レジデンスREITはREITの他のセクターと比較して、最大ドローダウンが浅く、標準偏差が小さい。金利リスクが相対的に低い。更新サイクルが2年程度なので、インフレにも比較的強いなどの利点があります。
欠点はREITとしては比較的分配金利回りが低いことでしょうか。現下ですと3.5から４％程度の銘柄が多いようです。
私としてはレジデンスREITはポートフォリオの守りの資産として入れたいので分配金が少なめなのは許容範囲です。
肝心なのは銘柄です。最近はレジデンスREITが合併して総合REITになってしまったりして、純粋なレジデンスREITが少ないです。
純粋レジデンスREITとほとんどレジデンスのREITが以下の5銘柄。
アドバンス・レジデンス投資法人
です。
この5銘柄は2097 グローバルX レジデンシャルの組入上位5銘柄と同じです。
ですので、おおむね2097と同じ値動きをします。
それではどちらがいいでしょうか。
2097はETFですので年間0.3％の費用が発生します。
現物で持てばその費用は削減できます。
また、2097は時価総額が小さく流動性も低いので売買に少々不安があります。
ですので、私は現物保有を検討しています。
この五名柄の特徴は
①ほぼレジデンス
②ほとんどが東京また近郊集中
といえます。若干気になるのが積水ハウス・リート投資法人です。
純粋なレジデンスではなく１５％程度オフィスを保有しているのが純粋なレジデンスREITを求める者としては欠点です。
また、最大３０％海外不動産を保有する方針を示しており、現在25％程度保有しています。これは為替リスクが入り込むのでいただけません。
いっそのこと4銘柄に絞るか。それとも他のレジデンスREITを含めるか。
スターツプロシード投資法人という銘柄がありますが、そちらは純粋レジデンスですがやや地方に分散して物件を保有しております。地方物件が入ってる分分配金利回りはちょっと高いです。
5銘柄を6銘柄に増やしたら標準偏差＝ボラティリティはどう変化するのかChatGPTに聞いたら、ほぼ誤差だという回答でした。
それであれば海外物件やオフィスが若干入り込むが5銘柄分散が合理的なのかなと現在考えております。
