Asuntokauppa on tunnetusti jäissä – mutta osin turhaan.
Monilta asunnonostajilta menee tällä hetkellä sivu suun herkästi tuhansien tai jopa kymmenien tuhansien eurojen arvoisia mahdollisuuksia, kun he välttelevät oman asuntonsa myymistä tappiolla.
Asuntojen hinnat ovat laskeneet korkeimpien hintojen vuodesta, eli vuodesta 2022, nyt yhtäjaksoisesti kauemmin kuin koskaan aiemmin tilastohistoriassa.
Hintojen lasku tarkoittaa sitä, että moni viime vuosina asuntoja myyneistä on saanut kodeistaan vähemmän rahaa kuin he ovat itse niistä aikanaan maksaneet.
Tätä asunnonmyyjät ovat hyvin huonoja sulattamaan.
Siksi monet päättävät nykyisissä oloissa lykätä asunnon myymistä.
– Pudotus myynti- ja muuttoalttiudessa on noin viisikymmentä prosenttia, kun odotettu hinta jää alle itse maksetun ostohinnan, sanoo tutkimusprofessori Teemu Lyytikäinen Vattista eli Valtion taloudellisesta tutkimuskeskuksesta.
Tämä ilmenee Lyytikäisen ja Helsingin yliopiston väitöskirjatutkija Risto Hurmerannan loppuvuonna julkaistusta tutkimuksesta, jossa on käyty läpi asuntokauppaa vuosina 2006–2018.
Käytännössä monet muuttohaluiset asunnonomistajat lykkäävät myymistä siten, että he yrittävät myydä kotejaan epärealistisen korkeilla pyyntihinnoilla, jollaisilla kauppoja ei voi järkevästi odottaa syntyvän.
Lyytikäisen ja Hurmerannan havainnot perustuvat vuosikausien asuntokauppaan Helsingin, Tampereen ja Turun työssäkäyntialueilla, joista on saatavissa muuta maata tarkempia hintaennusteita.
On kuitenkin kaikki syyt olettaa, että sama ilmiö pätee myös muualla Suomessa.
Tähän viittaa se, että taloustieteilijöiden kielellä ”epärationaalinen” tappioiden välttely on ihmisille tutkimusten perusteella hyvin yleistä.
Ihmiset välttelevät miinuksella myymistä – omaksi tappiokseen – myös esimerkiksi sijoittamisessa. Tutkimuskirjallisuus osoittaa, että sijoittajat eivät raaski myydä miinukselle valahtaneita osakkeita, vaan luopuvat mieluummin voitolla olevista osakkeista, vaikka niistä olisi odotettavissa suurempia tuottoja tulevaisuudessa.
Asuntomarkkinoilla tällainen psykologinen ajatusvirhe voi viedä muuttohaluiselta asunnonomistajalta erinomaisia mahdollisuuksia.
Ekonomisti: Asunnon vaihtajalla hyvä mahdollisuus voittaa
Asuntomarkkinoilla nykyisen suhdanteen selkeimpiä voittajia ovat ensiasunnon ostajat. He pääsevät ostamaan selvästi halventuneen asunnon, eikä rasitteena ole aiempaa asuntoa, joka olisi menettänyt arvoaan.
– Lisäksi voittajia ovat asunnonvaihtajat, sanoo asuntoluottopankki Hypon pääekonomisi Juho Keskinen.
Uudet tutkimustulokset viittaavat siihen, että moni asunnon vaihtamisesta haaveileva kuitenkin hukkaa mahdollisuutensa, kun omaa halventunutta asuntoa ei raaskita myydä.
Sille, että pitää tiukasti kiinni itse asunnostaan aikanaan maksamasta hinnasta, ei ole taloudellisia perusteluita, Keskinen toteaa. Pelkän itse maksetun hinnan tuijottaminen voi johtaa virhearvioihin.
Avainsana on sen sijaan niin sanottu väliraha.
– Se, mikä viime kädessä ratkaisee, on se, paljonko omasta aikaisemmasta asunnosta saa euroja ja paljonko niitä joutuu uuteen sitomaan.
– Nykyisessä markkinatilanteessa tämä erotus voi olla hyvinkin suosiollinen.
Juju on siinä, että vaikka oman asunnon arvo on laskenut, samalla ovat laskeneet myös kaikkien muiden asuntojen hinnat. Siksi väliraha asunnon vaihtamisessa voi nyt olla pienempi kuin aiempina vuosina.
Näin on asian laita muutoissa pienemmästä asunnosta suurempaan, millaisia on lähes kaksi kolmasosaa kaikista muutoista. Kaikkien hintojen laskiessa suuremman asunnon hinta ehtii yleensä laskea enemmän.
Tämä ilmenee Ylen tekemistä esimerkkilaskelmista. Esimerkiksi koko maan keskihinnoilla tarkasteltuna keskimääräisen kolmion hinta on laskenut viime vuosina enemmän kuin yksiön:
Yksiöstä kolmioon vaihtava voi siis päästä uuteen asuntoon kiinni aiempaa pienemmällä välirahalla.
Alla oleva kuvaaja näyttää käsirahan muutoksen koko maan keskihinnoilla. Esimerkiksi kalliiden asuntojen Helsingissä käsiraha pienenisi vielä enemmän – esimerkkivuosien 2021 ja 2025 välillä yli 17 000 euroa.
Arkiajattelussa asunnon vaihtamisen matematiikka voi herkästi erehdyttää. Näin on etenkin siksi, että yksiöiden neliöhinta on laskenut jyrkemmin kuin suurempien asuntojen. Siitä huolimatta suuremman asunnon hinta on usein laskenut enemmän – siinä kun on enemmän neliöitä.
– Vaikka prosentuaalisesti lasku olisi [suuremmassa asunnossa] vähän pienempikin, euroissa se on ollut vastaavassa ajassa todennäköisesti isompi, vahvistaa Hypon Juho Keskinen.
Ylen laskelmat ovat pelkkiä esimerkkejä.
Käytännössä välirahan määrää etenkin vanhan ja uuden asunnon kokoero. Lisäksi ajoituksella ja asunnon tyypillä on suurta merkitystä siihen, onko asunnon vaihtamisen väliraha nyt pienempi kuin aiemmin.
Kaikissa tapauksissa hintojen lasku ei suinkaan tarkoita välirahan pienenemistä.
Esimerkiksi vuoteen 2018 tai 2020 verrattuna väliraha yksiön ja kolmion välillä onkin nyt aiempaa suurempi. Se johtuu siitä, että noiden vuosien hintoihin verrattuna suurten asuntojen arvo on laskenut huomattavasti vähemmän kuin nopeasti halventuneissa yksiöissä.
Nopeasti kallistuneet ja sittemmin halventuneet yksiöt ovat kuitenkin erityistapaus. Esimerkiksi kaksioiden ja kolmioiden hintakehitys on kulkenut suunnilleen samaa tahtia, joten niiden välillä suurempaan muuttava pärjää nyt useimmin aiempaa pienemmällä välirahalla.
Tappion välttely haittaa yksilöä – sekä koko yhteiskuntaa
Samalla kun tappiolla myymistä vältteleviltä ihmisiltä voi mennä asuntokaupoilla ohi hyviä mahdollisuuksia, ilmiöstä kertyy haittoja koko yhteiskunnalle.
Asuntokauppa ensinnäkin hidastuu, kun tappioita välttelevät asunnon omistajat asettavat ylisuuria pyyntihintoja, joilla kauppoja ei synny.
Seuraus on se, että jumiutunut kauppa lukitsee muuttohaluisia ihmisiä asuntoihin, jotka ovat heille huonommin sopivia. Esimerkiksi perheenlisäystä saanut pari voi jäädä asumaan pieneen asuntoon, vaikka toiveissa olisi suurempi.
Lyytikäisen ja Hurmerannan tutkimus osoittaa, että tappion välttely koskee sekä lyhyen että pitkän matkan muuttajia. Laajempia seurauksia on etenkin jälkimmäisellä.
– Tällä voi olla vaikutuksia työmarkkinoilla niin, että se heikentää työpaikkojen alueellista kohtaantoa, Lyytikäinen sanoo.
Työllisyys voi siis olla matalampaa siksi, että myyntitappiota välttelevät ihmiset jättävät muuttamatta työn perässä.
Jonkinlainen vaikutus näkyy luultavasti koko kansantaloudessa asti.
Ensinnäkin ulkomaisissa tutkimuksissa on Lyytikäisen mukaan havaittu, että muuttojen yhteydessä kiihtyy samalla ihmisten muu kulutus ja esimerkiksi remontit. Vähemmän muuttoja siis tarkoittaa vähemmän kulutusta – mikä tarkoittaa vähemmän talouskasvua.
Myös työmarkkinoiden kohtaanto-ongelmat näkyvät väistämättä talouskasvussa.
– Jos ihmiset eivät tappion välttelyn seurauksena esimerkiksi päädy osaamiseensa parhaiten sopiviin työpaikkoihin, tai jos joku jää pidemmäksi aikaa työttömäksi, niin tietenkin silläkin on vaikutusta, Lyytikäinen sanoo.
