CUPRINS

CAPITOLUL I

Dreptul de proprietate şi îngrădirile sale

Secţiunea I
Definiţia dreptului de proprietate şi conţinutul lui – pag. 4

Secţiunea II
Caracterele juridice ale dreptului de proprietate – pag. 6

Secţiunea III
Îngrădirile dreptului de proprietate-noţiune, conţinut – pag. 13

CAPITOLUL II

Servituţile (dreptul de servitute )

Secţiunea I
Definiţie şi caractere juridice – pag. 19

Secţiunea II
Clasificarea servituţilor – pag. 20

Secţiunea III
Servituţile naturale – pag. 21

Secţiunea IV
Servituţile legale – pag. 23

Secţiunea V
Servituţile stabilite prin fapta omului – pag. 32

Secţiunea VI
Stingerea servituţilor – pag. 53
CAPITOLUL III

Alte îngrădiri stabilite în legi speciale

Secţiunea I
Dreptul de preempţiune prevăzut în art.48-49 din Legea nr.18/1991 şi
art.9 din Legea arendării nr. 16/1994 – pag. 58
1. Definiţie şi natură juridică – pag. 58
2. Domeniul şi condiţiile de aplicare – pag. 59
3. Titularii dreptului de preempţiune – pag. 60
4. Modul de exercitare al dreptului de preemţiune – pag. 62
5. Efectele acceptării – pag. 65
6. Sancţiuni – pag. 65

Secţiunea II
Dreptul de preempţiune la cumpărarea imobilelor prevăzut de Legea nr.
10/2001 – pag. 67

Secţiunea III
Exproprierea pentru cauză de utilitate publică – pag. 76
1. Noţiune şi reglementare- pag. 76
2. Bunuri care pot fi expropriate – pag. 77
3. Utilitatea publică şi declararea ei – pag. 78
4. Măsuri premergătoare exproprierii – pag. 80
5. Exproprierea şi stabilirea despăgubirilor – pag. 81
6. Efectele exproprierii – pag. 83
7. Dreptul proprietarului expropriat de a cere şi obţine retrocedarea
imobilului care a făcut obiectul exproprierii şi dreptul de
preemţiune la cumpărarea imobilului de la expropriator – pag. 84

Secţiunea IV
Limitări legale aduse de Constituţia României – pag. 87

Secţiunea V
Limitări legale rezultate din Legea fondului funciar – pag. 88
Secţiunea VI
Limitări rezultate din Legea privind frontiera de stat a României – pag. 91

Secţiunea VII
Limitări rezultate din Legea 50/1991 privind autorizarea executării
construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor – pag. 92

Secţiunea VIII
Limitări rezultate din Legea protecţiei mediului – pag. 93
 Capitolul I

Dreptul de proprietate si îngrădirile sale

Secţiunea I
Definiţia dreptului de proprietate si conţinutul lui

Codul civil român de la 1865, fiind redactat după codul civil francez, defineşte
dreptul de proprietate având în vedere atributele juridice care alcătuiesc conţinutul său
juridic. Astfel, articolul 480 prevede: „proprietatea este dreptul pe care îl are cineva de
a se bucura şi de a dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele
determinate de lege”. Articolul 41, pct. 6 din actuala Constituţie a României dispune
că dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi
asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit
legii sau obiceiului revin proprietarului.
Definiţia Codului civil este considerată de către autori 1 totuşi incompletă. Fără
îndoială că pentru formularea oricărei alte definiţii este necesar să se pornească de la
conţinutul juridic al dreptului de proprietate, alcătuite din sume de atribute
recunoscute proprietarului,aşa cum a procedat legiutorul român la 1864. Dar, în acelaşi
timp, trebuie să observăm că sunt numeroase situaţiile când o parte a acestor atribute
sau chiar toate sunt exercitate de altă persoană decât proprietarul, de regulă pe temeiul
unui drept real, derivat din dreptul de proprietate 2. Aşa, de pildă uzufructuarul are
recunoscute asupra bunului aflat în uzufruct atributele de posesie şi folosinţă. Şi mai
mult, superficiarul poate exercita atributele de posesie, folosinţă şi în anumite limite
chiar şi atributele de dispoziţie materială şi juridică.

1
[Link],Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, [Link] Lex, Bucureşti,1996,pag.34
2
C. Stătescu, C. Bârsan, Drept Civil. Teoria Generală a Drepturilor Civile, Universitatea Bucureşti, 1988, pag. 34
 Acesta este motivul pentru care în mod legitim se pune întrebarea prin ce se
deosebeşte proprietarul de alte persoane care exercită unele sau quasitotalitatea
atributelor ce alcătuiesc conţinutul juridic al dreptului de proprietate ? Răspunsul a
fost dat în literatura de specialitate, astfel, spre deosebire de titularii altor drepturi
subiective asupra aceluiaşi bun, proprietarul exercită atributele juridice ale dreptului
de proprietate în putere proprie şi interes propriu 1. Numai astfel poate fi determinată
poziţia specifică a proprietarului în raport cu situaţia oricărei alte persoane care
exercită prerogativele proprietăţii pe temeiul altor drepturi subiective asupra unuia şi
aceluiaşi bun.
Proprietarul exercită atributele dreptului său întotdeauna în putere proprie,
nefiind subordonat nimănui, decât legii. Toate celelalte persoane, altele decât
proprietarul, exercită aceste atribute, atât în puterea legii, cât şi mai ales în puterea
proprietarului care le-a constituit dreptul subiectiv ce le apartine asupra bunurilor sale.
Deci puterea oricărui alt titular de drepturi este limitată, nu numai de dreptul obiectiv
ci şi de voinţa proprietarului care, recunoscându-i altuia anumite atribute asupra unui
bun ce-i aparţine, i le concentrează şi le stabileşte limitele prin contract sau testament.
Putem spune că aceste persoane exercită atributele ce le-au fost conferite în puterea
transmisă de proprietar şi nicidecum în putere proprie.
În al doilea rând, proprietarul exercită atributele dreptului de proprietate în
interesul său propriu. Fără îndoială însă că şi titularii altor drepturi subiective, reale
sau de creanţă, prin exercitarea acestor atribute urmăresc realizarea unor interese
proprii. Astfel, existenţa dreptului lor nu ar avea nici o raţiune. Totuşi proprietarul se
deosebeşte prin aceea că este singurul subiect de drept care exercită, direct sau indirect
(prin alte persoane), plenitudinea atributelor proprietăţii, în ultimă instanţă, în propriul
său interes.
Având în vedere conţinutul său juridic şi poziţia specifică a proprietarului, dreptul
de proprietate poate fi definit, într-o formulare corespunzătoare, ca fiind acel drept real
care conferă titularului atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra unui bun,

1
C. Stătescu, C. Bârsan, Drept Civil. Teoria Generală a Drepturilor Civile, Universitatea Bucureşti, 1988, pag. 34
atribute pe care el le poate exercita în plenitudinea lor, în putere proprie şi în interesul
său propriu, cu respectarea normelor juridice în vigoare.
Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin, deoarece este singurul drept
subiectiv care conferă titularului său atributele : posesie, folosinţă şi dispoziţie.
Posesia constă în posibilitatea proprietarului de a stăpâni bunul ce-i aparţine în
materialitatea sa, comportându-de faţă de toţi ceilalţi ca fiind titularul dreptului de
proprietate. Folosinţa conferă proprietarului facultatea de a întrebuinţa bunul său,
culegând sau percepând în proprietate toate fructele pe care acesta le produce.
Atributul de dispoziţie este alcătuit din dreptul de dispoziţie materială şi dreptul de
dispoziţie juridică. Dreptul de dispoziţie materială este posibilitatea proprietarului de a
dispune de substanţa bunului, adică de a-l transforma, consuma sau distruge, cu
respectarea reglementărilor în vigoare. Dispoziţia juridică se concretizează în
posibilitatea proprietarului de a înstrăina dreptul de proprietate, cu titlu oneros sau
gratuit, prin acte între vii sau mortis causa, şi de a-l greva cu drepturi reale derivate,
principale sau accesorii, în favoarea altor persoane, cu respectarea reglementărilor
juridice stabilite de lege.

Secţiunea II
Caracterele ale dreptului de proprietate

După unii autori 1 dreptul de proprietate prezintă mai multe caractere proprii, care
îl deosebeşte faţă de celelalte drepturi reale. Astfel, dreptul de proprietate este absolut
şi inviolabil, deplin şi exclusiv, perpetuu şi transmisibil. După alţi autori 1 caracterele
dreptului de proprietate sunt următoarele : drept absolut, drept exclusiv, drept perpetuu
şi conţinutul şi limitele sale sunt stabilite de lege.

1
L. Pop, op., cit., pag. 36
1
I. P. Filipescu, Dreptul Civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Ed. Actami, Bucureşti, 1996, pag. 75-76
 Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului său în
raporturile acestuia cu toţi ceilalti, care sunt obligaţi să nu facă nimic de natură a-l
încălca.
Ori de câte ori bunul aflat în proprietatea unei persoane ajunge în deţinerea sau
posesia nelegitimă a altuia, proprietarul are dreptul la acţiunea în revendicare.
Acţiunea în revendicare poate fi introdusă împotriva oricărei persoane. Cu alte cuvinte
dreptul de proprietate este opozabil tuturor, erga omnes. Acest caracter absolut poate fi
înţeles şi ca nelimitat, neîngrădit în conţinutul său. Dar în acest sens dreptul de
proprietate nu este absolut, deoarece el se exercită „în limitele determinate de lege”.
Însuşi Codul civil stabileşte o serie de îngrădiri sau restricţii aduse proprietăţii. De
asemenea, reglementări ulterioare Codului civil au adus îngrădiri proprietăţii.
Inviolabilitatea dreptului de proprietate susţine şi întăreşte caracterul său absolut.
Art. 135, pct. 6 din Constituţie dispune imperativ: „proprietatea privată este, în
condiţiile legii, inviolabilă”. Cu alte cuvinte dreptul de proprietate nu poate fi încălcat
de nimeni. Această interdicţie se impune cu aceeaşi forţă şi statului. Ea cunoaşte două
excepţii :
a) bunurile imobile aflate în proprietate privată pot fi expropriate în condiţiile legii,
pentru cauză de utilitate publică. Art. 41, pct. 3 din Constituţie prevede: „Nimeni
nu poate fi expropriat decât pentru cauză de utilitate publică, stabilită potrivit
legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire”. De asemenea, art. 481 Cod civil
dispune: „Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru
cauză de utilitate publică şi primind o dreaptă şi prealabilă despăgubire”.
În vederea aplicării acestor dispoziţii de principiu a fost adoptată şi pusă în
vigoare Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică
care prevede categoria de imobile supuse exproprierii, defineşte utilitatea publică şi
reglementează declararea ei ; punerea în posesie a expropriatorului ; dreptul de
retrocedare a imobilelor expropriate şi toate celelalte consecinţe juridice pe care le
produce exproprierea.
 b) subsolul oricărei proprietăţi imobiliare poate fi folosit şi exploatat pentru lucrări
de interes general. Art. 41, pct. 4 din Constituţie dispune: „pentru lucrări de
interes general, autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi
imobiliare, cu obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daune aduse solului,
plantaţiilor sau construcţiilor precum şi pentru alte daune imputabile
proprietăţii”.
În ambele cazuri, despăgubirile se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau,
în caz de divergenţă, de instanţele de judecată competente (art. 41, pct. 5 din
Constituţie). Tot astfel, Constituţia prevede „conţinutul şi limitele acestor drepturi
sunt stabilite de lege”. De asemenea art. 41 pct. 6 prevede că dreptul de proprietate
obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei
vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau
obiceiului, revin proprietarului.
Prin urmare în conţinutul său, dreptul de proprietate nu poate, nu este absolut,
neîngrădit, ci dimpotrivă este limitat, îngrădit, potrivit legii şi obiceiului. De altfel,
atributele unui drept subiectiv sunt prin natura lor juridică reglementate şi deci,
îngrădite1. Un proprietar asupra unui imobil nu-l poate distruge prin incendiere. De
asemenea nu-l poate demola decât dacă are autorizaţia organului competent. Abuzul
de drept poate consta şi în mutarea proprietăţii.
Unii autori 1 consideră că prin formularea „drept absolut” s-a vrut să se înţeleagă
dreptul cel mai complet ce poate exista asupra unui lucru adică dreptul de
proprietate în compoziţie cu celelalte drepturi reale, care nu sunt decât
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.
În consecinţă, prin caracterul absolut al dreptului de proprietate trebuie să se
înţeleagă că titularul are puterea de a-i trage foloasele, de a avea toată utilitatea pe
care o poate conferi şi de a săvârşi toate actele juridice care răspund interesului său,
dar în limitele legii fără a avea nevoie de concursul altei persoane. Proprietarul este

1
M. Cantacuzino, Curs de drept civil, Ed. II, Craiova, pag. 30
îndreptăţit să ceară tuturor celorlalte persoane să-i respecte dreptul de proprietate
după cum şi el este obligat să respecte dreptul de proprietate al celorlalte persoane.
Dreptul de proprietate este un drept exclusiv în sensul că titularul exercită
singur toate atributele dreptului de proprietate, cu excluderea tuturor celorlalte
persoane şi
fără a avea nevoie de concursul acestora pentru exercitarea atributelor dreptului său.
Titularul dreptului de proprietate este singurul îndreptăţit să exercite toate atributele
pe care i le conferă acest drept. Dar şi aici trebuie avut în vedere că legea poate să
limiteze caracterul exclusiv al proprietăţii. Astfel, de exemplu, sunt servituţile
pozitive, legale, convenţionale sau judiciare, precum şi restrângerile aduse prin
folosirea anumitor categorii de bunuri, cum sunt locuinţele pentru care contractele
de închiriere se încheie în condiţiile legii şi termenul lor este de asemenea prelungit
de lege.
Încă de la Iustinian se afirmă că dreptul de proprietate conferă titularului său
„plenapotestas’’, adică toate acele trei atribute : posesia, folosinţa şi dispoziţia. Cu
alte cuvinte, dreptul de proprietate este un drept deplin.
Aşadar, caracterul deplin şi exclusiv al dreptului de proprietate lipseşte atunci
când asupra bunului respectiv se constituie drepturi reale, dezmembrăminte ale
proprietăţii. Tot astfel, se întâmplă în cazul când un bun fungifer se află în
stăpânirea unui posesor de bună-credinţă. Conform art. 485 Cod civil, posesorul de
bună-credinţă dobândeşte în proprietate fructele bunului fungifer. Fructele se cuvin
proprietarului numai din momentul în care posesorul devine de rea-credinţă.
Dreptul de proprietate are de asemeni un caracter perpetuu şi transmisibil. Prin
perpetuitatea dreptului de proprietate se înţelege că este nelimitat în timp şi durează
atâta vreme cât există bunul care face obiectul său. De asemenea, el nu se pierde
prin neuz, adică prin neexercitare.
De regulă, acţiunea în revendicarea dreptului de proprietate este
imprescriptibilă.
 Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte între vii, în condiţiile legii.
Ba mai mult, transmisiunea lui este inevitabilă şi obligatorie pentru cauză de
moarte.
Transmisiunea dreptului de proprietate nu contravine caracterului său perpetuu.
Dimpotrivă, transmisibilitatea este corolarul logic şi practic al perpetuităţii sale. Şi
aceasta pentru faptul că viaţa semenilor este inevitabil, limitată în timp. Prin
transmiterea drepturilor de proprietate se realizează trecerea din patrimoniul unei
persoane în patrimoniul alteia fără nici o modificare.
La baza transmisiunilor dreptului de proprietate prin acte între vii stă
principiul consensualismului, consacrat în art. 971 Cod civil care prevede: „În
contractele ce au ca obiect translaţia proprietăţii, proprietatea se transmite prin
efectul consimţământului părţilor; chiar atunci când nu s-a făcut tradiţiunea sau
predarea lucrului”.
Tot astfel făcând aplicaţia acestui principiu în materia vânzării, art.1295 alin. 1
dispune: „Vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată
la cumpărător în prezenţa vânzătorului îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi
asupra preţului, deşi lucrul însă nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat”.
De la principiul consensualismului există şi unele situaţii de excepţie, când
transferul dreptului de proprietate are loc într-un alt moment decât cel al realizării
acordului de voinţă. Astfel :
a) transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor viitoare are loc atunci
când aceste bunuri sunt realizate;
b) transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor de gen operează în
momentul individualizării lor prin numărare, cântărire sau măsurare;
c) dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite numai în momentul
încheierii contractului în forma înscrisului autentic ;
d) transferul dreptului de proprietate prin contracte de donaţie are loc la data
perfectării contractului în formă autentică;
 e) dreptul de proprietate asupra imobilelor în sistem de carte funciară se
transferă de la înstrăinător la dobânditor numai la data intabularii dreptului.
S-a constatat deja că dreptul de proprietate este, în principiu, transmisibil.
Acest caracter însă este propriu numai dreptului de proprietate privată.
Dimpotrivă, dreptul de proprietate publică, indiferent că poartă asupra unor bunuri
imobile sau mobile, este inalienabil şi prin urmare este netransmisibil.
Sunt însă şi situaţii când unele bunuri proprietate privată pot fi scoase temporar
din circuitul civil prin acordul de voinţă intervenit între proprietarul bunului şi o altă
persoană. Astfel, într-un contract, părţile au posibilitatea de a stipula aşa-numitele
clauze de inalienabilitate, prin care proprietarului unui anumit bun îi este interzisă
înstrăinarea şi uneori, chiar grevarea bunului în favoarea altei persoane.
Clauzele de inalienabilitate se găsesc destul de rar în actele de înstrăinare cu
titlu oneros. Ele pot fi întâlnite mai frecvent în contractele de ipotecă şi în contractele
de gaj fără deposedare în care se stipulează interdicţia de înstrăinare şi de grevare a
bunului ipotecat sau gajat. În schimb asemenea clauze pot fi regăsite, în practică, în
actele cu titlu gratuit, adică în contractele de donaţie şi în testamente; donatorul sau,
după caz, testatorul dispune de bunul său stipulând că persoana gratificată nu poate să-
l înstrăineze.
Codul civil nu reglementează posibilitatea stipulării în actele juridice a clauzelor
de inalienabilitate. De multă vreme, jurisprudenţa franceză a considerat că astfel de
clauze sunt lovite de nulitate, deoarece prin ele se atentează la principiul liberei
circulaţii a bunurilor. Ulterior, spre sfârşitul secolului al XIX-lea, a intervenit o
schimbare în orientarea jurisprudenţei care a admis că clauzele de inalienabilitate pot
fi valabile cu respectarea a două condiţii: clauza să fie justificată de un interes serios şi
legitim şi inalienabilitatea să fie temporară.
Interesul serios şi legitim care justifică o astfel de clauză poate fi patrimonial
sau moral. De asemenea, interesul poate fi al dispunătorului, al unui terţ sau un interes
public1.
1
G. Marty, P. Raynaud, Droit Civil. Les Biens, Girey, Paris, 1980, pag.69
2
I. P. Filipescu, op. cit., pag. 78
 Numai elementele de inalienabilitate temporară sunt valabile. Clauzele de
inalienabilitate perpetuă sunt lovite de nulitate absolută, având o cauză ilicită şi
imorală. Aşa de pildă inalienabilitatea care este stabilită pe timpul vieţii proprietarului,
poate fi considerată ca perpetuă şi prin urmare este lovită de nulitate absolută.
Conţinutul şi limitele dreptului de proprietate sunt stabilite de lege (Constituţie,
art. 41; Codul civil, art. 480). În acest sens, de asemenea Codul silvic, publicat la 8
mai 1996 prevede că fondul forestier definit de lege este supus regimului silvic, regim
care este definit prin art. 9 alin. 2 al aceluiaşi cod, iar dreptul de proprietate asupra
terenurilor care constitue fondul forestier naţional se exercită în conformitate cu
dispoziţiile aceluiaşi cod, terenurile din acest fond după caz proprietate publică sau
proprietate privată. Codul reglementează şi aspectele privind exercitarea dreptului de
proprietate asupra produselor fondului forestier, lemnoase sau nelemnoase.
Potrivit Legii petrolului nr. 134 din 29 dec. 1995, dreptul de proprietate asupra
terenurilor din perimetrele de exploatare sau explorare a resursele de petrol, dreptul de
proprietate asupra terenurilor pe care se află sistemul naţional de transport al
petrolului, precum şi zonele de protecţie a perimetrului şi sistemului de transport
menţionate se exercită în condiţiile prevăzute de această lege.
Mărginirile sau îngrădirile dreptului de proprietate s-au extins din ce în ce mai
mult, astfel că el nu mai este individualist, ci un drept cu caracter social, îndeplinind o
funcţie socială2.

Secţiunea III

Îngrădirile dreptului de proprietate – noţiune, izvoare

Potrivit art. 41, pct. 1 din Constituţie, dreptul de proprietate este garantat,
conţinutul şi limitele sale fiind stabilite de lege.
În acelaşi sens art. 480 din Codul civil precizează că atributele dreptului de
proprietate sunt recunoscute „în limitele determinate de lege”.
 Potrivit art. 41, pct. 6 din Constituţie, dreptul de proprietate obligă la
respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum
şi la respectarea celorlalte sarcini care, conform legii sau obiceiului, revin
proprietarului. Îngrădirile dreptului de proprietate pot fi create şi prin convenţii
intervenite între particulari ori chiar prin hotărâri judecătoreşti.
Izvoarele acestor îngrădiri sunt constituite din: lege, convenţie, inalienabilitate
legală şi hotărâri judecătoreşti.
Îngrădirile legale pot fi aduse fie într-un interes public, fie într-un interes privat.
Pe de altă parte, acestea privesc proprietatea clădită ori cea neclădită.
Îngrădirile legale de interes privat sunt în fapt adevărate servituţi şi le vom
analiza într-un capitol separat.
Pe de altă parte îngrădirile legale de interes public, sunt numeroase şi de aceea
vom menţiona în continuare câteva dintre acestea fără a avea pretenţia de a le fi
analizat în întregime.
Astfel Legea nr. 50/1991 stabileşte unele îngrădiri în interes edilitar şi de
estetică urbană. Sunt stabilite îngrădiri pentru construcţiile civile, industriale, agricole,
sau de orice altă natură privind alinierea, înălţimea şi respectarea planului de
sistematizare. Aceste construcţii se vor realiza numai cu respectarea autorizaţiei de
construcţie şi a reglementărilor privind proiectarea şi executarea construcţiilor. În
continuarea acestui fir trebuie spus faptul că autorizaţiile de construire se eliberează cu
respectarea dispoziţiilor de urbanism, pe baza certificatului de urbanism şi amenajare a
teritoriului, a planului de amplasare a construcţiilor, a avizelor legale, precum şi a
celorlalte documente ce se anexează la cererea pentru eliberarea autorizaţiei de
construire. Restricţii în acest sens stabileşte şi Legea nr. 18/1991, privind amplasarea
construcţiilor.
Există însă şi îngrădiri de salubritate şi sănătate publică, reprezentate de
obligaţiile care rezultă din planuri de amenajare a teritoriului, a planului urbanistic
general, a planului urbanistic zonal, a planului urbanistic de detaliu şi a
reglementărilor de urbanism, inclusiv obligaţiile cu privire la igiena construcţiilor, la
canalizare, la protecţia mediului înconjurător.
Alte îngrădiri de interes cultural, istoric şi arhitectural sunt stabilite de aceeaşi
Lege 50/1991, care în art. 7, stabileşte că pentru autorizarea construcţiilor în zonele
asupra cărora s-a instituit un anumit regim de protecţie prevăzut în documentaţiile de
urbanism aprobate se va proceda în felul următor :
a) în rezervaţiile istorice şi de arhitectură stabilite potrivit legii, sau în
cazul lucrărilor care modifică monumentele de orice natură,
solicitantul va obţine avizul Comisiei naţionale pentru protecţia
monumentelor, ansamblurilor şi schiturilor sau al Departamentului
pentru urbanism şi amenajarea teritoriului ;
b) în parcurile naţionale şi rezervaţiile naturale, solicitantul va obţine
avizul Ministerului Mediului ;
c) în zonele unde s-a instituit un alt regim de restricţie, solicitantul va
obţine avizul organelor competente.
Potrivit art. 95, din Legea 18/1991, monumentele istorice, vestigiile şi obiectele
arheologice, tezaurele care se vor descoperi la faţa solului sau în subsol sunt sub
protecţia legii. Proprietarii şi deţinătorii terenurilor sunt obligaţi să asigure integritatea
acestora, să sesizeze organele de stat şi să permită efectuarea lucrărilor de cercetare şi
conservare. Pentru pagubele suferite se vor acorda despăgubiri.
Alte îngrădiri în interes economic general sau interes fiscal sunt stabilite prin
următoarele :
a) legea fondului funciar ( legea 18/1991 ) stabileşte unele obligaţii în
scopul de a asigura cultivarea terenurilor şi protecţia solului ;
b) de asemenea, folosirea terenurilor pentru producţia agricolă şi silvică,
inclusiv, stabilirea şi schimbarea categoriei de folosinţă a terenurilor
arabile, precum şi obligaţiile pentru ameliorarea terenurilor supuse unor
îngrădiri ;
 c) tot astfel legea 18/1991, prevede unele obligaţii privind folosirea
temporară şi definitivă a terenurilor în alte scopuri decât producţia
agricolă şi silvică;
d) autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi, imobiliare
pentru lucrări de interes general, cu obligaţia de a despăgubi proprietarul
pentru daunele aduse solului, plantaţiilor şi construcţiilor, precum şi
pentru alte daune imputabile autorităţii ;
e) îngrădirile aduse proprietăţii care rezultă din regimul juridic al
producerii, transportului şi folosirea acestora.
Legea 18/1991, art. 81, prevede că liniile de telecomunicaţii şi cele de transport
şi distribuire a energiei electrice, conductele de transport pentru alimentare cu apă,
canalizare, produse petroliere, gaze, precum şi instalaţii similare, se vor grupa şi
amplasa de-a lungul căilor de comunicaţii (şosele, căi ferate), a digurilor, canalelor de
irigaţie şi de desecări şi a altor limite de teritoriu în aşa fel încât să nu stânjenească
executarea lucrărilor agricole.
De asemenea, există ,îngrădiri care rezultă din regimul juridic al activităţilor de
telecomunicaţii. Astfel, potrivit Legii telecomunicaţiilor nr.74 din 22 iulie 1996, art.
16,titularii de licenţă care intenţionează să intre pe orice fel de proprietate pentru
instalarea sau întreţinerea liniilor de transmisie şi a punctelor terminale, vor conveni,
în scris, cu proprietarul sau deţinătorul, toate detaliile necesare, inclusiv locul şi
metodele de lucru ce urmează a fi folosite şi durata de timp în care proprietarul nu
poate efectua lucrări ce ar afecta accesul şi buna întreţinere a instalaţiilor de
telecomunicaţii sau care ar necesita mutarea acestora. În lipsa acordului titularul de
licenţă va face o notificare scrisă proprietarului în care se vor arăta activităţile ce se
vor desfăşura şi locul lor, care poate fi contestată la Ministerul Comunicaţiilor.
Împotriva deciziei dată la contestare, partea nemulţumită se poate adresa instanţei
contenciosului administrativ potrivit Legii nr. 29/1990.
 Există însă şi alte îngrădiri care interesează problematica noastră şi anume cele
provenite din inalienabilitatea legală a bunului.În cazul acesteia actul juridic încheiat
cu nesocotirea acesteia este lovit de nulitate absolută
Legea prezintă mai multe cazuri de inalienabilitate a bunurilor dintre care vom
aminti :
„Bunurile din domeniul public, în acest caz art.135, pct. 3 din Constituţie arată
bunurile care pot fi exclusiv obiect al proprietăţii publice: bogăţiile de orice fel ale
subsolului, căile de comunicaţie, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic
valorificând şi acelea ce pot fi folosite în interes public, plajele, marea teritorială,
resursele naturale ale zonei economice ale platoului continental, alte bunuri stabilite de
lege.
Articolul 135, pct. 5 din Constituţie prevede că bunurile proprietate publică
sunt inalienabile fiind vorba de cele reclamate de pct 4 art. 135 din Constituţie.
Terenurile din domeniul public sunt prevăzute de art. 5, al Legii nr. 18/1991,
privind fondul funciar, art. 4, lit. a, al Legii nr.56/1992 privind frontiera de stat,
precum şi de alte legi. Din domeniul public fac parte şi alte bunuri, decât terenurile.
Până la Legea 18/1991, terenurile au fost supuse unui regim juridic ce a diferit în
timp , după caz fiind ori nu în circuitul civil, adică alienabile sau inalienabile.
„Terenurile atribuite prin constituirea (nu şi reconstituirea) dreptului de
proprietate privată asupra lor, adică cele dobândite potrivit art.18, alin.1, art. 20 şi art.
39 din Legea 18/1991, nu se pot înstrăina timp de zece ani, socotiţi de la începutul
anului următor celui care s-a făcut înscrierea proprietăţii”;
„Terenurile agricole din extravilan nu pot face obiectul unei executări silite sau
voluntare decât în cazurile prevăzute de lege(art.50, Legea 18/1991);
„Titularul dreptului de abitaţie poate în mod excepţional să închirieze în
anumite condiţii, altcuiva o parte din casa pe care nu o locuieşte”.
Dreptul de proprietate poate fi îngrădit şi pe cale de hotărâre judecătorească în
sensul că aceste îngrădiri nu sunt enumerate de lege, însă rezultă din raporturile de
vecinătate, pe care instanţa judecătorească le constată şi declară ca atare.
 În Constituţie, art.41, pct. 6, se prevede că dreptul de proprietate obligă la
asigurarea bunei vecinătăţi, iar art.588, C. civ prevede că legea supune pe proprietar la
diferite obligaţii unul către altul,fără chiar să existe o convenţie între dânşii.
Îngrădirile la care ne referim nu sunt prevăzute de lege, dar se consideră că ele
derivă din raportul de vecinătate. În acest sens este posibil ca un proprietar să îşi
exercite dreptul său fără să încalce vreo dispoziţie legală, dar vecinul să pretindă că
prin această exercitare i s-a produs o împiedicare în exercitarea propriului său drept de
proprietate şi i s-a cauzat o pagubă ce trebuie reparată. Astfel :
 „Un proprietar nu poate face pe terenul său săpături ce ar fi de natură să
producă slăbirea sau dărâmarea unei construcţii aşezată pe teritoriul
vecin“;
 „Un proprietar trebuie să permită intrarea în curtea sa a vecinului când
aceasta este necesară pentru ca vecinul să facă reparaţii sau lucrări
necesare unui zid ce ar da în acea curte”;
 „Un proprietar nu poate aduce vecinilor săi tulburări intolerabile prin
exerciţiul unei activităţi desfăşurate, de exemplu, un obiectiv economic
ce ar produce zgomote asurzitoare sau care degajă un miros insuportabil”;
 „Un proprietar nu poate construi un zid înalt fără utilitate pentru el, numai
cu scopul de a lua vederea sau lumina vecinului său”.
Rezultă că din raportul de vecinătate reiese pentru proprietar îndatorirea de a-şi
exercita dreptul său în aşa fel încât să nu stânjenească exerciţiul drepturilor celorlalţi.
 CAPITOLUL II
Servituţile (dreptul de servitute)

Secţiunea I
Definiţie şi caractere juridice

Potrivit art. 576 C. Civ. servitutea este o sarcină impusă asupra unui imobil
pentru uzul şi utilitatea unui imobil având un alt proprietar.
Doctrina defineşte însă servitutea ca fiind dreptul real principal derivat,
perpetuu şi indivizibil, constituit asupra unui imobil numit fond aservit, pentru uzul şi
utilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobile care aparţin la proprietari diferiţi 1.
După alţi autori2 servitutea este o sarcină ce se constituie cu privire la un
imobil, pentru înlesnirea sau lărgirea utilităţii unui alt imobil ce aparţine altui
proprietar.
Caracterele juridice sunt următoarele:

a) Servitutea este un drept real imobiliar asupra lucrului altora (jus in re

aliena); ele se constituie numai în folosul şi respectiv în sarcina unor
bunuri imobile prin natura lor.
b) Servitutea presupune existenţa a două imobile, nu neapărat vecine ce
aparţin la doi proprietari diferiţi.
c) Servitutea este un drept accesoriu al fondului căruia îi profită urmând
soarta acestuia; ea nu este un drept de sine stătător şi tocmai datorită
caracterului ei nu poate fi înstrăinată, urmărită, ipotecată separat ci numai
împreună cu fondul dominant căruia îi profită.

1
Gh. Fekete, I. Zinveliu, Drept civil. Drepturi Reale, Edit. Didactică şi Pedagogică, Bucureşti, 1969, pag. 235
2
J. Manoliu, Gh. Durac, Drept civil. Drepturi Reale, Ed. Fundaţiei “Chemarea”, Iaşi, 1993, pag. 203
2
 d) Servitutea are caracter perpetuu (consecinţa caracterului accesoriu); are
aceeaşi durată ca şi dreptul de proprietate. Perpetuitatea este însă de
natura servituţii şi nu de esenţa ei şi va rămâne aşa dacă părţile n-au
stabilit altfel.
e) Servitutea este indivizibilă însemnând prin aceasta că servitutea grevează
întregul fond aservit şi profită întregului fond dominant. Dacă imobilul
fiind aservit aparţine mai multor coproprietari nu se poate constitui
servituţi decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Constituirea servituţii
în favoarea unui imobil, fond dominant, coproprietate a mai multor
persoane se poate însă realiza şi cu acordul unuia dintre copărtaşi întrucât
actul de constituire le profită tuturor1.
Secţiunea II
Clasificarea servituţilor
A. origine şi modul de constituire art. 577 din C. civ. le clasifică astfel:
 Servituţi naturale, care se nasc din situaţia naturală a fondurilor
(servitutea de scurgere a apelor naturale, servitutea de grăniţuire);
 Servituţi legale, constituite expres de lege (servitutea zidului, a
şanţului comun, servitutea de vedere);
 Servituţi stabilite prin fapta omului (prin convenţie, uzucapiune şi
destinaţia proprietarului);
Această clasificare pe care Codul Civil o face a fost criticată în doctrină
arătându-se că de fapt servituţile legale includ pe cele naturale şi că primele sunt în
fapt limitări ale dreptului de proprietate, ele sunt simple obligaţii izvorâte din
raporturile de vecinătate 2.

1
C. Bârsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, Drept civil, Drepturi Reale, Institutul European, Iaşi, 1997, pag. 166-167
2
D. Alecsandresco, Principiile Dreptului Civil Român, 1926, pag. 542, I. P. Filipescu, op. cit., pag. 179 ; L. Pop, op. cit.
pag. 196
 B. obiectul lor:
 Servituţi pozitive, sunt acelea care îndreptăţesc pe proprietarul
fondului dominant să facă, în mod direct, acte de folosinţă asupra
fondului aservit;
 Servituţi negative care impun proprietarului fondului aservit anume
restricţii sau limitări în exercitarea dreptului de proprietate;
C. cum sunt stabilite în folosul unei clădiri:
 Servituţi urbane care sunt cele stabilite în folosul unei clădiri;
 Servituţi rurale, care sunt cele stabilite în folosul unui teren;
D. modul de exercitare:
 Servituţi continue, pentru a căror exercitare şi existenţă nu este
nevoie de fapta actuală a omului;
 Servituţi necontinue sunt acelea pentru a căror exercitare şi
existenţă este necesar faptul actual al omului;
E. modul în care se manifestă:
 Servituţi aparente care se recunosc datorită unor semne exterioare;
 Servituţi neaparente a căror existenţă nu poate fi cunoscută din
semne sau lucrări exterioare vizibile.
Alte clasificări rezultă din combinarea tuturor servituţilor prezentate până aici.
Secţiunea III
Servituţile naturale
Aceste categorii de servituţi sunt simple îngrădiri sau limitări normale ale
atributelor, de regulă a celui de folosinţă din conţinutul juridic al dreptului de
proprietate1. Ele sunt reglementate de art. 578 – 585 Cod Civil. Aceste servituţi mai
pot fi împărţite în două categorii: servituţi reciproce sau bilaterale şi servituţi
1
L. Pop, op., cit., pag. 198

nereciproce sau unilaterale. Primele sunt acele îngrădiri sau limitări legale ale
dreptului de proprietate prevăzute de lege în folosul şi respectiv sarcina a două
imobile, fiecare fiind în raport cu celălalt în acelaşi timp, atât fond dominant, cât şi
fond aservit şi dimpotrivă celelalte servituţi (nereciproce sau unilaterale) sunt acelea
care se stabilesc exclusiv în folosul unuia dintre imobile şi în sarcina celuilalt imobil,
în aşa fel încât unul este numai fond dominant, iar altul numai fond aservit sau
dominat.
a) Servitutea de scurgerea apelor naturale este reglementată de art. 578 Cod
Civil: „locurile inferioare sunt supuse a primi apele ce curg, fireşte, din
locurile superioare fără ca mâna omului să fi contribuit la aceasta”. Se are
în vedere curgerea firească a apelor în cazul imobilelor situate în pante.
Proprietarul locului inferior este obligat să nu facă nimic de natură a
stăvili apele, iar cel al fondului superior să nu facă nimic pentru a dirija
apele către locul inferior1. Dacă proprietarul fondului inferior efectuează
lucrări ce obstaculează scurgea apelor, el poate fi obligat să respecte
servitutea născută din situaţia locurilor desfiinţând lucrările efectuate 2.
b) Servitutea izvoarelor este reglementată în art. 579 – 581 Cod Civil.
Potrivit art. 579 Cod Civil: „cel ce are un izvor pe proprietatea sa poate
face orice întrebuinţare cu dânsul, fără a vătăma dreptul ce proprietarul
fondului inferior l-a dobândit prin titlu sau prin prescripţie asupra acelui
izvor”. De asemenea se interzice proprietarului fondului pe care se află un
izvor ce dă apă necesară unei comune sau altei aşezări să facă orice
lucrare de natură a-i schimba cursul.
c) Servitutea de îngrădire este reglementată de art. 585 Cod Civil: „tot
proprietarul îşi poate îngrădi proprietatea”. Conform acestui text
îngrădirea proprietăţii ne apare ca fiind o facultate a proprietarului şi nu o
obligaţie. Îngrădirea este obligatorie doar pentru proprietăţile situate în
oraşe şi suburbii (mediul urban) – art. 600 Cod Civil – dar şi în acest caz
voinţa părţilor are un rol hotărâtor. Doctrina şi practica consideră că

1
C. Bârsan, M. Gaiţa, M. M. Pivniceru, op. cit., pag. 168-169
2
C. S. J. , s. civ., dec. nr. 2753/1993, în Buletinul Jurisprudenţei – Culegerii de decizii pe anul 1993, pag. 29-31
 dreptul de îngrădire nu este o servitute, ci o simplă manifestare a
dreptului de proprietate1.
d) Servitutea de grăniţuire reglementată în art.584 Cod Civil: „orice
proprietar poate îndatora pe vecinul său la grăniţuirea proprietăţii lipite cu
a sa; cheltuielile grăniţuirii se vor face pe jumătate”. Aşadar proprietarul
poate obliga pe vecinul său să procedeze la grăniţuirea proprietăţii lipite
de a sa. Cheltuielile se suportă în proporţie egală 2. Dacă grăniţuirea nu se
va face amiabil, se poate introduce o acţiune în grăniţuire pentru
determinarea limitelor fondurilor învecinate.

Secţiunea IV
Servituţile legale
a) Servitutea de trecere pe locul vecin care potrivit art. 616 – 619 Cod Civil,
constă în dreptul proprietarului locului înfundat de a cere vecinului său
dreptul spre trecere spre calea publică pentru folosirea fondului, cu
îndatorirea de a-l despăgubi pentru pagubele ce i le-ar produce.
Dreptul ce rezultă din servitutea de trecere este recunoscut indiferent dacă
este vorba de fond îngrădit sau neîngrădit, urban sau rural, clădit sau
neclădit, şi indiferent cui ar aparţine fondul aservit3.
Este suficient să se dovedească caracterul de loc înfundat al fondului
dominant, prin loc înţelegându-se, un loc ce este înconjurat de alte
proprietăţi diferite fără ca proprietarul să aibă ieşire la calea publică. În
practica judiciară s-a decis că acest text trebuie să îşi găsească aplicare şi
în cazurile în care ieşirea ar prezenta inconveniente grave sau ar fi
periculoasă1.

1
C. Stătescu, C. Bârsan, op., cit., pag. 257
2
Trib. Suprem., dec. civ., 761/1970, în Culegere de Decizii, 1970, pag. 76
3
T. S., s. civ., dec. nr. 385/1989 în R. R. D. nr. 1-2/1989, pag. 127
1
T. S., s. civ., dec. nr. 1232/1978 în C. D. 1978, pag. 29
 Dacă locul respectiv are însă ieşire la calea publică pe un drum care, în
anumite împrejurări este impracticabil, dar poate deveni practicabil, cu
unele amenajări şi oarecare cheltuieli, nu se mai consideră loc înfundat 2.
Dacă s-a ajuns la situaţia de loc înfundat datorită faptei proprietarului,
cum ar fi edificare a unor construcţii, în aşa fel încât s-a blocat ieşirea la
drumul public sau vânzarea unei părţi din teren cu care ocazie vânzătorul
şi-a înfundat restul terenului, el numai este îndreptăţit să ceară un drept de
trecere pe terenul vecinului3.
În situaţia unui teren ce aparţine mai multor copărtaşi cu ieşire la calea
publică, împărţirea terenului, prin formarea de parcele, fără ieşire la calea
publică, pentru unii din foştii proprietari, nu le dă acestora dreptul să
pretindă ieşirea la drumul public pe fondul unui alt proprietar străin de
coproprietate4.
Se poate constitui servitute de trecere şi dacă unul sau ambele fonduri
sunt proprietate comună deoarece servitutea este o sarcină ce profită
tuturor coproprietarilor fondului aservit.
Dreptul de trecere trebuie să se exercite pe acolo pe unde se poate realiza
cel mai scurt drum la calea publică (art. 617 Cod Civil), însă la alegerea
locului de trecere să se aibă în vedere, să se producă cea mai puţină
pagubă aceluia pe al cărui teren urmează să aibă loc trecerea la calea
publică (art. 619 Cod Civil). Deci, dacă prin alegerea celui mai scurt
drum la calea publică se cauzează o pagubă mai mare decât pe un drum
mai lung, ce ar cauza o pagubă mai mică, proprietarul locului de trecere
poate pretinde ca locul de trecere să existe pe drumul mai lung.
Dreptul de a cere vecinului o trecere pentru a ieşi la calea publică este un
drept imprescriptibil1.

2
T. S., s. civ., dec. nr. 1264/1968 în C. D. 1968, pag. 77
3
T. S., s. civ., dec. nr. 2788/1987 în C. D. 1987, pag. 50
4
T. S., s. civ., dec. nr. 385/1989, în C. D. nr. 1-2/1989, pag. 127
1
M. G. Rarincescu, Drept Civil, vol. I, pag. 37I
 Situaţia nu este aceeaşi pentru dreptul la despăgubire al proprietarului pe
locul căruia se află drumul de trecere (art. 619 Cod Civil) care este
prescriptibil.
b) Servitutea referitoare la vederea pe proprietatea vecinului. Prin
dispoziţiile cuprinse în art. 611 – 613 Cod Civil, legiuitorul a stabilit
anumite condiţii cu privire la construirea de ferestre sau deschideri prin
care să fie cu putinţă vederea spre proprietatea vecinului.
Distanţele stabilite sunt de 1,90 metri şi respectiv 0,60 metri, cum
vederea este dreaptă (zidul în care s-a practicat deschiderea este paralel cu
linia despărţitoare) sau piezişă (zidul este perpendicular pe linia
despărţitoare) şi se calculează de la zid până la linia despărţitoare a celor
două proprietăţi şi nu până la casa vecinului. Distanţa de 0,60 metri este
folosită atunci când este vorba de ferestre, balcoane, terase, etc, oblice
adică deschise în planuri, formând un unghi drept cu linia despărţitoare.
Spre deosebire de textul corespunzător, din Codul civil francez art. 612
Cod Civil Român se referă numai la vedere nu şi la deschideri pentru aer
şi lumină2. S-a pus deseori problema dacă se pot deschide ferestre de
lumină nu de vedere, adică ferestre opace, dar prin care trece lumina ?
Practica judiciară3 a statuat că deschiderile pentru aer şi lumină se pot
practica la orice înălţime, deoarece ele constituie un atribut al dreptului de
proprietate şi nu sunt de natură să aducă nici un prejudiciu proprietarului
fondului vecin.
Aşadar, sunt două probleme diferite. Una este posibilitatea constituirii
unei ferestre de lumină opace nu de vedere, care constituie un act de
folosinţă normală a dreptului de proprietate, şi alta este aceea dacă prin
folosirea prelungită a unei asemenea ferestre se poate ajunge crearea unei
servituţi de vedere pe cale de prescripţie împotriva proprietarului locului
2
C. Bârsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, op. cit. pag. 172
3
T. S., s. civ., dec. nr. 464/1974, în C. D. 1974, pag. 63 ; C.S.J., dec. nr. 195/1992 în Dreptul nr. 2/1993, pag. 76-77;
idem, dec., nr. 1263/1973 în R.R.D. nr. 12/1973, pag. 156
 vecin. O asemenea servitute de lumină nu s-ar putea dobândi decât dacă
proprietarul care construieşte fereastra întovărăşeşte actul său de
folosinţă, de lucrări vizibile şi aparente executate chiar pe locul său şi
care să evidenţieze începutul unei adevărate posesii faţă de locul vecin,
susceptibilă de a servi drept fundament unei prescripţii1.
c) Servituţile referitoare la plantaţii şi construcţii prevăd faptul că
proprietarul unui teren nu are dreptul de a planta ori construi pe terenul
său până la limita lui extremă, adică până la linia despărţitoare dintre el şi
terenul vecin
Art. 607 Cod Civil dispune că proprietarul unui teren se poate apropria cu
plantaţiile lui de terenul vecin dacă respectă distanţa faţă de linia
despărţitoare a celor proprietăţi prevăzută prin regulamente particulare ori
prin obiceiuri constante şi recunoscute, iar în lipsa acestora dacă se
respectă distanţa de 2 metri pentru arborii înalţi şi de 0,5 metri pentru
celelalte plantaţii sub sancţiunea că în caz contrar proprietarul locului
vecin să poată cere scoaterea plantaţiilor puse la o distanţă mai mică 2.
De asemenea proprietarul locului vecin poate obliga pe proprietarul
locului pe care se află arborii, să taie crengile acestor arbori care s-au
întins deasupra locului care este proprietatea sa şi are dreptul de a tăia el
însuşi rădăcinile acestor arbori atunci când ele s-au întins pe pământul său
(art. 608, alin. 2-3 Cod Civil).
Distanţele prevăzute de lege se vor măsura de la inima arborelui, iar nu de
la suprafaţa lui exterioară şi până la linia despărţitoare între cele două
proprietăţi vecine, căci astfel distanţele ce au putut fi respectate în
momentul sădirii arborilor s-ar găsi mai târziu, micşorate prin aceea că,
prin creştere, trunchiul arborilor s-a îngroşat, s-a mărit.
Arborii ce se află în gardul comun sunt comuni ca şi gardul şi fiecare din
ambii proprietari este în drept a cere să-i taie.
1
M. G. Rarincescu, op. cit., vol. II, pag. 54-55
2
I. P. Filipescu, op., cit., pag. 181
 Cei doi proprietari pot conveni ca distanţa la care se fac plantaţiile să fie
mai mică decât cea prevăzută de lege convenţie care poate fi expresă dar
şi tacită, achiesarea putând să rezulte din neopunerea la efectuarea
plantaţiilor şi atitudinea pozitivă îndelungată a celui care putea cere
desfiinţarea lor1.
Obligaţia de a respecta distanţa plantaţiilor dispare când proprietarului
fondului a obţinut servitutea de a avea plantaţii la distanţa mai mică,
servitute care fiind continuă şi aparentă poate fi dobândită prin
uzucapiune2.
În ce priveşte pomii fructiferi urmează să se aibă în vedere şi Legea nr.
11/1974 a pomiculturii (a se vedea şi acţiunea în grăniţuire).
Construcţiile care se pot ridica pe un teren cum ar fi un puţ, o fierărie, un
cuptor sau o sobă, un ocol de vite, o magazie de sare sau de substanţe
explozibile nu pot fi executate decât dacă se lasă de linia despărţitoare
dintre cele două locuri vecine distanţa prescrisă de regulamente şi de
legile în vigoare sau dacă se fac lucrări speciale prescrise de aceste
regulamente şi legi în scopul de a nu aduce vătămare vecinului (art. 619
Cod Civil).
În acest sens se vor respecta dispoziţiile Legii nr. 50/1991 privind
autorizaţiile pentru construcţii şi stimularea construirii locuinţelor şi
Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar.
Art. 610 Cod Civil nu prevede vreo distanţă la care să se poată construi în
lipsă de regulamente sau obicei al locului. De aceea rămâne instanţei rolul
de a stabili dacă prin construire s-au produs vătămări vecinului sau dacă
ea s-a efectuat făcându-se lucrările necesare pentru a nu a aduce vătămări.
d) Servitutea privind picătura streşinilor prevăzută de art. 615 Cod Civil,
este o obligaţie impusă celui care construieşte o casă de a-şi face streaşina

1
T. S., s. civ., dec. nr. 376/1979 în Ioan Mihuţă, Reprtoriu … 1975 – 1980, pag. 75
2
T. S., s. civ., dec. nr. 1931/1968, în C. D., 1968, pag. 74-76
 în aşa fel încât apele rezultate din ploi să se scurgă pe terenul său sau în
stradă şi nu pe terenul vecinului.
e) Odată apa de ploaie căzută pe fond, conform art, 615, această apă poate fi
lăsată să se scurgă pe fondul inferior în mod natural, deoarece vecinul
este supus la servitutea de scurgere conform art. 578.
Însă nici această obligaţie relativă la picătura streşinilor nu este în fapt o
adevărată servitute. Ea se poate învinge prin servitutea contrarie, adică
prin dreptul dobândit de proprietar de a lăsa să se scurgă pe streşine
fondul vecin şi acest drept poate fi dobândit prin titlu, prescripţie sau
destinaţia proprietarului.
Toate aceste servituţi legale sunt considerate ca fiind îngrădiri legale de
interes privat. Alături de acestea întâlnim foarte adesea îngrădiri legale de
interes public1.
Acestea sunt numeroase şi le vom aminti în continuare:
i. Îngrădiri în interes edilitar şi de estetică urbană. Legea 50/1991
stabileşte îngrădiri pentru construcţiile civile, industriale, agricole sau
de orice altă natură privind alinierea, înălţimea şi respectarea planului
de sistematizare. Aceste construcţii se vor realiza numai cu respectarea
autorizaţiei de construire şi a reglementărilor privind proiectarea şi
executarea construcţiilor şi în acelaşi timp autorizaţiile de construire se
eliberează cu respectarea dispoziţiilor de urbanism pe baza certificatului
de urbanism şi amenajare a teritoriului, a planului de amplasare a
construcţiilor, a avizelor legale, precum şi a celorlalte documente ce se
anexează la cerere pentru eliberarea autorizaţiei de construire. Şi Legea
18/1991 stabileşte restricţii privind amplasarea construcţiilor în art. 70.
ii. Îngrădiri în interes de salubritate şi sănătate publică cum sunt obligaţiile
care rezultă din planul de amenajare a teritoriului, planului urbanistic
general, zonal, cel de detaliu şi a reglementărilsor de urbanism, inclusiv

1
I. P. Filipescu, op. cit., pag. 173
 obligaţiile cu privire la igiena construcţiilor la canalizare şi protecţia
mediului înconjurător.
iii. Îngrădiri în interes cultural, istoric şi arhitectural. Art. 7 din Legea
50/1991 stabileşte că pentru autorizarea construcţiilor în zonele asupra
cărora s-a instituit un anumit regim de protecţie prevăzut în
documentaţiile de urbanism aprobate se va proceda astfel:
 În rezervaţiile istorice şi de arhitectură stabilite conform legii şi
în cazul lucrărilor care modifică monumentele de orice natură,
solicitantul va obţine avizul Comisiei Naţionale pentru protecţia
monumentelor, ansamblurilor şi solurilor sau al
Departamentului pentru urbanism şi amenajarea teritoriului;
 În parcurile naţionale şi rezervaţiile naturale, solicitantul va
obţine avizul organelor competente. Potrivit art. 95 din Legea
18/1991, monumentele istorice, vestigiile şi obiectele
arheologice, tezaurele care se vor descoperi la faţa solului sau în
subsol sunt sub protecţia legii. Proprietarii şi deţinătorii
terenurilor sunt obligaţi să asigure integritatea acestora, să
sesizeze organele de stat şi să permită efectuarea lucrărilor de
cercetare şi conservare. Pentru pagubele suferite se vor acorda
despăgubiri.
iv. Îngrădiri în interes economic general sau interes fiscal:
 Legea fondului funciar stabileşte unele obligaţii în scopul de a
asigura cultivarea terenurilor şi protecţia solului (art. 9);
 Folosirea terenurilor pentru protecţia agricolă şi silvică inclusiv
stabilirea şi schimbarea categoriei de folosinţă a terenurilor
arabile, precum şi obligaţiile pentru ameliorarea terenurilor,
sunt supuse unor îngrădiri (art. 56 – 68);
  Legea 18/1991 prevede şi unele obligaţii privind folosirea
temporară şi definitivă a terenurilor în alte scopuri decât
producţia agricolă şi silvică (art. 69-82);
 Autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi
imobiliare, pentru lucrări de interes general, cu obligaţia de a
despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţiilor
sau construcţiilor şi pentru alte daune imputabile autorităţii;
 Îngrădiri aduse proprietăţii care rezultă din regimul juridic al
producerii, transportului şi folosirii energiei or din regimul
juridic al apelor.
Legea 18/1991 prevede în art. 18 că liniile de telecomunicaţii şi cele de
transport şi distribuire a energiei electrice, conductele de transport pentru alimentare
cu apă, canalizare, produse petroliere, gaze, precum şi instalaţii similare se vor grupa
şi amplasa de-a lungul căilor de comunicaţii (şosele, căi ferate), a digurilor, canalelor
de irigaţie şi de desecări şi a altor limite de teritoriu, în aşa fel încât să nu se
stânjenească executarea lucrărilor agricole.
Există îngrădiri care rezultă şi din regimul juridic al activităţilor de
telecomunicaţii şi anume cele care potrivit Legii telecomunicaţiilor nr. 64 din 22 iulie
1976, art. 16, titularii de licenţă care intenţionează să intre pe orice fel de proprietate
pentru instalarea sau întreţinerea liniilor de transmisie şi a punctelor terminale, vor
conveni în scris cu proprietarul sau deţinătorului toate detaliile necesare, inclusiv locul
metodele de lucru ce urmează a fi folosite şi durata de timp în care proprietarul nu
poate efectua lucrări ce ar afecta accesul şi buna întreţinere a instalaţiilor de
telecomunicaţii sau care ar necesita mutarea acestora. În lipsa acordului titularul de
licenţă va face o notificare proprietarului în care se va arăta activităţile ce se vor
desfăşura şi locul lor, care poate fi contestată la autoritatea de reglementare a
activităţilor de telecomunicaţii, care este Ministerul Comunicaţiilor (art. 17 şi 5).
Împotriva deciziei dată la contestare partea nemulţumită se poate adresa instanţei
contenciosului administrativ potrivit art. 17 din Legea 29/1990. În lipsa acordului
proprietarilor sau locatarilor, lucrările se pot efectua în temeiul unei hotărâri
judecătoreşti definitive şi irevocabile, iar în caz de urgenţă în baza unei ordonanţe
preşedinţiale (art. 18).
Tot astfel, există îngrădirile care rezultă din regimul juridic al sistemului
naţional de transport al petrolului prevăzut de Legea petrolului nr. 134 din 29
decembrie 1995 şi din regimul juridic al perimetrelor de explorare – exploatare a
resurselor de petrol şi cel al zonelor de siguranţă al acestora prevăzută de aceeaşi lege.
Îngrădiri aduse proprietăţii care rezultă din regimul juridic de monopol pentru
anumite activităţi, de exemplu privind producerea, preluarea şi comercializarea
tutunului.
v. Îngrădiri în interes de apărare a ţării, de exemplu crearea unor zone
militare, ori pentru protecţia aeroporturilor, porturilor, or alte obiective
economice sau de interes general,
vi. Servituţile aeronautice (decretul nr. 95 din 7 martie 1979); sunt oprite
amplasările de lucrări, construcţii sau instalaţii în aproprierea locurilor
de decolare – aterizare care pot periclita siguranţa zborurilor. Interdicţia
exista şi în aproprierea staţiilor de protecţie, a navigaţiei aeriene.
vii. Alte îngrădiri în interes de utilitate publică:
 Privind cărarea pe marginea apelor navigabile;
 Construcţiile trebuie să respecte o distanţă minimă de calea ferată;
 Îngrădiri care rezultă din regimul juridic al pădurilor;
 Îngrădiri care rezultă din regimul juridic al apelor;
 Îngrădiri care rezultă din regimul juridic al construirii drumurilor.
viii. Îngrădiri privind unele bunuri mobile care pe de o parte nu pot fi
vândute liber de particulari ori nu pot fi folosite decât în anumite
condiţii:
 Medicamentele şi substanţele toxice;
 Stupefiantele;
 Armele şi muniţiile;
  Bunurile din fondurile arhivistic;
 Bunurile din patrimoniul cultural – naţional

Secţiunea V
Servituţi stabilite prin fapta omului

Aceste servituţi sunt stabilite prin art. 620 – 643 Cod Civil şi sunt în fapt
singurele care merită numele de servituţi spre deosebire de celelalte restricţii şi
modalităţi normale ale proprietăţii, numite servituţi naturale şi legale.
Pentru a putea stabili în mod valabil o servitute asupra unui fond acel ce o
constituie trebuie să fie proprietarul fondului aservit, şi să aibă în acelaşi timp
capacitatea de a înstrăina (cu titlul gratuit sau oneros), deoarece stabilirea unei
servituţi este o înstrăinare parţială. Un uzufructuar sau un locatar nu poate constitui o
servitute1.
O similitudine trebuie să existe şi în ceea ce priveşte proprietarul fondului
dominant în favoarea căruia se va constitui servitutea şi care trebuie să fie în principiu
proprietar şi cu condiţia să fie capabil de a dobândi. Servitutea nu poate fi dobândită
de către uzufructuar sau chiriaş.
În baza principiului libertăţii convenţiilor, părţile pot crea orice servitute. Spre
deosebire de servituţile naturale şi legale care sunt limitate în număr, servituţile
stabilite prin fapta omului sunt nelimitate în număr şi pot avea cel puţin teoretic
obiecte dintre cele mai variate.
Totuşi art. 620 Cod Civil impune o dublă restricţie libertăţii de a stabili orice
servitute: „este iertat proprietarilor de a stabili pe proprietăţile lor orice servitute vor
găsi de cuviinţă, pe cât timp aceste servituţi nu vor impune persoanei proprietarului
fondului servient obligaţia unui fapt personal şi pe cât timp aceste servituţi nu vor fi
contrare ordinii publice”. Ultima prohibiţie nu este particulară servituţilor însă prima
necesită câteva explicaţii.
1
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, Vol. II, Bucureşti, 1929, pag. 281
 Se poate observa foarte uşor că prin natura ei servitutea este o dezmembrare a
proprietăţii, un drept real şi direct asupra unui fond în virtutea căruia proprietarul
fondului dominant dobândeşte asupra fondului aservit o porţiune din dreptul de
proprietate. Dar trebuie să fie foarte evident că proprietarul fondului dominant nu
dobândeşte un drept personal împotriva proprietarului fondului aservit de unde rezultă
că proprietarul fondului aservit nu are nici o obligaţie principală pozitivă ci el trebuie
numai să lase pe titularul servituţii să-şi exercite dreptul şi să nu-l tulbure în folosinţa
acestui drept. Servitutea are deci ca obiect folosinţa directă a fondului aservit de către
titularul ei.
Această regulă derivă din caracterul real al servituţii şi dacă legea a formulat-o
în mod expres, este fiindcă în Evul Mediu îşi făcuseră apariţia numeroase sarcini care
deşi stabilite asupra pământului obligau pe proprietari la îndeplinirea unor servituţi
personale pozitive şi perpetue a căror consecinţă era neegalitatea şi ierarhia
pământurilor unele faţă de altele şi neegalitatea socială a proprietarilor acestor
pământuri. În Franţa, Revoluţia de la 1789 a suprimat toate aceste servituţi feudale,
întronând egalitatea pământurilor între ele, concomitent cu egalitatea între persoane.
Autorii Codului Napoleonean, temându-se că neegalitatea feudală, de curând abolită,
ar putea reapare prin crearea unor servituţi reale având ca obiect obligaţii personale
perpetue au înscris în cod un text expres (art. 686 fr.), pentru a prohibi constituirea
unor astfel de servituţi. Autorii codului nostru au imitat textul francez în art. 620.
Nu trebuie însă să ne înşelăm asupra adevăratei semnificaţii a prohibiţiei art.
620; regula din acest articol nu înseamnă că o persoană nu se poate obliga faţă de alta
la îndeplinirea unei prestaţii personale pozitive, căci astfel toate obligaţiile pozitive ar
fi prohibite. Ea înseamnă că o astfel de prestaţie nu se poate stabili decât cu titlu de
obligaţie personală, şi deci temporară, iar nu cu titlu de servitute reală, adică perpetuă.
Între servituţile reale şi obligaţiile personale, există această deosebire fundamentală,
căci servitutea este legată de fond, în mod activ şi pasiv, aşa încât se transmite
dobânditorilor fondurilor, fie ei cu titlu universal sau particular, dar în schimb nu se
transmite moştenitorilor, proprietarilor fondurilor, dacă aceşti moştenitori nu
dobândesc fondurile; obligaţia dimpotrivă este legată de persoană şi o urmează, aşa
încât este independentă de fond şi se transmite în mod activ moştenitorilor persoanei.
Există totuşi şi excepţii de la regula impusă de art. 620, ele referindu-se la
anumite servituţi care atrag, în mod complementar obligaţia de a executa anumite
prestaţii pozitive în sarcina proprietarului fondului aservit, el putând fi ţinut să
întreţină lucrările necesare exerciţiului servituţii. Această obligaţie nu contravine
regulii deoarece ea nu formează obiectul principal al servituţii, ci un simplu
accesoriu1.

1
C. Hamangiu, I. Rosetti – Bălănescu, Al .Băicoianu, op. cit., pag. 283
Modurile de stabilire

Sunt trei moduri de stabilire a servituţilor derivând din faptul omului: prin
titluri, prin uzucapiune sau prescripţie achizitivă şi prin destinaţia proprietarului.
Cele mai multe aplicaţii practice o are constituirea servituţii prin titlu datorită
faptului că, potrivit art. 623 şi 624 Cod Civil, în acest mod pot fi constituite
toate servituţile continue şi aparente, continue şi neaparente, necontinue şi
neaparente. Totodată trebuie spus ca celelalte două moduri nu se pot aplica
cum vom vedea, decât la anumite categorii de servituţi.

Stabilirea prin titlu

Prin titlu se înţelege operaţiunea juridică, actul juridic, care serveşte la stabilirea
lor, negotium, iar nu înscrisul probatoriu, instrumentum, care constată această
operaţiune. Vânzarea, donaţia sau legatul sunt astfel de titluri, independent de actul
probatoriu care le constată.
Titlul prin care se stabileşte servitutea nu este supus la nici o regulă de formă
specială, în afară de regulile de drept comun.
O servitute poate fi constituită în mod valabil chiar şi verbal dar în acest caz
trebuie să aplicăm regulile de drept comun în materie de probe şi în sfârşit o servitute
poate fi şi tacită adică să rezulte în mod implicit din clauzele unui contract, dacă
aceasta pare a fi voinţa intrinsecă a părţilor.
Toate actele între vii prin care se constituie o servitute trebuie transcrisă pentru
a putea fi opozabile terţilor.
Există totuşi o servitute specială care rezultă din titluri şi care necesită scurte
explicaţii şi anume servitutea de indiviziune 1. Se poate observa în practică că sunt
cazuri în care mai mulţi proprietari, vecini, sunt obligaţi să rămână în indiviziune
asupra anumitor bunuri.

1
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., pag. 286
 Astfel sunt: comunitatea indiviză a unui drum a unei fântâni sau a despărţiturilor
comune (în ceea ce o priveşte este o comunitate legală). În primele cazuri ne aflăm în
faţa unei servituţi negative de a nu cere partajul, stabilită prin faptul omului şi
rezultând din titlul de partaj al fondului primit. Actul de partaj creează în mod implicit
şi tacit servitutea de indiviziune asupra anumitor accesorii ale fondurilor.
Cum se împacă o astfel de servitute, perpetuă prin natură ei şi conducând deci la
o indiviziune perpetuă, cu regula art.728, care interzice convenţiile de indiviziune,
pentru un termen mai lung de 5 ani ? Jurisprudenţa a rezolvat obiecţia considerând că
art.728 interzice convenţiile de indiviziune mai lungi numai asupra bunurilor
principale ce fac obiectul indiviziunii, dar nu asupra unor bunuri comune accesorii,
simple dependinţe a unor bunuri principale a unor bunuri principale divize.

Stabilirea prin prescripţie

Anumite servituţi pot fi dobândite prin prescripţie achizitivă sau uzucapiune,

adică prin posesia timp de 30 ani a dreptului de servitute. Conform art.623, se pot
dobândi prin prescripţie servituţile continue şi aparente, deci celelalte servituţi vor fi
dobândite prin alte moduri. Se cunoaşte faptul că în Dreptul roman în vremea lui
Justinian orice servitute putea fi dobândită cu bună - credinţă prin uzucapiunea de 10-
20 de ani şi că la fel se exprima legiuitorul şi în Codul Caragea. Se pune întrebarea de
ce a suprimat legiuitorul modern prescripţia servituţilor neaparente şi a celor
necontinue. O explicaţie a fost dată în felul următor: prescripţia achizitivă este
întemeiată pe o posesie neviciată, deci continuă şi publică ;or aceste calităţi ale
posesiei nu există în cazul exercitării unor servituţi necontinue şi neaparente , care prin
definiţie sunt întrerupte şi ascunse şi deci posesia unor astfel de servituţi este prin
ipoteză viciată, aşa încât nu se poate întemeia uzucapiunea. Această justificare este
însă greşită , pentru că în cazul servituţilor necontinue nu putem spune că posesia nu
este continuă.
 S-a căutat atunci o justificare mai exactă şi mai juridică a prohibiţiei legale
relativă la dobândirea prin uzucapiune a servituţilor necontinue. S-a susţinut că ceea
ce împiedică prescripţia acestor servituţi., este caracterul precar al actelor de folosinţă
la care dau loc. Într-adevăr s-a spus că servituţiles necontinue, nedând loc decât la
acte de folosinţă izolate şi mai mult sau mai puţin rare, nu atrag o uzurpare propriu-
zisă a folosinţei fondului; aceste acte se exercită mai mult cu titlu de toleranţă ,cu
simpla îngăduinţă a proprietarului fondului aservit, derivând din simpla bunăvoinţă
reciprocă dintre vecini. Dar conform art.1853 alin. 2, actele de posesie exercitate prin
simpla îngăduinţă a proprietarului sunt precare, neputând fonda o posesie utilă şi duce
la uzucapiune. Nici această justificare nu este exactă .Ea se bazează pe o prezumţie
generală de precaritate, căreia i se dă o putere absolută, aşa încât prescripţia
servituţilor necotinue să devină imposibilă. Or, dacă în unele cazuri prezumţia de
precaritate poate fi conformă cu realitatea, în alte cazuri foarte numeroase ea este
falsă, fiindcă cel ce face un act de folosinţă asupra fondului vecin, corespunzător
exerciţiului unei servituţi necontinue, înţelege să facă un act de posesie a dreptului de
servitute, adică să dobândească acest drept.
În ceea ce priveşte servituţile neaparente, este de asemenea inexact să spunem
că posesia lor este clandestină. Este adevărat că prin natura lor servituţile neaparente
nu se traduc printr-un semn exterior; însă tocmai fiindcă aceasta este natura lor, nu le
putem imputa neaparenţa ca un viciu de posesie. Însă prin posesia publică trebuie să
înţelegem o posesie care nu este clandestină, adică o posesie pe care o persoană o
exercită fără a se ascunde. Dar, nu trebuie să confundăm o servitute neaparentă cu o
servitute exercitată în mod clandestin. Servituţile pot fi neaparente fără a fi
clandestine, căci ele pot să nu lase nici un semn exterior relativ la exercitarea lor, şi
totuşi să se exercite în văzul tuturor. Un exemplu ar fi servitutea de adăpat, adică de a
scoate apă dintr-un puţ, este neaparentă; totuşi ea nu este clandestină, dacă apa este
luată fără a se ascunde, în plină zi. Prin urmare, prohibiţia uzucapiunii servituţilor
neaparente nu se poate justifica prin clandestinitatea exerciţiului lor.
 S-a căutat şi aici o justificare mai exactă şi s-a spus că actele de posesie a unei
servituţi neaparente sunt de cele mai multe ori acte de pură facultate; or, conform art.
2232 C. Napoleon (care nu a fost reprodus in codul nostru, însă aceeaşi regulă se
aplică şi la noi) actele de pură facultate nu pot fonda o posesie utilă şi deci nu pot
conduce la uzucapiune. Această justificare se loveşte de aceeaşi obiecţie ca prezumţia
de toleranţă pentru servituţile necontinue; este greu să admitem o prezumţie absolută
şi generală de precaritate, de exercitare a unei simple facultăţi, pentru toate servituţile
neaparente.
În realitate, nu există nici o bună justificare a regulilor art. 623 şi 624. Ele se
aplică numai prin faptul că autorii Codului Napoleon, de unde codul nostru a reprodus
acest text, au vrut să facă o tranzacţie între diferitele obiceiuri ale vechiului drept
francez, între care unele înlăturau prescripţia pentru toate servituţile, iar altele
dimpotrivă o admiteau pentru toate servituţile. Legiuitorul codului nostru ar fi fost mai
bine inspirat dacă admitea uzucapiunea pentru toate servituţile supunând numai
posesia lor la regulile generale ale posesiei, relative la continuitate şi neclandestinitate.
În acest fel proprietarul care ar fi pretins că folosinţa exercitată de altul pe fondul său
este precară, fiindcă se exercită cu titlu de toleranţă sau de pură facultate, ar fi avut
sarcina să dovedească precaritate.
De altfel, regula art. 623 şi 624 s-a dovedit atât de nepotrivită în practică, încât
jurisprudenţa franceză a căutat să o înlăture în cazurile când o servitute există
realmente, dar nu poate fi stabilită fiindcă nu mai există titluri. Însă, în faţa textelor
legale categorice, ea nu poate admite pentru servituţile necontinue şi neaparente
dobândirea servituţii însăşi prin uzucapiune. Şi atunci s-a găsit un mijloc indirect. În
practică este vorba de servitutea de tăcere. Jurisprudenţa a decis că exerciţiul timp de
30 de ani a trecerii peste un fond conferă acelui ce exercită proprietatea, sau mai exact
coproprietatea drumului pe care se face trecere. cum se poate observa rezultatul
acestei jurisprudenţe este de a transforma un simplu drept de folosinţă, care ar fi putut
rămâne o servitute dacă nu există prohibiţia art.624, într-un drept de proprietate. În
acest fel, proprietarul fondului aservit, pe care legea a vrut să-l apere, împiedicând ca
simple acte de folosinţă, de toleranţă să poată fi transformate în servitute suferă prin
sistemul jurisprudenţial o atingere mult mai gravă, o adevărată expropriere parţială.
Servituţile continue şi aparente sunt deci singurele ce pot fi dobândite prin
prescripţie achizitivă. Dar în privinţa acestor servituţi se poate prescrie nu numai
dreptul însuşi, dar şi modul de a-l exercita. Într-adevăr, art. 641 dispune că „modul
servituţii se poate prescrie ca şi servitutea cu acelaşi chip”. Acest text este aşezat în
secţiunea modurilor de stingere a servituţilor şi se referă deci în special la prescrierea
extinctivă a servituţilor; însă regula pe care o conţine este generală şi trebuie aplicată
şi la uzucapiunea servituţilor. Trebuie să decidem că modul de exercitare a servituţilor
se poate uzucapa ca şi servitutea însăşi. Astfel, dacă servitutea este stabilită într-un fel
şi în anumite limite, însă titularul ei o exercită timp de 30 de ani într-un mod şi limite
diferite, făcând acte de folosinţă mai largi decât avea dreptul actul constitutiv, titularul
servituţii va dobândi prin uzucapiune dreptul de a exercita servitutea în modul
întrebuinţat timp de 30 de ani.
Uzucapiunea modului de a exercita servitutea nu poate exista însă decât tot
numai pentru servituţile continue şi aparente, fiindcă dobândirea unui supliment de
servitute; a unei servituţi noi; este supusă la acelaşi reguli ca dobândirea servituţii
întregi, şi nu este posibilă decât dacă întreaga servitute este susceptibilă de
uzucapiune1. Astfel, dacă o persoană are prin titlu o servitute de vedere, constând din
dreptul de a deschide o fereastră, şi în realitate deschide două ferestre, ea poate
dobândi prin uzucapiune dreptul de a avea două ferestre, fiindcă servitutea de vedere
fiind continuă şi aparentă, este ea însăşi susceptibilă de uzucapiune. Dimpotrivă, dacă
o persoană are prin titlu un drept de trecere limitat la trecerea pe jos, şi în realitate
trece cu trăsura, ea nu poate dobândi prin uzucapiune dreptul de a trece cu trăsura,
fiindcă servitutea de trecere fiind necontinuă, nu este susceptibilă de uzucapiune.
Care este durata posesiei, necesară pentru împlinirea prescripţiei servituţilor ?
Art. 623 vorbeşte de posesia de 30 de ani. De aici jurisprudenţa şi cvasiunanimitatea
doctrinei au dedus că uzucapiunea de 10-20 de ani, admisă pentru proprietate şi
uzufruct în favoarea posesorului cu just titlu şi bună-credinţă nu este admisibilă în
materie de servituţi; servituţile nu se pot uzucapa decât în 30 de ani 2.
Deşi această opinie este astăzi fixată în doctrină şi jurisprudenţă şi găseşte un
sprijin în dispoziţia textuală a art. 623, socotim că ea nu se poate sprijini pe nici un
argument juridic solid, în afară de argumentul de text. De ce să fie posibilă dobândirea
proprietăţii şi a uzufructului, iar nu a servituţilor prin uzucapiunea de 10-20 de ani? S-
a spus că pe când uzucapiunea proprietăţii presupune o posesie

1
D. Alecsandresco, Ed. II, Vol. III, partea I, pag. 885
2
D. Alecsandresco, Ed. II, Vol. III, partea I, pag. 909

exclusivă, care nu se poate confunda cu o toleranţă şi nu poate scăpa din vedere

proprietarului, aşa încât inacţiunea acestuia echivalează cu o renunţare la dreptul său
sau cu o recunoaştere a dreptului posesorului, pentru servituţi situaţia este cu totul alta:
exerciţiul lor nu aduce adesea nici o pagubă reală proprietarului, aşa că acesta nu are
totdeauna interes să se opună la acest exerciţiu şi adesea nu bagă de seamă uzurparea
pe care o suferă. Această justificare este greşită, mai întâi fiindcă, dacă am admite
exercitarea ei, ar trebui să înlăturăm şi uzucapiunea de 30 de ani; în al doilea
rând ,fiindcă se întemeiază pe prezumţia că toate actele de folosinţă a unei sevituţi au
un caracter de acte de toleranţă, ceea ce nu este admisibil.
De altfel, neadmiterea uzucapiunii de 10 – 20 de ani pentru servituţi poate
conduce în practică la consecinţe nelogice. Astfel, să presupunem că posesorul non
dominus al unui fond constituie în favoarea vecinului de bună credinţă un drept de
apeduct sub formă de servitute; conform opiniei pe care o criticăm, vecinul nu va
putea uzucapa dreptul de apeduct decât 30 de ani. Dacă însă acelaşi posesor în loc de
a constitui o servitute, vinde vecinului terenul necesar pentru instalarea apeductului,
vecinul va uzucapa acel teren şi deci dreptul de apeduct în 10-20 de ani. De altfel, d-l.
Planiol crede pe drept cuvânt că autorii codului nu au vorbit decât de prescripţia de 30
de ani fiindcă s-au pus în ipoteza cea mai practică, anume în cazul când posesorul
servituţii nu are just titlu şi bună-credinţă şi uzucapează direct împotriva adevăratului
proprietar, care se află în posesia propriului său fond; ei au înlăturat astfel soluţia din
cutuma Parisului, unde nici o servitute lipsită de titlu nu se putea uzucapa. Ei au scăpat
însă din vedere ipoteza mai complicată, când servitutea a fost constituită de către un
non dominus, pe care titularul servituţii îl crede proprietar. În consecinţă, art. 623, care
admite prescripţia de 30 de ani, nu exclude prin aceasta prescripţia de 10-20 de ani. De
altfel, art.1895, care stabileşte uzucapiunea de 10-20 de ani, o aplică la „un nemişcător
determinat” în mod general; or, servitutea este şi ea un nemişcător, prin obiectul la
care se aplică. Trebuie să adăugăm că această chestiune prezintă un interes practic
redus. Pentru ca uzucapiunea de 10-20 de ani să fie posibilă, este necesar mai întâi ca
servitutea să fie constituită prin titlu de către un posesor, care posedă fondul aservit
fără drept, şi ca achizitorul servituţii să ignore această lipsă de calitate a
constituitorului; trebuie să presupunem apoi, că adevăratul proprietar revendică fondul
aservit în intervalul dintre momentul când s-ar fi întâmplat uzucapiunea fondului
aservit de către posesor, căci dacă revendicarea se produce înainte de uzucapiunea
servituţii, aceasta nu poate fi opusă, iar dacă se produce împlinirea uzucapiunii
fondului aservit, posesorul fondului a devenit el însuşi proprietar, aşa încât servitutea
se află validată pe cale de consecinţă în mod definitiv. Or, în practică este rar ca toate
aceste împrejurări să fie reunite. Iată de ce excluderea uzucapiunii de 10-20 de ani
prezintă puţine inconveniente practice.
În privinţa calităţii şi condiţiilor pe care trebuie să le îndeplinească posesia
servituţii pentru a conduce la uzucapiune, se aplică regulile generale ale uzucapiunii şi
ale posesiei. Astfel, conform teoriei clasice, posesia trebuie să aibă ambele elemente
esenţiale: corpus şi animus. Tot astfel, posesia nu trebuie să fie viciată, deci trebuie să
fie continuă, netulburată, publică şi neprecară. Nu există nimic special de spus asupra
acestor puncte. Trebuie să insistăm asupra unui singur punct în relaţie cu o latură
specială a neprecarităţii.
Art.1853, care în primul alineat vorbeşte de precaritate, adaugă în ultimul
aliniat că este de asemenea precară „posesia ce am exercita asupra unui lucru al altuia,
spre simpla îngăduinţă a proprietarului său”. Actele de folosinţă exercitate prin simpla
îngăduinţă sau toleranţă a proprietarului se întâlnesc adesea în raporturile dintre vecini
şi se pot confunda, prin aparenţa lor, cu exerciţiul unei servituţi. Când astfel de acte de
folosinţă asupra fondului altuia sunt rare sau nu tulbură decât foarte puţin pe
proprietarul fondului, acesta le îngăduie de obicei pentru a păstra relaţii de bună
vecinătate. Acel ce exercită aceste acte cu îngăduinţa expresă sau tacită a
proprietarului, exercită, conform art.1853, o posesie precară, pe care proprietarul o
poate opri in orice moment fără ca posesorul să poată opune vreodată uzucapiunea
dreptului de a exercita acele acte. Astfel, legiuitorul a vrut să împiedice ca bunăvoinţa
unui proprietar să se poată transforma pentru el într-o sarcină obligatorie. Dacă
proprietarul ar fi fost în primejdie să vadă transformate în obligaţii şi servituţi orice
acte pe care le îngăduie vecinului din spirit de toleranţă, atunci toţi proprietarii ar lua
măsurile cele mai stricte pentru a-şi păzi fondurile şi nu ar mai îngădui nici un act de
folosinţă, oricât de neînsemnat în favoarea vecinilor. O astfel de situaţie ar înăspri
relaţiile dintre vecini şi ar fi potrivnică utilităţii generale. Iată de ce art.1853 a dispus
că o folosinţă, exercitată cu titlu de simplă îngăduinţă, nu poate conduce la
uzucapiune.
Art. 2232 C. Napoleon dispune că nu pot conduce la uzucapiune nici actele de
pură facultate, nu numai cele de simplă toleranţă. Art. 1853 din codul nostru nu mai
vorbeşte decât de actele de toleranţă, eliminând dispoziţia relativă la actele de pură
facultate. Totuşi, este necontestat că regula relativă la actele de pură facultate trebuie
aplicată şi la noi, şi că legiuitorul român a eliminat-o numai fiindcă a socotit-o atât de
evidentă încât nu necesita un text special.
Ce se înţelege prin acte de pură facultate ? Sunt acte de folosinţă decurgând
dintr-o stare juridică anterioară, consecinţe ale unui drept aparţinând deja celui ce le
face, şi care nu implică nici o încălcare a dreptului vecinului. Este evident că făcând
asemenea acte, o persoană uzează de drepturile sale menţinându-se în cadrul lor;
neîncălcând deci asupra fondului altuia ea nu poate dobândi prin aceste acte vreun
drept de servitute asupra acelui fond. Astfel, când un proprietar deschide o simplă
lumină în zidul ce se află la limita fondului, însă care îi aparţine în mod exclusiv, el
face un act de pură facultate, deoarece uzează de un drept pe care îl are şi acest act nu
poate fonda o servitute de lumină împotriva vecinului. Aşa încât, dacă vecinul
conform art. 598, dobândeşte ulterior coproprietatea zidului, el poate obliga pe
proprietar să suprime lumina fără ca acesta să poată opune dobândirea unei servituţi de
lumină prin uzucapiune, chiar dacă a uzat de lumină timp de 30 de ani. Pentru ca să fie
posibilă uzucapiunea, este deci nevoie de o încălcare a fondului vecin sau de uzurpare
a dreptului proprietarului fondului aservit.
Această regulă a actelor de pură facultate a ridicat o controversă relativă la
servitutea asupra unui izvor. Ştim că art. 579 recunoaşte proprietarului fondului pe
care ia naştere un izvor, dreptul de a-l întrebuinţa cum va crede de cuviinţă cu condiţia
de a respecta dreptul pe care proprietarul unui fond inferior la putut dobândi asupra
izvorului prin titlu sau prin prescripţie. Rezultă de aici că proprietarul fondului inferior
poate dobândi prin prescripţie un drept asupra izvorului născut pe fondul superior. Art.
580 reglementează această dobândire prin prescripţie şi dispune că „prescripţia nu se
poate dobândi decât prin o folosinţă neîntreruptă de 30 de ani socotiţi din ziua când
proprietarul fondului inferior a făcut şi a săvârşit lucrări aparente destinate a înlesni
trecerea şi scurgerea apei în proprietatea sa”. Art. 580 cere, pentru ca uzucapiunea să
fie posibilă, executarea unor lucrări aparente de către proprietarul fondului inferior
pentru înlesnirea exercitării servituţii, şi nu face să curgă prescripţia decât din ziua
terminării, „săvârşirii”, acestor lucrări. Aceasta nu este decât aplicaţia regulii că numai
servituţile aparente se pot dobândi prin uzucapiune
Dar punctul controversat este dacă lucrările aparente, cerute de art. 580 trebuie
neapărat făcute pe fondul superior, de către proprietarul fondului inferior, sau este
destul să fie făcute de el pe propriul său fond ? Într-adevăr executarea unor lucrări pe
propriul său fond nu constituie oare acte de pură facultate, care nu produc o încălcare
pe fondul superior, nici o uzurpare a dreptului proprietarului acestui fond ? Nu este
uzucapiunea imposibilă în acest caz ?
O mare parte din doctrina franceză decidea că este suficient ca lucrările să fie
făcute pe fondul inferior, fiindcă legea nu specifică cum este necesar să fie făcute pe
fondul aservit, şi fiindcă în acest sens sunt şi lucrările pregătitoare ale Codului
Napoleon; astfel art. 580 ar constitui o excepţie la regula că actele de pură facultate nu
pot întemeia uzucapiunea. Însă jurisprudenţa franceză se pronunţă în sens contrar; ea
considera că numai lucrările făcute pe fondul aservit constituie o încălcare a dreptului
proprietarului izvorului şi numai ele pot conduce la prescripţia unei servituţi asupra
izvorului. Astăzi, controversa este curmată în Franţa prin Legea din 8 aprilie 1898,
care a modificat şi a completat textul anterior în sensul soluţiei jurisprudenţiale.
La noi, în prezenţa art. 580, care nu conţine o specificare, controversa persistă.
Pe când unii autori socotesc că uzucapiunea se poate împlini chiar dacă lucrările sunt
făcute numai pe fondul inferior, alţii susţin că proprietarul fondului inferior trebuie să
facă lucrările pe fondul superior1. Înclinăm a împărtăşi această ultimă opinie care ni se
pare mai conformă la regulile generale relative la actele facultative şi la uzucapiune şi
care pare a fi adoptată şi de jurisprudenţă.
Servituţile stabilite prin prescripţie nu pot fi transcrise, conform principiilor
generale în materie de transcriere.
1
D. Alecsandresco, Ed. II, Vol. III, partea I, pag. 641-642

Stabilirea prin destinaţia proprietarului

Potrivit opiniei unor autori1 destinaţia proprietarului reprezintă: actul prin care
proprietarul care stăpâneşte două fonduri, stabileşte între ele o stare de lucruri care ar
constitui o servitute, dacă fondurile ar aparţine la doi proprietari diferiţi. Starea de
lucruri stabilită între două fonduri poate fi stabilită şi între două parcele ale aceluiaşi
fond. Atât timp cât fondurile sau parcelele unui fond aparţinând aceluiaşi proprietar,
starea de lucruri stabilită de către acesta nu poate constitui o servitute deoarece nimeni
nu poate poseda o servitute asupra propriului său fond; îndată însă ce cele două
fonduri sau parcele ajung în stăpânirea a doi proprietari diferiţi, starea de fapt devine o
servitute propriu-zisă a unuia din fonduri asupra celuilalt. În modul acesta, o servitute
îşi poate cauza într-o situaţie de fapt anterioară creată de un proprietar, în afară de
orice titlu şi de orice prescripţie; destinaţia proprietarului este un mod de stabilire a
servituţilor. Ea îşi are originea în vechiul drept consuetudinar francez. Destinaţia
proprietarului nu este însă un mod de stabilire general aplicabil la toate servituţile. Art.
625 dispune într-adevăr că „destinaţia proprietarului ţine loc de titlu în privinţa
servituţilor continue şi aparente”. Cu alte cuvinte, ca şi prescripţia, destinaţia
proprietarului este un mod de stabilire numai pentru servituţile care sunt în acelaşi
timp continue şi aparente. Servituţile continue, neaparente, aparente necontinue, sau
neaparente şi necontinue nu pot fi stabilite pe această cale. Pentru a explica această
regulă, s-a spus că destinaţia proprietarului este un mod de stabilire a servituţilor
întemeiat pe ideea că noii proprietari ai fondului ce aparţineau înainte aceluiaşi stăpân
ar stipula în mod expres, în actul de dobândire, modificarea stării de fapt anterioare,
dacă ar vrea într-adevăr să nu existe servitute între fondurile lor; aşa că faptul de a lăsa
să subziste starea de fapt anterioară, dovedeşte că ei consimt în mod tacit să o menţină
şi că vor continuarea ei. Existenţa servituţii îşi are astfel originea juridică în
consimţământul tacit şi prezumat al noilor proprietari. Or pentru ca consimţământul
tacit să fie admis, el trebuie să reiasă în mod

1
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., pag. 293; Planiol, Vol. I, N. 2960

neîndoielnic din împrejurări ceea ce nu se întâmplă decât atunci când starea de fapt pe
care consimţământul o transformă în servitute, se manifestă la exterior în mod
neîndoielnic. Astfel, nu s-ar putea şti în mod precis dacă noii proprietari au înţeles să
consimtă în cunoştinţă de cauză şi nici la ce au consimţit, or, singure servituţile în
acelaşi timp continue şi aparente se manifestă în mod vădit, neîndoielnic şi precis.
Deşi această regulă pare a reieşi în mod necontestat din textul art. 625, totuşi ea
a fost în parte contestată din cauza art. 627. Iată într-adevăr cum se exprimă acest
articol: „ Dacă proprietarul are două proprietăţi, între care există un semn văzut de
servitute, înstrăinează una dintre proprietăţi, fără ca contractul să conţină nici o
convenţie stingătoare de servitute, ea urmează a exista într-un mod activ sau pasiv în
favoare a fondului înstrăinat sau asupra fondului înstrăinat”.
Acest text pare mai întâi o simplă explicaţie a art. 625. El presupune că actul de
achiziţie al unui a din fonduri nu reglementează chestiunea de servitute ceea ce este de
la sine înţeles, deoarece, numai în lipsă de titlu sau reglementare expresă, servitutea
poate exista prin destinaţia proprietarului. Şi în acest caz, el arată cum starea de fapt
anterioară se perpetuează, prin despărţirea fondului sub formă de servitute. Toate
acestea nu reprezintă nici o dificultate. Dar dacă citim cu atenţie art. 627, observăm că
acest text spune că servitutea există când între două fonduri „există un semn văzut de
servitute”; cu alte cuvinte el cere ca servitutea să fie aparentă, şi atâta tot; el numai
cere, ca art. 625, ca servitutea să fie şi continuă, de unde ar rezulta că şi servituţile
aparente necontinue, pe lângă cele aparente şi continue, se pot stabili prin destinaţia
proprietarului. Există o contradicţie flagrantă, măcar aparentă, între art. 625 şi art. 627.
Autorii au căutat în diverse feluri să împace aceste două texte contradictorii
arătând că ele se aplică în ipoteze diferite. Sistemele doctrinare izvorâte din aceste
încercări sunt numeroase, şi nu le putem analiza aici pe toate. Ne vom mulţumi a
expune doar două ce ni se par mai plauzibile şi a alege între ele.
un sistem, care este acel al jurisprudenţei franceze si romane, art.625 se aplica
la ipoteza, când actul in virtutea căruia fondurile s-au despărţit nu poate fi produs in
justiţie, pe când art. 627 se aplica la ipoteza, când acest act exista si poate fi produs in
justiţie. În ultimul caz, actul de separare (vânzare, donaţie, testament, partaj etc.) fiind
înfăţişat si constatându-se, cum presupune art. 627, ca el nu conţine nici o convenţie
relativa la servitute si nici o rezerva sau restricţie care ar atinge servitutea, exista o
prezumţie extrem de puternica in sensul ca părţile au înţeles sa menţină servitutea, de
aceea, legea se mulţumeşte ca servitutea sa fie aparenta, fără a mai cere sa fie si
continua. Dimpotrivă, in primul caz, când nu se poate înfăţişa actul de separare a
fondurilor, aşa încât destinaţia proprietarului anterior trebuie stabilita prin alte
mijloace de proba, intenţia parţilor este mai îndoielnica, neputându-se şti la ce exact au
consimţit in mod tacit, si prezumţia care rezulta din act in ipoteza precedenta nu mai
exista cu aceeaşi putere; in acest caz se aplica art. 625; pentru a prezuma voinţa
părţilor de a menţine servitutea, este nevoie de semne mai manifeste a existentei ei,
semne care nu sunt destul de puternice decât in cazul când servitutea este în acelaşi
timp aparenta si continua.
 Acest sistem cu toata ingeniozitatea sa, nu ni se pare fondat. El face să atârne
posibilitatea de a stabili, prin destinaţia proprietarului, servitutile aparente necontinue,
de înfăţişarea unui titlu de separare a fondurilor, adică de o circumstanţa accidentala,
posterioară creării servituţii. Or, chestiunea nu este dacă înfăţişarea sau neînfăţişarea
posterioară a unui titlu poate să creeze o servitute, ci dacă acea servitute poata sau nu
să fie stabilită prin destinaţia proprietarului, în momentul separării fondurilor. De
altfel, textul art.625, este categoric în sensul că servitutile necontinue nu pot fi stabilite
prin destinaţia proprietarului.
De aceea, preferăm un al doilea sistem, care a fost adoptat de jurisprudenţa
belgiană. După acest sistem, singur art.625 se referă la crearea servituţilor prin
destinaţia proprietarului, adică în ipoteza când anterior servitutea nu exista, şi când
proprietarul primitiv a stabilit-o cel dintâi ca stare de fapt; această stare de fapt s-a
transformat în servitute pentru prima oară la separarea fondurilor. Dimpotrivă, art.627
se refera la reînnoirea unei servituţi anterioare. El trebuie aplicat în ipoteza când
fondurile au fost mai întâi separate, unul având o servitute asupra altuia. La un
moment dat ambele fonduri se reunesc în mâinile aceluiaşi proprietar: servitutea nu
mai poate exista ca servitute, fiindcă se stinge prin confuzie, nimeni neputând să aibă
o servitute asupra propriului său fond. Însă servitutea continuă să existe ca o stare de
fapt menţinută de proprietar; aşa încât dacă ulterior fondurile sunt din nou despărţite şi
posedate de proprietari diferiţi, servitutea primită reînvie, starea de fapt se transform
iarăşi în servitute pe baza destinaţiei proprietarului. Or, în această ipoteza art.627
socoteşte că este destul ca servitutea să fie aparentă, fără a impune sa fie si continua.
Cu alte cuvinte, legea se arată mai largă pentru reînvierea sau menţinerea, prin
destinaţia proprietarului, a unei servituţi anterioare, decât pentru crearea unei servituţi
noi prin acest mijloc. Lucrul este logic, şi găsim un sprijin în acest sens în chiar textul
art.627. Textul spune că servitutea „urmează de a exista”, ceea ce dovedeşte că el se
referă la o servitute care existase înainte, iar nu la o servitute nouă 1. După acest sistem
însă, locul art. 627 ar fi în secţiunea modului de stingere a servituţilor.

1
D. Alecsandresco, op. cit, Ed. II, Vol. III, partea I, pag. 861; M. Cantacuzino, op. cit., pag. 163
 Art. 626 determina condiţiile necesare pentru a se putea admite că există o
destinaţie a proprietarului. Trebuie să se facă mai întâi dovada că cele două fonduri,
actualmente despărţite, au aparţinut înainte aceluiaşi proprietar. Trebuie apoi să se facă
dovada că acel proprietar a pus lucrurile în starea din care a rezultat servitutea (sau cel
puţin că acel proprietar a menţinut o stare de fapt anterioară din care putea rezulta
servitutea). Fiind vorba de stabilirea unor fapte, iar pe de altă parte titularul actual
neputând să-ţi constituie în prealabil o probă scrisă, dovezile cerute de art.626 se pot
face prin toate mijloacele admise de lege (martori, prezumţii etc.)
Este însă necesar, ca starea creată de proprietarul anterior al ambelor fonduri să
nu se poată interpreta decât în sensul intenţiei de a crea în favoarea unuia din fonduri
un folos în sarcina celuilalt fond, aşa încât acest folos să poată persista cu aceeaşi
utilitate în caz de separare a fondurilor.
Numai un proprietar poate crea starea de lucruri din care să derive servitutea; un
uzufructuar, un locatar etc. Nu are această putere.
Servitutile stabilite prin destinaţia proprietarului, fiind bazate pe prezumţia unui
consimţământ tacit, nu au a fi transcrise.

Drepturile si obligaţiile decurgând din servituţi

Aceste drepturi şi obligaţii şi mai ales modul în care pot fi exercitate servitutile
variază după natura servitutii şi după modul de stabilire.
În cazul servitutilor naturale sau legale, în genere legea determină limitele
servituţilor, şi pentru servituţile stabilite prin titlu, după cum dispune art. 620 alin. 2,
titlul constitutiv determină întinderea lor şi modul de a le exercita; dacă titlul nu le
determină, întinderea şi modul exercitării trebuie să fie conforme regulilor fixate de
lege, pe care le examinăm mai jos, precum ţi situaţiei de fapt a fondurilor. Convenţiile
ce fixează întinderea servituţilor sunt în genere de strictă interpretare.
 Pentru acele servituţi dobândite prin prescripţie, modul şi limitele servituţii sunt
determinate prin însuşi felul ţi întinderea actelor de folosinţa care au condus la
prescripţie, conform regulii tradiţionale: tantum praescriptum quantum possessum.
Acest lucru rezultă şi din art.641 care dispune că modul servituţii se poate prescrie ca
şi servitutea şi în acelaşi chip. Astfel, dacă o persoană a dobândit o servitute de vedere
prin faptul că timp de 30 de ani a avut o fereastră în zidul aşezat la limita proprietăţii,
servitutea sa va fi mărginita la acea fereastra, şi titularul ei nu va putea deschide două
sau mai multe ferestre1.
În ultimul rând în ceea priveşte servituţile stabilite prin destinaţia proprietarului,
întinderea servituţii este determinată prin starea de fapt a lucrurilor, aşa cum a creat-o
sau a menţinut-o proprietarul primitiv.

Drepturile si obligaţiile proprietarului fondului dominant.

Dacă luăm în considerare definiţia servituţii rezultă faptul ca proprietarul
fondului dominant are dreptul să se folosească de servitute, adică să facă asupra
fondului aservit actele de folosinţa la care servitutea îi dă dreptul. În consecinţa,
conform art. 630, proprietarul fondului dominant are dreptul să facă toate lucrările
necesare pentru a se putea sluji de servitute sau pentru a o păstra. Lucrul este natural:
dacă beneficiarul servituţii nu ar avea dreptul să facă aceste lucrări, el nu ar putea
exercita servitutea în mod util, ceea ce ar echivala cu inexistenta servituţii. Astfel, acel
ce dobândeşte un drept de trecere asupra fondului vecin, are implicit dreptul de a face
lucrările necesare pentru întreţinerea sau construirea unui drum pe fondul vecinului,
necesar pentru exercitarea trecerii în î care a fost stabilită.
În ceea ce priveşte cheltuielile lucrărilor mai sus menţionate acestea cad în
principiu în sarcina exclusivă a titularului servituţii, iar nu în aceea a proprietarului
fondului aservit. La aceasta regulă sunt două excepţii, dintre care prima este indicată
de însuşi art. 631: a) în caz de convenţie contrară între parţi, intervenita fie în
momentul constituirii servituţii, fie chiar ulterior, prin care se convine ca proprietarul
fondului aservit va contribui la cheltuieli sau chiar le va suporta în întregime; o
asemenea convenţie este licita, deoarece ea constituie o simpla agravare a servituţii, şi
părţile sunt libere să fixeze cum vor vrea întinderea ei; b) în cazul când lucrările au
devenit necesare din culpa proprietarului fondului aservit.
Analizând dispoziţiile cuprinse în art. 629 din codul civil rezulta ca servitutea
principala poate atrage în favoarea proprietarului fondului dominant, o servitute
accesorie, dacă aceasta din urma este necesară pentru exercitarea servituţii principale.
Art. 629 dacă exemplu servitutea de a lua apa din fântâna altuia, care atrage cu sine
dreptul accesoriu de a trece peste fondul aservit pentru a ajunge la fântână, căci astfel
servitutea principala nu s-ar putea exercita. Servitutea accesorie nu se poate exercita
decât în vederea şi în limitele strict indispensabile exercitării servitutii principale.
Proprietarul fondului dominant nu are dreptul să exercite servitutea decât in
limitele in care a fost stabilita el neputând agrava servitutea în paguba proprietarului
fondului aservit, făcând-o mai oneroasă , pentru aceasta decât cum a fost stabilită.
Art. 633 analizează o alta problemă care poate să apară în legătura cu
exercitarea drepturilor decurgând din aceasta stare de servitute. Se pune în discuţie
ipoteza în care fondul dominant se împarte între mai mulţi proprietari, se precizează in
acest sens ca: „servitutea rămâne tot aceeaşi pentru fiecare parte, fără ca fondul supus
sa se îngreuneze”. În concluzie fiecare dintre proprietari se poate folosi de servitute. În
acest sens se ia ca exemplu servitutea de trecere în virtutea căreia dacă fondul
dominant se împarte între mai mulţi proprietari, fiecare dintre ei va putea trece peste
fondul aservit însă toţi proprietarii vor trebui să treacă prin acelaşi loc, pentru a nu
îngreuna sarcina fondului aservit. Însă şi mai mult dacă prin împărţirea fondului
dominant se întâmpla ca servitutea nu mai este folositoare decât pentru unii dintre
copărtaşi si devine inutila pentru alţii, este necontestat ca numai primii o vor putea
exercita pe viitor.
Trebuie însă sa se observe faptul că legiuitorul a avut în vedere doar ipoteza
împărţirii fondului dominant, nu însă şi pe aceea a împărţirii fondului aservit. Prin
urmare, însă în caz de împărţire a fondului aservit, servitutea va rămâne neschimbată
servituţii, este necesar să fie grevate toate parcelele fondului dominant. Aşa că dacă,
pentru exercitarea servituţii, este necesar sa fie grevate toate parcelele fondului aservit
împărţit, fiecare parcela va fi lovită de servitute. Astfel, în cazul unei servituţi de
trecere, dacă fondul aservit se împarte în aşa mod încât drumul pe care se făcea
trecerea străbate toate parcelele, atunci fiecare parcela va suporta o servitute de
trecere. Dacă însă servitutea este de natura a nu se exercita decât pe o parte din fondul
aservit, atunci la împărţirea acestui fond ea nu va greva decât parcela, sau parcelele ce
cuprind acea parte din fondul anterior; astfel, dacă drumul pe care se face trecerea
cada în întregime într-o singura parcelă, sau dacă fântâna, din care se ia apa, este
aşezata intr-o singura parcela, servitutea de trecere sau de luare a apei va greva numai
parcela care cuprinde drumul sau fântâna, iar toate celelalte parcele rămân libere.
Regula neagravării servituţii prin împărţirea fondurilor, se aplică de asemenea în
toate cazurile când, printr-o înstrăinare, se înmulţesc proprietarii dominanţi.

Drepturile si obligaţiile proprietarului aservit

Studiind textul de lege observam ca proprietarul fondului aservit ii revine in fapt
o singura obligaţie principala, de natura negativă, şi anume aceea de a lăsa pe
proprietarul fondului dominant să se folosească de servitute, abţinându-se de a tulbura
in orice mod exerciţiul ei. Sancţiunea nerespectării acestei obligaţii constă în faptul că
proprietarul fondului aservit va trebui să restabilească lucrurile şi locul pe cheltuiala
sa, şi poate fi ţinut şi de daune-interese.
Art. 634 reglementează însă posibilitatea proprietarului fondului aservit de a
crea un anume drept si anume dacă servitutea în forma sa iniţiala a deservit sau îl
împiedica să facă unele reparaţii folositoare, proprietarul fondului aservit poate oferi
proprietarului fondului dominant un loc ce ar avea aceeaşi întrebuinţare, iar acesta din
urma nu poate refuza.
Dacă prin titlu s-a stabilit obligaţia pentru el de a face unele cheltuieli pentru
folosirea şi păstrarea servituţii, de exemplu, de a întreţine drumul de trecere, se poate
scuti de aceasta sarcină reală, abandonând fondul aservit la dispoziţia proprietarului
fondului dominant.
 Este însă controversată problema dacă proprietarul fondului aservit poate
renunţa în mod valabil la dreptul pe care îl are de a se sustrage obligaţiilor sale prin
abandonarea fondului sau dacă o asemenea renunţare este nulă; dacă cu alte cuvinte
facultatea de abandonare este sau nu de ordine publică1.

Acţiunile derivând din servituţi

Titularul servituţii are o acţiune peţitorie reală şi imobiliară, numită acţiune
confesorie de servitute, care corespunde revendicării şi necesită pentru a avea câştig de
cauză în instanţă, dovada dreptului de servitute.
Jurisprudenţa a admis că titularul dreptului de servitute poate exercita şi o
acţiune posesorie în caz de tulburare adusă posesiei dreptului său, însă numai în
anumite cazuri şi cu anumite restricţii. În principiu ea poate fi folosită la refuzarea
acţiunii posesorii pentru apărarea servituţilor neaparente sau necontinue, conform
principiului că aceste servituţi nu sunt susceptibile de posesie utilă. Acţiunea posesorie
nu se acordă deci decât pentru servituţile în acelaşi timp continue şi aparente.
Jurisprudenţa mai acordă totuşi acest drept în cazul servituţilor stabilite prin
titlu, fiindcă în acest caz se consideră că servitutea se exercită pe baza unui drept
neîndoielnic şi prin urmare exercitarea ei este o adevărată posesie.
Pentru a putea exercita o acţiune posesorie se cer a fi îndeplinite condiţiile
generale şi anume posesorul trebuie să exercite servitutea cel puţin un an şi posesia nu
trebuie să fie viciată.
Până acum am prezentat acţiunile pe care le are la îndemână titularul
(proprietarul) fondului dominant. În continuare vom arăta acţiunile pe care le poate
întrebuinţa titularul fondului aservit.
În primul rând proprietarul fondului asupra căruia cineva pretinde un drept de
servitute are o acţiune peţitorie pentru a înlătura exercitarea servituţii, anume acţiunea
negatorie, prin care tăgăduieşte existenţa servituţii. Se consideră în general că acel ce
exercită acţiunea negatorie, nu are nevoie să dovedească direct că fondul său este liber

1
D. Alexandrescu, op. cit., Ed. II, vol. III, partea I, pag. 831
de servituţi, ci este suficient să stabilească că este proprietar, fiindcă odată acest lucru
stabilit, proprietatea se prezumă liberă de servitute, conform situaţiei normale a
proprietăţii.
În al doilea rând, proprietarul fondului asupra căruia o persoană pretinde a
exercita o servitute, poate porni o acţiune posesorie pentru a face să înceteze
tulburarea ce i se aduce.

Stingerea servituţilor
Legiuitorul a prevăzut trei cauze de stingere a servituţilor şi anume:
imposibilitatea materială de a mai exercita servitutea, confuziunea şi neuzul timp de
30 ani. La acestea trebuie să adăugăm: pieirea fondului aservit, renunţarea, expirarea
termenului şi rezolvirea, revocarea sau anularea dreptului celui ce a constituit
servitutea ori a titlului constitutiv.
Art. 636 dispune că: „servitutea încetează când lucrurile se găsesc în astfel de
stare, încât servitutea nu se mai poate exercita”. cum legea reglementează chestiunea
stingerii servituţilor prin imposibilitatea de a le exercita, rezultă că de fapt
imposibilitatea de a le exercita nu este o cauză de stingere de sine – stătătoare. Se
spune că de fapt servitutea nu se stinge, că ea continuă să existe, însă nu mai poate fi
exercitată. Imposibilitatea de a exercita servitutea din cauza stării lucrurilor, este deci
mai curând o cauză de suspensie a exerciţiului; decât o cauză de stingere a dreptului.
Art. 637 adaugă faptul că servituţile nu mai renasc, când a trecut de la încetarea
exercitării timpul prescris de art. 640. De fapt în realitate timpul respectiv este cel
precizat de art. 639 care dispune faptul că servitutea se stinge prin neuz în curs de 30
de ani. De aici rezultă faptul că servitutea care nu se mai exercită prin imposibilitatea,
din cauza unui obstacol material, timp de 30 de ani, servitutea nu va mai putea să
renască fiind în mod definitiv stinsă.
Există însă în practică şi ipoteze (într-adevăr rare) în care imposibilitatea de a
exercita servitutea pare a fi o cauză de stingere de sine – stătătoare. În practică însă, o
asemenea imposibilitate nu se întâlneşte decât în cazul pierderii fondului aservit (de
exemplu dispariţia clădirii, în cazul unei servituţi stabilite asupra unei clădiri). Şi aici
prin urmare imposibilitatea de a exercita nu este o cauză de sine - stătătoare, ci se
confundă cu stingerea prin dispariţia lucrului.
Confuziunea, cea de a doua posibilitate de stingere a servituţilor reprezintă
reunirea fondului dominant şi a celui servant în mâinile aceluiaşi proprietar. Art. 638
dispune că orice servitute este stinsă când fondul către care este datorită şi acela ce o
datorează cad în aceeaşi mână. În concluzie fie că proprietarul fondului dominant
dobândeşte şi fondul aservit, fie proprietarul fondului aservit dobândeşte şi fondul
dominant, fie o terţă persoană dobândeşte ambele fonduri, servitutea se va fi stinsă.
Însă şi stingerea servituţii prin confuziune nu este totdeauna definitivă. Există
cazuri când servitutea care se stinsese prin reunirea în aceeaşi mână a fondurilor
reînvie atunci când aceste se despart din nou şi aparţin la proprietari diferiţi 1.
Când confuziunea încetează în virtutea unei cauze retroactive, care deci o şterge
şi pentru trecut, servitutea renaşte totdeauna deoarece confuziune fiind considerată ca
inexistentă în trecut nici servitutea numai poate fi considerată vreodată ca stinsă prin
confuziune. Astfel, să presupunem că proprietarul fondului aservit a cumpărat fondul
dominant, aşa încât servitutea a trebuit să se stingă prin confuziune; dacă vânzarea este
anulată prin efectul unei acţiuni în anulare, în revocare sau în rezoluţiune, sau prin
efectul realizării unei condiţii rezolutorii, servitutea reînvie oricare ar fi natura ei,
fiindcă în asemenea cazuri vânzarea, şi deci, consolidarea, se află distruse în mod
retroactiv.
Când confuziunea încetează fără efect retroactiv, deci numai pentru viitor,
atunci în principiu servitutea nu renaşte, ci rămâne definitiv stinsă. Astfel, dacă
proprietarul care reunise în mâinile sale ambele fonduri, înstrăinează din nou unul
dinte ele, servitutea stinsă prin consolidare nu mai renaşte.
Rezultă că această cauză de stingere este definitivă când confuziunea nu
încetează în mod retroactiv, dar chiar când confuziunea încetează numai pentru viitor,
confuziunea este o cauză de stingere definitivă numai pentru servituţile neaparente.

1
D. Alecsandresco, , op. cit., ed. II, vol. III, partea I, pag. 863-865
 Servitutea se poate stinge însă şi prin neuz sau prescripţie extinctivă. Legiuitorul
a socotit că o servitute, fiind o restrângere a dreptului de proprietate, care prin natura
ei, trebuie să fie liberă, nu-şi justifică existenţa decât prin utilitatea pe care o procură
titularului ei; or, o servitute de care titularul nu uzează timp de 30 de ani se dovedeşte
inutilă şi trebuie deci să dispară.
Toate servituţile stabilite prin faptul omului se sting prin neuz, în schimb
servituţile naturale şi legale nu se sting prin neuz fiindcă ele sunt simple prelungiri ale
proprietăţii care prin natura ei este şi imprescriptibilă 1.
Prescripţia poate fi întrupă prin recunoaşterea servituţilor de către proprietarul
fondului aservit şi poate fi întreruptă prin reluare exerciţiului servituţii de către
titularul ei. De asemenea ea este suspendată sau întreruptă prin cauzele obişnuite care
atrag suspendarea sau întreruperea; în această situaţie aplicându-se regulile generale
ale prescripţiei.
Prin art. 640 legea încearcă să determine punctul de plecare al prescripţiei
pentru diferitele categorii de servituţi, astfel:

 Pentru servituţile necontinue, prescripţia începe să curgă din ziua când

titularul servituţii a încetat a se folosi de ea, sau mai precis din ziua când
făcut ultimul act de folosinţă. Astfel o servitute de trecere, începe a se
prescrie prin neuz din ziua în care proprietarul fondului dominant a trecut
pentru ultima oară pe fondul aservit;
 Pentru servituţile continue prescripţia începe să curgă din ziua când s-a făcut
un act contrar servituţii, adică din momentul când folosinţa a fost oprită. Un
exemplu în acest sens este servitutea de vedere care a fost împiedicată prin
ridicarea ferestrei. Această lucrare poate fi făcută fie pe fondul servit, fie pe
fondul dominant.
Art. 641 dispune că modul servituţii (măsura şi limitele în care se exercită) se
poate prescrie ca şi servitutea şi în acelaşi chip. Aceasta înseamnă că prescripţia poate
să stingă nu numai servitutea în totalitatea ei, ci numai în măsura în care ea se exercită,
adică numai o parte din servitute, cu alte cuvinte servitutea poate avea drept rezultat
micşorarea servituţii. Acest rezultat are loc când nu se mai uzează de servitute decât în
parte, într-un mod mai restrâns decât acela în care fusese stabilită.
Această dispoziţie se află în contradicţie cu art. 642 care în caz de pluralitate de
titular, ai unei servituţi, exercitarea servituţii de către un singur titular, adică un uz
parţial, păstrează întreaga servitute nemicşorată.
Jurisprudenţa franceză a încercat să o înlăture, cel puţin în materie de servituţi
necontinue.
Alte moduri de stingere a servituţilor le vom analiza în continuare. Pieirea
fondului aservit. Servitutea se stinge pe cale de consecinţă când piere fondul aservit
asupra căruia se exercită fiind un caz de stingere prin lipsă de obiect. Un exemplu de
un asemenea caz se poate întâlni pentru servituţile stabilite asupra unei clădiri (casă,
zid) care piere la un moment dat şi nu mai este reclădită (căci în cazul în care este
reclădită în termen de 30 de ani servituţile renasc). Un alt caz mai frecvent este prin
dispariţia fondului prin exproprierea pentru cauză de utilitate publică a fondului
aservit. Titularul servituţii, stinsă din cauza exproprierii fondului, are drept la o
despăgubire reprezentând valoare folosinţei pierdute. Renunţarea este un mod de
stingere însă ea poate fi făcută atât cu titlu oneros, cât şi cu titlu gratuit.
Expirarea termenului este foarte rar întâlnită deoarece în majoritatea cazurilor
servitutea este perpetua şi pură şi simplă.
Rezolvirea, revocarea şi anularea dreptului celui ce a constituit servitutea sau a
titlului constitutiv stinge dreptul de servitute în virtutea regulii conform căreia:
resoluto jure dantes, rozolvitur jus accipiens.
Stingerea servituţilor prin indiviziune. În acest sens art. 642 dispune că atunci
când fondul dominant se află în indiviziune între mai mulţi proprietari, prescripţia
servituţii nu curge împotriva nici unuia dintre coproprietari, chiar dacă numai unul
singur dintre ei exercită servitutea, în vreme ce ceilalţi nu se folosesc de ea. Prin
urmare uzul unuia împiedică prescripţia faţă de toţi. Este o consecinţă logică a
indivizibilităţii servituţii: servitutea nu se poate păstra în parte şi stinge în parte, din
moment ce nu se poate stinge faţă de unul singur dintre proprietari, nu se poate stinge
faţă de nici unul dintre ei.
CAPITOLUL III
Alte îngrădiri stabilite în legi speciale
Secţiunea I
Dreptul de preempţiune prevăzut în art. 48-49 din Legea nr. 18/1991 şi
art. 9 din Legea arendării nr. 16/1994

1. Definiţie şi natură juridică.

În cazul în care proprietarul unui teren agricol din extravilan intenţionează să-l
vândă, legea conferă un drept preferenţial de cumpărare la preţ egal (drept de
preempţiune) coproprietarilor, proprietarilor vecini şi arendaşului (art. 5-11, din Legea
54/1998).
Spre deosebire de pactul de preferinţă (care are natură contractuală), dreptul de
preempţiune are natură legală, fiind instituit printr-o normă imperativă voinţa
proprietarului - vânzător nu are nici un rol în naşterea şi exercitarea dreptului de către
titularul lui. În măsura în care s-a hotărât să vândă terenul trebuie să respecte dreptul
de preempţiune sub sancţiunea prevăzută de lege.
În concluzie instituirea acestui drept reprezintă o derogare de la principiul
liberei circulaţii a bunurilor şi mai ales de la principiul potrivit căruia proprietarul
dispune liber (exclusiv şi absolut) de bunul său (art. 480 C. civ.). Deoarece a fost
concepută de legiuitor ca o derogare de la aceste principii se impune concluzia că
textele care reglementează dreptul de preempţiune urmează să fie interpretate
restrictiv. Pe de altă parte, în cazurile şi în condiţiile prevăzute de lege, dreptul de
preempţiune trebuie ocrotit, ca orice drept patrimonial, indiferent de titularul lui sau de
persoana celui obligat să-l respecte.
În final, trebuie precizat că dreptul de preempţiune se aseamănă cu drepturile
reale fiind un drept absolut opozabil erga omnes şi în concluzie dacă proprietarul
vinde terenul cu nerespectarea dreptului se poate cere anularea contractului indiferent
de buna sau reaua-credinţă a terţului cumpărător.
2. Domeniul şi condiţiile de aplicare

Se determină în funcţie de bunul care formează obiectul lui, de actul juridic care
urmează să fie încheiat şi de dreptul care se înstrăinează pe baza contractului.
Dreptul de preempţiune are ca obiect numai terenurile agricole (de exemplu:
terenuri arabile, păşuni, fâneţe, vii, etc) situate în extravilan. Acest drept însă dispare
dacă terenul nu este agricol (exemplu: pădure) sau fiind agricol este situat în
intravilan.
Se mai impune o precizare şi anume aceea că dreptul de preempţiune este
prevăzut de lege, dacă înstrăinarea se face prin vânzare. Vânzarea presupune
încheierea unui contract oneros şi comutativ pentru o sumă de bani plătibilă cu titlu de
preţ şi deci dreptul de preempţiune nu poare fi recunoscut dacă înstrăinarea se face cu
titlu gratuit (donaţie), fie cu caracter aleatoriu (contract de întreţinere sau de rentă
viageră), fie prin contractul de schimb, chiar şi cu sultă.
În cazul în care terenul respectiv este adus ca aport într-o societate comercială
sau civilă, nefiind nicidecum vorba despre o vânzare – cumpărare nu poate exista un
drept de preempţiune. Tot aici trebuie să încadrăm şi tranzacţiile, concesiile făcute în
acest caz neputând fi echivalate cu un preţ.
În sfârşit a treia condiţie ce caracterizează dreptul de preempţiune se referă la
dreptul care se înstrăinează; actul juridic proiectat trebuie să aibă ca obiect
transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului. Într-adevăr dacă se doreşte să se
vorbească de un drept de preempţiune trebuie să se transmită prin vânzare întreagă
proprietate iar nu şi dezmembrămintele ei (ex.: dreptul de uzufruct) sau folosinţa
terenului (arendarea).
Aici se impune o precizare şi anume că chiar şi în cazul în care înstrăinarea
proprietăţii se reduce numai la transmiterea nudei proprietăţi şi indiferent de persoana
titularului dreptului de uzufruct ( o terţă persoană sau proprietarul – vânzător care îşi
rezervă acest drept), dreptul de preempţiune trebuie respectat. Dacă totuşi titularul
dreptului de preempţiune înţelege să-l exercite, va fi obligat să respecte drepturile
reale ca orice dobânditor al dreptului de proprietate dezmembrat (grevat).
Concluzionând aici trebuie precizat că dreptul de preempţiune are un domeniu
de aplicare bine determinat şi anume:
 Trebuie să privească un teren agricol din extravilan;
 Actul juridic proiectat să fie o vânzare - cumpărare;
 Să aibă ca obiect transmiterea dreptului de proprietate.
Se poate spune că dacă aceste trei condiţii sunt îndeplinite dreptul de
preempţiune trebuie să fie recunoscut, indiferent de persoana proprietarului – vânzător,
legea nefăcând nici o distincţie în această privinţă, iar ubi lex non distinquit, nec nos
distinquere debemus. Deci, dreptul de preemţiune poate fi exercitat şi în cazul în care
terenul agricol din extravilan face parte din domeniul privat al statului sau al unităţilor
administrativ – teritoriale, terenuri care se pot vinde (în conformitate cu art. 26 din
Legea 18/1991).
Această soluţie se impune dacă luăm în considerare art. 41 alin. 2 din
Constituţie, care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privată indiferent
de proprietar şi în temeiul art. 6 din Legea 18/1991 potrivit căruia domeniul privat al
statului sau unităţilor administrativ – teritoriale, este supus dispoziţiilor dreptul
comun, dacă prin lege nu se prevede altfel.

3. Titularii dreptului de preempţiune

Aşa cum legiuitorul a prevăzut titulari ai dreptului de preempţiune sunt:

 Coproprietarii terenului agricol (dacă unul sau unii dintre ei se

hotărăsc să vândă cota – parte din dreptul de proprietate);
 Proprietarii vecini (proprietarii terenurilor agricole învecinate cu
terenul agricol care se vinde);
  Arendaşul (în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole din
extravilan, arendate).
Aici trebuie precizat că spre deosebire de reglementarea anterioară în speţă
Legea 18/1991, potrivit noii reglementări (avem în vedere legea 54/1998) statul – în
această calitate – nu mai are drept de preempţiune în cazul terenurilor agricole
extravilane. Totuşi statul va beneficia de dreptul de preempţiune dacă este coproprietar
sau dacă este proprietarul terenului agricol învecinat cu terenul care se vinde
(problema calităţii de arendaş nu se pune). Deci, dacă au calitatea prevăzută de lege,
potrivit art. 5 din Legea 54/1998, statul, precum şi unităţile administrativ teritoriale
sau societăţile cu capital integral sau majoritar de stat, vor avea un drept de
preempţiune, legea nefăcând vreo distincţie în această privinţă ubi lex non distinquit,
nec nos distinquere debemus. Soluţia se impune şi în lumina art. 41 alin. 2 din
Constituţie, care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privată.
Un alt lucru important ce se poate observa în noua reglementare este faptul că,
spre deosebire de vechea reglementare, (Legea 18/1991) nu se prevede o ordine de
preferinţă între titularii dreptului de preempţiune astfel încât dacă există mai mulţi
titulari care îşi exercită dreptul de preempţiune, vânzătorul are dreptul de a alege pe
unul dintre ofertanţi (art. 8, din Legea 54/1998).
Potrivit altor opinii (avem în vedere aici M. Nicolae sau E. Chelaru) vânzătorul
are libertatea de alegere numai între titularii din aceeaşi categorie (art. 8 folosind
termenul de „categorie la singular”); în caz contrar enumerarea titularilor din art. 5
(coproprietari vecini şi arendaşi) statorniceşte rangul lor.
Deoarece prin această nouă reglementare s-a renunţat la consacrare expresă a
unei ordine de prioritate, nu excludem posibilitatea opţiunii între titularii din categorii
diferite ( de ex.: încheierea contractului cu arendaşul deşi proprietarul vecin a oferit şi
acelaşi preţ). Aşadar, atâta timp cât contractul s-a încheiat cu un titular al dreptul de
preempţiune nu mai poate fi aplicată sancţiunea prevăzută (de art. 14, din Legea
54/1998) „pentru nerespectarea dispoziţiilor art. 5”.
 Nu trebuie să înţelegem că se exclude posibilitatea încheierii contractul de
vânzare – cumpărare cu mai mulţi titulari ai dreptului de preempţiune ofertanţi, dacă
toţi sunt de acord în acest sens (de ex.: mai mulţi coproprietari ai terenului agricol în
cauză). Este foarte adevărat că textul de lege prevede dreptul vânzătorului de a alege
„pe unul dintre ofertanţi” dar acest „unul” nu are semnificaţie de numeral ci aceea de
articol nehotărât.
În final, se poate observa că alegerea vânzătorului între ofertanţii titulari ai
dreptului de preempţiune este liberă, necondiţionată de lege. Aşadar, el poate face
alegerea luând în considerare şi criterii subiective, ca exemplu, să-l aleagă pe arendaş
deşi proprietarul terenului învecinat oferă un preţ mai mare sau condiţii de plată a
preţului mai avantajoase. Dar opţiunea în favoarea unui cumpărător care nu este titular
al dreptului de preemţiune deschide calea acţiunii în anulare, dacă vreun titular a oferit
un preţ cel puţin egal.

4. Modul de exercitare al dreptului de preempţiune

Potrivit legii, dreptul de preempţiune se exercită înainte de vânzarea terenului

(ante rem venditam), spre deosebire de retractul litigios care se exercită ce dreptul
litigios a fost cedat (post rem venditam).
Astfel în scopul exercitării dreptului de preempţiune „vânzătorul va înregistra
oferta de vânzare a terenului agricol situat în extravilan la consiliul local în raza căruia
este situat terenul”. „În aceeaşi, secretarul unităţii administrativ – teritoriale va afişa
oferta sub semnătura şi cu aplicarea ştampilei la sediul primăriei. Oferta va cuprinde
numele şi prenumele vânzătorului, suprafaţa şi categoria de folosinţă precum şi locul
unde este situat terenul” (art. 6 din Legea 54/1998).
Trebuie însă foarte bine precizat faptul că natura juridică a „ofertei”
vânzătorului (contrar textul expres al legii) este o simplă declaraţie de intenţii, iar nu o
ofertă de a contracta (în sens juridic) deoarece (potrivit unei reguli elementare de
drept) oferta de a contracta trebuie să cuprindă toate elementele necesare pentru
încheierea contractului prin simpla acceptare. Însă, este uşor de observat din „oferta”
vânzătorului faptul că lipseşte unul din elemente esenţiale ale vânzării şi anume preţul
cerut, care urmează să fie „oferit” doar de titularul care înţelege să-şi exercite dreptul
de preempţiune (art. 7 şi 9, din Legea 54/1998). Prin urmare această declaraţie a
vânzătorului care a fost înregistrată la consiliul local nu poate să producă aceleaşi
efecte ca cele ale unei oferte de vânzare-cumpărare, putând servi doar ca temei pentru
eliberarea actului necesar vânzătorului la autentificarea contractului de vânzare
cumpărare de către notarul public, act care poate fi eliberat după 45 zile de la data
afişării „ofertei” vânzătorului (art. 11). Mai există o deosebire ce constă în faptul că în
cazul dreptului de preempţiune vânzătorul poate revoca „oferta” şi înainte de expirarea
termenului necesar (oricând) cu sancţiunea că în acest caz secretarul unităţii
administrativ – teritoriale, nu va putea elibera actul necesar pentru autentificare
contractului de vânzare – cumpărare. În plus vânzătorul poate reveni asupra intenţiei
de vânzare şi prin neeaceptarea preţului oferit de către titularii dreptului de
preempţiune („preţ neconvenabil” potrivit art.9, din Legea 54/1998). Oferta poate
deveni irevocabilă în termenul de 45 zile dacă vânzătorul a prevăzut în oferta de
vânzare şi preţul cerut (deşi art. 6 nu prevede acest element).
Pe de altă parte oferta de cumpărare, în care urmează să fie arătat şi preţul oferit
(acceptat), trebuie să fie făcută în scris şi acceptată, să fie înregistrată (în termenul de
45 zile) la primărie (art. 7). Deci dacă „oferta” nu conţine preţul cerut, oferta de
cumpărare reprezintă o veritabilă oferta de a contracta, fiind determinate elementele
necesare pentru încheierea contractului prin acceptare (terenul şi preţul) destinatarul
ofertei fiind vânzătorul.
Dacă însă în termenul de 45 zile prevăzut de lege nici unul dintre titularii
dreptului de preempţiune nu a făcut ofertă de cumpărare a terenului, acesta se va vinde
liber (potrivit art. 10, dispărând astfel îngrădirea), notarul public putând autentifica
contractul de vânzare – cumpărare, pe baza actului eliberat de către secretarul unităţii
administrativ – teritoriale vânzătorului, act care reprezintă dovada publicităţii „ofertei”
de vânzare prevăzută de lege (art. 11).
 În ceea ce priveşte acceptarea de către vânzător a ofertei de cumpărare făcută de
către unul (sau mai mulţi) titulari ai dreptului de preempţiune nu se pun probleme dacă
vânzătorul este de acord, necondiţionat, cu oferta de cumpărare făcută de titularul
dreptului de preempţiune, în caz de pluralitate vânzătorul având dreptul de a alege
liber pe unul dintre ofertanţi (art. 8) în condiţiile arătate, chiar dacă preţul oferit de un
alt titular ar fi mai mare. Nu se poate exclude nici posibilitatea unei contraoferte,
potrivit dreptului comun, acceptată de un titular al dreptului de preempţiune.
În practică se întâlnesc situaţii în care vânzătorul se prezintă la biroul notarial un
cumpărător care dovedeşte că este titular al dreptului de preempţiune (exemplul
arendaşului care prezintă dovada înregistrării contractului de arendare la consiliul local
potrivit Legii arendării nr. 16/1994, modificată şi completată prin Legea 65/1998)
contractul de vânzare – cumpărare a terenului agricol din extravilan poate fi
autentificat şi va fi perfect valabil în raport cu prevederile legale referitoare la dreptul
de preempţiune.
Totuşi atât în teorie cât şi practică s-a ivit o problemă şi anume dacă vânzătorul
nu acceptă oferta (nici una dintre ele) de cumpărare venită de la unul dintre titularii
dreptului de preempţiune. Potrivit legii „dacă preţul oferit de titularii dreptului de
preempţiune… nu este convenabil vânzătorului, acesta poate să vândă terenul oricărei
alte persoane” (art. 9, din Legea 54/1998).
Pentru ca acest drept de preempţiune să nu devină un drept iluzoriu a cărei
nerespectare să devină o regulă textul mai sus citat trebuie interpretat în sensul că
vânzătorul poate să nu fie de acord cu preţul oferit de titularul dreptului de
preempţiune şi poate vinde terenul unei alte persoane (care nu are acest drept), dar
numai dacă preţul oferit şi plătit de acest cumpărător este mai mare decât cel oferit de
titularul dreptului de preempţiune1. În concluzie notarul public va putea autentifica
contractul de vânzare-cumpărare, numai dacă preţul din contract este mai mare decât
preţul oferit de titularul dreptului de preempţiune, preţ rezultat din actul eliberat de
către secretarul unităţii administrativ – teritoriale unde s-a înregistrat oferta de vânzare

1
Fr. Deak, Contracte speciale, Ed. Actami, 1999, pag. 35
şi oferta de cumpărare (art. 6-7) act ce condiţionează autentificarea contractului de
către notarul public (art. 11).

5. Efectele acceptării
Prin această acceptare a ofertei de către vânzător (sau respectiv a contraofertei
de vânzare de către titularul dreptului de preempţiune), potrivit dreptului comun între
părţi s-a încheiat un contract, oferta devenind irevocabilă. Se ridică aici însă o mare
întrebare şi anume, ce contract este încheiat: contractul de vânzare – cumpărare a
terenului sau numai un antecontract de vânzare – cumpărare ? Această problemă se
pune întrucât terenurile pot fi înstrăinate şi dobândite „prin acte juridice între vii,
încheiate în formă autentică”, (art. 2, alin. 1, din Legea 54/1998).
Dacă forma autentică ar fi prevăzută de lege numai ad probationem, contractul
încheiat cu titularul dreptului de preempţiune ar fi de vânzare – cumpărare. Dar fiindcă
forma contractului este prevăzută ad validitatem actul încheiat urmează să fie calificat
antecontract1 urmând ca părţile să se prezinte la notar pentru autentificare (şi să
efectueze publicitatea imobiliară, plata taxelor fiscale).

5. Sancţiuni
Realizarea unei vânzări a terenului cu încălcarea dreptului de preempţiune
(neînregistrarea „ofertei” de vânzare la consiliul local, vânzarea terenului înainte de
expirarea termenului prevăzut pentru exercitarea dreptului său la preţ inferior faţă de
cel prevăzut în oferta comunicată etc.) va fi sancţionată cu nulitatea relativă a
contractului încheiat (art. 14, din Legea 54/1998), anularea putând fi cerută potrivit
dreptului comun în materie dar, (ţinând cont de opozabilitatea erga omnes a dreptului
de preempţiune) indiferent de persoana ori de buna sau reaua – credinţă a
cumpărătorului şi cu toate că titularul dreptului de preempţiune nu este parte în
contractul a cărui anulare se cere.

1
E. Chelaru, Dreptul de preempţiune reglementat de Legea nr. 54/1998, în Dreptul nr. 8/1998, pag. 19-29; M. Nicolae,
Legea 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor în Dreptul nr. 8/1998, pag. 10-15
 Dacă totuşi vânzarea s-a făcut prin simulaţie (de exemplu: donaţie, contract de
întreţinere, arendare, preţ declarat mai mare decât cel plătit în realitate), persoanele
interesate se pot adresa justiţiei prin intentarea unei acţiuni în declararea simulaţiei
(aceasta potrivit dreptului comun) dublată de o acţiune în anulare a vânzării –
cumpărării (contract secret) încheiat cu nerespectarea dreptului de preempţiune.
Termenul general de prescripţie de trei ani curge de la data când cel îndreptăţit a
cunoscut sau trebuia să cunoască încheierea contractului de vânzare – cumpărare cu
nerespectarea dreptului de preempţiune.
Dacă în instanţă s-a obţinut anularea contractului de vânzare cumpărare încheiat
cu încălcarea dreptului de preempţiune terenul reintră cu efect retroactiv în
proprietatea vânzătorului care îl va putea vinde cu respectarea procedurii de exercitare
a dreptului de preempţiune. În dreptul nostru nu se prevede posibilitatea substituirii
titularului dreptului de preempţiune.
Dacă acţiunea nu s-a intentat în termenul general de trei ani ea se prescrie şi
vânzarea se consolidează cu toate că s-a încheiat cu nerespectarea dreptului de
preempţiune.
Secţiunea II
Dreptul de preempţiune la cumpărarea imobilelor prevăzut de Legea
nr. 10/2001
Noţiune şi domeniu de aplicare
Potrivit art. 17 din lege se prevede:
(1.) Statul, precum şi instituţiile publice, unităţile de învăţământ sau
aşezămintele social – culturale, care ocupă imobilul cu contract de
închiriere, au drept de preempţiune la cumpărarea acestuia.
(2.) Acest drept se poate exercita, sub sancţiunea decăderii, în termen de
90 zile de al data primirii notificării intenţiei de cumpărare.
(3.) Notificarea se face prin executorul judecătoresc, potrivit legii.
(4.) Contractele de vânzare – cumpărare încheiate cu încălcarea dreptului
de preempţiune sunt lovite de nulitate.
Dreptul de preempţiune este definit ca fiind facultatea recunoscută unei
persoane sau unei entităţi administrative, în virtutea unui contract sau unei dispoziţii
legale de a dobândi proprietatea unui bun, în cazul înstrăinării sale, cu preferinţă faţă
de orice alt cumpărător1.
În funcţie de izvorul său, dreptul de preempţiune este contractual sau legal.
Putem vorbi de o natură contractuală atunci când dreptul ia naştere prin voinţa
părţilor, care încheie în acest scop un pact de preferinţă. Pactul de preferinţă este
definit ca o convenţie prin care o persoană se angajează faţă de alta să nu încheie cu
terţii un contract determinat înainte de a-i fi propus acesteia încheierea contractului
respectiv2.
Promitentul rămâne liber să nu încheie contractul definitiv, numai că, dacă se va
hotărî să o facă, libertatea sa de a-şi alege cocontractantul este limitată.

1
Guide juridique Dallez, ed Dallez Paris, 1991, vol. IV, pag. 398
2
Joana Schmidt, Negociacion et conclusion de contracts, Ed. Dallez, Paris, 1982, pag. 193
 Dreptul de preempţiune care ia astfel naştere este un drept de creanţă, astfel
încât el nu va putea fi apărat nici prin acţiunea în revendicare, nici prin cea în
anularea vânzării încheiate cu nesocotirea sa (cu excepţia situaţiei în care se va dovedi
complicitatea terţului achizitor la fraudă) ci doar prin posibilitatea obţinerii de daune –
interese de la vânzător, conform regulilor generale privitoare la răspunderea pentru
prejudiciul realizat şi cauzat prin nerespectarea obligaţiei de a face 1.
Dacă este să raportăm acest drept la contractul translativ de proprietate pe care
părţile anticipează că este posibil să-l încheie ulterior, se poate considera că el are o
natură precontractuală. De altfel şi etimologia termenului conduce la aceeaşi
concluzie, acesta provenind din cuvintele latine: prae = înainte şi emptiones =
cumpărare.
După cum am mai precizat dreptul de preempţiune poate să aibă şi natură
legală, în acest sens fiind cunoscute două moduri de reglementare.
Într-o primă variantă, denumită clasică de reglementare a dreptului de
preempţiune el este abordat ca fiind o facultate conferită unei persoane de a cumpăra
un bun cu preferinţă faţă de orice alte persoane, care se exercită ante rem venditia,
ceea ce face din el o instituţie precontractuală.
Reglementările moderne eu evoluat ajungând spre dreptul de preempţiune care
se exercită post rem venditia şi care spre exemplu în doctrina franceză sunt cunoscute
sub numele de retracte, caracterizate prin aceea că întâi se încheie contractul de
vânzare – cumpărare între proprietar şi un terţ, în care titularul dreptului de
preempţiune este înştiinţat printr-o declaraţie de intenţie, de înstrăinare. Astfel,
titularul dreptului de preempţiune are facultatea să uzeze ulterior de acest drept şi dacă
o va face, se va substitui cumpărătorului din contractul iniţial dobândind astfel toate
drepturile şi obligaţiile acestuia, ca şi cum ar fi avut loc o cesiune a contractului 2.

1
Trib Suprem, col. civ., decizia nr. 1732/21.11.1957, în Repertoriu de practică judiciară în materie civilă a Trib. Suprem.
şi a altor instanţe judecătoreşti pe anii 1952-1969, de Ion Mihuţă şi Alex. Lexviodax, Ed. Ştiinţifică, Bucureşti, 1970,
pag. 224; Fr. Deak, Tratat de drept civil, Contracte Speciale, pag. 27-28
2
Urbanisme et securite juridique. Notaires de Frances – Cannes, 2-5 mai 1993. 89 Congres – Deuxieme commission. Le
solmaitrese et amenagement, raporteur Laurent Dejois, pag. 375
 În general, deci beneficiarul dreptului de nu a fost informat despre vânzare, au
fost concepute trei sancţiuni care se află în ipoteze diferite: fie nulitatea (uneori chiar
inopozabilitatea) vânzării, fie substituirea beneficiarului dreptului în locul
dobânditorului convenit prin actul iniţial, fie acţiunea în daune interese, cum pot fi
cumulate cele trei sancţiuni.
În ceea ce priveşte sancţiunea cu nulitatea ce poate fi impusă, aceasta urmează
să se diferenţieze, fie în nulitate absolută, fie relativă 1.
Drepturile de preempţiune legale sunt veritabile limitări aduse libertăţii
contractuale a părţilor contractante, dar în acelaşi timp şi de o mai mare importanţă
este faptul că reprezintă o limitare (îngrădire) a dreptului de proprietate, restrângând
atributul de dispoziţie juridică a proprietarului. Privit dinspre partea beneficiarilor
dreptului de preempţiune este un drept relativ şi el conferă titularului prioritatea la
încheierea unui contract şi anume, dreptul de a cere proprietarului, cel care şi-a
manifestat intenţia de a vinde imobilul, să încheie contractul cu el 2.
Legea 10/2001 prevede prin art. 17 un drept de preempţiune care este
reglementat în manieră clasică.
Astfel titularii acestui drept sunt într-o ordine oarecare: statul, instituţiile
publice, unităţile de învăţământ şi aşezămintele social – culturale care ocupă imobilele
în baza unui contract de închiriere.
Includerea instituţiilor publice în categoria titularilor acestui drept de
preempţiune, distinct de stat, nu ţine seama de împrejurarea că acestea nu pot fi
titulare ale dreptului de proprietate asupra imobilelor aflate în patrimoniul lor. Aceste
imobile fac parte din proprietatea publică a statului, iar pe temeiul acestui drept de
proprietate se constituie în favoarea instituţiilor publice un drept de administrare. În
concluzie, prin contractul de vânzare – cumpărare încheiat de aceste instituţii publice
ca urmare tocmai a exercitării acestui drept de preempţiune, acestea vor dobândi

1
În literatura juridică a fost criticată intituirea sancţiunii nulităţii absolute pentru încălcarea dreptului de preempţiune
atunci când aceasta protejează alte interese private decât cele ale uneia din părţi, considerându-se că ar fi mai potrivită
sancţiunea nulităţii relative – J. Flaur, J. L. Aubert, Droit civil, les obligasions
2
Eugen Chelaru – Legea 10/2001 privind regimul juridic al unor immobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945, 22
decembrie 1989, Ed. All Beck, pag. 140
dreptul de proprietate asupra imobilului nu în nume propriu ci în numele statului.
Acesta este motivul pentru care unii autori consideră că ar fi fost mai corect din punct
de vedere juridic ca numai statului să i se recunoască dreptul de preempţiune şi să se
precizeze că acesta se exercită prin intermediul instituţiilor publice.
Art. 17 alin. 1 din lege nu impune o ordine de preferinţă pentru titularii
dreptului de preempţiune, de aceea dacă în practică s-ar ivi o situaţie în care un imobil
pe care un proprietar doreşte să-l vândă se află în chirie la mai multe instituţii care
sunt interesate să-l cumpere, fiecare dintre acestea va putea cumpăra numai partea din
imobil pe care o ocupă în temeiul contractului de închiriere 1.
În alineatul 2 al art. 17 se prevede obligaţia din partea titularului dreptului de
proprietate al imobilului ca înainte de vânzare să le notifice intenţia lui titularilor
dreptului de preempţiune prin intermediul executorului judecătoresc. Ceea ce legea
omite să precizeze este conţinutul acestei notificări, dar se consideră că prin analogie
trebuie să se recurgă, la calificarea dată implicit sau explicit prin alte acte normative
dreptului de preempţiune. Este calificată astfel ca ofertă, anunţarea intenţiei de vânzare
a unui teren agricol situat în extravilan de art. 6, din Legea 54/1998 privind circulaţia
juridică a terenurilor şi cea privind vânzarea unei locuinţe prin art. 18 din O.U.G. nr.
40/1999. Tot astfel, anunţarea intenţiei de vânzare a unui teren agricol situat în
extravilan pentru exercitarea dreptului de preempţiune reglementat de Legea nr.
18/1991 a fost calificată ca ofertă de a contracta adresată oricărei alte persoane.
Se apreciază că anunţarea intenţiei de vânzare la care se referă art. 17 alin. 2 şi 3
din Legea 10/2001 este o ofertă de vânzare astfel că ea trebuie să cuprindă menţiuni
necesare pentru identificare imobilului care urmează să fie vândut şi preţul solicitat.
Acelaşi alin. 2 din art. 17 din Legea 10/2001 prevede prin derogare de la dreptul
comun în materia încheierii contractelor că această încheiere este irevocabilă în
termenul de 90 zile pe care legiuitorul l-a instituit pentru exercitarea dreptului de
preempţiune de către titularii săi.

1
Eugen Chelaru – Legea 10/2001 … op. cit., pag. 141
 Titularul dreptului de preempţiune nu şi-l poate exercita în alte limite decât cele
stabilite prin conţinutul ofertei, el fiind ţinut să facă o acceptare pură şi simplă, totală
şi fără rezerve. Acest lucru presupune o acceptare a preţului pretins de vânzător, dar şi
a celorlalte condiţii cerute de acesta. O acceptare prin care se propun alte condiţii
reprezintă de fapt o nouă ofertă, pe care vânzătorul la rândul său, o poate accepta sau
nu. Primirea acestei noi oferte face ca dovada împrejurării că vânzătorul a respectat
dreptul de preempţiune, astfel că el va fi liber să vândă imobilul oricui va dori.
Dacă însă destinatarul va accepta oferta fără rezerve, fiind vorba de înstrăinarea
unui bun individual determinat vor fi aplicabile dispoziţiile art. 1295 C. civ. conform
cărora vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la
cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi
asupra preţului deşi lucrul nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat, astfel
încât contractul de vânzare – cumpărare trebuie considerat încheiat.
Această situaţie se va respecta numai în cazul în care se va înstrăina numai
construcţia nu şi terenul aferent. În cazul în care se doreşte şi implicarea în contract a
terenului în favoarea cumpărătorului se va constitui un drept de superficie 1.
Conform art. 2 alin.1 din Legea 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor,
terenurile situate în intravilan şi extravilan, pot fi înstrăinate şi dobândite numai prin
acte juridice între vii. În concluzie contractul de vânzare – cumpărare care are ca
obiect atât construcţia cât şi terenul aferent va trebui însă să fie încheiat sub formă
autentică, astfel el poate fi sancţionat cu nulitatea absolută a contractului. Trebuie
precizat că acceptarea ofertei nu trebuie să însemne neapărat că se va purcede la
încheierea contractului de vânzare – cumpărare, ci doar va fi realizată o promisiune
sinalagmatică de vânzare – cumpărare (antecontract), care va putea fi valorificată în
instanţă prin eventuala pronunţare a unei hotărâri care va putea ţine loc de act autentic,
în cazul în care una din părţi va încerca să refuze încheierea contractului de vânzare –
cumpărare în formă autentică. Se consideră astfel aplicată soluţia dată de doctrină în

1
Pentru opinia conform căreia consrucţiile pot fi vândute prin acte sub semnătură privată, caz în care asupra terenului
aferent se constituie un drept de superficie; Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, pag. 12 ; E. Chelaru, Curs
de drept civil .Drepturi reale principale, pag. 100
cazul exercitării dreptului de preempţiune reglementat de Legea fondului funciar nr.
18/19911.
Acest termen de 90 zile prevăzut de Legea 10/2001 în art. 17 alin. 2 este un
termen de decădere, astfel că titularii dreptului de preempţiune trebuie să-l execute în
acest termen de la primirea notificării.
Acest drept de preempţiune se aplică numai în cazul în care imobilul asupra
căruia se face discuţia este indus în cadrul acelor imobile care vor fi restituite în
natură, procedura prevăzută de Legea 10/2001, prin stabilirea sau prin constatarea
dreptului de proprietate.
Domeniul de aplicare al acestui drept de preempţiune l-am explicat, însă trebuie
precizată şi condiţia foarte importantă care constă în faptul că acest drept există şi
trebuie respectat numai dacă înstrăinarea imobilului în cauză se va realiza prin contract
de vânzare – cumpărare.
Există cazuri în care proprietarul imobilului va putea hotărî să facă înstrăinarea
fie cu titlu gratuit (ca în cazul unei donaţii), fie cu caracter aleatoriu (contract de
întreţinere sau de rentă viageră), sau prin contrat de schimb chiar şi cu sultă, pentru că
în aceste situaţie nu va exista un preţ, iar dreptul de preempţiune se execută cum se
cunoaşte la preţ egal2.
Ar mai exista o problemă şi anume aceea conform căreia vânzările silite vor fi şi
ele condiţionate de executarea dreptului de preempţiune sau nu ? În doctrină se
apreciază că aceste vânzări silite nu sunt supuse totuşi în prezenţa acestor vânzări.
Însă un aspect mai merită bine precizat aici şi anume acela al faptului că dreptul
de preempţiune se poate executa numai în cazul în care obiect al contractului de
1
Fr. Deak, op. cit. pag. 42; L. Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, pag. 132 ; în sensul că abrogarea
Decretului nr. 144/1958, instanţele pot pronunţa hotărâri care să ţină loc de contracte de vânzare – cumpărare, V. Stoica,
Fl. Baiaş, Executara silită a contractului de înstrăinare a imobilelor în condiţiile abrogării art. 12 din Decretul nr.
144/1958 în Dreptul nr. 12/1991, pag. 18 şi urm.
2
Fr. Deak, op. cit., pag. 24

2
vânzare – cumpărare îl reprezintă imobilele individuale determinate, nu şi în cazul în
care se realizează vânzarea unor altfel de bunuri, care cuprind şi o clădire închiriată
unuia dintre subiectele de drept enumerate de art. 17 alin. 1. Prin aceasta se va înţelege
faptul că în cazul în care se va dori montarea unei moşteniri care va cuprinde şi un
imobil ca cel în cauză se vor aplica prevederile art. 1399 – 1401 C. Civ. Această
cesiune de drepturi succesorale poartă asupra unei universalităţi juridice sau asupra
unei cote parte a acesteia, ce conferă cesionarului calitatea de având - cauză cu titlu
universal al scadentului şi ca urmare, dreptul de a veni la partaj ca prezenţă de aceea,
un caracter aleatoriu incompatibil cu noţiunea de preempţiune.
Dacă ar fi admisă soluţia contrară s-ar crea premise ca la partaj cumpărătorului
să-i fie atribuite alte bunuri decât construcţia deţinută anterior în baza contractului de
închiriere, pentru ca nici o dispoziţie legală nu obligă la a se proceda altfel, ceea ce
este străin de scopurile urmărite de legiuitor prin instituirea dreptului de preempţiune.
Un alt aspect al problemei trebuie discutat dacă avem în vedere faptul că se pot
ivi situaţii în practică când vânzarea unui imobil se va realiza în cadrul situaţiilor
prevăzute de Legea nr. 64/1995 privind procedura reorganizării judiciare şi a
falimentului. În aceste cazuri unii autori consideră că se impun următoarele soluţii:
a) vânzarea terenului are loc ca parte a unui plan de reorganizare si
lichidare a unor bunuri propus de debitor, societatea comerciala
urmând să-şi continue activitatea. Suntem în prezenta unei vânzări
voluntare care va fi supusă dreptului de preempţiune;
b) vânzarea terenului intervine in cadrul vânzării unei părţi a societăţii
sau a uneia din unităţile sale de producţie. Va fi vorba de
transmisiunea unei fracţiuni de patrimoniu (transmisiune cu titlu
universal) nesupusă dreptului de preempţiune;
c) dacă vânzarea intervine în cadrul unei proceduri de lichidare,
consecutivă falimentului, absenţa caracterului voluntar al înstrăinării o
exclude din câmpul de aplicare a dreptului de preempţiune.
 Dacă în practică se întâlneşte situaţia în care bunul este în coproprietate la mai
multe persoane, dreptul de preempţiune nu se va exercita atunci când unul dintre
coproprietari înstrăinează (vinde) doar cota sa parte din imobil. Însă în cazul în care
acest coproprietar vinde singur imobilul, dreptul de preempţiune trebuie respectat.
Potrivit principiului de drept conform căruia nimeni nu poate transmite altuia
mai multe drepturi decât are el însuşi, vânzătorul bunului individual determinat trebuie
să fie proprietarul exclusiv al acestuia. Trebuie însă făcută precizarea faptului că dacă
un coindivizar vinde singur bunul indiviz, nu se vor aplica regulile privitoare la
vânzarea lucrului altuia, ci regulile stării de indiviziune. Aşadar în cazul unui bun aflat
în indiviziune, vânzarea lui de către un coindivizat unui terţ nu atrage nulitatea
vânzări, ci supune dreptul dobândit de cumpărător unei condiţii rezolutorii, a cărei
îndeplinire are loc dacă bunul nu a fost atribuit, la ieşirea din indiviziune
coindivizarului care l-a înstrăinat.
Dacă în aceste situaţii s-ar admite faptul că dreptul de preempţiune nu este
aplicabil s-ar deschide calea fraudării dispoziţiilor art.17 din Legea nr.10/2001, prin
realizarea unor intelegeri în acest sens între coindivizari.
Sancţiunea încheierii contractului cu nerespectarea dreptului de preempţiune al
acestor persoane juridice prevăzute de art.17 alin.1 din Legea 10/2001 este nulitatea.
Potrivit doctrinei nulitatea este acea sancţiune de drept civil care lipseşte actul
juridic de efectele contrare normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă 1.
După cum bine se cunoaşte nulitatea poate fi de două feluri: nulitatea absolută
care de obicei sancţionează nerespectarea, la încheierea actului juridic, a unei norme
ce ocroteşte un interes general şi nulitatea relativă care sancţionează nerespectarea la
încheierea unui act juridic, a unei norme care ocroteşte un interes particular.
Revenind la textul de lege mai sus amintit trebuie să precizăm faptul că el
prevede ca sancţiunea aplicabilă este nulitatea, însă nu precizează care dintre cele două
forme ale sale. Dacă însă luăsm în considerare natura interesului ocrotit prin lege, care

1
[Link], Drept civil romîn. Introducere în dreptul civil român. Subiectele dreptului civil, pag 192
este în mod evident general se poate spune că actul încheiat cu nerespectarea dreptului
de preempţiune va fi lovit de nulitate absolută.
Evident că aceasta nerespectare a dreptului de preempţiune la încheierea
contractului de vânzare-cumpărare poate îmbracă forme diverse. Un exemplu în acest
sens este cazul contractului încheiat în absenta notificării la care obligă legea sau
încheierea acestui contract, înainte de expirarea termenului de 90 de zile în care
titularul îşi poate exercita dreptul. O alta o reprezintă şi aceea în care imobilul va fi
vândut unui terţ în condiţii mai avantajoase decât cele prevăzute în oferta comunicată
titularului de preempţiune prin intermediul notificării.
Ca urmare a acestor fapte titularul dreptului de preempţiune poate intenta în
instanţa acţiune în vederea anulării actului încheiat cu fraudarea intereselor sale. În
cazul admiterii acţiunii, vânzarea va fi desfiinţată retroactiv iar terenul se va întoarce
în patrimoniul vânzătorului; însă pe deasupra se vor putea cere şi daune-interese, atât
de către titularul dreptului de preempţiune încălcat cât şi de terţul cumpărător, dacă a
fost de bună-credinţă la încheierea actului.
După unele opinii 1 sancţiunea nulităţii absolute impuse de legiuitor, este
excesivă şi nu asigură atingerea scopului urmărit la instituirea dreptului de
preempţiune.
După aceeaşi opinie, mai potrivită ar fi fost o reglementare care să-i permită
titularului dreptului de preempţiune încălcat să se subroge în drepturile
cumpărătorului, similar celei conţinute de art.18-21 din O.U.G nr.40/1999 pentru
situaţia cumpărării locuinţei instituit în favoarea chiriaşului.
Potrivit reglementării mai sus amintite, chiriaşul se poate subroga în drepturile
cumpărătorului, plătind acestuia preţul vânzării. Prin efectele subrogării chiriaşului în
drepturile cumpărătorului el devine proprietar al locuinţei iar vânzarea iniţială se va
desfiinţa retroactiv faţa de chiriaş care devine astfel succesorul cu titlu particular al
vânzătorului.

1
[Link]-Legea 10/2001, [Link]., pag 147
Secţiunea III

Exproprierea pentru cauza de utilitate publică

1. Noţiune si reglementare
Prin expropriere înţelegem trecerea forţată în proprietate publică, prin hotărâre
judecătorească a unor imobile aflate în proprietate privată, cu o dreaptă şi prealabilă
despăgubire, pentru cauză de utilitate publică.
Exproprierea pentru cauză de utilitate publică este o excepţie de la caracterul
absolut şi inviolabil al dreptului de proprietate privată. Inviolabilitatea dreptului de
proprietate este prevăzută de art.135 pct. 6 din Constituţie. De aceea, şi exproprierea
este reglementată în principal tot în legea fundamentală. Astfel art.41 alin.3 din
Constituţie dispune: „Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru cauză de utilitate
publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire.” În alin.5 al
aceluiaşi articol se prevede că despăgubirile se stabilesc de comun acord cu
proprietarul sau, în caz de divergentă, prin hotărâre judecătorească.
Art.1 al primului Protocol adiţional la Convenţia europeană privind drepturile
omului prevede că orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea
bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de
utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale
dreptului internaţional. Dar statele au dreptul de a adopta legile pe care le consideră
necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform interesului general şi pentru
a asigura plata impozitelor ori a altor contribuţii sau a amenzilor.
În aplicarea prevederilor constituţionale a fost adoptată Legea nr. 33/1994
privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în care este circumscrisă sfera
bunurilor imobile care pot face obiectul exproprierii şi sunt reglementate utilitatea
publică şi declararea ei, măsuri premergătoare exproprierii, soluţionarea cererilor de
expropriere de către instanţele de judecată, modul şi criterii de stabilire a
despăgubirilor care se cuvin proprietarului imobilului, plata acestor despăgubiri,
consecinţele juridice ale exproprierii.
În ultimul capitol al acestei legi există norme privitoare la folosirea imobilului
în intervalul de timp dintre momentul trecerii lui în posesia expropriatorului şi
momentul utilizării sale în scopul pentru care fost expropriat şi la dreptul fostului
proprietar, în anumite condiţii de a cere retrocedarea bunului.
Legea 33/1994 se completează cu Regulamentul privind procedura de lucru a
comisiilor pentru efectuarea cercetării prealabile în vederea declarării utilităţii publice
pentru lucrări de interes naţional sau de interes local.
Exproprierea constă în trecerea forţată a unor imobile în proprietate publică. De
aceea, procedura exproprierii intervine numai în cazul în care părţile, adică persoanele
care urmează să devină expropriator şi respectiv expropriat, nu convin o altă
modalitate de transmitere a imobilului sau imobilelor în proprietate publică. Dacă
părţile convin ca transferul bunului imobil expropriabil să aibă loc printr-o altă
modalitate (vânzare-cumpărare, schimb, donaţie) trebuie să respecte toate condiţiile de
valabilitate, precum şi condiţiile de publicitate prevăzute de lege pentru actul juridic
pe care îl încheie.
Pot însă, în practică să se ivească şi situaţii în care părţile se învoiesc numai cu
privire la modalitatea de transfer cu titlu oneros (vânzare-cumpărare, schimb), dar nu
se înţeleg referitor la natura sau întinderea echivalentului pe care urmează să-l
primească proprietarul. Într-o astfel de ipoteză, instanţa de judecată competentă va lua
act de înţelegerea părţilor şi va stabili în acest caz, întinderea despăgubirilor ori
echivalentul în natură care se cuvine proprietarului( art.4 din Legea nr. 33/1994).

[Link] care pot fi expropriate1

1
El. Giurgiu, Consideraţii în legătură cu Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în
Dreptul nr. 2/1995, pag. 19
 Art. 2 din Legea 33/1994 prevede că pot expropriate bunuri imobile proprietatea
persoanelor fizice sau persoanelor juridice, precum şi cele aflate în proprietatea privată
a comunelor, oraşelor, municipiilor şi judeţelor. Prin urmare pot fi expropriate numai
bunurile imobile proprietate privată. Bunuri imobile aflate în proprietate publică, prin
însăşi natura sau destinaţia lor, sunt şi pot fi oricând afectate unei utilităţi publice prin
actul de putere al autorităţii competente a statului sau unităţii administrativ –
teritoriale căreia îi aparţine.
De asemenea, nu sunt expropriabile bunurile imobile aflate în proprietatea
privată a statului. Explicaţia pare însă simplă deoarece statul în calitate de proprietar
are dreptul ca, prin puterea sa exprimată de organul competent să afecteze unei utilităţi
publice oricare dintre bunurile imobile pe care le are în proprietate privată. Urmare
acestei afectaţiuni, imobilul respectiv încetează a mai fi obiect al dreptului de
proprietate privată intrând în sfera bunurilor proprietate publică.
Textul art. 2 din Legea nr. 33/1994 dispune că sunt expropriabile şi bunurile
imobile aflate în proprietatea privată a comunelor, oraşelor, municipiilor şi judeţelor.
Apreciem că exproprierea în acest caz intervine numai atunci când utilitatea publică se
declară pentru lucrări de interes local, exproprierea imobilelor proprietate privată a
acelei unităţi administrativ – teritoriale nu este necesară neavând nici o raţiune.
Organul competent al comunei, oraşului, municipiului sau judeţului va putea afecta
bunul respectiv utilităţii publice pentru lucrări de interes local, ceea ce va avea ca efect
trecerea acelui bun din proprietatea privată în proprietatea publică a aceleaşi unităţi
administrativ – teritoriale.

[Link] publică şi declararea ei

Conform art. 3din Legea 33/1994, exproprierea poate fi hotărâtă de instanţele de
judecâtă numai după ce utilitatea publică a fost declarată potrivit normelor legale în
materie.
Utilitatea publică se declară pentru lucrări de interes naţional şi pentru lucrări de
interes local (art. 5 din lege).
 Prin intermediul art. 6 din lege se enumeră principalele categorii de lucrări de
utilitate publică însă enumerarea sa nu are caracter limitativ. Exemple în acest sens
sunt lucrările privind prospecţiunile şi explorările geologice, cele privind extracţia şi
prelucrarea substanţelor minerale utile, cele privind instalaţii pentru producerea
energiei electrice, cele privind căile de comunicaţii, deschiderea, lărgirea şi alinierea
străzilor, cele privind sistemele de alimentare cu energie electrică, telecomunicaţii,
gaze, electrificare, apă, cele privind clădirile şi terenurile necesare obiectivelor sociale
de administraţie publică şi pentru instanţele judecătoreşti, cele privind apărarea tării,
ordinea publică şi siguranţa naţională. Pentru aceste lucrări mai sus expuse utilitatea
publică se declară de către Guvern, fie de către Consiliile Judeţene sau Consiliul Local
al Municipiului Bucureşti, cum lucrările sunt de interes naţional sau de interes local.
În cazul lucrărilor de interes local care se execută pe teritoriul a două sau mai multe
judeţe, utilitatea publică se declară de o comisie compusă, de preşedinţii comisiilor
judeţene. Dacă nu se poate ajunge la un acord utilitatea publică se declară de Guvern.
Pentru orice alte lucrări decât cele pe care art. 6 din lege le enumeră utilitatea se
declară în fiecare caz în parte prin lege. La fel se procedează indiferent de natura
lucrărilor atunci când urmează a fi expropriate lăcaşuri de cult, monumente,
ansambluri istorice, cimitire, alte aşezări ori localităţi urbane sau rurale în întregime.
Declararea utilităţii publice se face numai după efectuarea unei cercetări
prealabile. Cercetarea prealabilă este în competenţa unor comisii numite de Guvern
sau de delegaţia permanentă a consiliului judeţean după cum lucrările care urmează să
se realizeze sunt de interes naţional sau de interes local.
Alcătuirea acestor comisii este prevăzută în art. 9 din Legea nr. 33/1994 şi
Regulamentul adoptat prin H.G. nr. 583/1994. Procedura de lucru este stabilită prin
acelaşi regulament.
Această cercetare prealabilă va stabili dacă sunt elemente care să justifice
interesul naţional sau local, avantajele economico – sociale, ecologice şi de orice altă
natură care să justifice şi să fundamenteze necesitatea efectuării lucrărilor. De
asemenea se va examina dacă lucrările respective pot sau nu pot fi realizate pe alte căi
decât prin expropriere, precum şi dacă acele lucrări se încadrează în planurile de
urbanism şi de amenajare a teritoriului, aprobate potrivit legii.
Rezultatul acestei cercetări va fi consemnat într-un proces – verbal care se
înaintează Guvernului sau după caz consiliului judeţean sau Consiliului Local al
Municipiului Bucureşti pe baza rezultatelor cercetării prealabile, Guvernul, sau caz
Consiliului Local al Municipiului Bucureşti va adopta actul de declarare a utilităţii
publice care va fi supus publicităţii în condiţiile prevăzute de art. 11 din Legea nr.
33/1994.

4. Măsuri premergătoare exproprierii

După declararea utilităţii publice, expropriatorul va executa planurile

cuprinzând terenurile şi construcţii propuse pentru expropriere, cu indicarea numelui
proprietarului şi a ofertelor de despăgubire. Expropriator, în înţelesul legii este Statul
prin organismele sale desemnate de Guvern, pentru lucrările de interes naţional şi
judeţele, oraşele şi comunele pentru lucrările de interes local.
Propunerile de expropriere a imobilelor şi procesul verbal întocmit de comisia
de cercetare prealabilă se notifică persoanelor titulare de drepturi reale asupra
imobilelor în cauză care pot face întâmpinare în termen de 15 zile de la primirea
notificării. Întâmpinarea se depune la primarul comunei, oraşului sau municipiului pe
al cărui teritoriu se află imobilul.
Întregul dosar alcătuit din documentele întocmite şi eventualele întâmpinări
depuse de cei îndreptăţiţi se va înainta Guvernului sau după caz consiliului judeţean
sau Consiliului Local al Municipiului Bucureşti.
Întâmpinările vor fi soluţionate în termen de 30 zile de către o comisie
constituită în acest scop. În alcătuirea comisiilor intră printre alţii şi alţi trei proprietari
de imobile din comuna, oraşul sau municipiul pe al cărui teritoriu se află imobilele
propuse şi supuse pentru expropriere.
 Nu pot face parte din comisie proprietarii imobilelor celor care sunt în cauză,
rudele şi afinii lor până la al patrulea grad inclusiv.
Hotărârea comisiei se adoptă prin vot secret şi poate avea ca rezultat evaluarea
sau respingerea propunerilor făcute de către expropriatori. Hotărârea se motivează şi
se comunică părţilor în termen de 15 de la adoptare. Dacă propunerile expropriatorului
sunt respinse acesta are posibilitatea să revină cu noi propuneri în urma refacerii
corespunzătoare a planurilor.
În situaţia în care şi noile propuneri sunt respinse, expropriatorul proprietarul şi
titularii altor drepturi reale asupra imobilului propus pentru expropriere pot introduce
o contestaţie împotriva comisiei la Curtea de Apel în raza de competenţă a căruia este
situat imobilul. Contestaţia se poate introduce în termen de 15 zile de la comunicarea
hotărârii comisiei, potrivit prevederilor Legii 29/1990 a contenciosului administrativ.
Contestaţia este scutită de taxele de timbru şi se soluţionează cu precădere şi de
urgenţă.

[Link] şi stabilirea despăgubirilor

Soluţionarea cererilor de expropriere este de competenţa tribunalului în raza

căruia este situat imobilul propus pentru expropriere. Pentru imobilele situate în
Municipiul Bucureşti, competent este Tribunalul Municipiului Bucureşti.
Tribunalul se sesizează de către expropriator pentru a se pronunţa cu privire la
expropriere. Preşedintele tribunalului va fixa termen de judecată şi va dispune citarea
proprietarului, altor titulari de drepturi reale posesorului şi a oricăror persoane
cunoscute care pot justifica un interes legitim în legătură cu imobilul. Soluţionarea
cererii de expropriere se face cu participarea obligatorie a procurorului.
Instanţa va verifica dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute de lege pentru
expropriere. Dacă acestea sunt îndeplinite va stabili întinderea despăgubirilor la care
are dreptul proprietarul imobilului şi sumele care se cuvin posesorului şi titularilor
altor drepturi reale.
 Hotărârea pronunţată este supusă căilor de atac potrivit dreptului comun, adică
apelului şi recursului1.
În cazul în care părţile se învoiesc în faţa instanţei asupra exproprierii şi
întinderii despăgubirii, acesta va lua act de învoia părţilor şi va pronunţa o hotărâre
definitivă şi irevocabilă.
Atunci când părţile sau unele dintre acestea se învoiesc cu privire la expropriere
dar nu se înţeleg referitor la întinderea despăgubirilor, instanţa va lua act de învoială şi
va stabili cuantumul despăgubirilor.
În ipoteza în care părţile nu se pot pune de acord cu privire la despăgubiri,
pentru stabilirea întinderii lor instanţa va constitui o comisie alcătuită din trei experţi –
unul desemnat de expropriator, unul numit de instanţă, şi al treilea desemnat de
proprietarul imobilului şi de celelalte persoane care au dreptul la despăgubiri.
Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul
cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite. La calculul întinderii
despăgubirilor, experţii şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod
obişnuit imobilele de acelaşi fel în aceeaşi localitate, la data încheierii raportului de
expertiză precum şi de daunele cauzate proprietarului, sau după caz altor persoane
îndreptăţite pe baza dovezilor prezentate.
Important este şi faptul că în cuprinsul acestui raport de expertiză, despăgubirile
cuvenite proprietarului se vor stabili separat faţă de cele ce se cuvin proprietarilor de
alte drepturi reale asupra imobilului.
Odată ajunsă în posesia rezultatului expertizei, instanţa îl va compara cu oferta
expropriatorului şi cu pretenţiile formulate de proprietarul imobilului şi atunci când
este cazul cu pretenţiile altor persoane şi va hotărî asupra întinderii despăgubirilor.
Despăgubirea stabilită de instanţă nu poate fi mai mică decât cea oferită de
expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de proprietar şi de alte persoane
interesate.

1
El. Giurgiu, op. cit., pag. 22-23
6. Efectele exproprierii

Exproprierea produce următoare efecte:

a) imobilul expropriat trece în proprietatea publică şi intră în patrimoniul
expropriatorului liber de orice sarcini, în temeiul hotărârii judecătoreşti
rămasă definitivă şi irevocabilă. Momentul intrării imobilului în
patrimoniul expropriatorului coincide cu momentul îndeplinirii tuturor
obligaţiilor stabilite în sarcina sa prin hotărârea de expropriere pronunţată
de instanţa de judecată;
b) se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate
(uzufruct, uz, abitaţie şi superficie) precum şi servituţile stabilite prin
fapta omului în măsura în care devin incompatibile cu situaţia naturală şi
juridică a obiectivului urmărit prin expropriere. De asemenea se sting
dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă constituite asupra imobilului
expropriat.
c) dreptul de ipotecă şi privilegiul imobiliar special care grevează bunul
imobil expropriat se strămută de drept asupra despăgubirii stabilită de
instanţa de judecată sau prin acordul părţilor. Astfel, art. 28 alin.2 din
Legea 33/1994 reglementează un caz de subrogaţie reală cu titlu
particular;
d) se sting orice drepturi personale dobândite de alte persoane asupra
imobilului expropriat cum ar fi cele născute din contractul de locaţie sau
din contractul de comodat. Cu toate acestea, dacă exproprierea are ca
obiect clădiri cu destinaţii de locuinţă, evacuarea persoanelor care le
ocupă legal, nu se va putea face decât cu asigurarea de către expropriator
a spaţiului de locuit, potrivit legii la cererea persoanei respective;
e) naşterea unui drept de creanţă în favoarea persoanelor stabilite în
hotărârea instanţei de judecată asupra despăgubirilor acordate ca o
consecinţă a exproprierii imobilului. Dreptul de creanţă se naşte pe data
 rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti şi devine exigibil la data
stabilită de părţi sau, în caz contrar la termenul de plată stabilit de
instanţă. Atunci când termenul de plată este stabilit de instanţă el nu poate
fi mai mare de 30 zile de la data rămânerii definitive a hotărârii de
expropriere.
Eliberarea titlului executoriu şi punerea în posesie a expropriatorului se
realizează numai pe baza unei încheieri a tribunalului prin care se constată îndeplinirea
obligaţiilor privind plata despăgubirilor, dar numai târziu de 30 zile de la achitarea
acestora.
Atunci când exproprierea are ca obiect terenuri cultivate sau cu plantaţii,
punerea în posesie a expropriatorului asupra lor va avea loc numai după ce recolta a
fost culeasă în afară de situaţia când valoarea recoltei neculese a fost inclusă în
calculul despăgubirilor. Totuşi în caz de extremă urgenţă impusă de executarea
imediată a unor lucrări ce interesează apărarea ţării, ordinea publică şi siguranţa
naţională sau în caz de calamităţi naturale, instanţa poate dispune punerea imediat în
posesie cu obligaţia expropriatorului de a consemna în termen de 30 zile pe numele
expropriatului, sumele stabilite cu titlu de despăgubiri.
Art. 34 din Legea 33/1994 reglementează un drept prioritar la închirierea
imobilul expropriat în favoarea fostului proprietar în cazul în care expropriatorul s-a
hotărât să-l închirieze pentru perioada de timp dintre punerea sa în posesie şi
momentul utilizării lui în scopul executării lucrării sau lucrărilor pentru care s-a
hotărât exproprierea.

7. Dreptul proprietarului expropriat de a cere şi obţine retrocedarea

imobilului care a făcut obiectul exproprierii şi dreptul de preempţiune la
cumpărarea imobilului de la expropriator
Art. 35 – 37 din Legea 33/1994 reglementează două drepturi în favoarea
proprietarului imobilului expropriat şi anume: dreptul de a cere şi obţine retrocedarea
imobilului expropriat şi dreptul de preempţiune la cumpărarea imobilului în ipoteza în
care expropriatorul s-a hotărât să-l înstrăineze.
Primul dintre aceste două drepturi şi anume dreptul de a cere şi obţine
retrocedarea imobilelor există dacă sunt îndeplinite următoarele două condiţii:
imobilele expropriate nu au fost utilizate în termen de un an pentru realizarea scopului
în considerarea căruia au fost preluate de expropriat înţelegând prin aceasta că
lucrările respective nu au fost începute, şi nu s-a făcut o nouă declarare de utilitate
publică.
Această cerere de retrocedare se introduce de către expropriat la tribunalul care
a hotărât [Link] verificarea temeiurilor cererii, tribunalul va putea hotărî
retrocedare imobilului în schimbul plăţii unui preţ. Preţul imobilului se va stabili în
aceleaşi condiţii în care s-a stabilit întinderea despăgubirii atunci când s-a dispus
exproprierea şi nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată.
Dreptul de preempţiune la cumpărarea imobilului este recunoscut fostului
proprietar în situaţia în care lucrările pentru a căror executare s-a dispus exproprierea
nu au fost începute şi realizate şi expropriatorul s-a hotărât să înstrăineze imobilul.
Evident că hotărârea expropriatorului de a înstrăina imobilul se întemeiază pe
împrejurarea că din anumite motive renunţă la executarea lucrărilor respective.
Într-o astfel de situaţie expropriatul are un drept prioritar la cumpărarea
imobilului. Preţul de cumpărare nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată.
În acest scop expropriatorul este obligat să comunice în scris fostului proprietar oferta
sa de înstrăinare. Titularul dreptul de preempţiune îl poate exercita în termen de 60
zile termenul curge de la data primirii comunicării trimise de expropriator.
Dreptul de preempţiune nu se confundă cu dreptul prioritar la cumpărare.
Dreptul de preempţiune se naşte direct din lege fiind prevăzut expres şi limitativ.
Dimpotrivă, dreptul prioritar la cumpărare este de natură contractuală, născându-se
dintr-un pact de preferinţă1. De aceea terminologia utilizată de legiuitor în art. 37 din

1
[Link], Op. cit., par. 50
Legea nr. 33/1994 ni se pare nepotrivită deoarece se prevede că fostul proprietar „are
un drept prioritar la cumpărare” în realitate se consacră un drept de preempţiune.
Comunicarea făcută fostului proprietar de către expropriator a hotărârii sale de a
înstrăina imobilul are valoarea unei oferte ferme de vânzare, fiind irevocabilă în
termenul de 60 zile stabilit de lege. Dacă fostul proprietar nu răspunde
expropriatorului în acest termen sau îi aduce la cunoştinţă că nu doreşte să cumpere
imobilul expropriatorul este liber să-l înstrăineze altei persoane.
Contractul de înstrăinare al imobilului încheiat de expropriator cu încălcarea
dreptului de preempţiune este lovit de nulitate relativă. Aceasta pentru faptul că norma
imperativă prin care se instituie dreptul de preempţiune a fost adoptată pentru apărarea
unui interes particular al fostului proprietar a cărei existenţă este prezumată de lege.
 Secţiunea IV
Limitări legale aduse de Constituţia României
Potrivit art. 41 alin. 4 din Constituţie, pentru lucrări de interes general
autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare (indiferent dacă
acestea aparţin unor persoane fizice sau unor persoane juridice de drept privat) cu
obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului plantaţiilor sau
construcţiilor, precum şi pentru daune imputabile autorităţii.
Revenind la acelaşi art. 41 alin. 3 din Constituţie se precizează că: „titularul
dreptului de proprietate privată asupra unui imobil poate fi expropriat pentru cauză de
utilitate publică, stabilită potrivit legii, dar cu o dreaptă şi prealabilă despăgubire”.
Alin. 6 din acelaşi art. 41 prevede anumite obligaţii propter rem care reprezintă
îndatoriri care incumbă deţinătorului unui bun determinat astfel „Dreptul de
proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea
bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau
obiceiului, revin proprietarului”.
Cetăţenii români şi apatrizi nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra
terenurilor, potrivit art. 41 alin. 2 din Constituţie. Pe lângă faptul că ea reprezintă o
limitare a dreptului de proprietate este şi o incapacitate de a dobândi teren de orice fel
prin acte juridice între vii sau pentru cauză de moarte, rezultate de altfel şi din
dispoziţiile art. 3 alin. 2 din Legea 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor.
Această incapacitate priveşte în egală măsură şi persoanele juridice străine 1.
După cum foarte bine, amintesc unii autori2, principalul atribut al dreptului de
proprietate este dispoziţia (jus abutendi), adică posibilitatea titularului de a înstrăina
sau a distruge bunul.
În consecinţă, un titular îşi poate înstrăina alieno, întotdeauna dreptul său de
proprietate asupra bunului, deci alienabilitatea bunului este regula generală pentru
bunurile persoanelor fizice şi juridice de drept privat3. Cu titlu de excepţie bunurile

1
D. Lupulescu, Drept civil. Drepturie reale principale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997, pag. 32
2
N. Puşcaş, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Scorpio 78, Bucureşti, 2002, pag. 85
3
C. Hamangiu, I. Rosetti – Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., pag. 55
care fac parte din domeniul public sunt inalienabile. Această excepţie rezultă şi din art.
135 alin. 5 din Legea supremă care precizează că bunurile din proprietatea publică
sunt inalienabile, deşi scoase din circuitul civil., dar pot să fie date în administrare
regiilor autonome sau instituţiilor publice sau pot fi concesionate sau închiriate. Din
acest text rezultă că titularii dreptului de proprietate asupra acestor bunuri domeniale
pot înstrăina posesia şi folosinţa acestuia fără a crea dezmembrăminte, fără însă a şi
dispune juridic de soarta lor1.

Secţiunea V
Limitări legale rezultate din Legea fondului funciar

Legea nr. 18 din 19 februarie 1991 privind fondul funciar cuprinde următoarele
limitări ale exercitării atributelor dreptului de proprietate:
a) potrivit dispoziţiilor art. 32, au interdicţia de a înstrăina prin acte juridice
între vii timp de 10 ani terenul asupra căruia s-a constituit dreptul de
proprietate următorii titulari:
 membrii cooperatori activi care nu au adus teren în cooperativa
agricolă de producţie şi care au adus mai puţin de 5000 mp 2,
precum şi cei care, neavând calitatea de cooperatori, au lucrat în
orice mod ca angajat, în ultimii trei ani în cooperativă sau în
asociaţii agricole şi li s-au atribuit în proprietate laturi din
terenurile neatribuite, rămase la dispoziţia comisie de aplicare a
Legii fondului funciar, potrivit art. 19 din lege;
 familiile care au solicitat în scris şi s-au obligat să lucreze
suprafeţele de teren până la 10 ha. în echivalent arabil în localităţi
cu excedent de suprafaţă agricole, cu deficit de forţă de muncă şi
devenite titulari ai dreptului de proprietate asupra celor loturi,
potrivit dispoziţiilor art. 21 din lege;
1
N. Puşcaş, op. cit., pag. 86
  familiile tinere din zonele montane sau defavorizate de factori
naturali care la cerere au obţinut suprafeţe de teren de până la 10 ha
în echivalent arabil şi s-au obligat să creeze gospodării, să crească
animale şi să exploateze având şi priceperea necesară, potrivit
dispoziţiilor art. 43 din lege.
În toate cele trei ipoteze încălcarea limitei legale de exercitare a atributului
dispoziţiei juridice, se sancţionează cu nulitatea absolută a actului de înstrăinare, care
poate fi solicitată instanţei de judecâtă, de primărie, prefectură, procuror, precum şi de
către oricare alte persoane interesate fiind vorba despre apărarea unui interes general,
potrivit dispoziţiilor art. 32 alin. 2 din lege.
Aşa cum s-a precizat de către unii autori 1 aceşti titulari beneficiază de un drept
de proprietate nesigur, aflat sub semnul întrebării, pe timp de 10 ani, fiind proprietari
sub condiţie rezolutorie în sensul că ei vor deveni proprietari deplini numai sub
condiţia neînstrăinării acelor bunuri (terenuri sau loturi), în perioada de interdicţie
legală.
b) Potrivit dispoziţiilor art. 74 din lege titularii dreptului de proprietar, ai
altor drepturi reale asupra terenurilor, posesorii sau detentorii precari au
obligaţia de a asigura cultivarea terenurilor agricole şi protecţia solului.
Nerespectarea acestor obligaţii poate duce la aplicarea unor sancţiuni
pecuniare de către primar sau la pierderea dreptului de folosinţă asupra
terenului la sfârşitul anului în curs.
c) Potrivit dispoziţiilor art. 77 din lege există interdicţia de a schimba
categoria de folosinţă a terenurilor agricole de către deţinătorii persoane
juridice, fără avizul organelor agricole de specialitate judeţene care se
pronunţă pozitiv numai în anumite cazuri bine determinate de lege.

1
N. Puşcaş, op. cit., pag. 87
 În ceea privesc persoanele fizice acestea au obligaţia de a comunica în termen
de 30 zile modificarea efectuată oficiului de cadastru şi organizarea teritoriului agricol,
judeţean sau al Municipiului Bucureşti, pentru înregistrare potrivit art. 78 din lege.
 Bibliografie selectivă

1. Alecsandresco D., Principiile Dreptului Civil Român, vol. I, Bucureşti, 1926

2. Baiaş Fl., Dumitrache B., Discuţii pe marginea Legii nr. 33/1994 privind
exproprierea pentru cauză de utilitate publică în Dreptul nr. 4/1995
3. Bârsan C., Gaiţă M., Pivniceru M. M., Drept Civil. Drepturi Reale, Institutul
European, Iaşi, 1997
4. Beleiu Gh., Drept Civil Român. Introducere în dreptul civil român. Subiectele
dreptului civil
5. Cantacuzino M., Curs de drept civil, Ed. II, Craiova
6. Chelaru E., Curs de drept civil. Drepturi reale principale
7. Chelaru E., Dreptul de preempţiune reglementat de Legea nr. 54/1998 în Dreptul
nr. 8/1998
8. Chelaru E., Legea 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv
în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1980, Ed. All Back, 2001
9. Deak Fr., Contracte Speciale, Ed. Actami, 1999
[Link] Gh., Zinveliu I., Drept Civil. Drepturi Reale, Ed. Didactică şi Pedagogică,
Bucureşti, 1969
[Link] I. P., Dreptul Civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Ed.
Actami, Bucureşti, 1996
[Link] El., Consideraţii în legătură cu Legea nr. 33/1994 privind exproprierea
pentru cauză de utilitate publică în Dreptul nr. 2/1995
[Link] juridique Dallez, Ed. Dallez, Vol. IV, 1991
[Link] C., Rosetti-Bălănescu I., Alexandru Băicoianu, Curs de drept civil
[Link] D., Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti,
1997
[Link] J., Durac Gh., Drept Civil. Drepturi Reale, Ed. Fundaţiei „Chemarea”,
Iaşi, 1993
[Link] G., Raynaud P., Droit Civil. Les Biens, Girey, Paris, 1980
[Link] M., Legea 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor în Dreptul nr.
8/1998
[Link], Vol. I, N. 2960
[Link] L., Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex,
Bucureşti, 1996
[Link]şcaş N., Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Scorpio, 2002
[Link] M. G., Drept civil, Vol. I
[Link] Joana, Negociacion ed conclusion de contracts, Ed. Dallez, Paris, 1982
[Link]ătescu C., Bârsan C., Drept Civil. Teoria Generală a Drepturilor Civile,
Universitatea Bucureşti, 1998
[Link] V., Baiaş Fl., Executarea silită a contractului de înstrăinare a imobilelor în
condiţiile abrogării art. 12 din Decretul nr. 144/1958 în Dreptul nr. 12/1991