Merinäkymään aukeavilla isoilla terasseilla ei näy pakkaspäivänä asukkaita. Toisaalta Skanskan rakentaman uniikin kerrostalon asunnoista Helsingin Jätkäsaaressa puolet on yhä myymättä.
Kohde on yksi esimerkki siitä miten pieleen takavuosien ennusteet pian koittavasta asuntopulasta ovat menneet.
Asuntojen rakentamisen tyssääminen inflaatioon ja korkojen nousuun tilanteessa, jossa uusia asukkaita muutti kaupunkeihin koko ajan lisää, nähtiin kestämättömänä esimerkiksi Tampereella ja Helsingissä.
Yksi varoittajista oli myös Skanska Kodin myynti- ja markkinointijohtaja Marja Kuosma.
– Olen itsekin joskus pari vuotta sitten varoitellut jossain haastattelussa mahdollisesta uhkaavasta epäsuhdasta. Yllättävän hitaasti tämä (asuntojen ylitarjonta) on kuitenkin purkautunut.
Asuntomarkkinoiden ongelmat ovat siis nyt kysynnän vähäisyydessä eikä tarjonnassa.
– Asuntojen rakennushankkeet ovat pitkiä. Jos kysyntä kääntyy nopeasti, niin silloin voi syntyä epäsuhtaa. Tällä hetkellä kuitenkin näyttää siltä, että aika maltillisesti nousevat kauppamäärät sekä vanhojen asuntojen että uudisasuntojen puolella, Kuosma sanoo.
Myös Suomen Vuokranantajien ekonomisti Eemeli Karlsson hylkäisi jo koko asuntopula ajatuksen.
– Kolmen vuoden ajan on peloteltu asuntopulalla. En ole vakuuttunut, että sitä olisi tulossa ollenkaan.
– Ei näytä siltä, että olisi mitään asuntopulaa tulossa, sanoo myös ekonomisti Juho Kostiainen Nordeasta.
Ylitarjonta kasvanut
Uhka-arvio meni pieleen useista syistä.
Ensin rakennettiin liikaa vaparahoitteisia, erityisesti vuokrakäyttöön tulevia asuntoja. Sen jälkeen tarjontaa on lisätty rakentamalla koko ajan lisää valtion tukemaa asuntotuotantoa.
Toisaalta asuntopulan uhkaa etenkin suurissa kaupungeissa on pidetty yllä katsomalla alueiden väestönkasvuennusteita, ja arvioitu sen pohjalta kuinka monta asuntokuntaa niistä muodostuu.
Viime vuosina tuo asuntojen tarvetta luotaava arvio on mennyt yläkanttiin.
Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla väestön määrä on kasvanut Nordean Kostiaisen mukaan noin 18 000 hengellä vuoden aikana.
Samaan aikaan uusia asuntoja on valmistunut pääkaupunkiseudulle noin 6000–7000 kappaletta.
Asuntokuntien määrä on kuitenkin kasvanut suunnilleen samana aikana vain noin 6000–6500 kappaletta.
– Asuntojen ylitarjonta on siis pääkaupunkiseudulla jopa lisääntynyt, hän sanoo.
Myös Suomen Vuokranantajien Karlsson on huomannut saman.
– Pelkästään parina viime vuonna valmistuneiden asuntojen määrä on pystynyt vastaamaan asuntokuntien määrän kasvuun. Takavuosina rakennetun varannon kanssa tarjontaa tulee olemaan riittävästi pidemmän aikaa, Karlsson sanoo.
Asuntokuntien odotettua pienempi kasvu johtuu perheiden tyytymisestä niukempiin neliömääriin.
– Väestökasvu tulee pitkälti maahanmuuttajista. He asuvat tiiviimmin kuin kantaväestö, mikä vähentää asuntokuntien määrää. Asumistukimuutokset ovat puolestaan pakottaneet monet muuttamaan pienempään asuntoon, siirtymään kimppakämppiin tai asumaan pidempään kotona, sanoo Kostiainen.
Asuntorakentamisen pitäisi kutistua vielä lisää
Asuntoa etsivälle tilanne on luonnollisesti nyt otollinen. Myyntihinnat ovat pudonneet ja vapailta markkinoilta vuokrattavien asuntojen vuokrat laskeneet. Hinnat ja vuokrat voivat myös laskea vielä lisää.
Asuntorakentajien ja alan työpaikkojen kannalta näkymä on silti yhä surkea. Veroeurojakin menetetään, sillä uuden asunnon hinnasta verojen ja veronluonteisten maksujen osuus on yli 40 prosenttia, laskee Rakennusteollisuus RT katsauksessaan.
Uutta rakennetaankin tänä vuonna jopa ennätyksellisen vähän. Tämä on itse asiassa hyvä asia, arvioi Vuokranantajien Karlsson videolla.
Myös Kostiainen on samoilla linjoilla ja arvioi, että valtion tukemien ARA-asuntojen korkotukivaltuuksien vähentäminen voi jo osaltaan vähentää rakentamista tänä ja ensi vuonna.
Valtion toimet tarjonnan sijaan kysynnän lisäämiseen
Myös Kiinteistövälitysalan keskusliiton näkemyksen mukaan valtion pitäisi kohdistaa nyt kaikki asuntopolitiikan toimet tarjonnan sijaan kysynnän lisäämiseen.
– Valtion tukemaa asuntotuotantoa on laitettu liikkeelle heikossa suhdanteessa enemmän kuin koskaan. Jotta asuntomarkkinat voisivat toimia, hallitus aivan perustellusti vähentää lähivuosina korkotukivaltuuksia, sanoo Kiinteistövälitysalan keskusliiton Tuomas Viljamaa asuntomarkkinakatsauksessa.
Kiinteistövälitysalan keskusliiton katsauksen mukaan käytettyjä kerrostaloasuntoja oli myynnissä vuoden 2025 lopussa yli 19 000. Asuntojen määrä kasvoi myös vuoden 2025 aikana.