L’HYPOTHEQUE DANS LE CREDIT BANCAIRE

EN COTE D’IVOIRE

PROBLÉMATIQUE
Quelle est l’efficacité de l’hypothèque dans la sécurisation du crédit bancaire en Côte
d’Ivoire ?

PLAN DÉTAILLÉ

PREMIERE PARTIE : L’HYPOTHEQUE, UN INSTRUMENT

THÉORIQUEMENT PROTECTEUR DU CRÉDIT BANCAIRE

L’hypothèque occupe une place centrale dans le droit des sûretés réelles, car
elle permet au créancier de disposer d’un droit solide sur un bien immobilier en
garantie de sa créance. Dans le domaine bancaire, elle joue un rôle essentiel :
elle donne confiance aux établissements de crédit qui consentent des prêts
importants en s’assurant d’une garantie durable et opposable à tous. En théorie,
l’hypothèque constitue donc une protection juridique complète du crédit
bancaire, puisqu’elle offre au créancier la possibilité d’être remboursé avant les
autres et de poursuivre le bien hypothéqué entre toutes les mains où il se trouve.

Cependant, cette efficacité repose sur plusieurs mécanismes juridiques précis

qui assurent à la fois la valeur exécutoire de la sûreté et la stabilité du gage réel.
Ainsi, dans un premier temps, le Chapitre 1 portera sur la force exécutoire de
l’hypothèque, preuve d’une garantie bancaire incontournable qui démontre son
rôle de garantie bancaire incontournable en assurant au créancier un
recouvrement prioritaire et un droit opposable à tous.
Dans un second temps, le Chapitre 2 s’attachera à montrer que l’hypothèque
constitue un gage réel stable, permettant de réduire considérablement le risque
bancaire grâce à sa pérennité, sa publicité foncière et son efficacité face aux
mutations du patrimoine immobilier.
CHAPITRE 1 : LA FORCE EXÉCUTOIRE DE L’HYPOTHÈQUE, PREUVE D’UNE
GARANTIE BANCAIRE INCONTOURNABLE.

La puissance de l’hypothèque comme instrument de garantie se manifeste avant

tout par sa capacité à assurer au créancier un recouvrement prioritaire et une
stabilité durable face aux mutations de propriété. L’hypothèque n’est pas une
simple promesse de paiement : elle confère un véritable droit réel, qui suit le
bien hypothéqué, même lorsqu’il change de propriétaire.
Ce chapitre mettra donc en lumière les deux grands effets de ce droit : le droit de
préférence, qui garantit au créancier d’être payé avant tous les autres, et le droit
de suite, qui lui permet de faire vendre le bien hypothéqué, quel qu’en soit le
détenteur.

Ainsi, pour comprendre la véritable portée de la force exécutoire de

l’hypothèque, il convient d’examiner les deux prérogatives essentielles qu’elle
confère au créancier.
Dans un premier temps, nous verrons en Section 1 le droit de préférence, une
assurance d’un recouvrement prioritaire et sans concurrence, qui constitue pour
la banque une assurance d’un recouvrement prioritaire et sans concurrence sur
le prix de l’immeuble saisi.
Dans un second temps, la Section 2 s’intéressera au droit de suite, une preuve
de l’opposabilité et de la pérennité de la garantie. Véritable preuve de
l’opposabilité et de la pérennité de la garantie hypothécaire, permettant au
créancier de suivre le bien hypothéqué en quelque main qu’il se trouve.

Section1 : Le droit de préférence, une assurance d’un recouvrement

prioritaire et sans concurrence

Le droit de préférence constitue l’un des avantages les plus évidents de

l’hypothèque. Grâce à lui, la banque, en tant que créancier hypothécaire, est
placée dans une position privilégiée : elle a la certitude d’être payée avant les
autres créanciers sur le prix de vente du bien grevé. Ce mécanisme est d’une
importance capitale, car il assure la sécurité du crédit et encourage les
établissements financiers à accorder des prêts, même de montants élevés.
Pour mieux comprendre cette garantie prioritaire, il convient d’examiner d’une
part la priorité de paiement dont bénéficie la banque sur le produit de la vente du
bien hypothéqué, et d’autre part la différence fondamentale qui sépare le
créancier hypothécaire des créanciers dits chirographaires, dépourvus de toute
sûreté réelle.

Ainsi, pour approfondir la portée du droit de préférence et mesurer toute son

efficacité dans la protection du crédit bancaire, il sera utile d’examiner
successivement le Paragraphe 1, consacré à l’hypothèque comme sûreté
élevant la banque au rang de créancier privilégié, puis le Paragraphe 2, qui
traitera de la neutralisation du risque de concours et de l’exclusion de la
concurrence créditrice.

Paragraphe1 : L’hypothèque sureté élevant la banque au rang de

créancier privilégié

Pour mieux comprendre comment l’hypothèque confère à la banque un véritable

privilège sur les autres créanciers, il conviendra d’examiner d’abord (A) la priorité
de paiement sur le prix de l’immeuble saisi, qui illustre concrètement la
supériorité du créancier hypothécaire. Puis, il sera nécessaire
d’analyser (B) la distinction radicale avec les créanciers chirographaires, afin de
montrer en quoi ces derniers se trouvent en position défavorable dans la
hiérarchie des paiements.

A- La priorité de paiement sur le prix de l’immeuble saisi

La priorité du paiement sur le prix de l’immeuble saisi constitut l’un des

principaux attributs du droit réel de garantie. Cet avantage place le créancier
hypothécaire, la banque, dans une position privilégiée par rapport aux autres
créanciers du débiteur. Cela implique que lorsqu’un emprunteur ne respecte pas
les échéances convenues dans le cadre du remboursement d’un crédit, la
banque peut faire procéder à la saisie et à la vente de l’immeuble qui avait été
donné en hypothèque au moment de l’octroi du prêt. Le produit de cette vente,
c’est-à-dire le prix obtenu après la vente de l’immeuble ne revient pas
directement au débiteur. Le produit de cette vente sert à désintéresser les
différents créancier selon un ordre de priorité.

Selon l’article 224 de l’Acte uniforme OHADA :

« La procédure de distribution du prix sur saisie est fixée par les règles régissant
les voies d’exécution sous réserve des dispositions qui suivent concernant
l’ordre de distribution. »

Cet article montre que la loi encadre strictement la manière dont le produit de la
vente est réparti entre les créanciers. Ainsi, même si le créancier hypothécaire
bénéficie d’une position privilégiée, son paiement intervient dans le cadre d’un
ordre légal de priorité, qui tient compte des autres créances bénéficiant de
privilèges particuliers, comme les salaires impayés ou les frais de justice.

Dans ce cadre, le créancier hypothécaire bénéficie d’un droit de préférence,

c’est-à-dire qu’il est payé avant les autres créanciers. Ce droit découle de la
nature même de l’hypothèque qui est une sureté réelle conférant à son titulaire
un pouvoir particulier sur le bien grevé. Ainsi, lorsque le bien hypothéqué est
vendu à la suite d’une saisie immobilière, la banque, en sa qualité de créancier
garanti, est prioritairement remboursé sur le prix de vente avant tout autre
créancier qui ne disposerait pas d’une sureté comparable.

Le droit de préférence se distingue du droit de gage général reconnu aux

créanciers chirographaires, lesquels n’ont aucune garantie spécifique sur les
biens de leurs débiteurs. Ces derniers ne peuvent être payés qu’après que les
créanciers titulaires d’une sureté réelle comme l’hypothèque, le gage ou le
privilège ont été intégralement désintéressés. Autrement dit si le produit de la
vente de l’immeuble ne suffit pas à couvrir toutes les dettes du débiteur, c’est le
créancier hypothécaire qui sera payé en premier grâce à la valeur du bien donné
en garantie, tandis que les autres créanciers devront se partager le reste s’il en
existe.

Ce mécanisme illustre la logique des sûretés réelles, dont la finalité est

d’assurer la sécurité des transactions et de favoriser le crédit. En acceptant de
prêter de l’argent, la banque prend un risque financier ; c’est là que l’hypothèque
vient contribuer à réduire ce risque en lui apportant une garantie tangible en cas
de défaillance de l’emprunteur, la banque peut, en cas de défaillance, recouvrer
sa créance sur le prix du bien hypothéqué avant tout autre créancier. Ce privilège
participe donc à la confiance des institutions financières dans les opérations de
crédit et joue un rôle important dans le développement économique notamment
dans le secteur immobilier et bancaire.

Toutefois, cette priorité de paiement accordée aux créanciers hypothécaires

connaît certaines limites. En effet, l’article 225 de l’Acte uniforme OHADA
portant sur les procédures simplifiées de recouvrement et les voies
d’exécution prévoit un ordre de répartition précis du produit de la vente. Cet
article dispose que :

Article 225.
« Les deniers provenant de la réalisation des immeubles sont distribués dans
l’ordre suivant :

1° aux créanciers des frais de justice engagés pour parvenir à la réalisation du

bien vendu et à la distribution elle-même du prix ;

2° aux créanciers de salaires superprivilégiés ;

3° aux créanciers titulaires d’une hypothèque conventionnelle ou forcée et aux

créanciers séparatistes inscrits dans le délai légal, chacun selon le rang de son
inscription au registre de la publicité immobilière ;

4° aux créanciers munis d’un privilège général soumis à publicité, chacun selon
le rang de son inscription au Registre du commerce et du crédit mobilier ;
5° aux créanciers munis d’un privilège général non soumis à publicité selon
l’ordre établi par l’article 180 du présent Acte uniforme ;

6° aux créanciers chirographaires munis d’un titre exécutoire lorsqu’ils sont

intervenus par voie de saisie ou d’opposition à la procédure.

En cas d’insuffisance de deniers pour désintéresser les créanciers désignés aux

1), 2), 5) et 6) du présent article venant à rang égal, ceux-ci concourent à la
distribution dans la proportion de leurs créances totales, au marc le franc. »

À la lecture de cette disposition, il ressort que les créanciers hypothécaires, bien

qu’ils bénéficient d’un privilège de rang ne sont pas les tout premiers à être
payés lors de la distribution du prix de vente de l’immeuble saisi. L’ordre de
paiement fixé par le législateur OHADA place d’abord les créanciers des frais de
justice et les créanciers de salaires superprivilégiés avant les créanciers
hypothécaires.

De ce fait, les frais de justice comprennent l’ensemble des dépenses

nécessaires à la réalisation du bien, telles que les honoraires des huissiers, les
frais de publicité, les coûts d’expertise, ainsi que les rémunérations des avocats
ou notaires. Ces dépenses sont considérées comme prioritaires, car sans elles,
la vente de l’immeuble n’aurait pas pu avoir lieu. Il est donc légitime que les
personnes ou institutions ayant rendu cette vente possible soient payées avant
tout autre créancier.

Après les frais de justice, viennent les créances de salaires superprivilégiées. Ce

privilège a une finalité sociale : il vise à protéger les salariés, notamment lorsque
le bien saisi appartient à une entreprise. En cas de difficultés financières de
celle-ci, la loi accorde aux travailleurs un droit de priorité sur les sommes issues
de la vente, afin de leur garantir le paiement de leurs salaires impayés.

Ce n’est qu’après le règlement de ces deux catégories de créances que

les créanciers hypothécaires, les banques peuvent exercer leur droit sur le prix
de vente. À ce stade, ils sont effectivement désintéressés avant les autres
créanciers restants, tels que ceux bénéficiant de privilèges généraux soumis ou
non à publicité, ou encore les créanciers chirographaires. Ces derniers, ne
disposant d’aucune sûreté réelle, ne peuvent espérer être payés qu’après tous
les autres.

Ainsi, il apparaît clairement que si le créancier hypothécaire jouit d’un avantage

certain par rapport à la majorité des créanciers, cette priorité demeure relative.
Elle est subordonnée au paiement préalable des frais nécessaires à la procédure
et des créances de salaires protégées par la loi. Le droit OHADA a donc voulu
instaurer un équilibre entre les impératifs économiques de sécurité des
créanciers bancaires et les considérations sociales et judiciaires.

En somme, les créanciers hypothécaires disposent bien d’un droit de

préférence, mais ce droit ne les place pas au sommet de l’ordre de distribution.
Ils interviennent après les frais de justice et les salaires superprivilégiés, mais
avant la majorité des autres créanciers, notamment les chirographaires. Ce
système reflète la hiérarchie des intérêts protégés par le droit OHADA, où la
justice et la protection des travailleurs priment sur la simple garantie financière.

B- La distinction radicale avec les créanciers chirographaire

Si le droit de préférence du créancier hypothécaire constitue une évidence, il est

essentiel d’en mesurer pleinement l’impact en le confrontant à la situation des
créanciers chirographaires. Cette distinction n’est pas seulement théorique elle
est radicale, car elle repose sur une différence fondamentale de statut juridique
qui détermine directement le succès ou l’échec du recouvrement de la créance.
Autrement dit, l’existence ou l’absence de sûreté réelle ne se traduit pas
seulement par des notions abstraites de droit, mais a des conséquences
pratiques et économiques concrètes pour les créanciers, le débiteur et le
système de crédit dans son ensemble.

Le créancier chirographaire se distingue principalement par l’absence totale de

sûreté réelle ou de privilège particulier sur le bien hypothéqué. Il ne dispose que
du droit de gage général, c’est-à-dire d’un droit sur l’ensemble des biens et droits
du débiteur, sans qu’aucune garantie spécifique ne lui soit attachée.

Cette absence de garantie particulière rend la créance du

chirographaire inopposable aux créanciers privilégiés ou aux créanciers
hypothécaires. Concrètement, cela signifie que le chirographaire ne peut
intervenir dans le recouvrement des dettes qu’après le paiement intégral de tous
les créanciers disposant d’une sûreté réelle ou d’un privilège légal. Son rang de
paiement est donc purement subsidiaire, et sa position est notablement
défavorable en cas de défaillance du débiteur.

L’article 225 de l’Acte uniforme OHADA sur les procédures simplifiées de

recouvrement et les voies d’exécution illustre parfaitement cette hiérarchie :

« Les deniers provenant de la réalisation des immeubles sont distribués dans

l’ordre suivant :
1° aux créanciers des frais de justice engagés pour parvenir à la réalisation du
bien vendu et à la distribution elle-même du prix ;
2° aux créanciers de salaires superprivilégiés ;
3° aux créanciers titulaires d’une hypothèque conventionnelle ou forcée et aux
créanciers séparatistes inscrits dans le délai légal, chacun selon le rang de son
inscription au registre de la publicité immobilière ;
4° aux créanciers munis d’un privilège général soumis à publicité, chacun selon
le rang de son inscription au Registre du commerce et du crédit mobilier ;
5° aux créanciers munis d’un privilège général non soumis à publicité selon
l’ordre établi par l’article 180 du présent Acte uniforme ;
6° aux créanciers chirographaires munis d’un titre exécutoire lorsqu’ils sont
intervenus par voie de saisie ou d’opposition à la procédure.
En cas d’insuffisance de deniers pour désintéresser les créanciers désignés aux
1), 2), 5) et 6) du présent article venant à rang égal, ceux-ci concourent à la
distribution dans la proportion de leurs créances totales, au marc le franc. »

À la lecture de cette disposition, il apparaît que les créanciers chirographaires ne

peuvent être remboursés qu’après que tous les créanciers prioritaires, qu’ils
bénéficient d’une hypothèque ou d’un privilège légal, aient été intégralement
satisfaits. Leur paiement est donc strictement conditionnel, ce qui les place
dans une situation de risque maximal. En pratique, si le produit de la vente de
l’immeuble est insuffisant ce qui est fréquent dans les saisies immobilières le
chirographaire est le premier à subir la perte, ce qui illustre parfaitement
l’importance de la prudence dans l’octroi de crédits.

Lorsque subsiste un reliquat après le règlement de tous les créanciers

prioritaires, les créanciers chirographaires se partagent cette somme selon la
règle du Marc le Franc, c’est-à-dire au prorata de leurs créances. Dans la réalité,
cela signifie qu’ils ne reçoivent souvent qu’une fraction très limitée de ce qui leur
est dû, voire parfois rien du tout. Cette situation traduit la conséquence directe
de l’absence de garantie spécifique lors de la constitution de leur créance et
souligne l’importance de la prise de sûretés réelles dans la sécurisation des
opérations financières.

Cette différence de traitement n’est pas seulement juridique mais

également économique et sociale. L’hypothèque permet au créancier de
transférer le risque de défaut du débiteur sur la valeur du bien donné en garantie,
sécurisant ainsi l’opération de crédit. À l’inverse, le créancier chirographaire
assume pleinement le risque d’insolvabilité du débiteur, et son niveau de
remboursement dépend entièrement de la suffisance du patrimoine restant
après satisfaction des créanciers prioritaires. Cette logique récompense la
prudence et la diligence dans la prise de garanties et sanctionne la négligence ou
l’excès de confiance des créanciers ordinaires.
Par ailleurs, la distinction radicale entre ces deux catégories de créanciers
illustre la hiérarchie des intérêts protégés par le droit OHADA, où la sécurité des
transactions, la protection des salariés et le respect des frais de justice sont
considérés comme prioritaires par rapport au simple droit de créance non
garanti. Cette hiérarchie est fondamentale pour un fonctionnement harmonieux
du système de crédit, car elle encourage la prudence, favorise la confiance des
banques et contribue à la stabilité économique générale.

En somme, la distinction entre créanciers hypothécaires et créanciers

chirographaires est totale et décisive. Elle repose sur la nature de la sûreté, se
traduit par un ordre strict dans le paiement, influe directement sur le niveau de
sécurité et le risque supporté par chaque créancier, et illustre parfaitement la
logique des sûretés réelles et du droit de préférence. Cette différenciation
constitue un pilier essentiel du droit bancaire et des opérations de crédit garanti
par hypothèque, en alliant sécurité juridique, stabilité financière et protection
des intérêts prioritaires.

Cette supériorité du créancier hypothécaire sur le créancier chirographaire est

une constante du droit des sûretés, régulièrement confirmée par la
jurisprudence, notamment par la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage
(CCJA) de l’OHADA. Une illustration de ce principe se trouve dans l’arrêt
OHADATA J-12-198 rendu le 15 décembre 2010, qui apporte une démonstration
incontestable de la suprématie du droit de préférence attaché à l’hypothèque sur
le simple droit de gage général des créanciers chirographaires.

Dans cette affaire, la Cour était saisie d’un litige relatif à la répartition du prix de
vente d’un immeuble saisi. Le bien appartenait à un débiteur commun à
plusieurs créanciers, parmi lesquels se trouvaient à la fois un créancier
hypothécaire, titulaire d’une hypothèque et plusieurs créanciers ordinaires ne
disposant d’aucune garantie réelle. La question centrale était donc de savoir qui
devait être payé en priorité lors de la distribution du prix issu de la vente forcée
du bien. Le créancier hypothécaire ou les créanciers chirographaires ?

La Cour a clairement affirmé que le rang d’inscription de l’hypothèque constitue

un élément déterminant dans la répartition du prix de vente. Ainsi, le créancier
hypothécaire, dont la sûreté a été publiée avant toute autre, doit
être intégralement désintéressé avant tout paiement en faveur des créanciers
ordinaires. Ces derniers ne peuvent intervenir qu’après que le créancier garanti a
reçu le montant total de sa créance, intérêts et frais compris, dans la limite du
produit disponible.

La portée de cet arrêt dépasse le simple règlement d’un conflit entre créanciers.
Dès lors, il revêt une valeur doctrinale et jurisprudentielle essentielle dans
l’espace OHADA. D’une part, il consacre la hiérarchie légale des créances en
imposant une stricte application de l’ordre de préférence établi par le droit des
sûretés. Cette position empêche les juridictions nationales de s’écarter des
règles de priorité, garantissant ainsi une interprétation uniforme de l’Acte
uniforme dans tous les États membres. D’autre part, il renforce la sécurité
juridique des opérations de crédit, en confirmant aux établissements bancaires
et financiers que les garanties réelles qu’ils prennent sont effectivement
protégées et respectées en cas de défaillance du débiteur.

Cet arrêt a également une portée économique et pratique. Il rassure les

créanciers hypothécaires sur l’efficacité de leur garantie, en démontrant que
l’inscription hypothécaire confère une véritable sécurité dans le recouvrement
de leurs créances. À l’inverse, il met en évidence la fragilité de la position des
créanciers chirographaires, dont le droit de gage général ne leur permet d’être
payés qu’après le désintéressement complet des créanciers privilégiés ou
hypothécaires.

En définitive, par cet arrêt du 15 décembre 2010, la CCJA a non seulement

rappelé les principes fondamentaux du droit des sûretés, mais elle a
surtout donné une force exécutoire et une légitimité judiciaire à la distinction
entre créanciers hypothécaires et chirographaires. Ce faisant, elle a consolidé la
cohérence et la crédibilité du système juridique de l’espace OHADA, en
soulignant que seule la possession d’une sûreté réelle régulièrement publiée
permet au créancier d’échapper à l’incertitude du sort commun des
chirographaires.
 Paragraphe2 : Neutralisation du risque de concours et exclusion de la
concurrence créditrice

Afin de mieux saisir la portée de cette neutralisation du risque de concours et de

la protection qu’elle accorde au créancier hypothécaire, il sera utile d’examiner
successivement (A) l’isolation de la créance hypothécaire du principe de l’égalité
des créanciers, qui montre comment l’hypothèque échappe au sort commun en
cas de pluralité de créanciers, puis (B) la garantie de l’intégrité du recouvrement
face à l’insolvabilité générale, qui illustre la capacité de cette sûreté à préserver
le droit du créancier même dans les situations financières les plus défavorables.

A- L’isolation de la créance hypothécaire du principe de l’égalité des

créanciers

Le droit commun des obligations repose sur un principe fondamental d’équité

selon lequel tous les créanciers d’un débiteur doivent être traités de manière
égale. Il s’ensuit que, chacun d’eux a vocation à être payé sur le patrimoine du
débiteur proportionnellement à sa créance, sans qu’aucun ne bénéficie d’un
avantage particulier par rapport aux autres. Ce principe, connu sous le nom
d’égalité des créanciers, constitue le socle de la justice en matière de dettes et
permet d’assurer un traitement impartial de tous les créanciers dans le cadre
d’un concours général de créanciers. Il traduit l’idée que le patrimoine du
débiteur constitue une masse unique et indivisible, devant servir à satisfaire
toutes les dettes selon l’ordre légalement établi.

Cependant, ce principe connaît une exception majeure avec l’existence

des sûretés réelles, et plus particulièrement l’hypothèque. Lorsqu’un bien est
grevé d’une hypothèque, il est affecté spécialement à la garantie d’une créance
déterminée. En d’autres termes, ce bien cesse d’appartenir pleinement au
patrimoine général du débiteur et est réservé exclusivement au paiement d’un
créancier particulier. Cette exception illustre la tension entre l’égalité des
créanciers et la nécessité de sécuriser certains crédits, surtout dans le domaine
bancaire où la confiance et la sécurité juridique sont essentielles.

L’article 2129 du Code civil ivoirien illustre parfaitement cette idée lorsqu’il
dispose que :

« Il n'y a d'hypothèque conventionnelle valable que celle qui, soit dans le titre
authentique constitutif de la créance, soit dans un acte authentique postérieur,
déclare spécialement la nature et la situation de chacun des immeubles
actuellement appartenant au débiteur sur lesquels il consent l'hypothèque de la
créance. Chacun de tous ses biens présents peut être nominativement soumis à
l'hypothèque. Les biens à venir ne peuvent pas être hypothéqués. »
Cet article met en évidence l’exigence de désignation individuelle du bien dans le
contrat d’hypothèque. Contrairement aux créanciers chirographaires, dont la
créance est garantie sur l’ensemble du patrimoine du débiteur, le créancier
hypothécaire bénéficie d’une sécurité ciblée : seul l’immeuble précisément
désigné sert de garantie. Cette exigence crée une véritable affectation spéciale,
où le bien choisi devient réservé à une dette particulière, indépendamment des
autres dettes du débiteur. Cette spécificité confère au créancier hypothécaire
une position privilégiée, puisqu’il détient un droit réel sur un bien concret et
identifiable, et non un simple droit personnel contre le débiteur.

Dès lors, le créancier hypothécaire ne se limite pas à un droit de créance

ordinaire : il possède un droit réel sur le bien affecté, ce qui lui permet de suivre
le bien et d’en exiger la réalisation même en cas de changement de propriétaire.
Le bien hypothéqué est donc isolé du patrimoine commun du débiteur, car il
devient le support exclusif de la garantie, ce qui rompt l’égalité des créanciers
dans le cadre de la dette garantie.

Cette affectation spéciale ne se limite pas aux biens présents du débiteur.

L’article 2130 du Code civil ivoirien prévoit que :

« Néanmoins, si les biens présents et libres du débiteur sont insuffisants pour la

sûreté de la créance, il peut, en exprimant cette insuffisance, consentir que
chacun des biens qu'il acquerra par la suite y demeure affecté à mesure des
acquisitions. »

Ce texte élargit considérablement la portée de l’affectation spéciale, en

autorisant l’hypothèque sur des biens futurs, à condition qu’ils soient
identifiables au moment de leur acquisition. Cette disposition est d’une
importance capitale pour les établissements de crédit : elle permet de sécuriser
la créance sur l’ensemble du patrimoine futur du débiteur, garantissant ainsi une
continuité de la sûreté et renforçant la position du créancier hypothécaire. Même
les biens que le débiteur n’acquiert qu’après la conclusion du contrat peuvent
être réservés pour garantir la dette, ce qui accentue l’isolement juridique du bien
et la protection du créancier.

Une fois cette affectation réalisée, le bien hypothéqué reste attaché à la dette,
quelles que soient les modifications qu’il subit. À ce sujet, l’article 2133 du
Code civil ivoirien dispose que :

« L'hypothèque acquise s'étend à toutes les améliorations survenues à

l'immeuble hypothéqué. »

Cette disposition signifie que le créancier conserve son droit même si le bien
change de valeur ou de forme. Les travaux, rénovations, extensions ou
améliorations apportées à l’immeuble ne remettent pas en cause l’affectation
initiale. Le lien entre le bien et la créance est stable et permanent, renforçant
ainsi la sécurité juridique du créancier hypothécaire et garantissant que son droit
de préférence reste effectif dans toutes les circonstances.

Toutefois, pour que cette affectation spéciale produise ses effets à l’égard des
tiers, elle doit être rendue publique. La publicité foncière joue ici un rôle
essentiel. L’article 2134 du Code civil ivoirien prévoit que :

« Entre les créanciers, l'hypothèque, soit légale, soit indiciaire, soit

conventionnelle, n'a de rang que du jour de l'inscription prise par le créancier sur
les registres du conservateur, dans la forme et de la manière prescrites par la loi.
»

Cette disposition montre que l’hypothèque ne devient opposable aux autres

créanciers qu’à partir de son inscription au bureau des hypothèques. Avant cette
formalité, le droit du créancier reste purement interne et ne peut pas être
invoqué contre les tiers. L’inscription officialise ainsi l’isolation du bien et
détermine le rang du créancier dans l’ordre des paiements, garantissant à celui
qui inscrit son hypothèque en premier la priorité en cas de vente ou de saisie du
bien.

L’importance de la publicité foncière est encore confirmée par l’article 2146 du

Code civil ivoirien, qui précise que :

« Les inscriptions se font au bureau de conservation des hypothèques dans

l'arrondissement duquel sont situés les biens soumis au privilège ou à
l'hypothèque. Elles ne produisent aucun effet si elles sont prises dans le délai
pendant lequel les actes faits avant l'ouverture des faillites sont déclarés nuls. Il
en est de même entre les créanciers d'une succession, si l'inscription n'a été
faite par l'un d'eux que depuis l'ouverture, et dans le cas où la succession n'est
acceptée que par bénéfice d'inventaire. »

Cette règle protège la procédure d’inscription contre les manœuvres

frauduleuses. Elle empêche qu’un débiteur sur le point de faire faillite favorise un
créancier en inscrivant une hypothèque au dernier moment. Ainsi, la publicité
foncière n’est pas une simple formalité administrative : elle constitue
une garantie d’équité, de transparence et de sécurité juridique pour tous les
créanciers.

En outre, l’article 2154 du même code prévoit que :

« Les inscriptions conservent l'hypothèque et le privilège pendant dix années, à

compter du jour de leur date ; leur effet cesse, si ces inscriptions n'ont été
renouvelées avant l'expiration de ce délai. »
Cette règle montre que la séparation du bien du patrimoine du débiteur n’est pas
absolue ni définitive : elle est conditionnée à la validité de l’inscription. Si le
créancier néglige de renouveler l’inscription, le bien retrouve sa place dans le
patrimoine général du débiteur et redevient accessible aux autres créanciers.
Le renouvellement de l’inscription est donc indispensable pour maintenir
l’isolation juridique du bien et préserver ce privilège de rang conférant au
créancier hypothécaire une priorité indéniable.

L’ensemble de ces dispositions démontre que, par le jeu de l’affectation spéciale

et de la publicité foncière, le bien hypothéqué est séparé du patrimoine commun
du débiteur. Ce mécanisme rompt l’égalité entre créanciers : seul le créancier
hypothécaire bénéficie d’un droit exclusif sur ce bien, tandis que les autres
créanciers, dits chirographaires, n’ont qu’un droit général sur le patrimoine et ne
peuvent pas concurrencer celui qui détient l’hypothèque régulièrement inscrite.

Le droit OHADA, notamment à travers l’Acte uniforme portant organisation des

sûretés, confirme cette analyse en reconnaissant à l’hypothèque la qualité de
droit réel accessoire, conférant un droit de préférence et un droit de suite. En
d’autres termes, l’hypothèque permet au créancier de suivre le bien et de le
réaliser pour le paiement de sa créance, même si celui-ci est transféré ou vendu
à un tiers.

Ainsi, en isolant juridiquement un bien du patrimoine commun du débiteur,

l’hypothèque consacre une inégalité organisée entre les créanciers. Cette
inégalité n’est pas injuste : elle constitue la contrepartie de la sécurité
qu’apporte la publicité de la sûreté et de la confiance nécessaire au crédit, en
permettant au créancier de disposer d’une garantie concrète et efficace. Elle
assure également la stabilité des transactions et la prévisibilité juridique,
essentielles pour le fonctionnement du système bancaire et la confiance des
prêteurs dans le marché du crédit.

B- La garantie de l’intégrité du recouvrement face à l’insolvabilité

générale

La garantie de l’intégrité du recouvrement face à l’insolvabilité générale

constitue un enjeu majeur pour les créanciers garantis, notamment les
établissements bancaires. Lorsqu’un débiteur se trouve en situation de
cessation des paiements, les procédures collectives prévues par l’OHADA, telles
que le redressement judiciaire ou la liquidation des biens, entrent en jeu. Ces
procédures ont pour objectif d’organiser le recouvrement des dettes tout en
assurant un traitement équitable des créanciers. Cependant, les créanciers
garantis bénéficient d’une protection particulière, leur permettant de préserver
l’intégrité de leur recouvrement, même en cas d’insolvabilité générale du
débiteur.

L’Acte uniforme portant organisation des procédures collectives d’apurement du

passif (AUPC), régit ces situations et établit une hiérarchie des créances ainsi
que les modalités de recouvrement, offrant ainsi un cadre juridique permettant
aux créanciers garantis de sécuriser leurs créances. L’AUPC a pour objet
d’organiser les procédures préventives de conciliation et de règlement préventif
ainsi que les procédures de redressement judiciaire et de liquidation des biens,
afin de préserver les activités économiques et les niveaux d’emplois des
entreprises débitrices, de redresser rapidement les entreprises viables et de
liquider les entreprises non viables dans des conditions propres à maximiser la
valeur des actifs des débiteurs pour augmenter les montants recouvrés par les
créanciers et d’établir un ordre précis de paiement des créances garanties ou
non garanties; de définir la réglementation applicable aux mandataires
judiciaires; de définir les sanctions patrimoniales et professionnelles ainsi que
les incriminations pénales relatives à la défaillance du débiteur, applicables aux
dirigeants de toute entreprise débitrice et aux personnes intervenant dans la
gestion de la procédure.

L’AUPC 1distingue les créanciers garantis, tels que les établissements bancaires
disposant d’une hypothèque, des créanciers chirographaires, c’est-à-dire ceux
qui ne disposent d’aucune sûreté. Les créanciers chirographaires doivent
partager le patrimoine du débiteur proportionnellement à leur créance, ce qui se
traduit souvent par une décote importante. En revanche, les créanciers garantis
bénéficient d’une priorité dans le recouvrement de leur créance.

L’article 11 de l’AUPC définit la hiérarchie des créances, classant les créanciers

selon la nature de leur créance et les garanties dont ils disposent. Les créanciers
garantis, comme les banques disposant d’une hypothèque, sont classés parmi
les créanciers privilégiés, leur conférant une priorité de paiement.

L’article 12 de l’AUPC précise les modalités de recouvrement des créances

garanties et stipule que les créanciers garantis peuvent poursuivre la réalisation
de leur garantie même en cas de procédure collective ouverte à l’égard du
débiteur, ce qui leur permet de préserver l’intégrité de leur recouvrement.

L’article 29 de l’AUPC introduit la procédure de règlement préventif, visant à

éviter la cessation des paiements ou la cessation d’activité de l’entreprise et à
permettre l’apurement de son passif au moyen d’un concordat préventif. Cette

1
Acte Uniforme portant Organisation des Procédures Collectives d'Apurement du
Passif
procédure offre aux créanciers garantis la possibilité de négocier des accords
amiables avec le débiteur, préservant ainsi leurs droits et leur recouvrement.

L’article 173 de l’AUPC traite de la liquidation pour insuffisance d’actif et stipule

que la procédure de liquidation des biens peut être clôturée pour insuffisance
d’actif lorsque le produit de la réalisation des actifs du débiteur ne permet plus
de désintéresser les créanciers. Cette disposition protège les créanciers garantis
en leur permettant de récupérer leur créance sur le produit de la vente du bien
hypothéqué, avant que les autres créanciers ne soient payés.

Les principes du droit de suite et du droit de préférence assurent aux créanciers

garantis une protection particulière dans le cadre des procédures collectives. Le
droit de suite permet à la banque de poursuivre la réalisation de sa garantie
même si le bien hypothéqué est transféré à un tiers ou saisi dans le cadre de la
procédure collective. Ce droit garantit que la banque sera payée en priorité lors
de la vente du bien, évitant ainsi la décote que subissent les créanciers
ordinaires.

La combinaison de l’hypothèque et des dispositions de l’AUPC permet donc à la

banque de recouvrer la totalité ou presque de sa créance, neutralisant le risque
d’insolvabilité générale. Même soumise aux règles de l’AUPC, la banque
conserve ses droits spécifiques, assurant ainsi la sécurité de son crédit.

En conclusion, l’hypothèque constitue une garantie efficace pour la banque face

à l’insolvabilité générale du débiteur. Les dispositions de l’AUPC renforcent cette
protection en assurant aux créanciers garantis une priorité dans le recouvrement
de leur créance. Grâce au droit de suite et au droit de préférence, la banque n’est
pas pénalisée par les procédures collectives et peut sécuriser ses crédits,
renforçant ainsi la stabilité du système bancaire et la confiance des acteurs
économiques. Après avoir montré cette protection offerte par l’hypothèque, il
devient pertinent d’examiner les mécanismes supplémentaires de sécurisation
du crédit bancaire afin d’appréhender l’ensemble des mesures permettant de
réduire le risque pour les établissements financiers.

Section2 : Le droit de suite, une preuve de l’opposabilité et de la pérennité

de la garantie

Le droit de suite, indissociable à l’hypothèque, est l'attribut le plus spectaculaire

et le plus révélateur de la nature réelle de cette sûreté. Il confère au créancier le
pouvoir d’appréhender l’immeuble affecté en garantie et de le faire vendre
judiciairement, et ce, quelle que soit la personne qui en est devenue propriétaire
après la constitution de l'hypothèque. Ce mécanisme assure l'efficacité
maximale de la garantie contre les vicissitudes de la propriété. Sur le plan
économique, cette inaltérabilité du gage est essentielle, car elle fonde la
confiance du prêteur et lui permet de financer des projets à long terme avec une
sécurité accrue, sachant que son droit survit à tous les transferts. Le droit de
suite est ainsi la pierre angulaire des systèmes de financement immobilier,
permettant la titrisation des créances et l'établissement d'un marché du crédit
foncier fiable, puisque le risque est lié au bien lui-même, et non à la seule
solvabilité changeante du débiteur. L’étude de ce droit révèle non seulement
l’opposabilité structurelle de la sûreté face aux tiers acquéreurs (Paragraphe1),
mais aussi sa remarquable pérennité dans le temps, la rendant imperméable aux
mutations successives (Paragraphe2).

Paragraphe1 : L’opposabilité de l’hypothèque face aux acquéreurs du bien

(Droit de saisir chez les tiers détenteur)

L’opposabilité de l’hypothèque est la conséquence directe de sa publicité et se

matérialise par l’exercice du droit de suite. Cette prérogative permet au créancier
de considérer la garantie comme étant attachée à l’immeuble lui-même, en
faisant une charge réelle qui ne disparaît pas par un simple transfert de
propriété. L'opposabilité est le fondement juridique qui justifie que le droit du
créancier hypothécaire prime sur le droit de jouissance et d'aliénation du
nouveau propriétaire.

Ainsi, pour mieux comprendre la portée de cette opposabilité et les effets

concrets du droit de suite, il conviendra d’examiner d’abord (A) le maintien du
lien entre la créance et l’immeuble transmis, qui met en lumière la continuité de
la garantie hypothécaire malgré les changements de propriétaire, puis (B) la
faculté de poursuivre la saisie chez le tiers en l’absence d’obligation personnelle,
qui démontre que le créancier peut exercer ses droits sur le bien, même entre les
mains d’un acquéreur qui n’est pas débiteur de la dette garantie.

A- Le maintien du lien entre la créance et l’immeuble transmis

La preuve la plus claire que l’hypothèque est opposable réside dans sa capacité
à maintenir un lien solide et permanent entre la créance garantie et l’immeuble
concerné, même si le propriétaire change. Cela permet au créancier de suivre le
bien à travers toutes les ventes, donations ou successions, et de s’assurer que
sa garantie reste valable. Même quand l’immeuble passe à un tiers, le droit de
suite donne au créancier le pouvoir de faire valoir son hypothèque sur le bien,
sans avoir besoin que le nouveau propriétaire ait une obligation envers lui.
L’hypothèque n’est donc pas seulement un engagement entre le créancier et le
premier débiteur, elle est attachée directement au bien. Grâce à cela, le
créancier conserve une sécurité réelle et efficace, et sa priorité pour se faire
rembourser est protégée, même si le bien change de mains plusieurs fois.

Ce principe trouve sa source dans les textes légaux, notamment l’Acte uniforme
portant organisation des sûretés (AUPSR), à travers son article 197 qui dispose
comme suit :

"L’hypothèque confère à son titulaire un droit de suite et un droit de préférence.

Le droit de préférence s’exerce selon les dispositions de l’article 225 du présent
Acte uniforme pour garantir le principal, les frais et trois ans d’intérêts au même
rang, sauf à prendre des inscriptions particulières portant hypothèques à
compter de leurs dates pour les intérêts autres que ceux conservés par
l’inscription initiale. Le droit de préférence s’exerce également, par subrogation,
sur l’indemnité d’assurance de l’immeuble sinistré."

Cette disposition montre clairement que le droit de suite est, tout comme le droit
de préférence, l’un des éléments essentiels qui rendent l’hypothèque efficace.
En effet, le droit de préférence permet au créancier d’être payé avant les autres
créanciers sur le produit de la vente de l’immeuble. Mais, pour que ce droit de
préférence puisse réellement être utilisé, il faut que le créancier ait la possibilité
de suivre le bien et de le saisir, même si le débiteur initial a vendu ou donné le
bien à quelqu’un d’autre.

Le droit de suite permet donc au créancier de réaliser concrètement la valeur de

sa créance, en s’assurant que le bien reste disponible pour couvrir sa dette. Pour
que ce droit fonctionne, il est nécessaire que l’hypothèque soit inscrite au
registre foncier. Cette inscription rend la sûreté opposable à tous, c’est-à-dire
que toutes les personnes qui détiennent ou achètent le bien sont obligées de
respecter l’hypothèque.

On peut dire que le droit de suite est la condition indispensable pour que le droit
de préférence soit réel et efficace. Sans la possibilité de suivre le bien chez un
tiers, le droit de préférence resterait théorique et ne pourrait pas se transformer
en argent pour rembourser le créancier. En d’autres termes, le droit de suite
assure que la priorité de paiement donnée par le droit de préférence ne reste pas
une simple idée, mais qu’elle peut être concrètement utilisée pour récupérer la
créance.

L’idée principale de l’opposabilité de l’hypothèque repose sur le fait que la

garantie est attachée directement au bien et non à l’acte de vente qui pourrait le
transférer à un autre propriétaire. Autrement dit, l’hypothèque ne disparaît pas
lorsque le bien change de mains. Ce mécanisme n’est pas une fiction juridique
ou une invention théorique, mais une réalité concrète : la charge hypothécaire
fait partie intégrante du bien, et tout acquéreur doit en tenir compte. Lorsqu’un
immeuble grevé d’une hypothèque est vendu, l’acquéreur ne reçoit pas un droit
de propriété totalement libre et absolu ; il obtient un droit limité, soumis à la
sûreté déjà publiée. Cette limitation s’impose à lui en vertu de la loi et de la
publicité foncière, qui assurent la protection du créancier et la sécurité du crédit
accordé.

Pour mieux comprendre cette réalité, il est utile de rappeler ce qu’est la vente en
droit civil ivoirien.

Selon l’article 1582 du Code civil II de Côte d’Ivoire, « La vente est une
convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Elle
peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. »

La vente est donc avant tout un contrat bilatéral, qui transfère la propriété du
bien du vendeur à l’acheteur, mais toujours dans les limites de ce que le vendeur
possède réellement. Nul ne peut transférer plus de droits qu’il n’en a (principe du
nemo plus juris ad alium transferre potest). En conséquence, si un débiteur-
vendeur dispose d’un bien grevé d’une hypothèque, il ne peut transmettre à
l’acquéreur qu’une propriété déjà grevée par la charge.

Ainsi, l’hypothèque n’est pas un simple accessoire de l’acte de vente ; elle

constitue une charge réelle qui suit le bien. Elle prime sur les droits du nouvel
acquéreur et reste opposable à tous, grâce à la publicité foncière. Cette publicité
n’a pas pour rôle de créer l’hypothèque celle-ci naît de l’acte notarié mais de la
rendre incontestable et opposable aux tiers. Elle sert de bouclier juridique au
créancier, garantissant que sa créance reste sécurisée même après la mutation
du bien.

En pratique, l’acquéreur est présumé avoir eu connaissance de cette charge au

moment de la transaction. La loi suppose que toute personne qui achète un bien
consulte le registre foncier pour vérifier l’existence de charges ou
d’hypothèques. Cette présomption de connaissance est irréfragable, ce qui
signifie que l’acquéreur ne peut pas invoquer son ignorance pour échapper au
droit de suite. Même s’il devient le nouveau propriétaire, il est tenu de respecter
la garantie hypothécaire, qui lui est antérieure et qui, grâce à l’inscription, prime
ses droits sur le bien.

De plus, la vente transfère la propriété du bien, mais pas le droit de disposer d’un
bien libre de charges. La créance et l’immeuble restent ainsi unis par un lien réel
indissoluble, puisque la fonction de l’hypothèque est de désigner le bien comme
gage spécial affecté au créancier, peu importe qui en est propriétaire. Le seul
moyen légal pour un acquéreur de se libérer de cette charge est la procédure dite
de purge de l’hypothèque, qui permet au tiers d’offrir le paiement aux créanciers
inscrits afin de libérer le bien. Cependant, cette procédure est exceptionnelle et
strictement encadrée, tandis que le droit de suite reste la règle.

En résumé, l’opposabilité de l’hypothèque assure que la sûreté suit le bien dans

toutes ses mutations, protège le créancier contre les changements de
propriétaires successifs et rend la garantie réelle, tangible et sécurisée pour le
crédit accordé. L’acquéreur, bien qu’il devienne propriétaire, est limité par la
charge réelle qui affecte l’immeuble. Cette réalité pratique montre que la
publicité foncière et le droit de suite sont des mécanismes essentiels
pour préserver la sécurité des crédits et la continuité de la garantie hypothécaire.

B- La faculté de poursuivre la saisie chez le tiers en l’absence

d’obligation personnelle

L’exercice du droit de suite dépend de la reconnaissance par la loi d’un statut

particulier pour le nouveau propriétaire, appelé le tiers détenteur. Ce tiers se
retrouve face à l’action directe du créancier, même s’il n’est pas la personne qui
a contracté la dette initiale. En d’autres termes, il n’a pas personnellement
emprunté de l’argent ni signé d’engagement envers le créancier, mais il détient
désormais le bien grevé de l’hypothèque. Cette situation illustre très clairement
la distinction essentielle entre deux notions fondamentales du droit : la dette, qui
est une obligation personnelle pesant uniquement sur le débiteur initial, et
la sûreté, qui est une obligation réelle rattachée au bien lui-même.

C’est précisément parce que le tiers détenteur n’a aucune obligation

personnelle envers le créancier que ce dernier doit exercer ce que l’on appelle
une action réelle. Cette action permet au créancier de faire valoir ses droits
directement sur le bien, sans avoir à se retourner contre le tiers pour obtenir un
remboursement de sa créance. Autrement dit, le droit de suite permet au
créancier de poursuivre l’immeuble où qu’il se trouve, et ce indépendamment de
la personne qui en est devenue propriétaire.

Le mécanisme met en lumière un principe très important : la sûreté est

indépendante de la dette personnelle. Même si le débiteur initial a vendu ou
donné le bien à quelqu’un d’autre, l’hypothèque reste attachée au bien et
protège le créancier. Le tiers détenteur, bien qu’il devienne propriétaire légitime,
doit respecter la charge qui grève l’immeuble. Cela signifie que le droit du
créancier n’est pas affecté par le changement de propriétaire et que l’obligation
de garantir la créance par le bien subsiste, peu importe à qui appartient le bien.
En somme, le droit de suite repose sur cette indépendance entre l’obligation
personnelle et l’obligation réelle, et il garantit au créancier que sa sûreté restera
efficace même en présence de tiers détenteurs qui n’ont jamais contracté avec
lui. Ce mécanisme assure la sécurité juridique de la créance et permet au
créancier de récupérer son dû, tout en respectant les droits du tiers détenteur
qui conserve sa propriété mais doit accepter la charge existante.

Le tiers détenteur, parfois appelé tiers acquéreur, d’un immeuble hypothéqué

est la personne qui devient propriétaire du bien sans être personnellement
responsable de la dette garantie par l’hypothèque. Il n’est pas le débiteur
principal et n’a jamais signé l’acte de prêt. Il est important de comprendre que la
nature de l’obligation du tiers détenteur est exclusivement réelle. Il n’est ni
codébiteur ni caution, et sa responsabilité se limite strictement à la valeur du
bien qu’il détient. Autrement dit, il n’est tenu qu’en raison de la chose elle-
même et sa seule obligation consiste à subir l’action du créancier et à permettre
la vente de l’immeuble pour rembourser la créance. On qualifie souvent cette
situation d’obligation passive universelle limitée à l’actif du gage, car elle
concerne uniquement le bien hypothéqué et n’engage pas le patrimoine
personnel du tiers.

Face à la menace de la saisie immobilière, la loi reconnaît au tiers détenteur

certaines options qui lui permettent d’agir de manière stratégique. Il peut décider
de payer la dette au créancier hypothécaire pour libérer l’immeuble de la sûreté.
Dans ce cas, il paie une dette qui n’est pas la sienne, mais le fait volontairement
pour protéger son intérêt sur le bien. Ce paiement n’est pas une obligation
personnelle, mais un acte visant à éviter la réalisation de la garantie et à
préserver la valeur du bien. Si le tiers détenteur choisit cette solution, il est
ensuite subrogé dans les droits du créancier, ce qui lui permet de se retourner
contre le débiteur initial pour récupérer les sommes qu’il a avancées.

Le tiers peut également opter pour le délaissement ou l’abandon de l’immeuble.

Cette démarche consiste à renoncer volontairement à la possession du bien et à
le placer sous le contrôle de la justice ou d’un mandataire pour qu’il soit vendu.
Cette procédure se formalise par une déclaration officielle déposée au greffe du
tribunal compétent. Le délaissement est une solution défensive qui permet au
tiers détenteur de protéger le reste de son patrimoine et d’éviter les lourdeurs et
les coûts liés à la saisie immobilière. En abandonnant le bien, le tiers se libère de
toute action du créancier et de tout litige, limitant son engagement à la perte de
l’immeuble sans supporter d’autres responsabilités ou frais.

Enfin, le tiers détenteur a la possibilité de défendre son titre de propriété. Il peut

s’opposer à la saisie en soulevant des exceptions, par exemple en contestant la
validité de l’hypothèque, en invoquant l’extinction de la créance ou en faisant
valoir son droit de subrogation. Il peut également présenter d’autres arguments
pour protéger ses intérêts sur le bien. Cette approche implique d’entrer dans une
procédure contentieuse complète, avec tous les risques et coûts qu’elle
comporte, mais elle offre au tiers la possibilité de préserver son droit de
propriété si la créance ou la sûreté présente des défauts ou des irrégularités.

Dans tous les cas, le rôle du tiers détenteur illustre parfaitement la spécificité du
droit de suite : le créancier peut exercer ses droits directement sur le bien, même
si le propriétaire actuel n’a aucune obligation personnelle envers lui. Le tiers
détient le bien, mais il est limité par la charge hypothécaire qui le grevait avant
qu’il en devienne propriétaire. Cette situation garantit au créancier que sa sûreté
reste efficace et opposable, tout en reconnaissant au tiers détenteur des moyens
légaux pour gérer sa situation et protéger ses intérêts.

Il est important de bien comprendre que l’action exercée par la banque est
une action réelle, ou in rem, ce qui signifie qu’elle vise directement l’immeuble
lui-même, et non la personne du tiers détenteur. Cette action n’est donc pas
personnelle, ou in personam, car elle ne cherche pas à contraindre le tiers
détenteur à payer la dette du débiteur initial. En pratique, la banque n’a pas
besoin d’un titre exécutoire à l’encontre du nouveau propriétaire pour agir ; le
titre obtenu contre le débiteur initial suffit pour exercer le droit de suite et saisir le
bien grevé. Ainsi, l’hypothèque permet au créancier de réaliser sa sûreté
indépendamment des liens contractuels avec le tiers détenteur.

Cette action réelle se caractérise par son effet direct sur le bien et par son unicité
: le tiers détenteur n’est pas poursuivi comme débiteur personnel, ce qui serait le
cas si une subrogation imparfaite était appliquée. Il est simplement considéré
comme le possesseur actuel du bien grevé. La banque agit sur la base de
son droit réel sur l’immeuble, droit qui est opposable à tous, c’est-à-dire que
tous les acquéreurs ou détenteurs successifs doivent le respecter. La dette, elle,
continue d’exister entre le créancier et le débiteur principal, mais la sûreté qui la
garantit se détache de la personne du débiteur et suit le bien, quel que soit son
propriétaire.

Cette séparation entre la dette personnelle et le droit réel sur l’immeuble

constitue l’essence du droit de suite. Elle permet de dissocier le défaut de
paiement, qui est un problème personnel du débiteur, de la réalisation du gage,
qui est un fait réel attaché au bien. Grâce à cette autonomie, le créancier peut
poursuivre la vente de l’immeuble et se faire rembourser même si le débiteur
initial ne paie pas.

L’efficacité de l’action réelle est renforcée par le fait qu’elle est

relativement insensible aux procédures collectives impliquant le débiteur initial,
comme la faillite ou le redressement judiciaire. Même si le débiteur est confronté
à de telles procédures, la sûreté reste protégée, car l’immeuble se trouve
désormais dans le patrimoine du tiers détenteur. Le droit de suite assure ainsi
que le créancier puisse toujours récupérer sa créance, indépendamment des
problèmes financiers ou juridiques du débiteur initial.

En résumé, l’action de la banque sur l’immeuble met en évidence la force du

droit réel : elle est directe, prioritaire et opposable à tous, tandis que la dette
personnelle reste liée uniquement au débiteur initial. C’est ce mécanisme qui
garantit que la sûreté hypothécaire conserve toute sa valeur et son efficacité,
même en présence d’un tiers détenteur qui n’a aucun lien contractuel avec le
créancier.

Paragraphe2 : La pérennité de la sureté, garantie contre l’évolution de la

propriété

Au-delà de son opposabilité immédiate, le droit de suite et le régime d'inscription

qui l'accompagne garantissent la pérennité de l'hypothèque. Cette sûreté est
conçue pour survivre aux mutations juridiques, assurant au créancier une
protection à très long terme. La pérennité est le corollaire temporel de
l'opposabilité spatiale.

Ainsi, pour analyser pleinement la pérennité de la sûreté et son efficacité face

aux évolutions du patrimoine immobilier, il sera nécessaire d’examiner
d’abord (A) la subsistance de l’hypothèque jusqu’à l’extinction complète de la
dette, qui montre comment la sûreté accompagne la créance tout au long de sa
vie, puis (B) l’inaltérabilité de la garantie face à la succession des propriétaires,
qui illustre la capacité de l’hypothèque à suivre le bien et à préserver les droits du
créancier malgré les changements successifs de titulaires.

A- La subsistance de l’hypothèque jusqu’à l’extinction complète de la

dette

L’hypothèque est une garantie qui a pour unique but d’assurer le paiement d’une
dette. Elle est dite accessoire à la créance, ce qui signifie qu’elle ne peut exister
indépendamment de l’obligation principale qu’elle garantit. Cette relation
particulière repose sur un principe fondamental du droit des sûretés :
l’accessoire suit le principal. Ainsi, l’existence et l’efficacité de l’hypothèque
dépendent totalement de la validité et de la persistance de la dette. Si la dette
disparaît pour quelque raison que ce soit, que ce soit par paiement, remise,
compensation, novation ou prescription, l’hypothèque cesse d’exister. Ce
mécanisme permet de protéger le débiteur : tant que l’obligation est due, le bien
reste grevé, mais dès que la dette est éteinte, l’immeuble est automatiquement
libéré de toute charge.

Ce lien étroit entre la créance et l’hypothèque reflète la logique même des

sûretés. La garantie n’a de raison d’être que pour sécuriser le paiement d’une
obligation réelle et existante. Elle confère au créancier une protection durable et
fiable, car tant que la dette subsiste, l’hypothèque peut être exécutée pour
récupérer la somme due. La pérennité de cette sûreté ne dépend donc pas
uniquement de la conservation physique du bien ou de la durée de son
inscription au registre foncier, mais bien de la persistance de la créance
principale. Cette relation intime assure que le créancier conserve une sécurité
juridique même en cas de mutation du bien, de vente ou de transmission à un
tiers.

L’hypothèque doit également respecter le principe de spécialité, ce qui implique

qu’elle doit être précise sur deux aspects : le bien et la créance garantie. Pour le
bien, cela signifie que l’hypothèque ne peut concerner que les immeubles
expressément désignés dans l’acte. Elle ne peut pas s’appliquer sur l’ensemble
du patrimoine du débiteur. Pour la dette, il est nécessaire qu’elle soit déterminée
ou au moins déterminable, de façon à connaître son montant maximal et sa
cause. Cette précision permet d’éviter les contestations et de clarifier l’étendue
de la garantie, tant pour le débiteur que pour les tiers.

Le caractère accessoire de l’hypothèque permet aussi d’assurer la continuité de

la garantie lorsque le bien est remplacé ou disparaît. Ainsi, si l’immeuble est
détruit ou exproprié, l’hypothèque se reporte automatiquement sur l’indemnité
perçue par le débiteur. Cette règle, que l’on retrouve dans le mécanisme de la
subrogation réelle, garantit que le créancier ne se retrouve pas privé de son gage
et que les fonds perçus restent affectés au paiement de la dette. L’argent ou
l’indemnité reçue remplace le bien originel, ce qui empêche tout détournement
et assure la permanence de la sûreté.

Par ailleurs, l’hypothèque est indivisible. Cela signifie que, même si le débiteur
rembourse partiellement sa dette, l’hypothèque subsiste sur la totalité du bien
jusqu’au paiement intégral de l’obligation. Chaque fraction restante de la
créance est protégée par l’ensemble de l’immeuble, ce qui offre une garantie
complète au créancier. Cette indivisibilité est un élément essentiel de sécurité :
elle protège contre le risque de division ou de dépréciation du gage et garantit
que le créancier pourra récupérer la totalité de sa créance, même en cas de
ventes partielles ou de partages du bien.

Pour être efficace et opposable aux tiers, l’hypothèque doit faire l’objet d’une
inscription au registre foncier. Cette publicité foncière permet de déterminer à la
fois la durée de validité de l’inscription et le rang de la garantie par rapport aux
autres créanciers. L’inscription n’est pas permanente : elle est en général limitée
à une durée de dix ans ou égale à la durée de la dette principale. Le respect de
cette formalité est crucial, car c’est le seul moyen de garantir que l’hypothèque
continuera à produire ses effets face aux tiers.

Si la publicité foncière n’est pas respectée, l’hypothèque peut disparaître pour

les tiers, même si la dette existe toujours. Cette extinction sans remboursement
de la dette constitue un risque particulier pour le créancier et souligne
l’importance du renouvellement avant l’expiration du délai légal. En cas de non-
renouvellement, l’inscription est considérée comme périmée et l’hypothèque
devient caduque pour les tiers. Dans ce cas, tout acquéreur du bien ou tout
créancier tiers n’est pas tenu de respecter cette sûreté. Seuls le débiteur et ses
héritiers restent liés par l’hypothèque.

Le renouvellement de l’inscription est donc indispensable pour conserver la

validité de la sûreté et son rang initial. Si une nouvelle inscription est faite après
l’expiration de l’ancienne, celle-ci prend un nouveau rang, ce qui peut placer le
créancier derrière toutes les autres inscriptions effectuées entre-temps. Il est
donc essentiel de distinguer la péremption, qui correspond à l’expiration du délai
légal sans renouvellement, de la radiation, qui est l’acte officiel supprimant
l’inscription une fois la dette remboursée. La péremption peut mettre le
créancier en difficulté, tandis que la radiation est simplement une formalité qui
suit l’extinction de l’obligation.

Ainsi, la combinaison du caractère accessoire, du principe de spécialité, de

l’indivisibilité et de la publicité foncière confère à l’hypothèque une sécurité
juridique solide. Elle garantit la subsistance de la sûreté tant que la dette existe
et protège le créancier dans ses relations avec le débiteur et avec les tiers. Cette
structure rigoureuse fait de l’hypothèque un instrument fiable et durable dans la
sécurisation du crédit, tout en assurant une protection équilibrée pour toutes les
parties impliquées.

B- L’ inaltérabilité de la garantie face à la succession des propriétaires

L’une des preuves les plus nettes de la solidité et de la durabilité de l’hypothèque

réside dans le fait qu’elle ne disparaît pas, même lorsque le bien immobilier qui la
garantit change de propriétaire à plusieurs reprises ou subit diverses transformations
juridiques. En effet, grâce au droit de suite, l’hypothèque ne se limite pas à exister
ponctuellement : elle continue de protéger la créance initiale dans toutes les situations.
Qu’il s’agisse d’une vente, d’une donation, d’un échange, d’un apport en société ou
d’une transmission par succession, la garantie reste intacte. Cela signifie que, même si
le propriétaire change plusieurs fois, l’hypothèque conserve toute sa force, son
efficacité et sa valeur initiale. Le créancier peut donc maintenir son droit au
remboursement sans être affecté par les changements de propriétaire ou de situation
juridique du bien.

Cependant, la protection de l’hypothèque ne se limite pas à sa simple existence. Elle

inclut également le rang, c’est-à-dire la position qu’elle occupe dans l’ordre des
créanciers. Ce rang est déterminé par la date et l’heure exactes de l’inscription de
l’hypothèque au registre immobilier et constitue le critère principal pour décider qui
sera payé en premier lorsque le bien est vendu. Ce rang ne peut être modifié que dans
des cas limités, soit par l’acceptation volontaire du créancier de se placer derrière un
autre (postposition), soit par la substitution d’une hypothèque à une autre. Le droit de
suite garantit que, peu importe le nombre de mutations ou de changements de
propriétaire, le créancier conserve sa priorité et peut exercer son droit de saisie sur le
bien en fonction du rang qu’il a acquis dès l’inscription initiale.

Cette permanence du rang est particulièrement importante lors de la répartition du

produit de la vente entre plusieurs créanciers. La règle du « premier inscrit, premier
payé » (prior tempore, potior jure) s’applique strictement. Par exemple, une
hypothèque de rang 1 inscrite en 2010 sera intégralement remboursée avant même que
l’on commence à payer une hypothèque de rang 2 inscrite en 2015, même si cette
dernière a été contractée par un nouveau propriétaire. Cette fixation du rang confère à
l’hypothèque une sécurité supérieure à celle des garanties mobilières, qui peuvent
facilement perdre leur priorité lors des transferts ou saisies.

De plus, cette stabilité offre une prévisibilité précieuse aux établissements financiers et
aux créanciers. Les acheteurs successifs, en consultant le registre immobilier, savent
qu’ils acquièrent un bien grevé d’une charge réelle inscrite à une date précise et dont le
rang ne peut être modifié. Cela permet aux banques et aux créanciers de calculer avec
précision leur risque, d’anticiper leurs recours en cas de défaut de paiement et de
sécuriser le crédit accordé à long terme. En ce sens, la combinaison du droit de suite et
de l’inaltérabilité du rang rend l’hypothèque non seulement durable, mais également
extrêmement fiable pour la planification financière et la protection des créanciers.

L’hypothèque est également rigoureusement insensible aux mutations patrimoniales.

Qu’il s’agisse d’une vente (acte à titre onéreux), d’une donation (acte à titre gratuit),
d’un échange, d’un apport en société ou d’une transmission par décès, la garantie
réelle n’est ni purgée, ni modifiée, ni diminuée. Le principe est simple : le bien
immobilier est transféré cum onere, 2c’est-à-dire avec sa charge. Cette neutralité
juridique face aux changements de propriétaire assure la continuité du droit réel,
permettant au créancier de conserver sa sécurité malgré les transformations
patrimoniales.

L’hypothèque résiste également aux mutations découlant du droit de la famille. Par

exemple, lors de la liquidation d’un régime matrimonial après un divorce, l’attribution
de l’immeuble hypothéqué à l’un des époux ne remet pas en cause le droit du

2
Le bien est transmis avec ses charges, la personne qui le reçoit le prend avec
l’hypothèque qui pèse dessus.
créancier. Ce dernier peut exercer son droit de suite sur la part de l’époux attributaire
si la dette n’est pas honorée. Ainsi, les variations dans la structure familiale ou
patrimoniale ne remettent pas en question la garantie attachée au bien.

Une distinction essentielle apparaît toutefois dans le cadre des transmissions mortis
causa3. Les héritiers qui acceptent la succession occupent une position hybride : ils
deviennent à la fois débiteurs personnels de la dette du défunt (sauf limitation à
concurrence de l’actif net) et détenteurs du bien hypothéqué. Dans ce cas, le créancier
dispose d’un double droit d’action : il peut agir personnellement contre l’héritier pour
saisir d’autres biens, et exercer son action réelle (le droit de suite) sur l’immeuble lui-
même, limitée à la valeur de ce bien. Cette situation se distingue du simple tiers
acquéreur, contre lequel seule l’action réelle peut être exercée. La succession renforce
ainsi paradoxalement la position du créancier, qui voit son droit de gage s’étendre
potentiellement au patrimoine personnel de l’héritier. La transmission par succession
ne permet donc pas de se soustraire à l’emprise du créancier hypothécaire, démontrant
la puissance du droit réel qui lie le bien à la créance.

Le droit de suite illustre parfaitement la nature réelle et pérenne de l’hypothèque. Il

garantit son opposabilité en désignant l’immeuble comme gage du créancier, quelles
que soient les mains qui le détiennent, et assure sa pérennité en maintenant le rang et
l’existence de la sûreté jusqu’à l’extinction complète de la dette principale. Cette
permanence et cette efficacité, fondées sur une procédure de publicité rigoureuse,
expliquent pourquoi l’hypothèque reste l’instrument privilégié de sécurisation du
crédit foncier. Elle est capable de neutraliser les aléas liés aux changements de
titulaires et aux mouvements de patrimoine, conférant à l’hypothèque son statut
de sûreté immobilière par excellence, offrant aux créanciers une protection solide,
prévisible et durable dans le temps.

CHAPITRE 2 : L’HYPOTHÈQUE, UN GAGE RÉELLE STABLE RÉDUISANT

LE RISQUE BANCAIRE.

L’hypothèque, bien plus qu’une simple sûreté conférant des droits de préférence et de
suite, constitue pour la banque un véritable instrument de sécurisation et de gestion du
risque. Dans toute opération de crédit, en particulier lorsqu’il s’agit de financements à
long terme, l’établissement prêteur s’expose à une incertitude majeure : celle de la
défaillance éventuelle de l’emprunteur. Face à ce risque, la banque doit pouvoir

3
Les biens transmis par héritage ou succession.
compter sur une garantie solide, capable de compenser la perte potentielle. C’est
précisément dans cette perspective que l’hypothèque trouve toute sa pertinence.

En immobilisant un bien réel, concret et durable, elle transforme un risque personnel,

souvent abstrait et incertain, en un risque matériel et maîtrisable. Le bien hypothéqué
devient une véritable couverture de crédit, offrant au créancier une sécurité financière
dont la valeur peut être estimée et contrôlée. L’immeuble, par sa nature même,
représente un actif stable, durable et difficilement soustrait au patrimoine du débiteur,
ce qui en fait un gage privilégié pour les institutions financières.

Cependant, la valeur protectrice de l’hypothèque ne tient pas seulement à la solidité

physique du bien, mais aussi à son rôle économique et juridique dans la politique de
crédit. Elle constitue à la fois une garantie patrimoniale et un outil de régulation du
risque, permettant à la banque d’ajuster ses conditions de financement, son niveau de
confiance et ses taux d’intérêt en fonction du niveau de couverture apporté par le bien
hypothéqué.

Ainsi, pour mieux comprendre comment l’hypothèque contribue à réduire le risque

bancaire, il conviendra d’examiner successivement la Section 1, stabilité de l’actif
immobilier, un facteur déterminant de couverture du crédit puis la Section 2, relative à
l’hypothèque en tant qu’outil de maîtrise du risque et condition obligatoire du
financement.

Section1 : La stabilité de l’actif immobilier, un facteur déterminant de

couverture du crédit
Le choix de l'immobilier comme support de garantie ne relève pas du hasard. Il s'agit
d'une démarche stratégique et mûrement réfléchie, ancrée dans la prudence bancaire. Il
est le fruit d'une analyse des qualités inséparables de l'actif, qui lui confèrent une
stabilité supérieure et une fiabilité maximale pour couvrir le montant engagé par la
banque. L'immobilier, contrairement aux autres formes de garanties, offre une faible
volatilité historique et un comportement anti-cyclique souvent constaté lors des crises
financières, ce qui en fait un refuge de valeur pour le créancier. Cette stabilité est
garantie à la fois par la nature physique de l'immeuble (sa permanence, sa tangibilité)
et par l'ancrage juridique que lui confèrent les régimes de la propriété et de la publicité
foncière.
Ainsi, la stabilité de l’actif immobilier se manifeste à travers deux dimensions
complémentaires. Ainsi, nous verrons en paragraphe , L’immeuble, un actif tangible et
non délocalisable garant de la sécurité du gage puis en paragraphe 2 l’évaluation
immobilière, fondement de la maitrise du risque de découverture.

Paragraphe 1 : L’immeuble, un actif tangible et non délocalisable garant de

la sécurité du gage
L’une des premières sécurités que donne l’hypothèque vient de la nature même du
bien concerné : l’immeuble. Contrairement aux biens meubles, un bien immobilier est
concret et fixe. Il ne peut pas être facilement déplacé ou caché, ce qui protège le
créancier contre toute tentative de faire disparaître la garantie. Ces deux qualités font
de l’immeuble une garantie solide et fiable.

On verra d’abord que la matérialité de l’actif constitue une protection efficace contre
la dissipation de la garantie (A), avant de montrer que son caractère non délocalisable
assure une contre-valeur permanente pour le créancier (B).

A- La matérialité de l’actif, protection contre la dissipation de la

garantie

L’immeuble, par sa nature, est un bien tangible et durable. Il ne peut être détruit ou
altéré facilement sans une intervention importante et visible. Cette matérialité confère
à l’hypothèque un avantage certain par rapport aux autres sûretés, notamment celles
portant sur des biens meubles ou sur des instruments de crédit personnel.

Article 197 de l’Acte uniforme portant organisation des sûretés

« L’hypothèque confère à son titulaire un droit de suite et un droit de
préférence. »

La solidité physique de l’actif immobilier constitue en elle-même une garantie

passive. Un bâtiment résiste aux chocs, aux intempéries et aux tentatives de
dégradation ordinaires.

De plus, toute modification majeure ou destruction de l’immeuble, comme une

démolition, est soumise à l’obtention d’autorisations administratives telles que le
permis de construire ou le permis de démolir.
À cet égard, le décret du 3 juillet 2019 portant réglementation du permis de
construire précise, à l’article 47 du chapitre 3 intitulé « Délivrance du permis de
démolir » :
« Quiconque désire démolir en totalité ou en partie un bâtiment, à quelque usage
Qu’il soit affecté, doit au préalable obtenir un permis de démolir des services du
Guichet Unique du Permis de Construire, ou des directions régionales du
Ministère en charge de l'urbanisme.

Cette obligation s'impose à tous les maitres d'ouvrage au sens du présent décret, qu'ils
soient de droit public ou de droit privé »

Ces formalités offrent à la banque un moyen supplémentaire de contrôle et de

traçabilité sur l’intégrité du gage. Par ailleurs, l’entretien régulier de l’immeuble
incombe généralement au propriétaire-débiteur. Cette obligation de maintenance
contribue paradoxalement à la préservation et à la valorisation du bien, réduisant ainsi
le risque de délabrement non contrôlé par le créancier.

En revanche, les sûretés mobilières exposent la banque à des risques bien plus élevés.
A savoir :
-Le risque de dépréciation rapide

Les biens meubles, tels que les véhicules, les marchandises ou les équipements
industriels, subissent une usure normale et une obsolescence plus rapide. La valeur de
ces actifs peut donc diminuer de façon imprévisible. Les équipements technologiques
ou informatiques sont particulièrement sensibles à l’obsolescence. En cas de défaut, la
vente forcée de ces biens se fait souvent à un prix inférieur à leur valeur initiale,
amplifiant le risque de perte pour la banque.

-Le risque de mauvaise foi

Dans le cadre d’un gage ou d’un nantissement sans dépossession, le débiteur conserve
la possession du bien. Cette situation ouvre la voie à des fraudes : substitution de
l’actif, cession à un tiers, ou dissimulation de biens. Le contrôle de l’intégrité du gage
nécessite des inspections régulières et coûteuses. De plus, en cas de vente frauduleuse
à un tiers de bonne foi, la banque peut perdre son droit de suite, car la possession d’un
meuble vaut titre, sauf exceptions. Cette règle ne s’applique jamais à l’immeuble, ce
qui le rend plus sûr juridiquement.

-Le risque de confusion

Les biens fongibles, tels que les stocks de marchandises, peuvent être mélangés à
d’autres, rendant leur individualisation difficile. En cas de réalisation du gage, la
preuve que le stock saisi correspond bien à celui initialement nantis est souvent
incertaine, surtout si le débiteur renouvelle régulièrement ses stocks. Cette difficulté
allonge et renchérit la procédure de saisie et de liquidation, réduisant l’efficacité du
gage mobilier.

Ainsi, l’hypothèque bénéficie d’une sécurité et d’une stabilité intrinsèques que les
sûretés mobilières ne peuvent offrir. La matérialité de l’immeuble, son encadrement
administratif et son entretien obligatoire en font une garantie particulièrement fiable
pour le créancier.

Par contraste, l’immeuble bénéficie d’une identité et d’une permanence absolues. Son
existence physique peut être facilement constatée sur place, et sa structure ne se prête
pas à une dégradation soudaine ou à une disparition furtive. Cette stabilité intrinsèque
confère à l’hypothèque un avantage majeur sur les sûretés mobilières ou les
engagements personnels, dont la valeur dépend entièrement de la volonté et de la
solvabilité du débiteur.

L’immeuble est également étroitement intégré au régime de la publicité foncière, un

mécanisme juridique qui assure transparence et sécurité des transactions immobilières.
Pour qu’une hypothèque existe légalement, elle doit être constituée par acte
authentique, généralement notarié, et faire l’objet d’une inscription au Livre Foncier.
L’acte notarié représente en lui-même une garantie de force probante et de régularité
du consentement : le notaire, en tant qu’officier public, vérifie l’identité des parties,
leur capacité juridique et la légalité de l’opération. Cette sécurité procédurale est
souvent absente des contrats de gage conclus sous seing privé, qui exposent le
créancier à des risques de contestation ou de fraude.

Les formalités d’inscription ne sont pas de simples étapes administratives. Elles

constituent la condition sine qua non 4 de l’opposabilité de l’hypothèque aux tiers.
Grâce à cette publicité, toute personne intéressée qu’il s’agisse d’un futur acquéreur,
d’un autre créancier ou d’une autorité judiciaire est informée de l’existence de la
charge hypothécaire. C’est pour ça que la loi N° 2020-624 du 14 Aout 2020
instituant code de l’urbanisme et du domaine foncier, en son article 162 précise

« L'État, les collectivités territoriales, les personnes physiques ou morales doivent

requérir l'immatriculation des immeubles au livre foncier. »

Ainsi, l’immeuble est protégé contre toute tentative de fraude ou de dissipation

occulte, car aucune mutation ou constitution de charge ne peut intervenir sans laisser
une trace officielle dans le registre public.

Le registre foncier agit comme un inventaire permanent et opposable à tous (erga

omnes) de l’état des biens immobiliers et de leurs charges. Sa consultation permet au
créancier d’obtenir une information complète et fiable sur l’actif, de vérifier les
éventuelles hypothèques antérieures et de s’assurer qu’aucun droit caché ne
compromet sa garantie. Cette transparence réduit fortement le risque de concurrence
de créanciers occultes et sécurise la position de la banque en cas de défaut du débiteur.

En conséquence, l’hypothèque confère à l’immeuble une sécurité inséparable à la fois

physique et juridique. Elle protège le créancier contre la disparition du gage, garantit la
traçabilité de toute opération portant sur le bien et impose des formalités strictes pour
toute modification, cession ou charge nouvelle. Comparée à des sûretés personnelles,
telles qu’un billet à ordre ou une caution, dont la valeur dépend uniquement de la
solvabilité du débiteur et dont la traçabilité est souvent limitée, l’hypothèque apparaît
comme un instrument particulièrement fiable et sécurisé. Elle transforme l’immobilier
en une garantie tangible, durable et juridiquement protégée, assurant au créancier que
son gage ne peut disparaître ou être altéré sans laisser de preuve officielle et
incontestable.

4
Une condition
sans laquelle cela ne peut pas se produire, un élément indispensable
pour qu’un événement ou un résultat ait lieu.
 B- Le caractère non délocalisable, assurant une contre-valeur
permanente

L’immobilier se distingue avant tout par sa fixité, c’est-à-dire par son caractère
stable et non déplaçable. Cette particularité confère à l’immeuble une valeur de
garantie exceptionnelle dans le domaine du crédit bancaire. Contrairement aux
biens meubles qui peuvent être déplacés, vendus ou transférés à l’étranger sans
grande difficulté, l’immeuble demeure attaché à un territoire déterminé.
Cette immobilité physique lui confère un caractère non délocalisable,
garantissant ainsi que le bien servant de gage restera toujours sous la juridiction
de l’État où il est situé, en l’occurrence la Côte d’Ivoire lorsque le bien est
implanté sur son sol.

Cette caractéristique constitue une véritable protection contre le risque de fuite

d’actifs. En effet, un débiteur mal intentionné pourrait facilement soustraire des
biens meubles à la saisie en les déplaçant ou en les transférant hors du pays. Tel
n’est pas le cas pour un immeuble. Celui-ci ne peut être ni déplacé ni dissimulé,
ce qui assure au créancier une saisissabilité permanente et inévitable du bien,
indépendamment du comportement ultérieur du débiteur. Même si ce dernier
quitte le territoire ivoirien, l’immeuble reste soumis à la juridiction nationale, et la
banque peut toujours exercer son droit de poursuite sur le bien.

Ce principe tire sa force du régime juridique de l’espace OHADA et plus

précisément de la règle de la lex rei sitae, selon laquelle la loi applicable à un
immeuble est celle du lieu où il se trouve. Dès lors, tout immeuble situé sur le
territoire ivoirien relève du droit ivoirien, tant pour les questions de propriété que
pour les sûretés et les procédures de saisie. Cette règle permet d’assurer
une uniformité juridique et une prévisibilité du recouvrement des créances
hypothécaires. Elle mobilise deux textes essentiels : l’Acte uniforme portant
organisation des sûretés (AUS), qui encadre la constitution et les effets de
l’hypothèque, et l’Acte uniforme portant organisation des procédures simplifiées
de recouvrement et des voies d’exécution (AUPSRVE), qui régit la saisie
immobilière.

Mais au-delà de cette base commune à tous les États membres de l’OHADA,
le régime foncier ivoirien vient renforcer la sécurité juridique du créancier. En
Côte d’Ivoire, la propriété foncière repose sur des textes nationaux comme la loi
n°98-750 du 23 décembre 1998 relative au domaine foncier rural et le décret
n°2013-481 du 2 juillet 2013 portant ses modalités d’application. Ces textes
prévoient un système de certificat foncier et de titre foncier, qui ont pour but
d’identifier clairement les propriétaires des terres et de sécuriser les
transactions.
Le titre foncier, une fois délivré, confère à son titulaire une propriété définitive,
inattaquable et imprescriptible. Ce document est inscrit au Livre foncier, tenu
par la Direction du Cadastre et du Domaine, et il assure la publicité foncière du
droit de propriété. Par cette publicité, tout acte affectant l’immeuble (vente,
hypothèque, mainlevée, saisie, etc.) est porté à la connaissance du public et
opposable aux tiers. Ainsi, lorsque la banque prend une hypothèque sur un
immeuble en Côte d’Ivoire, cette inscription est enregistrée au Livre foncier, ce
qui fixe le droit du créancier et garantit la transparence de la garantie.

Cette impossibilité de soustraire le bien à la juridiction ivoirienne constitue donc

un atout majeur pour la banque. Elle lui assure que, quoi qu’il arrive,
la procédure de saisie et de vente de l’immeuble hypothéqué se déroulera
conformément au droit ivoirien, sans avoir recours à une procédure d’exequatur
ni à une reconnaissance de décision étrangère. Le créancier n’est exposé ni aux
difficultés du droit international privé, ni aux risques de non-exécution d’un
jugement hors du territoire national.

En outre, la stabilité du régime foncier ivoirien, fondée sur la publicité et la

traçabilité des droits réels, renforce la prévisibilité du processus de
recouvrement. L’immeuble, en tant qu’actif localisé et enregistré, ne peut
échapper au contrôle des autorités ivoiriennes. Cette assise territoriale protège
la banque contre toute tentative de fraude foncière ou de transfert irrégulier.

Sur le plan économique, cette fixité territoriale présente également des

avantages. Lorsqu’un immeuble est saisi et vendu, le prix d’adjudication est
obtenu en franc CFA, la monnaie locale de la zone UEMOA. Cela évite les
fluctuations de devises et facilite la compensation avec la dette initiale du prêt.
De plus, cette stabilité monétaire contribue à la maîtrise du ratio Loan-to-Value
(LTV), indicateur essentiel dans la gestion du risque bancaire.

Ainsi, l’hypothèque sur un immeuble situé en Côte d’Ivoire représente bien plus
qu’une simple garantie. Elle est le résultat d’une combinaison de sécurité
physique, juridique et territoriale. La fixité de l’immeuble, la force de la lex rei
sitae, et la solidité du régime foncier ivoirien forment ensemble un système
cohérent qui offre à la banque une garantie stable, traçable et indélocalisable.
Contrairement aux sûretés mobilières, vulnérables à la mobilité et à la
mondialisation, l’hypothèque repose sur un socle territorial et juridique solide,
qui protège le créancier contre les aléas internationaux et lui assure une
exécution efficace de son droit de gage.

Paragraphe 2 : L’évaluation immobilière, fondement de la maitrise du risque

de découverture.
L’évaluation immobilière joue un rôle essentiel dans la maîtrise du risque de
découverture. En effet, elle permet de déterminer avec précision la valeur réelle du
bien servant de garantie. On verra ainsi, en A, la détermination rigoureuse de la valeur
hypothécaire par l’expertise, et en B, le calcul du ratio de couverture (LTV), limitant le
risque de perte.

A- La détermination rigoureuse de la valeur hypothécaire par l’expertise

L’évaluation immobilière ne se résume pas à une simple estimation

approximative de la valeur d’un bien. Elle correspond à un véritable processus
technique et encadré, réalisé selon des règles précises. Ce processus constitue
un lien essentiel entre la valeur réelle du bien immobilier et la décision de la
banque d’accorder ou non le crédit.

En effet, grâce à la stabilité et à la durabilité du bien immobilier, la banque peut

demander une expertise professionnelle afin d’obtenir une valeur fiable. Cette
expertise permet de déterminer ce qu’on appelle la valeur hypothécaire du bien,
c’est-à-dire le montant maximum que la banque peut raisonnablement espérer
récupérer en cas de vente forcée si l’emprunteur ne rembourse pas son prêt.

Cette démarche est d’une grande importance, car elle assure à la banque une
base objective et mesurable pour évaluer le risque de crédit. Ainsi, la décision
d’accorder le prêt ne repose pas sur une estimation incertaine, mais sur une
donnée financière claire, vérifiable et juridiquement sécurisée. Cela garantit la
prudence et la solidité du financement, tout en protégeant la banque contre le
risque de perte en cas de défaillance du débiteur.

Le processus d’évaluation immobilière est réalisé par un expert agréé et

indépendant. Cette indépendance est une condition essentielle, car elle garantit
la neutralité du résultat de l’évaluation. Elle est d’ailleurs exigée par les autorités
de régulation, notamment la BCEAO dans la zone UEMOA, qui veille à la fiabilité
des opérations bancaires et financières.

L’expert immobilier a pour mission de donner une opinion juste et objective sur la
valeur réelle du bien, sans subir d’influence de la part du vendeur ou de
l’emprunteur. Cette neutralité est importante, car une évaluation faussée ou
complaisante pourrait entraîner une surestimation du bien et, par conséquent,
exposer la banque à un risque de perte en cas de non-remboursement du prêt.
C’est ce qu’on appelle le risque de découverte, souvent observé dans les
marchés immobiliers peu contrôlés ou dépourvus de règles précises.

Pour garantir la qualité et la fiabilité de son travail, l’expert doit être reconnu et
autorisé par une instance officielle, qui atteste de sa compétence technique et
de sa connaissance du marché. Il doit également respecter les règles et
méthodes fixées par les normes d’évaluation internationales, comme les
International Valuation Standards (IVS), souvent adaptées par les autorités
locales.

Ainsi, l’intervention d’un expert agréé et indépendant constitue une étape

essentielle pour la sécurité du crédit hypothécaire. Elle permet à la banque de
fonder sa décision sur une évaluation sérieuse et conforme aux standards
professionnels, réduisant ainsi les risques liés à la valeur du bien donné en
garantie.

Cet expertise doit nécessairement aboutir à la détermination de deux valeurs

distinctes :

La première est la valeur vénale, encore appelée valeur marchande. Elle

correspond au prix auquel le bien pourrait être vendu dans des conditions
normales du marché, à la date de l’évaluation. Cette valeur dépend fortement de
la conjoncture économique, des tendances du marché immobilier et des
comportements des acheteurs. Elle peut donc varier rapidement, selon l’offre, la
demande ou encore les conditions locales du marché.

La seconde est la valeur hypothécaire, qui constitue la référence principale pour

la banque. Elle représente la valeur estimée du bien dans une perspective de
long terme, en tenant compte du fait que la vente pourrait se faire de manière
contrainte, notamment en cas de défaillance de l’emprunteur. Cette valeur est
donc fixée avec prudence et se situe toujours à un niveau inférieur ou égal à la
valeur vénale.

Contrairement à la valeur marchande, la valeur hypothécaire exclut les éléments

spéculatifs ou les hausses artificielles liées aux cycles économiques. Elle intègre
également une réduction, appelée décote, pour anticiper le temps et les coûts
liés à une éventuelle vente forcée. Cette marge de sécurité permet à la banque
d’évaluer dès le départ les risques liés au délai de recouvrement et à la variation
future du marché.

Les méthodes d’évaluation immobilière et leur pertinence jouent un rôle

essentiel dans la détermination d’une valeur hypothécaire juste et crédible. Pour
garantir la rigueur du résultat, l’expert procède souvent à une triangulation, c’est-
à-dire qu’il croise plusieurs approches afin d’obtenir une valeur moyenne
cohérente et fiable.

La première méthode est la méthode par comparaison, encore appelée

approche par le marché. Elle consiste à comparer le bien à des transactions
récentes portant sur des immeubles similaires en termes de localisation, de
superficie ou de caractéristiques. Cette méthode est privilégiée dans les
marchés dynamiques où les informations sur les ventes sont facilement
accessibles. Sa fiabilité dépend donc de la transparence du marché et de la
disponibilité des données issues des registres fonciers ou des transactions
officielles.

La deuxième méthode est la méthode par le coût de remplacement, aussi

appelée approche par les coûts. Elle évalue le montant qu’il faudrait pour
reconstruire le bien à neuf, tout en déduisant la dépréciation liée à son âge, à son
état ou à son obsolescence. Cette approche est particulièrement utile lorsque le
marché est peu actif ou lorsque le bien est unique et ne dispose pas
d’équivalents comparables.

Enfin, la troisième méthode est la méthode par le revenu, ou approche par

capitalisation. Elle s’applique surtout aux immeubles générant des loyers,
comme les immeubles commerciaux ou locatifs. Elle consiste à estimer la valeur
du bien en fonction des revenus nets futurs qu’il est susceptible de produire.
Cette approche exige toutefois des prévisions économiques fiables, notamment
sur les taux d’occupation, les loyers futurs et les charges d’exploitation.

En définitive, l’expert doit non seulement justifier le choix de la méthode

principale utilisée, mais aussi expliquer la pertinence des ajustements effectués.
Cette transparence permet d’assurer la crédibilité du résultat final et de garantir
à la banque que la valeur hypothécaire retenue repose sur des données
sérieuses, cohérentes et conformes aux normes professionnelles.

B- Le calcul du ratio de couverture(LTV), limitant le risque de perte

L’évaluation hypothécaire ne prend véritablement sens que lorsqu’elle est

intégrée à un outil concret de gestion du risque : le ratio de couverture,
également appelé Loan-to-Value (LTV). Ce ratio permet de transformer la
stabilité de l’actif immobilier en une sécurité financière pour la banque.

Grâce à une valeur hypothécaire fiable, la banque peut déterminer le LTV, c’est-
à-dire le rapport entre le montant du prêt et la valeur estimée du bien. Pour
limiter le risque, ce ratio est maintenu à un niveau conservateur : le prêt consenti
reste toujours inférieur à la valeur hypothécaire. Cette marge de sécurité permet
de protéger la banque contre toute perte éventuelle.

En pratique, cela signifie que, même si des frais de procédure surviennent ou si

le prix du bien baisse légèrement au moment d’une vente forcée, le produit de la
réalisation restera suffisant pour couvrir intégralement le capital prêté. Ainsi, le
calcul du ratio de couverture constitue un mécanisme direct et efficace de
maîtrise du risque, garantissant que l’hypothèque conserve sa valeur protectrice
et sécurise l’engagement de la banque.
Le ratio de couverture, ou Loan-to-Value (LTV), se définit par la formule :

Montant du Prêt (Capital)

LTV =
Valeur Hypotheˊ caire (VH)

Maintenir le LTV à un niveau prudent, généralement compris entre 70 % et 80 % selon

les régulations bancaires, constitue un pilier fondamental de la prudence bancaire. Les
autorités de régulation, notamment à travers les directives de Bâle III et les circulaires
de la BCEAO, imposent des plafonds de LTV afin de garantir que le crédit bénéficie
d’un traitement favorable en termes de pondération des risques. Un LTV faible signale
aux régulateurs que le prêt est correctement couvert et que la banque dispose d’une
marge de sécurité suffisante pour faire face aux aléas du marché immobilier.

La différence entre 100 % et le LTV, souvent appelée cantonnement ou marge de

sécurité, n’est pas un excédent de garantie, mais une réserve stratégique permettant de
neutraliser plusieurs types de risques. Elle offre d’abord une protection contre
l’érosion du marché, c’est-à-dire la possibilité d’une baisse de la valeur vénale du bien
au cours de la durée du prêt ou au moment d’une vente forcée. Cette réserve permet
également de couvrir l’ensemble des frais liés à la réalisation de la garantie,
notamment les coûts de saisie, les frais judiciaires, les honoraires d’huissier et les frais
de mainlevée, qui sont prélevés en priorité sur le produit de la vente. Enfin, elle intègre
le coût du temps, ou actualisation, qui correspond à la perte de valeur liée au délai
nécessaire pour récupérer le capital via la procédure judiciaire, connu sous le nom de
Time to Recovery. La constitution de cette marge de sécurité assure ainsi que, même
après la déduction de tous les frais et la prise en compte des pertes éventuelles, le
produit net de la vente forcée reste suffisant pour couvrir intégralement le capital
restant dû.

Au-delà de sa fonction de protection contre le risque de perte, le LTV joue également

un rôle déterminant dans l’optimisation du capital réglementaire de la banque.
Conformément aux règles de Bâle III, les banques doivent détenir un capital
proportionnel aux actifs pondérés par le risque. Un prêt couvert par une hypothèque
avec un LTV faible bénéficie d’une pondération réduite par rapport aux prêts non
garantis, ce qui permet de diminuer le capital réglementaire à immobiliser. Cette
optimisation libère des ressources pour d’autres engagements et améliore le rendement
sur fonds propres de la banque. L’hypothèque devient ainsi un instrument permettant
de reclasser un actif initialement considéré comme risqué dans une catégorie à faible
risque au bilan.

Enfin, le ratio de couverture est un indicateur dynamique qui doit être suivi de manière
continue. La valeur des biens immobiliers peut fluctuer et la situation financière de
l’emprunteur peut évoluer au cours du temps. Une baisse de la valeur du bien ou un
endettement supplémentaire de l’emprunteur peut entraîner une augmentation du LTV.
Dans ce contexte, l’hypothèque reste le principal mécanisme qui permet de justifier la
stabilité du crédit et de maintenir les provisions pour risque de manière raisonnable,
tant que le LTV demeure dans une zone acceptable, inférieure à 100 %. Le suivi
régulier du LTV offre donc à la banque un outil de vigilance permanent, servant de
baromètre de la sécurité de ses engagements et garantissant la protection du capital
prêté contre tout risque de découverture.

Ainsi, l’intégration de la valeur hypothécaire et du ratio de couverture constitue

un mécanisme central dans la gestion prudente du risque de crédit immobilier.
Elle combine à la fois une approche prudente de la valorisation des biens, une
réserve stratégique pour absorber les aléas et une optimisation du capital
réglementaire, démontrant que la maîtrise du risque repose autant sur la rigueur
technique que sur la stratégie financière.

Section2 : L’hypothèque, outil de maitrise du risque et condition obligatoire de

l’octroi du financement

Cette section met en lumière le rôle stratégique de l'hypothèque dans la décision

d'accorder le prêt, prouvant qu'elle est un réducteur de risque
essentiel. L'existence d'un gage réel stable conditionne souvent la volonté de la
banque à prêter de grosses sommes sur de longues durées. En exigeant
l'hypothèque, la banque s'assure une position de force avant même de décaisser
les fonds. Elle transforme un risque élevé d'insolvabilité de l'emprunteur en
un risque mesuré et couvert par un bien de valeur. C'est l'outil qui lui permet
de gérer et de réduire structurellement son exposition au défaut, justifiant ainsi
l'octroi du financement. On verra ainsi, en paragraphe 1 l’hypothèque, outil de
gestion et d’atténuation du risque de défaillance et en paragraphe2 le caractère
obligatoire de la garantie, justification de l’octroi du financement.

Paragraphe 1 : L’hypothèque, outil de gestion et d’atténuation du risque de

défaillance

L'hypothèque est considérée par la banque comme un outil essentiel de gestion

des risques. En exigeant la constitution d'une sûreté sur un bien immobilier,
l'établissement financier ne fait pas qu'assurer son recouvrement ; il transforme
un risque d'insolvabilité (lié à la personne de l'emprunteur) en un risque mesuré
et couvert (lié à la valeur du bien). Cette garantie permet ainsi à la banque de
s'engager sur des montants et des durées importants avec une plus grande
sérénité, car elle dispose d'une porte de sortie garantie. Elle peut ainsi anticiper
et atténuer les conséquences financières d'un éventuel défaut de paiement en
intégrant la valeur de l'actif immobilier dans son modèle d'évaluation des
risques. On verra la conversion d’un risque personnel en un risque matériel
mesurable en A et l’atténuation des conséquences du défaut par la prévision
d’une sortie sécurisée en B.

A- La conversion d’un risque personnel en un risque matériel mesurable

L'hypothèque est un outil de gestion du risque car elle permet à la banque de

transformer un risque d'insolvabilité personnelle (lié aux revenus, à la santé, ou à
la gestion de l'emprunteur) en un risque matériel mesurable (lié à la valeur d'un
actif). En exigeant une garantie réelle, la banque ne parie plus uniquement sur la
capacité future de l'emprunteur à payer, mais sur la valeur stable et existante de
l'immeuble. Ce changement d'objet permet d'encadrer l'incertitude et de
disposer d'une donnée concrète (la valeur du bien) pour évaluer et tarifer le prêt.

L’hypothèque joue un rôle central dans la gestion du risque de crédit en agissant

directement sur la perte en cas de défaut (LGD). Le risque de crédit peut être
analysé à travers trois composantes : la probabilité de défaut (PD) de
l’emprunteur, l’exposition en cas de défaut (EAD) et la perte en cas de défaut
(LGD). Dans ce cadre, l’hypothèque intervient comme un mécanisme puissant
d’atténuation de la LGD. Alors que la probabilité de défaut reste attachée à
l’emprunteur et dépend de sa situation financière personnelle, la garantie
hypothécaire transfère l’essentiel du risque de perte vers l’actif immobilier lui-
même. La banque ne se concentre plus uniquement sur la question de savoir si
le client fera défaut, mais surtout sur l’ampleur de la perte éventuelle en cas de
défaut. Lorsque la LGD d’un prêt hypothécaire est faible grâce à la valeur stable
de l’immeuble donné en garantie, la perte attendue totale, calculée comme le
produit de la probabilité de défaut par la LGD, est considérablement réduite,
même si la probabilité de défaut de l’emprunteur reste inchangée. Cette
séparation entre le risque personnel et le risque matériel permet de fonder la
sécurité du prêt sur la valeur de l’actif plutôt que sur la seule solvabilité de
l’emprunteur, ce qui constitue une donnée beaucoup plus stable et prévisible.

Par ailleurs, l’hypothèque désensibilise le prêt face aux aléas liés à la situation
personnelle de l’emprunteur. Une perte d’emploi, un accident de vie ou tout
événement affectant temporairement la capacité de remboursement peut faire
augmenter la probabilité de défaut. Cependant, la présence d’une garantie
hypothécaire assure que l’impact sur le capital de la banque reste limité, car la
LGD est protégée par la valeur de l’immeuble. Ce mécanisme transforme le
risque personnel en risque matériel, permettant à la banque de maintenir une
exposition globale au risque relativement constante. La valeur de l’actif devient
le principal facteur d’atténuation, offrant une sécurité plus prévisible que le
revenu ou la situation financière d’un individu, souvent sujets à des fluctuations
importantes. Cette transformation confère à l’hypothèque un rôle stratégique,
car elle permet au prêteur de fonder ses décisions de financement sur la stabilité
du marché immobilier sur un horizon de long terme, que ce soit pour des durées
de 15 à 20 ans ou plus, plutôt que sur la seule évolution incertaine des revenus
des emprunteurs.

Enfin, l’hypothèque agit également comme une forme de contre-solvabilité ou de

caution matérielle. Elle permet à des emprunteurs dont la probabilité de défaut
pourrait être jugée moyenne, comme de jeunes ménages ou des primo-
accédants, d’accéder au crédit en compensant leur profil de risque personnel.
La banque peut accepter un niveau de risque lié à la probabilité de défaut plus
élevé que pour d’autres types de crédits, en sachant que la perte potentielle
reste quasi nulle grâce à la garantie. Dans ce contexte, l’hypothèque devient un
outil de sélection positive, car elle élargit le marché potentiel de crédit tout en
maintenant le risque global de la banque dans des limites prudentes et
conformes aux exigences réglementaires. Elle permet ainsi de concilier l’accès
au financement pour des profils moins robustes et la sécurité des fonds prêtés,
démontrant la valeur de la garantie immobilière comme mécanisme de sécurité
juridique et financière dans le système bancaire.

B- L’atténuation des conséquences du défaut par la prévision d’une sortie

sécurisée

L’hypothèque peut être considérée comme un véritable amortisseur de choc

financier pour la banque. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur,
l’établissement dispose d’une garantie tangible : le gage immobilier, qui offre une
sortie sécurisée et prévisible. Cette perspective permet à la banque d’anticiper le
recouvrement du capital prêté, même dans les situations où la solvabilité de
l’emprunteur serait compromise. Grâce à ce mécanisme, le risque associé au
prêt n’est pas éliminé, mais son impact financier est largement atténué. La
valeur de l’immeuble, mesurable et relativement stable, offre une sécurité
concrète qui réduit la gravité potentielle de l’événement de défaillance.

Cette fonction d’amortissement est particulièrement importante lorsque la

banque consent des crédits sur des montants élevés ou sur des durées longues.
Elle confère à l’établissement la confiance nécessaire pour s’engager sur de tels
financements, car la garantie immobilière constitue une protection efficace
contre les pertes. En transformant un risque incertain et personnel en un risque
matériel plus prévisible, l’hypothèque sécurise non seulement le capital prêté,
mais elle structure également la politique de gestion des risques de la banque.
L’institution financière peut ainsi continuer à accorder des prêts tout en
respectant les principes de prudence et de solidité financière, car elle sait que,
même en cas de défaut, la réalisation de l’hypothèque permettra de couvrir le
montant dû et de limiter les pertes éventuelles.

L’hypothèque exerce un impact direct et significatif sur le bilan des banques,

notamment à travers la réduction des provisions pour créances douteuses. Les
normes comptables internationales, notamment l’IFRS 9, imposent aux
établissements financiers de constituer des provisions correspondant aux pertes
attendues sur leurs prêts. Lorsqu’un prêt est garanti par une hypothèque de
premier rang et que le ratio de couverture (LTV) est conservateur, la partie de la
dette couverte par le gage immobilier est considérée comme présentant une
perte attendue très faible. En effet, la valeur de l’immeuble permet de réduire au
minimum la perte en cas de défaut. Par conséquent, la banque peut constituer
des provisions moins importantes que pour un prêt non garanti, comme un crédit
à la consommation, tout en restant conforme aux exigences réglementaires.

Cette réduction du niveau de provisionnement agit également comme un

véritable bouclier pour le compte de résultat. Les provisions constituent une
charge qui diminue directement le bénéfice de l’établissement. Grâce à la
sécurité offerte par l’hypothèque, la banque évite de devoir enregistrer une
provision massive sur le montant total du prêt en défaut. Cette atténuation
protège le résultat net de l’exercice et contribue à la stabilité financière de
l’institution, tout en renforçant la confiance des actionnaires et en optimisant le
rendement des fonds propres. Le risque de crédit n’est ainsi pas supporté par le
résultat opérationnel mais transféré vers l’actif, sous la forme d’un bien
immobilier tangible et sécurisant.

L’hypothèque offre également une stratégie de sortie claire et prévisible en cas

de défaillance, via la saisie immobilière et les procédures légales établies, telles
que prévues par l’AUPSRVE. Bien que la procédure soit longue, la certitude de
l’existence d’un actif à liquider permet à la banque d’envisager un recouvrement
nominal du capital prêté. Cette certitude positionne l’actif immobilier comme un
collatéral de très haute qualité, réduisant considérablement le risque d’illiquidité
lié au défaut de paiement. La banque peut ainsi modéliser le délai nécessaire
pour récupérer son capital (Time to Recovery) et gérer sa trésorerie de manière
plus efficace, en anticipant les coûts et les délais de réalisation.

Enfin, l’hypothèque agit comme un amortisseur face aux aléas judiciaires. Même
en cas de lenteurs ou de complications dans le processus judiciaire, la valeur du
gage immobilier constitue un élément stabilisateur majeur. Les provisions
peuvent être calculées pour absorber la perte nette, y compris les frais de justice
accumulés et les intérêts moratoires perdus. La présence de ce collatéral de
dernier ressort permet à la banque de gérer ses créances douteuses avec une
résilience accrue par rapport à d’autres types de prêts. En cas d’échec des
procédures de recouvrement amiables ou judiciaires prolongées, l’hypothèque
garantit que le capital n’est pas perdu dans sa totalité, assurant ainsi la
protection du fonds prêté et la continuité de l’activité bancaire.

Paragraphe2 : Le caractère obligatoire de la garantie, justification de

l’octroi du financement

L'hypothèque transcende son rôle d'outil de gestion pour devenir un impératif, à

la fois réglementaire et économique, sans lequel la banque ne pourrait, ou ne
voudrait, s’engager sur des crédits majeurs. Elle est la preuve exigible de la
bonne gestion du risque et la condition nécessaire à l'engagement de capitaux
propres importants. Le risque, qui pourrait être fatal sans sûreté, devient ainsi
une opportunité de marché mesurée. On verra ainsi la garantie hypothécaire,
exigence fondamentale pour les prêts à long terme et de montant élevé (A) et
L’hypothèque, justification économique de la prise de risque et de l’engagement
du capital (B).

A- La garantie hypothécaire, exigence fondamentale pour les prêts à

long terme et de montant élevé

L’exigence de la garantie hypothécaire pour les financements importants et à

long terme ne résulte pas seulement d’un choix commercial de la banque. Elle
découle avant tout d’une obligation dictée par les règles prudentielles et par la
logique même du droit bancaire. En effet, lorsqu’une banque accorde un crédit
d’un montant élevé sur une durée prolongée, elle s’expose à un risque financier
important lié à l’incertitude du remboursement futur. Dans ce contexte, la
garantie hypothécaire apparaît comme une condition essentielle et obligatoire
pour sécuriser le prêt.

Le cadre prudentiel international, notamment à travers les accords de Bâle,

impose aux établissements de crédit de protéger leurs engagements par des
sûretés réelles solides. Ces garanties permettent de réduire le niveau de risque
porté sur leurs actifs et d’assurer la stabilité de leur bilan. Ainsi, l’hypothèque ne
constitue pas un simple outil de confort pour la banque, mais une exigence de
conformité réglementaire, visant à préserver l’équilibre du système financier.

Sur le plan juridique, cette exigence s’explique aussi par la nature du contrat de
crédit hypothécaire. En vertu des principes du droit civil, le prêt garanti par
hypothèque lie la créance au bien immobilier de l’emprunteur, offrant à la
banque une voie légale et prioritaire de recouvrement en cas de défaut de
paiement. L’inscription hypothécaire au livre foncier confère à la banque un droit
réel opposable à tous, garantissant la sécurité juridique de son opération.

Ainsi, la présence d’une garantie hypothécaire n’est pas facultative : elle

constitue à la fois une exigence de bonne gestion, un instrument de prévention
du risque et une condition juridique indispensable à la validité et à la solidité de
ce type de financement.

L’octroi de prêts à long terme, impose aux banques une vigilance réglementaire
accrue. En effet, plus la période de remboursement est longue, plus la
probabilité que l’emprunteur se trouve un jour dans l’incapacité de rembourser.
Dans un tel contexte, l’établissement prêteur ne peut pas se contenter d’une
simple évaluation de la solvabilité actuelle du client. La situation financière d’un
emprunteur peut évoluer défavorablement au fil des années, rendant nécessaire
la mise en place d’une sûreté durable et juridiquement solide.

L’hypothèque s’impose alors comme la garantie la plus adaptée. Sa particularité

réside dans sa stabilité dans le temps : elle conserve sa valeur, tant que le bien
immobilier existe, et peut être renouvelée à l’expiration de son inscription.
Contrairement à d’autres garanties plus volatiles ou personnelles, l’hypothèque
offre à la banque une contrepartie réelle et constante, capable de couvrir le
risque sur toute la durée du crédit.

Sur le plan prudentiel, les autorités de régulation notamment la Banque Centrale

des États de l’Afrique de l’Ouest (BCEAO) exigent que les banques sécurisent
leurs engagements à long terme par des sûretés réelles de premier rang. Cette
exigence vise à protéger non seulement les intérêts de la banque, mais aussi la
stabilité du système financier dans son ensemble. En effet, les prêts immobiliers
de longue maturité sont considérés comme présentant un risque systémique
élevé s’ils ne sont pas adossés à des garanties solides.

Ainsi, selon les textes prudentiels de l’UEMOA, l’hypothèque est reconnue

comme une sûreté majeure pour les crédits de longue. Cette mesure permet de
limiter l’exposition globale du secteur bancaire à des risques de non-
recouvrement et d’assurer la solidité du marché du crédit. En d’autres
termes, l’hypothèque n’est pas seulement une précaution commerciale, mais
une exigence réglementaire incontournable pour tout prêt à long terme,
garantissant la sécurité juridique et financière des opérations de crédit.

La réduction des actifs pondérés par les risques (RWA) constitue l’un des
avantages majeurs de l’hypothèque, aussi bien sur le plan réglementaire que
concurrentiel. Dans le cadre des normes prudentielles de Bâle III, appliquées et
adaptées dans la zone UEMOA et donc dans l’espace OHADA, les
établissements bancaires doivent maintenir un certain niveau de fonds propres
réglementaires proportionnel au niveau de risque de leurs actifs. Autrement dit,
plus un prêt est risqué, plus la banque doit immobiliser de capitaux pour le
couvrir.

Or, un crédit garanti par une hypothèque est considéré comme beaucoup moins
risqué qu’un prêt non garanti. Cette différence de risque se traduit directement
dans le calcul des RWA (Risk-Weighted Assets). Ainsi, un prêt hypothécaire
bénéficiant d’un ratio Loan-to-Value (LTV) raisonnable, c’est-à-dire un montant
de prêt nettement inférieur à la valeur du bien, se voit appliquer une pondération
de risque réduite, souvent de 35 % ou 50 %, selon les standards de Bâle III. À
l’inverse, un crédit à la consommation ou un prêt non couvert par une garantie
réelle est pondéré à 100 %, voire davantage, en raison de son risque élevé.

Cette réduction des RWA n’est pas automatique. Elle n’est accordée par le
régulateur que si la garantie hypothécaire est valablement constituée, inscrite au
livre foncier et bénéficie du premier rang. L’objectif est d’assurer que, même en
cas de défaut de paiement de l’emprunteur, la banque dispose d’un moyen sûr
et prioritaire pour récupérer son capital grâce à la valeur du bien immobilier.

Sur le plan pratique, cette différence de traitement réglementaire procure

un avantage financier considérable à la banque. Pour un même montant de
crédit, une banque doit immobiliser moins de fonds propres lorsqu’elle accorde
un prêt hypothéqué que lorsqu’elle accorde un prêt non garanti. Par conséquent,
le coût du capital mobilisé pour un crédit hypothécaire est beaucoup plus faible.

Sans cette garantie, le financement d’un prêt immobilier de grande valeur

deviendrait économiquement trop coûteux pour la banque. Elle serait alors
contrainte soit d’augmenter considérablement ses taux d’intérêt, soit de refuser
le financement afin de ne pas dégrader son ratio de solvabilité.

Ainsi, l’hypothèque agit comme un outil d’optimisation financière et

réglementaire. Elle permet à la banque de maintenir sa conformité aux exigences
prudentielles tout en restant compétitive sur le marché du crédit immobilier. En
parallèle, elle profite aussi à l’emprunteur, puisque la diminution du coût en
capital permet d’offrir des taux plus accessibles et d’encourager le financement
de projets immobiliers à long terme.

L’hypothèque revêt également une importance déterminante sur le plan fiscal,

comptable et de la gouvernance bancaire. Au-delà de son rôle de garantie
juridique, elle constitue une véritable preuve de diligence pour la banque,
démontrant qu’elle agit avec prudence et responsabilité dans la gestion de ses
engagements financiers.
Sur le plan de la conformité, les autorités fiscales, les auditeurs externes et
même les actionnaires exigent des établissements bancaires qu’ils justifient la
qualité de leurs actifs et la fiabilité de leurs procédures de gestion du risque.
Dans ce cadre, l’existence d’une hypothèque régulièrement inscrite sur un bien
immobilier permet à la banque de classer la créance comme “bien
garantie” dans ses états financiers. Cette classification n’est pas seulement une
formalité : elle a un impact direct sur la notation financière de la banque, sur la
confiance des investisseurs et sur la transparence de ses comptes. Une créance
bien garantie inspire davantage confiance au marché, ce qui peut influencer
positivement la valorisation de la banque et sa capacité à lever des fonds à des
conditions avantageuses.

Sur le plan fiscal, l’hypothèque permet également de justifier certaines positions

comptables, notamment en matière de provisions et de déductions fiscales. En
prouvant que la créance est sécurisée, la banque peut limiter le montant des
provisions déductibles liées aux pertes attendues, améliorant ainsi la
présentation de son résultat net et de son ratio de performance. Elle se prémunit
également contre tout reproche de gestion imprudente ou de manque de rigueur
dans la sélection de ses contreparties.

Dans le cas particulier des prêts destinés aux entreprises immobilières ou aux
projets de promotion foncière, l’hypothèque prend une dimension encore plus
stratégique. Elle agit comme un signal de solidité auprès des investisseurs
institutionnels, des partenaires financiers et parfois même des autorités
publiques. En effet, plusieurs dispositifs d’incitations fiscales liés à
l’investissement immobilier (tels que les exonérations ou réductions d’impôts
sur les bénéfices) exigent la présence d’une garantie hypothécaire sur le bien
financé.

Ainsi, l’hypothèque n’est pas un simple instrument technique : elle devient

un gage de conformité, de crédibilité et de discipline financière. Elle incarne la
preuve que la banque ne se contente pas d’évaluer la rentabilité d’un prêt, mais
qu’elle prend toutes les précautions nécessaires pour assurer la sécurité et la
durabilité de son engagement. En ce sens, elle constitue la légitimation juridique
et économique de tout financement lourd et de longue durée, traduisant une
gestion conforme aux exigences fiscales, prudentielles et éthiques du système
bancaire moderne.

B- L’hypothèque, justification économique de la prise de risque et de

l’engagement du capital
Si l’hypothèque répond à une exigence réglementaire, elle constitue avant tout
une justification économique majeure pour la prise de risque et l’engagement du
capital bancaire. Elle représente un levier essentiel dans la stratégie financière
des établissements de crédit, car elle influence directement la rentabilité, la
gestion du capital et la politique de liquidité. En réalité, l’hypothèque ne se limite
pas à protéger la banque contre le risque de non-remboursement : elle
transforme la nature même du risque, en le rendant mesurable, maîtrisable et
économiquement exploitable.

L’un des indicateurs clés de cette transformation est la rentabilité ajustée au

risque, souvent mesurée par le RAROC (Risk-Adjusted Return on Capital). Cet
indicateur permet d’évaluer la performance d’un prêt en fonction du capital
économique mobilisé pour absorber les pertes inattendues. Lorsqu’un crédit est
garanti par une hypothèque solide, le risque de perte est fortement réduit, ce qui
diminue le capital économique requis pour couvrir ce risque. Par conséquent, le
rapport entre le rendement obtenu (Return) et le capital engagé (Capital)
s’améliore. En d’autres termes, le même prêt génère davantage de rentabilité
pour un risque moindre.

Sur le plan stratégique, cette amélioration du RAROC modifie profondément la

manière dont la banque répartit ses ressources. Un prêt long, souvent perçu
comme risqué en raison de sa durée et de l’incertitude économique, devient
grâce à l’hypothèque un actif à rendement ajusté élevé. Cela encourage la
banque à s’impliquer davantage dans le financement de projets immobiliers ou
d’investissements à long terme, tout en respectant les exigences prudentielles
imposées par les régulateurs.

Ainsi, l’hypothèque permet à la banque de transformer un risque potentiellement

lourd en une opportunité de profit maîtrisée. En renforçant la sécurité du prêt,
elle améliore la rentabilité globale du portefeuille de crédits et justifie l’allocation
de montants élevés sur des engagements de longue durée. L’hypothèque devient
donc l’instrument qui rend le risque non seulement acceptable, mais aussi
économiquement rentable selon les standards modernes de la finance bancaire.

L’hypothèque joue un rôle déterminant dans la gestion de la liquidité et dans la

stabilité financière des établissements bancaires. En effet, elle ne se limite pas à
sécuriser un prêt individuel, mais elle constitue un actif stratégique de haute
qualité au sein du bilan de la banque. Grâce à sa valeur certaine et à sa structure
juridique solide, l’hypothèque permet de soutenir plusieurs mécanismes
essentiels à la circulation du capital et à la fluidité du système financier.

Sur le plan de la liquidité, l’hypothèque favorise directement les opérations

de titrisation. Les banques ont la possibilité de regrouper plusieurs prêts
hypothécaires pour en faire des titres financiers négociables sur les marchés.
Ces titres sont adossés à des créances garanties par des biens immobiliers, ce
qui rassure les investisseurs sur leur valeur réelle. L’existence de l’hypothèque
constitue donc la base légale et économique de la titrisation, car elle garantit le
remboursement des obligations émises. En procédant à la vente de ces titres, la
banque libère immédiatement des liquidités, ce qui lui permet de réinvestir dans
de nouveaux crédits. L’hypothèque devient ainsi un moteur de recyclage du
capital et un outil d’expansion du crédit immobilier.

De plus, l’hypothèque renforce l’accès de la banque au marché interbancaire.

Les établissements utilisent souvent les prêts hypothécaires comme garanties
(collatéraux) lors de leurs emprunts à court terme auprès d’autres institutions
financières, notamment dans le cadre des opérations de repo. Ce type de
garantie inspire une grande confiance, car la valeur de l’actif immobilier est
stable et vérifiable. Grâce à cette sécurité, la banque peut emprunter plus
facilement et à des taux avantageux, ce qui améliore sa gestion de trésorerie et
sa flexibilité financière.

Au-delà de ces aspects techniques, l’hypothèque joue également un rôle

essentiel sur le plan fiduciaire et éthique. L’argent que la banque engage dans
ses activités provient en grande partie des dépôts de ses clients. Elle a donc le
devoir de protéger ces fonds en les investissant dans des actifs sûrs et durables.
En exigeant une hypothèque, la banque démontre qu’elle agit avec prudence et
transparence, ce qui renforce la confiance des déposants et, par extension, la
stabilité de l’ensemble du système bancaire. En d’autres termes, l’hypothèque
agit comme une forme d’assurance collective : elle protège non seulement la
banque, mais aussi ses clients et ses partenaires financiers.

L’hypothèque apparaît comme la pierre angulaire de la finance immobilière

moderne. Elle ne constitue pas un simple accessoire contractuel, mais une
véritable condition de viabilité du crédit à long terme. Elle rend possible
l’équilibre entre sécurité, rentabilité et conformité réglementaire. Sans elle, le
financement immobilier durable et la stabilité du système bancaire seraient
difficilement concevables. L’hypothèque est donc à la fois un outil de gestion du
risque, un levier de rentabilité et un fondement de la confiance financière.

La première partie a montré que l’hypothèque constitue un outil central

dans la sécurisation du crédit bancaire. Elle permet de transformer le risque
personnel de l’emprunteur en un risque matériel mesurable, d’atténuer les
pertes en cas de défaut, d’optimiser le capital réglementaire et de renforcer la
liquidité et la rentabilité des banques. Elle apparaît ainsi comme une condition
indispensable pour l’octroi de prêts importants et de longue durée, garantissant
à la fois prudence, conformité et efficacité économique.
Cependant, malgré ses multiples avantages, l’hypothèque n’offre pas une
sécurité absolue. Des limites pratiques, juridiques et économiques peuvent
restreindre sa capacité à protéger pleinement le crédit. Ces aspects nous
conduisent naturellement à examiner, dans la deuxième partie, l’hypothèque, un
mécanisme pratiquement limité dans la sécurisation du crédit bancaire, afin
d’analyser les contraintes et les insuffisances de cette garantie dans la pratique
bancaire.

DEUXIEME PARTIE : L’HYPOTHÈQUE, UN MÉCANISME

PRATIQUEMENT LIMITÉ DANS LA SÉCURISATION DU CRÉDIT
BANCAIRE

L’hypothèque est souvent présentée comme une garantie solide permettant à la

banque de se protéger contre le risque d’impayé. Cependant, dans la pratique,
son efficacité reste limitée. Plusieurs contraintes réduisent sa portée et rendent
son utilisation moins attractive pour les établissements de crédit.
Ces limites se manifestent notamment à travers la complexité et le coût des
formalités nécessaires à sa constitution, mais aussi par les incertitudes
économiques qui peuvent compromettre la valeur du bien hypothéqué.

Ainsi, cette deuxième partie abordera deux chapitres, on analysera la lenteur et

le coût des formalités preuves d’une limitation opérationnelle de la
garantie (Chapitre 1), avant d’examiner les aléas économiques et les risques
résiduels, preuve de l’insuffisance de l’hypothèque (Chapitre 2) qui limitent la
performance de l’hypothèque dans la sécurisation du crédit bancaire.

CHAPITRE 1 : LA LENTEUR ET LE COUT DES FORMALITÉS, PREUVES

D’UNE LIMITATION OPÉRATIONNELLE DE LA GARANTIE

L’hypothèque, en tant que sûreté réelle immobilière, suppose le respect d’un

ensemble de procédures légales destinées à encadrer sa validité et à protéger
les intérêts des parties. Toutefois, ces formalités, censées renforcer la sécurité
juridique, deviennent souvent un frein à l’efficacité opérationnelle de la garantie.
Entre lenteurs administratives, frais élevés et délais judiciaires prolongés, la
constitution comme la réalisation de l’hypothèque s’avèrent lourdes et
coûteuses pour les acteurs bancaires.

Ainsi, ce chapitre mettra en lumière la lourdeur administrative de la constitution

de l’hypothèque (Section 1), avant d’examiner le coût élevé et l’aléa temporel de
la réalisation forcée de l’hypothèque (Section 2), qui illustrent ensemble les
limites pratiques de ce mécanisme dans la sécurisation du crédit bancaire.

Section1 : La lourdeur administrative de la constitution de l’hypothèque

La constitution d’une hypothèque ne se fait pas de manière libre ou simplifiée.

Elle est entourée de nombreuses exigences légales et administratives destinées
à assurer la validité et la sécurité de l’opération. Cependant, ces formalités, bien
qu’elles aient une finalité protectrice, se révèlent souvent complexes et
ralentissent considérablement le processus d’octroi du crédit.

Ainsi, il sera d’abord question d’examiner l’exigence d’un acte authentique, qui
constitue un processus légal strict(Paragraphe 1), avant d’analyser la publicité
foncière, génératrice de frais et de délais dans la mise en place de la garantie
(Paragraphe 2).

Paragraphe 1 : L’exigence d’acte authentiques, source d’un processus légal

strict

L’hypothèque ne peut être valablement constituée que par un acte authentique

reçu devant notaire. Cette exigence, qui vise à garantir la transparence et la
sécurité juridique de l’opération, impose toutefois une procédure lourde et
encadrée par la loi. L’intervention du notaire, loin d’être une simple formalité,
conditionne la validité même de la garantie et entraîne une série de vérifications
destinées à prévenir tout risque d’irrégularité.

Ainsi, il convient d’examiner la non-validité de l’hypothèque sous seing privé

sans une intervention notariale (A), avant d’analyser la multiplication des
contrôles et des vérifications juridiques préalables (B) qui alourdissent
davantage le processus de constitution de l’hypothèque.

A- La non validité de l’hypothèque sous seing privé sans une intervention

notariale

En droit civil comme dans l’espace OHADA, l’hypothèque se distingue par son
caractère solennel. Elle fait partie des sûretés dites « formelles », c’est-à-dire
celles dont la validité est subordonnée au respect d’un certain formalisme. Ce
formalisme se traduit par la nécessité d’un acte authentique, établi par un
notaire ou tout officier public compétent. L’hypothèque ne peut donc être
valablement constituée au moyen d’un simple acte sous seing privé, même signé
de manière conforme par les parties. Cette exigence d’authenticité n’est pas une
simple formalité administrative : elle conditionne l’existence même de la sûreté
et participe à la sécurité juridique de l’ensemble du système bancaire.

La rigueur de cette exigence trouve son fondement dans la nature même de

l’hypothèque. En effet, cette sûreté confère au créancier un droit réel sur un bien
immobilier appartenant à son débiteur, lui permettant de faire vendre ce bien en
cas de défaillance pour se faire payer sur son prix avant les autres créanciers.
Une telle prérogative suppose une transparence et une sécurité totales dans la
constitution de l’acte. C’est pour cette raison que le législateur a réservé la
compétence de rédaction et d’authentification à des officiers publics. Ces
derniers garantissent la véracité des signatures, la capacité juridique des parties,
la validité des consentements et la conformité du contenu de l’acte avec la loi.

Dès lors, une hypothèque sous seing privé, c’est-à-dire signée uniquement entre
la banque et le débiteur, est frappée de nullité absolue. Cette nullité n’est pas
simplement une sanction formelle : elle a pour effet d’anéantir la sûreté dans
toutes ses dimensions. L’acte hypothécaire devient inexistant aux yeux du droit.
Contrairement à la nullité relative, qui protège un intérêt particulier et peut être
couverte par la confirmation de la partie protégée, la nullité absolue vise la
protection de l’ordre public. Elle peut donc être soulevée par tout intéressé, qu’il
s’agisse du débiteur, d’un autre créancier ou même du juge agissant d’office.

Les conséquences d’une telle nullité sont désastreuses pour la banque. En effet,
l’établissement de crédit qui pensait disposer d’une garantie solide se retrouve
dans la position d’un créancier chirographaire, c’est-à-dire d’un créancier
ordinaire sans aucun privilège particulier. En cas de défaillance de l’emprunteur,
il devra donc se partager le produit de la vente des biens avec les autres
créanciers, sans aucune priorité. Autrement dit, la sûreté réelle, censée protéger
le risque de crédit, se trouve purement et simplement anéantie. Cela augmente
considérablement le niveau de risque du financement accordé et peut même
compromettre la stabilité financière de la banque en cas de multiplication de tels
cas.

Ce formalisme obligatoire a pour effet secondaire de rendre la banque

dépendante du notaire et de ses procédures. En pratique, l’institution prêteuse
doit attendre la finalisation de l’acte authentique avant de pouvoir considérer sa
garantie comme effective. Or, les démarches notariales exigent un certain temps
: vérification de la situation foncière, recherche de conformité cadastrale,
contrôle des antécédents du bien, rédaction de l’acte, signatures et, enfin, dépôt
au service de la conservation de la propriété foncière. Pendant toute cette
période, le crédit peut avoir été approuvé en interne, voire même les fonds déjà
débloqués, sans que la garantie soit juridiquement constituée.
Cette situation crée une période de vulnérabilité pour la banque. Tant que l’acte
authentique n’a pas été signé et publié, la sûreté n’existe pas juridiquement. Le
capital versé au débiteur est donc exposé sans protection, ce qui crée un risque
total sur le montant prêté. Si un incident survient durant cet intervalle par
exemple la faillite du débiteur, une saisie conservatoire ou l’inscription d’un
privilège concurrent la banque ne dispose d’aucun droit particulier pour
récupérer son argent. Elle est simplement un créancier ordinaire parmi d’autres.

Cette phase de latence est d’autant plus dangereuse que le système juridique
reconnaît certains privilèges légaux qui peuvent naître sans avertissement
préalable. Par exemple, le Trésor public bénéficie souvent d’un privilège sur les
immeubles pour le recouvrement des impôts impayés. De même, les ouvriers ou
entrepreneurs ayant réalisé des travaux sur le bien peuvent acquérir un privilège
pour le paiement de leurs prestations. Si de tels privilèges sont inscrits avant la
publication de l’hypothèque, ils prendront rang prioritaire et priveront la banque
de son droit de préférence. En cas de vente forcée de l’immeuble, le produit de la
vente servira d’abord à régler ces créanciers privilégiés, avant même que la
banque ne puisse prétendre au moindre remboursement.

Il faut également souligner le risque de fraude inhérent à cette période d’attente.

Tant que la sûreté n’est pas authentifiée, le débiteur conserve la pleine liberté de
disposer de son bien. Rien ne l’empêche, en théorie, de contracter une nouvelle
dette auprès d’un autre créancier et de promettre le même immeuble en
garantie. Si cette nouvelle hypothèque est régulièrement authentifiée avant celle
de la première banque, le second créancier bénéficiera d’un rang prioritaire.
Cette possibilité, bien que rare, démontre la fragilité juridique dans laquelle se
trouve la banque lorsqu’elle agit sur la base d’un simple accord sous seing privé.

Face à ces risques multiples, les établissements de crédit sont contraints de

développer des politiques internes de conformité et de vérification renforcée.
Avant de débloquer les fonds, les services juridiques doivent s’assurer que
toutes les étapes préalables à la signature notariale sont achevées et que l’acte
est prêt à être authentifié. Cette vigilance accrue entraîne des coûts
supplémentaires : frais de vérification, honoraires de notaire, formation du
personnel, et mise en place de procédures internes de contrôle. Ces charges,
bien que lourdes, sont indispensables pour éviter la nullité de l’hypothèque et
protéger la banque contre les risques liés à l’absence de garantie.

Ainsi, l’exigence d’un acte authentique apparaît comme un instrument

de sécurité juridique, mais aussi comme une contrainte opérationnelle forte pour
les établissements bancaires. Elle ralentit la mise en œuvre des crédits, réduit la
marge de manœuvre de la banque et augmente ses coûts de transaction.
Cependant, cette rigueur est justifiée par la gravité des conséquences d’une
hypothèque irrégulièrement constituée. La nullité absolue ne laisse place à
aucune tolérance : elle anéantit purement et simplement la sûreté, transformant
un crédit garanti en un prêt à haut risque.

En définitive, l’hypothèque ne devient une sûreté efficace qu’à partir du moment

où elle revêt la forme authentique exigée par la loi. Avant cela, elle n’est qu’une
promesse dépourvue d’effet juridique réel. Ce n’est qu’à travers l’intervention du
notaire et la publication au service de la conservation foncière que le droit de
préférence et le droit de suite du créancier prennent véritablement vie. Le
formalisme de l’acte authentique, bien qu’exigeant et coûteux, demeure donc la
clé de voûte de la sécurité hypothécaire dans l’espace OHADA.

B- La multiplication des contrôles et des vérifications juridiques

préalables

L’acte authentique constitue l’un des piliers fondamentaux de la sécurité

hypothécaire. Il ne se limite pas à un simple formalisme procédural, mais
incarne la preuve par excellence de l’existence du bien et de la légitimité du
débiteur à le grever d’une hypothèque. Dans l’ordre juridique civiliste et dans
l’espace OHADA, cette exigence répond à une double finalité : protéger la
banque contre les fraudes et protéger le débiteur contre ses propres
imprudences. En d’autres termes, l’authenticité notariale représente le socle sur
lequel repose la confiance entre les acteurs du crédit.

Cependant, parvenir à cette sécurité suppose un ensemble de vérifications

méticuleuses, imposées par le processus notarial. Ces vérifications, bien que
nécessaires, sont nombreuses, chronophages et parfois lourdes à supporter
pour les établissements bancaires. La banque se trouve ainsi dans une position
paradoxale : elle bénéficie des garanties issues de la rigueur notariale, mais elle
en subit également les lenteurs et les contraintes administratives. Ce paradoxe
illustre l’ambivalence de l’hypothèque : à la fois instrument de sécurité et facteur
d’inertie dans le financement.

Le premier aspect du contrôle notarial concerne la vérification de la capacité

juridique du constituant de l’hypothèque. Le notaire doit s’assurer que le
débiteur est pleinement apte à engager son bien et à supporter les
conséquences d’une hypothèque. Cela implique une étude approfondie de son
identité, de sa situation matrimoniale et de son régime juridique. Le notaire
vérifie la cohérence des documents d’état civil, l’existence éventuelle d’une
tutelle ou d’une curatelle, ainsi que la validité des procurations lorsqu’une partie
agit pour une autre.

Cette vérification prend une importance particulière dans les situations

matrimoniales complexes. Par exemple, lorsqu’un bien est commun à deux
époux mariés sous le régime de la communauté de biens, le consentement
conjoint est obligatoire pour toute hypothèque. Si l’un des conjoints constitue
seul la garantie sans l’accord de l’autre, l’acte devient susceptible de nullité
relative ou d’inopposabilité. En cas de litige, cette irrégularité pourrait priver la
banque de la possibilité de saisir le bien. L’établissement prêteur se retrouverait
alors démuni, bien que l’acte ait été signé en apparence correctement. Cette
exigence de double consentement, si elle renforce la protection des conjoints,
alourdit en pratique la procédure : il faut réunir tous les documents officiels,
parfois faire intervenir un notaire représentant un conjoint absent, ou même
obtenir une autorisation judiciaire lorsque l’un des époux est hors du territoire.

Le notaire doit aussi s’assurer de l’absence de vice dans le consentement du

débiteur. Il doit vérifier que celui-ci a agi en toute connaissance de cause et que
la garantie consentie n’a pas été obtenue sous pression ou par erreur. Dans la
pratique, cela se traduit par des entretiens individuels, des explications écrites
de la portée de l’acte, et la signature de mentions manuscrites obligatoires. Ces
étapes, indispensables pour garantir la validité du consentement, rallongent
encore le délai de traitement du dossier, car elles exigent une coordination entre
les parties et la production de pièces justificatives originales.

La seconde grande mission du notaire réside dans la vérification de la validité du

titre foncier du bien donné en hypothèque. Cette étape est essentielle car elle
conditionne l’existence même de la garantie réelle. Un bien mal identifié ou dont
la propriété est contestée rend l’hypothèque juridiquement inopérante. Le
notaire doit donc vérifier l’origine de propriété, c’est-à-dire la chaîne de
transmission du bien depuis son premier enregistrement au livre foncier jusqu’à
son détenteur actuel. Il s’assure que chaque mutation a été régulièrement
constatée, que les droits des précédents propriétaires ont été correctement
transférés, et qu’aucune discontinuité ne vient briser la légitimité de la détention.

En Côte d’Ivoire, cette vérification est souvent rendue difficile par la coexistence
de deux régimes fonciers : le régime moderne, régi par le Titre Foncier, et le
régime ancien, basé sur des livrets fonciers ou certificats de propriété
coutumière. Lorsqu’un bien relève encore de l’ancien système, il est fréquent
que le notaire doive engager une procédure de transformation du titre, appelée
purge foncière. Cette procédure consiste à régulariser les droits de propriété
auprès du service de la conservation foncière, à vérifier les limites cadastrales,
et à obtenir un Titre Foncier définitif au nom du constituant. Ce processus,
souvent ralenti par la bureaucratie et la lenteur des services techniques, peut
durer plusieurs mois. Durant tout ce temps, la banque demeure dans
l’incapacité d’inscrire son hypothèque et, par conséquent, de sécuriser son
crédit.
Le notaire joue ici un rôle d’intermédiaire entre le système bancaire et
l’administration foncière. Il doit s’assurer que les documents cadastraux, les
plans de bornage et les registres de propriété concordent parfaitement. Or, dans
la pratique, de nombreux dossiers souffrent d’anomalies : titres en double, plans
contradictoires, parcelles contestées, ou encore erreurs dans les numéros
cadastraux. Ces incohérences, même mineures, suspendent la procédure et
contraignent la banque à patienter, parfois au détriment de sa planification
financière. L’établissement prêteur, bien que désireux de soutenir le
développement économique, se retrouve ainsi prisonnier d’un processus
administratif sur lequel il n’a aucun pouvoir d’accélération.

La troisième étape essentielle du processus notarial concerne la vérification des

charges et hypothèques antérieures. Avant de constituer une nouvelle
hypothèque, le notaire doit demander au Conservateur de la Propriété Foncière
un état des inscriptions existantes sur le bien. Ce document, appelé certificat de
non-hypothèque ou état des charges, renseigne sur les sûretés déjà
enregistrées, leur rang, leur montant et leur nature. Il permet à la banque de
savoir si le bien est déjà grevé et d’évaluer la position qu’elle pourra occuper
dans l’ordre des créanciers.

L’importance de ce contrôle est capitale, car en droit hypothécaire, le rang des

inscriptions détermine la priorité des paiements lors de la réalisation du bien. Le
créancier inscrit en premier est prioritaire sur tous les autres. Si la banque
obtient un second ou troisième rang, elle ne sera payée qu’après les créanciers
placés avant elle, et seulement dans la mesure où le prix de vente le permet.
D’où l’importance stratégique d’obtenir le premier rang, seul véritable gage de
sécurité totale pour le prêteur.

Toutefois, la délivrance de cet état de charges n’est pas toujours immédiate. Elle
dépend de la diligence du Conservateur, de la disponibilité des registres et de la
mise à jour des inscriptions. En cas de litige non radié, d’hypothèque ancienne
oubliée ou d’erreur administrative, le notaire doit suspendre la signature de
l’acte jusqu’à régularisation complète. Ce délai, souvent imprévisible, retarde le
déblocage des fonds et génère des coûts supplémentaires pour la banque.
Celle-ci doit immobiliser son capital, suivre le dossier, relancer le notaire, et
parfois même renégocier avec le client lorsque le temps d’attente devient
excessif.

Ces lenteurs, bien qu’elles découlent de précautions juridiques légitimes,

témoignent d’une rigidité structurelle du système hypothécaire. Dans les faits, la
banque se trouve prisonnière d’une chaîne procédurale où chaque maillon
dépend d’un autre acteur : le notaire, le Conservateur, le géomètre, voire
l’administration locale. Le moindre dysfonctionnement administratif ou le
moindre retard dans la production d’un document peut bloquer l’ensemble du
processus.

Pour pallier ces contraintes, certaines banques tentent de mettre en place des
partenariats privilégiés avec des études notariales afin de raccourcir les délais,
ou encore de créer des services internes de suivi foncier. Toutefois, ces
initiatives ne peuvent contourner le formalisme légal. La rigueur du droit
hypothécaire demeure la même : aucune inscription ne peut être effectuée sans
acte authentique conforme et sans publication au livre foncier.

Ainsi, si la banque bénéficie, à terme, d’une sûreté solide et incontestable, elle

subit, dans l’immédiat, les lourdeurs d’un système procédural lent et coûteux.
Les vérifications notariales, conçues pour garantir la transparence et la sécurité,
deviennent paradoxalement des obstacles à la rapidité et à la flexibilité du crédit.
Ce constat souligne une tension fondamentale entre la logique économique,
fondée sur la fluidité du financement, et la logique juridique, centrée sur la
stabilité et la preuve.

En définitive, le processus notarial, en imposant des vérifications exhaustives de

la capacité du constituant, de la validité du titre foncier et de l’état des charges,
remplit pleinement son rôle de bouclier contre les fraudes et les litiges. Mais
cette sécurité a un coût : celui du temps, de la lenteur administrative et de la
perte de réactivité bancaire. L’hypothèque, bien qu’efficace sur le plan juridique,
révèle ainsi sa faible agilité opérationnelle. Elle protège avec force, mais au prix
d’une rigidité qui freine l’efficacité du crédit dans la pratique bancaire
contemporaine.

Paragraphe 2 : La publicité foncière, génératrice de frais et de délais dans la

mise en place de la garantie

Après la signature de l’acte notarié, l’hypothèque doit être rendue opposable aux
tiers par une formalité de publicité foncière. Cette étape, indispensable à la
validité pratique de la garantie, constitue cependant une source importante de
lenteur et de charges financières. En effet, elle nécessite le paiement de divers
droits et taxes, ainsi que le respect d’un délai administratif avant l’inscription
effective, ce qui retarde la mise à disposition du crédit garanti.

Ainsi, il sera d’abord question d’étudier les droits d’inscription et les taxes, qui
représentent un coût additionnel significatif (A), avant d’analyser l’inscription
comme condition d’opposabilité, laquelle crée un délai de latence
opérationnel (B).
 A- Les droits d’inscription et les taxes, représentant un cout additionnel
significatif

L’inscription de l’hypothèque au Registre Foncier ou à la Conservation Foncière

ne constitue pas seulement la formalité finale de la sûreté : elle matérialise
juridiquement le droit de la banque sur le bien et rend l’hypothèque opposable à
tous les tiers. Cette phase, bien que capitale, engendre des charges financières
multiples et cumulatives, qui peuvent représenter un pourcentage non
négligeable du montant total du prêt. Pour la banque, elles constituent un coût
indirect et pour l’emprunteur, elles alourdissent le financement, parfois au point
de rendre un projet immobilier moins accessible. Ces charges sont par nature
improductives : elles ne génèrent aucun rendement mais sont indispensables
pour garantir la légalité et la sécurité de l’opération.

Le premier élément de coût est celui des droits d’enregistrement. Ces

prélèvements souverains sont calculés sur le montant garanti et constituent une
charge obligatoire, non négociable. Plus le prêt est élevé, plus ces droits sont
conséquents. Ils s’appliquent à tous les actes juridiques liés aux mutations ou
aux hypothèques et représentent une ponction directe sur l’opération. La banque
doit s’assurer que ces droits sont correctement payés avant que l’acte ne soit
validé, faute de quoi l’opposabilité de la garantie pourrait être contestée.

Vient ensuite la taxe de publicité foncière (TPF), qui rémunère le Conservateur de

la Propriété Foncière pour la vérification, l’enregistrement et la conservation des
actes. Cette taxe a pour fonction de sécuriser l’information foncière pour tous les
tiers et de garantir que l’hypothèque nouvellement inscrite ne soit pas remise en
cause. Bien que modeste comparée aux droits d’enregistrement, elle contribue
au coût total cumulé et devient particulièrement significative sur de gros prêts.

Les émoluments et rémunérations du Conservateur viennent s’ajouter à ces

taxes. Ils couvrent l’ensemble du travail technique et juridique lié à l’inscription
de l’acte : contrôle de la régularité, vérification des signatures, mise à jour des
registres et délivrance de copies certifiées. Ces émoluments peuvent être
proportionnels au montant garanti ou fixés forfaitairement, mais dans tous les
cas, ils s’ajoutent aux charges fiscales et augmentent le coût final.

Il ne faut pas non plus oublier les contributions de sécurité immobilière (CSI),
qui, dans certains systèmes, sont destinées à financer la maintenance et la
pérennité du fichier immobilier. Enfin, les frais annexes et débours transport des
documents, timbres, photocopies, formalités préparatoires par le notaire
s’ajoutent systématiquement, contribuant à un coût global non négligeable.

L’ensemble de ces charges a un impact direct sur le Taux Effectif Global (TEG) du
crédit. Le TEG, indicateur légalement requis, doit inclure toutes les charges
obligatoires liées au financement, ce qui signifie que ces coûts
viennent augmenter mécaniquement le coût total du crédit pour l’emprunteur.
Ce mécanisme peut rendre le prêt moins attractif et, dans certains cas, le
rapprocher dangereusement du seuil légal de l’usure, limitant ainsi la marge de
manœuvre de la banque.

Un autre aspect souvent sous-estimé est le coût d’opportunité pour la banque.

Si les frais d’inscription sont avancés par l’établissement avant le décaissement
des fonds, cela immobilise du capital sans générer de revenu immédiat. De plus,
tout retard dans l’obtention des documents ou dans la procédure d’inscription
prolongera cette immobilisation, entraînant des coûts supplémentaires pour la
trésorerie et la gestion du risque.

Ces charges ne concernent pas uniquement l’inscription initiale : dans la plupart

des juridictions, l’hypothèque doit être renouvelée périodiquement (souvent tous
les 10 à 15 ans), ce qui génère à nouveau des frais, même si ceux-ci sont
généralement plus faibles que lors de la constitution initiale. Ainsi, tout au long
de la vie de la sûreté, la banque et l’emprunteur supportent des coûts
supplémentaires, accentuant la rigidité financière du crédit hypothécaire.

Il convient de souligner que le renouvellement de l’hypothèque concerne

principalement les prêts à long terme, c’est-à-dire ceux dont la durée excède la
période de validité légale de l’inscription hypothécaire, généralement fixée entre
10 et 15 ans selon les juridictions. Lorsqu’un crédit dépasse cette période, il
devient impératif de procéder à un renouvellement de l’inscription pour
maintenir la sûreté en vigueur. Ce renouvellement permet à la banque de
conserver son droit de préférence et de garantir le remboursement intégral du
capital, même après l’expiration de l’inscription initiale. Bien que les frais liés à
cette formalité soient souvent moins élevés que ceux de l’inscription initiale, ils
constituent néanmoins un coût supplémentaire récurrent pour l’emprunteur et
un facteur de gestion pour la banque. Cette obligation souligne une fois de plus
que la sécurité juridique offerte par l’hypothèque, si elle est complète et
incontestable, implique des charges continues, renforçant la rigidité et le coût
global des financements hypothécaires à long terme.

En somme, si l’inscription de l’hypothèque garantit la sécurité juridique de la

banque et l’opposabilité de la sûreté, elle représente un processus coûteux,
cumulatif et peu flexible. Les droits d’enregistrement, la TPF, les émoluments du
conservateur, les CSI et les débours annexes constituent un véritable fardeau
financier qui influence le TEG, limite l’agilité commerciale et peut affecter la
décision de l’emprunteur. La rigidité fiscale et administrative de ces charges
impose à la banque une gestion rigoureuse et prudente, illustrant que la sécurité
juridique a un prix élevé et qu’elle n’est jamais gratuite.
 B- L’inscription comme condition d’opposabilité créant un délai de
latence opérationnel

L’inscription de l’hypothèque au fichier immobilier ne se limite pas à une simple

formalité administrative ou au paiement de droits. Elle constitue la condition
sine qua non de son opposabilité aux tiers. Tant que l’hypothèque n’est pas
inscrite, la banque ne bénéficie pas pleinement de la protection juridique
attachée à cette sûreté réelle. Cette formalité permet à la banque de poursuivre
le bien hypothéqué, quelle que soit la personne qui en est actuellement
propriétaire, et lui assure d’être remboursée en priorité sur le produit de la vente
forcée du bien. Ces droits, essentiels pour la sécurisation du crédit, ne prennent
effet qu’à partir du moment où l’inscription est réalisée et reconnue
officiellement par la Conservation Foncière.

Cependant, cette étape introduit un délai de latence opérationnel, souvent sous-

estimé par les établissements financiers et par les emprunteurs. Ce délai
correspond au temps qui s’écoule entre la signature de l’acte authentique chez
le notaire et l’inscription effective au registre foncier. Pendant cette période, la
banque reste exposée à des risques temporaires, tels que la concurrence de
privilèges légaux ou l’inscription éventuelle d’autres hypothèques, et doit faire
face à des contraintes pratiques liées à la vérification des titres, au suivi des
procédures administratives et à la coordination avec différents acteurs
institutionnels.

En droit foncier, la règle du prior tempore potior jure, le premier dans le temps
étant le plus fort en droit, confère au rang de l’hypothèque une importance
capitale. En pratique, seule l’hypothèque inscrite en premier sur un bien garantit
à la banque le recouvrement maximal du capital prêté. Tout retard dans
l’inscription peut avoir pour conséquence que d’autres créanciers, qu’il s’agisse
de privilèges légaux comme ceux du Trésor public pour les impôts impayés, de la
sécurité sociale pour les cotisations ou encore des créanciers d’ouvriers pour
des travaux réalisés, prennent rang avant l’hypothèque. Dans certains cas plus
rares, d’autres hypothèques pourraient également être inscrites avant celle de la
banque si le délai de latence est trop long.

Cette réalité démontre que le rang de l’hypothèque est indissociable de sa

sécurité économique. La période comprise entre la signature de l’acte et
l’inscription effective représente une phase critique de vulnérabilité, au cours de
laquelle la banque doit mobiliser des mécanismes internes de suivi et de
contrôle pour s’assurer que sa sûreté sera respectée. Il s’agit notamment de
vérifier régulièrement la conformité des documents transmis au conservateur, de
s’assurer de l’absence de privilèges concurrents ou d’autres inscriptions
susceptibles de modifier l’ordre de priorité, et de coordonner le décaissement
des fonds en fonction de l’avancement réel du processus d’inscription.

Le processus de publicité foncière se déroule en plusieurs étapes qui génèrent

un décalage temporel concret et incontournable pour la banque. Tout
commence par la signature de l’acte authentique par le notaire, moment à partir
duquel l’acte est parfait entre les parties, mais encore inopposable aux tiers.
Cette étape, bien que capitale, ne confère pas immédiatement à la banque la
protection juridique totale, car l’hypothèque ne prend effet contre les tiers
qu’après inscription au registre foncier. Le notaire transmet ensuite le bordereau
d’inscription au Conservateur, qui prend note de la date d’effet et s’assure de la
régularité formelle des documents. Enfin, le Conservateur procède à l’examen
complet du dossier, vérifie la chaîne de propriété et les charges éventuelles, puis
inscrit l’hypothèque de manière définitive sur le titre foncier. Le temps écoulé
entre le dépôt du bordereau et l’inscription finale constitue le délai de latence
opérationnel, qui varie selon la charge administrative, la complexité du dossier et
la vitesse de traitement des conservations foncières. Dans certains cas, ce délai
peut s’étendre de quelques semaines à plusieurs mois, ce qui engendre des
conséquences pratiques et financières importantes pour l’établissement
prêteur.

Durant cette période, la banque reste exposée à plusieurs risques opérationnels

et doit gérer avec prudence ces incertitudes. Le premier risque majeur est celui
des privilèges légaux concurrents. En pratique, même si l’acte notarié a été signé
et que la banque a déjà débloqué les fonds, d’autres créanciers peuvent inscrire
un privilège sur le bien. Il peut s’agir du Trésor public pour des impôts impayés,
de la sécurité sociale pour des cotisations ou encore de créanciers d’ouvriers
pour des travaux récemment effectués mais non encore régularisés. Si l’un de
ces privilèges prend rang avant l’inscription effective de l’hypothèque, il peut
primer sur la créance de la banque, réduisant voire annulant le recouvrement
prévu, ce qui représente un risque réel de perte partielle ou totale sur le capital
investi.

Le second risque est celui du double endettement frauduleux. Bien que rare, un
débiteur malintentionné pourrait tenter de tirer parti de la lenteur administrative
pour constituer une autre hypothèque sur le même bien ou procéder à une
cession contestable. Même si l’acte authentique encadre juridiquement
l’opération, la banque reste exposée à des litiges et contestations potentielles
qui nécessitent du temps et des ressources pour être résolus. Ces complications
ajoutent une charge administrative supplémentaire et renforcent l’importance
d’une surveillance constante de l’évolution du dossier jusqu’à l’inscription
effective.
Un autre aspect critique est le coût d’opportunité lié au gel du capital. Pour
limiter les risques, la banque peut décider de ne débloquer les fonds qu’après
l’inscription effective ou, au minimum, après le dépôt sans vice du bordereau
d’inscription. Cette précaution, bien que justifiée, retarde la mise à disposition
des fonds, immobilise le capital et réduit la rentabilité opérationnelle du crédit.
Pendant ce délai, le capital investi ne génère aucun intérêt ni profit, ce qui
affecte directement la performance financière de l’établissement et accroît la
sensibilité du portefeuille de prêts à la volatilité des besoins de financement.

En pratique, ces délais et risques imposent à la banque une gestion rigoureuse et

structurée. Les établissements doivent prévoir des procédures internes strictes
pour suivre le processus d’inscription, vérifier régulièrement le rang des
hypothèques, anticiper les risques de concurrence et maintenir une
communication constante avec le notaire et la Conservation Foncière. Ils doivent
également tenir compte de la variabilité administrative, des éventuels retards
dans le traitement des dossiers et de la nécessité de renouveler l’inscription
pour les prêts à long terme, ce qui ajoute un coût et une complexité
supplémentaire à la gestion du crédit.

Ainsi, la publicité foncière, si elle garantit la sécurité juridique et la protection

des droits du créancier, introduit paradoxalement une rigidité et une inefficacité
opérationnelle. Le processus, long et dépendant d’acteurs externes, engendre
des coûts directs et indirects, immobilise le capital et expose temporairement la
banque à des risques liés au rang et à la perte potentielle de recouvrement. Cette
dualité entre sécurité juridique théorique et lourdeur pratique démontre que
l’hypothèque, malgré sa solidité sur le plan juridique, reste un instrument
complexe et coûteux, nécessitant une planification minutieuse pour optimiser la
gestion du risque et la rentabilité du crédit.

Section2 : Le cout élevé et l’aléa temporel de la réalisation forcée de

l’hypothèque

La réalisation forcée de l’hypothèque, bien qu’elle constitue le principal moyen

pour la banque de recouvrer sa créance en cas de défaillance de l’emprunteur,
se heurte à de nombreuses difficultés pratiques. En effet, la procédure de saisie
immobilière entraîne non seulement des dépenses importantes, mais elle
s’étend également sur une longue durée, réduisant ainsi l’efficacité financière de
la garantie. Ces contraintes affaiblissent le rendement de l’hypothèque et
limitent sa fonction de protection du créancier.

Ainsi, cette section analysera l’explosion des coûts de procédure,

véritable facteur de réduction du recouvrement net(Paragraphe 1), avant
d’examiner la lenteur judiciaire, perçue comme un risque de liquidité et un aléa
temporel incontournable (Paragraphe 2).

Paragraphe 1 : L’explosion des cours de procédure, facteur de réduction du

recouvrement net

La mise en œuvre de la saisie immobilière pour réaliser une hypothèque entraîne

une série de dépenses souvent sous-estimées. Entre les frais de justice, les
honoraires des auxiliaires de justice et les coûts liés aux démarches
administratives, le montant total engagé par le créancier peut s’avérer
particulièrement élevé. Ces charges viennent directement réduire la part du
produit de la vente destinée au remboursement de la dette, compromettant ainsi
la rentabilité de la garantie hypothécaire.

Ainsi, il sera question d’examiner l’accumulation des frais de justice et des

honoraires d’auxiliaires (A), avant d’analyser la diminution du produit net de la
vente, qui érode l’efficacité de la couverture (B).

A- L’accumulation des frais de justice et des honoraires d’auxiliaires

L’action en saisie immobilière, régie par l’Acte Uniforme portant Organisation

des Procédures Simplifiées de Recouvrement et des Voies d’Exécution
(AUPSRVE) dans l’espace OHADA, est l’un des mécanismes les plus formalisés
et les plus complexes du recouvrement forcé. Elle constitue un outil puissant
pour sécuriser le remboursement d’un prêt bancaire garanti par une hypothèque.
Cependant, malgré sa force juridique théorique, la procédure présente des
caractéristiques qui la rendent lourde, longue et coûteuse. L’une des dimensions
les plus critiques de cette lourdeur réside dans l’accumulation des frais et
honoraires liés aux différents auxiliaires de justice, lesquels représentent une
charge financière importante et souvent sous-estimée par les établissements
financiers. Cette accumulation constitue la première ponction sur le capital à
recouvrer et doit être anticipée dès l’octroi du crédit pour éviter des tensions sur
la trésorerie et des risques financiers supplémentaires.

Le premier poste de dépense concerne les honoraires d’avocat, qui constituent

souvent la charge la plus substantielle dans le cadre d’une procédure de saisie
immobilière. L’avocat joue un rôle central non seulement pour la régularité de la
procédure, mais aussi pour la protection des intérêts de la banque devant le
tribunal. Il intervient à toutes les étapes de la procédure, de la rédaction du
commandement de payer valant saisie, à la préparation du cahier des charges,
jusqu’à la représentation lors des audiences et la rédaction des assignations. Le
coût des honoraires est proportionnel à la complexité du dossier, au nombre
d’actes nécessaires et à la durée totale de la procédure. Dans le cas de dossiers
contestés ou comportant plusieurs créanciers, les honoraires peuvent croître de
manière exponentielle. Cette dépense est d’autant plus significative que le rôle
de l’avocat inclut également la veille juridique, la vérification de la régularité des
notifications et le suivi administratif des actes, ce qui nécessite un
investissement de temps important et des ressources supplémentaires. Il arrive
fréquemment que ces honoraires atteignent un montant tel qu’ils viennent
éroder une partie importante du capital garanti par l’hypothèque, réduisant ainsi
la marge de sécurité initiale.

Le deuxième poste de dépense concerne les frais d’huissier de justice, dont

l’intervention est indispensable pour la validité de la procédure. L’huissier
accomplit tous les actes de signification nécessaires, tels que le
commandement de payer, le jugement d’adjudication et la mise en œuvre des
mesures conservatoires. Chaque acte est tarifé et doit être avancé par la
banque, ce qui constitue un engagement financier immédiat et parfois lourd,
surtout lorsque le bien se situe dans une zone géographique éloignée ou lorsque
la procédure nécessite plusieurs déplacements et notifications. La complexité
augmente encore lorsque plusieurs huissiers interviennent pour un même
dossier ou lorsque le débiteur conteste certaines procédures, obligeant
l’huissier à renouveler les actes ou à compléter son intervention par des
déplacements supplémentaires. Cette accumulation, si elle n’est pas
correctement anticipée, peut entraîner une tension importante sur la trésorerie
de l’établissement et retarder d’autres opérations de financement.

En parallèle, la procédure de saisie impose souvent la réalisation d’expertises

complémentaires. Même si une expertise initiale a été réalisée lors de l’octroi du
prêt pour déterminer la valeur du bien et le ratio loan-to-value (LTV), une nouvelle
expertise est généralement obligatoire avant la mise en vente aux enchères pour
déterminer la mise à prix. Cette étape est cruciale pour assurer la régularité de la
vente et prévenir tout risque d’annulation ou de contestation judiciaire. Le
recours à un expert supplémentaire implique des coûts supplémentaires qui
peuvent être élevés, surtout lorsque la valeur du bien est complexe à évaluer ou
sujette à contestation. Cette obligation ajoute non seulement un coût direct,
mais rallonge également la durée de la procédure, ce qui prolonge l’exposition
au risque de la banque et immobilise des ressources financières importantes.

Les frais de publicité et d’affichage représentent un autre poste essentiel et

incompressible. La vente forcée doit faire l’objet d’une publicité suffisante et
conforme aux exigences légales pour attirer les enchérisseurs. Cela comprend la
publication dans les journaux légaux, l’affichage public sur les lieux du bien et
parfois la publication dans des médias spécifiques selon la valeur ou la
localisation du bien. Ces coûts, qui doivent être avancés par la banque, sont
variables en fonction de la durée et de la portée de la publicité. Une insuffisance
dans la publicité peut entraîner l’annulation de la vente, obligeant la banque à
recommencer l’ensemble de la procédure et à supporter une nouvelle série de
frais. Par conséquent, ce poste, loin d’être marginal, peut avoir un impact direct
sur la somme finale recouvrée, et sa bonne planification est indispensable pour
limiter les risques financiers et opérationnels.

Par ailleurs, les frais judiciaires et de greffe viennent s’ajouter à l’ensemble des
coûts déjà engagés par la banque dans le cadre de la procédure de saisie
immobilière. Ces frais ne se limitent pas aux simples droits de timbre, mais
englobent également les frais de rôle, les frais de dossier et toutes les sommes
versées au greffe du tribunal pour l’enregistrement des actes, la gestion des
audiences et le suivi administratif de la procédure. Chaque acte supplémentaire,
chaque audience ou toute démarche administrative entraînent de nouvelles
dépenses qui s’accumulent rapidement au fur et à mesure de l’avancement de la
procédure. Cette accumulation a pour effet direct de réduire la marge de
sécurité initialement prévue par l’hypothèque et de diminuer le montant net que
la banque peut espérer recouvrer, transformant une garantie solide sur le papier
en un outil de recouvrement moins efficace dans la pratique.

L’impact financier de cette accumulation de frais est particulièrement significatif

lorsque la procédure s’étend sur une longue période. L’hypothèque, conçue pour
protéger la banque en se basant sur le ratio loan-to-value, offre théoriquement
une couverture complète du capital prêté. Cependant, chaque étape de la
procédure – qu’il s’agisse de nouvelles assignations, de notifications
supplémentaires, d’expertises complémentaires ou d’actes de greffe –
consomme une partie de cette marge de sécurité. Plus la procédure est
complexe ou prolongée, plus les frais s’accumulent et plus la somme
effectivement recouvrée peut s’éloigner du capital initialement garanti.

Dans certains dossiers particulièrement complexes, où le bien est contesté ou

implique plusieurs créanciers, l’accumulation des frais peut devenir un facteur
déterminant. Les honoraires d’avocat, les frais d’huissier, les expertises, la
publicité, ainsi que les frais judiciaires et de greffe s’additionnent, réduisant
progressivement le bénéfice net attendu par la banque. Dans les cas extrêmes,
cette accumulation peut aboutir à une situation de découverture effective, où le
montant total récupéré après paiement de tous les frais est inférieur au capital
restant dû. Cela réduit fortement l’effet protecteur initial de l’hypothèque et
oblige la banque à provisionner davantage de fonds pour couvrir son exposition
au risque.
De surcroît, la nécessité de financer ces frais tout au long de la procédure
entraîne un coût indirect supplémentaire pour l’établissement. Les ressources
financières immobilisées pour couvrir les dépenses judiciaires ne peuvent être
utilisées pour d’autres financements ou investissements, ce qui réduit la
rentabilité globale de l’opération. La banque doit également mobiliser ses
équipes internes pour suivre le déroulement de la procédure, contrôler
l’exactitude des paiements, vérifier le respect des délais et anticiper les
éventuelles contestations du débiteur. Cette mobilisation de ressources
humaines et financières accentue encore le coût total de l’opération et démontre
que, bien que l’hypothèque constitue une garantie juridiquement solide, sa mise
en œuvre pratique comporte des contraintes significatives qui peuvent affecter
la sécurité et la rentabilité du prêt.

Ainsi, l’accumulation des frais judiciaires et de greffe, loin d’être un simple détail
administratif, représente un enjeu stratégique majeur pour la banque. Elle
influence non seulement la somme réellement recouvrable, mais aussi la
gestion de la trésorerie, la planification du risque et l’efficacité globale du
recouvrement. En conséquence, la banque doit intégrer ces coûts dès l’octroi du
prêt et prévoir des marges de sécurité suffisantes pour absorber l’ensemble des
dépenses et des aléas procéduraux, sous peine de voir l’hypothèque perdre une
partie de sa fonction protectrice.

De plus, la procédure de saisie immobilière peut être considérablement retardée

par diverses contestations introduites par le débiteur. Dans la pratique, le
débiteur dispose de plusieurs moyens juridiques pour s’opposer temporairement
ou contester certains aspects de la saisie, ce qui prolonge les délais et
complique la gestion du dossier. Il peut, par exemple, invoquer des exceptions
relatives à la régularité de la procédure initiale, telles que l’absence de
notification conforme du commandement de payer, l’invalidité de certains actes
de signification, ou le non-respect des délais légaux. Ces contestations visent à
remettre en cause la validité des actes notariés ou judiciaires, et peuvent obliger
la banque à reprendre certaines étapes, à produire des documents
supplémentaires ou à engager des diligences supplémentaires pour régulariser
la situation.

Le débiteur peut également contester la validité ou la régularité de la vente aux

enchères elle-même, notamment en contestant l’expertise du bien, la mise à prix
fixée ou le respect des formalités de publicité. Dans certains cas, il peut
demander la suspension temporaire de la procédure jusqu’à ce que certaines
irrégularités soient corrigées ou que des expertises complémentaires soient
effectuées. Ces suspensions, bien que temporaires, peuvent s’étendre sur
plusieurs semaines, voire plusieurs mois, surtout si la contestation nécessite
une décision judiciaire préalable ou l’intervention d’un autre auxiliaire de justice,
comme un expert indépendant ou un médiateur judiciaire.
Ces contestations ne sont pas seulement des obstacles formels : elles ont des
implications financières directes pour la banque. Chaque contestation entraîne
la nécessité d’engager de nouvelles dépenses, telles que la réitération des
notifications, la commande d’expertises supplémentaires, ou l’intervention
répétée d’avocats et d’huissiers pour défendre les droits de l’établissement. Ces
frais viennent s’ajouter aux coûts déjà engagés pour la procédure initiale, ce qui
accroît considérablement le montant total à supporter par la banque et réduit la
marge nette de recouvrement sur le capital restant dû. En pratique, les frais liés
aux contestations peuvent parfois atteindre des proportions importantes, surtout
lorsqu’elles sont répétées ou stratégiquement utilisées par le débiteur pour
retarder le recouvrement et exercer une pression financière sur la banque.

Le risque opérationnel s’accentue également lorsque plusieurs créanciers sont

impliqués dans le même bien. Dans ce cas, les contestations peuvent être
amplifiées par des conflits entre créanciers, chacun cherchant à défendre ses
droits et à préserver son rang de priorité. Le débiteur peut exploiter cette
complexité pour introduire des contestations tactiques, visant à créer des délais
supplémentaires ou à obtenir des décisions provisoires favorables à sa position.
Pour la banque, cela signifie mobiliser davantage de ressources humaines et
financières afin de suivre l’évolution de la procédure, répondre à chaque
contestation dans les délais légaux et protéger sa créance contre toute remise
en cause ou subordination à d’autres créanciers.

Enfin, la banque doit anticiper l’impact de tous ces frais sur sa trésorerie.
L’avance des honoraires d’avocat, des frais d’huissier, des expertises, de la
publicité et des frais de greffe représente un engagement financier immédiat et
significatif. Pendant toute la durée de la procédure, ces ressources sont
immobilisées et indisponibles pour d’autres financements ou investissements.
Dans les dossiers complexes, cette immobilisation peut durer plusieurs mois,
voire plus d’un an, affectant la rentabilité globale de l’établissement et sa
capacité à financer d’autres projets. La combinaison de l’accumulation des frais,
des retards et de l’exposition prolongée au risque souligne que la saisie
immobilière, bien que juridiquement solide, demeure un instrument coûteux,
lourd et complexe, nécessitant une planification et une gestion minutieuses afin
de préserver la valeur réelle de l’hypothèque et d’optimiser le recouvrement du
capital prêté.

Ainsi, bien que la saisie immobilière soit un instrument puissant pour sécuriser le
recouvrement d’un prêt, elle demeure une procédure coûteuse, longue et
administrativement lourde. L’accumulation des frais de justice, des honoraires
d’auxiliaires et des coûts annexes, combinée aux risques liés aux contestations
du débiteur et aux délais opérationnels, rend nécessaire une planification
minutieuse et une gestion proactive. La banque doit anticiper chaque dépense et
chaque risque pour s’assurer que l’hypothèque conserve sa valeur, que le
recouvrement net couvre le capital prêté, et que l’exposition globale au risque
reste maîtrisée.

B- La diminution du produit net de la vente, érodant l’efficacité de la

couverture

Le produit brut de la vente aux enchères, correspondant au prix d’adjudication

fixé lors de la procédure de saisie immobilière, ne constitue pas une somme
immédiatement et intégralement disponible pour la banque créancière. En effet,
ce montant est soumis à un ordre strict de répartition appelé ordre de
collocation, prévu par l’Acte Uniforme portant Organisation des Procédures
Simplifiées de Recouvrement et des Voies d’Exécution (AUPSRVE) dans l’espace
OHADA. Cet ordre légal de paiement impose que certaines créances et frais
soient prioritaires, réduisant d’autant le produit net revenant au créancier
hypothécaire. La garantie de l’hypothèque, pourtant considérée comme la plus
solide, se trouve ainsi confrontée à des contraintes pratiques qui limitent son
efficacité.

Le principe fondamental est l’imputation prioritaire des frais de justice. La loi

stipule clairement que tous les frais générés par la procédure de saisie, y
compris les honoraires d’auxiliaires de justice et les dépenses liées à la vente
forcée, doivent être remboursés en priorité sur le produit brut de l’immeuble. Ces
frais sont considérés comme des créances privilégiées qui passent avant toutes
les autres, y compris l’hypothèque de premier rang. Concrètement, avant que la
banque puisse percevoir un franc, le juge de l’exécution prélève l’ensemble des
frais liés à la procédure. Cela inclut les honoraires d’avocat, les frais d’huissier,
les expertises supplémentaires, les coûts de publicité et les frais de greffe. Ce
mécanisme assure la couverture des dépenses engagées pour réaliser la vente,
mais il réduit mécaniquement la somme disponible pour la banque.

La conséquence immédiate est la réduction du reliquat qui revient au créancier

hypothécaire. Lorsque le prix d’adjudication est faible, il est fréquent que la
totalité ou une large part des frais de justice consomme le produit brut. Ainsi,
même si le bien a été correctement évalué et que l’hypothèque est de premier
rang, le capital effectivement récupéré par la banque peut être fortement
inférieur au montant du prêt restant dû. L’érosion de la couverture ne résulte
donc pas nécessairement d’une baisse de valeur du bien, mais bien de
l’accumulation des coûts imposés par la procédure elle-même, ce qui constitue
une limite pratique importante de l’hypothèque.

À ces frais s’ajoutent la concurrence et la priorité de certains privilèges spéciaux

qui viennent fragiliser la position du créancier hypothécaire. En effet, dans le
système juridique issu de l’Acte uniforme OHADA, la hiérarchie entre les
créanciers n’est pas uniquement déterminée par la date d’inscription de
l’hypothèque, mais également par la nature du droit invoqué. Certaines créances
bénéficient de privilèges légaux qui leur confèrent une priorité absolue sur le
produit de la vente, même face à une hypothèque de premier rang. Cette
organisation, bien que justifiée par la nécessité de protéger certaines catégories
de créanciers, a pour conséquence directe de réduire le montant effectivement
recouvrable par la banque.

Parmi ces privilèges spéciaux, le plus connu est celui du vendeur impayé, qui
conserve un droit prioritaire sur le bien vendu tant que le prix n’a pas été
intégralement réglé. Ce privilège s’explique par la volonté de protéger le vendeur
qui, sans cette garantie, pourrait se retrouver dépossédé de son bien sans en
avoir perçu le prix. Ainsi, lorsque l’acquéreur ayant contracté une hypothèque
auprès d’une banque ne s’est pas encore acquitté de la totalité du prix de vente,
le vendeur impayé est payé avant le créancier hypothécaire. Ce privilège illustre
le principe selon lequel nul ne doit être lésé pour avoir cédé son bien à crédit.

Une autre catégorie importante de privilèges concerne les créanciers d’ouvriers,

notamment les architectes, entrepreneurs et artisans du bâtiment. Ces derniers
bénéficient d’un droit de priorité pour le paiement des travaux qu’ils ont
effectués sur l’immeuble, dans la mesure où ces travaux ont contribué à en
augmenter la valeur. L’idée est ici d’éviter qu’un créancier hypothécaire, qui n’a
pris aucun risque dans la transformation du bien, ne profite du fruit du travail de
ceux qui ont effectivement contribué à sa valorisation. En conséquence, si ces
privilèges sont inscrits avant l’hypothèque ou s’ils découlent directement de
dispositions légales impératives, ils prennent rang avant celle-ci. Cette situation
complique encore davantage la distribution du prix de vente et réduit d’autant les
chances pour la banque d’obtenir le remboursement complet de sa créance.

Il faut également mentionner le privilège du Trésor public, qui protège les intérêts
de l’État en matière de recouvrement fiscal. Les impôts fonciers, les taxes sur la
propriété et parfois d’autres créances fiscales bénéficient d’une priorité légale
sur toutes les sûretés réelles, y compris les hypothèques. Ce privilège s’inscrit
dans une logique de préservation des ressources publiques, mais il a pour effet
d’amputer le produit net de la vente dont la banque pourrait bénéficier. Lorsque
plusieurs années d’arriérés d’impôts sont dues, le montant total de ces créances
fiscales peut représenter une somme significative, absorbant une partie
importante du prix d’adjudication.

La coexistence de ces différents privilèges crée une véritable compétition entre

créanciers, dans laquelle le créancier hypothécaire, malgré la solidité apparente
de son droit, ne dispose pas toujours d’une position dominante. En pratique, le
juge de l’exécution procède à la répartition du prix d’adjudication selon l’ordre
prévu par la loi, et la banque doit attendre que toutes les créances prioritaires
soient apurées avant d’être désintéressée. Cette attente peut être longue et la
somme finale perçue bien inférieure au montant initialement garanti.

Ce mécanisme démontre une limite essentielle de l’hypothèque : sa préférence

n’est pas absolue, mais relative. Elle ne protège efficacement le créancier qu’à
l’égard des créanciers chirographaires ou des hypothèques postérieures, mais
elle s’efface devant les privilèges légaux qui bénéficient d’une cause d’utilité
publique ou morale. Le créancier bancaire doit donc intégrer cette réalité lors de
la conclusion du contrat de prêt, en veillant à évaluer les risques liés à
d’éventuelles dettes fiscales ou à des travaux non réglés.

Cette hiérarchie stricte a pour conséquence que la banque, malgré la force

juridique de son hypothèque, doit attendre que toutes ces créances prioritaires
soient apurées avant de percevoir le produit qui lui revient. Cette attente et cette
réduction du montant net créent un risque réel de perte sur le principal, pouvant
aboutir à une découverture effective si le produit net est inférieur au capital
restant dû. Le ratio loan-to-value (LTV), censé prévoir une marge de sécurité pour
couvrir les risques liés à la valeur du bien et aux frais de réalisation, se retrouve
alors mis à rude épreuve.

En pratique, l’effet combiné de l’accumulation des frais de procédure et de la

priorité donnée aux créances légales agit comme un véritable ciseau sur la
marge de sécurité initiale. Chaque coût additionnel réduit la part du capital
réellement recouvrable, et la banque peut se retrouver confrontée à une perte
sèche si le produit net est insuffisant. Cette situation démontre clairement la
limitation pratique la plus sévère de l’hypothèque : malgré son coût élevé de
constitution et sa force théorique de garantie, elle ne peut pas protéger
intégralement contre toutes les pertes, notamment celles générées par les frais
obligatoires et la priorité des autres créanciers.

Ainsi, l’hypothèque, en tant que garantie réelle, conserve sa solidité juridique,

mais son efficacité économique et pratique est limitée. Les banques doivent
tenir compte de ces contraintes dès l’octroi du prêt et intégrer ces risques dans
la fixation du ratio LTV, la gestion du portefeuille et la planification des provisions
pour pertes sur prêts. Cette analyse met en lumière le caractère paradoxal de
l’hypothèque : outil puissant pour sécuriser un crédit, elle reste néanmoins
vulnérable aux charges légales et aux contraintes de procédure qui peuvent
réduire significativement le produit net attendu.

Paragraphe 2 : La lenteur judiciaire, un risque de liquidité et un aléa

temporel incontournable
La procédure de saisie immobilière, bien qu’encadrée par la loi, se caractérise
par une lenteur qui nuit à l’efficacité de l’hypothèque comme garantie de crédit.
Entre les délais légaux, les reports d’audience et les recours possibles, le temps
nécessaire pour parvenir à la vente du bien hypothéqué peut s’étendre sur
plusieurs mois, voire des années. Cette situation prive la banque d’une liquidité
immédiate et accentue le risque financier lié au recouvrement.

Ainsi, il conviendra d’analyser la durée incompressible de la procédure de saisie,

qui constitue une source de gel des fonds (A), avant d’examiner l’incertitude du
calendrier judiciaire, faisant de l’aléa temporel une contrainte systémique (B).

A- La durée incompressible de la procédure saisie, source du risque de

gel des fonds

La procédure de saisie immobilière telle qu’organisée par l’Acte uniforme

OHADA portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des
voies d’exécution (AUPSRVE) se distingue par sa rigueur et sa lourdeur. Conçue
pour garantir la protection du débiteur et assurer la régularité de la vente forcée,
elle s’inscrit dans un cadre formel qui s’étend sur une durée incompressible,
souvent comprise entre douze et vingt-quatre mois, parfois davantage. Cette
lenteur, bien qu’ayant une justification juridique et sociale, représente un risque
considérable pour les établissements bancaires, notamment celui du gel
prolongé des fonds engagés dans le crédit.

En effet, la procédure est marquée d’une succession d’étapes strictement

encadrées par la loi, chacune imposant un délai précis. Tout commence par le
commandement de payer valant saisie, premier acte d’huissier adressé au
débiteur, qui ouvre un délai légal avant toute mesure d’exécution forcée. Ce
délai, conçu pour permettre au débiteur de régulariser sa situation, retarde
d’emblée la phase de recouvrement. Vient ensuite le dépôt du cahier des
charges, rédigé par la banque, qui fixe les conditions de la vente et doit être
déposé au greffe dans un certain délai, sous peine de nullité de la procédure.

À cette étape s’ajoute la convocation à l’audience d’orientation, également

appelée audience de validité, au cours de laquelle le juge vérifie la régularité
formelle de la saisie et autorise, le cas échéant, la poursuite de la procédure.
Cette audience ne peut intervenir qu’après un délai de convocation
incompressible destiné à respecter le droit de la défense du débiteur.

Après la validation de la saisie, s’ouvre la phase de publicité et d’affichage, qui

vise à informer le public de la vente prochaine du bien. Cette publicité, souvent
effectuée dans la presse et par affichage au tribunal, obéit elle aussi à un délai
légal minimal pour garantir la transparence et susciter la concurrence entre
enchérisseurs. Ce n’est qu’au terme de cette étape que peut intervenir
l’adjudication, c’est-à-dire la vente du bien au plus offrant, suivie d’un jugement
de validation. Cependant, la procédure ne s’arrête pas là : la distribution du prix
de vente entre les différents créanciers, appelée collocation, prolonge encore la
durée globale du processus. Cette phase, parfois conflictuelle, peut durer
plusieurs mois, surtout lorsque plusieurs créanciers revendiquent des privilèges
ou des hypothèques sur le même bien.

Ainsi, la combinaison de ces différentes formalités rend la procédure de saisie

immobilière particulièrement longue et incertaine. Cette durée incompressible
engendre inévitablement un risque de gel des fonds, encore appelé risque
d’illiquidité. En pratique, le capital restant dû sur le prêt en défaut reste
immobilisé tant que la procédure n’est pas définitivement close et que les fonds
issus de la vente n’ont pas été reversés à la banque. Ce capital, devenu non
productif, ne peut être réaffecté à d’autres opérations de crédit, ce qui prive la
banque de ressources et compromet la rotation normale de ses liquidités.

Ce phénomène conduit à une véritable immobilisation du capital. En d’autres

termes, la banque se retrouve détentrice d’un actif illiquide le prêt en souffrance
sans perspective de recouvrement rapide. Or, dans un contexte marqué par
l’application des normes prudentielles internationales, notamment Bâle III, les
établissements de crédit sont tenus de maintenir des ratios de liquidité et de
solvabilité stricts. L’existence d’un volume important de créances douteuses ou
litigieuses alourdit donc le bilan de la banque, fragilise sa situation financière et
limite ses capacités d’investissement.

En outre, cette immobilisation du capital entraîne un coût de portage

particulièrement élevé. Pendant toute la durée de la saisie, la banque continue
de supporter les charges liées à ses activités courantes : rémunération des
dépôts, paiement des intérêts sur les emprunts interbancaires, ou encore
financement de ses opérations quotidiennes. Comme les fonds engagés dans la
saisie ne produisent plus de revenus, la banque doit se tourner vers d’autres
sources de financement plus coûteuses. Ce déséquilibre réduit sa rentabilité et
accroît le risque de tension de trésorerie.

Ainsi, la lenteur structurelle de la procédure de saisie immobilière, bien qu’elle

repose sur des considérations légitimes de protection du débiteur et de respect
du formalisme juridique, constitue en réalité une source de fragilité profonde
pour les établissements de crédit. En effet, cette lourdeur procédurale, en
multipliant les formalités et les délais obligatoires, crée un décalage majeur
entre les exigences du droit et celles de la finance. Le temps judiciaire, lent,
minutieux et soumis à des garanties procédurales multiples, se trouve en
opposition avec le temps économique, qui requiert au contraire célérité,
souplesse et efficacité dans la gestion des liquidités. Cette opposition des
temporalités crée une tension structurelle au cœur même de l’activité bancaire,
dont la rentabilité repose sur la rotation rapide du capital et sur la disponibilité
permanente des fonds.

Dans un environnement économique de plus en plus concurrentiel et marqué

par la rigueur des normes prudentielles, notamment celles issues de Bâle III,
chaque immobilisation prolongée de fonds pèse lourdement sur les équilibres
financiers des banques. Le maintien de ratios de liquidité et de solvabilité devient
d’autant plus difficile que les créances en souffrance issues de prêts garantis par
des hypothèques mais en attente d’exécution s’accumulent dans les bilans. Ces
créances, qualifiées de non performantes, réduisent la capacité de prêt des
établissements, altèrent leur image de solidité financière et accroissent leur
exposition au risque de défaut. Autrement dit, plus la procédure de saisie est
longue, plus la banque supporte des pertes potentielles, non seulement en
termes de liquidité immédiate, mais aussi en termes de confiance sur le marché
et de coût d’opportunité.

Par ailleurs, la durée excessive des procédures crée une incertitude prolongée
qui affecte la gestion interne des institutions financières. Durant toute la période
de saisie, les actifs concernés demeurent immobilisés dans le bilan, sans
produire de revenus, tout en continuant à mobiliser du capital réglementaire. La
banque se voit ainsi contrainte d’assurer ses charges courantes par d’autres
moyens : recours à l’emprunt interbancaire, mobilisation de dépôts, ou encore
contraction de ses activités de crédit. Ces ajustements ont pour conséquence
directe une réduction de la marge d’exploitation et une dégradation progressive
de la rentabilité globale. Dans certains cas, cette situation peut même
compromettre la capacité de l’établissement à financer de nouveaux projets,
notamment ceux à fort potentiel de croissance, accentuant le cercle vicieux de la
sous-liquidité.

En outre, cette lenteur n’a pas seulement des répercussions économiques ; elle
engendre aussi des effets psychologiques et relationnels. Pour la banque, le
sentiment d’impuissance face à la rigidité du système judiciaire suscite un
désintérêt croissant pour le financement garanti par des hypothèques, considéré
comme risqué et peu rentable. Pour le débiteur, cette longueur peut être perçue
comme une opportunité d’échapper temporairement à ses obligations, ce qui, à
long terme, nourrit un climat de méfiance et d’insécurité juridique. Ainsi, la
lenteur de la procédure, censée protéger le débiteur, finit par nuire à la fluidité du
marché du crédit, en décourageant les prêteurs potentiels et en limitant l’accès
au financement pour de nouveaux emprunteurs.

En définitive, la durée incompressible de la procédure de saisie immobilière

apparaît comme un véritable paradoxe : elle incarne la volonté de l’OHADA
d’assurer un équilibre entre les droits du débiteur et ceux du créancier, mais elle
se transforme, dans la pratique, en un frein majeur au recouvrement effectif du
crédit et à la stabilité du système bancaire. Les banques, contraintes de
composer avec un cadre procédural rigide et chronophage, voient leur fonction
économique affaiblie, tandis que le crédit immobilier, censé être un instrument
de développement, devient parfois une source d’immobilisation financière. Ce
déséquilibre entre le droit et l’économie met en lumière la nécessité d’une
réflexion approfondie sur la simplification et l’accélération des procédures
d’exécution, afin de concilier la protection juridique des parties avec les
impératifs de liquidité et de performance qui caractérisent le secteur bancaire
contemporain.

B- L’incertitude du calendrier judiciaire, faisant de l’aléa temporel une

contrainte systémique

Si la durée minimale de la procédure de saisie immobilière est déjà longue en

raison des délais légaux imposés par l’AUPSRVE, la situation se complexifie
davantage avec l’incertitude du calendrier judiciaire. En effet, au-delà de la
lenteur structurelle du processus, l’absence de prévisibilité du temps judiciaire
transforme cette lenteur en un véritable aléa temporel. Cette incertitude,
difficilement maîtrisable par la banque, devient alors une contrainte systémique
qui fragilise la planification financière, la gestion des risques et la rentabilité
globale des établissements de crédit.

En premier lieu, cette imprévisibilité trouve sa source dans la multiplicité des

recours offerts au débiteur dans le cadre de la saisie immobilière. En effet, le
législateur communautaire, à travers l’Acte uniforme portant organisation des
procédures simplifiées de recouvrement et des voies d’exécution (AUPSRVE), a
voulu assurer une protection renforcée des droits du débiteur en lui permettant
de contester presque chaque étape de la procédure. Cette approche, inspirée
par le souci du respect des droits de la défense et du principe du contradictoire,
traduit une volonté de garantir un équilibre entre les droits du créancier
poursuivant et ceux du débiteur saisi. Cependant, cette possibilité quasi illimitée
de recours, si elle se justifie en théorie par le respect de l’État de droit, devient
dans la pratique une arme redoutable de ralentissement.

En effet, de nombreux débiteurs, souvent bien conseillés par leurs avocats,

n’utilisent pas ces recours dans une optique de justice, mais plutôt comme un
moyen dilatoire destiné à retarder l’échéance de la vente du bien saisi. Cette
stratégie leur permet de prolonger l’occupation du bien ou de gagner du temps
dans l’espoir de trouver une solution amiable ou d’échapper, au moins
temporairement, à la perte de leur patrimoine. L’exemple des contestations
soulevées à l’audience d’orientation illustre parfaitement cette dérive. À ce stade
crucial de la procédure, le débiteur peut invoquer une multitude de moyens de
nullité, qu’ils soient formels ou de fond, portant sur la régularité du
commandement de payer, la validité de la saisie, ou encore le respect des délais
légaux de signification.

Dans bien des cas, ces arguments, même manifestement infondés, entraînent le
renvoi de l’affaire à une date ultérieure. Or, chaque renvoi, qu’il soit motivé par la
demande du débiteur ou par la prudence du juge souhaitant garantir la sécurité
juridique de la décision, contribue à prolonger la durée de la procédure. Il en
résulte une succession de reports qui, cumulés, peuvent retarder la vente forcée
de plusieurs mois, voire d’une année. Ce phénomène transforme ainsi un
mécanisme censé assurer la régularité et la transparence du processus en un
véritable frein à l’efficacité de la saisie immobilière. Le système, en voulant
protéger le débiteur, finit donc par désavantager le créancier et fragiliser la
crédibilité même de la procédure d’exécution.

À cela s’ajoute un autre facteur tout aussi déterminant : la possibilité pour le

débiteur d’exercer des recours, notamment en appel ou en cassation, contre les
décisions rendues tout au long de la procédure de saisie immobilière, et plus
particulièrement contre le jugement d’adjudication. Ces recours, prévus par le
droit, s’inscrivent dans une logique de respect du droit à un procès équitable et
du double degré de juridiction. Toutefois, en pratique, ils ont pour effet de
prolonger considérablement la durée de la procédure. En effet, lorsqu’un
débiteur interjette appel d’une décision du juge de l’exécution, même si cet
appel n’est pas suspensif de droit, il crée un climat d’incertitude qui conduit
souvent les juges à suspendre ou à différer certaines étapes, notamment la vente
du bien saisi, dans l’attente de la décision de la juridiction supérieure. Cette
prudence du juge, motivée par la volonté d’éviter toute nullité ultérieure, ralentit
inévitablement la procédure. Ainsi, même un recours déposé dans une intention
dilatoire produit des effets concrets en termes de délai, car il bloque la
progression du dossier pendant toute la durée de l’instruction du recours,
laquelle peut s’étendre sur plusieurs mois, voire plusieurs années selon la
charge de travail de la juridiction concernée.

Cette lenteur n’est pas seulement imputable à la stratégie du débiteur, mais

trouve aussi sa source dans les difficultés structurelles du système judiciaire lui-
même. Dans la plupart des pays membres de l’OHADA, les juridictions sont
confrontées à un engorgement chronique. Le nombre de dossiers enregistrés
dépasse largement la capacité de traitement des juges et du personnel
judiciaire. Les audiences se succèdent à un rythme soutenu, souvent sans que
chaque affaire puisse être pleinement examinée dans les délais souhaités. À
cela s’ajoute le manque de moyens matériels, de greffiers et d’experts, qui
retarde la délivrance des actes, la fixation des audiences, ou encore la rédaction
et la notification des décisions. Ces insuffisances organisationnelles entraînent
des reports successifs d’audience, parfois pour des motifs purement
administratifs, et prolongent de manière systématique la durée de la procédure.

De plus, les avocats des parties, qu’ils représentent le créancier ou le débiteur,

peuvent eux-mêmes contribuer à ces lenteurs, notamment par des demandes de
renvoi pour indisponibilité, pour complément de pièces, ou pour étude
approfondie du dossier. Ces reports, cumulés aux retards liés à la surcharge des
juridictions, créent une véritable spirale temporelle qui échappe au contrôle des
parties. Le créancier, bien que de bonne foi et désireux de recouvrer rapidement
sa créance, se trouve ainsi tributaire d’un calendrier judiciaire incertain,
dépendant à la fois du comportement du débiteur et du fonctionnement interne
des tribunaux.

Cette imprévisibilité des délais a des conséquences économiques majeures.

Plus la procédure s’allonge, plus les intérêts moratoires, les pénalités et les frais
de justice viennent alourdir le montant total de la dette. Parallèlement, la valeur
du bien hypothéqué qui constitue la garantie principale du créancier peut se
dégrader au fil du temps, notamment en raison du défaut d’entretien du bien ou
de la fluctuation défavorable du marché immobilier. Ce décalage croissant entre
la valeur actualisée de la garantie et le montant de la dette remet en question la
solidité de la couverture initialement prévue lors de l’octroi du crédit.

Autrement dit, le facteur temps devient un élément de risque autonome : il

fragilise la position du créancier en augmentant le coût global du recouvrement
tout en réduisant la valeur de la garantie. Sur le plan bancaire, cette situation
perturbe la gestion des risques et fausse les prévisions financières. En effet, les
banques évaluent la durée moyenne nécessaire pour recouvrer une créance en
défaut. Lorsque la procédure judiciaire dépasse largement ce délai théorique, la
banque enregistre un écart entre le risque prévu et le risque réel

Ainsi, la longueur et la complexité des procédures judiciaires liées à la saisie

immobilière ne constituent pas seulement un problème procédural, mais un
véritable risque financier pour les établissements de crédit. Elles transforment la
garantie immobilière, censée être un instrument de sécurité, en un facteur
d’incertitude qui remet en cause l’efficacité globale du mécanisme de
recouvrement.

L’incertitude judiciaire a donc un double effet : elle ralentit la rotation des actifs
et déstabilise la gestion stratégique du risque. À l’échelle du système financier,
elle engendre une méfiance accrue vis-à-vis des sûretés hypothécaires, jugées
trop longues et trop coûteuses à mettre en œuvre. Certaines banques finissent
par privilégier des garanties plus souples, comme le nantissement de comptes
ou la cession de créances, au détriment de l’hypothèque immobilière. Cette
réorientation des pratiques, dictée par la contrainte du temps judiciaire,
contribue à affaiblir le rôle de l’hypothèque comme outil de sécurisation du
crédit et, par ricochet, limite l’accès au financement pour les particuliers et les
entreprises.

En définitive, la réalisation forcée de l’hypothèque, bien qu’elle repose sur une

base juridique solide, se révèle dans la pratique comme un instrument lourd, lent
et coûteux. Le coût du processus, entre les honoraires, les frais judiciaires et les
provisions, érode la couverture financière initialement garantie par la sûreté.
Quant à la lenteur et à l’imprévisibilité du calendrier judiciaire, elles génèrent un
risque de liquidité et d’incertitude qui affecte durablement la performance des
banques. Dès lors, l’aléa temporel apparaît non pas comme une simple difficulté
accessoire, mais comme une véritable contrainte systémique, remettant en
cause l’efficacité de l’hypothèque en tant que mécanisme de recouvrement
rapide et sécurisé.

CHAPITRE 2 : LES ALÉAS ÉCONOMIQUES ET LES RISQUES RÉSIDUELS,

PREUVES DE L’INSUFFISANCE DE L’HYPOTHÈQUE

Si la constitution et la réalisation de l’hypothèque présentent déjà des limites

opérationnelles importantes, d’autres facteurs viennent fragiliser davantage son
efficacité. En effet, les aléas économiques et les risques résiduels liés à la
variation de la valeur des biens hypothéqués ou à l’insuffisance du produit de la
vente réduisent la capacité de la garantie à couvrir intégralement la créance.

Ainsi, ce chapitre examinera d’abord la volatilité de la valeur immobilière et le

risque de découverte du capital(Section 1), avant d’analyser le risque de non-
recouvrement intégral de la dette et les frais générés par l’hypothèque(Section
2), mettant en lumière les insuffisances de ce mécanisme dans la sécurisation
du crédit bancaire.

Section1 : La volatilité de la valeur immobilière et le risque de découverte du

capital

L’efficacité de l’hypothèque comme garantie de crédit repose en grande partie

sur la valeur du bien immobilier qui la sécurise. Or, cette valeur n’est pas stable
et peut fluctuer en fonction des conditions du marché, exposant ainsi le
créancier à un risque de perte partielle du capital avancé.

Ainsi, il sera d’abord question d’examiner l’immobilier comme un actif soumis

aux aléas du marché et aux risques de dépréciation (Paragraphe 1), avant
d’analyser le risque de découverte, qui constitue une preuve de l’insuffisance de
la garantie face au capital restant dû (Paragraphe 2).

Paragraphe 1 : L’immobilier, un actif soumis aux aléas du marché et aux

risques de dépréciation

Le bien immobilier donné en hypothèque est souvent perçu comme une valeur
sûre et durable. Cependant, cette apparente stabilité dissimule une réalité plus
fragile : la valeur de l’immobilier évolue en fonction des conditions économiques,
sociales et environnementales. Ces variations peuvent affecter la capacité de la
garantie à couvrir la créance, surtout en cas de baisse du marché.

Ainsi, il conviendra d’examiner les fluctuations du marché, qui ébranlent la

stabilité théorique du gage (A), avant d’analyser la dépréciation spécifique de
l’actif, résultant de facteurs environnementaux et locaux (B).

A- Les fluctuations du marché, ébranlant la stabilité théorique du gage

Le marché immobilier, souvent perçu comme un secteur stable et protecteur, se

révèle en réalité extrêmement sensible aux évolutions économiques, financières
et monétaires. Il fonctionne par cycles de hausse et de baisse qui influencent
directement la valeur des biens hypothéqués. Ces fluctuations, largement
déterminées par des variables macroéconomiques et des facteurs structurels,
compromettent la stabilité du gage immobilier, pourtant supposée constituer
une garantie solide pour le créancier. Autrement dit, la valeur du bien mis en
hypothèque n’est jamais figée ; elle dépend d’un ensemble d’éléments extérieurs
qui peuvent, à tout moment, en altérer la portée financière.

La politique monétaire de la Banque Centrale des États de l’Afrique de l’Ouest

(BCEAO) illustre parfaitement cette fragilité. Lorsqu’elle décide d’augmenter ses
taux directeurs pour freiner l’inflation, le coût du crédit augmente pour les
emprunteurs, ce qui réduit leur capacité d’achat et freine la demande
immobilière. Cette contraction du marché se traduit par une pression à la baisse
sur les prix des biens. Les établissements bancaires se retrouvent alors avec des
actifs hypothéqués dont la valeur réelle diminue, parfois de manière significative.
De plus, lorsque le coût de financement devient trop élevé, certains
investisseurs ou promoteurs, incapables d’honorer leurs dettes, sont contraints
de vendre rapidement leurs biens. Ces ventes massives provoquent une
saturation du marché et accélèrent encore la chute des prix. Dans ce contexte, la
valeur du gage hypothécaire devient instable et dépendante de paramètres
extérieurs à la relation contractuelle, tels que les politiques économiques
nationales et monétaires.
La situation se complique davantage lorsque surviennent des chocs
macroéconomiques ou politiques. Dans les pays dont l’économie repose sur des
matières premières comme le cacao, le pétrole ou les minerais, une chute
brutale de leurs cours sur le marché international fragilise toute l’économie
nationale. La baisse des revenus, la perte de confiance des investisseurs et la
fuite des capitaux provoquent une crise de confiance systémique. Dans un tel
climat, l’investissement immobilier ralentit, la demande chute et les
transactions deviennent rares. Les prix s’effondrent, et les biens hypothéqués
perdent de leur valeur marchande. Même lorsque la banque souhaite procéder à
la vente du bien saisi, elle se heurte à une autre difficulté : la disparition de la
liquidité du marché. Les acheteurs se font rares, et les rares offres sont très
inférieures à la valeur initialement estimée. Le bien devient alors un actif
illiquide, difficilement réalisable dans un délai raisonnable, ce qui prive la
banque du remboursement rapide de sa créance.

À ces facteurs économiques s’ajoute une contrainte temporelle qui affaiblit

encore la garantie. Lorsqu’un crédit est octroyé, une expertise immobilière est
réalisée pour déterminer la valeur du bien servant de gage. Mais cette estimation
n’est valable qu’au moment où elle est effectuée. Entre la date de constitution
de l’hypothèque et celle de la saisie effective, il peut s’écouler plusieurs années.
Durant cet intervalle, la conjoncture économique peut avoir changé et la valeur
du marché avoir chuté. Le bien, vendu aux enchères publiques, est alors souvent
cédé à un prix bien inférieur à la valeur initiale, surtout en période de crise ou de
récession immobilière. L’hypothèque, censée couvrir la totalité du capital, ne
garantit en réalité que la valeur du bien à un instant donné, sans tenir compte
des évolutions futures.

Ainsi, la garantie hypothécaire, fondée sur l’idée de stabilité et de sécurité, se

heurte à une réalité bien différente. Sa valeur est étroitement dépendante des
cycles économiques, des politiques monétaires et de la conjoncture nationale.
Ces éléments, entièrement extérieurs à la volonté des parties, démontrent que le
gage immobilier n’offre qu’une protection relative. Il ne garantit pas la
conservation intégrale du capital prêté, mais seulement une sécurité
conditionnelle, soumise aux aléas du marché et du temps.

B- La dépréciation spécifique de l’actif due aux facteurs

environnementaux et locaux

Au-delà des grandes tendances économiques, la dépréciation d’un bien

immobilier peut résulter de causes beaucoup plus concrètes, souvent liées à
son environnement immédiat, à son état de conservation ou encore à des
décisions administratives et comportementales difficilement anticipables. Ces
éléments, parfois négligés au moment de la constitution de la garantie,
constituent pourtant des sources majeures de fragilisation de la valeur
hypothécaire. En Côte d’Ivoire, la combinaison des risques naturels, urbains et
humains accentue encore cette vulnérabilité, démontrant que la stabilité
apparente du patrimoine immobilier n’est en réalité qu’une illusion face à la
complexité du terrain.

Les premiers facteurs de dépréciation sont d’ordre environnemental et

géographique. Le contexte ivoirien, notamment dans les grandes métropoles
comme Abidjan, San Pedro ou Grand-Bassam, expose de nombreux biens à des
risques d’inondation récurrents. Ces phénomènes, aggravés par des
infrastructures d’assainissement insuffisantes ou mal entretenues, entraînent
souvent une dégradation rapide des immeubles situés dans les zones basses ou
mal drainées. Un bien hypothéqué dans un quartier sujet aux inondations perd
immédiatement une partie de sa valeur vénale, car le risque d’insalubrité et de
détérioration du bâti rebute les acquéreurs potentiels. Même sans sinistre direct,
la simple classification d’un secteur comme “zone inondable” suffit à réduire la
demande immobilière et, par conséquent, le prix du marché.

Les risques naturels ne se limitent pas à l’eau. Dans certaines zones côtières, la
progression de l’érosion marine ou l’instabilité des sols provoquent des
glissements de terrain, rendant les terrains inhabitables ou dangereux à long
terme. Lorsqu’un bien grevé d’hypothèque est affecté par ce type de menace, la
banque se retrouve face à un actif invendable, même si le débiteur reste
défaillant. L’hypothèque, censée garantir le remboursement du crédit, se
transforme alors en simple droit théorique, vidé de toute substance économique.
Ce constat est d’autant plus préoccupant que ces phénomènes, bien
qu’identifiés par les autorités locales, ne sont pas toujours pris en compte dans
les expertises immobilières initiales, qui tendent à surestimer la valeur du bien
lors de la conclusion du prêt.

Mais la dépréciation peut aussi provenir d’éléments plus diffus, liés à

l’urbanisme, à la vétusté ou au défaut d’entretien. Dans de nombreuses
communes, la valeur d’un immeuble dépend fortement de la qualité des
infrastructures environnantes : routes, écoles, espaces verts, réseaux
d’électricité et d’eau. Or, une détérioration progressive de ces équipements
publics ou un manque d’investissement local entraîne une baisse générale de la
valeur des propriétés voisines. De même, une modification du plan d’urbanisme
peut bouleverser l’attractivité d’un quartier : une zone résidentielle transformée
en secteur industriel ou commercial perd brutalement son caractère paisible et
sa valeur foncière. Ces décisions, bien qu’administratives, échappent
totalement au contrôle du créancier et du débiteur, rendant l’évaluation du
risque immobilier d’autant plus incertaine.

À cela s’ajoute le facteur humain, souvent sous-estimé mais pourtant

déterminant. Lorsqu’un emprunteur sait qu’il ne pourra pas honorer ses
engagements, il peut cesser d’entretenir le bien hypothéqué, voire le détériorer
volontairement ou par négligence. Ce phénomène, connu sous le nom d’aléa
moral, constitue une menace réelle pour la valeur du gage. En effet, le créancier
hypothécaire ne jouit pas du bien durant la période du prêt ; il ne peut donc ni en
surveiller l’état ni intervenir avant la procédure de saisie. Au moment de la
reprise de possession, la banque découvre souvent un immeuble dégradé,
envahi par l’humidité, les fissures, les moisissures, ou parfois même squatté.
Ces dégradations diminuent drastiquement le prix de vente lors de la réalisation
forcée, conduisant à un recouvrement partiel du crédit initialement consenti.

Les conséquences économiques de cette situation sont lourdes : non seulement

le produit de la vente devient insuffisant pour couvrir la dette, mais la banque
doit également supporter des frais supplémentaires de remise en état, de
sécurité ou d’assurance. Cette dernière, bien qu’obligatoire dans la plupart des
contrats de prêt hypothécaire, ne protège pas contre toutes les formes de
dépréciation. En effet, les assurances immobilières couvrent principalement les
sinistres accidentels tels que l’incendie, les catastrophes naturelles ou les
dégâts des eaux, mais elles n’interviennent ni pour compenser la perte de valeur
du terrain, ni pour réparer l’impact d’un re-zonage urbain, ni pour corriger l’effet
d’une baisse généralisée du marché.

Ainsi, même lorsqu’un immeuble est assuré “tous risques”, la couverture ne

concerne que la reconstruction du bien à neuf, sans garantie de maintien de sa
valeur sur le marché. Ce déséquilibre crée un risque résiduel pour la banque, qui
demeure exposée à des pertes importantes malgré la présence de l’hypothèque.
En somme, la dépréciation spécifique liée à des facteurs environnementaux,
urbanistiques ou comportementaux met en lumière les limites structurelles de la
garantie hypothécaire. Celle-ci repose sur la présomption d’une valeur stable
dans le temps, alors que la réalité économique et sociale démontre l’inverse.

En définitive, la valeur d’un bien immobilier ne dépend pas uniquement de sa

nature physique ou de son emplacement, mais aussi de l’ensemble des
dynamiques externes – naturelles, humaines ou institutionnelles – qui peuvent la
fragiliser. La banque, en tant que créancier hypothécaire, se trouve donc dans
une position délicate : elle détient une garantie juridiquement solide, mais
économiquement vulnérable. Cette vulnérabilité, aggravée par les insuffisances
des mécanismes d’assurance, témoigne d’une insécurité persistante dans la
couverture des crédits garantis par hypothèque, surtout dans les contextes à
forte instabilité environnementale comme celui de la Côte d’Ivoire.
 Paragraphe 2 : Le risque de découverte, preuve de l’insuffisance de la
garantie face au capital restant dû

Même lorsque l’hypothèque est correctement constituée et que le bien est

entretenu, la garantie ne protège pas toujours intégralement le créancier. En
effet, la valeur réelle du bien au moment de sa réalisation peut s’avérer
insuffisante pour couvrir l’intégralité de la créance, exposant la banque à ce que
l’on appelle le risque de découverte. Ce phénomène révèle clairement les limites
de l’hypothèque et son incapacité, dans certaines situations, à garantir
totalement le capital prêté.

Il sera ainsi question d’examiner d’abord la rupture du ratio de couverture (Loan-

to-Value), qui se produit lorsque le prix de vente du bien n’atteint plus le montant
de la créance (A), avant d’analyser la perte sèche sur le capital, conséquence
directe de l’insuffisance de la garantie (B).

A- La rupture du ratio de couverture(LTV), lorsque le prix de vente

n’égale plus la créance

Le ratio de couverture, communément désigné par l’acronyme LTV (Loan-to-

Value), constitue une estimation préalable de la sécurité du prêt, fondée sur la
valeur du bien hypothéqué par rapport au capital consenti. Il est conçu pour
fournir une marge de sécurité permettant de protéger le créancier en cas de
défaillance de l’emprunteur. Pourtant, dans la pratique, cette sécurité théorique
peut se révéler illusoire. La rupture du ratio de couverture survient lorsque, au
moment de la réalisation forcée du bien, le produit net de la vente, après
déduction des frais de procédure et des charges liées à la saisie, devient
insuffisant pour couvrir le capital restant dû. Cette situation démontre que
l’hypothèque, bien que légalement constituée, ne garantit pas toujours la totalité
de la créance, révélant ainsi les limites structurelles de la garantie immobilière.

Plusieurs facteurs concourent à cette insuffisance. Tout d’abord, la valeur réelle

du bien au moment de la vente peut avoir considérablement diminué par rapport
à l’estimation initiale réalisée lors de la conclusion du prêt. Cette baisse de
valeur peut résulter des fluctuations du marché immobilier ou de la dépréciation
spécifique du bien liée à son environnement immédiat, à sa vétusté ou à des
facteurs d’urbanisme défavorables. L’hypothèque, qui avait été calculée sur la
base d’une estimation de valeur théorique, se trouve alors fragilisée, et la marge
de sécurité envisagée s’évapore en partie.
Parallèlement, les coûts liés à la réalisation de l’hypothèque s’accumulent au fil
de la procédure. Les frais de justice, les honoraires des huissiers, les taxes et les
droits de publicité foncière augmentent le montant total que la vente du bien doit
générer pour rembourser intégralement le capital. Cette double dynamique une
valeur de bien réduite et des coûts de réalisation élevés crée un effet cumulatif
qui érode progressivement le gage initial. Le ratio de couverture est ainsi rompu,
et une partie du capital prêté se retrouve sans protection réelle. La situation
devient particulièrement critique lorsque la marge initiale, souvent estimée entre
vingt et trente pour cent, se révèle insuffisante pour absorber les pertes liées à la
baisse de valeur et aux charges de procédure.

Cette réalité a des implications directes sur la gestion du risque pour les
banques. La rupture du ratio de couverture oblige les établissements financiers à
revoir à la hausse leur estimation de la perte en cas de défaut, connue sous le
nom de LGD (Loss Given Default). La LGD représente le pourcentage de
l’exposition qu’une banque s’attend à perdre lorsqu’un emprunteur fait défaut.
Lorsque les ruptures de LTV deviennent fréquentes, cela signifie que les
hypothèses initiales de couverture étaient trop optimistes, et que la perte
potentielle pour le portefeuille hypothécaire est sous-évaluée. Les banques sont
alors contraintes de constituer des provisions supplémentaires pour absorber ce
risque, ce qui impacte leur bilan et réduit la rentabilité ajustée au risque de leurs
opérations.

Il est également important de souligner que la créance bancaire ne se limite pas

au capital initial, mais inclut également les intérêts de retard accumulés au
cours de la procédure de recouvrement. La lenteur des processus judiciaires,
parfois prolongés sur plusieurs années, conduit à une augmentation significative
de ces intérêts moratoires. La rupture du ratio de couverture signifie non
seulement que le capital est en danger, mais également que ces intérêts
supplémentaires, qui contribuent à la valeur totale de la créance, peuvent être
perdus intégralement. La banque se trouve ainsi exposée à une perte plus
importante que ce que l’on pourrait prévoir à partir du simple capital restant dû.

La conséquence concrète de cette rupture est que la garantie immobilière,

souvent présentée comme un instrument sûr, ne constitue pas une protection
absolue. Même lorsque toutes les procédures sont respectées et que le bien est
correctement évalué initialement, l’hypothèque peut s’avérer insuffisante pour
couvrir les pertes dues aux variations du marché, aux coûts de réalisation et aux
aléas temporels. Ce constat illustre de manière frappante les limites
opérationnelles de l’hypothèque comme mécanisme de sécurisation du crédit
bancaire.

En pratique, cette insuffisance oblige les banques à adopter une approche

prudente, en ne se reposant jamais exclusivement sur la valeur théorique du
gage. Elles doivent tenir compte des risques de marché, des dépréciations
spécifiques, des frais liés à la réalisation de la garantie et des délais de
procédure pour évaluer le véritable niveau de couverture. Le ratio de couverture,
bien qu’utile comme outil de prévision, ne peut donc constituer une garantie
absolue contre le risque de perte, et sa rupture constitue une preuve tangible de
l’insuffisance de l’hypothèque face au capital restant dû.

Ainsi, le risque de découverte met en évidence la vulnérabilité intrinsèque des

prêts garantis par hypothèque. Il révèle que, malgré l’existence d’une garantie
juridique solide, la valeur économique de celle-ci peut être insuffisante pour
assurer le recouvrement intégral de la créance, soulignant la nécessité pour les
banques de compléter les sûretés classiques par d’autres instruments de
protection ou par des marges prudentes plus larges. L’hypothèque, en dépit de
sa légitimité juridique, n’offre donc jamais une sécurité totale et demeure
exposée à un ensemble de risques qui doivent être évalués avec rigueur par les
créanciers.

B- La perte sèche sur le capital : conséquence de l’insuffisance de la

garantie

La perte sèche sur le capital constitue l’ultime illustration de l’insuffisance de

l’hypothèque. Alors que cette garantie est censée protéger prioritairement le
remboursement du capital prêté, elle peut se révéler incapable de remplir cette
fonction fondamentale. Lorsque le produit net de la vente du bien hypothéqué ne
couvre pas la totalité du capital restant dû, la banque se retrouve dans une
situation où le principal, théoriquement le composant le plus sécurisé de la
créance, est partiellement ou totalement perdu. Cette défaillance constitue un
échec majeur de la sûreté réelle, remettant en question la perception de
l’hypothèque comme un instrument quasi infaillible. La perte sur le capital ne se
limite pas à une simple diminution de rentabilité ; elle se traduit concrètement
par une moins-value comptable, nécessitant la radiation de la portion de
créance non recouvrée et impactant directement le bilan de l’établissement
bancaire.

La conséquence immédiate de cette perte est de repositionner la banque dans la

situation d’un créancier chirographaire pour le montant du capital non récupéré.
En pratique, cela signifie que le reste de la dette n’est plus couvert par une
garantie réelle et que le seul moyen de recouvrement consiste à se tourner vers
le patrimoine personnel futur du débiteur. Or, l’insolvabilité constatée à l’origine
de la saisie montre déjà que cette voie est incertaine et que le recouvrement de
ce reliquat de créance sera long et aléatoire. L’hypothèque, censée protéger le
capital contre ces aléas, se trouve donc totalement neutralisée pour la portion
perdue, exposant la banque à un risque résiduel significatif et difficile à anticiper.

Cette réalité a également des implications directes sur le plan comptable et

réglementaire. Selon les normes internationales IFRS 9, les établissements
bancaires sont tenus d’évaluer leurs pertes attendues et d’ajuster leurs
provisions en conséquence. La survenance d’une perte sèche sur le capital
oblige ainsi la banque à reclasser la créance non recouvrée en catégorie d’actif
déprécié, dite Étape 3, et à affecter des provisions intégrales sur cette portion.
Cette charge imprévue pèse fortement sur la performance financière de
l’exercice et reflète le niveau élevé de risque résiduel que même l’hypothèque
n’a pas pu contenir. Elle met en évidence la fragilité de la prévision des pertes
dans un contexte où la valeur de la garantie est soumise aux fluctuations du
marché et aux rigidités procédurales.

Enfin, la survenance de pertes sèches remet en question la notion même de

sécurité que l’hypothèque est censée offrir. Cet instrument constitue l’un des
fondements de la confiance des déposants, des investisseurs et des régulateurs
dans le système bancaire. Lorsqu’une portion du capital prêté est irrécupérable
malgré la présence de la garantie, cela prouve que la protection juridique et
économique prévue par le dispositif peut être contournée par les forces du
marché, les aléas économiques ou les lenteurs administratives. Une telle
situation soulève des interrogations sur la pertinence des modèles internes
d’évaluation du risque, sur la robustesse des hypothèses de couverture, et sur le
véritable caractère « à faible risque » d’un portefeuille hypothécaire. Elle rappelle
aux banques que, même pour les garanties considérées comme solides, le
risque de perte demeure réel et nécessite des stratégies de gestion prudentes et
complètes, incluant des marges de sécurité supplémentaires et des instruments
de couverture complémentaires.

Ainsi, la perte sèche sur le capital illustre de manière frappante l’insuffisance

intrinsèque de l’hypothèque face aux réalités économiques et procédurales. Elle
montre que, même dans un cadre légal parfaitement respecté et avec une
constitution correcte de la garantie, le capital restant dû peut ne pas être
intégralement couvert. Cette situation confirme que l’hypothèque, si elle reste
un outil juridique important, ne constitue pas une garantie absolue et que sa
valeur économique effective dépend d’une multitude de facteurs externes,
souvent hors du contrôle du créancier.
 Section2 : Le risque de non-recouvrement intégrale de la dette et les frais
générés par l’hypothèque

La mise en place d’une hypothèque entraîne non seulement des implications

juridiques et économiques, mais génère également des coûts et des contraintes
qui peuvent réduire l’efficacité de la garantie. En pratique, même lorsque le bien
est correctement constitué et évalué, les frais liés à la procédure et les charges
accessoires de la dette influent directement sur le montant effectivement
recouvré par la banque. Dans cette section, nous examinerons d’abord
les charges hypothécaires, qui constituent une cause importante de diminution
du recouvrement effectif (A), puis nous analyserons le risque de perte sur les
accessoires de la dette, notamment les intérêts et pénalités, qui peuvent rester
irrécouvrables malgré la saisie (B). Cette analyse permettra de démontrer que
l’hypothèque, au-delà de sa valeur juridique, présente des limites concrètes
dans la sécurisation complète du crédit bancaire.

Paragraphe 1 : Les charges hypothécaires, cause de diminution du

recouvrement effectif

Même lorsque l’hypothèque est correctement constituée, sa réalisation n’assure

pas toujours le recouvrement intégral de la créance en raison des charges qui
viennent diminuer le produit net de la vente. Ces charges, qu’elles soient
administratives ou judiciaires, grèvent le capital récupérable et peuvent réduire
de manière significative l’efficacité de la garantie. Dans ce paragraphe, nous
examinerons d’abord l’imputation des frais d’inscription et de mainlevée sur le
produit de la vente (A), puis nous analyserons la réduction du recouvrement
effectif due à l’explosion des frais de justice (B). Cette approche permettra de
montrer comment les coûts inhérents à l’hypothèque peuvent éroder la valeur
réellement recouvrée par le créancier.

A- L’imputation des frais d’inscription et de la mainlevée sur le produit

de la vente

Le recouvrement effectif par la banque d’une créance garantie par

hypothèque est fréquemment affecté par des charges qui grèvent directement le
produit de la vente du bien saisi. Ces charges, qu’elles soient liées à l’inscription
initiale de l’hypothèque ou à sa mainlevée, réduisent de manière significative la
somme réellement disponible pour rembourser le capital prêté. Même si
l’hypothèque constitue juridiquement un instrument sûr et reconnu, ces coûts
inhérents à sa mise en œuvre et à sa réalisation montrent que sa valeur
économique effective peut être moindre que ce que laisse penser la théorie. En
effet, la banque ne se contente pas de percevoir le produit brut de la vente ; elle
doit d’abord couvrir des frais obligatoires, qui sont prélevés sur ce produit,
réduisant d’autant le montant qui lui revient réellement.

Parmi ces charges, les frais d’inscription initiale occupent une place importante.
Il s’agit des droits de publicité foncière, des taxes diverses et des émoluments
versés au conservateur du registre foncier pour que l’hypothèque soit
valablement inscrite. Ces frais, bien que nécessaires pour assurer la validité et
l’opposabilité de la garantie, sont avancés par la banque ou intégrés dans la
créance elle-même. En cas de défaut de l’emprunteur et de saisie du bien, ces
frais sont récupérés en priorité sur le produit de la vente. Il en résulte que le flux
de trésorerie net attendu par la banque est réduit, et le capital réellement
récupéré est amputé de cette portion. Ce mécanisme montre que l’outil de
garantie, bien que légalement solide, comporte déjà une limitation pratique :
l’existence de frais incontournables qui consomment une part du produit destiné
au remboursement du prêt. La perception de ces frais par la banque ne constitue
pas une perte pure et simple, mais elle retarde et diminue l’efficacité du
recouvrement, exposant l’établissement à une diminution du rendement attendu
sur la créance.

À cette réduction initiale s’ajoute un coût final tout aussi significatif : celui de la
mainlevée de l’hypothèque. La mainlevée est l’acte juridique qui constate
l’extinction de la créance et permet au conservateur de radier l’inscription de
l’hypothèque. Cet acte est indispensable pour transférer le bien à l’adjudicataire
sans charge et pour clore définitivement la procédure de garantie. Cependant, la
mainlevée génère elle-même de nouveaux frais, comprenant les honoraires de
notaire et les coûts de radiation au registre foncier. En pratique, ces frais sont
souvent avancés par la banque, surtout lorsque l’emprunteur est en défaut et ne
peut pas les payer. Ils sont alors imputés sur le produit de la vente, réduisant
encore une fois le montant net effectivement récupéré. Ce paradoxe est
révélateur : l’hypothèque, conçue pour sécuriser le prêt, engendre des coûts
pour sa propre extinction. La banque se trouve donc confrontée à une situation
où la garantie, tout en étant juridiquement parfaite, entraîne une diminution du
capital recouvré en raison des frais nécessaires à son fonctionnement et à sa
clôture.

Le cumul de ces charges initiales et finales illustre la complexité pratique du

recouvrement. Alors que le capital prêté est garanti par un actif tangible, la
banque ne peut jamais prétendre percevoir l’intégralité de la somme due sans
subir des prélèvements liés aux obligations administratives et juridiques. Chaque
étape de la procédure, de l’inscription au registre foncier jusqu’à la mainlevée
finale, comporte des coûts obligatoires qui viennent éroder le produit net. Cette
réalité met en évidence la limite opérationnelle de l’hypothèque comme
instrument de sécurisation : elle n’offre jamais une garantie totale du capital, car
sa mise en œuvre comporte des charges incontournables qui réduisent
inévitablement le recouvrement effectif.

En outre, ces coûts ne sont pas nécessairement stables ni prévisibles avec

précision. Les droits et taxes peuvent varier selon les régions, les émoluments
des notaires fluctuent en fonction de la complexité de l’acte et la durée de la
procédure peut influencer le montant total des frais. Par conséquent,
l’estimation initiale de la valeur récupérable d’une hypothèque peut être
significativement différente du produit effectivement perçu au terme de la vente.
Cette incertitude constitue un aléa supplémentaire pour la banque, qui doit
intégrer ces variables dans son calcul de risque et dans sa gestion prudente du
portefeuille de crédits garantis par hypothèque.

Ainsi, l’imputation des frais d’inscription et de mainlevée sur le produit de la

vente démontre que l’hypothèque, malgré sa solidité juridique, comporte des
limites concrètes. Elle ne garantit jamais totalement le capital et oblige la
banque à faire face à une diminution structurelle du recouvrement effectif. Cette
observation invite à une réflexion plus large sur la manière dont les
établissements financiers évaluent la sécurité des prêts hypothécaires et sur la
nécessité de compléter ces garanties par d’autres instruments ou par des
marges de sécurité adaptées.

B- La réduction du recouvrement effectif par l’explosion des frais de justice

Le recouvrement effectif du capital garanti par hypothèque est fréquemment

affecté par l’accumulation des frais liés à la procédure judiciaire. Ces coûts,
avancés par la banque pour faire valoir ses droits et assurer la réalisation du
bien, peuvent réduire considérablement le produit net de la vente, même lorsque
la créance et la garantie sont parfaitement constituées. L’hypothèque, bien
qu’elle confère un droit légal solide sur le bien, ne permet pas à elle seule
d’éliminer les coûts liés à la mise en œuvre et à l’exécution de la procédure. En
pratique, l’efficacité financière de la garantie est directement influencée par la
longueur et la complexité du processus judiciaire.

La longueur de la procédure entraîne une multiplication des frais à différents

niveaux. Les honoraires d’avocats, les frais d’huissier, les coûts de greffe et les
honoraires des experts s’accumulent tout au long de la procédure, souvent sur
une période qui peut s’étendre bien au-delà des délais initiaux prévus. Ces
charges sont prioritaires sur le produit de la vente en vertu des règles de
collocation des frais de justice, ce qui signifie qu’elles sont prélevées avant
même que la banque puisse percevoir la partie de la créance garantie par
l’hypothèque. Plus la procédure est longue et complexe, plus ces frais s’élèvent,
érodant d’autant le capital recouvré. Ce phénomène montre que l’hypothèque,
même juridiquement parfaite, ne garantit pas le remboursement intégral de la
dette, car une portion significative du produit de la vente est absorbée par les
frais inhérents à la procédure judiciaire.

L’effet cumulatif de ces frais sur le rendement net est particulièrement

significatif dans le contexte des systèmes judiciaires où les délais sont longs et
les étapes nombreuses. Chaque phase de la procédure, qu’il s’agisse de la
signification des actes, des interventions d’experts ou de la préparation du
jugement d’adjudication, engendre des coûts additionnels. Ces frais, bien que
légalement à la charge du débiteur, sont souvent avancés par la banque pour
permettre le déroulement du processus. En conséquence, le produit net reçu par
la banque est toujours inférieur au montant brut d’adjudication, et la différence
représente une charge implicite et inévitable du recours au système judiciaire.
Cette réalité démontre que l’hypothèque, si elle protège juridiquement la
créance, est limitée dans sa capacité à garantir financièrement le recouvrement
intégral du capital prêté.

De plus, cette accumulation de frais affecte non seulement le capital mais

également le rendement global attendu sur la créance. L’érosion du produit net
implique que la banque récupère une fraction seulement de l’exposition initiale,
ce qui peut influencer la rentabilité du portefeuille de crédits garantis par
hypothèque. Dans un contexte où plusieurs créances présentent des défauts
simultanés ou successifs, l’effet de ces frais cumulés devient significatif et peut
peser lourdement sur la solvabilité et la liquidité de l’établissement. Même si la
garantie est réalisée, le gain net devient relatif et l’hypothèque perd une partie de
son efficacité comme instrument de sécurisation financière.

Ainsi, la réduction du recouvrement effectif due à l’explosion des frais de justice

illustre une limite structurelle de l’hypothèque. Elle montre que le mécanisme,
bien qu’utile et juridiquement reconnu, ne permet jamais d’atteindre un
recouvrement intégral en raison des coûts induits par la procédure elle-même.
Cette analyse met en évidence la nécessité pour la banque de prendre en
compte ces charges dans l’évaluation du risque de crédit et dans le calcul du
rendement attendu, et d’envisager éventuellement des stratégies
complémentaires pour limiter l’impact des frais judiciaires sur le produit final de
la vente.
 Paragraphe 2 : Le risque de perte sur les accessoires de la dette (Intérêts
et Pénalités)

Au-delà des coûts directement liés à l’hypothèque et à sa réalisation, la banque

est exposée à un autre type de risque : la perte sur les accessoires de la dette,
qui comprend notamment les intérêts de retard et les pénalités contractuelles.
Ces éléments, bien que faisant partie intégrante de la créance, ne sont pas
toujours recouvrables en totalité lors de la saisie du bien hypothéqué. Dans ce
paragraphe, nous examinerons d’abord l’augmentation continue des intérêts de
retard pendant la procédure (A), qui peut considérablement alourdir la créance
sans garantir leur recouvrement intégral, puis nous analyserons le défaut de
couverture des pénalités contractuelles et des dommages-intérêts (B), qui
constitue un risque supplémentaire et met en lumière les limites de l’hypothèque
pour sécuriser tous les flux financiers liés au prêt. Cette analyse permettra de
montrer que, même au-delà du capital, l’hypothèque présente des insuffisances
face aux charges et accessoires de la dette.

A- L’augmentation continue des intérêts de retard pendant la procédure

L’hypothèque est traditionnellement conçue pour garantir le capital prêté et,

dans une certaine mesure, les intérêts afférents. Cependant, la portée de cette
garantie est limitée, et son efficacité se trouve compromise par la durée et la
complexité des procédures judiciaires. En effet, même si la banque détient une
hypothèque sur un bien, la récupération intégrale des intérêts dus pendant la
période de défaut n’est jamais assurée, surtout lorsque la procédure s’étend sur
plusieurs années. Cette limitation juridique et pratique illustre une faille
structurelle de l’hypothèque en tant qu’instrument de sécurisation du crédit
bancaire.

Selon l’Acte Uniforme portant Organisation des Sûretés (AUOSR), l’hypothèque

garantit le principal, les frais et les intérêts pendant trois années au même rang
que le capital. Au-delà de ce délai, les intérêts supplémentaires nécessitent une
inscription particulière pour conserver leur rang prioritaire. Cette formalité,
complexe et rarement mise en œuvre dans la pratique, limite de facto l’efficacité
de l’hypothèque sur les intérêts au-delà de la période de trois ans. Ainsi, lorsque
la procédure de saisie s’étire en raison de recours, de contestations ou de délais
judiciaires imprévisibles, les intérêts accumulés après cette période ne
bénéficient plus du rang prioritaire de l’hypothèque et deviennent des créances
chirographaires. La banque se retrouve alors exposée à un risque de perte sur les
accessoires de la dette, malgré la présence d’une garantie juridique solide.
La durée prolongée des procédures engendre une accumulation continue des
intérêts moratoires, qui gonfle la créance totale. Dans ce contexte, même si le
produit de la vente du bien hypothéqué est suffisant pour couvrir le capital et les
intérêts garantis par la loi, il peut ne pas suffire à combler la totalité des intérêts
accumulés après la troisième année. Cette situation traduit un échec pratique
de l’hypothèque à garantir la totalité du rendement du prêt sur une période de
défaut prolongée. La banque, tout en ayant engagé des frais pour maintenir la
sûreté et faire exécuter la vente, constate que la partie des intérêts échappant au
rang hypothécaire constitue une perte directe sur le rendement de son crédit.

Cette dynamique crée également un paradoxe : plus la banque attend pour

réaliser la sûreté afin de maximiser le produit de vente ou de respecter les
procédures légales, plus la dette totale augmente à cause des intérêts
moratoires, et plus la probabilité de récupérer l’intégralité des accessoires
diminue en raison de la limitation légale. L’hypothèque, qui devrait protéger le
créancier contre le risque de non-paiement, se heurte ici à des contraintes
légales et opérationnelles qui réduisent son efficacité. La perte sur les intérêts
n’est donc pas simplement une conséquence de la défaillance du débiteur, mais
également le résultat d’un encadrement juridique strict et de l’inéluctable
lenteur du processus judiciaire.

Cette réalité montre que la banque doit intégrer ces limites dans son évaluation
du risque de crédit et dans la planification de ses stratégies de recouvrement.
L’hypothèque garantit certes le capital et offre un certain niveau de sécurité pour
les intérêts initiaux, mais elle ne permet pas de couvrir entièrement
l’accumulation des intérêts moratoires en cas de procédure longue. Les pertes
potentielles sur les accessoires de la dette illustrent la nécessité d’une approche
prudente dans l’octroi de crédits garantis par hypothèque, en tenant compte non
seulement du capital mais également du calendrier probable de la réalisation de
la sûreté et de la législation applicable.

En définitive, l’augmentation continue des intérêts pendant la procédure révèle

que l’hypothèque, malgré sa force juridique et sa reconnaissance comme sûreté
réelle, présente des limites concrètes dans la sécurisation intégrale du crédit.
Les banques doivent être conscientes que la garantie ne couvre jamais
totalement les flux financiers supplémentaires générés par le défaut prolongé du
débiteur et que les pertes sur les accessoires constituent une composante
significative du risque de crédit. L’efficacité de l’hypothèque dépend donc non
seulement de la valeur du bien et de la validité de l’inscription, mais également
de la rapidité de la procédure et de la portée légale des intérêts garantis.
 B- Le défaut de couverture des pénalités contractuelles et des
dommages-intérêts

Les clauses pénales et les dommages-intérêts prévus dans le contrat de prêt

constituent des mécanismes essentiels pour protéger la banque et sanctionner
le défaut du débiteur. Ces accessoires sont censés dissuader le non-paiement et
compenser la perte de rendement que subit l’institution financière lorsque
l’emprunteur ne respecte pas ses obligations. Toutefois, leur recouvrement est
largement indépendant de l’hypothèque, ce qui limite fortement l’efficacité de
cette garantie dans la sécurisation complète de la créance. En pratique,
l’hypothèque assure le capital et, dans certaines limites, les intérêts, mais elle
ne s’étend pas aux pénalités contractuelles ni aux dommages-intérêts. La
conséquence immédiate est que, même après la réalisation du bien hypothéqué,
la banque peut se retrouver avec une partie substantielle de sa créance non
recouvrée, malgré la procédure judiciaire et l’existence d’une garantie légale.

Les pénalités contractuelles, souvent prévues pour compenser la perte de

profitabilité ou sanctionner le retard, ne sont pas considérées comme des frais
ou des intérêts au sens de la législation sur l’hypothèque. Elles échappent donc
au rang prioritaire dont bénéficient le capital et certains intérêts et doivent être
recouvrées en dernier, en qualité de créances chirographaires. Cette situation
crée une vulnérabilité systématique pour la banque. Lors de la distribution du
produit de la vente forcée du bien, les montants disponibles sont d’abord
affectés au paiement du capital, des intérêts garantis et des frais de procédure.
Dans la majorité des cas, le produit net est intégralement absorbé par ces
obligations prioritaires, laissant les pénalités et dommages-intérêts sans
couverture et à la charge de la banque. La garantie hypothécaire, censée
protéger la créance, se limite donc aux éléments principaux, et les clauses
pénales perdent leur efficacité financière en cas de réalisation forcée.

Cette limitation a également des conséquences sur le pouvoir de sanction et sur

la stratégie de gestion du risque de la banque. Les pénalités contractuelles sont
conçues pour inciter le débiteur à respecter ses obligations et pour compenser le
préjudice subi en cas de manquement. Or, si leur recouvrement est soumis au
rang chirographaire, leur utilité réelle diminue considérablement. La banque ne
peut compter sur l’hypothèque pour garantir l’indemnisation intégrale, et le seul
recours disponible devient la poursuite du débiteur sur son patrimoine
personnel, procédure longue, incertaine et souvent coûteuse. Cette réalité
démontre que, malgré la puissance juridique de l’hypothèque, elle ne transforme
pas la créance en actif complètement sûr et qu’elle n’élimine pas le risque
financier lié aux accessoires de la dette.

L’analyse de ces mécanismes met en lumière une caractéristique structurelle de

l’hypothèque : elle atténue le risque de non-paiement, mais elle ne l’élimine pas.
Que ce soit par l’érosion du produit net de la vente due aux coûts administratifs
et judiciaires, ou par le non-recouvrement des intérêts moratoires, des pénalités
et des dommages-intérêts, la banque est inévitablement confrontée à une perte
résiduelle. Cette perte peut affecter significativement la rentabilité de l’opération
de crédit et alourdir le bilan de l’institution financière. Elle souligne que
l’hypothèque est avant tout un instrument d’atténuation du risque, et non une
assurance complète contre l’échec financier ou la défaillance du débiteur.

En définitive, l’hypothèque ne peut être considérée comme une garantie totale.

Les limites que présentent la non-couverture des pénalités, la perte des intérêts
au-delà des trois premières années et la ponction des frais administratifs et
judiciaires montrent que l’instrument, bien qu’utile et légalement reconnu, ne
protège jamais intégralement le capital et les accessoires de la créance.
L’expérience pratique des saisies immobilières en contexte OHADA et en Côte
d’Ivoire illustre que l’hypothèque réduit le risque mais laisse subsister un résidu
systématique de perte, confirmant ainsi que la sûreté hypothécaire, si elle
demeure un outil essentiel, ne constitue pas une immunisation absolue contre
l’insolvabilité ou les aléas économiques et procéduraux.