I

EPIGRAPHE
" L'immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être emporté. Acheté avec
bon sens, payé en totalité, et géré avec raison, il est le placement le plus sûr du monde."

Franklin D. Roosevelt
 II

IN MEMORIAM

A notre père PALUKU KATEMBO Jean-Marie ;

A notre mère NGONGO ZAINA Agathe;

A notre grand-mère NGONGO MASTOLA Colette ;

MUHISA MUSAVULI Antoine

 III

DEDICACE

A Notre grand frère KITULI MBUGHETI Serge

A Notre Oncle NGONGO NYEMBO Antoine

MUHISA MUSAVULI Antoine

 IV

REMERCIEMENTS

De prime abord, nous n’aurions pas confectionné ce travail et aboutir aux résultats sans la
conjugaison de plusieurs personnes.

Avant de remercier ces personnes, nous tenons à remercier notre Dieu, le Père Tout
Puissant pour sa grâce infinie qu’il ne cesse de nous accorder chaque jour dans notre vie.

Nous adressons nos sincères remerciements à notre Directeur, le Professeur Docteur

MUHINDO UHURU Michael pour ses orientations.

Nous tenons à remercier les parents biologiques : PALUKU KATEMBO Jean marie et
NGONGO ZAINA Agathe

Nous tenons à remercier nos tuteurs : KITULI MBUGHETTI Serge, KANANE Christine
et LANGALANGA Claudine pour leur amour et soutien tant moral que financier durant
notre parcours académique.

Nous remercions également nos oncles NGONGO NYEMBO Antoine, NGONGO

Bienvenu, NGONGO Joseph, NGONGO Dada et NGONGO Bife pour leur soutien
multiforme, amour et considération qu’ils ont porté à l’égard de notre modeste personne
depuis le début jusqu’ au stade actuel, qui malgré la distance (loin des yeux près du
cœur).

Nous adressons également nos sincères remerciements à nos sœurs et frères, et amis
particuliers notamment les FOR life, MWAMBA CHRITIAN Jonathan, CHERUBIN
MBONGO, BWALYA LUBONA Jack et tant d’autres…
 V

SIGLES ET ABREVIATIONS
Ddl : Degré de Liberté

ExpB : Valeur Exponentielle de B (Odd ratio)

FSEG : Faculté des Sciences Économiques et de Gestion

IMMO : Immobilier

INSEE : Institut National des Statistiques et des Études Économiques

N-K: Nord-Kivu

RDC: République Démocratique du Congo

Sig : Signification

SPSS: Statistical Package for Social Science

ULPGL : Université Libre de Pays de Grands Lacs

 VI

RESUME
Ce travail de recherche porte sur « les déterminants d’investissement dans un bien
immobilier dans la ville de Goma ». Il a comme objectif d’identifier les facteurs à la base
de la décision d’investir dans un type de bien immobilier (immobilier résidentiel,
immobilier professionnel, immobilier commercial et immobilier d’hébergement
temporaire) dans la ville sus-indiquée. Pour ce faire, l’étude a recouru à la technique
d’enquête par questionnaire pour collecter les données qui ont été analysées. Après
analyse (régression logistique et test de Khi-carré), il s’est avéré que la probabilité
d’investir dans les biens immobiliers du type commercial, hébergement temporaire et
professionnel dépend du milieu, du niveau de rentabilité et du revenu des propriétaires.
Aussi, l’âge du propriétaire, la source de financement du bien immobilier augmentent le
même choix.
 VII

ABSTRACT
This research work focusses on “the determinants of investment in estate in the city of
Goma. “It aims to identify the factors underlying the decision to invest in a type of real
estate (residential building, professional building, commercial building and tempory
accommodation building) in the above mentioned city. To do this, the study used the
questionnaire survey technique to collect the data that were analyzed. After analysis
(logistic regression and chi-square test ),it turned out that the probability of investing in
real estate of the commercial, temporary accommodation, professional type depends on
the environment, the level of profitability and the income of the owners. Also, the age of
the owners, the source of financing of the real estate increase the same choice.
 1

INTRODUCTION GENERALE
1. Problématique

Au cœur du système du marché immobilier, deux catégories d’acteurs jouent un rôle

central, les utilisateurs et les propriétaires. Les utilisateurs sont l’ensemble des personnes
physiques et morales occupant un local immobilier. Les utilisateurs constituent la clé de
toute la chaine immobilière. En effet, l’immobilier doit répondre à leurs besoins et leurs
attentes en termes de localisation, d accessibilités, de qualités fonctionnelles et
techniques. Ce qu’il faut savoir du secteur immobilier, c’est qu’il propose des biens
durables fournissant des services de consommation sur une longue durée.

Quant aux propriétaires, ceux-ci y mettent leurs capitaux afin de bénéficier d’un certain
nombre d’avantages. En effet, des facteurs multiples et variés dictent l’investissement
dans le secteur immobilier. Parmi eux, on peut citer entre autres la rentabilité actuelle et
espérée et le type des biens dans lequel investir dépendra souvent du milieu (localisation)
et du revenu. Il s’agit également des biens demandant des sommes importantes poussant
certains investisseurs à s’endetter et la fiscalité y est omniprésente.

L’investissement dans le secteur immobilier a toujours été prometteur selon Roosvelt

(1882-1945). Cette dernière note que ‘’ l'immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il
ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité, et géré avec raison, il est
le placement le plus sûr du monde’’. Aussi, l’investissement dans le secteur immobilier
est un domaine qui suscite un intérêt croissant chez des nombreux investisseurs, qu’ils
soient des novices ou des professionnels. En effet, l’immobilier offre des nombreux
avantages par rapport à d’autres actifs (la durabilité, la protection contre l’inflation, une
bonne rentabilité etc..), ce qui fait de lui un choix judicieux et attrayant pour ceux qui
cherchent à diversifier leur portefeuille et générer des revenus passifs.

Tout d’abord, l’immobilier est un actif tangible, ce qui signifie qu’il est possible de le
voir et de le toucher. Un bien immobilier offre une certaine stabilité et une valeur
intrinsèque. De plus, l’immobilier a historiquement montré une appréciation à long terme,
 2

ce qui en fait un investissement attrayant pour ceux cherchent à accumuler de la richesse

sur le long terme. En outre, l’immobilier offre la possibilité de générer des revenus
passifs grâce à la location et la vente des biens immobiliers. Les loyers perçus peuvent
constituer une source des revenus réguliers, ce qui en fait un choix pertinent pour les
investisseurs à la recherche de flux de trésorerie stables (WATKINGS, 1990). Pour
LUBANGU (2019) chercheur en économie « la plupart des propriétaires se tournent vers
l’investissement locatif pour échapper au contrôle du flux financier imposé par le circuit
bancaire ». L’investissement dans le secteur immobilier en est un domaine crucial, surtout
dans le contexte de la croissance rapide de la population et de l’urbanisation.

Plusieurs travaux ont essayé d’analyser le secteur immobilier et les facteurs qui sont à la
base de l’investissement dans le même secteur. D’autres se sont aussi focalisés sur
l’analyse de la rentabilité de ce secteur et sur les déterminants d’investissement dans un
type précis de bien immobilier.

C’est le cas de Trevi Invest (2013), qui analyse la rentabilité du secteur immobilier locatif
belge comparativement à d’autres pays comme l’Irlande et l’Espagne. Pour ce faire, il fait
usage des données en panel. Partant d’une analyse comparative à travers des données
historiques sur le marché immobilier locatif de ces trois pays, les résultats donnent des
conclusions convergentes. Il ressort ainsi, d’une manière générale, que la rentabilité d’un
bien immobilier locatif est obtenue en fonction de plusieurs critères associés les uns aux
autres. Il s’agit entre autres des critères de localisation, les caractéristiques relatives au
type de locataire, l’état ou les caractéristiques physiques de l’immeuble, la nature et la
pérennité des contrats qui influencent positivement la rentabilité tandis que le vide locatif
ou le taux d’inoccupation l’influence de manière négative.

Christel (2004) trouve quant à elle que les caractéristiques du logement tels que la
surface, l’ancienneté, le confort et sa localisation justifient les écarts de loyer d’un
logement à l’autre, mais la sensibilité à ces paramètres paraitrait différente selon que l’on
est dans le parc social ou dans le parc privé et/ou que l’on loue une maison ou un
appartement.

Rogrigue (2016) mène une étude portant sur les déterminants de la décision
d’investissement immobilier locatif dans la ville de Bukavu. Il montre que les décisions
 3

d’investissement immobilier seraient influencées par la demande grandissante due à

l’accroissement de la population et au rendement que constituent ces derniers
(logements).

Lunjwire (2000) quant à elle analyse la rentabilité de l’investissement immobilier à

Bukavu. Dans son étude, il cherche à déterminer si l’investissement immobilier est
rentable à Bukavu et à proposer le type de construction dans lequel l’État congolais
pourrait investir compte tenu du niveau de vie de la population. Elle arrive au résultat
selon lequel ce genre d’investissement est rentable mais à long terme et surtout il faudrait
que l’implication des pouvoirs publics pour bien organiser le secteur afin d’en faciliter un
bon fonctionnement.

Ces travaux montrent que l’immobilier est une problématique de plus en plus traitée par
les chercheurs dans le monde entier et les chercheurs congolais fournissent également un
certain nombre d’effort pour parvenir à la compréhension de ce secteur qui est l’un parmi
les plus importants de la vie économique.

En effet, le marché immobilier en République Démocratique du Congo (RDC) connait

une demande soutenue, donnant accès à une diversité d’offres allant des appartements
simples à ceux luxueux, des boutiques, maisons simples aux villas de toutes sortes. La
ville de Goma en RDC est une illustration parfaite de l’évolution du marché immobilier.

Dans cette ville, il s’observe de plus en plus des personnes qui investissent dans le secteur
immobilier et jusque-là, des évidences scientifiques sont encore timides pour comprendre
réellement les motivations des uns et des autres. Signalons en outre que dans cette ville,
les chantiers poussent chaque jour et des villas, d’immeubles, d’hôtels, des centres
commerciaux, des boutiques se comptent par dizaine. Ainsi, connaitre ce qui pousse les
uns et les autres à choisir d’investir dans un type de bien immobilier (résidentiel,
commercial, hébergement temporaire ou professionnel) est au centre de la présente
réflexion.

De ce fait, la question centrale qui nous servira de fil conducteur dans le processus
d’élaboration de ce travail est : quels sont les déterminants d’investissement dans un type
de bien immobilier à Goma?
 4

Sur base de cette préoccupation centrale, nous avons formulé les questions spécifiques
que voici :

-Quelle est l’influence de la rentabilité espérée sur le choix d’un bien immobilier à
Goma ?

-Quelle est l’influence du milieu (quartier ou commune) sur le choix d’un bien
immobilier à Goma ?

-Quel est l’impact du revenu et de l’accès au crédit sur le choix d’un bien immobilier à
Goma ?

2. Hypothèses
Nous partons initialement avec l’hypothèse selon laquelle certains facteurs tels que la
rentabilité espérée, le revenu, et la commune et le quartier détermineraient le choix
d’investir dans un type des biens immobiliers à Goma.

Afin de répondre aux questions spécifiques, nous partons des travaux suivants qui
motivent notre prise de position.

Le travail réalisé par BIRINDWA (2016) montre que les décisions d’investissement
immobilier seraient influencées par la demande grandissante due à l’accroissement de la
population et au rendement que procurent ces investissements, et pour ALEXIS (2023) un
bien immobilier physique offre une certaine stabilité et une valeur intrinsèque. Rogrigue
(2016) dans son étude qui a porté sur les déterminants de la décision d’investissement
immobilier locatif dans la ville de Bukavu montre que les décisions d’investissement
immobilier seraient influencées par la demande grandissante due à l’accroissement de la
population et au rendement que constituent ces derniers (logements).

Eu égard aux questions évoquées dans notre problématique nous pouvons répondre
comme suit

► H1 La rentabilité espérée influencerait positivement le type de bien immobilier à

Goma.

► H2 La commune et le quartier (milieu) influenceraient positivement le choix d’un bien

immobilier à Goma.
 5

► H3 Le revenu et l’accès aux crédits influenceraient positivement le choix d’un bien

immobilier à Goma.

3. Objectif du travail
L’objectif général de ce travail est d’identifier les facteurs à la base de la décision
d’investir dans un type de bien immobilier (immeuble résidentiel, immeuble
professionnel, immeuble commercial et immeuble d’hébergement temporaire) dans la
ville sus-indiquée.

4. Choix et intérêt du sujet

Nous avons porté notre choix sur le thème : déterminants d’investissement dans un bien
immobilier à Goma. Ce choix est dicté par notre volonté tout d’abord d’apporter une
contribution tant soit peu à la recherche scientifique axée vers l’immobilier en cherchant
à comprendre les facteurs qui peuvent expliquer l’investissement dans un type de bien
immobilier à Goma. Quant à l’intérêt, celui-ci est triple. Sur le plan personnel : c’est
pour nous un plaisir de traiter un sujet rarement abordé traitant la problématique liée à
l’investissement dans l’immobilier. Nous estimons que nos résultats contribueront à
améliorer le niveau de connaissance sur les éléments qui poussent certains habitants à
investir dans un type de bien immobilier particulier tel que les immeubles de bureaux, les
immeubles d’appartement ou encore les boutiques etc.

Sur le plan pratique : ce travail apporte un aperçu beaucoup plus clair quant aux
déterminants de choix d’un bien immobilier. Il donne ainsi quelques arguments pouvant
guider les potentiels investisseurs dans ce domaine.

Sur le plan scientifique : ce travail vient compléter la littérature existante sur les
déterminants d’investissement dans le secteur immobilier. Il pourra en outre servir
comme document de référence pour les autres chercheurs qui voudront bien mener des
recherches dans le même domaine.

5. Méthodologie de recherche
La réalisation de ce travail scientifique a exigé la mobilisation d’un certain nombre
d’outils. Ainsi, cette étude adopte une approche quantitative et l’explication du choix
d’un bien immobilier en constitue le cœur. C’est l’approche hypothético-déductive qui a
 6

été choisie. La collecte des données s’est faite grâce au questionnaire d’enquête et le
traitement des données a exigé l’utilisation des moyens statistiques, particulièrement la
régression logistique a été mobilisée et utilisée.

6. Délimitation spatio-temporelle
Dans le souci de mieux cerner notre réflexion, il convient d’en préciser la délimitation de
ce travail, nous avons alors jugé nécessaire de limiter ce travail en prenant en
considération deux aspects :

L’aspect spatial

Notre travail se limite dans la province du Nord-Kivu en générale et en particulier dans la

ville de Goma.

L’aspect temporel

Les données ont été collectées cette année au mois de juillet 2024.

7. Subdivision du travail
Outre l’introduction et la conclusion ce travail comprend trois chapitres à savoir :

Chapitre 1. Porte sur le cadre conceptuel et la revue de la littérature sur l’immobilier

Chapitre 2. Porte sur le secteur immobilier à Goma et la démarche méthodologique

Chapitre 3. Porte sur la présentation des résultats d’analyse des déterminants de choix et
discussion.
 7

CHAPITRE I. CADRE CONCEPTUEL ET LA REVUE DE

LA LITTÉRATURE SUR L’IMMOBILIER

Ce chapitre comprend deux grandes sections. La première réfère à la définition des

concepts ; et la deuxième section porte sur la notion du logement.

SECTION 1. DEFINITION DES CONCEPTES

I.1.1. Quelques termes usuels en matière immobilières et foncière

Le bail : louage des choses, il s’emploie pour designer plus particulièrement la location
des immeubles ou des animaux susceptibles de profit pour l’agriculteur

Le bailleur : personne qui, dans le contrat de bail, s’engage à faire jouir l’autre, le
locataire ou le preneur de son immeuble moyennant un prix, le loyer

Cadastre : c’est un service technique de la division des affaires foncières chargée du

mesurage, du bornage, du constat des lieux et de tous travaux qui lui sont demande par le
conservateur des titres immobiliers.

Le certificat d’enregistrement : c’est un titre qui concède le titre d’une propriété et

lorsque vous avez ce titre vous devenez concessionnaire des titres immobiliers. A signaler
ce titre n’a pas de durée de vie (il est perpétuel)

Le contrat de concession perpétuel : c’est un titre que la république délivre et constate

que la mise en valeur n’est pas encore suffisante, elle est appréciée par rapport à l’usage,
à la destination de la parcelle

Un agent immobilier (courtier immobilier) : est un intermédiaire dans les transactions

portant sur des biens immobiliers : ventes et locations. Cet agent peut être un travailleur
indépendant ou une entreprise, l’agence immobilière, employant des négociateurs. Il est
généralement en contact avec ses confrères de la même branche avec les mairies et les
communautés urbaines, les collectivités, les institutions, les avocats et les tribunaux.
Un expert immobilier : un expert immobilier est un professionnel ayant reçu une
formation certifiant et qualifiante aux méthodes techniques d’estimation immobilières.
 8

D’une manière impartiale et précise, l’expert immobilier procède à la détermination de la

valeur vénale d’un bien immobilier à une période donnée, en réponse aux attentes
légitimes de toutes les parties. Il garantit une équité parfaite et une transparence totale
dans son évaluation.
Un marchand des biens immobiliers (ou un rénovateur) est un professionnel qui
achète des biens immobiliers qu’il réhabilite avec le concours d’architectes ou de
techniciens maîtres d’œuvre agréés pour les rendre après y avoir apporté une plus-value.
Il participe ainsi à l’entretien du patrimoine1. Le marchand de biens a pour activité le
négoce des immeubles et des fonds de commerce. En tant que commerçant, il achète pour
revendre en réalisant des bénéfices. Cette profession, non réglementée, fait appel à des
techniques diverses et implique la connaissance des règles juridiques et fiscales relatives
à la vente, la copropriété ou l’urbanisme. Soumis simplement à la réglementation
générale applicable aux commerçants, le marchand de biens peut exercer à titre personnel
ou dans le cadre d’une société.
L’administrateur des biens : il est une personne qui gère pour le compte des tiers des
biens, généralement immobiliers. Il a le rôle d’un spécialiste du droit immobilier, il
conseille les propriétaires quant à la gestion de leur bien, leurs droits et devoirs. Il
s’occupe aussi du règlement à l’amiable des litiges et en cas de difficulté, il peut engager
des poursuites judiciaires. 5. Copropriété : la propriété d’un immeuble en copropriété est
partagée entre différents propriétés d’appartements. Ces personnes sont aussi appelées
des copropriétaires.
Le syndic de copropriété : est une personne physique ou morale qui assure
l’administration de l’immeuble et représente le syndicat des copropriétaires dans tous ses
actes et ses actions en justice. Le texte précise d’ailleurs qu’un syndic est obligatoire pour
toute copropriété. Ainsi, une copropriété ne peut se retrouver sans syndic.
Un promoteur immobilier : est un vendeur d’espaces construits ou à construire. De nos
jours, c’est le promoteur qui prend l’initiative du processus de l’offre nouvelle en
immobilier. Sa connaissance de la demande, de la disponibilité du foncier (soit le terrain
qui est le support essentiel de toute opération), des aspects réglementaires (qui sont
importants dans l’activité) ainsi que des moyens de financement les plus adaptés, en font
un des agents majeurs du marché immobilier. Cette combinaison de compétences et cette
 9

maîtrise de l’information fait de lui un intermédiaire bien placé sinon obligé entre les
différentes parties :
Maîtres d’ouvrages, financier, maître d’œuvre –architecte-, entreprise de construction,
autorité règlementaire, etc.
Un aménageur foncier ou lotisseur : est un homme ou une femme de terrain.
Son rôle consiste en effet à définir les possibilités de division d’un terrain dans le but de
la lotir et de l’aménager avant de le vendre par lots. Mais le lotisseur doit aussi monter un
projet de lotissement cohérent et viable, établir des plans de division pour obtenir un
permis d’aménager autorisant ensuite la mise en place de la procédure de
commercialisation du lotissement. C’est également lui qui se charge de faire réaliser les
travaux d’aménagement nécessaires au lotissement. Ces travaux doivent être effectués
avant la mise en vente des lots mais, dans certains cas, l’aménageur peut vendre les lots
par anticipation et réaliser les travaux par la suite.
Diagnostic immobilier : en bâtiment, le diagnostic immobilier est la démarche par
laquelle un diagnostiqueur professionnel évalue un bâtiment selon des indicateurs ou
critères propres à l’objet de l’étude.
Gestion des contrats : la gestion des contrats fait référence à toutes les actions
entreprises après l’attribution d’un contrat et couvre diverses activités telles que le suivi
des prestations, les paiements, la clôture du contrat, la conservation du dossier, etc. Dans
le secteur immobilier, il s’agira principalement de structurer des contrats d’achat/vente et
des baux, y compris les conditions générales requises pour protéger les propriétaires et les
locataires.
La copropriété : On parle de copropriété dès lors que la propriété d’un immeuble ou
d’un groupe d’immeubles est répartie entre différents propriétaires, et de parties
communes, appartenant à tous les copropriétaires et gérées en commun. Les règles de
jouissances des parties communes sont contenues dans le règlement de copropriété. Ce
dernier définit les règles de vie et de fonctionnement de la copropriété. Le syndic de
copropriété est responsable de sa bonne application. C’est aussi le syndic qui gère au
quotidien la copropriété et les affaires courantes. Le gestionnaire de la copropriété a pour
mission de représenter le syndicat et d’en assurer, en lien avec le conseil syndical, la
gestion administrative, financière et technique. Il est chargé de gérer les parties
 10

communes et équipements collectifs des immeubles d’habitation, de bureaux et de locaux

professionnels pour le compte du syndicat des copropriétaires. Ila notamment pour rôle
d’organiser les assemblées générales et d’assurer le suivi des décisions prises, faire
appliquer le règlement de copropriété, effectuer les appels de provisions sur charges et
gérer le personnel de l’immeuble. Les missions du gestionnaire de copropriété
nécessitent d’avoir un relationnel de qualité et un bon sens de l’organisation. Son rôle est
principalement de représenter la copropriété avec réactivité. Ainsi, il assure la gestion
financière, comptable et juridique de cette dernière, notamment :

-en établissant le budget de la copropriété ;

-en gérant le budget et la comptabilité de la copropriété dans le respect de la

règlementation en vigueur et du règlement de copropriété ;

-en assurant le recouvrement des provisions sur charges et /ou appels de fonds

-en gérant les sinistres et le personnel salarié (gardiennage ou entretien) de la

copropriété ;

-en organisant les assemblées générales des copropriétaires, il exécute les décisions
votées et veille à la bonne marche des travaux.

Par ailleurs, il assure de l’entretien courant des parties communes (ascenseurs, halls,
façades) de la copropriété et des équipements collectifs (chaufferie, conduites d’eau
communes). Mandaté par le syndicat des copropriétaires, il a également un rôle de conseil
sur les travaux à engager.

Le permis de construire : est une autorisation administrative exigée pour certains

projets de construction.

Le voisinage : En droit immobilier, « voisinage » renvoie immédiatement à « troubles de

voisinage ». La plus ou moins grande promiscuité que suppose par définition le voisinage
est la source de nombreux litiges. Un trouble de voisinage est une nuisance anormale
causée par un voisin et affectant la tranquillité d’un autre ou de plusieurs autres voisins.
Le terme « anormal » est important. Le voisinage implique la promiscuité et donc la
possibilité de nuisances. Seules les nuisances anormales sont répréhensibles. Il existe
 11

plusieurs types de troubles du voisinage. Les plus fréquents et les plus connus sont les
nuisances sonores. Ils peuvent également être olfactives, c’est-à-dire causées par des
odeurs.

Les impôts et taxes : Les biens immobiliers sont soumis à des taxes et des impôts (impôt
foncier : c’est un impôt qui concerne les propriétés bâties et non bâties suivant la nature
des immeubles et le rang des localités. Impôt sur les revenus locatifs : sont ceux
provenant de la location ou sous location des bâtiments et terrains). La fiscalité
immobilière regroupe l’ensemble des pratiques relatives à la perception des impôts
immobiliers. Les revenus locatifs sont imposables, mais la fiscalité immobilière admet un
grand nombre de dispositifs dans le but d’alléger considérablement la facture fiscale du
propriétaire.

En République Démocratique du Congo, le régime fiscal applicable au domaine foncier et

immobilier est essentiellement défini par deux textes de base, à savoir :

- L’Ordonnance-loi n° 69-006 du 10 février 1969 relative aux impôts réels, telle que
modifiée et complétée à ce jour ;

- L’Ordonnance-loi n° 69-009 du 10 février 1969 relative aux impôts cédulaires sur les
revenus.

Ces deux textes ont institué, en matière d’imposition foncière et immobilière, trois types
d’impôt qui portent sur :

- La superficie des propriétés foncières bâties et non bâties ;

- La superficie des concessions minières et d’hydrocarbures ;

- Les revenus provenant de la location des bâtiments et terrains situés sur le territoire
congolais.

Jadis considérés comme impôts d’État, c’est-à-dire revenant au pouvoir central, puis
impôts cédés aux Entités Administratives Décentralisées par le Décret-loi n° 089 du 10
juillet 1998, l’impôt sur la superficie des propriétés foncières bâties et non bâties et
l’impôt sur les revenus locatifs, à l’exception de l’impôt sur la superficie des concessions
minières et d’hydrocarbures, sont devenus des impôts provinciaux depuis la promulgation
 12

de la Constitution de la République Démocratique du Congo du 18 février 2006 et la loi

n° 08/012 du 31 juillet 2008 portant principes fondamentaux relatifs à la libre
administration des Provinces.

I.1.2 Définition de l’investissement

Plusieurs définitions ont été développées afin d’éclaircir la notion d’investissement, elles
différent selon le point de vue adopté :

Selon la conception comptable

L’investissement est un actif immobilisé acquis ou créé par l’entité. Il est constitué de
l’ensemble des actifs :

- Corporels : constructions, matériels, installations techniques…etc.

- Incorporels : brevets, marques, licences d’exploitation…etc. ; - Financiers : titres de

participations, valeurs mobilières de placements. Ces actifs sont amortissables sur
plusieurs exercices. Dans cette conception « L’investissement est directement rattaché à
l’affectation de la dépense ou rubrique de l’actif immobilier (immobilisations corporelles,
incorporelles et financières), à l’exception des terrains, des actifs financiers et des biens
incorporels dont l’usage est extrêmement limité » (CONSO, 1989).

Selon la conception économique

Pour ([Link], 2005) « tout sacrifice des ressources fait aujourd’hui, dans
l’espoir d’obtenir dans le futur, des résultats, certes étalés dans le temps mais d’un
montant total supérieur à la dépense Initiale ». L’investissement est l’action d’investir,
c’est-à-dire d’acquérir de nouveaux moyens de production, d’améliorer leur rendement
ou de placer des capitaux dans une activité économique, Dans une entreprise. Le moteur
de l’investissement est la perspective d’en retirer profit.

• Objectif de temps
 13

Tout projet peut avoir comme principal objectif de satisfaire une demande apparue
récemment, dans les meilleurs délais afin d’acquérir un avantage concurrentiel. En effet,
un marché à vive concurrence, les parts reviennent à ceux qui jouent mieux, et surtout
plus vite. Cela explique le fait que certains produits lancés tardivement échouent même
s’ils sont de meilleure qualité.

• Objectif de qualité

L’entreprise doit garantir un certain niveau de qualité qu’est Indispensable pour se

positionner dans un environnement concurrentiel exigeant. La rentabilité de cet objectif
oblige l’entreprise à consacrer plus de temps et par conséquence plus de coûts, ce qui
contredit les deux objectifs cités précédemment (coût-délai). Donc elle sera forcée de les
exclure, car leur existence est difficile voire carrément impossible

Les stratèges, investir permet à l’entreprise de se positionner sur un marché concurrentiel

et Sortes d’investissement (henri-louis, 2011)

SECTION 2. NOTION SUR LE LOGEMENT

I.2.1. Le logement comme bien économique

Le logement est un bien économique à part entière. Il fait l’objet de transactions dans
lesquelles l’offre et la demande ont un impact de premier ordre et déterminent en grande
partie le niveau des prix. Les unités de logement peuvent s’acheter, ou se louer ; on peut
en disposer en usufruit, en viager ; il existe des baux dits emphytéotiques. Bref, toute une
panoplie de contrats et d’actifs sont en circulation. (FOUJITA, 1989) L’analyse
économique du logement dans un cadre compétitif a été unifiée par exemple.
(CAVAILLÈS, 2005) Postule qu’un logement est en effet un bien complexe dont la
valeur reflète à la fois des attributs (surface habitable, type d’immeuble, confort, etc.) et
des caractéristiques liées à sa localisation (déplacements domicile-travail, proximité des
biens et services et des loisirs consommés par le ménage, qualité de l’environnement et
du voisinage).
 14

Dans une approche liée au patrimoine que représente le logement au détenteur, Moëc
(2004), dans une étude sur la bulle immobilière en France, considère le logement comme
n’étant pas seulement un actif puisque sa détention est susceptible de procurer un
rendement.

(WASSMER, 2013) Soulignent que le logement remplit potentiellement trois fonctions

non exclusives l’une de l’autre. Pour son occupant qu’il soit locataire ou propriétaire,
c’est un bien durable qui engendre un flux de service par unité de temps ; pour son
propriétaire non occupant, il représente un placement qui génère un rendement d’une
manière analogue à d’autres types d’actifs. Enfin pour un propriétaire occupant, le
logement constitue un moyen de protéger son épargne ; il joue alors le rôle de réserve de
valeur.

I.2.2. Le marché du logement

Comme tous les marchés, celui du logement présente des logiques et des mécanismes
économiques relatifs à l’offre et à la demande. Cela implique deux catégories d’acteurs
réunis dans le cadre d’un échange de biens ou de services : un vendeur/constructeur et un
acheteur/acquéreur. Cette logique économique considère le juste équilibre naturel entre
l’offre et la demande. Des Rosiers, F. (2002),

I.2.2.1. Modélisation du marché du logement locatif : un cadre de référence

Pour mieux comprendre le fonctionnement du marché du logement, on peut faire un

parallélisme avec les théories du marché du travail¯ Wassmer (2005). Celles-ci nous
indiquent en effet qu’un propriétaire qui cherche un locataire est un peu comme un
employeur qui tente de recruter un salarié. La différence, bien sûr, est que le salarié
fournit un service en échange d’un salaire, alors que le propriétaire fournit un service (la
jouissance d’un bien immobilier) en échange d’un revenu. Mais l’analogie est forte :
l’employeur comme le propriétaire dispose d’un capital (immobilier ou équipement
productif), en partie immobilisé, dont il tire une rente sous réserve de l’utiliser à pleine
capacité. L’employeur souhaite interrompre la relation si la valeur du service-travail
devient inférieure au salaire versé, tandis que le propriétaire souhaite interrompre la
 15

relation si le loyer n’est plus versé ou devient inférieur à ce qu’il obtiendrait en changeant
de locataire Wassmer (2005).

Enfin, le marché du logement, tout comme celui du travail, est affecté par des asymétries
d’information fondamentales. L’une d’entre elles, qui amène à des effets d’aléa moral,
porte sur la bonne foi des différents acteurs : les efforts pour payer son loyer, comme
ceux consistant à effectuer correctement son travail, sont parfois difficiles à vérifier. De
même, la « qualité » des individus, en particulier la propension à payer son loyer pour un
locataire, ou le degré exact des compétences pour un salarié, sont des éléments
difficilement observables. Il s’agit là d’éléments conduisant à des problèmes de sélection.
Des Rosiers, F. (2002),

En d’autres termes, le marché du logement locatif ne peut pas être considéré comme «
compétitif », au sens où le libre jeu du marché n’est pas un gage d’efficacité. Les
régulations sont nécessaires. Toutefois, mal conçues, elles peuvent être contre-
productives, voire se retourner contre ceux qu’elle est censée protéger ; Des Rosiers, F.
(2002).

On pourra à nouveau se référer à (FRIEDMAN, 2000)et son exemple de l’impact des

législations garantissant la qualité d’un bien en location, qui conduisent les loyers à
augmenter et pourraient in fine se retourner contre l’intérêt de certains locataires.

I.2.2.2. La demande et l’offre de logement

Dans le domaine immobilier, le revenu, l’emploi, la démographie, la santé, l’effet des

taxes et l’accès au crédit sont des facteurs non négligeables dans la demande de
logement. Mais pour ce qui est de l’offre, les prix, les coûts de construction et de
rénovation, les taux hypothécaires et le coût d’usage du capital en sont les facteurs
déterminants (Hébert, 2008).

Lorsque survient des chocs sur le revenu et l’emploi, cela se répercute directement sur la
demande de logement. Ces fluctuations observées sont directement liées au cycle de
l’activité économique globale qui induit le cycle immobilier. Sur le marché locatif,
 16

l’évolution du taux de vacance peut s’avérer un indicateur utile pour mesurer l’incidence
des chocs de demande sur le prix des loyers.

(HOIBIAN, 2009) Sur l’évolution du cout du logement, abordent trois dimensions

difficiles à séparer : la demande, l’offre et les mécanismes du marché.

Du côté de l’offre de logement, l’insuffisance des terrains à bâtir, combinée aux règles
urbanistiques, traduit une offre de logements trop faible au regard des besoins.

Du côté de la demande de logement, par contre, quatre principaux mécanismes peuvent

être évoqués: l’évolution des revenus des ménages qui déterminent directement leurs
capacités financières, les conditions de crédit qui jouent surtout pour les accédant à la
propriété, la situation sur le marché de l’emploi qui peut encourager ou dissuader les
ménages à s’engager à contracter un crédit immobilier sur une longue période, et
l’évolution du patrimoine des ménages, à l’origine «d’effet de richesse» susceptible
d’influencer la décision d’investir ou pas.

Par rapport aux mécanismes de marché, il convient de mentionner le fait que l’attentisme
et la perplexité des acheteurs face à la baisse des prix traduit bien le fait que, derrière
l’acte d’achat d’un logement, il n’y a pas seulement la nécessité de se loger, mais
également des comportements spéculatifs à la hausse ou à la baisse des prix. Cela se
comprend d’autant mieux que les variations de prix ont un impact considérable sur le
budget des ménages.

I.2.3. Le Marché locatif

L’investissement en immobilier locatif consiste à acheter un bien immobilier que l’on

destine à la location afin d’encaisser un revenu régulier. Il peut être effectué hors
demande de crédit ou en empruntant la somme à investir en tout ou partie et dans ce cas,
les revenus générés par la location viennent rembourser, également en tout ou partie, la
dette initialement contractée (BENEAT, 2010)
 17

Les caractéristiques de l’offre concernent le stock de logements disponibles tributaire de

l’environnement fiscal (taxation sur les plus-values, déduction fiscale) et du choix
rationnel des investisseurs de rationner l’offre pour soutenir une hausse des prix. Ce stock
de logement résulte de contraintes géographiques et réglementaires Desjardins (2014).

Les caractéristiques de la demande dépendent de variables facilitant la volonté et les

besoins d’accession à un bien immobilier à but locatif. Les locations à des fins
d’habitation se justifient également par la structure démographique et d’autres incitations
majeures telles que les besoins socioéconomiques. En effet, mieux vaut être propriétaire
d’un logement très bien situé, où la demande locative est forte et qui sera par conséquent
toujours loué, qu’un bien qui laisse espérer un rendement important en termes de montant
de loyer mais qui n’est suffisamment bien localisé pour attirer régulièrement des
locataires.

(DESJARDINS, analyse l’approche démographique du marché locatif sous deux

dimensions : l’immigration et l’influence des jeunes., 2014) .

1. Immigration

Les mouvements de population ont une influence directe sur le marché locatif. Les
personnes nouvellement arrivées dans une ville ou une province ont tendance à opter
pour la location d’un appartement. La migration en provenance des pays étrangers a une
forte incidence sur le marché locatif. Desjardins (2014)

Selon Statistique Canada [1], la quasi-totalité des nouveaux immigrants louent un

logement lorsqu’ils s’installent au pays et demeurent locataires pendant environ quatre
ans après leur arrivée.

2. Influence des jeunes

Les jeunes ménages constituent aussi une part importante de la clientèle locative. Le
marché du travail, notamment l’évolution de l’emploi des jeunes de 15 à 24 ans, constitue
par conséquent un bon indicateur de la demande d’appartements. Desjardins (2014)
 18

Statistique Canada estime que ce facteur semble avoir stimulé la demande locative en
Ontario depuis l’an dernier, mais pas nécessairement celle du Québec. En Ontario, le
nombre de jeunes travailleurs a fortement augmenté depuis un an, tandis que l’inverse
s’est produit au Québec. Le marché du travail a connu certaines difficultés depuis le
début de 2014 et le nombre d’emplois des 15 à 24 ans a fléchi. Plusieurs projets pour la
clientèle étudiante ont cependant été amorcés récemment. Desjardins (2014)

I.2.4. La rentabilité

Selon le lexique de l’économie Dalloz, la rentabilité est la capacité d’un capital placé ou
investi à procurer des revenus exprimés en termes financiers. La rentabilité représente le
rapport entre les revenus d’une société et les sommes qu’elle a mobilisées pour les
obtenir. Elle constitue un élément privilégie pour évaluer la performance des entreprises.

Cette définition de la rentabilité nous montre que la rentabilité est un retour sur
investissement. Une autre définition est celle qui intègre la dimension de performance de
l’entreprise comme l’objectif de l’évaluation de la rentabilité.

Selon (TOURNER, 2002)cité par Lokonon, évaluer la rentabilité d’une entreprise revient
à déterminer sa performance. Cette dernière se définit par le degré de réalisation des
objectifs que les propriétaires assignent à l’entreprise.

I.2.5. La rentabilité locative immobilière

Sous l’angle financier, les biens immobiliers sont généralement appréhendés par leur
rentabilité (Dujardin et al, 2015). En effet, ces biens génèrent des revenus réguliers sous
forme de loyers.

Ayant pour objet l’analyse de la rentabilité d’un investissement locatif donne trois
facteurs dont dépend cette rentabilité (belge, 2011-2012). Il s’agit du montant des loyers
perçus, celui des charges se rapportant au bien loué, en particulier les charges fiscales, et
la plus-value (ou moins-value) lors de la revente du bien.
 19

I.2.6. Théories sur les investissements

L’investissement est un domaine complexe et crucial dans le monde des affaires et de la

finance. Il implique l’allocation de ressources financières dans le but de générer un
rendement futur. Que ce soit par le biais de l’achat d’actions, d’obligations, de biens
immobiliers ou d’autres actifs, l’investissement joue un rôle essentiel dans la croissance
économique et la création de richesse.

Elle aborde également les facteurs qui influent sur les décisions d’investissement, tels que
les conditions économiques, les politiques gouvernementales, les tendances du marché
financier, et les comportements des investisseurs. De plus, elle examine les implications
éthiques et sociales de l’investissement, notamment en ce qui concerne l’investissement
socialement responsable et l’impact environnemental des investissements.

L’investissement étant une analyse approfondie des différentes théories, modèles et

recherches empiriques sur le sujet de l’investissement. Elle examine les facteurs qui
influent sur les décisions d’investissement, les stratégies d’investissement, les rendements
et les risques associés à l’investissement, ainsi que les conséquences économiques et
financières de l’investissement. Cette revue de littérature vise à fournir une
compréhension approfondie des principaux enjeux liés à l’investissement, afin d’éclairer
les décisions des investisseurs, des gestionnaires de portefeuille et des décideurs
politiques.

La revue de littérature sur l’investissement explore les différentes approches théoriques et

pratiques de l’investissement, ainsi que les tendances actuelles et les défis rencontrés
dans ce domaine. Elle offre une perspective complète sur les enjeux liés à la prise de
décision en matière d’investissement, et constitue une ressource précieuse pour les
professionnels de la finance, les investisseurs, les chercheurs et toute personne intéressée
par ce sujet.

I.2.7. Les facteurs de la fixation des prix

C’est une étape très délicate dans la vie d’un produit : celle de lui fixer un prix. En effet,
le prix n’est pas fixé par hasard et doit correspondre à plusieurs critères. L’objectif étant
de pouvoir vendre, pour être rentable et assurer la pérennité de l’entreprise.
 20

Pour fixer un prix, les analystes distinguent généralement trois facteurs : la demande, les
coûts et la concurrence. Voyons chaque point en détail.

1. La demande

Plusieurs facteurs affectent la sensibilité de la demande par rapport au prix.

Pour connaître l’évolution de la demande par rapport au prix, l’entreprise est appelée à
effectuer de manière épisodique des enquêtes auprès des consommateurs.

Portant sur les perceptions d’achat chez les clients et sur le prix pratiqué par les
concurrents, ces enquêtes peuvent utiliser des approches et des techniques diverses.
Parmi ces techniques, il existe une méthode de calcul du prix psychologique. Cette
méthode consiste à déterminer, à travers une série de questions adressées à un échantillon
représentatif de la population cible, les prix minimum et maximum qui, à leurs yeux,
seraient acceptables, ainsi que les volumes de demande éventuelle pour chaque niveau de
prix. Source : Notes de cours de gestion financière internationale, (GEFIN, Notes de
cours de gestion financière internationale,, 2015-2016)

2. La concurrence

Les prix pratiqués par les concurrents constituent un troisième pôle de référence pour
définir ses prix. Les entreprises procèdent généralement à un relevé systématique des prix
historiques utilisés par la concurrence.

L’analyse de ces prix et la collecte d’information auprès des consommateurs permettent à

l’entreprise d’identifier les valeurs perçues des rapports prix/produit, d’apprécier la
demande et de saisir le potentiel d’achat existant.

Au regard de ces données collectées, l’entreprise décide de ses prix. Si ces derniers sont
inférieurs par rapport à la concurrence, l’entreprise pourrait déclencher une guerre de
prix. Elle peut aussi s’aligner sur les prix des concurrents et jouer sur d’autres facteurs de
différenciation, ou se fixer un peu au-dessus des prix du marché afin de se démarquer et
 21

de mettre en relief une image plus haut de gamme ( ). Source : Notes de

cours de gestion financière internationale, L1 Gefin, (2015-2016)

I.2.8. Aperçu sur l’immobilier

Après un aperçu en vol d’oiseau sur quelques termes clés en rapport avec notre sujet, la
partie précédente, portera sur un aperçu plus particulier sur l’immobilier.

I.2.8.1. Origine de l’Immobilier

L’histoire de l’origine de l’immobilier remonte à l’antiquité, ou les premières formes de
propriétés foncières et de transactions immobilières ont été enregistrées. Selon l’historien
grec Hérodote, les premières lois sur la propriété foncières ont été établies en
Mésopotamie vers 3000 av. J.-C., marquant ainsi le début de l’histoire de l’immobilier.

Les premières traces écrites de transactions immobilières se trouvent dans les tablettes
d’argile sumériennes datant d’environ 200 av. J.-C. Ces documents détaillent des contrats
de vente de terres et de propriétés, ainsi que des accords de location.

Au fil du temps, les pratiques immobilières se sont développés dans différentes

civilisations, telles que l’Égypte ancienne, la Grèce et Rome. Les Romains en particulier
ont apporté des contributions significatives au développement du droit immobilier, avec
la création de lois sur la propriété et les contrats de vente.

I.2.8.2. Les différentes définitions de l’Immobilier

Étymologiquement, l’immobilier peut être défini comme l’ensemble des biens
immobiliers, c’est-à-dire des biens qui sont rattachés au sol de manière durable, les
appartements, les maisons, les immeubles, etc.

- Selon le site [Link], l’immobilier est défini comme l’ensemble des

biens immobiliers regroupant différentes catégories telles que l’immobilier
industriel, l’immobilier résidentiel, l’immobilier commercial et
l’immobilier rural. Il peut varier en fonction des critères de classification
utilisée, tels que la localisation géographiques, l’utilisation du bien, la
nature du bien, etc…
 22

I.2.8.3. Caractéristiques d’un bien immobilier

Un bien immobilier est techniquement un produit peu complexe à produire, mais un bien
économique des plus complexes à gérer.

- Un bien immobilier est un bien durable : le bien immobilier est un bien

physique présentant une très longue durée de vie économique et cette
durabilité implique plusieurs aboutissements à savoir : un cout très élevé,
son financement se fait à long terme et aussi la difficulté d’adapter le parc
à la demande.
- Un bien immobilier est un actif réel : cette caractéristique découle
directement de la précédente car l’immobilier est un élément essentiel du
patrimoine des ménages. Mieux encore, l’immobilier en général, le
logement en particulier est souvent les facteurs déterminants de formation
et de croissance du patrimoine des ménages pour lesquels l’accession à la
propriété est le point de départ de la constitution u patrimoine.
- Un bien immobilier est un bien immobile : le bien immobilier est
l’ensemble du cadre bâti et du support foncier. Donc, c’est un bien localisé
dans sa majorité qui peut être déplacé. Cette caractéristique diminue de la
fluidité des offres et des demandes contrairement aux biens déplaçables.
- Un bien immobilier est un bien hétérogène : deux biens immobiliers ne
peuvent jamais être exactement les mêmes. Deux parcelles de terrains ne
peuvent par exemple jamais être exactement identiques car même si leurs
caractéristiques sont très semblables, elles ne peuvent avoir les mêmes
coordonnées géographiques. Outre cet aspect les terrains diffèrent souvent
selon leur destination (immobilier résidentiel, commercial, industriel, etc.),
leur taille, leur accessibilité, leur orientation, leur forme, etc. deux
bâtiments également sont le plus souvent différents : ils peuvent se
distinguer par exemple selon la qualité de leur construction, leur âge, leur
état d’entretien, leur volume, leur localisation, etc. Les sources
d’hétérogénéité des biens immobiliers sont extrêmement nombreuses,
beaucoup plus nombreuse que pour l’or par exemple. Dans ce cas l’or en
 23

effet, il suffit de donner le dégrée de pureté du métal pour le caractérise de

façon précise alors que pour l’immobilier il convient en tout cas de donner
l’adresse, la surface

Ou le volume de l’immeuble, la surface du terrain sur lequel est construit l’immeuble,

l’année de construction, l’état de rénovation. Même si un acheteur potentiel dispose de
tous ces éléments, il voudra visiter l’immeuble afin de pouvoir mieux le caractériser.

Au-delà des spécificités qui viennent d’être présentés, les biens immobiliers sont aussi
caractérise par des couts élevés de transaction, c’est-à-dire que ces biens sont des actifs
peu liquides par comparaison avec les actifs financiers. L’information imparfaite est aussi
une donnée fondamentale des marchés immobiliers. La transaction immobilière est
discrète. La règle de discrétion s’impose pour des raisons fiscales, pour des motifs de
concurrence. Un promoteur ne tient pas forcement à la publicité d’un prix de vente. Cela,
vis-à-vis de ses fournisseurs, puis de ses locataires, enfin de ses pairs, qui pourraient se
prévaloir de construire ou de vendre moins cher et ainsi le discréditer.

Cependant il sied de connaitre que nous catégorisons les biens immobiliers en deux
catégories qui sont :

● Le bien immobilier par nature et

● Le bien immobilier par incorporation

I.2.8.4. Typologies des biens Immobilier par incorporation

Les biens immobiliers, rappelons-le, se caractérisent par leur très fort degré
d’hétérogénéité. Il existe cependant, plusieurs sources d’hétérogénéité des biens
immobiliers qui peuvent donc faire l’objet d’une classification. Cette classification
permet d’éliminer de nombreuses sources d’hétérogénéité, mais ne permet jamais dès les
éliminer toutes car comme nous l’avons vu, chaque bien immobilier est unique. Nous
allons à présent, essayer de classer ces biens à titre d’exemple, par nature de fonction
assignée au bien immobilier. On peut alors distinguer :

● Les biens immobiliers résidentiels

● Les biens immobiliers commerciaux

 24

● Les biens immobiliers professionnels

● Les autres biens immobiliers

1. L’immobilier résidentiel
Cette catégorie comprend tous les biens construits dans le but de loger des personnes. On
y trouve essentiellement:

- Le logement : c’est d’une façon générale tout local destiné à l’habitation

des ménages
- Les résidences avec services : ils offrent des services spécifiques réserves
à une clientèle précise comme les maisons de retraite pour les personnes
âgées ou les cités universitaires pour étudiants par exemple.
- Les résidences de tourisme : tels les hôtels et autres auberges ou sont
proposés des formules d’hébergement touristique particulière. Ce sont des
appartements entièrement équipes avec différents services comme
l’accueil, la réception, le ménage.

2. L’immobilier professionnel
Cette catégorie comprend tous les biens à usage professionnel. On y trouve
essentiellement:

- L’immobilier de bureaux : ce type d’immobilier abrite des activités

relatives à la direction, sans aucune manipulation de marchandises.

3. Immobilier commercial
Ce type d’immobilier est utilisé à des fins commerciales, telles que des magasins, des
bureaux, des restaurants, des cafés, des hôtels, des salles de sport, des centres
commerciaux, etc. L’exploitation de l’immobilier commercial implique généralement la
location à des entreprises ou des commerçants.

4. Les autres biens immobiliers

On trouve dans cette catégorie d’autres biens ne faisant partie de l’immobilier résidentiel
ni de l’immobilier professionnel. IL s’agit de:

- Immobilier agricole : ce type d’immobilier est utilisé pour l’agriculture et

peut inclure des fermes, des ranchs, des plantations, des exploitations
 25

viticoles, des exploitations maraichères, etc. l’exploitation de l’immobilier

agricole implique la culture de cultures, l’élevage d’animaux, la
production de produit agricoles, etc.
- Terrain : il s’agit de terrains non développés qui peuvent être exploités
pour la construction de logements, de commerces, d’infrastructures
publiques, de parcs, de jardins, mosquées, les hôpitaux, les écoles, les
cimetières, l’immobilier de loisir, des prisons, Musés, parc d’attraction,
etc…
- Les biens détenus par l’État (casernes, prisions, etc.)

I.2.9. Littérature Empirique

Nous ne sommes pas les premiers à aborder ce sujet de recherche, il y a eu certain de nos
ainés scientifiques qui ont parcouru ce même cadre de recherche et nous avons pu
consulter leurs travaux.

Ainsi, cette section passe en revue certaines études liées à la nôtre tout en reprenant les
postulats et implications qui en découlent. La question de l’investissement immobilier a
intéressé plusieurs chercheurs au cours de deux dernières décennies, mais la plupart des
travaux concernent les pays développés ; rares sont les travaux qui s’intéressent aux pays
en développement dont le présent travail veut combler le gap en abordant la question de
déterminants d’investissement dans un bien immobilier dans la ville de Goma.

Trevi Invest (2013), analyse la rentabilité du secteur immobilier locatif belge

comparativement à d’autres pays comme l’Irlande et l’Espagne. Pour ce faire, il fait
usage des données en panel. Partant d’une analyse comparative à travers des données
historiques sur le marché immobilier locatif de ces trois pays, les résultats donnent des
conclusions convergentes. Il ressort ainsi, d’une manière générale que la rentabilité d’un
bien immobilier locatif est obtenue en fonction de plusieurs critères associées les uns aux
autres. Il s’agit entre autres des critères de localisation, les caractéristiques relatives au
type de locataire, l’état ou les caractéristiques physiques de l’immeuble, la nature et la
pérennité des contrats qui influencent positivement la rentabilité tandis que le vide locatif
ou taux d’inoccupation l’influence de manière négative.
 26

En somme, l’étude relève que le rapport entre les loyers annuels encaissés et le prix
d’achat de l’immeuble, sous la désignation de rendement ou rentabilité locative, est
généralement compris en immobilier résidentiel entre 3,5% et 5,5% et peut même
atteindre 6% ou 7% dans le cas de la location d’un immeuble équipé en meubles et en
biens accessoires.

Christel (2004), dans une étude consistant à évaluer les déterminants des variations des
loyers sur la rentabilité des investissements immobiliers locatifs postule que les
caractéristiques du logement tels que la surface, l’ancienneté, le confort et sa
localisation ; justifient les écarts de loyer d’un logement à l’autre, mais la sensibilité à ces
paramètres paraitrait différente selon que l’on est dans le parc social ou dans le parc privé
et/ou que l’on loue une maison ou un appartement.

L’auteur aboutit aux résultats selon lesquels des déterminants des loyers différents selon
les segments du parc locatif. En somme, les petits logements sont plus chers, le confort
augmente au même rythme que les prix, l’ancienneté de l’immeuble joue peu sur les
loyers, la taille de l’agglomération au quartier a son importance et les aides au logement
atténuent l’effort des plus démunis pour se loger.

AL (2015) dans une étude portant sur la surévaluation et la rentabilité des biens
immobiliers en zone euro, cherche à déceler leurs facteurs explicatifs généralement
avancés. Il considère ainsi cinq pays de la zone euro : la France, l’Allemagne, la
Belgique, l’Espagne et l’Italie ; pour lesquels il tire des résultats de manière associée. Ils
postulent que l’évolution des prix immobiliers peut être analysée en identifiant un
ensemble de déterminants fondamentaux, qui sont à la fois économiques et financiers.

Ainsi, les résultats montrent que, sous l’angle économique, les prix immobiliers peuvent
être expliqués par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement : une offre de
logement en quantité ou qualité insuffisante pour répondre à une demande forte tend à
faire augmenter les prix de l’immobilier. Parmi les déterminants de la demande de
logement à long terme figurent le revenu disponible des ménages, l’offre de crédit
bancaire, les facteurs démographiques tels que le taux de croissance de la population et
des ménages ainsi que la part relative des ménages âgés et jeunes dans la population, les
politiques fiscales pérennes visant à favoriser l’accession à la propriété et le niveau
 27

moyen des taux d’intérêt. L’offre à long terme réagit quant à elle aux coûts des terrains et
à leur disponibilité, aux coûts de construction, ainsi qu’aux investissements visant à
améliorer la qualité du stock immobilier existant.

Sous l’angle financier, les biens immobiliers, étant généralement appréhendés par leur
rentabilité, génèrent des revenus réguliers sous forme de loyers et peuvent faire l’objet
d’arbitrages, c’est à dire d’opérations financières ayant pour but de tirer profit des écarts
de prix et de rendements constatés entre différents marchés immobiliers nationaux ou
entre différentes classes d’actifs.

Une partie des variations des prix immobiliers peut dès lors être expliquée par des
comportements d’optimisation de la part d’investisseurs soucieux de tirer le meilleur
revenu de leurs investissements.

Grégoire & Maury (2011), se fixent l’objectif de tester dans quelle mesure le ratio loyer
sur prix fournit des informations pertinentes sur l’évolution des prix du marché
immobilier locatif parisien.

Faisant usage des données en panel, ils effectuent un découpage hiérarchique de Paris
intra-muros avec 3 échelons géographiques. Un modèle locatif permettant l’estimation
jointe des loyers et des durées d’occupation et de vacance des logements sur le marché
locatif est utilisé pour l’analyse de l’étude. Les résultats montrent que les ratios loyers sur
prix expliquent plus de 40% de la variance du taux de croissance des prix à un horizon de
prévision de 3 ans et environ 50% à un horizon de 6 ans.

Ces mêmes résultats donnent confirmation du rôle positif du ratio loyer sur prix sur les
évolutions futures des prix. [6] En conséquence, les disparités observées de rendements
locatifs à une échelle relativement agrégée (entre arrondissements ou entre quartiers)
fournissent une information pertinente sur les tendances futures de prix de l’immobilier à
une échelle locale (autour d’une tendance générale donnée).

Marois & Bélanger (2013), dans une étude portant sur les déterminants du choix du lieu
de résidence se fixent l’objectif d’identifier les facteurs de localisation résidentielle à
l’échelle municipale dans la région de Montréal. Ils développent ainsi la modélisation par
régression, spécialement un modèle de régression conditionnelle stratifiée [7]. La variable
 28

dépendante, le choix du lieu de résidence, est une variable polynomiale ; pour l’individu,
plusieurs choix s’offrent à lui et il doit jeter son dévolu sur l’un d’eux. La littérature
permet de classer les facteurs influençant le choix de la municipalité de résidence en
quatre grandes catégories : la composition socioéconomique de la municipalité,
l’accessibilité, les services de proximité et l’offre de logements.

La composition socioéconomique regroupe les individus possédants des caractéristiques

sociodémographiques [8] similaires aux leurs. Selon Foujita (1989), la distance avec le
centre-ville, là où se concentre un important bassin d’emplois et de services, peut résumer
les variables relatives à l’accessibilité.

Les résultats montrent qu’au niveau municipal, la composition linguistique est facteur
beaucoup plus important que l’appartenance à un groupe de minorité visible pour
expliquer le choix d’une destination. L’accessibilité aux services, de même que l’offre de
logements, ressortent également comme facteurs déterminants du choix de la
municipalité de résidence.

Kajemba (2014), dans une étude portant sur les déterminants de la fixation du prix des
maisons d’habitation à Bukavu, considère un échantillon de 193 ménages répartis dans
les trois communes de la ville de Bukavu à savoir : la commune d’Ibanda, la commune de
Kadutu et la commune de Bagira. Pour arriver à cette fin, il procède à la méthode des
moindres carrés ordinaires en premier lieu, pour ensuite améliorer le modèle par la prise
en compte de l’hétérogénéité spatiale et de l’autocorrelation spatiale.

Les résultats de la méthode de moindre carré montrent que, départ son modèle de base,
les variables localisation de la maison si elle est située à Kadutu, le nombre des pièces, la
présence des 2 toilettes/salles de bain ou plus, la distance avec le centre-ville, le niveau
d’étude et la profession du propriétaire de la maison ainsi que le coût total de transport
sont significatives au seuil maximum de 10%. Les résultats de l’analyse de la variance
spatiale n’ayant pas été valides à cause de l’hétérogénéité de la variance et la non
normalités des erreurs, le recours au test non paramétrique de Kruskal-Wallis va rejeter
de manière significative l’égalité des prix dans les trois communes.
 29

Les résultats obtenus par l’introduction de la dimension spatiale dans le modèle

hédonique montrent qu’il existe une dépendance spatiale dans les valeurs immobilières
de manière significative à Bukavu.

Rogrigue (2016) dans son étude qui a porté sur les déterminants de la décision
d’investissement immobilier locatif dans la ville de Bukavu avait pour objectif
d’identifier les déterminants de la décision d’investissement immobilier locatif à Bukavu.
Il a montré dans que les décisions d’investissement immobilier seraient influencées par la
demande grandissante due à l’accroissement de la population et au rendement que
constituent ces derniers (logements).

Lunjwire (200) quant à elle a analysé la rentabilité de l’investissement immobilier à

Bukavu. Dans son étude, l’auteur voulait arriver à déterminer si l’investissement
immobilier est rentable à Bukavu et le type de construction à proposer à l’État congolais
compte tenu du niveau de vie de la population. Pour y arriver, l’auteur a fait recours aux
méthodes et techniques ci-après : la technique documentaire et la méthode analytique.
Elle va ainsi arriver au résultat selon lequel ce genre d’investissement est rentable mais à
long terme et surtout il faudrait que l’implication du pouvoir public pour bien organiser le
secteur immobilier afin de faciliter un bon fonctionnement du marché immobilier.

(GROUP, 2013) Analyse la rentabilité du secteur immobilier locatif belge

comparativement à d’autres pays comme l’Irlande et l’Espagne. Pour ce faire, il fait
usage

Conclusion partielle

Le développement de ce chapitre s’est articulé autour de deux grandes sections

essentielles notamment celle relative à la définition des concepts. Dans La première
section nous avons présenté les théories importantes en ce qui concerne les concepts en
matière immobilière, les définitions de concepts clés, les différents types des biens
immobiliers, les objectifs d’un projet d’investissement etc.

Enfin, dans la deuxième section, nous avons présenté quelques notions sur le logement et
des cas d’étude antérieurs ayant trait à la nôtre. Le premier chapitre ainsi fait, voyons ce
que réserve le deuxième qui parlera de la présentation du milieu d’étude.
 30

CHAPITRE II. LE SECTEUR IMMOBILIER A GOMA ET

DEMARCHE METHODOLOGIQUE
………………………………………………………………………………………………………
…………………..

SECTION 1. Quelques éléments sur la ville de Goma

Goma est une ville à vocation commerciale et un lieu d'échange pour la région. Les
activités d'artisanat et de services y sont également développées. Le tissu économique a
été fragilisé par les conflits, les déplacements de population et les variations de prix sur
les marchés mondiaux. Les ménages ont pu être classés en quatre groupes types selon
leur niveau de revenus et leurs activités économiques : pauvres, classe de base, moyenne
et aisée.

La Ville de Goma est située à l'Est de la Congo, à environ 1 500 mètres d'altitude dans la
vallée du Rift. Sur le plan administratif, elle est divisée en 2 communes : Commune de
Karisimbi (qui compte 11 quartiers) et Commune de Goma (qui compte 7 quartiers)
notamment le quartier Kyeshero qui est notre milieu d’étude 1.
………………………………………………………………………………

SECTION 2. Marché immobilier à Goma

En RDC, selon l’article publiée sur [Link], le marché de l’immobilier est très vaste
au Congo du fait que la croissance démographique soutenue depuis une trentaine
d’années et l’évolution socio-économique du pays ont conduit à un développement rapide
des villes congolaises et entraine une forte demande depuis 1999 (AGBISSA, 2015)

Néanmoins, le marché des biens immobiliers se fait encore de façon traditionnelle en

général dans toute la République, sauf dans quelque milieu comme la capitale (à
Kinshasa) et au Katanga (surtout à Lubumbashi) que nous constatons l’usage des
quelques sites web comme moyen d’annonce aux vendeurs et acheteurs des biens
immobiliers sur internet. Ainsi, nous citons par exemple les sites suivants
[Link], [Link], [Link], [Link], [Link], etc.
1
Rapport du Ministère Du Plan Et Suivi De La Mise En Œuvre De La Révolution De La Modernité,
Institut National De La Statistique Direction Provinciale du Nord-Kivu ; Disponible sur
[Link]
 31

Le marché immobilier à Goma, en République démocratique du Congo, est en plein

essor. La ville de Goma est en pleine croissance économique et démographique, ce qui a
entrainé une demande croissante de logements et de biens immobiliers.

Les prix de l’immobilier à Goma ont augmenté ces dernières années, en raison de cette
forte demande et de l’investissement croissant dans le secteur. Les quartiers résidentiels
les plus prises sont ceux qui offrent des commodités telles que l’eau courante, l’électricité
et des routes bien entretenues.

En plus des logements résidentiels, le marché immobilier à Goma comprend également

des biens commerciaux tels que des bureaux, des commerces et des entrepôts. De
nombreuses entreprises cherchent à s’implanter à Goma en raison de son potentiel de
croissance économique, ce qui a également contribué à la demande de biens immobiliers
commerciaux.

Malgré cette croissance, le marché immobilier à Goma reste encore relativement sous-
développé par rapport à d’autres villes de la région. Cela offre des opportunités
d’investissement pour les promoteurs immobiliers et les investisseurs à la recherche de
nouveaux marchées en plein essor.

En résumé, le marché immobilier à Goma, est en plein essor, avec une forte demande
pour des logements et des biens immobiliers commerciaux. Cette croissance offre des
opportunités d’investissement pour ceux qui cherchent à s’implanter dans cette ville en
pleine expansion. Il sied de signaler que, en RDC le service qui est habilite en matière
foncière et immobilière est le service de cadastre

1. Les services de cadastre

C’est un service qui s’occupe de tout ce qui se rapporte aux affaires immobilières et
foncières au niveau du pays

Le service de cadastre au niveau de Goma est subdivisé en deux départements ou blocs

●le département technique ou bloc (géomètres) ; dans ce département, les géomètres font
le terrain pour constater si réellement l’immobilier existe procédant aux mesurages, aux
bornages, aux tenailles des aboutissants puis érigent un PV de constat de lieu.
 32

●Le département administratif (la division des titres immobiliers) ; on y trouve le

conservateur des titres immobiliers, il fait foi (exprès) aux données qui lui sont fournies
par le département technique, signalons que le conservateur des titres immobiliers engage
ou représente l’État congolais, il signe soit sur le contrat de location, contrat de
concession perpétuel, certificat d’enregistrement.

Pour être concessionnaire d’un titre immobilier, il y a nécessité d’avoir les documents
suivants :

Le contrat de location : c’est un titre à terre de 3 ans renouvelable deux fois c’est à dire :

1 ans (durée 3 ans) contrat de bail comme recommandation exploitation, et la mise en

valeur.

2 ans sont accordés en cas de retard puis 2 ans encore ce qui donne un totale de 7 ans
dépasser ce délai, l’État peut résilier le contrat, il sera remplacé par un contrat de
concession perpétuel.

Notamment le contrat de concession perpétuel qui déjà défini ci haut.

Le certificat d’enregistrement : c’est un titre qui concède le titre d’une propriété et

lorsque vous possédez ce titre vous devenez concessionnaire d’un titre immobilier (il est
à perpétuité) il n’a pas de durée de vie.

Le contrat de concession perpétuel : c’est un titre que la république délivre et constate

que la mise en valeur n’est pas encore suffisante à la destination de parcelle.

Quelques agences immobilières de la ville de Goma

- Ets KITUMAINI BALEZI Serge

- Proprietes 243
- Chez christian
- JES AGENCY
- HECTOR ENTREPRISE
- Chez PAPA KAUMO
- LA JOVIALE
 33

- FIDBA Global
- Residence buzukanwa fils
- KIVU TOURS
- Glomeec’s headquarter office
- Jho IMMO Group
- Goma Real Eastate

SECTION 3. Approche méthodologique

Dans cette section il s’agit de présenter la méthodologie mise en marche en vue d’aboutir
à la conclusion et répondre aux hypothèses évoquées dans l’introduction du présent
travail. En outre, nous y soulignerons la population ayant fait l’objet de cette étude et
échantillon enquêté pour cette cause. Cette partie présente aussi la technique utilisée pour
la collecte des données et leur interprétation.

III.2.1 Cadre méthodologique

III.2.1.1. Instrument de collecte des données

La collecte de données est une phase primordiale d’une étude empirique ou d’un travail
de recherche durant laquelle l’étudiant récolte des informations qui seront analysées pour
confirmer (ou non) des hypothèses de départ, et répondre à une problématique. La
collecte de données peut s’effectuer à l’aide de plusieurs techniques et aide le chercheur à
comprendre le phénomène.

La technique qui nous a permis de collecter les données est :

La Technique d’enquête par questionnaire

Elle nous a permis d’obtenir des avis de certains propriétaires des biens immobiliers.

1. Structure du questionnaire d’enquête

Le questionnaire d’enquête est subdivisé en deux parties dont la première est consacrée à
l’identification de l’enquêté et la deuxième partie est consacrée aux caractéristiques de
notre sujet de recherche dont notamment les déterminants d’investissement dans un
bien immobilier à Goma.
 34

2. Mode d’administration du questionnaire d’enquête, population et échantillon

Nous sommes allés à la rencontre de quelques concessionnaires ou propriétaires des
titres immobiliers qui ont bien voulu répondre à notre questionnaire d’enquêtes, mais
aussi nous sommes passés par des intermédiaires. Nous tenons également à signifier les
difficultés que nous avons rencontré afin d’entrer en contact avec les concessionnaires et
propriétaires des titres immobiliers, nous nous sommes rendus aux services de cadastre
pour divers renseignements mais aucune information en rapport avec les
concessionnaires nous a été données pour des raisons de confidentialités et de sécurité.
Nous avons eu alors à contacter les propriétaires en voyant le bien immobilier. Ce bien
devrait être dans la catégorie ciblée : bien immobilier du type résidentiel, bien
immobilier du type commercial, bien immobilier du type hébergement temporaire et bien
immobilier du type professionnel.

La population de notre étude est constituée de propriétaires des titres immobiliers dans la
ville de Goma. En ce qui concerne notre enquête, nous avons eu cette chance d’être reçu
par 52 propriétaires de biens immobiliers qui ont accepté de répondre et participé à
l’enquête en répondant au questionnaire.

3. Traitement des données

3.1. Test de Khi-carré et modèle logistique

Afin d'effectuer l'analyse des données, nous avons tout d'abord procédé à leur traitement
informatique. Pour cela les données brutes de la recherche ont été codifiées dans la base
de données SPSS de manière à attribuer une valeur numérique à chaque réponse. Ensuite
les questions ont été codifiées et le test d’indépendance de khi-deux a été appliqué pour
saisir les variables entretenant une relation avec la variable dépendante et la régression
logistique a été utilisée pour vérifier les hypothèses de recherche.

3.2. Spécification du modèle logistique

L’objectif du modèle de Régression Logistique est d’établir une relation statistique entre
les variables explicatives les plus discriminantes et l’état des indicateurs ayant connu ou
pas une croissance, notons :
 35

𝑌𝑖 : variable dichotomique qui correspond au codage de la croissance des entreprises tel

que :

𝑌 𝑖 = {0 bien immobilier du type résidentiel ;

{1 les autres biens immobiliers.

La fonction à estimer se présente comme suit :

𝑌 = 𝛽 + 𝛼′𝑋𝑖 + 𝜀𝑖

Tel que :

𝑋 = (𝑋1, 𝑋2, ....., 𝑋𝑘) : vecteur des 𝑘 variables sélectionnées tells que le revenu, la
rentabilité, le milieu, l’age du propriétaire, etc. ;

𝛼 : vecteur des coefficients au niveau de chaque sous modèle considère à l’indicateur i ;

𝛽 : constante au niveau de chaque sous modèle ;

𝜀𝑖: termes d’erreur supposés indépendants.

Le modèle de la régression logistique s’écrit :

𝑙𝑛 𝑃 (𝑌=1 𝑋𝑖) / 1−(𝑌=1 𝑋𝑖) = 𝛽 + 𝛼′𝑋𝑖 ou encore 𝐿𝑜𝑔𝑖𝑡 (𝑃 (𝑌 = 1/𝑋𝑖)) = 𝛽 + 𝛼

′𝑋𝑖

Conclusion partielle

Pour clôture ce chapitre nous rappelons que ce dernier contient les données descriptives
sur l’immobilier dans la ville de Goma et aussi des explications sur notre manière de
procéder pour mener à bien notre recherche.
 36

CHAPITRE III LES DETERMINANTS DU CHOIX D’UN

BIEN IMMOBILIER A GOMA : PARTIE EMPIRIQUE
Dans ce chapitre, nous présentons les résultats obtenus à partir des analyses effectuées.
Ils sont présentés en 2 sections : la première section porte sur la présentation des résultats
descriptifs, et explicatifs (Test de Khi-Carré et la régression logistique binaire) et la
deuxième section porte sur la discussion des résultats.

SECTION 1. PRESENTATION DES RESULTATS DESCRIPTIFS ET

EXPLICATIFS
Tableau 1 : Sexe de l'enquêté
Effectif Pourcentage
Masculin 36 69,2
Féminin 16 30,8
Total 52 100,0
Source : nos calculs à l’aide du logiciel SPSS
Selon les informations de ce tableau, les résultats montrent que 69.2% sont de sexe
masculin et le reste soit 30.8% du sexe féminin.
Tableau 2 : Age de l'enquêté
Effectif Pourcentage
18 à 25 ans 17 32,7
26 à 30 ans 10 19,2
31 à 40 ans 12 23,1
41 à 50 ans 12 23,1
51 ans et plus 1 1,9
Total 52 100,0
Source : nos calculs à l’aide du logiciel SPSS
Partant des éléments du tableau n2 donnant les informations sur l’âge des enquêtés, nous
l’interprétons en disant que 52 personnes ont été enquêtées dont 32,7% sont entre 18 à 25
 37

ans, 19,2% entre 26 à 30ans, 23,1% entre 31 à 40 ans, 23,1% entre 41 à 50 ans, et 1,9%
entre 51ans plus.
Tableau 3 : Profession de l'enquêté

Effectif Pourcentage
Agent et cadres ONG 5 9,6
Entrepreneurs 14 26,9
Commerçant 23 44,2
Autres 10 19,2
Total 52 100,0
Source : nos calculs à l’aide du logiciel SPSS
Les informations sortant du tableau ci haut nous renseignent la profession des enquêtés,
52personnes ont été enquêtées dont 5 sont les agents et cadres ONG soit 9.6%,14
personnes sont des entrepreneurs soit 26,9%, 23 sont des commerçants soit 44,2%
représentant le plus grand nombre des enquêtés et les autres représentent 19,2% des
enquêtés.
Tableau 4 : Etat-civil de l'enquêté

Effectif Pourcentage
Célibataire 23 44,2
Marié 27 51,9
Divorcé 1 1,9
Séparé(e) et veuf(e) 1 1,9
Total 52 100,0
Source : nos calculs à l’aide du logiciel SPSS
Partant des éléments du tableau n4 donnant les informations sur l’état civil des enquêtés,
nous l’interprétons en disant que 52 personnes ont été enquêtées dont 23 celibataires,27
mariés, 1 divorcé et 1 séparé et veuf autrement dit 44,2% sont des célibataires ,51,9%
sont mariés et 1,9% pour les sépare et veuf mais aussi les divorcés.
 38

Tableau 5 : Localisation du bien immobilier de l'enquêté

Effectif Pourcentage
Quartier Himbi 1 1,9
Quartier les volcans 3 5,8
Quartier Office 6 11,5
Quartier Virunga 7 13,5
Quartier Ndosho 2 3,8
Quartier Katoyi 10 19,2
Quartier Katindo 10 19,2
Quartier Kyeshero 13 25,0
Total 52 100,0
Source : nos calculs à l’aide du Logiciel SPSS
Ce tableau nous montre les différentes proportions des biens immobiliers qui s’y trouvent
dont : le quartier himbi 1,9%, le volcans 5,8%, office 11,5%, quartier Virunga 13,5%
ndosho 3,8%, katoyi 19,2%, kyeshero 25%.

Tableau 6 : Revenu annuel de l'enquêté

Effectif Pourcentage
Moins de 5000$ 8 15,4
Entre 5001 à 20.000$ 7 13,5
Entre 20.001 à 50.000$ 22 42,3
50.001 à 100.000$ 9 17,3
Plus de 100.000$ 6 11,5
Total 52 100,0
Source : nos calculs à l’aide du logiciel SPSS
Ce tableau nous montre que 15,4% ont un revenu annuel de moins de 5000$, 13,5%
entre 5001 à 20.000$, 42,3% entre 20.001 à 50.000$, 17,3% entre 50.001 à 100.000$, et
11,5% plus de 100.000$.

Tableau 7 : Type d'immobilier possédé par l'enquêté

 39

Effectif Pourcentage
Bien immobilier du type résidentiel 16 30,8
Bien immobilier du type commercial 28 53,8
Bien immobilier du type professionnel 7 13,5
Bien immobilier pour hébergement 1 1,9
temporaire
Total 52 100,0
Source : nos calculs à l’aide du logiciel SPSS
Ce tableau nous montre la proportion des biens immobiliers dans lesquels investissent les
agents économiques, il ressort de ce tableau que 30,8% investissent dans les biens
immobiliers du type résidentiel soit 16 personnes, 53,8% investissent dans le bien du type
Commercial 13,5% dans les biens immobiliers du type professionnel et 1,9% dans le bien
immobilier pour les hébergements temporel, 52 personnes ont été enquêtées.
Tableau 8 : Raison d’investissement dans le bien immobilier

Effectif Pourcentage
Forte rentabilité 7 13,5
Accéder aux revenus supplémentaires 23 44,2
Construire pour vendre plus cher 11 21,2
Conserver son argent (richesse) 11 21,2
Total 52 100,0
Source : nos calculs à l’aide du logiciel SPSS
Ce tableau nous montre que 13,5 % des personnes investissent pour de raison de forte
rentabilité, 44,2% pour accéder aux revenus supplémentaires, 21,2% pour construire et
revendre plus cher, 21,2% pour conserver son argent.

Tableau 9 : Sources de financement du bien immobilier

Effectif Pourcentage
Autofinancement 33 63,5
 40

Tontine/prêt 5 9,6
Crédit auprès d'une banque 7 13,5
Institutions microfinances 5 9,6
Autres 2 3,8
Total 52 100,0
Source : nos calculs à l’aide du logiciel SPSS
Ce tableau nous montre que 63,5% se sont autofinancés, 9,6% sont passé par les tontines
ou les prêt, 13,5% pour les crédits auprès d’une banque, institution de micro finance et
9,6% et 3,8 dans autres...
Tableau 10 : Sources d'information pour l’acquisition d’un bien immobilier

Effectif Pourcentage
Commissionnaire non professionnel 15 28,8
Amis de la famille 22 42,3
Internet 4 7,7
Agences immobilières 11 21,2
Total 52 100,0
Source : nos calculs à l’aide du logiciel SPSS
Il a été demandé aux enquêtés de savoir quelle a été la source d’information pour les
inciter à investir dans le bien immobilier, 28% ont été approché par les
commissionnaires, 42,3 % représentant les amis et la famille, 7,7% par internet et 21,2%
par les agents immobiliers.

Tableau 11 : Nombre de propriétaires du bien immobilier

Effectif Pourcentage
 41

1 27 51,9
2 21 40,4
3 3 5,8
4 1 1,9
Total 52 100,0
Source : nos calculs à l’aide du logiciel SPSS
Ce tableau nous montre sur le nombre des biens immobiliers que possèdent-les enquêtés.
Tableau 12 : Bien immobilier proche des biens de la même catégorie

Effectif Pourcentage
Oui 28 53,8
Non 24 46,2
Total 52 100,0
Source : nos calculs à l’aide du logiciel SPSS
Ce tableau nous montre que 52 personnes ont répondu à la question de savoir s’il y une
ressemblance entre les types de biens immobiliers, 53,8% affirment la question en disant
que la structure des tous ces types des biens immobiliers est la même et 46,2% ont
répondu négativement.
Tableau 13 : Projet de construction d’un bien immobilier de la même nature

Effectif Pourcentage
Oui 35 67,3
Non 17 32,7
Total 52 100,0
Source : nos calculs à l’aide du logiciel SPSS
Ce tableau nous montre que 67,3% des personnes investirons dans les années à venir en
répondant positivement à notre question, et 32,7% ont répondu négativement

1.1. TEST DE KHI-CARRÉ (ANALYSE BI-VARIÉE)

Le test de Khi-deux permettra de mesurer le niveau de dépendance entre les différentes
variables ; ainsi par croisement des tableaux de ces différentes variables accompagné du
 42

test de Khi-deux, nous parviendrons à dégager les facteurs de déterminants

d’investissement dans un bien immobilier qui seront utilisés dans la régression logistique.
Comme tout test, il faut des hypothèses pour valider les différents résultats. Pour le test
de Khi-deux, les hypothèses sont les suivantes :
- Hypothèse nulle(H0), elle prône l’indépendance entre la variable dépendante et la
variable indépendante ;

- Hypothèse alternative(H1), prône la dépendance entre ces deux variables.

Pour rejeter l’hypothèse nulle, la probabilité associée à la valeur de Khi-deux (valeur p)
doit être inférieure ou égale à 0,05 soit 5%. Soit la valeur calculée de Khi-deux est
supérieure à la valeur critique du Khi-deux au seuil retenu (5%).

Tableau croisé 1 : Type de bien immobilier possédé par l'enquêté * l’Age de l'enquêté
 43

L’âge de l'enquêté
18 à 25 26 à 30 31 à 40 41 à 50 51 ans et
Tableau croisé ans ans ans ans plus Total
Types des biens Bien immobilier 14 2 0 0 0 16
du type
résidentiel
Bien immobilier 2 7 10 8 1 28
du type
commercial
Bien immobilier 1 1 1 4 0 7
du type
professionnel
Bien immobilier 0 0 1 0 0 1
pour
hébergement
temporaire
Total 17 10 12 12 1 52
Source : nos calculs à l’aide du logiciel SPSS
Ce tableau croisé, nous montre le rapport qui existe entre les variables dépendantes de
notre travail avec l’âge de l’enquêté cela dit les personnes dont l’âge varie entre 18 à 25
ans 14 et de 26 à 30 ans 2 investissent dans un bien immobilier du type résidentiel, dans
un bien immobilier du type commercial de 18 à 25ans 2; de 26 à 30 ans7 ; de 31 à 40
ans10 de 41 à 50 ans 8 et plus de 50 ans 1 ,dans un bien immobilier du type professionnel
de 18 à 25 ans 1 ,de 26 a30 ans 1 de 31 à 40 ans et pour le bien immobilier du type
hébergement temporel de 31 à 40 ans 1 .

Tests du khi-carré
 44

Signification
asymptotique
Valeur ddl (bilatérale)
Khi-carré de Pearson 39,583a 12 ,000
Rapport de vraisemblance 43,798 12 ,000
Association linéaire par linéaire 18,551 1 ,000
N d'observations valides 52
Source : nos calculs à l’aide du logiciel SPSS avec les données de l’enquête
Ce tableau de khi deux nous montre qu’il n’existe pas une relation de dépendance entre le
type de bien immobilier et l’âge de l’enquêté, le test n’est pas significatif.
Partant de ces résultats, nous constatons que l’âge de l’enquêté n’a pas d’influence sur les
différents types de biens immobiliers.

Tableau croisé 2 : Type d'immobilier possédé par l'enquêté * localisation du bien

immobilier de l’enquêter
 45

Localisation du bien immobilier de l’enquêter

Quartie Quartie
Quartie r Quartie Quartie r
Quartie r les Quartie Virung r Quartie r kyesher Tota
Tableau croisé r himbi volcans r office a ndosho r katoyi katindo o l
Types de Biens immobiliers 0 0 2 0 0 0 2 12 16
biens du type résidentiel
Bien immobilier 1 3 3 7 2 5 6 1 28
du type
commercial
Bien immobilier 0 0 1 0 0 4 2 0 7
du type
professionnel
Bien immobilier 0 0 0 0 0 1 0 0 1
du type
hébergement
temporaire
Total 1 3 6 7 2 10 10 13 52
Source : nos calculs à l’aide du logiciel SPSS
Ce tableau croisé nous montre le rapport qui existe entre les types de biens immobiliers et
la localisation.

Tests du khi-carré
 46

Signification
asymptotique
Valeur ddl (bilatérale)
khi-carré de Pearson 47,162a 21 ,001
Rapport de vraisemblance 51,300 21 ,000
Association linéaire par linéaire 4,831 1 ,028
N d'observations valides 52
Source : nos calculs à l’aide du logiciel SPSS avec les données de l’enquête
Ce tableau de khi deux nous renseigne qu’il existe une relation de dépendance entre
la localisation et le type de bien immobilier, le test est significatif.
Tableau croisé 3 : Type de bien immobilier possédé par l'enquêté * Revenu annuel
de l’enquêté.

Revenu annuel de l'enquêté

Moins Entre Entre Entre
de 5001 à 20.001 à 50.001 à Plus de
Tableau croisé 5000$ 20.000$ 50.000$ 100.000$ 100.000$ Total
Types de biens Bien 6 3 5 2 0 16
immobilier du
type résidentiel
Bien 1 3 16 5 3 28
immobilier du
type
commercial
Bien 1 0 1 2 3 7
immobilier du
type
professionnel
 47

Bien 0 1 0 0 0 1
immobilier du
type
hébergement
temporaire
Total 8 7 22 9 6 52
Source : nos calculs à l’aide du logiciel SPSS
Ce tableau croisé nous montre le rapport qui peut exister entre le type de biens
immobiliers et le revenu annuel des enquêtés

Tests du khi-carré

Signification
asymptotique
Valeur ddl (bilatérale)
khi-carré de Pearson 27,255a 12 ,007
Rapport de vraisemblance 25,114 12 ,014
Association linéaire par linéaire 7,617 1 ,006
N d'observations valides 52
Source : nos calculs à l’aide du logiciel SPSS avec les données de l’enquête

Nous constatons avec le test de khi deux que le résultat est significatif, cela affirme notre
hypothèse alternative disant que le revenu influencerait à investir dans un type de bien
immobilier

Tableau croisé 4 : Type du bien immobilier possédé par l'enquêté * la raison

d’investissement dans le bien immobilier
 48

Raison d’investissement dans le bien immobilier

Construire
Accéder aux pour Conserver
Forte revenus vendre son argent
Tableau croisé rentabilité supplémentaires plus cher (richesse) Total
Types de biens Bien immobilier 3 11 2 0 16
du type
résidentiel
Bien immobilier 4 9 8 7 28
du type
commercial
Bien immobilier 0 3 0 4 7
du type
professionnel
Bien immobilier 0 0 1 0 1
du type
hébergement
temporaire
Total 7 23 11 11 52
Source : nos calculs à l’aide du logiciel SPSS
Ce tableau croisé nous montre le rapport qui peut exister entre la raison d’investir et le
type de bien immobilier.

Tests du khi-carré
 49

Signification
asymptotique
Valeur ddl (bilatérale)
Khi-carré de Pearson 18,761a 9 ,027
Rapport de vraisemblance 22,332 9 ,008
Association linéaire par linéaire 8,398 1 ,004
N d'observations valides 52
Source : nos calculs à l’aide du logiciel SPSS avec les données de l’enquête
Nous constatons que le test de khi deux est significatif cela nous pousse a affirmé notre
hypothèse alternative

1.2. REGRESSION LOGISTIQUE BINAIRE

1.2.1. Modèle de recherche
Bien avant de procéder au traitement, nous allons commencer par l’identification et l’indication
dans un model adéquat des variables dont nous faisons allusion dans ce travail

VARIABLES INDEPENDANTES VARIABLES

DEPENDANTES
Variables indépendantes d’intérêt
2.
●Le Revenu Type des biens immobiliers
3.
●Le milieu ●Le bien immobilier du type résidentiel
4.
●Accès aux crédits
●Le bien immobilier du type commercial
5.
●La rentabilité
6.
●Le bien immobilier du type
●Le sexe du propriétaire
7. professionnel
●L’âge
●Le bien immobilier du type
●L’état8.
civil
9. hébergement temporel
●La proximité du bien immobilier
10. (H1)

Figure 1 : Modèle de recherche

Tableau 1 : Codage des variables

dépendantes
 50

Valeur
Valeur d'origine interne
Bien immobilier du 0
type résidentiel
Les autres types de 1
biens immobiliers
Source : Calcul de nos données d’enquête au travers SPSS

Tableau 2 : Types des biens immobiliers

Effectif Pourcentage
Bien immobilier du type résidentiel 16 30,8

Les autres types de bien immobilier 36 69,2

Total 52 100,0
Source : Calcul de nos données d’enquête au travers SPSS

Tableau 3 : Récapitulatif des modèles

Log de
vraisemblance R-deux de R-deux de
Pas -2 Cox et Snell Nagelkerke
1 28,845a ,564 ,752
Source : Calcul de nos données d’enquête au
travers SPSS

Tableau n 4 : Déterminants d’investissement dans un bien immobilier

Les variables de l’équation B Sig. Exp(B)

 51

Sexe du propriétaire ,372 ,760 1,451

Age du propriétaire 4,290 ,005 72,991
Profession du propriétaire -,285 ,597 ,752
État civil du propriétaire ,875 ,448 2,400
Milieu -1,497 ,007 ,224

Revenu de l'enquêté -1,651 ,034 ,192

La raison d’investissement dans le -2,668 ,039 ,069

bien immobilier
Source de financement du bien 1,287 ,041 3,622
immobilier
Sources d'information à la base de ,813 ,209 2,255
l’acquisition du bien immobilier
Nombre des propriétaires du bien -,417 ,649 ,659
immobilier
Bien immobilier proche d’autres de ,026 ,979 1,027
la même nature
Constante 3,587 ,367 36,109
a. Introduction des variables au pas 1 : sexe de l'enquêté, l’Age de l'enquêté,
profession de l'enquêté, état civil de l'enquêté, milieu, revenu annuel du
propriétaire, la raison d’investissement dans le bien immobilier (rentabilité,
richesse), source de financement, sources d'information, nombres des
propriétaires du bien immobilier, bien immobilier proche des immeubles de la
même catégorie.
Nous constatons, Après analyse (régression logistique et test de Khi-carré), il s’est avéré
que la probabilité d’investir dans les biens immobiliers du type commercial, hébergement
temporaire, professionnel dépend du milieu, du niveau de rentabilité et du revenu des
propriétaires. Aussi, l’âge du propriétaire, la source de financement du bien immobilier
augmentent le même choix.
 52

SECTION 2. DISCUSION DES RESULTATS

Dans cette section nous allons procéder à une vérification des hypothèses des recherches
de notre travail ainsi qu’à une discussion des résultats qui sera un procédé analytique,
conduit par notre réflexion.

Cette étude s’intéresse aux déterminants de choix d’investissement dans un bien

immobilier dans la ville de Goma. Il s’agit principalement, de relever les déterminants les
plus significatifs dans le cas de notre étude. Il est nécessaire d’émettre une brève
discussion des résultats des autres chercheurs ayant traité un sujet similaire, à l’aide de la
littérature empirique comme élaboré au premier chapitre de ce travail.

BIRINDWA MUSHI Rodrigue (2016), son étude a porté sur les déterminants de la
décision d’investissement immobilier locatif dans la ville de Bukavu. Son objectif était
d’identifier les déterminants de la décision d’investissement immobilier locatif à Bukavu.
Il a montré dans son étude que les décisions d’investissement immobilier seraient
influencées par la demande grandissante due à l’accroissement de la population et au
rendement que constituent ces derniers (logements).

Lunjwire (2000) quant à elle, a voulu analyser la rentabilité de l’investissement

immobilier à Bukavu. Dans cette étude, l’auteur voulait arriver à déterminer si
l’investissement immobilier est rentable à Bukavu et le type de construction à proposer à
l’État congolais compte tenu du niveau de vie de la population. Pour y arriver, l’auteur a
fait recours aux méthodes et techniques ci-après : la technique documentaire et la
méthode analytique. Elle va ainsi arriver au résultat selon lequel ce genre
d’investissement est rentable mais à long terme et surtout il faudrait que l’implication du
pouvoir public pour bien organiser le secteur immobilier afin de faciliter un bon
fonctionnement du marché immobilier.
Les résultats de notre travail de recherche, après analyse (régression logistique et test de
Khi-carré), il s’est avéré que la probabilité d’investir dans les biens immobiliers du type
commercial, hébergement temporaire, professionnel dépend du milieu, du niveau de
rentabilité et du revenu des propriétaires. Aussi, l’âge du propriétaire, la source de
financement du bien immobilier augmentent le même choix.
 53

CONCLUSION GENERALE
Nous voici au terme de notre travail portant sur « les déterminants d’investissement dans
un bien immobilier dans la ville de Goma ». Le développement de cette thématique s’est
articulé autour des questions suivantes dont la question principale est : de saisir
déterminants de choix d’investissement dans un bien immobilier dans la ville de Goma.
Et les questions spécifiques sont : quelle est l’influence de la rentabilité sur le choix
d’investissement dans un bien immobilier? Quelle est l’influence de la localisation sur le
choix d’investissement dans un bien immobilier ? Et quel est l’impact du revenu annuel
et de son accès aux crédits sur le choix d’investir dans un bien immobilier?
À ces trois (3) questions spécifiques, nous avons émis les hypothèses suivantes : La
rentabilité, la localisation, le revenu et son accès aux crédits influenceraient positivement
le choix d’investir dans un bien immobilier.

Mise à part l’introduction et la conclusion, notre travail est subdivisé en trois grands
chapitres notamment :
● Le premier chapitre a porté sur le cadre conceptuel et la revue de la littérature sur
l’immobilier

● Le deuxième chapitre a porté sur le secteur immobilier à Goma et les démarches

méthodologiques

● Le troisième chapitre était consacré sur les déterminants du choix d’un bien immobilier
à Goma : partie empirique

Pour mieux comprendre notre problème de recherche évoqué dans la problématique et

vérifier nos hypothèses, nous avons fait recours aux méthodes descriptives et statistiques.
C’est ainsi que nous avons recueilli les données en se servant de la technique d’enquête
par questionnaire. Après la collecte et traitement des données, nous sommes arrivés aux
résultats suivants après analyse (régression logistique et test de Khi-carré), il s’est avéré
que la probabilité d’investir dans les biens immobiliers du type commercial, hébergement
temporaire, professionnel dépend du milieu, du niveau de rentabilité et du revenu des
propriétaires. Aussi, l’âge du propriétaire, la source de financement du bien immobilier
augmentent le même choix.
 54

Pour finir, nous ne pouvons pas prétendre avoir épuisé toutes les dimensions scientifiques
de ce thème de recherche, Ainsi, pour clôturer ce travail, c’est dans ce cadre que nous
ouvrons une brèche aux futurs chercheurs qui voudront bien abordés dans le même sens
que nous pour nous compléter.
 55

BIBLIOGRAPHIE

OUVRAGES

[Link]. (2005). « tout sacrifice des ressources fait aujourd’hui, dans l’espoir
d’obtenir dans le futur, des résultats, certes étalés dans le temps mais d’un
montant total supérieur à la dépense Initiale.

AGBISSA, G. (2015). , le marché de l’immobilier est très vaste au Congo du fait que la
croissance démographique soutenue depuis une trentaine d’années et l’évolution
socio-économique du pays ont conduit à un développement rapide des villes
congolaises et entraine une forte d.

AL, D. E. (2015). la surévaluation et la rentabilité des biens immobiliers en zone euro,

cherche à déceler leurs facteurs explicatifs généralement avancés.

ALEXIS. (2023). un bien immobilier physique offre une certaine stabilité et une valeur
intrinsèque. Goma.

belge, C. d. (2011-2012). l’analyse de la rentabilité d’un investissement locatif donne

trois facteurs dont dépend cette rentabilité.

BENEAT. (2010). les revenus générés par la location viennent rembourser, également en
tout ou partie, la dette initialement contractée.

BIRINDWA. (2016). les décisions d’investissement immobilier seraient influencées par

la demande grandissante due à l’accroissement de la population et au rendement
que constituent ces investissements. Goma.

CAVAILLÈS. (2005). postule qu’un logement est en effet un bien complexe dont la
valeur reflète à la fois des attribut.

DESJARDINS. (2014). analyse l’approche démographique du marché locatif sous deux

dimensions : l’immigration et l’influence des jeunes.
 56

DESJARDINS. (2014). analyse l’approche démographique du marché locatif sous deux

dimensions : l’immigration et l’influence des jeunes.

FOUJITA. (1989). L’analyse économique du logement dans un cadre compétitif .

FRIEDMAN. (2000). l’impact des législations garantissant la qualité d’un bien en

location, qui conduisent les loyers à augmenter et pourraient in fine se retourner
contre l’intérêt de certains locataire.

GEFIN, L. (2015-2016). Notes de cours de gestion financière internationale,.

GEFIN, L. (2015-2016). Notes de cours de gestion financière internationale,.

GROUP, T. (2013). analyse la rentabilité du secteur immobilier locatif belge

comparativement à d’autres pays comme l’Irlande et l’Espagne. Pour ce faire, il
fait usage .

henri-louis, V. (2011). Les stratèges, investir permet à l’entreprise de se positionner sur un

marché concurrentiel et Sortes d’investissement .

HOIBIAN, B. E. (2009). l’évolution du cout du logement, abordent trois dimensions

difficiles à séparer : la demande, l’offre et les mécanismes du marché.

journal. (2018). le journal od African Real Eastate Researche .

KERGUERIS, J. (session 2002-2003). Rapport d information du senat numero 35.

LUNJWIRE. (2000). la rentabilité de l’investissement immobilier à Bukavu.

RATCLIFF, T. e. (1961). Le role centrale de l investissement dans le secteur immobilier

en est un domaine crusial.

Rodrigue, B. M. (2016). les déterminants de la décision d’investissement immobilier

locatif dans la ville de Bukavu. Goma.

ROOSVELT, F. D. (1882-1945). l’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut

être emporté. Achète avec bon sens, paye en totalité, et gère avec raison, il est le
placement le plus sur du monde .
 57

SIMONEAU. (2004). L’augmentation du revenu disponible augmente finalement la

demande pour les logements haut de gamme, alors que plusieurs recherchent des
produits d’un niveau supérieur .

TOURNER. (2002). la rentabilité d’une entreprise revient à déterminer sa performance.

WASSMER, T. E. (2013). le logement remplit potentiellement trois fonctions non

exclusives l’une de l’autre.

WATKINGS, J. e. (1990). les stratégies immobilières de fonds d’investissements

opportunistes et les conséquences spatiales des décisions financières
d’investissement immobilier.
 58

TABLE DES MATIERES

EPIGRAPHE....................................................................................................... I
IN MEMORIAM................................................................................................. II
A notre père PALUKU KATEMBO Jean-Marie ;...........................................................II
DEDICACE....................................................................................................... III
REMERCIEMENTS........................................................................................... IV
De prime abord, nous n’aurions pas confectionné ce travail et aboutir aux résultats sans la
conjugaison de plusieurs personnes...........................................................................IV
SIGLES ET ABREVIATIONS............................................................................... V
FSEG : Faculté des Sciences Économiques et de Gestion.................................................V
N-K: Nord-Kivu.................................................................................................... V
SPSS: Statistical Package for Social Science.................................................................V
RDC: République Démocratique du Congo..................................................................V
ULPGL : Université Libre de Pays de Grands Lacs.........................................................V
RESUME.......................................................................................................... VI
ABSTRACT...................................................................................................... VII
INTRODUCTION GENERALE.............................................................................1
1. Problématique........................................................................................... 1
2. Hypothèses................................................................................................ 2
3. Objectif du travail...................................................................................... 3
4. Choix et intérêt du sujet............................................................................... 3
5. Méthodologie de recherche...........................................................................4
6. Délimitation spatio-temporelle......................................................................4
7. Subdivision du travail.................................................................................. 4
CHAPITRE I. CADRE CONCEPTUEL ET LA REVUE DE LA LITTÉRATURE SUR
L’IMMOBILIER................................................................................................. 5
SECTION 1. DEFINITION DES CONCEPTES......................................................5
I.1.1. Quelques termes usuels en matière immobilières et foncière...................................5
I.1.2 Définition de l’investissement......................................................................................10
SECTION 2. NOTION SUR LE LOGEMENT.....................................................11
I.2.1. Le logement comme bien économique.......................................................................11
I.2.2. Le marché du logement...............................................................................................12
 59

I.2.3. Le Marché locatif........................................................................................................14

I.2.4. La rentabilité...............................................................................................................16
I.2.5. La rentabilité locative immobilière............................................................................16
I.2.6. Théories sur les investissements.................................................................................16
I.2.7. Les facteurs de la fixation des prix............................................................................17
I.2.8. Aperçu sur l’immobilier............................................................................................18
I.2.9. Littérature Empirique...............................................................................................23
Conclusion partielle..............................................................................................................27
CHAPITRE II. LE SECTEUR IMMOBILIER A GOMA ET DEMARCHE
METHODOLOGIQUE....................................................................................... 28
SECTION 1. Marché immobilier à Goma...........................................................28
1. Les services de cadastre............................................................................................29
SECTION 2. Approche méthodologique.............................................................30
II.2.1 Cadre méthodologique...............................................................................................31
Conclusion partielle..............................................................................................................32
CHAPITRE III LES DETERMINANTS DU CHOIX D’UN BIEN IMMOBILIER A
GOMA : PARTIE EMPIRIQUE...........................................................................32
SECTION 1. PRESENTATION DES RESULTATS DESCRIPTIFS ET EXPLICATIFS
.................................................................................................................... 32
1.1. TEST DE KHI-CARRÉ (ANALYSE BI-VARIÉE)..............................................38
1.2. REGRESSION LOGISTIQUE BINAIRE..............................................................44
SECTION 2. DISCUSION DES RESULTATS.....................................................46
CONCLUSION GENERALE...............................................................................47
BIBLIOGRAPHIE............................................................................................. 49
TABLE DES MATIERES.................................................................................... 51
ANNEXES........................................................................................................ 53
 60

ANNEXES

UNIVERSITE LIBRE DES PAYS DES

GRANDS LACS
« ULPGL/Goma »
Faculté des Sciences Économiques et de
Gestion

QUESTIONNAIRE D’ENQUETE

Monsieur, Madame
Dans le cadre de notre travail scientifique en sciences de Gestion, moi, MUHISA
MUSAVULI Antoine étudiant de l’ULPGL Goma, suis en train de réaliser une étude
portant sur : « Les déterminants du choix d’investissement dans un bien immobilier
dans la ville de Goma ». Pour ce faire, nous sollicitons humblement votre bonne volonté
de contribuer à l’accomplissement de cette œuvre scientifique en répondant sans
contrainte aux questions proposées.
Vos réponses ne serviront uniquement qu’à des fins scientifiques et ont strictement un
caractère anonyme. Nous vous remercions de votre bienveillante collaboration.
Veuillez accepter, Monsieur, Madame, nos sincères remerciements.

I. IDENTIFICATION DE L’ENQUETÉ

1. Sexe
 61

□ Masculin

□ Féminin

2. Âge

□ 18-25 ans □ 41-50 ans

□ 26-30 ans □ 51 ans et au-delà

□ 31-40 ans

3. Profession

Reponses Cocher
Agent et cadres ONG
Entrepreneur
Agent et cadres de l’État
Profession libérales (Avocats,
commissionnaires,)
Autre à préciser en bas de ce tableau …….

Ici ……………………………………………………………………………..

4. État civil

Reponses Cocher
Marié (e)
Celibataire
Divorcé (e )
Séparé (e ) et Veuf (e )

5. Localisation Du bien immobilier

□ Quartier himbi □ Quartier katoyi

□ Quartier le Volcans □ Quartier katindo

□ Quartier office □ Quartier kyeshero

□ Quartier Virunga □ Quartier Majengo

 62

□ Quartier Ndosho

6. Revenu Annuel approximatif

□ Moins de 5000$ □50.001$ - 100.000$

□ Entre 5001$ - 20.000$ □Plus de 100.001$

□ Entre 20.001$ - 50.000$

7. Type de bien immobilier possédé par l’enquêté

□ Bien immobilier du type résidentiel

□ Bien immobilier du type commercial

□ Bien immobilier du type professionnel

□ Bien immobilier pour hébergement temporaire

8. Pourquoi avez-vous investi dans le bien immobilier que vous possédez ?

Réponses Oui Non

Forte rentabilité
Accéder aux revenus
supplémentaires
Construire pour vendre plus cher
Conserver son argent
Forte demande
Manque d’opportunité plus rentable
Autres à préciser en bas de ce
tableau

Ici …………………………………………………………………….

9. Comment avez-vous financé votre bien immobilier ?

Réponses Oui Non

Autofinancement
Tontine/ prêt
Crédit auprès d’une banque
Institutions Micro-finances
Autre à préciser en bas du tableau
 63

Ici …………………………………………………………………….

10. Quelles étaient les sources d’informations qui vous aviez permis d’accéder à
votre bien immobilier ?

Réponses Oui Non

Commissionnaire non professionnel
Amis de la famille
Internet
Agences immobilières
Autre à priciser en bas de ce tableau

Ici…………………………………………………………………..

11. Nombre des propriétaires du bien immobilier ……………………..

14. Votre bien immobilier est-il proche des immeubles de la même catégorie?

a) Oui

b) Non

15. Comptez-vous construire dans les années qui viennent un bien immobilier de la même
nature?

a) Oui b) Non

16. Si oui, pouvez-vous nous dire pourquoi vous souhaitez faire cela ?

………………………………………………………………………….

17. Si non, pourquoi?

…………………………………………………………………………….

18. Quelles sont vos principales difficultés en tant que propriétaire?

 64

……………………………………………………………………………..

<< Merci pour votre participation>>

65