退職お父さんだよ。
不動産投資をする予定は全くないのだけれど、ワンルーム投資には闇が多いということをFP3級レベルでもうすこし考えてみるよ。
今回はローンのお話だよ。ワンルーム投資をするのにほとんどの人は手持ち資金だけではなくローンを組んで投資物件を購入するね。これ自体はある意味合理的だよ。投資資金をローンで調達して手持ち資金よりも大きなお金で投資を行うことでしっかりと返済した上でより大きなリターンを得ることができる。レバレッジが効いているとも言うらしい。
サラリーマンが資金をローンで調達できる投資は多分不動産投資くらいではないかな。例えば投資信託をローンを組んで買う人はいないしできないような気がする。そんな意味でローンを組んで不動産投資をするのは合理的だとは思うよ。銀行の融資メニューを見ると不動産投資ローンと言うやつだね。
ところがここで登場するのがワンルーム投資紹介会社だ。彼らはなぜか投資物件購入のために住宅ローンを組むことを勧めてくることがあるそうだよ。理由は簡単、住宅ローン金利は不動産投資ローン金利よりもかなり低いからだよ。
FP3級では住宅ローンに関してはフラット３５を勉強をしたよ。もちろん各種金融機関でも独自の住宅ローン商品を持っているし、適用条件は商品ごとに異なるけれど、ここでは一例としてフラット３５を思い出してみよう。
フラット３５では融資は各銀行から受ける最長35年の固定金利ローンだよ。融資目的は一定の技術基準を満たし融資を受けた人や親族が居住するための新築住宅、中古住宅、とその土地の購入だ。融資限度額は8000万円。総返済負担率が35%以下で借りる必要がある。また床面積の条件があり戸建てなら70m²以上、マンションの場合30m²以上である必要がある。
このFP3級レベルの知識でワンルーム投資に住宅ローンを設定することの問題点は明らかだよね。ワンルーム投資で買った物件に買った当人が住むことはない。それでは家賃収入が得られないからねえ。とすると誰か他人が住むわけで、フラット３５の融資目的である当人や親族の居住する住宅や土地の購入から全く逸脱している。もう１点、ワンルーム投資の物件が30m²以上であることもないね。広すぎ！
つまりワンルーム投資でフラット３５を使おうとすると必ず事実と異なる申請をすることになる。そして貸した側である銀行や住宅金融支援機構にそのことがバレると大事だね。基本的には一括返済が求められるんだよ。こうなると返済計画は破綻する。返済の現金がなければより利率の高いローンを借りて返済することにもなりかねない（借りれるかどうかしらんけど）。さらには刑事事件にもなりかねないよ。詐欺罪、有印私文書偽造罪などはフラット３５のホームページにも書いてあるね。
この辺を勉強していると他にも、若い人がワンルームの投資ローンで融資枠を使ってしまい家族で住む家の住宅ローンが通らなかった話、とか、新築物件は買った直後から値下がりするから売却益を取れない話、とか、収益赤字の物件を節税効果が高いと言う話とか、もう大変だよ。
今の退職お父さんは再雇用だしそれもあと４年、つまりもうローンが通らない人だから不動産投資は縁がない。もし若い頃に興味を持って手を出していたら間違いなく失敗していただろうなあと思う。
The retired man looks very sad because he is in his poor house. Black and White line drawing.
By FLUX.1 schnell, Hugging Face
