COURS DÉTAILLÉ : MODULE 1 -

FONDEMENTS ET CADRE LÉGAL (6

Séquences)
Public : Inspecteurs du Cadastre (IFFD-OTR)
Durée : 3 heures (6 séquences de 30 min)
Références Clés : Code Général des Impôts (CGI) Togo, Jean Schmidt et Emmanuel
Kornprobst, André Maurin.

Séquence 1 (30 min) : Définition et Caractéristiques

Objectif Pédagogique

À la fin de cette séquence, l'Inspecteur sera capable de distinguer les Taxes Foncières des
autres prélèvements et de comprendre leur nature légale d'impôt réel et annuel.
A. Définition des Taxes Foncières

Les Taxes Foncières (TF) sont des impôts établis au Togo en vertu des dispositions du Code
Général des Impôts (CGI), principalement sur les revenus potentiels des propriétés
immobilières.
1. Définition Simple et Juridique

● Impôt Réel (ou Impôt de Quotité) : Les taxes foncières portent sur le bien lui-même
(la propriété immobilière : terrain ou construction), et non sur la situation personnelle
ou les revenus globaux du propriétaire. .
○ Conséquence : L'assiette est déterminée par les caractéristiques physiques et
économiques du bien (sa valeur locative cadastrale), indépendamment de la
richesse ou de la situation familiale du redevable.
○ (Référence Académique : SCHMIDT & KORNPROBST) : L'impôt réel se distingue
de l'impôt personnel qui prend en compte les facultés contributives du redevable
(comme l'Impôt sur le Revenu).
● Impôt Direct : Il est directement et nominativement mis à la charge du contribuable
désigné dans les rôles.
● Impôt Annuel : L'impôt est dû pour l'année entière, même si le bien change de main en
cours d'année (cf. Séquence 5 : Fait Générateur au 1er janvier).
2. Distinction des Deux Catégories

Le CGI togolais (comme beaucoup d'autres systèmes) distingue deux grandes catégories de
taxes foncières :
● Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB) : Impose les constructions, basée sur
la Valeur Locative Cadastrale (VLC) de ces bâtiments.
● Taxe Foncière sur les Propriétés Non Bâties (TFPNB) : Impose les terrains nus, les
sols et les terres, basée sur leur Valeur Locative (agricole) ou Vénale (spéculative).
B. Rôle Économique et Social

1. Rôle Économique (Ressource Fiscale)

● Ressource Locale : La taxe foncière constitue traditionnellement la principale

ressource propre des collectivités territoriales (Communes). L'OTR (État) assure
l'assiette, la liquidation et le recouvrement, puis reverse la majeure partie aux
Communes.
● Financement Local : Ces fonds sont destinés à financer les services publics locaux et
les infrastructures : voirie, assainissement, éclairage public, écoles primaires, etc.
2. Rôle Social (Aménagement du Territoire)

● Instrument d'Aménagement : L'impôt foncier peut être utilisé pour orienter les
comportements. Par exemple, une forte taxation des terrains nus dans les zones
urbanisées (par la Taxe sur les Terrains Non Bâtis) vise à décourager la spéculation et
à encourager la construction de logements.
● Équité : La qualité de l'assiette, garantie par le Cadastre, est essentielle pour l'équité
fiscale. Un citoyen qui paie un impôt surévalué se sent lésé, tandis qu'un citoyen qui
paie un impôt sous-évalué crée un manque à gagner pour la collectivité.

Séquences 2 & 3 (60 min) : Les Formes d'Impositions

Immobilières
Objectif des Séquences

À la fin de ces séquences, l'Inspecteur sera en mesure de clarifier la palette fiscale

immobilière gérée par l'OTR et de positionner la taxe foncière comme l'impôt annuel
récurrent.
A. La Taxe Foncière (Cœur du cours)

La Taxe Foncière (TFPB et TFPNB) est l'impôt annuel qui nous occupe ici.
● Assiette TFPB : Elle est basée sur le Revenu Cadastral (VLC), qui est le loyer annuel
théorique que la propriété pourrait produire. Le Cadastre est responsable de la
détermination de cette VLC (cf. Modules 2 et 3).
● Assiette TFPNB : Basée sur le revenu du sol, évalué différemment selon qu'il s'agit de
terrains agricoles (revenu forfaitaire) ou de terrains à bâtir (valeur vénale potentielle).
Point Clé : Le rôle fondamental de l'Inspecteur du Cadastre n'est pas de créer l'impôt, mais
de déterminer la Base Imposable Nette (BNI). Sans cette donnée fiable, aucun impôt n'est
liquidable. (Référence Académique : MAURIN)
B. La Taxe sur les Terrains Non Bâtis (TTNB ou TNTB)

● Objectif : Lutter spécifiquement contre la spéculation foncière et l'immobilisme.

● Distinction Cruciale :
○ La TFPNB est un impôt sur le revenu (même théorique) du sol.
○ La TTNB/TNTB est un impôt dissuasif ou incitatif, souvent établi par les
communes sur les terrains nus dans des zones bien définies pour forcer les
propriétaires à les mettre en valeur (construire ou vendre). L'assiette est souvent
basée sur la superficie ou la valeur vénale réelle, et le taux est généralement plus
élevé que la TFPNB.
C. La Taxe sur la Plus-Value Immobilière (TPI)

● Nature : Contrairement à la taxe foncière qui est un impôt sur le Revenu Potentiel, la
TPI est un impôt sur le Capital ou le Gain en Capital réalisé lors de la cession (vente)
d'un bien immobilier.
● Fait Générateur : La vente, l'échange ou le transfert de propriété à titre onéreux.
● Calcul de la Plus-Value : Il s'agit de la différence entre le prix de cession et le prix
d'acquisition.
● Lien avec le Cadastre : L'Inspecteur du Cadastre est souvent sollicité pour valider les
éléments factuels de la parcelle concernée par la cession, notamment :
○ L'identification précise de la parcelle cédée.
○ La vérification de l'état du bien au moment de l'acquisition (pour s'assurer que
des améliorations n'ont pas été artificiellement ajoutées pour diminuer la plus-
value).

Séquences 4 & 5 (60 min) : Le Cadre Légal (Code

Général des Impôts - CGI)
Objectif des Séquences

À la fin de ces séquences, l'Inspecteur pourra citer et localiser les bases légales de ses
actions d'assiette et de contrôle directement dans le CGI du Togo.
A. Structure du CGI Togolais

Le CGI est structuré en plusieurs Livres et Titres qui regroupent les impôts par nature.
● Méthodologie : L'Inspecteur doit développer le réflexe de naviguer par Titre. Les Taxes
Foncières se trouvent dans les dispositions relatives aux Impôts Directs et Taxes
Assimilées.
 ○ Exemple (selon l'édition 2024) : Les dispositions clés sur la Taxe Foncière (champ
d'application, assiette, liquidation) se trouvent généralement dans les articles
suivants le Titre II du Livre I (Impôts Directs).
B. Identification des Articles Fondateurs (Focus Inspecteur)

Le travail d'assiette du Cadastre doit être inattaquable sur le plan légal. Il faut connaître les
bases :
Thème Fiscal Rôle du Cadastre Articles Fondateurs (à
identifier dans le CGI)
Champ d'Application/Fait Détermine si le bien est Articles sur le champ
Générateur imposable (IB ou INB). d'application de la TFPB et
TFPNB.
Méthodes d'Évaluation Détermine l'assiette (le Articles décrivant la base
(VLC) "Combien"). d'imposition (valeur
locative/vénale).
Exonérations/Abattements Justifie une exonération ou un Articles énumérant les
dégrèvement partiel. exonérations permanentes et
temporaires.
Sanctions/Contrôle Justifie les pouvoirs Articles sur les obligations
d'investigation. déclaratives et les pénalités.

C. Les Lois de Finances

● Les Lois de Finances annuelles (votées par le Parlement) ont un impact direct sur la
taxe foncière, même si le CGI reste la loi de base.
● Elles fixent, ajustent ou réactualisent :
○ Les taux d'imposition (rarement modifiés pour la TF, mais possible).
○ Les coefficients de revalorisation des VLC (très fréquent et crucial pour
l'actualisation de l'assiette).
○ Les exonérations temporaires ou spécifiques.

Séquence 6 (30 min) : Rôle de l'OTR et de l'Inspecteur

du Cadastre
Objectif de la Séquence

Souligner que sans la qualité du travail du Cadastre, la taxe foncière est inéquitable ou
difficilement recouvrable.
A. Le Rôle Spécifique de l'OTR (Office Togolais des Recettes)
L'OTR est l'organe qui a fusionné la Direction Générale des Impôts (DGI) et la Direction
Générale des Douanes.
● Mission : Gérer l'intégralité du cycle de l'impôt (Assiette, Liquidation, Recouvrement).
● Cette centralisation modernisée renforce la nécessité d'une base de données unique
et fiable, fournie par le Cadastre.
B. Le Rôle Crucial de l'Inspecteur du Cadastre (Département de
l'Assiette)

1. Le Cadastre, Maillon Essentiel (Fournisseur de la Donnée)

Le Cadastre est la "mémoire" et le "cœur" physique de l'assiette. Le travail du Cadastre est

un préalable indispensable au calcul de l'impôt.
● (Référence Académique : MAURIN) : Le Cadastre n'est pas seulement un inventaire des
propriétés, c'est l'outil qui permet de connaître les propriétés imposables et de les
évaluer.
2. Fonctions Directes (Le "Quoi et Combien")

● Identification et Délimitation : Identifier, borner, délimiter la parcelle concernée par la

construction ou le terrain nu.
● Évaluation (Valorisation) : Déterminer la Valeur Locative Cadastrale (VLC) des
propriétés bâties et non bâties (cf. Modules 2 et 3).
● Mise à Jour des Matrices : Traiter et intégrer les changements (nouveaux permis de
construire, démolitions, changements d'affectation) pour assurer l'actualité des rôles.
3. Fonctions Transversales (Le Soutien)

● Appui au Contrôle Fiscal : Sur le terrain, l'Inspecteur Cadastre est le mieux placé pour
déceler les omissions (constructions non déclarées) ou les insuffisances d'évaluation.
● Soutien au Contentieux : En cas de contestation de l'assiette par le contribuable, c'est
l'Inspecteur qui est sollicité pour justifier la base d'évaluation et défendre la position
de l'Administration (cf. Module 4).
Conclusion de Séquence : La rigueur de l'Inspecteur dans la détermination de la VLC est un
impératif d'efficacité et d'équité. Une mauvaise évaluation conduit à une perte de recettes ou
à un contentieux.