es pathologies bâties
Introduction
Les pathologies du bâtiment regroupent l’ensemble des dégradations et altérations qu’un ouvrage peut
subir en service. Elles sont souvent liées à des causes physiques, chimiques ou biologiques, et leur
diagnostic minutieux est indispensable pour proposer des solutions durables. Dans le bâti ancien,
l’humidité est fréquemment à l’origine des dégradations : « les principales pathologies des anciens
bâtiments sont liées à la présence d’humidité ». L’eau agit en effet sur les matériaux (capillarité,
infiltration, condenseur) et peut provoquer des désordres d’ordre chimique, physique ou biologique. Il
est donc primordial de localiser précisément chaque symptôme (fissures, salpêtre, cloques de peinture,
etc.) afin d’en identifier la cause (conception, malfaçons, vieillissement, agressions climatiques) et d’en
mesurer les conséquences potentielles. Ce rapport passe en revue, élément par élément, les pathologies
visibles sur un bâtiment – façades, poutres, dalles, peintures – leur définition, causes et remèdes.
Chaque partie sera illustrée et étayée par des références techniques issues de la construction (bâtiment,
génie civil).
Façades
Les façades peuvent présenter plusieurs pathologies esthétiques et structurelles :
Salissures et encrassements – Soumis à la pollution urbaine et biologique (sable, suies, algues, lichens),
les murs d’enduits ou de pierre se tachent et se décolorent. L’effet principal est esthétique. Sous l’action
conjointe de la pluie, du vent et de la chaleur, des mousses et moisissures prolifèrent en surface, surtout
en milieu humide ou maritime. Ces salissures favorisent la détérioration de l’enduit superficiel mais
n’altèrent pas immédiatement l’intégrité du mur.
Fissuration (craquelures) – Les microfissures et fissures apparentes font partie des pathologies de façade
les plus fréquentes. Une fissure verticale ou oblique peut naître d’un retrait de l’enduit, d’un vice de
maçonnerie ou d’un mouvement structurel (tassement de fondation, vent, effort sismique, surcharges).
Parexlanko explique que des microfissures « initialement invisibles dans la maçonnerie » s’agrandissent
avec le gel-dégel, entraînant infiltrations et décollements. Au-delà de l’esthétique, ces fissures sont des
chemins d’eau privilégiés : l’humidité pénètre, le matériau sous-jacent se fragilise et la façade s’effrite. Si
elles sont « passives », on peut les réparer ; si elles sont « actives » (en cours d’évolution), il faut traiter
leur origine avant toute réparation. Pour les fissures superficielles (<2 mm), on procède généralement à
un garnissage au mortier ou mastic de façade après nettoyage de la fente. Cela consiste à élargir la
fissure (burinage ou rainurage), dépoussiérer puis appliquer un mastic-colle ou mortier d’enduit fibré
adapté. Pour les fissures structurelles importantes, un renfort par injection de résine époxy ou la reprise
de l’élément porteur peut s’avérer nécessaire.
Efflorescences (salpêtre) – L’efflorescence est un dépôt blanchâtre de sels minéraux en surface de la
maçonnerie. Elle se forme lorsque l’eau, chargée de sels (sulfates, nitrates, etc.), remonte par capillarité
dans le mur puis s’évapore en laissant cristalliser les sels. Ce phénomène favorise le détachement de
l’enduit (les cristaux gonflants repoussent l’enduit adhérent) et crée un aspect poreux ou craquelé. Les
efflorescences n’altèrent pas toujours immédiatement la structure, mais elles signalent une remontée
d’humidité préjudiciable. Pour y remédier, on isole d’abord la source d’humidité (barrière étanche,
drain, reprise de solin) puis on élimine chimiquement les sels (brossage, lavages à l’acide dilué) et on
repose un enduit perméable aux sels.
Décollements d’enduit (et « enduit grillé ») – Le décollement de l’enduit est un signe de perte
d’adhérence entre le revêtement et le support. Sur une façade d’habitation, cela se manifeste par des
plaques ou lambeaux d’enduit qui se détachent sous l’action du vieillissement. Parexlanko décrit deux
causes principales : d’une part un support mal préparé (restes de peinture, éléments non consolidés) ou
un enduit mal formulé; d’autre part l’action prolongée de l’humidité sous l’enduit (remontées
capillaires, cycles gel-dégel, UV). Dans ce cas, l’enduit « a franchi le stade où il était adhérent au support
». Les conséquences peuvent être graves : l’enduit éclate et tombe, exposant la maçonnerie à l’humidité
et aux intempéries, ce qui accélère la dégradation. Pour corriger cela, on enlève l’enduit défectueux
jusqu’au support sain, on traite l’humidité (voir plus bas), puis on réenduira avec un mortier adapté
(chaux ou ciment, selon l’ancienneté). L’application d’une primature (ficelle d’accrochage) ou d’un
accrochage avant enduit est souvent requise sur les supports lisses. Dans le cas d’un « enduit grillé »
(perte de cohésion de l’enduit en cours de prise), on veillera à respecter les conditions de mise en œuvre
(température, cure) et à utiliser des bétons ou enduits fibrés si nécessaire.
Désordres spécifiques – Certains problèmes sont purement esthétiques (simple faïençage d’enduit très
fin, lézarde superficielle) tandis que d’autres indiquent un vice structurel (lézarde >2 mm, fissure active).
Par exemple, le faïençage est une petite craquelure superficielle (<0,2 mm) qui affecte seulement
l’enduit de finition et n’est pas dangereux, alors qu’une lézarde (>2 mm) nécessite une expertise
approfondie. En somme, un diagnostic rigoureux s’impose avant toute réparation : on commence par
identifier et traiter la ou les causes (défaut de structure, affaissement, etc.), puis on intervient
localement sur l’enduit.
Photo d’une façade dégradée : craquelures et enduit non adhérent. Par exemple, des fissures de retrait
dans l’enduit (faïençage) peuvent évoluer si l’humidité s’infiltre et fragmente le matériau sous-jacent.
Solutions pour la façade
Reprise de l’étanchéité et traitement des fissures. En pratique, on commence par traiter toute humidité
véhiculée : installation ou réparation de solins, gouttières, drains, et barrière d’étanchéité contre les
remontées capillaires. Les fissures passives sont ensuite préparées (enlargie, brossées) puis collées par
injection ou rebouchées au mortier cimentaire ou époxy. Les fissures structurelles nécessitent souvent
un coussin de réparation (goulottage de béton ou armature rapportée) et l’ajout d’armatures ou de
tirants si besoin. Pour les enduits détachés, on retire l’enduit friable, on consolide le support (appliquer
un fixateur ou scellement si support friable) puis on refait l’enduit de façade en respectant le type
d’origine (chaux, ciment, avec fibres selon les normes NF EN 998-1, NF EN 1504). L’application d’une
couche de primaire d’accrochage (ragréage fin fibré, liant chaux-sable) garantit la bonne adhérence du
nouvel enduit. Enfin, on veille à la perméabilité à la vapeur du revêtement final pour éviter la rétention
d’humidité dans la maçonnerie.
Poutres (éléments porteurs)
Les poutres en béton armé, acier ou bois peuvent présenter les pathologies suivantes :
Fissures structurelles – En béton armé, on distingue principalement deux types de fissures : de
traction/déflexion (généralement verticales, dues aux flexions excessives) et de cisaillement (inclinées à
45°, typiques aux appuis). Une fissure transversale inclinée dans une poutre (fig. 1) trahit souvent une
insuffisance de ferraillage tranchant. Les poutres en maçonnerie (hourdis, bois) peuvent aussi craquer
sous surcharge ou fluage. Les fissures de flexion sont généralement horizontales sous l’âme de la poutre.
Leur cause peut être un calcul initial insuffisant (dimensionnement trop faible), un ajout de charges, ou
la présence de joints mal conçus. Les fissures fines dues au retrait du béton sont normales à la
maturation, mais au-delà de 0,3 mm on s’inquiète de la progressivité. Le constat sur chantier doit
évaluer l’ouverture de la fissure et son évolution (fissuromètre).
Corrosion des armatures – C’est la pathologie la plus destructive pour le béton armé. Sous l’effet d’une
porosité excessive ou de fissures, l’eau et l’oxygène atteignent les aciers (armatures) et déclenchent la
corrosion électrochimique. Les premiers signes sont des fines fissures longitudinales et des teintes ocre
en surface. À mesure que la corrosion progresse, l’oxyde de fer (rouille) prend beaucoup de volume,
provoquant des éclatements de béton (carapace) et mettant à nu les barres. Les armatures « presque
totalement corrodées apparaissent après soulèvement et détachement des éclats de béton ». Ce
phénomène réduit la section porteuse de l’acier et peut aboutir à la rupture en flexion ou cisaillement
de l’élément.
Affaissement et fléchissement – Une poutre insuffisamment fléchie ou mal supportée peut s’affaisser
(déflexion permanente). En bois lamellé-collé, on surveille par exemple l’apparition de flaches ou
écaillement. En béton, un affaissement excessif (défaut de ferraillage longitud.) peut entraîner une
déformation visible sous charge, des fissurations secondaires et même un effondrement local si le
ferraillage transversal (étriers) est insuffisant. L’exemple des combles aménageables montre que
supprimer des contreventements ou sous-dimensionner de nouvelles solives provoque affaissement du
plancher et fissuration de l’ossature.
Figures: pathologies de poutres
*Fig. 1 : Fissure inclinée à 45° dans une poutre en béton armé (cause typique : faiblesse au
cisaillement)*.
Fig. 2 : Poutre en béton avec bétons éclatés et armatures corrodées. (cf. photo de réparation ci-dessous)
Solutions pour les poutres
Réparation du béton spongieux. En présence de corrosion, on procède d’abord à la remise en état du
béton : élimination complète du béton détérioré autour des armatures. Selon Weber, on dégage les
zones sonnant creux, on brosse ou sablage les fers pour supprimer toute rouille, on dépoussière et
applique un traitement anticorrosion (primaire époxy type weberep fer). Ensuite, on restaure le profil du
béton avec un mortier de réparation fibré conforme NF EN 1504-3 (Weberep ou SikaRep). Le mortier est
appliqué en passes (taloche) d’environ 5–20 mm jusqu’à reconstitution complète, avec humidification
préalable du support. Cette couche de réparation recrée l’enrobage d’origine (1 cm de mortier sain vaut
~3 cm de béton normal) et protège les fers. On termine par un rejointoiement ou un enduit de finition.
Injection de fissures. Pour les fissures structurelles de taille moyenne, on peut recourir à l’injection de
résines époxys ou polyuréthanes. Par exemple, Sika recommande des injectables à basse viscosité (type
Sikadur® 52 ou 53) qui se propagent dans la fissure, restituant la continuité (monolithisme) de la section.
L’injection se fait sous pression ou gravité selon le produit, et permet de colmater hermétiquement
fissures et microfissures actives. Après injection, on ponce l’excédent et l’on applique une reprise de
béton si la fissure a généré un décollement de surface.
Renforcement. Si la fissuration révélait une dimension insuffisante, on peut ajouter un renforcement
externe : pose de profils acier ou de lamelles de composites (fibres de carbone) collés sur l’âme de la
poutre, ou encore précontraindre avec des tiges inox. Ces techniques, bien qu’onéreuses, permettent de
restaurer la capacité portante sans démolir l’élément. Pour les poutres bois, on contrôle l’humidité, on
traite les infestations (lyctus) et on remplace les sections détériorées.
Photo d’une poutre/dalle en béton partiellement démolie montrant les armatures corrodées. Ce type
de spalling résulte souvent de la corrosion des barres d’armature (brouillard salin, humidité) et
s’accompagne de béton éclaté.
Dalles (planchers)
Les dalles de plancher (béton armé ou bois) présentent quelques pathologies spécifiques, souvent
similaires à celles des poutres mais plus liées à la distribution des charges et au support :
Fissuration en flexion – Sous charges statiques ou dynamiques, des fissures fines peuvent apparaître sur
la face inférieure (traction). Un dallage mal armé ou une chape rapportée mal adhérente peuvent se
fissurer perpendiculairement aux fibres longitudinales. Le retrait du béton entraînant un voile
d’armature (retassé) dans les premiers mois peut provoquer des fissurations fines en surface. Ces
fissures capillaires sont généralement sans gravité si les armatures sont bien positionnées.
Fissuration par flambement ou tassement – Un affaissement inégal du sol (sol mou, tuyaux mal
compactés) peut entraîner un affaissement de dalle qui se traduit par des fissures en escalier ou en
longueur. À l’inverse, une déformation excessive du plancher (en dalle nervurée ou bois) peut « soulager
» une partie des charges, provoquant des lézardes aux points fixes (appuis, poteaux). Comme le souligne
la SMA BTP, l’affaissement du plancher peut entraîner des fissurations et même l’effondrement du
plafond sous-jacent, le flambement et la fissuration des cloisons. Ces fissures, souvent détectées par un
carrelage craquelé ou un sol dénivelé, sont très problématiques.
Infiltrations et étanchéité – Sur une dalle terrasse ou balcon mal étanche, on peut observer des
phénomènes de remontées d’humidité et d’efflorescence sous la dalle (plafond de la pièce du dessous)
ou au pourtour (coffre, nez de dalle). Le grattage de l’enduit, des traces vertes (chlorophylle) ou les
joints mouillés sont alors pathognomoniques d’infiltration d’eau.
Décollement de carrelage ou fissures superficielles – Bien que relevant du second œuvre, le carrelage
d’un sol peut se fissurer par défaut de planimétrie ou cloquer. L’AQC donne de nombreux détails sur le
retrait des chapes et les décollements de carrelage. On y apprend qu’un collage inadéquat (manque de
primaire, chape mal sèche) provoque décollements et talonnements des carreaux.
Solutions pour les dalles
Reprise structurelle. En cas de fissure active due à un affaissement ou surcharge, la première urgence
est de vérifier et d’améliorer le support (recompactage, enrobage sous dalle…). Si nécessaire, on installe
des poteaux de soutien ou on recalcule l’ossature. Pour les fissures statiques, on applique les mêmes
techniques que pour les poutres : injection époxy, repose d’un mortier de ragréage fibré sur les fissures
dues au retrait, etc. Il est aussi essentiel de renforcer (si besoin) l’armature longitudinale de la dalle, par
encastri en béton neuf ou application de couches de ciment fibré.
Étanchéité. Si des infiltrations sont suspectées, on réalise d’abord un test d’étanchéité (repérage des
traces, mise sous eau temporaire) pour localiser les défauts. On retape les joints de dilatation et on pose
un nouveau revêtement d’étanchéité (membrane élastomère, résine polyurethane) avec relevés sur les
acrotères. Une isolation thermique sous chape peut également prévenir la condensation interne.
Réparation de finition. Pour les fissures superficielles, on peut procéder comme en façade : élargir la
fissure, injecter si nécessaire, et reboucher avec une soupe d’injection ou mortier époxy pour sols. Pour
le carrelage, les bons pratiques recommandées sont : vérifier la planéité et l’humidité de la dalle avant
pose, utiliser un primaire adapté sur la chape, et respecter les joints de fractionnement et
périphériques. Si le carrelage cloque après pose, on doit redécoller, sécher la chape, puis recoller avec la
bonne colle (double encollage, colle récente et adaptée).
Peintures écaillées ou dégradées
Le mauvais état de la peinture sur les murs est une pathologie courante, révélatrice de problèmes
d’humidité ou d’adhérence. Une peinture qui s’écaille, se décolle ou cloque indique presque toujours un
excès d’humidité dans le support. Parmi les causes on compte la condensation en intérieur (murs froids)
ou des infiltrations (fuites de toiture/gouttière, remontées capillaires). L’argumentaire de Romande
Humidité est clair : « Une peinture qui s’écaille […] est un signe évident de l’élévation du taux d’humidité
dans la maison ». Les experts Zolpan ajoutent que l’écaillage résulte d’une mauvaise adhérence de la
peinture, due soit à de l’humidité, soit à une préparation insuffisante du support (mur sale, graisse, fond
inadapté). En pratique, le chlorure de sodium laissé par le salpêtre (efflorescence) en surface peut aussi
séparer le film de peinture. Les conséquences sont surtout esthétiques (désordre visuel), mais un mur
sans film protecteur est plus vulnérable aux salissures, à la poussière et à l’absorption de nouvelles
humidités. De plus, des cloques de peinture laissent penser à l’usure prématurée du bâti.
Solutions pour la peinture
Diagnostic de l’humidité. Avant de repeindre, il est indispensable de traiter la cause racine. Selon la
source d’humidité (remontées capillaires, fuite, condensation), on met en place un drainage, une
nouvelle étanchéité ou une ventilation améliorée. Par exemple, pour une condensation chronique on
peut améliorer l’isolation du mur ou installer une VMC si le taux d’humidité ambiant est élevé.
Préparation du support. On commence par enlever mécaniquement toute peinture écaillée (brossage,
grattoir) pour remonter à un support ferme. Zolpan recommande de brosser et poncer jusqu’à obtenir
un « fond dur et cohérent ». Ensuite, on dépoussière soigneusement. Sur un mur extérieur, on peut
appliquer un anti-salpêtre (inhibiteur de remontée d’eau) si nécessaire.
Reconditionnement et peinture. Après nettoyage, on applique un fixateur ou primaire d’impression pour
assurer l’accrochage du nouvel enduit/peinture. Par exemple, un fixateur à base de résines (type
Zolpafix ou Primacryl) pénètre et unifie le fond. On peut ensuite égaliser la surface avec un enduit de
lissage (plâtre fibré ou enduit monocouche) pour recouvrir les micro-aspérités. Après ponçage léger et
dépoussiérage, on termine par un enduit ou une impression sous-couche adaptée (acrylique
microporeuse) et la nouvelle peinture finale (glycéro, acrylique ou siloxane selon usage). Le choix de la
peinture tiendra compte de l’exposition (intérieur vs extérieur) et de la perméabilité à la vapeur. Ainsi,
repeindre un mur ancien « comme un pro » implique ces étapes de préparation successive.
Exemple de mur peint dont la peinture s’écaille : on observe des fragments qui se détachent, signe
d’une mauvaise adhérence et souvent d’une humidité sous-jacente.
Conclusion et recommandations
Chaque désordre repéré en façade, poutre, dalle ou peinture doit faire l’objet d’un diagnostic précis
reliant symptômes et causes. Les réparations sont souvent localisées mais nécessitent de rétablir un
environnement stable : éliminer les infiltrations d’eau, renforcer les protections (barrières d’humidité,
drainage), et restaurer l’ouvrage avec les matériaux adaptés (mortiers de réparation conformes aux
normes, peintures spécifiques). La prévention est tout aussi importante : une bonne conception (joints
de dilatation, isolations adéquates), des matériaux de qualité et un entretien régulier prolongent la vie
du bâtiment. En cas de doute, il est conseillé de faire appel à un expert (ingénieur structure ou
pathologue) pour établir un rapport de diagnostic, comme le conseille la Société AQC. Ce rapport
technique souligne l’interdépendance des pathologies : l’humidité, qu’elle soit d’origine climatique ou
liée au bâti, est souvent à la racine de plusieurs problèmes (salpêtre, peinture cloquée, corrosion). En
bout de chaîne, traiter l’eau invasive (via étanchéité, ventilation, fixateurs) constitue la clé pour
restaurer l’intégrité de l’édifice sur le long terme.
