世間で業法が難しくなったと言われていますが
その分、民法が簡単になっているので
そこまででもないかな？と思いました。
５問免除以外、試しに解いてみましたが
民法 １２
業法 １７
法令 ６
税金 ３
計 ３８
これに５問免除の点数 ４～５なので
４２～４３になるのか
最低ボーダーライン予想
民法 ８以上
業法 １６以上
法令 ５以上
税金 ２以上
５問 ４以上
計 ３５～３７ が合格点と予想しています。
法令、2年続けて農地法を間違えたのが悔しかった
とにかく民法が攻略しやすかったのが印象
特に抵当権、不動産登記法が楽だった
正解してほしい問題と正解してほしい問題をいくつかピックアップ
【問 1】 所有者ＡがＢに甲土地を売却し、その後にＢがＣに甲土地を売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、Ｃは背信的悪意者ではないものとする。
1 甲土地の所有権登記がＡの名義のままであったとしても、Ｂは、Ｃに甲土地を売却した後は、Ａに対して自己に甲土地の所有権移転登記をするよう請求することはできない。
2 Ｃは、甲土地の所有権移転登記を備えなければ、Ａに対して自己が所有者であることを主張することができない。
3 ＡＢ間の売買契約が、ＢＣ間の売買契約締結よりも前にＡにより解除されていた場合、又は、ＢＣ間の売買契約締結後にＡにより解除された場合のいずれの場合であっても、Ｃは、甲土地の所有権移転登記を備えれば、Ａに対して自己の所有権を主張することができる。
4 ＡＢ間の売買契約が、ＢＣ間の売買契約よりも前にＢの強迫を理由として取り消されていた場合、又は、ＢＣ間の売買契約締結後にＢの強迫を理由として取り消された場合のいずれの場合であっても、Ｃは、Ｂの強迫につき善意でかつ過失がなければ、Ａに対して自己の所有権を主張することができる。
１ 本来、AからB BからCに登記を移転しなければならないのに
なんで CさんはAさんに登記を請求できないのかわけわかめです。×
２ いやいや、ちゃんと売買契約をえて、購入したんだから 主張できるやん ×
３と４ 知識があやふやだと えー、どっちなんだ？ って展開になりますが
４は強迫での取り消し前の場合、相手が善意無過失であろうと Aさんが保護されます
ちなみに取り消し後だと 登記の有無で決まるんですよね よって４は×
３が正解 解除前であろうがなかろうが 登記の有無で決まります。
物権変動の勉強をしなくても解けてしまう問題です。まあ、普通に勉強するでしょうが
【問 5】 Ａの子がＢであり、Ｂの子がＣであり、ＣがＡの直系卑属である場合において、民法の規定によれば、次のアからエまでの記述のうち、Ａが死亡した際にＣがＢを代襲してＡの相続人となるときを全て掲げたものはどれか。
ア Ａが死亡する以前にＢが死亡したとき
イ Ｂが相続に関するＡの遺言書を偽造して相続権を失ったとき
ウ ＢがＡによって相続人から廃除されて相続権を失ったとき
エ Ｂが相続放棄をしたとき
1 ア、エ
2 イ、ウ
3 ア、ウ、エ
4 ア、イ、ウ
Aのお孫さんであるCが代襲相続をできる場合、どれだ？という問題ですね
ア 基本中の基本 代襲相続しますよね
イ Cの親Bがやってはいけないことをしましたね
当然、Bに相続権はありません が、Cは代襲相続できてしまします。
親と子は別
ウ これもイと同じ理論です。
エ これは無理ですよね 父が相続権放棄したら、代襲相続できない例です。
よって代襲相続できるのは ア イ ウ 正解は ４です
【問 8】 Ａ、Ｂ及びＣがそれぞれ３分の１の持分の割合で甲土地を共有している場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、甲土地を分割しない旨の契約は存在しないものとする。
1 甲土地につき無権利のＤが、自己への虚偽の所有権移転登記をした場合には、Ａは、単独で、Ｄに対し、その所有権移転登記の抹消を求めることができる。
2 Ａが甲土地についての自己の持分を放棄した場合には、その持分は国庫に帰属する。
3 Ａが死亡し、Ｅ及びＦが相続した場合には、Ｂ及びＣは、Ａの遺産についての遺産分割がされる前であっても、Ｅ及びＦに対して共有物分割の訴えを提起することができる。
4 ＡがＢ及びＣに無断で甲土地を占有している場合であっても、Ｂは、Ａに対し、当然には自己に甲土地を明け渡すように求めることができない。
１ 無権利者からの侵略されているんで、保存行為にあたるんで 単独でできます。
２ 間違い 正解 相続とちゃいます。 他の共有者に帰属します
３ どちらかというと相続の問題
４ 少なくとも 単独行為ではありませんよね
管理行為 過半数
変更行為 全員 ですので ３分の１だけでは 無理ですよね
３以外、わかればいいです。
【問 11】 ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物の所有を目的として一時使用目的ではない賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1 甲土地にＢが賃借権の登記をしなくても、Ｂの配偶者であるＣを所有者として登記されている建物が甲土地上に存在する場合には、甲土地がＡからＤに売却されても、ＢはＤに対して甲土地に賃借権を有していることを主張できる。
2 本件契約の存続期間が50年であり、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨を定める場合、一定期間地代を減額せず、その期間は地代の減額請求ができない旨の特約を有効に定めることができる。
3 本件契約が専らＢの事業の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間が50年である場合、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨、並びにＢが借地借家法第13条の規定による建物の買取りの請求をしない旨の特約を書面で有効に定めることができる。
4 本件契約が公正証書によって行われていれば、専らＢの居住の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間を20年と定めていても、Ａは正当事由があれば、20年が経過した時点で遅滞なく異議を述べて更新を拒絶することができる。
１ 本人の登記じゃないといけません ×
２ 基本的に借地借家法は 定期でない限り 借主不利の契約はダメです。
なので 減額しない特約は不利になるので ×
ちなみに 増額しない特約は有利なので OK
３ 正解 引っかけ問題
事業用定期借地権 10年～50年未満 専ら事業用 公正証書必要
50年は 50年未満じゃないですよね
定期借地権になるので 書面で有効に定めることができます。
多分、これは×だと思った人は
４ 公正証書が必要なのは 専ら事業用のみ なので ×
【問 12】 Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とする甲建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。以下この問において「本件契約」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 本件契約が期間の定めがないものである場合において、Ａ又はＢから相手方に対して解約の申入れをしたときは、当該申入れの日から６か月を経過することによって、本件契約は終了する。
2 本件契約が期間を２年とするものである場合において、Ａ及びＢのいずれも期間の満了の１年前から６か月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知をしなかったときは、本件契約は、期間を２年として、従前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされる。
3 ＡＢ間において、造作買取請求権は行使しない旨の特約があった場合、この特約は有効である。
4 本件契約が借地借家法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借であり、甲建物を取り壊すこととなる時に本件契約が終了する旨の特約を定める場合、本件契約は、公正証書によってしなければならない。
１ 確かに賃借人Bから 解約の申し入れの場合 6ヵ月後 終了ですが
賃貸人Aから 解約の申し入れの場合 民法の賃貸借と同じく 3ヵ月です
ちなみに賃貸借での土地の場合は 1年です
２ 期間の定めがないものとしてですよね
３が正解 基本です。
４ 公正証書は 借地借家法の借地 事業用定期借地権だけだよなあ？でいいです
【問 13】 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 共用部分は、原則として区分所有者全員の共有に属するが、規約で別段の定めをすることを妨げず、管理者であっても、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
2 共用部分の持分の割合について、各共有者の共用部分の持分は、規約で別段の定めをしない限り、その有する専有部分の床面積の割合による。
3 集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならず、当該議事録には議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならないとされているが、当該議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者全員がこれに署名しなければならない。
4 区分所有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
１、２、３は基本
３が間違いで 正解
集会の議事録 書面で作成されていた 議長および集会に出席した区分所有者の2名署名
要は3名必要 押印不要
４はできるんじゃね？ でいいです。
問１、５、８、１１、１２、１３の６問は少なくともできて欲しい問題です。
次にできれば取れてほしい問題 冷静になれば解ける問題
【問 3】 意思表示に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
ア 表意者が真意でないことを知ってした意思表示は無効であるが、相手方がその意思表示が表意者の真意ではないことを知らなければ、知らないことにつき過失があっても、当該意思表示は有効となる。
イ 相手方と通じてした虚偽の意思表示は無効であり、第三者がその虚偽表示につき善意であっても、過失があれば、当該第三者にその無効を対抗することができる。
ウ 意思表示は、当該意思表示に対応する意思を欠く錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、無効であるが、その錯誤につき善意でかつ過失がない第三者には、その無効を対抗することができない。
エ 詐欺による意思表示は取り消すことができるが、その詐欺につき善意でかつ過失がない取消し前の第三者には、その取消しを対抗することができない。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ
アは間違いなので 正解
心裡留保関連は別に無効にはならないです。
そして 善意であっても有過失なら 悪意と同じく 知っている扱いになるんで
対抗できません
イは間違いなので 正解
虚偽表示は 元々 無効 第三者が善意でありさえすれば 勝てます
何でもかんでも善意無過失が勝つみたいな風に覚えた人は間違えたかも
ウは間違いなので 正解
錯誤は相手が善意無過失なら取り消せはしますが、契約自体は有効です。無効×
エは間違ってないので ×
【問 4】 ＡがＢから弁済の期限の定めなく金1,000万円を借り入れる金銭消費貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1 Ａは、本件契約におけるＡの債務を担保するために、Ａが所有する不動産に対し、Ｂのために、抵当権を設定することはできるが、質権を設定することはできない。
2 Ａが本件契約に基づく債務の弁済を怠ったときに、ＢがＡから預かっている動産を占有している場合には、Ｂは当該動産の返還時期が到来しても弁済を受けるまでその動産に関して留置権を行使することができる。
3 Ａが本件契約に基づく債務の弁済を怠った場合には、ＢはＡの総財産に対して先取特権を行使することができる。
4 Ａが、期限が到来しているＢの悪意による不法行為に基づく金1,000万円の損害賠償請求債権をＢに対して有している場合、Ａは本件契約に基づく返還債務をＢに対する当該損害賠償請求債権で相殺することができる。
正直なんじゃ、こりゃあな選択肢だらけですが
４が正解だとわかればいいです。
不法行為って 加害者から相殺なんてできませんが 被害者からはできますよね
Aさんが被害者なわけですから、相殺できる 〇でいいです。
【問 9】 連帯債務者の一人について生じた次の事由のうち、民法の規定によれば、他の連帯債務者に対して効力が生じないものとして正しいものはどれか。なお、この問において、連帯債務者の一人について生じた事由が他の連帯債務者に対して効力が生じる旨の別段の意思表示はないものとする。
1 債権者がした連帯債務者の一人に対する履行の請求
2 連帯債務者の一人と債権者との間の混同
3 連帯債務者の一人が債権者に対して債権を有する場合において、その連帯債務者がした相殺の援用
4 連帯債務者の一人と債権者との間の更改
一見難しい問題ですが
連帯債務 連帯保証は 履行（弁済）、相殺、混同、更改が 絶対効となる
なので１が絶対効ではないため、１が正解
補足
更改 旧債務を消滅させて 新しい債務を生じさせる行為
混同 債権者と債務者の地位が同じ人に帰属すること 混同が生じれば 債務は消滅する
AさんはBさんから100万借りていて、俺は連帯保証人
ある日、Bさんが死亡して 俺が相続した
混同という絶対効により 俺の連帯保証人としての債務消滅する
その後、俺はBさんを受け継ぎ Aさんにに100万返せや になる
わかりにくいか……
【問 14】 不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 登記官は、一筆の土地の一部が別の地目となったときであっても、職権でその土地の分筆の登記をすることができない。
2 登記事項証明書の交付の請求は、請求情報を電子情報処理組織を使用して登記所に提供する方法によりすることができる。
3 権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。
4 建物の合併の登記は、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。
１が正解ですが
解き方としては、２はできるよなあ？〇
３は基礎知識 ４は？？？
１か４の2択になるわけですが、
登記官って固定資産税にも絡んでくるわけだし、できないことはないだろう
の感覚でいいです。
問３、４、９、１４ の４問は落ち着いたり、何となく解ける問題かと
私は、物権変動の問６と契約不適合責任の問１０を間違えてしましましたが
比較的、民法は例年より簡単でした
人によってやり方が違うかもしれませんが
まず、5問免除をやり、次に法令か宅建業法、最後に民法のやり方がおススメです。
何故、5問免除が先か
それは問48の統計が全てといっても過言ではありません。
人によっては1週間前に始めたり、場合によっては3日前なんかも聞いたことがあるので
覚えているうちに解きたいという感覚だからが理由ですかね
ここ数年の5問免除は、４問、もしくは満点取れるようにできているため、楽になっています。
だからといって、満点取れるから凄い勉強をする必要はありません。
ぶっちゃけ、5問免除は2週間前から勉強しても間に合うと思っているので
本試験ではまず、ウォーミングアップ的な感覚で先に解き、
次に点数を取らなければいけない宅建業法か、暗記問題の法令上の制限・税金を解く
流れがおススメです。
何故？最後に民法を解くのかというと
過去問に出ない、なんじゃ、ごりゃあ？みたいな問題が例年、いくつか出るからです
これを解くのに時間をかけていると、あっという間にタイムオーバーになり、
来年、また頑張りましょうになります。
民法も解く問題の順番として、
暗記問題に近い、借地借家法の２問（民法の賃貸借が出たら３問）、区分所有法辺りを
先に解くことをおススメします。
民法はとにかく、得た知識で解けない問題があったらスキップしてほかの問題を先に解いてください。
そして、どうしても解けないようなら、自分が裁判官になって公平に裁く感じで解いてください。
民法は、弱者を保護すること、悪い奴は保護しない（背信的悪意者等）
って考えるだけでも大分解けると思います。
借地借家法は借主保護の法律で、借主が不利なようなことはダメって考えるだけも違います。
例えば、大家さんと契約をする際、「悪いけど、5年間は絶対に家賃を下げないよ」って言われて契約しても
それは無効になります。（ただし、定期は除く）
周りの賃貸物件の家賃が安くなってるのに自分が借りている物件だけ、高いっておかしくね？になりますし、借主不利になるからです。
何のためにその法律が作られたかを考えるだけでも正解率がぐっと上がるので頑張りましょう。
身近でよく見るのが領収書に対してですね
フーデリ等では一昔前、現金案件を受けもちまくって
ある程度以上まで溜まったら、コンビニで会社に決済したりする際に
5万円以上の領収書に対し、印紙を貼られ、課税される流れになります。
課税文書の作成者が 課税 自主納付方式
・２人以上が作成するなら 共同で作成し、全員に納税義務が発生します。
■印紙税非課税対象（つまり、税金を払わなくていい者）
・課税分文章の作成者 国 地方公共団体
毎度、国、お偉いさんは払わんでいいよみたいなイメージで
■課税文書（税金がかかる文書）
①土地の賃貸借契約書 ②不動産の譲渡関連 仮契約書含む 覚書 手形
③金銭の受取書 敷金の受取 ただし、★５万円未満 非課税
贈与契約は記載金額がないものとして（200円）扱われます
■非課税文書（税金がかからない文章）
①建物の賃貸借契約書 ②営業に関しない金銭の受取書
個人がマイホーム売る
■印紙税の課税文書の決め方関連
・売買契約
ex 土地が5000万円 建物が3000万円なら 8000万円の契約書として
・交換契約の場合
金額が高いほうを規準とします。
ex A建物3000万円とB建物4000万円の交換契約の場合 4000万円の契約書として
・契約の種類が異なる場合
ex 建物の譲渡契約3000万円 土地の譲渡契約4000万円 建物の請負契約1500万円
↓
金額が高い契約を選びます。この場合、譲渡契約の3000万円＋4000万円＝7000万円の契約書として
・当初の契約から値段が変更した場合
ex 8000万円から1億円に変更 値段が上がった場合
上がった額が課税文書となる この場合、2000万
ex 1億円から8000万円に変更 値段が下がった場合
記載金額がないものとして（200円）扱われます。 非課税ではありません。
贈与と一緒
・印紙税を滞納した場合
滞納した税額に加え、それに2倍の税額が加えられて、実質3倍になります。
これを回避するには事前に印紙税を納付していない旨の申出をしたすれば、回避できます。
H17 【問 27】 印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 「時価3,000万円の土地を贈与する。」旨を記載した契約書について、印紙税の課税標準となる当該契約書の契約金額は、3,000万円である。
2 一の契約書に土地の譲渡契約（譲渡金額3,000万円）と建物の建築請負契約（請負金額2,000万円）をそれぞれ記載した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の契約金額は、5,000万円である。
3 Ａ社の発行する「土地の賃貸借契約に係る権利金として、Ｂ社振出しの令和７年4月１日付№1234の手形を受領した。」旨が記載された領収書は、記載金額のない売上代金に係る有価証券の受取書として印紙税が課される。
4 Ａ社の発行する「建物の譲渡契約に係る手付金として、500万円を受領した。」旨が記載された領収書は、記載金額500万円の売上代金に係る金銭の受取書として印紙税が課される。
4が正解
１、贈与は記載金額がないものとして（200円）扱われます。
２、契約がそれぞれ違う場合、高い契約を選びます。3000万円です
３，手形は課税文書対象です。土地の賃貸契約は権利金の額が課税文書になります。
４が正解
H20 【問 27】 印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 建物の賃貸借契約に際して敷金を受け取り、「敷金として20万円を領収し、当該敷金は賃借人が退去する際に全額返還する」旨を記載した敷金の領収証を作成した場合、印紙税は課税されない。
2 土地譲渡契約書に課税される印紙税を納付するため当該契約書に印紙をはり付けた場合には、課税文書と印紙の彩紋とにかけて判明に消印しなければならないが、契約当事者の代理人又は従業者の印章又は署名で消印しても、消印をしたことにはならない.。
3 当初作成の「土地を１億円で譲渡する」旨を記載した土地譲渡契約書の契約金額を変更するために作成する契約書で、「当初の契約書の契約金額を2,000万円減額し、8,000万円とする」旨を記載した変更契約書は、契約金額を減額するものであることから、印紙税は課税されない。
4 国を売主、株式会社Ａ社を買主とする土地の譲渡契約において、双方が署名押印して共同で土地譲渡契約書を２通作成し、国とＡ社がそれぞれ１通ずつ保存することとした場合、Ａ社が保存する契約書には印紙税は課税されない。
全て基礎知識で解ける問題でいい問題です
１は敷金は課税文書の対象ですね
ただ、基本的に返すものなのに何で？課税されるのか不思議ですが
２は別に代理人が作成するには問題ないし、代理人がきちんと消印すればもんだいありません
３は当初の契約書より金額が高くなったら、その金額
当初の契約書より金額が低くなったら、記載金額がないものとして（200円）扱われます。印紙税が課税されないわけではありません。
なお、記載金額がないものとして、扱われるのは、これと贈与契約のみです。
４が正解。国が作成した文書は非課税対象なので、当然、それをA社が保管しているので課税されませんよね
H13 【問 27】 印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 地方公共団体であるＡ市を売主、株式会社であるＢ社を買主とする土地の譲渡契約書２通に双方が署名押印のうえ、１通ずつ保存することとした場合、Ｂ社が保存する契約書には印紙税が課されない。
2 「令和６年5月１日作成の土地譲渡契約書の契約金額を１億円から9,000万円に変更する」旨を記載した変更契約書は、契約金額を減額するものであるから、印紙税は課されない。
3 土地の賃貸借契約書で「賃借料は月額10万円、契約期間は10年間とし、権利金の額は100万円とする」旨が記載された契約書は、記載金額1,200万円の土地の賃借権の設定に関する契約書として印紙税が課される。
4 給与所得者である個人Ｃが生活の用に供している土地建物を株式会社であるＤ社に譲渡し、代金１億円を受け取った際に作成する領収書は、金銭の受取書として印紙税が課される。
上のH20年の問題と似ているいい問題です。全て基礎
１が正解 上の４と同じですね 国、地方公共団体が作成した文書は非課税対象です
２は上の３と一緒ですよね
３は土地の賃貸契約書は権利金の金額が印紙税として課税されます。
なお建物の賃貸契約書は非課税の文書です
４は個人のサラリーマンがマイホームを売る分には非課税対象ですよね
R4 【問 23】 印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、以下の覚書又は契約書はいずれも書面により作成されたものとする。
1 土地を8,000万円で譲渡することを証した覚書を売主Ａと買主Ｂが作成した場合、本契約書を後日作成することを文書上で明らかにしていれば、当該覚書には印紙税が課されない。
2 一の契約書に甲土地の譲渡契約（譲渡金額6,000万円）と、乙建物の譲渡契約（譲渡金額3 ,000万円）をそれぞれ区分して記載した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は、6,000万円である。
3 当初作成した土地の賃貸借契約書において「契約期間は５年とする」旨の記載がされていた契約期間を変更するために、「契約期間は10年とする」旨を記載した覚書を貸主Ｃと借主Ｄが作成した場合、当該覚書には印紙税が課される。
4 駐車場経営者Ｅと車両所有者Ｆが、Ｆの所有する車両を駐車場としての設備のある土地の特定の区画に駐車させる旨の賃貸借契約書を作成した場合、土地の賃借権の設定に関する契約書として印紙税が課される。
２は9000万円ですね
１は覚書、念書は課税文書扱いなので ×
３が正解。 １と同じ
４は難しいです。駐車場って宅建業法だとｈ、原則、業に当たりませんよね
ですが、今回、 設備のある土地＝建物 建物の中にある駐車場という扱いで
建物の賃貸扱いになります。 そのため、課税文書扱いになります。
ただの青空駐車場なら 土地の賃貸扱いになるため、非課税文書となります。
個人的に最初、わかってたまるかホゲーでした。
R5 【問 23】 印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、以下の契約書はいずれも書面により作成されたものとする。
1 売主Ａと買主Ｂが土地の譲渡契約書を３通作成し、Ａ、Ｂ及び仲介人Ｃがそれぞれ１通ずつ保存する場合、当該契約書３通には印紙税が課される。
2 一の契約書に土地の譲渡契約（譲渡金額5,000万円）と建物の建築請負契約（請負金額6,000万円）をそれぞれ区分して記載した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は１億1,000万円である。
3 「Ｄの所有する甲土地（時価2,000万円）をＥに贈与する」旨を記載した贈与契約書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は、2,000万円である。
4 当初作成の「土地を１億円で譲渡する」旨を記載した土地譲渡契約書の契約金額を変更するために作成する契約書で、「当初の契約書の契約金額を1,000万円減額し、9,000万円とする」旨を記載した変更契約書について、印紙税の課税標準となる当該変更契約書の記載金額は、1,000万円である。
２年連続印紙税が出題されたため、今までの出題傾向を変えてきましたが 簡単
１が正解です。 基本でしたね
２はそれぞれ、違う契約なら、高いほうが 課税文書となるのですよね
３は贈与は 記載金額がないものとして＝200円
４は当初の契約より減額の変更の契約書の場合 贈与と一緒ですね
記載金額がないものとして＝200円
H21 【問 24】 印紙税に係る次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 「令和６年10月１日付建設工事請負契約書の契約金額3,000万円を5,000万円に増額する」旨を記載した変更契約書は、記載金額2,000万円の建設工事の請負に関する契約書として印紙税が課される。
2 「時価3,000万円の土地を無償で譲渡する」旨を記載した贈与契約書は、記載金額3,000万円の不動産の譲渡に関する契約書として印紙税が課される。
3 土地の売却の代理を行ったＡ社が「Ａ社は、売主Ｂの代理人として、土地代金5,000万円を受領した」旨を記載した領収書を作成した場合、当該領収書は、売主Ｂを納税義務者として印紙税が課される。
4 印紙をはり付けることにより印紙税を納付すべき契約書について、印紙税を納付せず、その事実が税務調査により判明した場合には、納付しなかった印紙税額と同額に相当する過滞税が徴収される。
１が正解
３は代理業者が作成したなら、納税義務は代理業者ですよね
４は実質3倍ですよね
以上、出たら美味しい 印紙税でした。
基本をきちんとおさらいしましょう。
3問中必ず1問どえか出る国税ですが
勉強する時間がなければ、深追いをしなくて良いかと思います
所得税 とにかく、難しい。勉強しても基本が出ないことも多い
登録免許税 基本だけ、覚えれば 点数が取れることが多い 多少やろう
印紙税 こちらも勉強は少しはした方がいい、出たら取れる
贈与税 所得税と同じく超難しいが、僅かな知識で解ける 1週間前でも間に合う
といった感じです
| 税金 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 12 | 2021 10 | 2020 12 | 2020 10 | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 |
| 所得税 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | ||||||||||
| 印紙税 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | ||||||||||
| 登録免許税 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | |||||||||||
| 贈与税 | 〇 |
個人的に今年は登録免許税かな？と思いますが
出題のやりかたが2023年から変えてきた気もするので
ある程度やる程度で
国税に時間をかけるなら、別のことをやりましょう。
登録免許税ですが、宅建試験では登記を登録したら、税金を払わなければいけない
程度の認識でいいです。
民法で勉強していると思いますが
一般的には売買契約で 買主が売主から購入した後に 登記を移転してもらう
流れでしたね。更に復習ですが、権利の登記は任意でしたよね
やらなくてもやらんでも でもやらないと 第三者に対抗できない。
登記の登録を受けたら税金をはらわないといけませんが
売買の場合による所有権移転登記は買主と売主と連携して 登記所へ 現金納付
１０００円は１０００円 ３万円以下は印紙納付OK
課税標準は 固定資産課税台帳
課税対象者は 登記を受けるもの 売買で登記を受けたら 買主と売主と一緒にやる
登録免許税の税率はいくら？って流れになるかと思いますが
勉強せんでいいです
やるだけ無駄
ここからは例外関連を
非課税対象者は 国 地方公共団体 学校などの公益法人 宗教 社会福祉法人
表示に関する登記者
偉い人と表示に関する登記者は 税金払わないよの認識でOKです。
住宅用家屋 軽減税率適用要件 ★住宅用家屋が対象 敷地は×
マイホームだったり、マンションに以下のことが適用されます
①所有権保存の登記 ②所有権移転の登記 ③抵当権の設定登記
床面積５０㎡以上 新築後 もしくは取得後 １年以内に登記を受ければ適用される
住宅用家屋 軽減税率適用されないもの
②所有権移転登記 相続・法人の合併 贈与・遺贈等
★交換は適用されない
所有権移転登記における 軽減税率が適用されるのは 売買、競落のみ
こんなところぐらいまでの勉強でいいです
H30 問 23 住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 個人が他の個人と共有で住宅用の家屋を購入した場合、当該個人は、その住宅用の家屋の所有権の移転登記について、床面積に自己が有する共有持分の割合を乗じたものが50㎡以上でなければ、この税率の軽減措置の適用を受けることができない。
2 この税率の軽減措置は、登記の対象となる住宅用の家屋の取得原因を限定しており、交換を原因として取得した住宅用の家屋について受ける所有権の移転登記には適用されない。
3 所有権の移転登記に係る住宅用の家屋が昭和57年１月1日以後に建築されたものであっても、耐震基準適合証明書により一定の耐震基準を満たしていることが証明されないときは、この税率の軽減措置の適用を受けることができない。
4 この税率の軽減措置の適用を受けるためには、登記の申請書に、その家屋が一定の要件を満たす住宅用の家屋であることについての税務署長の証明書を添付しなければならない。
口から〇〇を吐きたくなりますね、なんじゃ、ごりゃああ
１，３，４わからなくていいです。つーか、こんなもん勉強する暇あったら業法やれ
２が正解だとわかればいいです。
売買・競落のみ適用だったから 他に贈与なんかも適用外だよなあみたいな感じで
R3 12月 【問 23】 住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 この税率の軽減措置の適用対象となる住宅用家屋は、床面積が100㎡以上で、その住宅用家屋を取得した個人の居住の用に供されるものに限られる。
2 この税率の軽減措置の適用対象となる住宅用家屋は、売買又は競落により取得したものに限られる。
3 この税率の軽減措置は、一定の要件を満たせばその住宅用家屋の敷地の用に供されている土地の所有権の移転登記についても適用される。
4 この税率の軽減措置の適用を受けるためには、登記の申請書に、一定の要件を満たす住宅用家屋であることの都道府県知事の証明書を添付しなければならない。
４はわからなくていいです。
１，２，３がわかればいいです。
１は50㎡でしたね
２が正解 基本の基でしたね
３は個人の住宅用家屋が適用するのであって 宅地には適用されませんよね
H14 【問 27】 不動産登記に係る登録免許税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 土地の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率は、移転の原因にかかわらず一律である。
2 土地の売買に係る登録免許税の課税標準は、売買契約書に記載されたその土地の実際の取引価格である。
3 土地の所有権の移転登記に係る登録免許税の納期限は、登記を受ける時である。
4 土地の売買に係る登録免許税の納税義務は、土地を取得した者にはなく、土地を譲渡した者にある。
１はできなくていいです。個人的に税率なんて勉強せんでもいいです
２は固定資産税台帳価格ですよね
３が正解 そのまんま
４は納税義務者は基本 登記を受けるものですから 取得した者が納税義務者です。
R2 12月 【問 23】 住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 この税率の軽減措置の適用を受けるためには、やむを得ない事情がある場合を除き、その住宅用家屋の取得後１年以内に所有権の移転登記を受けなければならない。
2 この税率の軽減措置は、住宅用家屋を相続により取得した場合に受ける所有権の移転登記についても適用される。
3 この税率の軽減措置に係る登録免許税の課税標準となる不動産の価額は、売買契約書に記載されたその住宅用家屋の実際の取引価格である。
4 過去にこの税率の軽減措置の適用を受けたことがある者は、再度この措置の適用を受けることはできない。
２，３が基本
２は売買・競落以外適用されません
３は固定資産税台帳に登録されている価格です
１、正解 何じゃこりゃあ？とりあえず、保留
４、そんなことないんじゃない？みたいな認識でやれば ×じゃね？になります
とりあえず、過去問4つやりましたが
上の知識で十分とけるので
これぐらいはやっておきましょう
タイトル通りですが
今年も不動産取得税が単体で出るかもしれない
もしくは、固定資産税とセットで出るかもしれないので
共通するところと基本を
と、その前に簡単に言葉の説明を消費税を例にするとこんな感じで
| 課税標準 | × | 税率 | ＝ | 税額 |
| ↓ | ↓ | ↓ | ||
| 課税標準の特例 | 軽減税率 | 税額控除 | ||
| １００円のアイス | １０％消費税率 | １０円消費税額 | ||
| 税金の基本 | ||||
課税標準というのは 課税される対象のもの 100円のアイス
税率は 消費税 10％
なので 消費税における10円が税金です
不動産取得税に入りますが
まず、当たり前ですが、不動産を取得したら、払わなければいけない税金です。
登記の有無はかんけいありません。あろうがなかろうが、払うんです。
売買 交換 贈与等 ＋特定遺贈 で取得したら 税金払いなさいです
さらに 増築改築して 不動産の価値が上がった時のみ 払います
CF 国土利用計画法の時は贈与は 届け出不要ですね
そして、不動産取得税、固定資産税も共に地方税です。
不動産取得税 固定資産税納付方法 普通徴収
遅くとも 納付期限10日前までに払います
んで、不動産取得税、固定資産税はどこに払うの？
不動産取得税は都道府県 固定資産税は市町村長に払います。
では、次に税率はいくつだろう？消費税は10パーセントだけど
土地・住宅 ３％ 自宅 自宅の土地、商業ビルの土地
住宅以外の家屋 ４％ 商業ビル
注意点としてよく試験で 商業ビルの土地や家屋そのもので引っかけが多いので注意
そして、よく勘違いしているのが
自宅を３０００万円で買ったから ９０万円も払うのかみたいな人が結構いますが
実際の額ではありません 固定資産税台帳に登録されている価格が基準です。
登録されていない不動産 新築住宅等は 知事が決めます
最後に不動産取得税は都道府県に払うということですが
不動産が存在する場所の都道府県に払います
よくひっかけで購入した人の都道府県に払うみたいなかんじの問題でます
さて、ここから、不動産取得税の例外関連を
基本的に不動産を売買 交換 贈与等 ＋特定遺贈 増築改築（価値が上がった時）の方法でGETしたら税金払わんといけませんが
①払わなくていい者 ②払わなくてもいいパターンがあります
①は誰が対象かというと 国 都道府県 市町村 特別区（東京23区）
イメージで 偉そうだから払わんでいいだろうみたいな感じで
② 課税されないパターン ①相続 ②包括遺贈 ③法人合併
相続でゲットしたり、受け継ぐ、継承するパターンは課税対象外なイメージで
よく試験に出るのが 特定遺贈は課税されます 特定遺贈は贈与と同じイメージで
次に免税されるパターン
土地が10万円未満
建築に係るもの（新築）が23万円未満 建築に係らないもの（中古）が12万円未満
の時は税金が免除されます
減額関連のパターン
課税標準の特例（別荘以外）
新築住宅を購入したら 個人も法人も 床面積５０㎡以上２４０㎡以下なら 課税標準である新築住宅の価格から 1200万円分 控除されます。
中古住宅を購入したら 個人のみ 床面積５０㎡以上２４０㎡以下なら 課税標準である中古住宅の価格から新築された年によっていくらか控除されます。
中古住宅は 法人は関係ありません
住宅用地の控除 新築や中古住宅と一緒に住宅用地である宅地を購入したら
宅地の価格から 2分の1控除されます。
H13【問 28】 不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 不動産取得税は、不動産の取得に対して、取得者の住所地の都道府県が課する税であるが、その徴収は普通徴収の方式がとられている。
2 令和7年7月に中古住宅とその敷地を取得した場合、当該敷地の取得に係る不動産取得税の税額から1／2に相当する額が減額される。
3 土地に定着した工作物又は立木はそれ自体では不動産取得税の課税対象とはならないが、土地と同時に取引される場合には、不動産取得税の課税対象となる。
4 家屋の改築により家屋の取得とみなされた場合、当該改築により増加した価格を課税標準として不動産取得税が課税される。
１，２，４は基礎知識 ２は引っかけですね
１は取得者の住所地ではないですね 取得した不動産の住所地の都道府県ですね
２は税額ではないですね。
課税標準である、宅地の価格（固定資産台帳）から2分の1控除されます
2分の1だけ覚えてしまうと解けないケースです。
４が正解です
３は不動産取得税の対象って 土地建物だよなあ？ 間違いじゃね？ とりあえず保留
みたいな感じでいいです。
１，２，４ができれば解けます
R2 10月【問 24】 不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 令和7年4月に個人が取得した住宅及び住宅用地に係る不動産取得税の税率は３％であるが、住宅用以外の土地に係る不動産取得税の税率は４％である。
2 一定の面積に満たない土地の取得に対しては、狭小な不動産の取得者に対する税負担の排除の観点から、不動産取得税を課することができない。
3 不動産取得税は、不動産の取得に対して課される税であるので、家屋を改築したことにより、当該家屋の価格が増加したとしても、不動産取得税は課されない。
4 共有物の分割による不動産の取得については、当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超えない部分の取得であれば、不動産取得税は課されない。
１，３，４はできるようにしてほしく、２は 面責関係なくね？でいいです。
１は 住宅、土地が３％ 住宅以外の家屋のみ 4％なので
住宅以外の家屋の土地ですから 3％ですね
３は 改築して価格が増加したんだから 不動産取得税は課されるんで ×
４が正解ですが、この選択肢ごと覚えてください 結構、でてるんで
H16 【問 26】 不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 不動産取得税は、不動産の取得に対し、当該不動産の所在する市町村において、当該不動産の取得者に課される。
2 宅地の取得に係る不動産取得税の課税標準は、当該取得が令和10年3月31日までの間に行われた場合に限り、当該宅地の価格の1／3の額とされる。
3 不動産取得税の課税標準となるべき額が９万円である土地を取得した者が当該土地を取得した日から６カ月後に隣接する土地で、その課税標準となるべき額が５万円であるものを取得した場合においては、それぞれの土地の取得について不動産取得税を課されない。
4 床面積が240㎡で、床面積１㎡当たりの価格が20万円である住宅（認定長期優良住宅ではない）を令和7年5月１日に建築した場合、当該住宅の建築に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該住宅の価格から1,200万円が控除される
１，２，３，４ 全て基礎知識の問題です
１は不動産取得税は都道府県ですよね 固定資産税が市町村です。
２は課税標準である宅地の価格から2分の1ですよね
３は土地は10万円未満は免税になりますが、
今回、隣接する土地なんで 合計14万円なんで免税されません
４が正解
H22【問 24】 不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 生計を一にする親族から不動産を取得した場合、不動産取得税は課されない。
2 交換により不動産を取得した場合、不動産取得税は課されない。
3 法人が合併により不動産を取得した場合、不動産取得税は課されない。
4 販売用に中古住宅を取得した場合、不動産取得税は課されない
不動産取得税が課されないパターンは
取得する方法が ①相続 ②包括遺贈 ③法人合併 特定遺贈は×
１は贈与だと考えればいいです ×
２は 売買交換なので ×
３が正解 ４は結局、不動産の取得する方法に例外に当たらないので×
R6【問 24】 不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 不動産取得税の課税標準は、不動産を取得した時における当該不動産の売買価格であるから、固定資産税の課税標準である固定資産の評価額とは異なるものである。
2 不動産取得税の課税標準となるべき額が、土地の取得にあっては10万円、家屋の取得のうち建築に係るものにあっては１戸につき23万円、その他のものにあっては１戸につき12万円に満たない場合においては、不動産取得税が課されない。
3 不動産取得税は、不動産の取得に対して課される税であるので、法人の合併により不動産を取得した場合においても、不動産取得税が課される。
4 令和７年４月に個人が取得した住宅及び住宅用地に係る不動産取得税の税率は３％であるが、住宅以外の家屋及び土地に係る不動産取得税の税率は４％である。
去年の問題ですが、全て基礎知識
１は 不動産取得税も固定資産税の課税標準である不動産の価格は
固定資産税台帳の価格ですよね
２が正解
３は課されない例外パターン ４は引っかけ
これ以外の問題もやれば、大丈夫です。
とにかく基礎を大事に
連続で不動産取得税が出題しているから
そろそろ、固定資産税が出題されるんじゃねえか？って考えになりがちですが
不動産取得税、固定資産税はセットで出題もすることもあるので
きちんと両方とも勉強しましょう
とりあえず、いくつかの固定資産税だけ
H15【問 28】 固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 年度の途中において土地の売買があった場合の当該年度の固定資産税は、売主と買主がそれぞれその所有していた日数に応じて納付しなければならない。
2 固定資産税における土地の価格は、地目の変換がない限り、必ず基準年度の価格を３年間据え置くこととされている。
3 固定資産税の納税義務者は、常に固定資産課税台帳に記載されている当該納税義務者の固定資産に係る事項の証明を求めることができる。
4 固定資産税の徴収方法は、申告納付によるので、納税義務者は、固定資産を登記した際に、その事実を市町村長に申告又は報告しなければならない。
１、３、４は基礎知識 ２はひっかけ
２は確かに 固定資産税の土地の価格は 原則 基準年度の価格を3年間据え置くこととされています
必ずではありません。理由は景気が急によくなったり、悪くなったりしたら、土地の価格も急激に変化するかもしれないからです。
１は 固定資産税は 1月1日の現在の所有者が納付するのです。途中で売買があろうと関係ありません。
３が正解 問題ごと覚えちゃってくださいな
４ 固定資産税も不動産取得税も 普通徴収 ですよね 基本中の基本です。
R3 12月【問 24】 固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 市町村長は、固定資産課税台帳に登録された価格等に重大な錯誤があることを発見した場合においては、直ちに決定された価格等を修正して、これを固定資産課税台帳に登録しなければならない。
2 固定資産税の納税義務者は、その納付すべき当該年度の固定資産課税に係る固定資産について、固定資産課税台帳に登録された価格について不服があるときは、公示の日から納税通知書の交付を受けた日後１月を経過するまでの間において、文書をもって、固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができる。
3 年度の途中において家屋の売買が行われた場合、売主と買主は、当該年度の固定資産税を、固定資産課税台帳に所有者として登録されている日数で按分して納付しなければならない。
4 住宅用地のうち小規模住宅用地に対して課する固定資産税の課税標準は、当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の３分の１の額である。
３、４は基礎知識で解けますが
１，２が難しく、二択問題といえます。ただ、最低でも３，４ができることが前提です
３は固定資産税は 1月1日の現在の所有者が納付ですよね
４は 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）の課税標準は 価格の6分の1ですよね
一般住宅用地（200㎡超 の部分）の課税標準が 価格の3分の１です。
１は何となく、固定資産税は市町村長に納付するんだから、その市町村長が何かヤバいことが起こったら直すもんだから、間違いではなくね？
とりあえず、〇かもしれないから？ 一旦、保留にしとこう
２は あ、確か、納税義務者は登録された価格に不満が会ったら、固定資産評価委員会に申し出できたよなあ、これが正解じゃねーか？になりそうですが
でも1ヵ月って、急すぎやしねえか？ １っぽくね？ １にしようといった感じにできた人は正解できた感じかと思います。
3ヶ月かかります。
ただ、この問題はできなくていいです。 ３，４はできなくては不味いです
宅建が2択問題と言っている人もいますが、きちんと基礎知識ができた上じゃないと
2択にたどり着きません。 とにかく、基礎が大事。
復讐するにしても、そういえば、こんな問題あったよな？程度で
R4 【問 24】 固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 固定資産税の徴収については、特別徴収の方法によらなければならない。
2 土地価格等縦覧帳簿及び家屋価格等縦覧帳簿の縦覧期間は、毎年４月1日から、４月20日又は当該年度の最初の納期限の日のいずれか遅い日以後の日までの間である。
3 固定資産税の賦課期日は、市町村の条例で定めることとされている。
4 固定資産税は、固定資産の所有者に課するのが原則であるが、固定資産が賃借されている場合は、当該固定資産の賃借権者に対して課される。
１，３が基礎知識で
１は 普通徴収 ３は 1月1日
４は原則 所有者に課される流れです。 例外もありますが
１，３，４を×にきちんとできれば、４が多少あやふやでも2択にできる問題です。
４の補足として
固定資産台帳に登録されている所有者が死亡したら
↓
現に所有している所有者に対して 課することができます。
また 固定資産台帳に登録されている所有者が災害等で行方不明になったら
↓
現に 使用している者を所有者として 課することができます。
裁判等で決める必要があるので難しい話ですが、
間違っても賃借人に固定資産税を課することはありません
後は
H17 28 1 質権者は、その土地についての使用収益の実質を有していることから、登記簿にその質権が登記されている場合には、固定資産税が課される。
「質権」または「存続期間100年を超える地上権」が設定されている土地の場合は、それぞれ質権者または地上権者が納税義務者になる
ということを覚えておきましょう。
細かい、基礎知識はきちんと勉強しましょう。
民法、法令、税金の正解氏の低い問題を2択にできます。
