Jonathan Gustavo Medeiros
Atividade 1
Contexto:
Você está intermediando um processo de compra, e a situação é esta:
O cliente comprador se chama João. Ele já indicou à imobiliária que possui um imóvel
residencial (apartamento) para aportar no negócio. Ele tem 50 metros quadrados e está localizado
em área urbana de bom fluxo. Está avaliado em R$ 150.000,00.
O cliente comprador disponibiliza ainda R$ 100 mil em dinheiro e poderá financiar o restante por
um financiamento imobiliário já aprovado.
O imóvel objeto da negociação é um apartamento residencial que mede 80 metros quadrados e
que tem dois dormitórios (sendo uma suíte), garagem e elevador. O proprietário vendedor se chama
Pedro. Ele aceita permuta por imóvel de valor mais baixo. O investimento no apartamento é de R$
350.000,00. Ele é bem-localizado: situa-se próximo ao comércio e a estações de metrô.
É importante destacar que o proprietário vendedor encontra-se em fase final de processo de
divórcio. Todavia, há um consenso estre as partes sobre a realização da venda.
Investimento total: R$ 350.000,00 (apartamento dos sonhos do cliente)
Permuta R$ 150.000,00 (no apartamento de um dormitório)
Dinheiro R$ 100.000,00
Financiamento bancário R$ 100.000,00
Atividade
Diante do contexto, faça o que se pede.
Descreva os procedimentos necessários para a intermediação do negócio referentes ao imóvel e ao
proprietário vendedor, considerando o processo de divórcio.
Informe sobre taxas, tributos e documentação referentes às operações imobiliárias.
Descreva os procedimentos que devem ser realizados para que a proposta de compra e venda seja
segura, já que envolve uma proposta de permuta.
Indique os documentos que deverão ser apresentados para transferir os imóveis, incluindo a
documentação que o agente financeiro (banco) exigirá para aprovar o crédito do cliente comprador.
Entrega:
Entregue sua atividade em um editor de texto (Word ou similar), organizada conforme estes itens:
Procedimentos necessários para intermediar o negócio considerando o processo de divórcio do
proprietário
Taxas e tributos necessários
Procedimentos realizados para o processo de compra e venda, considerando a permuta
Relação de documentos necessários, incluindo o do agente financeiro
Procedimentos para Intermediação do Negócio:
Avaliação e Análise das Propostas:
- Avaliar o imóvel de 80 m² para garantir que a avaliação de R$ 350.000 está condizente com o
mercado.
- Confirmar a avaliação de R$ 150.000 do apartamento de 50 m² que será usado na permuta.
Análise da Situação Jurídica do Vendedor:
- Verificar o estado do processo de divórcio de Pedro e garantir que ambos os cônjuges
concordam com a venda do imóvel.
- Obter uma declaração formal assinada por ambos os cônjuges concordando com a venda do
imóvel.
Negociação e Formalização da Proposta:
- Apresentar uma proposta formal de compra e permuta a Pedro, detalhando os termos:
- R$ 150.000 pela permuta do apartamento de João.
- R$ 100.000 em dinheiro.
- R$ 100.000 via financiamento imobiliário aprovado.
- Negociar os detalhes e obter um acordo preliminar.
Contrato de Compra e Venda:
- Redigir um contrato de compra e venda, especificando todos os termos acordados, incluindo a
permuta do imóvel e as condições de pagamento.
- Incluir cláusulas específicas sobre a situação do divórcio e a necessidade de concordância de
ambos os cônjuges.
Documentação Necessária:
-Para o Imóvel de 80 m² (Pedro):
- Matrícula do imóvel atualizada.
- Certidões negativas de débitos municipais, estaduais e federais.
- Certidões de ônus reais e ações reais e pessoais reipersecutórias.
- Escritura de permuta, se aplicável.
-Para o Imóvel de 50 m² (João):
- Matrícula do imóvel atualizada.
- Certidões negativas de débitos municipais, estaduais e federais.
- Certidões de ônus reais e ações reais e pessoais reipersecutórias.
- Documentação Pessoal dos Envolvidos:
- RG e CPF.
- Comprovante de estado civil.
- Certidões de nascimento ou casamento com averbação do divórcio (Pedro).
- Para o Financiamento Bancário:
- RG e CPF.
- Comprovante de renda.
- Comprovante de residência.
- Aprovação prévia do financiamento.
- Avaliação bancária do imóvel de 80 m².
Registro de Imóveis:
- Após a assinatura do contrato, levar a escritura pública de compra e venda ao Cartório de
Registro de Imóveis para a transferência da titularidade.
- Registrar o novo imóvel de João e atualizar a matrícula do imóvel de Pedro.
Pagamento de Taxas e Tributos:
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Pago pelo comprador, corresponde a um
percentual do valor venal do imóvel.
- Taxa de Escritura: Cobrada pelo cartório pela formalização da escritura pública.
- Taxa de Registro: Cobrada pelo cartório de registro de imóveis para a atualização da matrícula.
- Taxas Bancárias: Custos associados à avaliação e formalização do financiamento imobiliário.
Procedimentos para Garantir a Segurança da Proposta:
- Realizar uma due diligence completa dos imóveis e das partes envolvidas.
- Verificar a regularidade documental e a ausência de impedimentos legais.
- Garantir que todos os documentos estejam atualizados e devidamente registrados.
- Obter a aprovação formal do banco antes de prosseguir com a assinatura do contrato.
- Incluir cláusulas de garantia no contrato para proteger ambas as partes em caso de
descumprimento.
Documentação Necessária para Transferência dos Imóveis:
- Matrículas Atualizadas dos Imóveis: Comprovação de propriedade e ausência de ônus.
- Certidões Negativas: Incluindo débitos tributários e judiciais.
- Contrato de Compra e Venda: Assinado por ambas as partes e com todas as cláusulas acordadas.
- Escritura Pública de Compra e Venda: Formalizada no cartório de notas.
- Documentação Pessoal dos Envolvidos: Identidade, CPF, comprovantes de estado civil e
residência.
- Aprovação do Financiamento: Documento de aprovação do banco, incluindo a avaliação do
imóvel e condições do empréstimo.
Ao seguir esses procedimentos e garantir a conformidade documental, a intermediação do negócio
será realizada de forma segura e eficaz, protegendo os interesses de todas as partes envolvidas.
