STIMA DEGLI ARBORETI
Per arboreto si intende un fondo rustico, o parte di esso, la cui
superficie è destinata ordinariamente a coltivazioni arboree
(vigneto, frutteto ecc.). La stima degli arboreti viene
tradizionalmente trattata nella disciplina estimativa come un
argomento a sé stante; vi sono infatti alcune particolarità che
caratterizzano questo tipo di immobile, a causa delle quali possono
essere messe in atto specifiche procedure. È tuttavia il caso di
premettere che l’arboreto è comunque un fondo rustico e come
tale può essere valutato con metodo comparativo
Tipi di arboreto
L’arboreto da frutto può essere:
specializzato, se è coltivato intensivamente, senza
consociazione con colture erbacee o altre colture arboree e con
l’applicazione di moderne tecniche colturali;
coetaneo, se costituito da piante aventi tutte la stessa età;
perpetuo, se la destinazione economica ad arboreto è da
considerarsi ordinaria e pertanto continuativa nel tempo;
autonomo, quando tutta la superficie aziendale è occupata
dall’arboreto e non vi sono quindi coltivazioni di altro tipo.
Caratteristiche tecniche
Le caratteristiche tecniche che hanno maggiore importanza per un arboreto, e
che quindi hanno rilevanza estimativa, sono le seguenti:
la specie, cioè il tipo di prodotto (uva, mele, pesche ecc.);
la varietà(mele Golden A, pesche Redhaven ecc.), da cui dipende la richiesta
del mercato, l’epoca di maturazione, la resistenza alle malattie e alla
conservazione ecc.;
il portainnesto, che determina la precocità di entrata in produzione, la vigo-ria,
l’adattabilità al terreno e al clima, l’affinità con la varietà ecc.;
la forma di allevamento, attuabile con portainnesti adatti, che influenza i co-sti
di impianto (investimenti fitti, necessità di sostegni ecc.) e i costi della
manodopera per la potatura e la raccolta.
Rischi economici e tecnici
I rischi economici sono dovuti alle rilevanti spese di
impianto e alla lunga durata dell’immobilizzo del capitale
investito. A questi fattori si sovrappone l’incertezza del
prezzo del prodotto, che spesso risente della
competizione esercitata dai prodotti d’importazione e
dei cambiamenti nelle richieste del mercato. Vi è poi il
rischio degli eventi meteorologici, in particolare la
grandine, contro i quali si pratica nella maggior parte dei
casi la difesa passiva (l’assicurazione).
I rischi tecnici, in genere meno rilevanti, sono dovuti
ai costi e all’evoluzione tecnologica dei mezzi di
produzione (macchine, tecniche colturali ecc.). Tali
fattori determinano sovente la necessità di abbattere
anzitempo i frutteti per sostituirli con impianti più
moderni e razionali, usando, in molti casi, nuove
varietà, portainnesti e forme di allevamento. Pertanto
la durata del ciclo di un arboreto è difficilmente
prevedibile.
VALORE DELLA TERRA
NUDA
Il terreno è “nudo” all’inizio o al termine del ciclo,
quando si presenta privo del soprassuolo; infatti
il vecchio impianto è stato rimosso e non sono
state fatte anticipazioni per il nuovo ciclo. Il
valore del suolo nudo può essere stimato
secondo l’aspetto economico del valore di
mercato, o mediante capitalizzazione dei redditi
Valore di capitalizzazione
Il valore di capitalizzazione della terra nuda di un arboreto,
nell’ipotesi che tale destinazione sia da considerarsi
ordinaria (arboreto perpetuo), si ottiene accumulando
all’attualità il reddito periodico, illimitato e ordinario (Bf) che
il proprietario può ottenere al termine di ogni ciclo di n
anni, applicando la formula SEGUENTE
Per applicare questa formula occorre quindi determinare:
la durata di ciascuna fase e quindi quella totale del ciclo (n);
il beneficio fondiario periodico ordinario, con appositi
bilanci estimativi relativi ai prodotti e alle spese di tutto il
ciclo;
il saggio di interesse,da usare per accumulare a fine ciclo i
benefici fondiari annui e ottenere così il beneficio fondiario
periodico;
il saggio di capitalizzazione(rc) applicabile al Bf periodico
Fasi di stima e difficoltà pratiche
Per la determinazione del valore di capitalizzazione della terra nuda si
devono stabilire alcuni dati fondamentali e risolvere alcune difficoltà di
ordine pratico. La durata n del ciclo è una variabile non facilmente
determinabile a priori ma è condizionata da numeosi rischi economici e
tecnici. Si deve inoltre stabilire la durata di ogni fase e quindi quando si
passa, per esempio, dalla fase di maturità a quella di vecchiaia. Si
devono determinare i redditi ordinari in tutte le fasi del ciclo. Non è quindi
sufficiente eseguire un bilancio estimativo, ma se ne deve eseguire
almeno uno per ogni fase del ciclo dell’arboreto. I saggi di interesse e di
capitalizzazione, applicati per tempi lunghi, incidono notevolmente sul
valore, anche in seguito a variazioni minime
