コロナ禍を経てインバウンド（訪日外国人）需要は完全復活している。その勢いを受け、「民泊ビジネス」も非常に好調で、副業として参入を検討している人が激増している。コロナ禍前には民泊事業で年商1億円を突破し、現在は民泊運営代行業を中心に事業を展開、著書『最強の副業 民泊 小金持ちへの道　だれでもできる！金融資産１億円』を持つ辻哲哉さんは、「民泊はサラリーマンの副業として最強なんです」と断言する。儲かる民泊エリアはどこか。今、一番ホットな民泊副業について語ってもらった。 　民泊が副業として最強なのは、ホストである投資家の利益はもちろん、オーナーに不動産活用で恩恵を与えられる、インバウンドのゲストにも日本での素晴らしい体験を提供できる、さらには施設が所在する地域の雇用創出に繋がり、地域貢献ができることです。 　空いている部屋を民泊として活用し、外国人との会話を楽しみ、交流を深める。サラリーマンや本業を抱えている事業主が「副業」として民泊を行いたいのであれば、運営代行会社を利用するのがベストでしょう。 　では、「儲かる」民泊エリアはどこでしょうか。昨今、物件の確保が非常に難しくなっているため、ターゲットにすべきエリアの優先順位を、あらかじめ決めておくことが重要です。優先順位をつけて、スピーディーに意思決定しなければなりません。まず東京23区ですが、優先順値は、次の（１）から（３）です。 （１）Ｓクラス東京23区：渋谷区、港区、新宿区、墨田区、台東区 （２）Ａクラス東京23区：品川区、葛飾区、文京区、豊島区 （３）Ｂクラス東京23区：北区、目黒区、江戸川区、世田谷区、中野区、大田区 　東京駅や神田・秋葉原などを抱える千代田区、また銀座・日本橋など日本を代表する商業施設のある中央区など、不動産投資で人気の千代田区と中央区の2つがＳランクでないのに驚かれたかもしれません。 　理由は単純で、この2つの区は「民泊営業がやりにくいエリア」だからです。民泊新法の規制に対し、区独自のいわゆる「上乗せ条例」があり、民泊運営に後ろ向きなのです。 　同じ理由で、荒川区、江東区も「民泊がやりづらいエリア」と考えていいでしょう。収益はあがるのですが、営業するのに行政のハードルが高いのです。 （１）から（３）のＳクラス、Ａクラス、Ｂクラスのエリアであれば、どこでも良いわけでは、当然ありません。民泊として儲かる物件は、「最寄り駅から徒歩15分以内」です。最寄り駅からの距離という点は、不動産の価値評価と同じですね。 　それでは、東京23区内エリアでは、どのようにインバウンドを、自らの民泊施設に誘導すればよいのでしょうか。その導線を説明しましょう。 　まず、インバウンドの方々がどこから来て、どこから去るのかというと、「成田イン・成田アウト」が基本です。すなわち、日本への入国も日本からの出国も、成田国際空港からということです。 　当たり前の話ですが、実はこの当たり前のことが、いざ民泊ビジネスを副業で行おうという方が、頭からすっぽり抜け落ちてしまっていることがあります。すなわち、自分に都合のいい「インバウンド導線」を引いてしまうのです。ご自身の物件を民泊に転用する際、「インバウンド導線」を無視すると、収益化できないのでご注意ください。 　それでは、インバウントの彼らは、どこを宿泊拠点にするのでしょうか。それは端的に言えば、山手線駅廻りの中心部となります。しかも、駅から徒歩15分以内が限度です（10分以内がベスト）。15分を超えると、タクシールート案内が必要になり、集客に影響します。 　では、山手線回りの中心部だけが良いのかというと、そうでもないのが難しいところです。山手線以外にもインバウンド集客に強いエリアが存在するのです。それはどこかと言うと、 （１）京成線沿い（高砂・青砥などの特急停車駅） （２）総武線沿い（アジア系外国人在住者が多い東部地域、江戸川区、葛飾区、墨田区） （３）西部（経堂、吉祥寺エリアまで） （４）北部（赤羽・王子エリアまで） （５）南部（品川・大井町エリアまで） などです。 （１）は成田空港からのアクセスの良さ、（２）は戸建て物件が多くファミリー需要を満たすため、容易に想像できます。（３）から（５）については、魅力的な商店街があるなど、インバウントにとっての「推し活」エリアで、これは今後、変わっていく可能性もあるでしょう。 　それでは、羽田空港（東京国際空港）から入国する「羽田イン・ゲスト」のインバウンドの取り込みはどうなのでしょうか。 　羽田から入国するインバウンドも多いので、羽田空港のある大田区で民泊を安易に始めるプレーヤーの方もいらっしゃいますが、私はあまりおすすめしていません。なぜなら、「羽田イン」のインバウンドはビジネス客が多いからです。また、インバウンドに人気の観光地からも遠いのです。横浜エリアの民泊物件の収益化が難しいのも、そういった理由からです。 　私がおすすめする戦略は、 ●「ホテルと競合しない」 ●「４人以上のファミリー客を獲得する」 というものです。そんな物件を探すことのできたあなたはもう「勝ち組」です。