VINCENZO CALVO / ANNA D’AMICO

MANUALE TECNICO
DELL’AGENTE IMMOBILIARE
APPROFONDIMENTI SULLE STIME IMMOBILIARI
E TEST DI VERIFICA
CON SOFTWARE PER LA GESTIONE DEI CLIENTI,
LA STAMPA DEI CONTRATTI E DEI VERBALI DI SOPRALLUOGO
E L’INSERIMENTO DEGLI ANNUNCI SUI PORTALI WEB

SOFTWARE INCLUSO
CON SISTEMA G-CLOUD
Vincenzo Calvo / Anna D’Amico
Manuale tecnico dell’agente immobiliare
Ed. I (06-2021)

ISBN 13 978-88-277-0122-5
EAN 9 788827 7 01225

Collana Manuali (32)

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Edizione destinata in via prioritaria ad essere ceduta nell’ambito di rapporti associativi.

Tutti i diritti di traduzione, di memorizzazione elettronica e di riproduzione sono riservati. Nessuna parte di questa pubblicazio-
ne può essere riprodotta in alcuna forma, compresi i microfilm e le copie fotostatiche, né memorizzata tramite alcun mezzo,
senza il permesso scritto dell’Editore. Ogni riproduzione non autorizzata sarà perseguita a norma di legge. Nomi e marchi
citati sono generalmente depositati o registrati dalle rispettive case produttrici.
SOMMARIO

INTRODUZIONE............................................................................................... p. 7

1. EDILIZIA E URBANISTICA...................................................................... ˝ 9
1.1. Il Testo Unico in Materia Edilizia.................................................. ˝ 10
1.2. La Pianificazione urbanistica....................................................... ˝ 10
1.3. Elementi di Diritto........................................................................ ˝ 15
1.4. Permesso di costruire................................................................. ˝ 15
1.5. Denuncia di Inizio Attività (DIA)................................................... ˝ 16
1.6. Certificato di agibilità................................................................... ˝ 17
1.7. Norme di controllo....................................................................... ˝ 18
1.8. Edilizia residenziale pubblica...................................................... ˝ 19
1.9. Titoli tecnici abilitativi.................................................................. ˝ 20

2. TIPOLOGIE EDILIZIE.............................................................................. ˝ 22
2.1. Classificazione............................................................................. ˝ 22
2.2. Elementi di fabbrica..................................................................... ˝ 26

3. IL CATASTO............................................................................................. ˝ 29
3.1. Cenni e definizioni........................................................................ ˝ 29
3.2. Catasto terreni............................................................................. ˝ 31
3.3. Catasto fabbricati......................................................................... ˝ 33

4. ASPETTO ESTIMATIVO DELL’IMMOBILE.............................................. ˝ 38

4.1. I procedimenti di stima................................................................ ˝ 39
4.2. Procedimento di stima diretto
secondo il valore di mercato........................................................ ˝ 39
4.3. Procedimento di stima indiretto
secondo il valore di mercato........................................................ ˝ 40
4.4. Il valore di costo........................................................................... ˝ 41
4.5. Valore di trasformazione.............................................................. ˝ 42
4.6. Valore complementare................................................................. ˝ 43 3
 Manuale tecnico dell’agente immobiliare

4.7. Valore di surrogazione................................................................. p. 44

4.8. Valore di capitalizzazione............................................................. ˝ 44
4.9. La stima dei fabbricati................................................................. ˝ 45
4.10. Procedimento di stima delle aree edificabile.............................. ˝ 47
4.11. Estimo rurale: stima dei fondi rustici.......................................... ˝ 47
4.12. La stima dei frutti pendenti......................................................... ˝ 51
4.13. Il Condominio............................................................................... ˝ 53

5. L’AGENTE IMMOBILIARE....................................................................... ˝ 54
5.1. L’attività di mediazione................................................................ ˝ 55
5.2. Il mandato.................................................................................... ˝ 57
5.3. Le agevolazioni fiscali.................................................................. ˝ 59

6. I DIRITTI.................................................................................................. ˝ 60
6.1. I soggetti di diritto........................................................................ ˝ 61
6.2. Gli oggetti del diritto.................................................................... ˝ 62
6.3. La proprietà.................................................................................. ˝ 62
6.4. Usufrutto...................................................................................... ˝ 64

7. IL CONTRATTO........................................................................................ ˝ 68
7.1. Tipologie di contratto................................................................... ˝ 69
7.2. Trattative, modifiche e limiti........................................................ ˝ 70
7.3. La compravendita........................................................................ ˝ 71
7.4. Permuta....................................................................................... ˝ 73
7.5. Locazione ed affitto...................................................................... ˝ 74

8. SUCCESSIONE E DONAZIONE............................................................... ˝ 80
8.1. Il testamento................................................................................ ˝ 83
8.2. Comunione e divisione dell’eredità............................................. ˝ 85
8.3. La donazione................................................................................ ˝ 85

9. PUBBLICITÀ DEI BENI E TRASCRIZIONE............................................. ˝ 87

9.1. Elementi giuridici della trascrizione........................................... ˝ 87
9.2. I registri immobiliari.................................................................... ˝ 88

10. DIRITTO TRIBUTARIO............................................................................. ˝ 90

10.1. I tributi.......................................................................................... ˝ 90
10.2. L’imposta...................................................................................... ˝ 91
10.3. Le tasse........................................................................................ ˝ 93
10.4. I contributi.................................................................................... ˝ 93
10.5. Le sanzioni................................................................................... ˝ 93
4 10.6. I tributi nel settore immobiliare.................................................. ˝ 94
 SOMMARIO

TEST DI APPRENDIMENTO SUGLI ARGOMENTI TRATTATI........................... p. 97

― TEST RELATIVO A:
CAPITOLO 1 (EDILIZIA E URBANISTICA)
CAPITOLO 2 (TIPOLOGIE EDILIZIE)......................................................... ˝ 98

― TEST RELATIVO AL CAPITOLO 3

(IL CATASTO)........................................................................................... ˝ 100

― TEST RELATIVO AL CAPITOLO 4

(ASPETTO ESTIMATIVO DELL’IMMOBILE).............................................. ˝ 102

― TEST RELATIVO AL CAPITOLO 5

(L’AGENTE IMMOBILIARE)...................................................................... ˝ 105

― TEST RELATIVO AL CAPITOLO 6

(I DIRITTI)................................................................................................ ˝ 107

― TEST RELATIVO AL CAPITOLO 7

(IL CONTRATTO)...................................................................................... ˝ 109

― TEST RELATIVO AL CAPITOLO 8

(SUCCESSIONE E DONAZIONE).............................................................. ˝ 111

― TEST RELATIVO AL CAPITOLO 9

(PUBBLICITÀ DEI BENI E TRASCRIZIONE)............................................. ˝ 113

― TEST RELATIVO AL CAPITOLO 10

(DIRITTO TRIBUTARIO)........................................................................... ˝ 115

TEST PER L’ESAME DI MEDIATORE IMMOBILIARE....................................... ˝ 117

INSTALLAZIONE E ATTIVAZIONE
DEL SOFTWARE INCLUSO.............................................................................. ˝ 129
1. Note sul software GestAgenzia............................................................... ˝ 129
2. Requisiti hardware e software................................................................ ˝ 129
3. Attivazione del software incluso............................................................. ˝ 129
4. Assistenza tecnica sui prodotti Grafill.................................................... ˝ 131

MANUALE D’USO DEL SOFTWARE GESTAGENZIA........................................ ˝ 132

1. GestAgenzia............................................................................................. ˝ 132
2. Impostazioni............................................................................................ ˝ 132
3. Inserisci................................................................................................... ˝ 133
4. Visualizza................................................................................................. ˝ 135
5. Crea......................................................................................................... ˝ 135 5
 Manuale tecnico dell’agente immobiliare

GLOSSARIO..................................................................................................... p. 139

F.A.Q. DOMANDE E RISPOSTE SUGLI ARGOMENTI PRINCIPALI.................. ˝ 142

BIBLIOGRAFIA................................................................................................ ˝ 144

RISPOSTE AI TEST RIPORTATI NEL MANUALE............................................. ˝ 145

6
INTRODUZIONE

Scopo del presente manuale è quello di fornire, a tutti coloro che si apprestano
all’esercizio dell’attività di mediazione, le competenze giuridiche e tecniche neces-
sarie per operare, nel modo più professionale possibile, nel settore immobiliare.
Il testo, che si articola in 10 capitoli, offre un quadro complessivo di tutte le recen-
ti normative relative all’esercizio dell’attività di mediatore immobiliare, informazioni
utili a chi si prepara per l’esame camerale.
I temi specifici in materia, trattati dai singoli capitoli, sono:
― Capitolo 1: tratta le nozioni generali dell’urbanistica e delle nuove normative
in campo edilizio comprendendo anche tutti gli aspetti gestionali, di tutela,
programmativi e normativi dell’assetto territoriale ed in particolare delle in-
frastrutture e dell’attività edificatoria.
― Capitolo 2: analizza le tipologie edilizie e in particolare quelle residenziale,
con riferimento agli strumenti urbanistici comunali come il Piano Regolatore
(PRG), il Piano urbanistico comunale (PUC) e i Piani particolareggiati (PP).
― Capitolo 3: definisce e analizza la formazione del catasto, sia dei fabbricati
che dei terreni.
― Capitolo 4: si occupa del procedimento estimativo dell’immobile, dell’estimo
rurale, civile e legale ed aziendale con relative formule e proporzioni.
― Capitolo 5: definisce l’Agente immobiliare e la sua attività in campo norma-
tivo.
― Capitolo 6: si occupa dell’aspetto giuridico definendo e classificando i diritti
pubblici e privati.
― Capitolo 7: si occupa del contratto e delle sue tipologie prestando attenzione
a quello della compravendita.
― Capitolo 8: si occupa delle successioni e del testamento.
― Capitolo 9: definisce la trascrizione e la pubblicità dei beni.
― Capitolo 10: affronta il diritto tributario ed analizza i mezzi e le procedure
per il reperimento delle risorse finanziarie necessarie al finanziamento della
spesa pubblica in generale, ossia delle spese che lo Stato e gli Enti pubblici
devono sostenere per poter svolgere le loro funzioni.
Completano il manuale:
― test di apprendimento sugli argomenti trattati; 7
 Manuale tecnico dell’agente immobiliare

― test con 100 domande, utile all’esame per mediatori immobiliari, per eserci-
tarsi al meglio;
― informazioni per il corretto utilizzo del software allegato.
Il software esegue la catalogazione degli immobili e l’elaborazione dei relativi
contratti, annunci e pubblicazioni.
Attraverso l’inserimento dei dati del cliente e degli immobili, il software ha la
funzione di un archivio digitale capace di rendere più agevole e veloce il lavoro
dell’agente immobiliare.

Ing. Vincenzo Calvo

[Link] Anna D’Amico

8
EDILIZIA E URBANISTICA

CAPITOLO 1
L’attività edilizia (intesa come la costruzione di manufatti stabili destinati a soddi-
sfare bisogni abitativi o produttivi) è compresa nell’urbanistica al fine di organizzare
nel miglior modo possibile il territorio. Per urbanistica si intende l’insieme delle mi-
sure tecniche, amministrative, economiche finalizzate al controllo e all’organizzazio-
ne dell’habitat urbano. Esistono tre ambiti prevalenti di ricerca teorica e di applica-
zione pratica dell’urbanistica: le analisi dei fenomeni urbani e la progettazione dello
spazio fisico della città, che hanno come oggetto i caratteri materiali e le modalità
d’uso della città; la partecipazione ai processi politici e amministrativi connessi alle
trasformazioni urbane, che intende l’urbanistica come uno specifico campo di rela-
zioni sociopolitiche in cui agiscono più soggetti (le forze politiche, gli amministratori
locali, i tecnici, le rappresentanze sociali e sindacali, i mezzi di comunicazione di
massa ecc.).
Le prime definizioni sistematiche del campo teorico e applicativo dell’urbanistica
si hanno a partire dalla metà del XX sec., agli inizi del quale prese il via quel fenome-
no di emigrazione dalle campagne alle città, chiamato urbanesimo. Furono così ema-
nate le prime norme destinate a disciplinare le condizioni igieniche ed estetiche degli
edifici urbani (sia di carattere residenziale che industriale e commerciale), nonché le
norme di sicurezza statica delle costruzioni.
L’urbanistica consiste nell’attività di programmazione e di pianificazione delle mo-
difiche del territorio; si propone di assicurare, pur promuovendo lo sviluppo edilizio
delle città, lo sfruttamento razionale di tutto il territorio nazionale, non solo quello urba-
no, al fine di contenere gli effetti più deleteri di esso(inquinamento, sovraffollamento,
inadeguatezza dei servizi, alterazioni dell’assetto idrogeologico della zona ecc.).
In Italia per quasi 60 anni la Legge 17 agosto 1942, n. 1150 (Legge Urbanistica) è
stato l’unico testo di base della materia, ma presentava molte lacune e fu travolta
dalla ricostruzione economica e industriale del dopoguerra. Nella prospettiva di un
imminente riforma urbanistica fu quindi emanata la Legge 6 agosto 1967, n. 765
(Legge Ponte) che ebbe entità parziale e provvisoria. Una delle leggi fondamentali
fu la Legge 28 gennaio 1977, n. 10 (Legge Bucalossi), denominata anche legge sui
suoli, in quanto sostituì la licenza edilizia con la concessione a carattere oneroso.
Per contrastare il dilagante fenomeno dell’abusivismo fu emanata la Legge 28 feb-
braio 1985, n. 47, che prevedeva anche un’ampia sanatoria delle costruzioni edilizie 9
 Manuale tecnico dell’agente immobiliare

(primo condono edilizio). Successivamente furono emanate molte altre leggi e nor-
mative di cui elenchiamo le più importanti:
― Legge 5 agosto 1987, n. 457, definì le tipologie di interventi urbanistici;
― Legge 25 marzo 1982, n. 94, disciplinò alcuni piani urbanistici;
― Legge 4 dicembre 1993, n. 493, stabilì la procedura per il rilascio della con-
cessione edilizia;
― Legge 23 dicembre 1996, n. 662, attribuì ai dirigenti degli enti locali i poteri in
materia edilizia e urbanistica;
― D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, Testo Unico in materia edilizia;
― D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, Testo Unico in materia di espropriazione per
pubblica utilità;
― [Link]. 22 gennaio 2004, n. 42, Codice dei beni culturali e del paesaggio.

1.1. Il Testo Unico in Materia Edilizia

Il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 introduce il «Testo unico delle disposizioni legisla-
tive e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)», pubblicato nella Gazzetta Ufficiale
n. 245 del 20 ottobre 2001 – Supplemento Ordinario n. 239 (Rettifica G.U. n. 47 del 25
febbraio 2002) che contiene i principi fondamentali e generali e le disposizioni per la
disciplina dell’attività edilizia. Oltre a ristrutturare la precedente disciplina per per-
metterne una più semplice decifrabilità e applicabilità, il Testo Unico ha introdotto
delle modifiche importanti:
― gli atti che permettono di costruire vengono ridotti a due e sono:
à permesso di costruire (nuova denominazione della concessione edilizia);
à denuncia di inizio attività con la soppressione dell’autorizzazione gratuita;
― l’istituzione dello Sportello Unico dell’Edilizia al fine di semplificare e velociz-
zare la procedura del rilascio del permesso di costruire;
― istituzione del certificato di agibilità eliminando la duplice distinzione tra li-
cenza di abitabilità e di agibilità.
Il Testo Unico inoltre abroga delle norme già vigenti, in particolare:
― molti articoli della Legge Urbanistica del 1942;
― molti articoli della Legge Bucalossi (28 gennaio 1977, n. 10);
― quasi tutta la Legge n. 47/1985.

1.2. La Pianificazione urbanistica

È lo strumento mediante cui il Governo controlla e determina l’assetto e l’in-
cremento edilizio dei centri abitati, fissando un ordinato sviluppo urbanistico del
territorio. In Italia esistono tre livelli di pianificazione. Il primo livello comprende i
Piani Territoriali di Coordinamento (Regionali e Provinciali) a carattere generale; il
secondo livello comprende il Piano Regolatore Comunale (PRG), il Programma di
10 Fabbricazione e il Piano Intercomunale; il terzo livello comprende invece i Piani At-
 TIPOLOGIE EDILIZIE
CAPITOLO 2

Le varie classificazioni a cui l’Agente immobiliare deve fare riferimento sono

quelle che individuano immobili in modo organico e pratico. La conoscenza della
destinazione d’uso di un bene è fondamentale per valutarne il valore economico, in
base a ciò suddividiamo gli immobili in:
― immobili industriali ed artigianali: ovvero tutti gli immobili situati ai margini del
perimetro urbano destinati allo svolgimento di opere di produzione e trasfor-
mazione di beni;
― immobili di uso pubblico: uffici amministrativi, edifici per il culto, scuole, edifici
sanitari assistenziali ecc.;
― immobili commerciale e/o di servizi: negozi, magazzini, uffici bancari, uffici as-
sicurati ecc.;
― immobili e terreni agricoli: i terreni agricoli sono edificabili se le costruzioni
che vi si realizzano sono necessari alla conduzione del fondo. Il fondo agricolo
viene ritenuto predominante sulle costruzioni;
― terreni edificabili: sono lotti di terreno destinati all’edificazione di strutture
residenziali, artigianali, commerciali, industriale e direzionali;
― immobili residenziali: edilizia destinata all’abitazione civile.

2.1. Classificazione
L’Immobile residenziale per eccellenza è la Casa di abitazione, il luogo in cui l’uo-
mo svolge una parte consistente delle sue funzioni vitali. Tenendo conto del grado di
individualità dell’edificio residenziale dividiamo la casa di abitazione i due categorie:
1) Case unifamiliari: queste si dividono ulteriormente in singole e associate.
Le prime sono costituite da edifici liberi da ogni lato, destinati ad ospitare
una sola famiglia; le seconde sono composti da più alloggi destinati a diversi
nuclei familiari, con accesso indipendente, direttamente dalla strada o attra-
verso un giardino privato.
2) Case plurifamiliari: sono edifici composti da vari alloggi a cui si accede me-
diante zone comuni come le scale, gli ingressi ecc., avendo in comune una
serie di servizi, questi edifici costituiscono un condominio.
22 Varie possono essere le tipologie:
 TIPOLOGIE EDILIZIE

a) case plurifamiliare isolate, aventi i quattro lati liberi e se il numero dei

piani è elevato vengono dette “a torre”;
b) case plurifamiliari contigue, sono legati tramite muri perimetrali in comu-
ne. Tali muri posso svilupparsi in linea retta o curva.
Una categoria a parte sono le Case collettive. Rientrano nella classificazione di
case plurifamiliari composte da numerosissime unità abitative, molto spesso di piccole
dimensioni, e da numerosi servizi in comune come la lavanderia, negozi, ristoranti ecc..

Letto 1 Letto 2

Bagno Letto 3

Lav. e dep.

Soggiorno

Cucina

S'

PIANTA PIANTA COPERTURA

PROSPETTO FRONTALE

Figura 2.1. Esempio di casa isolata 23

IL CATASTO

CAPITOLO 3
Prima di analizzare in dettaglio il Catasto, la sua consistenza e la normativa a
cui è sottoposto, occorre tracciare un excursus sull’origine del termine e sulla sua
evoluzione. L’etimologia è incerta e al riguardo esistono varie possibilità d’interpre-
tazione. Si può optare per la derivazione greca dal termine Katastrasiv (registro di in-
serimento o di accorpamento di proprietà; o dal latino del Basso impero Capitastrum
termine che deriva da Caput (unità estimativa del censo romano). Da qui derivano i
termini con cui si indica il catasto nelle lingue neolatine (Catasto in italiano) e ger-
maniche (Kataster in tedesco, Cadaster in inglese).
In ogni periodo e in ogni realtà geografico-culturale il Catasto ha assunto conno-
tazioni differenti, fino ad essere fissato nei suoi tratti fondamentali durante il periodo
napoleonico.

3.1. Cenni e definizioni

Con il termine catasto ci si riferiva generalmente ad un inventario qualsiasi di
beni mobili e immobili, e dei rispettivi proprietari finalizzato esclusivamente per sta-
bilire il carico fiscale.
Oggi definiamo il catasto come l’inventario dei beni immobili esistenti nel terri-
torio nazionale e ha finalità fiscali e civili, e in alcuni casi anche giuridici. Costituisce
l’insieme di documenti con cui si accertano caratteristiche tecnico-economiche dei
beni inseriti e se ne registra qualsiasi mutazione.
Il catasto ha tre finalità principali:
1) giuridica;
2) civile;
3) fiscale.
I documenti catastali hanno valore giuridico (probatorio), ossia la possibilità di far
valere i diritti registrati nel catasto. La finalità giuridica non è comune a tutti i catasti
attualmente in vigore in Europa e nel mondo: i catasti italiano, francese e spagnolo,
ad esempio, non hanno finalità giuridica, mentre ha finalità giuridica il catasto sviz-
zero. In altri casi, come in Austria, la finalità giuridica è associata al catasto mediante
altre istituzioni, come per il Libro Tavolare, inoltre il Catasto italiano non è probatorio,
perché non rappresenta prova né dei diritti reali in esso indicati né della posizione 29
 Manuale tecnico dell’agente immobiliare

dei confini rappresentati nelle mappe; non ha quindi né probatorietà delle identifica-
zioni né probatorietà topografica. Però:
1) Fornisce documenti (di solito atti pubblici) che possono contenere i mezzi di
prova dei diritti e dei confini nei quali questi diritti valgono; offre quindi un
prezioso supporto per la probatorietà sia delle identificazioni sia topografica.
2) Può diventare effettivamente probatorio, solo nel caso in cui un giudice, in
mancanza di altri elementi che possano individuare l’aspetto topografico di
un determinato confine, si avvale del riferimento delineato nelle mappe ca-
tastali. La funzione civile del catasto sta nella possibilità di estrapolare dai
documenti inseriti tutte quelle informazioni necessarie come l’analisi del
reddito delle particelle, la planimetria, la descrizione dell’aspetto della pro-
prietà fondiaria e di quella urbana. La funzione fiscale determina attraverso
la rendita catastale il reddito imponibile dei fondi rustici e dei fabbricati urba-
ni ai fini delle imposte dirette ed indirette. Il reddito catastale o il valore ca-
tastale determinano la base imponibile per l’Irpef e Imu, imposta di registro,
ipotecaria e catastale.
L’evoluzione del catasto, all’interno del panorama legislativo italiano, ha inizio
nel 1886 quando in seguito all’Unità d’Italia, tutti i catasti dei singoli stati vengono
organizzati in nove comparti catastali. Ogni compartimento comprende una serie
di catasti differenti, per un totale di 24 catasti ufficiali, che costituiscono il Catasto
Terreni italiano. Dalla grande disomogeneità di base dovuta alla compresenza sul
territorio italiano di ben 24 catasti ufficiali deriva una grande disomogeneità nel me-
todo di determinazione delle imposte di carattere catastale.
Nel 1939 viene istituito il Nuovo Catasto Edilizio Urbano (N.C.E.U.), con lo scopo di
aggiornare e sostituire il vecchio Catasto Edilizio Urbano. Con la Legge n. 1249/1939
viene indetta la formazione del N.C.E.U. il quale si presenta:
― geometrico (con lo scopo di rilevare geometricamente i fabbricati);
― per singole proprietà;
― non globale, poiché vengono denunciate le singole unità immobiliari urbane
(U.I.U.).
Il Nuovo Catasto Edilizio Urbano entra in vigore il 1 gennaio 1962. L’organo am-
ministrativo che si è occupato di tenere aggiornati gli estimi catastali, cioè i redditi
agrari e dominicali, su cui si basa l’imposizione fiscale è stata l’Agenzia del territorio.
Tale organo, nato ad opera del [Link]. n. 300/1999, è stato incorporato, a decorrere
dal 1° dicembre 2012, nell’Agenzia delle Entrate ad opera del D.L. n. 95/2012, con-
vertito in Legge n. 135/2012. Tale fusione sta avvenendo gradualmente dal Diparti-
mento del Territorio alle nuove strutture regionali denominate Direzioni Regionali
dell’Agenzia del Territorio. Le direzioni regionali hanno sede nei capoluoghi di Re-
gione e hanno funzioni di coordinamento e intermediazione tra la sede centrale e gli
uffici locali. L’Agenzia della Entrate si occupa di:
― servizi relativi al catasto, servizi geotopocartografici, servizi di pubblicità im-
30 mobiliare;
 ASPETTO ESTIMATIVO DELL’IMMOBILE
CAPITOLO 4

La disciplina basata su scienze, quali la matematica finanziaria, il diritto, l’eco-

nomia e la statistica che individua principi, criteri e metodi per attribuire un valore
ad un bene economico prende il nome di estimo, tale valore espresso in moneta deve
essere valido e oggettivo formulato mediante un giudizio di stima.
I principi dell’estimo sono indispensabili per ottenere la formulazione esatta del
giudizio di stima, cioè una relazione tecnica che valuta in termini monetari un bene.
Oltre alla preparazione professionale per ottenere un corretto giudizio di stima il
perito deve avere conoscenze tecniche, economiche del mercato e molta esperienza.
Esistono diversi criteri di stima, ogni criterio può attribuire valori diversi in fun-
zione dell’aspetto economico da prendere in considerazione.
Gli aspetti economici di un bene sono:
― il valore di capitalizzazione (capacità di produrre reddito);
― il valore di costo o produzione (la possibilità di essere realizzato nuovo in fun-
zione dei costi di mercato dei vari materiali che lo compongono);
― il valore di mercato (la possibilità di essere scambiato poiché esiste un bene
simile di cui siamo a conoscenza del valore di mercato);
― il valore di trasformazione (la possibilità di essere trasformato in un bene
simile di cui siamo a conoscenza del valore di mercato);
― il valore complementare (la possibilità di scorporare una parte di un bene di
cui ne conosciamo il valore di mercato);
― il valore di surrogazione (la possibilità di essere sostituito ad un altro bene di
cui conosciamo il mercato).
La previsione estimativa deve essere basata su dati storici in modo da risultare
inconfutabile. Quando il perito realizza un giudizio di stima, dopo aver trovato beni
similari a quello oggetto di valutazione è necessario individuare le qualità del bene
che possono essere:
― i c.d. comodi o scomodi;
― aggiunte o detrazioni.
I comodi sono le qualità del bene oggetto di stima che ne fanno aumentare il valo-
re, gli scomodi le condizioni che invece ne fanno diminuire il prezzo, mentre quando
un bene ha qualità superiori rispetto all’ordinario si fanno delle aggiunte o viceversa
38 delle detrazioni nel caso in cui ha qualità inferiori.
 ASPETTO ESTIMATIVO DELL’IMMOBILE

4.1. I procedimenti di stima

Per giungere alla formulazione del giudizio di stima si possono utilizzare proce-
dimenti diretti e procedimenti indiretti, i primi si possono utilizzare quando siamo a
conoscenza dei prezzi relativi a beni simili al bene da stimare, tali procedimenti sono
chiamati anche sintetici, i secondi chiamati indiretti o analitici si utilizzano quando in
assenza di beni simili si scelgono diversi ed eterogenei dati elementari che elaborati
consentono di valutare il bene.

4.2. Procedimento di stima diretto secondo il valore di mercato

Il primo presupposto dell’estimo afferma che il senso fondamentale della meto-
dologia estimativa è determinare il valore dei beni per i quali non è possibile proce-
dere con una misurazione diretta sul mercato. Il prezzo indica un valore numerico
mentre diversamente il valore ha un significato ben più esteso e meno accurato dal
punto di vista quantitativo. Per il vero si potrebbe osservare che l’attività di stima di
un bene attraverso un altro potrebbe anche esaurirsi per mezzo di semplici giudizi
di qualità. Ed è senz’altro vero.
Tuttavia la disciplina dell’estimo è parallela a quella economica e in questa deve
sfociare per avere un significato reale della sua esistenza. Per applicare questo pro-
cedimento di stima si fanno delle indagini di mercato prendendo in considerazione i
prezzi di compravendita di beni simili a quello da stimare, successivamente si redi-
ge una scala di valori prendendo in considerazione un parametro comune come ad
esempio i metri quadrati di questi beni e si ricava il prezzo medio unitario che suc-
cessivamente va moltiplicato per il parametro del bene da stimare, il valore ottenuto
va successivamente corretto in funzione di comodi e scomodi, aggiunte e detrazioni.
Quindi possiamo asserire che il valore di mercato è la quantità di moneta che può
sostituire il bene economico in una corrente transazione di mercato, essendo la mo-
neta la merce comune di scambio.
Per la ricerca del valore di mercato secondo un procedimento estimativo diretto
vengono utilizzati i seguenti metodi:
1) Stima sintetica parametrica;
2) Stima per valori tipici;
3) Stima ad impressione o a vista;
4) Stima storica.

1. Stima sintetica parametrica: affinchè il confronto tra il bene oggetto di stima

e i beni similari sia corretto non è sufficiente conoscere il prezzo di quest’ultimi
ma è necessario prendere in esame alcuni parametri in comune o non in comune;
da ciò nasce la stima parametrica che può interessare solo un parametro o diversi
parametri. Tali parametri da inserire in una scala di valore redatta dal perito pos-
sono essere fisici perché caratterizzati da una grandezza direttamente misurabile o
economici in riferimento alle caratteristiche economiche del bene, come il beneficio 39
 L’AGENTE IMMOBILIARE
CAPITOLO 5

L’articolo 1754 c.c. definisce il mediatore in affari immobiliari «il mediatore è colui
che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato
ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza». Gli
articoli 1754-1756 e l’articolo 2954 c.c. disciplinano l’attività di mediazione.
L’attività di mediazione è di natura commerciale rivolta a facilitare lo scambio di
beni e/o servizi. A differenza di qualsiasi altra attività il mediatore non può assoluta-
mente avere legami o rapporti particolareggiati con una delle parti messe in relazioni.
Dal rapporto di mediazione non sorge un obbligo in senso giuridico, il mediatore
resta libero di svolgere o meno l’incarico, dall’altro la parte che glielo conferisce, è
libera di concludere o meno l’affare. Il quadro legislativo sulla mediazione ha subito
varie modifiche, la prima legge in materia risale al 1913.
Una delle leggi fondamentali è la Legge n. 39/1989 che sancisce l’obbligatorietà
dell’iscrizione nel Ruolo degli Agenti di Affari in mediazione in tutte le camere di com-
mercio. Quindi società che intende svolgere attività di mediazione immobiliare deve
segnalare l’inizio dell’attività nel registro imprese della camera di commercio della
provincia ove ha sede legale. L’iscrizione al Registro Imprese nell’apposita sezione REA
è obbligatoria anche se l’attività viene esercitata in modo occasionale o discontinuo.
Le funzioni della Camera di Commercio, Industria, Agricoltura ed Artigianato ven-
gono esercitate nell’ambito dei confini territoriali della Provincia. Il legale rappresen-
tante di una società di mediazione non può essere legale rappresentante di altra so-
cietà con attività diversa dalla mediazione. Con l’entrata in vigore del [Link]. n. 59/2010
è stato soppresso il ruolo degli Agenti in Affari di mediazione rimanendo invariata la
normativa di riferimento sui requisiti previsti. Dal 31 luglio 2010 l’attività di mediatore
può essere subito iniziata tramite SCIA (segnalazione certificata di inizio attività). Tale
certificazione viene presentata al Registro delle imprese della Camera di Commercio
della provincia dove si esercita l’attività. Ai sensi di tale normativa la data di inizio atti-
vità deve coincidere con la data di presentazione della domanda telematica al Registro
delle Imprese che può solo in casi estremi respingerla nell’arco di 60 giorni.
Sulla Gazzetta Ufficiale n. 10 del 13 gennaio 2012 è stato pubblicato il decreto 26
ottobre 2011 che disciplina le modalità di iscrizione nel Registro delle Imprese e nel
REA dei soggetti esercitanti l’attività. I soggetti devono depositare i moduli e i formu-
54 lari utilizzati durante l’attività. L’ufficio Registro delle imprese, verifica almeno una
 L’AGENTE IMMOBILIARE

volta ogni quattro anni dalla presentazione della SCIA la permanenza dei requisiti dei
soggetti esercitanti l’attività. Qualora si accerti la mancanza di uno dei requisiti fon-
damentali viene avviato il procedimento di inibizione alla continuazione dell’attività.

5.1. L’attività di mediazione

L’Agente Immobiliare è un mediatore che attraverso il suo lavoro di mediazione fa
concludere un affare. Per tal motivo esso ha diritto ad una provvigione «il mediatore
ha diritto alla provvigione da ciascuna delle due parti, se l’affare è concluso per effetto del
suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare
su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o da usi, sono deter-
minate dal giudice, secondo equità» (articolo 1755 c.c.).
«Nel caso in cui, sotto richiesta di una delle parti, il mediatore abbia affrontato spese
eccessive per la conclusione dell’affare, egli ha diritto al rimborso spese anche se l’affare
non viene concluso. Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle
spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se
l’affare non si è concluso» (articolo 1756).
L’affare, concluso grazie all’attività di più mediatori, comporta il diritto alla prov-
vigione a ciascuno di esso come sancisce l’articolo 1758 c.c. « Se l’affare è concluso
per intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto ad una quota della provvigione».
Il mediatore ha l’obbligo di informare le parti di tutte le informazioni di cui viene a
conoscenza come è disciplinato dall’articolo 1759 c.c. «il mediatore deve comunicare
alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che
possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde della autenticità della
sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite».
Gli altri articoli del Codice Civile che regolamentano la figura del mediatore sono:
― l’articolo 1761 c.c. «Il Mediatore può essere incaricato da una delle parti di rap-
presentarla negli atti relativi all’esecuzione del contratto concluso con il suo in-
tervento» l’imparzialità del mediatore è fondamentale sino alla conclusione
dell’affare, dopodiché la rappresentanza di una delle parti è ammessa;
― l’articolo 1763 c.c. «Il Mediatore può prestare fideiussione per una delle parti»,
garantisce personalmente una delle parti;
― l’articolo 1764 c.c. «Il mediatore che non adempie agli obblighi imposti dall’arti-
colo 1760 è punito con la sanzione amministrativa da 5 a euro 516»;
― l’articolo 2950 c.c. «Il diritto alla provvigione per il mediatore si prescrive in un
anno», la provvigione è il compenso pattuito al mediatore che entra in pre-
scrizione decorso un anno dalla conclusione dell’affare e non è più esigibile.
Per esercitare la professione di mediatore immobiliare sono necessari determi-
nati requisiti personali, morali e professionali senza i quali non è possibile esercitare
in pieno la professione.
È necessario aver raggiunto la maggior età, essere cittadini italiani o cittadini
appartenenti alla comunità europea con regolare permesso di soggiorno, godere dei 55
 I DIRITTI
CAPITOLO 6

Per diritto si intende il complesso di norme giuridiche che comandano o vietano

determinati comportamenti ai soggetti che ne sono destinatari, la facoltà di godere di
un determinato comportamento, o la scienza che studia tali norme nel loro insieme.
Il complesso delle norme giuridiche costituisce il nostro ordinamento giuridico
che si divide in:
― Diritto soggettivo: deriva da quello oggettivo e consiste nella facoltà di far
valere diritti riconosciuti dal diritto oggettivo come i diritti personali (legati
alla persona), i diritti reali (beni e cose in natura) e i diritti relativi o di credito
(legati a determinati soggetti).
― Diritto oggettivo: è l’insieme di norme che uno Stato impone per disciplinare
i diritti e i bisogni della collettività.
― Diritto pubblico: è l’insieme quelle norme che regolano l’organizzazione e la
funzione dello Stato o, più in generale, degli enti forniti di sovranità.
Rami fondamentali del diritto pubblico sono:
à il diritto costituzionale, ossia l’insieme delle norme che definiscono la for-
ma del governo, i diritti e i doveri fondamentali dei cittadini. Fonti princi-
pali del diritto costituzionale sono la Costituzione, le leggi costituzionali e
le sentenze della Corte costituzionale;
à il diritto amministrativo, ossia tutti gli atti e i provvedimenti generati dai
rapporti dello Stato e degli enti interni operanti come persone giuridiche
pubbliche per i fini dell’amministrazione, sia tra loro sia con i privati;
à il diritto penale, ossia l’insieme delle norme che disciplinano in materia di
reati e di pene;
à il diritto processuale, ossia il complesso delle norme giuridiche che attra-
verso il processo disciplinano l’attuazione del diritto oggettivo; il diritto fi-
nanziario ossia quell'attività di reperimento delle risorse da utilizzare per il
soddisfacimento dei bisogni pubblici; il diritto tributario, che ha per oggetto
l'imposizione, a favore di soggetti di diritto pubblico, di prestazioni patrimo-
niali; il diritto ecclesiastico ossia quell’insieme di norme dell'ordinamento
giuridico che riguardano i rapporti fra lo Stato e le cariche religiose.
― Diritto privato: è quell’insieme di norme che regolano i rapporti fra gli indi-
60 vidui, oppure fra essi e gli enti pubblici, qualora questi ultimi non procedono
 I DIRITTI

come enti sovrani; si incentra sulla nozione di persona fisica e giuridica, in

quanto soggetto di relazioni paritarie che appartengono sia alla sfera perso-
nale sia a quella patrimoniale.
Rami del diritto privato sono:
à il diritto civile, ossia il complesso delle norme che si applicano all’univer-
salità dei cittadini;
à il diritto commerciale, ossia il complesso di norme che regolano le attivi-
tà dei soggetti economici e i relativi obblighi;
à il diritto della navigazione, ossia la parte dell'ordinamento giuridico che
disciplina il fenomeno della navigazione per mare, per acque interne e
per aria. Le norme di tale diritto non si applicano su navi militari, polizia
di dogana, navi idrografiche e a tutte quelle della marina militare.
Gli atti o i fatti diretti a produrre norme giuridiche sono le fonti del diritto. La
prima fonte del diritto è la Costituzione e le leggi costituzionali, seguiti dalle fonti
dell’Unione europea, dalle fonti dell’ordinamento statale, fonti regionali e locali.

6.1. I soggetti di diritto

I soggetti del diritto sono i protagonisti del sistema giuridico, coloro ai quali le
norme sono dirette.
Si riconoscono come soggetti del diritto:
― persone fisiche;
― persona giuridica;
― enti senza personalità.
La persona fisica è qualsiasi essere umano nato vivo. Dal momento della nascita
e per tutta la vita l’essere umano è titolare di diritti e di doveri, cioè è soggetto di
diritto. A tal proposito egli si avvale di una capacità giuridica, ovvero la capacità di
essere titolare di diritti e di doveri. La capacità giuridica è riconosciuta costituzional-
mente dall’articolo 22 della Costituzione, che recita «nessuno può essere privato per
motivi politici della capacità giuridica, della cittadinanza e del nome», per cui è solo la
legge che può porre limitazioni alla capacità giuridica di un soggetto. Per le persone
fisiche la capacità può essere limitata:
― dall’età, ad es. i minori di 18 anni non possono sposarsi;
― dalle condizioni psichiche, ad es. il malato di mente dichiarato incapace con
sentenza giudiziale non può sposarsi;
― da condanne penali, ad es. il genitore condannato per reati sessuali sui figli
perde la patria potestà.
Dalla capacità giuridica discerne la capacità di agire (articolo 2 c.c.), cioè l’idonei-
tà del soggetto a compiere atti giuridici idonei a costituire, modificare o estinguere
la propria situazione giuridica.
La capacità di agire si acquista con il compimento della maggiore età (quindi
diciott’anni). 61
 IL CONTRATTO
CAPITOLO 7

«Il contratto è l’accordo tra due o più parti al fine di costituire, regolare o estinguere
tra di loro un rapporto giuridico di natura patrimoniale» (articolo 1321 c.c.).
Il rapporto giuridico ha sempre contenuto patrimoniale, cioè ha ad oggetto cose
o prestazioni personali suscettibili di valutazione economica. Ciò che costituisce, re-
gola e estingue un rapporto patrimoniale è l’accordo delle parti, ossia la loro concor-
de volontà. Proprio per questa libertà di volontà una caratteristica fondamentale del
contratto è l’autonomia che si manifesta in libertà di scelta del tipo di contratto, li-
bertà di determinare il contenuto del contratto, libertà di concludere contratti atipici
o innominati, ossia contratti non corrispondenti a quello previsti dalla legge (tipici).
Il contratto è la più importante fonte di obbligazione, è un negozio giuridico e come
tale presenta gli elementi (essenziali ed accidentali) propri di ogni negozio giuridico.
Gli elementi o requisiti del contratto possono distinguersi in elementi essenziali, in
difetto dei quali il negozio è nullo (articolo 1418 c.c.) ed elementi accidentali, che le
parti sono libere di introdurre o meno nella singola struttura negoziale. Sono ele-
menti essenziali generali, vale a dire comuni ad ogni specie di atto negoziale:
― accordo;
― causa;
― oggetto;
― forma.
L’accordo è il primo elemento essenziale. È proposto da una volontà che propone
ed una che accetta. L’accordo tra le parti avviene attraverso trattative tra le parti
stesse che devono comportarsi secondo buona fede.
La causa è lo scopo obiettivo del contratto, la funzione economico-sociale cui il
contratto adempie. La causa deve essere lecita e non va confusa con il motivo per cui
si conclude il contratto.
L’oggetto è rappresentato dalla cosa o dal diritto che il contratto trasferisce, op-
pure dalla prestazione che una parte si obbliga ad eseguire a favore di un’altra. L’og-
getto deve essere possibile (cioè deve già esistere o può venire ad esistere), lecito
(cioè non contrario alla legge), e determinato o determinabile (certo o quantomeno
individuabile in qualità o quantità).
La forma essa è obbligatoria quando è richiesta “ad substantiam”, ad es. è obbli-
68 gatoria per il contratto di beni mobili o di beni immobili registrati. Negli altri casi la
 IL CONTRATTO

forma scritta può anche non esistere poiché vi è il principio della libertà della forma.
Oltre a questi elementi essenziali, le parti sono libere di apporre al negozio delle
clausole che ne condizionano l'efficacia o il tempo oppure il modo dell'adempimen-
to. Tali elementi sono chiamati accidentali.
La condizione è un avvenimento futuro ed incerto dal cui verificarsi le parti fan-
no dipendere l'inizio o la cessazione degli effetti di un negozio giuridico (articolo
1353 c.c.). essa può essere sospensiva se il negozio giuridico inizierà a produrre gli
effetti suoi propri nel momento in cui l'evento si avverrà; o risolutiva se il negozio
giuridico inizia a produrre gli effetti suoi propri subito, mentre cessa di produrli se
l'evento futuro si verifica.
Il termine è un avvenimento futuro e certo dal quale o fino al quale debbono pro-
dursi gli effetti del contratto.
Il modo è un gravame, cioè un peso che si applica su di un atto di liberalità allo
scopo di limitarne gli effetti.

7.1. Tipologie di contratto

Abbiamo parlato sino ad ora della natura del contratto; prima di andare avanti,
però, è necessario tentarne una classificazione perché esistono diverse categorie di
contratti. Le più importanti sono:
― contratti tipici (previsti dalla legge per es. compravendita, locazione ecc.);
― contratti atipici (non sono previsti dalla legge e quindi non espressamente re-
golati);
― contratti consensuali (si perfezionano e quindi si concludono nel momento in
cui si è raggiunto il consenso);
― contratti reali (si perfezionano nel momento in cui si è consegnata la cosa
oggetto del contratto, es. il denaro nel mutuo); per questi contratti c'è quindi
bisogno di consenso più consegna. I contratti reali sono tutti tipici, cioè devo-
no essere tutti previsti dalla legge.
Distinguiamo in base agli effetti che producono in:
― contratti obbligatori (sono quelli che producono effetti obbligatori);
― contratti ad efficacia reale (sono quelli che producono l’immediato trasferi-
mento, costituzione o modificazione di diritti).
Analizzando il legame tra le prestazioni, distinguiamo tra:
― contratti a prestazioni corrispettive o sinallagmatici (sono quelle in cui due pre-
stazioni sono legate tra loro da un nesso che le rende interdipendenti);
― contratti unilaterali (la prestazione è a carico di una sola parte);
― contratti bilaterali imperfetti (le prestazioni sono a carico di entrambe le parti,
ma non sono legate dal nesso di corrispettività);
― contratti aleatori (la prestazione si esegue solo al verificarsi di un certo even-
to).
Riguardo al tempo di esecuzione distinguiamo tra: 69
 SUCCESSIONE E DONAZIONE
CAPITOLO 8

Per successione si intende la trasmissione di un soggetto ad un altro nella tito-

larità di uno o più rapporti giuridici. Essa trova il suo presupposto essenziale nella
morte di un soggetto e nella necessità di succedere nei suoi rapporti giuridici. Non si
potrebbe certo tollerare che tali diritti divenissero oggetto di appropriazione da parte
di chiunque, pena un continuo conflitto sociale; d’altra parte il nostro tipo di società
non ammetterebbe che i beni del defunto divengano automaticamente proprietà del-
lo Stato. Per tal motivo i rapporti giuridici che facevano capo al de cuius (defunto)
dovranno essere attribuiti ai suoi parenti più stretti o meglio ai membri della sua
famiglia, principalmente al coniuge e ai figli e poi ai genitori, i fratelli, ai cugini e così
di seguito. Questi soggetti saranno, se vorranno, gli eredi del defunto e i titolari delle
sue posizioni giuridiche, sia attive che passive; quindi gli eredi possono essere de-
signati dalla legge oppure dal de cuius (titolare del patrimonio) tramite testamento;
non tutti i diritti possono essere trasferiti agli eredi come i diritti " personalissimi "
che sono strettamente legati all’individualità della persona. Si estinguono, quindi,
con la morte il diritti personali, anche i diritti di uso, abitazione e usufrutto, mentre si
trasmettono i diritti di natura patrimoniale proprio perché possono essere attribuiti
anche ad altre persone.
Il codice civile italiano regola le successioni dall’articolo 456 all’articolo 767.
All’argomento è dedicato quasi per intero il secondo libro del codice sino al titolo IV.
Secondo l’articolo 456 del codice civile «la successione si apre al momento della morte,
nel luogo dell’ultimo domicilio del defunto». Se il de cuius è morto senza lasciare testa-
mento, la successione è interamente regolata da norme di legge (articolo 457 c.c.),
norme che tendono a privilegiare le persone che hanno avuto un rapporto di paren-
tela più stretto con il defunto, rispetto a coloro che hanno un grado di parentela più
lontano. Anche il coniuge del defunto concorrerà con i parenti nella successione
ereditaria. Presupposto della successione legittima è la mancanza di testamento;
questo tipo di successione si verifica anche quando un testamento è nullo o è stato
annullato. L’articolo 565 c.c. indica chi sono le categorie che hanno titolo alla voca-
zione legittima. Nella successione legittima l’eredità si devolve al coniuge, ai discen-
denti, agli ascendenti legittimi, ai collaterali, agli altri parenti fino al sesto grado,
e se questi mancano subentra nell’eredità lo Stato nell’ordine e secondo le regole
80 stabilite dalla legge (articolo 586 c.c.). L’articolo 566 c.c. dice che al padre e alla ma-
 SUCCESSIONE E DONAZIONE

dre succedono i figli in parti uguali cui sono equiparati gli adottivi. I figli succedono,
quindi, in parti uguali; se sono due avranno diritto, quindi, a due quote dell’eredità,
se tre, a tre quote dello stesso valore e così via.
L’esistenza di figli esclude tutti gli altri parenti, ma i figli concorrono con il coniu-
ge superstite e con i fratelli e le sorelle del de cuius, escludendo tutti gli altri colla-
terali. I fratelli o le sorelle unilaterali (consanguinei o uterini) conseguono la metà
della quota spettante ai figli dello stesso padre e della stessa madre. I consanguinei
sono i fratelli nati dallo stesso padre ma madri diverse, mentre gli uteri sono nati
dalla stessa madre ma padre diverso.
Gli artt. 581-585 disciplinano la successione del coniuge superstite che si espli-
ca in due casi: o in mancanza di figli, ascendenti o fratelli il coniuge diventa unico
erede; oppure diventa coerede con i figli del de cuius, i suoi ascendenti e fratelli. Il
divorzio fa perdere ai coniugi il reciproco diritto successorio. Come innanzi detto può
verificarsi il caso in cui non vi sia nessun discendente che possa acquistare l’eredità
determinando la Vacanza dell’Eredità, in tal caso acquisisce tutto lo Stato. L’acquisto
dello Stato ha luogo di diritto, senza necessità di accettazione; esso è l’unica figura di
erede necessario del diritto successorio italiano e, come tale, non può rinunciare; lo
Stato non risponde mai dei debiti ereditati. Inoltre la successione può essere: a titolo
universale quando un soggetto (erede) succede nell’universalità o in una quota di
beni da solo o in concorso con altre persone; a titolo particolare quando un soggetto
(legatario) succede in uno o più rapporti determinati. L’erede subentra al defunto
anche nel possesso. Il legatario invece non subentra nel possesso e non è tenuto
come l’erede a pagare i debiti ereditari. La successione a titolo universale richiede
un atto di volontà del successore in quanto occorre che questi effettui l’Accettazione
dell’eredità (articolo 459 c.c.). Un evento giuridico scaturisce, o meglio è contem-
poraneo, ad un evento naturale: la morte. Essa è l’elemento fondamentale che da
origine all’apertura della successione.
Altro presupposto essenziale è la sopravvivenza del chiamato. La designazione
del suscettibile detta “vocazione” indica proprio il titolo in base al quale deve avveni-
re la successione, il testamento o la legge. Se però leggiamo l’articolo 457 del codice
civile ci accorgiamo che non si parla di vocazione, ma di delazione, concetti simili,
ma non uguali. La vocazione, come abbiamo visto, è il titolo in base al quale si apre
successione, la delazione è l’offerta dell’eredità al chiamato. La vocazione si riferi-
sce alla individuazione dei soggetti chiamati alla successione, in relazione al titolo in
base al quale avviene questa chiamata, mentre la delazione, costituisce la messa a
disposizione del patrimonio del defunto ai chiamati all’eredità.
La vocazione e la delazione sono quindi fenomeni distinti che si verificano nel-
lo stesso momento, in alcuni casi però ciò non accade, pensiamo all’ipotesi pre-
vista dall’articolo 633 c.c. dove si parla della istituzione di erede sotto condizione
sospensiva; in questo caso la delazione si verifica solo se si avvera la condizione.
La vocazione, quindi, logicamente precede la delazione che può avvenire successi-
vamente o anche mancare del tutto. Secondo l’articolo 459 c.c. l’eredità si acquista 81
PUBBLICITÀ DEI BENI E TRASCRIZIONE

CAPITOLO 9
La legge per soddisfare l’interesse di far conoscere a chiunque sia estraneo della
trasmissione, modificazione o nascita di una nuova situazione giuridica prescrive ed
organizza la c.d. “pubblicità”. Essa è lo strumento che l’ordinamento prevede per
rendere certi nei confronti dei terzi gli accadimenti giuridici. A tal proposito sono
previsti gli istituti di pubblicità che hanno lo scopo definito nella nozione. L’ordina-
mento prevede a carico delle parti di un rapporto giuridico l’obbligo a eseguire de-
terminati oneri, svolti i quali si produce l’effetto della pubblicità.
Gli effetti della pubblicità si classificano in di tre tipi:
1) pubblicità notizia, che ha lo scopo di rendere determinati fatti giuridici cono-
scibili a chiunque ma la loro omissione non incide sulla validità o sull’opponi-
bilità ai terzi del fatto che ne costituisce oggetto;
2) pubblicità dichiarativa, che ha lo scopo di rendere opponibile ai terzi i fatti giu-
ridici resi pubblici, l’inosservanza dell’onere di pubblicità comporta la inop-
ponibilità dei fatti non registrati, a meno che non si provi che i terzi ne erano
comunque a conoscenza; in ogni caso l’atto rimane valido anche senza l’os-
servanza della forma di pubblicità prevista dalla legge;
3) pubblicità costitutiva, senza la pubblicità voluta dalla legge l’atto non produce
effetti, come nel caso della mancata iscrizione dell’ipoteca (articolo 2808 c.c.,
comma 2).
La pubblicità si attua in vari modi a secondo dell’oggetto del negozio giuridico
che può essere un bene immobile o bene mobile registrato; un diritto di credito la
cui pubblicità si attua con la notificazione della cessione al debitore; per le imprese
e le società la pubblicità si attua con l’iscrizione nel registro delle imprese; per i fatti
attinenti lo stato e capacità delle persone la pubblicità si attua attraverso i registri
dello stato civile. Per i beni mobili la pubblicità è data dal possesso del bene stesso,
per i beni mobili registrati la pubblicità è data dall’iscrizione in appositi registri, per i
beni immobili invece è necessaria la trascrizione nei registri immobiliari.

9.1. Elementi giuridici della trascrizione

La trascrizione è lo strumento di pubblicità predisposto dall’ordinamento per
rendere certi i fatti che riguadagno i beni immobili (articolo 2643 c.c.) e i beni mobili 87
 Manuale tecnico dell’agente immobiliare

registrati (artt. 2683 e ss. c.c.) Si attua attraverso degli appositi registri dove sono
riportate le notizie essenziali del bene che interessa. La sua funzione si ricollega ad
una precisa esigenza di mercato, che è quella della circolazione dei beni all’interno
di un sistema sociale e giuridico organizzato, in modo che si possa sapere in qualsi-
asi momento l’appartenenza di un determinato bene.
Tratteremo di seguito:
― le trascrizione dei beni immobili;
― la trascrizione dell’atto di acquisto di un bene immobile non ne condiziona
la validità ma solo l’opponibilità ai terzi nel senso già chiarito in precedenza;
― le trascrizioni per avere effetto devono essere “continue”, cioè trovarsi di se-
guito e collegate con i precedenti atti di acquisto (articolo 2650 c.c.).
Gli atti che devono essere trascritti in base all’articolo 2643 c.c. (da ultimo modif.
ex D.L. n. 69/2013, convertito in Legge n. 98/2013) sono:
― i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, o diritti reali di go-
dimento sulla proprietà, o, ancora la comunione costituita per tali diritti;
― i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a dieci anni;
― secondo l’articolo 2645 c.c. devono poi essere trascritti tutti gli atti che produ-
cono gli effetti dei contratti previsti dall’articolo 2643 c.c. come, ad esempio,
la sentenza che costituisce una servitù coattiva ex articolo 1032 c.c.;
― i contratti che trasferiscono i diritti edificatori c.d. “cessione di cubatura”;
l’obbligo della trascrizione è stato esteso dalla legge 28 febbraio 1997, n. 30,
anche ai contratti preliminari. Condizione per l’obbligo di trascrizione è che il
preliminare risulti da atto pubblico o scrittura privata autenticata.
In base all’articolo 2645-ter c.c. inserito dalla Legge n. 51/2006 (di conversione
del D.L. n. 273/2005) devono essere trascritti anche gli atti di destinazione aventi per
oggetto sia beni immobili che beni mobili registrati.
È importante sottolineare che la trascrizione, avendo natura dichiarativa (e non
costitutiva come in altri ordinamenti) non costituisce un obbligo per le parti stipu-
lanti, piuttosto un onere. Ciò significa che la mancata trascrizione di un atto non
comporta un vizio o un’invalidità dell’atto stesso, bensì espone l’acquirente alla pos-
sibilità di vedersi sottrarre legittimamente quanto acquistato. La trascrizione invece
è obbligatoria per il pubblico ufficiale rogante l’atto che deve effettuarla entro trenta
giorni dalla stipula del contratto.
Essa non è soggetta a prescrizione né a decadenza, è effettuabile in qualsiasi
momento, è subito efficace. È necessaria solo per gli acquisti a titolo derivativo e
non per quelli a titolo originario. Deve essere eseguita presso l’Ufficio dei Registri
Immobiliari nella cui circoscrizione sono ubicati i beni in oggetto.

9.2. I registri immobiliari

Ogni transazione di vendita o locazione viene registrata in un atto che in seguito
88 viene archiviato e conservato in un ufficio dove è poi possibile consultare i beni in
 DIRITTO TRIBUTARIO
CAPITOLO 10

La spesa che lo Stato impone ai cittadini per provvedere ai servizi pubblici generali
prende il nome di tributo, che si impone come imposta o tassa, ciò è necessario per
soddisfare esigenze collettive, evitare situazioni di monopolio, intervenire nei settori
di rilevanza sociale in modo da assicurare il pieno sviluppo economico, un equa ridi-
stribuzione del reddito pertanto il diritto tributario è quella parte di diritto finanziario
che regola le principali fonti di entrate pubbliche, cioè quelle relative ai tributi.
La fonte primaria del diritto tributario è la costituzione, in base all’articolo 117
della Costituzione la podestà legislativa in materia tributaria spetta allo Stato e alle
regioni. Gli articoli basilari della Costituzione sono l’articolo 23 «Nessuna prestazio-
ne personale o patrimoniale può essere imposta se non in base alla legge» e l’articolo
53 contiene i fondamentali principi dell’universalità, della progressività e dell’ugua-
glianza del sistema tributario, gli altri principi in materia sono contenuti negli arti-
coli 75, 81, 119 della Costituzione​.
Oltre alla costituzione le fonti del diritto tributario sono: la Legge, per creare,
modificare, estinguere le norme tributarie, i Decreti Legge emanati dal governo in
situazioni di necessità, e i Regolamenti sia Governativi che Ministeriali.

10.1. I tributi
Le Entrate tributarie, somme obbligatorie per la prestazione di servizi, si dividono
in: imposte, tasse e contributi.
Il tributo è un entrata derivata, caratterizzata dalla coattività esercitata dallo Sta-
to, il tributo segue sia fini fiscali (di riscossione) e sia fini extrafiscali (di politica eco-
nomica). Tali fini extrafiscali sono la distribuzione del reddito, la stabilità e lo svilup-
po economico. In funzione alla loro provenienza le entrate pubbliche si distinguono
tra entrate originarie che sono quelle scaturite dal l’uso di beni pubblici patrimoniali
o dalla loro alienazione, ed entrate derivate che sono quelle risultanti dell’esercizio
della potestà impositiva o sanzionatoria​.
Tra i tributi locali è stata istituita l’IRAP (imposta regionale sulle attività produtti-
ve) sancita dal [Link]. n. 446/1997 con decorrenza dal 1 gennaio 1998, con carattere
reale, locale e proporzionale. Il presupposto dell’imposta sta nell’esercizio di un’atti-
90 vità diretta alla produzione o allo scambio di beni o anche ai professionisti che effet-
 DIRITTO TRIBUTARIO

tuano prestazioni. In breve chiunque apre una posizione IVA è tenuto al pagamento
di tale tributo. Quindi sono soggetti passivi le società capitali con sede nel territorio
dello Stato, le persone fisiche e le società semplici esercenti attività agricola ma con
un volume d’affari superiore ai 7.000 euro, le persone fisiche e le società di persone
esercenti attività commerciali ecc.
L’imposta è determinata applicando al valore della produzione netta, l’aliquota
del 3,9%. Tale aliquota può diminuire o aumentare fino ad un punto dalle singole
regioni.

10.2. L’imposta
L’imposta è un tributo consistente in un prelievo coattivo di regola pecuniaria ov-
vero una delle voci di entrata del bilancio dello Stato, senza alcuna relazione con una
prestazione da parte dello Stato o degli altri enti pubblici per servizi resi al cittadino,
destinata alla copertura della spesa pubblica.
Gli elementi principali dell’imposta sono:
― soggetto attivo, che è lo Stato o l’ente pubblico;
― soggetto passivo, che è il contribuente cioè colui che deve pagare l’imposta;
― oggetto, che è la ricchezza su cui l’imposta viene applicata ed è chiamata
imponibile;
― fonte, che è la ricchezza a cui contribuente attinge per pagare le imposte;
― aliquota, che è il rapporto tra l’ammontare dell’imposta e la somma imponibi-
le e si esprime in percentuale.
Le imposte possono essere raggruppate in determinate categorie:
― imposte erariali e locali: il prelievo va allo Stato nel primo caso e agli enti ter-
ritoriali nel secondo;
― imposte proporzionali: l’aliquota è fissa qualunque sia la base imponibile; Im-
poste progressive, l’aliquota cresce al crescere della base imponibile;
― imposte fisse: si applica all’importo che rimane costante qualunque sia la
base imponibile;
― imposta diretta: si applica al reddito o alla ricchezza del soggetto;
― imposta indiretta: si applica al reddito del soggetto nel momento in cui viene
speso o alla ricchezza in quanto trasferita;
― imposte personali: si applica alla totalità dei redditi del soggetto comprensivi
dello stato civile della persona;
― imposte reali: si applica al reddito o ad un bene del soggetto senza tener conto
dello stato personale;
― imposte sul valore: si applica al patrimonio o al reddito;
― imposte sulla quantità: si applica sulla produzione e sull’utilizzo di determinati
beni.
Tutti coloro che pagano il tributo o in caso di inadempimento subiscono l’esecu-
zione forzata sono i c.d. “soggetti passivi”. L’individuazione di questi soggetti avviene 91
TEST DI APPRENDIMENTO
SUGLI ARGOMENTI TRATTATI

TEST RELATIVO A:
CAPITOLO 1 (EDILIZIA E URBANISTICA)
CAPITOLO 2 (TIPOLOGIE EDILIZIE)................................................................ p. 98

TEST RELATIVO AL CAPITOLO 3

(IL CATASTO)................................................................................................... ˝ 100

TEST RELATIVO AL CAPITOLO 4

(ASPETTO ESTIMATIVO DELL’IMMOBILE)..................................................... ˝ 102

TEST RELATIVO AL CAPITOLO 5

(L’AGENTE IMMOBILIARE).............................................................................. ˝ 105

TEST RELATIVO AL CAPITOLO 6

(I DIRITTI)........................................................................................................ ˝ 107

TEST RELATIVO AL CAPITOLO 7

(IL CONTRATTO)............................................................................................. ˝ 108

TEST RELATIVO AL CAPITOLO 8

(SUCCESSIONE E DONAZIONE)...................................................................... ˝ 110

TEST RELATIVO AL CAPITOLO 9

(PUBBLICITÀ DEI BENI E TRASCRIZIONE).................................................... ˝ 112

TEST RELATIVO AL CAPITOLO 10

(DIRITTO TRIBUTARIO)................................................................................... ˝ 114

97
TEST PER L’ESAME DI MEDIATORE IMMOBILIARE

Il presente capitolo riporta 100 tipiche domande per esercitarsi al meglio, al fine
di superare l’esame per mediatori immobiliari.

1) Nel Registro Imprese di quale Camera di Commercio deve segnalare l’inizio attività una
società che intende svolgere attività di mediazione immobiliare?
A o Della provincia ove ha la sede legale
B o Della provincia dove risiede il rappresentante legale
C o Della provincia ove risiede il maggior numero di soci

2) L’agente immobiliare cancellato dal Registro Imprese per perdita dei requisiti morali:
A o Può iscriversi nuovamente solo dopo il decorso di almeno dieci anni
B o Non potrà più iscriversi
C o Può iscriversi nuovamente dopo la riabilitazione

3) Il legale rappresentante di una società di mediazione può essere legale rappresentante

di altra società con attività diversa dalla mediazione?
A o No
B o In alcuni casi
C o Sì

4) Che cosa è la SCIA?

A o  Segnalazione certificata inizio attività
B o  Iscrizione a ruolo
C o  Inizio attività da presentare all’agenzia delle entrate

5) L’inizio di un attività incompatibile con quella di mediazione comporta:

A o   La sospensione
B o   La radiazione
C o   La cancellazione dell’attività

6) Lo svolgimento dell’attività di mediazione durante il periodo di sospensione comporta:

A o  La sospensione
B o  L’inibizione perpetua dell’attività (ex radiazione)
C o  La cancellazione dell’attività
117
INSTALLAZIONE E ATTIVAZIONE
DEL SOFTWARE INCLUSO

1. Note sul software GestAgenzia

GestAgenzia è un software per la catalogazione di immobili e l’elaborazione di
contratti, annunci e pubblicazioni. Il software è dotato di Glossario, FAQ e Test.

2. Requisiti hardware e software

― Processore da 2.00 GHz;
― MS Windows Vista/7/8/10 (sono necessari i privilegi di amministratore);
― MS .Net Framework 4+;
― 250 MB liberi sull’HDD;
― 2 GB di RAM;
― Software per la gestione di documenti Office (consigliato MS Office) e PDF;
― Risoluzione monitor consigliata 1600x900;
― Accesso ad internet e browser web.

3. Attivazione del software incluso

― Collegarsi al seguente indirizzo internet:

[Link]

― Inserire i codici [A] e [B] (riportati nell’ultima pagina del volume) e cliccare
su [Continua];
― Accedere al Profilo utente Grafill oppure crearne uno su [Link];
― Cliccare sul pulsante [G-CLOUD];
― Cliccare su [Vai alla WebApp] in corrispondenza del prodotto acquistato;
― Fare il login con le stesse credenziali d’accesso al Profilo utente Grafill;
― Accedere alla WebApp abbinata alla presente pubblicazione cliccando sulla
relativa immagine di copertina presente nello scaffale Le mie App.
― Per installare ed attivare il software GestAgenzia:
à Cliccare sul pulsante [Software] della WebApp: si aprirà una scheda che
riporta descrizione e caratteristiche del software, i codici di attivazione
ed il pulsante [Scarica Software]; 129
 Manuale tecnico dell’agente immobiliare

à Cliccare sul pulsante [Scarica Software] per avviare il download;

à Installare il software facendo doppio-click sul file [Link];
à Avviare il software:
Per utenti MS Windows Vista/7/8: [Start] › [Tutti i programmi] › [Grafill]
› [GestAgenzia] (cartella) › [GestAgenzia] (icona di avvio)
Per utenti MS Windows 10: [Start] › [Tutte le app] › [Grafill]
› [GestAgenzia] (icona di avvio)
à Verrà visualizzata la finestra «Attivazione» di seguito rappresentata:

à Inserendo e confermando i dati richiesti verrà visualizzata la finestra «Av-

vio» del software di seguito rappresentata:

130
 INSTALLAZIONE E ATTIVAZIONE DEL SOFTWARE INCLUSO

à Cliccare su [Avvia] per visualizzare la finestra principale del software:

Dal menu Visualizza sarà possibile richiamare:

― [Glossario];
― [Faq];
― [Test iniziale];
― [Test finale].

4. Assistenza tecnica sui prodotti Grafill

Per assistenza tecnica sui prodotti Grafill aprire un ticket su:

[Link]

L’assistenza è gratuita per 365 giorni dall’acquisto ed è limitata all’installazione

e all’avvio del prodotto, a condizione che la configurazione hardware dell’utente ri-
spetti i requisiti richiesti.

131
 MANUALE D’USO
DEL SOFTWARE GESTAGENZIA

1. GestAgenzia
GestAgenzia è un software per agenzie immobiliari dalle molteplici funzionalità,
consente l’inserimento e l’archiviazione dei clienti che vendono, comprano, affittano
o cercano in affitto immobili, consente la generazione automatica delle lettere di in-
carico, dei verbali di visita e le proposte di acquisto o di affitto. Consente la creazione
automatica dell’annuncio tipo con la descrizione dell’immobile, e la pubblicazione
nei siti scelti dall’utente.
L’interfaccia del software, semplice ed intuitiva, presenta una barra orizzontale
contenente i menu a destra la lista delle schede inserite e in basso un filtro che con-
sente di visualizzare soltanto le schede di nostro interesse.

Figura 1. Schermata principale di GestAgenzia

2. Impostazioni
Dal menu impostazioni si accede ai sottomenu:
― Dati agenzia;
132 ― Modifica sfondo.
 MANUALE D’USO DEL SOFTWARE GESTAGENZIA

La prima operazione da effettuare è quella di inserire i dati della nostra Agenzia,

quindi selezionando Dati Agenzia dal menu Impostazioni. Nella parte bassa della fi-
nestra apparirà un’area in cui è possibile inserire i dati della nostra attività, il nome
della dell’agenzia, il codice fiscale e la partita IVA, il nome del titolare, l’indirizzo, il
numero di iscrizione all’albo e il numero di iscrizione REA.

Figura 2. Maschera: Dati Agenzia

Dopo l’inserimento dei dati, salvare cliccando sull’icona a destra raffigurante il

floppy disk; nel caso in cui si vuole chiudere senza salvare le modifiche basta cliccare
sul pulsante [X]. Nel caso in cui vogliamo caricare l’immagine della nostra agenzia
come sfondo predefinito del software selezionando Modifica Sfondo dal menu Impo-
stazioni si aprirà una finestra che ci consentirà di caricare l’immagine desiderata.

3. Inserisci
Dal menu Inserisci si accede ai sottomenu:
― Nuova Scheda;
― Nuovo sito web.
Selezionando Nuova Scheda dal menu Inserisci si aprirà la finestra in cui è pos-
sibile inserire i dati dei clienti e degli immobili, nella parte superiore della finestra
sono visibili i pulsanti di gestione della scheda cliente:
― Inserisci;
― Annulla;
― Elimina Dati Cliente;
― Elimina Dati Immobile.
Inserire i dati relativi al cliente e all’immobile; per il salvataggio della scheda ba-
sta cliccare sul pulsante Inserisci (non è necessario compilare tutti i campi). 133