Hämäräperäisistä kiinteistökaupoista on tullut Suomessa ilmiö. Isännöintiliitto ja Kiinteistöliitto saavat niistä kyselyitä viikoittain.
Isännöintiliiton johtava lakiasiantuntija Jenni Valkama kertoo, että kyselyjen määrä on kasvanut etenkin tänä keväänä.
– Kysytään, miten toimitaan, kun omistaja on vaihtunut ja uusi omistaja jättää vastikkeet maksamatta.
Ilmiöön vaikuttaa yleinen taloustilanne ja tilojen jääminen tyhjäksi erityisesti kasvukeskusten ulkopuolella.
Kun vuokralaista tai ostajaa ei löydy, omistaja haluaa päästä eroon kiinteistöstä tai huoneistosta ja juoksevista kustannuksista. Tähän saumaan iskevät epämääräiset ostajat.
Ostajat katoavat ja vastuut jätetään hoitamatta
Yle on selvittänyt eri puolilla Suomea tehtyjä hämäräperäisiä liikehuoneistojen ja kiinteistöjen kauppoja.
Tutkimme yhtätoista kiinteistöä, joista pirkanmaalaismies ja hänen liikekumppaninsa ovat käyneet kauppaa. Yksi niistä jäi lopulta toteutumatta.
Tapauksille on yhteistä, että kauppojen jälkeen ostaja on kadonnut.
Esimerkiksi Pohjois-Savossa Lapinlahden kunta myi miehen yhtiölle vanhan virastotalon.
Talo ränsistyy ja pakkaset ovat turmelleet rakennuksen. Lapinlahden kunta on asettanut yhtiölle uhkasakon ja tehnyt poliisille kaksi rikosilmoitusta.
Lapinlahden rakennustarkastaja Ari Jaaranen esittelee videolla, missä kunnossa vanha virastotalo on nyt.
Yritimme saada pirkanmaalaismieheltä haastattelua eri väylien kautta. Lopulta hän vastasi lyhyesti sähköpostitse, ettei kommentoi kauppoja. Hän kertoo myyneensä yhtiönsä ja kaikki kiinteistöt niiden mukana. Oman tulkintansa mukaan hän on hoitanut vastuunsa asianmukaisesti.
Asiantuntijoiden mukaan tutkimamme vyyhti on vain pintaraapaisu.
Bulvaani voi saada käteistä osakkeiden ostosta
Pakkoraossa tehdyssä kiinteistökaupassa voi olla Kiinteistöliiton mukaan kyse valeliiketoimesta. Siinä ostaja hankkii osakkeet nimiinsä pikkusummalla ja saa myyjältä erillisen palkkion käteisenä.
Tällöin kyse on bulvaaneista, jotka ottavat esimerkiksi hankalat liikehuoneistot vastuulleen.
Kiinteistöliiton lakiasiainjohtajan Jenni Huplin mukaan kyse voi olla myös järjestäytyneestä rikollisuudesta. Siitä tai bulvaaneista ei tutkimissamme tapauksissa ole todisteita.
– Joskus herää epäilys, että omistajanvaihdoksia tehtaillaan osana järjestäytynyttä rikollisuutta. Joku voi joutua hankkimaan osakkeet pakotetusti.
Huplin mukaan bulvaaniepäily on päätynyt oikeuteen ainakin kerran. Asunto-osakeyhtiö yritti saada oikeudessa osakekaupan pätemättömäksi, koska se epäili, että kauppa ei ollut aito.
Taloyhtiö hävisi oikeudenkäynnin eikä korkein oikeus myöntänyt valituslupaa.
– Me toivoimme, että olisi saatu linjaava ratkaisu siitä, että kenelle tahansa ei voi luovuttaa asunto-osakkeita ja vapautua omistamiseen liittyvistä velvoitteista, Hupli kertoo.
Rikosoikeuden professori toivoo toiminnasta rikosilmoituksia
Itä-Suomen yliopiston rikos- ja prosessioikeuden emeritusprofessori Matti Tolvanen on seurannut liikehuoneistojen ja kiinteistöjen kauppoja.
Tolvanen toivoo, että joku tekisi rikosilmoituksen, jotta epämääräinen toiminta saataisiin katkaistua. Poliisilla on hänen mukaansa edellytykset aloittaa rikostutkinta, koska esitutkinnan aloittamiskynnys on matala, jos on syytä epäillä rikosta.
Tolvasen mukaan kyse voisi olla velallisen epärehellisyydestä, jos ostaja jättää vastikkeet maksamatta ja hänellä on esimerkiksi ulosottovelkaa.
– Se täyttyy, jos henkilöllä on tai on odotettavissa maksuvaikeuksia tai ylivelkaisuutta ja hän siitä huolimatta sitoutuu uusiin vastuisiin ja tekee vaikkapa vastikevelkaa, Tolvanen sanoo.
Velallisen epärehellisyydestä voidaan tuomita sakkoon tai enintään kaksi vuotta vankeutta. Törkeänä tuomio on vähintään neljä kuukautta ja enintään neljä vuotta vankeutta.
Tolvanen arvioi, että myös myyjä voi syyllistyä avunantoon velallisen rikokseen, jos myyjä tietää ostajan huonon taloudellisen tilanteen. Jos varattomana osakehuoneiston tai kiinteistön ostanut myy sen edelleen, voi myös ostaja syyllistyä omaisuuden häivyttämiseen.
Rikosprosessi on esimerkiksi asunto-osakeyhtiölle taloudellisesti riskitön, koska valtio kattaa oikeudenkäyntikulut.
Tyhjenevät liiketilat ajavat omistajia pakkomyynteihin
Ylen selvityksessä paljastui, että epämääräisten kauppojen taustalla on usein kuluja aiheuttava kiinteistö tai huoneisto, josta sen omistaja haluaa eroon.
Liiketilojen yhtiövastike neliötä kohti on suurempi kuin asuinhuoneistossa. Korkea vastike on ongelma tyhjien tilojen omistajalle, mutta myös taloyhtiölle. Jos liiketilojen vastikkeet jäävät saamatta, voi taloyhtiö olla ongelmissa. Tämä on vienyt taloyhtiöitä konkurssiin.
Suomessa toimii pirkanmaalaismiehen kaltaisia tahoja, jotka ostavat kiinteistöjä ja huoneistoja pikkurahalla. Tämä on toimintaa lain harmaalla alueella.
Myyjällä ja ostajalla on oikeus tehdä kaupat. Ongelma syntyy, jos vastikkeita ja velvoitteita ei hoideta ja omistuksen muutosta ei viedä rekisteriin. Silloin taloyhtiö ei edes tiedä, keneltä sen pitäisi karhuta vastikkeita.
Valkaman mukaan lakia pitäisi muuttaa, jotta asunto-osakeyhtiölle saataisiin osakkeisiin pakkolunastusmahdollisuus.
– Tällä hetkellä lain keinot ovat rajalliset. On omistajasta kiinni, jotta osakkeet voi luovuttaa asunto-osakeyhtiölle, Valkama sanoo.
Taloyhtiö voi kuitenkin ottaa huoneiston hallintaansa ja vuokrata sitä eteenpäin.