Le calcul de l’impôt sur le revenu
Partie 2 : les revenus fonciers
MBA IP
1. Le Micro Foncier
PARTIE 2 : 2. Le régime de droit
commun
Les revenus
fonciers 3. Le déficit foncier
4. Le LMP / LMNP
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1. Le Micro Foncier
Quel est le plafond de
PARTIE 2 : Le micro
revenus fonciers bruts
foncier
pour être éligible à ce
dispositif ?
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Quel est le plafond de
revenus
PARTIE 2 : Le micro fonciers bruts
foncierpour être éligible à ce
dispositif ?
>> 15 000€ <<
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Le micro foncier est-il
PARTIE 2 : Le micro
le régime par défaut
foncier
pour les revenus
inférieurs à 15 000€ ?
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Le micro foncier est-il
le régime par défaut
pour les revenus
inférieurs à 15 000€ ?
>>> Oui, le régime micro-foncier
PARTIE 2 : Le micro
est le régime par défaut des
fonciercontribuables dont le revenu brut
foncier n’excède pas 15 000 € et
qui ne louent pas des biens soumis
à certains régimes fiscaux spéciaux.
Les contribuables ne répondant pas
à ces deux critères ne peuvent pas
y prétendre. Il s’agit d’un régime
d’imposition simplifié. 7
PARTIE 2 : Le
Le revenu
micro net du
micro foncier est
foncier
calculé comment ?
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Le revenu net du micro
foncier est calculé
comment ?
Le revenu net foncier est déterminé
en appliquant au revenu brut un
PARTIE 2 : Le micro
abattement de 30 %.
foncier
Revenu net foncier = Revenu brut
foncier – 30 %.
Par conséquent, 70 % des revenus
fonciers perçus sont soumis à
imposition et additionnés aux autres
revenus pour former le revenu global.
Aucune autre déduction n’est
effectuée. 9
Dans quel cas faut-il
opter pour le régime
PARTIE 2 : Ledemicro
droit commun et
foncier sortir du micro
foncier ?
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Dans quel cas faut-il
opter pour le régime
de droit commun et
sortir du micro
PARTIE 2 : Le micro
foncier ?
foncier
Il est possible et intéressant d’opter
pour le régime de droit commun
lorsque les charges déductibles
représentent plus de 30% des
revenus perçus
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Quelles sont les
conditions pour
PARTIE 2 : Le micro du régime de
repasser
foncier droit commun au
micro foncier ?
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Quelles sont les
conditions pour
repasser du régime de
droit commun au
micro foncier ?
PARTIE 2 : Le micro
foncier Il est possible d’opter pour le
régime de droit commun lorsque
les charges déductibles représentent
plus de 30% des revenus perçus,
cette option est alors irrévocable
pendant 3 ans, puis reconductible
chaque année.
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2. PARTIE
Le régime demicro
2 : Le droit commun
foncier
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Régime de droit
PARTIE 2 : Lecommun
régime à partir de
15 000 € de revenus
de droit commun
fonciers
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Revenus nets fonciers =
Revenus bruts Fonciers – ?
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Revenus nets fonciers =
Revenus bruts Fonciers – Frais et
charges caractérisés à la déduction
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Revenus nets fonciers =
Revenus bruts Fonciers – Frais et
charges autorisés à la déduction
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ZOOM sur les travaux
PARTIE 2 : Le régime
de réparation,
de droit commun
d’entretien et
d’amélioration
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Les travaux de réparation et d'entretien
Il s'agit des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l'immeuble en
bon état, afin d'en permettre un usage normal, sans en modifier la consistance,
l'agencement ou l'équipement.
Les travaux de réparation et d'entretien sont déductibles des loyers encaissés.
A titre d'exemple, on peut citer : le ravalement, le remplacement de la
chaudière ou d'éléments de canalisations, la remise en état de la toiture, la
réfection d'une installation électrique déjà existante et les dépenses liées à
l'établissement des diagnostics. Ces dépenses sont déductibles, quelle que soit
l'affectation des locaux (habitation, commerce, etc.).
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Les travaux de réparation et d'entretien
En revanche, les réparations locatives sont en principe supportées directement
par le locataire et donc non déductibles. Cependant, si elles sont prises en
charge par le propriétaire, elles pourront être déduites dans les deux cas
suivants :
Elles sont rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure (par exemple
les travaux de peinture effectués à la suite de la remise en état des conduits de
fumée) ;
Elles sont engagées, avant l'installation d'un locataire, en vue de faciliter la
location.
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Les travaux d’amélioration
Ce sont ceux qui ont pour objet d'apporter au logement un
équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux
adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la
structure de l'immeuble.
Les travaux d'amélioration sont déductibles des loyers
encaissés. Il s'agit par exemple de l'installation d'un
ascenseur ou d'une antenne collective de télévision, de
travaux de raccordement au réseau d'assainissement ou bien
encore de travaux d'aération des pièces d'eau. Ces travaux
sont déductibles s'il s'agit d'un logement.
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Les travaux de construction, de reconstruction
ou d'agrandissement
Les travaux de construction, de reconstruction ou
d'agrandissement ne sont jamais déductibles des loyers
encaissés.
Sont considérés comme tels les travaux ayant pour effet
d'apporter une modification importante au gros œuvre, les
travaux d'aménagement internes qui, par leur importance,
équivalent à une reconstruction, et les travaux
d'agrandissement qui augmentent le volume ou la surface
habitable des locaux existants.
De même, les travaux de démolition ne sont jamais
déductibles. 26
Les travaux en copropriété
Lorsque le bien loué est situé dans un immeuble en copropriété, les travaux
réalisés dans les parties communes peuvent également être déduits des loyers
perçus par les copropriétaires bailleurs.
Les dépenses déductibles sont les mêmes que pour les parties privatives.
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2 : Le déficit
PARTIEZOOM sur le déficit
foncier foncier
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Principe
Un propriétaire d’un bien immobilier mis en
location se trouve en déficit foncier lorsque les
charges qu’il supporte sont plus importantes
que les loyers qu’il perçoit.
Ce mécanisme permet de réduire de manière
considérable le montant des revenus fonciers
imposables.
Le plafond de déduction du déficit foncier est
imputable sur le revenu global est plafonné à
10 700 € par an. 29
Principe
Pour pouvoir faire du déficit foncier, le propriétaire doit respecter
certaines conditions :
Le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième
année qui suit l’imputation du déficit foncier. Si on réalise un
déficit en 2023, on doit louer le bien concerné jusqu’en 2026.
Les travaux déductibles des revenus fonciers doivent être payés
dans l’année en cours et concernent uniquement les travaux
d’amélioration et les travaux de réparation et d’entretien.
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Principe
Si le déficit foncier n’excède pas 10 700 euros, mais que le
revenu global est insuffisant pour l’absorber, l’excédent est
déductible des revenus globaux les six années suivantes.
Le déficit foncier ne peut être imputé que sur des revenus
soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (et non sur
des revenus soumis à un taux forfaitaire).
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Principe
Pour permettre aux propriétaires-bailleurs de faire face aux
travaux de rénovation énergétique et les inciter à sauter le pas,
le déficit foncier a vu son plafond passer de 10 700 € à 21 400 €
par an.
Les investisseurs pourront ainsi déduire plus de dépenses, sous
deux conditions :
les dépenses doivent être réalisées entre le 1er janvier 2023 et
le 31 décembre 2025 ;
elles doivent porter sur la rénovation énergétique du logement ;
faire sortir le logement de la catégorie des passoires thermiques
(DPE classé F ou G). 32
Les intérêts d’emprunt
PARTIE 2 :-ils
sont Quizdéductibles des
revenus globaux ?
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Les travaux
PARTIE 2 : Quiz
d’amélioration sont- ils
oui/non
déductibles des
revenus globaux ?
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Les frais de gestion
: Quiz sont-ils
PARTIE 2locative
déductibles des
revenus fonciers ?
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PARTIE 2 : Quiz
Peut-on déduire les
frais de notaire des
revenus fonciers ?
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PARTIE : Quiz
Peut-2on déduire la
taxe foncière des
revenus fonciers ?
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Peut2
PARTIE -on déduire les
: Quiz
frais de recherche de
locataires ?
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Peut2-on
PARTIE déduire les
: Quiz
assurances de prêt ?
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