Asuntojen hintojen lasku johtaa kokonaisia taloyhtiöitä epätoivoiseen kierteeseen.
Jo viidettä vuotta jatkuva arvonlasku tekee taloyhtiöiden kunnossapidosta entistä vaikeampaa – tai jopa mahdotonta. Tämä puolestaan vauhdittaa arvonlaskua entisestään.
Kyse on siitä, että taloyhtiöiden suuret remontit rahoitetaan yleensä kokonaan tai valtaosin pankin lainarahalla. Lainan vakuutena on siis koko kerrostalo ja sen kaikki asunnot.
Ongelma syntyy, kun asuntojen arvo laskee jolloin myös remonttiin enintään annettava lainasumma pienenee.
Suomessa on yhä enemmän alueita, joilla asuntojen hinnat ovat niin halpoja, että taloyhtiö ei saa riittävän suurta lainaa tehdäkseen esimerkiksi putkiremontin.
Tässä jutussa selvitimme, miten paljon ja missä ongelma-alueita on suurissa kaupungeissa. Kasvukeskuksissa ongelma on kasvussa.
Nyrkkisääntö: Lainansaannin ehtona yli 2 000 euron neliöhinta
Mutta kuinka arvokkaita asuntojen pitää olla, jotta talon arvo riittää kalliin remontin lainan vakuudeksi?
Kaikki tapaukset ovat yksilöllisiä, mutta pankkien nyrkkisäännön mukaan taloyhtiön vakuusarvoksi lasketaan noin puolet sen asuntojen arvosta.
Siis jos asuntojen neliöhinta on kaksituhatta euroa neliömetriltä, taloyhtiön vakuusarvo lainaneuvotteluissa on noin tuhat euroa neliötä kohden.
Tämä riittää vain niukin naukin perusteellisen putkiremontin tekemiseen.
Putkiremonttejakin on monenlaisia, mutta perusteellisesti tehtynä remontti maksaa Isännöintiliiton uusimman selvityksen mukaan noin tuhat euroa asuinneliötä kohden.
Niinpä asuntojen arvon pitäisi olla vähintään kaksituhatta euroa neliöltä, jotta pankkilaina heltiää. Löysimme yhdeksästä suuresta kaupungista 30 postinumeroaluetta, joilla keskimääräinen hintataso jää alle tämän rajan. Muuttotappioalueilla tilanne on vielä vaikeampi.
Klikkaa kaupungin nimeä, niin näet kuinka monet sen alueista jäävät alle kriittisen hintarajan.
Grafiikassa on mukana vain ne alueet, joilla on vanhoja kerrostaloja, joissa on tehty riittävän monia asuntokauppoja.
Laina voi olla tiukassa Kehä III:n sisäpuolellakin
Kuten grafiikka osoittaa, ”liian halvat asunnot” eivät ole pelkästään syrjäseutujen pulma.
Esimerkiksi nopeasti kasvavalla Vantaalla Sakarin-Salpa-taloyhtiölle rahoituksen saaminen teki tiukkaa, vaikka taloyhtiö sijaitseekin pääkaupunkiseudulla Martinlaaksossa, Kehä-III-tien sisäpuolella.
Sakarin-Salvan lähes sadassa asunnossa remontti tulee maksamaa isännöitsijä Marko Perämäen mukaan yhteensä noin 6,3 miljoonaa euroa eli 1 045 euroa neliömetriä kohden.
Suuren remontin rahoitusta ei päästy edes kilpailuttamaan, sillä vain yksi pankki suostui antamaan remonttilainasta edes tarjouksen.
Asuntojen neliöhinnat Martinlaakson alueella eivät ole lähimainkaan Suomen alhaisimpia. Tilastokeskuksen tuoreimpien eli viime vuoden lopun tietojen mukaan kerrostaloasunnon neliöhinta on tällä postinumeroalueella keskimäärin 2 242 euroa.
Kokenutta isännöitsijää kummastuttaa, että hyvinhoidetullekin taloyhtiölle rahoituksen saaminen oli nihkeää.
– Kyllä se yllätti. Tämä taloyhtiö on kuitenkin velaton. Sillä ei ole myöskään merkittävissä määrin korjausvelkaa ennen tähän urakkaan ryhtymistä. Silti rahoitus olisi näköjään saattanut jäädä saamatta, Perämäki ihmettelee.
Korjausvelka on vaarallista
Danske Bankissa taloyhtiöiden lainoista vastaavan johtajan Ville Roihu on saanut huomata, että tilanne voi päätyä umpikujaan nyt, kun asuntojen hinnat laskevat ja samalla remonttien hinnat nousevat.
– On ollut paljon nähtävissä, että jo päätettyjä remontteja on lykätty ihan viime metreilläkin. Se on sinänsä ymmärrettävä, mutta ei hyvä kehityssuunta.
Roihu korostaa, että remonttien tekeminen porrastetusti ja suunnitelmallisesti on paras keino välttää korjausvelan kasautuminen. Korjausvelka voi johtaa arvonlaskun kierteeseen, joka johtaa pahimmillaan taloyhtiön konkurssiin.
Tilanne on jo pitkään kehittynyt huonoon suuntaan.
– Joka vuosi korjataan vähemmän kuin pitäisi. Taloyhtiöiden alasajoja alkaa varmasti näkyä enemmän, Roihu ennakoi.
Hän korostaa, että jokainen taloyhtiö on erilainen tapaus. Lainapäätöksissä punnitaan erityisesti tekemättä olevien remonttien taakkaa, ja sitä onko taloyhtiöllä mahdollisuutta selvitä myös tulevista korjaustarpeista.
Usein lainaneuvotteluissa pankin kanssa päädytään siihen, että taloyhtiö hankkii lisää omaa rahoitusta omasta remonttirahastostaan tai suoraan asuntojen omistajilta.
Käytännössä se tarkoittaisi, että asukkaat ottavat lainaa omissa nimissään taloyhtiön ottaman velan lisäksi. Monelle asunnon omistajalle suuren lisärahoituksen hankkiminen voi olla vaikeaa tai mahdotonta.
Yksi ratkaisu voi olla ryhmäremontti
Roihu muistuttaa myös nousevasta ideasta.
Voimat kannattaa yhdistää, kun vaikkapa 1970-luvulla rakennetut, suunnilleen samanlaiset talot ovat samanlaisessa korjaustarpeessa samaan aikaan.
Useampi lähekkäin sijaitseva taloyhtiö voi teettää remontit koordinoidusti samaan aikaan ja säästää kuluissa merkittävästi.
– Suomessa olisi hirveän iso potentiaali ryhmäremontteihin. Meillä on paljon esimerkiksi 70-luvun lähiöitä, joissa vierekkäiset talot ovat hyvin samankaltaisia.
Ryhmäremonteissa voidaan säästää kuluissa parikymmentä prosenttia, mutta asiaan liittyy pieni haaste.
– Sehän vaatisi semmoista epäsuomalaista toimintaa, että pitäisi puhua tuntemattomalle naapurille ja alkaa tehdä asioita sitten yhdessä.
Ville Roihu: Näin taloyhtiö voi leikata tuntuvasti remonttikuluja
Martinlaaksossa isännöitsijä Perämäki on mukana hankkeessa, jossa Vantaalla pyritään saamaan kymmenen taloyhtiötä tekemään ryhmäremonttia. Lopullisia päätöksiä asiassa tehdään vuoden lopussa.
Turusta Hepokullan-lähiöstä saatujen kokemusten perusteella useiden taloyhtiöiden yhteistyöhankkeissa kustannuksia voidaan leikata viidennes.
– Jos kuuden miljoonan euron remontista otetaan 20 prosenttia pois, niin se varmaan kelpaa kaikille osakkaille. Tämä on erittäin mielenkiintoinen, tavallaan uusi tapa rahoittaa remontteja, Perämäki sanoo.
Hän muistuttaa myös siitä, että yhden talon remontti ei nosta asuntojen arvoa yhtä paljon kuin korjaaminen on maksanut. Sen sijaan asuntojen arvo voi nousta merkittävästi, kun kaikki alueen talot on korjattu.