@[Link].

LIFE

МЕТОДИЧКА
ПО
ИПОТЕКЕ
Всё, что нужно знать об ипотеке —
от эксперта с 13-летним опытом в
банковской сфере

СУЛТАН ЕЛЕМЕСОВ - 2025

1
YS Sultan
@[Link]
 СОДЕРЖАНИЕ
Введение
В этом разделе я расскажу о своем профессиональном
пути и покупке недвижимости в ипотеку. Вы узнаете, для
чего создана эта методичка.

Финансовое здоровье
Раздел расскажет, как проанализировать свои доходы и
расходы, создать финансовую подушку и выявить
"финансовые дыры". Эти шаги помогут подготовиться к
ипотеке.

Перед ипотекой
Этот раздел поможет провести финансовую диагностику,
правильно рассчитать свои доходы и расходы, а также
подготовить для успешного получения ипотеки.

Этапы получения
В этом разделе подробно описаны ключевые шаги на
пути к получению ипотеки: от подготовки документов и
выбора программы до регистрации недвижимости.

Ипотечные продукты
Раздел поможет разобраться в принципах основных
рыночных продуктов и самостоятельно выбрать наиболее
выгодный вариант с учетом ваших целей и возможностей.

Личный опыт
В этом разделе я делюсь своим опытом покупки трех
квартир под залог одной и объясняю, как использовал
метод частично-досрочного погашения ипотеки за счет
излишков ЕПВ.

2
YS Sultan
@[Link]
 1. ВВЕДЕНИЕ
Меня зовут Султан. 13 лет я проработал в банковском
секторе и более 2 лет — в аудиторских компаниях. Вот так
складывался мой профессиональный путь:

Профессиональная деятельность
Устроившись сначала на работу в аудиторскую компанию, уже через
год я оказался в банковской сфере, где проработал 13 лет, завершив
карьеру в возрасте 38 лет. За это время я прошел путь от обычного
менеджера до директора департамента в крупном банковском
конгломерате. Этот опыт позволил мне глубоко разобраться в сложных
финансовых механизмах и использовать их для решения собственных
финансовых проблем. Я не понаслышке знаю, как работает
банковская система и какие подводные камни в ней есть.

Личный опыт
За годы работы я смог не только обеспечить свою семью жильем, но и
купить, а после продать в общей сложности семь квартир, три из
которых — в ипотеку. Одна из этих квартир находилась в стране,
являющейся членом Европейского Союза.

Цель методички
В этой методичке я хочу поделиться с тобой своим личным опытом и
помочь разобраться в тонкостях ипотеки. Однако многое будет
зависеть от тебя — от твоего желания понять и применить полученные
знания.

Если захочешь найти меня в социальных

сетях, вот мой аккаунт в Instagram

@[Link]

3
YS Sultan
@[Link]
 ГЛОССАРИЙ:
Договор долевого участия (ДДУ)
это соглашение между застройщиком (или уполномоченной
компанией) и участником долевого строительства (покупателем), по
которому покупатель вкладывает деньги в строительство
недвижимости (например, квартиры или дома), а застройщик
обязуется построить объект и передать его участнику в определённые
сроки.

Коэффициент долговой нагрузки (КДН)

это коэффициент, который отражает долю доходов заемщика,
направляемую на погашение полученных кредитов. По закону он не
должен превышать 50%.

Годовая эффективная ставка

вознаграждения (ГЭСВ)
это показатель, который отражает более полную стоимость кредита
для заемщика в процентах годовых, учитывая не только номинальную
процентную ставку, но и все дополнительные комиссии, связанные с
кредитом. Этот показатель позволяет объективно сравнивать условия
различных кредитов.

Концепция жилищно-строительных
сбережений (ЖСС)
это финансовая модель, при которой граждане накапливают
средства на специальном депозите в банке для последующего
получения льготного кредита на приобретение или строительство
жилья.

Оценочный показатель (ОП)

это ключевой индикатор, используемый для определения финансовой
дисциплины участников системы ЖСС. Чем выше оценочный
показатель, тем ниже ставка по кредиту.

Формула: ОП = начисленное вознаграждение по депозиту/(полная

сумма займа/1000)

4
YS Sultan
@[Link]
 2. ФИНАНСОВОЕ
ЗДОРОВЬЕ: ОСНОВА
УСПЕШНОЙ ИПОТЕКИ
Финансовое здоровье похоже на физическое: без регулярной
"диагностики" и правильного "лечения" мелкие проблемы могут
перерасти в большие. Прежде чем думать об ипотеке, важно провести
честный анализ своего финансового состояния. Это как плановый
медосмотр — мы должны понять, что у нас работает хорошо, а что
нужно вылечить.

Почему это важно:

Избежишь дополнительного стресса.
Увеличешь уверенность в своих финансовых возможностях.
Подготовишься к возможным рискам и неожиданным ситуациям.

Важные шаги:

Ведение семейного бюджета.

Поиск финансовых "дыр".
Создание финансовой подушки.

5
YS Sultan
@[Link]
 ВЕДЕНИЕ СЕМЕЙНОГО
БЮДЖЕТА:
Основой твоего финансового здоровья является семейный бюджет.
Он помогает увидеть, откуда и чаще всего куда уходят деньги и где
находятся твои "финансовые дыры".

Начни с учета доходов и расходов

Для этого можно использовать электронную таблицу, специальное
приложение на телефоне или даже обычный ежедневник. Главное —
не способ ведения учета, а его регулярность.

Раздели расходы на категории

Например, "ЖКХ", "Продукты", "Транспорт", "Развлечения". Если тебе
сложно детально учитывать расходы, начни с общих групп, таких как:
"Моя карта", "Карта супруги", "Наличные". Детализация, конечно,
поможет лучше понять структуру твоих расходов и найти "финансовые
дыры", но если это кажется сложным, лучше вести учёт хотя бы в общей
форме, чем не делать этого вовсе.

Планируй будущие крупные траты

Бюджетирование позволяет избежать неожиданностей и сделать
процесс накопления управляемым. Определи, какие расходы
ожидаются в ближайшие месяцы или даже годы: отпуск, ремонт,
крупные покупки или расходы на образование. Заранее откладывая
небольшие суммы, ты сможешь снизить финансовую нагрузку в
момент трат. Такой подход не только облегчит контроль над
финансами, но и поможет избежать необдуманных долгов или
использования кредитов.

"Постоянство — это ключ к успеху!"

6
YS Sultan
@[Link]
 ПОИСК
ФИНАНСОВЫХ "ДЫР"
После того, как ты начнешь регулярно вести бюджет, у тебя появится
информация о расходах, которую можно будет проанализировать.
Главный вопрос, который надо задать во время анализа: "Могу ли я
без этого обойтись?" Если ответ утвердительный, от таких расходов
стоит отказаться или сократить.

Финансовые "дыры" – это обычно мелкие, но частые траты, которые

кажутся незначительными по отдельности, но в долгосроке могут
привести к значительным расходам.

Вот несколько наиболее распространенных примеров таких "дыр":

Подписки, которыми не пользуешься

Проверь счета: возможно, ты оплачиваешь подписки на сервисы,
которые уже не актуальны или используются крайне редко. Это может
быть музыка, видео и приложения.

Частые мелкие траты

Казалось бы, кофе на вынос или ежедневные перекусы – это
небольшая сумма денег. Однако, если сложить такие траты за месяц
или год, сумма может оказаться внушительной. Попробуй заменить их
более экономичными вариантами, например, брать с собой обед в
контейнере.

Непонятные категории расходов

Если в бюджете есть строки, которые сложно объяснить или понять, на
что именно ушли деньги, это повод задуматься. Такие расходы часто
возникают из-за импульсивных покупок или плохой привычки не
следить за мелкими расходами. Прозрачность в этой категории –
первый шаг к оптимизации бюджета

7
YS Sultan
@[Link]
 ПОДУШКА
БЕЗОПАСНОСТИ
Прежде чем брать на себя крупные долгови, важно создать
финансовую подушку. Что это такое?

Это сумма, покрывающая расходы на 3–6 месяцев жизни.

Средства должны быть размещены в легкодоступных и надежных

местах, таких как банковский депозит. Главное условие — деньги
должны быть быстро доступны в случае необходимости.

Почему это важно?

Защита от непредвиденных ситуаций

Финансовая подушка — это защита от таких ситуаций, как временная
потеря работы, снижение доходов или внезапные крупные траты
(например, ремонт автомобиля или болезнь).

Психологическое спокойствие
Знание того, что есть резервные средства, помогает чувствовать себя
увереннее в любых обстоятельствах, даже если доходы временно
уменьшатся. Также это помогает избежать ненужного стресса, ведь
ипотека это важное и счастливое событие для твоей семьи: покупка
собственного жилья — это шаг к стабильности и уверенности в
будущем.

Избежание долгов
Любое неожиданное событие может вынудить взять кредит на
невыгодных условиях, что только увеличит финансовую нагрузку.
Наличие резерва позволяет справляться с такими ситуациями без
дополнительных долгов.

8
YS Sultan
@[Link]
 3. ПЕРЕД ИПОТЕКОЙ
Почему важно провести финансовую диагностику перед ипотекой?

Прежде чем брать ипотеку, важно трезво оценить своё финансовое

состояние. Это позволит:

Снизить финансовый стресс,

через определение комфортного размера кредита и суммы
ежемесячных платежей, который ты сможешь оплачивать без ущерба
для себя.

Уменьшить риск отказа.

Подготовиться к требованиям банка, заранее выявив и исправив
потенциальные проблемы (например, долги по налогам, открытые
кредитные лимит, существенные платежи по рассрочкам).

Убедиться в своей готовности

к долгосрочной финансовой нагрузке и получить уверенность в своих
финансовых возможностях.

Финансовая диагностика — это первый

шаг к осознанному кредитованию. Она
помогает ответить на один очень простой
вопрос: "Могу ли я реально позволить
себе ипотеку?"

9
YS Sultan
@[Link]
 РАСЧЁТ ДОХОДА
(ЕНПФ, ДОХОДЫ ИП)
При расчёте дохода банк учитывает:

Официальный доход:
для наёмного работника это заработная плата, отражённая в
выписках ЕНПФ за 6 последовательных месяцев, как правило этот
период берут для оценки платежеспособ

Выписки по личным платежным картам:

в некоторых случаях банк может принимать альтернативный способ
проверки платежеспособности будущего заемщика, путем проверки
расходов и поступлений по личным платежным картам этот способ
подходит как правило самозанятым.

Доход ИП:
обычно только Отбасы банк принимает этот способ подтверждения
дохода, но учитывает не более 25% от оборота, указанного в налоговых
декларациях, как сумму доходов предпринимателя. Почему именно
25%: учёт налогов, расходов на бизнес и реальной прибыли.

Проверь документы заранее и убедись, что твой доход имеет

официальное подтверждение.

Если получаешь дополнительный доход (например, от сдачи жилья в

аренду), приготовься, что этот доход придется доказывать
альтернативным способом.

При получении именно Жилищного

займа в Отбасы банке доход считается
подтверждённым, если ты выполнил все
условия для его оформления.
10
YS Sultan
@[Link]
 КОЭФФИЦИЕНТ
ДОЛГОВОЙ НАГРУЗКИ
Банки тщательно оценивают коэффициент долговой нагрузки (КДН) —
это отношение всех ежемесячных обязательств (платежи по кредитам,
рассрочкам, суммы кредитных лимитов) к твоему доходу. КДН =
(Обязательные платежи по кредитам / Среднемесячный доход за 6
месяцев) × 100%.

Согласно закону этот показатель не должен превышать 50%, но для

ипотечных займов по системе ЖСС (Отбасы банк) на 2025 – 2026 года
предусмотрено послабление по показателю КДН и он может быть
больше, главное достаточность доходов для покрытия прожиточного
минимума.

Чтобы улучшить свои шансы на одобрение:

Закрой мелкие кредиты и рассрочки.

Даже небольшие дополнительные ежемесячные платежи могут
повлиять на твой КДН.

Проверь лимиты кредитных карт.

Банки учитывают не только текущий долг, но и весь доступный лимит
как потенциальную кредитную нагрузку.

Избавься от лишних кредитных линий.

Например, если ты открывал кредитный лимит на потребительское
кредитование, лучше аннулировать его заранее.

Перед подачей заявки можно запросить свою кредитную историю

через приложение первого кредитного бюро, такой отчет можно
формировать раз в год бесплатно, чтобы исключить наличие ошибок
или забытых долгов.

11
YS Sultan
@[Link]
 ПРОЖИТОЧНЫЙ
МИНИМУМ И
ЗАДОЛЖЕННОСТЬ
Прожиточный минимум (ПМ)
Прожиточный минимум устанавливается государством ежегодно!
Учитывай ПМ для себя, супруги в декрете и детей.
Пример: ПМ 2025 на человека составляет 46 228 ₸, у тебя двое детей,
супруга в декрете:
Ты: 46 228 ₸;
Супруга: 46 228 ₸;
Дети: 46 228 ₸ × 2 = 92 456 ₸
Итого: 184 912 ₸
В Отбасы это 13 МРП.

Условие для доходов:

Твой подтверждённый доход должен быть больше или как минимум
равен: Прожиточный минимум + Все платежи по кредитам + Платеж
по ипотеке

Важно! Если условие не выполняется, банк может отказать в ипотеке.

Проверка налоговых задолженностей:

Используй онлайн-сервисы, приложения, проверка через личный
кабинет налогоплательщика и ЭЦП. Проверь долги заранее, чтобы
избежать отказа в предквалификации или выдачи ипотеки.

Важно!
Доход ≥ Прожиточный минимум +
Кредитные платежи + Платеж по ипотеке

12
YS Sultan
@[Link]
 4. ИПОТЕКА: ЭТАПЫ
ПОЛУЧЕНИЯ
Ипотека может показаться сложным и пугающим процессом, если не
знать, что тебя ждет. Однако, заранее изучив этапы получения
ипотеки, можно избежать главных ошибок, сохранить нервы и время, а
также чувствовать себя уверенным на каждом шаге.

Почему важно знать этапы заранее?

Избежание задержек и ошибок

Экономия времени и нервов

Уверенность в каждом шаге

13
YS Sultan
@[Link]
 ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЙ
ЭТАП
Перед тем как приступить к поиску квартиры и подаче заявки в банк,
важно заранее подготовиться. Это облегчит весь процесс.

Убедись, что под рукой есть оригиналы

следующих документов:
Также скорее всего придется сформировать выписки по твоим
карточным счетам (если доход подтверждается альтернативным
способом).

Удостоверение личности

Свидетельство о браке (если в браке)

Свидетельства о рождении детей

Информацию по доходам, налоговым

задолженностям и имеющимся кредитам
в большинстве случаев банк получет
самостоятельно, с вашего разрешения.

14
YS Sultan
@[Link]
 ВЫБОР ИПОТЕЧНОЙ
ПРОГРАММЫ:
Изучи все доступные условия ипотечного кредитования всех
имеющихся банков это поможет выбрать оптимальный продукт

Важно обратить внимание на

следующее в предлагаемой ипотеке:

1. Размер первоначального взноса в процентах.

2. Возможность представление допзалога в качестве
первоначального взноса.
3. Максимальную сумму займа.
4. Максимальный срок кредитования.
5. Доступные способы подтверждения доходов.
6. Требования к залогу (возраст жилья, материал, возможность
кредитования по ДДУ).
7. Приблизительную сумму ежемесячного платежа.
8. Размер ГЭСВ
9. Условия изменения графика платежей и досрочного погашения.

Сравни между собой программы разных банков

Обязательно проверь наличие

специальных предложений, например,
льготная ипотека для молодых семей,
женская ипотека Умай, 7-20-25.

15
YS Sultan
@[Link]
 ПОДАЧА ЗАЯВКИ НА
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЕ
ОДОБРЕНИЕ
Что это такое?
1. Анализ твоей платежеспособности и обязательств.
2. Определение доступной суммы кредита.
3. Предварительная оценка суммы займа (предквалификация).

Зачем это нужно?

1. Уверенность в своих финансовых возможностях.
2. Понимание текущей долговой нагрузки и платежеспособности.
3. Понимание бюджета для поиска недвижимости.

Совет:
Многие банки предлагают возможность прохождения
предквалификации дистанционно, что значительно экономит время.

В Отбасы банк услуга прохождения

предквалификации дистанционно
называется «видеобанкинг». Чтобы
воспользоваться услугой, нужно зайти на
сайт банка со смартфона и нажать
всплывающую иконку телефона.

16
YS Sultan
@[Link]
 ПОИСК ПОДХОДЯЩЕГО
ЖИЛЬЯ
Поскольку жилье по ипотеке будет выступать залогом по этому
кредиту, банк предъявляет определенные требования к залогу.

Критерия для вторичной недвижимости:

1. Возраст недвижимости: не старше 50 лет, в некоторых банках до 60
лет.
2. Материал постройки: актуально для частных домов. Саманные и
камышит-каркасные дома не принимаются. В приоритете монолит,
кирпич, панель.
3. Перепланировки: важно проверить наличие неузаконенных
перепланировок. Если они не узаконены, банк скорее всего
откажет в приеме такого залога.

Критерия для первичной

недвижимости:
1. Застройщик обычно в курсе требований банка и может подсказать
о соответствии жилья.

Критерия для ДДУ:

1. Необходимы все разрешения на строительство.
2. Должны быть документы на земельный участок.
3. Обязательно наличие гарантии от КЖК.

Все в порядке?
Тогда договорись с продавцом о продаже жилья в ипотеку. Учти, что
некоторые продавцы могут не рассматривать такой вариант. Попроси
хозяина подготовить документы на жилье и предупреди о
необходимости открытия счета в банке для зачисления денег.

17
YS Sultan
@[Link]
 ЮРИДИЧЕСКАЯ
ЧИСТОТА И ЗАДАТОК
Проверка документов:
1. Право собственности.
2. Наличие обременений (аресты, залоги).

Уточни историю объекта (например, все перепланировки, а также как

часто перепродавалось жилье, чем больше было покупателей, тем
выше риск возможных юридических проблем).

Договор задатка должен быть в письменной форме (нотариальное

заверение не обязательно, но желательно).

Чем больше сумма задатка, тем выше гарантии успешного

заключения сделки для обеих сторон, а не только для продавца. Если
сделка не состоится по вине продавца, он обязан вернуть задаток в
двойном размере.

Обязательно включи условие возврата задатка, если банк откажет в

ипотеке, то есть сделка не состоялась не по твоей вене.

Рекомендация!
Не передавай по договору залога более 10% от стоимости жилья.

Важно!
В случае ипотеки банк также проверяет чистоту объекта, что служит
дополнительной гарантией.

18
YS Sultan
@[Link]
 ОЦЕНКА ЗАЛОГА
Зачем это нужно?
Чтобы банк принял жилье в залог, необходимо провести его оценку. У
каждого банка есть перечень аккредитованных оценщиков, уточни
его наличие в банке.

Стоимость:
На 2025 год стоимость оценки однокомнотной квартиры составляла
примерно 20–25 тысяч тенге.

СРОКИ:
Отчет об оценке будет готов в течение 2–3 рабочих дней. Если нужно
ускорить процесс, обсуди это напрямую с оценщиком.

*Если банк разрешает выбрать любого

оценщика, обязательно проверь наличие
действующей лицензии у специалиста.

19
YS Sultan
@[Link]
 ГАРАНТИЙНОЕ ПИСЬМО
ИПОТЕЧНЫЙ ДОГОВОР
Гарантийное письмо
Подай окончательную кредитную заявку. Если все предыдущие шаги
выполнены правильно, вероятность отказа минимальна.

Ты должен получить гарантийное письмо от банка о том, что он

обязуется перечислить сумму денег, указанную в договоре купли-
продажи, после того как за тобой, как за покупателем, будет
зарегистрировано право собственности на жилье.

Ипотечный договор:
Если банк предоставил проект ипотечного договора для
ознакомления, внимательно изучи его, обратив особое внимание на
следующие моменты:
Процентная ставка (ГЭСВ)
Условия досрочного погашения.
Комиссии.
Штрафы и пени.
Страховые обязательства.
График погашения.

Совет:
Если умеешь, рассчитай по графику платежей свой ГЭСВ, с учетом
всех расходов, которые считаешь его частью, например годовое
страхование недвижимости.

Совет:
Обрати внимание на условия изменения процентных ставок, либо
других важных пунктов в одностороннем порядке банком. Это крайне
маловероятно, так как закон всегда на стороне заемщика.

Совет:
В крайнем случае, если возникнут вопросы по условиям ипотечного
договора, обратись за консультацией к юристу.

20
YS Sultan
@[Link]
 ФИНАЛ:
РЕГИСТРАЦИЯ И
СТРАХОВАНИЕ
Покупка и регистрация недвижимости
Заключи нотариально заверенный договор купли-продажи.
Обычно оплата услуг нотариуса — 50/50 между сторонами.
Дополнительно требуется: согласие супруги или заявление об
отсутствии брака.
Нотариус может самостоятельно зарегистрировать право
собственности, без необходимости посещения ЦОНа (услуга
платная).

Ипотечный договор и договор залога

Заключи ипотечный договор, если до этого не видел проект
договора, то внимательно его изучи с учетом рекомендаций,
указанных на странице выше.
Заключи договор залога с банком, важно, договор залога также
необходимо заверять нотариально.
Сейчас появилась возможность оформления договора залога
через технологию блокчейн, что обычно также делает нотариус, но
комиссии в этом случае существенно ниже.

Страхование недвижимости
Используй страховую компанию, предлагаемую банком, или
выбери более выгодный продукт самостоятельно.
Обрати внимание на условия страхового договора — покрываются
ли все основные риски.
Договор страхования является обязательным условием для
получения ипотеки.

21
YS Sultan
@[Link]
 ВАЖНО!
Ты стал собственником квартиры, но получаешь ключи, как правило,
после 30 дней, предоставленных старому владельцу на переезд.
Не забывай, что квартира находится под обременением, и у тебя нет
полных прав на неё до полного погашения долга. Поэтому относись
серьезно к ипотечным платежам, чтобы не потерять то, что получил с
таким трудом.

Обрати внимание:
В разделе указана стандартная последовательность получения
ипотеки: сначала анализируются продукты, а затем выбирается
подходящее жилье. Однако я предпочитаю действовать иначе:
сначала нахожу интересный объект, а уже затем подбираю
подходящий ипотечный продукт. Это связано с тем, что могут быть
ограничения со стороны застройщика или владельца недвижимости,
и твой предварительный анализ окажется впустую потраченным
временем.
Важно помнить, что главная цель — не просто взять ипотеку, а
приобрести жилье, которое тебе действительно подходит и за которое
тебе будет не жалко платить деньги.

Совет:
ГЭСВ — это главный индикатор реальной стоимости кредита.
Убедись, что все дополнительные расходы включены в расчет.
Проверь, что в ипотечном договоре нет ошибок (например, в
адресе объекта).
Убедись, что в ипотечном договоре нет скрытых условий.
Посмотри перечень всех дополнительных комиссий на сайте
банка или уточни у менеджера, и убедитесь, что они соответствуют
условиям договора.

Этапы получения ипотеки кажутся сложными только на первый

взгляд. Грамотная подготовка и четкое понимание
последовательности действий помогут избежать ошибок,
сохранить время и силы.

22
YS Sultan
@[Link]
 5. ИПОТЕЧНЫЕ
ПРОДУКТЫ: АНАЛИЗ
Выбор подходящей программы влияет на экономию на процентах и
комиссиях, соответствие финансовым целям и минимизацию рисков.

Ключевые вопросы:
Какой продукт подходит именно мне, с учетом первоначального
взноса, дополнительного залога, вида дохода, срока кредитования
и целей покупки недвижимости?
Как правильно сравнить разные продукты (ГЭСВ)?

Наиболее интересные рыночные

продукты для всех, на мой взгляд:
Программы Отбасы Банка, самая низкая ГЭСВ.
Цифровые ипотеки, удобство оформления и получения займа.
Партнерские программы коммерческих банков, так как
вознаграждение частично оплачивается застройщиком.

Важно!
Банк — это коммерческая организация, а не благотворительная, если
посредники предлагают сверхвыгодные и не рыночные условия,
будьте внимательны. Банк всё равно получит свою прибыль, скорее
всего есть подводные камни— задача их найти.

Ссылка на аналитику по ипотечным

продуктам банков на лето 2025 года:

[Link]

23
YS Sultan
@[Link]
 ПОЧЕМУ ВАЖНА ГЭСВ?
При выборе ипотеки всегда нужно смотреть ГЭСВ потому что она
показывает реальную стоимость кредита с учётом всех выплат и
сроков, желательно посчитать её самостоятельно, смотреть на общую
переплату не имеет смысла, объясню на примере.
Более корректное название — полная стоимость кредита (ПСК), но
большинству знаком термин ГЭСВ.

Есть два вариант займа в тенге, один с оплатой долга в конце срока,
второй равными частями в течении года:

№ Сумма Платежи Переплата Срок ГЭСВ

1 100 000 Оплата в конце года 110 000 10 000 12 месяцев 10%

2 100 000 Оплата ежемесячно по 9 000 8 000 12 месяцев 15,5%

Долг №1 Долг №2
100
80
60
40
20
0
1 янв янв фев мар апр май июн июл авг сен окт ноя дек

Выбираем первый вариант, несмотря на большую переплату, ГЭСВ

ниже, а значит, проценты на взятые в долг деньги оказались меньше.

В первом варианте взяли 100 000 тенге, использовали их целый год и

в конце вернули 110 000 тенге (долг + проценты). Во втором взяли 100
000 тенге, но уже через месяц отдали первый платёж + проценты.
Фактически заемных денег на руках с каждым месяцем остается все
меньше, в конце срока отдали все деньги плюс 8 000 процентов.

Средняя сумма, которой мы владели во втором варианте, – 50 000

тенге (среднее между 100 000 и 0). Получается, я оплатил 15,5% за
использование 50 000 тенге вместо 10% за использование 100 000
тенге.

24
YS Sultan
@[Link]
 ФОРМУЛА ГЭСВ
ГЭСВ — это главный показатель стоимости кредита, учитывающий
проценты, комиссии, страховку и другие расходы, на рельную сумму
долга.

Для расчёта можно использовать формулу в Excel: ЧИСТВНДОХ(), а

также формулы из интернета.

Формула для примерного упрощенного расчета:

ГЭСВ = (Все выплаты по кредиту / Реальная сумма займа в течение
года) × 100%

Первый вариант:
Процент по кредиту 10 000 тенге. Реальная сумма займа в течение
года – 100 000 тенге (весь год мы использовали всю сумму).
ГЭСВ = (10 000 / 100 000) × 100% = 10%.

Второй вариант:
Процент по кредиту – 8 000 тенге. Реальная сумма займа в течение
года – 50 000 тенге, средняя сумма: (100 000 + 0) / 2 = 50 000 тенге.
ГЭСВ = (8 000 / 50 000) × 100% = 16%.
При проверке в Excel результат будет около 15,5%.

Рекомендую изучить теорию временной

стоимости денег, чтобы разобраться в
эффективной ставке. Это полезно не
только для ипотеки, но и для всех
финансовых решений.

25
YS Sultan
@[Link]
 ИНФЛЯЦИЯ И НАЛОГ
Влияние инфляции
При высокой инфляции реальная стоимость долга снижается,
поскольку деньги теряют свою покупательную способность. Это
особенно важно учитывать при долгосрочных займах.

Например, если кредит с ГЭСВ 4,2%, то при инфляции 8,6% переплаты

по кредиту с учетом инфляции не будет. Фактически еще и экономия в
процессе выплаты займа, и такую ипотеку гасить досрочно не имеет
смысла.

Делал расчет для квартиры стоимостью 32 340 тысяч тенге при

покупке через промежуточный заем под 8,5% в Отбасы банк с
последующим переходом на жилищный заем на 9 лет под 4,2%
годовых. Переплата выходит в районе 9,5 млн тенге. Но если учесть
инфляцию, то переплата превращается в экономию 407 тысяч тенге.
Получается, с учетом инфляции квартира по итогу обходится в 31 933
тысяч тенге.

Налоговые преимущества
По ипотеке, полученной в банке второго уровня, можно уменьшить
сумму твоего подоходного налога (ИПН). Это возможно, потому что
проценты по кредиту учитываются как налоговый вычет при расчёте
ИПН с доходов. Максимальная сумма в течении года 118 МРП.

Ознакомься со статьей 351 налогового

кодекса РК и уточни информацию у
бухгалтерии.

26
YS Sultan
@[Link]
 ИНТЕРЕСНЫЕ
ПРОДУКТЫ
FREEDOM BANK
Особенности продукта:
Покупка онлайн
Пониженная ставка по партнерским программам
Каскадные ставка по партнерским программам
Покупка по ДДУ недвижимости от BI

Каскадная ипотека
Каскадная ипотека работает по принципу постепенного увеличения
процентной ставки с течением срока кредитования. В стандартных
партнерских программах ставка фиксируется на весь срок и зависит
от его продолжительности: чем дольше срок, тем выше ставка. В
каскадной ипотеке ставка фиксируется на определённый период, а
затем увеличивается. Например, при первоначальном взносе 50% вы
можете платить 8,5% в первые три года, затем 9,5% с четвёртого по
пятый год, а начиная с шестого года ставка вырастет до 21,5%.

Подводные камни
Низкие ставки в первые 5 лет ипотеки от застройщиков говорят, что
застройщик скорее всего выплачивает вознаграждение банку по
объектам, оформленным по его продуктам. Это работает аналогично
обычной товарной рассрочке на маркетплейсах. Поэтому перед
покупкой такой недвижимости уточните у застройщика цену на объект
при покупке за наличный расчёт. Зная эту сумму, можно посчитать
варианты покупки альтернативным способом, например через
Отбасы Банк.

27
YS Sultan
@[Link]
 ПАРТНЕРСКИЕ
ПРОГРАММЫ BANK
RBK, ALTYN BANK И BCC
Кредиты предоставляются на приобретение жилья у
застройщика.

Возможность покупки как готового, так и жилья по ДДУ.

Условия зависят от застройщика.

Пониженные ставки и возможная рассрочка по займам до

одного года.

Важно!
По аналогии с каскадной ипотекой низкие ставки от застройщиков
говорят, что скорее всего застройщик выплачивает вознаграждение
банку по объектам, оформленным через него. Здесь также важно
перед покупкой недвижимости уточнить у застройщика цену на
объект при покупке за наличный расчёт, для расчета ГЭСВ. Например
на интесующий меня объект застройщик дает 10% при покупке не
через партнерские программы, например при кредитовании через
Отбасы, с учетом пересчета по фактической цене, с учетом скидки,
ставка доходит до 17–20%, что в целом соответствует ставкам на рынке
это важно, чтобы можно было принять взвешенное решение и
посчитать все возможные варианты финансирования.

28
YS Sultan
@[Link]
 ЖСС СИСТЕМА
ОТБАСЫ БАНК
Чтобы работать с Отбасы Банк и его продуктами, нужно понимать
концепцию ЖСС системы. Это финансовая модель, при которой
граждане накапливают средства в банке под низкий процент, чтобы
получить льготный заем на улучшение жилищных условий. То есть мы,
за счет своих средств, даем участникам ЖСС кредиты по низким
ставкам.

Получить заем без накопления средств на депозите невозможно —

просто не будет необходимых средств для кредитования. Именно
поэтому существуют оценочный показатель и минимальный срок
накопления, чтобы стимулировать нас копить деньги на депозите и
следовать правилам системы.

Как это работает у нас

Система ЖСС реализуется через специализированный банк –
"Отбасы Банк". Основной продукт Жилищный заем. Два гибридных:
Промежуточный и Предварительный заем. Вкладчик вносит деньги на
депозит. После накопления 50% через три года и выполнения условий
по ОП (мин. 16) предоставляется льготный кредит. Программа
рассчитана на долгосрочное накопление. Государство добавляет
премию (20% от суммы не больше 200 МРП). Ставка по депозиту 2%,
Ставки по жилищным займам от 3,5% до 5%.

Преимущества
Обеспечивает возможность приобрести жилье без высокой долговой
нагрузки. Такой кредит дешевле рыночных ипотечных займов.
Государственная поддержка в виде премии. Программа стимулирует
финансовую дисциплину.

Недостатки и риски
Система требует времени, чтобы накопить достаточную сумму для
получения жилищного займа. За три года не редко происходят резкие
изменения стоимости жилья. Накопленные средства постепенно
обесцениваются, уровень инфляции превышает доходность
накоплений

29
YS Sultan
@[Link]
 НЕМНОГО О
ГОСУДАРСТВЕННОЙ
ПРЕМИИ
Государственная премия начисляется дополнительно к процентам по
депозиту, чтобы сделать накопления в Отбасы банке более
выгодными. Вот что важно знать о премии:

Максимальная сумма, на которую начисляется премия, — 200

МРП. В 2025 году это 786 400 тенге. Если на твоем депозите сумма
превышает этот лимит, на излишек премия не начисляется. Однако в
следующем году премия будет начислена на ту часть депозита, на
которую она не была начислена в текущем году, а на ту, что
начислялась ранее, больше начисляться не будет . Если ты пополнил
депозит на 200 МРП в этом году и все, то премию за 2025 год ты
получишь, а за 2026 уже нет.

Размер премии — 20 %. Максимально возможная премия за 2025 год

составит 157 280 тенге.

Если открыто несколько депозитов в Отбасы банке, премия

начисляется только на один — тот, который выберешь. На остальные
депозиты премия не начисляется. Чтобы обойти это ограничение,
можно открыть депозиты на родственников с последующей
переуступкой. Это не запрещено. Однако при переуступке депозита,
оформленного на несовершеннолетнего ребёнка, есть нюансы:
потребуется разрешение органов опеки или согласие ребёнка — в
зависимости от его возраста.

Ранее премию можно было получить деньгами, если депозиту было

более 3 лет. Со следующего года такая возможность будет отменена.

Для получения премии не обязательно пополнять депозит в течение

года. Достаточно пополнить его до конца календарного года — до 31
декабря 2025 года. Рекомендую делать это заранее — в начале или
середине декабря, чтобы избежать технических сбоев в последний
день.

Выплата премии за текущий год производится до конца февраля

следующего года. В данном случае — до конца февраля 2026 года. Это
предусмотрено Законом о ЖСС.

30
YS Sultan
@[Link]
 ПРОМЕЖУТОЧНЫЙ
ЗАЕМ
Гибридный продукт. Его основная задача, дать возможность купить
недвижимость, если выполнено часть условий для получения ЖСС
займа, а именно есть 50% от стоимости жилья. На данный момент для
получения промежуточного займа требуется наличие ОП минимум 5.
Принцип работы:
Средства на депозите это обеспечение по займу.
На депозит начисляются проценты и госпремия.
Промежуточный заем выдается на всю стоимость жилья.
После выполнения условий переход на жилзаем долг по займу
уменьшается на сумму депозита, а на остаток идет пониженный %.

Условия
Накопления на счете ≥ 50% от суммы займа.
ОП минимум 5 (6 месяцев), максимум 7,48.
Максимальная сумма займа 100 млн

Виды
Стандарт это обычный аннуитет или дифференцированный платеж,
выбирайте максимальный срок кредитования (максимальный срок 25
лет, ставка зависит от ОП от 6,5%–7,5%).
Жеңіл это кредит с отсрочкой погашения основного долга на 3 года,
по этому виду займа будет минимальный платеж первые три года
(максимальный срок 9 лет, ставка зависит от ОП от 7,5%–8,5%).
Жеңіл2 это аннуитет или дифференцированный платеж среднее
между Стандарт и Жеңіл, всегда выбирайте максимальный срок
кредита (максимальный срок 25 лет, ставка зависит от ОП от 7%–8%).

Важно
Это идеальный вариант если уже накопил половину суммы и хочешь
ускорить покупку жилья. Посчитай, при каком ОП будет выгоднее взять
жилищный заем. Не переходи слишком рано, но и не затягивай.
Важно помнить, что чем раньше перейдешь на жилзаем, тем меньше
будет ГЭСВ, но чем позже, тем будет больше выгода с учетом
инфляции. Обычно я перехожу при ОП 29. Это дает жилизный заем на
9 лет под 4,2% годовых.

31
YS Sultan
@[Link]
 ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ
ЗАЕМ
Все льготные и субсидируемые программы государства и самого
банка, где первоначальный взнос менее 50%, по факту являются
предварительными займами. Это такие программы как Умай, Наурыз,
Отау, Зеленая ипотека и программы льготного кредитования. С
каждым продуктом можно отдельно ознакомиться на сайте банка.

Данный заем подходит если можешь претендовать на специальные

программы Отбасы Банк.

Главный плюс, доступно для тех, кто не успел накопить нужную для
промежуточного или жилищного займа сумму.

Особенности
Предоставляется клиентам с низким первоначальным взносом от 10%
(зависит от программы). Вам выдается предварительный заем на всю
стоимость жилья. На время получения предварительного займа
предоставляется отсрочка по основному долгу.

Ежемесячный платеж состоит из двух частей, первая часть идет на

оплату процента по кредиту, а остальная часть на пополнение
депозита.

Чем больше сумма ежемесячного платежа тем быстрее переход на

жилищный заем, ограничения только по сроку депозита, не менее 36
месяцев, и суммы процента по предварительному займу,
ежемесячный платеж должен быть не меньше этой суммы. На депозит
все это время начисляются проценты и государственная премия.

Процентная ставка по предварительному кредиту зависит от

программы.

После выполнения условий для перехода на жилищный заем

средства с депозита списываются для частичного погашения долга по
предварительному займу, а оставшаяся сумма долга переводится в
жилищный заем.

32
YS Sultan
@[Link]
 ЖИЛИЩНЫЙ ЗАЕМ
Жилищный заем это основной и главный продукт Отбасы Банк, по
итогу Предварительные и Промежуточные займы должны быть
переведены в Жилищный заем, по более низкой ставке.

Если ты планомерно копили на депозите в Отбасы Банк, то можешь

получить жилищный заем напрямую без промежуточных вариантов.
Для этого должны быть соблюдены три главных условия, депозит
должен быть старше трех лет, на депозите должна быть необходимая
сумма, которая рассчитывается в зависимости от стоимости
приобретаемого жилья и оценочный показатель должен быть выше
минимального уровня.

Условия
Накопления на счете клиента должны составлять ≥ 50% от суммы
займа (стоимости жилья).
ОП должен быть больше 16, максимальный 74.
Максимальная сумма займа 100 млн тенге (на 2025 год).
Ставка от 5% до 3,5% в зависимости от ОП.
Срок кредитования от 6 до 25 лет в зависимости от ОП.

Преимущества
Минимально возможная процентная ставка среди всех продуктов
Отбасы Банк (за исключением некоторых льготных программ).

Идеально для долгосрочного финансового планирования.

Важно
Сейчас в Отбасы Банк есть возможность оформить ипотеку полностью
онлайн, что облегчает и ускоряет процесс.

33
YS Sultan
@[Link]
 6. ЛИЧНЫЙ ОПЫТ
В этом разделе я хочу поделиться личным опытом покупки трех
квартир в ипотеку под один залог (возможно сейчас это уже не
рабочая схема, но для построения стратегий может быть полезна).

Покупка первой квартиры

Примерно в 2016-2017 году взял первую квартиру. Стоимость 11 млн
тенге. Депозит 5,5 млн тенге. Оформил промежуточный заем. Чистый
долг 5,5 млн тенге. Квартира была для сдачи в аренду, через 9 месяцев
после покупки сдана в аренду. Арендная плата почти полностью
покрывала ежемесячные платежи по ипотеке. Дополнительными
расходы: ремонт, мебель, и платежи по ипотеке до сдачи в аренду,
итого около 5 млн тенге. Через 3 года стоимость квартиры выросла до
23 млн тенге. После перехода на жилищный заем остаток долга
составил 5 млн тенге. Залоговая стоимость квартиры через 3 года - 16,1
млн тенге (70% от 23 млн). После вычета оставшегося долга в 5 млн
тенге оставалось 11 млн тенге залоговой стоимости, под которую я
оформил вторую ипотеку.

Вторая квартира
В 2021 году под залого первой квартиры, через повторную оценку,
оформил вторую ипотеку на сумму 22 млн тенге, депозит 11 млн тенге.
Стоимость первой квартиры выросла до 32 млн тенге в 2022 году.
Залоговая стоимость 22,4 млн (70% от 32 млн). После вычета долгов (10
млн чистыми вторая ипотека и 2,5 млн первая) оставалось 10 млн
залоговой стоимости.

Третья квартира
В 2022 году, оформил третью ипотеку на 10 млн тенге. Этой суммы не
хватало для завершения сделки, оставшуюся половину доплатил
наличными.

После попробовал купить квартиру за границей. Пришлось частями

продать активы. Осталась только первая квартира, которая является
обеспечением по трем ипотекам. В целом считаю, что опыт был
успешным.

34
YS Sultan
@[Link]
 КАК ВЫБИРАЮ
НЕДВИЖИМОСТЬ
Транспортная доступность
Это один из ключевых факторов, влияющий на ликвидность и
возможность сдачи квартиры в аренду. Нравятся районы с развитыми
подъездными путями, либо районы, где в перспективе они будут
активно развиваться.

Небольшие квартиры
Предпочитаю покупать компактные квартиры, так как они меньше
подвержены амортизации при сдаче в долгосрочную аренду, их берут
одинокие люди, либо семейные пары без детей. Дети всегда
повышенный износ, знаю как отец двоих детей.

Инфраструктура
Близость к школам, детским садам или другим объектам
инфраструктуры не всегда критична, так как это зависит от целевой
аудитории арендаторов, но вот наличие магазинов, заведений обще
пита, ну и возможно небольшого базарчика рядом, будет плюсом.

Фокус на ликвидности
Для меня важна возможность быстро продать или сдать квартиру в
аренду. Поэтому я всегда пытаюсь выбирать недвижимость, которая
будет востребована на рынке даже в условиях экономической
нестабильности. Обычно это всегда хороший, перспективный район и
хороший этаж.

35
YS Sultan
@[Link]
 КАК ГАСИТЬ ИПОТЕКУ
ИЗЛИШКАМИ ИЗ ЕНПФ
С чего начать
Проверь накопления в ЕНПФ через личный кабинет
Определи доступную сумму для изъятия (сверх порога)
Сравни суммы с отложенным и единовременным удержанием ИПН
(смотри сумму с отложенным удержанием — она будет больше)
Отложенный ИПН фактичтически беспроцентный кредит
Есть излишки, Открой специальный счет в банке-операторе

Что потом
Подай заявку на [Link] за 5–15 дней до платежа (если
никогда не подавал, то сделай это за 15 дней)
Укажи цель: Частичное погашение задолженности по ипотечному
жилищному займу, либо по займу по системе жилищных
строительных сбережений
Приложи документы (если требуется)

Погашение ипотеки
После одобрения средства переводятся в банк на спец.счет
Подай заявку на частично досрочное или досрочное погашение
При подачи заявки, сначало гашение процентов, все остальное на
погашение основного долга
Заявка на [Link] действует около месяца

Как делаю я
Считаю ипотеку в отбасы хорошим кредитом, не гашу досрочно
Делаю частично досрочное погашение строго по графику
платежей, на сумму, необходимую для очередного платежа
Во-первых, частично досрочное погашение необходимо
производить строго в день, указанный в графике, либо в первый
рабочий день после этого дня, если день платежа выпал на
праздничный или выходной.
Во-вторых, если несколько кредитов, то по каждому создается
отдельная заявка, общей суммой закинуть не получится

36
YS Sultan
@[Link]
 ВМЕСТО ЗАКЛЮЧЕНИЯ:
При создании этой методички
ставил перед собой задачу объяснить основные принципы и логику
ипотечного кредитования. Моя цель не заключалась в том, чтобы
предложить универсальный "идеальный" ипотечный продукт, ведь
такого просто не существует.

Для каждого человека идеальный ипотечный продукт свой:

Для одних ключевым фактором могут стать минимальные расходы
по ипотеке, например, при покупке жилья для сдачи в аренду.
Для других важен срок кредитования и скорость его получения.
А для кого-то главным критерием будет максимальная сумма
займа, которую готов предоставить банк.

Надеюсь, мне удалось донести до тебя основные принципы работы

ипотеки, а также логику выбора и оформления подходящего займа.

Хочу верить, что эта методичка станет для тебя полезным

инструментом, который поможет всегда принимать осознанные
решения, выбрать лучший вариант именно для тебя, а также
обслуживать кредит без лишнего стресса.

Желаю успехов на пути к твоим финансовым целям!

37
YS Sultan
@[Link]