Contrat de vente
Contrat de vente: Les éléments constitutifs
du contrat
L’objet du contrat
Il s’agit d’un contrat de vente. L’article 478 du DOC qui donne la définition suivante « la vente est un
contrat par lequel l’une des parties transmet la propriété d’une chose ou d’un droit à l’autre
contractant, contre un prix que ce dernier s’oblige à payer ».
Détermination de l’objet de vente
L'immeuble, objet de la vente constitue dans le présent contrat un terrain nu destiné exclusivement à
la réalisation d’une unité industriel.
Désignation de l’objet
La totalité de la propriété dite « …… », consistant en un terrain nu, sise à la Commune de
…………………………, formant le lot n° ………. d’une superficie de …………….. Immatriculé à la
Conservation Foncière de…………….., objet du titre foncier n° ……………….
Contrat de vente: Les éléments constitutifs
du contrat
L’identification des contractants
Le vendeur L’acquéreur
Société Anonyme (A) représenté par le président du
directoire agissant en vertu des pouvoirs qui lui Société (B) représenté par Monsieur (B)
sont conférés. agissant en vertu des pouvoirs qui lui sont
conférés.
Le représentant doit être juridiquement capable afin
de signer un contrat. Le représentant doit être juridiquement
capable afin de signer un contrat.
Le vendeur doit avoir la capacité d’aliéner le bien objet
du contrat: « LE VENDEUR déclare qu’il est propriétaire
du bien sus désignés pour l’avoir acquis en vertu d’un
acte d’acquisition entre la Société MEDZ S.A et l’Etat
Domaine Privé, signé en date du 9 Mars 2011, enregistré
le 16 Mars de la même année, sous références : RE :
2344/2011, OR: 2405/2011, E17B/2153.
Contrat de vente: Les indications financières
• Le prix doit être déterminé (article 487 DOC) c’est à dire connu dès la
Prix de vente conclusion du contrat ou tout au moins « déterminable ».
• la présente vente est consentie et acceptée moyennant un prix principal et
globale. Lequel prix, a été payé par l’acquéreur sans passer par la
Modalités de paiement comptabilité du Notaire soussignée au VENDEUR qui le reconnaît et lui en
consent bonne et valable quittance définitive et sans réserve.
• L’acquéreur s’oblige d'acquitter les impôts, droits, contributions, taxes, primes
d’assurances de toute nature ainsi que les charges généralement
Frais et charges quelconques grevant le bien objet du présent contrat, et ce, à compter du jour
fixé pour l'entrée en jouissance.
Obligations L’acquéreur s’oblige d’acquittera la quote-part des frais de gestion de la
Zone. Ces frais de gestion sont généralement destinés à couvrir les coûts liés
financières à l'entretien, à la gestion et au développement de la zone industrielle. Telles
que les services et infrastructures communes et les entretiens des espaces
supplémentaires communes
Contrat de vente: Les règles de protection
de l’acquéreur
Les normes Transfert de
Cahier de charge
techniques propriété
• Conformité aux normes de • L’ACQUEREUR sera • Un cahier des charges est un
construction propriétaire du Lot document qui établit les
• Autorisations et licences présentement vendu à règles, les réglementations et
• Équipements et installations compter de l'inscription des les conditions spécifiques qui
présentes sur les livres s'appliquent à un lot
fonciers industriel. Il peut inclure des
• Elle en aura la jouissance à dispositions sur l'utilisation
compter de ce jour par la du terrain, les restrictions de
prise de possession réelle et construction, les normes
effective à son profit, libres environnementales, les
de toutes occupations ou servitudes, les accords de
locations. copropriété, les obligations
financières, les droits et les
devoirs des propriétaires.
Contrat de vente: Les conditions
ordinaires
Les obligations de
Charges et frais Etat de l’immeuble
l’acquéreur
• L’acquéreur s’oblige à: • L’acquéreur s’oblige à: • L’acquéreur s’oblige à:
• D'acquitter les impôts, droits, • De prendre le « LOT » objet De profiter des servitudes
contributions, taxes, primes
d’assurances de toute nature
du présent contrat dans actives et de supporter la
• D’acquittera les impôts, taxes, l'état où ils se trouvent mitoyenneté et de souffrir
redevances, contributions, les actuellement, sans pouvoir les servitudes passives,
charges annuelles grevant le « élever aucune réclamation, apparentes ou occultes,
LOT » de terrain prétendre à aucune dont les biens peuvent être
• Pour les périodes antérieures indemnité ni diminution du grevés, sauf à s'en
impôts ou contributions prix ci-après fixé pour défendre et profiter de
quelconques, émis ou restant à quelques causes que ce celles actives, s'il en existe,
émettre et non encore réglés au soit notamment pour le tout à ses risques et
jour de la conclusion du contrat,
restent à la charge exclusive du
mauvais état du sol ou du périls sans aucun recours
VENDEUR sous sol. contre LE VENDEUR.
Contrat de vente: Les inscriptions
provisionnelles
La suppression des
Les conditions
Location et hypothèque inscriptions
résolutoires
prévisionnelles
• Tant que L’ACQUEREUR ne se sera • Dans l’hypothèse où l’une (ou • Dès obtention par L’ACQUEREUR
pas vu délivrer le Quitus de bonne plusieurs) des conditions du Quitus de bonne fin de
fin de réalisation et qu’il n’en aura résolutoires de vente se réalise, réalisations, L’ACQUEREUR sera
pas remis un exemplaire original et notamment que L’ACQUEREUR habilitée à requérir, sans délai et
à la Conservation Foncière n’aurait pas obtenu, avant sur simple présentation dudit
concernée, il ne pourra aliéner l’expiration du Délai de bonne fin Quitus, auprès de la Conservation
louer ou hypothéquer le lot à de réalisation, le Quitus de bonne de la Propriété Foncière, la
quiconque et ne pourra demander fin de réalisation, l’acte de vente suppression des inscriptions
la suppression des inscriptions et les droits réels de prévisionnelles grevant son droit
provisionnelles, portées sur les L’ACQUEREUR sur le lot en réel sur le lot.
livres fonciers du lot objet des résultant seront d’office annulés
présentes et limitant son droit de et la propriété du lot reviendra
propriété sur ledit lot. immédiatement au VENDEUR, qui
sera habilité à requérir, sans délai
auprès de la Conservation de la
Propriété Foncière, la réinscription
du lot en son nom.
Contrat de vente : Les conditions résolutoire
de vente
La condition résolutoire
la clause résolutoire est la clause qui détermine à l’avance les évènements susceptibles
d’entrainer la résolution du contrat.
La clause doit prévoir expressément et avec précision tous les manquements
contractuels qui justifient la résolution de plein droit du contrat.
Contrat de vente : Les conditions résolutoires
Les conditions L’ACQUEREUR devra réaliser son projet industriel tel que prévu conformément
résolutoires aux prescriptions résultant :
- Du procès-verbal de la commission régionale unifiée d’investissement en date
du ainsi qu’aux éléments du dossier saisi par l’Acquéreur sur la plateforme
électronique du centre régional d’investissement tel que ledit dossier a été
approuvé par ladite commission.
- du cahier des charges.
- du règlement intérieur
Déposer le dossier d’autorisation de construire ….. mois à compter de la date de la
signature du présent acte de vente.
Initier les travaux de constructions du projet …. mois à compter de la date de la
signature du présent acte de vente.
Terminer les travaux et conduire son projet à bonne fin de réalisation dans un délai
de ….. à compter de la date de la signature du présent acte de vente.
Contrat de vente: Effets de la réalisation de la
condition résolutoire.
l’accomplissement de la condition résolutoire éteint rétroactivement l’obligation, sans
remettre en cause, le cas échéant, les actes de conservation et d’administration»
Contrat de vente: Effets de la réalisation de la
condition résolutoire.
Les effets associés à la réalisation de la condition résolutoire:
Résiliation du Restitution des
Effet rétroactif Indemnisation
contrat prestations
• Dans l’hypothèse où l’une (ou • La réalisation de la • Le VENDEUR retiendra • L’ACQUEREUR devra :
plusieurs) des conditions condition résolutoire a un sur le prix de vente :
résolutoires visées à l’Article • Evacuer le Lot objet
effet rétroactif, ce qui • Une somme forfaitaire
CONDITION RESOLUTOIRES
signifie que les droits et égale à 10% du prix de
du présent contrat
DE LA VENTE du présent acte
de vente se réalise, ce dernier obligations des parties vente du Lot de terrain, à dans le délai de
et les droits réels de sont réputés n'avoir titre de dommages Trente Jours prévu
L’ACQUEREUR sur le lot en jamais existé. intérêts. par la notification sus
résultant seront
rétroactivement annulés
• Le montant de tous les énoncée.
frais et droits • Remettre les lieux
d’Enregistrement, de dans l’état où ils se
Conservation Foncière,
des frais de démolition
trouvaient au
éventuelle ( en cas de moment de l’entrée
commencement de en jouissance
valorisation) et autres qui
seront dus à la suite de la
résolution de la vente.
Contrat de vente: La constatation de la résolution
de la vente.
La constatation de la résolution de la vente se fait généralement par le biais de
différentes étapes et actions, conformément aux dispositions légales et contractuelles.
Les éléments impliqués dans la constatation de la résolution de la vente :
Expertise ou
La notification écrite Les formalités légales
inspection
Dans le cadre de la résolution d'une
vente immobilière industrielle, il peut
le VENDEUR est habilité à être nécessaire de réaliser une expertise
L’ACQUEREUR Es-Qualités, ou une inspection pour évaluer les
requérir l'inscription de cette
sera notifié quinze (15) jours à défauts allégués. Cela implique
résolution sur les livres
l’avance de la date prévu du l'intervention la commission régionale
fonciers.
constat, l’absence de unifiée d’investissement (ii) ou la
L’ACQUEREUR Es-Qualités ne commission locale de suivi énoncée par
peut empêcher de procéder la convention de valorisation du parc Jorf
valablement audit constat. LASFAR ou toute commission instaurée
par la loi n° 47-18 (iii) ou un expert
assermenté établira un procès-verbal
actant l’absence de valorisation, afin de
vérifier les conditions du bien vendu.
Contrat de vente: La renonciation par le vendeur aux effets
de la clause résolutoire
La renonciation par le vendeur aux effets de la clause résolutoire signifie que le
vendeur décide de ne pas exercer son droit de résoudre le contrat malgré la
survenance d'une condition résolutoire prévue dans le contrat. En renonçant à la
clause résolutoire, le vendeur accepte de maintenir le contrat en vigueur et de
poursuivre la transaction.
« LE VENDEUR renoncera en son temps aux effets de la clause résolutoire telle qu’elle est
prévue ci-dessus et ce, en faveur des établissements de Crédit agréés à raison des
hypothèques garantissant les prêts destinés à la valorisation du lot . »
Contrat de vente: Les dispositions postérieures de
vente
Entrée en jouissance Titre foncier Attribution de juridiction
Les parties font expressément
L'entrée en jouissance est stipulée L’ACQUEREUR sera propriétaire du Lot attribution de compétence aux
dans le contrat de vente et fixée à la vendu à compter de l'inscription des Tribunaux de Rabat pour statuer sur
date de signature du contrat présentes sur les livres fonciers tout litige pouvant naître à l’occasion
de l’exécution des présentes et de
leurs suites.
Contrat de vente: Les dispositions
postérieures de vente
Les obligations de l’acquéreur Stabilisation du capital
Obligation de souscrire une déclaration de changement de
propriétaire : L'acquéreur doit, dans un délai de quarante-cinq
(45) jours à compter de l'acquisition, souscrire une déclaration de
changement de propriétaire auprès des services communaux
compétents. Cette déclaration informe la commune du transfert de L’ACQUEREUR s’engage à n’opérer aucune variation du capital et sa
propriété du lot industriel et met à jour les registres fonciers et répartition (augmentation ou réduction de capital, cession
administratifs. d’actions...) sauf accord préalable écrit du VENDEUR, et ce, jusqu'à
obtention de la main levée totale équivalente à la valorisation
complète du LOT.
Obligation de déposer une déclaration d'affectation du
terrain : L'acquéreur doit déposer, avant le premier mars de
chaque année, une déclaration d'affectation du terrain. Cette
déclaration indique l'utilisation prévue pour le terrain et présente
tous les éléments nécessaires au calcul de la taxe sur les terrains
urbains non bâtis. Cette obligation est liée à la réglementation
fiscale et permet à la commune de percevoir la taxe appropriée en
fonction de l'utilisation du terrain.
