2025年8月28日 長男が主張してきた父名義の不動産の評価額

父の遺産である東京都杉並区の借地権付き共同住宅について

相続税評価額＝借地権価格（23,545,446円）＋建物価格（1,769,400円）＝25,314,846円

（地主さん以外に売却する場合）
実勢価格＝借地権評価額（29,431,807円）＋建物価格（1,769,400円）＝31,201,207円

長男名義にして地主さんに買い取って貰う場合（買取価格は令和6年4月時点で計算）

①　借地権価格（評価額）＝1,454,500円÷0.8×26.98坪×0.6（借地権割合）＝29,431,807円 
②　建物解体費用　30.05坪×70,000円×1.1＝2,313,850円（要見積） 
③　立ち退き料　　1,000,000円×2世帯＝2,000,000円 
④　譲渡承諾料　　29,431,807円×10％＝2,943,180円　 
⑤　地主買取価格＝①−（②＋③＋④）＝22,174,777円

ここまでは、借地権更新手続き前、母が亡くなった後（令和6年4月）に地主さんから提案された買取価格です。
以降は、長男から出された評価額の計算書になります。

売却時に掛かると予想される経費

・仲介手数料　　　　　　　　797,767円
・登記、抵当権抹消費用　　　350,000円（詳細明細なし）
・印紙                        20,000円
・敷金返金　2世帯分　　　　 235,000円    　　　
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
　　　　　　　　　　　　　1,402,767円・・・・・　⑥

（長男に）次年度掛かる費用

・譲渡所得税（長期）　　　　4,246,243円
・所得税、住民税（増加分）　　300,000円
・国保、介護保険料（増加分）　990,000円
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
　　　　　　　　　　　　　　5,536,243円・・・・　⑦

経費総合計額　　⑥＋⑦＝6,939,010円・・・・・・　⑧

最終手取り額＝地主買い取り価格−経費総計＝⑤−⑧＝15,235,767円・・・　⑨

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長男（上弟）は代償分割の評価額として、一般的な実勢価格ではなく、地主さんに売却し、売却後に掛かる費用を差し引いた最終手取り額（15,235,767円）を主張して来ました。

実際には売らずに名義を父から自分へ変更するだけなのに、「地主さんに売却した場合の自身の最終手取り額」を不動産の評価額として主張するのは納得できません。

親の遺産である不動産を相続したいという思いは、私も長男（上弟）も同じなのに、私が相続したい母名義の不動産に対しては「売却に掛かる全ての費用」を差し引くことなどは全く認めずに、実勢価格よりさらに高額な金額が評価額だと主張してくる長男の異常な神経が、私には全く理解できません。

不動産の評価額とは、その不動産には実際にいくらの価値があるのかということだと思います。
長男だけが両親にたくさんの親孝行をしていたというならまだしも、そんなことは一切ないので、本来の価値の半額以下で長男が父名義の不動産を相続しようとするなんて、どう考えても認められる訳ないですよね？

私と下弟がそう主張すると、長男（上弟）はとても憤慨していましたが、代償分割で自分が相続するのは諦めて、どうやら、換価分割にすることに考えを変えたようです。

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2025年12月11日 今日の日記

現在私が居住中の牛久の家が亡母の遺産なので、代償分割で私が相続することになり、鑑定評価を行って評価額を決めることになりました。
相手方が出した評価額には到底納得できず合意は無理なので、鑑定士さんによる評価額ならば公平性が認められると思い、鑑定評価を申し出しました。
鑑定費用は前払いで、とりあえず、私が負担することになり、先日（12月4日）に振り込みを済ませ、今回の調停で振り込み済みの控えを提出しました。
昨日、私のスマホに見知らぬ番号からの着信が数回あったので、番号検索をしたら、不動産鑑定会社からの電話だったことがわかり、早速スマホにその番号を登録しました。
先ほど、その不動産鑑定会社から電話が入り、不動産鑑定の日程が12月23日の午後に決定しました。
やっと、こちらの不動産の評価額が確定するはずなのでホッとしています。
もしも鑑定額が相手方の主張する金額に近かったとしても、それはそれで納得できると思います。

昨日作成した「相手方の特別受益に関する申立書」を写真に撮り、lineアプリで下弟に送り、文面を確認して貰いました。
「その文面で送付してもいいよ。」と言われたので、これから裁判所宛に送ろうと思います。

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2025年12月8日 第11回目の調停が行われました

しばらく体調を崩しており、久しぶりの更新になります。

今週の月曜日、12月8日に第11回目の遺産分割調停が行われました。
前回、私が提出した相手方の特別受益に関する話し合いが行われるはずでした。
が、相手方（上弟）は私が示した3件の特別受益案件に関して、全て反論してきたそうです。
ただ、指定された書類ではなく、別の書類に反論を書いてきたそうで、調停委員さんからダメ出しされて、指定した書類への記載を命令されたようです。
私が示した3件のうち、1件目と2件目は母の郵便局での引出に同伴したもので、1件目は母が相手方に渡す場面には同席していませんが、2件目に関しては、私が相手方に渡す場面に同席していたものなので、いわゆる事件で言えば、私が目撃証人ということになります。義妹がちょっぴり心配です。 - 気持ちはいつもケセラセラ♪

なのに、相手方が否定するって、どういうことなのでしょうかね？
また、3件目は、相手方が通帳を母から預かり、相手方の自宅付近のATMで3日に分けて引き出したお金で、以前、その使い道を父の住宅ローンに充てたと言っていました。
が、それを証明できる書類などは一切出されていませんでした。
特別受益の3件を全て否定するならそれなりの証拠を出して欲しいと思い、それを調停委員さんから言ってもらうための申立書の下書きをAIに作成してもらいました。
その下書きに沿って申立書を作成したので、明日にでも家庭裁判所に送付しようと思っています。

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2025年11月27日 今日の日記

日中パラグライダーに出かけていた夫が帰宅したのは午後4時少し前でした。

最近の夫は、帰宅して第一声が「買い物、出かけないよな？行かないよな？」という否定の言葉で質問してくるのです。
私は、夫のその言葉を聞くと、とても気分が悪くなり、イライラします。

夫は単純に私に冗談を言ってからかっているつもりなのかも知れませんが、一日中家の中に引きこもっているのが日常の私には、素直に、それが夫のジョークだとは思えないのです。
ジョークだと受け止められない私は、心が狭い？？

まぁ、今日は夫の普段飲んでいる炭酸水を買わなければならなかったので、夫にコストコまで連れて行って貰いましたけど。

炭酸水をカートに夫が2ケース積んだときに、私が「今日は2ケースでいいよ。」と言ったことに腹を立てて、「じゃあ、買わなくてもいいよ。」と言って、夫はすでに積んだ2ケースを売り場に戻して車に戻ってしまいました。
本当は3ケース買いたかったのだと思ったので、私は結局3ケースを買うことにしました。
ちなみに、この炭酸水は全て夫が飲むものです。

私は1人でレジを済ませ、夫が乗っている車に戻りましたが、夫は私と一言も口をきかず、私が用意した夕食を食べてから、サッサと寝てしまいました。

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2025年3月20日 借地権契約更新手続きの確認をするために

2025年3月20日　借地権契約更新の手続きがされているのか確認して来ました。

借地権契約の更新がされているのかどうか、こちらが何度確認しても、その質問に関しては上弟は無視をし続けていました。
もう、更新するべき時期から1年が過ぎていますし、上弟の妻子が住み続けているので、借地権契約はとっくに済ませてあるはずです。

上弟に訊いても答えてくれないので、こちらから地主さんに確認するしかないと思い、下弟と一緒に地主さん宅に伺うことにしました。
東京の共同住宅が建てられている土地のすぐ隣には、時間貸しの駐車場があったので、私と下弟はそこで待ち合わせて合流しました。

先ず、私と下弟は二人で地主さんの自宅に向かいました。
地主さんは、もう代替わりして、私の小学校時代の同級生になっていました。
元同級生の地主さんとは、電話では1年前に話していましたが、実際に会うのは小学校の卒業式以来かも知れません。

自宅に迎え入れてくれて、借地権の更新についてお話をしました。
で、結局、借地権更新手続きはすでに済ませてあることが判明しました。
「確か、昨年の8月頃に、ご長男さんと契約更新をしましたね。」との事でした。
私や下弟が、「契約の更新をしたこと」を知らなかったことに対して、とても驚いていました。
どうやら、上弟は「相続人同士で、換価分割ではなく、借地権を更新することに合意したから」と言って、更新料や値上げされた地代の支払いをしたようです。
また、契約者の名前は、父親の名前から自分の名前に変更したそうです。

地主さん宅を出てから、私は義妹（上弟の妻）が住んでいる家のチャイムを押しました。
が、何度押しても、義妹は出てきませんでした。
また、自宅の電話（私が結婚前に使っていた自宅の番号と変更なし）に電話すると、「現在は契約者の都合で回線が使えなくなっています。」と言われ、本人（義妹）の携帯に電話しても、呼び出し音が何度鳴っても、電話に出ることはありませんでした。

多分、チャイムを鳴らした時に、玄関の覗き穴から私の姿を確認し、居留守を使ったものだろうと思いますね。
何故、そう思ったかと言えば、義妹の普段使いの自転車が庭に置かれたままだったからです。

この家の相続人の一人でもある義姉としては、本当は義妹はどこまでの話を上弟から聞いているのか、本人の口から聞いてみたかったのですがね。とても、残念です。

ちなみに、義妹（上弟の妻）から、折り返しの電話は全く掛かっては来ませんでした。

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2025年3月31日 父名義の3つの口座の取引明細で分かった事

2025年3月14日、常陽銀行に父名義の口座の取引明細を出してもらう手続きをしに行きました。
前回は19年前の取引明細は出せないといわれて諦めていたのですが、上弟が電話で文句を言った？おかげで、平成18年1月からの取引明細が取得出来ることになりました。

とりあえず、常陽銀行牛久支店の窓口で平成18年5月から9月までの取引明細を申請しました。
3月18日には「取引明細が出せますので、受け取りに窓口にきて下さい。」と連絡が入り、窓口まで受け取りに行きました。
帰宅してから取引明細を見ると、8月21日の段階で、58400円の残金があったので、再度、その後の取引明細を取り寄せました。
新たに取得した明細から、父の死亡の翌年、平成19年5月28日に、常陽銀行越谷支店にて、58000円の引出がされていることが判明しました。

また、3月18日には、三井住友銀行牛久支店にも行き、牛久支店と阿佐ヶ谷支店の取引明細取得の申し込みをしました。
牛久支店も阿佐ヶ谷支店も、平成18年からの明細を出していただけるそうなので、申請の手続きをしました。
三井住友銀行の牛久支店の取引明細は3月21日付け、阿佐ヶ谷支店の取引明細は3月31日付けで送付されてきました。

送付されてきた取引明細を確認すると、厚生年金が振り込まれていた牛久店の口座は、父死亡の１ヶ月後、平成18年8月9日に、ATMにて、530円を入金してから4000円を引出し、最終残高は3円となっていました。

また、家賃振り込みがあった阿佐ヶ谷店の父の口座は、父の死後も毎月入金があるとすぐに引き出され、入金振込先を母名義の口座に変更される前、平成21年12月16日に引出されて、最終残高は1608円でした。

父の死後の預金の引出しは、すべて、上弟が行い、使っていたようですね。

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2025年3月3日 第4回目の遺産分割調停と父名義の口座確認

2025年3月3日、第4回目の遺産分割調停が行われました。

私はネットで一括査定してもらった後で届いたメールでの「査定価格のお知らせ」をコピーして調停に臨みました。
また、常陽銀行から届いた父名義の口座の「残高448円」と書かれた残高証明書も持参して提出しました。

上弟は「牛久の不動産の査定額は950万円～1050万円」と印刷された査定書を提出しました。
その査定書には、その金額と主張する根拠の例として、牛久の不動産付近で過去に成約された更地物件情報が3件、売り出し中の物件情報が数件添付されていました。
根拠の例とするならば、更地の状態での取引物件ではなく、同じような古屋付きの物件じゃなければ意味がないのでは？と思いましたが、築50年を超える古屋付き物件なんて取引物件にはなかったのかも知れませんね。

あと、その査定書には査定書作成の会社名や担当者などは一切載っていなくて、最終ページに添付されていた査定物件付近の地図の下に小さく「禁無断複写複製　東急リバブル株式会社」と印刷されていました。
普通、査定書を出す場合、その査定をした会社名や担当者名って、載せるものなのでは？と思いました。

しかし、私が提出した査定額と上弟が提出した査定額には、240万円～340万円もの差がありますねぇ。
1000万円前後の不動産で、それだけの差額があるって、大分大きいのでは？と私は思いますが。

調停終了後、調停中に常陽銀行から着信があったことに気付いたので、銀行に折り返しの電話を入れました。

「先日、ご長男（上弟）さんから、『取引履歴を出して欲しい』とご依頼があったのですが、平成18年の1月からの取引履歴はお出しできることになりました。」と言われたのです。
確か、残高証明を依頼した時には「15年を超えては遡れないので、お父様が亡くなられた平成18年の分までは、取引履歴は出せません。」と言われたので、残念だけど、私は諦めていたのです。
それを上弟が電話で依頼すると「出せることになった」って、上弟はどんなふうに文句を言ったのでしょうか・・・
多分、普段私に物を言うように、「上から目線」で偉そうに、「自分はもと郵便局に勤務していたからわかるが、銀行が取引履歴を出せるのは10年までしか遡れないというのは建前であって、実際は全ての履歴を残してあるはずだ」とでも言ったのではないでしょうか。

常陽銀行との電話が終わってから、私と夫は東京の共同住宅の家賃管理を行っている不動産会社に向かいました。
共同住宅の家賃の振込先口座を、最初から現在（上弟名義の口座）まで、教えてもらいに行ったのです。

そこでわかったのは、父名義（三井住友銀行阿佐ヶ谷支店）→母名義（埼玉りそな銀行小川町支店）→上弟名義（三井住友銀行吉祥寺支店）であることでした。

って事は、全部で3か所（常陽銀行牛久支店・三井住友銀行牛久支店・三井住友銀行阿佐ヶ谷支店）に父親名義の口座を所有していたということになりますね。
そして、上弟は、本当は「既に、それらのすべてを把握していた」ということですね。

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