N 3 5x

CATION DU PARTI
UVRIEt OCIALISTE LAUSANNOIS
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Wm

m8 LA

DU LOGEMENT
A LAUSANNE LA

PAR

C. NAINE

Si la société considère comme un délit

le fait d’être sans asile, elle doit garantir à

. œil- tous ses membres un abri convenable.

-Mfâti lÉ A. SCHNKTZLER.

PRIX 10 CT.

IMPRIMERIE COOPÉRATIVE LA CHAUX-DE-FONDS

 HAROLD B. LEE LIBPA '
BRIGHAM ï
PR e de
de la Maison du Peuple
Lausanne

Coî© S&.ÉU
EXTRAIT DU REGLEMENT
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Bibliothèque de la Maison du Peuple
de LAUSANNE
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<5] 10°
OLD B. LEE LIBRARY
aM young university
PROVO, UTAH
® IMPORTANCE DU LOGEMENT
EN GÉNÉRAL

L’HABITATION EST UN DES PREMIERS

BESOINS
Notre vie matérielle est fondée sur la satisfaction de
trois besoins essentiels : la nourriture, le vêtement et l'ha¬
bitation.
Selon que ces besoins sont plus ou moins bien, ou plus
ou moins mal satisfaits, une race est apte à acquérir un
développement supérieur, ou végète dans un état rudi¬
mentaire, écrasée par des préoccupations d’ordre infé¬
rieur.
L'habitation n'est pas le moindre de ces trois éléments,
quoique dans l’ordre du développement humain, il ne
vienne qu’après le vêtement et la nourriture.
En effet, l’homme primitif devait offrir aux intempéries
une résistance égale à celle des bêtes sauvages. Il n’a¬
vait donc guère que son estomac à contenter. Le vêtement
marque déjà un besoin plus affiné et une activité supé¬
rieure. Enfin, l'habitation indique un nouveau progrès, et
devient une nécessité dès que l'état nomade cesse et que
l’homme se fixe au sol pour réaliser une œuvre durable.
Depuis fort longtemps, notre espèce ne peut plus s'en
passer et, petit à petit, la satisfaction d’une foule de be¬
soins nouveaux et légitimes est venue se lier à la ques¬
tion du logement.
Ces besoins, qui différencient l’homme civilisé de celui
qui ne l’est pas, ne peuvent se satisfaire que dans la me¬
sure où le permet l’habitation. Ainsi, il serait difficile
d’observer certaines règles de propreté et d'hygiène dans
un logis mal construit, mal entretenu et où s’entassant les
habitants ; et il serait plus difficile encore d’y développer
certaines tendances morales, intellectuelles ou artistiques.
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L’INFLUENCE DU LOGEMENT SUR LA SANTÉ

ET SUR LA DURÉE DE LA VIE
Grâce à la propagation générale des principes de l'hy¬
giène, chacun sait maintenant quelle influence énorme
le soleil et l’air exercent sur la santé.
Un logement qui manque de l'un et de l’autre et qui,
par dessus le marché, est mal construit ou mal entretenu,
expose inévitablement ses habitants à contracter les ma¬
ladies les plus graves. Habiter un logement malsain équi¬
vaut pour quantités de gens, dont l’organisme n’est pas
très résistant, à une condamnation à mort dans un délai
rapproché.^
Le développement de l’industrie et du commerce, qui
voue un nombre toujours plus considérable de personnes
à un travail absolument sédentaire, et trop souvent mal¬
sain, augmente encore ce danger.
Ceux qui passent neuf heures, dix heures ou même da¬
vantage dans l’air vicié des bureaux, dans l’atmosphère
plus viciée encore des ateliers et des usines, dans la pous¬
sière des chantiers, ou qui doivent rester exposés à toutes
les intempéries, ceux surtout qui manipulent des subtan-
ces nocives et qui, leur journée finie, vont chercher le
repos dans un logis qui n'offre pas le moindre confort, qui
suinte parfois l’humidité et où manquent l'air pur et la
lumière, ceux-là sont fatalement destinés à devenir la
proie facile de tous les germes morbides. Et si une chose
peut surprendre dans l’organisation actuelle de la société,
c'est que des maladies comme la tuberculose par exemple
ne fassent pas plus de victimes,
T^s statistiques démontrent que la mortalité est quatre,
cinq et même six fois plus élevée dans les logements pe¬
tits et défectueux que dans les logements vastes, bien
éclairés et bien entretenus.
Cela ne tient évidemment pas uniquement à l’état des lo¬
gements, mais aussi au genre de vie de ceux qui les habitent.
Ce sont les personnes aisées et riches qui occupent les loge¬
ments sains, et les personnes de situation très modeste
ou pauvres qui occupent les logements malsains. Or, cha¬
cun sait que ces dernières personnes ont en général dans
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 3 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□

la société les besognes les plus pénibles et les plus dan¬

gereuses. Elles sont donc déjà affaiblies de ce fait. Elles le
sont ensuite du fait de la nourriture et du vêtement in¬
suffisants ou défectueux, et enfin les conditions déplora¬
bles de l’habitation, venant s'ajouter à ces causes destruc¬
tives de la vie, expliquent pourquoi l'on meurt quatre ou
cinq fois plus chez les pauvres que chez les riches*
Cette immunité relative des riches à l’égard des maladies
les porte à se désintéresser de la question du logement
chez les classes moyennes et la classe pauvre. Ils ont tort,
car c’est une injustice et c’est aussi une imprudence. Si
loin que les riches se trouvent des pauvres, il existe cepen¬
dant entre eux une certaine solidarité. La contagion suit
des voies capricieuses et tel citoyen fortuné, qui ne se pré¬
occupe pas de la façon dont vit son concitoyen pauvre,
pourra parfaitement être atteint, ou l’un de ses proches,
par le rayonnement d’un foyer d’infection qu’il ignore.
'Quant à la classe ouvrière, qu’elle n'agisse pas en fa¬
veur de l’amélioration du logement, c'est pure incurie de
sa part.

L’INFLUENCE DU LOGEMENT SUR LE Dɬ

VELOPPEMENT INTELLECTUEL ET MORAL
Involontairement, nous subissons les effets du milieu
dans lequel nous vivons. Les choses et les circonstances
nous pétrissent et nous forment sans que nous en ayons
toujours conscience. Pour agir sur nous-mêmes, notre vo¬
lonté doit agir sur les circonstances dont nous dépendons.
L’habitation joue à ce point de vue un rôle important.
Lorsque le logement n’offre aucun confort, ou seulement
un confort extrêmement réduit, il ne représente que l’aDri
plus ou moins primitif pour dormir et manger.
La vie de famille ne peut alors se développer. Le foyer
n’existe pas. Or, le foyer est dans la société le milieu le
plus propice à l’élaboration des forces vives de l’homme.
Enfant il y reçoit, ineffaçables, les premières impressions
et y contracte les premières habitudes. C'est là que la
misère frappe sur lui sa plus terrible empreinte, ou que
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le bien-être et les chaudes affections permettent à ses

forces jeunes de s’épanouir.
Le foyer, quand il existe, est encore pour l’adolescent le
refuge, lors des premières luttes, et pour l'adulte, le lieu
où il peut se créer des plaisirs élevés ou se livrer au re¬
cueillement après les tempêtes de l’existence.
Quand le foyer n’est qu’un réduit malsain, chacun le
fuit, les enfants pour la rue, le père pour le cabaret, ce
salon du pauvre ; et si la femme y reste presque forcé¬
ment attachée, à cause de ses travaux, c’est comme le
forçat à sa chaîne.
Lire, écrire, faire de la musique, se livrer à de petits
travaux d’agrément ou aux plaisirs de la conversation
et de la discussion, recevoir des amis, sont choses impossi¬
bles dans un mauvais logis. Il ne faudrait point cependant
se méprendre,, sur le sens de nos paroles. Nous ne préten¬
dons pas qu’il suffise à l’homme de jouir d’un certain con¬
fort pour qu'il se développe harmonieusement en tous
points. Il y a trop d’exemple du contraire. Mais, ce que
nous affirmons, c'est que sans ce confort, il lui est difficile
si ce n’est impossible de s’améliorer.
Cela nous paraît élémentaire et cependant on est loin
d'en être généralement persuadé. Combien de personnes
pour élever leurs semblables, se bornent à leur prêcher
d'agir sur eux-mêmes. Certes, leurs efforts ne sont pas
toujours vains ; mais ils seraient autrement féconds, si
elles les invitaient aussi à agir sur les circonstances qui
les entourent et qui réagissent puissamment sur l’être in¬
térieur A

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□P
LA SITUATION A LAUSANNE

L’ENQUÊTE DE 1894
Le 24 avril 1893, le Conseil communal chargeait la
Municipalité de procéder à une enquête sur les conditions
du logement à Lausanne,
M. André Schnetzler, avocat, dirigea cette enquête
qui se fit en 1894. Il en consigna les résultats dans un rap¬
port remarquable et qui restera un modèle du genre.
Cette enquête, qui porta sur 6,990 logements, a démon¬
tré la pénurie des habitations à bon marché et l'insalu¬
brité d’un certain nombre de logements.
A ce sujet, nous extrayons du rapport de M. Schnetzler
les constatations suivantes, qui datent donc de près de
vingt ans.
En 1894, le logement absorbait le quart du salaire de
l’ouvrier. C’était exorbitant pour être mal logé. Un père de
famille, après avoir prélevé une part aussi considérable
sur son gain ne pouvait nourrir et vêtir convenablement
les siens.
Le système de sous-location était poussé à l’extrême,
au détriment de la santé et de la moralité publiques.
Le 7,6 pour cent des appartements étaient humides,
aussi, la mortalité était-elle considérable dans les quartiers
pauvres. Les chiffres suivants sont caractéristiques :
La mortalité de 10 pour mille dans les quartiers riches
s’élevait à 36 pour mille dans les quartiers pauvres. A
Lausanne, on meurt donc près de quatre fois plus chez les
pauvres que chez les riches.
Les logements ouvriers sont les plus chers. Voici, en
effet, ce que révèle l’enquête :
Dans les dix plus grands logements, le prix moyen an¬
nuel du mètre carré est de fr. 8,42.
Dans les dix plus petits logements, le prix moyen annuel
du mètre carré est de fr. 11.95,
□□□□□□□□□□□□□□□□□□a 6 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□
Dans les dix plus grands logements, le prix moyen annuel
du mètre cube est de fr. 2,96.
Dans les dix plus petits logements, le prix moyen annuel
du mètre cube est de fr. 5,34,
Ce qui permet au rapporteur de dire : « les plus petits
logements, dans lesquels les conditions hygiéniques sont
les plus mauvaises, sont les plus chers ».
Le mètre cube d’air vicié coûte au pauvre deux fois
plus cher que ne coûte au riche le mètre cube d’air pur.
Il paie ainsi prix double pour avoir environ quatre fois
plus de chances d’être tué par la maladie. Qui donc ose¬
rait après* cela prétendre que l’air et le soleil sont à tout
le monde,.
Enfin*, dans un autre ordre d’idées, M. Schnetzler esti¬
mait que les tribunaux ne protègent pas suffisamment les
locataires, et que la procédure en matière de baux à loyer
est lente, compliquée et coûteuse.

DE 1894 A 1913
Depuis l’enquête mémorable dirigée par M. Schnetzler,
dix-neuf années se sont écoulées. La ville de Lausanne a
pris un essor considérable, sa population a doublé.
Quel a été le résultat de ce développement extraordi¬
naire sur la question des logements ?
A certains égards, la situation s’est améliorée ; à d’au¬
tres égards, elle a empiré.
Elle s’est améliorée, parce que le développement de la
ville a provoqué la démolition de maisons vieilles et mal¬
saines, et la construction d’habitations nouvelles, générale¬
ment pourvues du confort moderne.
Mais elle a empiré parce que la pénurie d’habitations
à bon marché a augmenté.
Même sans parler des véritables palais et des villas
magnifiques qui ont poussé et qui poussent encore sur
notre sol communal, les loyers sont chers à Lausanne.
La maison locative courante se loue à des prix extrême¬
ment élevés. Le logement de trois pièces et cuisine qui
convient à une famille moyenne vaut 550 et 600 francs
par an, ou même davantage. Ce n’est plus le quart de son
□□□□□□□□□□□□□□□□□□P 7□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
gain qu’un ouvrier doit débourser pour sa location, mais
bien le tiers ou la moitié.
Aussi, afin d’équilibrer son budget, doit-il plus que ja¬
mais recourir au système de la sous-location que M,
Schnetzler déclarait déjà poussé à l’extrême en 1894, et
cela au détriment de la santé et de la moralité publique.
Rien n'est plus commun, en effet, que de voir une fa¬
mille d’ouvriers sous-louer deux chambres sur trois
et s’entasser dans une unique pièce, la moins belle et la
moins bien exposée de l’appartement. Le fait que cette
pièce appartient à un logement moderne n’est plus alors
qu’un très faible avantage.
Mais la situation a encore empiré dans une autre direc¬
tion. Les maisons vieilles et malsaines qui sont restées
debout — et elles sont nombreuses — sont plus vieilles
et plus malsaines qu'en 1894 et, par dessus le marché,
leur loyer a suivi la hausse générale,

CJNE ENQUÊTE RÉCENTE

Les organisations ouvrières de Lausanne, en vue d’une
agitation en faveur de logements salubres et à bon mar¬
ché, tentèrent au commencement de 1912 une enquête sur
l’habitation dans les milieux purement ouvriers.
Cette enquête ne réussit qu'assez imparfaitement. Sur
quinze cent questionnaires environ délivrés à des ouvriers,
une centaine seulement revinrent convenablement remplis
en mains des enquêteurs. Les renseignements ainsi receuil-
lis constituent de simples coups de sonde et non une en¬
quête qui offre l'étendue et les garanties de celle de
1894.
Ces résultats ne sont cependant pas sans intérêt. Nous
les résumons ici brièvement.
Sur cent logements qu’on peut dire pris au hasard dans
les anciens quartiers de Lausanne :
25 sont déclarés humides.
11 sont déclarés humides en partie.
Soit un total de 36 pour cent.
Toujours sur ce même nombre, 38 logements sont dans
un mauvais état d’entretien, 45 ont des W.-C. qui servent
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à plusieurs ménages, et 45 également ont des W.-C. sans
eau.
Quant aux prix, ils sont fort différents. Pour des loge¬
ments ayant un même nombre de pièces, ils varient du
simple au double, ce qui laisse supposer une différence
considérable dans la qualité.
Les logements d’une chambre varient, comme prix, de
180 à 380 francs, ceux de deux chambres, de 240 à 500
francs, et ceux de trois chambres, de 300 à 650 francs.
Vingt-six de ces appartements ont augmenté de prix
dans le cours des trois dernières années. L’augmenta¬
tion moyenne a été de 56 francs.
Ces quelques renseignements de date récente confir¬
ment ce que nous disions plus haut. Le problème de
l’habitation, à Lausanne, s’est aggravé depuis vingt ans.
Jamais, sans doute, la pénurie de logements à bon mar¬
ché et.salubres n’a été si grande dans cette ville. Cette
situation entraîne chez les classes peu aisées la nécessité,
soit de louer cher de mauvais appartements, soit d’en
louer de bons plus cher encore, pour les sous-louer en
partie et s’y entasser.

L’INTERVENTION DES POUVOIRS PUBLICS

Quel a été le résultat de l’enquête de 1894 et du très
beau rapport de M. Schnetzler, enquête et rapport qui ne
coûtèrent pas moins de 16.000 francs à la municipalité ?
Le premier effet fut qu’en 1896, à l’exposition de Ge¬
nève, le travail de M. Schnetzler reçut la médaille d'ar¬
gent.
Mais l’enquête de 1894 eut cependant un effet plus
important. Dix ans plus tard, la municipalité construisit
huit maisons ouvrières à Bellevaux, comprenant ensem¬
ble 24 appartements, soit 12 appartements de^î chambres
et cuisine et 12 de deux chambres et cuisine.
Ces habitations furent occupées dès le « septembre
1904. Les plus petits logements se louèrent à raison de
300 francs l’an, et les plus grands à raison de 400 francs
l’an. Ils rapportaient ainsi un intérêt de 3,31 pour cent à
la Commune. Mais, dès le 25 septembre 1909, pour une
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acause que nous igorons, le prix fut porté respectivement

à 350 et 450 francs, ce qui représente un rapport de
pour cent.
;s 24 logements, construits par la commune et loués
;s prix abordables, comparés à l’ampleur du besoin
et à la pénurie générale, ont été sans importance. C'était
une goutte d'eau dans la mer.
Cette entreprise a toutefois une certaine valeur comme
expérience, puisqu’elle démontre que la commune est tout
à fait capable de satisfaire au besoin^d’habitations à bon
marché, ce que beaucoup lui dénient, /
Voici, en effet, ce que déclare lorapport du Conseil
municipal du 11 avril 1913, au sujet de l'expérience de
Bellevaux :
« On a souvent dit que les administrations publiques
étaient mal placées pour gérer des immeubles destinés
à l'habitation, et plus spécialement ceux qui nous occu¬
pent dans le présent rapport. Nous pouvons déclarer que
cette appréciation n'est pas justifiée en ce qui concerne
la Commune de Lausanne. En effet, depuis bientôt dix
ans que les habitations de Bellevaux sont utilisées, nous
n’avons pas eu à noter de conflits graves, ni à prendre
de mesures spéciales envers les locataires pour inobser¬
vation du règlement locatif ou des baux en cours. A deux
ou trois reprises seulement, nous avons résilié les baux
des locataires particulièrement pénibles à l’égard de leurs
voisins. D'après nos renseignements, les gérances privées
ont autant, si ce n'est plus, de déboires et le chômage
est en tout cas plus accentués dans les bâtiments privés
que dans ceux appartenant à la Commune ».
Il est vrai que c'est la Municipalité elle-même qui parle
ainsi de sa propre administration, mais la gérance d'un
immeuble est une chose assez simple pour qu'on puisse
croire qu’elle ne se vante pas beaucoup en affirmant
qu’elle gère sans difficultés les quelques maisons ouvrières
de.JBellevaux,
y' L action de la Commune de Lausanne en faveur de mai¬
sons ouvrières s'est encore exercée dans une autre direc¬
tion.
En 1903, grâce surtout à l'initiative de M. Schnetzler,
□□□□□□□□□□□□□□□□□□a 10□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

une société coopérative immobilière ayant pour nom « La

Maison ouvrière » s’est fondée à Lausanne dans Ig but
philanthropique d'édifier des habitations confortables,| Les
porteurs de parts ne peuvent en aucun cas touché un
dividende supérieur à 4 pour cent.
Là Commune, afin d’encourager cette société, lui céda
à prix réduit le terrain de construction, La société a réuni
jusqu’à ce jour environ cent mille francs, et elle a cons¬
truit neuf bâtiments comprenant en tout 30 appartements,
dont 9 de trois pièces et 21 de deux pièces plus la
cuisine
Les'* appartements de 3 pièces se louent 534 francs et
ceux de 2 pièces 408 francs. C’est encore relativement
bon marché, mais c’est déjà plus cher que les appartements
de la commune.
Les détenteurs de parts n’ont pu retirer que depuis quel¬
ques exercices seulement un dividende et ce dividende
n’est que de 2 pour cent.
C’est sans doute à cette faible rentabilité qu’il faut
attribuer le peu de succès de l’entreprise. Car le ca¬
pital va toujours où il peut retirer avec sécurité les divi¬
dendes les plus élevés.
En tout cas, l’effort de cette entreprise paraît mainte¬
nant à peu près épuisé et si louable qu’il ait été, il faut
reconnaître qu’il s'est montré aussi peu efficace que celui
de la commune pour résoudre la crise du logement.

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LA CAUSE DU MAL

LA SPÉCULATION
A propos de spéculation, nous trouvons dans le rapport
de M. Schnetzler la phrase suivante : « La spéculation
sur le logement, voilà donc un des faits essentiels qui
ressortent de l’enquête de 1894 ».
Cela ne doit pas surprendre. Le rôle de la spéculation
dans le renchérissement des loyers est si évident qu’une
constatation comme celle de M. le rapporteur pouvait se
faire sans une enquête coûteuse. La déclaration de M.
Schnetzler n’en est pas moins extrêmement précieuse,
car les vérités, même les plus élémentaires, n’ont de valeur
pour beaucoup de gens que dès qu’elles ont été constatées
officiellement.
Si la spéculation était déjà en 1894 une cause essentielle
de cherté des loyers à Lausanne, il est certain que la
spéculation effrénée de ces dernières années n’a pas amé¬
lioré la situation.
La spéculation sur l’habitation a un caractère particu¬
lièrement anti-social parce qu’elle entrave chez un grand
nombre la satisfaction d'un besoin vital. Mais elle est
tellement fructueuse pour ceux qui ont le moyen de s’y
livrer qu’il faudrait des mesures légales très rigoureuses
si on voudrait l’empêcher, et ces mesures n’existent sans
doute nulle part.
Une ville, pour se développer, a forcément besoin de
territoire, à moins qu’on y mette les maisons les unes
sur les autres, comme en Amérique où l’on construit des
bâtiments de 50 étages, et cela même ne suffit pas.
Ce territoire, dont une ville qui se développe a besoin,
elle ne peut le choisir où elle veut. Nécessairement, ce sera
le territoire qui se trouve à sa périphérie ou dans les envi¬
rons immédiats. Les propriétaires de ce territoire, comme
du reste ceux de l’agglomération urbaine, sont donc les
maîtres de la situation. Les habitants doivent passer par
eux, et naturellement cette situation privilégiée leur per¬
met d’élever leurs prix.
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□12□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
S’il prenait fantaisie aux marchands de souliers de
Lausanne de doubler, tripler ou même décupler le prix
de leur marchandise afin de réaliser de plus gros béné¬
fices, les consommateurs auraient bientôt fait de se pour¬
voir de souliers dans une autre ville, et ces négociants
seraient promptement victimes de leur spéculation. Mais
il n’y a pas moyen de faire venir du dehors des maisons
et des terrains, si les propriétaires de la place, pour gagner
gros, augmentent leurs prix. Dans ce cas, la concur¬
rence ne fonctionne plus. Les propriétaires urbains jouis¬
sent donc d’un monopole de fait qui leur permet de
retirer, en grande partie, les bénéfices de la prospérité
générale.
Une ville comme Lausanne doit son développement
entre autres à son trafic ferroviaire, à ses écoles, à son
climat, à ses fonctions de chef-lieu d’un grand canton ;
tout autant de causes générales et que personne ne sau¬
rait revendiquer comme étant son fait particulier. Ces
causes devraient donc profiter à tous et surtout à ceux
qui par leur travail entretiennent la vie économique de
la cité.
Le propriétaire immobilier, lui, n’a pas même besoin
d’habiter le pays pour tirer profit de cette prospérité. Il
sait que la population croissante ne peut se passer de son
immeuble, il n’a qu’à attendre que ce besoin devienne assez
pressant pour qu’il puisse vendre ou louer avec cent, deux
cents, trois cents pour cent de bénéfice.
De tels bénéfices sont d’autant moins justifiés qu'en
augmentant le coût de la vie, ils entravent le développe¬
ment d'une ville.

QUELQUES CHIFFRES
Le terrain, envisagé uniquement comme terrain de cul¬
ture, vaut dans notre contrée environ 50 centimes le
mètre carré, parfois un peu plus, souvent moins.
Mais le terrain qui devient sol à bâtir, ou qui a seu¬
lement quelques chances de le devenir, acquiert aussitôt
un prix infiniment supérieur, précisément en vertu de son
caractère de monopole ainsi que nous l’avons exposé
au chapitre précédent.
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□13□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
A Lausanne, au centre de la ville et des affaires, des
terrains se sont vendus jusqu’à 2000 francs le mètre carré ;
ce qui du reste est encore loin des prix payés dans de
grandes cités, où le mètre carré atteint jusqu’à 200.000
francs et plus.
Il est facile de calculer l’effet de cette plus-value sur le
loyer.
Une maison de quatre étages, avec deux logements par
étage, soit de dix logements au total, en comptant le
rez-de-chaussée, absorbera sans cour ni jardin environ
240 mètres carrés (12X20). A deux mille francs le mètre,
cela donne une somme de 480.000 francs. L’intérêt de
cette somme à 5 pour cent égale 22.000 francs. Pour
payer seulement la rente du sol nécessaire à cette maison,
il faut donc tirer 22.000 francs des loyers, soit 2.200 francs
par appartement.
On peut prétendre que généralement, dans de telles
situations, on ne construit pas pour l'habitation, mais
pour des bureaux et des magasins. C'est juste, mais la
population n’en subit pas moins les effets de la spécu¬
lation. Cette énorme rente du sol, chacun en verse sa
part en payant sa consultation chez le médecin, chez
l'homme d'affaires, ou en se servant chez le négociant.
Du centre de la ville à la périphérie, les prix vont en
diminuant. Aux abords immédiats de la ville, ils attei¬
gnent encore vingt, trente et même cinquante francs le
mètre carré. C'est une charge considérable, surtout si l'on
tient compte que bien des maisons, fort heureusement, se
construisent avec cour ou jardin ou avec tous les deux.
Avec une petite cour, il faut au bas mot cinq cents mè¬
tres carrés pour une maison moyenne. A cinquante francs
le mètre carré, la rente du sol représente alors une charge
de 125 francs par logement, si la maison en contient dix,
de 155 francs si elle en contient huit, et de 200 francs, si
elle n'ent contient que six.
Mais ce n’est pas seulement le sol qui subit une plus-
value du fait de la prospérité générale exploitée par
les spéculateurs. Le même phénomène se produit pour
les constructions et lorsqu’un bâtiment n'est pas acheté
pour être démoli, il n'est guère possible de distinguer
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 14 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□

la plus-value afférente au sol de celle afférente à la

construction.
La plus-value de la construction se traduit comme celle
du sol par une augmentation des loyers. Par exemple,
dans une rue du centre, il y a quelques années, une mai¬
son de dimensions modestes était achetée 130.000 francs
et en 1911, sans avoir subi de transformations, elle était
revendue 210.000 francs. Il est évident que le nouveau pro¬
priétaire, pour ne pas faire un mauvais marché, était
obligé de retirer un loyer plus élevé que le propriétaire
précédent. Et cette augmentation a dû correspondre à
l’intérêt, au 5 pour cent au moins, de 80,000 francs (dif¬
férence entre 210.000 et 130.000 francs), soit quatre
mille francs au minimum.
Autre exemple : Dans le voisinage de la place de la
Riponne, une maison, en 30 ans, a changé six fois de
propriétaire. A chaque changement, le prix de vente
s’est élevé sans que l’immeuble lui-même ait subi de
changement. Voici dans quelle proportion: en 1882, le
prix était de 30.000 francs, en 1888 de 30.500 francs, en
1898 de 52.000 francs, en 1910 de 65.000 francs, en 1911
de 75.000 francs et en 1912 de 105,000 francs. Ici égale¬
ment, les propriétaires successifs de l’immeuble ont dû
successivement en tirer un revenu double, triple et pres¬
que quadruple.
Dans de pareilles conditions, il est certain que nom¬
breuses sont les maisons dont les locataires ont amorti
le prix de construction trois fois, quatre fois ou plus, ce
qui ne les empêchera pas de continuer à l’amortir indéfi¬
niment. Ce n’est évidemment pas toujours le dernier
propriétaire qui en profite et il se peut parfaitement qu’il
soit, lui aussi, une victime de la spéculation. Il suffit pour
cela qu’il ait acheté à un prix assez élevé. Mais au point
de vue général, il importe peu de savoir si les énormes
bénéfices dus à la plus-value entrent dans la poche de
Jean ou dans celle de Pierre. Il suffit de constater qu’ils
produisent un renchérissement considérable des loyers,
renchérissement qui pèse lourdement sur le commerce, sur
l’industrie, et surtout sur le budget des classes moyennes
et de la classe pauvre.
L E REMÈDE

IL FAUT ÉCHAPPER A LA SPÉCULATION

La pénurie d’habitations à bon marché à Lausanne,

comme d’ailleurs dans la plupart des autres villes, pro¬
vient, ainsi que nous venons de le voir, essentiellement
de % spéculation sur le sol et sur les bâtiments.
Pour avoir des logements à la portée des petites bour¬
ses, il faudrait donc pouvoir édifier des maisons sur un
sol dont la spéculation n’ait point fait hausser le prix,
et, une fois les maisons édifiées, empêcher qu’elles tombent
dans le commerce et deviennent un objet de spéculation.
Des habitations qui n’auraient pas à subir les effets de
la spéculation, pas plus en ce qui concerne le terrain
qu’en ce qui concerne la construction, pourraient certai¬
nement être louées à des prix raisonnables. L’expérience
faite à Bellevaux par la commune de Lausanne en est
une preuve irréfutabley/
La Commune a acmeté les terrains de Bellevaux à
2 fr. 20 le mètre carré. C’est déjà un prix de spéculation,
car ce terrain n’a pas été acheté et vendu comme terrain de
culture, mais en prévision qu’il servirait de sol à bâtir.
Il y a donc eu, si faible soit-elle, spéculation sur le déve¬
loppement probable de la ville et bénéfice réalisé sur la
prospérité générale. Or, la Commune, dans la fixation du
prix de revient des immeubles de Bellevaux, y fait entrer
ce terrain à raison de 4 francs le mètre carré (2987 m2
X 4 — 11.800 francs, valeur de terrain à renter par les
24 locataires qui l’occupent). Et malgré cela, sol et
construction rapportent encore à la commune du 3,96
pour cent, les appartements étant loués, comme nous
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l’avons déjà dit, ceux de deux pièces et cuisine 380
francs et ceux de trois pièces et cuisine, 450 francs par
an/ \
L’expérience faite par la ville de Berne aboutit aux mê-
'mes conclusions. Cette commune, de 1889 à 1898, a cons¬
truit 134 maisons contenant 182 logements qui abritent
1400 personnes. Les logements de 3 pièces et cuisine
sont loués en moyenne 264 francs par an, ceux de 4
pièces et cuisine 300 francs et ceux de 5 pièces eL cui¬
sine 312 francs. Ce sont des prix extrêmement bas. /
Or, malgré ce bon marché extraordinaire des log&ments,
le capital engagé rapporte encore net, à la ville, après
déduction de toutes les charges, mais sans amortissement,
du 3 trois-quarts pour cent.
Il faut ajouter que dans le prix de revient, la ville de
Berne ne fait pas entrer la valeur du sol, ce qui n’a rien
d’excessif, puisque, quand la valeur du sol n’a pas subi
de hausse du fait de la spéculation, elle est pour ainsi dire
une quantité négligeable comparée à la valeur de la cons¬
truction.
Cette manière de faire a été d’autant plus facile à la
ville de Berne, qu’elle possède la plus grande partie du
territoire de la Commune. Elle est propriétaire d’environ
18 millions et demi de mètres carrés, sur une surface totale
de 31 millions de mètres. C'est une ville qui est en excel¬
lente posture pour résoudre la question de l'habitation,
lorsqu’elle le voudra.
La condition indispensable pour obtenir des habitations
bon marché est donc de soustraire le logement à la,^
spéculation. Cela est-il possible et par quels moyens ?/
C’est ce que nous allons examiner dans les chapitres sui¬
vants.

L’INITIATIVE PRIVÉE
/V
Faut-il attendre des particuliers qui disposent de capi¬
taux qu'ils renoncent à leurs bénéfices, ou qu’ils subissent
même des pertes, pour mettre des logements salubres et à
bas prix à la disposition des petites bourses ?
Pour savoir à quoi s’en tenir sur ce point, il suffit de
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 17□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
constater qu’attendre est précisément ce qui a été fait
jusqu’à aujourd’hui ; on a attendu, cette attente dure de¬
puis fort longtemps et plus on attend plus la crise s’ag¬
grave. Le régime de l'initiative privée est justement le
régime de la spéculation et nous voyons à quel résultat
ce régime aboutit.
Demander à des gens de renoncer à des profits qu’ils
peuvent réaliser dans les limites de la loi et sans sortir
de la morale commerciale courante, c’est demander que
les fleuves remontent à leur source. Ceux-mêmes qui
souffrent de la spéculation, et qui s’en plaignent, feraient
comme la plupart des propriétaires s’ils étaient à leur
place. Il faut donc prendre les hommes comme ils sont
et ne pas attendre d’eux qu’ils se conduisent comme des
anges.
Voici au surplus une constatation officielle à ce sujet.
Le Conseil municipal de Lausanne, dans son rapport du 11
avril 1913, sur les habitations salubres et à bon marché,
déclare :
« Les particuliers qui exploitent des habitations ou¬
vrières sont assez nombreux, mais il est à constater que
ces constructions ne peuvent pas toutes être qualifiées de
salubres et à bon marché ; loin de là ! il en est qui rap¬
portent un gros intérêt à leurs propriétaires et ceux-ci
s’occupent davantage du revenu de leurs immeubles que
de leur entretien. Aussi, dès qu’il pourra être mis un plus
grand nombre d'appartements salubres à la disposition
des ouvriers, les gros revenus locatifs de certains proprié¬
taires seront considérablement réduits ».
On ne saurait mieux dire, et nous voudrions voir, en
cette matière, les autorités communales agir aussi bien
qu’elles parlent. Elles en sont loin malheureusement.
Les locataires ne sauraient donc, sans être dupes,
espérer des propriétaires privés une amélioration de leur
sort. Et si un moyen existe à leur portée de résoudre le
problème, ils feront bien de s’en emparer et d'agir.
Il sera assez tôt pour eux d’y renoncer et de se croiser
les bras, le jour où l’initiative privée prouvera par des
faits qu’elle est capable de remplacer un peu l’amour du
gain par l’esprit de solidarité.
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LA PHILANTHROPIE

Soit, nous dira-t-on, les affaires sont les affaires, et il

n’est pas raisonnable d’espérer de ceux qui ont la possi¬
bilité d’acheter des immeubles et de les louer ou de les
revendre avec de gros bénéfices, qu’ils renoncent à leurs
profits. Mais il existe un certain nombre de personnes
fortunées, des philanthropes, qui sont prêts à faire des
sacrifices pour la question des habitations salubres et à
bon marché, comme ils en font pour d’autres causes.
Sans doute. Ces sacrifices sont louables, et il ne faut
point décourager ceux qui les font. C’est toujours autant.
A Lausanne, nous avons vu qu’une centaine de mille
francs ont été ainsi recueillis par la société « La Maison
Ouvrière », au cours d'une dizaine d’années. C’est beau
comme désintéressement, mais c’est à peu près nul comme
effet sur la solution du problème, car c’est des millions
qu’il faudrait. Or, si le désintéressement des classes riches
ne va pas jusque-là, il n’existe pas de moyen de les obliger
à être plus généreuses, et si ce moyen existait, on ne
pourrait plus parler de philanthropie dès qu’il y aurait con¬
trainte.

L’ACTION COLLECTIVE

Les particuliers recherchent avant tout des profits ;

les philanthropes ne trouvent pas de fonds en suffisance ;
qui donc mettra un frein à la spéculation et permettra
d’habiter un logis sans payer un lourd tribut aux spécula¬
teurs ?
La collectivité, il ne reste qu’elle pour résoudre le pro¬
blème, si le problème est soluble. Et comme collectivité,
nous ne voyons que la Commune pour une pareille tâche.
A vrai dire, il est une autre collectivité, qui serait mieux
indiquée encore pour un rôle semblable, si elle en avait
les moyens. C’est la Coopérative de consommation. Cette
société, qui compte plusieurs milliers d'ahérents à Lau¬
sanne, a pour but, comme toutes les sociétés analogues,
de fournir à ses membres les objets de consommation les
plus divers, le pain, la chaussure, l’épicerie, les usten-
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siles de ménage, le combustible, etc. Elle serait tout aussi

bien placée pour fournir le logis. C’est à elle qu’il faudrait
s’adresser si elle possédait des millions comme certaines
coopératives anglaises de date plus ancienne. Mais ce
n’est pas le cas, elle est encore trop jeune. Les consom¬
mateurs de notre pays n’ont pas eu d’aussi bonne heure
que les consommateurs anglais le sens de leurs intérêts,
et l’on ne peut demander à une société qui n’a que quel¬
ques années, de posséder les réserves de sociétés vieilles
de plus d’un demi-siècle.
Pour le moment, et faute de mieux, il n’y a donc que la
Commune qui soit capable d'entreprendre l’œuvre des ha¬
bitations salubres et à bon marché.
Mais, nous dira-t-on, vous avez vous-mêmes constaté
dans les lignes qui précèdent que son intervention jus¬
qu’à ce jour a été aussi peu efficace que celle des phi¬
lanthropes, pourquoi voulez-vous compter davantage sur
la Commune que sur ces derniers ?
C’est que l’action des philanthropes dépend de la géné¬
rosité de quelques personnes, tandis que l’action de la
commune dépend des électeurs qui sont en maporité des
locataires. Il dépend des électeurs que ce qui a été com¬
mencé soit continué jusqu’à solution du problème. Ils
sont d’ailleurs en partie responsables de la lenteur avec la¬
quelle les autorités communales ont procédé dans ce do¬
maine.
Après l’enquête Schnetzler, il a fallu à ces autorités
dix années pour édifier 24 logements et dès lors 9 ans se
sont de nouveau écoulés sans que de nouvelles habitations
aient été construites. Toutefois, très récemment, en juin
1913, quelques mois avant les élections pour le renou¬
vellement du Conseil communal, celui-ci a décidé ce qui
suit :

« D’inviter la Municipalité :

a) à faire des propositions en vue de la construction

par la Commune, sur ses terrains de Bellevaux, d’un nou¬
veau groupe de maisons ouvrières d’importance équiva¬
lente au groupe actuellement construit ;
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b) de faire des études en vue d'une prompte exécution
pour la construction, à la rue Saint-Martin, numéros 20
et 22, d’un immeuble de logements ouvriers, cette cons¬
truction pouvant être faite par la Commune ou par une
société privée sur la base des projets C. et E. du préavis
municipal ».

Lorsque cette décision sera exécutée, il se trouvera une

trentaine de nouveaux logements à bon marché à Lau¬
sanne. Ce sera une deuxième goutte d'eau dans la mer.
Et, à supposer qu’à l’avenir le même phénomène se re¬
nouvelle tous les trois ans avant les élections communales,
il faudra trente ans pour édifier trois cents logements
à bon marché. On peut soutenir sans exagération qu’il
en faudrait au moins ce chiffre chaque année seulement
En effet, la ville s’accroît de plus de 4000 personnes
par année. Il n’est pas excessif d'admettre qu’au minimum
la moitié de ces personnes, soit 2000, sont de situation
modeste et ultra-modeste. Pour les loger, en comptant
cinq personnes par appartement, il faut 400 appartements.
Du pas dont nos auorités y vont « les gros revenus loca¬
tifs de certains propriétaires » que le rapport municipal
parle de réduire en mettant un plus grand nombre d’ap¬
partements à bon marché à la disposition des ouvriers,
sont en parfaite sécurité. Ceux qui les touchent peuvent
dormir sur les deux oreilles et les locataires continuer à
tirer le diable par la queue toute l’année pour les payer.
La Commune peut aller plus vite et faire davantage.
C’est ce qu’il nous reste à examiner.

L’ACTION DE LA COMMUNE

Nous avons démontré par des exemples qu’il y a deux

conditions essentielles à remplir pour édifier des habita¬
tions à bon marché.

1, Il faut que le sol entre dans le prix de revient pour

une valeur insignifiante, la valeur qu’il a conservée là où
la spéculation n’a pas encore exercé ses effets.
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2. Il faut que les maisons construites sur ce sol ne de¬
viennent pas un objet de spéculation, ou une forme nou¬
velle d’impôt indirect.
Cette seconde condition peut être remplie sans difficulté
par la Commune, si elle parvient à remplir la première.
Il suffit, en effet, qu’elle reste propriétaire des maisons
construites, se contentant d’en tirer un revenu qui rente
normalement les capli^jtflç par elle engagés.
Si elle-même peut emprunter à 4 et demi ou 4 pour
cent, ou même à un taux inférieur, elle ne saurait retirer
un revenu plus élevé des loyers sans transformer l’œuvre
des habitations salubres en affaire fiscale, instituant ainsi
un impôt indirect nouveau. Seul l’amortissement justifierait
un revenu des locations dépassant légèrement l’intérêt
servi aux capitaux empruntés.
Quant à la première condition, se procurer du sol à
bas prix, son accomplissement offre, par contre, des dif¬
ficultés qu'il n’est pas possible de surmonter sans sacri¬
fices. Où trouver à Lausanne et dans ses environs des
terrains qui n’aient pas subi l’effet de la spéculation, des
terrains à cinquante centimes ou un franc le mètre carré?
Nos édiles n’y réussiront pas, pas plus que des particuliers
d’ailleurs.
Il y a vingt ans, en 1893, lorsque Lausanne avait une
population inférieure de moitié à celle d'aujourd’hui, et
que la question des habitations à bon marché se posait
déjà au sein du Conseil communal, nos autorités eussent
pu se procurer en quantité considérable des terrains à
des prix deux fois, cinq fois, ou dix fois inférieurs aux
prix actuels. Comme la ville de Berne, la ville de Lau¬
sanne pouvait alors revendre une partie de ses terrains
avec bénéfice pour des constructions bourgeoises, en sorte
que l'autre partie ne lui eût rien coûté. Ou mieux encore,
elle pouvait tout garder et en amortir le prix de coût
petit à petit par les recettes ordinaires du budget.
Elle ne l’a pas fait ; elle a préféré laisser quelques
particuliers profiter du développement de la ville pour
s’enrichir au détriment de la majorité de ses habitants.
Cette faute, presque toutes les villes l’ont commise,
parce que les capitalistes qui sont à leur tête trouvent
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tout naturel qu'on sacrifie à quelques-uns d’entre eux les
intérêts de la communauté. Elle peut cependant être répa¬
rée, mais plus on attendra pour le faire, plus l’opération
sera coûteuse.
On n’a pas eu la prévoyance d’acquérir du terrain,
alors qu’il coûtait peu, il faut l’acquérir maintenant qu’il
coûte cher, et avant qu’il ne soit beaucoup plus cher en¬
core. Mais ce n’est pas la faute des locataires et ce n’est
pas à eux à en supporter les conséquences ; c'est à la
Commune, puisqu’elle n’a pas sauvegardé ainsi qu’elle le
pouvait les intérêts de la collectivité. Si la Commune cons¬
truit, elle ne doit pas faire supporter aux locataires le
prix des terrains nécessaires, mais le prendre à sa charge.
Que représente une telle charge et la Ville peut-elle la
supporter ?
Afin d’apprécier approximativement cette charge, il
faut admettre un projet de construction assez considé¬
rable pour exercer une influence générale sur le taux
des loyers et sur la qualité des logements à Lausanne.
Si, par exemple, la Commune achète aux abords de la
ville, et un peu dans toutes les directions des lots de ter¬
rains d’une surface totale de cent mille mètres carrés, à
20 francs le mètre en moyenne, ce qui est largement
compté, la dépense sera de deux millions de francs. Ces
cent mille mètres carrés permettraient, à raison de 500
mètres carrés par maison, de construire 200 maisons de
dix appartements chacune, soit 2000 appartements. C’est
de quoi loger dix mille personnes en admettant une
moyenne de cinq personnes par appartement.
Deux millions, c’est à peine ce qu’a coûté à la ville
le parc Mont-Repos. La Commune qui a une dette de
près de 60 millions empruntés pour des buts parfois moins
urgents que celui des habitations à bon marché ne com¬
promettrait pas sa situation financière en augmentant
cette dette de quelques millions.
Au taux actuel, le service d’intérêt de ces deux mil¬
lions coûterait 90 mille francs par an. C’est peu, comparé
au résultat, et cette somme n’est pas impossible à trou¬
ver dans un budget qui dispose de plus de six millions de
ressources annuelles.
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Du reste, pour résoudre ce côté de la question, fau¬

drait-il que nos autorités cantonales en arrivent à abroger
la disposition de la loi qui dispense de l’impôt mobilier
les étrangers riches et oisifs, que ce serait justice. Car
il faudrait, autant que possible, non seulement servir les
intérêts de ces deux millions, mais aussi amortir le capital
de façon à pouvoir recommencer l'opération au bout d’un
certain nombre d’années.
En résumé, la solution du problème des habitations sa¬
lubres et à bon marché Consiste, croyons-nous, à faire
construire par la Commune des immeubles locatifs inalié¬
nables, les locataires étant exonérés du prix du sol qui
tombe à la charge du budget général.

COMMENT OBTENIR DE LA COMMUNE

QU’ELLE AGISSE?
Ce n’est pas ici la place de faire de la politique électo¬
rale et de recommander au lecteur tel ou tel parti comme
étant plus propre qu’un autre à réaliser le plan que nous
lui proposons.
Il suffit de rappeler aux électeurs qu’il dépend d’eux
que les hommes qui gouvernent soient ou réactionnaires
ou conservateurs, ou progressistes, et que pour réaliser
une œuvre comme celle des habitations salubres et à bon
marché, ils tomberaient fort mal en s’adressant aux pro¬
priétaires, financiers, hommes d’affaires, etc,, auxquels
cette œuvre peut porter préjudice. Ce n’est pas tous ceux
qui profitent du régime de spéculation actuel qui s’ef¬
forceront de mettre un terme à ce régime, mais plutôt
ceux qui en souffrent.
Et même parmi ces derniers, ceux que les électeurs
estimeront aptes à réaliser leurs vœux ne sauraient aboutir
à un résultat, s’ils ne sont soutenus et stimulés par la vo¬
lonté tenace des intéressés.
Ce n’est pas en quelques mois ni en une année ou deux
que peut se réaliser un projet comme celui que nous pré¬
conisons ou tout autre d’une efficacité équivalente.
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Il touche à des intérêts d’hommes trop puissants pour ne
pas soulever une opposition acharnée qui saura faire naître
mille obstacles.
Seule la volonté opinâtre des électeurs peut, malgré
toutes les difficultés et toutes les défaillances d’une longue
lutte, conduire au succès. Dans la question du logement
comme dans toutes les autres, c’est seulement lorsque les
intéressés voudront bien se donner la peine de s’occuper
de ce qui les touche de près qu’ils pourront espérer n’être
plus lésés. Il faut donc vouloir et vouloir avec ensemble
et persévérance.
La règle de toute démocratie est que la volonté du
peuple soit faite, mais encore faut-il que cette volonté
existe et qu’elle se manifeste.

•••* ♦
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