編按：央行第七波選擇性信用管制，於2024年9月上路。這波打房措施，擴大管制範圍，且緊縮銀行可動用的資金水位，針對不同的購屋族群，都會產生不同的負面影響。但整體而言，房市呈現量縮，房價則處於盤整震盪格局。
2024年一整年，台灣房市景氣呈現開高走低的趨勢。
上半年交易結構的價量齊揚，主要是因為下列這些利多：新青年安新成家方案貸款方案，挹注首購剛性需求；2024年，台灣的經濟成長率明顯優於2023年；2024年3月起，台股站上兩萬點以上，帶來財富效果；通膨疑慮未除，激勵換屋族群出手；403花蓮強震引發出居住安全，而刺激換屋需求；半導體與AI相關供應鏈的投資，帶來區域題材。
央行房貸降減令，成房市降溫關鍵
不過，2024年第三季開始，台灣房市的信心面出現轉折。
7月，台股出現下跌局面；美國總統大選中，共和黨候選人川普對台的發言較不友善，致使台灣與半導體業再度成為全球地緣政治關注的焦點；加上政府嚴查「新青年安心成家房貸」，甚至房價走高，導致北北桃新成屋買盤，與新青安政策可適用的範圍，距離愈來愈遠的情況；另外，整體房價墊高後，致使買方追價力道轉弱。
更重要的是，央行對於房貸的降減令，成為2024年第三季房市開始出現降溫的關鍵。
畢竟，央行對於限縮房貸、建築融資等，直接對銀行祭出不動產減降令，要求銀行需全面減降不動產（房貸與建融）放款總量，且需在9月6日前，向央行提報自主管理不動產貸款具體量化改善方案。
首當其衝的族群，為成屋買方、預售屋將交屋買方、籌資能力較弱的中小不動產開發商、不動產仲介等。特別是不動產放款集中度（購屋＋建融∕總放款），2024年8月底，全體銀行平均是37.5％，仍相當靠近歷史37.9％的高點，以及截至2024年9月底，銀行不動產放款平均比例為26.82％，高於2023年12月26.69％的水準，甚至國銀9月底房貸餘額為10.86兆，再次創下18.5年來的新高，年增率為11.26％。
上述種種因素，皆使得短期內，整體房市信心態勢確實略顯謹慎。
最後，2024年9月中旬，央行理監事會議針對房市的重大打擊措施，更是成為第四季台灣房市景氣，恐出現顯著趨緩格局的主因。
第四季房市量縮，價格呈盤整震盪
9月，央行祭出第七次的選擇性信用管制擴及全台，再加上連兩季「升準」（編按：調升存款準備率），續壓縮銀行的放款量能，因而此次信用管制，對公司法人、自然人、不動產開發商，一律全部趨嚴；包括：自然人名下有房屋者，其第一戶購屋貸款不得有寬限期；自然人第二戶購屋貸款最高成數由六成降為五成，並擴大實施地區至全國；公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款，以及第三戶（含）以上購屋貸款的最高成數，由四成降為三成；餘屋貸款最高成數，由四成降為三成等措施。
上述措施顯示，央行這次理監事會議決策的緩降息、續打房的舉動，凸顯其欲導引房市軟著陸的企圖心，特別是央行積極打擊非首購與非自住的投機炒作行為，以及針對不動產開發商透過餘屋貸款養地套利的行為，進行嚴格控管，以減緩不動產貸款總量的膨脹速度。
整體而言，央行祭出組合拳，特別是第七波選擇性信用管制的上路，對於房市擴大管制範圍，且緊縮銀行可動用的資金水位，預料對不同購屋族群，產生不同的負面影響。
可以預期的是，2024年第四季房市呈現量縮格局，而價格則是盤整震盪。
本文章反映作者意見，不代表《遠見》立場
（作者為台經院產經資料庫總監、APIAA理事）
