ENSEIGNEMENT SUPERIEUR ET UNIVERSITAIRE

INSTITUT SUPERIEUR PEDAGOGIQUE DE BUKAVU

B.P 854-BUKAVU

SECTION DES SCIENCES COMMERCIALES, ADMINISTRATIVES ET INFORMATIQUE

DE GESTION

DEPARTEMENT DE GESTION COMMERCIALE ET ADMINISTRATIVE

TRAVAIL PRATIQUE DES NORMES COMPTABLES INTERNATIONALES

Sujet: IAS 40 « Immeuble de placement »

Présenté par le groupe n°8
1. AKONKWA RUYUMBU Erick
2. AWEZAYE ROSALIE
3. BORAUZIMA JOSAPHAT Christian
4. ELDER NDAGANO
5. FURAHA MANEGABE Ange
6. KABUMBE SHALUKOMA Anne
7. M’MBYULA ETAMBA Aigle
8. NABINTU HABAMUNGU Clotilde
9. ROMAINE BARUTI
10. YOSHWA CIBASHIMBA Arsene
Promotion: L 3 GCA
Dispensé par Ass. KWIBE Espoir

Année académique 2024-2025

Introduction

Dans le cadre du système LMD, des travaux pratiques sont proposés aux étudiants afin de
renforcer leur comprehension et de les inciter à réaliser des recherches personnelles approfondies
dans un domaine spécifique.

Nous nous sommes concentrés sur L'IAS 40, intitulé "Immeubles de placement", qui est une
norme comptable émise par l'International Accounting Standards Board (IASB) qui régit la
comptabilisation et l'évaluation des immeubles détenus par une entreprise à des fins de location
ou de valorisation.

L'objectif principal de l'IAS 40 est de définir les principes comptables pour la reconnaissance,
l'évaluation et la présentation des immeubles de placement dans les états financiers d'une
entreprise. Ces actifs sont souvent considérés comme des investissements à long terme,
générant des revenus de location ou augmentant en valeur au fil du temps.
Immeubles de placement
Définition

Les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus dans le but principal de générer
des revenus locatifs et ou d’apprécier en valeur au fil du temps. Ils ne sont pas destinés à être
utilisés par le propriétaire pour son usage personnel ou pour les activités de son entreprise. Ce
sont des biens immobiliers détenus pour générer des loyers ou pour une appréciation du capital,
ou les deux. Ils ne sont pas destinés à être utilisés dans la production ou la fourniture de biens ou
services, ou à des fins administratives.

Les avantages fiscaux liés aux immeubles de placement sont complexes et dépendent
fortement du pays, de la région et de la législation fiscale en vigueur. Il n'existe pas de réponse
universelle. Cependant, plusieurs avantages sont fréquemment rencontrés :

Amortissement: La déduction de l'amortissement du bien immobilier permet de réduire le revenu

imposable chaque année. Ceci reflète la perte de valeur du bien au cours du temps.

Déduction des charges: De nombreuses dépenses liées à la propriété sont généralement

déductibles des revenus locatifs. Cela inclut souvent les intérêts d'emprunt, les taxes foncières,
les charges de copropriété, les frais de gestion, les frais d'assurance et les frais de réparation et
d'entretien (soumis à des limites).

Régimes d'investissement spécifiques: Certains pays offrent des régimes fiscaux spéciaux pour
encourager l'investissement immobilier, comme des réductions d'impôts ou des dispositifs de
défiscalisation. Ces régimes ont généralement des critères d'éligibilité stricts.

Plus-value à la revente: Dans certains cas, la plus-value à la revente peut être partiellement ou
totalement exonérée d'impôt, sous conditions (durée de détention, type de bien, etc.).

Transmission du patrimoine: La transmission d'un immeuble de placement aux héritiers peut

bénéficier d'avantages fiscaux, tels que des abattements ou des réductions de droits de succession.
L'IAS 40, ou Norme internationale d'information financière 40, concerne les immobilisations
immobilières et spécifiquement les « immeubles de placement ». Cette norme est essentielle pour
les entreprises qui détiennent des biens immobiliers à des fins de location ou de valorisation.

Selon l'IAS 40, un immeuble de placement est un bien immobilier (terrain ou bâtiment) détenu
par une entité pour:

- Générer des revenus locatifs.

- Accroître sa valeur; Ou les deux.

Il est important de noter que les immeubles occupés par la propriété elle-même, ou utilisés dans
le cadre d'activités opérationnelles, ne sont pas considérés comme des immeubles de placement

Principes clés de l'IAS 40

L'IAS 40, Immeubles de placement, repose sur plusieurs principes clés dont:

 Etre utilisé dans la production ou la fourniture de biens ou de services;

 Etre utilisé à des fins administratives;

 Etre vendu dans le cadre de l'activité ordinaire de l'entreprise.

 Reconnaissance initiale: Les immeubles de placement sont comptabilisés à leur coût

historique, incluant tous les coûts directement attribuables à l'acquisition.

 Modèle de comptabilisation: L'IAS 40 offre deux modèles de comptabilisation pour

l'évaluation après la comptabilisation initiale:

Modèle du coût: L'immeuble est comptabilisé à son coût historique, diminué de l'amortissement
cumulé et des pertes de valeur. L'amortissement est calculé selon une méthode systématique et
rationnelle.

Modèle de la juste valeur: L'immeuble est comptabilisé à sa juste valeur à chaque date de clôture.
Les variations de juste valeur sont comptabilisées en résultat.
  Choix du modèle: L'entreprise choisit un modèle de comptabilisation (coût ou juste
valeur) pour chaque immeuble de placement et applique ce modèle de manière cohérente
d'une période à l'autre. Le changement de modèle est autorisé, mais il doit être justifié et
traité selon les normes comptables.

 Information à fournir: L'IAS 40 exige la divulgation d'informations détaillées

concernant les immeubles de placement, notamment :

 Le montant des immeubles de placement;

 Le modèle de comptabilisation utilisé;

 La juste valeur des immeubles de placement (si le modèle de la juste valeur est utilisé);

 Les mouvements de la juste valeur;

 L'amortissement;

 Les pertes de valeur.

 Pertes de valeur: Si la valeur recouvrable d'un immeuble de placement (la valeur la plus
élevée entre sa juste valeur nette de coûts de cession et sa valeur d'utilité) est inférieure à
sa valeur comptable, une perte de valeur doit être constatée.

Application de l'IAS 40

Voici les points clés de son application :

1. Définition d'un investissement immobilier:

L'IAS 40 définit un investissement immobilier comme un bien immobilier détenu pour percevoir
des loyers ou pour une appréciation de sa valeur, ou les deux. Il est crucial de distinguer un
investissement immobilier d'un bien immobilier utilisé dans les activités de l'entreprise (propriété
d'exploitation) ou d'un bien immobilier destiné à la vente.

2. Comptabilisation initiale:
Un investissement immobilier est comptabilisé à son coût d'acquisition, incluant tous les coûts
directement attribuables à l'acquisition, tels que les frais d'achat, les frais juridiques et les frais de
mise en service.

3. Modèle d’evaluation:

L'IAS 40 offre deux modèles d'évaluation pour les investissements immobiliers :

Modèle du coût: L'investissement est comptabilisé à son coût historique diminué de toute
dépréciation accumulée. Ce modèle est simple à appliquer mais ne reflète pas les fluctuations de
la valeur marchande.

Modèle de juste valuer: L'investissement est comptabilisé à sa juste valeur à chaque date de
clôture. La juste valeur est le prix qui serait reçu pour la vente d'un actif ou qui serait payé pour
le transfert d'un passif dans une transaction entre participants de marché, en date de
comptabilisation. Ce modèle est plus complexe à appliquer car il nécessite une évaluation
régulière et objective de la juste valeur, souvent par un expert indépendant. Les variations de
juste valeur sont enregistrées en résultat.

4. Dépréciation:

Si la valeur recouvrable d'un investissement immobilier (la plus élevée entre sa juste valeur
moins les coûts de vente et sa valeur d'utilité) est inférieure à sa valeur comptable, une
dépréciation doit être constatée.

5. Présentation dans les états financiers:

Les investissements immobiliers sont présentés dans le bilan, séparément des autres actifs. Les
gains et les pertes liés aux variations de juste valeur (si le modèle de la juste valeur est utilisé)
sont présentés dans le compte de résultat.

Le choix du modèle d'évaluation dépend de l'intention de l'entreprise et doit être appliqué de

manière cohérente d'un exercice à l'autre.
Conclusion

En conclusion, l'IAS 40, "Immeubles de placement", établit un cadre comptable essentiel pour la
reconnaissance et l'évaluation des biens immobiliers détenus par une entité à des fins
d'investissement. En permettant aux entreprises de choisir entre un modèle de coût et un modèle
de juste valeur, la norme vise à refléter fidèlement la valeur économique de ces actifs dans les
états financiers. Cela favorise la transparence et la comparabilité, renforçant ainsi la confiance
des investisseurs et des parties prenantes dans l'information financière. En somme, l'IAS 40
contribue à une meilleure compréhension des investissements immobiliers, facilitant ainsi une
prise de décision éclaire