RAPPORT DE LA MISSION

SUR L’AVENIR DU COMMERCE DE PROXIMITÉ

dans les centres-villes et les quartiers prioritaires
de la politique de la Ville

RAPPORTEURS
Frédérique MACAREZ • Maire de Saint-Quentin (02)
Dominique SCHELCHER • PDG de Coopérative U
Antoine SAINTOYANT • Directeur de la Banque des Territoires

OCTOBRE 2025
2 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
Biographie des 3 rapporteurs
Frédérique MACAREZ, Maire de Saint-Quentin (53 000 habitants)
Maire de Saint-Quentin (Aisne) depuis 2016, Frédérique MACAREZ
préside l’Agglo du Saint-Quentinois et occupe la vice-présidence de
l’association Villes de France. Sa priorité est de renforcer le dynamisme
économique de son territoire.

Elle œuvre notamment pour développer les activités liées à la

Robonumérique et pour améliorer l’offre d’enseignement supérieur.
Elle s’engage en faveur de l’inclusion sociale de l’ensemble des
habitants, en particulier des seniors et des personnes handicapées.
Elle attache beaucoup d’importance à la présence de services de
proximité au plus près de la population dans une logique d’écoute
et d’accompagnement.

Dominique SCHELCHER, PDG de Coopérative U

Dirigeant reconnu dans le secteur du commerce coopératif, Dominique
SCHELCHER est PDG de Coopérative U, 4ème distributeur français.
Exploitant du Super U de Fessenheim (68), il a piloté depuis son
arrivée à la tête de l’enseigne U en 2018 une transformation majeure et
a fortement contribué à l’expansion du réseau, qui compte aujourd’hui
plus de 1 800 magasins. Son leadership est marqué par un engagement
en faveur de la durabilité, de l’écologie, et du maintien des valeurs
coopératives. Reconnu pour son approche humaine du management
et son attention à la proximité avec les consommateurs, il a récemment
été renouvelé à l’unanimité par ses pairs dans ses fonctions, pour un
nouveau mandat de 6 ans.

Antoine SAINTOYANT, Directeur de la Banque des Territoires

Haut fonctionnaire français, Antoine SAINTOYANT occupe depuis
2020 des fonctions stratégiques au sein de la Caisse des Dépôts.
Depuis juin 2025, il est Directeur de la Banque des Territoires et DGA
du groupe Caisse des Dépôts.

Il est reconnu pour son expertise dans les domaines de la finance, des
politiques publiques et du développement territorial, avec une carrière
marquée par des responsabilités importantes dans les institutions
financières et publiques françaises.

3
 Sommaire
BIOGRAPHIE DES 3 RAPPORTEURS.....................................................................................................................................3
INTRODUCTION...................................................................................................................................................................................6
MÉTHODOLOGIE.................................................................................................................................................................................7

PARTIE 1 Diagnostic de l’état du commerce de proximité dans les territoires urbains :

centres-villes et quartiers prioritaires de la Ville 
01 LE COMMERCE EVOLUE … IL NE MEURT PAS...........................................................................................10
1.1 Évolution des modes de consommation.......................................................................................................11
1.2 Essor du e-commerce...............................................................................................................................................12
1.3 Fragilité économique des entreprises............................................................................................................13
02 DIAGNOSTIC DU COMMERCE DE PROXIMITÉ.........................................................................................15
2.1 Évolution du commerce physique : constats et tendances...........................................................15
2.2 Des tendances différenciées selon les secteurs d’activités...........................................................16
2.3 Impact territorial et post-covid.....................................................................................................................17
2.4 Enseignes, locomotives et centres-villes.................................................................................................18
2.5 Les loyers commerciaux......................................................................................................................................... 20
2.6 Fréquentation, parcours client et sécurité...............................................................................................21
03 L’ÉCONOMIE DE PROXIMITÉ DANS LES QUARTIERS PRIORITAIRES DE LA VILLE.....22
3.1 Commerces de proximité......................................................................................................................................25
3.2 Professions de santé...............................................................................................................................................26
3.3 Services bancaires....................................................................................................................................................27
3.4 Analyse de la dimension commerciale des contrats de ville........................................................27
3.5 Leviers d’action et solutions déployées.....................................................................................................29
3.6 Enjeux structurants...................................................................................................................................................30
04 CONSTATS ET ENJEUX DE LA REDYNAMISATION COMMERCIALE
DANS LES CENTRES‑VILLES....................................................................................................................................31
4.1 De la destination à l’expérience : réinventer le commerce de centre-ville.........................31

4.2 Vers un centre-ville de déambulation, de loisirs et de services.................................................32
4.3 Une opportunité stratégique pour les Quartiers Prioritaires de la Ville..............................33
05 LES ATTENTES DES DIFFÉRENTS AGENTS ÉCONOMIQUES........................................................35
5.1 Ce que veulent les consommateurs..............................................................................................................36
5.2 Ce que souhaitent les commerçants............................................................................................................43
5.3 Ce que souhaitent les élus des collectivités locales..........................................................................44
5.4 Les réponses en préparation par le gouvernement.........................................................................45

4 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
PARTIE 2 Les recommandations
LES 30 RECOMMANDATIONS.................................................................................................................................................48
THÈME 1 Lutter contre la concurrence déloyale....................................................................................51
THÈME 2 Lutter contre l’économie souterraine et le blanchiment............................................56
THÈME 3 Développer une stratégie commerciale claire et inclusive, élargir les
pouvoirs du Maire et la capacité de pilotage des collectivités, notamment
dans le cadre des programmes Action Cœur de Ville
et Petites Villes de Demain.........................................................................................................60
THÈME 4 Piloter la politique de développement du commerce de proximité et de
l’économie sociale et solidaire dans les Quartiers Prioritaires de la Ville.......71
THÈME 5 Dynamiser les outils de transformation immobiliers et fonciers au service
d’une politique commerciale efficace....................................................................................76

ANNEXES................................................................................................................................................................................................89
Annexe 1 : Lettre de mission.......................................................................................................................................91
Annexe 2 : Liste des personnes auditionnées................................................................................................94
Annexe 3 : Guide d’entretien....................................................................................................................................99
Annexe 4 : Documentation.......................................................................................................................................100
Annexe 5 : Carte des Quartiers Prioritaires de la Ville...........................................................................104
Annexe 6 : Glossaire......................................................................................................................................................105

5
 Introduction
D
ans le cadre de l’action gouvernementale visant à redynamiser l’activité commerciale,
Juliette MEADEL, ministre délégué en charge de la ville, et Véronique LOUWAGIE, ministre
délégué en charge du commerce, de l’artisanat, des PME et de l’économie sociale et solidaire,
ont confié une mission pour la redynamisation commerciale des centres-villes et des
Quartiers Prioritaires de la Ville à 3 rapporteurs (annexe 1 : lettre de mission).

Frédérique MACAREZ, Maire de Saint-Quentin, Dominique SCHELCHER, PDG de Coopérative U

et Antoine SAINTOYANT, Directeur de la Banque des Territoires, se sont vu confier une mission
nationale sur l’avenir du commerce de proximité, tant dans les centres-villes que dans les quartiers
prioritaires de la politique de la ville.

Cette mission s’inscrit dans un contexte de mutation profonde du commerce et vise à proposer
des solutions concrètes et adaptées pour soutenir et réimplanter des commerces essentiels à la vie
des habitants.

La lettre de mission stipule « dans le cadre de l’action gouvernementale visant à redynamiser l’activité
commerciale qui fait actuellement face à de multiples défis, nous souhaitons vous confier une mission
(…) avec pour objectif de formuler des propositions opérationnelles visant à consolider et
réimplanter le commerce dans les territoires urbains qui comportent des quartiers prioritaires
de la politique de la ville. Le périmètre d’étude porte principalement sur les Quartiers Prioritaires
de la Ville et les centres-villes, dont un certain nombre sont classés en Quartier Prioritaire de la Ville ».

« Cette mission doit établir un diagnostic précis de l’état du commerce de proximité dans les
territoires urbains et tout particulièrement les Quartiers Prioritaires de la Ville, évaluer en toute
transparence les freins réels auxquelles les commerçants doivent faire face et identifier les
leviers, juridiques et économiques, permettant de faciliter le maintien ou l’implantation de
commerces dans les villes».

« Cette mission nécessite d’évaluer les outils et financements existants à disposition des collectivités
destinés à la revitalisation du commerce en ville, et de proposer le cas échéant des évolutions ».

6 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
Méthodologie
P
our mener les investigations, la mission a mené une série importante d’auditions de
représentants qualifiés (annexe 2 : liste des personnes auditionnées) issus :

• Des associations d’élus

• Des représentants de secteurs professionnels du commerce, de la distribution et de
l’artisanat
• Des représentants du secteur de soutien à l’entrepreneuriat
• Des représentants du secteur de la politique de la ville et de l’habitat
• Des experts et des chercheurs en matière d’économie de proximité.

Un guide d’entretien rédigé et testé par les rapporteurs (annexe 3) a été préalablement remis
aux personnes auditionnées. Les personnes pour lesquelles les auditions n’ont pas pu être réalisées
ont eu la possibilité d’adresser des contributions écrites aux rapporteurs.

La mission a également étudié un vaste corpus documentaire de plus d’une centaine de documents
(annexe 4 : liste détaillée). Ce corpus documentaire comprend les rapports institutionnels produits
sur cette thématique, des études, des documents diversifiés (communiqués de presse, tribunes,
livres blancs) exprimant les revendications et propositions de leurs auteurs (associations d’élus,
collectifs professionnels, experts…), des articles de presse. L’identification et l’étude de ce corpus
documentaire a été confiée à un bureau d’étude spécialisé en matière de commerce qui a nourri la
réflexion des rapporteurs de la mission avec une synthèse de ces documents.

Malgré la contrainte temporelle s’exerçant sur la mission réalisée entre juin et septembre 2025, les
rapporteurs ont souhaité réaliser plusieurs déplacements pour confronter les informations collectées
lors des auditions avec des réalisations de terrain (annexe 2 : liste des personnes auditionnées).

Cette méthode de travail a permis de tenter de mettre en perspective les défis de l’économie de
proximité au regard :

• Des tendances de consommation (diversification du commerce numérique en matière

d’équipement de la personne - fast fashion et seconde main -, accroissement du discount, baisse
tendancielle de la consommation, évolution de la localisation des achats) ;
• De l’évolution du commerce (financiarisation de l’immobilier, émergence de nouveaux formats
commerciaux…) ;
• De ses spécificités dans les Quartiers Prioritaires de la Ville et les centres-villes ;
• Des attentes des différents agents économiques.

Cette analyse permet de formuler des recommandations et des pistes de réflexion macro et micro
économiques réalistes - au sens où elles cherchent à répondre à l’accompagnement des évolutions
en cours - et ambitieuses au sens où elles tiennent compte d’évolutions structurelles indispensables
pour contrecarrer les distorsions économiques constatées.

Ces propositions visent à rendre de la marge de manœuvre aux collectivités locales dans leur action
en faveur de l’économie de proximité. Elles s’appuient sur la prise en compte d’initiatives locales
réussies en matière de transformation de l’activité commerciale qui mettent en évidence que les
collectivités locales sont en mesure de passer d’une transformation subie à une transformation
pilotée, en étant soutenues.

7
8
 PARTIE 1
Diagnostic de l’état du commerce
de proximité dans les territoires
urbains (centres-villes et Quartiers
Prioritaires de la Ville)

9
 01 Le commerce évolue...
il ne meurt pas

D
ans une ville, le centre-ville et ses et particulièrement les habitants des zones
commerces occupent une place rurales et les ménages en difficulté financière. Si
essentielle dans la vie des habitants. la proportion de Français qualifiant leur centre-
Ils ne sont pas seulement un lieu ville d’animé et dynamique est sensiblement
d’achat, mais un espace de rencontres, de plus élevée dans les grandes agglomérations
convivialité et d’identité collective. Le centre- (37%) que dans les communes rurales (16%),
ville reflète l’histoire, l’âme et le dynamisme elle demeure minoritaire quelle que soit la taille
de la commune ; il constitue un repère affectif de l’agglomération.
et social pour ses habitants. C’est pourquoi
chaque mouvement – qu’il s’agisse de Le déclin des centres-villes constitue une
fermetures de commerces ou de changements problématique partagée par l’ensemble des
de destination commerciale – est ressenti territoires. La situation apparaît toutefois plus
comme une perte, voire une déstabilisation. fragile dans les communes rurales, où 40% des
Ces évolutions affectent directement le habitants déclarent que de nombreux (voire la
quotidien des personnes, qui voient leur plupart) commerces sont fermés contre 13%
accès aux services, leur qualité de vie et leur dans les grandes agglomérations.
sentiment d’appartenance se modifier.

Les Français partagent largement le constat

d’une dévitalisation de leur centre-ville. Les centres-villes ne sont pas morts !
Selon une étude Elabe « Les français et le Un centre-ville fonctionne bien
dynamisme de leur centre-ville » réalisée en quand on arrive à faire cohabiter des
août 2025, 1 français sur 2 estime que son gens qui y habitent, qui y travaillent
centre-ville est en perte de vitesse, 1 sur et qui y consomment.
4 qu’il est peu fréquenté voire quasi-désert
avec de nombreux commerces fermés. Cette Alain CHRÉTIEN • Maire de Vesoul
dévitalisation atteint tous les pans de la société, Vice-Président de l’AMF

10 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
Depuis quelques années, le secteur du les grandes agglomérations), et un phénomène
commerce connaît une mutation profonde de cercle vicieux (moins il y a de commerces,
des modes de consommation qui déstabilise moins l’on se rend au centre-ville).
la vocation de commerce de destination des
centres-villes et des galeries marchandes des De tout cela, se dégage une attente forte
centres commerciaux. L’appareil commercial envers les acteurs locaux : les acteurs sur
des quartiers populaires évolue durablement lesquels les Français comptent le plus pour
revitaliser les centres-villes sont avant tout les
vers une fonction de commerce de première
nécessité, voire vers une spécialisation en mairies et collectivités locales, les commerçants
rapport avec la population de ces quartiers. et les habitants eux-mêmes.
Cette mutation traduit plusieurs difficultés, Préserver et dynamiser le commerce, c’est
structurelles et conjoncturelles, rencontrées donc préserver collectivement un cadre de
par le secteur du commerce depuis quelques vie apprécié et un élément fondamental du
années. lien social.
Pour l’opinion, les causes de ce déclin sont
multiples : pression sur le pouvoir d’achat
(recherche des prix les plus bas dans les zones
commerciales de périphérie ou en ligne), L’essentiel est de préserver les flux et
difficultés d’accès au centre-ville en transport, de donner envie aux gens de venir.
l’insécurité et les incivilités (notamment dans
Marc CHAPPUIS
Préfet des Alpes-de-Haute-Provence

1.1 Évolution des modes de consommation

Atonie des dépenses de consommation
des ménages en biens Hausse du taux d’épargne des ménages

-0,4% en 2024 De 14% en 2019

–1,7% en 2023 à 19% en 2025
–2,3% en 2022

3 Français sur 10 déclarent se rendre moins Ces quatre raisons devancent d’autres motifs :
souvent qu’avant dans leur centre-ville. le fait de privilégier l’achat en ligne avec plus
de choix, des meilleurs prix, la possibilité de se
Les Français qui déclarent se rendre moins faire livrer (26%), l’insécurité et les incivilités
souvent qu’il y a quelques années au centre- (25%, notamment évoqué dans les grandes
ville de leur commune justifient cette baisse de agglomérations 31%), le manque de lieux de
fréquentation par la difficulté pour se garer ou convivialité comme des cafés/bars (13%), etc.
y accéder en transports en commun ou à vélo,
la baisse de leur pouvoir d’achat et le fait qu’ils Une tendance de fond de baisse de la
consomment globalement moins qu’avant, le consommation des ménages (particulièrement
fait de privilégier les zones commerciales et marquée dans certains secteurs tels que
grandes surfaces en périphérie (plus de choix, l’habillement, l’équipement de la maison, etc.) et
plus pratique, meilleurs prix) et le manque ou de la recherche de prix bas qui se répercute sur
la fermeture de magasins et commerces. la typologie des commerces qui composaient

11
01
historiquement les rues marchandes (disparition
des enseignes de prêt-à-porter, implantation
d’enseignes discount et développement de
nouveaux canaux de vente avec les concepts de
seconde main, etc.).

Si cette tendance peut s’expliquer par la baisse

globale du pouvoir d’achat des ménages, elle
est également le reflet d’un ralentissement
démographique et d’un vieillissement de
la population qui bouleverse la dynamique
du marché (en volume et en comportements
d’achat).

La répartition géographique et numérique des

commerces accompagne ces évolutions.

1.2 Essor du e-commerce

Chiffre d’affaires du e-commerce 2024 Croissance des ventes en ligne
2023/2024
175,3 Mds€
(65 Mds € en 2015) + 9,6%

Bien que la vente en ligne ne capte qu’environ • 21% des Français utilisent désormais
15% du chiffre d’affaires du commerce national, l’essayage virtuel pour leurs achats
l’essor du numérique a fortement impacté les vestimentaires, contre 17% en 2023,
pratiques de consommation (click and collect,
livraison, etc.), avec des répercussions sur le • la consultation d’e-mails pour promotions,
modèle économique et l’implantation des a explosé, passant de 3% en 2023 à 44%
commerces physiques avec le développement en 2024. La disparition progressive du
de la recherche de nouveaux services dans les prospectus papier semble clairement
commerces (transaction, expérience client) qui profiter au canal e-mail, plébiscité par les
induit une nécessaire montée en compétence consommateurs français.
des commerçants sur le digital ; concurrence
de la fast fashion (Shein, Temu), etc.

Les plateformes internationales représentent

aujourd’hui 22% des colis livrés par La Poste, Le basculement vers une
alors qu’elles ne pesaient que 5% voici 5 ans. communication numérique a
desservi les commerces physiques au
L’essor des outils digitaux est également
profit des plateformes e-commerce.
confirmé par l’évolution des pratiques des
consommateurs : Thomas GONZALEZ
Pub Audit - Cercle d’Alliés

12 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
Il existe une grande disparité de l’impact Le consommateur est désormais
du commerce numérique selon les secteurs plus qualifié que le vendeur quand
d’activités : 15% en moyenne, près de 100% il vient dans une boutique. Les
dans le secteur des agences de voyage, 30% commerçants doivent se réinventer.
pour le commerce textile au premier semestre
2025 selon l’observatoire de l’Institut Français Philippe LE GOFF
de la Mode. Maire de Guingamp • APVF

1.3 Fragilité économique des entreprises du commerce

En complément de ces mutations cette crise. Cette mutation
structurelles, plusieurs crises - sanitaire multifactorielle accélère le
et économique - se sont succédé et ont mouvement de rétraction
10,64% de
fortement fragilisé les entreprises du du commerce physique et vacance des
commerce, impactant de nombreuses amplifie la perspective de commerces
locomotives de centre-ville : augmentation transformation des locaux en 2024
des défaillances d’entreprises, liquidation de commerciaux obsolètes vers
nombreuses enseignes notamment dans le d’autres destinations.
secteur de prêt-à-porter (Camaïeu, Kaporal,
Jennyfer, André, Du pareil au même, Naf‑Naf, La vacance commerciale, indicateur visible
IKKS, rachat des Galeries Lafayette par la de l’évolution de l’armature commerciale des
foncière immobilière Bordelaise). Après un territoires, repart globalement à la hausse. Elle
pic record en 2024 (+28%), que beaucoup s’est développée ces deux dernières années,
attribuait aux difficultés de rembourser les passant de 9,73% à 10,64% entre 2023 et
Prêts Garantis par l’État (PGE) accordés durant 2024 dans les centres-villes et plus de 16%
la crise sanitaire, le nombre de défaillances dans les galeries marchandes. Elle est revenue
d’entreprises continue de croître en à son niveau de l’avant-covid.
2025 (+4,4% de défaillance début 2025 La vacance commerciale témoigne de
en comparaison à l’année précédente). Le surcapacités en matière d’immobilier
commerce n’échappe pas à cette tendance commercial en France et de l’inadaptation
ce qui traduit le caractère structurel de

13
01
ou la mauvaise localisation des mètres carrés L’enjeu pour les décideurs est donc de prioriser
commerciaux actuellement disponibles. Il leur intervention sur certaines polarités et
convient dès lors de chercher à accompagner d’accompagner le changement d’usage des
la mutation de ces locaux vers d’autres centres-villes : des espaces de vie, moins
destinations. consuméristes et plus récréatifs, où l’offre
commerciale évolue (moins de commerces de
prêt-à-porter et plus de services/activités de
On assiste à une sur-offre commerciale : bien-être, des concepts de seconde main, des
50 millions de m² ont été créés depuis restaurants, etc.).
2020 alors que la consommation n’a Dans ce contexte, l’appareil commercial des
progressé que de 5%. quartiers populaires se contracte également et
Michèle LUTZ • Maire de Mulhouse évolue vers des pôles de services de proximité
Présidente de la Commission Economie comprenant des équipements publics et privés
de l’Association France Urbaine ainsi que des établissements du champ de
l’économie sociale et solidaire. L’enjeu pour
les décideurs est de maintenir une qualité et
Face à ces différents constats, la question du une diversité de services de proximité dans
commerce revient au cœur des préoccupations ces quartiers afin de de ne pas aggraver leur
des élus et de leurs administrés, comme en manque d’attractivité et la perception d’une
témoignent les derniers résultats du Baromètre forme de relégation par les habitants.
du centre-ville, où le sujet de la
redynamisation des commerces de centre-
ville ressort comme une priorité des
prochaines élections municipales, devant la De nombreux commerces dans
sécurité et le stationnement. Si le soutien à les centres-villes sont en grande
la redynamisation commerciale reste essentiel difficulté. Il y a beaucoup de
pour maintenir l’attractivité économique et désespoir. Il y a urgence à agir avant
résidentielle des territoires, il est néanmoins qu’il ne soit trop tard.
important d’accepter l’idée que les parcours
Gil AVEROUS
marchands vont poursuivre leur contraction en
Maire de Châteauroux
réponse à l’évolution du marché.
Président de Villes de France

14 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
02 Diagnostic du
commerce de proximité

2.1 Évolution du commerce physique : constats et tendances

La montée du e-commerce devait prendre des +25% DE CRÉATION D’EMPLOIS, SOIT
parts de marché considérables sur le commerce ENVIRON 800 000 EMPLOIS CRÉÉS). La
physique et entraîner un déclin de ce dernier. part du e-commerce ne représente que 50 000
Or, on observe que le commerce physique emplois.
croît en termes de volume d’activité et en
termes d’actifs employés (de 2006 à 2022 :

15
02

2.2 Des tendances différenciées selon les secteurs d’activités

Néanmoins, les différents secteurs d’activités près de 50 000 emplois en 10 ans : UN PLAN
connaissent des évolutions contrastées. SOCIAL À BAS BRUIT ! (Ouest France).

La restauration représente un secteur Le secteur alimentaire a progressé avec 50%

d’activité dynamique. En 16 ans, le secteur a d’effectifs salariés en plus sur la période 2006-
connu une augmentation de 75% de son chiffre 2022, notamment l’alimentaire spécialisé
d’affaires. Il est devenu le premier employeur (primeurs, boulangeries, cavistes et même
du commerce. poissonneries).

Les dépenses de consommation consacrées à

l’habillement représentent 40 milliards d’euros
soit 6% du secteur. Le prêt-à-porter est pris
Dans un contexte de croissance
dans une tempête concurrentielle importante.
nulle, les arbitrages des
Depuis la sortie de la crise covid, les plans
consommateurs se font au détriment
sociaux se multiplient (Camaïeu, Kaporal,
de l’habillement.
Jennyfer, Naf-Naf, San Marina...). Le commerce
de la mode a perdu 14 000 établissements et Gildas MINVIELLE • Directeur de
l’Observatoire économique Institut
Français de la Mode

Source : Fédération des Acteurs du Commerce dans les territoires

16 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
2.3 Impact territorial et post-covid
Dans la période post-covid, on observe Les consommateurs semblent acheter moins
+ 222 000 emplois supplémentaires, la de biens de consommation en valeur et
restauration ayant porté la croissance avec près redéployer une partie de leur pouvoir d’achat
de 100 000 emplois supplémentaires entre sur les activités expérientielles et serviciels.
2019 et 2024. Le petit commerce alimentaire La typologie des lieux de commerce change,
a gagné 60 000 emplois supplémentaires, ce qui a un impact sur le support immobilier.
le secteur de la beauté 30 000 emplois.
L’équipement de la personne, en revanche,
a vu plus de 22 000 emplois disparaître.

17
02 2.4 Enseignes, locomotives et centres-villes
Il y a moins de magasins en France. Au
sein des acteurs du prêt-à-porter, il existe
des concurrents redoutables, de véritables
On observe la chute inexorable du prêt-à-
porter. Le secteur qui a pris de l’ampleur est
la restauration. Mais si l’on observe les villes
« rouleaux compresseurs ». Certaines marques Action Cœur de Ville, la baisse du chiffre
fonctionnent bien (Décathlon, Intersport…). d’affaires de la restauration est de 30% (contre
Ces marques choisissent leur emplacement 13% en moyenne). Pourquoi les villes Action
et souhaitent faire des magasins plus grands Cœur de Ville sont-elles moins bien dotées
(des marques, comme Zara, ferment leurs en restauration ? Il faut des activités le midi et
petites boutiques pour ouvrir des magasins plus des personnes qui viennent le soir pour des
grands). Pour que le commerce de proximité événements culturels, par exemple.
fonctionne, il faut transformer l’offre des
centres-villes avec des enseignes attractives
(services, sport, convivialité…). Les centres
commerciaux ne fonctionnent que s’il y a des Les gens se rendent en centre-ville
locomotives. Les centres-villes doivent se poser pour les rencontres, le cinéma et les
les mêmes questions qui font le succès des « locomotives ».
centres commerciaux.
Philippe LAURENT
Président Centre-Ville en Mouvement

18 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
La restauration remplace très souvent les locaux
nouvellement vacants en ville, notamment sous
la forme de restauration rapide. On observe
toutefois de nombreux points de fragilité avec
des défaillances d’entreprises qui s’intensifient
actuellement.

LES ENSEIGNES QUI SE DÉVELOPPENT NE

SONT PAS TOUJOURS CELLES QUE L’ON
ATTEND : Adopt est l’enseigne qui a ouvert
le plus de magasins en France. Il est souvent
difficile d’identifier les enseignes qui vont
investir et se développer. Les personnes en
charge de la commercialisation ont l’habitude
de contacter les mêmes dans leur portefeuille
de contacts.
Le fait d’être en centre-ville participe
à la notoriété de l’enseigne, à
condition que le centre‑ville continue
à susciter de l’intérêt.
La restauration est la seule activité
non digitalisable. Le centre-ville Gildas MINVIELLE • Directeur de
devra donc devenir un producteur l’Observatoire économique Institut
de convivialité. Français de la Mode
David LESTOUX
Directeur de Lestoux et associés

19
02 2.5 Les loyers commerciaux
L’Argus de l’Enseigne a produit un graphique
sur l’évolution des loyers. En province, le prix
des loyers a baissé sur 13 ans (de 2010 à fin
Le niveau des loyers est souvent « fantasmé »
par rapport au niveau de marge (exemple :
marge brute pour Naf-Naf aux alentours de
2023). En France, il existe un plafonnement 70%, ce qui était très rémunérateur).
avec la loi Pinel, avec une augmentation de
10% des loyers par an. La question du montant excessif des loyers
est un sujet de préoccupation tant pour
Les niveaux de loyers sont toutefois les commerçants que pour les élus locaux.
décorrélés des possibilités des commerces Des loyers excessifs mettent en difficulté
d’aujourd’hui, notamment par typologie des commerçants et, sur des locaux vacants,
d’activité. Les loyers commerciaux souffrent ne permettent pas de trouver une nouvelle
d’un manque de transparence et il est difficile activité, laissant des biens vacants dans les
de faire payer le niveau de loyer « correct ». Il centres-ville.
existe peu d’activités aussi rémunératrices que
le prêt-à-porter.

20 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
2.6 Fréquentation, parcours client et sécurité
Comment s’assurer que les commerçants qui Le développement de locations saisonnières
vont s’installer en centre-ville fassent leur chiffre (comme Airbnb) dans les centres-villes
d’affaires ? Dans les centres commerciaux, la modifie le parcours marchand. Elles réduisent
corrélation entre la fréquentation et le chiffre le nombre de résidents permanents qui
d’affaires est presque parfaite. Dans les centres- fréquentent les commerces de proximité,
villes, il faut s’attacher à travailler sur la diversité, remplacés dès lors par des boutiques
le positionnement prix et le parcours marchand. « touristiques » et une consommation plus
ponctuelle.
Le parcours client doit notamment assurer la
facilité d’accès. La croissance est alimentée par
les plus de 55 ans. La question de la sécurité
en centre-ville, les horaires d’ouverture,
notamment la fermeture méridienne, sont de La mère des batailles, c’est le
vrais sujets. logement. La vacance des logements
en centre-ville entraîne une perte de
Les villes peuvent capitaliser sur leur offre clients pour les commerçants.
de services bien spécifiques (administratifs,
culturels…), il faut éviter à tout prix les Frédéric CHEREAU
fermetures des salles de cinéma et des Maire de Douai
équipements culturels. Il faut faire venir
les enseignes locomotives. L’enjeu est
l’adaptation des grandes locomotives aux
locaux commerciaux.

Il faut donner des raisons de venir en

centre-ville.

Frédéric MARQUET
Ex manager du Commerce
de Centre-Ville

21
 03
L’économie de proximité
dans les quartiers
prioritaires de la ville
Nombre de Quartiers
Nombre de communes (1) Population
Prioritaires de la Ville

1609 864 6 015 658

(1) Les arrondissements dans les grandes villes sont comptabilisés comme une commune

L
es décrets de 2024 définissent 1 609 économique des centres-villes est également
Quartiers Prioritaires de la Ville en France plurielle. Tout en tenant compte de cette
métropolitaine et en outremer (annexe multiplicité, la mission s’appuie sur l’analyse des
5 : carte des communes concernées par tendances générales en matière d’économie de
un ou plusieurs Quartier Prioritaire de la Ville). proximité et de consommation.
Ceux-ci possèdent une grande diversité de
population puisque le plus petit compte 99
habitants et le plus grand en dénombre 132 511.
Le périmètre de réflexion est donc constitué Les Quartiers Prioritaires de la Ville
par un ensemble fortement hétérogène connaissent 2 crises : l’une liée à
aux réalités économiques diversifiées mais la conception urbaine originelle
possédant pour caractéristique commune et l’autre à l’absence d’adaptation
une population plus pauvre que la moyenne des commerçants aux changements
nationale. Les réflexions de la mission tiennent démographiques.
compte de cette diversité.
Pascal MADRY • Directeur Général de
Selon la taille des ensembles urbains considérés l’Institut pour la Ville et le Commerce
(de la commune rurale et de la métropole), les
profils économiques des territoires (industriels,
administratifs, résidentiels, touristiques…) et les
dynamiques territoriales à l’œuvre (trajectoires
économiques et démographiques), l’activité

22 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
L’activité économique de pied d’immeuble La fourchette de 3 000 à 10 000 habitants
est le plus souvent assimilée au terme de ouvre la possibilité d’un tissu de commerces
commerce bien que ces activités recouvrent de dépannage et de première nécessité.
plus largement du commerce, de l’artisanat, Il s’agira de linéaires commerciaux peu
des services… diversifiés composés d’une dizaine de cellules
commerciales au maximum : boulangerie,
Elles relèvent des secteurs marchands et non supérette, coiffeur, pharmacie, bar-tabac,
marchands, de l’économie sociale et solidaire restauration rapide, alimentation spécialisée…
et, dans les Quartiers Prioritaires de la Ville Cette tranche de Quartiers Prioritaires de la
comme dans les centres-villes, elles jouxtent Ville comprend également ceux situés dans
fréquemment des équipements publics. Ces les centres-villes anciens, fréquents dans les
activités économiques sont complémentaires les villes des programmes Action Cœur de Ville
unes aux autres, raison pour laquelle la mission a et Petites Villes de Demain.
pris le parti d’étudier plus largement l’ensemble
de ces activités qui seront désignées sous le Les quartiers recensant plus de
terme « d’économie de proximité ». 10 000 habitants sont des ensembles
commercialement comparables à des centres-
La mission ne s’est pas attachée à explorer les bourgs possédant un potentiel d’économie de
problématiques spécifiques à la transformation proximité diversifiée. Le commerce sédentaire
des secteurs commerciaux des entrées de y côtoie régulièrement les marchés.
villes bien que les enjeux d’équilibres entre
Quartiers Prioritaires de la Ville, centres-villes et Les quartiers prioritaires de la politique
périphéries commerciales ne soient pas ignorés. de la ville sont caractérisés par une faible
attractivité par rapport à leur aire urbaine
environnante. Il existe néanmoins des
exceptions comme les quartiers du Val Fourré
Un des principaux blocages tient à à Mantes-la-Jolie ou celui des Couronneries
l’image des quartiers. Il faut un autre à Poitiers dont le rayonnement du marché
récit. dépasse la commune. Des besoins économiques
sont bien identifiés dans ces territoires pour
Fabienne KELLER • Présidente du développer des activités commerciales,
Conseil National des Villes artisanales et de services, pour :

1. Répondre aux besoins quotidiens

Les 1 609 Quartiers Prioritaires de la Ville des habitants : de nombreux quartiers
constituent un ensemble très hétérogène : présentent des risques de situations de
• 1 041 quartiers recensent une population de désertification alimentaire et de faible
moins de 3 000 habitants (65%) accès à une offre alimentaire variée. De
plus, la santé des habitants des quartiers
• 463 quartiers recensent une population
se caractérise par des indicateurs plus
comprise entre 3 000 et 10 000 habitants
dégradés que dans le reste de leurs
• 105 quartiers recensent une population de agglomérations (espérance de vie,
plus de 10 000 habitants. prévalence de certaines pathologies...).
Le seuil ouvrant la possibilité d’une présence Le taux de renoncement aux soins y est
de commerce d’hyper-proximité (boulangerie) plus élevé, pour des raisons notamment
et de dépannage (épicerie) se situe autour financières et le nombre de maisons de
de 3 000 habitants dans la zone de chalandise santé pluridisciplinaires y est plus faible.
concernée. Aussi, la grande majorité des Quartiers 2. Localiser des activités économiques
Prioritaires de la Ville se situent marginalement susceptibles de générer des emplois dans
dans le champ de réflexion de la mission, bien leur périmètre ou à proximité, notamment
que les plus petits Quartiers Prioritaires de la Ville pour réduire les temps de transport.
soient généralement moins isolés par rapport au
reste de l’unité urbaine.

23
03
Néanmoins, il n’existe pas de données
Les quartiers accueillent une publiques nationales suffisamment fiables
population vieillissante avec des pour appréhender correctement la vacance
besoins particuliers en matière des locaux professionnels, bien que DEVECO
de services et de commerces de donne accès à de nombreuses données
proximité. importantes comme la nature du local (magasin,
artisanal, industriel, entrepôt...), la superficie,
Ulysse DELERM
la géolocalisation et le nom du propriétaire.
Coordinateur National CRPV
L’économie de proximité joue un rôle central
3. Améliorer la mixité fonctionnelle des dans l’animation des Quartiers Prioritaires de
Quartiers Prioritaires de la Ville : ces la Ville. Elle combine la fonction commerciale
quartiers se caractérisent par une faible avec d’autres fonctions tout aussi essentielles
mixité fonctionnelle. La présence et pour l’équilibre de ces quartiers.
l’implantation d’activités économiques
y est peu diversifiée et une attrition
continue des commerces y est constatée.
Les Quartiers Prioritaires de la Ville sont
insuffisamment envisagés comme une
ressource de foncier économique.

L’outil DEVECO développé par l’ANCT

(sources : INSEE Base SIRENE Entreprise,
GIP MDS, INPI), à partir des données des
entreprises implantées en Quartier Prioritaire
de la Ville en activité permet de caractériser
la présence d’entreprises pour trois secteurs
d’activités :

• commerces de proximité,
• professions de santé
• services bancaires.
Le recensement des entreprises par leur
code NAF est circonscrit à celles employant
moins de 50 salariés (critère d’éligibilité pour
l’exonération ZFU-TE actuelle).

La banlieue n’est pas présente dans

les réflexions économiques. Il n’y a
pas assez d’études pour comprendre
les attentes de ses habitants.

Azziz SENNI • Fondateur et Président

de Quartiers d’affaires

24 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
3.1 Commerces de proximité
Nombre de commerces de proximité
Chiffre d’affaires
en Quartiers Prioritaires de la Ville

101 553 1 461 M€

Les commerces de proximité, qu’ils soient Les activités pourvoyeuses d’emploi sont
alimentaires ou non, représentent un gain la restauration rapide (10 576 emplois), les
pour les habitants des Zones Franches Urbaines pharmacies (7 780 emplois) et la restauration
Territoire Entrepreneur, notamment en termes traditionnelle (7 489 emplois).
de qualité de vie.
Au total, les 101 553 établissements ne sont
Il existe toutefois un seuil de population. pas particulièrement riches en emplois : 62%
Il est souvent estimé qu’au-delà de 10 000 d’entre eux sont sous la catégorie entrepreneur
habitants, il y a un potentiel commercial individuel (dont 12 855 micro-entreprises
réellement suffisant pour des exploitations soit 12%). Le reste étant majoritairement des
commerciales pérennes. entreprises à 1 ou 2 salariés.

Au niveau national (situation à avril 2025), sur En termes de volume d’activité, les commerces
l’ensemble des Quartiers Prioritaires de la de proximité génèrent au total un chiffre
Ville, on recense 101 553 établissements actifs d’affaires de 1 461 M€, soit un chiffre d’affaires
sur la catégorie NAF 47 (commerces de détail, à moyen de moins de 15 000 €. Les pharmacies
l’exception des automobiles et des motocycles, génèrent le chiffre d’affaires principal avec
duquel est exclue la vente à domicile) et à 657 M€, la restauration rapide (168 M€) et
laquelle ont été ajoutés les codes NAF 10.71C, l’alimentation générale (138 M€) arrivent loin
10.71B, 10.13B, 56.10A, 56.10C, 96.02A, 96.02B. derrière.

25
03 3.2 Professions de santé
Part de la population Quartier Prioritaire
de la Ville couverte par la C2S (1)
Part de la population française

21,7% 11,5%
(1) Complémentaire Santé Solidaire

Les Quartiers Prioritaires de la Ville sont Les établissements qui se réduisent aux
souvent marqués par une moindre accessibilité professionnels de santé exerçant et n’employant
aux professionnels de santé car moins dotés pas de salarié comptent pour 44% du total,
que la moyenne nationale. Les professions de ceux employant 1 ou 2 salariés représentant
santé (desquelles sont exclues les pharmacies, 30%.
incluses dans les commerces de proximité et
soumises à des règles d’installation spécifiques) Les laboratoires d’analyses médicales
regroupent 32 679 établissements actifs représentent le principal volume d’activité
en Quartiers Prioritaires de la Ville en avril en termes de chiffre d’affaires avec une part
2025 (Code NAF 86 : Activités pour la santé de 51%. Les médecins généralistes arrivent
humaine). loin derrière avec 62 M€ de chiffre d’affaires
(14%). Le secteur génère au total un chiffre
d’affaires de 417 M€.

26 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
3.3 Services bancaires
Les services bancaires, assimilés au code Une vigilance est toutefois nécessaire car les
NAF 64 (activités de services financiers hors activités de holding représentent 56% des
assurances et caisses retraites) regroupent établissements du secteur et surtout 90% du
4 254 établissements actifs en avril 2025. chiffre d’affaires du secteur.

Les agences bancaires (intermédiations

monétaires) représentent le principal
employeur avec 6 755 emplois salariés, soit
77% de l’emploi total du secteur.

Ces données mettent en évidence une faible diversité de l’activité de commerce de

proximité et une sous-représentation des activités de services, en particulier de
santé, dans les Quartiers Prioritaires de la Ville.

3.4 Analyse de la dimension commerciale des contrats de ville

L’intervention des pouvoirs publics dans les
Quartiers Prioritaires de la Ville est formalisée
Vacance, déclin et disparition des
dans un cadre partenarial : le contrat de Ville. commerces
L’objectif des contrats de ville est de rétablir La problématique de la vacance commerciale
l’égalité territoriale dès lors qu’il existe des demeure la plus récurrente dans les quartiers
écarts de développement économique prioritaires de la politique de la ville.
et social importants entre les différents
quartiers d’une même ville. Ils mettent • Taux de vacance élevés : Plusieurs
notamment en lumière une série de difficultés centres‑villes intégrés aux Quartiers
qui affectent le tissu commercial des quartiers Prioritaires de la Ville enregistrent des
prioritaires : niveaux préoccupants de vacance
commerciale.

27
03
• Fermeture de commerces de proximité :
Les contrats de ville font régulièrement état
Faibles diversité et attractivité
de la disparition d’activités essentielles, de l’offre
générant de véritables « déserts L’offre commerciale disponible peine parfois à
commerciaux » ou de friches commerciales répondre aux attentes des habitants.
accentuant un sentiment d’abandon.
• Concurrence des zones périphériques : • Manque de diversité : Dans certaines villes
Ce phénomène est amplifié par l’attractivité l’offre tend à se spécialiser (commerces
dits «exotiques», restauration rapide), ce
des zones commerciales de périphérie.
qui ne répond pas toujours au pouvoir
Insuffisance de commerces de d’achat local.
proximité essentiels • Insuffisance de lieux de convivialité : Le
déficit en cafés, restaurants et espaces de
Au-delà du déclin, certains quartiers sociabilité est identifié comme un frein à
connaissent une carence structurelle en l’attractivité
commerces de première nécessité.

• Besoin en commerces de base : Les

Le premier facteur qui motive les
habitants expriment une forte attente en
gens à venir en centralité, c’est la
matière de commerces alimentaires et de
convivialité.
services courants.
• Sentiment d’isolement : Cette absence Fabienne KELLER
est particulièrement marquée dans des Présidente du Conseil National des Villes
secteurs où elle accentue l’isolement des
habitants et fragilise la cohésion sociale.
Insécurités et nuisances
Le climat sécuritaire joue un rôle déterminant
dans la vitalité commerciale. Les phénomènes
On constate trop de commerces de
de trafic et d’incivilités, relevés dans des
déstockage et de discount dans les
contrats dissuadent la clientèle et compliquent
quartiers et pas assez de commerces
l’activité des commerçants.
plus traditionnels.

Fabienne KELLER
Présidente du Conseil National des Villes
L’insécurité dans les quartiers rend
les entrepreneurs frileux.

Dégradation et vétusté des Alice ROSADO

infrastructures commerciales Association pour le Droit à l’Initiative
Économique (ADIE)
L’état du bâti commercial constitue un frein
majeur à l’attractivité des Quartiers Prioritaires
de la Ville.

• Centres commerciaux obsolètes :

Plusieurs sites nécessitent des interventions
lourdes de réhabilitation.
• Image dégradée des quartiers : La
présence de vitrines vides et de cellules
inoccupées nuit à l’image globale des
quartiers et décourage les nouvelles
implantations.

28 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
3.5 Leviers d’action et solutions déployées
• Soutien à l’économie sociale et solidaire :
Restructuration et rénovation Développement d’épiceries sociales,
urbaine ressourceries et cafés associatifs pour
Les projets de renouvellement urbain, soutenus renforcer le lien social et pour répondre à
par le Nouveau Programme National de un besoin de services.
Renouvellement Urbain ou Action Cœur de
Ville, constituent le levier principal.
Redynamisation par l’animation et
l’attractivité
• Démolition-reconstruction
L’objectif est de générer du flux et de redonner
• Création de nouvelles cellules
vie aux centralités.
commerciales : Intégration de locaux
commerciaux en pied d’immeuble • Animation commerciale : Création de
• Réhabilitation, modernisation et marchés, organisation d’événements et
restructuration de centres commerciaux appui aux associations de commerçants.
indépendants des pieds d’immeubles. • Valorisation du cadre de vie :
Réhabilitation des espaces publics, façades
Développement économique et et parvis de centres commerciaux.
soutien à l’entrepreneuriat • Marketing territorial : Stratégies de
Ces actions visent à stimuler l’activité locale et communication pour améliorer l’image
à favoriser la création d’emplois. des quartiers.

• Programme national « Entrepreneuriat

Quartiers 2030 » : Ce dispositif national
piloté par Bpifrance est systématiquement Il faut une maitrise publique du
mentionné comme un outil majeur pour choix des occupants des locaux
détecter, accompagner et financer les commerciaux.
créateurs d’entreprise. Le fonds quartiers
a vocation à investir prioritairement dans Anne-Claire MIALOT
des fonds d’envergure nationale dont Directrice Générale de l’ANRU
la stratégie d’investissement cible des
entreprises dédiées au développement
de l’activité économique et de l’emploi Maîtrise foncière et incitations
dans les Quartiers Prioritaires de la Ville. Il
Plusieurs leviers permettent de reprendre la
bénéficiera aux commerces de proximité.
main sur l’appareil commercial.
• Dispositifs locaux : Déploiement
d’initiatives de soutien à l’entrepreneuriat • Foncières de redynamisation : Créées
via des partenaires locaux (CCI, CMA, BGE, avec l’appui de la Banque des Territoires
ADIE) ou des dispositifs spécifiques comme pour maitriser le foncier et faciliter
les « boutiques à l’essai » ou « éphémères » l’implantation de nouvelles enseignes.
ou des pépinières d’entreprises. • Acquisition et remise de locaux vacants
sur le marché : Des locaux vacants font
l’objet d’acquisitions par les collectivités
pour être rénovés.
Attention aux décisions tous publics • Incitations fiscales : Exonérations
dans les quartiers. Il faut trouver les (Cotisation Foncière des Entreprises, taxe
bons commerçants les plus adaptés foncière) rappelées comme leviers pour
et promouvoir leur travail. attirer les entreprises.

Pascal MADRY • Directeur Général de

l’Institut pour la Ville et le Commerce
29
03 3.6 Enjeux structurants
Requalification de l’appareil Diversification de l’offre
immobilier commercial et constitution de pôles
Les locaux construits entre les années 1950 et
commerciaux polyvalents
1980 nécessitent une adaptation profonde. Il est nécessaire de favoriser la mixité des
fonctions et de créer de véritables pôles
• La morphologie de l’immobilier
d’économie de proximité combinant
commercial est souvent à restructurer
commerces, services et lieux de sociabilité
comme les centres commerciaux
(équipements publics et privés sportifs, de
de quartier implantés au centre des
divertissement, de l’enfance...), pour répondre
immeubles, commerces sur dalle ou en
aux besoins quotidiens et renforcer l’attractivité
pied d’immeuble proposant souvent des
des Quartiers Prioritaires de la Ville.
caractéristiques techniques inappropriées
au commerce (hauteurs sous plafonds trop
faibles, règles sanitaires non respectées...).

• Le manque de visibilité, de linéarité

marchande et de gestion spécialisée
constituent les problématiques courantes.

• Les opérations de renouvellement urbain

menées par l’ANRU visent à corriger ces
dysfonctionnements, toutefois la difficulté
à équilibrer le modèle économique de
ces opérations constitue un frein majeur
à leur aboutissement.

30 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
 Constats et enjeux

04
de la redynamisation
commerciale dans les
centres-villes
Du commerce de destination mass market à la
déambulation et la recherche de loisirs et services
dans les centres-villes
4.1 De
centre-ville
la destination à l’expérience : réinventer le commerce de

L’épuisement du modèle « mass market » auprès de grandes enseignes généralistes (mass

en centre-ville market) qui agissaient comme des locomotives,
attirant un flux de consommateurs relativement
Le modèle commercial traditionnel des centres- captifs. Ce modèle, centré sur l’acte d’achat
villes, longtemps fondé sur une logique de planifié, est désormais remis en cause par
commerce de destination, est aujourd’hui en une double concurrence :
pleine mutation.
• La concurrence des zones commerciales
Historiquement, le centre-ville était le lieu où périphériques, qui ont optimisé ce modèle
l’on se rendait pour un achat spécifique, souvent en offrant une concentration d’enseignes,
une facilité d’accès et de stationnement,
alors que, dans le même temps, l’accès
devenait plus coûteux ou difficile en
Les chaines logistiques du centre-ville.
e-commerce sont désormais • La concurrence du e-commerce, qui offre
très puissantes et concurrencent une alternative encore plus efficace pour
fortement le commerce physique. l’achat de destination grâce à une offre
quasi illimitée, des prix compétitifs et une
Sylvain GRISOT
livraison à domicile.
Directeur DIXIT.NET

31
04
Face à cette double pression, le centre-ville ne peut plus rivaliser en se positionnant uniquement
comme un lieu d’achat planifié. La standardisation de son offre, dominée par les mêmes enseignes que
l’on retrouve partout, a entraîné une perte d’identité et une érosion de son attractivité intrinsèque
menant à la désaffection des commerces qui le composent, provoquant in fine une hausse de la
vacance commerciale.

Aujourd’hui, la dynamique du centre-ville se traduit par un linéaire resserré : cette concentration

spatiale permet de préserver la vitalité et la lisibilité du centre-ville mais réduit le périmètre
réellement perçu comme tel.

4.2 Vers un centre-ville de déambulation, de loisirs et de services

Face à ce constat, une nouvelle vision du centre- l’organisation d’événements culturels et festifs
ville émerge. Il ne s’agit plus seulement d’un réguliers créent des motifs de visite autonomes
lieu d’achat, mais d’un véritable lieu de vie, et animent l’espace public.
multifonctionnel et convivial, qui favorise
la déambulation et la découverte. Dans ce
nouveau paradigme, le succès commercial ne
repose plus sur la seule capacité à attirer pour
On vient désormais en ville pour
un achat précis, mais sur l’aptitude à faire rester,
autre chose que par le passé : des
à surprendre et à fidéliser le visiteur.
événements, de l’animation, toute
une ambiance qui favorise ensuite
les achats.

Les centres-villes ne sont pas en Philippe LE GOFF • Maire de Guingamp

déclin mais en transformation. On Association des Petites Villes de France
passe du pur shopping aux espaces
marchands serviciels.
3. Le renforcement de l’offre de services :
Pascal MADRY
la proximité redevient une valeur cardinale.
Directeur Général Institut de la Ville et
Le centre-ville est l’endroit idéal pour regrouper
du Commerce
des services essentiels au quotidien des
habitants : services à la personne (crèches,
Cette transformation s’articule autour de trois conciergeries), santé (maisons médicales),
piliers complémentaires : services administratifs, ou encore espaces de
coworking pour les nouvelles formes de travail.
1. Le commerce comme expérience : l’offre
commerciale doit se différencier en proposant
une véritable plus-value. Cela passe par des
boutiques de créateurs, des artisans, des
commerces de bouche valorisant les circuits Il faut donner au consommateur
courts, des concepts-stores ou encore des envie d’aller en centre-ville et de
librairies-cafés. L’acte d’achat devient le quitter son canapé où il passe son
prolongement d’une expérience agréable et temps sur les écrans et à commander.
unique.
Guy GRAS
2. La diversification vers les loisirs et la Président du Conseil du Commerce de
culture : le centre-ville doit redevenir un France
pôle d’attraction pour le temps libre.
L’implantation de micro-cinémas, de salles de
spectacles, de galeries d’art, d’espaces de jeux
(escape game, par exemple) ou simplement

32 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
4.3 Une opportunité stratégique pour les Quartiers Prioritaires de la Ville
Cette mutation représente une opportunité Il ne s’agit plus d’implanter un modèle exogène,
majeure pour les Quartiers Prioritaires de la mais de construire une attractivité qui émane
Ville. Souvent marqués par une forte densité de des ressources et des besoins du territoire
population mais un déficit d’offre commerciale lui‑même, tant pour les Quartiers Prioritaires
et de services, ces territoires peuvent de la Ville de centres-villes que pour ceux
devenir des laboratoires pour ce nouveau possédant une taille suffisante.
modèle. En s’appuyant sur l’identité locale
et les initiatives des habitants, il est possible
de créer des centralités de proximité vivantes
et intégrées. La redynamisation commerciale
dans les Quartiers Prioritaires de la Ville, Dans les prochaines années, il y
pensée sous l’angle de la déambulation et de aura de plus en plus de concepts
la multifonctionnalité, permet non seulement de commerce qui n’entrent dans
de recréer une offre économique, mais aussi aucune case et qui feront vivre une
de renforcer le lien social, d’améliorer le cadre expérience au consommateur.
de vie et de favoriser la fierté d’appartenance
au quartier. Frédéric CHEREAU
Maire de Douai

33
04

outils de la transformation urbaine : un SCOT

Un exemple de mutation réussie : dont le DAACL régule les activités commerciales
le centre-ville de Toulon entre le centre-ville et la périphérie, un PLUi
L’évolution du centre-ville de Toulon est un qui le décline, une concession d’aménagement
exemple réussi de pilotage de la mutation confiée à SEM, une OPAH-RU confiée au même
d’un centre-ville classé en Quartier Prioritaire opérateur. Simultanément, elle mobilise les
de la Ville par la collectivité. Autrefois outils de l’activation sociale et économique en
centre-ville paupérisé et dégradé lui installant dans le quartier le hub de l’innovation
valant le sobriquet de « petit Chicago », le économique locale et en créant une foncière
quartier s’étendant de la place de l’équerre de redynamisation avec un partenaire privé
au cours Lafayette connait une évolution permettant l’installation progressive des
positive depuis une vingtaine d’années. nouvelles activités commerciales.
Cette évolution repose sur l’articulation d’une Depuis la place de l’équerre, rue par rue, le
volonté politique indéfectible dans la durée quartier se transforme petit à petit jusqu’à
conjuguée à la définition d’une stratégie de aboutir à la requalification des halles
revitalisation globale et à la mobilisation des marchandes transformées en halles gourmandes
outils d’intervention adéquats. en 2021.
Le premier facteur de succès est la constance La reconquête commerciale s’opère par
et l’inscription du projet de transformation l’installation d’activités précurseurs ce qui
depuis 2002. La stratégie de reconquête est suppose des loyers modestes à l’évolution
géographiquement progressive et repose progressive. Les premiers succès permettent
sur une approche globale qui conjugue ensuite l’accueil d’enseignes de renommée
intervention en matière d’habitat, de nationale et internationale. La mutation
transformation des espaces publics et commerciale s’inscrit pleinement dans les
de création d’équipements publics, évolutions des tendance de consommation vers
de requalification commerciale, de un centre-ville plaisir, propice à la déambulation
transformation économique du quartier et des toulonnais et des touristes, animé par
d’insertion économique de ses habitants. des activités de services dans les rues qui ne
Pour atteindre cet objectif de changement concentrent pas les commerces.
d’image du quartier et de création d’une
nouvelle destination commerciale autour
des activités artistiques et culturelles « la
rue des arts » la collectivité mobilise ses
moyens propres en matière de propreté et de
sécurité, préalables indispensables de cette
transformation. Elle mobilise également les

34 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
05
Les attentes des
différents agents
économiques

L
a transition d’un commerce de destination La redynamisation des centres-villes devrait
vers un modèle basé sur l’expérience constituer une priorité d’actions à l’agenda
et la proximité redéfinit les rôles et les politique selon 66% des personnes interrogées
attentes de chaque acteur impliqué. La (74% dans les communes Action Cœur de
réussite de cette transformation repose sur Ville). La redynamisation du commerce apparait
la capacité à aligner des intérêts qui peuvent comme prioritaire dans l’agenda électoral
parfois sembler divergents mais qui, en réalité, selon les sondés (17%) à égalité du sujet de la
convergent vers un objectif commun : la vitalité sécurité (17%).
du territoire.
Toutefois, l’amour des Français pour leurs
Le 10ème baromètre du centre-ville et des centres-villes contraste avec l’évolution de
commerces, réalisé en 2025 par Centre-ville leurs habitudes de consommation.
en Mouvement, fait état d’un attachement
au centre-ville par une majorité des Français
(64%) et principalement la classe des actifs
(25-34 ans pour 74%) et ceux habitant dans
une commune Action Cœur de Ville (71%).
Le shopping en centre-ville, comme
Le centre-ville est perçu sur le déclin (42%),
dans un centre commercial, c’est
surtout dans les communes de moins de
fini !
50 000 habitants (47%).
Michèle LUTZ
Maire de Mulhouse – France Urbaine

35
05 5.1 C e que veulent les consommateurs
Dans le cadre de la redynamisation des centres-
villes, les choix des consommateurs sont le
• Le hard-discount gagne du terrain avec
une fréquentation hebdomadaire pour
moteur principal du changement. Ils ne sont 32% des personnes interrogées avec
plus seulement dictés par une simple logique une surreprésentation des personnes
de prix et de produit, mais par une quête de non ou peu diplômées (32%). Cette
sens, de plaisir et de praticité. Comprendre tendance reflète les fortes tensions sur
ces nouveaux arbitrages est essentiel pour bâtir le pouvoir d’achat d’une partie croissante
une offre commerciale attractive. des consommateurs. Si 37% des français
achètent malin (+3 points par rapport à
L’enquête Tendance de consommation du
N-1), principalement des familles (drives,
CREDOC (2025) met en avant les grandes magasins bios, solderies ; pratique
dynamiques de fréquentation du commerce de la comparaison des prix…) ; 24%
physique et digital :
sont des consommateurs contraints,
• Le centre-ville est fréquenté principalement ouvriers, employés pas
principalement par les séniors et les ou peu diplômés et souhaitant réduire
jeunes, les ménages modestes et les leur consommation de biens (alimentaires,
catégories aisées et les habitants par équipement de la personne, restauration)
rapport aux familles moins présentes dans et se privant sur le quotidien pour
cet espace. privilégier des dépenses exceptionnelles.
Il est fréquent que ces consommateurs
En 2027, 41% de la population française
nourrissent un sentiment de déclassement
aura plus de 50 ans, une tranche d’âge
en raison de cette consommation subie.
qui consomme moins : des ménages déjà
équipés dont la consommation concerne Le modèle de consommation des ménages
principalement le renouvellement de français traverse une profonde mutation,
leurs biens, offre non adaptée, effet de redessinant à la fois les attentes des individus
génération. et la structure commerciale de nos territoires.
• La fréquentation hebdomadaire du Cette évolution se caractérise par trois
commerce alimentaire de proximité est phénomènes majeurs : une tertiarisation
faible (9 à 12%) et principalement portée croissante des dépenses, une polarisation
par des cadres et diplômés. L’essentiel marquée des comportements d’achat et,
des achats (environ 70%) continue d’être pour une part grandissante de la population,
réalisé dans les magasins de la grande l’émergence d’un sentiment de déclassement
distribution généralistes ou spécialisés. face à une consommation subie.

36 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
Source : CREDOC, Enquête Tendances de consommation, juillet 2023

De la possession à l’usage : la bascule des biens vers les services

Depuis plusieurs décennies, on observe 3. L’économie de l’abonnement et de
une tendance de fond dans le budget des la fonctionnalité : les consommateurs
ménages : la part allouée à l’achat de biens privilégient de plus en plus l’usage à
matériels (équipements, habillement, la propriété. Les services de streaming
ameublement) stagne ou diminue au profit (Netflix, Spotify...), la location de véhicules
de celle consacrée aux services. ou les logiciels par abonnement illustrent cette
Cette évolution s’explique par plusieurs tendance, où l’accès prime sur la possession.
facteurs :
Aujourd’hui, environ la moitié des
commerces de centre-ville sont en réalité
des activités de services. Cette évolution
On observe une baisse de 4 points n’est pas achevée or, les activités de services
depuis le début de la crise sanitaire ne peuvent supporter des niveaux de loyers
pour l’ensemble des biens, y compris aussi importants que les magasins de biens.
les produits alimentaires.

Marianne BLEHAUT
Directrice du pôle Data - CREDOC
On va vers un poids de 20 à 25%
du e-commerce dans les achats à
l’horizon 2035. En ville, le commerce
1. Un taux d’équipement élevé : la plupart des devra donc être plus serviciel et
ménages en France sont déjà largement équipés expérienciel et on assistera à un
en biens durables (mobilier, électroménager…). processus de tertiarisation de
Les achats correspondent davantage à un l’activité.
renouvellement qu’à un premier équipement.
Philippe MOATI
2. La recherche d’expériences : la consommation Co-fondateur de l’OBSOCO
se déplace de la possession d’un objet à la
recherche d’une expérience. On préfère
dépenser pour un voyage, un concert, un
cours de yoga ou un bon restaurant plutôt
que pour un nouvel appareil électronique.
C’est le passage d’une logique de l’avoir à
une logique de l’être.

37
05 120

100
Taux d’équipement des ménages en biens durables en 2018 (en %)
Source : Insee, DFIE

80

60

40

20

0
Lave-linge Téléviseur Téléphone Téléphone Micro-ordinateur Connexion à Voiture 2 voitures
couleur fixe portable (y compris internet ou plus
portable)

Évolution du taux d’équipement des ménages en biens durables (en %)

110
Source : Insee, DFIE

100

90

80

70

60

50

40
2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Micro-ordinateur (y compris portable) Lave-linge

Voiture Téléviseur couleur

38 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
 Structure de la consommation effective par durabilité
Biens durables importants Biens semi-durables Biens non durables (yc énergie) Services

38,8
46,4
50,9
55,5
59,7 62,8 65,4

38,9
39,3
29,9
27,0
26,0
24,8
24,8

13,8 12,4 9,9 9,0

7,5 6,3 5,4
7,3 7,7 9,5 9,0 8,0 7,2 5,8

1960 1970 1980 1990 2000 2010 2022

Source : Compte nationaux, base 2000, Insee (« la consommation des ménages »)
NB : Calculs effectués sur la base de consommation effective des ménages

Répartition du nombre de magasins par secteurs d’activité,

dans les centres-villes en France (données en %)
35
Source : Reeter, données Codata

30

25

20

15

10

0
Alimentation Hôtel café Équipement de Équipement de Culture loisir Hygiène Services
restaurant la maison la personne beauté santé

2014 2023

39
05 La polarisation : le grand écart entre le discount et le plaisir
Le marché de la consommation de masse
« moyenne gamme » s’érode au profit de
Cette double mutation a un impact direct
et visible sur l’organisation des espaces
deux extrêmes qui attirent des clientèles aux commerciaux, notamment en centre-ville.
motivations très différentes. C’est ce que l’on
nomme la polarisation de la consommation :
Le déclin du milieu de gamme
Les principales victimes sont les enseignes
• D’un côté, la consommation « maligne »
et contrainte (discount) : face à un pouvoir généralistes de milieu de gamme (habillement,
d’achat sous pression, une part importante chaussures, décoration) qui ne sont ni les moins
des consommateurs se tourne vers les chères, ni les plus différenciantes. Elles peinent
enseignes à bas prix (Lidl, Action, Shein…). à trouver leur place ce qui explique en grande
L’arbitrage est clair : le prix est le critère partie la hausse de la vacance commerciale.
numéro un. Cet acte d’achat est souvent La montée en puissance des services
vécu comme une nécessité pour préserver
son budget sur les produits essentiels ou Autrefois symbolisés par les agences bancaires
de base. et les assureurs qui les désertent actuellement,
• De l’autre, la consommation « plaisir » les rues commerçantes voient fleurir des
et spécifique : pour les dépenses restaurants, des bars, des instituts de beauté,
non contraintes, les consommateurs des salles de sport, des espaces de coworking
recherchent une forte valeur ajoutée, et des services à la personne. L’armature
qu’elle soit expérientielle ou identitaire. commerciale devient moins un lieu de vente
De plus, des consommateurs au pouvoir de produits qu’un lieu de vie et de services.
d’achat limité cherchent à lier ces deux Finalement, on peut observer au sein d’une
versants pour un même achat. même ville une certaine coexistence des
- La consommation plaisir inclut extrêmes : une implantation croissante de
principalement la restauration et commerces «refuges» (discounters, seconde
le bien-être (spas, salles de sport, main) à côté de boutiques très qualitatives
soins, beauté...). Ces dépenses sont et de niche (épiceries fines, concepts-stores,
considérées comme des « bulles artisans). Le paysage commercial devient
d’oxygène », des moments pour plus segmenté et moins homogène et les
soi qui justifient un budget plus Quartiers Prioritaires de la Ville témoignent
conséquent. souvent de cette segmentation.

- L a consommation spécifique
se caractérise quant à elle par
la recherche d’une promesse
d’unicité. Le consommateur se Dans l’histoire du commerce, il y
détourne du mass-market pour a toujours eu le « discounter du
privilégier des produits qui le discounter ». La différence c’est
distinguent : artisanat local, marques qu’avant c’était toujours physique.
de créateurs, produits bio ou en
Emmanuel LE ROCH
circuit court, séries limitées. L’acte
Délégué Général de PROCOS
d’achat est ici un marqueur de statut,
de valeurs et d’identité.

40 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
 Consommation subie et sentiment de déclassement
Pour une frange importante de la population, notamment les classes populaires et moyennes
inférieures, l’arbitrage entre le discount et le plaisir n’est pas un choix, mais une contrainte.

Lorsque les dépenses essentielles (logement, Ces évolutions des comportements d’achat
énergie, alimentation, transport) augmentent des consommateurs se traduisent directement
et absorbent la quasi-totalité du budget, la dans le chiffre d’affaires des magasins de grande
consommation n’est plus un acte de plaisir ou distribution et progressivement sur l’évolution
d’expression de soi, mais une source d’anxiété de l’armature commerciale.
et de frustration. Ce phénomène engendre
un profond sentiment de déclassement. Il Les figures ci-dessous illustrent l’impact
se manifeste par une incapacité à participer des consommateurs en faveur du choix de
(ne pas pouvoir s’offrir un restaurant, des magasins plus proches. L’avènement de la
loisirs ou les mêmes produits que ses pairs, « consommation du quart d’heure » s’opère
crée un sentiment d’exclusion de la société au bénéfice du format des supermarchés et
de consommation et de ses normes), une participe également à la relocalisation de
perte de liberté, tant le consommateur a certaines activités sur les trajets quotidiens :
l’impression de ne plus avoir le choix, d’être pharmacies, boulangeries, produits frais
assigné à des circuits de distribution spécifiques s’implantent au plus près des ronds-points.
(hard discount) et à des produits de moindre Au-delà de cette approche, l’habitant
qualité, et, dans les pires des cas, une atteinte demeure plus qu’un simple consommateur ;
à l’estime de soi : l’acte d’achat étant un il est le premier usager du centre-ville.
marqueur social, être contraint de se tourner Ses attentes ont profondément évolué et
systématiquement vers les options les moins dépassent largement la simple disponibilité de
chères peut être vécu comme une perte de produits. L’attente principale est l’accès facile et
statut et une source de honte. rapide à une offre diversifiée et de qualité. Cela
Cette consommation subie est un marqueur inclut les commerces de bouche, les services
social puissant qui illustre les fractures essentiels (santé, administration, réparations),
croissantes au sein de la société et représente mais aussi des boutiques singulières qui offrent
un défi majeur en matière de cohésion sociale. une alternative à la standardisation.

41
05
Les habitants attendent un cadre de vie
agréable et animé. Ils recherchent des espaces La transformation de l’offre
publics de qualité où il est plaisant de flâner, commerciale en centre-ville est
de se rencontrer et de se détendre (places, essentielle pour répondre aux attentes
parcs, terrasses). Ils sont demandeurs de loisirs, nouvelles des consommateurs.
de culture et d’événements qui rythment la vie
locale. Plus qu’un lieu de consommation, ils Marianne BLEHAUT
attendent de leur centre-ville ou du cœur de Directrice du pôle Data - CREDOC
leur quartier qu’il soit un lieu qui renforce le
lien social et la fierté d’appartenance.

42 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
5.2 C e que souhaitent les commerçants
1. L’égalité de traitement entre le commerce
physique et les plateformes de commerce
Il est primordial de parler le même
numérique françaises et internationales
langage que les commerçants. Être
constitue la principale demande des
manager est un métier de terrain.
commerces de proximité. La déloyauté de
la concurrence est soulignée tant en matière Maxime BRÉART
d’équité réglementaire et fiscale qu’en ce qui Coordinateur National Fédération
concerne les enjeux de conformité (sécurité et Nationale des Boutiques à l’Essai
environnement) des produits vendus. Après
l’offensive d’Amazon sur le livre il y a quelques
années, la fast-fashion et les plateformes
asiatiques cristallisent désormais le La part prépondérante du montant des
mécontentement. Cette revendication trouve loyers au sein des charges d’exploitation
son écho à travers la demande d’instauration des commerces devenant insupportable,
d’une taxe sur les petits colis : l’Alliance du l’évolution des mécanismes de fixation du
Commerce et la CPME proposent une taxe montant des loyers et de leur versement
forfaitaire de 25 € par colis en provenance de constitue une attente également très forte.
pays hors UE de moins de 150 € dès 2025 et La mensualisation du loyer (un accord a été
la révision des seuils avant 2028. signé le 3 juin 2024 visant la généralisation de
la mensualisation des loyers pour les nouveaux
2. La simplification des démarches baux), la limitation du dépôt de garantie à trois
administratives constitue une deuxième mois, la cessation du report de la taxe foncière
attente des commerçants. dans le loyer constituent des revendications
importantes.

Ces enjeux autour des loyers renvoient

Le plan de simplification est très globalement aux effets secondaires de la
attendu. Il est paradoxal dans les financiarisation de l’immobilier commercial ;
projets en cours de rajouter de en plusieurs décennies, la figure du
la complexité dans un projet de commerçant propriétaire de son local a été
simplification. progressivement remplacée par des biens
immobiliers commerciaux propriétés de
Guy GRAS • Président du Conseil du sociétés immobilières (détenues par des fonds
Commerce de France de pension pour les plus importantes).

Les commerçants et entrepreneurs installés

dans les Quartiers Prioritaires de la Ville
Les travaux du Conseil National du Commerce demandent la poursuite des mesures de
ont largement documenté ces attentes tant en défiscalisation propres aux territoires
matière de règles d’installation que de règles prioritaires (ZFU et ZRU) qui sont perçus
de fonctionnement. comme des facteurs déterminants de
pérennisation de l’activité aux modèles
Le renforcement du dialogue entre les
économiques fragiles dans ces quartiers.
commerçants et les collectivités locales
constitue une source d’espoir d’amélioration.
Le rôle prépondérant des managers
de commerce, pivot de cette relation, est
particulièrement mis en avant. Les offices
du commerce, guichets uniques des
commerçants, sont également des réponses
locales efficaces et appréciées.

43
05 5.3 C e que souhaitent les élus des collectivités locales
La poursuite des programmes Action Cœur de
Ville et Petites Villes de Demain constituent
Les collectivités souhaitent la poursuite
du développement des foncières de
une attente unanime. Ces programmes sont redynamisation et de la pérennisation
appréciés et reconnus pour leur efficacité. Les des fonds d’aides à la restructuration des
collectivités expriment le vœu de réaffirmer commerces qui sont déterminants pour
les moyens d’actions des programmes sur la l’équilibre économique des opérations de
question commerciale. restructuration d’immobilier commercial dans
les Quartiers Prioritaires de la Ville comme dans
les centres-villes.

ACV 2 se termine en 2026. Dans

ACV 3, il faut prévoir un focus sur
le commerce, notamment un volet
fiscalité associé. La planification pluriannuelle des
financements est nécessaire. Les
Gil AVEROUS managers de centre-ville doivent
Président de Villes de France être maintenus. La maîtrise de
l’immobilier est essentielle pour la
restructuration et la transformation
Cette demande est associée à celle de nos centres-villes et Quartier
d’affirmation des pouvoirs des exécutifs Prioritaire de la Ville, avec les
locaux en matière d’intervention commerciale. foncières. Il nous manque également
Elle se traduit par diverses mesures techniques des pouvoirs juridiques spécifiques
allant de la révision de la taxe sur les friches pour intervenir dans les quartiers.
commerciales à la maîtrise de l’implantation
des magasins selon leur taille ou typologie. Gabriel BEAULIEU
Vice-Président en charge du commerce
Les élus sont unanimement « nostalgiques » pour Intercommunalités de France
du FISAC dont ils saluent la souplesse de
mobilisation au bénéfice d’actions collectives
d’animation commerciale ou d’interventions Les bénéfices des Opération de Revitalisation
immobilières. du Territoire n’apparaissent pas clairement
Les intercommunalités expriment des attentes aux collectivités dont certaines expriment la
orientées vers les moyens permettant de nécessité d’une évaluation de leur impact au
planifier et de conduire un rééquilibrage des regard de l’évolution des formats commerciaux.
stratégies commerciales entre les centralités
et les périphéries. Elles sont plus concernées
par la transformation des zones commerciales
vers de nouvelles fonctions économiques et
industrielles et l’adaptation des moyens de
mise en œuvre de la politique de sobriété
foncière, ce qui renvoie vers une évolution
de la fiscalité locale pour faciliter la transition
environnementale des espaces commerciaux.

44 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
5.4 Les réponses en préparation par le gouvernement
Les gouvernements successifs se sont emparés de 150 millions d’euros de micro-crédit via les Prêts
plusieurs doléances. Une proposition de loi est en d’Honneur Quartiers.
cours visant à réguler la fast-fashion et concerne Attirer les investissements privés par des incitations
la mise en place d’une taxe environnementale, fiscales propres aux Quartiers Prioritaires de la Ville,
l’interdiction de publicité, la transparence de la sur le modèle des zones franches urbaines-territoire
chaîne d’approvisionnement, l’éco-étiquetage entrepreneur. Ces nouvelles mesures fiscales
et l’obligation de reprise et de recyclage. La mise ciblées créeront un environnement favorable à
en place d’une taxe sur les petits colis est également l’implantation d’activités nouvelles, génératrices
en discussion aux niveaux national et européen. d’emplois et de dynamisme économique dans les
Le projet de loi visant la simplification de la quartiers ».
vie économique prévoit plusieurs évolutions Par ailleurs, le Conseil National du Commerce
réglementaires attendues dans le domaine a organisé plusieurs groupes de travail qui ont
commercial : l’inscription de la mensualisation formulé des propositions. Les groupes de travail
des loyers dans les baux commerciaux, le Fiscalité et Simplification ont été particulièrement
plafonnement des dépôts de garantie à trois actifs pour améliorer la transparence des éléments
mois de loyers, l’imputation de la taxe foncière d’imposition, faciliter l’omnicanalité des démarches
aux bailleurs. Dans ce texte, plusieurs points fiscales, faciliter la dématérialisation du déclaratif et
concernant les autorisations d’installation ne font du paiement de différentes taxes (TASCOM, taxe
pas consensus entre les intérêts divergents des stationnement IdF, TLPE, demandes d’exonération
différents acteurs économiques : l’abaissement de TEOM...), clarifier la TVA, redéfinir et élargir la
des seuils soumis à autorisation (+ 1 000 m²), procédure d’autorisation d’ouvrir un commerce,
l’élargissement des critères d’examens des CDAC, revoir la définition des locaux à usage commercial,
la soumission à une autorisation d’exploitation accorder au repreneur un délai pour se mettre
commerciale des entrepôts de logistique et en conformité avec la législation (sauf en matière
e-commerce de plus de 800 m². d’hygiène et de sécurité), revoir les modalités
Le gouvernement envisage également une d’ouvertures dominicales, revoir les périodes de
modification des conditions de mobilisation de soldes locales... Ces propositions sont en cours
la taxe sur les friches commerciales dans le projet d’examen.
de loi de finances 2026 concernant l’intégration Lors d’une visioconférence avec le ministre de la
d’une disposition permettant aux communes et aux Justice Gérald DARMANIN, il a reconnu que les
EPCI à fiscalité propre de définir un zonage infra- Maires avaient très peu de pouvoir en matière
communal d’application fondé sur les opérations de de lutte contre les commerces qui troublent
revitalisation de territoire et les opérations d’intérêt l’ordre public et créent des nuisances. Il a rappelé
national. D’autres évolutions sont à l’examen en sa volonté de demander aux procureurs de saisir
vue d’une application plus tardive : l’évolution le fisc et les douanes plus systématiquement. Il
des causes d’exonération et de dégrèvement espère obtenir des officiers de police judiciaires
incombant aux collectivités, l’examen de la mise spécialisés venant des services des impôts ou
en œuvre d’un régime déclaratif d’occupation des des douanes. Il y aura une circulaire d’instruction
locaux commerciaux. commune pour éclairer les Procureurs sur les
Le Comité Interministériel des Villes du 6 juin 2025 interdictions de paraître sur un territoire, sur les
sous la présidence du Premier ministre a affirmé les fermetures administratives des commerces à la
axes majeurs de la politique de la ville 2025-2030. main des préfets.
Un axe est consacré à la réussite économique de Dans la copie du gouvernement Lecornu 2
toutes et tous dans les quartiers et a défini les présentée le 14 octobre dernier du PLF 2026,
objectifs suivants : sont notamment prévus l’instauration d’une taxe
« Accélérer la création d’entreprises (notamment relative aux frais de gestion des petits colis en
commerces, artisanat) en particulier pour les provenance de pays tiers ainsi que le renforcement
femmes, grâce à un fonds d’investissement de 60 des dispositifs fiscaux de soutien à la géographie
millions d’euros dès 2025 et au déploiement de prioritaire de la politique de la ville.

45
46
 PARTIE 2
Les recommandations

47
 THÈME 1 Lutter contre la concurrence déloyale
01 Lutter contre les distorsions de concurrence
02 Renforcer le respect de la règlementation des promotions et des soldes sur
les sites en ligne
03 Instaurer une taxe dissuasive sur les achats numériques

THÈME 2 Lutter contre l’économie souterraine et le blanchiment

04 R enforcer les contrôles sur l’économie souterraine préalable indispensable pour
développer le commerce
05 Développer les contrôles de notoriété avant la création des activités commerciales
(lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme)
06 
Créer un environnement commercial propice

THÈME 3 Développer une stratégie commerciale claire et inclusive,

élargir les pouvoirs du Maire et la capacité de pilotage des
collectivités, notamment dans le cadre des programmes
Action Cœur de Ville et Petites Villes de Demain

07 P rolonger les programmes Action Cœur de Ville et Petites Villes de Demain

au-delà de 2026 en y intégrant un volet économie de proximité fort
08 Créer ou mettre à jour les stratégies commerciales des collectivités locales
s’exprimant par un schéma directeur commercial
09 É largir les pouvoirs du Maire en matière d’installation commerciale dans
les territoires prioritaires (ORT, QPV, FRR, Zones AFR)
10 Mettre en place des comités de pilotage dédiés à la réactivitation des locaux
commerciaux pour concevoir une stratégie partagée entre les différents
propriétaires de locaux commerciaux afin d’assurer une cohérence à l’échelle
du territoire
11 Créer une formation des élus et des techniciens sur les mutations du
commerce et les outils mobilisables
12 Prolonger et amplifier les programmes de soutien à la création d’entreprises
dans les territoires fragiles
13  Dynamiser la gestion commerciale des bailleurs sociaux
14  Soutenir la pérennisation et la professionnalisation des managers de
commerce
15 Développer les compétences des commerçants
16 Renforcer l’animation des centres-villes
48
 THÈME 4 Piloter la politique de développement du commerce de
proximité et de l’économie sociale et solidaire dans les
Quartiers Prioritaires de la Ville
17 Prolonger et amplifier les programmes de soutien à la création d’entreprise
dans les territoires fragiles
18 Assurer le déploiement des chefs de projet commerce dans les
contrats de ville
19  Favoriser l’implantation d’activités innovantes, contributrices au
renforcement du lien social
20 Soutenir le développement de fonds solidaires et de foncières solidaires pour
les activités relevant de l’économie sociale

THÈME 5 Dynamiser les outils de transformation immobiliers et

fonciers au service d’une politique commerciale efficace
Les outils immobiliers
21 
Soutenir le développement de la foncière ANRU / Banque des Territoires dans
les Quartiers Prioritaires de la Ville
22  Poursuivre le développement des foncières de redynamisation
23  Créer un mécanisme facilitant le changement de destination des locaux
commerciaux obsolètes
24 Rendre obligatoire les études de programmation commerciale dans les
projets urbains et immobiliers
25 Faciliter les possibilités d’acquisition des locaux commerciaux par les
collectivités - Accélération des mécanismes de préemption des biens vacants
sans maîtres
La fiscalité immobilière
26  Réformer le caractère contreproductif du mécanisme de déficit foncier
pour les cellules commerciales laissées volontairement vacantes
27  Réformer la fiscalité sur les locaux commerciaux vacants
Prolonger les mesures prévues dans le cadre du projet de loi de simplification
et dans la feuille de route sur le commerce et l’économie de proximité
28 Étendre le Pacte Dutreil à la reprise par un salarié connaisseur de l’activité et
de la clientèle (faciliter la transmission)
Les loyers commerciaux
29 Maîtriser les loyers commerciaux et leurs charges
30 Promouvoir la création d’un bail commercial d’utilité sociale pour plafonner
les loyers commerciaux dans les zones en difficulté

49
 Les 30 recommandations
Le développement commercial est un Les recommandations formulées dans ce
enjeu territorial très important. Le territoire rapport émanent soit des demandes des
connaît : acteurs auditionnés soit parce que les
rapporteurs proposent de généraliser des
• Ses besoins locaux : population, typologie
bonnes pratiques éprouvées localement
de consommation, zones en tension ou à
et qui ont d’ores et déjà fait leurs preuves.
revitaliser.
• Ses atouts et ses contraintes : foncier Les rapporteurs expriment ces
disponible, mobilité, infrastructures recommandations pour accompagner la
existantes. mutation extrêmement rapide des centres-
villes, mettre en place des stratégies efficaces
• Ses équilibres économiques : éviter la sur les territoires, pour des centres-villes
saturation de l’offre, préserver la diversité vivants mais transformés répondant aux
des commerces et la vitalité du centre-ville. besoins et aux envies des habitants. Pour les
Aussi est-il le mieux placé pour piloter une Quartiers Prioritaires de la Ville, il convient
stratégie cohérente et adaptée aux réalités de trouver des leviers permettant la présence
locales. Toutefois, pour que le territoire de commerces de proximité répondant aux
puisse jouer pleinement son rôle, un cadre besoins des habitants.
législatif et réglementaire clair et souple
est nécessaire et doit permettre d’arbitrer Les recommandations ont été classées en
entre différents projets en fonction de l’intérêt 5 thèmes :
général.
1. Lutter contre la concurrence déloyale
Des outils réglementaires adaptés (document 2. Lutter contre l’économie souterraine et le
d’urbanisme, autorisations d’exploitation blanchiment
commerciale...) doivent être renforcés pour 3. Développer une stratégie commerciale
donner au territoire une réelle capacité claire et inclusive, notamment dans le cadre
d’action. des futurs programmes Action Cœur de
Une coordination entre les niveaux de Ville 3 et Petites Villes de Demain 2
décision doit être facilitée afin d’éviter les 4. Piloter la politique de développement du
incohérences. La mise en place d’actions commerce de proximité et de l’économie
structurantes mobilisant des financements sociale et solidaire dans les Quartiers
pour transformer des espaces privés délaissés Prioritaires de la Ville
(concession d’aménagement, foncière) est 5. Dynamiser les outils de transformation
une des clés de la transformation des centres- immobiliers et fonciers au service d’une
villes. politique commerciale efficace
Un environnement juridique favorable ne doit
pas freiner l’initiative privée mais donner au Chaque catégorie contient un certain nombre de
territoire les moyens de guider les implantations mesures dont 12 ont été jugées prioritaires et
dans le sens d’un développement équilibré. sont représentées avec le pictogramme suivant :

50 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
 THÈME 1

Lutter contre la concurrence

déloyale

01 Lutter contre les distorsions de concurrence

02 Renforcer le respect de la règlementation des promotions et des soldes sur
les sites en ligne
03 Instaurer une taxe dissuasive sur les achats numériques

51
 01
RECOMMANDATION

LUTTER CONTRE LES DISTORSIONS

01
02 DE CONCURRENCE
03 Pour restaurer la vitalité des cœurs de ville et des quartiers prioritaires, il est primordial de s’attaquer aux
racines des distorsions de concurrence qui minent actuellement le commerce de proximité. Celui-ci ne peut plus
04 lutter à armes inégales face à de nouveaux modèles d’affaires qui bénéficient de règles différentes. L’ambition
doit être de rétablir des règles du jeu équitables pour tous, avec l’objectif simple et clair de garantir une
05 compétition fondée sur la qualité de l’offre et du service, et non sur des déséquilibres artificiels qui ne seront

06 jamais réparés autrement.

07
08
09
1.1 Mettre en œuvre de façon urgente un plan massif de contrôles pour le
respect des normes des biens importés
Afin de contrer l’arrivée massive sur le territoire français, notamment via le
10 e-commerce et certaines places de marché, de produits importés qui ne respectent
pas forcément les normes (sécurité, environnementales, sanitaires, sociales)
11 auxquelles les entreprises nationales et européennes sont astreintes, il est proposé
12 d’augmenter significativement la fréquence et la rigueur des contrôles physiques
et documentaires aux frontières, en ciblant particulièrement les petits colis
13 issus du e-commerce international qui échappent aujourd’hui majoritairement aux
vérifications.
14
15 Adressée à l’UE et à l’État

16
17
18
19
1.2 Déréférencer les plateformes contrevenant aux réglementations sanitaire,
environnementale, sociale et concurrentielle européennes et françaises
Comme cela a pu être pratiqué par le passé, et face aux violations délibérées et
20 répétées de certaines lois par certaines plateformes extra-européennes, il est
proposé une procédure de déréférencement et de blocage d’accès à certains
21 sites internet. Après une mise en demeure formelle restée sans effet, une décision
de justice ordonnerait aux moteurs de recherche, fournisseurs d’accès à internet et
22 magasins d’applications de rendre le site contrevenant inaccessible sur le territoire
23 français. Cette sanction ultime est le seul levier réellement dissuasif pour mettre
fin à une concurrence devenue intenable et garantir véritablement la sécurité
24 des citoyens européens.

25 Par ailleurs, il conviendra de s’assurer que les conditions générales de vente de ces
plateformes de services ne transforment pas abusivement le consommateur en
26 importateur.

27 Adressée à l’UE et à l’État

28
29
30

52 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
 RENFORCER LE RESPECT

02
RECOMMANDATION

DE LA RÈGLEMENTATION
01
DES PROMOTIONS ET DES SOLDES 02
SUR LES SITES EN LIGNE 03
La banalisation de promotions permanentes et l’usage abusif du vocabulaire des soldes sur les sites en ligne 04
ont créé une confusion généralisée qui pénalise lourdement le commerce physique contraint, pour sa part, à
des règles strictes.
05
06
07
2.1 Renforcer le respect de la réglementation des promotions et des soldes
sur les sites en ligne
La proposition vise à imposer à tous les acteurs du e-commerce un respect scrupuleux
08
09
de la réglementation française, notamment sur les périodes légales de soldes et sur
la véracité des prix de référence.
10
Il s’agit de mettre fin aux pratiques de prix barrés artificiellement gonflés, en
11
systématisant les contrôles via des outils numériques et en engageant la 12
responsabilité des plateformes sur les offres de leurs vendeurs tiers.
13
L’objectif est de restaurer la vérité des prix, de protéger le consommateur des fausses
« bonnes affaires » et de redonner toute leur force aux temps forts commerciaux qui 14
rythment la vie des commerces physiques.
15
Adressée à l’État 16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

53
 INSTAURER UNE TAXE DISSUASIVE

03
RECOMMANDATION

SUR LES ACHATS NUMÉRIQUES

01
02 DE BIENS IMPORTÉS
03 La France fait face à une mutation profonde des échanges commerciaux liée à l’essor massif du commerce en
ligne transfrontalier, notamment en provenance d’Asie. Cette dynamique bouleverse les équilibres économiques
04 de la distribution traditionnelle, fragilise certains commerces de proximité ainsi que le dynamisme de nombreux
territoires et exerce une pression croissante sur les réseaux logistiques historiques, en particulier La Poste.
05
Elle engendre également un manque à gagner pour les finances publiques en raison de pratiques fréquentes
06 de sous-évaluation des colis importés.

07 Il apparaît, dès lors, nécessaire d’instaurer une taxe dissuasive pour instaurer une équité concurrentielle
effective, par une application sur tout le territoire européen et sur tous les articles, c’est-à-dire avec une
08 assiette large, une information claire et un prélèvement au moment du paiement. Une telle taxe s’inscrit dans
09 un effort de justice fiscale et dans la volonté de garantir une concurrence plus équitable tout en préservant
la sécurité et l’intégrité du marché français.
10
11
12
13
3.1 •
2 leviers principaux pour réduire la distorsion de concurrence entre
commerce physique et commerce en ligne
Taxer chaque article au moment de la commande sur le site de e-commerce
14 quelle que soit la voie logistique d’entrée en Europe. Pour ces raisons, il semble
nécessaire d’instituer au plus vite un prélèvement sur les articles importés
15 commandés par des particuliers par voie numérique dans le cadre de la réforme
de l’Union douanière. Dans l’attente de sa mise en œuvre, une taxe sur les articles
16 de faible valeur (moins de 150 €) destinés à des particuliers pourrait être imaginée.
17 Il est proposé un montant d’au moins 2 € par article (avant application de la TVA
au taux dont relève l’article). Cette taxe contribuerait à l’effort de justice fiscale,
18 en assurant une contribution de flux aujourd’hui insuffisamment appréhendés et
aux effets multiples sur notre économie. Elle permettra d’aboutir à des flux plus
19 sécurisés et mieux maîtrisés et sera évidemment abrogée dès que le prélèvement
20 européen entrera en vigueur. L’instauration de cette taxe constitue un instrument
temporaire mais nécessaire afin de répondre aux enjeux fiscaux, logistiques et
21 concurrentiels posés par l’explosion des flux de petits colis.

22 • Faire financer par les e-commerçants les coûts croissants du traitement douanier
et des contrôles liés aux flux de colis exportés, via une redevance calculée sur
23 la valeur de colis.

24 Adressée à l’État et auprès de l’UE

25
26
27
28
29
30

54 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
 01
02
3.2 Flécher la taxe colis vers le financement des volets commerce des
programmes Action Cœur de Ville, Petites Villes de Demain et Quartier
prioritaire de la politique de la ville
03
04
En allouant directement les fonds issus de cette taxe à des actions de soutien au 05
commerce local au sein des territoires prioritaires (aide à la rénovation des vitrines,
soutien à la digitalisation des commerçants, aménagement des espaces publics 06
marchands), une dynamique plus vertueuse pourrait être mise en place.
07
Cette mesure permettrait de compenser localement les externalités négatives d’un
phénomène global, en utilisant les revenus générés par ceux qui fragilisent le 08
commerce physique pour financer directement la résilience et la modernisation de ce
dernier dans les zones les plus vulnérables et nécessitant des transformations coûteuses.
09
10
Adressée à l’État et au Parlement
11
12
3.3 Taxer les locaux d’entreposage des plateformes comme des commerces
Afin de rétablir une concurrence équitable et de moderniser la fiscalité locale, il semble
utile d’établir concrètement l’égalité de traitement entre le commerce physique et
13
14
le e-commerce. Cette proposition consiste à taxer les entrepôts et les centres de 15
distribution des géants du numérique, non plus comme de simples locaux de
stockage, mais comme des surfaces commerciales à part entière. Concrètement,
16
cela impliquerait de réévaluer leur valeur locative cadastrale, base de calcul pour des 17
impôts locaux comme la taxe foncière ou la Cotisation Foncière des Entreprises, et
potentiellement de les assujettir à la taxe sur les surfaces commerciales. 18
Une telle réforme viserait à corriger une distorsion où les magasins de centre-ville, 19
lourdement taxés, subissent la concurrence d’acteurs en ligne bénéficiant d’une
fiscalité plus avantageuse sur leurs vastes installations logistiques en périphérie, tout 20
en adaptant les ressources fiscales des collectivités territoriales aux nouvelles réalités
de l’économie numérique.
21
Pourraient également être assujettis à la taxe sur les surfaces commerciales,
22
les surfaces de stockage des entrepôts qui ne sont pas intégrés à des groupes, 23
groupements ou coopératives de magasins de commerce de détail et au départ
desquels des biens stockés sont livrés directement - ou indirectement à travers des 24
entrepôts de transit - à destination de toute personne physique ou morale non
assujettie à la TVA à la suite d’une commande effectuée par voie électronique, dès
25
lors qu’elle dépasse 400 m². 26
27
Adressée à l’État et au Parlement
28
29
30

55
 THÈME 2

Lutter contre l’économie souterraine

et le blanchiment

04 R enforcer les contrôles sur l’économie souterraine préalable indispensable pour

développer le commerce
05 Développer les contrôles de notoriété avant la création des activités commerciales
(lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme)
06 
Créer un environnement commercial propice

56 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
 RENFORCER LES CONTRÔLES

04
RECOMMANDATION

SUR L’ÉCONOMIE SOUTERRAINE

01
PRÉALABLE INDISPENSABLE POUR 02
DÉVELOPPER LE COMMERCE 03
Sur tous les territoires, il est constaté une augmentation d’activités qui semblent reliées à l’économie souterraine, 04
qui amènent de l’insécurité. Les acteurs de l’économie souterraine développent des activités économiques qui
échappent volontairement à la réglementation et à l’impôt. Ils contournent les charges sociales, fiscales et
05
réglementaires. Ces pratiques faussent la concurrence et fragilisent le tissu économique local par la création de 06
commerces non désirés aux activités de vitrine. Il s’agit d’un sujet de grande préoccupation pour les habitants
et les élus. 07
08
4.1 Planifier les contrôles pilotés par les préfets ou les procureurs
Afin de démanteler durablement des filières illicites, il convient de s’appuyer sur les
préfets et sur les Procureurs de la République pour intensifier le contrôle (inopiné)
09
10
des commerces suspectés et mener des actions coordonnées correspondant
aux réalités de l’augmentation très importantes d’activités illicites liées au
11
blanchiment. 12
13
Adressée à l’État
14
15
16
4.2 Généraliser la collaboration poussée entre le parquet, l’URSSAF et les
tribunaux de commerce dans le but de liquider rapidement les sociétés
éphémères qui ne paient ni impôts ni taxes
17
18
Afin d’éviter les procédures pénales longues et laborieuses, en inadéquation avec les
pratiques frauduleuses de ces sociétés et apporter une réponse administrative rapide, 19
il est proposé de conférer un pouvoir d’organisation de la relation URSSAF / justice
au préfet qui n’a autorité sur aucune de ces deux entités.
20
21
Adressée à l’État, aux Procureurs de la République et aux caisses régionales de l’URSSAF 22
23
24
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26
27
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29
30

57
 DÉVELOPPER LES CONTRÔLES DE

05
RECOMMANDATION

NOTORIÉTÉ AVANT LA CRÉATION DES

01
02 ACTIVITÉS COMMERCIALES (LUTTE
03 CONTRE LE BLANCHIMENT ET LE
04 FINANCEMENT DU TERRORISME)
05 L’économie souterraine a pour objectif le blanchiment des recettes d’activités illicites. Le financement du
06 terrorisme utilise des moyens similaires. L’identification et la vérification des personnes physiques et morales
actionnaires et gestionnaires d’activités commerciales constitue un frein au développement de ces pratiques
07 par le repérage des réseaux.

08
09
10 5.1 Développer les contrôles de notoriété avant la création des activités
commerciales

11 Encourager les bailleurs sociaux et les collectivités locales à pratiquer des contrôles
de notoriété sur l’identité et la qualité des personnes morales et physiques
12 (actionnaires et gestionnaires) désireuses de créer une activité commerciale. Le
contrôle de notoriété est une procédure obligatoire pour les institutions financières
13 (banques, assurances, fintechs, etc.) visant à vérifier l’identité de leurs clients et à
évaluer les risques potentiels liés à leurs activités (blanchiment d’argent, financement
14 du terrorisme, fraude, etc.). Ce contrôle peut également être pratiqué de façon
15 volontaire.

16 Former les bailleurs sociaux et les collectivités locales à la réalisation de ces contrôles.

17 Adressée à l’État et aux bailleurs sociaux et aux collectivités locales

18
19
20
21
22
23
24
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29
30

58 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
 06
RECOMMANDATION

CRÉER UN ENVIRONNEMENT
01
COMMERCIAL PROPICE 02
03
La commercialité et la convivialité d’un lieu sont déterminés par la qualité de son environnement urbain. 04
La sécurité et la propreté constituent deux prérequis indispensables à la fréquentation commerciale d’un site.
05
06
6.1 Renforcer la présence de la police pour assurer la sécurité de proximité
L’insécurité est une problématique majeure pour les commerces.
Il convient de renforcer la présence policière et les médiateurs dans les quartiers,
07
08
déployer des brigades dédiées à la prévention, à la dissuasion quotidienne, assurer la 09
surveillance par vidéoprotection, en collaboration avec les services de police nationale.
10
La sécurité des commerces doit être au cœur des priorités de la coordination des
forces de police et animée et coordonnée au sein des Conseils Intercommunal / Local 11
de Sécurité et de Prévention de la Délinquance (CISPD / CLSPD). 12
Adressée à l’État et aux collectivités locales 13
14
15
6.2 Assurer la propreté du parcours marchand
L’image d’un centre-ville ou d’un quartier est un enjeu majeur.
16
17
• Propreté (amélioration du cadre urbain) : organiser des nettoyages fréquents,
installer des conteneurs de tri en nombre suffisant, sensibiliser les commerces 18
et les consommateurs à l’importance de la propreté, prévoir des équipements
adaptés, embellir les espaces publics.
19
20
Adressée aux collectivités locales 21
22
23
24
25
26
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28
29
30

59
 THÈME 3
Développer une stratégie commerciale
claire et inclusive, élargir les pouvoirs
du Maire et la capacité de pilotage des
collectivités, notamment dans le cadre
des programmes Action Cœur de Ville
et Petites Villes de Demain

07 P rolonger les programmes Action Cœur de Ville et Petites Villes de Demain

au-delà de 2026 en y intégrant un volet économie de proximité fort
08 Créer ou mettre à jour les stratégies commerciales des collectivités locales
s’exprimant par un schéma directeur commercial
09 É largir les pouvoirs du Maire en matière d’installation commerciale dans
les territoires prioritaires (ORT, QPV, FRR, Zones AFR)
10 Mettre en place des comités de pilotage dédiés à la réactivitation des locaux
commerciaux pour concevoir une stratégie partagée entre les différents
propriétaires de locaux commerciaux afin d’assurer une cohérence à l’échelle
du territoire
11 Créer une formation des élus et des techniciens sur les mutations du
commerce et les outils mobilisables
12 Prolonger et amplifier les programmes de soutien à la création d’entreprises
dans les territoires fragiles
13  Dynamiser la gestion commerciale des bailleurs sociaux
14  Soutenir la pérennisation et la professionnalisation des managers de
commerce
15 Développer les compétences des commerçants
16 Renforcer l’animation des centres-villes

60 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
 PROLONGER LES PROGRAMMES

07
RECOMMANDATION

ACTION CŒUR DE VILLE ET

01
PETITES VILLES DE DEMAIN AU-DELÀ 02
DE 2026 EN Y INTÉGRANT UN VOLET 03
ÉCONOMIE DE PROXIMITÉ FORT 04
Les programmes de redynamisation territoriale Action coeur de ville et Petites villes de demain sont unanimement
05
salués par l’ensemble des parties prenantes (Etat, collectivités, commerçants, population...) pour la pertinence 06
de leur méthode et leur efficacité.
L’évolution positive de ces territoires est observable y compris en matière de redynamisation commerciale
07
jusqu’en 2024. 08
Face aux mutations commerciales en cours, chacun s’accorde sur la nécessité de la prolongation de ces
programmes en y incluant des mesures spécifiques de soutien à l’économie de proximité, des mesures
09
structurantes de transformation de linéaires commerciaux à transformer. 10
11
12

7.1 Prolonger les programmes Action coeur de ville et petites villes de demain
au-delà de 2026
13
14
Les programmes Action Cœur de Ville et Petites Villes de Demain permettent d’établir
une stratégie territoriale propre à chaque ville, de déterminer un programme d’actions
15
prioritaires, de coordonner les actions et de veiller à leur réalisation dans le domaine 16
du logement, de l’aménagement urbain et du commerce de proximité.
17
Les programmes en cours ont produit des effets positifs qu’il convient d’accentuer,
en développant dans une nouvelle feuille de route un volet stratégie commerciale 18
au cœur du dispositif pour répondre aux enjeux actuels : stratégie, actions foncières
et de transformation d’espaces, recrutement de managers de commerce, stratégie
19
d’animation commerciale. 20
La stratégie définira le parcours marchand à préserver ou à développer. 21
Un centre-ville qui fonctionnera sera un centre-ville où on habitera, on travaillera, 22
on consommera. Il est primordial d’avoir un projet global.
23
Adressée à l’État 24
25
26
27
28
29
30

61
 CRÉER OU METTRE À JOUR LES

08
RECOMMANDATION

STRATÉGIES COMMERCIALES
01
02 DES COLLECTIVITÉS LOCALES
03 S’EXPRIMANT PAR UN SCHÉMA
04 DIRECTEUR COMMERCIAL
05 Il est important d’encourager les collectivités à mettre en œuvre ou à mettre à jour leur stratégie commerciale.
06 Il s’agit de définir avec clarté des objectifs d’organisation commerciale sur un territoire, de mettre en adéquation
la volonté publique et les documents réglementaires de planification et d’adapter tous les outils mobilisables
07 à un objectif de renforcement du commerce de proximité.

08 De trop nombreuses collectivités locales ne possèdent pas ou n’ont pas mis à jour récemment leur stratégie
commerciale. Il peut en résulter une absence de clarté des objectifs d’organisation commerciale sur le territoire,
09 une inadéquation entre la volonté publique et les documents réglementaires de planification, une inadaptation

10 des outils mobilisés par les collectivités

11
12
13 8.1 Créer ou mettre à jour le schéma directeur commercial des bassins de
consommation
Le schéma directeur est un document stratégique. Il se décline dans les documents
14 d’urbanisme tels que le SCOT pour fixer les grands équilibres et les orientations

15 stratégiques et le PLUi pour préciser à l’échelle locale les règles d’implantation et de

développement des activités commerciales. Le schéma permettra :
16 • La définition d’une stratégie partagée entre les pouvoirs publics et les acteurs
17 économiques pour prendre en compte les mutations commerciales en cours.

18 • L’actualisation des documents de planification opposables au tiers.

19 • Le choix des outils d’intervention pertinents.

20 L’existence de ces documents stratégiques pourrait conditionner l’accès à certaines

aides publiques en matière de restructuration commerciale.
21
Adressée aux collectivités locales
22
23
24
25
26
27
28
29
30

62 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
 ÉLARGIR LES POUVOIRS DU MAIRE

09
RECOMMANDATION

EN MATIÈRE D’INSTALLATION
01
COMMERCIALE DANS LES TERRITOIRES 02
PRIORITAIRES (ORT, QPV, FRR, ZONES AFR) 03
04
La réglementation actuelle confère aux collectivités des pouvoirs d’orientation des installations commerciales 05
grâce aux documents de planification.
06
Les exécutifs locaux sont démunis pour apporter une réponse « en temps réel » aux volontés d’installation
d’activités susceptibles de déséquilibrer certains parcours marchands.
07
La mesure vise à accorder aux exécutifs locaux la faculté de mieux sélectionner les commerces désirés dans
08
les territoires prioritaires, dans le cadre de périmètres préalablement définis. 09
10
9.1 Prévoir un avis obligatoire (avis conforme) du Maire sur toutes les
demandes d’implantations commerciales et de cessions de commerces
dans les territoires prioritaires pour veiller à la qualité du parcours
11
12
marchand et lutter contre les commerces ne respectant pas la
réglementation.
13
Inviter les collectivités à définir les périmètres de protection du commerce (renforcé 14
ou simple) dans les centres-villes et les Quartiers Prioritaires de la Ville. 15
Associer aux périmètres de protection renforcé du commerce la création d’un avis
conforme du maire pour toutes les demandes d’implantations commerciales et de
16
cessions de commerces pour conjuguer l’installation de commerces ne satisfaisant 17
pas à la stratégie commerciale locale.
18
Adressée à l’État 19
20
9.2 Revoir les pouvoirs du Maire pour réglementer les installations
commerciales :
• Élargir le pouvoir du Maire dans le choix des sous-segments d’activité après
21
22
avoir élargi cette nomenclature. La nomenclature des segments d’activités est 23
actuellement trop large pour permettre aux collectivités de sélectionner les
activités commerciales souhaitées. L’amélioration de la précision de ces critères 24
de sélection constitue un préalable indispensable à une meilleur régulation
commerciale par les collectivités.
25
• Etendre le périmètre des autorisations administratives d’exploitation commerciale
26
(AEC) aux entrepôts des plateformes numériques. Les entrepôts des plateformes 27
numériques constituent des installations commerciales dont il revient de pouvoir
réguler l’installation par les collectivités locales. 28
29
Adressée à l’État
30

63
 METTRE EN PLACE DES COMITÉS DE PILOTAGE

10
RECOMMANDATION

DÉDIÉS À LA RÉACTIVATION DES LOCAUX

01
02 COMMERCIAUX POUR CONCEVOIR UNE STRATÉGIE
03 PARTAGÉE ENTRE LES DIFFÉRENTS PROPRIÉTAIRES
04 DE LOCAUX COMMERCIAUX AFIN D’ASSURER UNE
05 COHÉRENCE À L’ÉCHELLE DU TERRITOIRE
06 L’amélioration de la gouvernance locale du commerce constitue un enjeu déterminant du pilotage de la mutation
07 commerciale en cours. Pour les collectivités, mieux connaitre et échanger plus largement sont deux conditions
de l’action. En fonction de la stratégie mise en place, il convient de réunir l’ensemble des acteurs pour décider
08 de l’action à mener en lien avec les propriétaires et les enseignes.

09
10.1
Renforcer les commissions départementales de conciliation
10 Transformer ces commissions en instances de dialogue permanent entre les pouvoirs
11 publics et les acteurs économiques.

12 Adressée à l’État (Préfet)

13
14
10.2
Créer des observatoires locaux des loyers commerciaux

15 Objectiver la réalité des loyers pratiqués, connaitre le marché local et la vacance

« en temps réel », pouvoir discuter des prétentions de loyer des bailleurs sur des
16 bases solides. Pour ce faire, la mise en place du droit de préemption commercial est
encouragée et permet à un territoire de connaître et d’assurer le suivi.
17
18 Adressée aux collectivités locales

19
10.3
Articuler la stratégie commerciale avec les autres besoins en matière de
20 services à la population (santé, jeunesse, seniors...)
21 La stratégie commerciale ne peut être pensée isolément : elle doit répondre aux
22 attentes des habitants en tenant compte des évolutions démographiques et sociales.

23 Stratégie commerciale et besoins en services à la population revient à penser le

commerce comme un acteur du bien-être collectif : il ne s’agit plus seulement de
24 vendre, mais de contribuer à une meilleure qualité de vie, à la cohésion sociale et à
l’attractivité du territoire. Ce volet doit faire parti du schéma directeur commercial.
25
26 Adressée aux collectivités locales

27
10.4
Instaurer un processus d’identification des locaux commerciaux vacants
28 Une connaissance précise et actualisée du parc de locaux vacants est indispensable
29 pour cibler les actions de redynamisation, anticiper les besoins des porteurs de projet
et orienter les politiques d’aménagement, d’urbanisme et d’animation économique.
30 Il convient de réaliser un inventaire exhaustif des locaux (plusieurs modalités) et
d’instaurer un suivi avec une bonne coordination entre acteurs privés et publics.

Adressée aux collectivités locales

64 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
 CRÉER UNE FORMATION DES ÉLUS ET DES

11
RECOMMANDATION

TECHNICIENS SUR LES MUTATIONS DU

01
COMMERCE ET LES OUTILS MOBILISABLES 02
La compréhension des facteurs de la mutation contemporaine du commerce (tendances de consommation,
03
organisation de la distribution, financiarisation de l’immobilier...) constitue un préalable à la définition d’une 04
stratégie commerciale adaptée à son territoire.
05
Appréhender la palette des outils et des leviers mobilisables et leurs imbrications constitue une condition de
réussite de l’action. 06
07
11.1 08
Créer une formation destinée aux élus et aux techniciens des collectivités
Cette formation permettrait de créer une culture commune, tout en favorisant une
vision transversale.
09
Elle pourrait être disponible dès septembre 2026 pour les prochaines mandatures
10
locales. 11
La Banque des Territoires a prévu des propositions de formation. Elle peut le faire en
réseau, avec des partenaires experts pour maximiser son impact : CCI, ANCT, AMF...
12
Une formation adaptée localement pour tenir compte des spécificités des territoires. 13
14
Adressée aux organismes de formation
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

65
 PROLONGER ET AMPLIFIER LES

12
RECOMMANDATION

PROGRAMMES DE SOUTIEN À LA
01
02 CRÉATION D’ENTREPRISES DANS LES
03 TERRITOIRES FRAGILES
04 Les territoires fragiles possèdent une dynamique d’entrepreneuriat plus faible que les autres. Soutenir la
05 détection et l’accompagnement local des créateurs d’entreprises représente une ressource de développement
économique endogène et un facteur de pérennisation des entreprises
06
07
12.1
Assurer l’atteinte des objectifs du programme « entreprendre au
cœur des territoires 2 » pour les centres-villes Action Coeur de Ville
08 et Petites Villes de Demain grâce aux financements des opérateurs de
09 l’accompagnement des entrepreneurs.
10 Le principe de continuité du financement des acteurs de l’accompagnement à
l’entrepreneuriat doit être réaffirmé pour éviter les discontinuités toujours plus
11 coûteuses.
12 Adressée aux collectivités du bloc communal et aux régions
13
14
12.2
Encourager le développement des commerces à l’essai
15 Une des pistes proposées serait de favoriser des implantations plus souples et plus
16 nombreuses, et ainsi donner des chances à de nouveaux acteurs locaux et d’encourager
également le développement de boutiques éphémères, particulièrement adaptées
17 à l’installation de l’artisanat local.

18 Adressée aux collectivités locales

19
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21
22
23
24
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26
27
28
29
30

66 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
 DYNAMISER LA

13
RECOMMANDATION

GESTION COMMERCIALE
01
DES BAILLEURS SOCIAUX 02
Les bailleurs sociaux gèrent principalement un patrimoine résidentiel. Les locaux commerciaux et économiques, 03
souvent intégrés dans les rez-de-chaussée ou au sein de programmes mixtes, ne bénéficient pas toujours
d’un suivi spécifique. La gestion des locaux économiques constitue une activité secondaire, parfois résiduelle. 04
Une gestion professionnelle et dynamique de ces locaux requiert une organisation spécifique. 05
06
13.1 07
Inciter les bailleurs sociaux à développer des structures de gestion
dédiées pour les commerces et locaux économiques
La gestion de surfaces commerciales et économiques nécessite des compétences 08
différentes de celles du résidentiel (baux commerciaux, fiscalité, attractivité des
rez-de-chaussée, mixité commerciale...). Il convient de confier cette activité à des 09
structures spécialisées dans la gestion. 10
Exemple de structures possibles : filiale dédiée au sein du bailleur social, société
d’économie mixte ou société publique locale dédiée à la gestion des rez-de-chaussée
11
commerciaux, mandat confié à un prestataire spécialisé. 12
Adressée aux bailleurs sociaux 13
14
15
13.2
Inciter les bailleurs sociaux, en partenariat avec l’Union Sociale pour
l’Habitat, à développer des structures de gestion de leurs commerces et
locaux économiques mutualisées entre organismes 16
De nombreux bailleurs disposent de locaux commerciaux et d’activités dont la gestion 17
est éclatées, parfois peu rentable ou insuffisamment suivie. La mutualisation permettrait
une meilleure valorisation du patrimoine, une gestion plus professionnelle et 18
centralisée et une réduction des coûts liés à la vacance et à la maintenance. Le
partenariat avec l’USH garantirait un accompagnement technique et juridique pour
19
la création de la structure, un cadre d’échange de bonnes pratiques et un accès 20
facilité aux financements.
21
Adressée aux bailleurs sociaux
22
23
13.3
Renforcer la connaissance des locaux économiques et commerciaux
appartenant aux bailleurs sociaux et créer sous l’égide de l’Union Sociale
24
pour l’Habitat un observatoire national des locaux économiques et 25
commerciaux des bailleurs sociaux
26
Objectifs :
• Recenser et qualifier les locaux détenus par les bailleurs sociaux
27
• Suivre les dynamiques d’occupation, 28
• Identifier les difficultés récurrentes
29
• Diffuser les bonnes pratiques de gestion, d’animation commerciale et
d’accompagnement économique. 30
Adressée aux bailleurs sociaux

67
 SOUTENIR LA PÉRENNISATION ET LA

14
RECOMMANDATION

PROFESSIONNALISATION DES MANAGERS

01
02 DE COMMERCE
03
04 Les managers de commerce sont unanimement reconnus comme un maillon essentiel du dialogue entre les
05 collectivités locales et les commerçants. Il s’agit d’une profession récente, souvent de statut précaire, constituée
de salariés aux profils hétérogènes dont la stabilisation et la professionnalisation est nécessaire.
06 Le financement de ce poste est rentable. Il serait opportun que la Banque des Territoires puisse co-financer.
07
08
14.1
Assurer la pérennisation et la professionnalisation des managers de
09 commerce pour la mise en œuvre des stratégies commerciales des
10 collectivités
Afin de stabiliser les parcours professionnels, il convient de mettre en place des
11 dispositifs favorisant la fidélisation des managers de commerce et de capitaliser les
12 savoirs par le renforcement de leurs référentiels de compétences. La Banque des
Territoires pourrait assurer temporairement le cofinancement des postes de managers
13 de commerce pour les collectivités attestant d’une stratégie de redynamisation
commerciale formalisée dans leurs documents de planification ou dans un schéma
14 commercial adopté par une délibération de leur conseil.

15 Adressée à l’État et à la Banque des Territoires

16
17
14.2
Développer la formation continue des managers de commerce pour
18 homogénéiser leurs activités

19 Mise en place de formations certifiantes ou diplômantes avec un développement de

modules sur l’urbanisme commercial, l’animation économique, la gestion de projets,
20 le marketing territorial, les partenariats public / privé. Compléter et diversifier l’offre
existante proposée par l’école des territoires et les universités.
21
22 Adressée à la Banque des Territoires et aux organismes de formation

23
14.3
Développer la certification professionnelle des managers de commerce
24 pour mettre en valeur leurs compétences
25 Il convient de reconnaître officiellement les compétences acquises par les managers
26 de commerce et harmoniser les pratiques professionnelles à l’échelle nationale.

27 Renforcer l’attractivité du métier et offrir des perspectives de carrière, ainsi que

donner aux employeurs une garantie de qualité et de professionnalisme apparaissent
28 comme des pistes intéressantes.

29 Pérenniser la certification proposée par l’école des territoires et diversifier la

certification des compétences des managers de commerce.
30
Adressée aux organismes de formation

68 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
 15
RECOMMANDATION

DÉVELOPPER LES COMPÉTENCES

01
DES COMMERCANTS 02
La pratique du commerce est un métier qui requiert des prérequis en matière de gestion et d’organisation
03
notamment. S’assurer de ces compétences est un facteur de pérennisation des commerces or, depuis la fin 04
de l’obligation de formation préalable, le nombre de formations réalisées est passé de 100 000 à 15 000 par an.
L’évolution des modes de consommation nécessite de la fluidité dans les usages numériques des commerçants 05
que vient renforcer l’émergence de l’Intelligence Artificielle
06
07
15.1 08
Inciter fortement les commerçants à se former avant la création d’une
entreprise
Selon le suivi de la Banque de France, la création d’entreprises est toujours aussi
09
dynamique mais celui des défaillances l’est tout autant. Ce double constat traduit un 10
phénomène de rotation accélérée des entreprises nouvellement créées dont l’une
des causes est certainement à chercher dans l’inexpérience et le manque de formation 11
des entrepreneurs. La professionnalisation des commerçants doit être fortement
encouragée pour exploiter un fonds de commerce, notamment leur formation à la
12
gestion d’entreprise. 13
Mobiliser les réseaux d’accompagnement des créateurs d’entreprise et les chambres 14
consulaires pour faire connaitre et rendre accessibles les formations avant et au
moment de la création d’entreprise constitue un impératif pour faire diminuer le taux 15
de défaillances avant trois ans.
16
Adressée aux chambres consulaires et aux réseaux d’accompagnement des entrepreneurs 17
18
15.2
Promouvoir un plan de formation à l’Intelligence Artificielle et aux outils
numériques pour renforcer l’habilité numérique des commerçants 19
Objectifs : 20
• Renforcer les compétences numériques de base des commerçants pour une 21
meilleure visibilité et compétitivité.
22
• Démystifier l’Intelligence Artificielle et montrer son utilité concrète pour le
commerce de proximité.
23
• Accélérer la transition digitale du tissu commercial local.
24
• Favoriser l’autonomie et l’innovation dans la gestion quotidienne des commerces.
25
26
Adressée aux chambres consulaires
27
28
29
30

69
 16
RECOMMANDATION

RENFORCER L’ANIMATION
01
02 DES CENTRES-VILLES
03 De centres administratifs et commerçants, les centres-villes se transforment en centres culturels et de loisirs.
04 Leur animation est devenue prépondérante pour conduire les riverains comme les touristes à les fréquenter.

05
16.1
Diversifier les opportunités de fréquentation des centres-villes par la
06 création d’événements de rayonnement local et plus étendu
07 Les événements constituent de puissants leviers de dynamisation et de fidélisation d’un
territoire. Il convient d’attirer différents publics, créer une régularité de fréquentation,
08 valoriser l’image locale et accroître le rayonnement par des événements d’envergure
09 régionale voire nationale.

10 Il convient de considérer le centre-ville comme un « centre commercial » global, à

ciel ouvert, à animer : identité commune, coordination des commerces, des services,
11 des associations, de la culture et des loisirs, avec des campagnes de communication
collectives, un calendrier partagé d’évènements...
12
Adressée aux collectivités locales
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

70 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
 THÈME 4

Piloter la politique de développement

du commerce de proximité et de
l’économie sociale et solidaire dans
les Quartiers Prioritaires de la Ville

17 Prolonger et amplifier les programmes de soutien à la création d’entreprise

dans les territoires fragiles
18 Assurer le déploiement des chefs de projet commerce dans les
contrats de ville
19  Favoriser l’implantation d’activités innovantes, contributrices au
renforcement du lien social
20 Soutenir le développement de fonds solidaires et de foncières solidaires pour
les activités relevant de l’économie sociale

71
 PROLONGER ET AMPLIFIER

17
RECOMMANDATION

LES PROGRAMMES DE SOUTIEN À LA

01
02 CRÉATION D’ENTREPRISE
03 DANS LES TERRITOIRES FRAGILES
04 L’entrepreneuriat est sans doute le levier le plus puissant pour régénérer de l’intérieur le tissu économique
des quartiers prioritaires. Plutôt que de dépendre de solutions exogènes, les programmes de soutien à ceux
05 qui prennent le risque de créer une activité au cœur de ces territoires fragiles constituent des pistes crédibles
06 de solutions à encourager.

07 Chaque nouvelle entreprise, chaque commerce qui ouvre est une victoire contre la désertification. Il semble plus
pertinent que jamais de transformer l’essai de l’entrepreneuriat local. La politique de la ville et la politique de
08 rénovation urbaine ont pour objectif le renforcement de la diversité fonctionnelle et la présence du commerce
dans les quartiers. Cette dimension devra être au coeur des réflexions en cours concernant le devenir de la
09 politique de rénovation urbaine.

10
11
17.1
Assurer l’atteinte des objectifs du programme Quartiers 2030
dans les Quartiers Prioritaires de la Ville
12 Promouvoir la mise en relation des opérateurs du programme Quartiers 2030 avec les
13 collectivités et les bailleurs sociaux pour amplifier la détection et l’accompagnement
des futurs entrepreneurs, puis faciliter leur installation dans les Quartiers Prioritaires
14 de la Ville en articulant le soutien à l’entrepreneuriat avec la disponibilité de locaux
15 adaptés.

16 Tenir les engagements financiers du programme EQ2030.

17 Adressée à l’État, aux collectivités locales et aux bailleurs sociaux

18
19
17.2
Faire aboutir l’extension des zones franches urbaines
20 à l’ensemble des Quartiers Prioritaires de la Ville

21 La distinction actuelle entre les Quartiers Prioritaires de la Ville et les Zones Franches
Urbaines a créé une politique de soutien à deux vitesses, complexe pour les
22 entrepreneurs et inéquitable pour les territoires.

23 La proposition vise à mettre fin à cette situation en étendant le dispositif de Zone

Franche Urbaine à l’intégralité des Quartiers Prioritaires de la Ville.
24 Cette mesure de simplification radicale créerait un choc d’attractivité immédiat et
25 lisible, offrant à tous les investisseurs un cadre fiscal et social unifié et puissant pour
encourager l’implantation d’activités et l’embauche locale. Si l’effort financier en
26 ressort certainement dilué, la lisibilité des efforts sur cet outil sera renforcée et
27 permettra de donner à tous les quartiers des armes claires pour attirer le capital privé
et construire sa propre dynamique économique.
28
Adressée à l’État
29
30

72 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
 ASSURER LE DEPLOIEMENT

18
RECOMMANDATION

DES CHEFS DE PROJET « INVESTISSEMENT

01
ET DÉPLOIEMENT ÉCONOMIQUE » 02
DANS LES CONTRATS DE VILLE 03
Toutes les stratégies de revitalisation commerciale resteront lettre morte sans un portage humain et opérationnel 04
sur le terrain. Il est ainsi proposé de rendre systématique et financée par l’État, la présence d’un Chef de Projet
« Investissement et déploiement économique » au sein de chaque Contrat de Ville. 05
Véritable chef d’orchestre de la dynamique commerciale et d’économie de proximité, sa mission serait de traduire 06
les ambitions en actions concrètes : identifier les locaux vacants, accompagner les porteurs de projet, animer
le tissu des commerçants et le réseau des propriétaires immobiliers, en servant d’interface unique avec les
07
pouvoirs publics par exemple. Cet investissement humain apparaît être une condition sine qua non pour une 08
réussite économique organisée, réelle et durable.
09
10
18.1
Déployer des chefs de projet « investissement et déploiement
économique » dans les contrats de ville 11
Dans un premier temps il s’agit d’assurer le déploiement, le suivi et l’évaluation des 12
30 chefs de projet « investissement et déploiement économique » cofinancés par
l’État et la Banque des Territoires dans les Quartiers Prioritaires de la Ville. 13
14
Adressée à l’ANCT et aux collectivités locales
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

73
 FAVORISER L’IMPLANTATION D’ACTIVITÉS

19
RECOMMANDATION

INNOVANTES, CONTRIBUTRICES AU
01
02 RENFORCEMENT DU LIEN SOCIAL
03 Pour réenchanter les cœurs de ville et les quartiers, il semble utile de dépasser l’image d’Épinal du commerce
traditionnel pour oser l’innovation. L’objectif de cette proposition est de favoriser activement l’implantation
04 d’activités hybrides qui, au-delà de la vente, renforcent le lien social : tiers-lieux, cafés-réparation, conciergeries
de quartier, commerces culturels, fab labs...
05
06
19.1
Prioriser les activités commerciales et l’Économie Sociale et Solidaire
dans les arbitrages des bailleurs sociaux pour la mise en œuvre des
07 exonérations de taxe foncière sur les propriétés bâties
08 Il est proposé dans le cadre de l’exonération de la taxe foncière dont bénéficient les
09 bailleurs sociaux dans les Quartiers Prioritaires de la Ville, de prendre en compte leur
engagement d’utiliser une partie significative de ce gain pour réduire les loyers
10 de leurs locaux commerciaux. Cette mesure doit cibler en priorité l’installation de
commerces de proximité et d’activités de l’économie sociale et solidaire, transformant
11 ainsi un avantage fiscal en un puissant levier pour garantir des rez-de-chaussée vivants et

12 utiles aux habitants. Les collectivités locales qui signent les conventions d’exonération
de TFPB possèdent un pouvoir incitatif significatif vis-à-vis des bailleurs sociaux.
13
Adressée à l’État, aux collectivités locales et aux bailleurs sociaux
14
15
19.2
Soutenir les commerces et l’Économie Sociale et Solidaire en Quartier
Prioritaire de la Ville en promouvant l’atteinte progressive d’un modèle
16 économique équilibré
17 L’aide à la création d’entreprise dans les Quartiers Prioritaires de la Ville ne peut plus
18 se résumer à une subvention de départ sans lendemain qui crée souvent des structures
fragiles et dépendantes. Il est proposé de changer de paradigme en accompagnant les
19 commerces et l’Économie Sociale et Solidaire dans la construction progressive d’un
modèle économique viable. Cela implique de structurer les aides publiques non
20 plus comme une perfusion unique, mais comme un investissement dégressif sur 3 à 5
21 ans, conditionné à l’atteinte de jalons de croissance et couplé à un coaching intensif
en gestion. L’objectif n’est plus de subventionner l’échec, mais d’investir dans la
22 compétence pour transformer des projets précaires en entreprises autonomes et
pérennes, véritables piliers de l’économie de leur quartier.
23
24 Adressée à l’État et aux collectivités locales

25
19.3
Promouvoir les projets d’alimentation durable en Quartier Prioritaire de la
26 Ville (jardins partagés, marchés, animations)
27 Au regard de l’enjeu réel de santé publique accentué dans les quartiers, il apparait
intéressant de soutenir activement le développement de projets d’alimentation
28 durable, tels que les jardins partagés et les marchés de producteurs, car ils répondent
à un besoin essentiel tout en créant des points de rencontre et de convivialité au cœur
29 des quartiers. Ces initiatives transforment l’espace public, améliorent le cadre de vie
30 et génèrent une animation locale positive, renforçant ainsi l’attractivité globale du
territoire pour ses habitants comme pour l’ensemble de ses commerces.

Adressée à l’État, aux collectivités locales et aux bailleurs sociaux

74 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
 SOUTENIR LE DÉVELOPPEMENT DE FONDS

20
RECOMMANDATION

SOLIDAIRES ET DE FONCIÈRES SOLIDAIRES

01
POUR LES ACTIVITÉS RELEVANT 02
DE L’ÉCONOMIE SOCIALE 03
À l’image du projet en cours de la CRESS Ile-de-France, il apparaît que la redynamisation commerciale des 04
quartiers ne se fera pas uniquement avec des commerces traditionnels. Elle aura nécessairement besoin des
acteurs de l’économie sociale et solidaire qui créent du lien et des services essentiels.
05
Or, ces acteurs se heurtent à un double mur : l’accès au financement et le coût de l’immobilier.
06
Cette proposition vise donc un soutien public actif à la création de fonds d’investissement solidaires et de
07
foncières solidaires dédiées. Les premiers apporteront les capitaux d’amorçage que les banques classiques 08
refusent parfois, tandis que les secondes acquerront des locaux commerciaux pour les soustraire à la spéculation
et garantir des loyers maîtrisés sur le long terme. 09
C’est en construisant cet écosystème financier et immobilier alternatif que sera permise l’émergence d’une 10
économie de proximité plus résiliente, plus humaine et durablement ancrée dans les territoires.
11
12
20.1 13
Encourager et soutenir la création de fonds d’investissement solidaires et
de foncières solidaires dédiées.
Encourager la réalisation d’opérations par les Offices Fonciers Solidaires
14
sous le régime du Bail Réel Solidaire d’Activité 15
Fonds d’investissement solidaire : alimentés par des investisseurs institutionnels 16
(banques éthiques, mutuelles coopératives) et des particuliers, ils permettront
l’aquisition, la réhabilitation et la mise à disposition de locaux pour les commerces de 17
proximité. Ils permettent un financement perenne et responsable, avec une logique
de rendement social plus que financier.
18
Foncières solidaires dédiées : les sociétés immobilières achètent, rénovent et gèrent
19
les locaux commerciaux stratégiques en les louant à des conditions accessibles. 20
Il convient d’intégrer ces outils dans les stratégies locales d’attractivité et de 21
revitalisation (ACV, PVD, ORT).
22
Le mécanisme du BRSA : l’office foncier solidaire reste propriétaire du foncier et accorde
un bail longue durée à l’opérateur économique. La dissociation entre la propriéré du 23
sol et celle des murs permet une réduction des coûts d’accès.
24
Adressée aux collectivités et aux Organismes de Foncier Solidaire 25
26
27
28
29
30

75
 THÈME 5

Dynamiser les outils de

transformation immobiliers et
fonciers au service d’une politique
commerciale efficace

Les outils immobiliers

21 
Soutenir le développement de la foncière ANRU / Banque des Territoires dans
les Quartiers Prioritaires de la Ville
22  Poursuivre le développement des foncières de redynamisation
23  Créer un mécanisme facilitant le changement de destination des locaux
commerciaux obsolètes
24 Rendre obligatoire les études de programmation commerciale dans les
projets urbains et immobiliers
25 Faciliter les possibilités d’acquisition des locaux commerciaux par les
collectivités - Accélération des mécanismes de préemption des biens vacants
sans maîtres
La fiscalité immobilière
26  Réformer le caractère contreproductif du mécanisme de déficit foncier
pour les cellules commerciales laissées volontairement vacantes
27  Réformer la fiscalité sur les locaux commerciaux vacants
Prolonger les mesures prévues dans le cadre du projet de loi de simplification
et dans la feuille de route sur le commerce et l’économie de proximité
28 Étendre le Pacte Dutreil à la reprise par un salarié connaisseur de l’activité et
de la clientèle (faciliter la transmission)
Les loyers commerciaux
29 Maîtriser les loyers commerciaux et leurs charges
30 Promouvoir la création d’un bail commercial d’utilité sociale pour plafonner
les loyers commerciaux dans les zones en difficulté

76 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
 SOUTENIR LE DÉVELOPPEMENT DE

21
RECOMMANDATION

LA FONCIÈRE ANRU / BANQUE DES

01
TERRITOIRES DANS LES QUARTIERS 02
PRIORITAIRES DE LA VILLE 03
04
La restructuration immobilière lourde de l’immobilier commercial obsolète des Quartiers Prioritaires de la 05
Ville a largement été entrepris par l’EPARECA et la foncière Foncièrement Quartier (pilotée par l’ANCT et la
CDC) dans le cadre des transformations de ces quartiers pilotées par l’ANRU. La création d’un nouvel outil 06
d’intervention pourrait permettre de relancer la transformation opérationnelle de l’appareil commercial des
Quartiers Prioritaires de la Ville le nécessitant encore.
07
08
09
21.1
Assurer le déploiement opérationnel de la foncière Quartier Prioritaire de
la Ville pour promouvoir la réalisation d’opérations immobilières dédiées à 10
l’économie de proximité dans ces quartiers.
11
Créer un nouvel outil doté de moyens adaptés à la transformation des centres
commerciaux des Quartiers Prioritaires de la Ville et à l’implantation de nouvelles 12
activités économiques et commerciales. Identifier des projets, des investisseurs et
des gestionnaires pour ces opérations de développement économique des quartiers. 13
14
Adressée à l’État, aux collectivités locales et à la Banque des Territoires
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

77
 22
RECOMMANDATION

POURSUIVRE LE DEVELOPPEMENT DES

01
02 FONCIÈRES DE REDYNAMISATION
03 Les foncières de redynamisation ont pour but de réhabiliter et requalifier les locaux commerciaux vacants ou dégradés
04 afin de redonner de l’attractivité aux cœurs de ville. Elles interviennent sur trois axes principaux :
• Acquisition ciblée de biens stratégiques (locaux vacants, commerces en difficulté).
05 • Réhabilitation et revalorisation du bâti afin de le rendre attractif pour de nouveaux porteurs de projets.

06 • Remise sur le marché avec une politique de loyers adaptée pour favoriser l’installation de commerces viables et
cohérents avec la stratégie locale.
07 La poursuite du développement de ces foncières s’inscrit dans une logique de politique publique durable : il s’agit de maintenir
la vitalité économique, d’éviter la déprise urbaine et de soutenir le tissu commercial de proximité.
08
09
10
22.1
Doter les foncières de redynamisation de moyens de coercition
11
Pour être pleinement efficaces, les foncières de redynamisation doivent être dotées de
12 moyens de coercition pour maîtriser les prix d’achat des biens et le niveau des loyers
13 et garantir le respect des engagements et des objectifs fixés. La régulation des loyers
et la maîtrise des prix d’achat en négociant directement avec les propriétaires (éviter la
14 spéculation et acquérir des biens à des prix raisonnables) peuvent constituer des pistes.

15 Adressée à l’État et aux collectivités locales

16
17
22.2
Renforcer les moyens d’investissement des foncières
18 Pour renforcer les moyens d’investissement des foncières, la Banque des Territoires
19 pourrait s’engager à investir 100 M€ de fonds propres sur la période 2026-2030
pour provoquer un effet levier auprès des autres investisseurs. Cette enveloppe sera
20 déployée en investissement initial comme en recapitalisation des foncières existantes
21 pour assurer leur développement, dans les centres-villes, les Quartiers Prioritaires de
la Ville et la ruralité.
22
Adressée à la Banque des Territoires
23
24
25
26
27
28
29
30

78 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
 01
02
03
04
22.3 05
Pérenniser le Fonds de Restructuration des Locaux d’Activité (FRLA) à un
niveau significatif et resserrer son intervention vers les collectivités et
les foncières de redynamisation 06
Le FRLA vise à faciliter la réalisation de projets immobiliers structurants, menés par 07
des opérateurs qualifiés ou des collectivités locales, en contribuant au financement
des déficits pour permettre la réalisation de ces opérations dans les territoires
08
identifiés pour leur fragilité. Les projets de restructuration du tissu commercial, 09
artisanal et de service sont des opérations lourdes et complexes qui renchérissent
les coûts et génèrent des déficits justifiant souvent la mobilisation d’une subvention 10
d’équilibre. Les opérations accompagnées doivent comporter des prescriptions fortes
en matière de développement durable. Il est indispensable que l’État s’engage sur la
11
pérennisation pluriannuelle du montant de la dotation du FRLA (20 M€ par an)
pour assurer la continuité des opérations portées par les foncières de redynamisation
12
dans les Quartiers Prioritaires de la Ville et les communes Action Cœur de Ville et 13
Petites Villes de Demain. Ces transformations seront facilitées par l’encouragement
au développement des concessions d’aménagement et des CRAC qui permettent 14
de solvabiliser les opérations. 15
Adressée à l’État et l’ANCT 16
17
18
22.4
Elargir la présence des acteurs privés dans leur actionnariat
Les foncières de redynamisation reposent sur un partage de leur actionnariat entre 19
puissance publique et investisseurs “privés” (dont souvent la Banque des Territoires).
La diversification de l’actionnariat privé des foncières de redynamisation aux CCI, 20
aux EPF et à des investisseurs régionaux, bons connaisseurs de l’économie locale, est
un facteur de succès de ces outils, à encourager.
21
22
Adressée aux investisseurs privés et aux collectivités locales
23
24
25
26
27
28
29
30

79
 CRÉER UN MÉCANISME FACILITANT LE

23
RECOMMANDATION

CHANGEMENT DE DESTINATION DES

01
02 LOCAUX COMMERCIAUX OBSOLÈTES
03 La loi permet de changer la destination d’un local (ex. de commerce à habitation) sous certaines conditions, via une
déclaration préalable ou un permis de construire. Il convient d’assouplir ou faciliter ces procédures. Par ailleurs,
04 les propriétaires n’ont pas toujours les moyens techniques et financiers pour engager ces transformations.
La puissance publique doit s’engager pour la transformation des anciens locaux commerciaux situés dans les
05 rues qui ont perdu leur fonction commerciale.
06
07
23.1
Promouvoir des expérimentations dans Action Coeur de Ville 3
08 et les Quartiers Prioritaires de la Ville

09 Dans Action Cœur de Ville 3 : renforcer l’axe « revitalisation commerciale » en ajoutant

un volet « reconversion » qui complète la stratégie de redynamisation.
10 Dans les Quartiers Prioritaires de la Ville : inscrire cette mesure dans les contrats de
11 ville et dans les projets de renouvellement urbain, pour diversifier l’offre et améliorer
la qualité de vie.
12 Les Opérations de Revitalisation du Territoire et les Quartiers Prioritaires de la Ville
13 doivent être le support d’expérimentations destinées à faciliter le changement de
destination des locaux commerciaux obsolètes. Logements, locaux résidentiels, lieux de
14 vie sociale constituent des pistes de transformation des locaux qui ont définitivement
15 perdus leur fonction commerciale.

16 Ces évolutions se heurtent à plusieurs obstacles qui nécessitent d’être levés :

freins réglementaires, capacité technique et financière de maitrise d’ouvrage,
17 capacité d’acquisition des destinataires... Les programmes territoriaux constituent
des opportunités pour identifier des solutions.
18
19 Adressée aux partenaires du programme Action Cœur de Ville, à l’ANRU et aux collectivités locales
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

80 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
 RENDRE OBLIGATOIRE LES ÉTUDES DE

24
RECOMMANDATION

PROGRAMMATION COMMERCIALE DANS

01
LES PROJETS URBAINS ET IMMOBILIERS 02
La programmation commerciale est une étape cruciale dans les projets urbains et immobiliers car elle permet
03
de définir les besoins et les contraintes liés aux activités économiques et aux commerces. Rendre ces études 04
obligatoires présenterait plusieurs avantages :
05
• Équilibre économique : Permet de calibrer les surfaces commerciales en fonction des besoins réels du
territoire et des logiques économiques. 06
• Qualité du projet urbain : Assure une cohérence entre les activités économiques et le projet urbain global. 07
• Implication des acteurs locaux : Favorise la participation des acteurs économiques, des citoyens et des 08
institutions dans la définition des besoins et des objectifs.
09
10
11
24.1
Rendre obligatoire les études de programmation commerciale dans
les projets urbains et immobiliers lors du dépôt des autorisations
d’urbanisme
12
Cela permettrait d’assurer une meilleure cohérence entre urbanisme, économie 13
locale et vie des quartiers ainsi qu’une meilleure adéquation des projets aux besoins
du territoire.
14
La continuité de l’offre commerciale dans les projets NPNRU doit être mieux pilotée
15
pour éviter les ruptures d’activités pendant les travaux. 16
Pour mieux articuler les différentes polarités commerciales, les études de 17
programmation commerciale doivent systématiquement prendre en compte l’activité
commerciale des Quartiers Prioritaires de la Ville 18
Adressée à l’ANRU et aux collectivités locales
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

81
 FACILITER LES POSSIBILITÉS D’ACQUISITION DES

25
RECOMMANDATION

LOCAUX COMMERCIAUX PAR LES COLLECTIVITÉS -

01
02 ACCÉLÉRATION DES MÉCANISMES DE
03 PRÉEMPTION DES BIENS VACANTS SANS MAÎTRES
04
L’évolution du commerce de proximité est plus rapide que la capacité des collectivités locales à intervenir en
05 matière d’acquisitions immobilières, malgré les nombreux outils réglementaires disponibles. L’enjeu consiste à

06 simplifier les procédures administratives pour faciliter l’acquisition de locaux commerciaux par les collectivités.

07
25.1
Renforcer et simplifier les modalités d’exécution des déclarations d’utilité
08 publique : réduire les formalités administratives, raccourcir les délais
09 d’exécution
10 Plusieurs pistes de simplification des procédures peuvent être envisagées, tout
en restant efficace et équitable :
11
Harmonisation des processus : Standardiser les étapes administratives pour réduire
12 les variations d’interprêtation selon les préfectures et les types de projets.

13 Digitalisation des dossiers : Mettre en place des plateformes en ligne pour le dépôt
et le suivi des dossiers d’enquête publique, facilitant ainsi l’accès et la gestion des
14 informations.
15 Réduction des délais : Limiter les délais de traitement des dossiers pour accélérer la
16 prise de décision, tout en garantissant une évaluation rigoureuse des projets.

17 1. Adapter les textes législatifs pour clarifier les critères d’utilité publique et les
modalités de recours.
18 2. Simplifier les conditions de prorogation des Déclarations d’Utilité Publique
19 pour les projets nécessitant des délais plus longs, sans nécessiter de nouvelle
enquête publique.
20
Adressée à l’État
21
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30

82 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
 RÉFORMER LE CARACTÈRE

26
RECOMMANDATION

CONTREPRODUCTIF DU MÉCANISME
01
DE DÉFICIT FONCIER POUR LES 02
CELLULES COMMERCIALES LAISSÉES 03
VOLONTAIREMENT VACANTES 04
05
Les propriétaires de plusieurs biens immobiliers peuvent optimiser leur impact fiscal en choisissant délibérément
de laisser vacante une fraction de leurs biens à travers le mécanisme de “déficit foncier”. Ce phénomène est 06
observé de longue date par les collectivités. La mise en œuvre de la taxe sur les friches commerciales ne rend
pas cette pratique dissuasive pour les propriétaires eu égard à son faible montant et à la facilité d’en obtenir
07
l’exonération. 08
09
26.1
Réduire la niche fiscale que constitue le mécanisme de déficit foncier en
raison de son effet néfaste en matière de développement territorial
10
Il semble pertinent d’engager la préparation de cette réforme, sous l’égide du Conseil 11
National du Commerce et de la direction du trésor. 12
Adressée à l’État et au Parlement 13
14
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83
 RÉFORMER LA FISCALITÉ SUR LES LOCAUX

27
RECOMMANDATION

COMMERCIAUX VACANTS -
01
02 PROLONGER LES MESURES PRÉVUES DANS LE
03 CADRE DU PROJET DE LOI DE SIMPLIFICATION
04 ET DANS LA FEUILLE DE ROUTE SUR LE
05 COMMERCE ET L’ÉCONOMIE DE PROXIMITÉ
06 Il convient de décourager la rétention spéculative et inciter la remise en activité rapide des locaux.
07
08
27.1
Réduire le délai d’application de la taxe sur les friches commerciales à 6 mois

09 Ramener de deux ans à un an la constatation de la vacance commerciale permettant

de déclencher l’application de la taxe.
10 Adressée au Parlement et à l’État
11
12
27.2
Appliquer un taux de calcul de la taxe sur les friches commerciales
différencié entre les territoires fragiles (ORT, QPV, Zones AFR, FRR...) du
13 reste du territoire et permettre l’application de la taxe sur un périmètre
14 infracommunal.
15 Basés sur des indicateurs socio-économiques (taux de vacance, densité commerciale,
ACV, PVD, QPV, ORT...), les taux donnent la possibilité aux collectivités d’ajuster selon
16 leurs priorités de développement. Chaque collectivité pourrait fixer ses propres taux
différenciés dans une fourchette définie par l’État.
17
18 Adressée à l’État

19
27.3
Rendre impossible l’exonération de la taxe sur les friches commerciales
20 sans une baisse préalable du loyer en lien avec les taux d’effort
21 supportables par les commerçants
L’une des faiblesses de la taxes sur les friches commerciales se situe dans la facilité
22 d’en obtenir l’exonération. Réduire les possibilité d’exonération est une priorité pour

23 renforcer son efficacité et son caractère dissuasif.

24 Adressée à l’État

25
27.4
Mettre en place un levier fiscal incitatif pour remettre sur le marché les
26 biens vacants
27 Autoriser des expérimentations locales incitant les propriétaires de locaux économiques
à remettre leurs biens sur le marché. De nombreuses collectivités ont pris des initiatives
28 diversifiées pour encourager la remise en location de logements vacants. Sur ces
modèles, il convient de stimuler la remise en exploitation des locaux commerciaux
29 par les propriétaires hésitants ou dans l’incapacité de leur faire.
30
Adressée à l’État et aux collectivités locales

84 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
 ÉTENDRE LE PACTE DUTREIL À LA REPRISE

28
RECOMMANDATION

PAR UN SALARIÉ CONNAISSEUR DE

01
L’ACTIVITÉ ET DE LA CLIENTÈLE 02
(FACILITER LA TRANSMISSION) 03
Pour éviter la disparition de nombreux commerces de proximité lors du départ à la retraite de leur dirigeant, 04
il semble intéressant d’étendre les avantages du Pacte Dutreil à la reprise d’une entreprise par l’un de ses
salariés-clés.
05
Cette mesure pragmatique garantirait la continuité de l’activité en assurant que l’entreprise soit transmise
06
à la personne la plus compétente pour la pérenniser, celle qui connaît déjà le savoir-faire, les clients et l’âme 07
du commerce.
08
09
28.1
Faire évoluer la réglementation du Pacte Dutreil pour en étendre le
bénéfice aux repreneurs salariés 10
Pour rappel : le Pacte Dutreil (article 787 B du Code général des impôts) permet 11
une exonération de droits de mutation à hauteur de 75% lors d’une transmission
d’entreprise, sous conditions. 12
Il conviendrait d’élargir le champ du Pacte Dutreil pour inclure les salariés repreneurs, 13
et pas uniquement les héritiers familiaux. Cette mesure favoriserait la transmission
interne et la reprise d’entreprises viables par ceux qui en connaissent le mieux les
14
métiers, sécuriserait l’emploi local en renforçant la continuité économique et sociale 15
et encouragerait l’entrepreneuriat salarié et le maintien des savoir-faire dans les
territoires. 16
Adressée à l’État
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19
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85
 29
RECOMMANDATION

MAÎTRISER LES LOYERS COMMERCIAUX

01
02
ET LEURS CHARGES
03 Le coût de l’immobilier commercial est apparu comme le premier frein à la survie des commerces de proximité,

04 compromettant l’exploitation sereine en centre-ville. Il pourrait ainsi être imaginé de mettre en place un
mécanisme de régulation des loyers et d’encadrement des charges dans les zones de redynamisation, en
05 conditionnant par exemple les aides publiques à la rénovation à un engagement de modération des bailleurs.

06 Cette maîtrise des coûts offrira aux entrepreneurs la visibilité et la stabilité indispensables pour investir,
garantissant que la valeur créée par la revitalisation profite au tissu économique local et non à la seule
07 spéculation foncière.

08
09
29.1
Réformer la valeur locative des locaux commerciaux
La fiscalité locale des commerces repose en partie sur des valeurs locatives très
10 discutables, sources d’injustices ou ne reflétant plus aucune réalité de marché. Une
11 révision générale de ces bases a souvent été évoquée pour que l’impôt s’aligne sur
la valeur économique réelle toujours plus juste des emplacements, allégeant ainsi la
12 charge des commerces en difficulté et assurant une moindre contribution de ceux
qui bénéficient de zones moins attractives. Il conviendra de s’assurer de la mise en
13 œuvre effective de la réforme de la valeur locative des locaux commerciaux prévue
14 au 1er janvier 2026.

15 Adressée au Parlement et à l’État

16
17
29.2
Expérimenter un mécanisme de régulation des loyers commerciaux
18 La proposition vise à lancer une expérimentation de régulation des loyers
commerciaux sur un nombre limité de territoires volontaires, comme des Quartiers
19 Prioritaires de la Ville ou des villes « Action Cœur de Ville ». L’objectif est de mesurer

20 objectivement l’impact d’un tel dispositif sur la baisse des vacances commerciales
et d’en valider un modèle efficace et équilibré avant d’envisager une éventuelle
21 généralisation, sur le modèle de l’encadrement des loyers des baux d’habitation.

22 Il conviendra de mesurer l’intérêt de la régulation et de vérifier dans le cadre de

l’expérimentation si cela ne risque pas de détourner les investisseurs des locaux
23 commerciaux.

24 Adressée au Parlement, à l’État et aux collectivités locales

25
26
29.3
Activer les mécanismes de révision à la baisse des loyers lors de la
dégradation des facteurs de commercialités (art L145-38 CC)
27
Une disposition du Code de Commerce apparaît comme assez peu usitée alors qu’elle
28 semble une bonne manière de redonner de l’air aux commerçants situés dans des

29 zones qui deviennent difficiles : la preuve d’une modification matérielle, notamment

défavorable, des facteurs locaux de commercialité doit permettre de modifier in fine
30 le loyer payé par le preneur.

Adressée aux acteurs du commerce

86 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
 PROMOUVOIR LA CRÉATION D’UN BAIL

30
RECOMMANDATION

COMMERCIAL D’UTILITÉ SOCIALE POUR

01
PLAFONNER LES LOYERS COMMERCIAUX 02
DANS LES ZONES EN DIFFICULTÉ 03
Pour maîtriser les loyers dans certaines zones sans imposer une régulation généralisée, il est proposé la création 04
d’un « Bail Commercial d’Utilité Sociale » spécifique aux zones en difficulté. En échange d’un loyer plafonné
pour le commerçant. Ce bail offrirait au propriétaire des contreparties fiscales incitatives, créant ainsi un outil
05
contractuel vertueux pour repeupler durablement les rez-de-chaussée commerciaux. 06
07
08
30.1
Création d’un bail commercial d’utilité sociale dédié aux territoires
en difficultés (ORT, QPV, FRR...) permettant de plafonner les loyers
commerciaux dans les zones en difficultés en lien avec les taux d’efforts
09
supportables par les commerçants. 10
Un contrat spécifique serait applicable dans les zones identifiées comme fragiles et les 11
loyers seraient calculés en fonction du taux d’effort supportable par les commerçants
(proportion du chiffre d’affaires ou du revenu attendu). Il offre une stabilité aux 12
commerçants pour amortir les impôts.
13
Les collectivités pourraient mobiliser des foncières solidaires et les Organismes de
Foncier Solidaire pour déployer le dispositif. Le lancement pourrait être expérimenté 14
sur quelques villes Action Cœur de Ville. 15
Adressée à l’État et aux collectivités 16
17
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87
ANNEXES

89
90 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
Annexe 1 : Lettre de mission

91
92 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
93
 Annexe 2 : Liste des personnes auditionnées
La disponibilité, la qualité des analyses et les contributions constructives des personnes
auditionnées ont largement enrichi la réflexion et permis d’éclairer les recommandations
présentées dans ce rapport.

Les rapporteurs remercient l’ensemble des personnes qui ont été auditionnées dans le cadre de
cette mission, notamment :

• AGENCE NATIONALE POUR LA RÉNOVATION URBAINE (ANRU) : Anne-Claire MIALOT,

Directrice Générale - Mélanie LAMANT, Directrice de la stratégie et de l’accompagnement des
acteurs, Corinne BERTONE, Directrice du fonds de co-investissement de l’ANRU

• ASSOCIATION COLLECTIF LIBERTÉ ÉGALITÉ FRATERNITÉ ENSEMBLE UNIS (ACLEFEU) :

Mohammed MECHMACHE, Président

• ASSOCIATION DES MAIRES DE FRANCE (AMF) : David LISNARD, Président - Alain CHRETIEN,
Vice-Président

• ASSOCIATION DES PETITES VILLES DE FRANCE (APVF) : Philippe LEGOFF, Maire de

Guingamp

• ASSOCIATION POUR LE DROIT À L’INITIATIVE ÉCONOMIQUE (ADIE) : Alice ROSADO,

Directrice Générale adjointe

• BPI FRANCE : Marie-Adeline PEIX, Directrice exécutive en charge des actions de soutien et
de création d’entreprises

• CCI FRANCE : Nicolas BONNET, Directeur Général

• CDC HABITAT : Anne-Sophie GRAVE, Présidente

• CENTRE DE RESSOURCES POLITIQUE DE LA VILLE (CRPV) : Ulysse DELERM, Coordinateur

national

• CENTRE-VILLE EN MOUVEMENT : Philippe LAURENT, Président - Pierre CREUZET, Directeur

• CHAMBRE DE MÉTIERS ET DE L’ARTISANAT : Thierry BACHTANIK, Directeur des services aux

entreprises et aux territoires – Thomas CECINI, Directeur régional adjoint région Ile-de-France

• COLLECTIF DES ARTISANS ET COMMERCANTS DE FRANCE : Amandio PIMENTA, Président,

président du syndicat départemental des Boulangers

• CONFÉDÉRATION GÉNÉRALE DE L’ALIMENTATION DE DÉTAIL : Dominique ANRACT,

Présidente - Isabelle FILLAUD, cheffe de département affaires juridiques économiques et
européennes

• CONFÉRENCE NATIONALE DES PROCUREURS DE LA RÉPUBLIQUE : Olivier CARACOTCH,

Procureur de la République de Dijon

• Jean-Philippe VICENTINI, Procureur de la République à Amiens

• CONSEIL DU COMMERCE DE FRANCE (CDCF) : Guy GRAS, Président - Jean-François BRUNET,

Délégué Général - Corinne CHAUTEMPS, consultante

• CONSEIL NATIONAL DES VILLES : Fabienne KELLER, Vice-Présidente - Patrick BRAOUEZEC,

Président d’honneur - Rachid BOUSSAD, Vice-Président - Valérie DELION-GRELIER, Vice-
Présidente

94 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
• CREDOC (CENTRE DE RECHERCHE POUR L’ETUDE ET L’OBSERVATION DES CONDITIONS
DE VIE) : Marianne BLEHAUT, Directrice du pôle Data – Franck LEHUEDE

• DIXIT.NET : Sylvain GRISOT, Directeur

• FÉDÉRATION DES ACTEURS DU COMMERCE DANS LES TERRITOIRES : Christophe NOEL,

Délégué Général

• FÉDÉRATION DES BOUTIQUES A L’ESSAI : Maxime BREART, Coordinateur National – Pascal

LOISEL

• FÉDÉRATION DU COMMERCE COOPERATIF ET ASSOCIÉ : Olivier URRUTIA, Délégué Général

• FÉDÉRATION NATIONALE DE L’HABILLEMENT : Pierre TALAMON, Président - Florence

BONNET, Déléguée Générale

• FRANCE ACTIVE : Denis DEMENTHON, Directeur Général - Jean-Dominique BERNARDI,

Directeur des partenariats

• FRANCE URBAINE : Michèle LUTZ, Présidente de la commission économie - Maire de Mulhouse,

Lionel DELBOS, Conseiller économie territoriale

• GIE PARIS COMMERCE : Christine LACONDE, Présidente - Laetitia PAGEOT, Directrice

• INSTITUT FRANÇAIS DE LA MODE : Gildas MINVIELLE, Directeur de l’observatoire économique

• INSTITUT POUR LA VILLE ET LE COMMERCE : Pascal MADRY, Directeur Général

• INTERCOMMUNALITÉS DE FRANCE : Gabriel BAULIEU, Vice-Président en charge du commerce

• L’OBSOCO (L’OBSERVATOIRE SOCIÉTÉ ET CONSOMMATION) : Philippe MOATI, Co-

fondateur

• LESTOUX ET ASSOCIÉS : David LESTOUX, Directeur

• MARQUET Frédéric : manager de commerce

• POSITIV : Claudia RUZZA, Directrice Générale

• PRÉFECTURE DES ALPES-DE-HAUTE-PROVENCE : Marc CHAPPUIS, Préfet

• PROCOS (FÉDÉRATION POUR LA PROMOTION DU COMMERCE SPÉCIALISÉ) : Emmanuel

LE ROCH, Délégué Général

• PUB AUDIT : Loïc VERLY, Directeur Général et Associé, co-coordinateur du Cercle d’Alliés -
Arnaud DUBIN, associé, co-coordinateur du Cercle d’Alliés - Thomas GONZALEZ, consultant
affaires publiques chez Marengo conseil

• QUARTIERS D’AFFAIRES : Azziz SENNI, Fondateur et Président

• RÉSEAU DES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES POUR UNE ÉCONOMIE SOLIDAIRE (RTES) :

Anne-Laure FEDERICI, Déléguée Générale

• UNION DU GRAND COMMERCE DE CENTRE-VILLE : Nicolas HOUZÉ, Président + GALERIES

LAFAYETTE : Alexandre LIOT, Directeur des magasins

• UNION SOCIALE POUR L’HABITAT : Marianne LOUIS, Directrice Générale - Thierry ASSELIN,
Directeur des politiques urbaines et sociales - Céline DI MERCURIO, Directrice de la politique
de la ville

95
 • VILLE D’ALBI : Stéphanie GUIRAUD-CHAUMEIL, Maire et Présidente de la Communauté
d’agglomération du Grand Albigeois

• VILLE D’ARRAS : David BOURGEOIS, Maire-adjoint en charge de l’urbanisme, du commerce,

de l’artisanat, des services et des professions libérales.

• VILLE D’ANGOULÊME : Xavier BONNEFONT, Maire et Président de la Communauté

d’agglomération du Grand Angoulême

• VILLE D’AUXERRE : Crescent MARAULT, Maire

• VILLE DE BLOIS : Jérôme BOUJOT, premier adjoint au Maire en charge de la Ville durable

• VILLE DE BRESSUIRE : Emmanuelle MENARD, Maire et première vice-Présidente en charge

de l’économie et de l’Agriculture de la Communauté d’agglomération du Bocage Bressuirais

• VILLE DE BRÉTIGNY-SUR-ORGE : Nicolas MEARY, Maire

• VILLE DE DOUAI : Frédéric CHEREAU, Maire

• VILLE DE PÉRONNE : Isaac PEREZ, Maire-adjoint

• VILLE DE PORT JÉRÔME-SUR-SEINE : Virginie LUTRO, Maire et Présidente de la Communauté

d’Agglomération Vaux Seine Agglo et Vice-Présidente du Conseil Régional de Normandie en
charge du budget et des finances

• VILLES DE FRANCE : Gil AVEROUS, Président - Guillaume SEGALA, Directeur Général - Margaux
BEAU, Chargée de mission

DÉPLACEMENTS ET RENCONTRES LOCALES

• CAEN (27 juin) – Antoine SAINTOYANT
o Remy DE NIJS, Directeur général de Rouen Normandie Aménagement, Directeur
général délégué de SEMRI Métropole Rouen
o Delphine FARCY, Directrice générale et Trinidad CADOR, responsable opérationnelle
de la Foncière de Normandie
o Valérie MESPOULHES, Présidente de l’Union pour l’Habitat Social de Normandie
et Directrice générale de Caen la Mer Habitat, (gestion d’une centaine de cases
commerciales).
o Rodolphe THOMAS, Vice-Président du Conseil régional, premier Vice-Président
de Caen la Mer en charge de l’Emploi, de l’ESS et de la Politique de la Ville, Maire
d’Hérouville : réactions et enrichissement d’une vision d’élu de terrain engagé dans
la redynamisation commerciale de Quartier Prioritaire de la Ville/centre-ville

• TOULON – HYÈRES LES PALMIERS (28 août) - Frédérique MACAREZ, Dominique

SCHELCHER, Antoine SAINTOYANT

TOULON
o Josée MASSI, Maire de Toulon
o Mohamed MAHALI, adjoint à l’urbanisme au logement et à l’aménagement durable
o Laurent JÉRÔME, adjoint à la sécurité et à la tranquillité publique
o Hélène AUDIBERT, adjointe à la rénovation urbaine
o Christophe MORENO, adjoint à la dynamisation commerciale

96 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
 o Audrey PASQUALI-CERNY, conseillère municipale déléguée au dialogue social,
présidente de Var Aménagement Développement
o Jérôme CHABERT, directeur général de Var Aménagement Développement
o Jean-Baptiste ARENE, directeur général adjoint
o Mickaël SEBBAN, président du Groupe SEBBAN
o Jean-Baptiste MORINAUD, sous-préfet délégué à la politique de la ville
o Martial AUBRY, directeur général de Var Habitat
o Christel MONDOLONI, Toulon Habitat Méditerranée
o Didier GOGUENHEIM, directeur de TVT Innovation
o Justine CATANI – Directrice d’initiative Var
o Sanoussi ISSA - Chef de projet «Bus de l’Entrepreneuriat»
o Grégory MARIN, responsable région SUD POSITIV
o Hana CHADLI, conseillère entrepreneuriat POSITIV
o Julien CARBONE, directeur du Port des Créateurs
o Mathieu DUFRESNE, Directeur du Réseau Sud BPI France
o Christophe ROUX, Responsable Création Entreprenariat Sud BPI France

HYÈRES LES PALMIERS

o Jean-Pierre GIRAN, Maire de Hyères les palmiers, président de la métropole Toulon
Provence Méditerranée
o Alain LAROCHE, responsable de l’agence de Hyères de Var Aménagement
Développement

VAL DE REUIL - Antoine SAINTOYANT

o Juliette MEADEL, ministre déléguée chargée de la Ville
o Marc-Antoine JAMET, Maire de Val de Reuil

Visioconférence avec Gérald DARMANIN et des maires sur la manière de lutter contre les
commerces qui troublent l’ordre public et créent des nuisances.

ATELIER COLLABORATIF COMMERCE (SAINT-QUENTIN)

• Annabelle COZETTE – Vice-présidente commerce CCI Aisne

• Aurore DUMANGE – Chambre de Métiers et de l’Artisanat Aisne

• Fabrice DUFOUR – Président de l’association les boutiques de Saint-Quentin

• M. et Mme CARLIER – boutique Friphister

• Philippe OTHACEHE – Grande distribution

• Marie Louise ESCAT – Gérante boutique Casamance

• Mélanie MASSOT – Maire-adjoint en charge du commerce

• Aurélie MOREAU – Directrice développement économique de la Communauté d’Agglomération

du Saint-Quentinois

• Isabelle UROS – Conseillère Commerce à la Communauté d’Agglomération du Saint-Quentinois

97
 ONT PARTICIPÉ À LA RÉDACTION DU RAPPORT
• Carole DELCOURT, chargée de mission auprès de Frédérique MACAREZ

• Frédéric GIBERT, Responsable du programme Action Cœur de Ville et du Plan commerce –

Direction du réseau et des territoires – Banque des Territoires

• Philippe GIGLEUX, Directeur des relations institutionnelles - Coopérative U

ONT PARTICIPÉ À LA RÉDACTION DES COMPTES RENDUS D’AUDITIONS ET À LA VEILLE

DOCUMENTAIRE
• Margaux PEYROU, cheffe de projets CBRE

• Fayçal KAMAL, chargé de mission CBRE

• Zahra BOURIAH, chargé de mission CBRE

NOUS REMERCIONS L’ANCT POUR SON APPUI EN MATIÈRE DE SECRÉTARIAT DES AUDITIONS
ET LA DGE POUR LA MISE À DISPOSITION DE SALLES POUR LES AUDITIONS DE JUILLET.

CRÉATION ET MAQUETTAGE
• Martin DELFOSSE, Graphiste - Ville de Saint-Quentin

IMPRESSION
• Banque des Territoires

98 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
 Annexe 3 : Guide d’entretien

Mission Commerce Centre-Ville / QPV

GUIDE D’ENTRETIEN

Ce questionnaire vous indique, de manière non exhaustive, les sujets sur lesquels les Rapporteurs sont désireux
d’obtenir vos orientations et susceptibles d’orienter leurs questions lors d’un entretien.

I. CONSTAT ET DIAGNOSTIC DE LA SITUATION

 Un commerce en mutation dans les centres-villes (fermeture de commerces traditionnels ; concurrence du
commerce en ligne, taux de vacance commerciale important, …)
 des besoins forts mais avec une offre en retrait dans les QPV (problématique de rentabilité, de sécurité,
espaces commerciaux mal intégrés, …)
1) Quel constat faites-vous de la situation du commerce et de l’économie de proximité dans les QPV et dans les
centres-villes, en indiquant les activités dynamiques et celles en difficulté ?
2) Quels sont les outils à la main des collectivités ? Sont-ils efficaces ? Quels sont les freins ?
3) Quel rapport faites-vous entre la fréquentation des centres-villes et le dynamisme commercial ?
4) Constatez-vous une contraction du parcours marchand des centres-villes ? Considérez-vous cette contraction
inéluctable ?
5) Quels sont les secteurs d’activité (commerce, artisanat, loisirs, services, ESS…) insuffisamment représentés
dans les centres-villes et les QPV ?

II. DETERMINANTS DES DIFFICULTES ET PRECONISATIONS

6) Estimez-vous que les items suivants constituent les causes des difficultés rencontrées en matière commerciale
dans les centres-villes et les QPV ? Quelles propositions feriez-vous pour répondre à ces difficultés en partant
de votre propre diagnostic ?
CAUSES PROPOSITIONS
1 Une baisse de la consommation liée aux tendances démographiques
2 L’essor du discount lié à la baisse du pouvoir d’achat des ménages
3 Les enjeux sécuritaires et de lutte contre l’économie souterraine
4 Les politiques de mobilités
5 L’inadaptation ou l’insuffisance de l’offre d’immobilier d’activité
6 Les niveaux de loyer trop élevés en inadéquation avec le CA des activités
7 La concurrence du commerce numérique / au commerce physique
8 La concurrence du commerce de périphérie / aux centres-villes et QPV
9 Le manque d’adaptation des commerçants (horaires, professionnalisme…)
10 La stratégie incertaine des enseignes nationales et internationales
11 La surabondance de surfaces commerciales en France
12 Autre …………………………………………………………………………

III. PERSPECTIVES ET DIVERSIFICATION DANS LES QPV ET LES CENTRES-VILLES

7) Quel est l’avenir du commerce et des activités économiques de pied d’immeuble ?
8) Quelles pistes de diversification de l’activité économique envisagez-vous ?
9) Comment accompagner la transformation des cellules commerciales devenues obsolètes vers d’autres
usages ?

IV. SOLUTIONS ET ACCOMPAGNEMENT

10) Quelles propositions « révolutionnaires » pourriez-vous formuler afin de contribuer au
maintien et au développement du commerce dans les centres-villes et les QPV ?
Réglementation (pouvoir du Maire, statut de
1
commerçant, contrôles de l’Etat, …)
2 Locaux commerciaux / Foncier
3 Fiscalité
4 Concurrence (plateformes/numérique)
5 Dynamique collective (FISAC, manager…)
6 Lutte contre l’économie souterraine
11) Les dispositifs d’exonération fiscale en vigueur pour favoriser l’activité économique en QPV (ZFU, CFE) et
Centre-ville (ORT) vous semblent-ils suffisants ? Pourraient-ils être améliorés ou remplacés ?

99
 Annexe 4 : Documentation

ARTICLES
• Nantes - Aides aux loyers dans le centre, Presse Océan, 21/03/2025
• Boutiques à l’essai ces boosters de commerces, L’Est Républicain, 10/03/2025
• Du centre-ville au centre de quartier, L’Echo Républicain, 22/11/2023
• La vitalité commerciale des centres-villes : un enjeu de cohésion et d’aménagement des territoires,
Cairn, 12/07/2025
• Correspondance de l’enseigne «shein et temu», Correspendance de l’enseigne, 10/05/2025
• Comment réimplanter les commerces et dynamiser les villes, La Provence, 26/04/2025
• La valeur réelle des commerces de proximité, Sem Paris commerces, 30/04/2025
• La ville inoccupée, enjeux et défis des espaces urbains vacants, Pascal Madry, 2020
• Le commerce des quartiers de grand ensemble au défi de la mixité sociale, Pascal Madry, 2020
• Les première mesures concrètes du conseil national du commerce, Localtis, 15/03/2024
• Les mesures pour lutter contre la vacance commerciale, l’echommerce, 14/07/2025
• Commerce de mode : un secteur aux abois face à la désertification des centres-villes, Fashion
Network, 24/04/2025
• Vincent Chabault, 01/05/2025
• Arrêtons les amalgames ! Le commerce est pluriel, celui de proximité est, et restera, unique,
ImmoWeek, 07/07/2023
• Le commerce la joue rebelle, Points de vente, 05/06/2025
• L’immobilier commercial doit se réinventer et s’adapter aux tendances, La Tribune, N.Chjambon
SOCRI, 24/07/2024
• Tertiarisation, rotation, démassification…les élus face aux mutations des commerces de centre-
ville, Banque des Territoires, 07/04/2025
• Taxe sur les friches commerciales : une petite menace qui fait ses preuves, Clémence Villedieu,
03/06/2025
• Les soldes d’été révèlent la détresse du commerce, Ecommerce mag, 27/05/2025
• Pascal Madry, 01/06/2025
• Face à la surconsommation et la vacance commerciale, réinventer les magasins de proximité, Le
Courrier des maires et des élus locaux, 16/05/2025
• La vacance commerciale en centre-ville, ce mal qui grippe nos centres-villes, Le Dauphiné Libéré,
06/05/2024
• La lente agonie du commerce en centre-ville, Le Monde, 08/07/2025
• Camaiïeu, San Marina, Naf Naf, qu’attend-on pour agir enfin pour nos cœurs de ville ? La Tribune,
06/06/2025
• Commerces de centre-ville : des signaux d’alerte, Localtis, 23/04/2024
• Commerces de centre-ville : le gouvernement annonce de nouvelles mesures, Fashion Network,
08/07/2025
• Il faut une taxation des petits colis, Localtis, 07/05/2025
• Correspondance de l’enseigne n°1741, 21/04/2025
• Correspondance de l’enseigne n°1748, 16/06/2025
• Correspondance de l’enseigne n°1750, 30/06/2025
• E-commerce : responsabiliser les consommateurs, Les Echos - Conseil du commerce de France,
12/04/2024

100 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
• Commerçants et logisticiens en colère à cause du projet de loi de simplification de la vie
économique, Le Journal des entreprises, 30/06/2025
• Le Journal des entreprises, 04/06/2024
• Correspondance de l’enseigne n°1738, 31/03/2025
• Le gouvernement annonce la mensualisation des loyers commerciaux et le plafonnement des
dépôts de garantie, l’echommerce, 05/04/2024
• Pour une économie circulaire territoriale, levier de développement économique, de cohésion
sociale et de transition écologique, Métropole du Grand Lyon, RTES, Intercommunalité de France,
ESS France, France Urbaine, Cercle national du recyclage, 03/06/2025
ATLAS
• Atlas du commerce tendances actuelles et dynamiques spatiales, L’institut pour la ville et le
commerce, FNAU, 04/03/2024
• Action cœur de ville pour la relance territoriale et écologique, ANCT, 01/09/2022
COMMUNIQUÉS DE PRESSE
• Tous à la même enseigne, Conseil du commerce de France, 01/06/2025
• Temu, Shein, Ali Express, La France doit cesser de fermer les yeux, Conseil du commerce de
France, 10/06/2025
• Déclaration commune en faveur du renouvellement urbain : l’avenir des quartiers populaires se
décide aujourd’hui, Association d’élus, 04/06/2025
• Quand la simplification vire à l’absurde, rate sa cible et menace l’équilibre économique territorial ! ,
Conseil du commerce de France, 26/06/2025
DOSSIER DE PRESSE
• Action cœur de ville 2 top départ pour le dispositif de requalification des entrées de villes, ANCT,
01/02/2023
ÉTUDES
• 20 projets pour le développement économique dans les quartiers - les carnets du renouvellement
urbain, ANRU, 01/02/2023
• La déprise du commerce de proximité dans les centres-villes des villes de taille intermédiaire,
INSEE, 01/11/2019
• Les villes moyennes, quels enjeux ? CEREMA, 01/03/2019
• Les guides pratiques 10 essentiels de la redynamisation commerciale dans les Petites Villes de
Demain, Banque des Territoires, 01/05/2023
• Etude MyTarffic palmarès des quartiers les plus dynamiques des métropoles françaises, Mytraffic,
14/07/2025
• L’artisanat dans les Quartiers Prioritaires de la Ville des Hauts-de-France - observatoire stratégique
de l’artisanat en Hauts-de-France, CMA Hauts-de-France, 01/11/2019
• L’artisanat dans les Quartiers Prioritaires de la Ville des Hauts-de-France CREIL - observatoire
stratégique de l’artisanat en Hauts-de-France, CMA Hauts-de-France, 01/11/2019
• L’artisanat dans les Quartiers Prioritaires de la Ville des Hauts-de-France Tourcoing - observatoire
stratégique de l’artisanat en Hauts-de-France, CMA Hauts-de-France, 01/11/2019
• L’artisanat dans les Quartiers Prioritaires de la Ville des Hauts-de-France Faubourg d’Isle St Quentin
- observatoire stratégique de l’artisanat en Hauts-de-France, CMA Hauts-de-France, 01/11/2019
• 10eme baromètre du centre-ville et des commerces - synthèse, Centre-Ville en Mouvement,
01/05/2025
• Les enjeux du commerce de proximité dans les quartiers populaires, Profession Banlieue, 01/11/2021
• Artisanat, commerce de proximité et quartiers fragiles : quelles opportunités de développement,

101
 Labo Cités, 01/06/2018
• Les commerces dans les quartiers de la Politique de la Ville à Paris, APUR, 01/01/2020
• La place du commerce dans les territoires, CCI et CDFC, 19/11/2024
• Commerces de centre-ville et modes actifs, CEREMA, 01/06/2024
• Enquête d’opinion sur le rapport aux villes moyennes, ifop /ANCT/ BDT, 01/05/2025
• Les Français, les commerces et le lien social, L’OBSOCO et Galimmo, 01/09/2024
• Comment agir sur le commerce pour redynamiser son centre-ville, Banque des Territoires,
27/03/2025
• Redynamiser les cœurs de ville, Institut Paris Région, 01/07/2020
• Revitalisation des activités en centre-ville et centre-bourg, CEREMA, 30/01/2020
• Etat des lieux de l’immobilier commercial et du retail en France, CODATA, 01/01/2025
• Bilan 2023 et perspective, PROCOS, 05/07/2023
• Nos territoires à l’épreuve des mutations du commerce, Observatoire du commerce, 01/09/2024
• Bilan de l’activité du commerce spécialisé sur l’année 2024, PROCOS, 05/07/2023
• Etude Bilan ACV 2018 2022 sur la vacance, SIEC,
• Economie Sociale et Solidaire dans les Quartiers Prioritaires de la Ville, RTES, ANCT, 01/02/2025
• L’ESS un atout pour la politique de la ville, RTES, ANCT, 01/02/2025
• Entreprendre dans les quartiers Libérer tous les potentiels, BPI France, 09/07/2020
• Communes, intercommunalité et ESS, RTES, 01/11/2022
• Accès au foncier des acteurs de l’ESS, RTES, 01/01/2025
• Activation des rez-de-chaussée des organismes HLM dans les quartiers prioritaires, USH, Banque
des Territoires, 01/05/2024
• Pour un développement économique des quartiers politique de la ville - l’Eco des quartiers,
Reseau national des centres de ressources Politique de la Ville, 01/03/2019
LIVRE BLANC
• Comment fidéliser les clients de son cœur de ville, PROXITY
POST LINKEDIN
• Les grands magasins dans les centres-villes, Nicolas Houzé, 01/06/2025
• Séminaire - confédération des commerçants, Confédération des commerçants de France,
09/07/2025
• Le commerce de proximité meurt, Villes de France, 02/07/2025
PUBLICATIONS
• Les commerces dans les quartiers : une offre à revitaliser et diversifier, CGET
• Le commerce de proximité-des pôles plus florissants en périphérie, INSEE, 20/05/2021
• Petits commerces - déclin ou mutation, Conseil d’analyse économique ; Marie-Laure Allain, Anne
Epaulard, 01/05/2023
• Petits commerces - un panorama en demi-teinte, Conseil d’analyse économique ; Marie-Laure
Allain, Anne Epaulard, 01/05/2025
• Résolution de Villes de France - congrès de Libourne, Villes de France, 03/07/2025
• Le rôle des foncières de redynamisation dans la déclinaison opérationnelle des politiques de
redynamisation territoriales, Banque des Territoires, 01/07/2025
RAPPORTS
• Commerce de centre-ville Guide à destination des collectivités, ANCT
• Pour un commerce durable et accessible, Intercommunalités de France, 01/09/2023

102 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
• Les mutations du commerce de centre-ville, tendances actuelles, L’institut pour la ville et le
commerce, ANCT, 04/03/2024
• La Politique de l’État en faveur du commerce de proximité, Cour des comptes, 01/09/2023
• Inscrire les dynamiques du commerce dans la ville durable, Ministère de l’environnement,
01/03/2017
• La revitalisation commerciale des centres-villes, IGF, 01/07/2016
• Les nouvelles formes du commerce, Sénat, 10/02/2021
• Mission prospective sur la revitalisation commerciale des villes petites et moyennes, Mission
gouvernementale - Rapport Marcon, 01/02/2018
• Soutenir le commerce en milieu rural, Sénat, 10/02/2021
• Les données au service de la revitalisation des centres-villes, Banque des Terriotires
• Comment redynamiser nos centres-villes et nos centres-bourgs, CESE, 01/03/2021
• CCV Bilan et bonnes pratiques 2024, Metropole du Grand Paris, 16/07/2025
• Les Cœurs de villes des leviers pour leur revitalisation, Agence d’urbanisme AURAV, février 2021
• Les Français et les nouveaux commerces à impact, L’OBSOCO et Galimmo, 01/09/2023
• Revitalisation des centres-bourgs et centres-villes, Sénat,
• Le tissu économique en Quartier Prioritaire de la Ville : une hausse du nombre d’entreprises,
ONPV, ANCT
• Rôle et l’avenir des commerces de proximité dans l’animation et l’aménagement des territoires,
Assemblée nationale, 26/01/2022
• Ensemble, refaire ville, Mission gouvernementale, 01/06/2025
• Les rapports du CNC Transmission Reprise d’entreprise, Conseil National du Commerce,
01/03/2025
• Le rôle du commerce de proximité dans l’animation des centres-villes, Assemblée nationale,
26/01/2022
• Evaluation du programme Action Cœur de Ville, Assemblée nationale, 01/06/2025
• Rapport d’activité 2023 du Conseil national du commerce, Conseil National du Commerce,
01/07/2024
THÈSE
• Derrière le «ghetto» la centralité minoritaire : le rôle de la présence commerciale dans un quartier
d’habitat social en rénovation, NBabil Zouari, 12/06/2020

103
 Annexe 5 : Carte des Quartiers Prioritaires de la Ville

104 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
Annexe 6 : Glossaire
Le glossaire est principalement établi sur la base des données fournies par les sites du gouvernement
et les définitions de l’encyclopédie Wikipédia.

• ACV – Action Cœur de Ville. Lancé en 2018, le programme Action cœur de ville (ACV) est piloté
par l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT). Il répond à une double ambition :
améliorer les conditions de vie des habitants des villes moyennes et conforter le rôle de moteur de
ces villes dans le développement de leur territoire. Il compte 244 villes éligibles pour la période
2023-2026

• ANRU – Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine. L’objectif général de l’agence, créée en
2003, est d’accompagner des projets urbains globaux pour transformer les quartiers en profondeur :
en réinsérant les quartiers dans la ville, en créant de la mixité sociale dans et par l’habitat, en
introduisant de la mixité urbaine par la diversification des fonctions urbaines (commerces de
proximité, activités économiques relevant notamment de l’économie sociale et solidaire, activités
culturelles et de loisir, etc.). L’ANRU représente le guichet unique destiné à simplifier et harmoniser
les procédures de financement des opérations de rénovation urbaine.

• BRSA – Bail Réel Solidaire d’Activité. En 2022, la loi 3DS (article 106) a créé le «bail réel solidaire
d’activité». Elle a prévu la possibilité pour les organismes de foncier solidaire (OFS), en plus
d’offrir des logements en accession sociale à la propriété grâce au bail réel solidaire (BRS), de
réaliser et céder, de la même façon, des locaux d’activité. Ceci afin de «créer de la mixité au sein
de leur opération et de favoriser l’installation de certaines entreprises ou activités». Seules des
microentreprises (moins de dix salariés et moins de deux millions d’euros de chiffres d’affaires)
pourront bénéficier d’un BRSA. En sachant que chaque OFS pourra en outre imposer des critères
complémentaires, et notamment préciser la nature des activités pouvant être exercées dans le
local. Cette faculté «s’inscrit dans la volonté de nombreuses collectivités de préserver l’attractivité
des centres-villes grâce à une action sur la nature des activités qui y sont conduites», souligne le
gouvernement. Ou, dans certains quartiers, la volonté de promouvoir une diversification des
activités.

• CRESS – Chambre Régionale de l’Economie Sociale et Solidaire. Les CRESS rassemblent les
unions, fédérations et grandes entreprises de l’économie sociale, c’est-à-dire issues des familles
coopératives, mutualistes et associatives. Elles sont constituées en association et ne sont donc pas
des chambres consulaires. Les CRESS ont pour mission de représenter l’économie sociale sur le
territoire régional auprès des pouvoirs publics (État et collectivités territoriales), de promouvoir
le concept d’économie sociale dans l’opinion publique (médias, Éducation nationale, etc.) et d’en
assurer le développement.

• CC – Code de Commerce. Ensemble de lois qui portent sur le droit commercial.

• CCI – Chambre de Commerce et d’Industrie. Les chambres de commerce et d’industrie (CCI)

sont des organismes chargés de représenter les intérêts des entreprises commerciales, industrielles
et de services d’une zone géographique et de leur apporter certains services. Les CCI sont un des
trois types de chambre consulaire avec les chambres d’agriculture et les chambres de métiers et
de l’artisanat.

105
 • CISPD - Conseil intercommunal de sécurité et de prévention de la délinquance. Il s’agit de la
version intercommunale du CLSPD définit ci-dessous

• CLSPD - Conseil local de sécurité et de prévention de la délinquance. Le Conseil local de

sécurité et de prévention de la délinquance (CLSPD) est une instance française chargée de la
coordination locale du contrat local de sécurité (CLS) ou de la stratégie territoriale de sécurité
et de prévention de la délinquance (STSPD). Il réunit, selon le territoire, l’ensemble des acteurs
prenant part à l’application des politiques de sécurité et de prévention de la délinquance.

• CNC – Conseil National du Commerce. Le Conseil national du commerce est une instance
partenariale qui a pour objet d’associer les acteurs du commerce aux politiques publiques
concernant le commerce. Il a été créé en 2023. Il rassemble les administrations centrales, les
associations d’élus locaux, les entreprises, les organisations professionnelles et des personnalités
qualifiées. Le CNC est compétent en matière de compétitivité et de développement économique,
de transitions environnementale et numérique, d’innovation, d’urbanisme et de territoires ou
encore de formation et d’emploi.

• CRAC - concession de revitalisation artisanale et commerciale. La loi 3DS - relative à la

différenciation, la décentralisation, la déconcentration et la simplification a instauré un nouvel
articleL.300-9 au sein du code de l’urbanisme qui prévoit notamment qu’une personne publique
(État, collectivités territoriales, établissements publics) peut conclure une concession visant un
objectif de revitalisation commerciale et artisanale.

• DUP - Déclaration d’utilité publique. Une déclaration d’utilité publique est une procédure
administrative qui permet de réaliser une opération d’aménagement sur des terrains privés en les
expropriant, précisément pour cause d’utilité publique ; elle est obtenue à l’issue d’une enquête
d’utilité publique. Cette procédure est nécessaire en vertu du Code civil qui prévoit (article 545)
que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique
et moyennant une juste et préalable indemnité »[1]. La déclaration d’utilité publique fait partie
de la phase administrative de la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique. Elle ne
couvre pas la détermination de l’indemnité, qui relève de la phase judiciaire.

• Économie de proximité. Elle regroupe l’ensemble des secteurs d’activités dont le développement
dépend directement de la consommation locale : commerces de proximité, artisanat, agriculture,
tourisme, services à la personne et santé, activités culturelles, production d’énergie, économie
sociale et solidaire, hôtellerie-restauration,

• ECT – Entreprendre au cœur des territoires. Le programme Entreprendre au Cœur des Territoires
est destiné à soutenir la création et la reprise de l’activité économique dans les territoires Cœur
de ville et Petites villes de demain. Ses principaux objectifs sont de redynamiser l’activité
économique de ces territoires, de participer localement au développement de nouvelles activités,
de détecter des porteurs de projets dans ces territoires pour y soutenir la création/reprise et
de rendre plus accessible et plus rapide l’accès aux offres d’accompagnement des créateurs/
repreneurs. Le programme est financé par la Banque des Territoires et piloté par BPI France. Sur
la période 2023-2205, le programme ECT a été doté de 10 M€, sur la période 2026-2028 il est
doté de 20 M€ et intègre désormais les territoires ruraux et de montagne.

106 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
• EPARECA - L’établissement public national d’aménagement et de restructuration des espaces
commerciaux et artisanaux est un opérateur public ayant pour objet de favoriser l’aménagement
et la restructuration des espaces commerciaux et artisanaux dans les zones urbaines sensibles. Il
a été absorbé par l’ANCT lors de sa création. Ses trois principaux objectifs consistent à
o Maintenir un service de proximité pour les habitants des quartiers fragiles ;
o Mener à bien le projet commercial, sa programmation, sa réalisation, son exploitation et garantir
sa réussite dans la durée ;
o Remettre les espaces commerciaux sur le marché de l’investissement et de la gestion privés
dès stabilisation

• EPF – Établissement public foncier. L’EPF a pour compétence le « recyclage foncier », c’est-à-dire
la maîtrise foncière, l’achat, le portage, la gestion, la remise en état des terrains (et donc sa possible
dépollution), ainsi que la gestion de l’ensemble des études utiles à cette maitrise foncière. Les EPF
sont aptes à procéder par acquisition à l’amiable, par expropriation ou par le droit de préemption.
Ils portent ensuite les biens acquis pendant une durée prédéterminée avant de les rétrocéder à la
collectivité qui en a demandé l’acquisition. Leur vocation principale est de mutualiser les moyens
humains et financiers dans la gestion foncière, pour gérer à moindre coût ou avec des services plus
compétents. Un EPF n’est donc ni un aménageur ni un promoteur immobilier. L’EPF se distingue
de l’EPA (Etablissement public d’aménagement) dans le sens où il n’est qu’un opérateur foncier,
tandis que l’EPA a également compétence pour la maîtrise d’ouvrage concernant les opérations
prévues sur les terrains acquis.

• EQ 2030 – Entreprendre au cœur des quartiers 2030. Le programme « Entrepreneuriat

Quartiers 2030 » est une initiative gouvernementale visant à soutenir l’entrepreneuriat dans les
quartiers prioritaires de la politique de la ville. Il s’inscrit dans le cadre du plan Quartiers 2030
qui vise à améliorer les conditions de vie des habitants des Quartiers Prioritaires de la Ville et à
lutter contre les inégalités et promouvoir l’inclusion économique et sociale. Lancé fin 2023 dans
la continuité du programme Entrepreneuriat Pour Tous, il est opéré par Bpifrance et financé par
l’État et la Caisse des Dépôts via la Banque des Territoires et est doté de 456 M€ sur quatre ans.

• ESS – Économie sociale et solidaire. L’économie sociale et solidaire (ESS) est la branche de
l’économie regroupant les entreprises et les organisations qui cherchent à concilier activité
économique et équité sociale. Du commerce équitable à l’épargne solidaire, en passant par
les innovations sociales dans le champ de la protection de l’environnement, de la lutte contre
l’exclusion, de la santé ou de l’égalité des chances, l’ESS apporte une réponse à de nombreux
enjeux de société contemporains

• FRLA – Fonds de restructuration des locaux d’activité. Lancé en mars 2021, dans le cadre du Plan
de Relance, le fonds est inséré depuis 2023 dans les mesures du Fonds vert piloté par la DGALN,
il est opéré par l’ANCT. Ce fonds vise à faciliter la réalisation de projets immobiliers structurants,
menés par des opérateurs qualifiés ou des collectivités locales en contribuant au financement
des déficits pour permettre la réalisation de ces opérations dans les territoires identifiés pour
leur fragilité. En effet, les projets de restructuration du tissu commercial, artisanal et de service
sont des opérations lourdes et complexes qui renchérissent les coûts et génèrent des déficits
justifiant souvent la mobilisation d’une subvention d’équilibre. Quatre ans après son lancement,
le FRLA s’est installé comme un outil d’intervention majeur dans le paysage commercial urbain,
avec plus de 100 porteurs de projet accompagnés, près de 400 opérations financées et un millier
de locaux réhabilités.

107
 • FRR - France Ruralités Revitalisation. Le zonage France ruralités revitalisation (FRR) prend le relai
des zones de revitalisation rurale : il a été mis en place depuis le 1er juillet 2024. Il a pour objectif
de renforcer l’attractivité des territoires ruraux. Il comporte deux niveaux de zonage : le zonage
France ruralités revitalisation (FRR) et le zonage France ruralités revitalisation + (FRR+) pour les
territoires ruraux les plus vulnérables. Sous réserve de remplir certaines conditions, liées notamment
à l’effectif et à la nature de l’activité les entreprises peuvent bénéficier temporairement : d’une
exonération d’impôt sur les bénéfices (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés selon le régime
d’imposition de l’entreprise), d’une exonération de la contribution foncière des entreprises (CFE),
d’une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties, d’une exonération de cotisations
patronales dues au titre de l’assurance maladie (maladie-maternité-invalidité-décès), de l’assurance
vieillesse plafonnée et déplafonnée et des allocations familiales.

• OFS – Organisme de foncier solidaire. Un « organisme de foncier solidaire » (OFS) est un type
d’organisme obligatoirement « sans but lucratif », agréé par l’État et ayant pour mission d’acheter
et de gérer des terrains (bâtis ou non), pour y réaliser ou réhabiliter des logements accessibles à
des prix abordables (il peut aussi s’agir de locaux à usage mixte professionnel et d’habitation). Ces
logements peuvent être destinés à la location ou à l’accession à la propriété (comme habitation
principale). Le dispositif est conçu pour que ces bas prix soient maintenus sur le très long terme,
car obligatoirement repris à chaque nouvelle location ou revente. Ce dispositif doit permettre
aux ménages modestes d’accéder à la propriété en dépensant moins grâce à une dissociation
du foncier et du bâti, dans une logique anti-spéculative. Le bail emphytéotique permet cette
dissociation, afin de diminuer le coût des logements. Le ménage achète sa résidence principale
en acquérant ou louant uniquement des droits réels sur les murs ; il n’a plus besoin d’acheter le
terrain, qui peut être loué en supplément du crédit lié à l’achat. L’acheteur s’engage à respecter
une formule de vente fixée dès le départ permettant de limiter la plus-value au profit d’un autre
ménage qui peut lui aussi être soumis à condition de revenus. Les organismes de foncier solidaire
(OFS) ont une mission d’intérêt général et doivent définitivement conserver dans leur patrimoine
le foncier ainsi acquis.

• OIN - Opération d’intérêt national. Une opération d’intérêt national (OIN) est une opération
d’urbanisme à laquelle s’applique un régime juridique particulier en raison de son intérêt majeur.
L’État conserve dans ces zones la maîtrise de la politique d’urbanisme. Les opérations d’intérêt
national sont soumises à l’article L. 102-12 et L. 102-13 du code de l’urbanisme[1],[2]. Un décret
en Conseil d’État peut créer ou supprimer une OIN. Dans une opération d’intérêt national, c’est
l’État et non la commune qui délivre les autorisations d’occupation des sols et en particulier les
permis de construire. De même, c’est le préfet et non la commune qui décide de la création d’une
zone d’aménagement concerté (ZAC) à l’intérieur d’une OIN.

• ORT - Opération de revitalisation du territoire. Créée par la loi portant évolution du logement,
de l’aménagement et du numérique (Elan) du 23 novembre 2018, l’ORT est un outil nouveau à
disposition des collectivités locales pour porter et mettre en œuvre un projet de territoire dans
les domaines urbain, économique et social, pour lutter prioritairement contre la dévitalisation des
centres-villes. Une ORT est portée conjointement par l’intercommunalité et sa ville principale.
L’ORT vise une requalification d’ensemble d’un centre-ville dont elle facilite la rénovation du parc
de logements, de locaux commerciaux et artisanaux, et plus globalement le tissu urbain, pour
créer un cadre de vie attractif propice au développement à long terme du territoire. L’ORT se
présente comme une large palette d’outils au service d’un projet de territoire maîtrisé avec des
avantages concrets et immédiats. Une fois le projet de territoire défini par les élus en lien avec
l’État et les partenaires, la convention d’ORT confère des nouveaux droits juridiques et fiscaux,
notamment pour :

108 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
 o renforcer l’attractivité commerciale en centre-ville grâce à la mise en place d’une dispense
d’autorisation d’exploitation commerciale et la possibilité de suspension au cas par cas de
projets commerciaux périphériques ;
o favoriser la réhabilitation de l’habitat par l’accès prioritaire aux aides de l’Anah et l’éligibilité
au Denormandie dans l’ancien ;
o faciliter les projets à travers des dispositifs expérimentaux comme le permis d’innover ou le
permis d’aménager multi-site ;
o mieux maîtriser le foncier, notamment par le renforcement du droit de préemption urbain et
du droit de préemption dans les locaux artisanaux.

• PVD – Petites Villes de Demain. Petites villes de demain est un programme d’action lancé en
octobre 2020 afin de redynamiser plus de 1600 petites villes françaises (communes de moins
de 20 000 habitants). Il vise à apporter un soutien technique et financier aux communes et
intercommunalités dans leurs projets de redynamisation des centres-bourgs et d’amélioration
de l’habitat.

• QPV – Quartier prioritaire de la politique de la ville. Les quartiers prioritaires de la politique

de la ville correspondent à ceux listés dans le décret modificatif n°2024-806 du 13 juillet 2024
pour la France métropolitaine et dans le décret n°2024-1212 du 27 décembre 2024 pour les autres
territoires.

• TFC – Taxe sur les friches commerciales. La taxe sur les friches commerciales (TFC) est une taxe
annuelle qui peut être instituée sur un territoire donné pour lutter contre la vacance commerciale.
Elle est instituée par délibération des communes ou des établissements publics de coopération
intercommunale. La taxe sur les friches commerciales s’applique locaux commerciaux soumis aux
conditions cumulatives suivantes :

o être passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) en application de l’article
1498 du code général des impôts

o ne plus être affecté à une activité entrant dans le champ d’application de la cotisation foncière
des entreprises (CFE) (article 1447 du CGI),

o être inexploité pendant au moins deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition et être resté
inoccupé au cours de la même période.

Cette taxe n’est pas due lorsque l’absence d’exploitation des biens est indépendante de la volonté
du contribuable (biens mis en location ou en vente à un prix n’excédant pas celui du marché et
ne trouvant pas preneur ou acquéreur par exemple). La taxe est due par le redevable de la taxe
foncière (propriétaire, usufruitier, etc.). Les personnes qui disposent de plusieurs locaux vacants
sont redevables de la taxe pour chacun d’entre eux.

• TFPB – Taxe foncière sur les propriétés bâties

• UE – Union Européenne

• USH – Union sociale pour l’habitat. L’Union sociale pour l’habitat (USH) est depuis octobre 2002
le nom de l’Union nationale des fédérations d’organismes HLM. L’Union sociale pour l’habitat
remplit trois grandes missions :

o un rôle de représentation nationale auprès des pouvoirs publics, des médias, des associations,
des milieux professionnels et de l’opinion publique ;

109
 o une mission de réflexion, d’analyse et d’étude sur tous les dossiers relatifs à l’habitat et
l’élaboration de propositions pour une politique sociale de l’habitat et de contribution au
débat public ;

o une fonction d’information, de conseil et d’assistance auprès des organismes, de leurs

associations et de leurs fédérations afin de faciliter, rationaliser et développer leurs activités.

• Zone AFR – Zone d’aide à finalité régionale. Les zones d’aides à finalité
régionale sont des territoires de l’Union européenne considérées comme
en difficulté. Les entreprises installées sur ces territoires, approuvées par la
Commission européenne et fixés par décrets nationaux, peuvent percevoir
des aides publiques sur la période 2022-2027, provenant des collectivités
locales ou de l’État pour encourager les investissements et la création durable
d’emplois. Outre les subventions, les entreprises implantées dans les ZAFR peuvent bénéficier
d’exonérations d’impôts. Les zones AFR ne sont pas limitées à une région précise mais à une
multitude de communes. Une carte interactive permet d’apprécier les communes éligibles

• ZFU-TE – Zone franche urbaine territoire entrepreneur. Les zones franches urbaines sont des
quartiers de plus de 10 000 habitants, situés dans des périmètres géographiques dits sensibles ou
défavorisés. Pour favoriser le développement économique de ces zones, les entreprises souhaitant
s’y implanter peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur les bénéfices (impôt sur les sociétés
ou impôt sur le revenu) pendant cinq ans. Pour bénéficier de ce dispositif d’exonération d’impôt,
les entreprises, quels que soient leur statut juridique et leur régime d’imposition, doivent remplir
les critères suivants :
o exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale,
o s’implanter en ZFU-TE,
o employer moins de cinquante salariés,
o réaliser un chiffre d’affaires ou un total de bilan inférieur à 10 millions d’euros,
o le capital de l’entreprise ou ses droits de vote ne doivent pas être détenus pour plus de 25 %
par une entreprise de plus de 250 salariés avec un chiffre d’affaires annuel hors taxes excédant
50 millions d’euros (ou avec un total de bilan supérieur à 43 millions d’euros),
o l’effectif de l’entreprise doit inclure au moins 50 % de salariés (en CDI ou en CDD d’au moins
12 mois) résidant en ZFU-TE ou dans un quartier prioritaire de la ville. Cette disposition
s’applique à partir de l’embauche du 2ème salarié. L’effectif de l’entreprise doit être respecté
pour chaque année d’imposition.
o pour les entreprises créées à partir du 1er janvier 2016, l’exonération d’impôt sur les bénéfices
est subordonnée à la signature d’un contrat de ville.

• ZRR - Zone de revitalisation rurale. La réforme des zones de revitalisation rurale (ZRR), adoptée
en loi de finances pour 2024 (entrée en vigueur le 1er juillet 2024), fixe un nouveau zonage appelé
« France Ruralités Revitalisation ». Cette réforme concrétise le 4ème volet du plan France Ruralités.
Renvoi à la définition des FFR.

110 Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville
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