REPUBLIQUE DEMOCRATIQUE DU CONGO

MINISTERE DE L’ENSEIGNEMENT SECONDAIRE ET TECHNIQUE

E.P.S.T
INSTITUT TECHNIQUE ET PROFESSIONNELLE DES PASSIONISTES II
[Link] II

KINSHASA/ KIMBANSEKE

NOTE DE COURS DE LEGISLATION

Destinée aux élèves de 6eme ANNEE CONSTRUCTION

ARCHITECTE BOMBA MAHANGA YVES

ANNEE SCOLAIRE 2021 – 2022

Chapitre I Généralités sur la législation des bâtiments et des travaux publics

Page 0 sur 57
 1. Définitions
 Etude sommaire sur la notion du droit
 Le droit et les travaux publics

2. Les protagonistes du bâtiment et des travaux publics

 Le Maitre de l’ouvrage
 Le Maitre de l’œuvre
 Les techniciens de la construction

3. Etude sur la notion des contrats

 Généralités sur les contrats
 Les contrats d’entreprise et leurs obligations conventionnelles

4. Classification des marchés de travaux des bâtiments

 Suivant le mode de passation ;
 Suivant le mode de règlement

5. Le cahier de charges et le cahier spécial des charges

 Définitions
 Importance
 Contenu essentiel

Chapitre II : Matières spéciales du droit administratif

 Le domaine public
 Les services de l’urbanisme et du cadastre
 La voirie
 L’alignement
 L’expropriation
 Les servitudes
 L’hygiène et la santé publique

Chapitre III : Matières spéciales du droit privé

 Les biens
 Le droit de propriété
 Les servitudes
 Les clôtures et la mitoyenneté
 Les bornages

Chapitre IV : La législation du travail

Page 1 sur 57
 Le contrat de louage des services :
 Définition
 Période d’essai
 Préavis
 Congés légaux et spéciaux
 Greve et arrêt du travail

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INTRODUCTION
1. Définitions des concepts
Il s’agit au fait de donner une lumière sur ce qu’on entend par la législation, et le droit.
a. La législation1
La législation désigne l’ensemble des lois d’un pays, ou l’ensemble de lois concernant
un domaine précis. Ainsi la législation de bâtiment doit être comprise comme
l’ensemble des règles régissant les domaines de construction, tant comme bien
immeuble que comme activité.
Cette compréhension rappelle la notion de droit en tant que discipline.
b. Le droit2
Le droit, qu'est-ce? Vous avez tous une certaine idée, plus ou moins vague,
de ce qu’est le droit. Pour le commun des mortels, sans doute, le droit est ce qui
ordonne, ce qui interdit. L’idée qu’ils ont du droit est essentiellement liée à la
contrainte, à la sanction.

Mais le droit est aussi beaucoup plus que cela. Le droit est partout. Le droit
régit la vie des hommes.
Il surgit dans tous les rapports humains. Il n’est pas étranger aux rapports d’affection
: le droit régit les rapports entre époux, y compris pour des questions aussi intimes
que la fidélité ou l’assistance pendant la maladie mais aussi les rapports entre les
parents et les enfants, détermine les règles de filiation, les rapports d’autorité, les
devoirs réciproques… Le droit régit naturellement les rapports économiques, les
rapports des individus avec l’Etat, les rapports des Etats entre eux. Partout, il y a du
droit….

Le droit est un phénomène vivant. Les règles naissent, vivent, meurent, évoluent dans
leur contenu, parce que la société et les hommes qui la composent, évoluent. Parce
que les rapports humains sont complexes, le droit est complexe.

Mais ce droit désigne plusieurs phénomènes, à plusieurs sens qu’il ne faut pas
confondre. Ces sens ne doivent pas être confondus mais mis en relation.

Le Droit recouvre donc plusieurs notions. Comme toute science, le droit a aussi son
langage. La science juridique emprunte parfois au langage usuel son vocabulaire mais
le sens en est parfois différent, plus large ou plus restreint. Les mots ont parfois aussi

1
, LIKEKE MBELA Emmanuel, Cours de la législation des constructions P1, 2013-2014
2
Etienne ILUNGA KABULULU, Introduction général à l’étude du droit, P5, janvier 2012

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deux sens. Il en est ainsi du mot "droit". Il y a le Droit, qu'on serait tenté d'écrire avec
une majuscule et les droits, avec une minuscule :

1. tantôt, on entend par droit, l'ensemble des règles juridiques, ce qu'on appelle "le
droit objectif" (LAW);

2. Tantôt, on entend par droit, telle ou telle prérogative dont une personne est titulaire,
dont elle est le sujet, on parle alors des "droits subjectifs"(RIGHTS).
Le droit recouvre, donc, deux ensembles différents qui diffèrent profondément, même
s'ils se situent en relation. En effet, l'objet du droit objectif est de délimiter les droits
subjectifs des personnes. Il reconnaît, en effet, des prérogatives aux individus. Ces
prérogatives sont des droits subjectifs dont les individus peuvent se prévaloir dans
leurs relations avec les autres.

Il ne faut pas perdre de vue que le droit a pour but d'organiser la vie en société, donc
de régir des personnes qu'on appelle sujets de droit. Dans ce second sens, le droit est
envisagé de façon plus concrète et particulière.
c. Le droit et les travaux publics
La notion du travail public relève du droit administratif des biens au sein duquel elle
occupe une place importante et présente une physionomie juridique particulièrement
originale.
Pour définir la notion de travail public, le critère organique est un élément important
mais insuffisant puisque les personnes publiques peuvent entreprendre indifféremment
des travaux publics ou des travaux privés, et inversement réaliser une opération de
travail public. Comme nous l’avions dit ci-haut c’est un de pans du droit administratif
les plus anciens. Le droit administratif s’est construit par strates, par domaines
successifs : le premier pan à avoir été élaboré est celui des travaux publics.
Dès les anciens régimes, les rois et l’Etat se sont lancés dans des grandes opérations
de construction et de travaux publics, lesquelles généraient des litiges avec les
entrepreneurs, avec les usagers, etc… Aujourd’hui, on s’aperçoit que la plupart des
grandes règles du droit administratif ont leur origine dans ce pan du droit administratif.
La qualification de travail public ou d’ouvrage public est décisive car seuls les travaux
publics et ouvrages publics sont soumis aux règles du droit public et à la compétence
du juge administratif ; inversement, les travaux privés entrepris par des personnes
publiques sont soumis aux règles du droit privé et relèvent du juge judiciaire.3

3
[Link] de [Link] : la notion de travaux publics, octobre 2016

Page 4 sur 57
 Elle peut être définie comme étant un travail immobilier exécuté en vue d’un but
d’intérêt général et effectué soit pour le compte d’une personne publique, ou au
bénéfice d’une personne privée pour la réalisation d’une mission de service public.

d. Importance de la législation de construction

L’importance de cette branche de droit tient à celle que revêt la construction d’une
manière générale.

En effet, la construction intervient dans divers et multiples secteurs de la vie et des

activités de l’homme. Il en est ainsi notamment des secteurs économique, social,
culturel et scientifique, artistique, architectural, religieux, historique, militaire et
stratégique, politique et juridique.
Le développement de l’agriculture, de l’élevage, de l’industrie, du transport et du
commerce, par exemple, implique la construction des barrages, des digues, des
bâtiments et machines nécessaires à l’irrigation des champs et des cultures, à la
production et au transport de l’énergie électrique et hydraulique, à l’extraction des
richesses minérales et hydrocarbures, du transport des biens et des personnes, etc…
Du point de vue social, le problème de l’habitat, celui de l’enseignement et de
l’éducation à tous les degrés, de la santé publique, de l’hygiène et de la salubrité, de
l’assainissement de l’environnement, de l’emploi de la main d’œuvre, de l’urbanisation
etc., implique la construction des logements, des écoles, des hôpitaux, des caniveaux
et égouts, des garages, des voies publiques et privées, des ponts et chaussées, etc…
Tous ces domaines indistinctement interpellent le responsable politique qui, à quelques
pouvoirs qu’il appartienne, législatif ou exécutif conçoit des règles et définit des
politiques appropriée en vue de l’intérêt commun.
Ces règles et politiques relatives au phénomène de la construction sont de plus en plus
nombreuses, qu’elles procèdent des actes législatifs, règlementaires ou des règles de
police : c’est le droit de constructions.
Cette branche qui englobe diverses dispositions du droit positif, civil et administratif,
règlemente des manières aussi multiples et variées que la propriété et la copropriété
des constructions, la mitoyenneté, la concession, les servitudes, les distances et
travaux protecteurs, la voirie, l’alignement, l’autorisation de bâtir.
Les règles d’urbanisme, les marchés des travaux publics, le contrat d’entreprise, la
responsabilité dérivant des constructions et incombant aux particuliers, à l’Etat et aux
autres décentralisées, l’expropriation pour cause d’utilité publique… relèvent du droit
des constructions.

2. Les protagonistes du bâtiment et des travaux publics

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 2.1. Introduction
Dans un projet de bâtiment ou de travaux publics, la construction est le fait
d'assembler des éléments, des matériaux. Cette activité nécessite le concours de
nombreux acteurs spécialisés.

Un projet est généralement conçu et mené par un Maître d’œuvre (architecte,

bureau d'études), pour le compte du client, appelé Maître d’Ouvrage. Il est
cependant possible, en particulier pour des travaux de grande ampleur ou complexes,
de partager les tâches de maîtrise d'ouvrage ou de maîtrise d'œuvre entre plusieurs
intervenants.

La construction elle-même est effectuée généralement par une ou plusieurs entreprises

(on parle alors d'un "groupement d'entreprises"), responsable(s) du marché (contrat)
de travaux.
Cette entreprise responsable du marché, appelée souvent "entreprise générale" fait
également appel à de la sous-traitance.

2.1 Le Maitre d’ouvrage

Dans le domaine de la construction, le commanditaire d’un projet de
bâtiment est communément appelé le maitre d’ouvrage. Il est le client d’un
maitre d’œuvre qui apporte son expertise dans la conception, dirige la construction et
assure la réception des travaux. Le maitre d’ouvrage est nécessairement propriétaire
ou détenteur des droits d’utilisation d’un terrain sur lequel viendra s’établir la
construction.
Le maitre d’ouvrage (parfois abrégé M.O ou MOA) est une personne physique
(particulier ou professionnel) ou une personne morale privée (société ou association)
ou publique (l’Etat ou une collectivité territoriale) qui prend en charge le financement
du projet de bâtiment ou d’infrastructure.
2.1.1. Rôle de la maitrise d’ouvrage
Le maître d'ouvrage est la personne pour qui est réalisé le projet. Le projet est
généralement une activité exceptionnelle pour le maître d'ouvrage ; son résultat est
normalement destiné à satisfaire un besoin de son activité principale.
Le maître d'ouvrage a un rôle essentiel à tenir au cours du projet, dans les interactions
avec l'architecte éventuel et le maître d'œuvre. Cependant, il n'a pas nécessairement
les compétences ni surtout le temps qui lui permettrait de tenir ce rôle lui-même.
Le maître d'ouvrage met alors en place une organisation, qui assurera en pratique la
continuité de l'activité demandée : c'est cette organisation qui représente dans le
cadre de ce projet le maître d'ouvrage dans ses interactions vis-à-vis des tiers qui
s'appelle plus généralement la maîtrise d'ouvrage.

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La maîtrise d'ouvrage est l'entité porteuse du besoin, définissant l'objectif du projet,
son calendrier et le budget consacré à ce projet.
Le maître d'ouvrage est celui qui commande le produit. Son rôle essentiel est de fixer
formellement les objectifs du produit à réaliser en matière de « coût délai
performance » :

 le maître de l'ouvrage est celui qui exprime et formalise le besoin à satisfaire et les
caractéristiques du produit qui lui permettront de satisfaire à son emploi futur ;
 sur le plan budgétaire, il est celui qui paie l'ouvrage à construire (par exemple la
Direction de l'enseignement commande la construction d'une nouvelle école). À ce
titre, il est juge final des arbitrages envisageables entre coûts et performances ;
 sur le plan calendaire, il est celui qui juge de l'opportunité du projet par rapport à
son calendrier propre, lance sa réalisation, et le clôt en prononçant la réception.
Il appartient à la maîtrise d'ouvrage :

 de s'assurer de la faisabilité et de l'opportunité de l'opération envisagée ;

 d'en déterminer la localisation et d'en définir le programme : il définit dans le
programme les objectifs de l'opération et les besoins qu'elle doit satisfaire ainsi que
les contraintes et exigences relatives à la réalisation et à l'utilisation de l'ouvrage ;
 d'en arrêter l'enveloppe financière prévisionnelle et d'en assurer le financement.
Le maître de l'ouvrage peut confier les études nécessaires à l'élaboration du
programme et à la détermination de l'enveloppe financière prévisionnelle à une
personne publique ou privée1. L'élaboration détaillée du programme et la
détermination définitive de l'enveloppe financière prévisionnelle peuvent se poursuivre
pendant des études d'avant-projet.

2.2 Le Maitre d’œuvre

2.2.1. Définition4
Le maître d’œuvre est l’entité retenue par le maître d’ouvrage pour réaliser l’ouvrage,
dans les conditions de délais, de qualité et de coût fixés par ce dernier, conformément
à un contrat établi entre eux. Le maître d’œuvre est responsable des choix techniques
inhérents à la réalisation de l’ouvrage, conformément au programme du maître
d’ouvrage. (Programme = besoins exprimés)

Pour la réalisation de certaines tâches du projet, et à partir d’un certain degré de

complexité, le maître d’œuvre fait appel à divers prestataires dans le cadre de la
réalisation du projet (bureaux d’études techniques).

4
Groupe technique immobilier FNOGEC – Fiche pratique Octobre 2012

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 2.2.2. Rôle
Le rôle du maître d’œuvre est :
 De concevoir le projet à partir du programme défini par le maître d’ouvrage ;

 D’élaborer le Cahier des Charges Techniques et Particulières (CCTP) et le

Cahier des Clauses Administratives et Particulières (CCAP) :
 De contrôler la bonne exécution des travaux et de veiller à l’optimisation du
programme :
 D’être l’interface entre le maître d’ouvrage, l’administration et les différents
intervenants participant au projet ;
 de diriger l’exécution des marchés de travaux à construire ou à rénover ;

 De proposer le règlement des travaux aux entreprises, après vérification de la

bonne réalisation des tâches et leur réception ;
 D’assister le maître d’ouvrage dans les opérations de réception et la préparation à
la mise en service ;

2.2.3. Missions

Le maître d’œuvre a en charge :

 Les études de diagnostic (DIA) pour le cas de travaux sur un bâtiment
existant ;
 Les études d’esquisse (ESQ) ;
 Les descriptifs quantitatifs et estimatifs (DQE) ;
 Les études d’avant-projet sommaire (APS) ;
 Les études d’avant-projet définitif (APD) ;
 Les études de projet (PRO) ;
 L’assistance pour la passation des contrats de travaux (ACT) ;
 La direction de l’exécution du ou des contrats de travaux (DET) ;
 L’assistance apportée au maître d’ouvrage lors des opérations de réception
(AOR).

Des missions complémentaires peuvent lui être demandées :

 Les études d’exécution (EXE) ;
 L’ordonnancement, la coordination et le pilotage du chantier (OPC) ;

2.2.4. Responsabilités

Vérifier la prise en compte de l’ensemble des contraintes techniques

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 réglementaires et veiller au respect du programme défini par le maître
d’ouvrage. Après validation de son projet par le maître d’ouvrage, le
maître d’œuvre :

 Est responsable du bon déroulement des travaux ;

 Joue un rôle de conseil dans le choix des entreprises qui vont devoir les
réaliser ;
 Est responsable du suivi des délais et des budgets, selon les modalités
définies dans le CCTP & CCAP ;

2.3. Entrepreneur5
C’est une personne morale ou physique désignée après appel d’offre public pour
procéder à l’exécution des travaux en assemblant sur chantier les matériaux
nécessaires et la main d’œuvre.
Il est appelé entrepreneur général quand il assume l’exécution de l’ensemble des
travaux. Cependant, il peut céder une partie de l’ouvrage aux entrepreneurs
spécialisés appelés alors entrepreneurs sous-traitants.
Il y a lieu de noter que l’entrepreneur n’est pas l’employé du MO. Il exerce un métier
indépendant tout en travaillant pour le compte d’autrui. Il vend son ouvrage contre un
prix convenu d’avance. C’est un commerçant (du point de vue juridique), inscrit au
registre de commerce et soumis aux obligations des commerçants prescrites par le
code de commerce et de travail.
Il est également soumis au même titre que l’architecte, aux responsabilités décennale
et biennale. Vis-à-vis du client, tout retard à la livraison lui est imputé.
3. Les contrats

3.1. Etude sur la notion des contrats6

a. Définition
Le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent,
envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose.
b. Différents types de contrats
Le contrat est synallagmatique ou bilatéral lorsque les contractants s'obligent
réciproquement les uns envers les autres.
En d’autres termes un contrat synallagmatique crée des obligations réciproques et
Interdépendantes à la charge des deux parties.
Exemples

5
CT TSHIBANGU TAMBUE, notes de cours pratique professionnelle l1 / architecture P, 6 Novembre 2015
6

Page 9 sur 57
  Le contrat de vente : le vendeur s’engage à livrer la chose promise tandis que
l’acheteur s’oblige à payer le prix convenu.
 Le contrat de bail : le bailleur s’engage à assurer la jouissance paisible de la
chose louée, tandis que le locataire s’oblige à payer un loyer.

Il est unilatéral lorsqu'une ou plusieurs personnes sont obligées envers une ou

plusieurs autres, sans que de la part de ces dernières il y ait d'engagement réciproque
de celles-ci.

 Autrement dit, le contrat unilatéral ne crée d’obligations qu’à la charge d’une

seule des parties ;
 Le contrat unilatéral se distingue de l’acte unilatéral en ce que, pour être
valable, cela suppose l’accord des volontés.

Exemples
 Le contrat de prêt : l’obligation principale consiste pour l’emprunter à restituer
les fonds ou la chose.

 Le contrat de donation : l’obligation principale échoit au seul donateur ;

 Le contrat de cautionnement : l’obligation principale consiste pour la caution à

garantir la dette du débiteur.

3.2. Les conditions essentielles pour la validité des conventions7

Quatre conditions sont essentielles pour la validité d'une convention :
a. Le consentement de la partie qui s'oblige ;
b. Sa capacité de contracter ;
c. Un objet certain qui forme la matière de l’engagement ;
d. Une cause licite dans l'obligation.

a. Le consentement
Le consentement c'est l'accord donné par chacune des parties. Le contrat se forme
grâce à l'échange des volontés : il faut qu'il y ait la rencontre d'une offre et d'une
acceptation. Concernant l'offre : elle est tacite (objets exposés en vitrines) ou
expresse (annoncée clairement). Concernant l'acceptation : elle est expresse, sauf
si une acceptation tacite est prévue (exemple la reconduction tacite d'un contrat), dans
ce cas le silence vaut acceptation. Le contrat se forme dès la rencontre des
volontés (même si l'écrit n'est pas encore signé).

7
CUEEP USTL - DAEU / Droit civil l les contrats

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 b. Sa capacité de contracter ;
Toute personne peut contracter, si elle n'en est pas déclarée incapable par la loi.
La capacité est la règle générale et l'incapacité l'exception. Pour que le contrat soit
valablement formé, il faut donc que chacune des parties s'assure de la capacité de
l'autre.
A-t-il la capacité de conclure le contrat envisagé (capacité de jouissance) ?
A-t-il la capacité de le conclure seul (capacité d'exercice) ?
c. Un objet
L'objet du contrat est la chose sur laquelle porte le contrat. Ce n'est pas forcément
une chose matérielle, c'est la prestation due (qu'on s'est obligé à donner, à faire ou
à ne pas faire). Pour que le contrat soit valable, l'objet doit :
1. Exister
Le contrat n'est plus valable si la chose sur laquelle il porte a cessé d'exister au
moment de la signature du contrat.

Exemple : Le contrat de vente portant sur la récolte de betteraves sera annulé si

ces betteraves sont détruites par le gel lors du transport.
"A l'impossible nul n'est tenu."
Une chose qui ne se fabrique plus ne pourra pas être livrée. Cette chose peut être
seulement future : La récolte est parfois vendue avant d'être faite, meubles à
fabriquer, immeuble à construire…
2. Être Déterminé ou Déterminable
La nature, la quantité et le prix de la chose doivent être connus, ou alors pour les
choses futures, des critères objectifs et précis doivent permettre de les déterminer.

Exemple : Le prix n'est pas toujours déterminé à la conclusion du contrat, mais il

doit être déterminable par une méthode connue, par référence au cours de bourse,
à l'indice du coût de la construction, à l'argus automobile…
3. Être Possible

 Les choses hors commerce ne peuvent pas faire l'objet de transactions.

Exemple : Le corps humain, les droits de la personnalité, les armes, les stupéfiants,
les choses du domaine public (l'air, la mer…)
 Certaines choses font l'objet d'une réglementation.
Exemple : Tabacs, alcools, médicaments, …

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  D'autres choses sont impossibles matériellement.
Exemple : L'immortalité, un voyage sous le soleil…

d. La cause
La cause doit exister, être licite et morale, La cause, c'est le mobile, la raison pour
laquelle les parties se sont engagées. Généralement chaque cocontractant à une cause
différente de l'autre. Il ne faut pas confondre la cause et l'objet :
OBJET : Ce à quoi on s’engage ;
CAUSE : Ce pourquoi on s’engage ;
Exemple :
Contrat : Une vente de voiture entre particuliers ;
Objet : Cession de voiture ;
Causes : Le vendeur de la voiture s'engage, pour en transférer la propriété (pour ne
plus en être responsable), pour pouvoir financer ses vacances. L'acheteur n'a pas le
même mobile d'action, il a besoin d'un moyen de locomotion ;
e. Que se passe-t-il si les conditions de validité ne sont pas respectées ?

Un contrat qui ne réunit pas les conditions de validité est frappé de nullité. La nullité
du contrat a pour effet :
 L'anéantissement du contrat qui est censé n'avoir jamais existé (rétroactivité
de la nullité).
 Pour les contrats à exécution successive (contrat de travail, bail, …), il ne peut
y avoir de rétroactivité, dans ces cas le contrat est seulement nul pour l'avenir
: il y a résiliation.
Cette nullité peut être relative ou absolue.

3.3 Les contrats d’entreprises et leurs obligations conventionnelles

3.3.1. Les contrats d’entreprises

a. Définition
C’est le contrat par lequel une des parties (l'entrepreneur) s'oblige à exécuter un
ouvrage, moyennant un prix que l'autre partie (le maître) s'engage à lui payer ». En
d’autres termes, l’entrepreneur s’oblige à exécuter un ouvrage conformément à la
volonté du maître de l’ouvrage.
b. Caractéristiques

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Le contrat d’entreprise se caractérise par la prestation que promet l’entrepreneur. En
effet, ce dernier, en s’engageant à réaliser un ouvrage, promet au maître de l’ouvrage
un résultat. Ce résultat se présente sous la forme d’un ouvrage matériel.
C’est en cela que le contrat d’entreprise se distingue du contrat de mandat, dans lequel
aucun résultat n’est attendu (le mandataire promet uniquement d’exercer sa diligence
en vue d’un résultat). Le contrat de vente diffère aussi du contrat d’entreprise. En
matière de vente, il y a simplement un accord de volonté concordant entre les parties
relatives à la livraison d’une chose mobilière ou immobilière. Dans le contrat
d’entreprise, en plus de la livraison, l’entrepreneur crée l’ouvrage.
c. Le contrat de sous-traitance
Afin d’être exhaustif, il convient de mentionner le contrat de sous-traitance qui est un
contrat d’entreprise particulier. En effet, il s’agit du contrat par lequel une partie (le
sous-traitant) s’engage à l’égard d’une autre partie (l’entrepreneur principal) à
effectuer tout ou partie de la prestation que celle-ci s’est engagée à réaliser pour un
maître de l’ouvrage (le maître principal). Ainsi, il convient de distinguer certaines
relations :
La relation liant l’entrepreneur principal et le sous-traitant est un contrat d’entreprise
indépendant du contrat d’entreprise principal.
La relation liant l’entrepreneur principal et le maître principal est un contrat
d’entreprise. Ce contrat peut exclure le recours à des sous-traitants expressément.
La relation entre le maître principal et le sous-traitant n’est pas réglée dans un contrat.
Le sous-traitant est l’auxiliaire de l’entrepreneur principal. Ce qui engendre la
responsabilité de l’entrepreneur principal pour les actes du sous-traitant à l’égard du
maître principal

N.B : Lors de la conclusion d’un contrat d’entreprise, il convient de régler

expressément la question de la sous-traitance. Il est possible pour
l’entrepreneur de faire déléguer l’exécution de l’ouvrage sous sa direction
personnelle.

Si un contrat de sous-traitance est conclu, il est conseillé de prévoir une

clause selon laquelle l’entrepreneur principal (le maître de l’ouvrage dans le
contrat de sous-traitance) paiera le sous-traitant uniquement s’il est payé
par le maître de l’ouvrage principal.

d. La conclusion et la forme du contrat d’entreprise

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La conclusion du contrat d’entreprise obéit au principe général ci-après :
Les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté.
Les éléments objectivement essentiels que les parties devront impérativement régler
sont :
L’ouvrage (qui doit être déterminé ou au moins déterminable) et le principe d’une
rémunération. Si le prix n'a pas été fixé d'avance, ou s'il ne l'a été
qu'approximativement, il doit être déterminé d'après la valeur du travail et les
dépenses de l'entrepreneur. La loi n’exige aucune forme particulière pour le contrat
d’entreprise.
Il est toutefois possible pour les parties de recourir à une forme conventionnelle : les
parties qui ont convenu de donner une forme spéciale à un contrat pour lequel la loi
n'en exige point, sont réputées n'avoir entendu se lier que dès l'accomplissement de
cette forme... Il convient de rappeler le principe général selon lequel « le silence ne
vaut pas acceptation »
3.3.2. Les obligations de l’entrepreneur
a. L’obligation d’exécuter l’ouvrage
L’entrepreneur a l’obligation d’exécuter l’ouvrage convenu, il est tenu d'exécuter
l'ouvrage en personne ou de le faire exécuter sous sa direction personnelle, à moins
que, d'après la nature de l'ouvrage, ses aptitudes ne soient sans importance (question
de la sous-traitance).
Concernant les instruments nécessaires à la réalisation de l’ouvrage, sauf usage ou
convention contraire, l'entrepreneur est tenu de se procurer à ses frais les moyens,
engins et outils qu'exige l'exécution de l'ouvrage. En revanche, la fourniture de la
matière doit être faite par le maître de l’ouvrage en vertu de l’art.
L’entrepreneur devra user de cette matière avec soin et rendre compte de son emploi
ainsi que restituer le reste.
b. L’obligation de livrer l’ouvrage
Le maître doit recevoir l’ouvrage (il s’agit de la livraison). . C’est en effet à ce moment-
là que le maître devient propriétaire de la chose (s’il ne l’était pas encore) : Le délai
de livraison prévoyant quand et comment l’ouvrage doit être livré doit être respecté
par l’entrepreneur.

En cas de silence du contrat, il convient de se baser sur la volonté hypothétique des

parties. Le lieu de la livraison se détermine selon la loi.
c. L’obligation de diligence
Ici il est question de la responsabilité (et donc de la diligence) de l’entrepreneur aux
règles régissant le contrat de travail. Par exemple, l’entrepreneur devra :
 S’abstenir de divulguer des secrets,

Page 14 sur 57
  Donner des conseils au maître de l’ouvrage dans la mesure nécessaire,
 Refuser d’exécuter des travaux qu’il n’est pas en mesure d’exécuter,
 Donner son avis si des circonstances importantes pour le maître l’exigent (par
ex. le maître donne des instructions totalement inadéquates et l’entrepreneur,
en raison de son professionnalisme, le décèle)

3.3.3. La responsabilité de l’entrepreneur

La responsabilité de l’entrepreneur est régie par la loi, cette dernière renvoie aux règles
sur la responsabilité du travailleur dans le cadre d’un contrat de travail. Le travailleur
répond du dommage qu’il cause à l’employeur intentionnellement ou par négligence.
La mesure de la diligence qui incombe au travailleur se détermine par le contrat,
compte tenu du risque professionnel, de l’instruction ou des connaissances techniques
nécessaires pour accomplir le travail promis, ainsi que des aptitudes et qualités du
travailleur que l’employeur connaissait ou aurait dû connaître.
a. La responsabilité personnelle de l’entrepreneur

L’entrepreneur répond de ses propres actes ainsi que de ceux de ses auxiliaires
auxquels il délègue le travail.
b. La limitation de la responsabilité

Il est possible de déroger au système de responsabilité en prévoyant certaine

exclusions
de responsabilité de l’entrepreneur. Des règles générales limitent cependant cette
possibilité. L’entrepreneur ne peut pas s’exonérer de toute responsabilité en cas de dol
ou de faute grave. Il est cependant possible de s’exonérer pour faute légère.
L’entrepreneur a la possibilité de s’exonérer de la responsabilité du fait d’un auxiliaire.

c. La particularité des droits anticipés

La loi prévoit un régime spécifique ayant trait aux droits du maître de l’ouvrage lors de
l’exécution du contrat d’entreprise. S’il apparaît au cours de l’exécution de l’ouvrage
que l’entrepreneur ne sera pas en mesure de tenir ses engagements, le maître de
l’ouvrage dispose de droits spéciaux.
En cas du retard dans l’exécution. En effet, si l’entrepreneur ne commence pas
l’ouvrage à temps, s’il en diffère l’exécution contrairement aux clauses de la
convention, ou si, sans la faute du maître, le retard est tel que, selon toute prévision,
l’entrepreneur ne puisse plus l’achever pour l’époque fixée, le maître a le droit de se
départir du contrat sans attendre le terme prévu pour la livraison. En d’autres termes,
on admet que le maître de l’ouvrage peut exercer les droits relatifs à l’inexécution des

Page 15 sur 57
obligations de manière anticipée à la condition de mettre l’entrepreneur en demeure
qualifiée soit de lui fixer un ultime délai de grâce.

En cas de défaut de l’ouvrage. Lorsqu’il est possible de prévoir avec certitude que
l’ouvrage sera défectueux ou exécuté de manière contraire à la convention, et cela par
la faute de l’entrepreneur, le maître de l’ouvrage pourra fixer ou faire fixer par le juge
un délai convenable à l’entrepreneur pour éviter les défauts en l’avisant que s’il ne
s’exécute pas dans le délai fixé, la continuation des travaux ou leur réparation sera
confiée à un tiers aux frais et risques de l’entrepreneur.
4. LES MARCHES

4.1. Définitions de différents types de marche

a. Le marché public
C’est celui ou le maitre d’ouvrage est l’Etat ou une instance publique. En toute structure
émargeant au budget de l’Etat dont l’existence et le conditionnement dépendent de
l’effort du contribuable.
Le marché public est soumis à une règlementation appelée : cahier général des
charges.
b. Le marché privé
C’est celui ou le maitre d’ouvrage est une personne autre que l’Etat ou l’instance
publique. Il n’est pas nécessairement soumis à un cahier général des charges. Toutes
fois les parties contractantes se réfèrent à ce dernier, car le marché privé n’est pas
encore règlementé dans notre pays. Cette référence au cahier général des charges
doit être acceptée par le maitre d’ouvrage.
c. Quelques définitions :
Attributaire du marché : soumissionnaire dont l'offre a été retenue avant la
Notification de l’approbation du marché ;

Autorité contractante : personne morale de droit public ou personne morale De

droit privé ou son délégué, chargée de définir les projets publics du secteur Sous sa
responsabilité, de les préparer et d’en planifier la réalisation suivant la Procédure
d’attribution des marchés publics, d’en suivre et d’en contrôler L’exécution ;

Autorité délégante : autorité contractante pour les conventions de délégation de

service public ;
Avenant : acte contractuel modifiant certaines clauses du marché de base pour
l’adapter à des événements survenus après son approbation ;

Page 16 sur 57
Candidat : personne physique ou morale qui manifeste un intérêt à participer ou qui
est retenue par une autorité contractante pour participer à une procédure de passation
de marché public ;

Cocontractant ou titulaire du marché : toute personne physique ou morale Partie

au contrat, en charge de l’exécution des travaux, des fournitures ou des Prestations
intellectuelles prévus dans le marché ;

Offre : proposition comprenant un ensemble d’éléments techniques et Financiers,

inclus dans le dossier de soumission, en vue de la conclusion d’un Marché public ;

Ouvrage : résultat d’un ensemble de travaux de génie civil pouvant consister en des
opérations de construction, reconstruction, démolition, réparation ou rénovation ;

Projet : toute initiative visant la satisfaction d’un besoin au niveau du maître d’ouvrage
et pouvant nécessiter l’engagement des fonds publics en vue d’acquérir des
fournitures, de faire exécuter des travaux ou de faire réaliser toute autre prestation ;
Soumission : acte d’engagement écrit au terme duquel un soumissionnaire fait
connaître ses conditions et s'engage à respecter le cahier des charges
Applicables ;

Soumissionnaire : personne physique ou morale intéressée à la réalisation d’un

marché public et qui en a fait l’offre ;

4.2. CLASSIFICATION DES MARCHES DES TRAVAUX DU BATIMENT

Les marchés des travaux du bâtiment peuvent être classés :

-suivant le mode de passation

-suivant le mode de règlement
Suivant mode de passation8
Le système de passation des marchés en République Démocratique du Congo mis en
place par l’ordonnance-loi n° 69-054 du 5 décembre 1969 et ses mesures d’exécution
n’est plus adapté aux exigences de transparence, de rationalité et d’efficacité qui
caractérisent actuellement ce secteur vital à travers le monde.

On parle notamment de marché :

a. Par adjudication :
Quand l’opération consiste à confier le marché à une entreprise après analyse de son
offre. L’adjudication est dite ouverte quand la concurrence est illimitée. Elle est

8
Loi relative aux marchés publics, RDC, 2010, Pg 1

Page 17 sur 57
restreinte quand la concurrence est limitée aux seules entreprises présentant les
garanties sur les plans
 Humain (personnel, effectif, qualité) ;
 Technique (valeur professionnelle et spécialisation des cadres et des
exécutants) ;
 Matériel (possibilités en moyens mécaniques et en outillage) ;
 Financier (solvabilité, aisance de trésorerie) ;

Que l’adjudication soit ouverte ou restreinte, l’examen des soumissions est fait en
séance publique. Dès lors, il y a obligation d’attribuer le marché au candidat
soumissionnaire, le mieux-disant (sous réserve de ne pas dépasser les conditions
limites de prix qui ont pu être fixées à l’avance).
N.B : dans ce type de marchés la loi oblige à faire appel à tous les entrepreneurs
capables car les fonds dont dispose l’Etat sont une contribution de tous les citoyens.
Le conseil national des adjudications qui est un service du ministère des finances
procède à la sélection et au choix de l’adjudicateur selon les procédures légales.

b. Par appel d’offre (avec ou sans concours) :

Pour l’appel d’offre, l’appel à la concurrence est soumis à une publicité plus nuancée.
Dans l’appel d’offre ouvert, la concurrence est illimitée, c.-à-d. offerte à l’ensemble des
entrepreneurs de la profession par les moyens publicitaires les plus larges affichages
ou journaux.

Dans l’appel d’offre restreint, la concurrence est limitée, comme dans l’adjudication
restreinte, aux entreprises présentant les garanties suffisantes sur les divers plans
humain, technique, matériel et financier.
La publicité n’existe plus : les entrepreneurs sont invités par lettre individuelle, à fournir
leurs offres. Dans les deux cas, l’examen des soumissions n’est plus fait en séance
publique et le client n’est plus astreint à choisir l’entrepreneur le mieux disant.
c. Gré à gré ou par entente directe
Le marché de gré à gré est librement négocié entre le client et l’entrepreneur qu’il a
choisi. C’est une procédure couramment employée par la clientèle particulière.
Dans le cas des marchés passés au nom de l’Etat dans notre pays, la loi sur la
régulation des marchés publics dans son article 41, définit un marché dit de gré à gré
lorsqu’il est passé sans appel d’offre après autorisation de la Direction Générale de
Contrôle des marchés publics.
La demande d’autorisation de recours à cette procédure décrit les motifs la justifiant.
La loi prévoit deux grandes exceptions de recours au marché de gré à gré :

Page 18 sur 57
a) Celle où l’autorité contractante ne dispose d’aucune liberté de choix
d’entrepreneur parce que celui-ci est titulaire d’un brevet d’invention, licence ou encore
pour raison technique ou artistique.

b) Celle où rien n’empêche l’autorité contractante de disposer de cette liberté pour

consulter l’entrepreneur ayant l’expertise requise ou ayant exécuté des travaux
analogues.

Les marchés publics sont passés par appel d’offres dont les variantes sont clairement
définies. Ils peuvent exceptionnellement être attribués par la procédure de gré à gré
dans les cas limitativement énumérés.

Le choix du candidat est notamment déterminé par l’offre économiquement la plus

avantageuse et par le critère de la préférence nationale et régionale. Les marchés
publics sont exécutés selon les stipulations du contrat dont les mentions essentielles
sont fixées par la loi et conformément aux conditions contenues dans le cahier des
charges.

Le contrôle des marchés publics est assuré par les établissements publics chargés du
contrôle et de la régulation et par tout autre organe administratif compétent.
Des sanctions spécifiques sont prévues pour réprimer les infractions et autres
manquements.

Suivant le mode de règlement

On distingue traditionnellement quatre modes de détermination des prix d’un marché
de travaux :
1. Les marchés à forfait ou à prix fait, absolu, global ou relatif ;
2. Les marchés à bordereau de prix ou marchés sur devis ;
3. Les marchés à prix coutant ou contrats américains ou marchés à livres ouverts
ou à dépenses contrôlées ;
4. Marchés en régie.

1. Les marchés à forfait absolu

Est celui par lequel l’entrepreneur s’engage à livrer l’ouvrage exécuté conformément à
un plan arrêté et convenu, pour un prix global et invariable fixé d’avance. Il est
caractérisé par l’immutabilité du prix et des plans.
Caractéristique9

9
[Link]

Page 19 sur 57
Ce marché se caractérise comme nous l’avions signalé tout haut par une invariabilité
du prix convenu, l’entrepreneur devant supporter les erreurs et lacunes des documents
sur lesquels son offre a été établie. Les seuls suppléments possibles sont ceux liés à
une éventuelle révision des prix en fonction d’une formule définie d’un commun accord
ou des modifications de travaux demandées par le maitre d’ouvrage et acceptées par
l’entrepreneur.
2. Le marché à forfait relatif ou à prix global
C’est le marché dans lequel le prix est fixé globalement pour toute l’entreprise, comme
dans le marché à forfait absolu, mais avec la prévision d’un décompte de travaux en
plus ou en moins en cas de modification ou de changement ordonné par le maitre
d’ouvrage. Le maitre se réserve de prescrire unilatéralement en cours d’ouvrages des
changements ou modifications ; le prix de ceux-ci est calculé suivant un bordereau de
prix unitaires, eux-mêmes forfaitaires, joint au contrat.
N.B : Pour ces deux types de marchés, il est recommandé de faire acter par écrit,
préalablement, l’accord des parties sur les modifications et leur impact sur le prix.
En matière de rénovation, les maitres de l’ouvrage n’ont malheureusement pas le choix
de recourir au marché à forfait absolu puisque les quantités exactes à mettre en œuvre
ne peuvent être déterminés à l’avance, ni les impondérables liés à la survenance de
problèmes techniques cachés anticipés ; seul le marché à forfait relatif pourra donc
s’appliquer, même s’il en a été prévu autrement dans le contrat d’entreprise.
3. Le marché à bordereau de prix
Est celui dans lequel seuls les prix unitaires ou les prix de la série, sont forfaitaires, les
quantités à exécuter étant indéterminées et faisant l’objet d’un mesurage après
exécution.
4. Le contrat américain ou livres ouverts (« cost plus fee »)
est le marché dans lequel le maitre de l’ouvrage paye à l’entrepreneur la main-d’œuvre
et les matériaux au prix de revient plus un pourcentage déterminé sur les montants
effectivement décaissés pour les matériaux et la main d’œuvre, représentant les frais
généraux et le bénéfice de l’entrepreneur. On le dénomme également marché à livres
ouverts et marchés à remboursement.

5. Le marché en régie
Est celui, d’usage pour des travaux modestes ou pour des travaux accessoires pour
lesquels aucun prix n’a pu être déterminé à l’avance, dans lequel le prix est fixé après
exécution par référence à des barèmes de prix comprenant à la fois prix de revient et
bénéfice normal, publiés par les associations professionnelles ou arrêtés par la
convention

Page 20 sur 57
N.B : Dans les deux derniers types de marché, le prix des travaux n’est pas fixé lors
de la signature de la convention et il vaudra mieux les éviter, sous peine d’être dans
l’impossibilité de prévoir le cout final des travaux et donc de gérer le budget. Les deux
contrats d’entreprise les plus fréquents sont ceux citez avant.
4.3. Types de marchés publics

Les différents types de marchés publics sont :

1. les marchés de travaux ;
2. les marchés de fournitures ;
3. les marchés de services ;
4. les marchés de prestations intellectuelles.
1. les marchés de travaux ;
Les marchés de travaux ont pour objet la réalisation au bénéfice d'une autorité
contractante de tous travaux de bâtiment ou de génie civil ou la réfection d'ouvrages
de toute nature.

2. Les marchés de fournitures ;

Les marchés de fournitures concernent l'achat, la prise en crédit-bail, la location ou la

location-vente de produits ou matériels au bénéfice d'une autorité contractante.

3. Les marchés de services ;

Les marchés de services ont pour objet la réalisation des prestations qui ne peuvent
être qualifiées ni de travaux, ni de fourniture. Ils recouvrent notamment :

1. les marchés de services courants qui ont pour objet l’acquisition par le maître
d’ouvrage des services pouvant être fournis sans spécifications techniques exigées par
le maître d’ouvrage ;

2. les marchés portant notamment sur des prestations de transport, d’entretien et de

maintenance des équipements, des installations et de matériels, de nettoyage, de
gardiennage des locaux administratifs et de jardinage.

4. Les marchés de prestations intellectuelles.

Les marchés de prestations intellectuelles ont pour objet des prestations à caractère
principalement intellectuel. Ils incluent notamment les contrats de maîtrise d'ouvrage
déléguée, les contrats de conduite d'opération, les contrats de maîtrise d'œuvre et les
services d'assistance technique ainsi que les marchés de prestation, d’études et de
maîtrise d’œuvre qui comportent, le cas échéant, des obligations spécifiques liées à la
notion de propriété intellectuelle.

N.B : Un marché relevant de l'une des quatre catégories mentionnées ci-dessus peut
Comporter, à titre accessoire, des éléments relevant d'une ou plusieurs autres
Catégories. Lorsqu'un marché a pour objet à la fois des services et des fournitures, il

Page 21 sur 57
est un marché de services si la valeur de ceux-ci dépasse celle des produits à fournir,
et inversement.
En cas d’égalité de valeurs, le marché est réputé marché de fournitures.

4.4. Rédaction des marchés10

a. Définition

La rédaction des marchés est l’opération qui consiste à préparer et à constituer les
dossiers qui aboutissent à l’appel d’offre ou l’Adjudication.

b. Document des références

1. Les plans d’exécution d’architecture et de génie civil et autres (à travailler avec

beaucoup de soin) ;
2. Le cahier spécial des charges ;
3. Le modèle de soumission.

1. Les plans d’exécution

Ce sont les documents graphiques qui renseignent sur tous les détails techniques
relatifs au projet. Différentes échelles de dessin permettent de préciser chaque détail.

2. Cahier spécial des charges

Le cahier spécial des charges définit le cadre général et particulier de l’opération.

Il définit les responsabilités du maitre de l’ouvrage, de l’architecte et de
l’entrepreneur ; ainsi que leurs relations. Il décrit ensuite les conditions de
passation du marché. Sauf convention contraire, le cahier des charges comprend
trois parties :

a. La partie administrative :

Qui donne d’une part l’ampleur de l’ouvrage et d’autre part, définit les relations
entre le maitre de l’ouvrage, l’architecte et l’entrepreneur.

b. La partie technique : qui décrit les conditions techniques de l’exécution.

c. La partie des clauses particulières : qui concernent l’exécution proprement

dite.

N.B : le cahier spécial des charges est le document établi par l’architecte qui définit ce
qui suit :

10
Christophe TSIMANGA, cours de techniques professionnels A3 , Pg 7,

Page 22 sur 57
  L’objet du marché ;
 Le bâtiment à réaliser ;
 Le mode de passation du marché.

Il prescrit en outre :
o Les conditions juridiques du marché, et cela en premier lieu ;
o Les conditions à observer, tel que le délai des travaux (ceci est très important,
car un délai très court diminue les risques de variation des prix, lesquelles ces
variations augmentent dans les temps, surtout quand la monnaie n’est pas
stable).
o
o L’architecte peut mention au cahier spécial des charges que le délai est
concurrentiel, dans ce cas il fera partie des critères de sélection des entreprises.
o Les modalités de paiement (mode de règlement des travaux effectués par
l’entrepreneur).

N.B : Dans un environnement inflationniste, le caractère forfaitaire des marchés

n’enlève pas la révision des prix surtout pour les immeubles importants. Les prix de
base sont maintenus en y ajoutant le supplément en fonction des coefficients prévus
dans la formule de révision des prix.

o Les modalités de modifications : lorsque le maitre de l’ouvrage décide des

modifications aux travaux en cours, l’entrepreneur est tenu de s’y conformer
pour autant que ces modifications restent dans les limites prescrites au cahier
des charges (20 à 30 % du cout global).

o Les responsabilités de l’entrepreneur ; en indiquant tous les documents

graphiques (plans) remis à l’entrepreneur avec leurs numéros et date
d’émission, le cahier spécial des charges étant un document contractuel, tout
autre document afférant au contrat constitue une annexe au cahier spécial des
charges.

o Le délai d’exécution dont le comptage démarre quand on donne à

l’entrepreneur l’ordre de commencer, ou que lui-même le fixe. Le plus souvent
il commence 1 mois après l’attribution du marché. La date d’achèvement est
constatée par la réception provisoire. Le maitre de l’ouvrage assisté de
l’architecte procède à la réception provisoire des travaux pour laquelle, il est
dresse un procès-verbal (PV) de réception provisoire signé par le maitre
d’ouvrage ou son Architecte et par l’entrepreneur. La réception définitive
intervient 10 mois ou 1 an après la réception provisoire. Cette période permet
de soumettre l’ouvrage aux épreuves d’intempéries (en Europe, il faut
nécessairement un an pour éprouver le bâtiment aux quatre saisons).
3. La soumission

C’est le dossier complet d’adjudication soumis à l’appréciation du maitre de l’ouvrage,

que l’entrepreneur établit sur papier libre, conformément au modèle prévu dans le
cahier spécial des charges.

Page 23 sur 57
La soumission ne contient ni rature, ni surcharge qui ne soient approuvée ou
paraphées : elle est signée par le soumissionnaire ou son mandataire. La soumission
doit être établie dans une langue employée par le cahier spécial des charges ou dont
l’emploi est autorisé par celui-ci.
La soumission doit indiquer les noms, prénoms, qualités ou profession, nationalité,
domicile et résidence du soumissionnaire.

4.5. LE CAHIER DE CHARGES 11

a. Définition
Un « cahier des charges » est un document contractuel décrivant ce qui est attendu
du maître d'œuvre par le maître d'ouvrage. Il s'agit donc d'un document décrivant de
la façon la plus précise possible, avec un vocabulaire simple, les besoins auxquels le
maître d'œuvre doit répondre.
Dans la mesure où seul le maître d'œuvre est réellement compétent pour proposer
une solution technique appropriée, le cahier des charges doit préférentiellement faire
apparaître le besoin de manière fonctionnelle, indépendamment de toute solution
technique, sauf à préciser l'environnement technique dans lequel la solution demandée
doit s'insérer.
Il s'agit ainsi d'un document permettant d'une part de garantir au maître d'ouvrage
que les livrables seront conformes à ce qui est écrit, d'autre part d'éviter que le maître
d'ouvrage modifie son souhait au fur et à mesure du projet et demande au maître
d'œuvre des nouvelles fonctionnalités non prévues initialement.

Un cahier des charges doit également contenir tous les éléments permettant au maître
d'œuvre de juger de la taille du projet et de sa complexité afin d'être en mesure de
proposer une offre la plus adaptée possible en termes de coût, de délai, de ressources
humaines et d'assurance qualité.

Il s'agit à ce titre d'un document de référence, permettant de lever toute ambiguïté

sur ce qui était attendu, ainsi qu'un outil de dialogue permettant au maître d'œuvre
d'interroger le maître d'ouvrage afin d'affiner sa compréhension de la demande. Un
cahier des charges n'est pas pour autant nécessairement statique. Son contenu peut
tout à fait être modifié au cours du projet, même si dans l'idéal tout devrait être défini
dès le début, sur la base d'un avenant accepté par les deux parties.
b. Importance du cahier des charges
En interne, le cahier des charges sert à formaliser les besoins et à les expliquer aux
différents acteurs pour s’assurer que tout le monde est d’accord. En particulier, le

11

Page 24 sur 57
cahier des charges permet de cadrer la ou les missions des acteurs impliqués, et
notamment celles du directeur de projet (côté maîtrise d’ouvrage) et/ou du chef de
projet (côté maîtrise d’œuvre).

Le cahier des charges sert ensuite à sélectionner le prestataire ou soumissionnaire

(dans le cas d'un appel d'offres), et à organiser la relation tout au long du projet. Le
cahier des charges est considéré comme un référentiel partagé par le prestataire et
l’équipe interne, et décliné dans les documents contractuels. Vers l’externe, le cahier
des charges est en outre un outil fondamental de communication du directeur de projet
et/ou du chef de projet.

Le cahier des charges est un document contractuel entre le client et le

prestataire/vendeur, mais il ne constitue pas à lui seul le contrat commercial. Le cahier
des charges permet en outre de remplir l’obligation générale d’information du vendeur
ou du prestataire vis-à-vis de son client.
4.6. PAIEMENT DES TRAVAUX
Les prix des travaux sont soit payés en fois, en fin d’entreprise, soit par acomptes
mensuels au fur et à mesure de l’avancement du marché. Le cahier spécial des charges
indique dans quelle mesure et à quelle condition la valeur des matériaux dont la mise
en œuvre est autorisée, et des prestations admises, est incluse dans les paiements.
Les paiements sont effectués sur production par l’adjudicataire d’une facture portant
situation justifiant le paiement demandé. Les factures sont visées pour approbation
par le directeur des travaux et payées dans les 6 jours du calendrier suivant le jour de
leur réception.
Les factures qui ne sont pas approuvées sont renvoyées sans délai à l’Adjudicataire,
avec indication du motif du renvoi et notification du montant admis pour
l’établissement d’une nouvelle facture.
La demande de paiement ne peut tenir compte que des modifications déjà approuvées
par le maitre d’ouvrage. En cas de décompte à la fin de l’entreprise, le délai pour
l’approbation et le paiement est porté à 90 jours du calendrier à dater de réception de
facture.
4.7. LE CAUTIONNEMENT

a. Cautionnement en espèces
Il s’agit de la garantie de bonne exécution de l’ouvrage que l’on exige à l’entrepreneur
au début des travaux. Avant de commencer les travaux, il est exigé à l’entrepreneur
de mettre une certaine somme dans un compte bloqué, cette somme reste jusqu’à la
fin des travaux.

Page 25 sur 57
L’entrepreneur récupère cette somme si les travaux sont terminés normalement (sans
malfaçons).
Si l’entrepreneur ne veut pas réparer les malfaçons ou s’il tombe en faillite, le maitre
d’ouvrage utilisera la caution. Le cautionnement en espèce n’est pas productif d’intérêt.

b. Cautionnement par retenue

Il s’agit ici d’une garantie qui est constitué par rétention d’une somme, sur chaque
facture à payer. Généralement l’on retient 5%.
c. Cautionnement solidaire (le plus usité)
Dans ce type de cautionnement, l’entrepreneur va trouver son banquier et lui
demander de cautionner les travaux pour lesquels il fait l’offre. Si le banquier accepte,
il adresse une lettre au maitre de l’ouvrage et en cas de dommage et intérêt, le maitre
d’ouvrage se fait payer par le banquier sur présentation de cette lettre.

Page 26 sur 57
Chapitre II : Matières spéciales du droit administratif
2.1. Définition
On peut définir le droit administratif comme l'ensemble des règles juridiques
relatives à l'organisation et au fonctionnement de l'administration publique.
L'administration publique c'est l'ensemble des organes chargés d'assurer les missions
d'intérêt général qui incombent aux personnes publiques.
1. Le domaine public
le domaine public est l'ensemble des biens (immeubles ou meubles) appartenant à
l'État, à des collectivités locales et à des établissements publics ou à d'autres
personnes publiques, et affectés à une utilité publique.

Cette utilité publique peut résulter d'une affectation à l'usage direct du public (comme
les routes ou les jardins publics) ou à un service public, pourvu qu'en ce cas, le bien
fasse l'objet d'un aménagement indispensable à l'exécution des missions de ce service
public (comme une université ou un tribunal). Avant 2006,en France par exemple la
jurisprudence retenait le critère de l'aménagement spécial, et, à ce titre, le bien ayant
fait l'objet de la qualification de bien du domaine public avant cette date n'ont pas vu
perdre cette qualité, le Conseil d'état ayant jugé que le critère de l'aménagement
indispensable n'était pas rétroactif .

2. Les services de l’urbanisme et du cadastre

2.1. Les services de l’urbanisme

a. Introduction
Toute personne physique ou morale désireuse d’entreprendre une promotion
immobilière, une innovation urbaine, une construction ou un ouvrage de toute nature,
en matériaux durables et semi-durables sur toute l’étendue du territoire de la
République Démocratique du Congo, est tenue d’obtenir au préalable un Permis de
Construire auprès de l’Administration de l’Urbanisme et habitat compétente selon la
procédure établie dans le présent Arrêté, et conformément aux prescriptions du site
d’œuvre pour lequel la permission des travaux est sollicitée12.
b. Permis de construire
Le Permis de Construire est également exigé pour les constructions spécialisées en
hauteur, tels les silos, les tours de guet, les phares ou autres, les châteaux d’eau, les
pylônes en béton, métallique ou à usages divers, les butées sur lesquelles sont
surélevés des ouvrages. Les clôtures, les modifications extérieures à apporter aux
constructions existantes, les reprises de gros œuvres, les surélévations ainsi que les

12
Journal officiel - Numéro spécial – 25 avril 2017

Page 27 sur 57
travaux entraînant une modification importante de fonctionnement et composition d’un
édifice, à au moins le tiers (1/3) de son volume antérieur, doivent faire l’objet d’une
demande de permis de Construire.
A l’exception des constructions revêtant un caractère secret défense, l’obligation de
solliciter un Permis de Construire s’impose à l’Administration publique, à l’Armée, à la
Police Nationale, aux services de Sécurité, aux Services Publics concessionnaires de
l’État, aux établissements publics, aux provinces, aux villes, aux municipales, aux
agglomérations, aux cités, à tout autre Centre Urbain, aux édifices diplomatiques,
consulaires et aux tiers, sans que cette énumération ne soit exhaustive.
En République Démocratique du Congo, le permis de construire est délivré au nom de
l’État par :

a. Le Ministre ayant en charge l’Urbanisme et l’Habitat ou son délégué,

sur toute l’étendue du territoire national, pour tout immeuble à usage non
résidentiel et celui résidentiel de plus de deux étages ; tout immeuble à ériger
pour le compte d’un Département Ministériel, d’une Entreprise Publique, d’un
établissement public, d’un Service public de l’État, les chancelleries, tout projet
d’investissement immobilier, rénovation urbaine, ensemble immobilier, les
immeubles de rapport ;
Par immeubles non résidentiel, il faut entendre : Complexes commerciaux,
industriels, hôteliers, touristiques, centres et bâtiments d’affaires, stations-service,
édifices socioculturels, sanitaires, complexes sportifs, entreposage, les bâtisses à
usage artisanal, agricole et de pisciculture, tout ouvrage destiné à un usage
commercial ou industriel, cette énumération n’étant pas limitative.
b. Le Gouverneur de la Ville de Kinshasa, le Gouverneur de Province ou
son délégué, sur toute l’étendue de la Ville, de la province sous son
administration, pour tout immeuble à usage résidentiel de deux étages au
maximum et tous les autres travaux que ceux énumérés au point a du présent
article. Hormis le cas où l’ouvrage à réaliser présente une complexité pour les
immeubles à usage non résidentiel, le Ministre ayant en charge l’Urbanisme et
Habitat, délègue ses prérogatives, au Gouverneur de la Ville de Kinshasa, au
Gouverneur de province sur l’ensemble de la ville, de la province et des entités
territoriales décentralisées de la manière suivante :

a. Au Gouverneur de la Ville de Kinshasa et au Gouverneur de Province

o Un ensemble immobilier de 50 ares ne dépassant pas 1 hectare ;
o Un complexe commercial, industriel, hôtelier dont la surface bâtie ne dépassant
pas 1000 m2 ;
o Une station de service de moins de 5 pompes ;
o Un édifice culturel d’au moins 1000 personnes ;
o Une salle de spectacle de 500 personnes ne dépassant 1000 personnes ;
Page 28 sur 57
 o Un complexe sportif de moins de 10.000 personnes ;
o Un complexe éducatif de moins de 1000 m2 ;
o Un centre hospitalier et sanitaire d’au moins 50 lits ne dépassant 150 lits.
b. Aux entités territoriales décentralisées.
o Un ensemble immobilier de moins de 50 ares ;
o Un complexe commercial, industriel, hôtelier d’au moins 100 m2 ;
o Un édifice culturel de moins de 1000 personnes ;
o Une salle de spectacle de moins de 500 personnes ;
o Un bâtiment éducatif de moins de 500 m2 ;
o Un centre hospitalier et sanitaire de moins de 50 lits.

c. Dépôt du dossier
Le dossier de demande du Permis de Construire est déposé en trois exemplaires, par
le concessionnaire du terrain et/ou propriétaire du bâtiment ou encore son mandataire
dûment désigné :
o Dans les Provinces, auprès du Chef de Division provinciale de l’Urbanisme par
le canal du Chef de Bureau de l’Urbanisme de la Commune ou territoire om
s’effectueront les travaux, avec ses avis et considérations ;
o Dans la Ville de Kinshasa, (1) directement à la Direction de l’Urbanisme pour
tous les travaux énumérés au point a de l’article 4 ci-dessus.
o Dans la Ville de Kinshasa, (2) auprès du Chef de Division Urbaine de
l’Urbanisme, pour tous les travaux de la compétence du Gouverneur de la Ville
telle que reprise au point b de l’article 4 du présent arrêté.
La Commission affiche à ses valves, et publie éventuellement sur son site w, un extrait
du procès-verbal des délibérations endéans huit (8) jours du dépôt du dossier. Le
dossier jugé non conforme est retourné au requérant avec un avis motivé.
Tout projet de construction supérieur à 150 m2 ou à 2 étages doit être obligatoirement
élaboré et signé par un Architecte immatriculé au registre des Architectes. Les plans
devront mentionner les noms et adresse exacte du requérant et seront signés par lui
ou par sons délégué. Tous les autres projets inférieurs à 150 m2 peuvent être élaborés
et signés par les dessinateurs ou ingénieurs BTP. La présence dans les pièces au
dossier d’un certificat d’enregistrement ou d’un contrat de location et d’un extrait du
plan cadastral dûment signés par le Conservateur des Titres Immobiliers et par le Chef
de Division du Cadastre compétent, peut servir d’office d’avis favorable de ses deux
services membres de la Commission Technique d’Analyse.
Tout constructeur (Architecte, Ingénieur, Entrepreneur, Bureau d’études, Entreprise
ou Société de construction) est tenu de souscrire une police d’assurance obligatoire
garantissant le maître de l’ouvrage contre les dommages qui affecteraient en tout ou
en partie l’ouvrage en cours de construction et ce, jusqu’à sa réception définitive par

Page 29 sur 57
le maître de l’ouvrage, conformément à la Loi n° 74-007 du 10 juillet 1974 portant
assurance obligatoire de la responsabilité des constructeurs.
Il est tenu également à souscrire une police d’assurance couvrant sa responsabilité
civile telle que réglementée par les articles 258 à 260 du livre III du code civil, pour
toute la durée des travaux jusqu’à leur réception définitive par le maître de l’ouvrage
ou son mandataire. Cette responsabilité peut être individuelle et/ou collective.
d. Contenue du dossier de demande
Le dossier de demande de Permis de construire comprend pour tout type de projet,
deux volets :
1. Volet administratif contenant :

a. Une demande de Permis de Construire, selon le formulaire annexe I du présent

arrêté, ce formulaire doit impérativement porter la signature du demandeur du
permis de construire ou de son délégué dûment mandaté.

b. Une copie du titre de propriété certifiée conforme à l’original par toute autorité
administrative compétente légalement établie ou par le préposé de l’Urbanisme
à la réception du dossier.

2. Volet technique contenant :

2.1. Un plan de situation établi à l’échelle de 1/2000e destiné au repérage de la

parcelle intéressée et indiquant les îlots et lotissements environnants dans un
rayon de 200 mètres au moins pour les maisons d’habitation ; 300 mètres pour
les complexes commerciaux et 500 mètres pour les industries ou toute autre
construction ;

2.2. Pour une bâtisse à usage résidentiel d’une surface bâtie de moins de
150 m2 :

o Un plan de situation ;
o Un plan d’implantation à l’échelle de 1/50e
o Un plan de masse à l’échelle de 1/200e ou 1/500e ;
o Une vue en plan de chaque niveau ;
o Deux coupes significatives, à l’échelle de 1/50e ou 1/100e ;
o Une façade avant et arrière ;
o Un plan et schéma de plomberie ;
o Un plan et schéma d’électricité ;
o Une façade latérale droite et gauche.

2.3. Pour les projets dont la superficie bâtie est supérieure à 150 m2.
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a. Plan de masse à l’échelle de 1/200e ou 1/500e comportant les indications suivantes
:
o Les limites et indications cadastrales des parcelles limitrophes ;
o Le tracé des voies publiques ou privées bordant le terrain à construire ;
o L’aménagement du terrain autour des constructions ;
o Les possibilités éventuelles de branchement à des canalisations existantes ;
o la situation topographique lorsqu’il s’agit d’un terrain d’une pente de 5% ou
plus, selon le gabarit du projet.
b. Les coupes horizontales, fixées à deux (2) au moins, à l’échelle de 1/50e ou 1/100e
pour les projets de grande superficie dont l’une cotée et l’autre aménagée pour voir
la composition de la structure intérieure comprenant notamment :

o Le plan des sous-sols, avec indication des canalisations et d’évacuation des

eaux ;
o Le plan de rez-de-chaussée et éventuellement de chaque étage ;
o Les toitures des terrasses.
c. Les coupes verticales fixées au nombre de deux (2) ou plus selon le gabarit du
projet, l’une pour indiquer la hauteur du bâtiment, et l’autre aménagée pour voir
le dimensionnement de la partie constructive des sous-sols, des murs de rez-de-
chaussée, des étages, des terrasses, des toitures avec indication de canalisation et
d’évacuation des eaux ;
d. Le plan de fondation coté à l’échelle d’exécution de 1/50e ou 1/100e ;
e. La maquette et/ou les perspectives, pour tout immeuble de R+4 et plus ;
f. Le plan d’implantation avec indication de l’emplacement de la fosse septique et
puits perdu ;
g. Le plan topographique si nécessaire ;
h. Le plan et le schéma de machinerie pour ascenseurs, froid ou autre équipement
d’incorporation, pour tout immeuble de R+4 et plus ;
i. Le plan et le schéma d’installation électromécanique ou électronique ;
j. Le plan et le schéma de protection et détection incendie ;
k. . Les calculs de la portance du sol pour les immeubles R+4 et plus ;
l. Les calculs de résistance des matériaux et de stabilité ;
m. Les dispositions d’étanchéité, de neutralisation des matières grasses, les indications
sur les matériaux et la destination des constructions ;
n. Le devis estimatif et descriptif si possible.
o. Ces documents, élaborés selon les prescriptions du règlement d’urbanisme de
l’entité concernée, doivent porter la signature des personnes physiques ou morales
compétentes et agréées, notamment l’Architecte, l’Ingénieur ou le bureau d’études.
N.B : Le délai de délivrance du permis de construire est fixé à 30 jours ouvrables, à
dater du dépôt du dossier, pour les personnes en ordre de paiement de la taxe de
bâtisse. Au-delà de ce délai, le requérant dont le dossier a reçu le quitus de la
Commission Technique d’Analyse et en règle de paiement de la taxe de bâtisse est en

Page 31 sur 57
droit de démarrer les travaux, après en avoir informé l’administration par lettre
expresse, contre accusé de réception.
Le service de l’habitat est tenu de s’assurer du respect de normes dans l’exécution des
travaux, selon les règles de l’art et les plans validés par le Président de la Commission
Technique d’analyse. Les indications des plans approuvés devront être observées
scrupuleusement, aucune modification ne pourra y être apportée sauf introduction
d’une demande régulière avec plans renseignant la modification projetée.
e. VALIDITE DU PERMIS DE CONSTRUIRE.
Le Permis de Construire est valable pour une durée de trois ans à dater de sa signature,
sauf pour les travaux dont le délai d’exécution, préalablement communiqué dans la
demande du permis de Construire, dépasse trois ans.
Il n’est renouvelable qu’une seule fois pour des travaux entamés mais non achevés
dans le délai de trois ans, la validité du renouvellement ne peut excéder deux ans. Le
renouvellement donne lieu au paiement du tiers (1/3) ou deux tiers (2/3) de la taxe
de bâtisse calculée aux conditions en vigueur à la date du renouvellement et selon qu’il
s’agit des travaux dont le degré de réalisation est supérieur ou inférieur à 50% de gros
œuvres.
N.B : Le permis de Construire devient caduc lorsque les travaux n’ont pas débuté dans
le délai accordé. Dans ce cas, un nouveau permis de construire sera sollicité et la taxe
de bâtisse exigée » dans son intégralité.
f. Certificat de conformité
Le Certificat de conformité est un document officiel certifiant le respect par le
propriétaire d’une parcelle, des normes urbanistiques et constructives telles que
prescrites par le permis de Construire. Il est délivré gratuitement.
A la fin de la construction, ou dès la fin des travaux des gros œuvres, le requérant a
l’obligation d’inviter par écrit, l’Administration de l’urbanisme et Habitat, à constater le
respect des normes urbanistiques et d’habitabilités prescrites dans le permis de
Construire en vue de l’obtention d’un Certificat de conformité dans les quatre (4) mois
au-delà desquels l’assujetti se prévaudra de l’accusé de réception. En l’absence du
Certificat de conformité au moment de l ‘exploitation de la bâtisse, et au cas où
l’assujetti serait dans l’incapacité de prouver qu’il en a fait la demande, il sera contraint
de l’obtenir moyennant paiement des frais équivalents au double de ceux de la taxe
de bâtisse.
2.2. Cadastre

2.2.1. Définition
Le cadastre est une base de données qui regroupe divers renseignements sur les
propriétés foncières sur l'ensemble du territoire français. Une partie de ces

Page 32 sur 57
informations sont publiques, tandis que d'autres ne sont accessibles qu'au propriétaire
de la parcelle.

2.2.2. Rôle du cadastre

Le cadastre est l'ensemble des documents qui recensent et évaluent les propriétés
foncières de chaque commune. Il sert de base pour le calcul des impôts locaux. ... Elle
regroupe les relevés de propriété que l'on appelle également les extraits de matrice.
Pourquoi aller au cadastre ?

Le cadastre permet de répertorier toutes les propriétés françaises et de référencer

plusieurs informations les concernant. Ce document peut être consulté par tout le
monde, et il est notamment conseillé de l'examiner avant d'acheter un logement

2.2.3. Les services de cadastre

Ils sont spécialement chargés d’effectuer, sur terrain, les travaux de constat (de lieux
et de mise en valeur), de délimitation, mesurage et bornage éventuel ; sur demande
des simples détenteurs ou occupants des terres (surtout ceux qui comptent demander
les terres à l’Etat), de concessionnaire ou des autorités de lotissement (notamment,
aux fins d’aménagement préalable des terres urbaines à offrir sur le marché de
concession foncière). Articles 68, 188, 237 dernier alinéa, 242 de la loi foncière, l’art 4
de l’ordonnance précitée et les dispositions du décret du 20 juin 1960 et celle de
l’ordonnance n°98 du 13 mai 1963, portant tous, sur le mesurage et bornage.

A noter que les autorités publiques territoriales de villes, territoire, commune et

secteur, ne sont plus habilitées à faires de lotissements administratifs et à octroyer de
leur propre chef, les droits d’occupation provisoire dans leurs entités respectives,
comme elles le faisaient avant l’entrée en vigueur de l’actuelle loi foncière. A cet effet,
l’article 390 al 1er de la loi foncière édicte expressément que « À compter de l’entrée
en vigueur de la présente loi, ‘’le droit d’occupation’’ constaté par ‘’le livret de logeur’’
ou par tout autre titre équivalent délivré dans une ville ou une zone de la République
est supprimé ».
Ceux des nationaux qui détenaient un tel droit, pourvu que celui-ci soit régulier et
portant sur un terrain du domaine privé de l’État situé dans une circonscription lotie et
cadastrée, devraient voir leur droit sur le fonds occupé, être converti en droit de
concession perpétuelle (l’article 390 al 1er de la loi foncière).
Insistons cependant sur le fait que cette interdiction du droit d’occupation autrefois
octroyé par les autorités territoriales sur les terrains qu’ils lotissaient eux-mêmes (de
leur propre initiative), se rapproche aujourd’hui du système de droit de jouissance en
vertu des coutumes et usages locaux obtenu dans ces entités avec l’encadrement de
ces autorités. Cependant, les deux systèmes ne sont identiques.
Page 33 sur 57
 Il faut comprendre que le régime supprimé relevait du droit écrit (et de l’Etat) tandis
que le régime du droit coutumier relève de la coutume et des usages locaux et est
géré par les autorités et ayants droits fonciers coutumiers. (Les autorités territoriales
en question s’appuient ou se cachent actuellement derrière les autorités et ayants
droits fonciers coutumiers, pour gérer les terres non loties de leurs entités respectives).
Ce dernier régime est donc autorisé par la loi. Art 388 loi foncière, lire ce qui est dit
plus loin.

2.3. La voirie

2.3.1. Définition
La voirie désigne à la fois :

 l'ensemble des voies de circulation (le réseau routier : routes, chemins, rues, etc.)
avec leurs dépendances ;
 la nature et la structure de ces voies (voie unique, 2 × 2 voies, etc.)

2.3.2. Composition de la chaussée

o L'emprise est la propriété foncière (cadastre) affectée par le gestionnaire à un

usage routier ; il inclut la route elle-même et ses dépendances (aire de
stationnement).

o L'assiette est la partie de l'emprise réellement utilisée par la route (incluant les
talus). Les terrains inutilisés sont qualifiés de délaissés.
o La chaussée est la partie revêtue qui est destinée à la circulation. Elle peut être
divisée en plusieurs voies de circulation.

o Les accotements et l'éventuel terre-plein central bordent la ou les chaussées.

Les dispositifs de sécurité (glissières, séparateurs) y sont implantés ; ils sont
séparés de la chaussée par des bandes dérasées destinées à prendre en compte
l'effet psychologique de mur qui conduit les automobilistes à s'en écarter. Sur voies
rapides, la bande dérasée de droite est généralement élargie et revêtue pour
constituer une bande d'arrêt. La berme est la partie d'accotement qui assure la
jonction avec le fossé ou le talus. Le terre-plein central peut être interrompu à
certains endroits pour ouvrir la circulation sur l'autre voie, on parle d'Interruption
du terre-plein central (ITPC). En ville, les chaussées sont bordées de trottoirs.

La bande de roulement se mesure entre dispositifs de sécurité. Elle comprend donc

la chaussée et les bandes dérasées le cas échéant.

Enfin, la plate-forme réunit accotements, chaussées et terre-plein central

Page 34 sur 57
2.4. L’alignement

2.4.1. Définition
L'alignement est la détermination par l’autorité administrative de la limite du domaine
public routier au droit des propriétés riveraines.

2.4.2. Objectif

L’alignement a pour objet essentiel d’indiquer la limite du domaine public routier, et

ainsi de le protéger des atteintes qui pourraient lui être portées. Pour une commune,
il ne concerne que les voies relevant de son domaine public, inscrites au tableau de
classement de la voirie communale ou relevant d’une situation de fait.

Quelles sont les obligations d’un riverain d’une voie communale13 ?

Le riverain doit obligatoirement demander un arrêté d’alignement dès lors qu’il

souhaite effectuer des travaux en bordure du domaine public, indépendamment des
formalités d’urbanisme à accomplir. La réalisation de travaux en l’absence d’arrêté
d’alignement, ou en méconnaissance des dispositions de celui-ci, peut constituer une
infraction à la conservation du domaine public routier et peut être sanctionnée par une
amende, voire par la démolition de l’ouvrage.

Quelles sont les obligations de la collectivité ?

L’alignement est une opération à caractère unilatéral présentant une obligation de

délivrance pour l’administration, dès lors qu’un riverain d’une voie publique en fait la
13
www. [Link]

Page 35 sur 57
demande. L’alignement peut être sollicité par les riverains ou pris spontanément par
la personne publique.

2.5. L’expropriation14

2.5.1. Définition
L’expropriation est une procédure d’origine régalienne qui permet à la puissance
publique de porter atteinte au droit de propriété, en dépit de son caractère « inviolable
et sacré », et d’obtenir, sous forme d’une cession forcée, le transfert à son profit d’un
bien immobilier. Pour être légale, une opération d’expropriation doit permettre la
réalisation d’un objectif d’utilité publique et prévoir le paiement d’une indemnité à
l’exproprié qui doit être « juste et préalable ».

L’expropriation est donc une procédure à la fois :

• administrative (constat de l’utilité publique du projet) relevant en règle générale

de la Compétence du préfet,
• et judiciaire (pour la fixation de l’indemnité), relevant de la compétence du juge de
l’expropriation Auprès du tribunal de grande instance.

Les textes qui régissent cette procédure sont pour l’essentiel codifiés dans le code de
l’expropriation Pour cause d’utilité publique. Toutefois, de nombreuses dispositions en
particulier la notion d’utilité publique et, dans une moindre mesure, celle de préjudice
indemnisable relèvent d’une approche essentiellement jurisprudentielle (c’est-à-dire
d’une analyse par le juge administratif).

2.5.2. Importance

La procédure d’expropriation vise à permettre à une personne publique (Etat,

collectivités territoriales…) de s’approprier d’autorité, moyennant le paiement d’une
indemnité, des biens immobiliers privés, afin de réaliser un projet d’aménagement
d’utilité publique.

2.5.3. Biens susceptibles d’être expropriés

Peuvent être expropriés en tout ou partie :

 Des biens immeubles, bâtis ou non (à l’exclusion des dépendances du domaine
public), étant précisé que la procédure d’expropriation peut également ne
concerner que les accessoires d’un immeuble (ex : le tréfonds d’un immeuble),

 Des droits réels immobiliers (ex : servitudes, usufruit, bail emphytéotique),

 Exceptionnellement, dans des cas prévus par la loi, des biens meubles (ex : les
biens culturels maritimes ;

14
Cerema - Acquérir le foncier janvier 2020

Page 36 sur 57
Par ailleurs, l’expropriation aboutit toujours à la propriété de biens libres de toute
occupation mais peut concerner autant des immeubles occupés que des immeubles
libres de toute occupation.
L’expropriation permet également de mettre fin aux droits existants sur des biens
acquis à l’amiable après le prononcé de la déclaration d’utilité publique et même sur
des cessions amiables antérieures (procédure dite de « donné acte »).

2.5.4. Initiative de l’expropriation et ses bénéficiaires

La personne à l’initiative de la procédure d’expropriation (l’« expropriant ») peut être

l’État, les collectivités territoriales, les établissements publics (sous réserve du respect
du principe de spécialité) et exceptionnellement, les personnes privées
Désignées par la loi ou gérant un service public.

Si les compétences ratione materiae et ratione loci dont disposent les autorités de l’Etat
en matière d’expropriation sont très larges, il n’en est pas de même concernant les
collectivités locales, qui ne peuvent en principe utiliser cette procédure d’expropriation
que pour la réalisation d’opérations présentant « un intérêt communal », sur leurs
territoires respectifs.

L’expropriant n’est pas forcément le bénéficiaire de l’expropriation : si l’intérêt général

justifie une telle opération, une personne détenant la qualité d’expropriant pourra
mettre en œuvre une telle procédure pour ensuite céder son bien à une personne
dépourvue d’une telle qualité (organisme de droit privé chargé de gérer une activité
d’intérêt général ; personnes publiques ou privées qui s’engagent à réaliser, dans le
cadre d’un cahier des charges,

2.6. Les servitudes

2.6.1. Définition
La servitude est une charge imposée sur un fonds ou sur un bâtiment, soit pour l’usage
ou l’utilité d’un autre fonds, soit pour l’intérêt général.
Les servitudes administratives ou d’utilité publique sont celles imposées, non au profit
d’un fonds privé, mais plutôt au profit de l’intérêt général.
N.B :
 Contrairement à la servitude du droit privé qui requiert l’existence de deux
fonds, celle d’utilité publique implique le rapport entre un seul fonds et
l’intérêt général ;

 La servitude du droit privée est édictée pour intérêt privé (usage et utilité
du fonds dominant), tandis que celle d’utilité publique (ou administrative)
est édictée pour l’intérêt général.

Page 37 sur 57
La servitude administrative est hors du commerce (ne se négocie pas) et d’ordre
public ; elle ne donne droit à aucune indemnité au profit du concessionnaire du fonds
grevé, contrairement à la servitude du droit privé.

2.6.2. Nomenclatures des servitudes d’utilité publique

L’arrêté interministériel n° 0021 du 29 octobre 1993 portant application de la

réglementation sur les servitudes donne cette énumération :
1) Les espaces verts ;
2) Les emprises des routes d’intérêt public conformément aux plans d’urbanisme
et plans cadastraux ;
3) Les rives des cours allants jusqu’au 10 mètres à partir de la ligne formée par le
niveau le plus élevé qu’atteignent les eaux dans leur période des crues
normales ;
4) Les emprises des lignes de haute tension sur une distance de 25 mètres de part
et d’autre ;
5) Les emprises des chemins de fer de 5 à 50 mètres suivant catégories ;
6) Les zones de sécurité de dépôt des liquides inflammables, des aéronefs, des
établissements insalubres et explosifs ;
7) Les emprises de cimetières ;
8) Les emprises des bâtiments publics ;
9) Les terrains de jeu et de loisir ;
10)Les périmètres REGIDESO, SNEL, OCPT…
11)Les zones de carrières réservées à l’extraction des produits du sous-sol.

Toute occupation, toute construction et tout lotissement dans ces servitudes sont
interdits.

2.7. L’hygiène et la santé publique

2.7.1. Hygiène
C’est un ensemble de principes et de méthodes destinés à préserver, améliorer la
santé ; moyens curatifs mis à part. C’est également un ensemble de mesures de
salubrité qui ont pour objet de créer les conditions d’environnement les plus favorables

Page 38 sur 57
à la santé.il s’agit des mesures contre les nuisances (corporelles ou autres) et qui par
suite, joue un rôle important dans la prévention des maladies15.
Elle se base essentiellement sur trois actions :
 Le nettoyage et la détersion ;
 La désinfection ;
 La conservation.
Par extension, on parle aussi d’ « hygiène de vie », d « hygiènes alimentaires » et
d « hygiène mentale » pour des actions et activités permettant de prévenir l’apparition
de troubles, comme la pratique d’un sport, l’abstinence de fumer ou de boire de
l’alcool.
2.7.2. Sante publique
Peut être définie de diverses manières. On peut en effet la présenter comme l’étude,
d’une part, des déterminants physiques, psychosociaux et socioculturels de la santé
de la population et d’autre part des actions en vue d’améliorer la santé de la
population »16. Ou encore, comme une activité organisée de la société visant à
promouvoir, à protéger, à améliorer et, le cas échéant, à rétablir la santé de personnes,
de groupes ou de la population entière.
Selon Charles-Edward Winslow , La santé publique est la science et l’art de
prévenir les maladies, de prolonger la vie et de promouvoir la santé et l’efficacité
physique à travers les efforts coordonnés de la communauté pour l’assainissement de
l’environnement, le contrôle des infections dans la population, l’éducation de l’individu
aux principes de l’hygiène personnelle, l’organisation des services médicaux et
infirmiers pour le diagnostic précoce et le traitement préventif des pathologies, le
développement des dispositifs sociaux qui assureront à chacun un niveau de vie
adéquat pour le maintien de la santé, l’objet final étant de permettre à chaque individu
de jouir de son droit inné à la santé et à la longévité17.
Partant de cette dernière définition, un comité de L’OMS a souligné en 1952
l’importance qu’il convenait d’attacher à l’éducation sanitaire individuelle et collective,
mais il a surtout été frappé par le l’élargissement des conceptions se rapportant à
l’administration de la santé publique, cette évolution nécessitant l’intégration en un
système unique de toutes les branches de l’action sanitaire : prophylaxie ou
prévention, soins aux maladies et réadaptation des convalescents18.
La santé publique se démarque de la médecine essentiellement sur deux plans :
1. Elle met davantage l’accent sur la prévention que sur les traitements curatifs ;
2. Elle développe une approche de population, plutôt que de s’intéresser
individuellement aux problèmes de santé des personnes, ce qui se traduit

15 LAROUSSE 2012
16 Rapport su l’institut de santé publique du Québec (1997)
17 Winslow C.E.A., The untilled fields of public Health, Science, 1920
18 OMS, bureau Régional du Pacifique Occidental, « Fonctions essentielles de la santé Publique ; le rôle des ministères de santé »,2002

Page 39 sur 57
 notamment par l’adjonction de compétences qui relèvent des sciences
humaines et sociales et notamment de la sociologie, du droit et de l’économie,
du droit et de l’économie. Cette approche populationnelle peut par l’expression
d’une politique publique spécifique : la politique de santé publique19.

19 Code de santé publique, politique de santé publique en France, légifrance, 2014.

Page 40 sur 57
Chapitre III : Matières spéciales du droit privé
3.1. Les biens.

3.1.1. Définition
Un bien est toute chose dont on dispose et qui fait l’objet d’un droit réel c’est – à –
dire susceptible d’appropriation. On distingue les meubles ou immeubles, corporels ou
incorporels.
a. Bien corporel : bien qui a existence matérielle (ex : meubles, somme d’argent,
etc…).
b. Bien incorporel : bien, valeur économique qui n’a pas d’existence matérielle
(ex : droit d’auteur, marque de commerce).

3.1.2. La notion des biens

Les biens sont des choses corporelles ou incorporelles que l’on peut s’approprier (faire
sien ou s’en attribuer la propriété) s’ils se révèlent utiles.
a. Les biens sont des choses corporelles
Par chose ou bien corporel il faut entendre des choses qui peuvent être naturels ou
artificiels et qui se distinguent des personnes. En effet, une personne n’est pas une
chose de sorte qu’elle ne peut être traitée comme un bien.
a. Certes du temps de l’esclavage l’être humain pouvait être une chose, un bien
mais en réalité il n’était même pas considéré comme une personne Les biens
sont des choses corporelles
Un être titulaire des droits.
Si aujourd’hui une personne physique ne peut pas être une chose, certains de ses
attributs sont susceptibles d’être qualifié de choses, on pense par exemple d’un
organe, voie d’un corps tout entier s’il est devenu cadavre.
b. Les biens sont des choses incorporelles
Les biens sont des choses incorporelles, c.-à-d., des droits. Les biens désignent non
seulement les choses mais aussi et surtout les droits qui portent sur ces choses. Cette
affirmation s’explique car les choses ont moins de valeurs en elles-mêmes que par les
droits qui peuvent porter sur elles. Ce sont des droits qui permettent de retirer des
choses leurs utilités. Les choses ont plus d’importance en raison des droits qui portent
sur ces choses.

Page 41 sur 57
 3.2. Le droit de propriété20.

3.3. L’étendue du droit de propriété

Le propriétaire d’un bien peut, en principe, faire tout ce qu’il veut de celui-ci. En effet,
c’est l’article 544 du Code civil qui l’énonce : « La propriété est le droit de jouir et
disposer des choses de la manière la plus absolue […]. » Ainsi, le droit de propriété
apparaît comme le droit réel le plus complet.

A. Les trois composantes du droit de propriété

Les trois composantes du droit de propriété sont :
– l’usus, qui est le droit de se servir de la chose ;
– le fructus, qui désigne le droit d’en recueillir les fruits ;
– l’abusus, qui est le droit de disposer de la chose (la vendre, la donner, la détruire).

B. L’objet de la propriété

La propriété s’applique sur la chose elle-même, c’est-à-dire sur le bien corporel, qui
peut être un meuble ou un immeuble. C’est l’objet principal de la propriété. Le droit
porte aussi sur les accessoires de la propriété, c’est-à-dire les éléments qui proviennent
de la chose ou s’y ajoutent. Ainsi, les fruits proviennent régulièrement de la chose
(loyers, récoltes…) alors que les produits ne se renouvellent pas (carrières, mines…).

Enfin, concernant la propriété du sol, le droit porte aussi bien sur le dessus que sur le
dessous d’un terrain. C’est grâce à cette règle qu’une construction est possible.

II. Les caractères du droit de propriété

a. Les caractères absolu et exclusif de la propriété

Le caractère absolu du droit de propriété donne à son titulaire le pouvoir de faire

respecter par toute personne les prérogatives attachées à son droit. Cependant, dans
l’intérêt de tous, ce droit connaît des limites. L’article 544 du Code civil énonce : « […]
pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Le droit de propriété est exclusif car, sauf exception (la copropriété), à un bien est
attaché un seul propriétaire, qui cumule ainsi les trois pouvoirs constitués par l’usus,
le fructus et l’abusus.
b. Le caractère perpétuel de la propriété

20
[Link]. Fr

Page 42 sur 57
La durée du droit de propriété est identique à la durée d’existence de la chose qui en
est l’objet. En conséquence, le droit n’est pas perdu par le non-usage et, d’autre part,
la propriété est transmise aux héritiers par voie de succession.

III. Les limites du droit de propriété

Il s’agit de concilier l’intérêt du propriétaire avec l’intérêt de la collectivité. Par ailleurs,

le propriétaire qui, par l’usage de son droit de propriété, cause un dommage à un
voisin doit réparer le préjudice qu’il a provoqué.
a. Les limites légales du droit de propriété

Le législateur peut remettre en cause le droit de propriété du titulaire dès qu’il en va

de l’intérêt de la société. Dans certains cas, le droit du propriétaire peut être limité
sans pour autant être perdu. C’est le cas, par exemple, de la législation restrictive
appliquée aux choses dangereuses comme les armes ou à certains animaux.

Dans d’autres situations, le propriétaire peut perdre tout ou partie de son bien, dès
qu’il en va de l’intérêt général. C’est le cas de l’expropriation pour cause d’utilité
publique ; le propriétaire est alors indemnisé par l’administration de la perte de son
droit ; cela arrive à l’occasion de la construction d’une route ou d’un aménagement
urbain, par exemple.
b. Les limites jurisprudentielles du droit de propriété

Afin d’entretenir de bons rapports, les voisins doivent être attentifs à l’usage qu’ils font
de leur droit de propriété afin d’éviter de faire subir un dommage à autrui. Le cas
échéant, l’auteur du trouble est obligé de le faire cesser. Il peut même être amené à
verser des dommages et intérêts à sa victime. Cependant, il faut distinguer deux
situations, selon que l’origine du trouble causé au voisin se trouve dans un
comportement volontaire ou dans un agissement involontairement nuisible.
1) L’abus de droit

Il y a abus de droit lorsque le propriétaire cause un dommage en agissant avec

l’intention de nuire ; son comportement est alors dépourvu d’intérêt légitime et sérieux.
Par exemple, celui qui édifie une fausse cheminée sur son toit pour priver de soleil son
voisin abuse de son droit de propriété.
2) L’inconvénient anormal du voisinage

Il y a inconvénient anormal de voisinage quand un dommage est causé par un

Page 43 sur 57
propriétaire sans intention de nuire (inconscience, négligence, par exemple) ; on
constate cependant que les nuisances dépassent les inconvénients habituellement
supportables selon une appréciation coutumière. Par exemple, celui qui perturbe le
sommeil de son voisin par la mise en marche très matinale d’une machine cause un
inconvénient anormal.
2.8. Les servitudes.
Définition
La servitude est une charge imposée sur un fonds ou sur un bâtiment, soit pour
l’usage ou l’utilité d’un autre fonds, soit pour l’intérêt général.
Les servitudes de droit privé, sont ceux imposées au profit d’un autre fonds ou d’un
autre bâtiment. On y compte par exemple la servitude de passage pour cause
d’enclave.

2.9. Les clôtures et la mitoyenneté21.

1. Les clôtures
La clôture exprime avant tout le désir de marquer son territoire, c’est-à-dire de
matérialiser plus ou moins fortement la limite entre le domaine public et la propriété
privée ou entre deux propriétés.

C’est à la fois une barrière et un trait d’union entre deux espaces de nature
différente. Protection contre les nuisances extérieures et les intrusions indésirables,
son rôle défensif est généralement symbolique en marquant la limite au-delà de
laquelle on porte atteinte au droit de propriété.
La clôture a également valeur de symbole. Elle participe avec le jardin à la mise en
valeur de la maison. Elle en est la première image sur la rue et parfois même la
seule. Elle constitue alors en elle-même le paysage de la rue.

Parce qu’elles participent à l’image de l’espace public, et que l’art du clos fait partie
intégrante de l’identité du Pays, les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) par leurs articles
11 de règlement de zones en France peuvent régir les dispositions relatives aux
clôtures selon les spécificités de chaque secteur : centre ancien, zones d’activités ou
nouveaux quartiers pavillonnaires...

S’attachant plus particulièrement aux quartiers d’habitat pavillonnaire, ce cahier a été

réalisé pour vous aider à mieux appréhender les caractéristiques des clôtures, à

21
Charte architecturale et paysagère du pays de nay , les clôtures, Décembre 2013.

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comprendre la volonté de la communauté de réglementer et d’accompagner les
projets.
La mitoyenneté est un droit de propriété immobilière dont deux personnes jouissent
en commun et qui s’applique aux murs et clôtures qui constituent la séparation de
deux propriétés privées.
Une clôture (mur, palissade, haie, fossé…) est mitoyenne lorsqu’elle appartient
indivisément aux propriétaires des deux terrains qu’elle sépare. Il ne s’agit pas d’une
indivision, puisque chacun des voisins est propriétaire de la totalité du mur, mais d’une
sorte de copropriété.

1°) Acquisition de la mitoyenneté

a) Quel que soit la clôture (mur, haie, palissade etc.), elle peut être acquise :
- soit par la rédaction d’un contrat par lequel les deux voisins conviennent d’établir une
clôture à frais partagés (construire un mur par exemple), ou par lequel le voisin qui a
établi de son propre chef une clôture, consent à son voisin une cession de mitoyenneté,
gratis ou à titre onéreux ;

- soit par la prescription acquisitive : lorsqu’une personne prend appui sur un mur
construit chez son voisin le long de la limite des deux terrains pour y adosser des
ouvrages, il porte atteinte au droit de propriété de son voisin. Ce dernier peut
demander la démolition ou bien contraindre son voisin à acquérir la mitoyenneté du
mur contre lequel le voisin a bâti. Dans les deux cas, il faut qu’il y ait emprise, et non
simple juxtaposition : toucher n’est pas prendre (placer des plaques isolantes entre
deux murs qui sont construits chacun à un centimètre de la limite séparative n’est pas
une emprise). Mais, lorsque la situation de fait a duré plus de 30 ans (voire 10 ou 20
ans), le propriétaire des ouvrages édifiés devient, à certaines conditions, propriétaire
du mur, qui devient mitoyen par le fait de l’écoulement du temps.

b) Dans le cas particulier du mur, lorsqu’un propriétaire a édifié un mur joignant

(touchant) la limite de son terrain, son voisin peut le contraindre, à certaines
conditions, à lui en céder la mitoyenneté.

Si le mur est construit en retrait de la limite séparative, laissant une bande de terrain
entre la limite séparative et le mur, l’acquisition forcée ne s’applique pas. Idem si le
mur est construit à cheval sur la limite séparative.

Le voisin qui acquiert la mitoyenneté doit payer à son voisin le prix de la moitié indivise
du mur et la moitié de la valeur du terrain sur lequel il repose. Dans le cas où le mur
a été édifié dès l’origine par l’un des propriétaires à cheval sur la limite séparative, le

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voisin devient propriétaire de la partie du mur qui empiète sur son terrain et il doit à
l’autre une indemnité.

2°) Extinction de la mitoyenneté :

Le plus souvent, la mitoyenneté s’éteint lorsqu’un copropriétaire mitoyen décide
d’abandonner son droit de mitoyenneté. Mais dans certains cas, la mitoyenneté ne
peut pas être abandonnée :

- le mur soutient un bâtiment appartenant à celui qui voudrait abandonner son droit :
il est équitable qu’il continue à participer à l’entretien du mur qui sert au soutien de
son immeuble ;

- lorsqu’il s’agit d’un fossé mitoyen servant à l’écoulement des eaux ;

- si les travaux de remise en état de la clôture sont rendus nécessaires par le fait ou
par la faute du copropriétaire qui voudrait s’en dispenser. Mais dans le cas où il faut
remettre le mur en état (parce qu’il est vieux par exemple), le copropriétaire qui
réclame sa contribution au voisin peut se voir opposer un abandon de la mitoyenneté.

3°) Preuve
La mitoyenneté peut être prouvée par titre (contrat, acte notarié, jugement etc.), par
prescription, c’est-à-dire par l’écoulement d’un certain temps, par présomptions légales
de mitoyenneté (exemple : article 653 du code civil : tout mur qui sert de séparation
entre deux bâtiments, entre cours et jardins ou entre enclos dans les champs est
présumé mitoyen s’il n’y a titre ni marque du contraire) et de non mitoyenneté. En cas
de litige, l’Avocat présentera ces éléments de preuve au Juge.

4°) Droits des copropriétaires

- s’agissant des murs, chaque copropriétaire a un droit d’usage du mur dans la limite
des droits de l’autre. Il ne peut pas pratiquer d’ouvertures. Il peut adosser au mur
mitoyen des constructions ou des plantations, mais la loi oblige celui qui veut appuyer
une construction sur ou contre le mur mitoyen ou y pratiquer un enfoncement à obtenir
préalablement le consentement du copropriétaire du mur: à défaut, au moins pour les
travaux d’une certaine importance, le juge pourrait ordonner la modification ou la
suppression des ouvrages.

Chaque copropriétaire a le droit de construire en s’appuyant sur le mur mitoyen, à

condition que la partie du mur sur laquelle il s’appuie soit elle-même mitoyenne et
dans le respect des servitudes établies au profit des copropriétaires (une servitude de
vue par exemple). Dans ce cas, le mur primitif demeure mitoyen, la partie sur bâtie

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devient propriété exclusive de celui qui l’a fait bâtir, mais le copropriétaire qui n’a pas
participé aux travaux peut acquérir la mitoyenneté de la partie sur bâtie;

- s’agissant des autres clôtures, le voisin dont le terrain joint une clôture autre qu’un
mur ne peut contraindre le propriétaire voisin à lui en céder la mitoyenneté ; chacun
des copropriétaires de haies, arbustes ou arbres mitoyens a droit à la moitié des fruits
et produits ; chacun des copropriétaires d’une haie ou d’un fossé a le droit de les
détruire jusqu’à la limite de sa propriété à charge de construire un mur sur cette limite,
sauf si le fossé sert à l’écoulement des eaux, et chaque copropriétaire peut exiger
l’arrachage des arbres.

5°) Obligations des copropriétaires et charges

- il est interdit de pratiquer des ouvertures. Si des ouvertures existent dans un mur
privatif et que ce mur devienne mitoyen, elles doivent être supprimées, sauf si il existe
une servitude. Un voisin peut donc acquérir la mitoyenneté d’un mur afin d’en
supprimer une ouverture qui le gêne ;

- obligation d’entretien et de conservation : les copropriétaires de la clôture mitoyenne

doivent contribuer pour moitié chacun à les entretenir, à condition que les travaux
soient nécessaires par rapport à la destination des clôtures. Si ils sont réalisés dans le
seul intérêt d’un copropriétaire ou si ils ont été rendus nécessaires par la faute ou le
fait d’un seul, l’autre ne doit rien.
La réalisation de travaux requiert l’autorisation de l’autre copropriétaire du mur : si le
copropriétaire prend seul l’initiative de réaliser des travaux sur le mur mitoyen, il ne
peut obtenir de l’autre copropriétaire le remboursement de la moitié du coût des
travaux que s’il établit que leur réalisation devait être entreprise d’urgence ou que
l’autre copropriétaire avait donné son accord.

6°) Compétence juridictionnelle

En cas de litige, le tribunal compétent sera, selon les cas, soit le Tribunal d’Instance,
soit le Tribunal de Grande Instance.

2.10. Les bornages22

Définition

22 [Link]

Page 47 sur 57
« La propriété est un droit sacré et inviolable ».
Le bornage est l’opération qui a pour effet de définir juridiquement et matérialiser sur
le terrain les limites des propriétés privées appartenant à des propriétaires différents.
Importance

Des distances sont à respecter en cas de plantations, création de vues, implantation

des constructions telles que définies dans le document d’urbanisme en vigueur sur la
commune. D’où l’importance, avant les travaux, de bien connaître les limites de sa
propriété.

Bien souvent, la référence est le cadastre. Or, ce document - servant uniquement aux
services fiscaux - n’a qu’une valeur indicative. Il ne peut en aucun cas être opposable
pour la délimitation certaine du terrain.

Lorsqu’il y a vente d’un terrain à bâtir, la description du terrain doit être mentionnée
dans l’acte de vente. Sous peine de nullité, l’acte de vente doit indiquer si cette
détermination de la superficie et des limites est issue d’un bornage ou non.
En cas de désaccord sur ces limites, une seule possibilité existe : le bornage du terrain
(entre propriétés privées).
Entre une propriété privée et le domaine public, on parle d’alignement.

Le bornage amiable

Afin qu’il n’y ait pas de contestation possible, ou lorsque les limites ne sont pas
parfaitement établies, il est préférable d’avoir recours à un géomètre expert
qui définira les limites des biens. Cela est fortement recommandé lorsqu’on ne connaît
pas précisément les limites et qu’il faut se reporter aux anciens titres de propriété ou
lorsqu’il y a des servitudes à constater.

Le géomètre expert est impartial dans son analyse et dans les limites proposées.
Le géomètre expert, après avoir fait les recherches nécessaires (titres de propriété,
audition des parties, examen des signes matériels, etc.), prend les mesures
(arpentage), propose une limite, recueille l’avis des parties et dresse un procès-verbal
de bornage amiable signé par les parties. Puis, il matérialise les limites sur le terrain
en plantant des bornes dont la tête doit demeurer apparente au niveau du sol.

Ce procès-verbal est définitif. S’il remet en cause les énonciations de l’acte de

propriété, il doit être publié à la conservation des hypothèques. Cette formalité est
essentielle car elle rend l’acte opposable à tous. Si l’acte n’est pas publié, il n’a de
valeur qu’entre les parties qui l’ont signé. Il risque donc y avoir de nouvelles
contestations en cas de changement de propriétaire.

Page 48 sur 57
Chapitre IV : La législation du travail

5.1. La législation du travail

5.1.1. Définition

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La législation du travail est l’ensemble des lois qui régissent le droit du travail, elle peut
être élaborée soit sur la base des conventions collectives, des dispositions particulières,
comme c’est le cas pour les certaines entreprises en RDC, soit l’initiative de l’autorité
politique parlementaire ou gouvernementale. La législation du travail est donc le droit
du travail, la notion de la législation impliquant l’intervention législative de l’autorité et
le droit de travail pouvant être crée en dehors de la loi.

La législation du travail est l’ensemble de lois qui régissent la situation professionnelle

: contrat de travail, salaire, des conventions collectives, des conditions générales du
travail, de santé, hygiène, sécurité etc. tandis que la législation sociale a plus
d’extension que la législation du travail. Au domaine de celle-ci, elle ajoute donc une
série de réglementation telle que la protection la famille, protection matérielle et
infantile, consultation prénatale etc.

« Le droit du travail et de la sécurité sociale est donc synonyme de la législation sociale

» au sens restreint du terme, mais la législation sociale peut ne pas être synonyme de
la législation du travail.
5.2. Le contrat de louage des services :

5.2.1. Généralités
Le contrat de prestation de service formalise la relation entre un client et son
prestataire de service. Beaucoup d’entreprises ont recours à un prestataire pour
différentes missions : maintenance informatique, service de sécurité, nettoyage des
bureaux… il est important de matérialiser toute relation par un contrat qui déterminera
les modalités et rappellera les obligations réciproques des deux parties. L’avocat en
droit du contrat est là pour apporter son aide à la rédaction de cette convention afin
de prévenir tout litige dans la relation, mais également en cas de conflit.
5.2.2. Définition
Le contrat de louage ou prestation de service est une convention généralement conclue
à titre onéreux entre deux parties, un prestataire et son client, et qui fait naitre entre
eux des droits et obligations.

5.3. Période d’essai23

5.3.1. DE QUOI S’AGIT-IL ?

23
[Link]

Page 50 sur 57
C’est une période, située au début du contrat de travail, qui permet à l’employeur de
tester les Capacités du salarié à l’emploi occupé et au salarié d’apprécier si les
conditions d’emploi lui Conviennent. Pendant cette période, l’employeur comme le
salarié peuvent à tout moment rompre le Contrat de travail, sans préavis ni indemnités.
Cependant, la rupture du contrat ne doit pas être abusive. La période d’essai n’est pas
obligatoire. Elle a lieu uniquement quand elle est prévue dans le contrat de Travail
signé par l’employeur et le salarié.

5.3.2. Quelle est sa durée ?

a. Dans le cadre du contrat à durée indéterminée :

La durée de la période d’essai est fixée par les conventions collectives de travail. A
défaut, elle ne peut
Être supérieure à :
- 1 mois pour les ouvriers et les employés ;
- 2 mois pour les agents de maîtrise, techniciens et assimilés ;
- 3 mois pour les cadres et assimilés.
Il ne peut être prévu de période d’essai au contrat de travail à durée indéterminée qui
succède à un contrat de travail à durée déterminée pour le même salarié et le même
emploi.

b. Dans le cadre du contrat à durée déterminée :

A défaut de dispositions conventionnelles prévoyant des durées moindres, la durée de

la période d’essai est calculée à raison d’un jour par semaine, dans la limite de deux
semaines lorsque la durée initialement prévue au contrat est au plus égale à 6 mois.
Si la durée du contrat est supérieure à 6 mois, la période d’essai sera d’un mois
maximum.

c. Peut-elle être renouvelée ?

Oui. Elle peut être renouvelée une fois à condition que cela soit prévu dans la
convention collective si elle existe et dans le contrat de travail que le salarié a signé,
et que l’accord écrit des parties soit signé avant la fin de la période d’essai initiale.
Sa durée ne doit pas dépasser le délai prévu par la convention collective ou la
réglementation du travail.

d. Peut-elle être suspendue et prolongée d’autant ?

Oui. En cas de suspension du contrat de travail au cours de la période d’essai (maladie,

fermeture de l’entreprise ou congé annuel), cette période peut être prolongée d’une
durée égale à celle de la suspension. Pour calculer la durée de la prolongation de la
période d’essai, il faut prendre en compte tous les jours du calendrier inclus dans la
période de suspension, à savoir, les jours ouvrables, les
Dimanches et les jours fériés.

e. Comment se calcule la durée d’une période d’essai ?

Page 51 sur 57
Pour calculer la durée de la période d’essai lorsque le CDD comporte un nombre
incomplet de semaines, il convient de prendre en compte seulement les semaines
civiles complètes. Exemple : un salarié est embauché du 1er avril 2012 au 3 mai 2012.
La durée de sa période d’essai est de 4 jours car il y a 4 semaines complètes entre le
1er avril 2012 et le 3 mai 2012.

La période d’essai se calcule en jour entier et calendaire (et non pas en jour ouvré ou
ouvrable. Les demies journées de travail sont décomptées chacune pour une unité).
Tout essai qui expire un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé n’a pas à être
prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.
Si l’essai est exprimé en semaines ou en mois, il se décompte en semaines civiles (lundi
à dimanche) ou en mois civils sans qu’il soit tenu compte de la présence de jours non
travaillés, tels que des jours fériés.

ATTENTION

La période d’essai du salarié à temps partiel ne peut pas être plus longue
que celle du salarié à temps plein. La rupture de la période d’essai pendant
un arrêt du salarié pour accident du travail est nul. Lorsque la rupture
abusive est le fait de l’employeur, elle peut ouvrir droit à des dommages et
intérêts.

Pour rompre la période d’essai, il est conseillé de recourir à un écrit transmis

à l’une ou l’autre des parties par lettre recommandée ou remis en main
propre avant sa date d’expiration.

Préavis
Le préavis est un délai de prévenance que l’employeur ou le salarié doivent respecter
lorsqu’il souhaite de leur propre décision mettre un terme au contrat de travail qui les
lie. La durée est définie par la loi et précise par les conventions collectives.
5.4. CONGES LEGAUX ET SPECIAUX
Article 140 :
L'employeur est tenu d'accorder un congé annuel au travailleur. Le travailleur ne peut
renoncer à ce congé.
Le droit au congé naît à l'expiration d'une année de services comptée de date à date
et accomplie chez le même employeur ou un employeur substitué.
La date du congé est fixée de. Commun accord, sans toutefois que la prise effective
du congé puisse dépasser de six mois la date prévue pour son ouverture.

Le travailleur ne peut éventuellement cumuler que la moitié des congés pendant une
période de deux ans. Pendant la période de congé, le travailleur et sa famille ont droit
aux soins de santé. En cas de congé hors de la République Démocratique du Congo
ou du lieu d'emploi, l'employeur, après avis du médecin conseil, rembourse, tout ou
partie des frais afférents aux soins qu'il a reçus.

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Article 141 :
La durée du congé est d'au moins un jour ouvrable par mois entier de service pour le
travailleur âgé de plus de dix-huit ans. Elle est d'au moins un jour ouvrable et demi
par mois entier de service pour le travailleur âgé de moins de dix-huit ans. Elle
augmente d'un jour ouvrable par tranche de cinq années d'ancienneté chez le même
employeur ou l'employeur substitué.

Les services pris en considération pour le calcul de la durée du congé comprennent les
jours de prestation de travail, de repos hebdomadaire, de congé payé et les jours fériés
légaux, ainsi que les périodes de suspension due à l'incapacité de travail à concurrence
d'un maximum de six mois par année de service considérée séparément, sans que
cette limitation soit applicable à l'incapacité résultant d'un accident de travail ou d'une
maladie professionnelle.

La durée du voyage n'est pas comprise dans le congé. Les jours de maladie compris
dans la période de congé ne comptent pas comme jours de congé.

Article 142 :
Pendant toute la durée du congé, le travailleur a droit à une allocation égale à la
rémunération dont il jouit au moment du départ en congé, les avantages
éventuellement remis en nature pendant les services effectifs en vertu des stipulations
contractuelles étant, à la demande du travailleur, payés en espèces sur base légale,
exception faite seulement pour le logement.

Les montants éventuels des commissions, primes, sommes versées pour prestations
supplémentaires et participation au bénéfice entrent en ligne de compte pour la
détermination de l'allocation de congé, et sont calculées sur la moyenne des avantages
payés pour les douze mois précédant le congé. Les allocations familiales sont dues
pendant toute la durée du congé.

Article 143 :
Le travailleur doit s'abstenir d'exercer une profession lucrative pendant la durée du
congé.

Article 144 :
En cas de résiliation du contrat, quel que soit le moment où celle-ci intervient, le congé
est remplacé par une soit le moment où celle-ci intervient, le congé est remplacé par
une indemnité compensatoire calculée conformément à l'article 142 ci-dessus.
En dehors de ce cas, est nulle et de nul effet toute convention prévoyant l'octroi d'une
indemnité compensatoire en lieu et place de congé.
Article 145 :
Le paiement de l'allocation de congé doit être effectué au moment du départ effectif
en congé et au plus tard le dernier jour ouvrable avant le départ en congé.

Le paiement de l'indemnité compensatoire doit être effectué dans les deux jours
ouvrables qui suivent la fin du contrat.

Page 53 sur 57
Article 146 :
Le travailleur a droit aux congés de circonstance suivants :

1) mariage du travailleur : 2 jours ouvrables ;

2) accouchement de l'épouse : 2 jours ouvrables ;
3) décès du conjoint, ou d'un parent allié au 1er degré : 4 jours ouvrables
4) mariage d'un enfant : 1 jour ouvrable ;
5) décès d'un parent ou allié au second degré : 2 jours ouvrables;

Ces jours ne sont pas déductibles du congé minimum légal. Les congés de circonstance
ne peuvent être fractionnés. Les soins de santé sont dus pendant les congés de
circonstance. L'employeur n'est tenu au paiement des congés de circonstance que
jusqu'à concurrence de quinze jours ouvrables par an.

5.5. GREVE ET ARRET DU TRAVAIL

5.5.1. Définition

Traditionnellement, la grève est définie comme une cessation collective et concertée

du travail Par le personnel d’une ou de plusieurs entreprises en vue de faire aboutir
les revendications de
Nature professionnelle.
C’est en ce sens qu’elle est également appréhendée comme un arrêt du travail par les
salariés pour la défense d’intérêts communs ou encore comme un instrument essentiel
de lutte pour les travailleurs.

Par ailleurs, la grève peut désigner un mouvement collectif pris à l’initiative de tout ou
partie du personnel d’une entreprise, destiné en général à contraindre l’employeur à
la négociation des conditions de travail et de rémunération. C’est ainsi que les syndicats
français y trouvent, à côté des manifestations et des pétitions, un des moyens
privilégiés pour défendre les acquis sociaux tels que les conditions de retraite, la
sécurité sociale ou le système éducatif public, ainsi que pour obtenir des hausses des
salaires et des améliorations des conditions de travail.

Néanmoins, il convient de remarquer que la grève est susceptible d’occasionner un

sérieux revirement avec l’effet de la masse et de paralyser la vie économique nationale.
Par conséquent, elle nécessite une réglementation efficace mettant en exergue des
caractéristiques propres.
5.5.2. Caractéristiques

L’examen de la définition sus indiquée fait ressortir les caractéristiques spécifiques de

la grève qui implique :

1. L’existence d’un conflit collectif

Page 54 sur 57
 la cessation collective du travail ou la participation à Cette cessation collective du
travail ne peut avoir lieu qu’à l’occasion d’un conflit Collectif du travail.

2. La cessation du travail

Elle constitue un élément spécifique. Et cet arrêt du travail doit être complet, même si
les grèves partielles, minoritaires ou catégorielles sont licites.

3. L’action concertée

un salarié ne peut prétendre exercer son droit de grève qu’à condition que l’arrêt de
travail qu’il observe le soit de concert avec ses pairs. C’est que la grève doit être suivie
par au moins deux salariés. Et si la cessation du travail peut être limitée à une fraction
du personnel (un atelier, une catégorie de personnel, …) même minoritaire, l’arrêt de
travail d’un seul salarié n’est pas une grève, sauf si son action répond à un mot d’ordre
national ou s’il est le seul salarié de l’entreprise. C’est dans ce sens que certains auteurs
parlent d’un droit individuel exercé collectivement.

4. Les revendications professionnelles

la grève a pour objectif de défendre des Revendications professionnelles portant par

exemple, sur la rémunération (Augmentation de salaire, rétablissement d’une prime,),
les conditions de travail (Aération des locaux, moyens de transport), l’horaire ou la
durée du travail, la situation de l’emploi (licenciements économiques…), stratégie de
l’entreprise (nouvelle politique commerciale…). Les revendications doivent être
présentées à l’employeur (par les grévistes ou un syndicat) avant le déclenchement du
mouvement.

5.5.3. Formes de grève

La grève peut être spontanée et brutale, sans but précis, organisée et dirigée vers un
résultat déterminé, limitée à une entreprise ou généralisée à une branche ou à une
région ; mais plusieurs formes de grève ont été inventées au cours de l’histoire.
Parmi ces différentes formes figurent : la grève surprise, la grève tournante, la grève
perlée, la grève du zèle, la grève sauvage, la grève générale, la grève de la faim, la
grève solidaire, la grève sur le tas ou grève avec occupation, la grève politique, etc.
Chacune d’elles revêt un contenu propre et peut ainsi être, selon le cas, licite ou illicite.

5.5.4. De l’exercice du droit de grève en RD Congo

La République Démocratique du Congo, fidèle à ses engagements internationaux,

notamment dans le cadre de l’Organisation internationale du travail, garantit le droit
de grève comme l’un des droits fondamentaux consacrés dans sa Constitution du 18
février 2006.

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Cette consécration du droit de grève se justifierait par ailleurs du fait de l’adhésion de
l’Etat congolais au Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et
culturels du 16 décembre 1966. En effet, les Etats parties au Pacte précité s’engagent
à assurer […] le droit de grève, exercé conformément aux lois de chaque pays.

C’est ici le lieu de circonscrire son fondement juridique en République Démocratique

du Congo ainsi que les contingences spatio-temporelles y afférentes tant dans les
relations collectives du travail que dans la fonction publique.

Fondement
A l’état actuel du droit congolais, la grève est un droit fondamental ayant une portée
Constitutionnelle. En effet, à travers l’article 39 de la Constitution du 18 février 2006,
le constituant congolais reconnaît et garantit le droit de grève, lequel s’exerce dans les
conditions fixées par la loi qui peut en interdire ou en limiter l’exercice dans les
domaines de la défense nationale et de la sécurité ou pour toute activité ou tout service
public d’intérêt vital pour la nation.
Mais sa consécration a été obtenue après d’âpres luttes, notamment sous le régime
colonial et ce, même dans le domaine des relations collectives du travail.

5.5.5. La grève dans les relations collectives du travail

La notion et l’historique du droit de grève laissent remarquer que ce droit a longtemps

été réservé essentiellement aux personnes soumises au champ d’application de la
législation du travail. Mais son exercice ne peut se justifier que dans un contexte des
conflits collectifs du travail, sans préjudice des conditions requises pour sa licéité.

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