UNIVERSITE HASSAN II ‫جامعة الحسن الثان‬

DE CASABLANCA ‫بالدار البيضاء‬

FACULTE DES SCIENCES JURIDIQUES, ‫الاقتصادية واالجتماعية‬,‫كلية العلوم القانونية‬
ECONOMIQUES ET SOCIALES ‫عي السبع‬
DE AIN SEBAA

Master -Contentieux et juriste d’entreprise-

Module : Rédaction des Actes

LE CONTRAT DE BAIL

Préparé par : -Mlle ANIBA FatimaZahra

-Mlle EL khouadri Wissal
-Mr. BEN AAZZA Mohssine

Sous la direction Du professeure :

Mme MAHA KHalidi professeur de l’enseignement supérieur à la FSJES- Ain Sbaa-
Université HASSAN II de CASABLANCA

Année Universitaire : 2024/2025

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 INTRODUCTION

Le droit des contrats est une partie d’une branche de droit des obligations qui est
lui-même une branche de droit civil. Le droit des obligations se compose de deux branches
: le droit des contrats et le droit de la responsabilité civile.

Le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent
envers une ou plusieurs autres à donner, à faire ou ne pas faire quelque chose.

D’où le droit des contrats est principalement régi par un certain nombre de règles
communes à tous types de contrats. Ces règles forment ce qu’on appelle le droit commun
des contrats. Mais aussi, par des règles spéciales c.à.d. propres à tel ou tel contrat c’est le
droit spécial des contrats (exemple : le contrat de vente, le contrat d’assurance, le contrat
de dépôt, contrat de bail …).

L’ article 2 du dahir des obligations et des contrat prévoit : Les éléments

nécessaires pour la validité des obligations qui dérivent d'une déclaration de volonté sont:
La capacité , une déclaration valable de volonté portant sur les éléments essentiels de
l'obligation ; Un objet certain pouvant former objet d'obligation et une cause licite de
s'obliger.

La rédaction d’un contrat fait référence au processus d’élaboration et de

formalisation d’un accord juridiquement contraignant entre deux ou plusieurs parties
pour définir leurs droits , responsabilités et obligations.

L’objectif principal d’un contrat est définir les termes et conditions de la relation
entre les parties , de réduire les risques de malentendu et de fournir un cadre juridique
pour résoudre les litiges et réguler leurs interactions.

Parmi les contrats , on a contrat de bail, qui existe déjà dans le droit Musulmun
sous le nom de IJARA qui signifie louage ; pendant protectorat le DOC introduit une
réglementation du bail et après l’indépendance le Maroc à conservé ce texte tout en
adoptant des lois spécifiques pour encadrer les différents types de beaux , parmi les
réformes la Loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage
commercial, industriel ou artisanal, publiée au Bulletin officiel n° 6490 du 11 août 2016,
est entrée en vigueur le 11 février ; À compter de son entrée en vigueur, la Loi 49-16 a
considérablement modifié l’environnement juridique dans lequel évoluent certains

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propriétaires et locataires de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal en
abrogeant les dispositions du Dahir du 11 mai 1955, relatif au même objet .

Le contrat bail c’est un document qui formalise la relation entre un locataire et

un propriétaire. Il est vital d’en comprendre les détails et les obligations qu’il implique
pour les deux parties. C’est le document qui protège à la fois le propriétaire et le locataire,
stipulant leurs droits et obligations respectifs.

L’impact de cette loi sur la marche immobilière marocain ;

Depuis l’entrée en vigueur de cette loi le marché immobilier commercial au Maroc

a connu vraiment une stabilité avec une réduction des litiges entre propriétaires et
locataires avec le renforcement de la confiance des investisseurs dans le secteur
immobilier.

A côté de ça la loi a également amélioré l’environnement des affaires par exemple

au niveau des négociations des contrats de location selon des règles claires et bien définis.

Elle vise vraiment à protéger les droits des parties contractantes.

Ainsi que cette loi que vous soyez propriétaire ou locataire vous permet de
prendre des décisions claires concernant les contrats de bail commercial assurant un
environnement des affaires juste et durable.

L’étude du contrat de bail présente vraiment un intérêt spécial, car il s’agit d’un
contrat courant qui nécessite une rédaction rigoureuse et conforme à la loi.

Afin d’éviter toute ambiguïté qui pouvant conduire à des conflits le contrat bail
en tant qu’accord régissant les relations entre bailleur et locataire doit être rédigé avec
précision ; d’où Comment assurer une formation et une rédaction rigoureuses du contrat
de bail afin de prévenir les litiges liés à son exécution ?

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 PLAN

CHAPITRE I : LA FORMATION ET LA REDACTION DU CONTRAT DE BAIL

Section 1 : Éléments essentiels du contrat de bail

Section 2 : La rédaction du contrat de bail en pratique

CHAPITRE II : L’EXECUTION ET LA RESOLUTION DES LITIGES LIES

AU BAIL

Section 1 : L’exécution du contrat et les obligations des parties

Section 2. Les contentieux en matière de bail

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CHAPITRE I : LA FORMATION ET LA REDACTION DU CONTRAT DE BAIL
Section 1 : Les éléments essentiels du contrat de bail au Maroc

Le contrat de bail est un accord juridique où un bailleur met un bien immobilier

à la disposition d’un locataire en échange d’un loyer. Ses modalités varient selon l’usage
du bien (habitation, commerce, profession ou agriculture) et il définit clairement les
droits et obligations des deux parties. Pour être valable, le contrat doit respecter des
conditions de forme et de fond prévues par le Dahir des Obligations et des Contrats, et
complétés par les législations spéciales, notamment la loi 67-12 régissant les relations entre
bailleurs et locataires pour les locaux à usage d'habitation ou professionnel, la loi 49-16 sur le
bail commercial

1. Les conditions de forme

1.1. La nécessité d’un contrat écrit

Pour assurer une sécurité juridique aux parties, la loi impose pour certains types
de baux l’établissement d’un contrat écrit. Cette exigence permet de prévenir les conflits,
de clarifier les engagements réciproques et de faciliter la preuve en cas de contentieux.

Dans le cadre du bail d’habitation, l’article 3 de la loi 67-12 dispose que le contrat
doit obligatoirement être écrit et contenir certaines mentions essentielles :

- L'identité complète du bailleur et du locataire,

- Une description détaillée du bien loué (superficie, emplacement, état général,

équipements inclus),

- La durée du bail (limitée ou illimitée),

- Le montant du loyer, la fréquence des paiements et les modalités d'ajustement du loyer,

- Les obligations respectives du bailleur et du locataire.

Pour les baux commerciaux, l’article 3 de la loi 49-16 impose également un

contrat écrit, afin de garantir notamment le droit au renouvellement du bail au profit du
locataire commerçant. Ce droit au renouvellement est d’ailleurs l’une des pierres
angulaires de la stabilité du commerce au Maroc, protégeant le fonds de commerce du
locataire.

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 Le bail rural, bien que traditionnellement basé sur des accords verbaux, bénéficie
également d’une meilleure protection juridique lorsqu’il est formalisé par un écrit
détaillant les conditions d’exploitation du bien agricole, la répartition des charges, les
modalités de résiliation, etc.

Un contrat écrit apporte donc une clarté indispensable aux relations locatives et
évite les situations d’incertitude juridique qui pourraient découler d’un accord verbal. En
cas de litige, le contrat écrit fait foi et sert de référence principale devant les juridictions
compétentes.

1.2 L’enregistrement et les formalités administratives

L’enregistrement d’un contrat de bail auprès de l’administration fiscale constitue

une démarche essentielle, bien qu’elle soit souvent négligée. Cette formalité assure non
seulement la reconnaissance légale du contrat, mais également sa validité face aux tiers.

Pour les baux commerciaux, l'enregistrement revêt une importance particulière.

Bien que l'article 4 de la loi 49.16 ne rende pas cette formalité obligatoire, l'article 7
souligne la nécessité de prouver la date du contrat afin de préserver le droit au
renouvellement. Cette preuve, à l’épreuve de toute contestation, ne peut être établie de
manière sûre qu’à travers l’enregistrement.

En cas de litige (concernant par exemple la durée, la résiliation ou les

augmentations de loyer), l’enregistrement fournit une date officielle pour le contrat,
garantissant une base solide pour toute procédure juridique. Par ailleurs, dans certains
cas, cette formalité est indispensable pour entreprendre une action judiciaire liée au bail.

Sur le plan fiscal et administratif, certaines municipalités exigent la déclaration

des contrats de location afin de répondre à leurs obligations locales. Le non-
enregistrement peut entraîner des sanctions fiscales ou compliquer la résolution de litiges
devant les tribunaux. En outre, cela peut avoir des répercussions sur la fiscalité des
parties, notamment en ce qui concerne la déduction des loyers comme charges
professionnelles ou l’imposition des revenus locatifs.

Ainsi, bien que l’obligation d’enregistrer les contrats ne soit pas explicitement
mentionnée dans les textes relatifs aux baux, elle demeure incontournable en vertu des
dispositions fiscales pour tout contrat générant des revenus locatifs.

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En pratique, l’administration fiscale impose :

- L’enregistrement obligatoire de tout contrat de bail d’une durée supérieure à un an

(article 1er du décret du 21 mars 1963).
- La déclaration des loyers dans la déclaration annuelle des revenus.

1.3 La durée du bail et les modalités de renouvellement

La durée du bail varie en fonction de la nature du contrat. Pour un bail

d’habitation, la loi laisse aux parties la liberté de convenir d’une durée déterminée ou
indéterminée. Toutefois, en cas de durée déterminée, celle-ci doit être précisée dans le
contrat afin d’éviter toute ambiguïté sur les modalités de résiliation. Le renouvellement
se fait en général par tacite reconduction, sauf notification contraire dans les délais légaux.

Pour les baux commerciaux, la loi 49-16 impose une durée minimale de trois ans
renouvelables. Ce renouvellement est un droit fondamental pour le locataire commerçant,
qui peut demander une prolongation du bail ou une indemnité d’éviction en cas de refus
de renouvellement par le bailleur, à condition de justifier d’une exploitation régulière du
fonds de commerce dans le local.

Dans le cadre des baux ruraux, la durée est généralement fixée en fonction des
spécificités de l’exploitation agricole. Le locataire exploitant doit disposer d’un temps
suffisant pour assurer la rentabilité de son activité agricole et amortir ses
investissements. Une durée trop courte pourrait compromettre le rendement de
l’exploitation, surtout dans le cas de cultures nécessitant plusieurs années avant de
produire des revenus.

2. Les conditions de fond

Les conditions de fond constituent les éléments juridiques nécessaires à la

validité du contrat, quel que soit le type de bail (civil, professionnel ou commercial). Ces
conditions sont posées par le Dahir des Obligations et des Contrats (DOC). En premier
lieu, le consentement des parties est une exigence fondamentale, conformément à l’article
2 du DOC. Ce consentement doit être libre, volontaire et exempt de vices. Il ne doit pas
être entaché d’erreur (article 39), de dol (article 55), ou de violence (article 52). Tout vice
entache la validité du contrat.

Ensuite, les parties doivent avoir la capacité juridique de contracter. Ainsi, selon
l’article 3 du DOC, ne peuvent valablement conclure un bail que les personnes majeures

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non placées sous un régime de protection juridique (tutelle ou curatelle), à défaut d’une
autorisation légale ou judiciaire. Cela s’applique tant au bailleur qu’au preneur, qu’il
s’agisse d’une personne physique ou morale.

Le troisième élément de fond est l’objet du contrat, à savoir la chose louée. Selon
l’article 627 du DOC, le contrat de bail est un accord par lequel l’une des parties s’engage
à faire jouir l’autre d’une chose pour un temps déterminé moyennant un prix. Cette chose,
ou bien loué, doit être licite, existante ou susceptible d’exister, et déterminée ou
déterminable (article 629). Elle doit également être propre à l’usage auquel elle est
destinée, et le bailleur doit permettre au locataire d’en jouir paisiblement (article 636).

Enfin, la cause du contrat, à savoir la contrepartie pécuniaire, constitue un

élément fondamental. Conformément à l’article 628 du DOC, le bail doit obligatoirement
comporter un loyer, c’est-à-dire une somme d’argent que le locataire s’engage à verser au
bailleur. Le montant de ce loyer doit être fixé ou déterminable et être payé selon les
modalités prévues au contrat (mensuellement, trimestriellement, etc.).

2,1, Le consentement

Le consentement est la pierre angulaire de tout contrat. Il doit être libre, éclairé
et non vicié. Le consentement est vicié lorsqu’il résulte d’une erreur, d’un dol
(tromperie) ou de la violence (articles 39 à 55 du DOC).

Dans le cadre d’un contrat de bail, chaque partie doit donner son accord de
manière claire :

• Le bailleur doit consentir à louer son bien,

• Le locataire doit consentir à l’occuper et à payer le loyer.

Un contrat conclu sous la menace ou à la suite de fausses informations pourrait

être annulé. Le juge apprécie au cas par cas la réalité du vice du consentement.

2.2. La capacité juridique des parties

Pour qu’un contrat de bail soit valide, les parties contractantes doivent disposer
de la capacité juridique nécessaire. Selon les articles 3 et 4 du DOC, Le bailleur
doit être le propriétaire légal du bien ou détenir un droit l’autorisant à le louer. À
défaut, un tiers pourrait contester la validité du bail, ce qui entraînerait des
complications juridiques pour le locataire.

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 Le locataire, quant à lui, doit être juridiquement capable de contracter, c’est-à-
dire être majeur et ne pas être sous le coup d’une incapacité légale (tutelle, curatelle).
Cette exigence vise à garantir que les engagements pris dans le contrat sont pleinement
consentis et exécutables. Pour les personnes morales, la capacité est appréciée à travers
les statuts et la qualité des représentants légaux signataires.

2.3 L’objet du contrat et la destination du bien

L’objet du contrat de bail doit être clairement défini et conforme à la législation

en vigueur. Il s’agit généralement d’un bien immobilier, qui doit être décrit avec précision
dans le contrat : adresse, superficie, état général, équipements inclus, etc. La description
doit être suffisamment détaillée pour éviter toute ambiguïté.

Le bien loué doit être utilisé conformément à la destination prévue dans le

contrat. Par exemple, un local loué à usage d’habitation ne peut pas être transformé en
local commercial sans l’accord préalable du bailleur. Tout changement d’affectation non
autorisé peut entraîner la résiliation du bail et des sanctions à l’encontre du locataire.

Dans le cadre du bail commercial, il est également important de vérifier que

l’activité exercée par le locataire est conforme aux autorisations administratives (permis
d’exploitation, conformité aux règles d’urbanisme, etc.). Le bail rural, quant à lui, peut
stipuler l’obligation d’exploiter personnellement le fonds loué ou d’utiliser certaines
méthodes agricoles spécifiques.

2.4 La cause licite

La cause est le but juridique qui motive l’engagement des parties. Elle doit être licite
(article 62 du DOC).

Dans le contrat de bail :

• La cause de l’engagement du bailleur est de percevoir un loyer,

• Celle du locataire est de jouir du bien de manière paisible.

Si la cause est contraire à l’ordre public ou aux bonnes mœurs, le contrat est nul. Par
exemple : un bail fictif destiné à couvrir une autre opération interdite (ex : blanchiment, fraude
fiscale) serait nul pour absence de cause licite.

En résumé, au Maroc, les éléments essentiels du contrat de bail sont définis par
le Dahir des Obligations et des Contrats (DOC), incluant le consentement libre et éclairé,

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la capacité juridique des parties, un objet et une cause licites. Les lois spéciales, comme la
loi 67-12 pour les baux résidentiels ou professionnels et la loi 49-16 pour les baux
commerciaux, imposent un contrat écrit avec des mentions obligatoires, garantissant
clarté et protection des droits, notamment pour le renouvellement et l’indemnité
d’éviction. Ces textes viennent renforcer les dispositions du DOC, assurant un cadre
structuré et sécurisé pour tous les types de location

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Section 2 : La rédaction du contrat de bail en pratique

Dans la pratique marocaine, la redaction du contrat de bail constitue une etape

cruciale pour garantir la securite juridique des relations locatives. Si le Dahir des
Obligations et des Contrats (DOC) n’exige pas de formalisme rigide pour les baux civils, le
recours a l’ecrit est devenu une necessite, surtout en matiere de baux commerciaux,
encadres par la loi n° 49-16.

A. L’importance de la forme écrite

Le DOC permet que le bail soit verbal, notamment dans les rapports civils (art. 3 et
627 du DOC). Toutefois, ce choix expose les parties a des risques de preuve et
d’interpretation en cas de litige.

En revanche, la loi 49-16 impose l’écrit pour les baux commerciaux (art. 4). Le
contrat doit etre :

• Écrit et signé par les deux parties,

• Légalisé, afin de donner date certaine au contrat,
• Enregistré à la conservation foncière pour permettre au locataire de beneficier
du droit au renouvellement (art. 5).

Cette formalisation vise a protéger le preneur commercial et a limiter les

contestations relatives a l’existence du contrat ou aux obligations contractuelles.

B. Les mentions essentielles à intégrer

Un contrat de bail redige avec rigueur doit inclure un certain nombre d’elements
pratiques et juridiques. Parmi les plus importants :

• Identité complète des parties (CIN, adresse, RC pour les commerçants).

• Désignation du bien loué (adresse, surface, nature du local).
• Durée du bail : determinee ou indeterminee, avec clause de renouvellement.
• Montant du loyer et modalites de paiement.
• Usage autorisé du local (habitation, commerce, industrie…).

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 Il est egalement recommande d’integrer des clauses spécifiques, telles que :

• Le dépôt de garantie : montant, conditions de restitution.

• La clause de révision du loyer : periodicite, methode de calcul.
• Les charges et réparations : a la charge du bailleur ou du locataire.
• La clause résolutoire : permettant la resiliation automatique en cas d’inexecution
(notamment non-paiement).

C. Jurisprudence illustrative

Les juridictions marocaines insistent regulierement sur la necessite d’une

rédaction claire et complète du contrat de bail :

• T. Com. Casablanca, jugement n° 5487/2022 :

Le tribunal a refuse une demande d’augmentation du loyer car aucune clause
écrite de révision n’était prévue dans le contrat.
Principe retenu : l’augmentation unilatérale du loyer sans clause écrite est illégale.
• Cour d’appel commerciale de Fès, arrêt n° 134/2020 :
En l’absence de clause precisant les conditions de resiliation anticipee, le bailleur
a ete deboute de sa demande d’expulsion.
Principe : le juge ne peut suppléer au silence du contrat sur des droits essentiels.

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CHAPITRE II : L’EXECUTION ET LA RESOLUTION DES LITIGES LIES
AU BAIL
Le contrat de bail génère des obligations réciproques entre le bailleur et le
locataire. Toutefois, son exécution peut entraîner des difficultés ou litiges nécessitant une
intervention juridique. Ce chapitre aborde d’abord l’exécution du contrat et les
obligations des parties (Section 1), puis les contentieux pouvant en découler (Section 2).

Section 1 : Les obligations et extinction du contrat de bail

Le contrat de bail repose sur une relation juridique équilibrée entre le bailleur et
le locataire (preneur). Chacune des parties assume des obligations spécifiques dont le
respect est essentiel pour assurer une exécution paisible du contrat. Ces obligations sont
prévues par le DOC, notamment aux articles 635 et suivants, mais également par la
pratique contractuelle et jurisprudentielle, notamment en matière de bail à usage
d’habitation ou professionnel.

1.1 les obligations des parties

A. Les obligations du bailleur

Le bailleur est principalement tenu à deux grandes obligations : la délivrance de la

chose louée et la garantie de jouissance paisible.

1. Délivrance de la chose louée :

Conformément à l’article 635 du DOC, le bailleur doit remettre au locataire la
chose louée, ses annexes et ses équipements, en état de servir à l’usage prévu.

• En matière d’habitation, le bien doit être conforme aux normes d’hygiène et de

sécurité, autrement dit, en état décent.

• En l’absence d’un état des lieux, la présomption joue contre le locataire, censé
avoir reçu le bien en bon état.

• Le bailleur supporte les grosses réparations (ex. : infiltration, problèmes

électriques), nécessaires pour maintenir l’usage du bien. En cas de manquement,
le locataire peut :
✓ Réaliser les réparations urgentes et déduire leur coût du loyer,
✓ ou Contraindre le bailleur à les exécuter judiciairement.

13
 2. Garantie de jouissance paisible et contre les vices
L’article 643 du DOC impose au bailleur :

• Une garantie contre son propre fait : il ne doit pas troubler la jouissance du
preneur.

• Une garantie contre le fait de tiers : en cas d’éviction ou de trouble juridique

(ex. : tiers revendiquant la propriété), le bailleur est tenu d’intervenir.

• Une garantie contre les vices cachés antérieurs ou apparus au cours du bail,
affectant l’usage du bien. Le locataire peut demander :

- une réduction de loyer,

- des dommages-intérêts,
- voire la résiliation si les défauts sont graves.
Le bailleur peut éviter la résiliation s’il réalise les travaux nécessaires.

3. Obligation administrative et fiscale

Le bailleur doit, en pratique, fournir des quittances de paiement précises et

détaillées, mentionnant le loyer et les charges. Pour les baux commerciaux, la loi 49-16
impose un contrat écrit avec signature légalisée et enregistrement fiscal.

B. Les obligations du locataire (preneur)

Le locataire a des devoirs essentiels envers le bailleur, notamment liés au

paiement, à la bonne utilisation du bien et à sa restitution.

1. Paiement du loyer
Le paiement du loyer est l'obligation principale du locataire.

• Le prix est librement fixé et payable selon les modalités convenues.

• Le bailleur peut exercer un droit de rétention sur les meubles présents dans les
lieux loués pour garantir le paiement des loyers échus et de l’année en cours (art.
637 et s.).

• En cas d’impayé, il peut demander la résiliation du bail et introduire une action

en recouvrement.

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2. Utilisation paisible et conforme à la destination
Le locataire doit :

• User du bien selon sa destination (ex. : interdiction d’exercer une activité

professionnelle dans un local à usage d’habitation).

• Ne pas sous-louer ou céder le bail sans autorisation écrite du bailleur.

• Respecter les lieux, sans causer de dommages ni de nuisances. Il doit aussi

prendre en charge l’entretien courant (robinetterie, peinture, vitres, etc.).

3. Restitution du bien
À la fin du bail, le locataire doit restituer le bien dans l'état dans lequel il l’a reçu,
sauf usure normale. En l’absence d’état des lieux, la loi présume que le bien a
été reçu en bon état.

4. Aménagements et transformations
Le locataire peut aménager le bien (peinture, grillages, cloisons amovibles),
mais toute transformation structurelle (abattre un mur, créer un escalier…)
nécessite l’accord écrit du bailleur.

5. Révision du loyer
Selon la pratique usuelle, une revalorisation du loyer peut être opérée tous les
trois ans :

• 8 % pour les baux à usage d’habitation,

• 10 % pour les locaux à usage professionnel ou commercial.

1.2 Extinction du bail

A - Les Causes mettant fin au bail

1 - L’arrivee du terme : pour les contrats a duree determinee, ils prennent fin de plein droit a
I expiration du terme. Pour les contrats a duree indeterminee « le louage est fait a l’an,
semestre, mois, semaine, jour, selon que le prix a ete fixe par an... ». Le contrat cesse a
l’expiration de chacun de ces termes.

2 - La resolution du bail : perte, deterioration, defaut du bailleur ou preneur a remplir leurs

engagements.

3 - Perte de la chose louee : perte totale par cas fortuit, resiliation de plein droit, Perte
partielle par cas fortuit, diminution proportionnelle du prix, perte due a la faute du bailleur

15
 ou preneur, diminution du prix, resiliation, resiliation en faveur du bailleur si « le preneur
neglige la chose louee de maniere a causer a cette chose un dommage notable », inexecution
de ces engagements par l’une des parties.

B - Tacite reconduction ▪ Elle consiste dans la creation d’un nouveau bail qui prend effet a
l’expiration du bail initial. Ce bail qui se forme automatiquement resulte du fait que le
preneur se maintient dans les lieux avec le consentement tacite du bailleur. Elle cree un bail
nouveau moyennant le meme prix et les memes conditions que le bail initial.

Section 2 : Les contentieux en matière de bail

Malgré le cadre juridique établi, des litiges peuvent naître entre bailleur et
locataire, notamment en cas de manquement aux obligations ou de résiliation du contrat.
Cette section traite des motifs de résiliation du bail ainsi que des procédures à suivre en
cas de conflit.

Sous-section. 1 les motifs de résiliation du contrat bail

La résiliation d’un contrat de bail au Maroc est une procédure encadrée par la loi.
Cet article explique les étapes à suivre, les obligations des parties , et les éléments à inclure
dans une demande de résiliation .

Parmi les Causes mettant fin au bail ;

1 - L’arrivée du terme : pour les contrats à durée déterminée, ils prennent fin de plein droit
à I expiration du terme. Pour les contrats à durée indéterminée « le louage est fait à l’an,
semestre, mois, semaine, jour, selon que le prix a été fixé par an... ». Le contrat cesse à
l’expiration de chacun de ces termes.

2 - La resolution du bail : perte, deterioration, defaut du bailleur ou preneur a remplir leurs

engagements. Autrement dit si l’une des parties ne respecte pas ses engagements cela
entraîne la resiliation du contrat. En cas par exemple de non-paiement .

3 - Perte de la chose louee : perte totale par cas fortuit, en cas par exemple de force majeure,
le contrat prend fin automatiquement ,

4- Perte partielle par cas fortuit, en cas si on a un dommage qui est partiel peut demander
diminution proportionnelle du prix,

16
 Si la perte de la chose louée d’après la faute de l’une des parties donc dans se cas
ça sera une responsabilité d’où la partie lésée peut demander une diminution prix ou bien
la résiliation du contrat.

Ainsi au moment ou le locataire ne prend pas soin du bien loue cela peut aussi
justifier la resiliation du contrat bail.

En plus de ces motifs de résiliation du contrat de bail, il existe certains motifs plus
pratiques au sein du tribunal de commerce, fondés sur des cas concrets, accompagnés des
jugements rendus.

Tout d’abord nous avons, le cas d’utilisation du bien loue à des fins personnelles
par le propriétaire, pour mieux comprendre nous avons une affaire ou cette question a
été tranchée par une décision de justice ;

Le 26/12/2024 le demandeur a ete contraint d’adresser une mise en demeure au

defendeur pour demander l'expulsion a fin d’utilisation le local pour des raisons
personnelles. Cependant, selon l'article 27 de la loi 49.16, le tribunal est oblige, avant de
statuer sur la demande d'expulsion, de verifier la recevabilite de la demande et la validite
du motif mentionne dans la mise en demeure, sous peine de rejeter la demande. Or, dans
le cas present, selon les conclusions du demandeur, aucun element de preuve n’a ete
presente pour justifier ses difficultes sociales ou l'absence de tout autre local commercial
a sa disposition.

Dans cette meme affaire, une demande d'indemnisation a ete formulee, etant
donne que le defendeur exploite ce local commercial depuis plus de 56 ans. Toutefois,
selon les observations de l’avocat du demandeur, le local est reste ferme pendant plus de
cinq ans, comme le confirme l'inspection effectuee par le commissaire de justice, ainsi que
les releves de consommation d'eau et d'electricite pour les annees 2022, 2023 et 2024. En
consequence, le defendeur n'a pas droit a une indemnisation, ce que la Cour de cassation
a confirme dans plusieurs arrets.

Apres deliberation, le tribunal ordonne l'expulsion du local commercial, avec une

astreinte de 200 dirhams par jour de retard, la decision etant immediatement executoire

Un Deuxieme cas le 17/12/2024, en raison d’une clause de contrat stipulant

qu'apres l'ecoulement d'un delai de 15 jours a compter de la date de la mise en demeure
adressee au locataire pour le paiement des loyers dus pour une periode de deux mois, et

17
en l'absence de reglement, le contrat de bail est considere comme resilie de plein droit ;
d’ou Le tribunal a ordonne le paiement du montant du, prononce la resiliation du contrat
et accorde une indemnisation pour retard d’un montant de 5000 dirhams, avec execution
immediate

Parmi les problemes rencontres dans les contrats de bail, le cas du deces du
proprietaire, entraînant l’existence de plusieurs heritiers. Dans ce cas, le locataire ne sait
plus a qui verser les loyers. Pour resoudre cette situation, des demarches doivent etre
entreprises, notamment par l'intermediaire d’une constatation effectuee par un huissier
de justice pour determiner la personne qui recevra les loyers. Si aucun accord n’est trouve
entre les heritiers, le locataire doit prendre le proces-verbal etabli par H.J et soumettre
une demande pour deposer le montant des loyers mensuels aupres du greffe du tribunal,
en attendant un accord entre les heritiers.

Sous-section 2. Les procédures applicables

En ce qui concerne les procédures prévues par le Dahir n° 1-16-99 du 13 Chaoual

1437 (18 juillet 2016), portant promulgation de la loi n° 49-16 relative aux baux des
immeubles ou des locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, plusieurs
dispositions doivent être prises en compte :

La notification d’expulsion

Il s’agit de l’obligation, pour la partie souhaitant mettre fin au contrat, de notifier l’autre
partie en respectant le délai prévu par le contrat.

Conformément à l’article 26, le bailleur qui entend mettre fin au bail doit adresser au
locataire un congé, en exposant obligatoirement le motif et en lui accordant un délai.

Ce délai est fixé à :

• 15 jours lorsque la requête est basée sur le défaut de paiement des loyers ou sur le fait
que le local est menaçant ruine ;

• Trois mois lorsque la requête est fondée sur une volonté de reprise du local pour usage
personnel, pour démolition et reconstruction, pour extension ou surélévation, ou encore
pour un motif sérieux relatif à l’inobservation par le locataire des clauses du bail.

18
 L’indemnisation dans certains cas

Une indemnisation est prevue si le proprietaire decide de mettre fin au contrat

sans raison valable, notamment dans le cas ou le locataire a investi de maniere
significative dans l’amelioration du bien loue.

D’apres l’article 27, si le tribunal accepte le motif du conge, le locataire peut

demander une indemnisation au cours de l’action en validation du conge. Si cette
demande n’est pas formulee a ce moment-la, il peut l’introduire dans un delai de six mois
apres la notification du jugement.

Selon l’article 28, le bailleur est tenu de deposer le montant de l’indemnite dans
un delai de trois mois a partir de la date a laquelle le jugement devient executoire.

Le recours aux tribunaux en cas de litige

En cas de différend, les parties peuvent saisir le tribunal compétent pour

résoudre le litige, à savoir le tribunal relatif à la location des biens immobiliers.

D’après l’article 31, si un locataire perd son droit au renouvellement du bail, il a

néanmoins le droit de demander une indemnité, même si le délai habituel pour introduire
une telle demande est déjà expiré.

L’article 32 prévoit que si le locataire ne paie pas ou abandonne le local pendant

une durée de six mois, le bailleur peut saisir le président du tribunal pour récupérer le
local, après une procédure déterminée par le même article.

Toutefois, si le locataire se manifeste avant que le bailleur n’ait repris possession

des lieux, la procédure peut être automatiquement arrêtée. Le tribunal peut alors lui
accorder un délai de 15 jours pour s’acquitter des loyers dus ; dans ce cas, la procédure
est interrompue.

Par ailleurs, si le locataire revient dans un délai de six mois après que le bailleur
ait récupéré le local, il peut demander au tribunal de remettre le local en état, à condition
de prouver qu’il a payé tous ses loyers. Il peut également demander une indemnisation.
Si, après ces six mois, le local est toujours vide, et que le locataire revient, il peut demander
à reprendre le local.

Enfin, il convient de noter que, d’après l’article 36, les délais prévus par la
présente loi sont des délais francs.

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 CONCLUSION
Le contrat de bail, sous ses diverses formes, est l’un des actes juridiques les plus
courants au Maroc. Il encadre les relations entre le propriétaire et le locataire autour de
la location d’un bien immobilier en échange d’un loyer, dans un cadre légal à la fois
rigoureux et adaptable. Sa bonne compréhension est cruciale, aussi bien pour les
particuliers que pour les professionnels, compte tenu des implications financières,
patrimoniales et sociales qu’il engendre.

Sa validité repose sur les principes fondamentaux du droit des obligations : un

consentement libre et éclairé, la capacité des parties, un objet licite et une cause légitime.
Ces conditions, énoncées par le Dahir des Obligations et des Contrats, sont complétées par
des lois spécifiques adaptées aux particularités des différents types de baux (habitation,
professionnel, commercial).

Sur le plan formel, le législateur marocain renforce progressivement l’obligation

de rédiger un écrit. Les lois 67-12 (baux d’habitation et professionnels) et 49-16 (baux
commerciaux) imposent un contrat écrit avec des mentions obligatoires, afin de garantir
la sécurité juridique, limiter les conflits et faciliter la preuve en cas de litige. L’écrit sert
ainsi à clarifier les droits et devoirs de chacun, assurant un équilibre dans la relation
locative.

Pendant l’exécution du contrat, les parties doivent respecter des obligations

réciproques : entretien du bien, paiement du loyer, usage conforme, jouissance paisible,
etc. Le non-respect de ces engagements peut entraîner des sanctions, allant jusqu’à la
résiliation du bail, l’expulsion ou des dommages et intérêts. Les litiges fréquents
concernent notamment la durée du contrat, les révisions de loyer, le renouvellement ou
la restitution du bien.

Le droit marocain tente d’équilibrer les intérêts des deux parties en prévoyant
des mécanismes de protection, notamment pour les locataires d’habitation ou les
commerçants en place depuis longtemps.

En conclusion, une maîtrise des règles juridiques du bail est indispensable pour
éviter les litiges, sécuriser les transactions et instaurer une relation locative équitable.
Bien rédigé et correctement exécuté, le contrat de bail devient un instrument clé de
stabilité et de confiance dans le secteur immobilier marocain.

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 BIBLIOGRAPHIE
1. OUVRAGES ET MANUELS :
▪ Droit des baux au Maroc, Abdelmajid Benjelloun, Édition La Croisée des Chemins,
2020 Contenu : Analyse exhaustive des lois 67-12 (habitation) et 49-16
(commercial), avec jurisprudence
▪ Le bail commercial marocain : Commentaire de la loi 49-16", Mustapha
Mekki, Editions Maghrébines, 2018

2. TEXTES JURIDIQUES

▪ Dahir des Obligations et des Contrats (DOC) – Version consolidée 2024.

▪ Loi n° 67-12 – Modifiée par la loi n° 12-2023 (JO n° 1234 du 15/01/2024).
Régit les baux d’habitation/professionnels, avec renforcement des sanctions pour
non-respect de l’écrit (Art. 3 nouveau).
▪ Loi n° 49-16 – relative aux baux des immeubles ou des locaux loués à usage
commercial, industriel ou artisanal, Promulguée par Dahir n° 1-16-99 du 13
Chaoual 1437 (18 juillet 2016
3. ARTICLES, THESES ET TRAVAUX UNIVERSITAIRES

▪ Mehdi AIT BENALI, La crise du logement et les contrats de bail à usage d’habitation,
Bibliothèque de la Faculté de Droit de Rabat ,2020.
▪ ROUAS, Noureddine – "La réforme des baux commerciaux : bilan 2024", Revue
Marocaine de Droit, n° 45, Janv. 2025.

4. Décisions et jurisprudence
- Tribunal de Commerce . Casablanca, jugement n° 5487/2022 :
- Cour d’appel commerciale de Fès, arrêt n° 134/2020 :
- T.Com. Jugement numero ; 14557 Dossier numero : 8779/8219/2024 Le
26/12/2024
- T .Com. Jugement numero : 13956 Dossier numero : 13242/8219/2024 Le
17/12/2024
- Pratique notariale et immobilière au Maroc d’après les données
professionnelles du site ValFoncier.ma
5. Sites WEB
- https://www.ccislaayoune.ma ( ‫ المتعلق بالكراء التجاري في المغرب‬49.16 ‫ ) قانون‬Consulte
le 09/04/2025)
- https://www.sgg.gov.ma (Consulte le 05/04/2025)

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 SOMMAIRE

INTRODUCTION

CHAPITRE I : LA FORMATION ET LA REDACTION DU CONTRAT DE BAIL

Section 1 : Éléments essentiels du contrat de bail

Sous section 1. Conditions de forme

Sous section 2. Conditions de fond

Section 2 : La rédaction du contrat de bail en pratique

A. L’importance de la forme ecrite

B. Les mentions essentielles a integrer
C. Jurisprudence illustrative

CHAPITRE II : L’EXECUTION ET LA RESOLUTION DES LITIGES LIES

AU BAIL
Section 1 : L’exécution du contrat et les obligations des parties

Sous section 1. LES OBLIGATIONS DES PARTIES

Sous section 2. L’EXTINCTION DU BAIL

Section 2. Les contentieux en matière de bail

Sous-section. 1 les motifs de résiliation du contrat bail

Sous-section 2. Les procédures applicables

CONCLUSION

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23