PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2023.0000229095

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº

1012765-74.2022.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que são
apelantes CESAR EDUARDO MAUAD e LEILA TABET MAUAD, são apelados
G45 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A e RESIDENCIAL ALPES
SUICOS INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO SPE LTDA.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6ª Câmara de Direito

Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANA ZOMER

(Presidente sem voto), MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES E COSTA
NETTO.

São Paulo, 23 de março de 2023.

VITO GUGLIELMI
Relator(a)
Assinatura Eletrônica
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VOTO Nº 56.277

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1012765-74.2022.8.26.0564

RELATOR : DESEMBARGADOR VITO GUGLIELMI

APELANTES : CESAR EDUARDO MAUAD E OUTRO
APELADOS : G45 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A. E OUTRO
COMARCA : SÃO BERNARDO DO CAMPO 9ª VARA CÍVEL

PRELIMINAR. NULIDADE. AUSÊNCIA DE

FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA.
INOCORRÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO QUE
DEVE SER SUFICIENTE À COMPREENSÃO DO
RACIOCÍNIO JURÍDICO QUE CONDUZIU O
MAGISTRADO A SUA DECISÃO, NA
FORMAÇÃO DE SEU LIVRE CONVENCIMENTO
MOTIVADO. PRELIMINAR REJEITADA.

AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE

PERMUTA. AUTORES QUE CELEBRARAM
COM AS RÉS CONTRATO POR MEIO DO QUAL
SE OBRIGARAM A LHES ALIENAR UM
TERRENO PARA A REALIZAÇÃO DE UM
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO, PELO
PREÇO DE R$ 6.655.000,00, MEDIANTE O
PAGAMENTO, EM PECÚNIA, DO VALOR DE R$
2.335.000,00; E A ATRIBUIÇÃO DE 27 (VINTE E
SETE) UNIDADES IMOBILIÁRIAS. RÉS QUE
NÃO HAVERIAM ENTREGADO AS UNIDADES
IMOBILIÁRIAS NO PRAZO ESTIPULADO.
AUTORES QUE ADUZEM HAVEREM SOFRIDO
DANOS MATERIAIS, INCLUSIVE LUCROS
CESSANTES, UMA VEZ QUE PRETENDIAM
EFETUAR A NEGOCIAÇÃO DAS UNIDADES.
NEGÓCIO JURÍDICO QUE CONTINHA
CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA ARBITRAL,
OBRIGANDO-SE AS PARTES A SE SUBMETER
À ARBITRAGEM. SENTENÇA QUE,
ACERTADAMENTE, EXTINGUIU O FEITO SEM
JULGAMENTO DO MÉRITO. ALEGAÇÃO DA
NULIDADE DA CLÁUSULA, EM VIRTUDE DA
SUPOSTA EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO
CONSUMERISTA ENTRE AS PARTES.
INADMISSIBILIDADE. AUTORES QUE NÃO

Apelação Cível nº 1012765-74.2022.8.26.0564 -Voto nº 56277 2

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PODEM SER HAVIDOS COMO DESTINATÁRIOS

FINAIS DOS PRODUTOS, À LUZ DO ART. 2º DO
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AINDA
QUE À LUZ DA TEORIA FINALISTA MITIGADA,
ADOTADA PELO C. STJ, NÃO SE VISLUMBRA,
NA ESPÉCIE, QUALQUER VULNERABILIDADE
DOS DEMANDANTES, OS QUAIS REALIZARAM
O NEGÓCIO COM NÍTIDO INTENTO
LUCRATIVO, PARA RENEGOCIAÇÃO COM
TERCEIROS. AUTONOMIA DA
MANIFESTAÇÃO DA VONTADE DAS PARTES
NO CONTRATO. PREVALÊNCIA DO JUÍZO
ARBITRAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO
IMPROVIDO.

1. Trata-se de recurso de apelação, tempestivo e bem

processado, interposto contra sentença que extinguiu, sem julgamento de mérito,
ação indenizatória ajuizada por Cezar Eduardo Mauad e Leila Tabet Mauad em
face de Residencial Alpes Suíços Incorporação e Construção SPE LTDA e G45
Empreendimentos e Participações S.A.

Apelação Cível nº 1012765-74.2022.8.26.0564 -Voto nº 56277 3

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Os autores propuseram a demanda narrando que, em

dezembro de 2014, haveriam formulado com as rés contrato de compromisso de
permuta de bens imóveis, nas seguintes condições: haveriam prometido alienar às
rés um terreno de 1.200 metros quadrados, pelo preço de R$ 6.655.000,00,
mediante o pagamento, em pecúnia, de R$ 2.335.000,00; além da entrega de 27
unidades de apartamento integrantes do empreendimento a ser erigido no terreno.
As réus, contudo, haveriam inadimplido a obrigação de entrega das unidades no
prazo estipulados, efetuando o pagamento, para ressarcimento dos prejuízos
sofridos pelos demandantes, da quantia de R$ 4.320.000,00. Não obstante, frisam
que, à época, o valor de cada unidade haveria sido estimado em R$ 160.000,00,
não correspondendo a seu atual valor de mercado. Dizem que sofreram, ademais,
a frustração das expectativas de ganho com a comercialização dos imóveis, sendo
o seu prejuízo estimado em R$ 6.120.000,00, a ser indenizado pelas requeridas.

O douto magistrado de origem (fls. 836/839) extinguiu

o feito sem julgamento de mérito, concluindo pela competência do juízo arbitral
para o julgamento da demanda. Afastou a nulidade da cláusula arbitral
expressamente pactuada, de forma obrigatória, na avença, uma vez que não se
estaria diante de relação consumerista. Os demandantes haveriam firmado o
contrato visando à negociação das 27 unidades objeto da avença, e não como
destinatários econômicos dos bens. Não bastasse, por se estar diante de relação
comercial, entendeu que não haveria como reconhecer-se como de adesão o
contrato firmado entre as partes, haja vista que, consoante o artigo 54 do Código
de Defesa do Consumidor, seria contrato de adesão apenas “aqueles cujas
cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas
unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor
possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo.” Frisou que, se as
disposições do contrato não violam as normas legais, não geram prestações ou
encargos desproporcionais ou excessivamente onerosos, não cabe ao Poder
Judiciário exercer indevido intervencionismo estatal, sob pena de desvirtuar
relações contratuais regulares e comprometer a segurança jurídica.

Inconformados, apelam os autores (fls. 842/866),

alegando, em resumo, que, quando da celebração do contrato definitivo, mediante
Escritura de Permuta com Pagamento de Torna, pactuou-se, de forma expressa,
em sua cláusula oitava, que a transação teria caráter irrevogável, “ficando
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assegurada à parte adimplente o direito de socorrer-se das medidas judiciais

cabíveis para obter a execução específica desta avença e pleitear indenização por
perdas e danos, obrigando-se as partes, por si, seus herdeiros e sucessores, a
fazer e respeitar a presente operação, sempre mantendo-a firme e valiosa.” Nessa
perspectiva, defendem que a competência para a análise da presente demanda
não seria do juízo arbitral, mas do Poder Judiciário. Argumentam, ainda, que a
sentença seria nula, porquanto dotada de fundamentação deficiente, sem expor as
razões concretas pelas quais se concluiu pela incompetência do juízo estatal.
Sustentam, ainda, a nulidade da cláusula compromissária em apreço, uma vez que
referida cláusula haveria de estar destacada em lauda separada e com assinatura
dos autores, demonstrando a ciência e a concordância expressa dos consumidores
em referida estipulação, o que não restou caracterizada no caso dos autos.
Concluem pela reforma, a fim de serem indenizadas pelos prejuízos decorrentes do
inadimplemento das requeridas.

Processado o recurso (fl. 868), vieram aos autos

contrarrazões (fls. 871/878).

Não houve oposição ao julgamento virtual.

É o relatório.

2. Apelo interposto contra sentença que extinguiu, sem

julgamento de mérito, ação indenizatória ajuizada por Cezar Eduardo Mauad e
Leila Tabet Mauad em face de Residencial Alpes Suíços Incorporação e
Construção SPE LTDA e G45 Empreendimentos e Participações S.A.

Preliminarmente, não se colhe qualquer nulidade na

sentença recorrida, em virtude da suposta ausência de fundamentação adequada.

A decisão veio devidamente fundamentada na prova

dos autos e na interpretação clara de tais elementos probatórios pelo magistrado.
Não há obrigação de que o magistrado mencione item a item qual a

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fundamentação legislativa que o levou ao julgamento. A fundamentação deve ser

suficiente à compreensão do raciocínio jurídico que conduziu o magistrado àquela
decisão. Nesse sentido, a decisão é clara e não dá margem a qualquer dúvida.

A preliminar, pois, não se sustenta.

Quanto à cláusula compromissária arbitral, deve ser a

sentença igualmente mantida.

Consta dos autos que as partes celebraram contrato

de compromisso de permuta de bens imóveis, nas seguintes condições: haveriam
prometido alienar às rés um terreno de 1.200 metros quadrados, pelo preço de R$
6.655.000,00, mediante o pagamento, em pecúnia, de R$ 2.335.000,00; além da
entrega de 27 unidades de apartamento integrantes do empreendimento a ser
erigido no terreno (fls. 26/49).

E a avença previa, de forma clara e expressa, que

eventuais controvérsias decorrentes do negócio jurídico seriam obrigatoriamente
submetidas ao juízo arbitral, ressalvada, evidentemente, a competência do juízo
estatal no que concerne a medidas executivas. A cláusula, aliás, é assaz
minudente, in verbis: (cláusula 17 - fls. 44/45 g.n.):

“As partes desde já convencionam que toda e

qualquer controvérsia resultante da e/ou relativa à
interpretação deste contrato, incluindo todas as
questões que tiverem origem nas relações
mantidas pelas partes em razão do presente
contrato, deve ser, obrigatória, exclusiva e
definitivamente resolvida por meio de arbitragem,
a ser instituída e processada de acordo com o
Regulamento de Arbitragem da Projuris Câmara
de Mediação e Arbitragem Internacional.”

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Quanto às medidas executivas, estabeleceu-se, na

cláusula 17.1, in verbis (fl. 45):

“Sem prejuízo da validade da presente cláusula

arbitral, as Partes elegem, com exclusão de
quaisquer outros, o foro da Comarca de São
Bernardo do Campo SP para fins exclusivas de
(i) obtenção de medidas coercitivas ou
procedimentos acautelatórios de natureza
preventiva, provisória ou permanente, como
garantia ao procedimento arbitral a ser iniciado ou
já em curso entre as partes e/ou para garantir a
existência e a eficácia do procedimento arbitral; e
(ii) para executar a respectiva sentença arbitral.”

É bem verdade que, na escritura definitiva de permuta,

as partes pactuam, em sua cláusula 7ª, in verbis (fl. 60):

“Para dirimir eventual controvérsia, dúvida ou ação

fundada na presente escritura, as partes elegem o
foto da Comarca de São Bernardo do Campo - SP,
sem prejuízo de se utilizarem as partes de juízo
arbitral.”

Ora, nessa perspectiva, deve-se compreender que as

partes efetivamente pactuaram uma cláusula compromissória arbitral, o que
evidentemente não exclui a jurisdição estatal no que concerne às medidas

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cautelares, coercitivas e executivas correspondentes, em plena consonância com a

Lei de Arbitragem (Lei n. 9.307/1996), especialmente em seus artigos 22-A
(possibilidade de a parte se socorrer do Poder Judiciário para a concessão de
medidas de urgência); 31 (eficácia de título executivo à sentença arbitral); e 33
(possibilidade de a parte interessada pleitear ao órgão do Poder Judiciário
competente a eventual declaração de nulidade da sentença arbitral, nas hipóteses
legais).

Em segundo lugar, não há cogitar-se da nulidade da

cláusula compromissária arbitral, na espécie. Sugerem os autores que se estaria
diante de uma relação consumerista, devendo-se proteger a parte vulnerável no
contrato de adesão.

Com efeito, o artigo 4ª, § 2º da Lei de Arbitragem

enumera determinados requisitos para a sua pactuação em contratos de adesão, in
verbis: “Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o
aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente,
com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito,
com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.”

Por seu turno, o Código de Defesa do Consumidor

inquina de nulidade, porque abusiva, a cláusula que determine a utilização
compulsória de arbitragem nos contratos de consumo (art. 51, caput).

No caso presente, contudo, não se vislumbra quer a

pactuação de um contrato de adesão, quer a incidência do estatuto consumerista.
Em verdade, os autores são empresários que negociaram com as rés a permuta de
um terreno no valor de R$ 6.655.000,00, mediante o pagamento, em pecúnia, de
R$ 2.335.000,00; além da entrega de 27 unidades de apartamento integrantes do
empreendimento a ser erigido no terreno, em minudente instrumento contratual,
por meio do qual pactuaram e precificaram os seus respectivos interesses.

Como bem vislumbrou o magistrado de origem, ao

afirmar, ao cabo de sua sentença, que “não cabe extrair da caixa de Pandora do
direito o intervencionismo estatal, (...) sob pena de desvirtuar relações contratuais
regulares e comprometer a segurança jurídica”, deve-se prestigiar a autonomia da
manifestação de vontade das partes no contrato, compreendendo-se
adequadamente o sentido econômico do negócio, sob pena de desvirtuá-lo com

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as graves consequências que tal desvirtuação econômica engendra. Não se olvide

de que o contrato, como nos ensina Darcy Bessone, deve ser instrumento de
segurança e estabilidade nas relações jurídicas (Aspectos da Evolução da Teoria
dos Contratos, Saraiva, pág. 146).

Para não passar ao largo, e ainda que se adotasse a

teoria finalista mitigada, que vem prevalecendo no C. Superior Tribunal de Justiça
acerca da caracterização da relação de consumo, a sentença não haveria de ser
modificada.

De acordo com o artigo 2º do Código de Defesa do

Consumidor, “consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza
produto ou serviço como destinatário final.”

O conceito de destinatário final, contudo, pode ser lido

sob uma perspectiva fática, como propugnam os maximalistas; ou econômica,
consoante a teoria finalista, como nos ensina CLÁUDIA LIMA MARQUES
(Contratos no Código de Defesa do Consumidor, 4ª ed., São Paulo, Revista dos
Tribunais, 2002, pp. 253-254), in verbis:

“Segundo esta interpretação teleológica não basta

ser destinatário fático do produto, retirá-lo da
cadeia de produção, levá-lo para o escritório ou
residência, é necessário ser destinatário final
econômico do bem, não adquiri-lo para revenda,
não adquiri-lo para uso profissional, pois o bem
seria novamente um instrumento de produção
cujo preço será incluído no preço final do
profissional que o adquiriu. Neste caso, não
haveria a exigida “destinação final” do produto ou
do serviço."

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Destarte, pela teoria finalista, importa, para a

caracterização do consumidor, que ele não se utilize do produto ou serviço como
insumo ou objeto de sua atividade produtiva.

É bem verdade que essa teoria vem sofrendo alguma

mitigação, a fim de se considerar como consumidor o destinatário ainda que não
econômico que seja sumamente vulnerável, no caso concreto, sob as
perspectivas técnica, econômica ou jurídica. Como, mais uma vez, ensina
CLÁUDIA LIMA MARQUES (op. cit., p. 280):

“A regra é a exclusão ab initio do profissional da

proteção do Código, mas as exceções virão
através da ação da jurisprudência, que em virtude
da vulnerabilidade do profissional, excluirá o
contrato da aplicação das regras normais do
Direito Comercial e aplicará as regras protetivas
do CDC.”

Não é, porém, sequer longinquamente, a situação que

se vislumbra quando dois empresários celebraram contrato de permuta em valores
expressivos com incorporadoras, a fim de obterem, como pagamento, 27 unidades
imobiliárias para ulterior negociação.

Em tal contexto, repise-se, presume-se (ou se espera)

que as partes tenham alguma expertise em seu campo de atuação; analisem
detidamente as cláusulas contratuais; realizem due dilligence; sejam assessoradas
por advogados.

Aliás, ainda quando a hipótese é de incidência do

Código de Defesa do Consumidor, venho reiterando que o que cabe ao Poder
Judiciário é coibir o abuso do direito. Não o uso regular, dentro dos princípios
constitucionais. Isso só se defere à própria lei.

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Acerca do tema, luminar o ensinamento de SERPA

LOPES (in Curso de Direito Civil, v. III, 6ª ed., p. 33), in verbis:

"As partes não se vinculam senão porque assim o

quiseram e o papel da lei resume-se em consagrar
esse entendimento. Nada pode o juiz ante essa
vontade soberana; a sua função limita-se lhe
assegurar o respeito, na proporção da
inexistência de qualquer vício de consentimento
ou de qualquer vulneração às regras de ordem
pública.”

Nesse sentido, ademais, as alterações promovidas

pela Lei de Liberdade Econômica (Lei n. 13.874/2019) no Código Civil,
especialmente no sentido de que “os contratos civis e empresariais presumem-
se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que
justifiquem o afastamento dessa presunção.”

Eis o que basta dizer. Em suma, se há cláusula

compromissária arbitral livremente pactuada, vinculando as partes, a extinção do
feito sem julgamento do mérito era mesmo de rigor, devendo o litígio ser dirimido
nos termos de referida cláusula, com o compromisso arbitral.

Sucumbência adequadamente fixada, ante o

resultado, ficando a verba honorária majorada, ante a rejeição do reclamo, para
11% do valor da causa, na forma do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.

3. Nestes termos, nega-se provimento ao recurso.

Vito Guglielmi
Relator
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