IFTSAU : Institut de Formation des Techniciens Spécialisés en Architecture et en Urbanisme SMARA
les documents d’urbanisme
PR. Brih Ahmed Année Universitaire 2024/2025
Le SDAU
manifestation de
Le schéma directeur d’aménagement urbain.
(SDAU)
Le SDAU de fait ;
le SDAU de Casablanca ;
leSDAU selon la loi sur l'urbanisme de
1992
Champ d'application du SDAU
Le SDAU s’applique :
• à un territoire intercommunal ;
• aux zones d'influence directe de ce
territoire.
Objet du SDAU
Le SDAU définit :
• les options d'aménagement ;
• les zones nouvelles d'urbanisation et leur
programmation ;
• les principes d'assainissement et les points
de rejets (Comment gérer l'eau usée et où la
rejeter)
• les principes de l'organisation des
transports;
• la destination générale des sols
La procédure d'élaboration du SDAU
Le SDAU est établi par l’administration en
collaboration avec les communes.
Le suivi est assuré par le comité central et par
l’agence urbaine.
Le comité central est présidé parLeMinistère
de l’Aménagement du TerritoireNational, de l
’Urbanisme, de l'Habitat et de la Politique de
la ville.
Le comité central est composé :
des représentants des ministères ;
du wali et des gouverneurs ;
des présidents des communes ;
du directeur de l’agence urbaine.
Le SDAU est ensuite soumis au
comité local.
Le comité local est présidé par le wali ou le
gouverneur.
Il est composé :
des membres du CTP ;
des présidents des conseils communaux ;
des présidents des chambres
professionnelles ;
du directeur de l’agence urbaine.
La consultation des élus
Le SDAU est soumis à l'appréciation des
conseils communaux ;
Les conseils communaux sont tenus de
donner leur avis dans un délai de 3 mois.
Le SDAU est approuvé par décret.
Le contenu du SDAU
Le rapport justificatif
Les documents graphiques
Les effets du SDAU
D’une durée de 25 ans, le SDAU est opposable :
à l'administration ;
aux collectivités locales ;
aux établissements publics ; et
aux particuliers.
Doivent être compatibles avec le SDAU :
Les programmes d’équipement de ces
personnes publiques ;
Les plans d’aménagement, plans de
zonages et plans de développement des
agglomérations rurales.
L’urbanisme prévisionnel
Le plan de zonage
Définition :
permet à l'administration de prendre les
mesures conservatoires nécessaires à la
préparation du plan d'aménagement et à
préserver les orientations du SDAU.
Son objet est de répartir le territoire
auquel il s'applique en zones affectées
chacune à un genre déterminé d'utilisation
du sol ;
Il se constitue d'un document
graphique et d'un règlement.
Il est élaboré par l'agence urbaine avec
la participation des collectivités locales
concernées ;
Il est soumis à l'avis d'une commission
locale ;
Il est ensuite soumis à l'appréciation
des conseils communaux concernés
dans un délai de deux mois ;
il est approuvé par arrêté du ministre
de l'urbanisme.
Il est opposable à l'administration et
aux tiers pendant une durée de deux
ans
Le plan d'aménagement.
Définition :
C’est le document qui définit le droit
d’utilisation des sols dans les
agglomérations urbaines.
Champs d’application :
tout ou partie d’une municipalité ;
tout ou partie d’un centre délimité ;
tout ou partie d’une zone périphérique ;
tout ou partie d’un groupement d’urbanisme ;
tout ou partie d’une zone à vocation spécifique.
Le contenu du plan
d’aménagement.
Il est composé :
d’un document graphique ;
d’un règlement.
L’objet du plan d’aménagement
Le tracé des voies de circulation ;
Le zonage :
Le plan d’aménagement répartit l’espace
urbain en deux zones principales :
Les zones résidentielles ;
les zones d’activité.
La zone résidentielle comprend :
la zone d'habitat continu ;
la zone d'habitat dispersé.
La zone d'activité comprend les activités :
commerciales ;
artisanales ;
touristiques ;
industrielles ;
Les servitudes d’urbanisme
Trois catégories de servitudes :
les servitudes dites in faciendo ;
les servitudes dites non altius tollendi ;
les servitudes dites non aedificandi
L'interdiction de construire a plusieurs
raisons :
préserver ou créer des espaces verts ;
terrains exposés à des risques ;
bloquer ou réorienter l'urbanisation ;
protéger un site naturel ou historique.
Les zones réservées aux
équipements
Les terrains où sont prévus les
équipements sont frappés d'une
réserve ;
ils deviennent inconstructibles pour
leurs propriétaires.
Les zones à urbaniser en priorité
Cette disposition introduit la
programmation dans l'exécution
du plan d’aménagement.
Les zones d'aménagement à
régime particulier
Cette disposition introduit l'idée de
l'urbanisme dérogatoire.
La procédure d'élaboration du
plan d'aménagement
La procédure suit trois phases :
Etude ;
Instruction ;
Approbation.
La phase d’étude
Elle est conduite par les soins de l’agence
urbaine :
Large concertation : élus, autorités
locales, services extérieurs.
Résultat : une première esquisse
consensuelle d’aménagement
La phase d’instruction et d’approbation
Le plan d’aménagement est soumis à
l'examen du conseil communal qui
doit donner son avis dans un délai de
deux mois.
Le projet de plan d’aménagement est
soumis à une enquête publique d’un
mois.
Le plan d’aménagement est approuvé
par décret
Les effets du plan d'aménagement.
Effets pendant la phase d’étude
Effets de l’arrêté de mise à l’étude : le
sursis à statuer
interdictions de construire pendant
six mois renouvelables une fois.
Exception : constructions qui
respectent le SDAU ou la vocation de
fait du secteur.
Effets pendant la phase d’instruction
A partir de la date de clôture de l’enquête
publique et jusqu’à l’approbation, ne
seront autorisés que les projets conformes
au projet de plan d’aménagement.
Durée : douze mois
Effets après l’approbation
Le plan d’aménagement est opposable à
l’administration :
Les équipements publics doivent être
réalisés dans les emplacements prévus par
le plan d’aménagement.
Le P.A. est opposable aux particuliers :
Les autorisations d’urbanisme ne sont
accordées que si les dossiers, objet de la
demande sont conformes au plan
d’aménagement.
Le décret d'approbation vaut déclaration
d'utilité publique pour les terrains destinés
aux équipements pour une durée de dix ans.
Un terrain privé ne peut faire l’objet de deux
déclarations d’utilité publique.
L’application du plan d’aménagement
Le conseil communal et l’agence urbaine
assurent :
la réalisation ;
le respect ; et
le suivi du plan d’aménagement
Plan de Développement des Agglomérations
rurales
C’est un outil de planification des
agglomérations rurales ;
Il se compose d’un document
graphique et d’un règlement sous
forme de tableau ;
Il produit effet pendant une durée de 10
ans prorogeable pour une période d’égale
durée ;
Dès qu’une agglomération est dotée d’un
plan de développement, l’obtention d’une
autorisation préalable est imposée pour
toute construction ;
Il est homologué par arrêté du gouverneur
approuvé par arrêté du ministre de
l’Intérieur et publié au bulletin officiel.
Le plan d’alignement
L’arrêté portant plan d’alignement
est pris par le président du conseil
communal.
Il peut valoir, ou être suivi par, un
acte de cessibilité.
Elaboration des arrêtés d’alignement
Elle nécessite :
l’avis conforme de l’agence
urbaine ;
les visas des administrations
concernées ;
l’organisation d’une enquête
publique.
Les effets de l’arrêté d’alignement
Les effets produits avant l’approbation.
Les effets après l’approbation.
La contribution des habitants à la
réalisation de la voirie communale
La contribution en nature : dix
mètres de largeur sur la longueur
de la façade de la voie.
La contribution en espèces.
L’indemnité due aux riverains.
Le régime des voies spécialisées
(Voie principale, voie secondair et voie
tertiare )
L’urbanisme opérationnel
Définitions :
Les modalités d’intervention pour
réaliser les options d’un document
d’urbanisme.
L’urbanisme opérationnel concerne le
remembrement, le morcellement, le
lotissement et la construction.
Le remembrement urbain.
Définition :
Le remembrement a pour objectif de
libérer les emplacements réservés, à la
voirie et aux équipements et de
remodeler le parcellaire afin de
répondre aux normes de construction.
Le lotissement
Définition :
Le lotissement est constitué de :
toute division d'une propriété foncière
qui a pour finalité la construction.
Trois éléments à retenir :
la division d’une propriété par vente,
location ou partage qui soit d’un seul
tenant ;
D’où la distinction du lotissement et du
morcellement.
L’autorisation de lotir est délivrée par le
président du conseil communal après avis
de l’agence urbaine ;
Si le terrain, objet de la demande, est à
cheval entre deux communes, c’est le
gouverneur qui statue.
Elle est tacite sans réponse du président
dans un délai de deux mois ;
En cas de litige, le dossier est examiné par
la commission de la voirie présidée par le
gouverneur ou son représentant.
Les groupes d’habitation sont soumis en
plus à l’obligation de demander le permis
de construire.
Le morcellement des
terrains urbains
Définition :
le morcellement est constitué de :
toute opération de division d'une
propriété foncière par vente ou
partage en lots non destinés à la
construction, quelle que soit la
superficie de ces lots ;
L’autorisation de morceler est délivrée
par le président du conseil communal
après avis de l’agence urbaine ;
Elle est tacite sans réponse du président
dans un délai de deux mois ;
Elle est irrecevable si le terrain
concerné est situé dans une zone
constructible.
Les groupes d’habitation
Les groupes d’habitation sont soumis :
aux mêmes dispositions que pour le
lotissement, mais en plus
aux dispositions relatives au permis de
construire
Le permis de construire
Définition :
C’est le moyen donné à l'administration pour
faire respecter la conformité des
constructions au plan d'aménagement, au
règlement de voirie, et au projet de
lotissement approuvé.
L’instruction de la demande de permis de
construire consiste à vérifier :
si le dossier est complet et s’il comporte les
renseignements exigés par la réglementation ;
si la construction est conforme aux
règlements de construction et d'hygiène, aux
règles d'implantation et de volumétrie ;
siles dimensions des pièces, des
cours, conditions d'éclairage,
d'aération sont conformes aux
règles de construction
si les législations applicables
dans d'autres domaines sont
respectées.
Remarques :
les communes n'adoptent pas un circuit
identique pour l'instruction de ces dossiers.
les pièces à fournir à l'appui des
demandes sont différentes d'une commune à
l'autre.
la procédure de délivrance du permis de
construire est la même que celle de
l’autorisation de lotir (consultation de
l’agence urbaine, intervention de la
commission de la voirie et du ministère en
cas de désaccord.).
