Chapitre 3 : Evaluation et comptabilisation des éléments

du bilan
Section 1 : Actif immobilisé (actif non courant)
I- Immobilisations incorporelles (IAS 38)
1. Définitions :
Selon l’IAS 38, une immobilisation incorporelle est un actif non monétaire
identifiable sans substance physique.
Exemple : les marques, les logiciels, les procédés de fabrication créés par l’entreprise
Selon le cadre conceptuel, un actif est une ressource contrôlée par l’entité du
fait d’événements passés et à partir de laquelle l’entité s’attend à tirer des avantages
économiques futurs.

Pour être identifiable, l’actif doit satisfaire les deux conditions ci-après :
 Il est séparable de l’entité avec possibilité de vente, de transfert, d’échange, de
location, de concession via une licence, soit à titre individuel ou dans le cadre d’un
contrat avec un actif ou un passif lié,
 Il résulte de droits contractuels ou autres droits légaux, que ces droits soient ou
non cessibles ou séparables de l’entité ou d’autres droits et obligations.
Le goodwill acquis est comptabilisé sur une ligne distinguée vu qu’il n’est pas
identifiable. Les immobilisations incorporelles acquises dans le cadre d’un
regroupement d’entreprise sont comptabilisées en tant que telles puisque dans ce cas on
suppose que toutes les conditions citées ci-dessus sont respectées.
Concernant les immobilisations incorporelles crées en interne, les normes IFRS
ont verrouillé ce volet en prévoyant 6 conditions cumulatives pour pouvoir
comptabiliser les dépenses de la phase développement comme des actifs. Les dépenses
relatives à la phase recherche sont à comptabiliser obligatoirement en charges de
l’exercice au cours duquel elles sont engagées.
Les coûts engagés dans un projet avant que les 6 conditions soient satisfaites sont
comptabilisés en charges. En effet, seuls les coûts et les dépenses engagés après la
satisfaction des conditions sont intégrés dans le coût de l’immobilisation incorporelle.
Les 6 conditions prévues pour activer les immobilisations incorporelles en cours sont
les suivantes :
 Faisabilité technique nécessaire pour l’achèvement de l’immobilisation incorporelle,
 Intention de l’entité d’achever le projet,
 Capacité de l’entité de mettre en service l’immobilisation incorporelle ou de la
vendre,
 Façon dont le projet va générer des avantages économiques futurs,
 Disponibilité des ressources nécessaire pour achever le projet, et le mettre en
service ou le vendre,
 Capacité de l’entité à évaluer d’une façon fiable les coûts liés à l’immobilisation
incorporelle.
La comptabilisation initiale se fait sur la base du coût d’entrée de
l’immobilisation incorporelle
À la date d’inventaire, L’entité a le choix entre deux modèles : Modèle du coût,
Modèle de la réévaluation
Montant amortissable : généralement c’est le coût d’entrée de l’immobilisation
incorporelle. Dans le cas de l’existence d’une valeur résiduelle celle-ci vient en
diminution du coût d’entrée pour le calcul du montant amortissable
Durée d’utilité : la durée d’utilité peut être finie ou indéfinie
Le tableau ci-dessous présente quelques exemples à titre d’illustration :
Eléments Nature
Dépenses de recherche fondamentale Charges
Dépenses de recherche appliquée Charges
Dépenses de formation Charges

Goodwill développé en interne Charges

Goodwill acquis dans le cadre de l’IFRS 3 Actifs

Dépenses de publicité Charges

Dépenses de lancement de nouveaux produits Charges

Fonds de commerce généré en interne Charges

Frais d’établissement Charges

Les parts de marché Charges

Les marques créent en interne Charges

Logiciel acquis Immobilisation incorporelle

Fichiers clients créé en interne Charges

Fichiers clients acquis dans le cadre d’un Actifs

regroupement d’entreprise
 Exemple : Comptabilisation des immobilisations incorporelles

Au cours de l’exercice 2013, la société ALPHA spécialisée dans la distribution des

produits pétroliers a entrepris plusieurs actions de développement interne et externe :
- Acquisition d’une société concurrente BETA :
Les données ci-après sont issues du rapport d’évaluation de la société acquise :

Part de marché de BETA : 50 000 KMAD

Fichiers clients : 15 000 KMAD

Divers brevets relatifs aux produits pétroliers commercialisés : 10 000 KMAD

Formation de la force de vente : 200 KMAD

Contrat d’approvisionnement exclusif avec un fournisseur étranger sur une durée de 3 ans
et qui prévoit des prix inférieurs à ceux du marché de l’ordre de 10 %.
Frais d’établissement relatifs à l’opération d’acquisition : 200 KMAD.
- Actions internes de développement:
La société ALPHA a développé une marque de gasoil qui est évaluée par les experts à

20 000 KMAD.
Signature d’une convention de recherche fondamentale avec une université de la place
pour un montant de 400 KMAD.
Signature d’une convention de recherche appliquée avec un laboratoire de la place pour un
montant de 500 KMAD.
TAF : Identifier les immobilisations incorporelles parmi les éléments cités ci-
dessus.

II- Immobilisation corporelle (IAS 16)

1. Définitions :

Dans le cadre de la norme IAS 16, les définitions suivantes sont à retenir :
Une immobilisation corporelle est un actif corporel remplissant les deux
conditions suivantes :
- Actif détenu par une entité pour :
 Être utilisé dans la production ou la fourniture de biens ou de services,
 Être loué à des tiers,
 Des fins administratives.

- Actif dont on s’attend à ce qu’il soit utilisé sur plus d’une période comptable
(Généralement plus d’un an).
- Il s’agit d’un élément patrimonial contrôlé par l’entreprise qui s’attend au travers de son
utilisation à en percevoir des avantages économiques futurs.
 Les terrains, les constructions, les machines, les navires, le mobilier, le matériel
informatique… constituent des exemples d’immobilisations corporelles.

Lors de son acquisition. Si le prix est différé pour plus d’une année on doit actualiser
les paiements.

La durée d’utilité peut être définie comme la durée pendant laquelle l’entité s’attend
à utiliser l’actif soit le nombre d’unité de production ou d’unités similaires que l’entité
s’attend à obtenir de cet actif.
La valeur comptable d’un actif est le montant pour lequel il est comptabilisé
déduction faite des amortissements et des pertes de valeurs.
La valeur d'utilité d'un actif ou d'une unité génératrice de trésorerie
(UGT) correspond à la valeur actuelle des flux futurs générés par l'utilisation de l’actif.
La juste valeur est le montant pour lequel un actif pourrait être échangé entre des
parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence
normale.
L’amortissement est la répartition systématique du montant amortissable d’un actif
sur sa durée d’utilité.
Le montant amortissable d’un actif est généralement le coût de cet actif diminué de
sa valeur résiduelle.

2. Définitions UGT :

Une unité génératrice de trésorerie (UGT) renvoie au plus petit groupe

d'actifs identifiables générant des rentrées de trésorerie indépendantes de celles qui
découlent d'autres actifs ou groupe d'actifs.

3. Comptabilisation initiale :

La comptabilisation du coût d’une immobilisation corporelle est conditionnée par les

deux éléments suivants :
 Il est probable que l’actif procurera des avantages économiques futurs à l’entité,
 Le coût de cet actif peut être évalué d’une façon fiable.
Le coût d’une immobilisation corporelle est constitué des éléments suivants :
- Le prix d’achat y compris les droits de douane déduction faite de toute réduction
commerciale ou financière,
- Les taxes non remboursables,

- Les coûts directement attribuables nécessaires à mettre l’actif dans l’état

d’utilisation prévue par la direction tels que :
 Les frais du personnel y compris ceux résultant de l’IAS 19,
 Les coûts de réparation des sites,
 Frais d’installation et de montage,
  Les coûts des tests de bon fonctionnement diminués des éventuels produits
générés durant la période des tests,
 Les honoraires des professionnels,
 Etc.
- Les coûts estimés de démantèlement, d’enlèvement ou de remise en l’état du site
sur lequel est située l’immobilisation. L’IAS 16 ajoute le frais démantèlement et de
transport de l ‘actif et de rénovation du site dans le coût de l’actif avec prise en
compte de ces derniers an tant que provision (passif).
- Les coûts d’emprunts selon les dispositions de l’IAS 23,
- Etc.
Le coût d’une immobilisation corporelle produite en interne est généralement
déterminé sur la base des mêmes règles présentées ci-dessus.
Les subventions d’investissement peuvent être déduites du coût d’une
immobilisation corporelle selon les dispositions de la norme IAS 20.
Certains frais sont obligatoirement exclus du coût d’acquisition, il s’agit :

- Des frais généraux ;

- Des frais de démarrages antérieurs à l’exploitation du bien ;

- Des pertes d’exploitation subies avant que l’immobilisation ne fonctionne

parfaitement ;
Les pièces de rechange en stock sont reclassées en immobilisations corporelles si l’une
des conditions ci-après est remplie :
- Pièces de rechange principales (durée d’utilisation supérieure à un an),

- Stock de pièces de sécurité (durée d’utilisation supérieure à un an),

- Pièces qui ne peuvent être utilisées qu’avec une immobilisation corporelle

spécifique.
Si les coûts engagés ultérieurement remplissent les conditions prévues ci-dessus, ils
sont comptabilisés en tant qu’immobilisation corporelle.

Exemple 1: Comptabilisation des immobilisations corporelles

Calculer le coût d’entrée des acquisitions suivantes :

 Une machine « A » au prix de 300 Kdh payé moitié comptant et pour l’autre moitié avec
un différé sur 2 ans au taux d’intérêt de 5% ;

 Machine « B » au prix de 250 Kdh bénéficiant d’une subvention publique

d’investissement à hauteur de 50 Kdh. Les frais d’acquisition s’élèvent à 15 Kdh

 une machine « C » au prix de 100 Kdh payé comptant dans leur intégralité
moyennant l’obtention d’un escompte de règlement de 5 %, soit 5 Kdh.
 Exemple 2 : Comptabilisation des immobilisations corporelles
La société STYLEX installée à Casablanca a acquis, le 01/01/2013, une machine
auprès d’un fournisseur italien. Les données relatives à cette opération sont
présentées ci-dessous :
 Prix d’achat : 250 KMAD
 Fret : 20 KMAD
 Assurance : 3 KMAD
 Droits de douane : 5 KMAD
 Charges du personnel chargé d’installer la machine : 20 KMAD
 Frais de formation du personnel : 10 KMAD
 Utilités consommées pour l’installation : 5 KMAD
 Frais de démantèlement : 25 KMAD
 Durée d’utilisation : 10 ans
 Taux d’actualisation : 5 %
TAF :
Comptabiliser cette opération dans les comptes de la société.
NB : La société a obtenu l’attestation d’exonération de la TVA auprès des
autorités compétentes.

4. Evaluation à la date d’inventaire :

Après la comptabilisation initiale, l’entité doit choisir entre les deux modèles
présentés dans la section ci-dessous relative aux immobilisations incorporelles, à
savoir :
- Modèle du coût,
- Modèle de la réévaluation.
- Les amortissements sont calculés sur la base de l’approche par composantes.
Selon cette approche, il est approprié de répartir le coût total d'un actif entre ses
différents éléments constitutifs et de comptabiliser chaque élément séparément.
Tel est le cas lorsque les différentes composantes d'un actif ont des durées
d'utilisation différentes ou qu'elles procurent des avantages à l'entreprise selon un
rythme différent nécessitant l'utilisation de taux et de modes d'amortissement
différents. Par exemple, un navire, le pont, ses cabines, ses cuisines et ses moteurs
doivent être traités comme des actifs amortissables distincts s'ils ont des durées
d'utilité différentes.
- Le mode d’amortissement choisi doit refléter la consommation des avantages
économiques futurs de l’actif.
5. Sortie et mise hors service :

Une immobilisation corporelle est décomptabilisée dans les cas suivants :

- Lors de sa sortie (cession, donation, signature d’un contrat de location-
financement),
- Lorsqu’aucun avantage économique n’est attendu de son utilisation ou de sa sortie.

Le résultat de cession d’une immobilisation corporelle est comptabilisé dans le compte

de résultat. Le profit n’est pas comptabilisé dans les revenus des activités ordinaires.

III- VI- Les dépréciations d’actifs (IAS 36)

Deux options sont offertes pour le suivi de l’évaluation initiale, applicables à toutes les
immobilisations de même catégorie :
• le traitement de référence qui propose de diminuer le coût de l’immobilisation de
l’actif par le cumul des amortissements et des pertes de valeur (méthode du coût
amorti). Rappelons que ces deux composantes trouvent leurs contreparties dans le
compte de résultat ; (Modèle du coût)
• une seconde méthode qui consiste à réévaluer l’immobilisation corporelle à sa juste
valeur et à soustraire, par la suite, les dépréciations sous forme d’amortissements
calculés sur la base de cette valeur réévaluée (Modèle de la réévaluation).La
fréquence des réévaluations doit être telle que la valeur comptable de l’actif ne diffère
pas significativement de sa juste valeur.

1. Modèle du coût:
La norme IAS 36 a pour objectif de fournir aux entreprises un cadre comptable leur
permettant de s’assurer que leurs actifs sont comptabilisés pour une valeur n’excédant
pas le montant qui sera recouvré directement par une éventuelle cession ou
indirectement par leur utilisation.
La norme IAS 36 prescrit la comptabilisation et les informations à fournir pour la
dépréciation (impairment) de tous les actifs corporels et incorporels appelés à être
détenus sur le long terme (y compris le goodwill et les participations dans les filiales,
dans les entreprises associées et dans les coentreprises).
La norme IAS 36 exige que soit estimée la valeur recouvrable d’un actif s’il existe un
quelconque indice montrant qu’un actif a pu perdre de la valeur, et que soit constatée
une perte de valeur lorsque la valeur comptable d’un actif excède sa valeur
recouvrable
 La perte de valeur doit être constatée dans le compte de résultat pour les actifs
comptabilisés au coût historique et traitée comme une réévaluation négative pour les
actifs comptabilisés à leur montant réévalué ;
 la valeur recouvrable est la valeur la plus élevée entre le prix de vente net de l’actif
(montant qui peut être obtenu de la vente d’un actif lors d’une opération conclue dans
les conditions de concurrence normale entre des parties bien informées et
consentantes) et sa valeur d’utilité (valeur actualisée ou non des flux de trésorerie
futurs estimatifs attendus de l’utilisation continue d’un actif et de sa sortie à la fin de sa
durée d’utilité).

a. Les tests de dépréciation (Impairment Test) :

 La dépréciation ou la perte de valeur doit être comptabilisée lorsque la valeur
comptable d’un actif ou d’un groupe d’actifs est supérieure à sa valeur recouvrable.
A chaque date de clôture l’entité doit faire une analyse pour s’assurer de
l’existence ou non des indices de pertes de valeurs de ses actifs. Dans le cas de
l’existence des indices de pertes de valeurs, l’entité doit calculer la valeur
recouvrable des actifs pour s’assurer que celle-ci n’est pas supérieure à la valeur
comptable.

Dans la pratique, le test de dépréciation est effectué à la date de clôture des

comptes. La norme IAS 36 présente plusieurs indices de perte de valeurs :

Indices Interne Indices Externes

● Obsolescence ou dégradation ● D diminution importante de la
physique de l’actif, valeur de marché de l’actif,
● Décisions de restructuration
La valeur comptable de l’entité est
●

pouvant avoir un impact sur supérieure à sa valeur boursière

l’utilisation de l’actif, dégradation de l’environnement
● P performance économique de externe de l’entité,
l’actif Etc. ●

inférieure aux attentes,

● Etc.

b. Comptabilisation des pertes de valeurs :

Les pertes de valeurs sont comptabilisées dans le compte de résultat. Les
amortissements futurs sont calculés sur la base de la nouvelle valeur ajustée par la
perte de valeur.
Les reprises de perte de valeur sont constatées dans le compte de résultat si et
seulement s’il y a un changement dans les estimations utilisées pour le calcul de la
valeur recouvrable.
Les reprises sont rajoutées à la valeur de l’actif sans que la valeur comptable de
cet actif ne soit supérieure à sa valeur comptable initiale déduction faite des
amortissements qui auraient dû être constatés qu’il n’y avait pas de perte de valeur.
Concernant les pertes de valeurs des UGT, les règles suivantes sont à appliquer :
- La perte de valeur doit être répartie sur les actifs affectés à l’UGT au prorata de
leurs valeurs comptables,
- L’affectation de la perte de valeur ne doit pas ramener la valeur comptable d’un
actif au-dessous de la plus élevée entre les valeurs suivantes :
 La juste valeur diminuée des coûts de ventes,
 La valeur d’utilité,
 Zéro.
- La perte de valeur est affectée en premier, lieu au goodwill avant de répartir le
 solde sur les autres actifs liés à l’UGT,
- La perte de valeur relative au goodwill ne peut pas être reprise.

La valeur recouvrable d’un actif est le montant le plus élevé entre sa juste valeur
diminuée des coûts de sortie et sa valeur d’utilité.
La valeur d’utilité est la valeur actualisée des flux futurs de trésorerie attendus
d’un actif ou d’une UGT.

Exemple 1 :
Une société a acquis le 01/4/N un matériel industriel dont les conditions suivantes :

 Prix d’achat : 150 000.

 Frais de transport : 4 000
 Frais de mise en service : 3 000
 Frais de formation de personnel utilisateur : 2 000
 Frais de gaspillage des matières premières dus au mouvais fonctionnement avant
le démarrage de matériel : 10 000
 Durée d’utilisation : 4 ans
 Valeur résiduelle : 37 000
La production d’unités de produits finis fabriqués par ce matériel est ainsi estimé :
 100 000 unités la 1еrе année
 150 000 unités la 2еmе еt 3еmе année
 100 000 unités la 4еmе année

Travaille à faire :
a) Calculer le coût
d’acquisition b) Calculer la
base amortissable
c) Calculer les dotations aux amortissements
d) Si le matériel est effectivement vendu 37 000 en avril N +4, passer les écritures de
Régularisation
Exemple 2 : Amortissements par composants
La société de raffinage ALPHA a acquis une machine dont les données sont les suivantes :
 Date acquisition : 01/01/2013

 Coût de la machine: 300 KMAD

 Durée d’utilité : 9 ans

 Valeur résiduelle de la composante machine : 20 KMAD

 La machine contient un injecteur à remplacer tous les 3 ans. Le montant estimé est de 30 KMAD.
TAF : Comptabiliser les opérations relatives à cette acquisition sans tenir compte de la
TVA.

Exemple 3 :

On a constaté que la valeur recouvrable d’une unité génératrice de trésorerie (valeur correspondant à
la valeur d’utilité) pouvant être déterminé à partir d’un flux de trésorerie annuel de 20 000 au taux de
10% sur 10 ans

Au 31 décembre N, les valeurs comptables des immobilisations incorporelles identifiables, du

goodwill, et des immobilisations corporelles sont respectivement de

80 000, 50 000 et 120 000

Quelle est la perte de valeur à imputer aux immobilisations corporelles sachant que l’on ne peut
déterminer de manière séparée pour les immobilisations incorporelles identifiables et corporelles ni
prix de vente net ni valeur d’utilité.

Exemple 4 :

Une immobilisation acquise début N1, a un coût de 600 000 dh amortissable en 10 ans

 Sa valeur résiduelle est nulle

 Fin N3, sa valeur d’utilité chute à 280 000 dh

 Cette valeur d’utilité reste proche de la valeur comptable en N4 et N5

 Fin N6 la valeur d’utilité s’est accrue et le montant estimé est de 360 000

TAF :

1. Calculer la valeur nette comptable en N1, N2 et N3

2. Passer les écritures d’inventaire de N1 à N3

 3. En fin N3 la valeur réalisable n’est que de 280 000 dh. Comptabiliser l’ajustement
nécessaire

4. Passer les écritures d’inventaire de N4 à N6

5. Fin N6, la valeur d’utilité est de 360 000 dh. Comptabiliser l’ajustement nécessaire

2. Model de réévaluation :
- Les immobilisations sont inscrites à l’actif du bilan selon la méthode du coût historique qui
consiste à porter à l’actif (en valeur brute) des biens à leur valeur d’origine et à constater par la
suite leur obsolescence au travers de l’amortissement. Les normes IAS-IFRS permettent de
valoriser les éléments de l’actif à leur juste valeur au travers de la constatation d’une dépréciation
(obligatoire) mais également (sur décision de gestion) de les réévaluer si leur valeur bilancielle
est inférieure à leur juste valeur.

- Lorsqu’une immobilisation est réévaluée, toutes les catégories à laquelle appartient cette
immobilisation doivent être réévaluées (terrains, constructions, machines, avions, etc.).
- Selon la norme IAS 16, la valeur de réévaluation est constituée par la valeur vénale (la juste
valeur).
- Selon, l’IAS 16, l’écart de réévaluation doit être inscrit dans les fonds propres (en écart de
réévaluation) afin de ne pas faire apparaître de profit. Toutefois, il existe deux méthodes de
comptabilisation :
- Le premier traitement consiste à réévaluer la valeur nette comptable à sa valeur vénale en
réévaluant la valeur d’origine et les amortissements antérieurs.
- Le second traitement possible selon les IAS-IFRS consiste à imputer les amortissements pratiqués
antérieurement à la réévaluation sur la valeur d’origine pour ensuite porter la valeur d’origine à la
valeur vénale de réévaluation.
- Les pertes liées aux réévaluations doivent être comptabilisées en charges, alors que les gains liés
aux réévaluations sont portés directement dans les capitaux propres (« écart de réévaluation » des
autres éléments du résultat global – OCI).
- En cas de reprise de perte de valeur suite à une réévaluation, celle-ci inter vient dans les capitaux
propres dans la limite de la réévaluation précédemment constatée
- La norme IAS 16 autorise la distribution de l’écart de réévaluation dans deux cas :
-  après la cession du bien ;
-  à hauteur des suppléments d’amortissement pratiqués du fait de la réévaluation lorsqu’ils sont
constatés en charges.
 Exemple 1 : Modèle de la réévaluation
CAGEX GROUP est un cabinet d’expertise comptable qui vient de s’installer sur Rabat et sur Agadir.
Dans le cadre de l’équipement de ses locaux la société a acquis les éléments suivants au 01/01/2011

Prix Durée Variation fin Variation

Immobilisations d’acquisition d’utilité 2011 2011/201
en KMAD 2
Bureaux 300 10 5% 0%
Chaises 50 10 10% 10%
Comptoirs 50 10 5% -15%
Étagères 50 10 15% 30%

TAF : Sachant que la société a opté pour le modèle de la réévaluation, comptabiliser les
écritures d’amortissements pour les bureaux et les comptoirs.

Exemple 2 : Modèle de la réévaluation

L’entreprise Z a acquis une centrale de malaxage d’asphalte pour 3 000 000 DH le 01 janvier
2016.

 Coût de transport s’élève à 150 000 DH

 Assemblage et installation coûte 350 000 DH

 Durée de vie de l’installation est de 7 ans et y’a pas de valeur résiduel

 L’amortissement appliqué est le linéaire

TAF :

1. Comptabilisé l’écriture de l’acquisition

2. Sachant que la société a opté pour le modèle de la réévaluation, comptabiliser les écritures
d’amortissements pour l’installation à la fin 2016

3. Au 1 er janvier 2019, la réévaluation est faite. la juste valeur de l’installation est de

2 200 000 DH.

Passer l’écriture comptable nécessaire à cette date ainsi qu’à la fin 2019
4. Une autre réévaluation est faite après 2 ans le 1 er janvier 2021. La juste valeur à cette date est de
800 000 DH et la valeur nette comptable est de 1 100 000 DH. Passer l’écriture comptable
nécessaire à cette date ainsi qu’à la fin 2021
 IV- immobilisations acquises en crédit-bail (IAS 17)

Un contrat de location est une convention par laquelle le bailleur accorde au preneur le droit d’utiliser
un actif pendant une durée déterminée en contrepartie d’un paiement ou d’une série de paiement.

Un contrat de location financière est un contrat qui transfère la quasi-totalité des risques et avantages
inhérents à un actif.

Un contrat de location simple est tout Contrat ne transférant pas la quasi-totalité des avantages et
risques liés à l’actif au preneur. Dans la pratique tout contrat ne remplissant pas les conditions d’un
contrat de location financière.

La norme IAS 17 fournit des exemples caractéristiques d’un contrat de crédit-bail

Le contrat prévoit le transfert de propriété du bien à la fin de contrat ;

La durée de contrat est proche de la durée d’utilisation du bien ;

Le montant de la levée de l’option d’achat est inférieur à la juste valeur de l’actif aux termes du contrat
ce qui est suffisamment avantageux pour qu’il soit certain que le locataire achètera le bien à la fin de
contrat

Au début de contrat, la valeur actualisée des paiements minimaux dus par le locataire est proche de la
valeur de l’actif loué.

Ces contrats sont comptabilisés à l’actif et au passif (en dettes financières) à la plus faible valeur entre
la juste valeur et la valeur actualisé des paiements minimaux du contrat.

L’amortissement du bien est ensuite comptabilisé. La redevance payée chaque année est décomposé
en une partie « intérêts » et une partie « remboursement de la dette financière ».

Exemple 1 :

Une société a signé deux contrats de location dans les conditions suivantes :

Contrat 1 Contrat 2
Valeur de bien début de contrat 300 000 50 000
Redevance annuelle (début de contrat) 100 000 12 000
durée de contrat 4 ans 2 ans
Durée d’utilisation 4 à 5 ans 5 ans
Prix de levée de l’option d’achat 20 000 Aucune levée
d’option n’est
prévue
Le taux d’actualisation utilisé par l’entreprise est de 8%.

V- Les immeubles de placement (IAS 40)

1. Définitions :
Un immeuble de placement est un bien immobilier détenu pour générer des loyers ou valoriser le
capital ou les deux. Les biens immobiliers utilisés pour la production ou la fourniture de biens et
services ainsi que ceux destinés à être vendus dans le cadre de l’activité ordinaire ne sont pas
considérés comme des immeubles de placement selon la norme IAS 40. Les biens immobiliers
occupés par l’entité ou mis à la disposition du personnel (ou des filiales) à titre gratuit n’entrent
pas dans la catégorie des immeubles de placement. Ne sont pas également considérés comme des
immeubles de placement les biens immobiliers donnés en location financière.
2. Comptabilisation initiale :
La comptabilisation initiale est faite sur la base du coût y compris les coûts de transaction. La
détermination du coût est faite sur la base des règles citées dans la norme IAS 16.
Les coûts d’emprunts sont intégrés dans le coût de l’immeuble de placement selon les
dispositions de l’IAS 23
3. Evaluation à la date de clôture :
Après la comptabilisation initiale, l’entité a le choix entre deux modèles : Modèle du Coût, Modèle
de la juste valeur

CAS PRATIQUE : Immeubles de placement

Durant l’exercice 2013, la société ALPHA a acquis un ensemble immobilier pour un montant global
de 200 000 KMAD. Cet ensemble est décomposé comme suit :
- Terrain : 100 000 KMAD

- Structure : 50 000 KMAD

- Autres composants : 50 000 KMAD.

L’immeuble est constitué de 10 étages affectés comme suit :

- Siège de la société ALPHA : 5 000 m2

- Sièges pour les filiales d’ALPHA (location): 2 500 m2

-Locations à des tiers : 2 500 m2

La société adopte le modèle de la juste valeur pour les immeubles de placement.

TAF :
1- Comptabiliser les écritures IFRS relatives à l’acquisition,

2- Comptabiliser les écritures IFRS relatives aux immeubles de placement au

31/12/2013 sachant que la juste valeur du m2 de l’immeuble à cette date est de
12000 MAD/m2.