LES INTERVENANTS EN

MATIÈRE DE L’URBANISME

PRESENTÉ PAR :
SBAAI LAHLALI DRISS
ENCADRÉ PAR :
NADWA ZAKILI
BROU SAINTE AUDREY [Link] KALTOUM
PERSIDE OSSOUH ELABBASSI
EL OUAZZANI HICHAM
SALMA EL BARMAKI
 SOMMAIRE
I. INTRODUCTION
II. LA PLURALITÉ DES STATUS
FONCIERS EN MATIÈRE
D’URBANISME
III. LA PLURALITÉ DES
INTERVENANTS EN MATIÈRE
D’URBANISME
IV. LES AVANTAGES ET LES
INCONVÉNIENTS DE LA
PLURALITÉ DES
INTERVENANTS EN MATIÈRE
D’URBANISME
V. CONCLUSION
 INTRODUCTION
Le droit de la construction est une branche du droit qui régit
l’ensemble des règles et des obligations applicables aux
différentes acteurs impliqués dans le processus de construction
d’un bâtiment, d’une infrastructure ou de tout autre ouvrage.
Ce domaine touche à de nombreuses facettes, depuis la
conception d’un projet jusqu’à la réception de l’ouvrage, en
passant notamment par sa réalisation, sa mise en sécurité et sa
conformité aux normes légales notamment l’urbanisme.
L’urbanisme est un droit public, c’est le prolongement du droit
administratif.
L’Etat a conféré une parcelle à ses représentants .
Ainsi le droit de l’urbanisme à pour finalité de déterminer les
conditions d’utilisation du sol et de l’espace dans un objectif
d’équilibre d’une part entre les activités et les implantations
humaines concurrentes d’autre part entre la préservation de
l’environnement et le développement urbain.
Le mieux que l’on puisse dire est qu’historiquement le droit de
l’urbanisme moderne s’est constitué progressivement à compter
de la loi du 14 mars 1919 concernant les plan mis d’extension et
d’aménagement des villes , 15mars 1919 ( loi cornudet)cette loi
vient mettre un terme à toute intervention ponctuelle en termes
d’aménagement de la ville.
Au Maroc, ce domaine a été structuré au fil des réformes, avec
des textes importants comme le Dahir du 16 avril 1914 et la loi
12-90 sur l’urbanisme, qui ont jeté les bases de la planification et
de l’aménagement urbain.
 Plusieurs acteurs jouent un rôle clé dans l’application de ces
règles.
Toutefois, la diversité de ces intervenants constitue à la fois une
opportunité et un défi pour l’aménagement du territoire.
Dès lors, dans quelle mesure la diversité des intervenants en
matière d’urbanisme constitue-t-elle à la fois une opportunité et
un défi au niveau de l’aménagement du territoire ?

I. LA PLURALITÉ DES STATUTS FONCIERS

EN MATIÈRE D’URBANISME
Au Maroc, la structure foncière est très variée. On relève
plusieurs catégories à savoir :
1- Les terres collectives (bled djama'a) ou terre des
tribus
C’est la plus forte concentration foncière dont dispose le pays
(15.000.000 hectares dont 1,5 million HEC de terres de culture)
exploitées par 4.600 collectivités. La propriété des terres
collectives revient à des collectivités organisées sous forme de
douars de tribus ou de collectivités ethniques qui sont unies par
des liens familiaux, religieux ou ethnique. L’exploitation de ces
terres se fait de manière collective impliquant toute la tribu : les
opérations de labours, de moissons ou de battage sont effectuées
par tous les membres de la collectivité qui se partagent la récolte
entre eux.
Pour les modes de gestion interne de la terre collective (règles de
partage, d’accession à la terre, d’organisation du parcellaire
collectif) sont laissés à la discrétion de la djama’a(assemblées
locales). Le ministère de l’intérieur exerce une tutelle sur les
collectivités ethniques, pour tout ce qui concerne la location ou la
cession de terrains et les réquisitions d’immatriculation.
Ces terres sont aliénables (cessibles), imprescriptibles et
insaisissables.
 2- Les terres guich
Il s’agit de terrains qui ont été donnés historiquement
Par les Sultans aux soldats qui revenaient de la guerre ou batailles
en contre partie de leur service militaire. Le sultan marocain
d’avant le protectorat n’avait pas d’armée structurée (au sens
moderne d’expression), il disposait de troupes régulières de faible
effectif.
Au moment d’une guerre ou d’une révolte les sultans faisaient
appel à des tribus pour maintenir la sécurité et mater les révoltes.
Ces tribus participaient la guerre et recevaient ces terres en
contrepartie de la guerre qu’elles effectuent aux services des
sultans. Une fois qu’ils ont cessé de servir l’armée, les soldats ont
continué à exploiter ces terres moyennant une contrepartie
pécuniaire. On les trouvait autour des villes impériales ; Meknès,
Fès, Marrakech, Rabat.
En pratique, un bien ''guich'' ne peut pas être vendu, on peut
juste bénéficier d'un droit de jouissance, par le biais de la location.
Les terres guich sont exploitées, sous la tutelle du ministère de
l’intérieur.
3- Les terres Melk
Un bien dit ''Melk'' est un bien qui n'est pas titré, c'est-à - dire
qu'il n'est pas inscrit à la Conservation Foncière. Les terres Melk
relèvent de la propriété privée, où elles représentent la plus
grande partie des terres cultivées, elles appartiennent à des
personnes qui les exploitent soit individuellement, soit dans
l’indivision provenant surtout d’une transmission
Successorale. Le fondement juridique du droit de propriété des
immeubles Melk est le fait de la possession publique (pas dans la
clandestinité), paisible (qui n’a pas à son origine un acte de
violence) et non interrompue pendant 10 ans lorsqu’elle joue à
l’encontre des tiers, et pendant 40 ans quand elle joue à l’encontre
des parents ou copropriétaires. La preuve de la possession est
constituée par l’acte adulaire, dit moulkiya, par lequel deux
adouls ou le plus souvent 12 témoins, affirment le fait de la
possession régulière. Cet acte est homologué par le cadi. Il contient
les indications concernant la localisation, la superficie et les limites
de l’immeuble tel qu’ils sont attestés par les témoignages.
La propriété « Melk » peut être transférée soit par acte adulaire,
soit par acte établit par un notaire pour un immeuble en cours
d’immatriculation.
En se basant sur le fait de la possession, les biens Melk sont
aliénables, saisissable et prescriptible.
4- Les terres habous
Le régime de ces terres est strictement religieux, elles sont régies
par le droit musulman-rite malékite-. Ce régime repose, à
l’origine, sur le principe de la donation. Il s’agit d’un acte par
lequel une personne, en vue d’être agréable à Dieu, se dépouille
d’un ou de plusieurs de ses biens, en les affectant à perpétuité à
une œuvre dans un but pieux (mosquée), charitable ou sociable
(financer une cause de solidarité) soit d’une manière absolue,
exclusive de toute restriction (habous public), soit en réservant la
jouissance de ses biens à une ou plusieurs personnes déterminées
(habous privé ou de famille) ; à l’extinction des bénéficiaires, le
habous de famille devient habous public.
Les habous présentent trois caractères fondamentaux : elles sont
inaliénables, imprescriptibles et insaisissables.
5- Les biens immobiliers domaniaux
Le domaine de l’Etat comprend le domaine public (le lit des cours
d'eau, les abords des sources, le rivage de la mer, les terrains
couvrant certains domaines forestiers, maritimes où la
construction y est interdite pour des raisons de protection de
l'environnement…etc, et le domaine privé (terrains nus ou bâtis
domaniaux non public et faisaient l’objet d’ajouts par acquisition,
expropriation, confiscation etc). Les terres d’Etat sont régies par
le Dahir de 1 juillet 1914, et parmi les règles fixées par ce dahir, on
trouve la nullité des aliénations du domaine public, et
l’imprescriptibilité du domaine public, (la règle de
l’imprescriptibilité interdit d’acquérir par prescription, c'est-à-
dire par une possession prolongée, la propriété des biens du
domaine public).
6- Les terres immatriculées
Les biens titrés sont des biens clairement définis, inscrits au
Cadastre et à la Conservation Foncière, le ou les propriétaires y
sont clairement identifiés (état civil des propriétaires, surfaces,
limites du terrain, servitudes, situation...).
Ces différents statuts malgré leurs diversités et complexités
peuvent être soumis au régime de l’immatriculation foncière.
Le régime de l’immatriculation foncière, appelé encore régime
des livres fonciers, trouve son origine dans l’acte TORRENTS, (loi
Australienne), du nom de son auteur ROBERT TORRENTS, qui
dans l’exercice de ses fonctions, de « Registrât général de
l’Australie avait pu étudier les imperfections et les vices du
système foncier alors en vigueur en Australie et avait proposé les
remèdes qu’il convenait d’y apporter. Sa théorie fut adoptée par le
Parlement d’Australie en 1858.
Ce régime de l’immatriculation a connu un grand succès dans
plusieurs législations en droit comparé : l’Allemagne, la Grande
Bretagne, la Suisse et par de nombreux pays africains: le Congo,
le Sénégal, la Côte d’ivoire, la Tunisie, le Maroc et par certains
Etats des Etats-Unis. La France ne l’a pas appliqué.

II. LA PLURALITÉ DES INTERVENANTS EN

MATIÈRE D’URBANISME
En urbanisme, de nombreux acteurs interviennent pour concevoir,
planifier, financer et réaliser les projets d’aménagement urbain.
Voici une synthèse des principaux intervenants :
1. Les acteurs publics
• L’État et ses ministères
L’État fixe le cadre réglementaire (lois, normes, directives)
en matière d’urbanisme et de développement durable, via
notamment le ministère chargé de l’urbanisme, de la
transition écologique et de la cohésion des territoires.
• Les collectivités territoriales
Les régions, départements, communes et intercommunalités
élaborent et appliquent les documents d’urbanisme (PLU,
SCOT, etc.) et pilotent les opérations de rénovation ou
d’aménagement (ZAC, permis de construire, etc.).
• Les services déconcentrés
Des structures comme les DREAL (Directions Régionales de
l'Environnement, de l'Aménagement et du Logement)
assurent la mise en œuvre des politiques publiques au niveau
local.
2. Les professionnels de l’urbanisme et du bâtiment
• Urbanistes, architectes et ingénieurs
Ces experts conçoivent le projet urbain, réalisent des
diagnostics territoriaux, élaborent des plans et
accompagnent la maîtrise d’œuvre.
• Bureaux d’études et agences d’urbanisme
Ils fournissent des études techniques, environnementales, et
économiques, et coordonnent les projets de développement
urbain, qu’ils soient publics ou privés.
• Aménageurs fonciers et promoteurs immobiliers
Ils sont responsables de la mise en valeur des terrains, du
montage financier des opérations et de la commercialisation
des projets immobiliers.
3. Les organismes consultatifs et de qualification
• Conseils et fédérations
Des organismes tels que les CAUE (Conseils d’Architecture,
 d’Urbanisme et de l’Environnement) informent et conseillent
tant le public que les acteurs institutionnels.
• Offices de qualification
L’OPQU, par exemple, assure une reconnaissance des
compétences des urbanistes et contribue à la définition d’un
référentiel professionnel et déontologique.
4. Les acteurs de la participation citoyenne
• Associations de quartier et comités de concertation
Ils permettent aux habitants de s’exprimer sur les projets
d’aménagement et d’intégrer leur vision dans la démarche
participative.
• Urbanisme participatif
Des initiatives visant à impliquer directement les citoyens
dans la conception et le suivi des projets urbains se
multiplient.
5. Les acteurs financiers et économiques
• Institutions financières et banques
Elles apportent les financements nécessaires aux projets
d’aménagement et d’urbanisation.
• Fonds publics et européens
Des dispositifs comme le FEDER soutiennent financièrement
des projets visant à réduire les inégalités territoriales et à
promouvoir un développement durable.
6. Acteurs privés
Les entreprises privées, comme les promoteurs immobiliers et
les sociétés d’économie mixte (SEM), participent activement à
l'aménagement du territoire en collaboration avec les
collectivités locales.
Chaque intervenant apporte sa compétence spécifique et
contribue, de manière coordonnée et souvent pluridisciplinaire, à
la réalisation des projets urbains, afin d’assurer une ville
harmonieuse, durable et adaptée aux besoins des populations.

III. AVANTAGES DE CETTE PLURALITÉ

Les principaux intervenants en matière d'urbanisme au Maroc
sont l'État, les collectivités territoriales, les agences urbaines, les
promoteurs immobiliers, les architectes, ainsi que les citoyens et
les associations. Ces acteurs, chacun avec des rôles spécifiques,
sont essentiels pour le développement urbain harmonieux et
durable du pays. Analyser l'impact de ces intervenants permet de
comprendre comment leurs contributions soutiennent les objectifs
d’aménagement du territoire, en conciliant croissance
économique, durabilité environnementale et justice sociale.
L'État joue un rôle fondamental en matière d'urbanisme, car il
définit les grandes orientations et les stratégies à l'échelle
nationale. Sa mission est de garantir la cohérence entre les
différents projets d'aménagement et d'assurer une gestion
équilibrée des ressources et des espaces. L'État élabore des
politiques publiques globales et uniformes pour structurer le
développement des villes et des territoires. Il garantit ainsi une
vision à long terme qui évite les projets incohérents ou isolés,
permettant une croissance harmonieuse du pays. Il mobilise des
ressources budgétaires et des experts pour soutenir les collectivités
locales dans leurs démarches d’aménagement. Il peut financer de
grands projets d’infrastructures et assurer le soutien aux
territoires moins développés. Par ailleurs, en mettant en place des
programmes de formation et en offrant un accompagnement
technique, l'État permet aux collectivités de mieux gérer les
enjeux locaux d'urbanisme, créant ainsi un cadre propice à des
politiques efficaces et adaptées aux besoins réels des
communautés. L'État est ainsi le garant de la coordination
générale de l'aménagement urbain, permettant un développement
structuré et durable.
Les collectivités territoriales, en tant qu'entités locales, ont une
connaissance directe des réalités de leur territoire. Leur rôle est
crucial dans l’adaptation des politiques nationales aux spécificités
locales. Les collectivités territoriales bénéficient d'une relation
directe avec la population, ce qui leur permet d'identifier les
besoins réels des habitants et d’adapter les projets d’urbanisme en
conséquence. Cette proximité favorise la légitimité des projets et
leur acceptation par les citoyens. Ces collectivités gèrent les
projets d'urbanisme à l’échelle locale, ce qui leur permet d'être
réactives face aux défis du terrain. Elles peuvent ainsi ajuster
rapidement les projets en fonction de l'évolution des besoins. Elles
jouent un rôle central dans l'implication des citoyens, en
organisant des consultations publiques et en intégrant les retours
des habitants dans les décisions. Cela renforce la transparence et
la cohésion sociale autour des projets. Les collectivités
territoriales, par leur approche centrée sur le terrain, garantissent
que l'urbanisme répond aux besoins locaux et à la réalité sociale
des habitants.
Les agences urbaines jouent un rôle clé dans la planification du
développement urbain. Elles fournissent les outils techniques
nécessaires à la mise en œuvre des projets d’aménagement. Ces
agences réalisent des études approfondies, comme les Schémas
Directeurs d’Aménagement Urbain (SDAU), qui assurent une
vision à long terme et une gestion cohérente de l’espace urbain.
Elles anticipent les besoins futurs et organisent l'espace de
manière rationnelle et fonctionnelle. Elles soutiennent les
collectivités territoriales et les promoteurs immobiliers en
fournissant des expertises techniques, garantissant que les projets
respectent les normes urbanistiques et environnementales en
vigueur. En coordonnant les documents d'urbanisme et en
régulant les différents projets, les agences urbaines assurent une
cohérence dans le développement du territoire et une intégration
harmonieuse des infrastructures. L'expertise des agences urbaines
est essentielle pour garantir une planification durable,
respectueuse de l'environnement et en adéquation avec les besoins
sociaux et économiques.
Les promoteurs immobiliers apportent une dimension privée et
dynamique au secteur de l’urbanisme, en participant activement à
la construction de logements, d’infrastructures et à la
revitalisation des zones urbaines. Les promoteurs immobiliers
injectent des capitaux dans des projets d'envergure qui
permettent de répondre à la demande croissante en matière de
logements et d’infrastructures. Ces investissements stimulent
l’économie locale et la création d’emplois. Afin de se démarquer,
les promoteurs proposent des projets innovants en matière
d’architecture, de conception d’espaces et de choix de matériaux,
contribuant ainsi à la modernisation des infrastructures urbaines.
Leur collaboration avec l’État et les collectivités territoriales
permet de combiner les ressources publiques et privées, réalisant
ainsi des projets plus ambitieux et plus efficaces, au bénéfice de la
collectivité. Les promoteurs immobiliers sont des moteurs de
l'innovation et du dynamisme économique dans le secteur de
l'urbanisme.
Les architectes sont les créateurs de l’espace urbain. Leur
expertise permet de traduire les besoins fonctionnels et esthétiques
en réalisations concrètes, respectueuses des normes d’urbanisme
et de l’environnement. Les architectes équilibrent les exigences de
la fonctionnalité avec celles de l’esthétique, créant des espaces
urbains qui sont à la fois agréables à vivre et pratiques. Ils
tiennent compte des spécificités culturelles et géographiques,
créant ainsi des projets architecturaux qui respectent l’identité du
Maroc tout en introduisant des éléments modernes. Les
architectes intègrent des solutions durables et innovantes dans
leurs projets, en utilisant des matériaux écologiques et en
favorisant des techniques de construction respectueuses de
l’environnement. Grâce à leur vision créative, les architectes
contribuent à enrichir le paysage urbain tout en respectant les
impératifs sociaux et environnementaux.
Les citoyens et les associations jouent un rôle de veille et de
participation active dans le processus d'urbanisme, en veillant à ce
que les projets répondent aux besoins réels des habitants et
respectent les normes environnementales et sociales. Les citoyens
participent activement au processus décisionnel, influençant ainsi
les projets d’urbanisme pour qu’ils répondent aux besoins de la
population. Cette participation favorise une plus grande
acceptation des projets et renforce la légitimité des décisions. Les
associations, en tant que représentantes de la société civile, jouent
un rôle essentiel de veille en surveillant l’application des normes et
en garantissant que les projets respectent les principes éthiques et
environnementaux. Elles militent pour une urbanisation inclusive,
en veillant à ce que le développement urbain bénéficie à toutes les
catégories sociales, y compris les populations vulnérables.
L'engagement des citoyens et des associations est fondamental
pour assurer une urbanisation participative, équitable et durable.

IV. INCONVÉNIENTS DE CETTE PLURALITÉ

En matière d’urbanisme, les acteurs impliqués sont divers : l’État,
qui élabore les grandes lignes de la planification urbaine ; les
collectivités territoriales (régions, préfectures, communes), qui en
supervisent l’exécution opérationnelle ; les architectes,
responsables de la conception des espaces ; les promoteurs
immobiliers, qui financent et réalisent les constructions ; ainsi que
les associations citoyennes et les habitants, qui cherchent à
défendre leurs intérêts ou à s’impliquer dans les décisions. Si cette
diversité d’intervenants enrichit les perspectives, elle engendre
néanmoins des inconvénients notables. La confusion dans la
répartition des responsabilités, aggravée par le grand nombre
d’acteurs, constitue un frein sérieux à la mise en œuvre efficace
des plans d’urbanisme.
Prenons un exemple concret : un projet d’aménagement peut
stagner en raison de désaccords entre une commune souhaitant
densifier un quartier pour répondre à la croissance
démographique et des habitants s’opposant à la disparition
d’espaces verts. Ces divergences d’intérêts – économiques pour les
promoteurs visant à optimiser leurs gains, écologiques pour les
associations plaidant pour la préservation de la biodiversité, ou
sociales pour les résidents exigeant des logements accessibles –
conduisent souvent à des impasses ou à des solutions tièdes. Par
ailleurs, coordonner tous ces acteurs exige des démarches
administratives multiples, telles que des consultations publiques
ou des validations entre institutions, ce qui fait grimper les coûts
et allonge les délais : un projet d’infrastructure pourrait ainsi voir
son budget enfler de plusieurs millions de dirhams uniquement
pour des études préliminaires. Cette fragmentation brouille
également les responsabilités : lorsqu’un quartier est mal intégré
ou que des équipements s’avèrent inadéquats, il devient difficile
d’identifier un coupable précis, l’État pouvant incriminer la
collectivité, qui à son tour blâme le promoteur. En l’absence d’une
gouvernance solide et d’une vision stratégique partagée, cette
multiplicité risque de donner lieu à des aménagements urbains
déséquilibrés, où des buildings flambant neufs côtoient des zones
négligées, au détriment d’une cohérence d’ensemble.
 Conclusion
En conclusion, la pluralité des intervenants en matière
d’urbanisme, bien qu’elle reflète une richesse de points de vue et
d’expertises, constitue un défi de taille pour la mise en œuvre des
projets. Entre les conflits d’intérêts, la complexité des processus
décisionnels, l’augmentation des coûts et la dilution des
responsabilités, cette diversité peut compromettre l’efficacité et la
cohérence des aménagements urbains. Pour surmonter ces
obstacles, une gouvernance claire, une coordination renforcée et
une vision stratégique commune s’imposent comme des
impératifs. Sans ces ajustements, le risque persiste de voir
émerger des espaces fragmentés, où les ambitions individuelles
l’emportent sur l’intérêt collectif, au détriment d’un
développement urbain harmonieux et durable.
 Table des matières
INTRODUCTION ........................................................................... 3
I. LA PLURALITÉ DES STATUTS FONCIERS EN
MATIÈRE D’URBANISME........................................................... 4
1- Les terres collectives (bled djama'a) ou terre des
tribus............................................................................................... 4
2- Les terres guich ..................................................................... 5
3- Les terres Melk ....................................................................... 5
4- Les terres habous.................................................................. 6
5- Les biens immobiliers domaniaux .................................... 6
6- Les terres immatriculées ..................................................... 7
II. LA PLURALITÉ DES INTERVENANTS EN MATIÈRE
D’URBANISME ............................................................................... 7
1. Les acteurs publics ............................................................... 8
2. Les professionnels de l’urbanisme et du bâtiment ........ 8
3. Les organismes consultatifs et de qualification ............. 8
4. Les acteurs de la participation citoyenne .......................... 9
5. Les acteurs financiers et économiques .............................. 9
6. Acteurs privés......................................................................... 9
III. AVANTAGES DE CETTE PLURALITÉ .......................... 10
IV. INCONVÉNIENTS DE CETTE PLURALITÉ ................. 13
Conclusion .................................................................................... 15
Table des matières .................................................................... 16