Analyse du Bail Commercial en l’État Futur d’Achèvement (BEFA)

Le contrat est un bail commercial en l’état futur d’achèvement (BEFA), dans lequel le
bailleur (AAA) s’engage à construire une clinique sur un terrain dont il est propriétaire, puis à
la louer au preneur (BBB SA).
1. Principales Clauses du Contrat
1. Objet du bail (Article 3) : Engagement du bailleur à construire et louer une
clinique. Conformité aux spécifications techniques et au cahier des charges.
2. Obligation de construire (Article 4) : Le bailleur supporte tous les coûts de
construction. Respect des normes techniques et réglementaires.
3. Prise de possession (Article 7)
• Remise des clés après constat de conformité.
• Possibilité de réserves en cas de malfaçons.
4. Durée et renouvellement (Article 9)
• Durée initiale de 9 ans et 11 mois, renouvelable automatiquement.
• Clause de non-résiliation pendant la période initiale.
5. Loyer et conditions financières (Article 10)
• Loyer indexé sur le coût d’investissement avec un taux de rendement de 9,25
%.
• Révision du loyer de 10 % tous les 3 ans.
6. Garantie bancaire (Article 11)
• Garantie équivalente à 12 mois de loyer.
7. Obligations du bailleur et du preneur (Article 12)
• Bailleur : charges structurelles, gros œuvre.
• Preneur : maintenance, réparations locatives.
8. Droit de préemption et première offre (Article 16)
• Le preneur a la priorité d’achat en cas de vente.
9. Résiliation (Article 17)
• Preneur : non-obtention du permis, retard excessif, malfaçons.
• Bailleur : impayés de loyer.
10. Assurances (Article 14)
 • Bailleur : assurance décennale et responsabilité civile.
• Preneur : assurance exploitation.

2. Articles Juridiques Applicables

Droit marocain applicable

1. Loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux
• Article 2 : Application aux locaux commerciaux.
• Article 4 : Durée minimale du bail (2 ans).
• Article 25 : Droit au renouvellement du bail.
• Article 27 : Indemnité d’éviction en cas de résiliation anticipée par le bailleur.
2. Dahir formant Code des Obligations et des Contrats (D.O.C.)
• Article 626 et suivants : Régime général des baux.
• Article 692 : Obligation du bailleur de délivrer un bien conforme.
• Article 763 : Obligation du preneur de payer le loyer.
3. Loi n° 31-08 sur la protection du consommateur
• Article 59 : Clauses abusives interdites dans les contrats.
• Possibilité de contestation en cas de déséquilibre contractuel.
4. Réglementation Urbanistique et Codes du Bâtiment
• Respect des normes de construction et des autorisations administratives.

3. Points de Vigilance
1. Engagement fort du bailleur
• Doit supporter tous les frais de construction.
• Risques en cas de dépassement de coûts.
 • Pénalités de retard applicables.
2. Engagement irrévocable du preneur
• Durée longue et non résiliable (9 ans 11 mois).
• Loyer révisable automatiquement.
3. Droits du preneur en cas de non-conformité
• Possibilité de refuser la prise de possession en cas de malfaçons majeures.
• Droits de compensation en cas de retard.
4. Risque de vente de la clinique
• Droit de préemption en faveur du preneur.
• Le bail doit être repris aux mêmes conditions en cas de changement de
propriétaire.

Conclusion et Recommandations

✅ Bail structuré avec des obligations claires pour chaque partie.

⚠️Examen approfondi des coûts de construction et du rendement locatif.

⚠️Prévoir des garanties financières solides pour éviter des litiges en cas de retard.

✅ Intégration des normes légales marocaines pour la protection des parties.

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Voici les références juridiques applicables à ce Bail en l’État Futur d’Achèvement (BEFA) au
Maroc, avec les articles de loi, décrets et jurisprudence pertinents :

1. Loi n° 49-16 relative aux baux des immeubles ou locaux loués à usage commercial,
industriel ou artisanal

• Article 2 : Définit le champ d’application des baux commerciaux.

• Article 4 : Fixe la durée minimale du bail à deux ans.

• Article 25 : Donne au preneur un droit au renouvellement du bail.

• Article 27 : Prévoit une indemnité d’éviction si le bailleur refuse le renouvellement sans

motif légitime.

2. Code des Obligations et des Contrats (Dahir du 12 août 1913)

• Article 626 : Définition du contrat de bail.

• Article 632 : Obligation du bailleur de livrer un bien conforme.

• Article 638 : Responsabilité du bailleur en cas de vices cachés.

• Article 669 : Exonération possible du preneur du paiement du loyer en cas d’empêchement

d’exploitation non imputable à lui.

• Article 692 : Droits et obligations du bailleur et du preneur en cas de modifications

apportées au bien loué.

3. Décrets et arrêtés applicables

• Décret n° 2-17-481 du 18 juillet 2017 relatif à la loi 49-16

↳ Fixe les modalités d’application des baux commerciaux, notamment la révision du loyer et
les procédures de résiliation.

• Dahir du 16 juillet 1914 sur l’urbanisme et la construction

↳ Régit les obligations en matière de permis de construire et conformité des bâtiments aux
normes techniques.

• Arrêté ministériel du 29 décembre 2017 sur les normes de construction et d’équipement des
établissements de santé

↳ Applicable aux cliniques privées pour garantir le respect des normes de sécurité et
d’hygiène.

4. Jurisprudence Marocaine

• Cour de Cassation, arrêt n° 313/3 du 12 décembre 2019

↳ Confirme que la non-livraison d’un bien loué en état futur d’achèvement donne droit au
preneur à une résiliation anticipée et des dommages-intérêts.
• Cour de Cassation, arrêt n° 42 du 3 février 2020

↳ Précise que toute modification du bien loué par le bailleur sans accord du preneur peut
justifier une résiliation aux torts du bailleur.

5. Règles spécifiques à la construction

• Article 34 du Code de l’Urbanisme (Loi 12-90 du 17 juin 1992)

↳ Implique que le permis de construire doit être obtenu avant tout engagement contractuel
ferme.

• Article 48 du Dahir du 16 juillet 1914

↳ Responsabilise le maître d’ouvrage (le bailleur) quant aux vices de construction impactant
l’exploitation future du bien.

Points à vérifier pour sécuriser le contrat

✔ Vérification du permis de construire avant la signature définitive (article 34 du Code de

l’Urbanisme).

✔ Insertion d’une clause résolutoire en cas de non-respect des délais de construction (Article
313 du D.O.C. + jurisprudence).

✔ Droit du preneur au renouvellement du bail et indemnité d’éviction garantie (Article 27 de

la loi 49-16).

✔ Obligation du bailleur de livrer un bâtiment conforme aux normes médicales (Arrêté

ministériel de 2017).

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