Droit foncier rural en Côte

d'Ivoire

Abréviations et sigles
Al. : Alinéa
A.E.F: Afrique Equatoriale Française
A.O.F: Afrique Occidentale Française
Art. : Article
C.A.A.O.F : Cour d'Appel de l'Afrique Occidentale Française
BCEAO : Banque Centrale des Etats de l'Afrique de l'Ouest
DPU: Droit de Préemption Urbain
FMI: Fonds Monétaire International
FPI: Front Populaire Ivoirien
J.O.R.C.I.: Journal Officiel de la République de Côte d'Ivoire
J.O.R.F.: Journal Officiel de la République Française
MFA: Mouvement des Forces d'Avenir
PAS: Programmes d'Ajustement Structurel
PCUS: Parti communiste de l'Union soviétique
PDCI-RDA : Parti Démocratique de Côte d'Ivoire-Rassemblement Démocratique
Africain
P.F.R: Plan Foncier Rural
PIT: Parti Ivoirien des Travailleurs
RDR : Rassemblement Des Républicains
RHDP: Rassemblement des Houphoutistes pour la Démocratie et la Paix
SODEFOR: Société de Développement des Forêts
UDPCI : Union pour la Démocratie et la Paix en Côte d'Ivoire
URSS: Union des Républiques Socialistes Soviétiques
USA: Etats Unis d'Amérique
 INTRODUCTION GÉNÉRALE

Paulo COELHO déclare: « Tous les maîtres affirment que le trésor spirituel est une
découverte solitaire. Alors, pourquoi sommes-nous ensemble? demanda un disciple à
son maître. Le maître répondit: Vous êtes ensemble parce que la forêt est toujours plus
forte qu'un arbre isolé. Mais ce qui fait la force de l'arbre, c'est la racine. Et la racine
d'une plante ne peut pas aider une autre plante à pousser »'. Ces propos de COELHO,
mettent en évidence l'importance des racines d'un arbre. La racine permet à la plante,
non seulement de se nourrir en puisant dans le sol l'eau et les minéraux nécessaire à
sa croissance, mais également, de fixer la plante profondément dans le sol pour ne pas
être déracinée par le vent. Si les racines d'une plante sont coupées, cette dernière
s'assèche et meurt absolument. Il faut souligner également que la racine d'une plante
lui appartient exclusivement. Une plante ne peut pas « prêter » sa racine à une autre
plante pour que cette dernière s'en serve pour ses besoins.
Toutefois, la notion de racine, fait appel à celle de sources, d'origines, de fondement. La
racine permet de remonter, de connaître et de comprendre les sources d'une réalité
sociales afin de proposer des solutions durables, La réalité sociale dont-il s'agit ici c'est
la terre, la terre rurale, le support matériel de l'agriculture, des pratiques socioculturelles
et politiques. La terre, « la partie meuble du sol qui supporte les êtres vivants et leurs
ouvrages et où poussent les végétaux. Le réceptacle des activités de la campagne, de
la vie paysanne, cynégétique et qui revêt chez les peuples négro-africains, des
caractères ontologiques »'. En effet, la terre a toujours représenté, pour tous les
peuples du monde et particulièrement pour ceux d'Afrique, « un connecteur sacré, si ce
n'est le sacré lui-même et la sève nourricière des vivants et des choses avec lesquelles
le matériel et l'immatériel ont des relations d'existence. C'est pourquoi, la terre
conjuguant la réalité matérielle et immatérielle ne peut s'appréhender qu'à travers une
double démarche ; la démarche liée au sacré et celle liée à la réalité matérielle »?. La
terre, source et réservoir de vie, est le lien commun des générations passées,
présentes et futures. C'est la raison pour laquelle, les rites agricoles et les cultes des
ancêtres tiennent une place importante dans les cérémonies religieuse en Afrique noire.
« Le paysan ne prend pas seulement à la terre sa subsistance. Il lui emprunte son être
profond et sa vie quotidienne ne s'en laisse pas dissocier »4
En effet, pour les communautés traditionnelles, la terre, non pas la planète terre
appartenant au système solaire, est la richesse des richesses. L'on vit de la terre et l'on
vivra dans la terre. Elle est le commencement de toute vie et en même temps la fin de
toute vie.
Cette dualité est telle que, pour ces communautés, quiconque perd la terre, perd la
double existence. Elle est donc enjeu de multiples débats et de conflits, objet de
multiples reformes législatives et / ou réglementaires; le foncier qui nous intéresse ici
apparait comme un enjeu politique fort et une des données fondamentales de la vie
locales. Une préoccupation de la vie locale parce que l'appropriation de la terre a
toujours été une préoccupation majeure des populations négro-africaines. Car chaque
famille, chaque village, chaque peuple avait ses terres. La terre d'une famille était
placée sous la direction du chef de famille qui en était le gestionnaire. Le chef de famille
était chargé de répartir les terres entre les différents ménages formant la lignée. La
terre avait des caractéristiques propres.

Elle était inaliénable et insusceptible d'appropriation individuelle. Ce qui semble-t-il, a

fait penser que les Africains ne connaissaient pas la notion de propriété?. Mais, c'est
une grave erreur. La notion de propriété de la terre était bien connue des peuples noirs.
Car chaque famille exerçait sur ses terres « une souveraineté exclusive ». Le droit
traditionnel régissant les rapports de l'homme avec sa terre permettait aux différentes
familles de s'opposer à toute appropriation ou utilisation de ses terres sans son
consentement. Toutefois, c'est un droit de propriété, qui d'une part, contrairement au
droit de propriété de type occidental, ne comportait pas l'abusus, mais la propriété était
collective.
Le droit traditionnel réglementait l'acquisition ou l'appropriation, l'exploitation, la
transmission ou la cession de la propriété de la terre. Cependant, « s'il est vrai que les
droits traditionnels étaient des droits oraux, on ne peut pas dire qu'ils étaient tous des
droits coutumiers, parce qu'ils étaient des droits non écrits. Beaucoup de juristes ont
tendance à assimiler les deux notions et biens des textes législatifs ou des circulaires
de la période coloniale emploient indifféremment l'une ou l'autre expression ». La
tradition étant entendue comme un ensemble d'usages, de manière de faire, à temps et
à lieu déterminé, caractéristiques d'un groupe.
Selon ce sens relatif et descriptif, les traditions désignent finalement la manière d'être,
la manière de voir, le mode de vie d'un groupe de population qui présente des
caractères communs et qui de ce fait, à un moment donné de l'évolution historique,
forme une seule et même société.

Or, en droit, on appelle coutume un usage si ancien, si généralement pratiqué qu'il est
devenu obligatoire. Œuvre anonyme du consentement populaire, elle puise en lui sa
seule force. C'est du moins la définition de la coutume occidentale donnée par les
occidentaux, car en Afrique, la coutume est rarement anonyme mais souvent d'origine
divine, et c'est cette essence même qui, de nos jours, la rend encore si tenace?

Ainsi, le droit traditionnel ou le droit coutumier régissaient le droit de propriété dans les
rapports de l'homme avec son patrimoine foncier.
Mais les règles régissant les rapports de l'homme avec la terre font subir un profond
changement à partir de 1893 avec l'arrivée du colonisateur français. La
« métamorphose » concernera aussi bien la forme que le fond. En effet, le colonisateur
français, tout comme ses paires anglais, ou belge, va éditer des textes, poser des
principes en matière foncière, qui vont soit « heurter de front » les règles traditionnelles
ou coutumières, soit les méconnaître purement et simplement. Car pour lui, la propriété
se définit selon l'article 544 du code civil comme « le droit de jouir et de disposer des
choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibe
par les lois ou par les règlements »'. Ainsi, en vertu de cette disposition la propriété
confère à son titulaire deux droits primordiaux: la jouissance et la disposition. La
jouissance est pour le propriétaire le droit de faire fructifier son bien ou de le laisser
improductif. La jouissance inclut ainsi un pouvoir de choix. Quant à la disposition, c'est
dans cet attribut que le propriétaire se manifeste,. de façon éclatante, comme une petite
souveraineté. Le droit de disposition, de libre disposition, de disposition pleine et entière
est conçu, comme le droit « d'abuser », matériellement ou juridiquement, d'une chose?
Il ressort de cette définition que le droit de propriété est un droit réel, dans la mesure où
il porte sur un objet, par opposition au droit personnel, qui est un droit attaché à une
personne permettant à cette dernière d'exiger d'une autre l'accomplissement d'une
prestation. Le droit de propriété présente certaines caractéristiques, issues de la
Révolution française, qui l'a proclamé « inviolable et sacré».

La propriété est tout d'abord absolue c'est-à-dire que ses attributs ne varient pas d'une
personne à une autre. Ainsi, toute personne a le droit d'accéder à la propriété, elle est la
même pour tous, riches ou pauvres, personnes physiques ou morales. La propriété ne
varie pas non plus d'un objet à l'autre. Elle peut porter sur un bien corporel ou
incorporel, meuble ou immeuble, indispensable ou futile, somptueux ou sans valeur. Le
droit de propriété s'applique donc de la même manière à tous les objets et à toutes les
personnes.

La propriété présente aussi un caractère exclusif, dans la mesure où ses prérogatives

sont réservées à une personne, qui en a le monopole. A ce sujet, il convient de noter
que plusieurs facteurs se rapportant à l'intérêt social et à l'évolution économique, ont
contribué à la résurgence de la propriété collective notamment la copropriété qui
constitue une restriction au caractère exclusif de la propriété'. La propriété est enfin
perpétuelle, puisque non seulement elle survit après le décès de son titulaire, par
l'héritage, mais elle ne s'éteint pas par le non-usage. La propriété s'acquiert de
différentes façons: par l'achat, le don, la succession ou encore par la possession.
La propriété confère trois prérogatives à celui qui la détient : lusus, le fructus et
l'abusus. Ainsi, un propriétaire peut utiliser et se servir de son bien; il peut en modifier
l'aspect, par exemple, construire une maison sur son terrain: c'est l'usus. Il peut
notamment louer sa maison, afin d'en recevoir des revenus, que l'on appelle les fruits
(le fructus). Enfin, il peut aliéner sa maison, c'est-à-dire la vendre notamment pour en
percevoir un capital, c'est ce que le droit nomme l'abusus?
Ainsi, la propriété qui se rattache à la terre ou du moins qui crée des rapports entre les
hommes relativement à l'acquisition et à l'exploitation de la terre est appelée propriété
foncière. La propriété foncière peut porter sur plusieurs domaines dont le domaine rural,
le domaine urbain, le domaine public, le domaine forestier classé et le domaine
d'aménagement différé officiellement constitué. Le régime foncier rural est donc le
rapport défini par la loi ou la coutume et qui existe entre des individus ou des groupes
relativement à la terre.
C'est une institution, c'est-à-dire un ensemble de règles élaborées par une société pour
régir le comportement de ses membres. Ces règles définissent la répartition des droits
de propriété sur les terres, les modalités d'attribution des droits d'utilisation, de contrôle
et de transfert des terres ainsi que les responsabilités et limitations correspondantes'.
Plus simplement, le régime de la propriété foncière est un ensemble de règles qui
détermine qui peut utiliser quelles ressources foncières (biens fonciers) pendant
combien de temps et dans quelles conditions?

Mais, quel est donc l'intérêt d'étudier le droit de propriété foncière rurale en Côte
d'Ivoire de 1893 à nos jours ? Qu'est ce qu'une thèse sur ce sujet apportera de
nouveau, étant donné les études récentes sur le foncier ivoirien, notamment la thèse en
2013 de Monsieur AKIAPO Kouadjo sur le régime foncier rural de Côte d'lvoire ?
La réponse à cette importante question se trouve à plusieurs niveaux. D'abord, la
question de la terre rurale en Côte d'Ivoire fait aujourd'hui l'objet de nombreux débats.
En effet, l'agriculture constitue pour la Côte d'Ivoire, depuis son indépendance, le
moteur de son économie. Car l'agriculture est à la fois un patrimoine et l'avenir du pays.
Elle constitue, non seulement, le poids lourd de l'économie ivoirienne, mais elle est très
dynamique parce qu'elle multiplie les « titres » : premier producteur et exportateur de
cacao avec 40% de la production mondiale (la Côte d'Ivoire fait la pluie et le beau
temps sur ce marché), troisième producteur mondial de café, premier producteur
africain d'hévéa, cinquième producteur mondial de palmier à huile, elle s'est récemment
hissé au rang de deuxième producteur et premier exportateur mondial d'anacarde. Et
cette agriculture fait vivre, avec l'agro-industrie, le tiers de la population du pays. C'est
sur elle que s'est fondé le « miracle ivoirien » à l'ère Houphouët-Boigny, et grâce à elle,
notamment, que le pays a continué à vivre pendant plus d'une décennie de grave crise
politique. C'est sur son développement qu'Abidjan compte aujourd'hui pour diffuser des
revenus dans une population dont 50% vit désormais sous le seuil de pauvreté, et
reconstituer une classe moyenne que toutes ces années de crise ont laminée'
L'agriculture permet également de fixer la population dans les campagnes, afin d'éviter
une urbanisation sauvage, sensible en Afrique, et l'hypertrophie d'Abidjan?

Cette agriculture se pratique sur les terres rurales par les populations autochtones
comme étrangères. La possession d'un lopin de terre constitue aujourd'hui encore une
aspiration fondamentale de l'homme en ce que l'agriculture intéresse une très large
majorité de la population ivoirienne. L'agriculture y est plus qu'une occupation, c'est un
mode de vie. Le paysan africain en général et plus particulièrement le paysan ivoirien
est toujours le fidèle d'une véritable religion de la terre. Avec le développement de cette
agriculture la question foncière en général et particulièrement de la propriété foncière,
fait actuellement en Côte d'Ivoire, l'objet d'un nouveau débat. En effet, la Côte d'Ivoire
vient de traverser ces dix ou quinze dernières années, une période très difficile de sa
jeune histoire. Elle a connu une crise militaro-politique qui a durée de 2002 à 2011 avec
comme apothéose, une guerre civile qui a entrainé plus de 3 000 morts.
Les tensions les plus manifestes et les plus politisées portent sur les transferts de droits
entre autochtones et « étrangers », dont certains ont été accueillis de longue date dans
le cadre de l'institution coutumière du «tutorat», sur laquelle nous reviendrons.
On observe de très fortes tensions intercommunautaires entre autochtones et
« étrangers ». Dans certaines régions, plus particulièrement dans l'Ouest , les
associations locales, issus généralement des communautés autochtones, se livrent à
des manœuvres d'intimidation vis-à-vis des planteurs non originaires des communautés
locales surtout, mais pas exclusivement, à l'égard des non-ivoiriens (Burkinabès et
originaires des pays sahéliens voisins). Toutefois, les conflits intercommunautaires
préexistaient de longue date à la situation de guerre civile de 2011. Ils se sont multipliés
et aggravés tout au long des années 1990 dans la zone forestière productrice de
cultures pérennes d'exportation (Côte d'Ivoire est le premier producteur mondial de
cacao)*.

Certains observateurs de la crise militaro-politique qu'a connue le pays en 2011, l'ont

qualifiée de crise foncière. En effet, pour Bert Koenders, représentant spécial du
secrétaire général de l'ONU en Côte d'Ivoire, « les questions foncières sont les racines
profondes des conflits dans le pays. Le problème, c'est que dans l'Ouest, ces litiges
attisent les tensions entre les communautés et se terminent parfois dans le sang ».
Pour cette raison, il demande à ce que ce dossier devienne une priorité nationale. Il
observe ainsi : « L'analyse de la situation actuelle reflète la nécessité de prioriser de
nouveau l'Ouest. Et aussi celle de prioriser l'adoption d'une triple stratégie nationale qui
traite dans une approche commune les problèmes fonciers, de la sécurité et de la
réconciliation ».

Pour monsieur Jeannot Ahoussou KOUADIO « La question du foncier, tant dans son
aspect rural que sous sa forme urbaine, est une problématique essentielle au cœur de
l'histoire et de la vie de notre pays et l'enjeu est de taille puisqu'il s'agit de circonscrire
au mieux les conflits récurrents autour de la question foncière »?. Il a souligné que ces
conflits « servent bien souvent de terreaux à des crises majeures » dans différentes
régions de la Côte d'Ivoire.
Jeannot Ahoussou Kouadio a appelé à sortir définitivement de l'insécurité juridique qui
entoure les procédures liées à la gestion du foncier. « J'insiste donc sur la nécessité
urgente pour le gouvernement de prendre résolument et courageusement en charge le
problème du foncier, condition nécessaire, à la fois pour un développement durable et
pour la paix et la cohésion dans notre pays », a-t-il martelé. Il a relevé que « la pratique
sur le terrain laisse apparaître la survivance d'un droit coutumier qui, en certains de ses
aspects, est parfois aux antipodes du droit foncier moderne sans compter certaines
faiblesses graves de l'administration qui font le lit de pratiques malsaines »'

On le constate la question du foncier rural est encore très préoccupante en Côte

d'Ivoire. Par conséquent, les études sur cette question doivent être poursuivie pour
qu'enfin un éclairage général et précis soit apporté et des solutions durables proposées
aux politiques. Car la question présente de multiples intérêts. D'abord, un intérêt
politique évident. En effet, tous les gouvernements ivoiriens qui se sont succédé se sont
heurtés à la question foncière en Côte d'Ivoire. Certains ont tenté d'y apporter des
solutions qui n'ont pas toujours convaincues les populations. D'autres ont tout
simplement évité la question, laissant les populations dans le désarroi. Ensuite, un
intérêt théoriques très important, car la question foncière en Côte d'Ivoire a été l'objet
de beaucoup d'écrits. Ensuite encore un intérêt historiques et pratiques indéniable. Du
point de vue historique, le foncier rural a toujours suscité une fascination pour les
historiens et les auteurs sur ce sujet. L'on trouve sur la question une abondante
littérature des historiens, des sociologues, des ethnologues, des anthropologues, etc.

Tous ont essayé de comprendre et décortiquer les relations de l'Africain avec sa terre et
l'influence du droit européen sur le droit africain de la terre. Quant à la l'intérêt pratique
de la question du foncier, il est actuellement à l'ordre du jour en Côte d'Ivoire, car la
terre est au centre des débats politiques, économiques et socioculturelles.
Ensuite, cette étude part de 1893, date marquant la colonisation définitive. de la Côte
d'Ivoire, pour aboutir à nos jours Elle commence donc à l'époque coloniale, où le droit
foncier traditionnel trouvé par le colonisateur va entrer en conflit avec de nouvelles
règles foncières imposées par ce dernier; pour arriver aux temps contemporains, où le
droit foncier ivoirien est d'inspiration européenne car le colonisateur y a laissé ses
marques.
Mais pourquoi revenir sur le passé au moment où l'on parle de village planétaire où
toutes les valeurs vont s'harmoniser, s'unifier même ? « Il est évident que l'Afrique
affaiblie par des siècles de traite esclavagiste, de colonialisme et de mal gouvernance
post coloniale ne peut se replier sur elle-même.. Elle est irréversiblement engagée dans
la globalisation »'. Mais, « c'est dans le passé que l'on trouve sa force, sa cohésion
présente, sa moralité présente. Mais plus encore, l'on trouve dans le passé le stimulant
à travailler pour l'avenir et à maintenir son intégrité. Si on détruit le passé par un
discrédit systématique, par le mépris et le ridicule, ou par une « argumentation »
scientifique compliquée et inhumaine, on n'aboutit qu'à l'écroulement et au chaos
absolu »?. Aussi estimons-nous que « les mutations en cours ne doivent pas inciter à
négliger la richesse et les incidents récurrentes de l'histoire africaine » Nous
considérons également que la construction du « Village planétaire » avec ses atouts et
son arsenal juridique ne peut se faire sans référence au passé; parce qu'il est urgent en
Afrique de connaître l'ancien pour servir le nouveau, de mettre en lumière certaines de
ces matrices culturelles africaines, d'où peuvent sortir demain des façons de vivre, des
intelligences du destin.

L'Afrique doit s'y investir, apporter son originalité dans la mondialisation qui est un
champ de bataille ouvert au choc frontal des cultures, si elle veut exister et se
renouveler au cours de ce troisième millénaire, car le progrès est un fait de coalition,
chaque race doit y apporter sa contribution. Il faut donc aller de l'avant, mais sans pour
autant renier le passé car, comme disait Régis DEBRAY cité par Thierno BAH, « l'oubli
du passé est mortel pour le progrès »*.

Par cette étude, nous voulons retracer. l'évolution du droit de propriété foncière rurale
depuis la période coloniale jusqu'à nos jours. C'est ce qui marque la spécificité de cette
étude par rapport aux autres sur la même question. Car une connaissance conjointe
des systèmes juridiques traditionnels et modernes est indispensable à l'éclairage sur
une question aussi préoccupante que le foncier.
Nous cherchons également à comprendre, les questions fondamentales suivantes:
« Pourquoi, en dépit des efforts du colonisateur français, le droit foncier coutumier
ivoirien n'a pas fondamentalement évolué vers le droit de type occidental ? ». « Le droit
positif ivoirien en matière de foncier rural est-il une réponse adéquate et durable aux
problèmes actuels de la gestion du foncier rural en Côte d'Ivoire ? ».

La première hypothèse que l'on pourrait envisager et chercher à vérifier relativement

aux questions suscitées est : dans quelle mesure les textes coloniaux et post coloniaux
ont-ils pris en compte les conceptions négro-africaines de la terre ? Ce qui aurait eu
pour conséquence l'indifférence des concernés vis-à-vis de ces textes. La deuxième
hypothèse, c'est que le colonisateur avait le souci de faire entrer le droit coutumier non
écrit dans le droit écrit alors que la plupart des Africains de cette époque ne. savait ni
lire, ni écrire.

Comment donc légiférer par écrit pour une population de tradition orale? La troisième
hypothèse pourrait concerner les frais pour l'obtention des titres de propriété qui étaient
hors de portée des populations. Comment faire rentrer dans le commerce un bien qui
participe du divin pour l'Africain ?
Notre étude portera sur l'étude de la propriété foncière concernant le foncier rural de
1893 à nos jours où la dernière loi concernant le foncier rural a été adoptée en 1998.
Toutefois, s'il existe un foncier rural, c'est qu'il existe aussi un foncier urbain. Le foncier
urbain qui pourrait se définir comme l'ensemble des terres du milieu urbain, présente un
intérêt certain quant à son étude, car il y a énormément de conflits et de désordre dans
ce domaine en Côte d'ivoire. Les désordres qui caractérisent la gestion urbaine sont du
fait de la multiplicité des acteurs, de l'insuffisance des infrastructures et équipements de
base dans les quartiers, du manque d'entretien des équipements et infrastructures
existants, de la faiblesse dans la production de logement, de la prolifération des
quartiers précaires et sous-équipés, du déséquilibre de l'armature urbaine et la forte
spéculation foncière dans les grandes villes comme Abidjan. Pour Joachim BEUGRE , «
toutes nos villes connaissent un développement sauvage et incontrôlé, avec son lot de
désordre urbanistique et architecturale, mais aussi son tribut de dysfonctionnements
socioéconomiques et culturels ». Selon lui, la ville qui est au cœur du développement
durable doit être synonyme de progrès, de modernité et de confort. Il a donc déploré
que de nos jours, la Côte d'Ivoire se retrouve dans une urbanisation peu enviable'.
Toutefois, notre étude ne portera pas sur cet aspect de la question foncière qui présente
un intérêt certain.

Le champ de notre étude porte essentiellement sur les droits de la propriété foncière en
milieu rural appelé aussi campagne. Le milieu rural ou la campagne désigne l'ensemble
des espaces cultivés ou habités, il s'oppose aux concepts de ville, d'agglomération ou
de milieu urbain. La campagne est caractérisée par une faible densité par rapport aux
pôles urbains environnant, par un paysage à dominante végétale notamment les
champs, les prairies, les forêts et autres espaces naturels ou semi-naturels, par une
activité agricole dominante, au moins par les surfaces qu'elle occupe et par une
économie structurée plus fortement autour du secteur primaire?
Nous excluons également de notre étude, l'étude du domaine public et des espaces
spécialement aménagés comme les forêts classées, les parcs nationaux et les
réserves. Ces espaces ne font pas, en principe, parties du domaine foncier rural, c'est-
à-dire des espaces susceptibles d'appropriation privée?. Alors que notre travail consiste
à étudier les rapports de l'homme avec les espaces susceptible d'appropriation.
Notre sujet de thèse ne traitera que de la propriété foncière dans le monde rural, aussi
bien de la période coloniale à la période post coloniale des peuples de Côte d'Ivoire. Le
droit de propriété foncière peut être étudié, au sens strict, comme un commentaire de la
coutume et des textes pris pour sa gestion. Dans un sens plus complet, il comporte
toutes les dispositions qui donnent une forme juridique aux pratiques liées directement
ou indirectement à la propriété foncière, c'est-à-dire la possession, la mise à disposition,
l'exploitation et la sécurisation de la terre.

Toutefois, la méthode de travail choisie pour l'étude des rapports de l'ivoirien avec sa
terre depuis la période coloniale à la période post coloniale, est la méthode dialectique,
parce que cette méthode nous semble plus complète, plus riche et la plus achevée des
méthodes pour aboutir à une analyse enrichissante. Elle est d'abord une attitude vis-à-
vis de l'objet: empirique et déductive, elle commande par là une certaine façon de
recueillir des données concrètes. Elle présente ensuite une tentative d'explication des
faits sociaux, c'est-à-dire qu'elle est directement liée à-la notion de totalité. Pour la
réalisation de la présente étude nous avons, dans un premier temps, explorer la
documentation existante sur la question du foncier en Afrique et dans les autres parties
du monde.

Et dans un deuxième temps, nous avons exploité les pratiques foncières des peuples
de Côte d'Ivoire présentées dans des ouvrages spécifiques, qui font la lumière sur les
différentes traditions ou coutumes foncières. Ce qui nous permet de percevoir les
mutations profondes enregistrées dans la gestion du foncier rural ivoirien de la période
coloniale à nos jours.

L'étude de la propriété foncière rurale en Côte d'Ivoire vise les

principaux objectifs suivants :

⁃ dans une première partie, l'étude traite du droit de propriété pendant la

colonisation française. En effet, dans cette partie, nous avons jugé
nécessaire, non seulement, de remonter à l'origine de la propriété en matière
foncière pour jeter un éclairage critique sur les pratiques et les
comportements des peuples; mais surtout de comprendre la conception et la
philosophie du colonisateur français, quant à la gestion des terres qu'il a
conquises ;

⁃ dans la deuxième partie, il sera question de comprendre l'évolution de la

propriété foncière de la Côte d'Ivoire après son indépendance.
L'indépendance du pays va permettre à des enfants du pays d'entrer en
scène. Il est donc essentiel dans cette partie, d'étudier l'évolution de la
 propriété foncière pour aboutir à nos jours afin d'analyser et apprécier leur
gestion du foncier rural par rapport à la conception africaine des terres.

PREMIÈRE PARTIE

LE DROIT DE PROPRIÉTÉ FONCIÈRE DE LA CÔTE

D'IVOIRE COLONIALE

La conquête du territoire de la Côte d'Ivoire par la France s'achève en 1893. Le

colonisateur français va dès lors organiser l'exploitation de ce territoire. Pour
s'approprier les terres des populations sans entrainer de conflit, il utilise une stratégie
particulière consistant dans un premier temps, à afficher sa volonté de respecter les
coutumes foncières trouvées sur place; et dans un second temps, à les nier car les
trouvant comme un obstacle à l'exploitation complète du territoire conquis. Cette
politique foncière coloniale entrainera une « métamorphose» de la société
traditionnelle africaine.

TITRE 1

LA CONFISCATION DES TERRES PAR L'ÉTAT

COLONIAL
La colonisation française en Afrique va impliquer une transposition structurelle de
nouvelles valeurs qui requiert une transformation structurelle des sociétés africaines,
une modification de leurs institutions et de leur mode de régulation, notamment au plan
foncier. L'administration coloniale va s'approprier l'ensemble des terres et reconnaître
aux indigènes un droit d'occupation précaire tout en se réservant la possibilité à tout
moment de récupérer les terres occupées par ceux-ci.
 CHAPITRE 1:
L'ÉTAT COLONIAL, LE PROPRIÉTAIRE DES TERRES
COLONISÉES
Les fondements de l'expansion coloniale européenne sont avant tout d'ordre
économique. « La politique coloniale est fille de la politique industrielle... »'. En effet, La
surproduction, les excédents de capitaux et la sous-consommation des pays
industrialisés ont amené les pays européens à placer une partie croissante de leurs
ressources économiques hors de leur sphère politique actuelle, et à appliquer
activement une stratégie d'expansion politique visant à s'emparer de nouveaux
territoires?. La colonisation n'a pas d'autres buts que de répondre aux besoins
d'expansion de la société européenne fortement industrialisée. Celle-ci a autant besoin
de débouché pour ses produits que de sources d'approvisionnement en matières
premières. La colonie, une fois fondée, doit se cantonner au double rôle de déversoir et
de réservoir. On ne peut mieux l'exprimer que cet auteur selon qui « les matières que
nous refuse notre sol, nous tâcherons d'en demander le maximum à nos possessions
d'outre-mer, réalisant ainsi en grand le rêve des physiocrates à l'ancien régime, pour qui
l'homme sage devait pouvoir vivre sur sa terre des ressources de sa terre... Une intime
union d'intérêts rattache les uns aux autres, tous les participants de la famille française
élargie. Le Noir qui récolte le latex des arbres dans la forêt tropicale donne de l'ouvrage
à nos commerçants en caoutchouc, à nos courtiers, à nos industriels. Son congénère
qui, à Tombouctou, achète nos cotonnades, fournit du travail à nos filatures du nord. Il
aide nos ouvriers à vivre. Et réciproquement, en lui offrant nos produits, en stimulant
chez lui le désir du bien-être, en augmentant sa valeur d'homme, nous préparons la
prospérité de ses descendants. Et ces phénomènes élémentaires se répercutent à
l'infini».

Mais, l'orientation de l'économie ouest-africaine traditionnelle et la faiblesse des

moyens de production ne pouvaient répondre à tous ces vœux. fallait donc une
adaptation des productions africaines aux besoins de l'économie européenne. Cette
nécessité d'adaptation amène des transformations profondes dans l'ordre économique
traditionnel, que Monica HUNTER souligne en écrivant: « Une société à économie
faiblement développée, mettant l'accent plus sur la puissance collective que sur la
puissance individuelle, est en présence d'une société hautement développée,
industrialisée et à économie de caractère individualiste...2 ». Il s'agit avant tout de
pousser au maximum la culture des produits d'exportation. « L'agriculture doit
accompagner, sinon même précéder le commerce. C'est donc aux cultures, aux
plantations qu'il faut s'attacher tout d'abord*». Pour cela il faut assurer à l'exploitation de
la terre la stabilité nécessaire car, comme dit LIVERSAGE, ceux qui veulent s'enrichir
ne peuvent rester indifférent à la possession du moyen de production essentiel... Ceux
qui veulent produire désirent posséder la terre afin d'étendre leur entreprise
personnelle. Ils veulent aussi garantir leurs
investissements en travail et en capital des prétentions d'autrui. On est peu enclin à
faire des cultures permanentes sur une terre sur laquelle on n'a pas de titres certains',
une terre qui n'est pas notre propriété.

Le progrès économique et la mission de la colonie dans les rapports avec la métropole

postulent un changement fondamental dans la conception des rapports entre l'homme
et la propriété de la terre. Le colonisateur va s'assigner la tâche d'apprendre au
colonisé la voie du progrès, la voie du développement économique.
Convaincu que celle qu'il a suivie est la meilleure, et n'imaginant le progrès que sous la
forme de la diffusion des valeurs propres à la civilisation occidentale, il va enseigner au
colonisé la voie idéale pour un développement rapide des productions agricoles, surtout
des cultures d'exportations. De ce fait, il ne peut concevoir d'autre titulaire de droit sur la
terre que l'individu en tant que tel. Toute sa politique en matière agricole va tendre à
favoriser la naissance de l'individualisme agraire puisque, dans la civilisation
occidentale, comme le disait MIRABEAU « l'essence de la propriété est de n'appartenir
qu'à un seul ». Car la propriété est un droit exclusif. Il n'y a pas de progrès que dans le
développement de la propriété privée individuelle Il n'y a pas de liberté sans propriété,
c'est le credo des libéraux de l'ère révolutionnaire, car la propriété est le cadre naturel
de toute action discrétionnaire et elle est synonyme de sécurité économique. Le
propriétaire est quelqu'un qui a des revenus sûrs lui permettant d'échapper à la
dépendance d'un salaire et lui offrant une entière disponibilité d'esprit, une totale
indépendance de jugement. La propriété est source de progrès puisqu'elle est le seul
moyen qui pousse sans contrainte les individus à travailler et à épargner. Le propriétaire
travaille pour augmenter ses biens afin de transmettre un capital à ses héritiers.
La propriété donne à la société sa stabilité. Car le propriétaire est par nature un
conservateur attaché à défendre son bien, un ennemi des désordres'.
Par ailleurs, l'ère coloniale du XIXe siècle verra s'établir, entre l'Afrique occidentale et le
monde européen, des contacts directs et permanents qui vont mettre en rapport des
peuples de civilisations différentes. Ces rapports se caractérisent par leurs complexités
et leurs diversités. C'est pourquoi Jacques MALLET écrit « La colonisation offre des
visages très divers selon les territoires et leur degré d'évolution, selon les
tempéraments, les traditions des colonisateurs. Le paternalisme des Belges ou des
Hollandais les porte à ne reconnaître aucun droit politique aux populations coloniales.
Cartésiens, légiste et démocrate, le Français est imbu, non de la supériorité raciale,
mais d'universalisme culturel. La pente naturelle de son esprit l'incline vers une
assimilation de l'indigène, sous l'égide de l'administration centralisée. Le libéralisme
conservateur de l'Anglais, sa défiance à l'égard des idées générales et abstraites et du
droit écrit lui font préférer une administration indirecte, décentralisée, respectueuse des
coutumes locales, orientée vers la conquête progressive du self-government. A la
suprématie britannique de la coutume s'oppose la superstition française du règlement».

En effet, relativement à la politique coloniale française, le système d'administration

directe a été parfois présenté comme la manifestation d'une politique d' « assimilation »
dont l'objectif eût été de faire des Africains des Français à part entière. En fait, le
système administratif colonial français n'a que les apparences de la démocratie, car il
était fondamentalement despotique dans ses principes. Le régime de l'indigénat, qui fut
rigoureusement appliqué dès les premières années de la colonisation, le dément
formellement. En fait, l'assimilation comme l'écrit, fort à propos, SURET-CANALE, n'a
qu'une signification négative: Elle supprimait ou ignorait les structures politiques
proprement africaines, la culture africaine, pour y substituer les structures coloniales,
l'enseignement colonial.

Mais si le phénomène colonial est divers dans ses modalités et dans ses manifestations
pratiques, il est unique dans son principe. Et, quel que soit le tempérament du
colonisateur et le degré d'évolution du colonisé avant l'impact colonial, la colonisation
ne s'accommode d'autres rapports que de ceux de la subordination ; subordination
dans le domaine politique et économique du peuple colonisé au peuple colonisateur.
Elle repose sur le principe de l« exclusif » ou du pacte colonial. Selon le système de
l'exclusif « la colonie, sans discussion possible, devait se cantonner au double rôle de
déversoir et de réservoir. En tant que déversoir des produits industriels métropolitains,
la colonie devait s'interdire toute transformation industrielle, quelle qu'elle soit. En tant
que réservoir de denrées nécessaires à la métropole, la colonie était souvent exploitée
de façon irrationnelle »
La colonie ainsi conçue comme le complément de la métropole est organisée en
fonction des intérêts de celle-ci. Son économie est orientée selon la métropole, son
ordre social traditionnel modifié dans le sens des principes qui président à l'ordre social
métropolitain, en même temps que la religion du colonisateur offre au colonisé la seule
voie possible du salut. Tout ceci entraîne pour le pays colonisé de profonds
changements dont le bilan est difficile à dresser. Mais l'on peut montrer les influences
que la colonisation a pu exercer sur le système traditionnel et qui ont entraîné des
changements, des bouleversements importants dans l'ordre des rapports entre l'Africain
et la terre. Toutefois, l'une des premières difficultés que le colonisateur devrait affronter,
était de trouver la meilleure manière d'exploiter les terres des colonies. A cet effet, il
laissera penser dans un premier temps qu'il va respecter les coutumes foncières des
peuples colonisés, mais en réalité, il s'affichera comme propriétaire de ces terres.

SECTION 1: UNE PARODIE DE RESPECT DES COUTUMES

FONCIÈRES LOCALES
Une manière classique d'aborder le problème du respect de la coutume en général par
l'Administration française est de le situer dans la coutume de la « Constitution
coloniale » et de distinguer entre les périodes d'assimilation législative et les périodes
de respect des situations locales particulières. En effet, la tendance à l'assimilation, qui
est consubstantielle à un État unitaire comme la France, a été plus ou moins marquée
suivant les périodes. Quant au respect de la coutume, il a pour fondement les traités de
protectorat signés à partir de 1843 qui ont tous posé le principe du respect absolu des
coutumes y compris de la coutume foncière
 Le droit de l'État de légiférer outre-mer en toute matière, y compris les institutions
coutumières, n'a jamais été contesté par la doctrine. La question était seulement de
savoir quelle est « la meilleure manière de légiférer pour les colonies ». Et là les
controverses sont aussi nombreuses que les échecs, car l'Administration a souvent
procédé par tâtonnements. GIRAULT rappelle que « La politique coloniale de la
France...est généreuse et inexpérimentée. Elle procède de conceptions a priori qui se
heurtent, à chaque instant, aux réalités. Notre législation coloniale semble...l'œuvre
d'ignorants bien intentionnés. Les colonies sont dotées d'institutions véritablement
libérales, mais la politique d'assimilation pratiquée sans discernement aboutit à des
conséquences ridicules ou lamentables. L'éducation de la métropole était encore à faire
»?. Ces critiques évoquent la période de 1870 à 1900. Mais ces mêmes préoccupations
sont valables après 1945 « On est effrayé », remarque André ROBERT en 1955 à
propos de la Constitution de 1946, « de constater que les lois et les décrets applicables
outre-mer sont préparés et discutés par des organismes dont les membres n'ont pu se
familiariser avec les institutions indigènes, alors que le seul organisme qui, de par sa
composition, serait le plus apte à les pénétrer, l'Assemblée de l'Union française n'émet
que des avis. Cependant toute l'œuvre civilisatrice de la France dépend d'une
adaptation convenable de sa législation aux peuples d'Outre-mer ».

La nécessité d'une adaptation de la législation métropolitaine à l'Outre-mer n'a pas

toujours été reconnue. Deux tendances vont dominer tour à tour la matière. Ces deux
tendances correspondent aux deux options théoriquement possibles, d'une part
l'assimilation législative c'est-à-dire l'application automatique à l'outre-mer de la
législation métropolitaine, d'autre part la spécialisation législative c'est-à-dire
l'application outre-mer d'une législation spéciale plus ou moins déduite de la législation
métropolitaine. La première tendance était celle de l'ancien régime et de la Révolution.
La deuxième tendance a prévalu depuis la constitution de l'an VIII jusqu'aux
indépendances. De ces deux tendances résultent des attitudes différentes en ce qui
concerne le respect du droit coutumier et donc du droit de propriété.

Paragraphe I- Les politiques d'assimilation et de

spécialisation législative
Les politiques d'assimilation et celle de la spécialisation législative ont été
respectivement utilisées selon les intérêts de l'État coloniale.

A : Le principe de l'assimilation législative

L'assimilation législative était de règle sous l'ancien régime ce qui posait d'ailleurs des
problèmes puisque l'unité du droit civil n'était pas encore réalisée, chaque province
ayant ses coutumes respectables et respectées. Cette diversité a failli être transplantée
Outre-Mer car les premiers colons ont apporté avec eux leurs coutumes provinciales.
« C'est ainsi que la coutume de Normandie s'appliquait au Canada. Mais le roi ordonna
ensuite aux juges établis dans la colonie de se conformer exclusivement à la coutume
de la prévôté et vicomté de Paris en vue d'éviter la diversité »
Cette extension Outre-Mer de la seule coutume de Paris a été décidée par les édits de
mai et août 1664. Le règlement du 4 novembre 1671 a ensuite confirmé aux juges
l'ordre de ne rendre la justice que suivant les lois et ordonnances du royaume3
Toutefois, remarque GIRAULT, par suite peut-être de la générosité native de notre race,
notre ancienne France n'est pas allée aussi loin dans cette voie (de l'assimilation) que
les autres nations et n'a pas tiré de cette conception étroitement égoïste les
conséquences impitoyables que logiquement elle comportait. Mais souvent cette
législation métropolitaine était ignorée ou difficilement applicable aux colonies... de
sorte que « chaque tribunal, chaque juge avait son système sur l'observation des lois du
royaume dans la même colonie ». Au XVIle siècle apparaissent les premières
objections au principe de l'assimilation. TURGOT exprime l'idée que les colonies sont
« des Etats amis, protégés si l'on veut, mais étrangers et séparés». Aussi, par lettres
royales des 26 octobre 1744 et 8 décembre 1746 et par ordonnance du 18 mars 1766
est-il prescrit aux conseils souverains des colonies de n'enregistrer les décisions
royales applicables en France que sur ordre exprès du roi, c'est une des premières
applications du principe de la spécialité législative. Sous la Révolution, la politique
d'assimilation se poursuit avec plus ou moins de rigueur. Elle « était d'ailleurs dans la
logique révolutionnaire. La Révolution avait établi l'égalité de tous les français et les
droits qu'elle proclamait étaient dans sa pensée les mêmes pour tous les hommes sans
distinction de latitude. Quoi de plus naturel, des lors que de traiter les français des
colonies comme les français en France, de leur reconnaître tous les mêmes droits sans
distinction, de transporter les droits de l'homme au-delà des mers 1». Toutefois, par
tempérament à ce principe, la Constituante, par décret des 8 octobre 1790 dispose que
« tout en considérant les colonies comme une partie de l'Empire français, et en désirant
les faire jouir des fruits de l'heureuse régénération qui s'y est opérée, elle n'a cependant
jamais entendu les comprendre dans la constitution qu'elle a décrété pour le royaume,
et les assujettir à des lois qui pourraient être incompatible avec leurs convenances
locales et particulières »
La Constitution des 3 et 14 septembre 1791 confirme que « les colonies, quoiqu'elles
fassent partie de l'Empire français, ne sont pas comprises dans la présente
Constitution». L'Assemblée législative a continué dans la même voie. Par contre, la
Convention « étendit aux colonies son célèbre principe de l'unité et de l'indivisibilité du
territoire ». D'après l'article 6 de la Constitution du 5 Fructidor an III « les colonies sont
partie intégrante de la République et sont soumises à la même loi constitutionnelle ».
En conséquence, « toutes les lois votées sous l'empire de cette Constitution, du 22 août
1795 au 13 décembre 1799, furent ipso facto applicables sans distinction aux
colonies ». « C'était l'assimilation violente, à outrance »... le rapporteur Boissy-d'Angles
disait pour justifier cette solution « qu'il ne peut y avoir qu'une bonne manière
d'administrer, et si nous l'avons trouvée pour les contrées européennes, pourquoi celles
de l'Amériques en seraient-elles déshéritées'». La Constitution du 22. Frimaire an VIII
abandonne le principe de l'assimilation pour poser nettement le principe de la spécialité
législative qui a toujours prévalu depuis lors, sauf une tentative sans suite pratique de
retour à l'assimilation dans la Constitution du 4 novembre 1848
 B : Le principe de la spécialité législative

L'article 91 de la Constitution du 22 Frimaire an VIII dispose que « le régime des

colonies françaises est déterminé par des lois spéciales ». La loi spéciale ainsi
annoncée, loi du 30 Floréal an X confie par son article 4, le soin d'élaborer les lois
applicables OutreMer à des « règlements qui seront faits par le gouvernement 4». La
politique d'assimilation est donc abandonnée. La Charte du 14 juin 1814 résout le
problème dans le même sens. D'après l'article 73 « Les colonies seront régies par des
lois ou des règlements particuliers » sans préciser toutefois ce qui est du domaine de la
loi et du domaine du règlement. Le gouvernement déduisit de ce silence du texte qu'il
pouvait légiférer en toute matière par voie d'ordonnances royales.
L'article 64 de la Charte du 14 août 1830 devant les critiques de l'opinion publique,
enlève cette possibilité au gouvernement en disposant que « les colonies seront régies
par des lois particulières '». La loi du 24 avril 1833, qui a pu être appelée « charte
coloniale», car elle a organisé le régime législatif des colonies, autorisa toutefois le
gouvernement à légiférer par ordonnances royales dans la plupart des matières.
Certains auteurs ont fait observer que cette loi semblait violer la charte qui ne prévoyait
pas cette possibilité de remplacer la loi par une ordonnance, car la délégation du
pouvoir législatif est contraire à un principe fondamental du droit public français. Mais,
Messieurs ROLLAND et LAMPUE sauvent la situation en considérant qu'il n'y a pas
délégation du pouvoir législatif, mais seulement répartition des compétences entre
divers organes, législatif et administratif, chacun d'eux continuant de statuer avec le
caractère propre à ses décisions?.

L'article 27 de la Constitution du 14 janvier 1852 confie au

Sénat le soin de légiférer par sénatus-consulte pour les colonies car il a un rôle
constitutionnel. Le sénatus-consulte du 3 mai 1854 a été pris en application de cette
constitution. Il distingue entre le domaine de la loi et le domaine du décret et entre les
grandes colonies et les autres. C'est ainsi que les grandes colonies, c'est-à-dire les
Antilles et la Réunion, sont régies par la loi pour tous les problèmes fondamentaux
notamment ceux relatifs à la propriété?.
Les autres colonies, dont la Côte d'Ivoire, sont d'après l'article 18 régies par décret
« jusqu'à ce qu'il ait été statué à leur égard par un sénatus-consulte ». Cette
réglementation a été introduite en Côte d'Ivoire par le décret du 16 décembre 1896 qui
rend applicable à la Côte-d’Ivoire l'ensemble de la législation civile, commerciale et
criminelle qui était en vigueur au Sénégal. D'après Messieurs ROLLAND et LAMPUE
« la réunion d'un territoire ne pouvait par elle-même y rendre applicable les lois en
vigueur dans la métropole, soit dans les territoires français voisins. Leur extension ne
pouvait résulter que d'un acte exprès'». Cette argumentation semble juridiquement
irréfutable, mais si on l'appliquait à la lettre il y aurait eu en Côte d'Ivoire un vide
juridique de 1834 à 1896. Il faut donc admettre que la Côte d'ivoire faisait partie de la
colonie appelée « Sénégal et dépendance», de sorte que les textes promulgués au
Sénégal devenaient applicables avec le rattachement de la Côte d'Ivoire au
Sénégal
Or dès les premières installations administratives de 1843, la
Côte d'Ivoire était en fait rattachée au Sénégal puisque les
commandants des forts recevaient leurs instructions ministérielles par l'intermédiaire du
Commandant de Gorée. Il faut noter que la période de 1843 à 1946, a été marquée par
un nombre considérable de décrets ou d'arrêtés dont la légalité est contestable. C'est
pourquoi GIRAULT a pu écrire que « le régime législatif de nos colonies est très
compliqué et très difficultueux. Il règne en la matière une véritable anarchie, surtout
depuis 1870. Il n'est que temps de mettre un peu d'ordre dans ce chaos. Une réforme
s'impose urgente? ».
Il a fallu attendre la Constitution du 27 octobre 1946 pour que soit fait un effort de mise
en ordre de ce chaos décrit par GIRAULT.
L'article 60 de cette Constitution, après avoir défini l'Union française comme « formée
d'une part de la République française qui comprend la France métropolitaine, les
départements et territoires d'Outre-Mer, d'autre part des territoires et États associés »
dispose, dans son article 74 que les territoires seront dotés d'un statut particulier. Les
lois métropolitaines ne s'appliquent donc pas de plein droit aux territoires d'Outre-Mer.
Le principe de la spécialité législative est maintenu pour eux. D'après l'article 72 de la
constitution, ils seront régis par décrets en Conseil des ministres sur avis de
l'Assemblée de l'Union. Seuls les départements d'Outre-Mer sont exclus du principe de
la spécialité législative d'après l'article 73 de ladite constitution. Un décret d'application
du 30 août 1947 à même supprimé pour ces départements la nécessité d'une
promulgation et d'une publication locale, la publication au Journal Officiel de la
République française étant déclarée suffisante?. En ce qui concerne les territoires
d'Outre-Mer la loi-cadre du 23 juin 1956 a ensuite autorisé le gouvernement « à prendre
les mesures propres à assurer l'évolution des territoires relevant du ministère de la
France d'Outre-Mer », c'est-à-dire à statuer dans un domaine normalement réservé à la
loi, celui des réformes devenues indispensables du fait de l'évolution rapide de ces
territoires. Les décrets du 4 avril 1957 ont ainsi réorganisé l'A. O. F. Ces décrets
élargissent les pouvoirs des assemblées et créent des conseils de gouvernement dans
chaque territoire?
La constitution du 4 octobre 1958 donne aux territoires le choix entre trois statuts :
départements, territoires ou États membres de la Communauté. La Côte d'Ivoire a
choisi le statut d'État membre de la Communauté ce qui lui permettra de légiférer en
matière domaniale et foncière. Les États sont donc compétents en matière de droit
foncier, le décret n° 57-460 du 4 avril 1957 leur ayant donné compétence en matière de
domaine et de codification des coutumes. L'article 28 de ce décret dispose en effet que
l'Assemblée délibère sur les projets de gouvernement en matière d'« aliénation de
propriété immobilière du territoire », en matière d'« octroi de concessions agricoles et
forestières et des permis temporaires d'exploitations forestières d'une durée supérieure
à 5 ans et en matière de classement, déclassement du domaine public du territoire et
notamment des routes d'intérêt territorial, des aérodromes à la charge du budget
territorial, des canaux et étangs ». L'article 36 autorise en outre l'Assemblée territoriale
à prendre des règlements territoriaux en matière de « constatation, rédaction et
modification des coutumes, adaptation des coutumes à l'évolution sociale; biens et
droits immobiliers régis par la coutume et notamment, définition des droits coutumiers
qui seront assimilés à des droits réels susceptibles de servir de base au crédit; d'une
manière générale toutes questions ressortissantes au droit local ».
L'Assemblée délibère également en matière de « Domaine du territoire, y compris les
terres vacantes et sans maître, lesquelles font partie du Domaine privé du territoire ».
Notons que cette disposition relative à l'immatriculation des terres vacantes et sans
maître est conforme au vœu émis par l'Assemblée territoriale ivoirienne les 27
novembre 1948

L'article 73 de la Constitution du 4 octobre 1958 a encore accentué le principe de la

spécialité législative par rapport à la Constitution du 27 octobre 1946 en l'étendant aux
départements d'Outre-mer qui en étaient privés depuis la Constitution du 27
législatif
octobre 1946. Cette disposition « permet d'adapter le régime des départements d'Outre-
mer à leur situation particulière 1». Cette rétrospective montre qu'en définitive le
principe de l'assimilation législative n'a été appliquée que sous l'ancien régime et sous
la Révolution, modérément sous l'ancien régime et au début de la Révolution, de façon
absolue dans la Constitution de l'an Ill, laquelle est restée en vigueur pendant 5 ans,
jusqu'à la promulgation de la Constitution du 22 Frimaire an VIII. Depuis cette
constitution le principe de la spécialité législative a toujours prévalu?.
Cette rétrospective permet également de situer la Côte d'Ivoire dans le contexte général
de l'Outre-mer français, car elle est entrée dans le circuit constitutionnel français par les
traités de protectorat signés à partir de 1848. Cette évolution du droit français à partir
du principe de l'assimilation vers le principe de la spécialisation peut laisser supposer à
priori que le respect des coutumes a subi la même évolution vers plus de libéralisme
donc plus de respect des circonstances particulières locales. Or il n'en est rien comme,
car le principe de la spécialité législative peut aussi servi d'instrument d'assimilation?.
En effet, le principe de la spécialité législative est en matière d'assimilation un principe
neutre en lui-même. Le gouvernement peut l'utiliser aussi bien comme méthode
d'assimilation que comme moyen de respect des coutumes. Les gouvernements
successifs ont d'ailleurs toujours hésité entre le choix des méthodes et ont même utilisé
les deux méthodes à la fois dans un même texte. C'est ainsi que la Constitution du 27
octobre 1946 comporte de nombreuses contradictions en la matière. Les articles 81 et
82 stipulent que les peuples d'Outre-mer conservent leurs statuts particuliers, alors que
l'article 72 permet au gouvernement de légiférer Outre-mer en toutes matières régies
par les coutumes. Celles-ci ne sont par reconnues mais tolérées et la rédaction de
l'article 82 laisse supposer qu'un jour tous les citoyens de l'union française auront le
statut civil français.

Après cette rétrospective générale de l'attitude variable du colonisateur français en

matière de respect des coutumes, l'on constate une prédominance de la tendance à
l'assimilation, même dans le cadre du principe de la spécialité législative.
Paragraphe 2: Le respect des coutumes foncières d'après les traités de protectorat
passés de 1843 à 1868

La première installation de l'Administration française en Côte d'lvoire s'est faite par deux
traités. Celui du 5 février 1843 passé avec le roi Péter de Grand-Bassam et celui du 3
juillet 1843 passé avec le roi Attacla d'Assinie. D'autres traités analogues ont ensuite
été passés de 1844 à 1868 notamment avec les chefs de Tabou et de San Pédro et
avec le roi des Krou. Les deux traités de 1843 ont été négociés par le lieutenant de
vaisseau Fleuriot de Langle après qu'une ordonnance du 29 décembre 1842 du roi
Louis Philippe eut accordé un crédit extraordinaire pour les constructions de forts. Ces
traités stipulaient un respect absolu des coutumes. L'Administration a tout d'abord
respecté scrupuleusement ces dispositions dans la pratique' avant de s'en éloigner:
Par le traité du 5 février 1843, le roi Péter autorise la France à installer un fort à Grand-
Bassam sur un terrain de mille carrés cédés en toute propriété à la France. Le fort
Nemours est inauguré à Grand-Bassam le 28 septembre 1843. Par un traité analogue
du 3 juillet 1843 le roi Attacla accorde une autorisation similaire à Assinie où le fort
Joinville est inauguré le 29 juillet 18431. Le texte presque identique de ces deux traités
stipule que « le roi, les chefs et le peuple... se rappellent l'amitié et l'alliance qui a existé
de tout temps avec la nation française (au XVIle et au XVIlle siècle) amitié qui avait
porté les anciens chefs du pays à faire des concessions de terrains aux français, avec
le droit d'y bâtir des forts, droit dont ils ont déjà usé 2». Fleuriot de Langle déclare à
Grand-Bassam le 19 février 1843 aux chefs réunis : « En venant s'asseoir à vos foyers,
la France n'a d'autre désir que de vous voir partager avec elle le bénéfice d'une
civilisation » et précise dans son rapport au roi Louis-Philippe « Entraînés par la vérité
de l'exposition verbale que je leur fis, ils reconnurent la souveraineté de la France sous
la réserve de s'administrer directement et de conserver leurs coutumes ».
Moyennant ces conditions « les chefs signataires désirent se constituer en protectorat
puissant en se rangeant sous la souveraineté de la France et en concédant à celle-ci la
possession pleine et entière de tout leur territoire avec le droit d'y arborer ses couleur ».
Cette concession du territoire ne peut en aucune façon être considérée comme un
transfert à la France du droit de propriété sur le sol. Il s'agit d'une possession de
territoire au sens du droit international. D'ailleurs même si les traités utilisent
l'expression de transfert de propriété comme dans le traité de Francfort de 1871 en ce
qui concerne l'Alsace-Lorraine, il s'agit d'un transfert de souveraineté et non d'un
transfert de propriété du sol qui reste entre les mains des particuliers à l'exception des
biens du domaine. Il a d'ailleurs été admis, par une instruction ministérielle du 22
décembre 1843 que le transfert de souveraineté ne concerne que la « souveraineté
externe », impliquant une renonciation à conclure des alliances avec d'autres nations, la
souveraineté interne étant conservée par les chefs locaux. L'instruction ministérielle
déduit cette situation juridique du fait que les français, aux termes des traités ne sont
autorisés à construire que sur deux terrains de chacun mille carrés et lesdits terrains
sont cédés « en toute propriété ». On en déduit a contrario que tous les autres terrains
restent soumis au droit coutumier.
Le traité passé le 22 avril 1844 avec le roi Aka par le Commandant supérieur des
établissements de la Côte-d'Or est encore plus explicite. Le roi Aka autorise les français
à circuler librement sur ses terres et promet de leur concéder des terrains à bâtir. Les
autres traités passés ensuite avec les chefs de Bettié, d'Alangoua, de l'Indénié, de
Bondoukou et de Kong comportant des stipulations analogues qui n'autorisent aucun
doute quant à leur interprétation?
En application des dispositions de ces traités, l'Administration française a laissé aux
chefs locaux l'entière liberté de concéder des terres. C'est ainsi qu'Arthur Verdier, un
commerçant de La Rochelle, devenu ultérieurement le premier planteur de café de Côte
d'Ivoire, arrivé à Grand-Bassam en 1862, a traité directement avec les chefs coutumiers
ses acquisitions de terrains. Le 7 avril 1880 le roi Krinjabo Amatifou, lui cède
directement des terrains de culture à Elima. La même année Verdier obtient du roi
Amatifou l'autorisation d'exploiter l'or dans son royaume moyennant le versement au roi
d'une quote-part du métal précieux exporté. Le contrat est enregistré à la Rochelle le 7
janvier 18811. A l'Ouest, près de Tabou et de la frontière du Libéria, la même liberté est
laissée aux chefs coutumiers qui concèdent eux-mêmes des terrains aux commerçants
étrangers, notamment anglais. C'est ainsi, qu'un nommé Williamson, représentant de la
Société Woodin, fait établir sa convention passée avec le roi Mane de Béréby par le
notaire de Freetown le 21 octobre 1891.

Mais du respect absolu des coutumes, l'administration

coloniale en est arrivée à un reniement de la coutume foncière.

SECTION 2: LE RÉNIEMENT DES COUTUMES

FONCIÈRES PAR L'ADMINISTRATION
COLONIALE FRANÇAISE À PARTIR DE 1893

Il est important d'analyser les circonstances de fait puis de droit, qui ont amenés
lAdministration française à ne plus respecter, de façon scrupuleuse, les coutumes
foncières alors que les traités qu'elle avait solennellement signés lui en faisaient une
obligation absolue. Deux périodes sont à distinguer, celle de 1843 à 1893 depuis
l'installation de l'administration coloniale jusqu'à la constitution de la Côte d'ivoire en
colonie autonome, puis celle de 1893 au décret du 20 mai 1955.

Paragraphe 1: L'État français, le propriétaire éminent

des terres à partir de 1865

La conception européenne est radicalement opposée à la conception africaine en

matière foncière. Pour les systèmes juridiques européens, en particulier pour le droit
français, la terre, bien immobilier par excellence, est l'élément essentiel du patrimoine
individuel. Les biens immobiliers ont toujours bénéficié d'une faveur spéciale de la part
du législateur, depuis les rédacteurs du Code civil, comme étant la meilleure expression
de la personnalité de l'individu. La propriété n'est concevable qu'individuelle. De là,
quand un bien échoit à plusieurs personnes, l'indivision qui en résulte ne peut être
qu'une situation provisoire. Le Code civil permet même à tout indivisaire de provoquer
le partage. Il en va tout autrement dans les coutumes négro-africaines. Le propre, pour
ainsi dire, de la terre n'est pas d'appartenir à un seul, mais à toute une collectivité ; la
propriété, avant d'être l'expression d'une individualité, a une fonction sociale. La terre,
avant d'être soumise à la souveraineté particulière de ceux qui la cultivent, est le
symbole de la cohésion d'un groupement humain, c'est le bien d'une grande famille,
dont certains membres sont morts, d'autres vivants, d'autres encore à naître.
L'indivision est ainsi un état définitif

De la rencontre de ces deux conceptions radicalement opposées, il ne peut résulter

qu'un conflit qui sera tranché au bénéfice du plus fort. Dans les changements qui en
découlent il conviendrait de distinguer ceux qui sont dus à une action directe du
colonisateur, c'est-à-dire à son intervention en matière foncière, et ceux qui résultent
des incidences du développement économique sur les coutumes.
Dans le premier cas, par l'arrêté du 28 février 1862', l'État français va se déclarer
propriétaire éminent des terres en tant que successeur aux droits des chefs locaux
auxquels il s'est substitué, il va se déclarer propriétaire des biens vacants et sans
maître, il va pousser à l'individualisme agraire en n'accordant sa protection et sa
garantie qu'aux propriétés individuelles. Pour promouvoir le développement
économique, l'État français doit avoir la maîtrise des terres, principal moyen de
production. Se fondant alors sur les traités passés avec les chefs locaux au cours de la
période d'expansion coloniale, il se déclare successeur aux droits de ceux-ci sur les
terres. En Afrique occidentale, de telles prétentions ont vu le jour à propos des terres du
royaume de Cayor au Sénégal. Elles étaient fondées sur les arguments selon lesquels
le droit de propriété n'existait pas au profit des particuliers. Ceux-ci, à l'égard des
souverains locaux auxquels s'était substitué l'État français, étaient dans une situation
identique à celle dans laquelle se trouvaient les vassaux du moyen âge par rapport à
leurs suzerains.
Les individus ne pouvaient être que des détenteurs précaires; ils avaient le domaine
utile, et les souverains le domaine éminents. Dès lors l'État français, en succédant à
ceux-ci recueillait par là-même le domaine éminent. De ce fait, seule l'administration
française pouvait concéder des terres aux particuliers. De telles prétentions étaient à
l'origine de multiples mesures administratives comme cet arrêté de FAIDHERBE en
date du 11 mars 1865 qui stipulait que : les « indigènes n'ayant aucun droit de propriété
auront, pour régulariser leurs possessions, la faculté de demander des titres réguliers
de concession ». Elles avaient l'appui décisif de la jurisprudence'
Ainsi, l'arrêté foncier de FAIDHERBE du 11 mars 1865 est présenté de prime abord
comme une avancée pour la reconnaissance des droits traditionnels et leur
transformation en «titre régulier de propriété ». Dans l'esprit de son initiateur, sûrement
de bonne foi, permettre aux détenteurs coutumiers d'accéder à un titre reconnu par
l'administration ne pouvait être considéré que comme une réforme positive. Cependant,
ce sont l'application du texte et les pratiques qui révèlent le sens profond de ce texte.
Les occupants, pour le rester légalement aux yeux de l'administration coloniale,
devaient réclamer un titre officiel et pour cela, attester de la preuve de leurs droits. C'est
justement l'exigence de cette preuve qui posait des difficultés. La demande revenait
finalement à ne reconnaître les droits traditionnels ni dans leur originalité intrinsèque, ni
sur un pied d'égalité avec les droits issus de la tradition civiliste. De plus, cette
procédure était de type volontaire et initiée à la demande des occupants. Ceux-ci, sûrs
de leurs droits qui étaient reconnus traditionnellement au sein du groupe, ne
ressentaient pas le besoin de faire cette demande.
L'administration, dans sa propre logique, interprétait ce silence comme le fait que les
occupants reconnaissaient n'avoir pas de droits sur les terres où ils étaient installés et
que ces terres étaient donc sous la souveraineté de l'État.
Cette situation d'incompréhension relevait, si l'on peut dire, du quiproquo interculturel.
Cette confusion relayée par les décisions de la jurisprudence a abouti à de véritables
spoliations où ceux qui voyaient leur terrain intégré dans le domaine privé de l'État
avaient peu de moyens de faire reconnaître leurs droits, tant les perceptions étaient
différentes et incompatibles'
De plus cette thèse qui attribue la propriété des terres à l'État français est insoutenable
du point de vue du droit négro-africain. En effet, les rapports entre les souverains
locaux et leurs sujets n'étaient pas de nature féodale. Ceux-ci ne tenaient pas les terres
qu'ils cultivaient de ceux-là, mais de leur appartenance à un groupe.
L'assujettissement des hommes à une autorité politique, dans l'ordre social traditionnel
négro-africain, n'entraînait pas la perte de leurs droits sur leurs terres. Et dans la
mesure où l'on peut parler de féodalité à propos des sociétés négro-africaines
précoloniales, il s'agissait alors de féodalité personnelle et non foncière. Les liens de
sujétion étaient purement personnels et non réels. D'autre part, les chefs traditionnels
n'étaient pas propriétaire des terres; ils avaient seulement sur elles un pouvoir
d'administration. Ils étaient partout considérés comme les symboles de la terre
possédée par des groupes. Comment alors pouvaient-ils transmettre à l'État français
qui s'était substitué à eux, un droit de propriété qu'ils n'avaient pas eux-mêmes? Les
partisans de cette thèse ont interprété les multiples redevances que les sujets payaient
à leurs souverains comme une reconnaissance de droit de propriété de ceux-ci sur les
terres. Les redevances étaient d'origine politique ou religieuse et n'avaient aucun
rapport avec la terre. Elles ne pouvaient nullement s'analyser en un loyer, car, selon
l'expression de HAMELIN, « il sagit d'impôt foncier qui ne peut pas sigifier que le roi soit
propriétaire des terres »

Paragraphe 2 : L'Administration coloniale, distributeur des

terres de 1893 à 1955
De 1893 à 1955, l'Administration coloniale va dans un premier temps se déclarer
comme la seule autorité habilitée à concéder des terres et dans un second temps, faire
un retour implicite au respect des coutumes foncières.

A : Les abus de l'Administration coloniale

Les chefs coutumiers, sur demande des planteurs européens, introduisaient dans les
conventions d'octroi des concessions des clauses n'ayant aucun rapport avec la
coutume, notamment des clauses de monopole commercial heurtant directement les
principes libéraux de cette époque justifiant ainsi l'intervention de l'Administration. C'est
ainsi que Verdier obtient, le 7 avril 1880, à Elima, du roi Amatifou de Krinjabo, une
concession de terrain avec l'assurance que l'installation d'aucun planteur concurrent ne
serait tolérée. Le monopole de la culture du café est accordé par le roi Amatifou « en
considération de ce que la maison Verdier n'a pas quitté le pays depuis de longues
années et nous a rendu des services importants lorsque les autres maisons sont parties
et en considération de ce qu'elle représente pour nous l'alliance de la France?». Le 11
mars 1881, Verdier soumet cette convention à l'approbation du ministre qui refuse parce
qu'elle comporte une clause de monopole contraire au principe applicable à l'époque de
la liberté du commence.

Un autre contrat relatif à l'exploitation forestière, obtenu en août 1889 de Brétignière

pour le compte de Verdier dans le royaume d'Assinie est soumis à l'approbation du
Résident Treich-Lapleine.
Par décision du 12 février 1890 ce dernier refuse de l'approuver parce qu'il comporte
une clause de monopole, aucun autre européen n'étant autorisé à abattre un simple
tronc dans toute l'étendue du royaume d'Assinie. Les autochtones conservent ce droit
mais ne peuvent vendre le produit de leur coupe qu'à la maison Verdier. Treich-Laplaine
conseille de passer une autre convention qui ne réserve pas un monopole absolu à la
maison Verdier. Cette nouvelle convention est approuvée en juillet 1890 par le Sous-
Secrétaire d'État aux colonies.

Devant les multiples demandes concurrentes de monopole et les litiges qu'elles

soulèvent dans la pratique, l'Administration locale décide qu'elle est seule habilitée à
accorder des concessions. L'autorité coutumière des chefs est ainsi vidée de sa
substance. Mais la loi française ne se substitue pas automatiquement à la coutume
africaine. C'est la volonté arbitraire des Résidents qui tient lieu de loi. Les représentants
de la France en Côte d'Ivoire font figure de chefs d'Etat omnipotents?

Devant ces abus, le Sous-Secrétaire d'Etat aux colonies décide que dorénavant il serait
seul compétent pour accorder des concessions rurales et forestières ou pour autoriser
l'installation de factoreries. Mais comme il ne modifie pas les conventions antérieures il
reconnaît la situation de fait privilégiée de Verdier qui avait déjà obtenu de nombreux
droit d'exploitation notamment en matière forestière entre la rivière Tanoé, la rive
gauche et le 7e parallèle.

Mais de nouvelles demandes de monopoles étant présentées, le Sous-secrétaire d'État

aux colonies subordonne leur octroi à l'accord des chambres. Mais le conseil supérieur
des colonies estime que le sénatus-consulte du 3 mai 1854 permet au ministre de
légiférer par décret. Or aucun décret n'intervient. L'administration hésite sur la solution à
adopter'. Pendant ce temps, a défaut d'autorité administrative, les particuliers tentent de
résoudre eux-mêmes directement leurs problèmes fonciers. C'est ainsi qu'un
commerçant anglais, Clinton, ayant besoin d'espace pour entreposer ses stocks de
produits à exporter, expulse tout un quartier de Grand-Bassam et s'installe. Devant un
tel abus, le Résident délégué Bidaud rend compte à Libreville, mais sans attendre la
réponse expulse Clinton de Côte d'Ivoire. Dans d'autres secteurs les concurrences en
matière de concessions provoquent de véritables guerres de village à villages.
L'administration coloniale intervient pour rétablir l'ordre. Entre temps le décret du 10
mars 1893 constitue la Côte d'Ivoire en colonie autonome et lui applique les dispositions
de l'ordonnance organique du 7 septembre 1840 concernant le gouvernement du
Sénégal et dépendances. BINGER, nommé Gouverneur par décret du 20 mars 1893, y
prend ses fonctions à son arrivée à Grand-Bassam le 5 septembre 18932. Un de ses
premiers actes de gouvernement est de réglementer le régime de l'octroi des
concessions. Il le fait par l'arrêté 10 septembre 1893. L'arrêté du 10 septembre 1893
pris dans le cadre des pouvoirs administratifs donnés au Gouverneur par l'article 51 de
l'ordonnance organique du 7 septembre 1840, relative au « Sénégal et dépendances »,
mais rendue applicable à la Côte d'Ivoire par le décret du 10 mars 1893 constituant la
Côte d'Ivoire en colonie autonome, accorde pleins pouvoirs au Gouverneur en matière
d'octroi des concessions. En vertu de l'article 2, toute demande de concession sera
adressée au Gouverneur. D'après l'article 3 les demandes de concessions seront
rendues publiques par insertions. aux recueils de la colonie et par affiches. Celles-ci
doivent rester apposées pendant un délai de 15 jours au moins. En cas d'opposition,
dispose l'article 6, le Gouverneur statuera « définitivement» sur sa validité dans un délai
de un mois. Il est donc à la fois juge et partie, juge de la validité des droits d'autrui et
partie à l'acte puisqu'il peut prendre possession de terrain d'autrui qu'il concède ensuite
à des tiers. En outre l'article 7 dispose que « le Gouverneur juge souverainement des
motifs d'après lesquels la concession doit être accordée ou refusée ». C'est la
consécration légale de la voie de fait dans toute sa pureté. Cette solution extrême était
peut nécessaire pour sortir du désordre antérieur décrit ci-dessus.

Si une solution aussi radicale était peut-être justifiée en fait; pour mettre fin à une
situation intolérable, il n'en est pas moins vrai qu'en droit elle marque la fin du respect
absolu des droits fonciers coutumiers tel qu'ils étaient solennellement proclamés dans
les traités de protectorat de 18432. Mais il semble qu'en fait le respect des coutumes
foncières n'ait pas entièrement disparu et que le Gouverneur BINGER ait utilisé avec un
esprit de justice et d'équité les pleins pouvoirs qu'il s'est arrogé par l'arrêté du 10
septembre 1893. Il a toujours respecté les droits coutumiers dans la mesure ou ils
n'étaient pas un obstacle au développement.

L'arrêté BINGER est resté en vigueur jusqu'au décret du 30 août 1900ª qui l'a remplacé
en matière de domaine privé de l'État.
L'article fer dudit décret dispose que « les terres vacantes et sans maître » font partie
du domaine de l'Etat. On peut se demander si cette définition des droits de l'Etat
respecte les coutumes qui affirment comme nous l'avons vu qu'il n'existe pas en Afrique
de « terre vacante et sans maître». Les autochtones ne « peuvent admettre qu'une terre
n'ait aucun rapport avec un groupe humain.
Le coin le plus reculé de la brousse est sous la juridiction d'un chef quelconque »
Malgré cette contradiction formelle du décret du 30 août 1900 avec la coutume, il
semble qu'elle ait été respectée en fait, l'administration n'accordant des concessions
que sur des terrains éloignés des localités en dehors des zones d'extension ou de
jachère ou dans le cas contraire, accordant une indemnité pour les déguerpissements

Le décret du 23 octobre 1904 qui a remplacé celui du 30 août 1900 est plus
respectueux des coutumes. S'il reprend dans son article 10 la revendication par l'État
des « terres vacantes et sans maître », il précise que des terres formant la propriété
collective des autochtones ou que des chefs coutumiers détiennent comme
représentant des collectivités ne peuvent être cédées à des particuliers, sous forme de
vente ou de location qu'après approbation du Gouverneur.
Par ailleurs, l'administration a l'obligation d'accorder des « compensations» pour
l'occupation des terres coutumières nécessaires à la création de centres urbains ou à
des « constructions ou travaux d'utilité publique ». On estime donc que les droits
coutumiers ont une valeur qu'il faut indemniser.

Le décret du 15 novembre 1935 attribue en son article 1er à l'État français, outre les
terres vacantes et sans maître, les terres ne faisant pas l'objet d'un titre régulier et qui
sont « inexploitées ou inoccupées depuis plus de dix (10) ans». A priori, une telle
disposition ne devrait pas gêner ni choquer les détenteurs coutumiers puisque d'après
la plupart des coutumes le maître de la terre a « un droit de reprise, si la terre est
laissée en friche pendant dix (10) ans et plus; si elle est retournée à l'état de brousse,
notamment si les grands arbres ont repoussé »?. On peut donc considérer que l'Etat
français s'est substitué au maître de la terre sans heurter la coutume à ce point de vue.
Les heurts entre l'Administration et les détenteurs coutumiers venaient d'ailleurs, du fait
qu'elle attribuait souvent à des étrangers des terrains inexploités depuis plus de dix (10)
ans sans vérifier s'il s'agit de réserves d'extension des villages ou sans demander
l'accord des chefs coutumiers dans le cadre des tractations librement menées suivant
les directives données par l'article 5 du décret du 15 novembre 1935. En effet, l'article 5
donne des directives en ce qui concerne le respect des droits coutumiers en cas d'octroi
de concessions par l'Administration. La méconnaissance par lAdministration des
directives données par le texte semble avoir été grave dans certaines régions puisqu'en
1948, le décret du 15 novembre 1935 a été très critiqué notamment en Côte d'Ivoire au
cours de la cession du 27 novembre 1948 de l'Assemblée territoriale.

Monsieur le Conseiller J. B. Mockey signalait la multitude de réclamations par les

populations des villages quant à l'attribution de concessions faites par l'Administration
dans le passé et quant aux nombreuses « séquestrations domaniales» subies par elles.
L'erreur du décret du 15 novembre 1935 d'après M. Mockey réside dans le fait d'avoir
revendiqué pour l'État toutes les terres inexploitées depuis plus de 10 ans sans tenir
compte de la notion de terroir qui existe en Afrique comme en Europe et qui a en
Afrique la même signification que dans la métropole, comme représentant une étendue
de terrain commune à une même collectivité, le Village ; c'est dans la méconnaissance
de ce « terroir» que réside l'erreur fondamentale du décret du 15 novembre 1935. Dans
ce terroir où aucun mètre carré de terrain ne peut être considérée comme sans maitre.
Vacant sans doute, mais le plus souvent momentanément, périodiquement, par le jeu
des rotations de cultures, par l'utilisation intermittente des pâturages... sans maître. À
coup-sûr, non, aucune terre d'Afrique ne peut être considérée comme sans maître. Ce
système ancestral du terroir « a résisté aux siècles ». Il ne paraît donc pas convenable
aux détenteurs coutumiers qu'un décret entende « faire table rase de tout un passé,
abolir les droits les plus séculaires... »'. Reconnaissons que nous sommes loin des
principes du respect absolu des coutumes évoquées plus haut et du principe du respect
absolu de la coutume inscrit dans les traités de protectorat. C'est pourquoi, Mochey a
écrit que le décret de 15 novembre 1935 est « un décret monstrueux » parce qu'il
constituait une atteinte à la propriété privée par conséquent à la dignité de l'homme.
Toujours selon lui, il y a divorce complet entre la théorie et l'application pratique, entre le
droit et les faits. Monsieur Mockey demande en conséquence à la France de ne pas
renier ses engagements et de considérer le décret du 15 novembre 1935 comme
n'ayant aucune valeur juridique puisque le droit résultant d'un traité prime sur le droit
interne. Il propose à l'Assemblée territoriale d'adopter une résolution demandant que les
terrains soient immatriculés au nom du territoire de la Côte d'Ivoire et non au nom de
l'Etat français. Cette résolution est adoptée à une forte majorité!. Le principe de
l'immatriculation des terrains vacants et sans maître au nom du territoire a fini par être
adopté par le décret n°57-460 du 4 avril 1957 dans son article 362.

B: Le retour au respect de la coutume foncière à partir 1955

Après cette période de non respect des coutumes entre 1893 à 1935, le décret du 20
mai 1955 portant « réorganisation foncière et domaniale en Afrique Occidentale
Française (A. O. F.) et en Afrique Equatoriale Française (A. E. F.) » a marqué un retour
au respect absolu de la coutume foncière.
En effet, à la suite de l'action des élus d'Outre-mer au Parlement et des Assemblées
Territoriales par des vœux comme celui du 27 novembre 1948 de l'Assemblées
Territoriales de la Côte d'Ivoire, le Gouvernement a accepté de réviser sa position et de
revenir au respect absolu des droits fonciers coutumiers stipulés par les traités de 1843.
Il le fait dans le cadre du décret du 20 mais 1955, portant réorganisation à la fois
foncière et domaniale en A.E.F. et en A.O.F, pris en application de la loi du 14 août 1954
qui lui accorde des pouvoirs spéciaux pour prendre toutes mesures propres à favoriser
l'expansion économique de la Métropole et des pays d'Outre-mer.
L'exposé des motifs est comme un écho des vœux émis le 27 novembre 1948 par
l'Assemblée Territoriale de la Côte d'Ivoire. Le ministre constate tout d'abord que
l'efficience des programmes tendant à l'accroissement de la production agricole dépend
de la participation active, tant morale que matérielle, des collectivités intéressées et des
représentants des populations au sein des Assemblées Territoriales. Or cette
participation ne serait pas effective si le régime domanial et foncier n'était pas modifier
pour tenir compte de l'évolution profonde des esprits et des coutumes locales. Ce qui
choque les esprits c'est la « présomption de propriété dont jouit l'État sur les terres
vacantes et sans maître », c'est la nécessité pour le détenteur coutumier de détruire
cette présomption alors qu'il ne dispose d'aucune preuve écrite en la matière, la
coutume étant orale de par sa nature. Une des mesures essentielles à prendre pour
favoriser l'expansion en provoquant la participation active des populations est la
confirmation solennelle des droits fonciers coutumiers qui, comme le droit de propriété,
peuvent être librement exercés dans les seules limites prévues par la loi, les règlements
et l'utilité publique dûment déclarée. La confirmation solennelle des droits fonciers
coutumiers, annoncée par l'exposé des motifs, résulte de l'article 3 du décret de 1955
qui dispose que « sont confirmés les droits coutumiers exercés collectivement ou
individuellement sur les terres non appropriées selon les règles du Code civil ou du
régime de l'immatriculation. Nul individu, nulle collectivité ne peut être contraint de
céder ces droits si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste
compensation ». Les droits coutumiers sont donc dorénavant protégés à l'égal du droit
de propriété du Code civil.

La présomption de propriété de l'État des biens vacants et sans maître est supprimée
par une définition restrictive du Domaine de l'État qui résulte de l'article 1er lequel
dispose que le « Domaine privé immobilier de l'Etat...est constitué par les biens et droits
immobiliers détenus ... dans les formes prévues par le Code civil ou le régime de
l'immatriculation ». Pas de titre, pas de propriété, telle est la règle nouvelle. Notons
toutefois que l'article 713 du Code civil n'est pas abrogé puisqu'il attribue à l'État la
propriété des « biens qui n'ont pas de maître ». L'article 13 du décret du 20 mai 1955
dispose que « demeure applicable l'article 713 du Code civil sous réserve des
dispositions spéciales contenues dans le présent décret ».

En définitive le décret du 20 mai 1955 n'a rien eu à changer dans les principes pour
réaliser sa reforme. Il lui a suffi de renverser la charge de la preuve en revenant au
principe élémentaire du droit commun qui impose la charge de la preuve au demandeur.
On ne voit pas par quelle aberration la jurisprudence a pu estimer que les décrets du 30
août 1900, du 26 octobre 1904 et du 15 novembre 1935 créaient au profit de l'État une
présomption de propriété qu'il appartenait au détenteur coutumier de renverser. Telle
n'est pas l'interprétation de la jurisprudence en France où la charge de la preuve de la
vacance et de l'absence de maître incombe toujours au domaine demandeur. On ne voit
pas pourquoi la jurisprudence a pris une position diamétralement opposée Outre-mer.
Et encore a-t-elle atténué les prétentions de l'Administration qui affirmait qu'un bien est
sans maître dès qu'il ne comporte pas de titre de propriété, sans tenir compte du fait de
la possession et de l'emprise matérielle.
Un arrêt du 29 décembre 1916 de la cour d'appel de l'A. O. F. a tout de même contré
cette prétention en admettant que les détenteurs coutumiers en possession de leurs
biens par des cultures n'avaient pas à justifier de titre, qu'ils étaient défendeurs au
procès et qu'il appartenait à l'État d'apporter la preuve de la propriété. L'Etat n'ayant pu
présenter aucune preuve de ces prétentions a été débouté de ses prétentions?.

La circulaire ministérielle du 12 septembre 1957 déduit de ces dispositions qu'une

immatriculation au nom de l'État, remplacée par l’immatriculation au nom du territoire
par l'article 1er, alinéa 2, du décret n°57-458 du 4 avril 1957 et de l'article 36,
paragraphe 4 du décret n° 57-460, suivant le voeu émis le 27 novembre 1948 par
l'Assemblée territoriale de la Côte d'Ivoire, n'est plus possible que dans deux cas. D'une
part, en cas de « succès d'une opposition faite par le territoire à une demande de
constatation de droits fonciers coutumier prétendus ». D'autre part, en cas « d'absence
de toute prétention à des droits fonciers coutumiers lors d'une enquête publique et
contradictoire tendant à révéler leur existence ». La circulaire en déduit que
« pratiquement, afin d'établir d'une manière indiscutable et définitive les droits exercés
par une collectivité publique sur les immeubles faisant partie de son domaine privé, tous
les immeubles domaniaux devront être immatriculés, y compris ceux détenus jusqu'ici
dans les formes conditions du Code civils.
Pour conclure sur le respect des droits fonciers coutumiers, on constate qu'en la
matière, l'Administration coloniale en Côte d'Ivoire a passé par toutes les variations
depuis le respect absolu des coutumes dans les traités de protectorat de 1843 jusqu'à
l'absence absolue de tout respect des coutumes foncières dans l'arrêté Binger du 10
septembre 1893. Signalons que dans la pratique l'attitude de l'Administration coloniale
est néanmoins restée libérale dans son ensemble. Mais la revendication de l'État des
biens sans maître a toujours été douloureusement ressentie comme une spoliation par
les détenteurs coutumiers, ce qui a provoqué, au cours de la réunion du 27 novembre
1948 de l'Assemblée Territoriale de la Côte d'Ivoire, ce que M. Robert a qualifié de
« diatribe passionnée » et de « réquisitoire démagogique». Ces revendications ont
néanmoins abouti au décret du 20 mai 1955 qui a proclamé solennellement le respect
absolu des droits coutumiers

En acceptant de respecter les droits coutumiers,

l'Administration s'est trouvée dans l'obligation de définir ce qu'elle était disposée à
respecter. En d'autres termes, elle a dû mettre au point des procédures destinées à
identifier et à constater les droits fonciers coutumiers.

CHAPITRE 2:
LA PROCÉDURE D'ACQUISITION DE LA
PROPRIÉTÉ D'UNE TERRE RURALE À L'ÉPOQUE
COLONIALE

L'administration coloniale française va mettre au point une procédure permettant de

constater les droits de propriété foncière sur les terres de la colonie.

SECTION 1: LA CONSTATATION DES DROITS

FONCIERS

Dans le souci de consolider les droits de propriété et permettre ainsi l'installation des
agriculteurs européens dans les colonies, l'Administration coloniales a essayé
successivement plusieurs méthodes avec plus ou moins d'efficacité pour identifier et
constater les droits fonciers coutumiers.

Paragraphe 1: La constatation des droits fonciers coutumiers

Reconnaissant l'existence de règles coutumières relativement à la gestion foncière et
donc de droits fonciers coutumiers auxquels tenaient les africains, l'Administration
coloniale a tenté de les consolider dans le but d'entraîner progressivement ces derniers
vers l'immatriculation du livre foncier. Mais toutes les méthodes qui ont été envisagées
ont abouties à un constat d'échec. En effet, aucune des méthodes n'a abouti. Quelles
en sont les raisons profondes ?
Ces méthodes étaient-elles adapté[Link] contexte africain ?

Le colonisateur est parti de la constatation des droits fonciers coutumiers par leur
transformation en concessions domaniales, à la création d'un certificat administratif de
détention coutumière, en passant par la constatation écrite des conventions
coutumières.

A: La transformation des droits coutumiers en concession

domaniale
Cette méthode de constatation des droits fonciers coutumiers, par leur transformation
en concessions administratives, a été utilisée par l'arrêté Faidherbe du 11 mars 1865 au
Sénégal et dépendances, puis par l'arrêté Binger du 10 septembre 1893 en Côte
d'Ivoire. Ces deux arrêtés ne comportaient en eux-mêmes aucun principe relatif au
respect des coutumes foncières. Mais en pratique la coutume était respectée la plupart
du temps.

En effet, relativement à l'arrêté Faidherbe du 11 mars 1865, le Gouverneur du Senégal

et dépendances considère qu'il convient de donner aux détenteurs coutumiers qui
« n'ont aucun titre régulier de propriété », les « moyens de régulariser leur
possession ». L'article 3 applique ce principe en disposant que les autochtones « qui
sont en possession de terres d'après la coutume locale auront la faculté de demander
des titres réguliers de concession... ». Mais cette possibilité qui est offerte au détenteur
coutumier de transformer leur droit de propriété de type coutumier en droit de propriété
de type européen n'a été suivie ou utilisée par ces derniers. Certainement parce qu'à
l'époque la nécessité d'avoir des papiers pour prouver son droit de propriété était inutile
car tout le village ou toutes les communautés villageoises, connaissaient les droits des
uns et des autres sur les terres détenues collectivement. De plus, les traités de
protectorat de 1843, stipulaient le respect absolu des coutumes.

Le Gouverneur Binger a utilisé une méthode analogue dans son arrêté du 10

septembre 1893. Mais cet arrêté ne prévoyait même pas le cas des détenteurs
coutumiers demandeurs de concessions. L'article fer disposait que l'Administration
locale satisfera gratuitement, de la manière la plus libérale possible, à toute demande
de concession de terrain qui lui serait faite par un citoyen français. Le texte indiquait
clairement qu'il s'agissait de demande de citoyen français. Les détenteurs coutumiers
paraissent exclus de la possibilité de demander l'octroi d'une concession.
Toutefois, en pratique, les demandes de concessions ont été instruites quel que soit le
statut personnel du demandeur, en vertu de l'article 2 qui dispose que « toute demande
de concession sera adressée au Gouverneur... ». Mais comme sous l'arrêté Faidherbe
du 11 mars 1865, les détenteurs coutumiers n'ont pratiquement pas demandé de
concession d'autant plus que les traités stipulaient le respect absolu des coutumes. Il ne
leur paraissait pas nécessaire de consolider par un titre de concession ou un droit
garanti, de toute façon par les traités. Mais une possibilité de passer du droit coutumier
au droit civil était ainsi offerte par une procédure extrêmement simple. Elle avait le tort
de faire appel au seul droit administratif. Aussi, après l'échec de cette méthode,
l'Administration eut-elle recours à la méthode de droit privé, celle de la constatation des
« droits ».

B : Le certificat administratif de détention coutumière

Le décret du 24 juillet 1906 a inauguré une première forme de constatation de droits
coutumiers. En effet, l'article 58 du décret du 24 juillet 1906 dispose que les détenteurs
coutumiers peuvent consolider leurs droits fonciers d'usage et les transformer en droits
de propriété par l'immatriculation. Pour engager cette procédure, les détenteurs
coutumiers auraient dû théoriquement, comme en matière de droits du Code civil et
conformément à l'article 65 dudit décret, déposer leurs titres de propriété, c'est-à-dire
les actes de mutation qui justifient leurs droits. Or, la preuve écrite faisant défaut en
droit coutumier, l'article 65 dispose que dans ce cas « les pièces mentionnées (les
contrats constitutifs des droits) sont remplacées par un certificat du maire de la
commune ou de l'Administrateur de la circonscription établissant, après enquête
publique, les conditions dans lesquelles l'immeuble est détenu par le ou les
requérants ». Il ne s'agit pas, à proprement parler, de la constatation d'un droit
coutumier, mais d'un fait, du fait d'une occupation et des «conditions dans lesquelles
l'immeubles est détenu ».

La procédure d'« établissement et de délivrance de ce certificat administratif» a donné

lieu à de nombreuses difficultés d'interprétation qu'une circulaire du Gouverneur général
Carde, du 4 décembre 1924, a tenté de résoudre. Ladite circulaire précise tout d'abord
que le certificat administratif, si l'on prend à la lettre les termes mêmes utilisés par
l'article 65 du décret du 24 juillet 1906 n'est que « la constatation d'une situation de fait
révélée par l'enquête et non une attestation établissant un droit quelconque dont puisse
se prévaloir le requérant». Ce certificat n'est que l'introduction de la procédure
d'immatriculation, il ne peut donc valoir « reconnaissance d'un droit de possession
résultant d'une occupation ». Cette reconnaissance de droits ne peut résulter, d'après
l'article 58 que de la clôture de l'ensemble de la procédure par l'immatriculation desdits
droits sur le livre foncier. Le certificat administratif devra donc, sous forme de procès-
verbal, décrire les «conditions dans lesquelles le ou les requérants détiennent
l'immeuble envisagé », « sans en tirer aucune conclusion » en ce qui concerne
l'existence éventuelle de droits, sans « se prononcer sur les conséquences des faits
ainsi consignés »
L'Administration coloniale a parfois refusé de délivrer des certificats administratifs afin
d'éviter de reconnaître un droit à l’occupant ou de délivrer un titre opposable à l'État. La
circulaire du 4 décembre 1924 rappelle que la délivrance du certificat administratif
n'engage en rien l'Administration et se limite à la constatation des faits matériels.
Refuser de le délivrer constituerait un excès de pouvoir qui pourrait faire l'objet d'un
recours au contentieux administratif. Si l'administration a des oppositions à formuler elle
doit le faire en cours de la procédure d'immatriculation.
Malgré ces définitions claires et précises, les détenteurs coutumiers ont toujours
considéré le certificat administratif comme un procès-verbal d'enquête constant le fait
d'une occupation qui n'a pas besoin d'autre titre. Beaucoup de détenteurs coutumiers,
considérant la procédure d'immatriculation comme trop compliquée ou trop onéreuse ne
l'ont jamais engagée et se sont contentés de présenter leur certificat administratif
comme preuve de propriété dans certains actes de vente sous seing privés

Certains auteurs n'admettent pas cette interprétation donnée par le Gouverneur général
Carde dans sa circulaire du 4 décembre 1924. Jean-CHABAS, par exemple, estime que
« la preuve du droit, qui doit accompagner la réquisition d'immatriculation, résulte d’un
certificat administratif délivré après enquête publique ». Pourtant il ne semble pas qu'un
procès-verbal d'enquête puisse constituer la preuve d'un droit foncier dans le régime
foncier de l'immatriculation.
La preuve de l'existence d'un droit ne peut résulter que de l'absence d'opposition au
cours de la procédure, ou du rejet de l'opposition par jugement du Tribunal.

GRACH considère aussi que le certificat administratif se rapproche de la possession

utile de l'article 2229 du Code civil.
Mais son opinion date de 1910 et n'a pu être confronté avec la circulaire du 4 décembre
1924. Quoiqu'il en soit des précautions prises par l'Administration sous forme de
réserve de style pour ne pas reconnaitre des droits par le certificat administratif,
l'apparence sera toujours contre elle. La délivrance d'un document aura toujours une
valeur de présomption de l'existence d'un droits.

Pour mettre fin à ces malentendus, l'Administration a mis au point une véritable
procédure de constatation des droits fonciers coutumiers par le système du livret
foncier.

Paragraphe 2 : La création de « livrets fonciers coutumiers »

La procédure de constatation des droits fonciers coutumiers par le système du « livret

foncier coutumier » a été crée par le décret du 8 octobre 1925 rendu applicable pour
une durée de 5 ans seulement, à titre d'expérience. Dans le rapport de présentation du
décret, le ministre justifie comme suit cette limitation dans le temps :
« En raison des modifications que ce nouveau régime est susceptible, malgré tout,
d'apporter à l'état de chose actuel, il m'a semblé qu'il convenait de ne lui donner qu'un
caractère provisoire » (5 ans)... « On attendra de la sorte. l'expérience pour constater
les lacunes de la réglementation à intervenir et savoir s'il y a lieu de persévérer dans
cette voie ». Cette méthode de l'expérimentation avant une réforme définitive a eu de
plus en plus les faveurs de l'Administration. Mais au cas particulier du décret du 8
octobre 1925, SOLUS estime que son caractère provisoire a été la cause de son échec
quoi qu'un décret du 3 janvier 1931 en ait prorogé les dispositions pour une durée de 3
ans et qu'un décret du 20 décembre 1933 ait rendu son application définitive.
 Nous convenons. avec l'auteur Albert LEY de la précision terminologique à apporter
quant à l'utilisation du terme « livret foncier coutumier ». En effet, la diversité des
régimes fonciers entraîne une diversité de « titre ». Dans le système du Code civil les
« titres » sont constitués par les actes notariés ou sous seing privé.
Dans le système de l'immatriculation les « titres fonciers » sont la reproduction d'un
feuillet du livre foncier. Le décret du 8 octobre 1925 utilise également l'expression de
« titre foncier » en précisant qu'il s'agit d'un « titre indigène» parce que constatant des
droits coutumiers. Afin de ne pas créer de confusion entre les « titres foncier » du
régime de l'immatriculation tenus par le Service de la Conservation Foncière et les
« titres fonciers coutumiers » tenus par les Administrateurs, il conviendrait d'appeler ces
derniers « livrets fonciers coutumiers » car ils se présentent matériellement sous forme
de livrets et c'est aussi l'expression utilisée par la circulaire du
18 novembre 1925

A: La constatation des droits fonciers coutumiers par le

décret du 8 octobre 1925
La compréhension du décret du 8 octobre 1925 se fait à travers, d'une part, les motifs
de sa prise et les buts visés par ce décret, et d'autre part, les moyens fournis et les
résultats obtenus.

S'agissant des motifs et des buts poursuivis par le décret du 8 octobre 1925, c'est le
constat d'échec du régime de l'immatriculation crée par le décret du 20 juillet 1900 et
rendu accessible aux détenteurs coutumiers par le décret du 24 juillet 1906, qui a
justifié la prise du décret du 8 octobre 1925. En effet, le Gouverneur constate que le
régime foncier de l'immatriculation des deux décrets suscités, « n'a pas reçu (de leur
part) tout l'accueil qu'on en escomptait. L'échec est imputé à la « complexité de la
procédure », aux frais qu'elle entraîne et aux « dispositions parfois contraires à leurs
habitudes sociales ». Il en est résulté « une répugnance à rechercher le bénéfice du
régime établi par le décret du 24 juillet 1906 ».

Le but essentiel du décret du 8 octobre 1925 était non seulement, de faire face à cet
échec du régime foncier de l'immatriculation en le remplaçant par un régime foncier plus
accessible aux détenteurs coutumier. Mais aussi, le désir de munir les intéressés d'un
titre plus conforme aux coutumes, obtenu a moindres frais et qui consolide les droits
coutumiers en les protégeant de toute éviction et « spoliation parfois possible d'après la
législation de 1906 ». Le but était également d'une part, de créer une « sorte de
cadastre » général de l'occupation du sol étant donné « l'accroissement de surfaces
cultivées » et la nécessité de prévenir les litiges relatifs aux limites des exploitations
agricoles. Et d'autre part, la délivrance d'un livret foncier coutumier pour attacher les
détenteurs coutumiers « davantage à leur sol » et de les habituer aux procédures
écrites afin de les acheminer progressivement vers le régime de l'immatriculation
destiné un jour à devenir le régime foncier unique. DOUBLIER signale en outre le désir
du législateur de protéger les détenteurs coutumiers contre « les revendications
abusives de l'État sur les terres prétendues vacantes et sans maître ».
S'agissant des moyens et les résultats du décret du 8 octobre 1925, l'article 1er dispose
que les détenteurs coutumiers « ont la faculté de faire constater et affirmer leurs droits
au regard de tous tiers moyennant l'observation des dispositions suivantes». Une
requête verbale ou écrite est adressée par le requérant au représentant de
l'Administration. Une enquête est ensuite effectuée sur place en présence du chef et
des notables afin de révéler l'existence éventuelle de droits opposables à ceux
revendiqués par le demandeur. Il est dressé procès-verbal de cette enquête. A partir de
la date dudit procès-verbal d'enquête un délai de 3 mois est accordé pour recueillir les
oppositions éventuelles. En cas de litige, il est statué par le tribunal coutumier. En cas
d'absence d'opposition ou de mainlevée des oppositions par jugement du tribunal
coutumier, les pièces établies sont « numérotées et réunies en un livret ». Cependant,
le Gouverneur général prévient dans la circulaire d'application du 18 novembre 1925
que « le nouveau titre foncier n'est pas un titre de propriété au sens de notre Code ».
Les renseignements du livret foncier coutumier sont en outre mentionnés sur le
« registre spécial ». D'après l'article 5, le livret foncier « ainsi obtenu par le requérant a
la valeur des actes conclus dans la forme établie par le décret du 2 mai 1906 pour les
conventions » entre détenteur coutumier et « confirme son possesseur dans les droits
qu'il énumère ». Ici réside l'aspect fondamental de la réforme. Les droits constatés sont
ceux de la coutume. Ils ne subissent ni modification ni novation du fait de leur
inscription sur le registre spécial: comme en droit coutumier, le livret foncier coutumier
ne vaut que « tant que dure l'occupation effective du bénéficiaire ou de ses ayants
droits ». En effet, dans la coutume aussi les droits d'usage deviennent caducs par le
non-emploi et sont soumis à une nouvelle distribution de la part du chef de la terre

Après délivrance du livret foncier son titulaire, s'il remplit les conditions de mises en
valeur permanente, ne risque plus aucune dépossession sauf par jugement (article 6).
Les droits ainsi constatés sont ensuite placés dans un circuit juridique de droit écrit.
D'après l'article 7: « Tous faits, conventions ou sentences ayant pour effet de constituer,
transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un des droits ainsi constitués, d'en changer
le ou les titulaires ou les conditions et dont les intéressés veulent faire constater
l'existence donnent lieu à une inscription qui est reproduite sur le registre spécial et sur
le titre remis au détenteur ; un feuillet nouveau étant accolé au livret foncier comportant
les pièces justificatives de ces opérations ». L'article 12 prévoit le cas de plusieurs
codétenteurs et exige dans ce cas qu'une convention établie d'après le décret du 2 mai
1906 précise au préalable le mode d'occupation et d'administration qui régit l'immeuble.
Pour toutes les applications du décret du 8 octobre 1925, les tribunaux coutumiers sont
exclusivement compétents.

Relativement aux résultats obtenus par le décret du 8 octobre 1925, il faut souligner
que le décret du 8 octobre 1925, prorogé sans. limitation de durée par le décret du 20
décembre 1933, a été un échec en ce sens qu'il a été très peu utilisé par les détenteurs
coutumiers. Ces derniers ne voyaient pas l'utilité de s'encombrer de procédures
puisque de toute façon leurs droits coutumiers sont reconnus et que le livret foncier
coutumier n'ajoute rien à leurs droits. S'ils commencent des procédures c'est pour
obtenir ce qu'ils appellent un titre foncier « véritable », celui de l'immatriculation obtenu
plus simplement par le certificat administratif.

Du côté de l'Administration, l'indifférence était tout aussi grande. D'une part, l'absence
de plan obligatoire prévue par l'article 4 du décret rendait impossible les vérifications du
Service des Domaines en ce qui concerne la sauvegarde des droits de l'Etat ou de
titulaires de titres fonciers établies d'après le régime de l'immatriculation. La
recommandation de la circulaire du 8 novembre 1925 relative à l'établissement d'un
plan ou tout au moins d'un « croquis très net», en vue de bien individualiser les terres
en prévision de la confection ultérieure du cadastre n'a pas été suivie la
plupart du temps. Il en résulte que les rares livrets fonciers créés sont inutilisables.

D'autre part, les Administrations occupées par ailleurs ne montraient aucun zèle à
bousculer les populations vers des procédures qu'elles ne recherchaient pas. Le
Gouverneur général reconnaissait d'ailleurs que « certaines circonscriptions vont
recevoir ainsi un surcroît de travail » qu'il ne se dissimule pas et qui ne saurait l'arrêter.

Mais, en raison sans doute d'une information insuffisante, d'une faible pénétration de
l'administration dans les milieux ruraux, peut-être aussi d'une certaine réticence à une
clarification foncière, le dispositif du décret du 8 octobre 1925 n'a pas connu un succès
opérationnel. Cet autre échec dans l'organisation d'un régime foncier, après celui du
code civil et celui de l'immatriculation a poussé l'Administration à la discrétion en la
matière. Aucun nouvel essai en la matière n'a été tenté par l'Administration jusqu'à ce
que la loi du 14 août 1954 ait donné au Gouvernement des pouvoirs spéciaux afin de
prendre des « mesures propres à favoriser l'expansion économique », notamment par
des mesures de « réorganisation foncière ». Dans le cadre de ces pouvoirs spéciaux a
été pris le décret n°55-580 du 20 mai 1955 qui s'est substitué à celui du 8 octobre 1925
en créant une nouvelle procédure de constatation des droits fonciers coutumiers.

B: La constatation des droits fonciers coutumiers par le

décret n°55-580 du 20 mai 1955
L'exposé des motifs du décret n°55-580 du 20 mai 1955 signale que la réorganisation
foncière comporte la possibilité pour les détenteurs coutumiers d'utiliser leurs droits
« après une procédure de simple constatation de ces droits ». L'examen des motifs, des
buts visés, des moyens utilisés et des résultats attendus permettent l'étude de ce
décret. Le motif essentiel du décret du 20 mai 1955 était de faire face à l'échec du
décret du 8 octobre 1925 et de sortir les détenteurs coutumiers de leur indifférence ou
de leur opposition systématique à toute nouveauté par crainte de risquer de nouvelles
spoliations. Son but était;
non seulement, de trouver une solution au malaise psychologique créé par la
continuelle opposition entre l'Etat et les détenteurs coutumiers au sujet des terres
prétendues vacantes et sans maître. Mais aussi de créer un cadastre général par le
recensement de l'ensemble des droits coutumiers afin de stabiliser ainsi les droits et de
les faire évoluer plus rapidement vers la propriété du Code civil.
Les moyens utilisés pour constater les droits coutumiers consistent en une procédure à
peine différente de celle du décret du 8 octobre 1925. En effet, la procédure, définie par
le décret d'application n° 56-706 du 10 juillet 1956, commence par une requête écrite
adressée à l'Administration locale. La requête verbale n'est plus admise comme dans le
décret du 8 octobre 1925. Il n'est plus question non plus d'une dispense de plan. « La
requête doit être complétée par un croquis coté ou un levé du terrain indiquant la
surface, les limites naturelles avec les indications orographiques et hydrographiques,
les tenants et aboutissants ». Cette requête peut être présentée aussi bien par les
collectivités que par les individus, alors que le décret du 8 octobre 1925 n'admettait que
les individus et les « codétenteurs». À cette requête fait suite une enquête publique
selon l'article 3. Cette enquête est menée sur place par le chef de subdivision ou son
représentant. Les chefs et les notables sont convoqués sur place ainsi que les
« représentants des collectivités exerçant des droits sur les terrains limitrophes ».
Toutes les constatations sont faites sur place et publiquement relativement à la nature,
la superficie, la description et les limites du terrain. « Le croquis ou levé expédié du
terrain doit être vérifié, redressé au besoin et reporté sur une carte connue de la région.
Il convient également d'identifier la coutume locale et notamment la qualité des
requérants, l'origine, la nature et le contenu exact des droits invoqués ». « En outre,
lorsqu'il s'agit de droits collectifs, les chefs de famille qui composent la collectivité et
tous autres notables membres de celle-ci sont invités à déterminer» dans une
convention passée en la forme prévue par le décret du 2 mai 1906 le mode
d'occupation et d'administration qui régit l'immeuble collectif, et, le cas échéant, les
droits particuliers qui peuvent être reconnus à l'un ou plusieurs d'entre eux. À défaut
d'accord le litige est porté devant le tribunal de droit local.
Après cette enquête, « sommation est faite aux assistants de révéler tous droits
opposables à ceux dont la constatation est demandée. Avis leur est donné que tous
opposants présents et à venir pourront faire valoir leurs droits à la condition d'en saisir,
dans les délais fixés par l'article 7 (c'est-à-dire dans le mois suivant la publication de la
demande de constatation des droits au journal officiel), soit le tribunal de droit local, soit
le tribunal de droit français, suivant le statut civil de l'opposant ».
Il est ensuite dressé de ces opérations et constatations un procès-verbal signé par les
représentants de l'Administration et les notables (article 4). D'après l'article 5 « lorsqu'il
s'agit d'un droit individuel comportant droit de disposition et emprise évidente et
permanente sur le sol» il est procédé en outre à un constat permettant de vérifier si les
conditions de mise en valeur, à fixer dans chaque territoire d'après l'article 5 du décret
du 20 mai 1955, sont réunies. Notons que le règlement d'application relatif aux
conditions de mise en valeur exigées n'a jamais été pris en Côte d'ivoire, de sorte que
cette partie des décrets du 20 mai 1955 et du 10 juillet 1956 n'a pas été utilisée dans la
pratique.

Après cette enquête et ces constatations sur place, l'article 6 exige que « la demande
de constatation des droits fonciers et un résumé sommaire des constatations soient
publiés par placards et insérés au Journal Officiel ». Pour compter de la date de cette
insertion les oppositions sont encore recevables pendant un mois.
Parallèlement à cette enquête publique les copies des pièces de la procédure sont
transmises à l'Administration des Domaines « pour opposition éventuelle dans l'intérêt
du Domaine ou pour un motif de légalité ». En cas de litige, les jugements rendus en
premier ressort « sont de plein droit communiqués au Procureur de la République qui
peut, dans un délai d'un mois, courant à compter du jour de la réception au Parquet
desdits jugements, interjeter appel dans l'intérêt du Domaine ».

« En l'absence d'opposition ou après rejet définitif des oppositions, le chef de région,

après avoir vérifié la régularité de la requête et les pièces qui y sont annexées et
constaté l'accomplissement de toutes les prescriptions prévues, numérote et réunit les
pièces établies avec, s'il y a lieu, copies des décisions de justice, en un livret auquel est
joint une copie de plan définitif de l'ensemble ». Ce plan définitif, contrairement au
croquis inutilisable du décret du 8 octobre 1925, doit être dressé par un géomètre agrée
dans des conditions techniques identiques à celles exigées en matières
d'immatriculation. Un tel plan est utilisable pour déterminer si le terrain soumis à
l'enquête de droit coutumier ne fait pas déjà l'objet d'un titre foncier d'après le décret du
26 juillet 1932 (article 9, 3e alinéa).

Le livret est établi en triple original, un premier original est conservé au Greffe du
Tribunal du second degré; le deuxième original, qui peut être établi sur timbre, est remis
au titulaire des droits constatés ou au représentant qualifié de la collectivité titulaire; le
troisième original est adressé au Conservateur de la Propriété Foncière pour
transcription. En cas de discordance des divers originaux, celui de la conservation
foncière fera seul foi (article 9, al. 4).

Les titres délivrés après la procédure sus indiquée ont une valeur de « titres
authentiques» alors que ceux du décret du 8 octobre 1925 n'avaient, d'après son article
5, qu'une valeur d'acte sous seing privé suivant l'article 1322 du Code civil. Les droits
ainsi constatés sont en outre opposables aux tiers. Mais il ne s'agit pas d'une
authenticité comparable à celle de titres fonciers du régime de l'immatriculation « parce
que la preuve des droits portés sur le livret foncier n'est pas inattaquable et que les
énonciations qui y sont portées peuvent être contredites, à la différence de celles
portées au titre foncier, qui sont, en principe intangibles »

L'un des avantages du livret foncier coutumier du décret du 20 mai 1955 réside dans les
dispositions relatives à la mise à jour de ce livret. En effet, les modifications dans les
droits doivent être constatés par acte soit authentique, soit établi dans les formes
prévues dans le décret du 2 mai 1906, étant précisé que la forme authentique notariée
est obligatoire pour les personnes de statut civil, sous peine de nullité (article 11du
décret du 10 juillet 1956). Tous les avantages et les progrès réalisés par le décret du 20
mai 1955 n'ont pas empêché son échec. En effet, le décret du 20 mai 1955 n'a pas
connu un début d'application en Côte d'Ivoire pour diverses raisons. D'une part, les
modifications constitutionnelles intervenues avec l'autonomie interne des décrets du 4
avril 1957; avec la création de la République de Côte d'Ivoire dans le cadre de la
constitution française du 4 octobre 1958 et avec la proclamation de l'indépendance du 7
août 1960, n'ont pas permis aux autorités et aux services de disposer de suffisamment
de temps pour se pencher sur ces problèmes fonciers. Dans ces conditions les
règlements locaux d'application n'ont pas été pris. Les. conditions de mise en valeur de
l'article 5, premier alinéa du décret du 10 juillet 1956, n'ont pas fait l'objet d'une
délibération de l'Assemblée territoriale. Les membres de la commission des constats
n'ont pas été désignés. D'autre part, la circulaire ministérielle du 12 septembre 1957 n'a
pas été très encourageante pour les services responsables.. puisque le ministre les
prévenait que « la procédure prévue par le décret du 10 juillet 1956 n'est pas d'une
extrême simplicité » soulignant seulement qu'elle « ne parait pas devoir être plus longue
qu'antérieurement », qu'elle donne aux titres « une force probante absolue» et qu'elle
permet le passage au régime de l'immatriculation. La conclusion de la circulaire n'est
pas plus encourageante puisque le ministre ne se dissimule nullement les difficultés
pratiques de l'application de la réforme foncière et domaniale.

Trois difficultés pratiques ont notamment été repérées à première lecture du décret et
ont retardé puis finalement empêché la mise au point des règlements d'application. Il
s'agit de la nécessité de créer trois originaux des livrets fonciers, de transcrire les livrets
à la Conservation Foncière et d'intégrer les plans dans le plan foncier. En effet,
l'obligation d'établir chaque livret coutumier en trois originaux, l'un pour le titulaire des
droits, l'autre pour le tribunal coutumier, le troisième pour le Conservateur de la
Propriété Foncière, alourdit considérablement le travail matériel dès la
• naissance à la vie juridique écrite du droit coutumier ainsi constaté.
Mais l'obligation de mettre à jour les trois originaux à chaque inscription de droits
nouveaux est encore plus lourde de conséquence. L'expérience du régime foncier de
l'immatriculation le prouve. Il ne comporte qu'un seul titre foncier et une seule copie. Et
pourtant la mise en concordance de la copie avec l'original s'avère souvent impossible
devant la négligence des particuliers à conserver leurs documents fonciers. Il faut alors
engager la procédure de perte et de délivrance d'un duplicata d'après les dispositions
de l'article 124 du décret foncier. Il semble impossible de retrouver facilement trois
originaux. Il est vrai que l'article 9 in fine pourrait donner une solution à ces difficultés
puisqu'il dispose « qu'en cas de discordance des divers originaux celui de la
Conservation Foncière fera seul foi ». La pratique aurait fini par utiliser cette solution de
facilité, toutefois dangereuse pour le crédit public si le titulaire du doit utiliser pour la
rédaction d'actes un livret non mis à jour. Cette hypothèse n'est pas théorique
puisqu'elle s'est déjà rencontrée dans le régime de l'immatriculation, un propriétaire
ayant obtenu une hypothèque de 1er rang au vu d'une copie non mise à jour que
d'après l'original du titre foncier, il s'agissait d'une hypothèque de 2e rang. Dans le
régime foncier de l'immatriculation l'article 153 est pourtant explicite : il est interdit de
modifier l'original sans modifier en même temps la copie, la concordance doit être
absolue, sauf pour quelques actes unilatéraux.

Une autre difficulté pratique résulte de l'obligation d'adresser un des exemplaires

originaux au Conservateur de la Propriété Foncière « pour transcription ». Le terme de
« transcription » porte à confusion parce qu'en matière de livret foncier, on parle plutôt
de « publicité foncière »; car la transcription publie des actes alors que la publicité
foncière publie des droits. La transcription n'est qu'une copie des. actes. On se rend
compte que l'expression de « transcription» est équivoque et donc de nature à
compliquer l'exécution du décret du 20 mai 1955

Une troisième difficulté pratique concerne le Service du Cadastre créé en Côte d'Ivoire
par la loi des finances du 17 février 1962; le problème se serait posé dans les mêmes
termes que pour la Conservation Foncière. Les mappes foncière auraient dû recevoir
par report en plus des titres fonciers classiques les terrains objets de livrets fonciers
coutumiers. Il aurait fallu ajouter sur le plan un signe spécial aux numéros des terrains
objets d'un livret foncier coutumier pour le distinguer des titres fonciers immatriculés. Ou
bien, il aurait fallu créer de nouvelles mappes spéciales pour les livrets fonciers
coutumiers. Mais dans ce cas, il aurait été nécessaire de créer une concordance pour
éviter les chevauchements. Et s'il y a chevauchement, il faudrait que le législateur
précise si la préférence doit être donnée au titre foncier ou au livret foncier?

La dualité des régimes fonciers créait déjà un problème. Mais il y avait simplement
coexistence, le Service de Domaines étant compétent pour le titre foncier et
l'Administration générale pour les livrets fonciers. Avec la réforme du décret du 20 mai
1955, la dualité pénètre à l'intérieur même des conservations foncières. C'était peut-être
la complication la plus grave du nouveau système. Toutefois, cette difficulté pratique ne
s'est pas présentée étant donné qu’aucun texte d'application n'a été pris et cette partie
du décret du 20 mai 1955 est en conséquence restée lettre mortel.
Et pourtant cette réforme foncière et domaniale de 1955-1956 constitue une belle
construction juridique sous forme d'essai de résoudre le problème de la stabilisation des
droits fonciers par des méthodes de droit privé en partant de la coutume dont le respect
absolu est solennellement proclamé et en s'efforçant de la faire évoluer vers
l'appropriation individuelle considérée comme source de développement économique.

Ainsi, toujours, dans le souci de protéger les détenteurs coutumiers contre les
entreprises privées d'accaparement et d'assurer une meilleure répartition des terres
pour améliorer la production agricole et surtout de promouvoir le plus rapidement
possible l'évolution de la tenure coutumière vers la propriété privée, le régime de
l'immatriculation a été adopté. C'est ce régime qui a finalement triomphé car apprécié
des détenteurs coutumiers.

SECTION 2: LA CRÉATION D'UN LIVRE

FONCIER PAR L'IMMATRICULATION
Dès 1899, la France s'est donné pour objectif la généralisation de la propriété privée
foncière en. Afrique où la terre était considérée comme chose commune. Pour ce faire,
elle va mettre en place un régime juridique basé sur le domaine et la propriété foncière ;
l'objectif visé étant de faire entrer des terres coutumières dans le domaine pour les
privatiser par le biais de l'immatriculation qui aboutit à la délivrance d'un titre foncier. Le
système de l'immatriculation foncière est très proche du système Torrens, car c'est
également un système d'immatriculation des terres établi dans un contexte initial de
colonisation. C'est aussi un système foncier essentiellement juridique qui ne garantit
que les droits des propriétés immatriculées, l'immatriculation étant facultative. Mais, une
fois opérée, elle est toujours définitive.

L'immatriculation constitue une preuve absolue des droits de la personne qui l'a
requise. Elle correspond à la publication sur les livres fonciers, à un compte ouvert pour
chaque immeuble, des droits de propriété et de tous les autres droits réels qui s’y
rapportent, ainsi, que des modifications de ces mêmes droits.

Le système du livre foncier tel que nous le connaissons aujourd’hui, est le fruit d'un long
et douloureux cheminement. Il a fallu des siècles de recherche du régime foncier idéal
pour aboutir à la fin du XIXe siècle à la création d'un livre foncier dans un pays
francophone, en l'occurrence la Tunisie en 1885. L'expérience Tunisienne s'étant
révélée satisfaisante, elle allait être tentée à Madagascar en 1897, puis au Congo
français en 1899 et enfin en Côte d'ivoire par un décret du 20 juillet 1900. Ce livre
foncier s'inscrit dans le système de livre foncier conçu par Sir Robert TORRENS en
1858 et expérimenté en Australie du Sud.

En effet, Sir Robert TORRENS, ancien Directeur des douanes, devenu Directeur de
l'Enregistrement en Australie du Sud a réussi à faire adopter dans cet état son projet
d'organisation de la publicité foncière devenu le Real Property Act du 2 juillet 1858. Ce
texte porte création d'un système de publicité des droits fonciers par inscription sur un
livre foncier. En résumé, la preuve de la propriété est créée par inscription sur un
registre après une enquête de 3 mois. La propriété se trouve donc consolidée après un
délai de 3 mois alors que le Code civil exige pour la consolidation du droit de propriété
immobilière la prescription trentenaire de l'article 2262 ou au minimum la prescription,
de 10 à 20 ans de l'article 2265 s'il y a acquisitions par « juste titre » et bonne foi de la
part de l'acquéreur. Ce n'est que pour les meubles que l'article 2279 n'exige pas de
délai de prescription. La possession vaut preuve de la propriété sauf en cas de vol
démontré, où la prescription est de trois ans.

TORRENS reconnaît s'être inspiré des principes du droit germanique et notamment des
coutumes traditionnelles des villes hanséatiques. Le système TORRENS est fondé sur
quatre principes, celui de la légalité (the mirror principle), de la publicité absolue (the
curtain principle), de la force probante (the insurance principle), et de la spécialité.

L'idée d'introduire au Sénégal et dans sa dépendance de l'époque la Côte d'ivoire, le

système des livres fonciers ne date pas de 1900. Dès 1889, le ministère des Colonies
se préoccupait de cette question et avait demandé à monsieur CHAMBAUD, alors
conseiller à la cour d'appel du Sénégal, un rapport qui fut déposé en juillet 18893. M.
CHAMBAUD est très pessimiste quant à la possibilité d'introduire le système
TORRENS au Sénégal et dépendances. Il considère la méthode des livres fonciers
comme trop dérogatoire au droit commun, quoiqu'il cite le décret du 9 Messidor an Ill
exhumé par le professeur ACCOLAS et l'avocat DECOURDEMANCHE, ce dernier,
auteur en 1850 d'un systeme de mobilisation du sol qui aurait été simplement copié par
TORRENS en 1858 en Australie. BOUDILLON attribuera également à
DECOURDEMANCHE la paternité de l'Act Torrens. Il n'empeche que TORRENS aura
réussi à faire passer le système dans le droit positif.

Comme justification de son pessimisme, CHAMBAUD cite l'échec de la loi du 26 juillet

1873 en Algérie dont la purge spéciale obligatoire de tous droits antérieurs a été
considérée comme irréalisable. Cette purge de tous droit des tiers par une procédure
administrative et non par la prescription réalisée sous le contrôle du juge, comporte
d'après CHAMBAUD quelque chose de choquant qu'on accepte difficilement de nos
jours lorsqu'on s'est quelque peu frotté aux idées libérales... le Sénégal ne consentira
pas plus que l'Algérie, à se plier à cette coercition. Il pense donc « que les raisons
matérielles et morales qui empêchent le Real property Act d'être réalisable en Algérie
peuvent trouver à s'appliquer au Sénégal », et que les conceptions du. Code - civil
seront « difficilement déracinables » CHAMBAUD trouve enfin « des motifs encore plus
particuliers de repousser l'application de l'Act Torrens sur son territoire ». Tout d'abord
parce que « la propriété y est parfaitement assise », car « les questions de propriété...
sont invariablement et universellement soumises aux règles du Code civil ». D'autre
part, la mobilisation du sol en vue du crédit ne lui apparaît pas nécessaire au Sénégal
où les méthodes commerciales sont prépondérantes.

Et CHAMBAUD de conclure: « serait-il donc opportun, ce changement législatif de la

propriété qui aurait contre lui non seulement un état immobilier universellement adopté,
parfaitement homogène et assurant la sécurité en même temps que l'avenir ? »'.
Notons cet optimisme sans faille, cette admiration sans limite du régime foncier du
Code civil alors que NAUDOT signale que l'application du Code civil a provoqué « une
série lamentable de conflits, dont... le Sénégal en particulier semble tenir le record » et
que M. EPINAY signale que le régime du Code civil n'est parvenu ni à constituer une
propriété de droit français au profit des autochtones ni à protéger la propriété
européenne des conflits insolubles.

Malgré les préjugés défavorables de CHAMBAUD, malgré son rejet a priori du système
Torrens, l'idée de l'utiliser pour résoudre les litiges insolubles signalés par messieurs
NAUDOT, DOUBLIER et EPINAY, fait son chemin. En 1889, se réunit à Paris le congrès
international de la propriété foncière qui a préconisé dans ses séances du 8 au 14 août
1889, l'introduction en France de la publicité des droits immobiliers par le système des
livres fonciers

Par décret du 30 mai 1891 a été institué en France, où le Code civil ne donne pas plus
de sécurité à la propriété et au crédit qu'Outre-mer, une « commission extra-
parlementaire du Cadastre » composée de 76 membres pour l'étude des questions
soulevés par la réforme du Cadastre et de la publicité foncière. Cette commission,
après avoir siégé de 1891 à 1905 se sépara le 16 mars 1905, « déposant ses
conclusions dans des résolutions, des dispositions réglementaires, des vœux, surtout,
dans trois avant-projets de loi sur la réfection ou la révision et la conservation du
Cadastre, sur les privilèges et hypothèques et sur l'institution des livres fonciers ».
L'ensemble de ces documents forme 9 gros volumes.
Malheureusement les trois projets n'ont jamais été soumis au
Parlement, mais la riche documentation ainsi rassemblée a été utilisée pour introduire
le système du livre foncier en Côte d'ivoire par le décret du 20 juillet 19001.

Paragraphe 1: L'introduction des livres fonciers en

Côte d'Ivoire par le décret du 20 juillet 1900
Ce décret ressemble à celui du même jour applicable au Sénégal. Des dispositions
analogues ont été prises pour le Dahomey par le décret du 5 août 1900 et pour la
Guinée par le décret du 24 mars 1901. Le décret du 20 juillet 1900 relatif à la Côte
d'ivoire diffère de celui du Sénégal uniquement en ce qui concerne son utilisation par
des personnes de statut coutumier.

En Côte d'Ivoire, l'accès aux livres fonciers n'était prévu que pour les immeubles
appartenant à des européens ou descendant d'européens ou à des autochtones
naturalisés français, c'est-à-dire ayant adopté le statut personnel du Code civil; quant
aux autres immeubles détenus par des personnes ayant conservé leur statut personnel
coutumier, ils restent régis d'après l'article 2 « par les coutumes et usages locaux pour
tout ce qui concerne leur acquisition, leur conservation et leur transmission ». Cette
disposition ivoirienne a été vivement critiquée alors que l'article 2. alinéa 2 du décret
sénégalais accorde aux autochtones « qui le désirent la faculté de faire immatriculer
leurs immeubles ». En faite « libéralisme» sénégalais n'était qu'apparent, car pour que
'immatriculation des immeubles des détenteurs coutumiers fut possible, il faillait d'après
ce décret que les droits coutumiers grevant ces immeubles eussent subi une
transformation qui les rendit justiciables du droit civil français. « Seuls auraient pu
bénéficier au nouveau régime les autochtones qui ont obtenu du Gouvernement
français un acte de concession en bonne et due forme ou qui ont valablement interverti
leur titre initial, de sorte que cette disposition, en apparence très libérale, n'aurait pu
recevoir qu'une application excessivement restreinte. Il semble que les possesseurs
autochtones sénégalais n'ont pas demandé d'acte de concession au Gouvernement,
par application de l'arrêté Faidherbe de 1865. Ils ne se sont pas d'avantage conformés
aux prescriptions de l'article 2238 (sur l'interversion des titres). L'on peut donc conclure
qu'à la vérité l'accès des livres fonciers était, d'une part, très difficile aux autochtones
sénégalais, et d'autre part refusé aux ivoiriens

L'accès des détenteurs coutumiers ivoiriens aux livres fonciers sera l'œuvre du décret
24 juillet 1906 qui remplacera le décret du 20 juillet 1900. Toutefois, le décret du 20
juillet 1900 va poser des principes essentiels pour la sécurisation de la propriété
foncière.
 A: Création d'un titre de propriété définitif et
inattaquable par l'immatriculation

Le requérant adresse au Conservateur de la propriété foncière une réquisition

d'immatriculation qui est publiée au Journal officiel et affichée aux endroits habituels
pour permettre aux tiers de révéler leurs droits sous forme d'opposition. Ces oppositions
peuvent être présentées à partir de la date de publication au Journal officiel d'un extrait
de la réquisition jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois après la publication au
Journal officiel de l'avis de clôture du procès-verbal de bornage. Un bornage a lieu dans
le plus bref délai après la réception du l'extrait publié au Journal officiel de la réquisition
d'immatriculation. Il doit avoir lieu au moins vingt jours après parution d'un avis de
bornage au Journal officiel (article 13). Après l'expiration du délai pour faire opposition,
le Conservateur transmet le dossier complet avec le plan au greffe du tribunal de la
situation de l'immeuble. S'il n'y a pas d'opposition, le Président du Tribunal prend une
ordonnance d'immatriculation (article 20). S'il existe une opposition ou une contestation
quelconque, la demande d'immatriculation est portée devant le Tribunal qui statue au
fond, en la forme ordinaire et prononce l'admission en tout ou partie de
l'immatriculation. Le jugement ordonne aussi l'inscription des droits réels reconnus et
fait rectifier, s'il y lieu, le plan de bornage (article 21 et 22). L'appel est possible dans les
conditions du droit commun (article 23) mais le recours en cassation n'est pas prévu
(article 25).
L'immatriculation est effectuée par le Conservateur au vu d'une expédition de
l'ordonnance ou du jugement d'immatriculation (article 27).

Le titre foncier créé par l'immatriculation sur le livre foncier est définitif et inattaquable,
formant le point de départ unique de tous les droits réels existant sur l'immeuble au
moment de l'immatriculation (article 36). En d'autres termes tous les droits antérieurs
sont définitivement purgés. À dater de l'immatriculation, aucun droit réel, aucune cause
de résolution du chef des propriétaires antérieurs ne peut être opposée au propriétaire
actuel ou à ses ayants cause (article 36). Le délai pour faire opposition joue en
définitive le rôle de la prescription du Code civil. Après expiration du délai pour faire
opposition, la prescription est acquise au demandeur qui détient alors un titre opposable
à tous. Toutefois, d'après l'article 38, les personnes dont les droits auraient été lésés par
suite d'une immatriculation, s'ils ne peuvent plus se pourvoir par voie d'action réelle,
peuvent néanmoins, en cas de dol, engager une action personnelle en indemnité contre
le responsable du dommage.

La procédure d'immatriculation est donc judiciaire. Mais le décret du 24 juillet 1906 qui
viendra remplacer celui du 20 juillet 1900, ne fera intervenir le juge qu'en cas de litige.
B: Inscription des droits réels nés postérieurement à
l'immatriculation pour les rendre opposables aux tiers

Les droits réels nés postérieurement à l'immatriculation peuvent être publiés (il n'y a
pas d'obligation à ce sujet dans ce premier décret foncier) par le Conservateur au vu
d'un acte soit authentique, soit sous seing privé. Si l'acte est sous seing privé les
signatures doivent être légalisées (article 44). Aucun droit n'est opposable aux tiers de
bonne foi s'il n'est pas inscrit, à l'exception des privilèges généraux de l'article 2101 du
Code civil. Il en est de même des privilèges du Trésor (article 41). Les hypothèques
légales et judiciaires sont supprimées (articles 47). Les inscriptions d'hypothèques
conventionnelles sont valables pour la durée de l'hypothèque (article 45). Contrairement
à la procédure d'immatriculation qui est judiciaire, la procédure d'inscription des droits
réels nés postérieurement à l'immatriculation est purement administrative, de la
compétence exclusive du Conservateur.
Contrairement également à l'immatriculation, qui a un effet définitif et inattaquable, les
inscriptions peuvent faire l'objet d'une demande d'annulation ou de modification.
Toutefois, ces modifications ou annulations ne peuvent en aucun cas préjudicier aux
tiers de bonne foi (article 42).
Ce décret du 20 juillet 1900, malgré la sécurité de la propriété qu'il confère, n'eut aucun
succès et ne fut pratiquement pas utilisé étant facultatif. Sans doute parce que le
préjugé favorable au Code Civil était encore tenace parmi les propriétaires comme il
l'était chez M. CHAMBAUD, Conseiller à la Cour, dans son rapport de juillet
1889. GRACH signale que le Gouvernement général « très mortifié » de l'échec de
1900 et 1901 eut à cœur d'apporter à ces décrets toutes les modifications désirables
pour les faire accepter.
Dans ce but, l'administration se livra à une étude approfondie des coutumes locales,
afin d'obtenir une connaissance suffisante de la propriété foncière autochtone et de
l'application qu'on pourrait lui faire de la législation australienne'. On fit appel à la
collaboration de M. BOUDILLON, alors inspecteur des domaines à Dakar qui rédigea
un avant-projet ainsi qu'un rapport explicatif le 1er mai 1905. Cet avant-projet à peine
modifié devint le décret du 24 juillet 1906 qui se substitue au décret du 20 juillet 1900
qui eut si peu de succès. Mais peu de temps après sa promulgation ce décret est
déclaré inconstitutionnel, donc inopérant par l'arrêt du 21 mai 1909 de la Cour d'Appel
de l'A. O. F. Comme conclut GRACH : « décidément, l'Administration joue de malheur
avec le régime de la propriété foncière »?. Toutefois, l'arrêt du 21 mai 1909 de la Cour
d'Appel de l'A. O. F. a été cassé par la Cour de Cassation par un arrêt du 10 juillet
19123 , de sorte que le décret du 24 juillet 1906 a pu dérouler ses effets bienfaisants en
créant la sécurité de la propriété par l'immatriculation, faisant reculer peu à peu le
champ d'application du régime du Code civil dont l'insécurité dans les origines de la
propriété.

Paragraphe 2: Les décrets fonciers du 24 juillet 1906 et du 26 juillet 1932

Le décret foncier du 24 juillet 1906 a remplacé celui de 1900 qui excluait de son champ
d'application les détenteurs coutumiers autochtones. Mais après près de 20 ans
d'application, pour trouver des solutions aux difficultés rencontré dans l'application de
ce dernier décret, un autre décret a été pris; c'est le décret foncier du
26 juillet 1932.

A : L'amélioration du régime foncier de

l'immatriculation par le décret du 24 juillet 1906
Le décret du 24 juillet 1906 a été préparé, comme mentionné ci-dessus, par l'Inspecteur
des Domaines BOUDILLON. Dans son rapport explicatif du 1er mai 1905, l'auteur du
projet souligne que l'œuvre du législateur de 1900 peut maintenant être améliorée
grâce à l'expérience faite pendant 7 années à Madagascar où le régime de
l'immatriculation d'après le modèle Torrens a été introduit par le décret du 16 juillet
1897. BOUDILLON indique que l'avant-projet « a été établi avec une double
préoccupation: en premier lieu, nous avons essayé de prendre au système australien
tout ce qui peut être pratiquement et utilement appliqué en pays français et plus
particulièrement dans les territoires de l'A. O. F. ; ensuite, nous nous sommes efforcés
d'introduire dans les procédés d'exécution tous les perfectionnements dont la pratique a
révélé la possibilité »?

Ainsi le décret du 24 juillet 1906 comporte par rapport au décret du 20 juillet 1900 trois
innovations principales relatives à l'accès des détenteurs coutumiers aux livres fonciers,
à la forme administrative de l'immatriculation en l'absence de litige et au recours
possible en cassation dans certains cas. En effet, aux termes de l'article 4
« l'immatriculation des immeubles est autorisée quel que soit l'état ou le statut des
propriétaires ou détenteurs ».
Cette réforme donne satisfaction aux nombreuses réclamations des détenteurs
coutumiers qui se plaignaient de ne pas pouvoir rendre authentique leur occupation, de
ne pas pouvoir obtenir de prêts hypothécaires et de ne pouvoir vendre leurs terres. La
sécurité est donnée aux détenteurs coutumiers par l'article 58 qui dispose que par
l'immatriculation les droits d'usage sont consolidés et que leur sont conférés « les droits
de disposition reconnus aux propriétaires par la loi française ». Désormais tout Africain
pouvait faire immatriculer sa terre. L'égalité est établie entre Français et Africain
relativement à la terre.

En suite, Contrairement au décret du 20 juillet 1900 qui prescrivait une procédure

d'immatriculation essentiellement judiciaire, le décret du 24 juillet 1906 prévoit une
procédure purement administrative lorsqu'il n'y a pas de litige. En effet, le Conservateur
dirige toutes les formalités de l'immatriculation. Il n'est plus nécessaire d'obtenir du juge
une ordonnance d'immatriculation pour chaque procédure. Le juge n'est saisi que s'il y
a des oppositions dont la mainlevée amiable n'a pu être obtenue.

Enfin, le décret du 20 juillet 1900 n'autorisait aucun recours en cassation (article 25).
Par contre, l'article 90 du décret du 24 juillet 1906 dispose que les décisions rendues en
matière d'immatriculation sont susceptibles de recours en cassation, mais seulement
sur pourvoir du ministère public, en cas de violation des dispositions légales en la
matière. Toutefois, cette possibilité du recours en cassation est fort limitée, étant donné
qu'elle n'est offerte qu'au ministère public; les détenteurs coutumiers ne peuvent
directement se pourvoir en cassation. Après 20 ans d’application quelques difficultés
ont nécessité la refonte du décret du 24 juillet 1906. Ce fut l'œuvre du décret 26 juillet
1932.

B : Le décret foncier du 26 juillet 1932

Le décret foncier du 26 juillet 1932 est resté en vigueur jusqu'en 1998. Soit près de 66
ans. Il ne marque par une rupture avec le décret du 24 juillet 1906 qui lui précède. Une
seule innovation mérite d'être soulignée, celle du retour à la purge des hypothèques par
le tiers détenteur sur expropriation forcée. Tous les établissements de crédit foncier en
réclamaient le rétablissement' BOUDILLON, dans son rapport du 1er mai 1905, avait
cru pouvoir supprimer purement et simplement la procédure de purge des hypothèques
du Code civil sous prétexte qu'elle était trop compliquée et inutile. Cette thèse à été
retenue par le législateur du décret du 24 juillet 1906. Il estime que la purge des
hypothèques n'a de valeur que dans un régime qui admet des hypothèques occultes et
générales et non lorsque l'hypothèque est spécialisée et publiée sur un livre foncier et
signale qu'elle n'existe ni dans l'Act Torren ni dans la loi allemande. Il ajoute, en citant le
Gouverneur de la Nouvelle-Calédonie, Noël PARDON, que la purge, si elle est faite en
période de baisse des prix, diminue le gage et donc crée un risque qui nuit au crédit. Et
BOUDILLON conclut que la « la suppression de la purge est une des conditions
essentielles du nouveau régime » Mais les établissements de crédit n'ont pas accepté
cette argumentation et ont demandé pendant 10 ans le rétablissement de la purge des
hypothèques par le tiers détenteur sur expropriation forcée. Ce fut l'œuvre des articles
54 à 81 du décret du 26 juillet 1932. Ce texte constituait, du fait de la sécurité qu'il
donnait à la propriété et donc au crédit, le régime foncier non seulement le mieux
adapté aux besoins de l'A. O. F. mais aussi le meilleur dans l'absolu.
Toutefois, en Afrique noire, l'immatriculation foncière n'a pas connu de succès. Les
cultivateurs africains ont d'une façon générale boudé la procédure qui leur était offerte.
Diverses raisons ont été données pour expliquer cette attitude négative?. D'abord le
taux élevé des droits d'immatriculation et puis l'insuffisance du personnel technique.
Ces causes ont certainement leur part, mais la raison essentielle est ailleurs. Elle réside
dans l'attachement de l'Africain à la tradition et dans la solidarité familiale.
En effet, la coutume négro-africaine ignore l'appropriation du sol; dans l'esprit africain,
le droit de propriété appliqué à un objet quelconque réside dans le travail qui a produit
l'objet ou l'a fait acquérir. La terre ne peut être considérée comme le produit d'un travail
humain. La terre comme le ciel et la mer appartient à des divinités ou à des génies. Les
droits coutumiers sur la terre ont pour origine une sorte de pacte conclu avec la divinité
du sol afin d'en permettre l'usage à la collectivité.
Les droits fonciers sont donc nés et sont conservés sans preuve par écrit, sans titre. Le
cultivateur est un simple usufruitier, il n'a pas la notion de la valeur vénale de la terre et
entend la travailler pour vivre le mieux possible sans aucune idée spéculative. La terre
est donc inaliénable et collective
 TITRE 2

L'INFLUENCE DE LA POLITIQUE FONCIÈRE

COLONIALE SUR LA PROPRIÉTÉ FONCIÈRE
TRADITIONNELLE

La période coloniale a, un instant, ébranlé les conceptions traditionnelles, mais, c'est

surtout par le jeu des forces économiques nouvelles qu'une évolution s'est
véritablement amorcée. Les collectivités africaines découvrent le monde, beaucoup plus
avancé techniquement et beaucoup plus puissant, des sociétés imprégnées
d'individualisme où règne une économie très différente de la leur et dont les valeurs
sociales et culturelles sont très éloignées des leurs propriété traditionnelle en Côte
d'Ivoire.
En effet, l'arrivée du colonisateur marque un tournant décisif dans l'évolution du droit de
On assiste, non seulement, à une évolution socioculturelle due à des facteurs
endogènes fondées sur la désintégration de la famille africaine, mais aussi, à une
évolution de type juridique basée sur des textes élaborés par le colonisateur. Ainsi,
désormais il y a deux sources de droit qui vont s'appliquer au domaine foncier: la
coutume traditionnelle africaine et la loi coloniale. La loi est prise ici au sens large à
savoir les textes parlementaires français applicables aux colonies et les textes
réglementaires pris par l'administration coloniale.

CHAPITRE 1:

LES MUTATIONS SOCIALES

La période coloniale sera marquée par des modifications dans les structures sociales
qui vont avoir des influences sur le régime traditionnel des biens fonciers notamment
sur la propriété foncière. Dans la mesure où la famille étendue se désintègre en
provoquant l'émergence de la famille-ménage, la terre tend à ne plus être le bien d'un
groupement d'individus, et a rentrer dans les patrimoines particuliers de ceux qui la
mettent effectivement en valeur. Ce glissement progressif du collectif à l'individu
s'accompagne d'un changement d'état d'esprit.

SECTION I: LA TRANSFORMATION DE LA
FAMILLE

Le maintien de l'individu dans son groupement familial comme condition même de son
existence conserve à la terre son caractère de bien collectif. Et les droits que l'individu
peut y exercer n'existent qu'autant que celui-ci appartient à la communauté familiale qui
la détient. Dans l'ordre social traditionnel, l'usage que l'individu fait de la terre est
subordonné aux intérêts du groupement familial dont il est membre, et c'est cette
soumission de l'individu au collectif qui confère sa légalité à l'usage que les membres
d'une même famille font de leurs terres. Actuellement cet ordre des choses se renverse
et la valeur des actes individuels dépend de l'intérêt qu'ils présentent pour leur auteur.
C'est une conséquence de la désintégration de la famille de type traditionnel. En effet,
la famille traditionnelle africaine, la famille dite élargie, connaît des difficultés dans sa
cohésion du fait de l'arrivée du colonisateur. Ce dernier va introduire la culture des
plantes d'exportation qui va progressivement se substituer à la culture des produits
vivriers, ce qui aura pour conséquence la transformation des droits familiaux sur la
terre.

Paragraphe 1: Disparition du patrimoine collectif

La terre était un bien collectif. Pour certains auteurs l'inaliénabilité de la terre selon eux,
est une conséquence de la nature collective des droits exercés sur la terre. La nature
collective de ces droits s'oppose à ce qu'un individu puisse en disposer au mépris des
intérêts de la collectivité dont il est membre. La collectivité se retrouverait sans terre si
chaque membre de celle-ci pouvait de son propre chef disposer de la terre ancestrale.
Cela mettrait en péril la survie des générations futures.
Cette théorie explique que les individus titulaires de droits fonciers ne peuvent pas
aliéner ceux-ci. L'attribution de droits particuliers et à titre individuel ne fait pas perdre à
la terre son caractère collectif. Chaque parcelle mise à la disposition d'un membre du
groupement ne devient pas le bien de ce membre. La terre, bien collectif, ne
s'individualise pas malgré les droits individuels qui peuvent s'y exercer. De ce fait,
l'individu ne peut valablement pas aliéner les droits particuliers dont il est titulaire sur la
terre?
Mais par contre, on voit mal ce qui peut empêcher la collectivité entière d'aliéner tout ou
partie de son bien après consentement unanime de tous ses membres. Or justement
l'accomplissement d'actes d'aliénation par la collectivité elle-même est aussi
inconcevable que les actes de disposition qu'un simple membre de cette collectivité
peut accomplir. Dès lors, l'affirmation du caractère collectif des droits portant sur la terre
peut expliquer l'impossibilité pour un simple individu de les aliéner, mais elle est
insuffisante pour rendre compte de l'impossibilité dans laquelle se trouve la collectivité
elle-même d'aliéner son bien'. La théorie du caractère collectif de la terre pour expliquer
son inaliénabilité est donc insuffisante. Il faut donc envisager d'autres théories.

Toutefois, l'introduction des cultures arbustives pérennes et le développement de

l'économie de profit auront pour effet d'une part de valoriser le travail, et d'autre part de
valoriser la terre. Cette double valorisation a déterminé principalement une évolution,
voire une révolution, des structures foncières traditionnelles : sur le plan familial, le rôle
économique du lignage s'est affaibli, de nouveaux rapports de production sont apparus
et de nombreuses plantations personnelles se sont créées; sur le plan du groupe
villageois, les tenures communautaires tendent à disparaître, ainsi que les formes
coopératives du travail et une nouvelle hiérarchie sociale s'affirme ; enfin, les droits
d'installation des étrangers sont contestés et font l'objet de nombreux litiges, en même
temps que des types nouveaux de transaction foncières apparaissent?

En effet, au Sénégal, avec la culture de l'arachide, les individus ont appris à se déplacer
pour gagner de l'argent. De retour des points de traite, ils manifestent le désir de se
marier en assurant eux-mêmes les frais. Ils ne comptent plus sur l'aide de la famille
pour payer la dot. Plus les moyens nécessaires à l'accomplissement des formalités du
mariage se développent, plus l'individu prend le pas sur le groupe devient indépendant
et s'émancipe de l'emprise du groupe. Le père n'a plus le pouvoir qu'il avait de marier
son fils contre son gré. Non seulement parce que ce dernier ne dépend plus de lui pour
remplir les conditions requises pour la célébration du mariage, dont la dot, mais encore
et surtout, parce que plus la culture de l'arachide se développe, et que l'augmentation
des cours de l'arachide entraîne accroissement des prestations matrimoniales.
Ainsi, la dot pouvait atteindre le chiffre de 30.000 francs CFA. Seuls les jeunes
voyageurs peuvent faire face aux nouvelles conditions de la vie en s'enrichissant par le
commerce de l'arachide. Plus tard, avec l'introduction de l'économie moderne, donc de
la monnaie, l'institution de la dot s'altère et devient un moyen de s'enrichir pour les
parents de l'épouse, qui sont les véritables destinataires de la dot. Petit à petit la famille
traditionnelle se disloque et s'oriente progressivement vers la vie occidentale
considérée comme étant plus civilisée, plus moderne. En un mot, la dislocation de la
famille traditionnelle est le corollaire des transformations économiques de l'organisation
paysanne. Cet exemple sénégalais est parfaitement transposable en Côte d'Ivoire où
c'est la culture du café et du cacao qui a été la source de l'évolution économique du
pays. Tout ceci a été possible parce que la famille traditionnelle a perdu son influence
sur ses membres. Le chef de famille voit sont autorité s'affaiblir et même disparaitre.

En effet, Dans l'ordre social traditionnel, le chef de la famille étendue répartit la terre
entre les différents chefs de foyer qui l'entourent. Le but de cette répartition est de
suppléer à l'insuffisance de la mise en valeur du patrimoine collectif. Ainsi, chaque chef
de famille élémentaire reçoit des terres dont l'exploitation répond aux besoins que la
communauté ne peut satisfaire. Les terres ainsi réparties ne cessent pas d'appartenir à
la communauté tout entière. Elles sont concédées à leurs exploitants à titre viager, et ne
rentrent pas dans leurs patrimoines particuliers. Ils ne peuvent donc les transmettre à
leurs héritiers par voie de dévolution successorale, pas plus qu'ils n'ont le droit de les
aliéner. Ainsi à leur mort, les terres reviennent à la communauté familiale.
Mais, avec les nouvelles données de la vie sociales, les membres de la famille étendue
tendent à considérer les terres qu'ils détiennent comme leurs biens propres. Ils
n'entendent plus que leurs prérogatives soient limitées par les droits de la famille. Ils ne
soumettent plus leurs jugements aux pensées du groupe, et leurs intérêts à ceux de la
communauté familiale. Par ce biais, le droit négro-africain cesse d'être le droit de la
famille et consacre le triomphe de l'individu. La famille ne s'organise plus autour d'un
chef qui domine. Celui-ci, en tant que représentant de l'autorité ancestrale et symbole
de l'unité familiale, perd son autorité au profit du géniteur; « la perte d'efficacité des
réseaux de parenté » que provoque l'émergence de la famille-ménage, entraîne la
disparition du patrimoine collectif. La terre se fractionne au rythme du fractionnement de
la famille elle-même. L'esprit communautaire s'amenuise en même temps que s'affaiblit
la position du chef qui incarnait l'unité de la famille et du patrimoine familial. Chaque
membre se sent responsable de lui-même et du foyer qu'il a fondé. II est désormais
seul devant les difficultés qu'il rencontre dans la vie de tous les jours. Le lignage ne
représente plus rien. « Le droit de créance virtuel » que chaque membre a sur les biens
des autres, expression de la responsabilité collective, est de moins en moins admis.
Cette évolution du droit coutumier vers l'individualisme consacre la notion de
responsabilité personnelle.

Dans les engagements personnels, on ne compte plus sur la solidarité familiale. Avec la
perte du soutien familial qui joue le rôle « d'une assurance sociale» la fortune
s'individualise. Cela ne va pas sans certains conflits d'intérêts opposant l'individu à son
groupement familial. La notion de bien personnel est une influence
du droit européen. Désormais seul l'individu compte. Il est seul à rechercher son bien-
être, ses richesses au détriment du groupe familial.
Dans la société Guéré, l'amenuisement de l'esprit communautaire se traduit par la
dégradation du pouvoir de contrôle des aînés. En effet, l'efficience du système de
production traditionnel découlait en grande partie du pouvoir de contrôle que détenaient
les aînés. Or ce pouvoir était essentiellement fondé sur l'accaparement par ceux-ci des
biens à usage spécifiquement matrimonial. L'introduction de la monnaie qui se substitue
progressivement à ces biens, a sérieusement perturbé le schéma classique. Jadis, les
vieux seuls avaient accès aux biens rares. Aujourd'hui, il suffit de faire une plantation de
café pour accéder à cette nouvelle forme de richesse qu'est la monnaie. Les jeunes ne
rompent cependant pas aussi brutalement avec le modèle ancien.
En fait, il se produit plutôt une sorte de fragmentation de l'autorité du chef de clan,
accompagnée d'une translation de pouvoir aux chefs de lignage « uunu ». C'est le chef
de « uunu » qui assure dorénavant la régulation matrimoniale, mais sans disposer des
moyens de coercition qui permettaient jadis à l'aîné de contrôler si efficacement tout
l'appareil de production. Alors que dans la société traditionnelle la pression s'exerçait du
haut vers le bas, dans la société actuelle elle agit de plus en plus vigoureusement du
bas vers le haut. Un certain nombre de sociétés, à l'Est du Bandama, parmi les
populations lagunaires (Adioukrou, Ebrié...) et celles du groupe Agni-Ashanti, sont
matrilinéaires et patrilocales; à la mort du chef de famille, le patrimoine est hérité par le
frère cadet utérin et, à défaut, par le neveu utérin; l'héritage échappe donc aux enfants
du de cujus. Durant sa vie, le père a travaillé sur sa plantation avec ses enfants et cette
communauté d'intérêts favorise le resserrement des liens entre le père et ses fils, qui
sont incités à rester auprès de lui et à ne pas rejoindre le village maternel : un double
mouvement, déclin du rôle économique du lignage, montée du droit paternel, se
dessine et se manifeste dans la tendance des pères à transmettre une partie de leurs
plantations à leurs fils. Mais il s'en faut que cette évolution se fasse sans résistance :
chez les Agni 2 en particulier, la structure de matrilignage est encore solide et les règles
de succession sont maintenues. Si le don et le testament sont admis en faveur du fils, is
sont soumis à des conditions telles qu'ils ne peuvent nuire au matrilignage. De
nouveaux modes d'exploitations du sol s'efforcent de remédier aux conflits
successoraux, soit sous la forme d'association des frères utérins à parts égales ou de
coopération entre l'héritier et le fils du défunt (à qui une partie des plantations du père
est confiée en gérance, moyennant le partage par moitié des bénéfices), soit enfin par
la création de plantations personnelles, après refus ou abandon des plantations
héritées, qui sont grevées de multiples obligations vis-à-vis des autres membres du
lignage.

Les sociétés patrilinéaires, si elles n'ont pas à réaliser cette mutation de filiation,
subissent, elles aussi, d'importantes transformations du fait du développement des
cultures industrielles ; en effet elles ont généralement en commun avec les sociétés
matrilinéaires le principe que ce n'est pas le propre fils d'un homme qui hérite mais
quelqu'un de la lignée latérale: le conflit des générations se pose également.
En pays Bété, sous l'influence des circonstances nouvelles on commence aussi à
s'opposer au système traditionnel d'héritage. Les jeunes gens ont de plus en plus l'idée
qu'après la mort de leur propre père, ils peuvent faire valoir des droits sur les
plantations de café faites de leurs propres mains, comme en témoigne l'événement
suivant: dans un village un chef de segment raconta qu'un de ses « fils » n'avait pas
seulement vendu à son propre profit les produits de la plantation qu'il avait faite lui-
même, mais aussi les produits de la plantation de son père décédé. C'était là vraiment
un vol, du moins aux yeux du chef de famille; aussi reprocha-t-il à ce « fils » : « qui te
payera une femme et qui te payera les funérailles, si tu ne me cèdes pas les produits de
la plantation de feu mon frère ? ». Le jeune homme cependant n'a pas considéré sa
façon d'agir comme un crime, parce que son père a fait lui-même la plantation de café
et que lui, son fils, étant garçon, a aidé son père. Quant à l'héritage des plantations de
café, il y a donc une différence évidente entre les conceptions des vieux et des jeunes,
différence qui cause à tout moment des conflits. Pourtant en y regardant de près on
constate que chez les gens plus âgés aussi l'idée est admise, que d'une manière ou de
l'autre un fils doit profiter d'une plantation de café faite par son père et cultivée par lui-
même. Déjà, la pratique se répandait que l'héritier faisait cadeau d'une telle plantation
au fils du défunt et cette façon d'agir est près de devenir une tradition. De nos jours,
nombreux sont les pères qui donnent une partie de leurs biens à leur fils; en outre une
pratique nouvelle apparait : si un chef de famille ne s'occupe pas des intérêts des fils de
son frère qui dépendent de lui, ceux-ci peuvent s'approprier les plantations de café que
leurs pères respectifs ont faites de leurs propres mains.

Ainsi un jeune homme raconta cette histoire : « Mon père est mort et le plus vieux de la
famille a hérité ses possessions. Cet homme refusait de payer le prix nuptial pour moi
et pour mon frère cadet, nous avons alors convenu de lui arracher la plantation de café
de notre père.-Alors, après avoir récolté le café mon frère refusa de le lui céder, il l'a
gardé lui-même. Le vieux convoqua alors les notables du village. Mais on lui a posé des
questions: « T'es-tu occupé des intérêts de tes « fils », as-tu payé le prix de leurs
femmes ?» et puisqu'il ne savait que répondre, ils nous ont donné raison »2. A partir du
moment où le chef de famille ne joue plus correctement son rôle, alors son autorité
prend un coup. Il n'est plus désormais le personnage clé de la famille. Celui qui jadis
s'occupait du mariage de « ses fils », des funérailles et de toutes les cérémonies
prévues par les coutumes, n'est plus que l'hombre de lui-même. L'individu prend alors
le pas sur la communauté. Il s'en suit un conflit qui a de graves répercutions sur le droit
foncier traditionnel.
 Paragraphe 2 : Conflits entre l'individu et le groupe

La famille représente le noyau, voire le pilier du groupe social.

C'est le premier groupe d'appartenance d'un individu et c'est elle qui lui sert
d'intermédiaire avec la société. C'est au sein d'une famille que l'être humain fait ses
premiers pas vers la société, et sans elle, il l'intègre sans repère de base. C'est le
groupe fondateur de la société, quelle que soit l'évolution de cette dernière. La famille
peut se définir comme un groupement d'individus et une institution sociale. En tant que
groupement, elle rassemble des individus qui ne sont pas forcément liés par la
consanguinité. C'est dans cette approche qu'on peut situer la famille africaine qui se
définit comme élargie et dont le groupement s'opère aussi bien par consanguinité que
par simple alliance. La famille est chargée d'éduquer, d'encadrer et de soutenir ses
membres.
L'individu représente donc sa famille au sein d'une société: II est ainsi identifié comme
un individu appartenant à une famille bien définie. La famille est, par conséquent, le
point de référence d'un individu et celui par lequel il s'identifie mais surtout par lequel on
l'identifie. Il peut être issu d'une bonne, moins bonne ou mauvaise famille selon l'image
que sa famille reflète dans la société. C'est pour cette raison que la famille, cherche à
préserver un certain statut social, en protégeant ses membres de certains travers
sociaux. Ainsi, revêt-elle le statut d'institution sociale. En tant qu'institution sociale, la
famille régente les règles qui véhiculent la cohésion du groupe. Elle assure l'éducation,
la protection des ses membres. La société est hiérarchisée de sorte que chaque
groupuscule, cellule ou famille joue son rôle. Cette hiérarchisation sociale doit être
respectée.

En droit coutumier négro-africain, l'individu n'est pas plus un alieni juris au service d'un
pater familias qu'un simple instrument entre les mains du groupe auquel il appartient. a
des droits propres qui tiennent à sa qualité de membre d'une communauté et les
charges qui pèsent sur lui traduisent sa position sociale et ne sont pas des obligations
de nature contractuelle. Ainsi, à l'intérieur-de la communauté dont le statut juridique
détermine le sien, il dispose d'un patrimoine propre. Il a sur les terres de son
groupement familial, comme un droit d'usage dont l'exercice lui fait acquérir des droits
nouveaux. L'individu, en tant que tel, n'est pas le support de droits fonciers. La terre est
un bien collectif, appartenant à des groupements familiaux ou aux communautés
villageoises, suivant l'usage auquel elle est destinée. Par conséquent aucun individu n'a
sur une parcelle donnée, des droits qui lui permettraient de vendre ou d'aliéner
complètement et définitivement cette terre.
Mais ce caractère collectif n'exclut pas l'existence de certaines prérogatives au profit de
l'individu. Ces prérogatives supposent l'appartenance à un groupe à l'intérieur duquel la
place de chacun est bien déterminée. Ainsi, à l'intérieur de sa communauté, l'individu
dispose d'une parcelle du domaine collectif qu'il met en valeur pour son compte
personnel. Cette parcelle ne devient pas en principe sa propriété privée. Elle reste une
partie du domaine collectif, concédée à titre essentiellement viager. Dès lors il ne peut
en disposer et les coutumes reconnaissent à tout autre membre de la communauté
familiale le droit de s'opposer à tout acte de disposition dont cette parcelle peut faire
l'objet: faculté dont le but évident est de sauvegarder l'intégrité du bien familial'.
En pays Gagou , selon le témoignage de HIERNAUX, en principe, c'est le chef de terre
de chaque famille qui est le possesseur. Ce personnage est généralement un vieillard
qui doit descendre de la famille fondatrice de la guiriba. À sa mort son frère cadet prend
en général sa place, c'est un chef religieux surtout et il ne s'identifie pas avec le chef de
village. C'est lui qui partagera les terres entres les différents membres de sa guiriba et
permettra, sur la demande de ceux-ci, de pratiquer telle culture dans tel coin.
L'idée de propriété est avant tout évidemment fixée sur la récolte que donne le champ
pendant l'année ou les deux années où il est mis en culture, beaucoup plus que sur le
champ lui-même. Monsieur Jacques RICHARD-MOLARD écrit très justement:
« Condamnés à ne vivre que de la terre, d'une terre épuisée dès la ou les premières
récoltes, il leur faut constamment changer de terrains de cultures.
En conséquence, il ne saurait être question d'attribuer à tel, telle parcelle en propriété
individuelle définitive parce que le malheureux serait bien vite privé de toute récolte.
Cela mène à la propriété toujours collective du groupe et interdit à tout Noir d'entourer
ses champs d'une clôture et de proclamer : «ce coin est à moi»

Sous ces réserves, tant qu'il occupe la terre qui lui a été attribuée et l'exploite d'une
manière effective, il en reste le seul maitre. La coutume, autant que la cohésion
familiale, lui en garantissent la jouissance paisible. Il peut en interdire l'accès aux
autres, comme il a le droit d'en partager l'usage avec qui il veut.
Rien donc ne vient entraver l'exercice de ses droits. Il traduira ses pouvoirs de maître,
soulignera son titre juridique par certaines manifestations concrètes, certains signes
sensibles qui témoignent de l'exercice de son droit sur la terre qu'il cultive. L'individu va
donc procéder au défrichement de la parcelle à lui attribuée et y faire un champ en
cultivant les cultures de son choix. Toutefois, cette concession en principe faite par le
groupe à un de ses membres est viagère. C'est-à-dire qu'elle est liée à la vie de
l'individu à qui la concession a été faite. La parcelle ne rentre pas dans son patrimoine.
À la mort du bénéficiaire, la terre retourne à la communauté familiale dont le chef peut
l'attribuer à un autre membre. La terre reste donc un bien collectif qui supporte des
concessions faites à chacun des membres du groupement familial à titre viager. Il en va
autrement des produits que supporte le fonds.

En effet, dans la conception négro-africaine, seule la terre n'est pas susceptible

d'appropriation privée au profit d'un individu, ou même d'un groupe parce que n'étant
pas le fruit d'un travail, elle s'appartient à elle-même et non à une personne. Toutefois, il
n'en est pas de même pour les cultures. Le fruit du travail de la terre appartient
exclusivement au producteur. L'individu qui a reçu une parcelle de terre pour cultiver
des produits vivriers ou faire une plantation, accomplit un travail créateur de richesses.
Il est donc propriétaire des biens qui sont le fruit de ses mains. Comme l'a souligné
DELAFOSSE, en droit coutumier négro-africain, le véritable droit de propriété ne peut
naître que d'un travail effectif. Il suppose que la chose qui fait l'objet d'appropriation
privée, collective ou individuelle, ne peut exister sans le travail. Dès lors, si les terres
sur lesquelles s'exercent des droits individuels ne deviennent pas la propriété de ceux
qui les cultivent, les cultures pratiquées appartiennent exclusivement à leurs auteurs.
Le droit de ceux-ci, exclusif et absolu, est consacré par la coutume ; toute violation de
ce droit par un autre entraîne des sanctions.
L'auteur de ces cultures a sur elles un droit de disposition générale et absolue. Il peut
les vendre, les donner et à sa mort, elles vont tout naturellement à ses héritiers par
dévolution successorale'. C'est la même idée qu'exprime OLAWALE lorsqu'il écrit: « Le
droit coutumier donne à celui qui se rend maître par lui-même d'une chose un droit de
propriété absolue sur elle, et c'est pourquoi même en ce qui est de la terre, celui qui
défriche un coin de forêt vierge et le fait fructifier est considéré sa vie durant comme
son seul propriétaire. À sa mort, en revanche, ses enfants ne recueillent son héritage
que selon les modalités habituelles de la coutume. Les règles sont les mêmes en ce qui
concerne le bétail, les instruments de culture, les récoltes et les vêtements ». Il y a donc
une différence entre le fonds et ce qu'il supporte. Les coutumes distinguent la terre
proprement dite, qui est nécessairement le bien d'une communauté, le droit
d'exploitation concédé à titre individuel aux membres de la communauté familiale, enfin
les prérogatives naissant de l'exercice de ce droit d'exploitation. La source principale de
la propriété étant le travail, les arbres, les récoltes font l'objet de droit de propriété
privée au sens du Code civil. Ainsi, celui qui défriche une parcelle de la terre collective,
y plante des arbres tels que le cocotier, le café, le cacao, le palmier à huile, etc., est et
reste propriétaire de ces derniers, même s'il arrive à perdre son droit sur le fonds qui les
supporte. Les terres peuvent passer entre les mains de plusieurs détenteurs successifs,
mais les arbres sont la propriété de leurs auteurs et se transmettent, comme partie de
leur patrimoine, entre vifs ou pour cause de mort.
Selon LIVERSAGE cité par KOUASSIGAN, « Le second élément qui entre dans la
tenure tribale est le droit à l'usufruit reconnu à la personne qui réalise pratiquement
l'entreprise. La reconnaissant de ce droit est général dans les systemes primitifs.
L'homme qui éclaircit la forêt, défriche le sol et sème, conserve la possession du terrain
tant qu'il s'en sert. Les plantations restent la propriété de ceux qui les établissent.
Quelquefois, lorsque les cultivateurs sont autorisés à cultiver la terre qui appartient à un
autre clan ou à une autre famille, les plantations demeurent la propriété du planteur, de
sorte qu'il y a des cas où la terre appartient à une personne et la récolte à une autre »2.
Ainsi l'individu a sur la terre de sa famille comme un droit d'usage. Mais, sur les produits
de son travail, il a un droit de propriété absolu comportant non seulement l'usus et le
fructus, mais aussi l'abusus. L'individu n'a pas un droit de propriété privée sur la terre
ancestrale de sa famille, parce qu'un autre principe fondamental s'attache à la
conception négro-africaine de la terre. C'est le principe de l'inaliénabilité de la terre.
Toutefois, ces règles ancestrales vont subir un changement très profond. En effet, la
solidarité dans le cadre familial traditionnel se manifestait par l'organisation collective du
travail agricole. Tous les membres concouraient à l'exploitation du domaine collectif. Le
travail à l'intérieur de la communauté familiale se répartissait selon les sexes et selon
les générations. Certains travaux étaient exclusivement réservés aux femmes, et
chaque génération savait ce que la communauté pouvait attendre d'elle.

En pays Guéré, le groupe domestique représente l'élément

de travail permanent de l'unité de production. Il assure quelquefois à lui seul l'ensemble
des activités. Mais le plus souvent il a recours a la société d'entraide. La société
d'entraide, « pan » est un groupe de travail qui, selon des critères donnés, rassemble,
en principe au niveau du lignage, quelquefois de plusieurs lignages quand la
communauté n'est pas fondé sur un groupe de descendance unique, un certain nombre
de personnes en vue de l'exécution d'une tâche de production précise. Il existe trois
types de « pan » : la société des hommes, la plus importante, chargée de l'exécution
des tâches exigeant une certaine force physique (défrichement et abattage des arbres
notamment). Elle a à sa tête l'homme auquel la communauté reconnaît les qualités de «
meilleur défricheur » du village, appelé « kula-ba », « père de la forêt », statut qui n'a
rien de rituel mais correspond effectivement aux qualités physiques de son détenteur.
Celui-ci est secondé par deux assistants, futurs prétendants au titre, également réputés
pour leur courage et leur ardeur au travail. La société des femmes, à laquelle incombe
le « labourage» du champ et le semis du riz. La société des jeunes, qui peut être soit
un« pan» de jeunes gens, intervenant à la fois dans les opérations de préparation de
parcelle vivrière et la récolte du riz; soit un « pan » de jeunes filles, intervenant dans le
semis et la récolte du riz; soit un « pan » mixte, intervenant uniquement dans la récolte
du riz. Le recours aux deux dernières formes de société constitue la norme : tout le
monde puise abondamment dans cette forme de travail collectif. Le système de
rémunération est purement symbolique (nourriture, anneaux en cuivre, pagnes), dans la
mesure où les membres sont entre eux tour à tour débiteurs et créditeurs.
La caractéristique de ce système d'entraide est la répartition fonctionnelle des tâches.
Chaque type de société a un domaine d'intervention précis, ce qui lui permet une
rotation rapide et efficace.
Avec les transformations de l'ordre social, le champ d'application de cette solidarité se
restreint à la seule famille-ménage, l'individu en se comportant en propriétaire des
terres qu'il cultive entend échapper aux obligations qui lui incombent en tant que
membre d'une grande famille. En ne comptant plus sur la solidarité de « ses frères »
dans l'exécution des travaux agricoles, il engage volontiers des étrangers qui travaillent
comme salariés sur son domaine. Il établit ainsi à l'extérieur de la communauté familiale
tout un réseau d'obligations dont le contrôle échappe désormais à son chef. À l'intérieur
même de la famille apparaissent des contradictions, surgissent des antagonismes. La
parenté se fondant de plus en plus sur les seuls liens physiologique, une distinction
s'établit entre ceux qui se rattachent à la famille par des liens de sang et ceux qui s'y
intègrent par des liens sociaux. Ce nouvel état de choses ne manque pas d'influer sur la
force et l'étendue des droits individuels à l'intérieur de la famille. La force et l'étendue
des droits individuels, en ce qui concerne la terre, sont fonction du degré de parenté de
leurs titulaires par rapport à l'ancêtre fondateur. Les droits des esclaves et clients n'ont
plus les mêmes fondements que ceux des vrais fils de famille.
Ainsi, en pays Gouro, il y a longtemps que les familles du village se sont partagées les
secteurs de brousse près desquels elles se sont placées, délimitant ainsi le terroir
villageois, à l’origine mouvant par suite des déplacements de village; si le territoire du
village est sous l'autorité du chef de terre, le trézan, c'est en fait au chef de la famille
globale, le kiribazan, qu'on demandait l'autorisation de défricher. Aujourd'hui la
dissolution des communautés et la destruction des rapports sociaux traditionnels
préludent à l'instauration d'un système social nouveau.

Chez les Abé, où il n'y avait pas non plus d'organisation au dessus du village et où
celui-ci, occupé par un lignage paternel, était commandé par són patriarche
hiérarchique, le chef de terre, le « Ngèmè », avait réparti le terroir villageois entre les
familles. La partie de forêt qui s'étendait au-delà du champ cultivé et sur laquelle le
cultivateur avançait progressivement, était considérée comme une réserve pour lui et
ses descendants ; il en était usager exclusif mais ne pouvait l'aliéner. Les secteurs de
forêt villageois, qui n'étaient pas attenants aux cultures individuelles, constituaient une
réserve de chasse, de cueillette et de culture pour la communauté villageoise, mais ces
droits d'usage passaient du village à la famille, des qu'elle devenait usagère d'une
parcelle de forêt. Les droits familiaux se sont donc progressivement accrus par rapport
à la collectivité, en même temps que se superposait l'usage nouveau de l'appropriation
individuelle. Cependant, des causes internes même au système traditionnel constituent
de puissants facteurs d'évolution du droit de propriété coutumier.

SECTION 2: LES CAUSES D'ÉVOLUTION

INHÉRENTES AUX COUTUMES
FONCIÈRES TRADITIONNELLES

Si le régime foncier traditionnel se transforme et se rapproche de plus en plus du type

européen de la propriété, cette évolution, avant d'être stimulée par des facteurs relevant
des contacts des peuples ouest-africains avec le monde extérieur, a été favorisée par
des éléments propres aux coutumes foncières traditionnelles. En effet, les règles
coutumières régissant l'occupation de la terre familiale, vont peu à peu changées du fait
de certaines pratiques, notamment la pratique des attributions préférentielles qui
consiste à maintenir les mêmes familles élémentaires sur les mêmes terres, et la
constitutions de véritable patrimoine individuel conduisant à la propriété des produit du
sol qui finit par entraîner celle de la terre.

Paragraphe 1: Changement des règles coutumières dans

l'occupation de la terre familiale
La terre appartient à la collectivité familiale et tous les membres y ont des droits égaux.
Mais en raison de certaines circonstances particulières, à propos de certaines terres,
certains membres vont être préférés aux autres. Ils vont bénéficier des liens qui existent
déjà entre eux et certaines parcelles du domaine collectif. Situation pour ainsi dire
privilégiée, mais dont le maintien est rendu nécessaire par l'évolution même des faits.
Seule la communauté familiale est titulaire des droits portant sur la terre. Cette dernière
fait partie de son patrimoine propre. Et si elle est repartie par le chef de famille entre les
divers membres, c'est uniquement pour faire l'objet d'un simple droit de culture,
d'usage. L'exercice de ce droit de culture qui ne dure qu'autant que vit son titulaire, ne
fait pas sortir la terre du patrimoine familial. II n'opère pas une translation de droit au
profit de l'individu. Il disparaît avec son titulaire qui peut même en être déchu dans
certains cas ; ainsi les coutumes foncières prévoient que le non exercice du droit de
culture pendant un certain temps entraîne sa déchéance. C'est la règle commune a
tous les droits fonciers ouest-africains : le droit du cultivateur ne dure qu'autant que rien
ne laisse présumer son abandon. Ainsi selon OLAWALE Elias, le fait de laisser à
l'abandon une terre, pendant une période prolongée et sans raison tenant aux
nécessités de l'agriculture entraîne habituellement l'allocation de la terre abandonnée à
un autre individu disposé à la faire fructifier ; ceci pour des raisons d'ordre
essentiellement économique'. Bien qu'il n'y ait pas dans les coutumes ouest-africaines
une théorie élaborée de la prescription, tous les auteurs s'accordent à affirmer que le
droit que l'individu exerce à titre personnel sur une partie du domaine de sa famille peut
se perdre, se prescrire dans certains cas, comme si le droit répugnait à l'abstraction et
surtout à la clandestinité. Celui qui veut se réserver l'usage exclusif d'une parcelle de la
terre collective doit traduire son intention par certaines manifestations concrètes:
l'occupation effective de la terre. L'occupation effective se traduit par la mise en valeur
de la terre en la cultivant, en l'exploitant.

En effet, le fait de mettre la terre en valeur à plusieurs significations. D'une part, cela
signifie l'affirmation de son appartenance à une lignée dont-on tire tous les droits que
l'on a sur la terre, et d'autre part, sa volonté de se voir réserver la parcelle de terre que
l'on a mise en valeur. « La propriété n'est donc qu'un droit d'occupation, valide aussi
longtemps que l'occupation effective ». Mais, si l'individu peut perdre son droit, celui de
la collectivité dont il est membre est imprescriptible, tout comme le droit de propriété. La
terre qui ne fait plus l'objet d'un droit d'usage individuel revient à la communauté.
La terre étant un bien collectif, la condition essentielle pour qu'elle puisse faire l'objet de
droit d'usage individuel est l'appartenance du bénéficiaire de ce droit d'usage à la
collectivité.
On ne dispose pas de terre parce qu'on a les moyens de s'en procurer, mais parce
qu'on est membre d'une communauté familiale ou villageoise disposant de domaines. Il
en résulte d'abord que, dans une région donnée, celui qui ne peut se rattacher d'une
manière ou d'une autre à une des collectivités familiales qui y détiennent les terres ne
peut prétendre avoir droits sur celles-ci. En effet, en pays Agni, le défrichement d'une
terre confère à celui qui l'exécute des droits sur elle qui s'apparentent sous certains
aspects au droit de propriété de type européen. Ainsi, tant qu'elle est cultivée, la terre
reste sans contestation possible à celui qui la cultive, les récoltes qui en proviennent lui
appartiennent intégralement et comme il est membre de la communauté Agni, il n'est
tenu de verser aucune redevance sur le produit de ces récoltes. Si le terrain retourne à
la jachère et est envahi de nouveau par la forêt, les palmiers qui ont pu pousser grâce
au défrichement pendant les quelques années qu'ont duré les cultures, appartiennent
en propre à celui qui a défriché. Enfin ce dernier garde une sorte de droit de préemption
sur ce terrain, il peut le remettre en culture lorsqu'il le désire et si quelqu'un d'autre veut
l'utiliser, il ne peut le faire qu'avec son autorisation et sous réserve de révocation. Tous
ces droits qui sont transmissibles aux héritiers suivant les règles habituelles de
dévolution successorale rentrent dans le patrimoine du lignage auquel appartient celui
qui a le premier défriché la terre, l'appartenance au lignage donnant alors plein droit à la
mettre en culture. Inversement celui qui perd la qualité de membres de la communauté,
sanction très grave dans un monde où l'on vit par soi et par les autres, perd de ce fait
même ses droits sur la terre de la communauté. La déchéance intervient même dans
les cas d'usage contraire aux intérêts collectifs. L'émergence de l'individu de son
groupement familial va entraîner la consolidation de ses droits, et la fixation sur les
terres qu'il cultive va faire perdre à celle-ci leur caractère collectif. La terre ne rentrant
pas dans le patrimoine de ceux qui la cultivent, le droit d'usage se perd avec la
disparition de son titulaire. La terre qui n'a jamais cessé d'être le bien de la
communauté familiale tout entière revient sous l'autorité du chef de celle-ci. Ce chef
l'attribue alors à un autre membre de la famille. Mais certaines raisons vont faire que,
dans l'attribution des terres qui ont déjà fait l'objet d'un droit d'usage, certains membres
de la communauté familiale seront préférés aux autres. C'est ce que l'auteur
KOUASSIGAN appelle « les attributions préférentielles », dont il faut préciser la portée
avant de dégager les raisons qui les ont favorisées.

En effet, un des principes fondamentaux des droits fonciers coutumier, c'est

l'intransmissibilité des terres sur lesquelles s'exerce un droit d'usage individuel. Le
principe de l'intransmissibilité a pour but de conserver à la terre son caractère de bien
collectif, en empêchant une définition précise des parts individuelles. Mais, son
application dans certain cas devient gênante, et sans le supprimer, on va en limiter les
conséquences pratiques. À la mort d'un titulaire de droit de culture sur une parcelle du
domaine collectif, on attribue celle-ci à un se ses descendants. Mais à quel titre ce
dernier recueille-t-il la terre laissée par le défunt? S'il le fait en raison de liens qui
existent entre le défunt et lui, nous nous trouverons en face d'une dévolution
successorale pure et simple: Or cette dévolution successorale n'est pas possible,
puisque la terre n'est pas
considérée comme faisant partie du patrimoine de ceux qui l'exploitent. Le descendant
du défunt qui recueille la terre, laissée par ce dernier, n'intervient pas en qualité
d'héritier, mais en sa seule et unique qualité de membre de la communauté à qui
appartient la terre. Si les liens de parenté ne créent, en principe, entre le défunt et ses
proches aucune situation privilégiée en ce qui concerne la terre, ils ne s'opposent pas
non plus à ce que ceux-ci se voient attribuer la terre précédemment exploitée par celui-
là. La distinction tient au titre auquel sont désignés les nouveaux bénéficiaires. Leur
seule qualité de membres de la communauté familiale suffit à leur donner des droits sur
les terres qui ne font plus l'objet d'un droit d'usage.
Si en droit la distinction entre le titre d'héritier et celui de membre de la communauté
familiale est fondamentale et a pour effet de souligner que la terre que cultive un
individu ne cesse pas d'être le bien du groupe dont il est membre, en fait ses effets sont
limités et finissent par disparaitre. En effet, la qualité d'héritier et celle de membre de la
communauté sont réunies en la même personne. Cette confusion des titres ne peut
manquer de provoquer à l'intérieur du groupe une particularisation des droits. Cette
particularisation des droits est cependant limitée quant à ses conséquences tant que
l'unité du groupe est sauvegardée. Mais, au fur et à mesure que la famille étendue se
désintègre pour laisser surgir de plus petites unités sociales, la qualité d'héritier finit par
l'emporter sur celle de membre de la communauté familiale. Les attributions
préférentielles consacrent alors les droits de certains membres à l'exclusion des autres.
On en vient ainsi à fixer les mêmes personnes sur les mêmes terres, et l'usage
prolongé des mêmes parcelles finit par renforcer le droit de l'exploitant'. On en arrive à
l'idée que la qualité d'héritier est la seule qui doive intervenir dans la désignation du
nouvel attributaire. Ainsi on ne recueille plus la terre qui se trouve sans maître par suite
de la disparition de son ancien exploitant, parce qu'on est membre au même titre que
celui-ci d'une même communauté familiale, mais parce qu'on a une vocation particulière
à hériter de lui. La terre rentre dans le patrimoine de celui qui l'exploite. Elle échappe à
la souveraineté de la communauté pour devenir la propriété des individus qui la mettent
effectivement en valeur.

Ainsi, en pays Akyés, selon les règles coutumières, l'héritage revient aux frères de
même père et même mère du défunt ou à ses neveux. Les femmes et les fils du défunt
n'ont aucune part dans l'héritage. Car les femmes du défunt et leurs enfants et aussi les
biens (or, argent, plantation), reviennent à la famille maternelle, c'est-à-dire aux
héritiers. Les femmes et les enfants du défunt étaient certes confiés aux héritiers qui
avaient pour mission de veiller sur eux et de subvenir à leurs besoins avec les biens
hérités. Certains remplissaient avec bonheur cette mission, mais nombreux étaient ceux
qui, abandonnaient veuves et orphelins tout en continuant d'exploiter les plantations du
défunt. Devant ces injustices, les fils qui avaient été dépossédés des biens paternels et
en particuliers des plantations, les réclamèrent. S'ils les obtenaient, c'étaient
essentiellement les biens ayant appartenu en propre à leurs pères. Etaient donc exclus
les biens acquis par héritage, toujours considérés comme biens familiaux.
En pays ANO, la règle de succession en vigueur prévoit qu'en principe le frère de la
mère transmet ses biens au fils de cette dernière, c'est-à-dire à son neveu utérin. Mais
cette règle de succession souffre dans la réalité tant d'exception qu'il est permis de se
demander si elle n'existe pas pour être à plaisir détourné. Ainsi, la transmission des
parcelles exploitées pour les cultures commerciales, se fait presque toujours soit du
père à son fils, soit (un peu plus souvent) de l'oncle maternel au neveu utérin. Ce
dernier mode de transmission étant en principe le plus « normal » chez les ANO. Mais
cette normativité semble souffrir de plus en plus d'exception. Car la plantation sera
remise au fils aîné, suivis des frères. La règle de transmission matrilinéaire ne sera pas
observées.

Les attributions préférentielles ont donc pour conséquence de rendre définitif le

fractionnement du domaine collectif. Les individus ne se considèrent plus comme
titulaire d'un droit d'usage que leur confère leur appartenance au groupement familial
sur l'ensemble du domaine collectif, mais comme propriétaires des terres qu'ils
travaillent effectivement. La conservation des mêmes terres au profit des membres
d'une même fraction de la famille étendue a fini par engendrer le droit de propriété de
type européen. L'évolution se produit contre l'esprit des coutumes foncières et contre
les raisons qui justifiaient à l'origine l'attribution préférentielle. Le travail de la terre est
surtout collectif. Chaque chef de foyer, à l'intérieur de la famille étendue, exploite la
terre sur laquelle s'exerce son droit d'usage avec le concours de ses proches: enfants,
épouse. Ainsi son domaine est mis en valeur par l'action commune de tous ceux qui
vivent sous sa dépendance. Il semble donc injuste d'écarter ceux qui ont concouru à
cette mise en valeur de la terre pour en attribuer le droit d'usage à d'autres. C'est de la
justice sociale que de conserver la plus-value qu'elle a subie à ceux qui en sont les
auteurs. C'est aussi le meilleur moyen de prévenir les dissensions à l'intérieur de la
communauté familiale. Les descendants de l'exploitant sont préférés aux autres
membres de la famille dans l'attribution de la terre qu'il a laissée.
 Paragraphe 2: Transformation progressive du droit de
culture en droit de propriété

Les individus n'ont sur les terres de leur famille qu'un droit d'usage, un droit de culture.
Mais tant qu'ils exercent leurs droits, la terre qu'ils exploitent reste soumise à leur seule
maitrise. De ce fait ils peuvent s'opposer à ce que d'autres viennent les troubler dans la
jouissance de leur droit. Et la protection que les coutumes leur accordent sera d'autant
plus forte que la terre qu'ils cultivent continuera de porter les fruits de leur travail. La
continuité dans l'utilisation du bien-fonds transformera leur droit. Du simple droit
d'usage on en vient à considérer l'exploitant comme titulaire d'un droit de propriété sur
la terre qui porte les produits de son travail.

A: Distinction entre les produits de la culture et la

terre qui les porte

Il semble que toutes les coutumes foncières traditionnelles en Côte d'ivoire, ne

confondent pas les droits portant sur les produits de la culture et ceux portant sur la
terre elle-même. Tous les peuples distinguent, la terre au sens littéral, c'est-à-dire le sol;
l'usufruit c'est-à-dire. l'usage auquel le sol peut servir, en d'autres termes l'occupation et
l'exploitation considérées en dehors de la propriété selon la conception européenne; et
les récoltes, les arbres, les maisons qui ne sont pas considérés comme des immeubles
inséparables du fonds. La terre, quel que soit l'usage qu'on en fait, reste le bien de
famille; et la force des droits collectifs s'oppose à ce qu'elle soit prise pour une chose
susceptible d'appropriation privée individuelle. Le droit d'usage ou d'usufruit qui
s'exerce sur elle dépend uniquement de l'appartenance de son titulaire à la
communauté familiale qui la détient. La famille ayant en quelque sorte un droit éminent
sur ses terres, l'usage que ses membres font de celle-ci n'est juridiquement protégé que
dans la mesure où il est subordonné au respect des droits collectifs. Sous cette réserve,
les droits qui naissent au profit de l'individu de l'usage du domaine collectif sont sa
propriété et soumis, pour ainsi dire, à sa seule souveraineté. Ainsi sur une même terre il
existe un pluralisme de droits: le droit éminent du groupement familial qui s'oppose à ce
que la terre rentre dans les patrimoines particuliers, le droit d'usage des individus à eux
conféré par leur appartenance à la famille, et que tous possèdent et peuvent exercer
sur le domaine familial, les droits de chacun sur les produits de son travail et qui
naissent de l'exercice du droit d'usage.
Les droits qui portent sur la terre elle-même se distinguent de ceux que les individus ont
sur leurs cultures. Et selon [Link], « toutes les coutumes s'accordent sur ces
points. Elles spécifient par exemple qu'une récolte sur pied ne saurait jamais appartenir
à celui qui a prêté ou loué le terrain à un exploitant. Le possesseur du droit du sol ne
pourra user de celui-ci qu'après l'enlèvement de la moisson ».

La distinction entre les droits qui s'exercent sur la terre et ceux qui portent sur les
cultures provient de la différence de leurs fondements. Les premiers ne découlent que
de l'appartenance à une communauté familiale, et portent sur un objet qui, en raison de
la nature des liens qui l'unissent aux hommes, ne se prête pas à l'appropriation privée,
mais à la souveraineté d'un groupement humain, on peut donc dire que les individus, en
l'exploitant; exercent une partie de la souveraineté de leur groupe. Les seconds
proviennent d'un travail créateur et supposent que l'objet sur lequel ils portent
n'existerait pas sans ce travail. Mais ce travail s'exécute sur un objet, et la continuité
dans l'utilisation de cet objet transforme les rapports initiaux entre l'utilisateur et l'objet,
si bien que l'on peut dire avec René THERY que l'utilisation conduit à la propriété
individuelle. L'usage des choses devient la condition des droits qu'on exerce sur elles.
C'est autrement dit la création de valeurs nouvelles qui fonde ses prérogatives (de
l'utilisateur) sur la chose. Mais il faut aussi la continuité. On insiste davantage sur la
fonction sociale du droit que sur le droit lui-même. En effet, l'usager direct connaît la
chose dans son originalité concrète, il l'adapte à soi et s'adapte à elle. Il y a une
adaptation réciproque entre la chose et celui qui l'utilise. Il l'entretient et en accroît la
valeur. Il y mêle sa vie, y applique son activité, l'associe à ses projets. C'est entre ses
mains que la chose a toute sa signification humaine.
Il n'en va pas autrement des rapports entre les individus et les terres qu'ils mettent en
valeur, en Afrique occidentale. Le contact direct et continu entre les exploitants et leurs
terrains, par cela même qu'il est créateur de valeurs, transforme le simple droit d'usage
progressivement en droit de propriété individuelle. De simple utilisateur, les individus en
viennent à être considérés comme les propriétaires des terres qu'ils mettent en valeur.
Cette transformation sera d'autant plus facile que la mise en valeur est plus évidente. Et
cette évidence est établie par la présence constante des arbres sur le sol.

B: L'exploitation continue du sol conduit - à la propriété

individuelle de la terre
Tous les peuples ivoiriens sont avant tout des agriculteurs et leur travail porte surtout
sur la culture des produits vivriers. L'importance de ceux-ci dans la consommation
intérieure comme dans les échanges traditionnels interrégionaux varient d'un peuple à
un autre. Dans l'univers économique traditionnel Guéré, l'activité de production est
essentiellement centrée sur la culture du riz pluvial, auquel on associe trois autres
produits vivriers: manioc, maïs, taro, plus quelques petits légumes et condiments:
gombo, aubergine, tomate, piment, feuilles à sauce...Le paysan Guéré consacre
théoriquement dix mois sur douze à la production vivrière, le reste du temps étant
réservé à l'activité sociale. Les grandes étapes du cycle agricole sont les suivantes:
repérage et défrichement de la parcelle des la saison sèche (fin décembre-janvier) ;
abattage des arbres et brûlis (février); « labourage» à la houe et semis du premier riz
(riz de soudure) et du maïs dès la tombée des premières pluies (mars-avril) ; semis du
riz principal et mise en terre des boutures de manioc (mai-juin); désherbage,
« clôturage » et surveillance du champ pendant la petite saison sèche (juillet-août),
enfin récolte (de septembre à fin octobre).

En pays ANO, la principale caractéristique des champs de vivriers est qu'ils ne portent
presque jamais un produit unique. Dans les champs où l'igname domine, elle est par
exemple cultivée avec du mais et du gombo, auxquels s'ajoutent quelquefois taro et
banane. L'association maïs-arachide est fréquente, beaucoup plus rare celle du mais et
du riz. Voici les autres produits rencontrés sur les parcelles: manioc, tomate, aubergine,
piment. L'igname n'est jamais cultivée deux ans de suite sur une même parcelle, mais
remplacé généralement par du maïs et de l'arachide, qui pourront être semés deux
années consécutives, de même que le riz.

Si les tubercules comme le manioc ou l'igname représentent la part la plus importante

de la production des paysans des régions du centres, du sud, du sud-est, et de l'ouest,
parce qu'ils sont à la base même de l'alimentation de ces peuples, les céréales, comme
le mais, le mil, le sorgho et le fonio, sont les produits de base dans les régions du nord.
Toutes ces cultures sont des cultures saisonnières et après, les récoltes il faut encore
procéder à l'ensemencement des champs. En outre la culture des produits vivriers se
pratique d'une manière itinérante et extensive. Cette mobilité dans la pratique culturale
ne permet pas une réelle fixation du paysan sur les terres qu'il cultive. Car chaque
année, le paysan doit rechercher à l'intérieur des terres familiales, la parcelle propice à
la pratique des cultures vivrières pour subvenir aux besoins alimentaires de sa petite
famille. Il n'a aucune prétention sur le sol. Il ne cherche qu'à exercer son droit d'usage
de la terre de la famille étendue. Ainsi, cette discontinuité dans l'occupation du sol
empêche « l'utilisation• de conduire à la propriété ».

Mais, avec le développement économique de la Côte d'Ivoire, la culture des plantes

d'exportation s'est progressivement substituée à celle des produits vivriers. En dehors
de certains produits d'exportation, comme l'arachide, qui s'accommodent de la culture
saisonnière, la plupart des plantes dont les produits sont destinés à alimenter les
courants d'échanges entre la Côte d'Ivoire et le monde extérieur ou entre les pays de
l'Afrique occidentale eux-mêmes, donnent lieu à une culture pérenne. Il s'agit, suivant
les régions, du cacaoyer, du caféier, du cocotier, du palmier, du bananier, etc.
Chez les Agni du Moronou, l'introduction des cultures de profit, cacao, et café, au début
du siècle provoqua un enrichissement du système de culture grâce à l'association des
cultures pérennes et des cultures vivrières. Dès lors, la forêt fut mise en coupe réglée,
et l'accroissement de la production fut assuré par une extension continue des
défrichements. Les cultures pérennes, notamment le cacao, le café et le palmier ne
produisent au plus tôt que vers la quatrième ou la cinquième année selon les espèces.
La durée de ces plantes va avoir une influence sur les droits que le paysan exerce sur
la terre qu'il exploite. En effet, une plantation exige des soins importants et ne
commence à produire qu'après trois ou quatre ans: elle n'atteint sa pleine production
qu'au bout de sept ou huit ans. Celui qui l'a créée doit « tenir» le sol pendant une
douzaine d'années au moins pour être payé de ses efforts. L'équité naturelle du Noir l'a
admis d'emblée. Mais la tenure d'une terre, aux limites précises, pendant une période
aussi prolongée, fait éclore chez le planteur le désir de devenir propriétaire. En même
temps que s'affirme son attachement à sa terre, apparaissent des conflits nouveaux,
naguère ignorés par la coutume : car le droit de cueillette du village sur les palmiers et
kolatiers de la forêt, droit indivis, droit capital au pays de l'huile, du vin de palme et de la
noix de kola, subsiste dans la plantation. Ces diverses plantes, parce qu'elles résultent
d'un travail créateur, sont la propriété de leurs auteurs.
Tout comme la propriété au sens romain du terme, les paysans ont sur les arbres qu'ils
ont plantés un droit absolu, exclusif, imprescriptible et perpétuel. Aussi longtemps que
ces arbres vivent, le paysan ne peut être troublé dans la jouissance de son droit sur la
terre qu'il occupe. La présence même des arbres témoigne d'une occupation effective
dont le respect s'impose à tous et qui est juridiquement protégée. La force du droit de
propriété que le paysan a sur ce qu'il a créé va provoquer l'évolution de son simple droit
d'usage. Et cette évolution avant d'être juridiquement consacrée, va être celle des faits.
En fait comme en droit les terres sur lesquelles sont plantés ces arbres continuent de
faire l'objet d'un simple droit d'usage de la part de ceux qui les cultivent. Ce droit
d'usage, pour être temporaire, n'en est pas moins protégé tant qu'il est exerce par son
titulaire. Et la meilleure preuve de l'exercice de ce droit se trouve dans la création des
plantations. Celles-ci sont la propriété exclusive de leurs auteurs et leur incorporation
au fonds qui les porte réagit sur la nature des droits que les hommes ont sur les terres
de leur communauté familiale. Titulaire, au départ, d'un droit d'usage dont l'exercice leur
a permis la création des plantations, les paysans en viennent à être considérés comme
propriétaires des terres qu'ils cultivent. La continuité dans leur occupation du sol,
continuité qui se manifeste par la présence même des arbres, transforme le droit
d'usage en droit de propriété individuelle. Ainsi, de la propriété des récoles annuelles on
en vient à celle des arbres (conséquences normales de l'exercice du droit d'usage)
enfin à celle de la terre elle-même.

Ainsi le travail en tant que source de valeurs nouvelles provoque l'évolution du droit. En
respectant le droit du planteur sur ses arbres, on respecte en même temps sa maîtrise
sur la terre qui les porte. Cette simple maîtrise va recevoir une consécration juridique,
du jour où l'on ne considérera plus les plantes comme séparables du fonds. Cette
évolution paraît d'ailleurs logique et inévitable. Car, « le planteur fait valoir ses arbres
pendant toute sa vie. Comment, après un si long temps, ne serait-il pas attaché à la
terre qui les supporte » ? En ne disant plus que la terre appartient à telle famille et les
arbres qu'elle supporte à tel individu, en considérant le fonds et les produits qui s'y
trouvent comme un tout, on consacre par là même les droits exclusifs du paysan sur la
terre.
D'utilisateur, il en devient propriétaire. On peut constater avec Monsieur Pierre VIGUIER
que « dans la mesure où l'exploitation du sol perd son caractère temporaire, la notion
d'appropriation se précise et se rapproche, en fait sinon en droit, de la véritable
propriété. On ne voit pas, en l'occurrence, en quoi diffère un tel régime de celui de la
vraie propriété, sinon qu'elle n'est pas constatée par des actes juridiques ayant valeur
légale ».

Une telle évolution a des conséquences juridiques considérables. D'abord la terre

échappe désormais à la souveraineté de la collectivité, d'ailleurs en voie de
désintégration, pour rentrer dans le patrimoine de ceux qui la cultivent, la mette valeur.
La terre qui était un bien extra commercium, symbole de l'unité du groupement humain
qui en a pris possession, devient un bien spécifiquement économique. En devenant un
bien patrimonial, le principe de son intransmissibilité pour cause de mort, est
définitivement mis en échec. De là apparaissent les partages successoraux relatifs à la
terre, avec tous les cortèges de conflits sociaux qui exercent sur la famille africaine un
redoutable effet dissolvant. Elle se prête à toutes les transactions et combinaisons
juridiques, dont le meilleur effet est de souligner le caractère désuet et anachronique du
principe de son inaliénabilité?. Tout le système du droit coutumier s'écroule avec tous
les principes qui constituent son fondement. C'est bien à juste titre que B. HOLAS écrit:
« Ce serait une entreprise longue sinon téméraire de vouloir mesurer la profondeur des
blessures organiques que les temps modernes ont infligés à la société paléoafricaine.
Leur gravité varie suivant le degré de résistance des institutions d'un côté, et de la
brutalité du choc de l'autre ».

Cette transformation du droit foncier traditionnel va s'accélérer avec la politique du

colonisateur français en matière d'exploitation agricole des colonies.

CHAPITRE 2:
L'INTRODUCTION D'UNE AGRICULTURE PIONNIÈRE
DANS LES COLONIES
Après la conquête des territoires africains, le colonisateur français, pour les besoins de
son industrie, mettra au point un système d'exploitation agricole des colonies. Cette
exploitation agricole des terres de la colonie aura un impact sur les « droits fonciers
traditionnels ».

SECTION 1: L'EXPLOITATION DES TERRES

COLONIALE PAR LE COLONISATEUR
Nous avons montré que la terre appartient à la famille élargie, à la communauté, au
clan. C'est la famille qui en avait la propriété au sens européen du terme. Et le chef de
famille en avait la gestion et la garde. Mais, la notion de propriété en droit coutumier
africain connaîtra une évolution sous l'effet de certains facteurs. D'abord, nous avons vu
que l'un des fondements de la propriété foncière négro-africaine est entrain de se
décomposer. En effet, la famille, la communauté, le clan, qui constitue le socle du droit
foncier est en désintégration, en décomposition. Le sentiment, ou l'esprit
communautaire s'amenuise. L'individu ne pense plus à la famille avant tout acte qu'il
pose: Il pense d'abord à lui et à sa famille restreinte c'est-à-dire à sa femme et à ses
enfants. Ensuite, d'autres facteurs comme la constitution de patrimoines individuels vont
accélérer le mouvement de l'individualisation de la propriété de la terre par l'introduction
d'une agriculture pionnière. Autrefois, celui qui n'a pas de liens avec la communauté qui
a pris possession de la terre, ne peut prétendre avoir des droits sur celle-ci. L'existence
de droits individuels suppose donc la participation de l'individu à la souveraineté d'un
groupe, du groupe qui détient la terre. Mais, il se produit une évolution; en effet,
l'introduction des cultures de profit entraînera la mise en valeur de la totalité du terroir
villageois, à l'exception de quelques bois et forêt sacrés. On assiste à la vente de la
terre qui était considérée comme un bien hors du commerce. Cette évolution a fait
naître. le besoin d'une détermination plus précise des
droits individuels.

Paragraphe I : La terre, objet de commerce

Les droits que les diverses collectivités familiales villageoises en Côte d'Ivoire exercent
sur leurs terres sont absolus, exclusifs et perpétuels. Ils sont absolus en ce sens que
les collectivités ont sur leurs terres le pouvoir juridique le plus complet, la plena in re
potestas. Et sous réserve de la règle d'inaliénabilité, qui n'est d'ailleurs pas incompatible
avec la notion de propriété, elles jouissent-de leurs domaines comme elles veulent et
ne sont pas limitées dans les prérogatives que ces collectivités ont sur leurs terres. Ces
droits sont exclusifs par ce fait qu'ils établissent au profit de leurs titulaires un
monopole. Ils sont enfin perpétuels; ainsi, même quand leurs titulaires ont été assujettis
à une autorité étrangère, les rapports de sujétion n'ont aucun effet sur le régime de la
terre, celle-ci continue d'être le bien des premiers occupants et se transmet
intégralement de génération en génération. Ces trois caractères nous ont incités à
qualifier les droits fonciers coutumiers de droits de propriété.

Toutefois, le caractère inaliénable de la terre va évoluer. Ainsi, En pays Bété,

l'accession à la propriété privée s'accomplit finalement dans le cadre des aliénations de
terres aux étrangers. Précisons, ici deux points: D'une part, le fait que les ventes
concernent principalement les plantations ou les terres destinées aux cultures
arbustives signifie qu'on aliène essentiellement (ce qui signifie proprement réaliser la
valeur marchande) les parcelles qui procurent un revenu monétaire permanent.
D'autre part, la découverte de la propriété privée n'est pas antérieure à l'acte de vente
mais lui est entièrement contemporaine ; le mouvement, ici, n'est pas: « je vends parce
que je suis propriétaire », mais « je vends, donc je suis propriétaire ». Cette formule
lapidaire met en évidence l'autonomie relative des cessions de terres.

En effet, bien que ce phénomène soit indubitablement lié à la mise en place des
relations de travail entre autochtones et allochtones, on ne peut le réduire au seul
objectif de fixer la main-d'œuvre; cette liaison relève en propre de la stratégie des
allochtones qui se présentent simultanément comme salariés ou métayers et comme
exploitants potentiels. Du coté des autochtones, si l'aliénation enterine souvent une
promesse antérieure (celle faite au « métayer» ou au « salarié » de lui fournir une
portion de forêt), elle traduit également l'intérêt ou l'opportunité de réaliser la valeur
marchande contenue virtuellement dans le patrimoine foncier (à savoir la valeur qui s'y
investit grâce aux plantations) ; il s'agit, en quelque sorte, d'un revenu complémentaire
qui permet à l'occasion de rembourser une dette, de payer une compensation
matrimoniale, de verser le prix d'une accusation (en sorcellerie) ou d'un adultère, de
régler la scolarité d'un enfant, etc. Mais cette réalisation est un véritable passage à
l'acte qui désigne le mouvement même de l'appropriation; la propriété privée n'étant pas
une donnée préexistante, la vente relève du fait accomplit.
C'est pourquoi, l'affirmation de HERSKOVITS que le sol en soi n'a pas de valeur
commerciale pour les peuples négro-africains, n'est plus vraie en toutes circonstances.
Dans le pays Beté par exemple, dans les centres comme Gagnoa et Lakota, mais aussi
dans un certain nombre de gros village du bord des routes de nombreux étrangers se
sont établis : ce sont pour la plupart des Mandé, mais aussi des Wobé et des Guéré.
Ces étrangers en viennent de plus en plus à acquérir des terres des Bété, surtout
depuis 1945, afin d'y aménager des plantations de café et de cacao pour leur usage
personnel. Et il ne s'agit pas de petites sommes d'argent : ainsi, dans un seul village,
les habitants Bété ont cédé en quelques années pour 650 000 francs de terres. La
somme d'argent généralement demandée pour un hectare de forêt secondaire est de
10 000 francs CFA; le fait que l'on se sert dans ces transactions de mesures
européennes est bien une preuve de plus qu'il s'agit ici de formes économiques
nouvelles.

Un autre exemple nous est donné par la situation de Djimini-Koffikro en pays Abouré où
la reconstitution de l'historique de l'ensemble des parcelles foncières révèle en effet que
près de 350 hectares, soit le tiers de la superficie contrôlée en 1984, ont été achetés:
325 hectares sur les terroirs de Djimini-Koffikro et de Kongodjan, 24 ha sur d'autres
terroirs limitrophes. Toutes les ventes peuvent être considérées comme achevées: il n'a
jamais été fait mention, lors des enquêtes, à des palabres consécutifs à une vente de
terre ou à des réclamations postérieurs à la cession. Certaines transactions les plus
anciennes ont concernés des plantations en production donnant également accès au
défrichement de forêt noire limitrophe. À partir des années 60, les ventes ont porté
uniquement sur des plantations moins en moins productives et sur des friches.
Ainsi, si à l'origine l'incidence foncière des transactions n'a pu être qu'un sous produit
de l'acquisition d'un capital végétal en production (« avant, on achetait les plantations,
pas la terre ») très vite c'est bien la terre en tant que telle qui a trouvé une valeur
marchande, avec la vente de jachères et de plantation abandonnées. Les transactions
se sont multipliées à partir de l'après-guerre, lorsque tout l'espace a été socialement
contrôlé et qu'il devenait impossible d'accéder à la terre par un simple droit de culture.
Elles ont été particulièrement nombreuses entre 1965 et 1975, puisque 54 % du
nombre des transactions, représentant 51 % des superficies vendues, ont été réalisées
durant cette décennie.

Dans le nord de la Côte d'Ivoire, en pays Senoufo, on y rencontre des cas de vente de
terre sous seing privé consignés sur des « petits papiers ». Ces conventions foncières
relativement nouvelles sont pratiquées surtout dans les zones à forte densité de
population, notamment dans les centres urbains (Korhogo et Ferkessédougou) et leurs
alentours. Il ne s'agit pas d'un système d'enregistrement ou de conservation formelle.
Mais plutôt de « reçu », de preuve de la vente de terre. Ici le vendeur fait écrire sur un
bout de papier qu'il a vendu son terrain à une tierce personne.
Ce bout de papiers sera présenté en cas de contestation de la propriété de l'acheteur
sur le terrain acheté. Désormais la terre n'est plus un bien inaliénable. La terre se vend;
elle est désormais un bien marchand. Elle se vend aussi bien aux allochtones qu'aux
étrangers, généralement pour la création d'une plantation de café, de cacao, de
palmiers, etc. Et ceci est valable pour tous les peuples en Côte d'Ivoire.
Paragraphe 2: Le développement de l'agriculture coloniale

Après la conquête de l'Afrique, le colonisateur français y. introduira de nouvelles

cultures qui vont bouleverser • la vie économique des populations indigènes. Les
cultures comme le cacao, le café, le palmier à huile vont y connaître un développement
prodigieux.

A : L'exploitation agricole des colonies

Au début du XXe siècle, après la période d'explorations et de conquêtes territoriales,
qui s'étendent sur les vingt dernières années du siècle précédent, a commencé une
nouvelle étape du processus de colonisation. Elle a consisté d'une part, en une
organisation politique des territoires conquis, et d'autre part, en la mise en place
d'infrastructures qui facilitent la circulation des hommes et des biens.
Elle sera rapidement complétée par un inventaire systématique des richesses naturelles
du sol et du sous-sol. Dans le domaine de l'agriculture, l'accent sera mis désormais sur
l'étude rigoureuse du potentiel de production des principales « plantes économiques
coloniales » introduites dans des milieux aux caractéristiques de sols et de climats
comparables à celles de leur milieu d'origine. Les plants et les semences proviennent
d'abord du Muséum, puis du jardin colonial de Nogent-sur-Marne. Des agronomes
compétents vont s'y employer. L'exemple de l'Afrique occidentale française est très
significatif de cette prise de conscience, de la part de l'administration coloniale, de
l'intérêt que représente l'agriculture pour le développement économiques et social des
régions dont elle a la charge.

Pour les nations colonisatrices, il ne s'agit plus seulement de posséder de vastes

étendues où flotte le drapeau national et sur lesquelles la métropole a mis en place un
dispositif administratif lourd et a engagé des travaux d'aménagement onéreux tels que
routes, ports et voies ferrées. Il est nécessaire maintenant de justifier ces
investissements aux yeux des hommes politiques opposées, pour des raisons diverses
à l'entreprise coloniale, et de faire connaitre aux futures investisseurs l'intérêt financier
que peuvent représenter les colonies. En un demi-siècle, la révolution industrielle a
permis la fabrication, en grandes quantités, de produits manufacturés qu'il faut
maintenant écouler à l'extérieur des frontières. Parallèlement, les consommateurs
européens ont adopté de nouvelles habitudes alimentaires, mais aussi de confort. Pour
satisfaire cette demande, les industries ont des besoins sans cesse croissante en
matières premières d'origine tropicale. Café et chocolat sont devenus des produits de
consommation courante, et les fruits exotiques ne sont plus réservés aux seules
classes aisées. Disposant d'un domaine colonial de plusieurs millions de kilomètres
carrés dans les régions intertropicales du globe, la France, à l'exemple de ses voisins,
doit pouvoir parvenir à s'approvisionner en produis tropicaux qu'elle achetait jusqu'à
présent à l'étranger.
L'Angleterre, les Pays-Bas et l'Allemagne, ont en effet, déjà bien assimilé cette règle et
accordent déjà à la production végétale une importance de premier ordre dans la
politique de mise en valeur de leurs domaines coloniaux respectifs. Les Anglais
disposent, avec le jardin botanique royal de Kew, d'une structure efficace qui se charge
de la coordination des travaux d'acclimatation d'expérimentation menés dans les jardins
botaniques implantés dans l'empire britannique. Les Hollandais disposent à Leyde d'un
jardin botanique très ancien. Compte tenu de la spécificité de leurs possessions
ultramarines circonscrites aux iles de la Sonde, ils ont créé sur l'ile de Java le järdin de
Buitenzorg en 1817, qui fut et reste un modèle d'excellence scientifique dans le monde.
Les Allemands ont crée dès 1897 un jardin botanique à Berlin, sous la direction du
célèbre botaniste Adolf Engler. Cet établissement supervise les activités conduites au
Cameroun sur la station de Vistoria, au Togo sur les stations de Lomé et Sokodé-
Bassari et en Afrique orientale, à l'Institut d'Usumbaral.

En ce qui concerne la France, force est de constater que les pouvoirs publics n'ont pas
encore pris conscience de l'importance que pourrait représenter les productions
agricoles dans ses possessions d'Afrique subsaharienne, et de ce fait, n'ont pas
accordé les moyens nécessaires qui auraient permis de valoriser les résultats des
travaux néanmoins entrepris dans les différentes colonies. Des jardins d'essais existent
en effet bel et bien en Afrique française. Certains sont anciens, comme le jardin de
Libreville au Gabon dont la création remonte à 1850, mais la plupart ont vu le jour dans
les dernières années du XIXe siècle, Camayenne en Guinée, Kati et Koulikoro au
Soudan, Porto-Novo au Dahomey, pour n'en citer que quelques-uns. Toutefois, au
début du XXe siècle, pratiquement toutes les colonies d'Afrique occidentale française
disposent de services agricoles.

En Côte d'Ivoire, le premier jardin botanique, créé en 1896, a été le jardin de Dabou. Il a
été abandonné en 1913, au profit de la station agricole centrale de Bingerville. Les
travaux portent sur les cultures de plantations, caféier, cacaoyer et palmier à huile. Trois
petites stations agricoles complètent le dispositif : Assikasso à l'Est, pour les arbres à
caoutchouc, Soubré à l'Ouest pour le colatier, et Bouaké au Centre pour le cotonnier
pluvial.

Mais la première guerre mondiale aura un effet sur la mise en exploitation du potentiel
agricole des colonies. En effet, durant toute la période des hostilités, la France fait
appel à son Empire, pour ui fournir des troupes combattantes, des ouvriers, mais aussi
des matières premières et des fonds. Il y a cependant là une certaine contradiction,
voire un antagonisme dans la mesure où, pour produire dans les colonies, il faut des
bras, et si l'on fait appel aux hommes pour en faire des soldats, la production s'en
ressentira. C'est d'ailleurs sur ce point que le gouverneur général Joost van
Vollenhoven avait marqué sa désapprobation pour de nouveaux recrutements en
Afrique occidentale française, en démissionnant de ses fonctions en 1917. Il estimait à
juste titre qu'il convenait maintenant d'arrêter les recrutements, sous peine de voir
détruire à brève échéance le potentiel économique de l'Afrique de l'Ouest.
La participation importante des colonies à l'effort de guerre a finalement fait comprendre
à la métropole toute l'importance de la France d'outre-mer dans le redressement de son
économie malmenée par quatre années de conflit. L'Office colonial devient
¡Agence générale des colonies, chargée de promouvoir les productions tropicales.
Albert Sarraut, gouverneur général de lindochine durant la guerre, devient ministre des
Colonies en janvier 1920. Il demeurera quatre ans à ce poste et sera le véritable
instigateur d'une politique de développement économique et social du domaine colonial
français. Il soumet en avril 1921, à la chambre des députés, un projet de la loi « portant
fixation d'un programme général de mise en valeur des colonies françaises ». Ce
programme prévoit l'augmentation des capacités portuaires, l'aménagement des voies
navigables, l'extension des réseaux routiers et des chemins de fer. Il prévoit aussi
d'importants chantiers en matière d'hygiène et de santé publique, ainsi qu'en matière
d'enseignement et d'apprentissage.

Rassurés par l'engagement du gouvernement français de tout mettre en œuvre pour

moderniser les infrastructures du domaine colonial, les investisseurs ne tardent pas à
engager des capitaux dans des entreprises commerciales, industrielles mais aussi
agricoles. Des personnalités influentes donnent l'exemple et participent activement, au
travers de la presse et de la radio, à une véritable campagne d'incitation à la mise en
valeur du domaine colonial. C'est le cas d'Octave Homberg, industriel et homme
d'affaires, qui a très tôt investi dans les sociétés agricoles en Indochine et à
Madagascar. Ses monographies, éditées à la fin des années 1920 par la revue La
dépêche coloniale, rencontrent un grand succès, à l'époque.

Les temps ont bien changé. D'un système archaïque d'exploitation des richesses
naturelles fondé sur la cueillette et le troc, l'Afrique subsaharienne va passer au
système des plantations, fonde sur une mise en culture rationnelle des espèces
végétales d'intérêt économique. Le système ne s'adresse pas aux seuls européens
désireux de monter des projets agricoles ambitieux. Il s'adresse également aux
populations indigènes qui, au niveau du village, seront organisées en association de
type coopératives de production. Ces plantations villageoises bénéficient de facilités
d'installation, grâce, notamment, à la fourniture des semences et des plants. Elles
bénéficient aussi d'un programme de formation de personnels d'encadrement
technique, les moniteurs. Enfin, et c'est le plus important, la fourniture des produits n'est
plus rétribuée en objet de traite mais en papier-monnaie. Les membres des
associations peuvent aussi prétendre à des avances sur récoltes, ce qui leur permet
une meilleure gestion du quotidien.

En ce qui concerne les entreprises agricoles à capitaux métropolitains, leur nombre

augmentera rapidement à partir de 1925. Les expositions coloniales sont un bon moyen
d'attirer l'intérêt des investisseurs. Les villes portuaires telles que Marseille, Bordeaux,
Le Havre, La Rochelle en organisent, mais aussi des villes telles que Lyon et
Strasbourg. Les produits d'origine tropicale y sont présentés en tant que matières
premières indispensables pour l'économie nationale. Il est nécessaire d'attirer, non pas
seulement des capitaux, mais aussi les hommes capables de les mettre en œuvre et de
les faire fructifier sur le terrain. Les entreprises coloniales feront désormais appel à des
professionnels, les agronomes tropicaux.

Pour des Nations telles que la France et le Royaume-Uni, il est essentiel de disposer
des matières premières nécessaires pour faire tourner la machine industrielle et
satisfaire les besoins des consommateurs. Les quantités requises, et leur contre-valeur
financière, ont pris de telles proportions que les achats à l'étranger pèsent de plus en
plus lourdement dans la balance commerciale. Ces pays vont donc encourager le
développement de certaines plantes tropicales dans leurs empires coloniaux, afin de
s'assurer la régularité des approvisionnements et d'épargner leurs devises.

En ce début de XXe siècle, la France pense être en mesure de bientôt pouvoir

s'approvisionner à partir de ses possessions africaines. Toutes les plantes tropicales,
dont les produits sont convoités par la métropole, s'y trouvent déjà rassemblées.
Certaines sont natives du continent, d'autres y ont été introduites. Certaines sont
annuelles et peuvent s'intégrer dans le système de cultures indigènes, d'autres sont
pérennes et font l'objet d'une monoculture de plantation. Les produits de certaines de
ces plantes peuvent être transformés et utilisés sur place, pour d'autres, les produits ne
participent nullement à la vie locale et sont en totalité exportés. Ces plantes ont
néanmoins plusieurs points communs. D'abord; la-métropole a absolument besoin de
leurs fruits, de leurs graines ou de leurs exsudats. Les quantités requises sont
importantes et leurs débouchés assurés. Ensuite, elles sont très exigeantes en main
d'œuvre pour les travaux de mise en place, d'entretien, de récolte et de post-récolte.
Elles nécessitent donc, très souvent des mouvements de populations, saisonniers ou
définitifs, avec les conséquences que l'on peut imaginer. Enfin, elles représentent, pour
les populations concernées, la principale source de revenus monétaires leur permettant
de s'acquitter de l'impôt et d'améliorer de façon conséquente leurs conditions de vie.
Elles constituent ainsi une sorte de monnaie d'échange pour l'acquisition de biens
fabriqués par l'industrie métropolitaine.
Les plantes coloniales sont des plantes tropicales dont la culture a été fortement
encouragée par l'Administration française.

Dans certaines régions, et à certaines époques, ces cultures vont jusqu'à avoir un
caractère obligatoire pour les populations. Elles bénéficient également d'un
encadrement technique qui recommande, voire impose, des méthodes de travail
rigoureuses et contraignantes dont l'objectif est de créer les conditions les plus
favorables à leur réussite. Les techniques de culture n'ont cessé d'évoluer, pour
produire plus, pour améliorer la qualité et pour diminuer les coûts de production.

Mais avant cela, les plantes coloniales sont des plantes tropicales qui ont beaucoup
voyagé. En effet, repérées dans leurs contrées, supposées, d'origine, elles ont ensuite
été identifiées et répertoriées par les botanistes. Leurs produits ont été analysés dans
les laboratoires, évalués par l'agro-industrie et soumis à l'appréciation de l'utilisateur ou
du consommateur. Elles ont été très rapidement testées à travers le monde, puis
largement diffusées dans les régions jugées les plus favorables à leur développement:
 ⁃ le caféier, originaire d'Afrique, fera la fortune de l'Amérique du Sud, avant de
revenir « chez lui » et y gagner une place économique de choix, comme en
Côte d'Ivoire ;

⁃ le palmier à huile, lui aussi d'origine africaine, va parcourir le monde,

conquérir une partie de l'Asie du Sud-Est. Il ne désertera cependant jamais
l'Afrique et verra, comme au Dahomey (Bénin), ses peuplements naturels
domestiqués en plantations ;

⁃ L'hévéa, natif du continent américain, finira par « renier ses origines » et, lui
aussi, prendre d'assaut l'Asie du Sud-Est en appréciant, malgré tout, les
conditions de vie africaines ;

⁃ natifs eux aussi d'Amérique, l'arachide et le cacaoyer, après avoir traversé

l'Atlantique, se trouveront tellement « à l'aise » en Afrique qu'ils la choisiront
comme terre d'élection et assureront la richesse du Sénégal pour la
première, et celles du Cameroun et de la Côte d'Ivoire pour le second ;

⁃ le vanillier américain et le giroflier asiatique se rencontreront finalement à

Madagascar et veilleront à la prospérité des planteurs de la Grande île ;

⁃ le bananier, « meilleur ami végétal de l'homme », l'aura suivi partout et aura

trouvé, en Guinée, comme en d'autres contrées d'Afrique, un accueil digne
de cette fidélité ; le cotonnier, cosmopolite, sera le plus rétif et le plus
exigeant, avant de se laisser convaincre d'occuper une place de choix sur le
continent africain, particulièrement au Soudan français devenu le Mali.

B: La situation particulière du café et du cacao en Afrique de

l'Ouest
La culture du cacao dans l'Ouest africain est, comme l'a dit M. BAUMONT, un exemple
singulièrement instructif au point de vue de la mise en valeur colonial, et qui ouvre de
vastes horizons sur les possibilités de certaines « terre de soleil et de sommeil ». Le
rapide déplacement des centres de production qui, au détriment de l'Amérique a fait du
rivage de l'Ouest africain une véritable « côte du cacao », est certes un fait économique
considérable et qui assure à ces pays une place importante dans les grands courants
d'échange du monde d'aujourd'hui. Mais cet essor consacre surtout la réussite d'une
certaine solution apportée aux problèmes de la colonisation.
Cette solution, c'est le développement de l'activité dans le cadre des systèmes agraires
traditionnels, simplement assouplis et adaptés aux conditions nouvelles. La culture du
cacao présente toute la valeur d'une expérience coloniale et son développement en
Afrique Noire dépasse en intérêt le réalisme sec des faits économique.
Derrière eux, en effet, se cache une réalité humaine beaucoup plus complexe, toute
une somme de transformations démographiques et sociales du milieu indigène où a
pénétré le produit nouveau, bref un type de colonisation.
De 1920 à 1960, les besoins en cacao de l'industrie française n'augmentent que très
peu : ils sont de l'ordre de 40 000 tonnes par an jusqu'en 1939, entre 45 000 et 50 000
tonnes, de l'après guerre à la fin des années 1950. Dès 1930, ces besoins sont
couverts par les productions du domaine colonial. Il est bien évident que toute la
production cacaoyère des colonies ne transite pas par la métropole.
Ainsi par exemple, en 1957, sur les 47 000 tonnes de cacao exporté par le Cameroun,
50% sont destinés à la France, 25% aux Pays-Bas, 25% à l'Allemagne et aux Etats-
Unis. Bien que n'ayant jamais atteint les résultats spectaculaires de la Grande-
Bretagne, la France a réussi à se rendre indépendante pour ses approvisionnements en
cacao grâce à son domaine colonial.
Après les indépendances, le continent africain creusera encore l'écart avec le continent
américain. La production mondiale est de l'ordre de 1,6 million de tonnes au début des
années 1980 dont 60% proviennent d'Afrique. C'est aussi à partir de cette époque que
le Ghana (anciennement Gold Coast) se trouvera distance par la Côte d'lvoire: en 1981,
celle-ci exporte plus de 400 000 tonnes de fèves, soit l'équivalent des exportations
cumulées du Ghana et du Nigéria. Dans les années 1990 apparaissent de nouveaux
fournisseurs de la précieuse matière première: la Malaisie et surtout l'Indonésie. Cette
dernière, qui ne produisait pratiquement pas de cacao au début des années 1980, est
capable d'en produire 400 000 tonnes en 2000, et 740 000 en 2007. En 2007, 68% de
la production mondiale (2,8 millions tonnes) est africaine, 11% est américaine (470 000
tonnes) et 21% asiatique (830 000 tonnes). En cinquante années, de 1960 à 2010, La
production mondiale de cacao a été multipliée par quatre : 1 million de tonnes en 1960
et plus de quatre millions de tonnes en 2009.

Pour atteindre ce résultat impressionnant, qui fait la fierté aujourd'hui, des pays comme
la Côte d'Ivoire, le Ghana et le Cameroun, de grandes plantations de cacao ont été
créées aussi bien par les colons que par les africains depuis la période coloniale.
La colonisation en Afrique va impliquer une transposition de nouvelles valeurs qui
requiert une transformation structurelles des sociétés africaines, une modification de
leurs institutions et de leur mode de régulation, notamment au plan foncier.

SECTION 2: CONSTITUTION DE PATRIMOINES INDIVIDUELS

La terre ne peut continuer d'appartenir à la communauté familiale parce que la famille

en tant que unité sociale structurée est en désintégration. En effet, les divers
« mouvements de sécessions », qui secouent la famille africaine en éloignant l'individu
de celle-ci considérée comme inadaptée aux nouvelles conditions de vie, provoquant
par contrecoups, le fractionnement du domaine collectif. La terre cesse d'appartenir à la
famille pour devenir le bien des individus pris isolément. Chaque membre va opposer
son individualité au groupe et la résistance qu'il rencontre est d'autant moins forte que
la famille elle-même est en voie de désintégration.
Les liens de droit disparaissent entre les collectivités et la terre pour consacrer les
prétentions individuelles. Cette évolution est d'abord celle des faits avant de devenir
juridique. Les concessions faites aux individus étaient viagères et les terres qui en
étaient l'objet faisaient retour à la communauté à la disparition de leurs titulaires. Et
l'autorité du chef assise sur la cohésion qui régnait à l'intérieur de la famille était la
garantie de l'unité du patrimoine. L'amenuisement progressif de l'autorité du chef,
conséquence de la désintégration de la famille, et le désir de constituer un patrimoine
strictement individuel poussent le paysan à refuser le droit éminent de son groupement
sur la terre qu'il cultive et à se comporter, non pas comme le titulaire d'un droit d'usage,
mais comme un véritable propriétaire. Il le fera d'autant plus facilement que son
occupation de la terre aura une certaine continuité.

Cette occupation prolongée, simple fait, va avoir des conséquences dont le droit se
trouve obligé de tenir compte: elle provoque comme une translation de droit au profit de
celui qui met effectivement la terre en valeur. Ceci est surtout remarquable dans le cas
où l'exploitant n'a aucune attache avec la famille dont il tient la terre qu'il cultive. Ces
cas sont d'autant plus fréquents que les transformations que subit l'ordre social
traditionnel ont provoqué la « destruction des frontières entre groupement ».

Paragraphe 1: La naissance de grandes exploitations

agricoles
L'introduction des cultures de rente dans le système agraire traditionnel va entraîner de
profondes mutations dans la gestion traditionnelle de la terre collective. En effet, les
plantations de cacao, de café, de palmier ou d'hévéa relevaient d'un système foncier
différent de celui des cultures vivrières. On y observait une situation de transition,
intermédiaire entre « l'appropriation collective » des terres des cultures vivrières et
« l'appropriation individuelle » des plantations des cultures de rente. Là aussi, plusieurs
gérontes représentant différents lignages disposaient de droits fonciers sur les
plantations de café et de cacao villageois, mais des évolutions qui prenaient en compte
le facteur temps et le caractère pérenne des cultures de rente s'étaient dessinées. Sur
ces parcelles, tout exploitant revendiquait une appropriation personnalisée. Pour
développer une plantation, il avait fallu investir: défricher, planter, nettoyer
régulièrement, entretenir, cueillir... Alors, quand le statut foncier de leur plantation de
café ou de cacao était évoqué avec d'autres exploitants, ceux-ci répondaient qu'ils
considéraient celle-ci comme un bien propre et disaient bien « ma » parcelle ou « ma»
plantation en parlant d'elle ; le plus grand nombre la tenait d'ailleurs du père, soit par
héritage et plus encore du vivant de celui-ci, mais aussi de leur famille: oncles paternels
ou maternels, grand-mère voire tout bonnement mari pour les femmes.

Ainsi, l'étude de l'organisation économique du Moronou dans le département de

Bongouanou à l'Est de la Côte d'Ivoire, permet d'y expliquer, en partie l'apparition de
grands planteurs en général. En effet, il est intéressant de rapprocher la situation des
grands planteurs, telle qu'elle est fournie par le Recensement National Agricole de 1974
de ce qu'elle était en 1953-1956. Cette comparaison n'a été possible que pour les
trente-sept planteurs déjà signalés à l'époque. La superficie totale des trente-sept
exploitations est passée de 699,4 hectares en 1953-1956 à 2 257,7 hectares en
1974. Elle a été multipliée par 3,23 en vingt-cinq ans. La superficie moyenne d'une
grande plantation a évolué de 18,9 hectares en 1953-1956 à 61,0 hectares en 1974.
Ces moyens masquent des différences d'évolution selon les tranches de superficie. Les
inégalités de dynamisme se retrouvent entre exploitations. La plantation la plus petite
de l'échantillon mesurait 2,10 hectares en 1953-1956; elle atteignait 75,90 hectares en
1974; elle a été multipliée par 36,14. A l'inverse, l'exploitation la plus grande en
1953-1956 mesurait 68,90 hectares; elle est de 107,4 hectares 1989; elle n'a été
multipliée que par 1,56. Une fois atteint un seuil de gigantisme, les grandes plantations
perdraient leur dynamisme originel, l'objectif d'occupation de l'espace étant rempli.
Ceux qui sont déjà de grands planteurs en 1953-1956 le doivent uniquement à leur
travail et à celui de leur famille Il apparaît nettement, que la création de grandes
exploitations a été utilisée comme moyen d'occupation du sol et d'individualisation de la
propriété de la terre. Elle a été également source de la naissance d'une certaines
« bourgeoisie» rurale. En effet, les grandes plantations procurent une possibilité de
forte accumulation individuelle. Si cette accumulation individuelle permet, dans certains
cas d'entreprendre le défrichement d'espaces forestiers, elle ne débouche pas pour
autant sur un accroissement de la production, et donc sur une reproduction élargie de
l'entreprise. Sa finalité est autre: amasser des biens de façon à constituer un trésor
familial qui servira à assurer la survie de la cellule domestique après la disparition du
planteur. Ce trésor remplit les mêmes fonctions économiques que les trésors en or de
l'époque précoloniale, époque où existait déjà une différenciation marquée entre riches
et pauvres. La finalité de cette accumulation individuelle ne relève donc pas d'une
rationalité capitaliste.

Toujours dans le département de Bongouanou, le chef de la communauté de production

est un planteur appelé « fiédifwé ». La communauté de production se définissant elle-
même comme le groupe de personnes qui contribuent à la création et à la fourniture du
produit. Le planteur est l'individu sous l'autorité duquel est défrichée une fraction de
forêt pour y établir une parcelle de cultures vivrières « fié », complantée de cultures
pérennes. Le planteur représente le centre de décision principal de la communauté de
production. Sa gestion touche toutes les parcelles, même quand elles sont dispersées
dans le terroir villageois ou dans plusieurs régions du pays. Son comportement
quotidien ne laisse aucun doute à ce sujet. Son rôle de gestionnaire a été clairement
résumé : « il décide des dépenses de l'exploitation et en échange de l'aide apportée par
ses subalternes, pourvoit entièrement à leur entretien et à celui de leurs familles.. ».
Ces planteurs sont des paysans. L'agriculture est, pour les planteurs du Moronou, un
mode de vie, une manière d'être. Ils sont nés dans leurs villages, ils y demeurent.
Producteur directs, ils ont fondé leurs exploitations avec leurs épouses, ils ont investi en
travail dans la terre. Cette terre qui est désormais la leur.

Toutefois, il n'y pas que les ressortissants du village qui exploitent la terre, il y a aussi
des personnes venues d'autres pays, surtout de la sous. région ouest africaine qui ont
également des prétentions sur la terre rurale.
Paragraphe 2 : Le travail des étrangers : la naissance des
contrats fonciers
Le pays Bété nous fournit un exemple qui pourrait être étendu à tout l'Ouest de la Côte
d'Ivoire. En effet, l'installation des allochtones semble au départ avoir suivi deux
cheminement; le premier: il s'agit de manœuvres travaillant sur les plantations des
notables et obtenant en contrepartie le droit de cultiver leurs vivriers.
Le second marque l'apparition effective des cessions de terres; en effet, les allochtones,
dès les années 1935, acquièrent des portions de forêt auprès des autochtones
(principalement auprès des aînés de lignages mineurs, soit ceux qui contrôlent la
distribution foncière). On remarque à cette époque, outre la nombreuse colonie Dioula,
la présence de migrants Baoulé : par exemple à Titiékou (Zabia), les premières
plantations allochtones remontent aux années 1935-1940 et ont été précisément
acquises par ces originaires du centre-est ivoirien.

Cependant, ces premières cessions ne paraissent pas prendre immédiatement un

caractère vénal; il s'agit plutôt de tractations symboliques à l'occasion desquelles le
bénéficiaire offre au cédant des biens en nature (pagnes, vivres). Bien que débouchant
généralement sur une acquisition définitive, ce type de transaction instaure entre les
parties une relation ambigue; en l'absence d'un règlement initial, il se heurte à la
revendication toujours possible d'un droit d'autochtonie par l'ancien propriétaire.

Les premiers foyers allogènes dans la région de Gagnoa constituent donc des zones
attractives pour de nouveaux migrants qui rejoignent ainsi leurs compatriotes ou leurs
parents déjà installés. Cette population « étrangère », prête à travailler pour accéder
d'une manière ou d'une autre à la terre, rencontre une économie de plantation
autochtone embryonnaire; car, outre les exploitations de la « chefferie », il existe, à
partir des années 1930, de petites superficies (la plupart du temps inférieures à 1 ha)
cultivées par des Bété. Ces plantations servent à payer l'impôt, mais ne peuvent se
développer au-delà de quelques milliers d'ares par suite des réquisitions pour le travail
obligatoire et du manque de main-d'œuvre familiale.

Il est difficile d'établir avec précision quelles formes prirent, à leurs débuts, les relations
de travail entre autochtones et allochtones. Quoi qu'il en soit, celle qui s'est largement
répandue avec l'expansion des cultures pérennes est une sorte de métayage nommé
abusuã (ce terme n'est pas d'origine bété, il provient au monde akan et signifie
littéralement « le partage »). Il règlemente un type de faire-valoir où l'allochtone
« métayer », après avoir pris en charge l'essentiel des actes culturaux (désherbage,
récolte) sur une portion donnée de plantation, récupère pour lui-même le tiers du
produit final, tandis que les deux autres tiers vont à l'autochtone « propriétaire » de la
terre. Avec ce type dominant, coexistent d'autres modes de faire-valoir, notamment
celui-ci : l'allogène met en valeur une parcelle d'un planteur bété et en contrepartie
obtient de ce dernier le droit de planter sur une parcelle voisine son café et/ou son
cacao (ainsi que du vivrier) ; en d'autres termes, il lui paye une redevance permanente
sous la forme d'une rente en travail. Ce type de rapport entre autochtones et
allochtones mérite un bref commentaire; à l'instar de la forme originelle où le manœuvre
« étranger », travaillant pour un chef local, se fixe sur le terroir en cultivant ses vivriers,
l'accès à la terre est soumis ici à une relation contractuelle de dépendance personnelle
(si l'allochtone cesse de travailler chez l'autochtone, il perd en principe le droit de
cultiver ses plantations).

Mais, au fur et à mesure du développement de l'économie de plantation, les allochtones

s'efforcent d'imposer d'autres formes de faire-valoir et de relations; par exemple, « les
métayers » s'émancipent de la tutelle de leurs employeurs par l'achat de parcelles, mais
maintiennent les relations en se faisant remplacer par d'autres allogènes. Ou bien
encore, font pression pour modifier les termes du partage et ootenir l'abuño, c'est-à-dire
le partage à la moitié. Le contrat abuño est semblable au contrat dibi-ma-dibi où le
propriétaire met à la disposition du locataire un terrain en friche lui appartenant. Ce
dernier a la charge de le défricher, de le complanter. Le produit semé est laissé au libre
choix du preneur, mais d'une manière générale il s'agit de caféier ou de cacaoyer. Il a la
faculté de mettre le terrain en valeur, soit en travaillant seul, soit en embauchant des
salariés. Tous les frais sont à sa charge. Lorsque la plantation commence à rapporter, le
terrain est partagé en deux parties égales entre le locataire et le propriétaire. Le
locataire devient ainsi propriétaire de la partie qui lui a été attribuée.

Il s'agit, à l'analyse, d'un bail suivi de vente. Le bail dure jusqu'à ce que la plantation
rapporte, le loyer étant le travail fourni par le locataire pour défricher la partie qui revient
au propriétaire.
L'opération suivante est plutôt un acte de vente déguisé, le prix de la partie acquise par
le locataire étant la plus-value subie par celle du bailleur. Ce contrat présente une autre
originalité: il ne dure que tant que le locataire reste dans le pays où se trouve le terrain.
S'il quitte, il est obligé de revendre sa plantation au bailleur qui dispose ainsi d'un droit
de préemption.

Ainsi le développement de la production marchande transforme les fondements de la

tenure foncière africaine. Les droits fonciers ne sont plus d'origine coutumière, mais
contractuelle partout où le concept de valeur en capital se substitue progressivement à
la valeur idéologique de la terres . De tels changements sont rapides et profonds. Ils ont
été soutenus et même encouragés par la politique foncière du colonisateur. En somme,
des facteurs internes au système coutumier font entrainer un changement profond dans
la relation de l'africain avec sa terre. D'une part, la terre qui appartenait de façon
exclusive à la famille élargie, au groupe ou au clan, va désormais entrer dans le
patrimoine des individus, de ceux qui la cultivent. D'autre part, la terre qui était
inaliénable sera l'objet de transaction de nature commerciale; partout la terre peut être
vendue. Désormais, l'on assiste à l'apparition de nouveau propriétaire, de propriétaires
qui n'avaient aucun lien mystico-religieux avec la terre qu'ils détiennent. Une autre
cause de ces mutations, non moins importante doit également être soulignée. Ces
changements sont accélérés par la désintégration de la famille élargie.
En effet, le chef de la famille élargie, du clan ou du groupe, qui était le symbole de
l'unité des membres, verra son influence se réduire; il n'est plus que l'ombre de lui-
même. Il n'a aucun pouvoir ou aucune influence sur la gestion de la terre familiale. La
famille élargie s'est désintégrée, s'est disloquée. Désormais, le maître, c'est le chef de
ménage ou de famille restreinte ou encore le planteur, celui qui a mis la terre en valeur
en y plantant du café, du cacao, du palmier etc. L'on ne dit plus « la terre de ma
famille », mais « ma terre » ou la « la terre que mon père géniteur m'a laissée avant de
mourir ». Ces changements seront encouragés par le colonisateur européen; qui pour
lui la conception de la propriété foncière de type africain ne peut pas impulser le
développement des colonies.

Conclusion de la 1 ère partie

À l'époque coloniale, des facteurs internes au système coutumier vont entrainer un
changement profond dans la relation de l'africain avec sa terre. En effet, d'une part, la
terre qui appartenait de façon exclusive à la famille élargie, au groupe ou au clan, va
désormais entrer dans le patrimoine des individus, de ceux qui la cultivent. Car la
famille élargie elle-même est en désintégration.
D'autre part, la terre qui était inaliénable sera l'objet de transaction de nature
commerciale; partout la terre peut être vendue. Et elle se vend bien. Désormais, l'on
assiste à l'apparition de nouveau propriétaire, de propriétaires qui n'avaient aucun lien
mystico-religieux avec la terre qu'ils détiennent. Ce mouvement d'évolution de la
coutume foncière sera amplifié par le colonisateur. Ce dernier, dans le souci d'une
meilleure exploitation de la colonie, va prendre des textes pour la transformation de la
coutume en droit écrit. Mais cet exercice va se révéler très difficile dans la pratique.

En effet, l'arrivée du colonisateur français va avoir un impact considérable sur la

propriété foncière africaine. Le colonisateur français, imbu des idées du libéralisme
économique notamment la propriété privée des moyens de production, et le souci du
développement agricole des colonies, encouragera la naissance de la propriété privée
foncière individuelle au détriment de la propriété collective de la terre. Il commencera
d'abord, à poser le principe du respect des coutumes africaines à travers les traités qu'il
signe avec les rois et chefs africains. Mais peu à peu, il s'éloignera du principe du
respect des coutumes foncières africaines pour imposer l'immatriculation des terres
comme seule mode d'acquisition de la propriété foncière. Pour cela, de 1900 à 1932,
plusieurs textes seront pris successivement. De façon générale, tous les textes pris en
matière foncière connaîtront le même sort. Ils ne seront pas véritablement appliqués
parce que ceux à qui ils devraient s’appliquer, ceux qui devraient avoir recours à ces
nouvelles méthodes sont restés indifférents. Les africains n'ont pas véritablement
adhéré à la procédure de l'immatriculation qui était présentée comme le meilleur moyen
de sauvegarde ou de transformation des droits coutumiers en droit de propriété de type
européen. Soit parce qu'ils considéraient inutile ces procédures car la coutume était le
garant de leur droit de propriété; soit parce que les coûts financiers de la procédure
d'immatriculation étaient élevés. Donc la coutume foncière africaine va continuer à régir
les rapports de l'homme avec sa terre. C'est dans cette situation que les indépendances
vont subvenir.

DEUXIÈME PARTIE

LE DROIT DE PROPRIÉTÉ FONCIÈRE

RURALE DE LA CÔTE D'IVOIRE INDÉPENDANTE

Le droit foncier moderne ivoirien commence à prendre naissance à partir de

l'indépendance du pays en 1960. Déjà en 1959, la première assemblée législative avait
été mise sur pied. Toutefois, la première législature qui se penchera sur les questions
foncières est celle des années 1960-1965. En effet, les seuls actes de souveraineté
posés par la Côte d'Ivoire après l'indépendance. sont une proposition de loi du 20 mars
1963, adoptée par l'Assemblée Nationale mais jamais promulguée, un décret du 16
février 1971 et la loi du 23 décembre 1998 relative au domaine foncier rural. Il y a donc
deux périodes à distinguer : la première période qui va de 1960 à 1998 a été marquée
par la monopolisation de la terre par l'État. En effet l'importance de la terre au point de
vue économique et politique conduit l'État à vouloir s'en assurer la maîtrise. Et la
deuxième période qui part de 1998 à nos jours où une véritable loi foncière est entrée
en vigueur, fait de l'immatriculation la condition essentielle de la propriété foncière.
 TITRE 1 :

POURSUITE PAR L'ÉTAT IVOIRIEN DE LA

POLITIQUE FONCIÈRE COLONIALE DE 1960 À 1998

Après les indépendances, en règle générale, dans les pays de l'Ouest africain, la
problématique foncière s'est résolue par une affirmation, conforme à l'histoire, d'une
domanialité exclusive de l'État sur les terres, ne faisant cependant pas obstacle aux
pratiques coutumières de possession et de gestion de celles-ci. Un certain équilibre
s'est donc avéré viable, la terre ayant de tous les temps, selon la tradition africaine, été
marquée par un concept d'essence divine, reposant dès lors sur un État souverain, et
parallèlement la terre s'offrant à la disposition de la population par l'intermédiaire de la
structure hiérarchique coutumière.
Mais pour les besoins du développement économique, une évolution des pratiques
agricoles a donné matière à une forte demande de terres. Celle-ci s'est trouvée régulée
par des dispositifs inchangés, l'attribution des terres continuant à relever des autorités
traditionnelles (chefs de villages, chefs de terres). Toutefois, les possesseurs ont
ressenti le besoin d'une sécurisation de leur situation nouvelle, indispensable à bien des
égards : tranquillité publique, durabilité, pérennisation de l'investissement. Ce qui a
conduit les autorités politiques à affirmer le précepte de « la terre à celui qui la met en
valeur », sans que cependant cette affirmation soit corrélée par une disposition de
portée juridique. De fait, ce sont toujours les législations coloniales qui sont restées
juridiquement applicables, c'est-à-dire peu ou pas appliquées tant en matières
d'immatriculation que de livret foncier. Ceci sans d'aucun code foncier ou dispositif
similaire ne vienne introduire une législation locale et moderne.
L'époque contemporaine est marquée par des aspects nouveaux, de différentes
natures: D'une part, l'accroissement démographique, cause d'une rareté croissante de
la terre, rompant avec la situation ancienne d'une terre disponible, à la demande pour
chacun. D'autre part, l'individualisme, contrastant avec les pratiques collectives, par
lequel les membres de la famille requièrent une attribution personnelles de terres.
Ensuite, la monétisation constante des échanges, faisant entrer la terre dans les circuits
commerciaux selon la loi de l'offre et de la demande, ceci en rupture avec la tradition
d'une terre hors marché. Ensuite encore, le retour en milieu rural d'une population le
plus souvent nouvellement urbaine, confrontée au chômage. Enfin la perte de la
mémoire collective du fait du renouvellement des générations, l'actuelle étant moins a
même de retracer l'histoire locale du foncier, ceci s'ajoutant à des comportements
persistants d'immigration d'étranger ou d'allogènes en certaines régions.

Il en résulte une situation plus délicate à gérer par les autorités traditionnelles,
lesquelles ne peuvent plus, sous ces différents aspects, jouer toujours leur rôle de
maîtrise, jusqu'alors absolue, du foncier. Le législateur ivoirien adoptera donc une
nouvelle loi en 1998 pour prétendre régler tous les problèmes fonciers.

CHAPITRE 1:

AFFIRMATION D'UNE DOMANIALITÉ EXCLUSIVE

DE L'ÉTAT SUR LES TERRES
Dès son indépendance, la Côte d'Ivoire était confrontée au choix d'un régime foncier
efficace pour impulser le développement.
En effet, le choix d'un régime foncier efficace était difficile. La coutume foncière trouvée
sur place ne connaissait en général que des droits d'usage, assez complexes. La
promulgation du Code civil aurait pu permettre une évolution des ces droits d'usage
vers un droit de propriété de droit romain, mais la nécessité d'une prescription de 10
ans ou 30 ans pour consolider la propriété retardait les investissements qui avaient
besoin d'une sécurité immédiate. C'est ainsi qu'a été ajouté, des 1900, un troisième
régime foncier, celui de l'immatriculation suivant le modèle du «Torrens Act » australien.
Les multiples inconvénients résultant de la coexistence de trois régimes fonciers ont
nécessité la recherche d'un régime foncier unique. Le choix a porté sur
l'immatriculation.

En effet, après la proclamation de l'indépendance de la Côte d'Ivoire, une commission

d'étude pour l'élaboration d'un nouveau code domanial et foncier a été créée par
décision du ministre des Finances le 24 mars 1961. Cette commission a procédé à une
étude préalable des difficultés rencontrées dans les différentes législations étrangères
en matière foncière. Il importait notamment de décider s'il était avantageux pour la Côte
d'Ivoire de persévérer dans la voie. tracée par BOUDILLON en maintenant le système
foncier inspiré Torrens ou sil convenait de revenir à un système plus proche du Code
civil, réadmettant notamment la prescription. Après avoir pris connaissance des
critiques apportées à tous les régimes fonciers n'ayant pas adopté les principes
essentiels du livre foncier, la commission a adopté l'essentiel de l'œuvre de
BOUDILLON contenu dans le décret foncier du 24 juillet 1932. Ainsi la commission
constate que si la réforme s'impose pour des motifs juridiques et techniques, elle est
surtout nécessaire pour des raisons économiques et sociales. Il importe de faciliter les
interventions de l'État pour promouvoir le développement sans sacrifier les droits de
l'individu. C'est l'application des directives présidentielles sur le choix d'une voie
moyenne entre le socialisme et le libéralisme. La commission en conclut que « la
réforme foncière doit obéir à un seul critère, celui de l'efficacité. Chaque fois que dans
les circonstances actuelles de temps et de lieu il apparaîtra que l'État est le mieux placé
pour tirer pleinement parti des richesses naturelles de la Côte d'Ivoire, la loi devra lui
permettre d'agir dans l'intérêt général. Dans le cas contraire, c'est à l'initiative privée,
soit individuelle, soit collective, qu'il devra faire appel, la loi garantissant alors aux
producteurs la jouissance du fruit de leur travails. Ces conclusions correspondaient si
bien à la pensée du Président qu'elles correspondent presque textuellement aux
directives du message à la nation du 15 janvier 1962 qui consacre les lignes ci-après au
choix d'une méthode non révolutionnaire mais évolutive et à son application en matière
domaniale et foncière. Après avoir rappelé que si la proclamation de l'indépendance
constitue en elle-même un acte révolutionnaire, le Président estime que l'organisation
du pays doit se « faire par voie d'évolution et non de révolution, celle-ci, en dépit des
progrès qu'elle semble apporter, laissant toujours derrière elle beaucoup d'amertume.
Ni dans le domaine commercial, industriel ou social, la révolution ne répond à nos
réalisations. C'est à l'évolution qu'il nous faut nous attacher... évolution permettant de
s'adapter sans heurts aux conditions nouvelles de la vie du pays.
De ces directives générales, le Président de la République en a tiré les applications
suivantes en matière domaniale et foncière: «Nous n'avons pas d'usine à nationaliser,
mais à créer, de commerce à étatiser mais à mieux organiser, de terre a distribuer
mais à mettre en valeur ».

En effet, à l'indépendance de la Côte d'ivoire en 1960, Houphouët Boigny, premier

président, mettra un point d'honneur à maintenir l'option agricole comme le socle de
développement du pays. Le 13 mars 1965, il instruit les dirigeants du régime à se
transformer en planteurs. C'était à l'occasion d'une rencontre solennelle à
Yamoussoukro, son village natal: « Si j'ai tenu à ce que les responsables à tous les
échelons: politique, administratif, législatif se réunissent ici, c'est parce que je veux
renouveler à tous un appel pressant: il faut que chacun de nous fasse un retour à la
terre... Chaque ministre doit créer, au minimum une plantation de 15 hectares, chaque
député ou membre du Conseil Economique 10, les chefs de service 5». Les invités du
Président prennent « conscience de l'importance qui s'attache aux paroles du chef de
l'État » et se lancent dans l'aventure agricole. Cinq années plus tard, en 1970, pendant
une cérémonie « d'hommage aux paysans ivoiriens », le Ministre de l'agriculture se dira
satisfait d'une mobilisation de ses concitoyens pour la question agricole, au-delà de
toute attente. Au président de l'Assemblée nationale, il tiendra ce discours : « Si vous
êtes la deuxième personnalité ivoirienne dans le domaine politique, vous l'êtes aussi en
tant que planteur... vous êtes notre premier planteur de cocotier... notre premier
planteur individuel de palmiers sélectionnés... le premier producteur de bananes pour
l'exportation... »
Houphouët Boigny, en véritable bourgeois terrien, avait une conception très libérale de
la propriété foncière. En effet, dans un discours tenu le 30 octobre 1970, le « Bureau
politique » du Parti Démocratique de Côte d'Ivoire en abrégé PDCI déclarait: « Le
Gouvernement et le Parti ont donc décidé, dans l'intérêt du pays, de reconnaître à tout
citoyen ivoirien d'origine ou d'adoption, qui met une parcelle de terre en valeur quelle
qu'en soit l'étendue, le droit de jouissance a titre définitif et transmissible à ses
héritiers ». La terre appartient donc à celui qui la met en valeur, pensant ainsi que c'est
la meilleure manière de garantir l'accès à tous ceux qui peuvent mettre la terre en
valeur quelle que soit leur nationalité. Cette déclaration du « Bureau politique » du
PDCI, parti unique, tiendra lieu de réglementation sur le foncier rural en Côte d'Ivoire.
La capacité de mise en valeur des terres étant proportionnelle à l'assise financière et
surtout à l'influence politique des candidats à l'activité agricole, la terre deviendra petit à
petit la propriété de quelques privilégiés. Un auteur a pu affirmer, sans doute avec
raison, que « la Côte d'Ivoire est, très probablement, le seul pays d'Afrique de l'Ouest
où une partie infirme de la population détient un pourcentage aussi élevé de terre
arable »

« C'est dans cet esprit que tout en reconnaissant aux citoyens ivoiriens leur droit de
propriété sur la parcelle des terrains qu'ils ont mis en valeur, l'État, par un projet de loi
que le Gouvernement va soumettre à l'Assemblée, sera reconnu par tous comme étant
seul propriétaire des terres incultes (forêts et savanes), du sous-sol, des rivières et des
lagunes. Désormais c'est l'Etat qui répartira à l'ensemble des citoyens les terrains
disponibles en vue d'une meilleure production'». « L'égalité à laquelle nous aspirons par
rapport aux citoyens des autres pays devant d'abord être recherchée par les citoyens
ivoiriens, l'Etat devra veiller à ce que la mise en valeur de nos terres ne se limite pas à
une seule région, mais aux différentes régions du pays, permettant ainsi à tous les
citoyens, aux paysans surtout, de bénéficier d'un égal relèvement du
niveau de vie»

Afin de structurer le secteur agricole florissant, de nombreuses politiques et réformes

vont se succédées. Quel est l'état de la question foncière en Côte d'Ivoire? Comment a-
t-elle été institutionnellement gérée après la colonisation ? Comment est-elle
concrètement vécue par les populations en général et les migrants en particuliers ?

Plusieurs tentatives de réformes foncières élaborées par l'Etat postcolonial, ont

contribué à créer beaucoup d'incertitude et à maintenir un flou juridique. Tantôt, l'État
reconnaît les droits coutumiers comme le souhaitent les populations des fronts
pionniers agricoles « envahies » par les migrants d'origine ivoirienne ou non; tantôt,
l'Etat a essayé de « déposséder » les détenteurs de droits fonciers coutumiers en
s'arrogeant le droit de s'approprier et de gérer toutes les terres.

La gestion domaniale des terres a donc été utilisée comme : politique de réforme
foncière. Cette politique a été traduite dans la loi non promulgue de 1963 mais tout de
même appliquée par l'administration. En effet, la loi du 20 mars 1963 constitue un
document de 221 articles répartis en huit titres traitant aussi bien des problèmes
domaniaux que des problèmes fonciers de la Côte d'Ivoire nouvellement indépendante.
SECTION 1 : LE RÉGIME DOMANIAL
Les problèmes domaniaux sont traités dans les articles 1 à 28 de la loi non promulguée
du 20 mars 1963. L'État affirme ses droits domaniaux à travers les articles 3 et 4. En
effet, d'après l'article 3, paragraphe 7, le Domaine comprend notamment : « Les terres
et forêts qui ne sont pas immatriculées à la date d'entrée en vigueur de la présente
loi ». L'Etat affirme ainsi sa propriété sur l'ensemble des terres non immatriculées. Cette
solution constitue une moyenne comme l'avait demandé le Président de la République
entre la revendication absolue de l'État sur toutes les terres et la renonciation totale à
toute revendication.

Toutefois, cette revendication est immédiatement limitée par la suite du texte en ce qui
concerne les terres mises en valeur. En effet, l'article 18 dispose que : « les terres et
forêts visées à l'article 3-7° peuvent être soustraites au Domaine par l'immatriculation
au nom d'un particulier.... dans les conditions prévues par le titre B du présent Code ».
Cette soustraction au Domaine se fait à l'initiative des particuliers sous forme d'une
demande d'immatriculation dans le cadre d'une procédure définie par les articles 37 à
42.
La loi du 20 mars 1963 votée à l'unanimité moins une abstention n'a pas été
promulguée, le Président de la République ayant fait usage du droit que lui confère
l'article 13 de la constitution du 3 novembre 1960. Aux termes de cet article, le
Président de la République peut demander à l'Assemblée Nationale une seconde
délibération de la loi ou de certains de ses articles. Cette délibération ne peut être
refusée. II. peut également demander et obtenir de plein droit, que cette délibération
n'ait lieu que lors de la session ordinaire suivant la session au cours de laquelle le texte
a été adopté en première lecture.

Dans le projet de loi en deuxième lecture, l'Etat réaffirme toujours de façon catégorique
son droit de propriété sur l'ensemble des terres non immatriculées. Son article 1er
dispose en effet que les « terres non immatriculées sont la. propriété de l'Etat », ce qui
correspond presque textuellement à l'article 3-7° de la loi du 20 mars 1963 qui disposait
que font partie du Domaine de l'État les « terres et forêts qui ne sont pas
immatriculées ».

Mais le nouveau texte, tout comme le premier, soustrait à l'immatriculation au nom de

l'État les terres déjà mises en valeur. Celles-ci dans le premier texte étaient directement
immatriculées au nom de l'auteur de la mise en valeur mais après une phase
intermédiaire dite de la « concession administrative d'usage». L'auteur de la mise en
valeur demande d'abord cette « concession administrative d'usage ». Il l'obtient sans
aucune condition quant à la qualité des mises en valeur réalisées. Après un
complément de mise en valeur, devant comporter une emprise permanente constatée
par une commission ad hoc, le titulaire de la « concession administrative d'usage » peut
demander et obtient automatiquement l'immatriculation à son nom (article 26).
Mais, la loi du 20 mars 1963 n'a pas été promulguée. Quatre motifs peuvent être
avancés pour expliquer la non promulgation de cette loi :

-d'abord, la procédure était trop compliquée pour les particuliers comme pour
l'administration ;

-ensuite, l'opinion publique n'était pas prête à suivre une procédure généralisée
de définition des propriétés. Il convient donc de donner plus d'initiative à l'État
pour lui permettre de jouer son rôle de promoteur du développement ;

-la distinction entre terre mises en valeur et non mises en valeur ressuscitait
l'ancienne querelle entre l'Etat et des détenteurs coutumiers en ce qui concerne
les « terres vacantes et sans maître ». Des défrichements désordonnés étaient
réalisés en hâte pour faire preuve de mise en valeur ;

-en fin, ce Code domanial et foncier était trop ambitieux pour l'époque, car il
abordait trop de problèmes à la fois et voulait les résoudre tous comme « ex
cathedra ». Il légiférait en effet à la fois sur le Domaine, les forêts, les mines,
l'expropriation et le régime foncier. Il semblait plus prudent d'avancer pas à pas
comme le rappelait le Président de la République dans son message à la nation
du 15 janvier 1962 en citant Lyautey « doucement, doucement, je suis pressé ».
Des réformes préalables étaient en effet indispensables en ce qui concerne
notamment l'état civil, le régime matrimonial et la dévolution successorale,
problèmes qui ont fait l'objet des lois du 7 octobre 1964. Avant d'identifier les
terres, il convenait d'identifier avec précision ses utilisateurs.

En attendant que la loi du 20 mars 1963 modifiée en 2° lecture soit promulguée, il fallait
bien vivre et trouver sur le plan administratif des solutions aux problèmes posés dans la
pratique. Le plus grave de ces problème résultait du fait que le décret du 20 mai 1955
constituait une renonciation absolue de l'État à toute revendication sur les terres non
mises en valeur. La Côte d'Ivoire qui a proclamé son indépendance le 7 août 1960 avait
hérité de ce décret en vertu des principes généraux du droit international public en
matière de succession d'Etat, celle-ci s'étant effectuée par la période transitoire de la loi
cadre du 23 juin 1956 et son décret d'application du 4 avril 1957 qui attribuait au
Territoire, à la place de l'État français, les terres vacantes et sans maître. Le principe de
la succession d'Etat a été appliqué explicitement dans l'article 76 de la Constitution du 3
novembre 1960 qui dispose que : « la législation actuellement en vigueur en Côte
d'lvoire reste applicable, sauf l'intervention de textes nouveaux en ce qu'elle n'a rien de
contraire à la présence Constitution ».

Or la Côte d'lvoire indépendante ne pouvait accepter cette renonciation de l'État à toute

revendication sur les terres insuffisamment mises en valeur même sur les terres mises
en valeur car il lui fallait établir en première urgence un plan de développement
agricole, ce qui nécessitait des moyens d'action juridique en ce qui concerne
l'orientation de l'utilisation des terres. L'administration a donc trouvé deux moyens
d'action. Ces moyens d'action consistait d'une part, à l'application des dispositions
favorables à l'État dans le décret du 20 mai 1955, et d'autre part, l'application anticipée
des certaines dispositions de la loi non promulguée du 20 mars 1963.

Paragraphe 1: Application du décret du 20 mai 1955

Pour permettre à l'État de reprendre en main l'initiative des opérations en matière
d'orientation des mises en valeur, il convenait tout d'abord d'enlever aux particuliers
l'initiative des
immatriculations. Dans le décret foncier du 26 juillet 1932 cette initiative était laissée
aux particuliers d'après l'article 83. lIs demandaient au préalable en vertu de l'article 90
dudit décret un certificat du représentant de l'autorité administrative établissant, après
une enquête publique, les conditions dans lesquelles l'immeuble est détenu. L'article 5
du décret du 20 mai 1955 a eu pour effet de supprimer ce certificat administratif et de le
remplacer par une nouvelle procédure définie par l'article 5 du décret n°56-704 du 10
juillet 1956 lequel fixait les conditions d'application du décret n°55-580 du 20 mai 1955.
La circulaire ministérielle du 12 septembre 1957 confirme cette interprétation relative à
la suppression de l'ancien certificat administratif. Cette disposition était très favorable à
l'Etat puisqu'elle enlevait aux particuliers l'initiative des immatriculations, mais il fallait
qu'une nouvelle procédure ne redonne pas cette initiative aux particuliers. Le but fut
atteint par la non-application de certaines dispositions du décret du 20 mai 1955 et de
son décret d'application du 10 juillet 19563.
Toutefois, l'administration ivoirienne ne va pas s'arrêter à cette stratégie. Elle appliquera
les dispositions d'une loi qui n'est jamais entrée en vigueur.

Paragraphe 2: Application de la loi non promulguée du 20

mars 1963

Le nouvelle Etat ivoirien pour avoir une main mise sur les terres rurales, non seulement,
ne va pas appliquer les dispositions des décrets du 20 mai 1955 et du 10 juillet 1956 qui
lui sont défavorables; mais également va appliquer par anticipation des dispositions de
la loi non promulguée du 20 mars 1963.

A: Non application de certaines dispositions. des décrets du

20 mai 1955 et du 10 juillet 1956
La disposition défavorable résulte essentiellement de l'article 4 du décret du 20 mai
1955 et de l'article 5 du décret du 10 juillet 1956 qui créent et définissent une procédure
de constatation des droits fonciers engagée à l'initiative des particuliers et aboutissent à
l'immatriculation directe de la propriété à leur nom. Afin d'éviter ce résultat les autorités
locales n'ont pas pris les arrêtés d'application qui étaient nécessaires au
fonctionnement de la nouvelle procédure.
L'article 5 du décret du 10 juillet 1956 disposait en effet que la composition de la
commission des constats de mise en valeur serait définie par « l'autorité territoriale
compétente », or l'autorité locale n'a jamais pris de décision en la matière.
L'Administration se trouvait donc placée devant un vide juridique. D'une part, les
dispositions des articles 83 et 90 du décret du 26 juillet 1932 sur le certificat
administratif et l'immatriculation au nom des particuliers ne sont plus applicables.
D'autre part, les nouvelles dispositions des décrets du 20 mai 1955 et du 10 juillet 1956
ne sont pas encore applicables faute de textes locaux d'application. Mais
l'Administration n'a pas essayé d'échapper à ce vide juridique. Elle s'est contentée de
l'accepter en refusant toute procédure d'immatriculation au nom des particuliers. ne
restait donc disponible que la procédure d'immatriculation au nom de l'État.
Par ce biais d'un heureux vide juridique, l'État de Côte d'Ivoire a pu reprendre en main
l'initiative en matière d'orientation des mises en valeur rurales et urbaines, effaçant ainsi
les conséquences de la renonciation par le décret du 20 mai 1955 à toute revendication
de l'État en matière domaniale. Toutefois, après immatriculation au nom de l'État, les
terrains peuvent être attribués à l'occupant sous forme de concession provisoire avec
accès à la pleine propriété pour un prix parfois de principe après mise en valeur. L'État
utilise ainsi un moyen de droit public pour arriver à un résultat de droit privé, l'accession
à la propriété. Ainsi, l'accès au sol qui auparavant
procédait d'une simple autorisation des propriétaires coutumiers, passe aujourd'hui par
une procédure légale. Bien que les droits coutumiers permettent d'avoir un droit d'usage
sur le sol, toute occupation de terrain pour être légale doit être justifiée par la
possession d'un titre de concession provisoire ou définitive.
La non application des dispositions défavorable à l'État dans le décret du 20 mai 1955 a
constitué un premier moyen efficace d'action de l'Administration en matière de politique
foncière. Un deuxième moyen d'action non moins efficace consiste dans l'application
anticipée de certaines dispositions de la loi non promulguée du 20 mai 1963.

B: Application anticipée de certaines dispositions de la loi

non promulguée du 20 mars 1963
L’idée d'appliquer par anticipation une loi non promulguée constitue par elle-même une
aberration pour un juriste. Mais devant les graves problèmes posés à un pays neuf qui
cherche sa voie on. peut dire que nécessité fait loi et que légalisme latin ou le juridisme
n'a plus cours. Il était nécessaire en effet de mettre fin immédiatement en attendant
l'aide d'une loi, à un grave désordre foncier provoquant de dangereux mouvement de
spéculation pouvant court-circuiter l'État au profit d'intérêts privés étrangers. II fallait
donc trouver une solution en dehors du légalisme romain en faisant appel aux
procédures administratives et aux traditions juridiques coutumières. En effet,
l'Administration va, d'une part, refuser d'accorder aux détenteurs coutumiers des
indemnités pour les terres non mises en valeur, considérant que celles-ci n'ont aucune
valeur intrinsèque, sauf une « valeur ajoutée » résultant de l'équipement public réalisé
par l'Etat. D'autre part, elle refuse également de viser les conventions de vente portant
sur des terrains coutumiers en rappelant que ces actes sont nuls en vertu de l'article 5
du décret du 26 juillet 1932 qui exige l'immatriculation préalable.
Mais la population disciplinée a accepté de s'en tenir à ces directives données par
circulaires présidentielles en attendant la définition légale des droits de chacun.
L'application de ces directives a été facilitée par le prestige et l'autorité dont jouit la
personne du Président de la République, M. Houphouët-Boigny. Mais cette facilité
résulte aussi du fait que ces décisions ayant une valeur administrative en droit font
appel à des notions de droit coutumiers encore vivaces dans le cœur des populations
rurales. En effet, la notion de propriété privée de type européen n'existait pas dans la
coutume. En droit coutumier il y a le chef de terre qui a un droit de gérance et de
répartition des terres dans l'intérêt général de la collectivité traditionnelle. Après la
proclamation de l'indépendance le 7 août 1960 ces collectivités traditionnelles locales
ont été fondues en une collectivité unitaire présidée par le chef de l'État, qui devient en
quelque sorte le chef suprême de la terre et procède à la répartition des terres dans
l'intérêt national. Les particuliers avaient de tout temps eu l'habitude de recevoir leurs
terres d'un chef de la terre. Ils ont donc accepté facilement de continuer à la recevoir
d'un chef suprême de la terre, le chef de l'État, par l'intermédiaire des services
administratifs compétents. De nombreux détenteurs coutumiers ont d'ailleurs affirmé
depuis longtemps préférer recevoir leur titre foncier de l'Etat plutôt que d'une procédure
d'immatriculation directe à leur nom, cette procédure leur paraissant être une violation
de la coutume.

Dans ces conditions affirmer que l'ensemble des terres appartient à l'État revient
seulement à transférer à un chef suprême de la terre les prérogatives détenues
auparavant par des chefs locaux de la terre. Il n'y a pas opposition entre les droits de
l'État et les droits des particuliers, ces derniers se considérant comme dépendant en
toutes choses du chef.

La loi non promulguée de 1963 n'a pas traité seulement des: questions domaniales,
mais elle a également abordé la question foncière.

SECTION 2: LE RÉGIME FONCIER

Comme le reconnaît M. DOUBLIER, « la seule critique sérieuse que l'on puisse
formuler à l'égard du régime foncier de lA.O.F., c'est la complication excessive qui
résulte de la coexistence, en un même lieu, de plusieurs régimes, eux-mêmes
complexes'». Il s'agit du régime coutumier oral, du régime coutumier constaté par les
livrets fonciers du décret du 8 octobre 1925, du régime du Code civil et du régime de
l’immatriculation. Ces quatre régimes fonciers, M. DOUBLIER proposait de les réduire à
deux en ne maintenant que le régime coutumier oral et le régime de l'immatriculation.
La loi non promulguée du 20 mars 1963 est allée plus loin encore dans le sens de
l'unification du régime foncier, d'une part, en abrogeant expressément le régime du
livret foncier coutumier du 8 octobre 1925, d'autre part, en ne prévoyant aucune
organisation de bureau des hypothèques. En ce qui concerne les droits fonciers
coutumiers ils sont implicitement supprimés puisque « les terres et forêts qui ne sont
pas immatriculées à la date d'entrée en vigueur de la présente loi »... font partie du
Domaine de l'Etat. Toutefois cette affirmation ne va pas jusqu'à sa conséquence logique
ultime qui serait l’immatriculation au nom de l'État. D'après l'article 31 du Code
domanial il faut considérer que la revendication de l'État n'est que théorique lorsqu'il
s'agit de terre mises en valeur. Dans ce cas l'Etat renonce à sa revendication et
autorise l'immatriculation au nom de l'auteur de la mise en valeur (article 37).
Au cours de cette procédure d'immatriculation les droits coutumiers doivent être purgés
lorsque l'auteur de la mise en valeur n'est pas détenteur coutumier, soit par une
indemnité de privation de jouissance, soit par le système du cantonnement (article 32).
Lorsque les terrains ne sont pas mis en valeur « l'immatriculation au nom de l'Etat fait
disparaitre tous les droits coutumiers sur le sol » (article 35): Il en est de même de
l'immatriculation au nom de l'auteur de la mise en valeur (article 42).

Paragraphe 1: La nécessité de la mise en valeur

Dans la distribution foncière qu'opère l'État, quel que soit le mode d'acquisition, une
constance demeure : la mise en valeur. Elle constitue la condition sine qua non pour
obtenir et garder des droits fonciers. Son exigence atteste et illustre les objectifs de
développement assignés au droit foncier et la volonté de stigmatiser toute spéculation
ou thésaurisation stérile des sols. Toutes les terres aliénées ou louées doivent
poursuivre une finalité de développement économique. Qu'il s'agisse du permis
d'habiter, du bail ou de la concession; leur attribution est toujours assortie de l'obligation
de mise en valeur qui constitue une condition résolutoire qui s'applique de plein droit en
cas de carence du cocontractant de l'État.

Avec la maîtrise foncière de l'Etat, la mise en valeur va jouer un double rôle. La mise en
valeur peut précéder la reconnaissance de la sécurité juridique fondée sur
l'établissement d'un titre d'exploitation quelconque. Ainsi dans une espèce opposant un
droit de propriété coutumière sur une parcelle et un droit de jouissance paisible des
fruits des plantations édifiées sur ladite parcelles, la Cour d'Appel a soutenu que « seuls
peuvent prévaloir, sur des parcelles d'un terrain non immatriculé des droits coutumiers
d'usage, droits essentiellement précaires, ceux qui ont défriché et mis en valeur lesdites
parcelles »'. Le rôle dévolu à la mise en valeur résulte d'une décision politique prise en
1970 lors du 5ème congrès du PDCI-RDA. «ll y a suffisamment de terres cultivables
pour tous; ce sont les bras qui manquent. Le Gouvernement et le Parti ont donc décidé,
dans l'intérêt du pays, de reconnaître à tout citoyen d'origine ou d'adoption, qui met une
parcelle de cette terre en valeur, quelle qu'en soit l'étendue, le droit de jouissance à titre
définitif et transmissibles à ses héritiers »

Pour assurer le principe selon lequel la terre appartient à celui qui la met en valeur,
l'État avait accordé des titres fonciers aussi bien dans les zones rurales qu'urbaines,
sans projet de développement d'ensemble, soucieux uniquement de l'augmentation des
tonnages des productions agricoles et de propagation de la propriété privée dans la
pure logique capitaliste. Mais pour ne pas se trouver confronté à la pénurie des terrains
et à la spéculation foncière, l'État ivoirien a dû développer une stratégie visant à
conserver la maîtrise publique des sols. La mise en valeur va créer aussi des devoirs
de continuité et de résultat. Les lois du 12 juillet 1971 vont aménager la possibilité d'un
retrait du titre accordé à qui ne réalise pas la mise en valeur de la terre à laquelle il a
accédé. Si le recours à la technique de la mise en valeur permet d'aboutir à une
utilisation rationnelle des sols, encore faut-il pouvoir cerner la notion de mise en
valeur ? Comment en outre fixer les seuils d'une mise en valeur suffisante ? Il est
regrettable qu'une telle notion n'ait pas été définie par le législateur avec précision pour
éviter les abus. Généralement, l'absence ou l'insuffisance de mise en valeur résulte
pour les terrains ruraux « du défaut de mise en culture ou du mauvais état de
production», pour les terrains urbains « de l’absence de tout investissement immobilier
ou de l'insuffisance de cet investissement eu égard à l'emplacement du terrain ».

Toutefois, la possibilité pour l'Etat de reprendre une terre non mise en valeur, aura pour
conséquence une précarité qui s'avère certaine ou éventuelle selon la nature du titre
foncier.

Paragraphe 2 : La précarité des titres fonciers

Malgré sa maîtrise foncière, l'Etat n'entend pas conserver l'ensemble des terres; il s'agit
d'accaparer le patrimoine foncier pour procéder à une redistribution des sols en vue du
développement. Mais l'Etat, garde le maximum des droits sur le terrain et peut les retirer
à tout moment, si le bénéficiaire n'en fait pas une utilisation conforme à l'objectif visé.
Qu'il s'agisse du permis d'occuper ou du permis d'habiter, l'Etat peut toujours reprendre
le terrain à tout moment. Ces titres sont précaires et révocables. Ils ne confèrent qu'un
simple droit d'usage sur des terrains qui restent la propriété de la collectivité. Les
bénéficiaires ne peuvent ni les vendre, ni les hypothéquer. Ce sont des droits
personnels; en cela ils se distinguent des concessions qui reconnaissent un droit réel
aux bénéficiaires, lorsque les nécessités du développement économique l'exigent, l'État
peut reprendre les terrains acquis par les particuliers en propriété privative. L'État les
dépossède en les expropriant. Pour les terrains objets de droits coutumiers, l'État a
recours au déguerpissement ou à la purge des droits coutumiers.
Mais pour les terrains détenus en propriété, l'Etat dispose de l'expropriation pour
déposséder les propriétaires.

A : Les permis d'occuper et d'habiter

A partir du décret du 15 novembre 1935 portant réglementation des terres domaniales
en Afrique Occidentale Française et du décret n°71-74 du 16 février 1971 relatif aux
procédures domaniales et foncières, le permis d'occuper peut être définie comme une
autorisation d'occuper à titre précaire et révocable. L'attribution de l'autorisation a pour
contrepartie le paiement d'une redevance proportionnelle à la valeur du terrain ou aux
avantages escomptés de son exploitation. Le preneur s'engage à ne pas établir de
construction durable. L'autorisation peut prendre fin à tout moment, soit par son retrait
par l'autorité l'ayant délivrée, soit par renonciation de l'allocataire. Si le bénéficiaire d'un
permis d'occuper reste astreint à une redevance annuelle, il ne lui est dû aucune
indemnisation en cas de reprise de terrain. Le permis d'occuper est un simple droit
d'utilisation temporaire du domaine privé de l'État qui demeure le seul propriétaire. Il
autorise la prise de possession immédiate aux risques et périls du permissionnaire.
Ainsi le permis d'exploitation forestière accordé par l'État à une personne physique ou
morale est strictement personnel, le bénéficiaire ne pouvant ni louer ni affermer ni
transférer les chantiers à un tiers quel qu'il soit. Toutefois, la convention par laquelle une
société attributaire d'un permis d'exploitations forestière confie à une autre société
l'exploitation de ses chantiers forestiers malgré l'incessibilité du permis édictée par le
décret du 28 avril 1962, du moment que la société attributaire conserve la
responsabilité de l'exploitation.

Quant au permis d'habiter, ce sont la loi n°65-248 du 4 aout 1965 relative au permis de
construire, le décret n°67-141du 11 avril 1967 portant réglementation du permis de
construire, abrogé par décret n°77-491 du 29 novembre 1977. Quiconque désire
entreprendre une construction, à usage d'habitation ou non, doit au préalable obtenir un
permis de construire. Le permis vaut autorisation d'entreprendre les travaux pour
lesquels il a été demandé. Ses effets sont limités dans le temps. En effet, le permis de
construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai d'un an,
à compter de sa délivrance ou si les travaux sont interrompus pendant au moins 2 ans.
Le permis ne confère pas un titre de propriété, mais simplement un droit d'usage à son
titulaire. C'est une autorisation précaire, l'administration peut reprendre les terrains à
tout moment, sans être obligé d'assigner au déguerpi un nouvel emplacement, elle doit
seulement dédommager autant que possible, lorsqu'il y a mise en valeur. Ainsi « la
vente par un titulaire d'un permis d'habiter du terrain sur lequel il a construit ne peut
valoir qu'en tant que vente des impenses effectuées sur le terrain. Elle ne saurait
concerner les droits d'usage que le vendeur tenait de son permis d'habiter, droits
précaires, personnels et incessibles dont le transfert ne peut être décidé que par
l'administration ». L'intérêt essentiel à terme tient à la possibilité d'accéder à la pleine
propriété pour autant que la mise en valeur ait été bien réalisée. Cette mise en valeur
résulte essentiellement de l'édification de construction d'habitation; on en conclut que le
permis d'habiter fait souvent partie du régime des concessions dans lesquelles la
précarité des titres est seulement éventuelle eu égard à leur finalité socio-économique.
En effet, dans les droits africains en général, et ivoiriens en particulier, le bénéficiaire du
permis d'habiter peut demander qu'il soit converti en concession et accéder par cette
voie à la pleine propriété, si le terrain a fait l'objet d'une mise en valeur dûment
approuvée par l'Administration.

B : Le régime des concessions et des expropriations

Les permissions ne confèrent qu'un simple droit d'usage sur des terrains qui restent la
propriété de la collectivité publique. Les bénéficiaires ne peuvent ni les vendre, ni les
hypothéquer. Ce sont des droits personnels; en cela elles se distinguent des
concessions qui reconnaissent un droit réel aux bénéficiaires, lorsque les nécessités du
développement économique l'exigent. L'État peut reprendre les terrains acquis par les
particuliers en propriété privative. L'Etat les dépossède en les expropriant.
1: La concession
Le législateur ivoirien, contrairement à certains homologues africains n'a pas jugé utile
de définir la concession. Celle-ci apparait comme une mise à la disposition des terrains
domaniaux de l'Etat qui conserve la propriété. Deux types de concessions doivent être
distingués: la concession avec transfert de propriété et la concession avec bail
emphytéotique.

Dans la concession avec transfert de propriété, l'autorité qui octroie la concession est
généralement le Ministre de la Construction et de l'Urbanisme. L'acte de concession est
obligatoirement précédé de l'avis d'une commission ad hoc dont la fonction est d'ouvrir
un débat et de recueillir l'opinion de tous les intéressés sur l’utilisation envisagée du
terrain. Les effets de l'acte de concession résident dans la concession de l'usage à titre
provisoire et onéreux pour une période déterminée dans l'acte. L'arrêté de concession
provisoire est publié au livre foncier. Dès sa publication au livre foncier, le droit de
concession provisoire peut être hypothéqué du fait de la reconnaissance d'un droit de
superficie. Selon l'article 23 du décret de 1932 « le droit de superficie consiste dans le
fait de posséder des construction, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à
autrui ou d'être autorisé à en établir ». Pour obtenir du crédit, le bénéficiaire va
hypothéquer son droit de superficie.

Le bénéficiaire de la concession provisoire est assujetti à un certain nombre d'obligation

dont la plupart figure dans le cahier des charges. La mise en valeur des terres
concédées; le paiement d'une redevance; cession ou location avec autorisation de
l'autorité concédante. La concession provisoire peut-être retirée par lAdministration qui
exerce son droit normal de reprise, moyennant indemnisation si la mise en valeur du
terrain a commencé. Le bénéficiaire de la concession peut être déchu de son droit en
cas de faute, par exemple la non exécution des stipulations du cahier des charges. La
déchéance n'ouvre dans ce cas aucun droit à indemnité pour le concessionnaire.
Lorsque le concessionnaire a satisfait aux obligations qui lui sont imposées, et
notamment la mise en valeur du terrain, il lui est délivré la concession définitive portant
transfert de propriété. On constate encore une fois l'importance de la mise en valeur
des terres concédées. Elle ne résulte pas seulement du cahier des charges, mais a
dans la quasi-totalité des pays africains une base législative. Elle est imposée dans des
délais prédéterminés, sous forme d'obligation de faire. La constatation des la mise en
valeur appartient à une commission ad hoc. La mise en valeur permet ainsi l'accès à la
propriété privée dans terres du domaine de l'État. La propriété privée revêt de ce fait
une connotation particulière qui tend à lui imposer une utilisation rationnelle face aux
exigences de la collectivité nationale. Il s'y attache dès lors une signification
fonctionnelle, déterminée au regard de sa finalité socio-économique qui joue comme
condition suspensive de sa dévolution et de sa reconnaissance.

La concession définitive est publiée après enregistrement au livre foncier. Une fois que
le concessionnaire reçoit son titre foncier des mains du conservateur de la propriété
foncière, le terrain relève dès lors du droit privé. Le rôle de l'administrateur devrait en
principe s'achever par ce transfert de propriété. Le régime de la concession avec bail
emphytéotique se confond avec celui de la concession avec transfert de propriété avec
la différence que la concession avec bail emphytéotique n'aboutit pas à l'acquisition
d'un droit réel de propriété. Elle confère un droit de superficie. En Côte d'Ivoire, les
concessions rurales ne sont plus attribuées en pleine propriété que jusqu'à 12 hectares,
le surplus étant accordé sous forme de bail emphytéotique cessible et hypothécable. Il
en est de même pour les lots industriels. La concession avec bail emphytéotique est
pratiquée de plus en plus pour éviter à l'Etat de perdre son capital foncier par une
multiplication des appropriations privatives. L'État reste donc propriétaire du terrain, le
bail emphytéotique comporte une obligation permanente de mise en valeur, selon les
dispositions du cahier des charges. Tout abandon justifie une reprise par l'État.

2: Les expropriations
Les expropriations, elles visent les terrains détenus en propriété, terrains ayant fait
l'objet d'une immatriculation ou fondés sur un titre foncier légalement reconnu. Pour les
terrains objets de droit coutumiers, l'Etat a recours au déguerpissement ou à la purge
des droits coutumiers. Mais pour les terrains détenus en propriété, l'État dispose de
l'expropriation pour déposséder les propriétaires. L'expropriation met en présent deux
types d'intérêts inégalement considérés: l'intérêt général, qui a vocation à primer tout
intérêt particulier et l'intérêt de la propriété privée qui est néanmoins considéré comme
sacré, conformément à la philosophie de la déclaration des droits de 1789. On distingue
d'une part, l'expropriation pour cause d'intérêts publics et d'autre part, l'expropriation
pour absence ou insuffisance de mise en valeur.

L'expropriation pour cause d'utilité publique est un procédé par lequel, une personne
publique peut forcer un particulier à lui céder un droit de propriété immobilière,
moyennant une juste et préalable indemnité. Toutefois, il en est autrement de
l'expropriation pour absence ou insuffisance de mise en valeur. Elle se présente comme
une sanction exercée contre les mauvais propriétaires. On perçoit mieux ici la portée
fonctionnelle du droit de propriété dans les pays en voie de développement. Il s'agit de
restaurer la finalité du droit de propriété qui ne peut pas être en Afrique, celle du droit
romain, mais qui doit consister en une mise en valeur pour servir au développement de
la communauté nationale. Pareille justification est valable dans l'ensemble des pays
africains qui intègrent la mise en valeur à la notion de propriété. Il s'en suit que
l'absence. ou l'insuffisance de celle-là engendre le retrait de la propriété. Toute
stérilisation des terres ou insuffisance dans leur mise en valeur engendre le retrait de la
propriété. Toute stérilisation des terres ou insuffisance dans la mise en valeur se révèle
néfaste pour le développement.

Cette expropriation sanction, dite aussi, expropriation pour utilité économique, existe
dans l'arsenal législatif de tous les pays africains qui, ce faisant, ne font que reprendre
et perfectionner, les cas échéant, un instrument déjà utilisé par le colonisateur dans les
territoires de l'A.O.F. pour l'illustrer, on pourrait prendre le cas de la Côte d'Ivoire où la
procédure a été organisée par deux lois en date du 12 juillet 1971. Le champ
d'application de cette sanction se limite aux terrains en propriété, aux terrains
immatriculés. Le fait générateur réside dans le défaut ou l'insuffisance de mise en
valeur qui peut-être constaté (5ans pour les terrains urbains, 10 pour les terrains
ruraux), après la délivrance du titre de propriété. Elle résulte, pour les terrains ruraux,
du défaut de mise en culture ou du mauvais état des productions, pour les terrains
urbains, « de l'absence de tout investissement immobilier ou de l'insuffisance de cet
investissement eu égard à l'emplacement du terrain, a sa valeur vénale ».

Ce laconisme des définitions qu'on trouve dans toutes les législations ouvre la voie à
toutes les interprétations et à tous les abus. Quoi qu'il en soit, une fois « l'infraction»
reconnue par une commission présidée par un magistrat et comprenant cinq membres
dont un expert désigné par le propriétaire, celle-ci propose à ce dernier, une indemnité
qui, selon la loi, ne doit correspondre qu'au remboursement du prix versé lors de
l'accession à la propriété du terrain en cause, additionné aux frais d'immatriculation.
Cette commission n'est saisie par le Ministre de l'Economie et des Finances, précise le
décret d'application n°71-341 du 12 juillet 1971, qu'après l'arrangement à l'amiable,
prévu entre l'Administration et le propriétaire. Suite aux propositions de la commission,
le Ministre de l'Économie et des Finances fixe le montant définitif de l'indemnité.
S'ouvre alors, une période de trois mois pendant laquelle les personnes titulaires de
droits sur le terrain peuvent se faire connaître, et au besoin, se faire indemniser.
L'expropriation proprement dite, c'est-à-dire, le transfert de la propriété, est prononcé
par un arrêté conjoint des Ministres des Finances et de l'Urbanisme. La notion de droit
de propriété foncière est vidée de son contenu: un droit conditionnel dans son
acquisition et conditionné dans son exercice, un droit précaire dans sa consistance et
révocable dans son existence. Qu'est-ce donc ce droit de propriété dans un système
d'économie libérale ? Les attributions provisoires ou définitives des terres confirment la
volonté étatique de domination et de monopolisation de l'espace foncier national.
Propriété privée et monopolisation étatique du pouvoir foncier, c'est tout le paradoxe du
droit foncier ivoirien au nom du développement économique et social'. La propriété n'est
nulle par absolue. Cette propriété individuelle absolue sur laquelle révolutionnaires
français avaient fantasmé en 1789, pour faire contrepoids à la royauté absolue, a dû
rapidement composer avec les contraintes de la vie en commun. De nouvelles lois ne
tardèrent pas à réintroduire toute une série de règles limitant d'autant les marges de
liberté du propriétaire. Mais aujourd'hui, bien plus qu'hier, le développement des
techniques a rendu partout nécessaire une limitation de plus en plus rigoureuse des
possibilités d'usage d'un terrain par son propriétaire.

Par ces dispositions est réalisée l'unité du régime foncier, celui de l'immatriculation
étant seul maintenu. L'immatriculation étant devenue obligatoire. Cette exigence a été
réclamée depuis longtemps par la plupart des auteurs et des praticiens.
L'immatriculation permettrait évidemment de fixer rapidement-le statut des terres, mais
se heurte à l'impossibilité matérielle de dégager les crédits nécessaires à une
délimitation rapide de l'ensemble des parcelles foncière. Malgré cette difficulté, la loi du
20 mars 1963 pose le principe de l'immatriculation obligatoire mais prévoit sa réalisation
sur l'ensemble du territoire national au fur et à mesure de l'avancement du cadastre.
La loi non promulguée du 20 mars 1963 va apporter une autre modification, l'obligation
de l'acte notarié. En effet, la création de 24 tribunaux ou section de tribunaux en
application de la loi du 18 mai 1961 sur l'organisation judiciaire a permis d'envisager
l'obligation de la forme notariée pour les actes à publier au livre foncier. Aussi, l'article
51 du Code foncier non promulgué du 20 mars 1963 dispose-t-il que les actes à publier
au livre foncier doivent être établis sous la forme authentique sous peine de nullité'.
Cette disposition reprend celle de l'article 11 du décret du 10 juillet 1956 fixant les
conditions d'application du décret du 20 mai 1955.

La loi du 20 mars 1963 n'ayant pas été promulguée, il fallait* bien vivre et faire face aux
problèmes posés dans la pratique par l'accélération des opérations immobilières
résultant du développement rapide consécutif à l'indépendance. La solution a été
trouvée dans la réforme administrative.

CHAPITRE 2:

LA GESTION DU FONCIER RURAL PAR

L'ADMINISTRATION IVOIRIENNE
La gestion du foncier rural par l'Administration consistera d'une part, à la création d'un
cadastre, et d'autre part, a imposé la rédaction des actes concernant la terre. Ces
éléments participeront de l'encadrement juridique des populations dans l'acquisition des
terres rurales.

SECTION 1: L'ENCADREMENT JURIDIQUE

Le cadastre ivoirien tire ses origines du cadastre français; qui lui-même est le résultat
d'une très longue tergiversation.

Paragraphe 1: La création d'un cadastre

Le cadastre ivoirien s'est progressivement mis en place en s'inspirant du cadastre

français.

A : Les origines du cadastre ivoirien

Le cadastre est un instrument très important dans la consolidation des droits fonciers.
Le mot cadastre dérive du latin « capistratum» qui désignait un registre sur lequel
figuraient les renseignements nécessaires au calcul de la « capitatio terrena ». Ce
registre comportait une description des superficies et des valeurs des terres et servait à
l'Administration romaine à déterminer l'assiette de l'impôt foncier par tête, la « capitatio
terrena ». Le cadastre tel que nous le connaissons aujourd'hui, a été créé par Napoléon
en 1807. En effet, après des années de tergiversation pour la mise en place de cet
instrument, l'empereur Napoléon, à son retour de l'entrevue de Tilsit, du 8 juillet 1807,
avec le Tsar de Russie, il déclarait à Mollien, son ministre du Trésor : « Les demi-
mesures font toujours perdre du temps et de l'argent. Le seul moyen de sortir
d'embarras est de faire procéder sur le champ au démembrement général des terres
dans toutes les communes de l'Empire, avec arpentage et évaluation de chaque
parcelle de propriété. Un bon cadastre parcellaire sera le complément de mon Code en
ce qui concerne la possession du sol. Il faut que les plans soient assez exacts et assez
développés pour servir à fixer les limites des propriétés et empêcher les procès ».

En quelques mots l'Empereur a défini le double rôle du cadastre; d'une part, fiscal pour
permettre une assiette précise de l'impôt foncier; d'autre part, juridique pour empêcher
les procès relatifs aux limites des propriétés. Mais le souverain va plus loin dans son
mémorial de Sainte-Hélène du 29 février 1816 où il pense encore au Cadastre qui « eut
pu être considéré à lui seul comme la véritable constitution de l'Empire, c'est-à-dire la
véritable garantie des propriétés et certitude de l'indépendance de chacun ; car, une fois
établi, et la législation ayant fixé l'impôt, chacun faisait aussitôt son propre compte et
n'avait plus à craindre l'arbitraire de l'autorité ou celle des répartisseurs ce qui est le
point le plus sensible.... ». Le double rôle de justice fiscale et de stabilité des limites de
la propriété du cadastre est ainsi rappelé. Toutefois, le cadastre napoléonien sera
presque exclusivement fiscal, son rôle en matière de régime foncier ne sera développé
que par le décret du 4 janvier 1955 sur la réforme de la publicité foncière.

En 1811 tous les textes relatifs au cadastre furent groupés en 1444 article sous forme
d'un « Recueil méthodique » qui servira de base à la législation cadastrale de nombreux
pays étrangers et qui est encore assez souvent consulté de nos jours. Le cadastre
français commencé en 1808 fut achevé en 1850, après 40 années environ. La France
état alors le seul pays au monde à disposer d'un cadastre après des tâtonnements qui
ont dure depuis le moyen âge.
Ce cadastre était essentiellement fiscal car il servait avant tout à déterminer l'assiette
de l'impôt foncier de façon juste et économique.
Toutefois, ce cadastre jouait déjà un rôle foncier très important puisqu'il pouvait servir
de moyen de preuve du droit de propriété. Il s'agit, il est vrai, d'un moyen auxiliaire de
preuve utilisable seulement lorsque les autres moyens font défaut; en fait on y a recours
assez souvent. Le Code civil n'ayant pas organisé de moyen de preuve de la propriété,
la méthode a été dégagée par la doctrine suivie par la jurisprudence. Dans chaque cas
particulier, il faut provoquer un jugement par une action en revendication, alors que
dans le système du livre foncier la copie du titre foncier remplace le jugement comme
moyen de preuve exécutoire. Le juge peut se baser soit sur des titres, soit sur la
possession, soit sur des présomptions dont l'inscription du cadastre. En effet, si le
demandeur produit un titre de propriété de date antérieure à la possession du
défendeur, c'est le titre qui l'emporte. « Si le demandeur ne produit pas des titres de
propriété il peut prouver son droit de propriété par une possession antérieure à celle du
défendeur. Si les deux parties produisent des titres émanant d'un même vendeur c'est
l'acte le premier transcrit qui l'emporte. Lorsque les deux parties produisent des titres de
vendeurs différents, ce n'est pas forcément le titre le plus ancien qui l'emporte. Il
appartient aux tribunaux d'apprécier la valeur des documents et les circonstances de la
cause' et uniquement lorsque la possession du défendeur n'est pas suffisamment
caractérisée. Si la possession du défendeur est certaine, elle l'emporte. On ne tient plus
compte des titres opposés qui se neutralisent. C'est la possession actuelle qui crée une
présomption que le Tribunal retient. Dans les quatre cas classiques le cadastre n'a
aucun rôle à jouer comme moyen de preuve du droit de propriété. Mais, il intervient
dans un cinquième groupe de cas. Lorsque le demandeur a la possession, il l'emporte
suivant les principes rappelés ci-dessus. Mais, si ni le demandeur ni le défendeur ne
sont en possession utile, le tribunal ne peut juger qu'en comparent la valeur respective
des différentes présomptions qui lui sont soumises. C'est alors que le cadastre
intervient car il constitue souvent une présomption qui emporte la conviction du juge.

Par exemple: « Si l'on ne peut attacher aux énonciations du cadastre la valeur d'un titre,
il convient, en l'absence de tout titre et de preuves contraires, de considérer ses
indications comme des renseignements utiles pour établir la preuve de la propriété et,
par suite, d'en faire découler une présomption grave à l'appui de cette preuves ». « Si
les indications du cadastre ne sont pas à elles seules suffisantes pour résoudre les
contestations relatives à la propriété, elles peuvent toutefois être invoquées à titre de
présomption simple à défaut de titres ou de prescription acquisitive». « En l'absence de
tout titre ou possession utile, les juges peuvent admettre comme preuve de propriété,
en faveur de l'une des parties, même de celle qui ne détient pas l'immeuble, les
énonciations du cadastre'». « Le droit de propriété peut être prouvé à l'aide de
présomptions tirées, notamment, d'actes et de faits anciens, ainsi que des énonciations
du cadastre».

La Cour de cassation a confirmé cette jurisprudence dans différents arrêt dont celui du
27 mai 1936: « attendu que dans une action en revendication immobilière, lorsque
aucune des parties n'invoque un titre comportant par lui-même force probante, le
demandeur doit l'emporter, s'il peut se prévaloir des présomptions meilleures et plus
caractérisées que celles dont se réclame le défendeur, que dès lors, en se fondant,
pour faire droit à la demande, sur la valeur et la portée des présomptions tirées des
énonciations du cadastre, comparativement supérieures à celles qu'opposaient à cette
demande les consorts X..., la Cour d'appel a légalement justifié sa décision ».

Parfois, la Cour de Cassation est allée plus loin en attachant à l'inscription sur la
matrice cadastrale une valeur de présomption absolue de propriété, notamment en
matière d'expropriation pour cause d'utilité publique. On cite le cas d'une indemnité
d'expropriation versée au mari inscrit sur la matrice cadastrale alors qu'il s'agissait d'un
bien propre de la femme. Sur réclamation de celle-ci un arrêt du 16 août 1865 de la
Cour de cassation lui donna tort. « Cet arrêt porte textuellement qu'en matière
d'expropriation pour cause d'utilité publique, celui-là est légalement réputé propriétaire
dont le nom est inscrit sur la matrice cadastrale».
Le rôle et l'importance du cadastre est indéniable. C'est un complément indispensable
du livre foncier. La Côte d'Ivoire s'est fortement inspirée de l'histoire cadastrale
française pour créer son cadastre.
B : Le cadastre foncier ivoirien depuis 1900
La Côte d'Ivoire va retenir les leçons tirées des travaux de la commission extra-
parlementaire française du cadastre du 30 mai 1891 pour mettre progressivement en
place son cadastre. En effet, les décrets fonciers des 20 juillet 1900, 24 juillet 1906 et
26 juillet 1932 sont les textes qui vont progressivement créer le cadastre ivoirien.
L'expression cadastre n'est pas employée par le décret foncier du 20 juillet 1900 créant
en Côte d'Ivoire un régime foncier basé sur la publicité réelle. Mais, ce texte crée
indirectement un cadastre foncier partiel puisque l'article 15 dudit décret dispose qu'à
chaque titre foncier doit correspondre un plan de délimitation qui est approuvé par
l'ordonnance d'immatriculation prise lorsqu'il n'y a pas de litige ou par le jugement
d'immatriculation qui intervient lorsqu'il existe des oppositions. L'autorité judiciaire
reconnaît à la fois les droits portant sur un terrain et ses limites définies par le plan qui
sont opposables à tout tiers. L'immatriculation de proche en proche d'un secteur donné
aboutit automatique à la création d'un cadastre foncier complet.

Le décret foncier du 24 juillet 1906, applicable à toute l'A.O.F. n'utilise pas non plus
l'expression de cadastre, ni l'instruction du 26 octobre 1906. Cette instruction rappelle
que l'organisation du régime foncier de l'immatriculation doit avoir un « véritable
caractère de service public » et qu'il convient « de faire disparaître tout ce qui aurait pu
lui donner l'apparence d'un service fiscal »... « L'instruction tend à satisfaire l'intérêt
public et non le Trésor; aussi l'accomplissement des formalités doit-il avoir lieu aux frais
du public et cependant sans bénéfice pour le Trésor ». « Toutes les dispositions
devaient donc tendre à réduire les dépenses au minimum'». L'expression cadastre est
utilisée pour la première fois dans l'arrêté du 26 octobre 1906 portant modalités
d'application du décret foncier du 24 juillet 1906. Son article 37 dispose qu'au fur et à
mesure de l'exécution du bornage et de la vérification des plans fournis à l'appui des
demandes d'immatriculation, il est établi des tableaux d'assemblage destinés à recevoir
le report successif des plans particuliers, rattachés aux points de triangulation, en vue
de la « constitution progressive du cadastrez». La circulaire générale du 23 août 19163
relative aux obligations des géomètres détachés à la Conservation Foncière signale
également que le Service de la Conservation donne l'assiette de la propriété privée et
permet la constitution progressive du cadastre. Le décret du 26 juillet 1932 qui se
substitue au décret du 24 juillet 1906 et qui est resté en vigueur jusqu'en 1998, ne
comporte que peu de modification. Ses modalités d'application sont définies par l'arrêté
du 15 avril 1933 dont l'article 38 reprend l'idée du décret de 1906 de « constitution
progressive du cadastre ».
Ainsi, le cadastre est-il considéré par ces trois décrets fonciers successivement
applicables en Côte d'Ivoire comme le résultat de l'immatriculation de proche en proche
jusqu'à immatriculation de toutes les parcelles d'un secteur donné. Malheureusement
cette immatriculation de toutes les parcelles d'un secteur donné ne pouvait se réaliser
que très lentement étant donné que l'immatriculation était facultative et ne devenait
obligatoire d'après ces trois textes qu'en cas d'octroi de concession définitive ou en cas
de passage d'un terrain du régime du droit coutumier à celui du droit civil. Le caractère
facultatif de l'immatriculation ne permettait pas de réaliser rapidement le cadastre
foncier.

Toutefois, le décret du 20 mai 1955 portant réorganisation foncière et domaniale en

A.O.F. et A.E.F. prévoyait comme le mentionne l'expose des motifs l'aménagement
d'une procédure permettant d'établir, par secteurs successifs, le cadastre des
communes de plein exercice et autres centres urbains. Cette procédure est organisée
par les articles 8, 9 et 10. L'article 8 dispose que: « dans les communes de plein
exercice, les communes mixtes et les centres urbains érigés ou non érigés en
communes et sous condition que ces communes ou centres urbains aient été dotés
d'un plan d'urbanisme d'intérêt général ou local, il peut être prescrit de procéder par
secteur successifs à l'immatriculation systématique et obligatoire de tous les droits
fonciers en vue de l'établissement du cadastre de chaque secteur ».
Ce texte constitue la première disposition permettant de réaliser un cadastre complet

Mais, aujourd'hui des voix se lèvent pour contester l'utilité ou la nécessité de la création
d'un cadastre. En effet, l'expérience historique prouve que la création de la propriété n'a
eu nul besoin d'un cadastre. Dans aucun des vieux pays européens, 'instauration de la
propriété n'a été précédée de l'instauration d'un cadastre. On peut même citer le cas de
l'Angleterre qui, à proprement parler, ne possède toujours pas d'enregistrement
cadastral des propriétés. La majeure partie du territoire d'un pays comme la Grèce ne
possède pas non plus de cadastre sans que cela empêche la propriété d'y exercer tous
ses droits. Un système cadastral n'a évidement de sens que si les droits de propriété y
sont non seulement convenablement consignés mais aussi tenus à jour de façon
régulière et précise.

Paragraphe 2: L'institution des actes notariés obligatoires

On insistait souvent sur la nécessité d'un encadrement technique des planteurs. On le
pratiquait beaucoup. Les planteurs recevaient de nombreux et précieux conseils de la
part des ingénieurs agricoles en matière de technique culturale. Mais le planteur ne
recevait aucun conseil lorsqu'il s'agit par exemple de rédiger un acte de vente ou
d'affectation hypothécaire. Il était obligé de prendre lui-même l'initiative de la rédaction
des actes ou de s'en remettre à des agents d'affaires souvent guère plus compétents
que lui. Il résultait de cette pratique des actes sous seing privé de multiples litiges
provenant des interprétations divergentes soit des textes rédigés, soit des intentions
des parties. C'est ainsi qu'un contrat de vente d'immeuble a pu être interprété par l'une
des parties comme un contrat de gérance d'immeuble avec paiement d'avance de loyer.
Une mise en gage hypothécaire a pu être considérée comme une ventes. L'absence de
justification des origines de propriété crée des difficultés encore plus graves. C'est ainsi
qu'un acheteur a cru devenir propriétaire par un acte sous seing privé en bonne et due
forme avec signatures légalisées, alors qu'en fait, le vendeur n'était que locataire et ne
faisait que céder sa place de locataire et non un droit de propriété. Il fallait, pour trouver
une solution à ce genre de problème du désordre créé par le fonctionnement du régime
foncier, déterminer qui en était le principal responsable, ou les textes fondamentaux, ou
les procédures administratives. II fallait d'abord isoler le problème de la forme
défectueuse des actes puis le résoudre en interdisant des actes sous seing privé. Enfin,
il fallait examiner si d'autres procédures doivent être modifiées au cas où cette première
réforme n'aurait pas donné satisfaction.

Ce problème de la forme des actes soit notarié, soit sous seing privé, se situe dans le
cadre plus général du problème de l'encadrement juridique des particuliers.

A : L'évolution du formalisme ivoirien en matière de régime

foncier
La plupart des auteurs admettent actuellement qu'un régime foncier ne peut fonctionner
efficacement sans actes notariés obligatoires ce qui constitue un retour à plus de
formalisme dans la vie juridique contractuelle depuis le Code civil de 1804 qui,
prévoyant, en son article 1134, que les « conventions légalement formées tiennent lieu
de loi à ceux qui les ont faites », n'exigeait par ailleurs aucune forme particulière, sauf,
contradictoirement, en matière d'hypothèque et de donation où il exigeait, dans la
rédaction primitive de l'article 2127, un « acte passé en forme authentique devant deux
notaires ou devant un notaire et deux témoins » pour les hypothèques et, d'après
l'article 931, un acte passé devant un notaire pour les donations.

Pour comprendre le formalisme en matière de régime foncier en Côte d'Ivoire, il faut

nécessairement remonter dans l’histoire du formalisme français, car le formalisme
ivoirien a été fortement inspiré par le formalisme français.

1: L'ÉVOLUTION DE LA FORME DES ACTES EN FRANCE

La forme des actes en France tire sa source du droit romain. dans le droit romain
primitif les transferts se faisaient toujours suivant un cérémonial solennel et public, soit
par « la mancipation » soit par « l'in jure cessio ». Ces modes solennels de transfert ont
été remplacés peu à peu par la forme plus simple de la tradition, remise matérielle de
l'objet vendu. Mais cette « traditio» ne transfère la propriété que s'il y a une « justa
causa traditionis », par exemple une vente ou toute autre convention portant
engagement de transfert. Une vente comporte donc toujours deux éléments, d'une part,
un contrat solennel comportant l'engagement de transférer un bien, d'autre part, la
réalisation de cet engagement par la « traditio ». Dans ce système «la volonté est à elle
seule impuissante à faire passer une chose du patrimoine de l'aliénateur dans le
patrimoine de l'acquéreur, il faut nécessairement que cette volonté se manifeste
extérieurement par un acte solennel ou matériel qui consiste dans l'emploi de l'un des
trois procédés mis à la disposition des intéressés... » (mancipatio, in jure cessio,
traditio). Cette nécessité d'une double solennité pour arriver à un transfert de la
propriété résulte de la théorie juridique du droit romain classique d'après lequel un
contrat ne peut être constitutif d'un droit réel, mais seulement générateur d'une
obligation de transfert, lequel doit intervenir en deuxième étape et constitue l'exécution
de l'engagement de transfert. La traditio se réalise à l'origine dans la conception
matérialiste, par une « appréhension physique de la chose ». Puis, la traditio s'est
dématérialisée en devenant traditio longa manu, puis tradition brevi manu et enfin
species traditionis. Finalement, la traditio a complètement disparu, se confondant avec
la convention de vente suivant la formule « etiam sine traditione nuda voluntas domini
sufficit ad rem transferendum».

Le moyen âge, avec l'influence des coutumes germaniques, marque un retour aux
formes solennelles des transferts par la saisine seigneuriale ou l'insinuation sur un
registre fiscal ou le nantissement sur un registre des greffes de justice ou l'appropriance
par bannies. Ensuite réapparaît une lente dématérialisation de la traditio. Déjà, au début
du XVe siècle, avec la renaissance du droit romain, se retrouve la traditio du Code
justinien, c'est-à-dire la traditio dématérialisée jusqu'à devenir une fiction, une simple
clause de style dans les actes. Finalement, la convention elle-même joue le rôle de
traditio.

Sous la Révolution, une loi du 9 Messidor an Ill, a créé un . système de publicité réelle
inspiré de la loi prussienne du 20 décembre 1783 à laquelle le public et les praticiens
n'étaient pas habitués et où la tradition était constituée par la publicité sur un livre
foncier. Reçu dans l'indifférence, cette loi a vu son application suspendue par la loi du
28 Vendémiaire an V. La loi du 11 Brumaire an VII utilise le système plus connu des
pays de nantissement qu'il étend à l'ensemble du territoire national et qui comporte une
publicité personnelle: « les actes transíatifs doivent être transcrits, d'après l'article 26,
sur les registres du bureau de la Conservation des Hypothèques..., jusque. là ils ne
peuvent étre opposes au tiers... ». Mais, ces deux textes, loi du 9 Messidor an Ill
comme loi du 11 Brumaire an VII, ne comportent aucune disposition relative à la
tradition. Il faut en déduire qu'elle est maintenue et que la transcription sur un registre
n'est qu'une formalité de plus, de sorte que trois formalités sont dorénavant exigées,
convention, tradition et transcription.

Pourtant, contrairement à POTHIER, DOMAT considérait déjà que la vente transfère la

propriété parce qu'elle comporte le consentement du vendeur à la prise de possession,
de sorte que la tradition n'apparaît-plus nécessaire que pour la délivrance du bien.
Hors de France, les juristes CROTIUS, PUFENDORF et BUNLAMAQUI, de l'Ecole du
Droit de la nature et des gens ont développé la même idée d'après laquelle la volonté
était suffisante pour transférer la propriété sans qu'il soit nécessaire de recourir à la
formalité supplémentaire de la tradition. Le déplacement de la propriété ne peut être
assuré d'après ces auteurs, que par un « acte intellectuel » de consentement et non par
une tradition. Celle-ci ne peut avoir pour objet que de transmettre la possession, c'est-à-
dire un pouvoir de fait.

Le Code civil a repris cette idée en proclamant dans l'article

1138 « que l'obligation de livrer la chose est parfaite par le seul consentement des
parties contractantes. Elle rend le créancier propriétaire... dès l'instant où elle a dû être
livrée, encore que la tradition n'en ait point été faite ». C'est le retour au droit du bas-
empire romain et à la formule « nuda voluntas domini sufficit ad rem transferandam ».
C'est le principe du transfert solo consensu. Le Code civil est allé plus loin encore. En
supprimant la tradition il a également supprimé la publicité des transferts immobiliers,
estimant que « le système de publicité est une interdiction aux familles de garder le
secret de leurs affaires... secret qui a toujours été regarde comme un des principaux
droits de la liberté individuelle.

En ce qui concerne les contrats de transferts immobiliers, les actes sous seing privé de
l'article 1322 sont admis. D'après l'article 2127, par contre, «l'hypothèque
conventionnelle ne peut être consentie que par acte passé en la forme authentique
devant deux notaires ou un notaire et deux témoins ». La procuration à l'effet de
consentir une hypothèque doit également être donnée en la forme authentique sinon
l'hypothèque constituée est nulle. Les donations, d'après l'article 939, doivent être
passées devant notaire. La réforme de la loi du 23 mars 1855 qui constitue, en matière
de publicité foncière, un retour à la loi du 11 Brumaire an VII n'a rien modifié en ce qui
concerne la liberté des actes sous seing privé pour les transferts de propriété. Il a fallu
attendre un décret-loi du 30 octobre 1935 pour que, sans exiger la forme authentique,
les actes sous seing privé ne soient admis à la transcription qu'après leur dépôt au rang
de minutes d'un notaire. Une réponse ministérielle du 18 mars 1938 a précisé qu'un
dépôt simple, fait par une seule des parties et sans certification d'écriture ou de
signature, suffit pour permettre la transcription d'un acte sous signatures privées. Cette
disposition a été critiquée car « l'acte privé... porte dans ses flans le germe de
l'insécurité. Son admission pure et simple à la formalité est destructive de l'idée même
de publicité » et parce que « la valeur d'une publicité est fonction de la valeur du titre
soumis à la formalité ».
Le décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière a mis fin à ces
critiques en exigeant la forme authentique des actes sujets à publicité foncière.
Toutefois, l'article 68 du décret du 14 octobre 1955 admet que des actes sous seing
privé peuvent être authentifiés par un dépôt effectué par toutes les parties, au rang des
minutes d'un notaire avec reconnaissance d'écriture et de signature. Une telle
disposition paraît dangereuse car il est souvent difficile de rattraper les erreurs des
actes sous seing privé.

En Côte d'Ivoire, la même évolution peut être constatée. Car, on est parti de l'absence
totale de formalisme des actes d'après le Code civil pour aboutir à l'exigence des actes
notariés par le décret du 16 avril 1964.

2: L'ÉVOLUTION DE LA FORME DES ACTES EN CÔTE D'IVOIRE

L'arrêté du 5 novembre 1830 promulguant le Code civil au Sénégal et dépendance a eu

pour effet d'introduire l'absence de formalisme en matière de conventions immobilières.
Cet arrêté est même allé plus loin que le Code civil puisqu'il admet la preuve
testimoniale, quelle que soit la valeur de l'objet des conventions des que l'une des
parties est illettrée. Cette disposition a été étendu automatiquement à la Côte d'Ivoire
dès sont rattachement au Sénégal en 1843, bien que la réglementation applicable au
Sénégal n'ait été étendue formellement à la Côte d'Ivoire que par le décret du
16 novembre 1896. Le problème du formalisme des actes s'est à nouveau posé lorsque
le décret du fer octobre 1897 est revenu à l'exigence du Code civil de 1804 de preuve
écrite après les déboires de la preuve par témoins. Il restait à préciser la forme de la
preuve écrite. Les actes notariés ne pouvaient être rendus obligatoires étant donné la
rareté des notaires établis seulement dans les grands centres. Quant aux actes sous
seing privé, ils avaient donné lieu à autant de déboires que la preuve testimoniale.

Le décret du 20 juillet 1900 portant création en Côte d'Ivoire d'un régime foncier basé
sur la publicité réelle dans un livre foncier a trouvé une solution intermédiaire de l'acte
sous seing privé auquel est conféré une authenticité partielle. En effet, l'article 44
dispose que les actes sous seing privé présentés à l'appui d'une demande d'inscription
doivent comporter la légalisation des signatures dans la forme ordinaire. En outre, si les
parties ne savent, ou ne peuvent signer, la reconnaissance de l'écrit a lieu devant les
autorités chargées de la légalisation des signatures, en présence de deux témoins
sachant signer et ayant la capacité nécessaire pour contracter. À défaut de légalisation,
le Conservateur refuse l'inscription.

Le décret foncier du 2 mai 1906, compte tenu de l'inexistence de notaire, va proposer la

solution des actes sous seing privé partiellement authentifiés par l'Administration. Cette
forme d'acte était prévue pour les conventions coutumières. Mais l'article 6 étend son
application aux actes à publier au livre foncier lorsque les titulaires de droit sont de
statut coutumier. L'acte pouvait être rédigé par un particulier mais, doit être ensuite
présenté à l'autorité administrative par toutes les parties accompagnées de témoins.
L'autorité administrative après vérification appose une formule d'affirmation au bas de
l'acte. Mais quelle valeur faut-il reconnaitre à un tel acte revêtu d'une telle formule
d'affirmation. L'instruction d'application du 19 octobre 1906 précise qu'il n'a pas été
dans l'intention du législateur de « demander l'attribution aux écrits visés par les
Administrateurs de la valeur de l'acte authentique de notre droit civil ». Mais il faut
reconnaît que le décret du 2 mai 1906 fait un pas très important sur le chemin de
l'établissement d'actes plus sécurisé. L'acte qu'il prévoyait n'est pas un acte sous
signature privée ordinaire, mais « reconnu » ou « légalement tenu pour reconnu »
d'après l'article 1322 du Code civil.

Le décret foncier du 24 juillet 1906 va proposer une autre procédure. En effet, l'article
107 de ce texte dispose que lorsque les actes à publier au livre foncier revêtent la forme
d’actes sous seing privé, ils doivent être « revêtu d'une mention inscrite par le Maire et
le représentant de l'autorité française, assisté, s'il y a lieu, d'un interprète confirmant
l'identité des parties; la liberté de leur consentement et l'authenticité de leurs signatures.
La signature du magistrat ou fonctionnaire est, à son tour, soumise à la légalisation du
Président du Tribunal ou du juge de paix à compétence étendue ». Cette disposition va
moins loin que le décret du 2 mai 1906 qui exigeait en plus la vérification de la
compréhension par les parties des obligations qu'ils souscrivaient. L'instruction
d'application du 26 novembre 1906 a comblé cette lacune en proposant dans la formule
de certification de préciser que les signatures ont été inscrites « en pleine liberté et
connaissance de cause ». L'administration certifie donc par cette formule que les
parties ont une pleine compréhension des dispositions de l'acte. C'est dire que les actes
sous seing privé ne sont pas admis à la publicité foncière en tant que tels comme cela a
été admis en France par la loi du 23 mars1855, puis par le décret-loi du 30 octobre
1935 qui ne prévoit qu'un dépôt simple au rang des minutes d'un notaire. Il faut qu'ils
soient, préalablement à leur publication, revêtus, d'un « caractère d'authenticité
suffisant pour permettre de les déclarer opposables aux tiers ».

La réforme du régime foncier par le décret du 26 juillet 1932 à lui aussi exigé des actes
sous seing privé un « certain » caractère d'authenticité mais avec beaucoup moins de
rigueur. En effet, l'article 132 de ce décret constitue un net recul par rapport aux
dispositions antérieur. Lorsqu'aucune des parties à l'acte n'est de statut coutumier, il
n'exige qu'une légalisation de signatures par l'autorité administrative, la signature du
fonctionnaire étant à son tour légalisée par le Président du Tribunal. Il n'y a donc aucun
contrôle ni de la liberté du consentement ni de la compréhension de l'acte. Par contre,
lorsqu'une au moins des parties est de statut coutumier, les actes doivent être revêtus
d'une mention inscrite par le Maire ou le représentant de l'autorité française, assisté s'il
y a lieu d'un interprète, certifiant l'identité des parties, la liberté de leur consentement et
l'authenticité de leurs signatures. Or, il a été constaté qu'il y a autant de litiges sur
l'interprétation des actes entre personnes de statut civil, donc lettrées en principe,
qu'entre personnes non lettrées de statut coutumier. L'absence de vérification de la
compréhension de l'acte qu'il s'agisse de parties de statut civil ou de statut coutumier,
n'a pu que créer de graves litiges. La situation c'est aggravée d'autant plus que dans la
pratique les dispositions de l'article 132 ont été interprétées en distinguant entre les
parties suivant qu'elles sont lettrées ou non, au lieu de les distinguer d'après leur statut.
Seules les personnes non lettrées étaient en fait soumises à l'attestation de la liberté de
consentement. Bien plus, on a fini par appliquer à toutes les parties de statut coutumier
la légalisation simple des signatures sans certification de la liberté de leur
consentement. Les litiges d'interprétation des actes se sont alors multipliés. Il fallait
donc trouver une solution d'où l'obligation de la forme notariée des actes soumis a
publicité foncière. Ce fut l'œuvre du décret du 16 avril 1964.

B : L'intervention du notaire en droit foncier ivoirien

Les actes sous seing privé ont entrainé tellement de litiges que partout en Europe où il
existait un livre foncier, les actes devaient revêtir obligatoirement la forme authentique.
DOUBLIER signalait déjà en 1952, que « cette pratique des actes sous seing privé est
déplorable. Les actes sont parfois mal rédigés, contradictoires ou obscurs. D'autre part,
malgré la légalisation des signatures prévue par l'article 132, le bénéficiaire du contrat
n'a pas de garantie absolue; la responsabilité pécuniaire du législateur n'étant pas
engagée comme le serait celle d'un notaire?. Il apparaît donc préférable de donner aux
notaires, comme en France, le monopole de tout acte entraînant une formalité à la
conservation et des procurations qu’il aura nécessitées. Cette exigence n'était pas
possible jusqu'à maintenant, car beaucoup de contractants auraient dû parcourir des
milliers de kilomètres avant de trouver un notaire. Il n'en est plus de même aujourd'hui
où la multiplication des Justices de Paix à compétence étendue doit permettre à tous de
trouver, à peu de distance, à défaut d'un notaire, un greffier-notaire, dont les
prérogatives sont identiques. Le moment est donc venu d'apporter aux transactions
immobilière, par l'intervention obligatoire d'un notaire, la clarté et la sécurité
indispensable à une vie économique en plein développement ».
L'évolution vers l'obligation des actes notariés s'est faite lentement à partir de 1952.
Mais les questions fondamentales qui se posaient sont: Pourquoi recourir à l'acte
notarié ? Est-ce que c'est une solution définitive aux litiges relatifs aux transactions
foncières ?
En effet, en matière de fonctionnement du régime foncier, l'intervention du notaire
comporte des avantages et pour l'Administration et pour les usagers. Pour
l'Administration et spécialement pour le Service de Conservation Foncière, le notaire
constitue un interlocuteur valable, crédible auquel il est possible d'exposer facilement
les motifs d'acceptation ou de rejet des actes à publier. Auparavant, les agents de la
Conservation Foncière se voyaient obligés de passer des heures à faire aux particuliers
des cours de droit notarial. Cette solution était possible à une époque ou il existait
quelques centaines de dépôts par an. Elle n'est plus possible avec le rythme
économique actuel qui nécessite des milliers de dépôts par an. Les rejets doivent
pouvoir se faire par une simple phrase immédiatement comprise par le spécialiste
qu'est le notaire. Auparavant, les actes sous seing privé étaient souvent rejetés à
plusieurs reprises pour des erreurs multiples. Les particuliers en étaient outrés croyant
voir dans les exigences du Livre Foncier des exigences byzantines assorties d'un
juridisme d'un autre âge qui constitue un obstacle au développement, alors qu'il
s'agissait la plupart du temps d'une méconnaissance des aspects les plus élémentaires
du droit foncier. Le gain de temps par l'économie des discussions avec les particuliers a
permis d'augmenter le nombre de titres fonciers produit par an.
L'intervention du notaire en matière de rédaction des actes relatifs aux transactions
immobilières a également un grand avantage pour les particuliers. Ces derniers sont en
effet débarrassés de tous les problèmes de procédure ce qui leur permet de consacrer
tout le temps, toute leur attention et toute leur énergie aux opérations de
développement économique. L'importance de l'intervention du notaire est résumée
dans les propos d'un Secrétaire d'Etat français lors d'un débat à l'Assemblée Nationale
Française: « l'intervention dans tous les cas, d'un notaire responsable est une garantie
pour les parties et doit permettre que les expéditions et extraits publiés soient complets,
clairs et exacts, qualités indispensables à la constitution dans l'intérêt des usagers
d'une bonne documentation foncière ».

Débarrassant les particuliers des problèmes de procédure, réalisant ainsi un

encadrement juridique efficace, l'intervention obligatoire des notaires crée ainsi une
sécurité juridique indispensable au développement économique. Alors que « l'acte
privé... porte dans ses flancs le germe de l'insécurité. Son admission pure et simple à la
formalité est destructrice de l'idée même de publicité »...car « la valeur d'une publicité
est fonction de la valeur du titre soumis à la formalité ».
La mission du notaire est de protéger la vie contractuelle, de conditionner l'initiative, de
lui conférer la légitimité, de la doter des privilèges du droit et de la mener jusqu'à sa
réalisation, c'est-à-dire au seuil de l'économie ... « le droit notarial accompagne la
création de richesses, il décante au nom de l'État les initiatives... ». Le notaire réalise
une harmonisation entre la nature des choses et la législation en vigueur par la
rédaction des contrats qui interviennent après clarification des situations juridiques en
matière d'identification des personnes et des biens. « Le contrat s'inscrit alors sans
heure dans la vie économique »... comme moyen d'atteindre un but précis, par un
itinéraire juridique étudié; « il est replacé dans sa finalité et donc son utilité. Il ne doit
pas être redouté par l'industrie et ne doit pas être considéré comme facteur de retard ou
d'embûches, il devient au contraire facteur de sécurité. L'activité économique aime
autant la sécurité qu'elle est faite de risques ». C'est pourquoi monsieur Lapeyre conclut
que: « L'investisseur accepte l'aléa économique car c'est celui de sa spécialité, il
n'accepte pas l'aléa juridique....l'investisseur ne peut pas adopter un itinéraire dont les
solutions risquent d'être interprétées par les tribunaux, surtout si l'on n'est pas de la
nationalité du pays où l'on investit. Un investisseur n'achète pas un procès ». C'était
bien souvent le cas en Côte d'Ivoire avant l'obligation des actes notarié.

Afin d'éviter l'insécurité foncière engendrée par la prolifération des actes sous seing
privé qui, ne comportant aucune garantie des origines de la propriété, créaient de
multiples litiges les transactions foncières privées vont être l'objet d'une réglementation
progressive.
D'abord, un décret du 16 avril 1964 interdit, en matière immobilière, les actes sous
seing privé et fait obligation de recourir à des notaires ou greffiers. Le défaut de la
forme authentique est sanctionné par l’impossibilité de faire publier aux livres fonciers
les actes passés.
Ensuite, la loi de finance de 1970 a déclaré les actes sous seing privé nuls de nullité
absolue'. Aussi, le décret du 16 février: 1971 relatif aux procédures domaniales et
foncières viendra renforcer cette interdiction des actes sous seing privés en matière
immobilière. En effet, l'article 5 dudit décret dispose que : « Tous faits, conventions et
sentences ayant pour objet de constituer, transmettre, déclarer, modifier où éteindre un
droit réel immobilier, d'en changer le titulaire ou les conditions d'existence; tous
transferts d'impenses, tous baux d'une durée supérieure à trois ans, tous baux
renouvelables par tacite reconduction, de même que tous baux renouvelés au profit du
même bénéficiaire portant le droit d'occupation au-delà de trois ans, toutes procurations
y relatives, toutes quittances ou cessions d'une somme équivalent à plus d'une année
de loyers ou fermages non échus, tous actes sujets à publicité foncière, tous actes
établis en vue de la constitution, de la modification, de la dissolution et de la liquidation
des sociétés civiles de construction ainsi que toutes cessions de parts relatives auxdites
sociétés, doivent être conclus et passés devant notaire ». Les rédacteurs de cet article
ont voulu saisir toutes les situations possibles où l'intervention du notaire est nécessaire
en matière immobilière, pour donner à l'acte concerné son caractère authentique et
sécuriser les transactions. La Cour Suprême de Côte d'Ivoire a largement appliqué
cette disposition. La sanction de nature civile qui consistait à déclarer l'acte sous seing
privé nul et de nullité absolue, sera remplacée par une sanction pénale qui va d'une
amende de 2000 à 72000, à un emprisonnement de 10 jours à 2 mois, car la sanction
civile s'est avérée insuffisante pour dissuader ceux qui recourent aux actes sous seing
privés.
SECTION 2: LA SIMPLIFICATION DES PROCÉDURES DANS
L'ACQUISITION DES TERRES
Une interprétation de l'absence de textes réglementaires d'application du décret du 20
mai 1955 portant réforme foncière et domaniale aura pour effet de supprimer
l'immatriculation foncière au nom des particuliers. Ainsi, l'Etat devient « le maître de la
terre » et qui en assure la distribution aux citoyens. Cette pratique sera formalisée dans
le décret foncier et domanial de 1971.

Paragraphe 1: La suppression de l'immatriculation au nom

des particuliers
La constitution des dossiers d'immatriculation étant assez complexe, il était très difficile
pour les particuliers d'obtenir des documents utilisables. En effet, les dossiers étaient
rejetés à de multiples reprises. Une reforme administrative viendra libérer les
particuliers d'un tel fardeau réservant l'immatriculation au seul service des domaines qui
la requiert dans tous les cas au nom de l'Etat. En effet, le décret du 20 mai 1955 portant
réforme foncière et domaniale a prévu, dans son article 4, une nouvelle procédure
publique et contradictoire de constatation des droits coutumiers préalable à
l'immatriculation. Les articles 1er à 14 du décret d'application du 10 juillet 1956
définissent les formes et conditions de cette procédure. La circulaire ministérielle du 12
septembre 1957 relative à cette réforme foncière et domaniale a précisé qu'en
application de ces nouvelles dispositions, l'ancienne procédure de constatation des
droits coutumiers de l'article 90 du décret du 26 juillet 1932 a été supprimée, ledit article
90 ayant été abrogé implicitement par l'article 5 du décret du 20 mai 1955, lequel
n'autorise l'immatriculation des terrains coutumiers qu'au vu de la nouvelle procédure
de constatation des droits coutumiers. Les modalités de cette constatation ont été
définies par les articles 1° à 14 du décret d'application du 10 juillet 1956. La procédure
devait être diligentée par une commission à créer suivant les directives données par
l'article 5 du décret du 10 juillet 1956. Cette commission n'a jamais été créée. De même
n'ont pas été pris les règlements locaux prévus au même article, précisant les
conditions de mise en valeur que doit exiger cette commission.
Dans ces conditions il a été impossible de constater les droits coutumiers d'après cette
nouvelle procédure. La difficulté résidant surtout dans le fait que la nouvelle procédure
étant encore impraticable faute de textes d'application relatifs à la composition de la
commission et aux conditions de mise en valeur exigées, l'ancienne procédure était de
toute façon abrogée. L'Administration se trouvait donc devant un vide juridique. Elle en
a conclu que l'immatriculation au nom des détenteurs coutumiers n'est plus possible, de
sorte qu'il ne reste plus que la possibilité de l'immatriculation au nom de l'État, après
laquelle le détenteur coutumier peut demander à l'État un titre de concession provisoire
pour le terrain qu'il occupe. Après mise en valeur constatée, il obtiendrait la concession
définitive. Cette solution avait déjà été retenue par l'arrêté Faidherbe du 11 mars 1865.
On aurait pu penser que les détenteurs coutumiers formuleraient des objections à cette
nouvelle procédure. Il n'en a rien été. Ils préfèrent au contraire tenir leurs droits fonciers
de l'État plutôt que d'une procédure engagée par eux-mêmes. Cette conception est
conforme à l'esprit du droit coutumier où l'individu ne prend pas lui-même possession
de la terre ce qui serait un sacrilège, mais obtient l'autorisation du chef de la terre qui
fait fonction de prêtre de la terre, lequel demande aux esprits de la terre l'autorisation de
l'utiliser. Transposée en droit moderne cette conception fait du Chef de l'État, donc du
Service des Domaines, le Chef Suprême de la terre qui procède aux répartitions dans
l'intérêt de la collectivité nationale, dans le cadre du plan de développement
économique.
La suppression de l’immatriculation au nom des particuliers a créé dans les procédures
d'importants effets simplificateurs qui méritent d'être signalés. En effet, il était très
difficile pour un particulier non expérimenté de constituer facilement et suivre,
conformément à la procédure indiquée par l'article 90 du décret du 26 juillet 1932, un
dossier de réquisition d'immatriculation. Jamais, il n’a été possible d'obtenir des
particuliers l'ensemble de ces documents sans de multiples rejets qui étaient toujours
ressentis comme des exigences vexatoires ou byzantines. La suppression de
l'immatriculation au nom des particuliers a libéré ces derniers de ces exigences et les
services administratifs de ces reproches. Les services administratifs eux-mêmes ont
bénéficié des effets simplificateurs de la suppression de l'immatriculation au nom des
particuliers. Désormais, l'État requérant l'immatriculation à son nom en vertu de l'article
premier du décret du 15 novembre 1935, qui lui attribue la propriété des terres vacantes
et sans maître, le Sous-préfet n'a plus à établir le certificat administratif de détention
coutumière exigé par l'article 90 du décret foncier du 26 juillet 1932

Il semble que l'Administration n'ait jamais été à son aise dans l'établissement de ce
certificat administratif crée par l'article 65 du décret foncier du 24 juillet 1906. La
difficulté provient du fait que l'Administration a un double rôle à jouer comme l'a rappelé
la circulaire du 24 décembre 1924 du Gouverneur général de l'A.O.F. qui reconnaît
l'existence de « divergences d'interprétation» et de« flottement ». D'une part, « elle
(l'Administration) exerce... vis-à-vis des autochtones une sorte de haute tutelle en vertu
de laquelle elle les protège, les conseille au besoin et intervient dans la plupart des
actes de leur vie civique. C'est à ce titre qu'elle garantit leurs droits par l'exercice de la
justice et qu'elle est, dans l'espèce qui nous occupe, appelée à les constater par la
délivrance du certificat susvisé ». D'autre part, « elle est chargée, en vertu du décret du
23 octobre 1904 de la gestion du Domaine privé de l'État et est susceptible en cette
qualité, d'entrer en conflit avec ceux qu'elle a pour mission de défendre: d'où une
confusion apparente de pouvoirs et d'obligations qui explique certaines incertitude chez
ceux qui cumulent les attributions que je viens de définir. Il est donc nécessaire que
nous avions une ligne de conduite qui démarque les points où cessent nos droits et où
commencent nos devoirs, tant vis-à-vis de l'Etat que nous représentons que vis-à-vis
des autochtones que nous administrons ».

L'Administration de façon générale et particulièrement le Service des Domaines a

bénéficié de l'effet simplificateur de la suppression de l'immatriculation au nom des
particuliers. En effet, toute entrée d'un terrain dans la vie juridique de droit écrit se
faisant par l'immatriculation au nom de l'Etat en application des dispositions de l'article
1er du décret du 15 novembre 1955 sur les terres vacantes et sans maître, le Service
des Domaines n'a plus à surveiller comme auparavant des procédures engagées par
les particuliers pour défendre les droits de l'État. Cette nouvelle procédure balaie toutes
les difficultés qui embarrassaient l’Administration. Le Service de la Conservation
Foncière est également une autre structure étatique qui a accueilli favorablement la
suppression de l'immatriculation au nom des particuliers. Ainsi, il n’y a plus lieu de
procéder à une vérification des éléments multiples figurant dans la réquisition
d'immatriculation. L'absence de cette vérification fait gagner un temps considérable aux
agents du Service de la Conservation Foncière. Les réquisitions d'immatriculation
déposées par le Services des Domaines ne comportent pratiquement aucune
vérification d'autant plus que d'après le dernier alinéa de l' article 92 du décret du 26
juillet 1932 « si la réquisition émane d'une autorité administrative et que le Conservateur
ait des objections à formuler sur la régularité des titres produits ou invoques il en fait
part à l'autorité requérante. Celle-ci peut passer outre, mais, dans ce cas, elle doit
confirmer la réquisition par écrit et substitue ainsi sa propre responsabilité à celle du
Conservateur quant aux suites de l'immatriculation».

Cette méthode qui laisse l'initiative des immatriculations au Service des Domaines
permet d'établir un programme d'immatriculation systématique au nom de l'État dans
tous les secteurs où des investissements sont engagés dans le cadre du
développement économique, notamment dans l'extension des villes. L'initiative laissée
aux particuliers ne permet pas d'aboutir à un travail aussi systématique. DOUBLIER,-
dans son paragraphe de conclusion relatif à la simplification du régime foncier, constate
que les particuliers « ne feraient pas immatriculer leur domaine, malgré tous les textes
impératifs ». Et lorsqu'ils engagent eux-mêmes la procédure les incidents et les
oppositions retardent le déroulement. « Si l'on demande l'avis d'un avocat ou d'un
notaire », comme le fait DOUBLIER « il s'écrie instantanément avant d'avoir réfléchi à
toute autre critique possible : c'est trop long ».

Une autre pratique simplificatrice de l'Administration ivoirienne en matière

d'immatriculation est de scinder la purge des droits de propriété de celle des droits
d'usages. D'après l'article 122 du décret du 26 juillet 1932 le titre foncier est définitif et
inattaquable. Pour purger les extensions des villes par exemple de tous droits des tiers,
il faudrait donc lever en détail toutes les parcelles objet d'un droit d'usage coutumier,
opération matériellement impossible devant l'insuffisance du nombre de géomètres
disponibles. Aussi a-t-il été convenu avec les détenteurs coutumiers que
l'immatriculation ne purgerait que les droits de propriété au sens du Code civil lesquels
n'existent pas en droit coutumier. Il est possible ainsi de constituer pour l'extension des
villes de vastes réserves foncières immédiatement disponibles sous forme de titres
fonciers cessibles et hypothécables pour les investissements urgents. Le reproche de
lenteur ne peut donc être fait par les investisseurs à la procédure d'immatriculation.
Mais les droits d'usage ne sont purgés qu'au fur et à mesure de la prise de possession
effective du terrain par l'Administration ou les investisseurs, ce qui n'intervient parfois
qu'après plusieurs années. Le géomètre lève alors uniquement les parcelles
coutumières touchées par l'opération en vue de la signature d'un acte d'abandon des
droits d'usage. La suppression de l'immatriculation au nom des détenteurs coutumiers a
l'avantage supplémentaire de permettre d'échapper au problème très controversé de la
possibilité d'immatriculer un terrain au nom des collectivités coutumières, lesquelles
n'ont pas la personnalité morale. BOUDILLON refusait de l'admettre, comme le signalait
GRACH. La cour d'appel de l'A.O.F., sans se prononcer sur la question de
l'immatriculation, admet que les chefs traditionnels peuvent faire valablement opposition
à une immatriculation puisqu'il s'agit d'un acte d'administration qui ne nécessite pas un
mandat express, car l'immatriculation est également un acte
d'administration.

La suppression de l'immatriculation au nom des particuliers, qui a été une interprétation

heureuse de l'Administration des dispositions du décret foncier du 20 mai 1955 portant
réforme foncière et domaniale, sera confirmée par le décret n°71-74 du 16 février 1971
relatif aux procédures domaniales et foncières.

Paragraphe 2: La confirmation de la suppression de

l'immatriculation au nom des particuliers
La pratique de l'immatriculation des terres coutumières au nom de l'Etat avant toute
appropriation définitive des particuliers, qui a commencé avant la colonisation, sera
poursuivie et confirmée après l'indépendance de la Côte d'Ivoire. En effet, le décret
n°71-74 du 16 février 1971 relatif aux procédures domaniales et foncières viendra
formaliser cette pratique. Selon l'article 3 « toute attribution d'un terrain rural est
subordonnée à la formalité ci-après. immatriculation du terrain au nom de l'Etat pour le
purger de tous droits des tiers et garantir l'origine de la propriété ».

Ainsi, la pratique qui consistait à supprimer l'immatriculation directe au nom des

particuliers; pratique née de l'interprétation des dispositions du décret foncier du 20 mai
1955, a trouvé un fondement légal. Les avantages de cette pratique cités plus haut, ont
certainement milité en faveur de la prise de cette décision.
Désormais, pour qu'un terrain rural soit attribuer provisoirement ou définitivement à un
particulier, il faut que ce terrain soit immatriculer au préalable au nom de l'Etat. C'est
l'Etat, étant reconnu comme propriétaire du terrain, qui va le céder à un particulier.
L'État met donc la main sur les terres coutumières. Il est le seul distributeur de terre.
Les détenteurs coutumiers ne sont donc pas reconnus comme propriétaires de leur
terre. On nie ici leur qualité de propriétaire coutumier des terres. Les coutumes sont
donc balayées du revers de la main ou du moins réduites à leurs plus simples
expressions.
En effet, selon l'article 2: « Les droits portant sur l'usage du sol, dits droits coutumiers,
sont personnels à ceux qui les exercent et ne peuvent être cédés à quelque titre que ce
soit. Nul ne peut se porter cessionnaire desdits droits sur l'ensemble du Territoire de la
République ». Ainsi, il n'est même plus possible à un détenteur coutumier de
transmettre les terres de ses ancêtres à ses enfants ou à ses héritiers selon les
traditions puisque les droits qu'il a sur ces terres sont strictement attachés à sa
personne. La succession coutumière en matière foncière est désormais indirectement
interdite. C'est dire que, si un détenteur coutumier de terre meurt sans avoir immatriculé
ses terres, ces mêmes terres sont désormais sans maîtres, elles appartiennent donc à
l'État qui est le propriétaire des terres non immatriculée ou sans maître: Ce qui est tout
à fait le contraire de la tradition où la terre appartenant à la famille, ne sortira jamais du
patrimoine de celle-ci étant donné que la succession du chef de famille est toujours
assurée, soit par son frère, son neveu ou son propre fils selon les traditions de chaque
communauté.

C'est dans ce sens que la Cour d'Appel de DALOA, dans un arrêt rendu le 14 juillet
1999, a interprété les dispositions de l'article 2 du décret de 1971 dans un litige foncier.
En effet, dans cette espèce, monsieur Yacouba Koné et ses frères exploitaient une
plantation de deux (2) hectares de cacaoyers à Dribouo (Guibéroua) lorsqu'ils se sont
heurtés à l'hostilité de Gogoua Dotché propriétaire terrien qui réclame leur
déguerpissement de la moitié de la plantation soit un hectare et ceci après leur avoir
vainement demandé de lui payer la somme de cent mille francs (100 000 F)
représentant la valeur de cette parcelle. Devant le refus persistant de Yacouba Koné et
consorts non seulement de payer mais aussi de délaisser la parcelle litigieuse, Gogoua
Dotché a assigné le premier cité en déguerpissement devant le Tribunal civil de
Gagnoa.
Cette juridiction, par un jugement, a ordonné le déguerpissement de Yacouba Koné de
la parcelle disputée. Ce dernier interjette appel au motif que son défunt père Méité
Koné avait acheté des mains de Gogoua Dotché propriétaire terrien, deux hectares de
fores qui a mis en valeur en cacao culture. Il ajoute qu'après la mort de l'acheteur,
Gogoua Dotché a fait payer aux fils qu'ils sont, la somme de cent mille francs (100 000
F) comme prix de la parcelle. Il ajoute encore qu'après avoir payé cette somme,
Gogoua Dotché revient à la charge pour leur réclamer encore cent mille francs sous
prétexte que c'était seulement un hectare qu'il avait vendu à leur pere.
L'appelant affirme que Gogoua Dotché a profite de l'ignorance de l'un de ses frères
pour lui faire signer que c'est un hectare de forêt qu'il avait acheté à cent mille francs et
non deux hectares. Gogoua Dotché résiste à ces arguments en soutenant pour sa part
qu'il a effectivement vendu un hectare de forêt au père de Yacouba Koné qui n'en a pas
payé le prix jusqu'à sa mort en 1988. Il ajoute que ces fils qui lui ont succédé ont
augmenté frauduleusement la superficie exploitée en y ajoutant un autre hectare qu'ils
refusent de payer au prix proposé de cent mille francs (100 000 F). Il se dit dès lors
fondé à demander le déguerpissement des occupants illégitimes de la parcelle
litigieuse.

La Cour d'Appel de Daloa tranche le litige selon les motifs suivants: Considérant qu'il
est constant que la parcelle litigeuse est un terrain rural sur lequel Gogoua Dotché
propriétaire terrien exerçait des droits coutumiers; or considérant qu'aux termes de
l'article 2 du décret 71-74 du 16 février 1971 : « les droits portant sur l'usage du sol dits
droits coutumiers sont personnels à ceux qui les exercent et ne peuvent être cédés à
quelque titre que ce soit. Nul ne peut se porter cessionnaire desdits droits sur
l'ensemble du Territoire de la République »; que ces dispositions d'ordre public rendent
nulle la prétendue vente qui aurait eu pour objet la superficie querellée; qu'il s'en infère
que c'est à bon droit que Gogoua Dotché sollicite le déguerpissement de Yacouba
Koné et consorts qui ne peuvent se prévaloir de la vente nulle.

Cet arrêt de la Cour d'Appel de Daloa montre bien que, Yacouba Koné et ses frères
n'ont pas pu hériter d'une terre qui n'avait pas été immatriculée, car les droits
coutumiers que leur défunt père aurait pu revendiquer, ne s'auraient se transmettre à
eux après sa mort. Mais, cette manière de procéder à la redistribution des terres, a un
but précis, c'est non seulement « purger tous droits des tiers », mais également
« garantir l'origine de la propriété ». Ici, l'État veut jouer un rôle de contrôle de la
sécurité des transactions foncières. C'est à l'État de purger les droits des tiers sur un
terrain donné. Ce qui fait que, si un particulier veut faire immatriculer les terres sur
lesquelles il détient des droits coutumiers, il en fait la demande à l'Etat, et c'est l'Etat qui
lui cédera les droits qu'il détient sur cette parcelle. Nous avons indiqué plus haut que
cette procédure a rencontré l'assentiment des populations.
Car elle est conforme à la philosophie africaine selon laquelle, c'est le chef de famille
qui distribue les terres du domaine familial. L'État étant dirigé par le Chef de l'Etat, c'est
donc le chef de tous qui donne la terre après avoir réglé tous les problèmes relatifs à la
parcelle concernée.

Il faut signaler que par cette procédure l'Etat veut garantir l'origine de la propriété. En
effet, l'un des problèmes les plus récurrents dans le domaine de la propriété foncière,
c'est l'origine de la propriété. Par cette nouvelle procédure d'acquisition des terres, l'État
veut être à l'origine de la propriété. L'Etat est désormais la source du droit écrit en
matière foncière. Ainsi, la parcelle concernée entre dans la vie juridique par l'Etat qui en
garantie l'origine. Les terres familiales étant des biens de toute une famille, voir même
d'un clan, plusieurs personnes peuvent donc en réclamer la propriété, ce qui est source
de conflits. Or, l'Etat par cette procédure administrative, va attester de l'origine régulière
des terres attribuées à des particuliers. En effet, plus l'origine d'un bien immeuble est
claire et régulière, plus l'acte juridique y afférent est efficace.

Malgré les efforts qui ont été fait pour simplifier les procédures afin que les particuliers
fassent immatriculer leur terre, très peu de terre ont été effectivement immatriculées.
Les populations ne trouvant pas la nécessité d'établir des papiers pour leurs terres, les
terres de leurs ancêtres, les terres qu'elles ont toujours possédées et cultivées. Mais
l'évolution de la société africaine en générale et la société ivoirienne en particulier, ne
s'aurait s'accommoder d'une gestion toujours traditionnelle du domaine foncier. La
pression économique et le développement du pays répondent à des réalités qui ont
leurs règles. La terre n'est plus selon la conception africaine une chose sacrée et
inaliénable, mais une chose qui a une valeur marchande et qui fait l'objet de
spéculation. La Côte d'Ivoire après l'indépendance devrait élaborer ses propres règles
relatives à son domaine foncier. La première tentative pour trouver une solution au
désordre existant par une loi, a échouée. La loi de 1963 n'ayant pas été promulguée,
elle n'a pu déployer ses effets. Toujours dans la recherche de solution, les autorités
politiques et législatives ivoiriennes vont s'accorder pour élaborer une autre loi. C'est la
loi de 1998 sur le domaine foncier rural.
TITRE 2:

LE DROIT DE PROPRIÉTÉ FONCIÈRE À PARTIR DE

1998
La Côte d'Ivoire, pays essentiellement agricole, ne disposait pas d'une véritable
législation foncière propre depuis son indépendance en 1960. Les textes qui
s'appliquaient étaient d'inspiration coloniale française. Car le projet formulé en 1963,
adopté par l'Assemblée Nationale, mais non publié, n'a pas été repris. La gestion du
domaine foncier rural s'appuyait principalement sur les dispositions de différents textes
de lois, de décrets et d'arrêtés de la période coloniale. Ces textes ont permis à
certaines l’on personnes d'accéder, en ce qui concerne leurs terres, à un statut de droit
moderne. Elles ont pu obtenir des arrêtés de concession ou des baux emphytéotiques.
La conséquence en est que la superficie globale concédée ou bénéficiant d'un titre
d'occupation délivré par l'administration est de l'ordre de 1 à 2% sur une superficie
globale estimée à 23 millions d'hectares. Les concessions provisoires étaient accordées
au vu de conclusions de non-opposition d'enquêtes diligentées par l'Administration. Ces
enquêtes avaient pour but de constater qu'aucun droit réel ou coutumier n'était
revendiqué sur la parcelle demandée. Dans la pratique, cela voulait dire que les
différentes parties concernées étaient parvenues à un arrangement amiable. Seule une
petite partie des terres était régie par le droit moderne.

La concession était donc le chemin d'accès à la propriété du domaine foncier rural. Peu
d'agriculteur ont eu recours à cette procédure coûteuse et qui les aurait amenés à
acheter à l'Etat une terre dont ils estimaient être les maîtres, même si le décret n°71-74
du 16 février 1971 relatif aux procédures domaniales et foncières ne leur reconnaissait
pas cette qualité. La majorité des terres était régie pas le droit coutumier, droit portant
sur l'usage du sol, incessible. Mais dans la pratique, les détenteurs des droits
coutumiers les cédaient, les louaient. Cela avait pour conséquence l'instabilité des
exploitations, la précarité de certaines occupations, et, la faible garantie que constitue
une exploitation agricole dont l'auteur n'est pas propriétaire du sol. Il y avait donc,
juxtaposés, deux systèmes juridiques de gestion des terres qui sont contradictoires : le
droit moderne et le droit coutumier instaurant une propriété à deux vitesses. La
propriété au sens moderne du terme que l'on peut qualifier de droit absolu d'utiliser le
bien approprié, de jouir de ses fruits et de le vendre. Elle est soumise au système de
l'immatriculation au Livre Foncier: Une personne physique ou morale peut acheter une
terre immatriculée par un acte authentique conclu devant notaire. Si la terre n'est pas
immatriculée, celui qui veut la mettre en valeur peut obtenir de l'État, la concession
provisoire. En mettant cette terre en valeur et en finançant le dossier d'immatriculation,
le concessionnaire peut accéder à la transformation de sa concession provisoire en
concession définitive.
Les droits fonciers coutumiers, quant à eux, sont reconnus par le décret n°71-74 du 16
février 1971 précité qui les définit comme droits d'usage du sol, personnels à ceux qui
les exercent et incessibles. Ces droits coutumiers confèrent donc « des droits de
propriété » limités, l'État se réservant la possibilité de faire valoir ses droits de
préemption pour assurer une meilleure mise en valeur du domaine rural. En zone
rurale, ces droits sont très largement dominants par rapport aux droits modernes de
propriété.

Face à la coexistence ou au chevauchement de cette pluralité de normes et de règles

aussi bien étatiques que coutumières, face au pluralisme institutionnelle, et suite à de
nombreuses situations conflictuelles, l'Etat a opte pour une réforme de la loi foncière en
vigueurs, en vue de protéger les populations contre les risques et les opportunismes.
une sécurisation foncière par la loi qui prendrait en compte les pratiques coutumières
réelles, qui clarifierait les droits existants, pour ensuite les traduire dans un langage
juridique:..La Côte d'Ivoire initie d'abord le Plan Foncier Rural en abrégé PFR à la fin
des années 80; c'est l'opération pilote qui envisageait de déterminer les limites de
parcelles ou de terroirs, qui a été une occasion de révélation de conflits latents (remise
en cause d'anciens contrats, renégociation de nouveaux contrats). De plus le PFR a été
confronté à la complexité de la transcription des droits existants («vente» et « achat»
non définitifs; « don» sous conditions inavouée, etc.). L'élaboration de la loi n°98-750 du
23 décembre 1998 a évolué en marge du PFR et sous la houlette des politiciens?.
Elle a été votée, avec d'autres réformes, juste avant la crise militaro-politique qui va
secouer la Côte d'Ivoire pendant une décennie.

Certains auteurs n'ont pas hésité à affirmer que la crise militaro-politique qu'a connu la
Côte d'Ivoire avait pour origine principale les conflits fonciers qui éclataient dans
certaines régions : « À la foi une des causes et une conséquence de la guerre en Côte
d'lvoire, la question foncière est une véritable bombe qui menace la cohésion sociale
nationale. En l'état actuel, la loi sur le foncier rural en Côte d'Ivoire est préjudiciable
aussi bien aux nationaux qu'aux migrants ».

Comment une loi, qui était censée régler la question foncière de façon définitive, peut-
elle être considérée comme porteuse de germes de conflit ? Cette loi est-elle la source
des maux dont souffre le foncier rural ivoirien? Pourtant, elle a été qualifiée de loi
consensuelle. Car au moment de son élaboration tous les acteurs politiques de l'époque
s'étaient accordés sur son contenu.

Le but de la réforme foncière est de faire en sorte que les conflits fonciers cessent; que
l'agriculture soit plus rentable, plus diversifiée et plus productive; que le monde rural
connaisse et vive la démocratie et la liberté comme des réalités et que les populations
rurales sortent de leur vie de misère pour être au centre de la prospérité du pays. Dans
une société de liberté, la reconnaissance des droits de la propriété privée des individus
est la base de la cohésion sociale. Ce sont les individus qui s'organisent librement en
collectivité. La collectivité est donc un assemblage harmonieux d'individualités qui par la
mise en cohérence de leurs propriétés construisent la communauté. Être propriétaire
c'est avoir le droit de définir ce qui nous appartient par notre création ou par l'échange
libre, d'être le seul capable de dire qui nous acceptons dans notre propriété et qui nous
excluons de notre association. Être propriétaire c'est avoir un droit matérialisé par un
titre foncier, un titre de propriété qui nous donne la possibilité exclusive d'empêcher que
n'importe qui ne vienne s'accaparer du bien qui fait l'objet de notre propriété. Dans une
société de liberté, les libertés de circuler, de s'enrichir de travailler etc. sont garanties
comme des droits fondamentaux mais ne signifient pas que l'on puisse braquer la
vendeuse de pagnes du marché parce que nous avons plus besoin qu'elle de nous
enrichir. La libre circulation dans une société de liberté ne signifie pas que nous
puissions aller n'importe où, à l'aide de n'importe quel moyen, exercer n'importe quelle
activité sans tenir compte des droits des propriétaires légitimes de ces lieux, de ces
biens, de ces moyens et de ces activités. Dans la société de liberté, chaque membre
propriétaire a la liberté de contrats avec tous les autres qu'il les connaisse ou pas. Le
contrat libre et l'échange libre garantissent l'harmonie et la cohésion sociale. En
absence des droits clairement établis des populations paysannes sur le foncier rural
cette harmonie est rompue et le conflit s'installe. Pour comprendre la loi de 1998, il est,
dans un premier temps, essentiel de chercher à comprendre l'esprit qui animait ses
rédacteurs, et dans un second temps, de jeter un regard critique sur son contenu.

CHAPITRE 1:

L'ESPRIT DE LA LOI FONCIÈRE DE 1998

Longtemps considéré comme le poumon de l'Afrique de l'Ouest, la Côte d'ivoire a

orienté des son accession à l'indépendance sa politique de développement socio-
économique sur la production agricole. Cette politique lui a permis d'être le premier
producteur mondial de cacao et le troisième producteur de café. Ces résultats forts
encourageants et salutaires ont favorisé une politique d'immigration interne et externe
incontrôlée des populations vers les zones forestières dans le seul but de construire un
État moderne et économiquement fort. À 16 millions d'hectares en 1960, la Côte d'Ivoire
est aujourd'hui à moins de 3 millions d'hectares de superficie de forêt. La ruée vers les
terres fertile va créer une anarchie dans l'occupation des parcelles, créant du coup des
conflits violents entre les autochtones et les allogènes ivoiriens et entre les autochtones
et les non ivoiriens. Ces conflits seront parfois très violent entrainant plusieurs morts et
des milliers de déplacés.

Pour régler ces problèmes le législateur va intervenir en 1998 par une loi qui va faire
couler « beaucoup d'ancre et de salives ». En effet, jusqu'à la nouvelle loi nº98-750 du
23 décembre 1998, la législation foncière en vigueur en milieu rural était héritée du droit
colonial, encore renforcé à l'indépendance par l'État ivoirien indépendant au nom de sa
vocation à affecter les ressources foncière selon les impératifs d'une mise en valeur
rationnelle du territoire national. Le régime domanial faisait de l'État le propriétaire des
terres non immatriculées, soit la quasi-totalité des terres à usage agricole et pastoral, et
le dispensateur de la propriété privée (par l'immatriculation) et de l'usage (par la
concession) des terres, selon une procédure complexe, longue et coûteuse. Les droits
coutumiers étaient cependant reconnus à titre personnel et non cessible. Mais, non
« réels », ils maintenaient leurs détenteurs dans le vide juridique que comblent des
conventions, des pratiques et des institutions « informelles », et dans lesquelles
interviennent les agents de l'État eux-mêmes.

SECTION 1: LE CONTEXTE DE L'ADOPTION DE LA LOI DU 23

DÉCEMBRE 1998 PORTANT CODE FONCIER RURAL
La loi du 23 décembre 1998 va intervenir dans un contexte politique et économique
bien précis. D'une part, avec le multipartisme politique instauré en 1990, on assiste à la
naissance officielle de plusieurs partis politiques qui vont animés la vie politique de la
Côte d'ivoire. Ces nouveaux acteurs de la vie politique adopteront une position par
rapport à la question foncière. D'autre part, la crise économique des années 80
entrainera un changement de politique économique en matière de l'emploi et de la
production agricole. L'éclatement des conflits fonciers dans certaines régions du pays
constituera un autre prétexte qui justifiera la nécessité de l'élaboration d'une nouvelle loi
sur le domaine foncier rural ivoirien.

Paragraphe 1: Le contexte politique et économique

précédant l'adoption de la loi nouvelle de 1998
Le contexte politique de la Côte d'Ivoire va fortement évoluer de 1960 à 1998. En effet,
à partir de 1990, le multipartisme va être autorisé suite à un mouvement international de
démocratisation appelé « vent de l'Est». Cette démocratisation aura pour conséquence
la participation d'acteurs nouveaux sur la scène politique. Ces acteurs influenceront
fortement l'orientation des lois qui seront prises par la suite. Le contexte économique
est également un important indicateur pour comprendre l'esprit de la loi foncière de
1998.

A : Le contexte politique
L'émergence des idées, des intellectuels ou élites africains, les différentes crises
économiques, la gestion monolithique, l'unilatéralisme du parti unique va faire souffler le
vent de l'Est sur la Côte d'Ivoire. Ainsi, les revendications de changements se faisant
plus intenable sous une pression constante, le multipartisme fut instauré le 03 mai 1990
par le pouvoir PDCI-RDA . L'avènement du multipartisme a permis indéniablement la
liberté d'association avec notamment la création de plusieurs partis politiques, syndicats
et associations de toute nature. Par ailleurs l'on note la liberté d'expression avec
désormais la parole libérée, la liberté de penser, d'opinion, de manifestation. Il convient
de noter la liberté de la presse qui à favoriser un climat plus ou moins clément à
l'exercice du métier de journaliste avec la naissance d'une presse plurielle et
multiforme. Aussi importe-t-il de souligner que le multipartisme a permis le
développement de l'esprit de Leadership chez l'ivoirien.
Toutefois, le multipartisme porteur d'espoir, de renouveau, a montré son lot de
désillusions. D'abord du fait de son entrée brutale, son improvisation et sa non
structuration. En effet, les décideurs en son temps impatients pour certains ou exténuer
pour d'autres n'ont pas pris le soin de régir de manière plus constructive les modalités
de créations de partis. L'idéologie n'a pas constituée la pièce maitresse de création de
partis et l'on a assisté à un désordre. Le multipartisme apparait comme un facteur de
fragilisation de l'unité nationale, des institutions de l'Etat, un frein à l'édification d'une
nation ivoirienne. Ces nombreux partis politiques qui ont fait leur apparition, n'ayant pas
d'idéologies propres vont diviser le pays en tribalisant, ethnicisant et régionalisant la
politique en Côte d'Ivoire. La religion n'est pas en reste.

Ainsi pouvait souligner le professeur de philosophie Lou Mathieu BAMBA dans sa

communication du 02 juin 2010 : « le retour du multipartisme ou la réinstauration du
multipartisme en Côte d'Ivoire apparait à tous égards comme la conséquence de la
rupture d'un barrage aux eaux tumultueuses longtemps mal contenues.
Brusquement libérées, comme de véritables tsunamis, elles entrainent tout sur leur
passage. Les effets sont dramatiques : destruction de vies humaines, dislocation de la
cohésion nationale, etc. ». Les cotés positifs telle la recherche permanente de la
cohésion nationale et autres du parti unique n'ont pas été exploités.
L'on a plutôt développé le clientélisme politique, la confusion entre bien public et privés,
l'instrumentalisation de la société civile tendance autocratique etc. La classe politique
ivoirienne se présente comme le porte voix, le représentant de tribus, d'ethnies, et de
religion entrainant ainsi le pays dans une instabilité chronique avec son corollaire de
maux : violence politique, trafic d'influence, la défiance, la désobéissance,
insubordination à l'autorité, la défaillance voire faillite de l'État, etc.
C'est dans ce contexte que la nouvelle loi n°98-750 du 23 décembre 1998 a été votée
le 18 décembre 1998 à la quasi-unanimité des députés du Parti Démocratique de Côte
d'Ivoire en abrégé PDCI, parti au pouvoir, et des députés de l'opposition : le FPI et le
RDR. Cette loi a été publiée au Journal Officiel du 14 janvier 1999. La préparation de
cette loi avait inclus une procédure de recueil d'information auprès des « chefs
traditionnels ». Cette procédure a été conviée à l'administration territoriale par le
Parlement en répondant à un questionnaire sur les règles traditionnelles qui régissent
les terres et sur leur point de vue concernant le contenu de la nouvelle loi. Puis des
missions parlementaires d'information ont été envoyées dans toutes les régions du
pays. Ces délégations avaient pour mission de s'imprégner des réalités du terrain et de
recueillir les préoccupations des populations. Elles ont eu à entendre, écouter tous les
acteurs de la vie rurale. Préfets, sous-préfets, paysans autochtones et allogènes,
propriétaires terriens et chefs coutumiers ont donné leurs sentiments, leurs
suggestions, leurs solutions. Instruits de toutes ces collaborations, les parlementaires
ont adopté le code foncier rural qui désormais va permettre de régler les problèmes de
la terre dans les villes, villages et campements.

Selon maître FAHE TEHE Marcel, président de la commission des Affaires générales et
Institutionnelles de cette époque, le code essaie de définir le concept de domaine
foncier. Il essaie de préciser les conditions dans lesquelles, les propriétés foncières
rurales peuvent être acquises et peuvent être exploitées. Le code précise aussi le
système juridique du domaine concédé et fait une part à la coutume, contrairement aux
autres codes. Tout simplement parce que l'exploitation forestière date de très longtemps
et a lieu sous l'emprise des coutumes.

Cette loi a été jugé très consensuelle, parce que pour la première fois en Côte d'Ivoire
les députés étaient « descendus sur le terrain» pour recueillir des informations et pour
comprendre la volonté des populations relativement à la gestion de leur patrimoine
foncier. La matière en cause nécessitait une telle démarche, une démarche
consensuelle, proche des concernés. Les députés ivoiriens de cette époque avaient
senti la « délicatesse» de la question foncière, et mis en exergues la fonction
essentielle de la loi, qui est de pacifier les rapports humains dans tous les milieux.
Chaque délégation parlementaire avait produit un rapport. Le Président de l'Assemblée
Nation a formé un comité pour faire la synthèse des travaux de ces missions
parlementaires. Après le vote de cette loi le 18 décembre 1998, ses différents décrets
d'application ont été signés le 13 octobre 1999. faut en outre noter que le dispositif
législatif et réglementaire complet inclut un Cahier des charges, établi au moment de la
délivrance des certificats fonciers.

B : Le contexte économique
Une autre des raisons qui a justifié le vote de la loi n°98-750 du 23 décembre 1998 est
de mettre fin aux conflits fonciers récurrents qui naissaient dans un climat économique
difficile. En effet, la fin des années 80 et le début des années 90 seront marqués, du
point de vue économique, par une baisse des prix des matières premières. Cette
détérioration des termes de l’échange aura pour conséquence la baisse des avoirs de
l'État. En effet, au début des années 80, le système Houphouët montre ses limites : les
prix de produits agricoles chutent drastiquement; les sociétés d'Etat flanchent sous le
poids de la mauvaise gestion; le laxisme et la corruption règlent la vie administrative;
les dépenses de prestige et des programmes d'investissement inutilement ambitieux ont
lourdement endetté le pays. La Côte d'ivoire est obligée de se tourner vers le Fonds
Monétaire International (FMI) : elle noue avec les Programmes d'Ajustement Structurel
(PAS), dont on sait que la première conséquence, partout où ils sont appliqués, est
l'exacerbation des tensions sociales. Toute la décennie 80 est rythmée par une
application chaotique des programmes d'ajustement, avec comme corollaires la
mobilisation populaire et la contestation sociale. «Le Vieux», de plus en plus fatigué, n'y
apporte pas les réponses appropriées. Et son régime est d'autant plus mal à l'aise
qu'une nouvelle revendication est posée par les manifestants : le multipartisme. Celui-ci
est finalement décrété en avril 1990, ce qui permet aussitôt la légalisation du Front
Populaire Ivoirien (FPI) de Laurent GBAGBO et du Parti Ivoirien du Travail (PIT) de
Francis WODIE, les premiers d'une série d'une centaine de formations politiques. Le
FPI, dont le leader était contraint à l'exil de 1982 à 1988, et qui a su capitaliser
politiquement les voix des nombreux exclus de la redistribution des fruits de la
croissance, s'impose vite comme le principal parti de l'opposition et prend la direction
des opérations de contestation. Il sera, en octobre 1990, le premier parti ivoirien à
présenter un candidat contre Félix HOUPHOUET-BOIGNY qui, tout de même, bat sans
surprise Laurent GBAGBO en engrangeant 81, 67 des suffrages. C'est dans ce
contexte que le Président HOUPHOUET-BOIGNY, en novembre 1990, nomme
Alassane Dramane OUATTARA au poste de Premier Ministre. Celui qui était jusqu'alors
Gouverneur Adjoint de la Banque Centrale des Etats de l'Afrique de l'Ouest (BCEAO), a
pour missions essentielles, de contenir la contestation populaire et de conduire à bien le
PAS. En accélérant les mesures de privatisation, il fait monter d'un cran la tension
sociale deja très alimentée par des mouvements étudiants fortement politisés: la Côte
d'Ivoire s'enfonce davantage dans un cycle de manifestations/répressions, qui
culminera en mai 1991 avec une descente musclée de l'Armée sur le campus de
Yopougon.

Pour le Gouvernement, il n'y aura plus de répit : le peuple est indigné par limpunité dont
jouissent les auteurs des exactions commises à Yopougon, par l'arrestation et la
condamnation des organisateurs de la gigantesque marche de protestation du 18
février 1992, dont Laurent GBAGBO, et par l'apparente insouciance du « Vieux » qui,
au plus fort de la crise, s'envole le même mois pour la France. Il s'aménagera plus tard,
en juillet 1992, une sortie honorable en faisant voter par l'Assemblée Nationale une loi
d'amnistie en faveur des prisonniers. La même Assemblée, présidée par Henri Konan
BEDIE, réserve en mars1993 une mauvaise surprise au Premier Ministre OUATTARA:
avec 157 voix pour, 4 abstentions et 2 voix contre, les Députés PDCI votent un rapport
demandant au Président de la République de « surseoir à l'exécution du programme de
privatisation du Gouvernement, en attendant l'adoption d'une loi d'habilitation
générale ». En sciant la branche sur laquelle OUATTARA est assis, BEDIE ouvre ainsi
la guerre de succession.

Paragraphe 2 : Les conflits fonciers récurrents

La volonté de mettre fin aux conflits par une loi nouvelle sur le foncier rural se perçoit à
travers les propos des députés de cette époque. En effet, dans le rapport de la
Commission des Affaires Générales et Institutionnelle sur le projet de loi relatif au
domaine foncier rural, il est clairement mentionné que « Les députés apprécient
unanimement l'avènement de ce projet de loi qui réglemente ce domaine jusqu'alors
caractérisé par un flou juridique qui a conduit à des débordements et à des conflits
fratricides dans certaines régions de notre pays ». Il faut noter que la période qui a
précédé l'adoption de la loi de 1998, a été marquée par de violents confits qui ont
éclatés dans plusieurs localités du pays. Ces confis ont été portés au niveau de
l'administration et parfois à la justice. Selon Fraternité Matin du 29 novembre 1999 : les
litiges fonciers ont constitué pour la Côte d'lvoire pendant le dernier trimestre de l'année
1997, la plus graves menace qui a pesée sur l'unité nationale et la cohésion sociale du
pays. Partout des conflits fonciers éclatent: à Oumé entre Baoulé et Gouro, d'Assini-
Mafia, Niangon-Attié, Aliodan, Bingerville en passant par l'Indénié, Béoumi et Bodokro,
les populations autochtones se sont affrontées. Les litiges fonciers opposent aussi bien
les autochtones entre eux que les autochtones avec les allogènes. Avec le conflit à
Tabou entre kroumen et population d'origine burkinabé, les conflits fonciers opposent
également ivoiriens et étrangers.
Le point culminant a été atteint en 1998 avec ce qu'on a appelé la « guerre» entre
Guéré et Baoulé à Fengolo dans le département de Duékoué. En effet, pour une
dispute autour d'un terrain, les cases brûlent, les cœurs s'échauffent et parfois, comme
à Fengolo, un village proche de Duékoué à l'ouest du pays, il y a mort d'hommes. Le
plus souvent, les querelles opposent autochtones et allogènes, enfants du pays et
migrants. De 1998 à 1999, la presse à rapporté des incidents, parfois sanglants, entre
Bété et Baoulé et Wé, M'batto et Abouré... Mais aussi entre Ivoiriens et étrangers ou,
dans les régions du Nord, entre éleveurs et agriculteurs. Sur le terrain, l'atmosphère est
tendue et les rancœurs s'exacerbent.

Nous n'avons pas la prétention de vouloir faire une étude exhaustive de tous les conflits
fonciers qui ont eu lieu avant l'entrée en vigueur de la loi de 1998, mais d'aborder
quelques aspects de certains conflits qui ont marqué les esprits et qui ont eu un effet
catalyseur sur la nécessité d'une nouvelle réglementation foncière en Côte d'Ivoire. En
effet, depuis les années 1990, la Côte d'ivoire connaît une détérioration de sa situation
économique, politique et sociale. Dans le milieu rural, celle-ci est marquée, entre
autres, par des clivages entre communautés à propos de la terre. Dans les régions de
l'ouest et du sud-ouest, de nombreux conflits ont ainsi éclaté, d'abord entre nationaux,
ensuite entre ces derniers et les étrangers. C'est dans ce contexte qu'éclatent des
affrontements dans les tribus Hompo à Tabou (sud-ouest) qui ont opposé les Kroumen
aux Dagari et aux Lobi burkinabé en 1999.

En 1998, la Côte d'Ivoire comptait 15 366 672 habitants dont 4 000 047 non nationaux,
dont le taux de présence semble avoir connu une progression linéaire. En effet de 17 %
en 1965, le taux d'étrangers dans le pays est passé successivement à 22 % en 1975
(RGP, 1975), 25 % en 1993 pour atteindre 26% de la population totale en 1998 (RGPH,
1998). La Côte d'Ivoire se présente donc comme une terre d'accueil pour les
ressortissants des pays de l'Afrique de l'Ouest. Dans les années 1970, période du
« miracle économique» de la Côte d'ivoire, de nombreux étrangers burkinabés, maliens,
ghanéens, etc. se sont établis durablement dans le sud-ouest pour exploiter les vastes
massifs forestiers de la régions. L'institution du « tutorat» a permis à ces étrangers de
s'installer dans cette région tout en jouissant de l'appui de l'État.
Dans le cadre de cette convention agraire, les kroumen de Tabou comme les autres
peuples forestiers de l'ouest et du centre-ouest, ont attribué aux planteurs immigrés des
droits fonciers étendus. A l'instar de certaines sociétés ouest-africaines, les terrains
étaient parfois alloués pour une durée indéterminée sur les bases d'un « contrat moral »
aux contours flous dans le cadre de la théorie de la frontière de Kopytoff, fondée sur
l'appel à l'étranger. La boucle du cacao s'étant résolument déplacée du centre et de
l'est vers l'ouest et le sud-ouest, la région de Tabou est devenue un nouveau front
pionnier au début des années 1970 pour les centaines de milliers de producteurs venus
de toutes les régions de Côte d'Ivoire et de presque tous les pays de l'Afrique de
l'Ouest?. Dans les villages, l'installation de l'étranger est réalisée par « son » tuteur
autochtone.
Ce dernier pouvait l'accueillir sous son toit ou dans sa cour, lui « donner » une femme,
lui céder une parcelle de terre familiale ou lignagère pour son alimentation. Le chef de
terre faisait « don » de la terre aux migrants sur la base d'une reconnaissance morale
implicite. En acceptant ces « dons », l'étranger accepte par la même occasion d'intégrer
la famille, le lignage et la communauté d'accueil autant que les génies de ces entités.
Généralement le bénéficiaire gratifiait son donateur de quelques boissons pour sceller
l'alliance. Le modèle traditionnel d'intégration sociale des kroumen porte donc des
symboles formalisés par le respect de la tradition et des coutumes locales, et aussi par
la « parenté» qui se nouait, notamment autour de la cession de terre.

C'est dans ce schéma de fraternité qu'à Tabou, les allogènes dagari et lobi se sont
installés progressivement dans la tribu Hompo au début des années 1970. Ils
s'installent précisément dans les villages de Bésseréké, Ouédjéré et Dihié. Leur intérêt
pour la culture du cacao s'est développé rapidement dans la mesure où les kroumen
étaient plus portés sur les activités maritimes. Les immigrés ouest-africains ont ainsi
imprimé un rythme accéléré dans l'occupation et la mise en valeur des terres acquises.
C'est dans cette atmosphère de travail et de quiétude que, le 16 novemore 1999, le
quotidien Fraternité Matin écrit que plus rien ne va entre les populations autochtones de
Tabou ainsi que Grabo et les planteurs d'origine burkinabé. Depuis le 3 novembre 1999
de violents conflits les opposent. Tout a commencé par le projet de lancement d'une
opération agricole « plantation clé en main» qu'une importante fraction des habitants du
village de Besséréké, Situé à 25 km de Tabou avait décidé d'initier sur une parcelle de
120 ha. La portion de forêt choisie à cet effet avait été occupée par un groupe de
planteurs Dagari d'origine burkinabé. Les auteurs de projet qui tenaient tant à cette
portion de forêt, enverront une délégation sur les lieux, sous la conduite de leur porte-
parole monsieur Youla Yédé Martin pour négocier avec les occupants des lieux. À
l'issue de ces négociations une bagarre éclatera. Youla Yédé s'en sortira avec des
blessures à la tête. Cette situation va entrainer un conflit entre les deux parties. C'est
alors que ces affrontements vont se généraliser et atteindre les ressortissants
burkinabés de la localité et les populations autochtones kroumen. Un jeune planteur du
nom de Takouo Hiné Cyrille trouve la mort. Cette mort est considérée comme un
sacrilège par les Krou. Car, selon leurs coutumes, il est interdit, de verser le sang d'un
des leurs surtout en parelle circonstance. Tous les villages du département, du fait de
cette mort, rentrent dans le conflit, ce qui va entraîner une escalade de la violence. Un
ressortissant burkinabé d'ethnie Dagari, est tué dans un campement. Fuyant les
attaques des populations villageoises du département, d'importantes colonies de
planteurs et de manœuvres agricoles burkinabés, toutes ethnies confondues, viennent
se réfugier dans la ville de Tabou, ou la mission catholique organise leur accueil. Plus
de 2000 personnes sont accueillies dans cette structure. Un comité de crise est crée
pour gérer cette situation. La Croix Rouge apporte son aide aux réfugiés. Des voyages
sont organisés à destination du Burkina Faso et de certaines villes de la Côte d'Ivoire.
Le Gouvernement ivoirien va y dépêcher une délégation pour calmer les esprits et
renforcer la capacité de dialogue entamée par les autorités administratives locales et
les élus
Toutefois, la délégation gouvernementale partie pour s'enquérir de la situation
conflictuelle qui prévalait depuis le 3 novembre 1999 à Tabou et calmé les esprits, va se
heurter à une décision prise par les autorités coutumières kroumen. En effet, le porte
parole des chefs coutumiers du département, Irika Tahé Joseph, va donner un
ultimatum aux agriculteurs Lobi et Dagari pour quitter leur région pour avoir violé
l'interdit selon lequel, aucune goutte de sang d'un fils de la région ne doit couler par la
faute de qui que ce soit. Tous ces « étrangers » sont chassés de Tabou. Toutes les
tentatives de la délégation gouvernementale conduite par le ministre Emile Constant
Bombet, pour faire revenir ces autorités coutumières sur leur décision seront vaines.
Mais, la délégation obtiendra la cessation des affrontements et la levée des barrages
routiers.

Cette crise foncière de Tabou marquera les esprits. En effet, elle a certes éclaté juste
après l'entrée en vigueur de la loi du 18 décembre 1998, mais elle permet de donner
quelques éléments pour expliquer la nécessité d'élaborer une loi foncière qui prennent
en compte tous les paramètres de la société ivoirienne dans son ensemble. Cette crise
foncière couvait depuis longtemps. Il n'y avait pas que les crises entre ivoiriens et
etrangers que la loi nouvelle devrait empêcher. En effet, les ivoiriens, autochtones ou
allogenes s'affrontaient à propos de la terre. Toutes les régions de Côte
d'Ivoire étaient concernées.

Toutefois, le législateur ivoirien de 1998, dans le contenu de la loi foncière nouvelle,

mettra l'accent sur le principe d'autochtonie, privilégiant ainsi les autochtones au
détriment des étrangers.

SECTION 2: LA PRÉÉMINENCE DU PRINCIPE

D'AUTOCHTONIE

L'autochtonie est la « philosophie » qui a soutendu l'esprit de la loi nouvelle de 1998. Le

concept d' « autochtone » fait référence au lien entre autochtonie, établissement d'une
unité et d'une autorité politique, et antériorité sur un terroir ou maîtrise foncière. Pour
GRUENAIS, l'analyse de la relation entre les maîtres de la terre et les chefs dans le
Moogo au Burkina Faso, à partir des traditions historiques d'unités politiques montre
qu'il n'existe aucun lien nécessaire entre maîtrise de la terre et autochtonie. Mais, dans
le pays Kroumen, l'antériorité sur le terroir reste un élément déterminant qui établit la
maîtrise du groupe sur la terre. Cette conception Kroumen, peut s'étendre à tous les
peuples de Côte d'lvoire qui ont des coutumes foncières semblables.

La reconnaissance de la prééminence de l'autochtonie constitue un profond

changement sur le registre politique. Depuis l'indépendance et jusqu'à maintenant, les
pratiques administratives locales suivaient clairement, par l'intermédiaire des sous-
préfets, juges et commandant de gendarmerie, les consignes politiques de soutien à la
colonisation agricole dans les régions forestières, notamment à l'endroit des migrants
Baoulé. L'esprit de la nouvelle loi prend manifestement le contre-pied de la philosophie
de mise en valeur agricole du pays prôné par l'ancien président HOUPHOUET-BOIGNY
et cristallisée dans son slogan, « la terre appartient à celui qui la met en valeur » lancé
en 1963. Ce revirement a été en partie imposé au gouvernement ivoirien de 1998 et au
Président BEDIE par une majorité de députés issus des régions de colonisation
agricole, contre la volonté de ce que certains observateurs appellent le « lobby
baoulé ». La mise en œuvre de cette philosophie se traduit, d'une part, par la volonté de
privilégier les autochtones, les originaires de la région, du village ou du canton, et, les
ivoiriens venus des autres régions.

Mais pourquoi, subitement la Côte d'Ivoire qui était réputée une terre d'accueil des
étrangers et qui a reçu effectivement des milliers d'étranger sur son sol, manifeste le
désir de n'accorder la terre qu'aux seuls ivoiriens ? Est-ce parce que le législateur
ivoirien ou même le politique ivoirien, craint que ce pays ne soit envahi par des
étrangers, qui non seulement, sont présents dans tous les secteurs d'activités, mais
également, deviennent de grands propriétaires terriens? Pourquoi ce repli identitaire
des ivoiriens. L'autochtonie, dont-il est question ici va transparaître, d'une part, dans la
reconnaissance du droit coutumier, et d'autre part, par l'exclusion des non ivoiriens de
l'accès à la propriété foncière rurale.

Paragraphe 1: La reconnaissance des droits coutumiers

L'un des objectifs essentiels de la loi portant sur le domaine foncier rural, était de
résoudre la lancinante question des droits coutumiers. Au contraire de certains textes
de l'époque coloniale notamment le décret du 26 Juillet 1932 et le décret du 15
novembre 1935, ou de l'option prise par la loi non promulguée du 20 mars 1963, qui ont
décidé l'abolition, la nouvelle loi reconnait les droits coutumiers et organise un
mécanisme de consolidation de ceux-ci En effet, l'article 3 de la loi de 1998 donne la
composition du domaine foncier rural coutumier en ces termes: « Le domaine foncier
rural coutumier est constitué par l'ensemble des terres sur lesquelles s'exercent, des
droits coutumiers conformes aux traditions, des droits coutumiers cédés à des tiers ».
Ensuite, l'article 4 précise la transformation du droit coutumier en droit de propriété
moderne disposant que: « La propriété d'une terre du Domaine Foncier Rural est établie
à partir de l'immatriculation de cette terre au registre foncier ouvert à cet effet par
l'Administration et en ce qui concerne les terres du domaine coutumier par le Certificat
Foncier ». C'est la reconnaissance officielle des droits coutumiers.

A: De la condamnation à l'admission des droits coutumiers

Plusieurs années après l'indépendance, le législateur ivoirien va réhabiliter la coutume
comme fondement de la propriété privée. La propriété de droit écrit, dite propriété
moderne, aura pour origine le droit foncier coutumier. C'est la légalisation des droits
fonciers coutumiers: qui désormais constituent le fondement de la propriété privée. En
effet, l'article 3 de la loi foncière du 23 décembre 1998 modifiée par la loi du 28 juillet
2004 dispose que : « Le domaine foncier rural coutumier est constitué par l'ensemble
des terres sur lesquelles s'exercent: des droits coutumiers conformes aux traditions;
des droits coutumiers cédés à des tiers ». Par cette disposition, le législateur ivoirien
semble s'être rendu compte des problèmes fonciers en Côte d'Ivoire. Mieux, il montre à
travers sa nouvelle loi qu'il a conscience de l'inadaptation de ses anciennes lois et de la
nécessité de tenir compte des pratiques locale. Aussi, procède-t-il à la reconnaissance
des droits coutumiers collectifs et individuels, dans l'article 4 de la loi de 1998. La loi fait
en effet de la coutume autochtone, une source réelle du droit de propriété, celle qui
fonde en premier lieu, les droits sur la terre, avant que ceux-ci soient consacres par le
certificat foncier puis par l'immatriculation.

À la suite du colonisateur français dont les prétentions vont être radicalisées, l'Etat
ivoirien a entendu faire du régime foncier un instrument du développement économique
et social dont il est le grand ordonnateur. Le statut juridique de la terre déterminant les
modes d'occupation et d'exploitation, il est apparu à l'État que la tenure coutumière
devenait un obstacle au processus du développement. Pour l'Etat, la mise en valeur
des terres, l'aménagement des espaces urbains, ne pourraient êtres stimulés que par
l'individualisation des droits fonciers au service de la libre entreprise. L'entrée de la terre
dans un processus de production capitaliste passait par la substitution au droit
coutumier d'un droit moderne reposant sur la propriété individuelle ou privée.
L'immatriculation en serait l'instrument. En lieu et place des droits traditionnels
condamnés à disparaitre, elle devait imposer la conception individualiste de la propriété.
Il était reproché au droit coutumier, sa forme collective ou lignagère et son caractère
inaliénable qui en faisaient « des droits obscurs, impossibles pour le crédit et
incompatibles avec le développement ».

L'État ivoirien indépendant se montrera dans un premier temps plus sévère que le
colonisateur français puisqu'il abolit les coutumes foncières avant de les reconnaitre du
fait de leur résistance acharnée. Il va y procédé dès 1960, par la reconduction
constitutionnelle du décret colonial de 26 juillet 1932 organisant l'immatriculation; pour
asseoir celle-ci comme unique mode de garantie et d'acquisition de la propriété
foncière, les textes coloniaux de 1955 qui renversaient la charge de la preuve et qui
conduisaient l'État à établir l'absence des droits coutumiers sur un terrain avant de
pouvoir s'en accaparer, seront purement mis à l'écart sous le motif contestable qu'ils
n'ont pas été rendus applicables. Mais c'est surtout avec la loi non-promulguée, mais
pourtant appliquée du 20 mars 1963 que l'Etat abolira les droits coutumiers.

Ce texte, en effet, incorporait au domaine privé de l'Etat, les terres et forêts non
immatriculées. Cette intégration emportait de plano l'extinction des droits traditionnels
qui grèvent les terres. Cette abolition sera confirmée par une circulaire du ministre de
l'intérieur datée du 17 décembre 1968, rappelant les principes de la politique foncière
ivoirienne'. Toutefois, il faut noter que dès 1971, par le décret n°71-74 du 16 février
1971, l'État va accorder une reconnaissance de jure avec une portée juridique limitée
en ce que les droits coutumiers sont définis « comme de simples droits d'usages sur les
terrains domaniaux, personnels à ceux qui les exercent ». Mais dans la pratique, peu de
personnes tiennent compte de cette minoration de leur portée. Bien souvent, les droits
coutumiers sont assimilés à des droits de propriété de conception romaine. Même les
tribunaux modernes en arrivent à oublier la loi foncière moderne et à opérer cette
identification, voire à donner la primauté aux revendications fondée sur le droit
coutumier sur les inscriptions, d'ordre public, des livres fonciers de l'immatriculation.

C'est cette position initiale que vient d'atténué la nouvelle loi du 23 décembre 1998. A
côté des droits individuels, les nouvelles dispositions introduisent des droits collectifs.
L'État restitue ainsi la terre aux propriétaires ruraux. Les droits fonciers coutumiers
fondés sur le pacte sacré scellé avec les esprits de la terre, la terre-mère, la terre
nourricière, sont réhabilités. Désormais, la coutume foncière a force de « loi ».

Cette reconnaissance de la coutume foncière sera largement appliquée par les

juridictions ivoiriennes dans le règlement des conflits fonciers. En effet dans un litige
foncier opposant deux individus, la Cour d'Appel de Daloa a tranché en faveur du
propriétaire coutumier. Car considérant qu'il ressort de la loi n°98-750 du 23 décembre
1998 portant Code foncier rural que seules les populations autochtones rurales
riveraines détiennent les droits d'usage; qu'il convient d'en déduire que lesdits droits ne
peuvent aucunement résulter de la simple mise en valeur, de surcroît par un
allogène non-ivoirien qui, aux termes de la loi précitée, n'a pas vocation a devenir
propriétaire d'une parcelle de terre rurale; qu'il en résulte que le propriétaire terrien qui
est le détenteur des droits d'usage coutumiers sur la parcelle litigeuse est belle et bien
le propriétaire de la parcelles litigeuse. On le constate les juridictions-ivoiriennes ont fait
une large application des dispositions reconnaissant le droit foncier coutumier comme
fondement de la propriété privée.

En somme, les droits coutumiers n'ont pu disparaître malgré toutes les tentatives de les
abolir. Ils sont profondément enracinés dans l'esprit des négro-africains. Les
populations y tirent la légitimité de leur « droit de propriété » sur les terres de leurs
ancêtres.

B : Critique de la reconnaissance des droits fonciers

coutumiers
Le législateur ivoirien par cette loi apaise les autochtones ruraux qui réclamaient à force
cris la terre de leurs ancêtres cédées volontairement ou à l'instigation de l'État, aux
agriculteurs étrangers. Mais cette loi, si elle peut être rassurante pour les autochtones
ne va pas sans choquer les agriculteurs étrangers qui se voient refuser le droit de
propriété sur la terre, leur principal outil de travail?. En effet, le législateur de 1998
réhabilite la coutume, mais cette réhabilitation intervenant après quarante ans
d'interdiction, ainsi que les diverses imprécisions et omissions de la loi confèrent à
celle-ci des effets des plus aléatoires. La loi fait une volte-face remarquable en
reconnaissant désormais la propriété coutumière collective, cela révèle la prise de
conscience du législateur face à l'erreur qu'il a commise de renier d'un bloc la coutume,
au sortir des indépendances. Mais cette tentative de réparer les erreurs commises, ne
doit pas faire oublier au législateur que plus de quarante années se sont écoulées
depuis les indépendances et que les mentalités ont aussi évolué. En effet, pour décider
de l'officialisation de certaines coutumes, il faut veiller à ce que les conditions
initialement nécessaires à leur application soient réunies.
En d'autres termes, pour qu'une coutume reproduise fidèlement les effets qu'on lui a
connus à une certaine époque, il faudrait que la situation sociale et la logique fondant
cette coutume existent toujours, au moment où on la reconduit. En l'espèce, la
reconnaissance actuelle de la propriété coutumière collective suivie de l'immatriculation
en termes de propriété individuelle, doit tenir compte de certains changements
intervenus dans la vie des ruraux, comme les nouveaux besoins socio-économiques et
les déplacements de population.

En ce qui concerne, les nouveaux besoins socio-économiques, il faut savoir que les
soucis financiers, les nécessités scolaires et médicales en termes monétaires, sont
autant d'éléments qui n'existaient pas à l'époque du règne de la coutume. Le chef de
famille ne pouvait pas vendre la terre parce qu'elle était sacrée et parce qu'il n'en
éprouvait pas le besoin. Il ne pouvait pas la vendre parce qu'il se serait discrédité aux
yeux de sa famille et de toute la communauté villageoise, coupable d'avoir vendu ce qui
ne lui appartenant pas'. Coupable d'avoir méconnu la volonté des ancêtres qui lui ont
confié la gestion de ce patrimoine. Coupable encore d'avoir rompu le pacte sacré, liant
les membres de la famille aux divinités de la terre.

Mais aujourd'hui, la notion de propriété individuelle s’impose de plus en plus et les

logiques d'honneur familial et de poids communautaire s'effritent progressivement.
Comment être sûr alors, que le chef de famille, lors de la procédure d'immatriculation,
redistribuera de façon égalitaire la terre familiale, alors qu'il pourrait se constituer un
patrimoine foncier en s'accordant des parts énormes. Il pourrait tout simplement
légitimer cette action par sa qualité de chef de famille, comme il pourrait aussi bien
légitimer coutumièrement le refus d'accorder des terres aux femmes de son lignage.
Bref, rien ne pourra empêcher les catégories sociales les plus influentes du village de
s'approprier la majorité des terres, au détriment des faibles et des absents. Les absents
sont biens entendus les grands perdants, car une fois l'immatriculation des terres faite,
la loi ne prévoit pas de recours pour les absents, les situations de superpositions de
droits d'usage multiples sur une même parcelle. Or, avec les indépendances, l'exode
rural, notamment celui des jeunes vers les grandes villes, s'est accrus. Ceux-ci ont donc
très peu de chance d'obtenir des terres dans leur région d'origine, vu qu'ils n'y résident
pas et qu'ils n'on aucune chance d'être mis au courant, à moins d'avoir des relations
dans l'administration concernée ou de se rendre très régulièrement au village. En fait le
problème de ces jeunes ne se poserait pas, si l’on ne prévoyait pas pour les années à
venir, ce que l'on constate déjà un peu aujourd'hui, c'est-à-dire, la saturation des
grandes villes notamment Abidjan et le désir des personnes sans situation de tenter leur
chance en zone rurale.

Pour finir, en faisant de la coutume, la principale source des droits fonciers en zone
rurale, la loi nie tout droit aux descendants d'immigrés, allochtones ou non, que la
coutume, dans sa fidélité aux droits ancestraux sur la terre, considère toujours comme
étrangers.
Ceux-ci dont les parents et même les grands-parents sont peut-être nés dans le village,
restent dans la logique coutumière, des « invités » de la communauté originelle, sans
droit réel sur la terre.
L'enquête menée auprès de cette dernière par l'administration, en se fondant sur la
coutume, ne pourra donc que leur être préjudiciable, alors que l'ancienne loi leur
permettait d'espérer la propriété définitive des terres qu'ils cultivaient. En effet, les
autochtones vont toujours se déclarer propriétaires des terres cédées conformément à
la coutume aux étrangers.

Toutefois, bien que le législateur, conscient des abus que pourrait entrainer la seule
reconnaissance des droits d'autochtonie, souhaite visiblement encourager la
reconnaissance des ces droits acquis antérieurement par les transactions coutumières,
il est inévitable que le niveau de sécurisation des droits acquis par les non autochtones
soit affaibli, selon les rapports de force entre les tuteurs et les détenteurs de droits
acquis antérieurement à la loi. L'affaiblissement des droits acquis antérieurement par
des non-autochtones provient également du souci de l'État de promouvoir effectivement
l'immatriculation la plus large possible de terres à des personnes ivoiriennes, en
particulier aux ayant droits autochtones. L'ampleur de l'affaiblissement des droits des
non-autochtones va dépendre en réalité de la réactivation et de la renégociation
éventuelle de la relation de tutorat entre « l'étranger» et son « tuteur » lors de l'enquête
foncière, qui vise a formaliser les droits d'occupation a été généralement effectué sous
forme de « vente », fonciers coutumiers. En effet, le transfert antérieur de droit de
« don» ou de « prêt.» à durée indéterminée. Or on sait que ces différents termes,
utilisés localement, ne désignent pas forcément des formes spécifiques de transaction,
auxquelles ces termes sont associés dans le droit européen. Pour toutes ces raisons,
les enquêtes foncières diligentées par les Commissions d'enquête seront
immanquablement l'occasion de réexaminer et de renégocier les termes du contrat de
cession antérieur, du fait notamment des cédants autochtones, soumis à de fortes
pressions de la part de certaines catégories sociales (les jeunes, ressortissants
citadins, cadres ressortissants, politiciens locaux) pour récupérer certains droits cédés
aux « étrangers », sinon la terre elle-même.

En somme, la loi après avoir passer les coutumes dans l'illégalité, et avoir contribué à
leur survivance puis à leur dénaturation, par son inadaptation et son silence coupable
face aux changements socio-économiques, espère en les légalisant, obtenir un résultat
positif. Mais cela n'est pas simple, et le législateur risque de plonger le citoyen dans une
grande confusion. La coutume est-elle légale ou pas ? Faut-il croire en la loi ou pas ? Et
d'ailleurs qu'est ce que la vraie coutume, comment la différencier des pratiques
fonctionnelles de survie qui se sont imposées au fil des années. Les sociétés rurales
ont évoluée et les mentalités avec, notamment dans le sud de la Côte d'Ivoire, principal
espace agricole. Officialiser la propriété collective coutumière en vue de
l'immatriculation individuelle peut provoquer de nombreux abus, d'autant plus que la loi
se caractérise par son absence de précision sur certains points essentiels.
Paragraphe 2 : Le principe de l'autochtonie

La loi de 1998 sur le foncier rural dispose en son article premier que: « Le domaine
foncier rurale est constitué par l'ensemble des terres mises en valeur ou non et quelle
que soit la nature de la mise en valeur. Il constitue un patrimoine national auquel toute
personne physique ou morale peut accéder. Toutefois, seuls l'État, les collectivités
publiques et les personnes physiques ivoiriennes sont admis à en être propriétaires ».
La loi nouvelle n'accorde, donc, la propriété foncière qu'à l'Etat et aux seules personnes
physiques ou morales ivoiriennes. La nationalité devient un facteur limitant dans
l'obtention du titre foncier. C'est le premier élément qui alimente les interprétations de la
nouvelle loi foncière.
On ne peut accéder à l'étape « titre foncier » que si on a la nationalité ivoirienne. Or, la
nationalité ivoirienne n'est obtenue que selon les dispositions des articles 6 et 7
nouveaux de la loi 72-852 du 21/12/72. Désormais, c'est le droit du sang qui prévaut.
Alors que 47,3% parmi les immigrants d'origine burkinabé (ex-voltaïques) sont nés dans
ce pays et estiment bénéficier du droit du sol et des avantages et privilèges qui y sont
rattachés. Les burkinabé constituent le plus important lot (56% selon le recensement
général de la population et de l'habitat de 1998) des ruraux étrangers en Côte d'Ivoire.
Aucun parmi eux ne possède un titre foncier mais pratiquement tous ont acquis des
terres (par achat mais aussi beaucoup de terres acquises « gratuitement ») depuis de
longues années parfois avant même les indépendances, et se considèrent
« propriétaires » Ce lien qui a été fait entre la nationalité et l'accès à la terre va faire
couler beaucoup d'encre et de salive. Certains auteurs vont taxer le législateur et les
politiques ivoiriens de xénophobes, surtout avec le concept de « l'ivoirité » du Président
BEDIE. Mais, Il faut le souligner tout suite, la loi foncière de 1998, n'exclut pas les non
ivoiriens de l'accès à la terre rurale. Elle a prévu pour ces derniers un autre mode
d'accès à la terre.

A: Les personnes pouvant être propriétaires de terre

La nouvelle loi foncière fait de l'Etat, des personnes physiques et les collectivités
publiques ivoiriennes, les seules capables d'avoir la qualité de propriétaire de terre
rurale. Le rapport de la commission des Affaires Générales et Institutionnelles de
l'Assemblée Nationale est très explicite. En effet, selon ce rapport, le but visé par le
projet de loi relatif au foncier rural, est d'aboutir à terme à l'acquisition de la propriété
des terres par les Ivoiriens. D'emblée, l'article 1 de la loi a levé toute équivoque sur ce
point; il dispose que : « Le domaine foncier rural constitue un patrimoine national auquel
toute personnes physique ou morale peut accéder. Toutefois, seuls l'Etat, les
collectivités publiques et les personnes physiques ivoiriennes sont admis à en être
propriétaires ». Cette limitation de l'acquisition privative des terres aux personnes
ivoiriennes, même si elle trouve son fondement dans la souveraineté de l'Etat ivoirien,
suscite de vives controverses. La question est souvent posée de savoir si tout ivoirien
peut accéder à la propriété foncière sur toute l'étendue du territoire. La réponse
législative ne peut qu'être affirmative. En effet, chaque Ivoirien, quelle que soit son
origine ethnique, son sexe, peut accéder à la propriété foncière, en tout lieu du territoire
national: La loi, dans le respect du principe constitutionnel d'égalité, ne fait pas de
distinction entre les autochtones et les allogènes ivoiriens.

Ainsi, un Baoulé originaire du Centre, qui s'est installé dans le Sud-ouest, la région de
Soubré, peut valablement être propriétaire de terre dans ladite région. C'est d'ailleurs
l'une des dispositions que retiennent en général les ruraux ivoiriens. En effet, il ressort
clairement de l'enquête menée à Dimarakro, village situé dans le canton Bettié, dans la
région du Moyen-Comoé, par des étudiants dans le cadre de leur mémoire de licence,
que les vieux autochtones, retiennent essentiellement deux choses de la loi.-D'abord, la
loi leur interdit de vendre la terre quel que soit le problème auquel ils sont confrontés.
Ensuite, la loi dit que maintenant ce sont les ivoiriens qui ont le droit à être les
propriétaires fonciers. Ainsi, d'après eux, les étrangers qui sont sur leur terre ne sont
pas les propriétaires. Cependant, eux non plus ne peuvent reprendre les terres parce
qu'ils les ont données aux étrangers. Quant aux jeunes, ils n'ont retenu que: « la loi leur
demande d'établir des titres fonciers pour être les propriétaires de leur terre. Pour eux
aussi, seul les ivoiriens sont autorisés à établir le titre foncier. Pour ce faire, il faut
reconquérir les terres qu'ont vendues leurs parents aux étrangers et reconsidérer ces
terres comme faisant partie du patrimoine foncier familial ».

Ici se présentent les difficultés qui peuvent se poser. Etant donné que c'est l'autochtone
qui a la primauté dans l'acquisition des terres sur tous les autres acteurs, qu'est ce qui
empêcherait l’autochtone de remettre en cause les droits coutumiers qu’il a accordé à
l'allogène ivoirien ? L'autochtones peut demander à l'allogène ivoirien de quitter ses
terres. La situation aurait été dramatique, si l’idée selon laquelle, il fallait privilégier les
populations autochtones, de leur donner la primauté dans l'acquisition de la propriété
des terres sur leurs terroirs traditionnels, évoquée par certains députés lors de la
discussion de la loi, motif pris de ce que « la terre demeure la propriété de la famille, du
lignage, de la tribu ou de la communauté villageoise », avait été admise. Cette idée
avait été naturellement stigmatisée et rejetée par le gouvernement.
Le gouvernement en premier et la loi ensuite, ne pouvaient naturellement accepter une
proposition qui frisait la discrimination, la dérive tribale et identitaire. C'était méconnaitre
les brassages ethniques et culturels qui avaient cours dans le pays.

Il ressort de la loi que les personnes physiques non ivoiriennes, autrement dit, les
étrangers, ne sauraient accéder aux terres du domaine foncier rural. Mais, outre les
non-ivoiriens, se trouvent aussi exclus de l'accès à la propriété les personnes morales
de droit privé, c'est-à-dire les associations et les entreprises qui sont pourtant les
meilleurs investisseurs potentiels. Il s'avère que la crainte de voir les sociétés
multinationales (qui peuvent quelquefois se camoufler dans l'enveloppe d'une société
ou d'un organisme de droit ivoirien) accaparer toutes les terres, a conduit à cette option.
Il est vrai qu'à l'exemple des pays de l'Amérique Latine, en Côte d'ivoire, les situations
de monopole acquises par les grandes sociétés internationales dans la filière café-
cacao, suite à sa libéralisation, pouvaient inciter à une certaine prudence.
B : Les étrangers et le domaine foncier rural
La situation des non-ivoiriens vis-à-vis de la loi foncière de 1998 s'apprécie d'une part,
par leur poids dans le domaine agricole, et d'autre part, par les droits que la loi nouvelle
sur le foncier rural leur accorde. La présence des étrangers dans le secteur agricole est
considérable. Ils occupent effectivement de grandes parcelles de forêt où ils exploitent
les cultures de rente. La loi nouvelle de 1998 a suscité quelques inquiétudes qui ont
même été exprimées par les autorités politiques de leur pays d'origine. En effet, la loi
foncière de 1998 a constitué une pomme de discorde entre la Côte d'Ivoire et le Burkina
Faso. En effet, on se souvient que les problèmes du foncier rural étaient au cœur des
débats et échanges lors de la visite de l'ancien président de l'Assemblée Nationale
burkinabé, monsieur Mélégué TRAORE, en Côte d'Ivoire en mars 2002. Il traduit les
inquiétudes de son pays à travers des propos qui montrent clairement que les autorités
burkinabés ne comprenaient pas pourquoi la Côte d'Ivoire s'est dotée d'une loi foncière
qui semble protéger les intérêts des ivoiriens. Il déclare au cours d'un discours que:
« lorsqu'une législation donne l'impression de malmener les acquis qui datent de
plusieurs décennies, elle crée des problèmes ».
Il renchérit en ces termes « vous pensez qu'aujourd'hui, on peut régler le problème
foncier ivoirien sans tenir compte des Burkinabé ». On se souvient également, que du
perron de l'Elysée, lors d'une visite officielle en France, le Président burkinabe a déclaré
qu'il suivait de près la loi ivoirienne sur le roncier rural.
Ces propos tendent à faire croire que c'est la loi sur le foncier rural qui est à la base des
litiges qui opposent des familles, des communautés. Or, bien avant que cette loi ne soit
votée par le parlement, il y avait de nombreux palabres entre des villageois, des
ivoiriens et des non-ivoiriens. La loi sur le foncier n'est donc pas
responsable des conflits.

Cette loi donne une solution claire à toutes les interrogations sus indiquées. De prime
abord, il faut noter que la nouvelle loi foncière exclut les étrangers dans l'acquisition de
la propriété des terres du domaine foncier rural. Ainsi, un étranger, a quelque titre que
se soit, ne peut être propriétaire de terre rurale en Côte d'Ivoire.
La Cour d'Appel de Daloa dans une affaire opposant un ivoirien et un étranger,
concluait « qu'il ressort de la loi nº98-750 du 23 décembre 1998 portant rural que seule
les populations autochtones rurales riveraines détiennent les droits d'usage; qu'il
convient d'en déduire que lesdits droits ne peuvent aucunement résulter de la simple
mise en valeur, de surcroît par un allogène non ivoirien qui, aux termes de la loi
précitée, n'a pas vocation à devenir propriétaire d'une parcelle de terre rurale». C'est
sans doute cette exclusion de facto qui a suscitée les inquiétudes des autorités et
même des immigrés burkinabés en Côte d'Ivoire. Cette exclusion des étrangers de la
propriété des terres traduit simplement la crainte du législateur ivoirien de voir le
patrimoine foncier ivoirien échappé complètement aux ivoiriens. En effet, si tous les
étrangers (surtout burkinabés, maliens, guinéens) présents dans le domaine agricole
devenaient propriétaires des terres qu'ils cultivent, c'est comme si le territoire du
Burkina Faso, du Mali ou de la Guinée s'était agrandi et que le territoire ivoirien s'était
au contraire réduit. C'est presqu'une conquête territoriale qui serait réalisée par les
ressortissants étrangers en Côte d'Ivoire. Aucun pays au monde ne peut accepter
qu'une partie importante de son territoire national soit dans les mains de personnes
d'une autre nationalité que la tienne. C'est toute sa politique agricole, forestière et
même économique qui lui échapperait. C'est donc une question de souveraineté
nationale et même de survie de la nation ivoirienne qui se pose. En effet, comment un
Etat qui compte plus de 26 % d'étrangers sur son sol peut toujours avoir la main mise
sur son patrimoine foncier, s'il accorde la propriété foncière à une frange aussi
importante de ces immigrés ?

Toutefois, Il n'y a aucun problème pour un étranger qui a acquis coutumièrement un

vaste domaine foncier, qu'il exploite, de demander la nationalité ivoirienne afin de
devenir propriétaire de ses terres. L'administration devrait s'attendre à recevoir une
forte demande de naturalisation à cette fin. Mais, il faut craindre les fraudes sur la
nationalité. En principe, les non-ivoiriens ne sont pas concernés par les terres du
domaine foncier rural coutumier parce qu'ils ne sont pas originaire d'une des régions de
Côte d'Ivoire. Mais, ils ont acquis coutumièrement des terres qu'ils cultivent depuis des
années. C'est en considération de cette situation, que le législateur a, dans l'article 3 de
la loi foncière, pris en compte « les droits coutumiers cédés à des tiers ». En effet,
aucun texte ne limite l'accès au droit coutumier. Par conséquent, tout le monde peut
prétendre à exercer des droits fonciers coutumiers. Ainsi, au même titre qu'un ivoirien,
un non-ivoirien personne physique ou moral peut solliciter d'un propriétaire terrien
coutumier, le droit de s'installer sur une partie de ses terres.

Ainsi, l'étranger peut toujours, selon la procédure coutumière, acquérir des terres
rurales qu'il peut exploiter à sa guise. Ceux qui ont déjà des droits d'usage sur des
terres peuvent toujours en toute quiétude en tirer profit. De ce point de vue, les
inquiétudes manifestées par certaines autorités publiques étrangères ne sont pas
fondées. Les campagnes ivoiriennes ne se sont pas
transformées en champs de batailles, ou les ivoiriens demanderaient aux étrangers de
quitter les terres à eux cédées.
Malgré l'exclusion des étrangers de la propriété foncière par la nouvelle loi sur le foncier
rural, ces derniers continuent d'exploiter en toute quiétude, les terres acquises selon les
procédures coutumières.

Il faut noter qu'en prenant en compte les droits coutumiers, le législateur a entendu
reconnaître, à tous ceux qui exercent des droits coutumiers, le droit de s'en prévaloir.
D'ailleurs, comme pour donner l'exemple, il fait obligation aux titulaires de ces droits de
les consolider par la procédure du certificat foncier. Mais, le législateur fait obligation au
bénéficiaire du certificat foncier, de tenir compte de la présence des occupants de
bonne foi et de préserver les droits de ces derniers. Ainsi, les héritiers de l'étranger, à
qui reviennent naturellement les biens laissés par leurs parents, pourront évoquer, à
leur profit les dispositions de l'article 14 du décret n°99-594 du 13 octobre 1999, fixant
les modalités d'application au Domaine foncier rural coutumier de la loi foncière de 1998
Ces avantages du droit coutumier règlent en partie la situation des étrangers. Le droit
moderne ivoirien ne les exclut pas de tout accès à la terre. lis bénéficient, non
seulement, de la souplesse de la coutume foncière ivoirienne qui leur a toujours été très
favorable, mais également de droit d'accès par d'autres mécanismes dont la location de
terre et le bail emphytéotique. Mieux, la nouvelle loi foncière n'a pas reconduit les
dispositions de l'article 2 du décret n°71-74 du 16 février 1971 suivant lesquelles « les
droits portant sur l'usage du sol, dits droits coutumiers, sont personnels à ceux qui les
exercent et ne peuvent être cédés à quelque titre que ce soit ». Au contraire le
législateur, dans le souci de reconnaitre les droits coutumier, semble n'y voir aucune
objection puisque aussi bien il parle, à propos de la procédure d'obtention du certificat
foncier de « consolidation de droits coutumiers conformes à la tradition exercée de
façon paisible et continue ». Si, pour des raisons tenant à la forte immigration que
connaît la Côte d'Ivoire, les étrangers ont été exclus de la propriété foncière rurale, le
principe de l'exclusion connaît cependant une atténuation avec le respect des droits
acquis et le maintien des situations antérieures.

Cependant, la première version de l'article 26 de la loi du 23 décembre 1998, a fait

l'objet d'une modification très importante par la loi du 28 juillet 2004. En effet, la
première version dudit article, disposait que: « Les droits de propriété des terres du
domaine foncier rural acquis antérieurement à la présente loi par des personnes
physiques ou morales ne remplissant pas les conditions d'accès à la propriété fixées
par l'article 1 sont maintenus à titre personnel. Les héritiers de ces propriétaires qui ne
rempliraient pas les conditions d'accès à la propriété fixées par l'article 1 disposent d'un
délai de trois ans pour céder les terres... ou déclarer à l'autorité administrative, le retour
de ces terres au domaine de l'Etat sous réserve d'en obtenir la location sous forme de
bail emphytéotique. cessible ». Cette disposition est remplacée par celle-ci: « Les droits
de propriété des terres du domaine foncier rural acquis antérieurement à la présente loi
par des personnes physiques ou morales ne remplissant pas les conditions d'accès à la
propriété fixées par l'article 1 sont maintenus... Les droits de propriété acquis par des
personnes physique antérieurement à la présente loi sont transmissibles à leurs
héritiers ».

CHAPITRE 2:

LE CONTENU DE LA LOI FONCIÈRE DE 1998

Avant le vote de la loi de 1998, la gestion du domaine foncier rural s'appuyait sur les
textes juridiques datant de la période coloniale. Cet arsenal juridique a permis à
certaines personnes de se voir attribuer des terres dans un cadre de droit moderne
avec des arrêtés de concession ou de baux emphytéotiques. Cependant, seulement 1à
2 % des 23 millions d'hectares concernés ont bénéficié d'un titre d'occupation délivré
par l'administration. Les agriculteurs, dans leur ensemble, n'ont pas eu recours à cette
procédure. Les terres rurales étaient régies par les droits coutumiers. Les
conséquences de cette situation sont d'une part, la précarité de certaines occupations;
d'autre part, le peu de garantie que constitue une exploitation dont l'auteur n'est pas
propriétaire du sol.

L'idée à la base de cette loi du 23 décembre 1998 est de sécuriser le domaine foncier
rural ivoirien et d'éviter au maximum les conflits fonciers. Pour ces raisons, cette loi vise
à, d'une part, identifier et immatriculer les terres rurales et résoudre par la même
occasion la question des droits coutumiers; fixer et protéger définitivement les droits de
propriété des propriétaires sur les terres rurales. D'autre part, déclarer solennellement
patrimoine national le domaine foncier rural pour en réserver la propriété aux seuls
Ivoiriens tout en permettant aux personnes de nationalité étrangère de cultiver et de
profiter de ces terres rurales. Et enfin, moderniser, clarifier la possession et la gestion
des terres rurales ivoiriennes. Pour l'Etat, la disponibilité des sols et surtout la
clarification droits portant sur la terre devient une exigence développement. Soucieux
de résoudre l'incertitude et l'insécurité qui règnent sur la scène foncière et
singulièrement en milieu rural, et qui provoquent des conflits de plus en plus fréquents
et sanglants, entre ivoiriens, mais aussi entre ces derniers et des étrangers, et qui
trouvent un écho retentissant dans la presse internationale. Pour atteindre ces objectifs,
la loi a prévu des démarches à effectuer pour rentrer en possession des documents
administratifs qui prouvent que l'on est propriétaire terrien en milieu rural. Toutefois, ces
procédures ne sont pas si simples.

SECTION 1: LA DÉFINITION DU DOMAINE FONCIER RURAL

Comprendre le domaine foncier rural, s'est non seulement en donner une définition
précise, mais c'est également, en saisir la consistance.

Paragraphe 1 : La nature du domaine foncier rural

Le législateur ivoirien a tenté de donner une définition du domaine foncier rural. Il a
également précisé sa composition. En effet, en créant le domaine foncier rural, la loi du
23 décembre 1998 a introduit en droit ivoirien une institution particulièrement originale
en matière domaniale et foncière. Si, par sa consistance foncière, le domaine foncier
rural se rapproche du « domaine national » institué par la loi sénégalaise du 17 juin
1964, il sen distingue par la possibilité offerte à l'État, aux collectivités publiques et aux
personnes physiques ivoiriennes de s'approprier ces terres, lesquelles continueront à
faire partie du domaine foncier rural.

En effet, l'article fer de la section 1 intitulé, définition dispose que: « Le Domaine

Foncier Rural est constitué par l'ensemble des terres mises en valeur ou non et quelle
que soit la nature de la mise en valeur ». Le législateur, tout comme son homologue
sénégalais de 1964, innove, en créant une institution nouvelle. Et pour la distinguer
d'autres institutions qui lui sont proche mais différentes, il précise sa composition. Il faut
noter que, juste après les indépendances, le législateur sénégalais avait créé « le
domaine national ». Ce domaine national comprend des zones de terroir, constituées
par les terres nécessaires au développement des collectivités qui y sont implantées et
délimitées par décret. La gestion en est confiée aux occupants constitués en
« communautés rurales » qui assurent leur mise en valeur par un conseil rural composé
de membres élus et de membres nommés. Le président est désigné parmi les membres
non fonctionnaires. Il affecte et désaffecte les terres aux individus. Mais les droits de
culture ne sont pas absolus, ni même transmissibles du vivant des titulaires, il s'agit de
simples droits d'usages reconnus aux seuls exploitants dans le cadre d'une collectivité.
La désaffectation peut être prononcée pour insuffisance de mise en valeur ou mauvais
entretien ou si l'intéressé cesse d'exploiter personnellement, en outre l'État se réserve
un droit de reprise contre remboursement du prix payé, des portions du terrain concédé,
indispensables à l'exécution des travaux publics, outre une indemnité pour les parties
mises en valeur.

Il n'était donc pas question d'une immatriculation au nom des particuliers. Seul l'État
sénégalais est détenteur et gestionnaire des terres. Ainsi, dans la pratique l'on
distinguait dans le domaine national sénégalais, plusieurs « zones » à vocations
différentes, en particuliers les « zones de terroir » dont la gestion est confiées aux
conseils ruraux sous la responsabilité de l'Etat, et les « zones pionnières» dont l'Etat se
réserve la gestion. C’est par exemple le cas des terres irrigables du Delta du fleuve
Sénégal, classées zones pionnières et confiées à un organisme public, la SAED.
Jusqu'en 1987, l'État sénégalais aurait pu intégrer les zones pionnières au domaine de
l'Etat et procéder à leur immatriculation, ce que justifiait la réalisation sur fonds public
des grands aménagements irrigués. Ces terres pouvaient alors faire l'objet de
d'émission de titres fonciers de propriété ou d'emphytéose et être cédées pas l'État à
des individus ou collectivités. Mais en 1987, un décret déclasse les zones pionnières et
les reverse dans les zones de terroir. La SAED n'est donc plus gestionnaire, et leur
administration est confiée aux communautés rurales; il n'y a donc pas immatriculation
ou émission de titres fonciers au profit des communautés rurales qui ne sont que
gestionnaires, habilités à octroyer des droits d'usage aux membres des communautés :
il s'agit de l'acte d'affectation des terres, acte révocable, qui doit recevoir l'accord de
l'Etat (le préfet ou sous-préfet) et qui ne crée pas de « titre foncier » individuel.

Mais là s'arrête la comparaison avec le domaine foncier rural ivoirien. Car le Sénégal
est resté fidèle à sa politique foncière depuis les indépendances. Il s'est éloigné
clairement de l'appropriation privée et s'est orienté vers la décentralisation et la
délégation des pouvoirs de l'État au niveau local; mais en fait de pouvoir, la délégation
est mince, car les « droits » octroyés aux communautés sont restreints. Pour l'Etat, le
système est moins contraignant que l'immatriculation, puisqu'il ne l'astreint pas à
procéder à des opérations de bornage, de cadastrage simplifié, d'enregistrement, etc.,
les affectations de terre faisant seulement, en théorie, l'objet d'un enregistrement dans
un registre foncier au niveau des communautés rurales qui ne verra jamais le jour, et
d'une obligation de mise en valeur dont les normes ne seront jamais précisées.

Alors que le « domaine foncier rural » crée par le législateur ivoirien est appropriable
non seulement par l'État, mais aussi, par les personnes physiques et les collectivités
publiques ivoiriennes.
L'appropriation définitive se fait par la procédure de l'immatriculation après celle du
certificat foncier qui consacre la prise en compte du droit foncier coutumier. En Côte
d'ivoire, le citoyen qui a fait immatriculer sa terre, peut dire « c'est ma terre ». Il y a un
droit de propriété définitif et absolu. Alors qu'au Sénégal, ce n'est qu'un droit d'usage
qui est concédé.

Toutefois, la définition que donne le législateur ivoirien du « domaine foncier rural», qui
comme le dit le Professeur Pierre-clavaire KOBO, « s'offre comme un véritable habit
d'arlequin, ne peut que laisser perplexe. La loi amalgame, en effet, dans une démarche
syncrétique propre à provoquer l'égarement, ces critères géographiques, c'est-à-dire
« rural » et « urbain», des éléments juridiques, c'est-à-dire « domaine public» et
« propriété» et fait varier le contenu du domaine foncier entre un domaine transitoire et
permanent! Cette loi peut donner à penser qu'en dehors du traditionnel domaine public
et privé, le domaine foncier rural est une troisième (3°) catégorie domaniale, en
attendant une quatrième (4°) catégorie qui serait le domaine foncier urbain ».
Le code foncier rural dispose que le domaine foncier rural « est l'ensemble des terres
mises en valeur ou non et quelle que soit la nature de la mise en valeur ». C'est dire
que le domaine foncier rural est constitué de toutes les terres cultivées ou non. Il s'agit
donc des plantations, des vergers, les terres bâties ou non et les terres en jachère.
Toutes ces terres mises en sembles forment un patrimoine national au quel peut
accéder tout ivoirien. Mais la définition donnée par l'article 1, est complétée par l'article
2 de la loi foncière de 1998; qui fait une distinction entre la propriété à titre transitoire et
la propriété permanente.

Paragraphe 2 : Les propriétés à titre transitoire

Les propriétés à titre transitoire ont trait à des terres ayant un statut provisoire, donc
susceptibles de changer à tout moment. Ce statut concerne deux types de terre. D'une
part, les terres du domaine coutumier et d'autre part, les terres du domaine foncier rural
concédées par l'État à des collectivités publiques ou à des particuliers.

En effet, le domaine foncier rural coutumier est constitué par l'ensemble des terres sur
lesquelles s'exercent des droits coutumiers conformes aux traditions et des droits
coutumiers cédés à des tiers. En effet, il est essentiel de comprendre que le régime
foncier en Afrique subsaharienne repose sur les relations sociales qu'entretiennent les
individus au sein de la communauté à laquelle ils sont associés ainsi que les liens de
parenté. Rappelons que la terre est un bien collectif et inaliénable car sacré. Lorsqu'on
parle d'accès à la terre, il faut encore aujourd'hui distinguer entre
possession et propriété de la terre. Autrement dit, il faut distinguer entre les droits
limités aux droits d'usage ou d'usufruit et les droits de transferts et d'administration,
c'est-à-dire les droits de définir le droit des autres. On distingue deux groupes
d'individus: le groupe homogène qui occupe la terre en question et qui sans en être
propriétaire en est le gestionnaire, et le groupe hétérogène ou intégré qui inclut tous
ceux qui vivent sur cette terre. La différence entre les deux réside dans le fait que seul
le premier groupe est soumis à un rituel d'appropriation collective de la terre sous le
regard de son chef. Et « ce qui fait la propriété, c'est le rituel » qui est unique et ne peut
se répéter. Le groupe homogène peut cependant décider ultérieurement d'intégrer de
nouveaux venus. Un ensemble d'actes symboliques sont alors associés à l'intégration
sans quoi l'individu ou le groupe d'individus intégrés n'ont de droit que d'usage et non
de propriété sur la terre qu'ils exploitent.

Premièrement, on est très éloigné du concept occidental de propriété privée puisque la

valeur de la terre n'est pas matérielle mais spirituelle. Deuxièmement, la prise de
possession de la terre passe par quatre étapes qui permettent à un individu X de
l'anthropomorphiser, c'est-à-dire de lui conférer une dimension humaine en lui donnant
son nom (X). Ce qui lui donne des droits au sein du groupe homogène. Aucune action
ne peut alors être entreprise sur cette terre sans que la famille de X ne soit consultée et
ne donne son accord; ce qui ne pose pas de problème tant que l'économie marchande
n'a pas pénétré la société. Cependant, via un ensemble de transactions comme la
succession, le prêt, la location, voire la vente, la terre peut être cédée se trouvant ainsi
morcelée.
Troisièmement, le chef du village et le chef de terre sont incontournables dans toute
transaction entre X et Y, quelque soit l'origine de Y'. D'une certaine manière, en tant que
représentant de tous les ancêtres depuis que le rituel d'occupation de la terre a eu lieu,
ils se substituent à l'État moderne et son cadastre.

Toutefois, ces coutumes ont bien-sûr évolué au cours des. périodes coloniale et
postcoloniale, le colonisateur et l'État indépendant cherchant chacun à contourner ou à
faire évoluer les droits coutumiers en y associant ou au contraire en marginalisant les
chefs de village et de terre. Cela a conduit à une superposition de droits fonciers
modernes et coutumiers qui rend extrêmement confuse la gestion du foncier rural, d'où
les litiges dès lors qu'il y a saturation foncière. L'exemple type est la situation
particulière des migrants Baoulé dans l'Ouest de la Côte d'Ivoire.

On ne peut aborder la question du foncier rural en Côte d'ivoire, sans analyser la

situation des migrants baoulé dans les forêts de l'Ouest de la Côte d'Ivoire, parce que
qu'ils constituent la population allogène la plus importante. En effet, l'histoire des
populations baoulé révèle une mobilité cyclique permanente et une participation
ancienne aux grands courants d'échanges entre forêts et savanes. C'est pourquoi, loin
de marquer une césure, son insertion dans l'économie de plantation a renforcé le
caractère multi centré de cette société rurale. De plus, l'urbanisation rapide de l'espace
ivoirien, à partir de 1960, a également accéléré le phénomène de translation spatiale
vers la Côte d'Ivoire méridionale. Cette mobilité traditionnelle, fortement dépendante
d'un modèle historique de développement, apparaît néanmoins de plus en plus
incertaine.

En effet, les savanes baoulé correspondent depuis longtemps à un foyer de départ en

migration. Ce phénomène s'explique par la combinaison de facteurs incitatifs exogènes
et de contraintes endogènes. La perspective d'une accumulation rentière rapide dans le
cadre du système des prix minima garantis du café et du cacao a, par exemple,
fortement incité les agriculteurs des savanes à tenter la « course à la forêt ». D'autant
plus que le processus de dévolution foncière « au premier occupant qui cultive »
garantissait un accès rapide et direct à la terre. Cependant, la réussite de ce processus
ne saurait être comprise sans prendre en compte le soutien de l'État ivoirien, désireux
d'accélérer le développement agricole du pays et de consacrer la rupture avec les droits
fonciers traditionnels, poursuivant, en cela, la politique coloniale de mise en valeur. Elle
a également été relayée, depuis l'indépendance, par la permissivité foncière des
sociétés d'accueil du Centre et du Sud-ouest (leurs notables tirant des redevances
importantes des cessions de terres aux immigrants baoulé), cette permissivité
s'expliquant elle-même par une faible pression foncière, donc par de fortes
disponibilités en terres cultivables. La colonisation agricole sest ettectuée à un rythme
rapide et ininterrompu, d'abord à la périphérie du « pays baoulé » dès les années 1950,
puis en direction du centre-ouest et du sud-ouest à partir des années 1970. Le front de
la migration correspond donc étroitement au front du brûlis et de l'extension spatiale du
cacao. Les migrants baoulé se sont immédiatement démarqués des cacaoculteurs
autochtones par des stratégies foncières originales, délaissant les bourgs pour
s'implanter à proximité des carrefours de pistes, multipliant les campements afin de
contrôler l'espace et de défricher de vastes lambeaux de forêt primaire. Cette stratégie
d'accès direct au foncier (qui tranche avec celle des autres allogènes, burkinabe et
particulièrement Mossi, par exemple) a sans aucun doute orienté de nombreux départs
en migration. Ce facteur est cependant insuffisant pour expliquer l'ampleur de la déprise
rurale en zone de savane et la réussite agricole des Baoulé de « forêt ». Il convient de
rappeler le caractère décisif de la force de travail disponible pour défricher la forêt, qui
justifie l'intérêt de maintenir un contrôle efficace sur les dépendants familiaux restés au
village, car ils constituent une main d'œuvre peu coûteuse et rapidement mobilisable
pour effectuer des travaux saisonniers (« les six mois »). Lorsque celle-ci se révèle
insuffisante, l'embauche d'une main-d'œuvre étrangère contractuelle est systématique.
De fait, c'est la conjonction effective de ces différends facteurs qui a permis à la Côte
d'Ivoire de s'imposer sur le marche comme le premier producteur mondial de cacao.
Le caractère pionnier des systèmes de culture extensive des planteurs colonisateurs
d'espaces en friche est attesté par l'augmentation exponentielle, à partir de la décennie
80, des volumes de cacaoyers récoltés dans le Sud-ouest. Cette évolution tranche avec
les vieilles zones d agriculture de plantation (Sud-est) ayant déjà fait l'objet de
replantations partielles à chaque génération, rendements stagnent ou progressent
modérément. En revanche, les modalités d'appropriation et de régulation foncière
différent assez peu, après une phase agronomique « pionnière», d'une zone à l'autre. Il
sagit là de «vieilles » sociéte qui tentent de gérer les inévitables confrontations
domestiques (entre héritiers potentiels, entre voisins, entre aînés et cadets) par des
arbitrages coutumiers. Les efforts actuels des gouvernants et des développeurs pour
rendre plus sûrs et plus clairs les différents modes d'appropriation traditionnelle, sans
véritablement chercher à innover confirment implicitement cette analyse.

En réalité, ce qui différencie fondamentalement les «anciennes» et les « nouvelles »

zones cacaoyères, c'est la capacité, inversement corrélée à la densité démographique
et à la saturation foncière sur fond de brassage ethnique, des communautés
villageoises à gérer tensions et litiges. Dans le Centre-Ouest et le Sud-ouest, la
migration baoulé s'est superposé et imposée à un vieux fond autochtone bakwé, bété,
krou. Dès 1975, les baouté représentaient plus du tiers de la population rurale dans les
zones de Gagnoa, Divo, Soubré, Daloa, Bouaflé. Et la part des alogènes n'a cessé
depuis de se renforcer avec l'arrivée de nouveau colons et d'une abondante main-
œuvre sahélienne. D'une situation de complémentarité consentie (le savoir-faire cultural
des allogènes, employés dans les cacaoyères, étant une condition de la réussite des
grands planteurs autochtones), on est passé à une situation de concurrence contrainte,
plus ou moins violente, dans un contexte de raréfaction des ressources.

Les conditions d'accès à la terre et au travail ont conduit à définir un système de

production spécifique, qui permettait une extension rapide des plantations cacaoyères
et assurait une productivité du travail élevée. Le système de culture adopté par les
pionniers baoulé, associant l'igname, la banane et le cacao présentait une excellente
complémentarité agronomique (les cacaoyers bénéficiant du travail du sol lié au buttage
puis à la récolte de l'igname ainsi que de l'ombrage des bananiers), et permettait de
rémunérer une grande partie du travail de plantation et d'entretien par la production
vivrière. Les techniques employées (défriche par le brûlis, sans abattis; semis du cacao
à haute densité précédant un éclaircissement tardif du nombre de pieds; emploi de
variétés précoces) visaient également à maximiser la productivité du travail. De la sorte,
un actif agricole pouvait planter un hectare par an, en assurant son approvisionnement
vivrier et la commercialisation d'un surplus non négligeable.

Les performances de ce système et l'augmentation régulière du prix du cacao ont

généralement conduit les planteurs baoulé à étendre leurs plantations a l'ensemble du
foncier disponible, au risque de compromettre leur autosuffisance vivrière. Leur
système de production reposait sur le défrichement d'une nouvelle parcelle chaque
année et le déplacement constant de la frontière agricole, jusqu'à épuisement des
réserves forestières. Les exploitations ainsi créées ont souvent atteint des dimensions
importantes, dépassant fréquemment 10 hectares pour atteindre jusqu'à 200 hectares.

Mais aujourd'hui, ce système de production est arrivé à saturation. Il n'y a plus de terre
à coloniser car la forêt primaire est épuisée. Les populations autochtones sont
confrontées à la crise de génération. La génération des « pères-fondateurs », ceux qui
étaient considérés comme « chef de terre» est passée. La jeune génération a besoin de
terre pour travailler parce que tous n'ont pas réussi à l'école, ils retournent à la terre.

Or maintenant, la loi désigne seulement l'ivoirien comme celui qui peut être le
« propriétaire» de la terre. Pourquoi ne pas demander à tous les étrangers (migrant
ivoirien et immigrant burkinabé) de partir chez eux. Car selon un adage baoulé, dire « à
quelqu'un de partir chez lui » ce n'est pas une injure. Car chez le baoulé, tout individu à
« un chez soi » où il se sent nécessairement bien. Chaque fois qu'il y aura un litige
entre un allogène ivoirien et un autochtone, ce dernier est privilégié. La coutume est
généralement en sa faveur.
SECTION 2: LA PROPRIETE PERMANENTE
Selon l'article 4 de la loi foncière de 1998: « La propriété d'une terre du Domaine
Foncier Rural est établie à partir de l'immatriculation de cette terre au registre foncier
ouvert à cet effet par lAdministration et en ce qui concerne les terres du domaine
coutumier par le Certificat Foncier. Le détenteur du Certificat Foncier doit requérir
l'immatriculation de la terre correspondante dans un délai de trois ans à compter de la
date d'acquisition du Certificat Foncier». Cette disposition de la loi foncière de 1998
établit clairement que la propriété définitive de la terre se fait soit par l'immatriculation
de cette terre au registre foncier, soit par l'établissement du certificat foncier lorsqu'il
s'agit d'une terre du domaine coutumier. Le titulaire du certificat foncier devra par la
suite demander l'immatriculation de ses terres pour parachever la procédure
d'appropriation définitive.

Paragraphe 1: La procédure préalable à l'immatriculation:

l'établissement du certificat foncier
De nos jours, il n'est plus possible de se déclarer verbalement propriétaire de terre
rurale. Il faut disposer de documents délivrés par l'administration pour l'attester. Les
détenteurs ivoiriens de droits coutumiers ou acquis selon des pratiques coutumières sur
des terres mises en valeur ou non doivent faire constater leurs droits dans les délais
prescrits par la loi, c'est-à-dire dix ans après la publication de ladite loi (le 14 janvier
1999). Le seul critère étant la nationalité ivoirienne (outre le constat d'existence
continue et paisible des droits), la loi ne fait pas de distinction entre les droits issus de
l'appartenance à une communauté « autochtone » locale, et les droits issus de la
cession de droits par des autochtones à des « étrangers» à la communauté locale si
ces derniers sont de nationalité ivoirienne. La demande de constatation se manifeste
par une demande d'enquête? auprès du sous-préfet, en sa qualité de Président du
Comite (sous-préfectoral) de Gestion Foncière Rurale.

Après validation des résultats de l'enquête menée par une commission assermentée
appuyée par des opérateurs techniques agréés et sous autorité du Comité Villageois de
Gestion Foncière Rurale (selon une procédure de publicité précisée dans le décret N°
99-594 du 13 octobre 1999), des certificats fonciers individuels ou collectifs sont établis
et publiés par le Préfet au Journal Officiel. Les certificats confèrent à leurs titulaires la
capacité d'ester en justice et de céder ces certificats, en tout ou partie, à des tiers dans
le cas des certificats individuels.

Il est précisé à l'article 17 de la loi, que les certificats collectifs ne sont cessibles que « à
un membre de la collectivité ou du groupement » ou à un « membre de la Collectivité »,
ce qui semble restrictif. On peut alors penser que la « collectivité » désigne la
communauté villageoise autochtone. Mais les dispositions ne sont pas claires, puisque
l'article 21 du décret N° 99-594 du 13 octobre 1999 stipule que « le bien foncier objet
d'un certificat collectif peut être morcelé au profit des membres du groupement ou de
tiers », sans autre précision.
Ces certificats fonciers ne sont toutefois délivrés qu'à titre transitoire. Ils doivent être
convertis, à l'initiative des titulaires de certificats et à brève échéance (trois ans à partir
de la délivrance des certificats) en droits individuels de propriété privée par la procédure
d'immatriculation. Les titres fonciers de propriété sont délivrés par le Conservateur
foncier et les plans des parcelles sont intégrés dans le Cadastre national. La procédure
d'immatriculation diffère selon qu'il s'agit de certificats individuels ou collectifs.

Il convient donc d'apporter un amendement à l'article 6 en prorogeant le délai imparti

pour la délivrance des certificats fonciers et la consolidation des concessions
provisoires. En ce qui concerne la délivrance des certificats fonciers, il est proposé de
maintenir le principe d'un délai pour amener aussi bien les populations que
l'administration publique, elle-même, à demeurer dans la dynamique de la
modernisation de la gestion des terres rurales et de se fixer aussi un objectif temporel.
Tenant compte des contraintes liées à la mobilisation et à l'exécution des ressources
financières devant faciliter la mise en œuvre de la loi relative au domaine foncier rural, il
est proposé que le nouveau délai imparti soit de vingt (20) ans

En ce qui concerne la consolidation des concessions provisoires, le processus a

commencé depuis le début de l'année 2000. Ainsi sur cinq mille cent quatre vingt trois
(5183) concessions provisoires délivrées jusqu'en 1998, mille soixante neuf (1069) ont
fait l'objet d'une demande d'immatriculation soit 20,62%. Ce taux est faible en raison du
peu d'informations fournies aux populations sur la procédure de consolidation des droits
concédés. Pour permettre à l'administration qui gère les terres rurales d'atteindre les
résultats escomptés, c'est-à-dire la consolidation de tous les droits concédés, il convient
de fixer également un nouveau délai. Le nouveau délai proposé est de cinq (5) ans.
Finalement, cette loi modificative proposée par le Ministre de l'Agriculture est votée par
le parlement le 23 août 2013. L'article 6 de la loi de 1998 est modifié pour accorder un
nouveau délai de dix (10) ans pour l'immatriculation des terres du domaine foncier rural
qui court à compter de la publication de la nouvelle loi et un autre de cinq (5) ans pour
la consolider les droits du concessionnaire sur les terres concédées qui commence
également à courir pour compter de la publication de la nouvelle loi modificative.

S'agissant de l'immatriculation des certificats individuels ou dans le cas de certificats

fonciers collectifs qui ont été morcelés entre temps au profit des membres du
groupement ou de tiers (puisque le certificat est cessible), cette transformation se fait
par immatriculation au nom du détenteur du certificat. Dans le cas où le titulaire du
certificat serait décédé et où il y a indivision entre les héritiers, « l’immatriculation est
faite, après morcellement, au nom des divers membres du groupement ou de l'indivision
» (Décret N° 99-154 du 13 octobre 1999, art. 28). La possibilité accordée aux héritiers
d'un titulaire d'un certificat individuel d'immatriculer au nom de l'indivision semble
cependant contradictoire avec l'obligation de morcellement faite aux membres d'un
groupement titulaire d'un certificat collectif aux fins d'immatriculations

Concernant l'immatriculation des certificats collectifs, l'immatriculation est faite, après

morcellement, au nom des divers membres du groupement. L'esprit qui apparait
fortement est bien que la condition de l'immatriculation est le démembrement du droit
collectif ; il ne peut y avoir immatriculation pleine et entière qu'individuelle. Il semble que
le choix de n'immatriculer les terres faisant l'objet d'un certificat collectif qu'après
démembrement (article 28 du décret N° 99-594 du 13 octobre 1998) ait ete motivé par
le souci d'éviter l'accaparement de vastes portions de terres par le gestionnaire
coutumier des certificats collectifs (qui apparaît curieusement, dans le Cahier des
charges joint au certificat foncier collectif, comme le « seul détenteur légal du certificat
foncier »). La loi ne résout donc pas le problème des groupements qui, pour des raisons
de bonne gestion économique ou sociale de l'exploitation, souhaiteraient rester en
propriété indivise.

Cas possible d'immatriculation au nom de l'Etat de terres appartenant à des personnes

ou à des groupements de personnes ivoiriens. En effet, Malgré le principe que toute
personne ivoirienne peut accéder à un titre de propriété, l'État se réserve le droit
d'immatriculer la terre à son nom en cas de difficulté ou de non-respect de la procédure.
L'immatriculation est faite au nom de l'État en cas de conflits. Mais là aussi, il n'est pas
clairement précisé s'il s'agit de conflits à propos des conditions de morcellement entre
les membres du groupement titulaire d'un certificat collectif avant immatriculation, ou
entre héritiers à propos du maintien ou non dans l'indivision dans le cas du décès d'un
gestionnaire de certificat collectif.

L'immatriculation est faite au nom de l'Etat en cas de non-respect des délais de

procédure. D'abord, du délai de dix ans à partir du 14 janvier 1999 pour faire
reconnaître les droits coutumiers : l'immatriculation est faite au nom de l'Etat, ce qui
correspond à une expropriation aux yeux de l'occupant coutumier, puisque le droit
coutumier antérieur est converti en droit de location, le loueur étant l'État propriétaire.
Ensuite, du délai de trois ans imparti pour transformer le certificat foncier en titre de
propriété par immatriculation. On peut considérer que le respect de ce délai implique
l'obligation de sortir de l'indivision, sous peine d'immatriculation au nom de l'État. Dans
ces deux cas, l'immatriculation par l'Etat, faute de respecter les délais prévus, renforce
encore sa dimension expropriatoire aux yeux de l'occupant coutumier, qui se sera vu
confirmer auparavant son droit d'occupation par un certificat foncier, et qui constatera
que ce droit est désormais converti en droit de simple occupation (de location ?) d'une
terre immatriculée par l'État.

Dans tous les cas précédents d'immatriculation au nom de l'État, pour cause de non-
respect par les ayants droits des délais de procédure, de maintien dans l'indivision ou
d'existence de conflits entre ayants droits, la loi ne précise pas toujours la nature du
droit à location affecté au(x)titulaire(s) ivoirien(s) de l'ancien certificat individuel ou
collectif. Il s'agira probablement d'une location emphytéotique, dans la mesure où un tel
bail est prévu dans certains cas pour les non-ivoiriens; on imagine mal que les Ivoiriens
soient soumis à un régime plus défavorable. Par ailleurs, ce droit de location attribué
aux Ivoiriens sur des terres qu'ils occupaient antérieurement à l'application de la loi
devrait être soumis à de fortes restrictions quant à ses modalités de transfert,
conformément à l'article 15 de la loi (transfert « par l'administration sur demande
expresse du cédant ») qui ne distingue pas entre location d'une terre immatriculée au
nom de l'État à des Ivoiriens et à des non-Ivoiriens. Cette clause paraîtra
particulièrement exorbitante aux intéressés, s'il s'agit d'autochtones n'ayant pas
respecté les conditions prévues de procédure. Toutefois, quelle est la nature des droits
découlant du certificat foncier ?

Le décret n°71-74 du 16 février 1971 relatif aux procédures domaniales et foncières est
explicite sur ce point. Il dispose que les droits portant sur l'usage du sol, dits droits
coutumiers, sont personnels à ceux qui les exercent et ne peuvent être cédés à
quelques titres que ce soit. Il s'infère sans ambages que le droit visé par le décret de
1971 ci-dessus cité est un droit d'usage qui ne peut être cédé et qui cesse au décès de
son titulaire. On note une dichotomie concernant le nature du droit que s'attribue les
détenteurs coutumiers et celui que leur reconnaît les lois foncières.
En effet, la conclusion de contrat de vente portant sur ces parcelles non immatriculées
et les pratiques successorales en la matière montrent clairement que les populations
rurales se considèrent non comme détenteurs mais propriétaire de ces terres. C'est
sans doute pour tenir compte de cette pratique que la loi n°98-750 du 23 décembre
1998 relative au domaine foncier rural a institué le certificat foncier. Les droits découlant
de ce certificat foncier ne sont pas de simples droits personnels puisque « le certificat
foncier peut être cédé, en tout ou partie, par acte authentifié par l'autorité administrative,
à un tiers ou, lorsqu'il est collectif, à un membre de la collectivité ou du groupement ». «
En cas de décès de son titulaire, le certificat individuel tombe dans la succession du de
cujus et est traité comme tel ». À défaut d'être un simple droit d'usage, le droit
découlant du certificat foncier peut-il être assimilé au droit d'usufruit ? L'usufruit est un
droit réel temporaire d'usage et de jouissance d'un bien appartenant à un tiers, le nu-
propriétaire, à charge pour le titulaire de conserver la substance et la destination de ce
bien. L'usufruitier a donc le droit de se servir de la chose à charge de la rendre en la
même quantité et qualité en respectant l'usage auquel la chose est destinée.
L'usufruitier et le détenteur du certificat foncier ont en commun de pouvoir louer ou
céder la chose objet de leur droit. En revanche, alors que le droit de l'usufruitier prend
fin avec la mort de son titulaire, le droit résultant du certificat foncier peut être transmis
aux héritiers. Bien qu'ayant des points communs avec le droit d'usufruit, le droit
résultant du certificat foncier ne peut lui être assimilé.

À ce propos, nous convenons avec monsieur GALE Gbabgé Jean-Pierre, docteur en

droit, « que le certificat foncier consacre un droit d'une nature singulière ». Alors que
curieusement, l'article 4 de la loi foncière de 1998 dispose que: « La propriété d'une
terre du Domaine foncier rural est établie à partir de l'immatriculation de cette terre au
registre foncier ouvert à cet effet par l'Administration et en ce qui concerne les terres du
domaine coutumier par le Certificat foncier ». Or, en réalité, le certificat foncier ne
consacre pas la propriété des terres du domaine foncier rural puisque l'alinéa 2 du
même article 4 prévoit que le détenteur du certificat foncier doit requérir
l'immatriculation de la terre dans un délai de trois ans à compter de la date d'acquisition
du Certificat Foncier. Il est clair que seul le titre foncier acquis suite à l'immatriculation
confère la propriété. Si le détenteur du Certificat Foncier jouissait du droit de propriété,
quel serait alors l'intérêt de l'immatriculation? On peut donc, s'agissant de la nature du
droit conféré par le Certificat Foncier, paraphraser Dareste en soutenant que « ce n'est
ni la propriété, ni la négation de la propriété, c'est autre chose »

L'examen de la jurisprudence foncière sur cette question de la nature du droit conféré

par le certificat foncier, n'aide pas non plus à trancher la confusion. Tantôt les droits
coutumiers sont qualifiés de droits d'usage, tantôt de droit de propriété. Dans une
décision rendue par la section de tribunal de Divo, le juge reconnaît la qualité de
propriétaire aux détenteurs de droits coutumiers. Dans une autre espèce, la même
juridiction nie le droit de propriété aux détenteurs coutumiers dont le père conclut une
vente avec des tiers qui mettent en valeur la parcelle litigieuse. Pour la cour d'appel de
Daloa, ces droits sont des droits d'usage. Elle retient en ce sens que « les populations
autochtones rurales riveraines étant seules aux termes de la loi foncière de 1998, à
détenir des droits d'usage ceux-ci ne peuvent pas résulter de la simple mise en
valeur ». Dans le même sens, le juge relève dans une espèce rendue le 10 mars 2000
par le tribunal de première instance de Bouaké que « la parcelle litigieuse appartient à
Y.B. qui l'a hérité de ses grands-parents qui en étaient propriétaires selon les règles
coutumières; qu'il en résulte que le droit de propriété de la parcelle litigieuse acquis par
Y.B. suivant le droit coutumier antérieurement à la loi foncière de 1998 est maintenu à
titre personnel ». C'est abusivement que le tribunal fait état de « droit de propriété
maintenu à titre personnel ». En effet, la propriété étant un droit absolu, il ne saurait être
personnel à son titulaire; il est cessible et transmissible'. Il ressort de cette analyse que
la jurisprudence ivoirienne n'a pas une position claire et constante sur la question de la
nature réelle des droits coutumiers ou même des droits résultant du certificat foncier.

Toutefois, une difficulté supplémentaire a été ajoutée par la loi foncière de 1998, quant
aux délais d'établissement du certificat foncier et même des délais concernant
l'immatriculation des terres rurales.

NOTA BENE: DE LA VALEUR DU CERTIFICAT FONCIER

La question de la valeur juridique du certificat foncier a été finalement tranchée

par la loi n°2019-868 du 14 octobre 2019 modifiant la loi n°98-750 du 23 décembre.
1998 relative au domaine foncier rural, telle que modifié par les lois n°2004-412 du
14 août 2004 et n°2013-655 du 13 septembre 2013.

L'article 4 nouveau dispose que : « La propriété d'une terre du domaine foncier rural
est établie à partir de l'immatriculation de cette terre au registre foncier ouvert à cet effet
par l'administration.
Dans le domaine foncier rural coutumier, les droits coutumiers sont constatés par
le certificat foncier ».

Le législateur ivoirien met fin aux débats sur la nature juridique du certificat foncier. En
effet, désormais, le certificat foncier ne constate que des droits coutumiers sur une
terre. Il n'est pas un titre de propriété. Il prouve simplement que la personne détenteur
du certificat foncier a des droits coutumiers sur une personne. Ce dernier serait en droit
de requérir l'immatriculation qui pourrait lui conférer la propriété pleine et entière
conformément à la loi.

Toutefois, l'article 17 nouveau réaffirme le caractère cessible du certificat foncier. Cette

disposition pourrait relancer les discussions sur la nature du certificat foncier. Car, la
cessibilité du certificat foncier pourrait laisser penser que le titulaire est un propriétaire,
parce que celui qui peut vendre une chose, ne peut qu'être un propriétaire. Comment
les populations seraient encourager à procéder à l'immatriculation de leur terre, si elles
ont le sentiment qu'elles sont propriétaires par la simple détention du certificat foncier;
puis qu'elles peuvent céder leur terre ?

Il faut souligner également qu'une modification importante a été faite à travers l'article
17 bis. En effet, l'article 17 bis dispose que : « Les terres coutumières dépourvues de
certificat foncier ne peuvent faire l'objet de cession à compter de l'entrée en
vigueur de la présente loi. Les conditions de réalisation de toute autre transaction
sur les terres visées à l'alinéa précédent sont déterminées par décret ».

La loi tout en interdisant les cessant de terre non certifiée, semble laisser penser que
les autres types de transaction à l'exception de la cession, sont autorisés sur les terres
non encore certifiée, c'est-à-dire les terres rurales dont les détenteurs n'ont pas de
certificat foncier. La loi semble prendre en compte les pratiques des populations qui ont
l'habitude de faire louer leur terre ou même de pratiquer des formes de contrat qui ne
mettent pas en cause la propriété, mais qui permettent de mettre la terre en valeur. Les
populations pratiquent très souvent le planter partager de la récolte, le planter partager
de l'exploitation sans partager le sol, etc. Ce sont toutes ces pratiques coutumières qui
n'impliquent nullement le transfert de la propriété du sol que la loi semble désormais
autoriser.

Une critique importante peut être faite sur l'interprétation de cette disposition (article 17
bis). En effet, en autorisant d'autres formes de contrat, (même à l'exception des
cessions), sur des terres non encore certifiées, les paysans pourraient croire que leurs
droits coutumiers sont désormais reconnus et qu'ils n'ont plus besoin de faire certifier
leurs terres, puisse qu'ils peuvent y passer les contrats qu'ils souhaitent. La loi leur
interdisant seulement les ventes, les cessions de terre.

Nous recommandons des campagnes de sensibilisation pour faire comprendre l'esprit

de l'article 17 bis; qui tout en interdisant les cessions de terre non encore certifiée,
(c'est-à-dire les contrats qui emporte transfert de propriété), qui autorise les autres
formes de transactions, n'est pas un encouragement à ne pas procéder à la certification
des terres coutumières; mais plutôt une prise en compte des pratiques coutumières tout
en incitant à la certification des terres.
Paragraphe 2: L'immatriculation des terres
La loi foncière de 1998 a consacré le régime de l’immatriculation comme le moyen
définitif d'être propriétaire d'une terre du domaine foncier rural. En effet, l'article4 alinéa
1dispose que « La propriété d'une terre du Domaine Foncier Rural est établie à partir de
l'immatriculation de cette terre au Registre Foncier Rural ouvert à cet effet par
l'Administration et en ce qui concerne les terres du domaine coutumier par le Certificat
Foncier ».

En effet, l'immatriculation a pour objet de placer un immeuble sous l'empire du régime

des livres fonciers. Elle est concrétisée par la remise d'un titre définitif et inattaquable'.
Ce régime foncier de l'immatriculation est désormais obligatoire car quiconque veut être
propriétaire d'une terre rural doit obligatoirement faire immatriculer sa terre?. Mais,
depuis l'adoption de la loi foncière de 1998, l'immatriculation des terres du domaine
foncier rural doit être précédée de l'obtention du certificat foncier pour les terres relevant
du régime coutumier. Quant aux terres concédées, l’immatriculation se fait directement
au nom du concessionnaire sur sa demande. Toutes ces immatriculations sont
purement administratives.

A- Les terres, objet d'un certificat foncier

Pour rendre le titre définitif les détenteurs de certificat foncier doivent inscrire « leurs
terres» au registre, c'est-à-dire les immatriculer. À compter de cette immatriculation, ils
recevront un titre de propriété en bonne et due forme qui rendra leurs droits de
propriété définitifs et inattaquables. L'immatriculation consacre le doit de propriété qu'ils
détenaient virtuellement avec le certificat foncier. La demande d'immatriculation doit
être faite dans un délai de trois ans après l'acquisition du certificat foncier.

La procédure d'immatriculation des terres du domaine foncier rural est décrite dans le
décret n°99-594 du 13 octobre 1999 fixant les modalités d'application de la loi de 1998.
La requête d'immatriculation formulée par le requérant est remise au Directeur
Départemental de l'agriculture et des ressources animales. Elle est ensuite adressée au
Préfet du département qui le transmet au ministre en charge de l'agriculture pour
contrôle et transmission au conservateur de la propriété foncière. L'immatriculation est
effectuée par le Conservateur dans un délai maximal de trois mois à compter de la
réception de la requête.

La personne effectuant la demande supporte les frais d'immatriculation et ceci y

compris dans le cas où, n'étant pas habilitée à être propriétaire (étranger ou compagnie
privée), elle ne pourra bénéficier que d'un contrat de location. Dans ce cas, la terre est
immatriculée au nom de l'Etat au frais du locataire. Si cette pratique se pose comme
gage de sécurité foncière, il reste toutefois à voir combien de personnes prendraient
l'initiative de demander un certificat foncier, puis un titre foncier, et de payer les frais
dans les deux cas tout en sachant qu'elle n'aura droit qu'à un contrat de location. À
moins que la personne ait déjà beaucoup investi dans la parcelle concernée et ne
puisse se permettre de tout perdre en n'initiant pas la procédure. Toutefois, de
véritables problèmes subsistent pour l'immatriculation des terres; en d'autres thèmes
pour l'application de la loi foncière elle-même.

Des obstacles de natures différentes s'opposent à une mise en œuvre harmonieuse de

la loi. Certains sont caractéristiques des problèmes habituellement rencontrés lors d'un
programme d'immatriculation des terres coutumières, d'autres sont liés au contenu
même de la loi ou à ses imprécisions. L'état de tension et la multiplication des conflits
fonciers résultant de la crise et du déplacement s'ajoutent aux difficultés précédentes.
Les problèmes typiques des programmes d'immatriculation sont à la fois sociaux,
économiques et institutionnels.

D'un point de vue social, les populations habituées à la gestion coutumière des terres
depuis des générations rechignent au changement et hésitent à se tourner vers l'État
pour procéder à une immatriculation dont ils ne voient pas la valeur ajoutée. Cette
hésitation est renforcée par le fait que le passage à un titre de propriété formel suppose
le suivi d'une procédure relativement complexe et la perception de taxes foncières
nécessaires au fonctionnement et à la mise à jour des cadastres fonciers. Le travail
d'information des populations et les moyens institutionnels, humains et financiers
nécessaires à la réforme sont énormes, non seulement à court terme mais aussi dans
la durée afin que les registres soient maintenus à jour.

Cette loi suppose une véritable révolution culturelle en proposant, après une
reconnaissance transitoire, d'éliminer définitivement la gestion coutumière des terres et
donc d'enlever une des prérogatives essentielles des autorités coutumières qui
représentent le ciment des relations sociales au niveau villageois.
Sans intervention vigoureuse de l'Etat au sein de chaque village, il est peu probable que
les autorités coutumières renoncent facilement à leur pouvoir et que les populations se
détournent de celles-ci pour s'adresser à une administration plus lointaine et dont la
légitimité à réguler les rapports villageois est socialement moins acceptée. En effet,
« L'abrogation juridique ne coïncide pas toujours avec l'abrogation sociologique et la loi
que le législateur a voulu supprimer peut très bien continuer à vivre, très vivante dans la
conscience de l’individu». C'est d'ailleurs exactement ce qui s'est passé depuis des
décennies en Côte d'Ivoire où la population a dans son ensemble continué à recourir au
système coutumier pour réguler les transactions foncières en ignorant les lois foncières
qui ne reconnaissaient comme légales que les transactions effectuées devant notaire. Il
faut cependant noter que dans le contexte ivoirien, les migrants, qu'ils soient ivoiriens
ou pas, considèrent les autorités coutumières comme plutôt partisanes des populations
locales et donc souvent contraires à leur intérêt. Pour les migrants, le recours à l'État
est donc perçu comme une protection de leurs droits.

Les programmes de formalisation des droits coutumiers en droits formels visent à

renforcer la sécurité des transactions foncières en confiant à l'État le contrôle de ces
transactions. Le modèle de titre de propriété, en Côte d'Ivoire comme dans la plupart
des autres pays africains, est le modèle occidental de propriété privée où tous les droits
liés à une terre appartiennent au propriétaire. Cette approche ignore les « faisceaux de
droits» préexistants (accès à la terre des ayants droits familiaux ou autres, droit de
passage, de pâture) en n'envisageant qu'une relation univoque entre le propriétaire et
sa terre et en concentrant ses pouvoirs dans un individu. La difficulté de tels
programmes est de parvenir à « rendre compatibles les fondements locaux de la
gestion foncière et le cadre juridique, qui sécurise les patrimoines familiaux vis-à-vis de
l'extérieur tout en étant suffisamment souple pour englober la diversité des
configurations socio-foncières et permettre aux évolutions de se faire à leur rythme »

Malheureusement, le constat est que « la logique jacobine de l'État est peu compatible
avec la reconnaissance de la diversité des normes foncières et le rôle des autorités
locales ». Faute de parvenir à retranscrire la réalité et la complexité des modes d'accès
coutumiers à la terre, les programmes de formalisation résultent très fréquemment en
une confiscation et une concentration des droits de propriété au profit d'une élite avertie
des bénéfices qu'elle pourrait en tirer. Au sein des familles, la ou les personne(s)
entreprenant la démarche de formalisation (parfois à l'insu du reste de la famille) est/
sont investie(s) d'un pouvoir excluant les autres membres de la famille ou de la
communauté qui se retrouvent dépossédés des droits d'accès coutumiers à la terre. Les
personnes les plus vulnérables ou moins influentes au sein des familles, qui sont aussi
le plus souvent les moins informées, sont les premières à être
affectées par les programmes de formalisation. C'est particulièrement le cas des
femmes, et dans le contexte de crise qui frappe la Côte d'Ivoire, des personnes
déplacées.

En effet, si la loi permet qu'un certificat foncier soit collectif, ce qui donne la possibilité
d'associer toute la famille au bénéfice de la formalisation du droit coutumier et de
consolider ses droits, la deuxième étape de la formalisation, c'est-à-dire
l'immatriculation, impose que le titre de propriété soit individuel. Ceci met en danger
d'exclusion les femmes et les membres de la famille moins informés des dispositifs de
la loi par exemple parce qu'analphabètes ou de niveau scolaire moins élevé. La loi
prévoit qu'en cas de certificat collectif, un gestionnaire soit désigné. Ce rôle reviendra
vraisemblablement au chef de famille ou au mieux informé de la famille. L'inclusion des
autres membres dépendra de son bon vouloir, à moins que la procédure menant à
l'obtention du certificat foncier n'inclue une interrogation systématique par les Comités
de Gestion Foncière Rurale de l'ensemble des membres de la famille susceptibles de
posséder des intérêts ou des droits sur la terre faisant l'objet de la demande.

Le mécanisme de confiscation des personnalités influentes au sein des Villages ou des

familles est excellemment décrit par Aline Ака : « Comment être sûr (...), que le chef de
famille redistribuera de façon égalitaire la terre familiale, alors qu'il pourrait se constituer
un patrimoine financier en s'accordant des parts énormes. Il pourrait tout simplement
légitimer cette action par sa qualité de chef de famille, comme il pourrait aussi bien
légitimer coutumièrement le refus d'accorder des terres aux femmes de son lignage.
Bref, rien ne pourra empêcher les catégories sociales les plus influentes du village de
s'approprier la majorité des terres, au détriment des faibles et des absents». Un effort
particulier d'information des populations devra donc être entrepris afin que chacun
connaisse ses droits et puisse tenter de les défendre dans le cadre de la formalisation
des titres.

De plus, en ne prévoyant pas l’immatriculation collective au nom des communautés ou

des villages, la loi souligne une entreprise d'individualisation de la propriété très
éloignée du vécu des populations et laissant peu de place à une gestion décentralisée
des relations foncières. La réforme foncière aurait gagnée à s'appuyer sur les structures
locales plus proches des populations non seulement au stade de la reconnaissance des
droits, mais aussi pour ce qui concerne les transactions ultérieures. C'eut été aussi une
occasion d'ouvrir la gestion coutumière des terres à une approche plus démocratique
de la question foncière, incluant la participation des différents groupes constituant le
village. Si la consultation avec les autorités coutumières et les populations aurait permis
une meilleure compréhension et reconnaissance de la pluralité des droits fonciers liés à
la terre, la fracture existant en Côte d'ivoire entre les autorités coutumières locales et
les populations de migrants impose de ne pas se reposer entièrement sur les chefferies
et de faire en sorte que l'Etat puisse jouer un rôle d'arbitre entre les différentes parties.

Ceci n'exclut pas de prendre en considération certaines pratiques cautionnées et

acceptées par les usagers pour autant que celles-ci ne soient pas discriminatoires ou
inéquitables. Il peut aussi être utile d'associer les structures locales à la mise en œuvre
de la loi, non seulement lors de la reconnaissance mais aussi dans le cadre des
transferts ultérieurs pour autant que cela ne mène pas à des décisions partisanes. Ceci
permettrait d'inclure dans les lois des dispositions reflétant mieux la complexité des
rapports fonciers coutumiers et de limiter les résistances à la mise en œuvre de la loi.
Mais, la loi foncière de 1998 ne présente pas que des difficultés d'ordre culturel. Il y a
aussi des difficultés institutionnelles et économiques.

B- Les terres concédées

La loi de 1998 met à la charge des personnes qui ont bénéficié de concession d'inscrire
les terres, objet de ces concessions au registre foncier. En effet, l'article 12 de la loi
foncière de 1998 dispose que: « Tout concessionnaire d'une terre non immatriculée doit
en requérir l'immatriculation à ses frais ». Ce qui signifie que les concessionnaires a
titre provisoire, s'ils veulent continuer à exploiter les terres qu'ils ont reçues ou s'ils
veulent acheter ces terres, doivent consolider leurs droits par l'immatriculation. Ils
introduisent une demande.

La demande d'inscription au registre foncier est publiée au journal officiel de Côte

d'ivoire. Cette demande fait l'objet de publicité. Cette mesure de publicité est nécessaire
pour informer les habitants des localités voisines ou même toute personne qui pourrait
faire des réclamations quant à cette demande. D'ailleurs, les réclamations et
contestations sont reçues pendant les trois mois que dure la publicité de la demande
d'immatriculation. S'il n'y a pas de contestation ou de réclamation ou si lesdites
opposition et réclamations sont jugées valables, il est procédé à l'immatriculation au
cadastre. À compte, de cette immatriculation, la terre devient propriété de l'État et est
considérée comme s'il n'y avait pas eu d'exploitation. On dit qu'elle est purgée de tout
droit d'usage. En cas de réclamations ou de contestation, l'autorité compétente traite
ces oppositions. Il s'ensuit une vérification aux différents registres (cadastre) afin de
déterminer si les terres en question n'ont pas été enregistrées au nom d'autres
personnes. Après cette vérification l'autorité tranche le litige.

Si ces terres sont effectivement immatriculées au nom de l'État, ce dernier peut les
louer ou les vendre au concessionnaire.
Dans tous les cas, il incombe à l'État de gérer au mieux ces terres nouvellement
immatriculées. Le concessionnaire doit demander que l'État assure cette gestion à son
profit. Exceptionnellement, l'autorité chargée de la gestion du domaine foncier rural peut
autoriser l'immatriculation au nom du concessionnaire. Dans tous les cas, le
concessionnaire supporte tous les frais d'immatriculation. Les archives du Ministère de
l'agriculture dénombrent actuellement en tout et pour tout 248 concessions définitives
dont les détenteurs sont concernés par la procédure ci-dessus décrite. À ce jour, 375
contrats de locations sous forme de bail emphytéotique ont été passés et 01 contrats de
vente effectués.

Il faut souligner, qu'au niveau de l'immatriculation des terres concédées, des voix
s'élève pour décrier les éventuelles concessions que l'Etat voudrait accorder à des
sociétés industrielles. En effet, sous la plume de Mohamed SYLLA, analyste à Audace
Institut Afrique, l'on peut lire ceci : « A l'occasion de son séjour en Côte d'Ivoire, la
présidente et principale actionnaire du groupe de négoce de matières premières Louis
Dreyfus a signé le 31 janvier dernier un accord cadre de partenariat public-privé, devant
conduire à la signature d'un partenariat stratégique avec le ministre ivoirien de
l'agriculture, au nom de l'État de Côte d'Ivoire. Ce futur accord portera sur la mise à
disposition d'une grande quantité de terres cultivables dans le nord du pays pour la
production du riz. On ne peut cependant s'empêcher de s'interroger sur la légitimité d'un
tel contrat tant les zones d'ombres sont nombreuses.

De prime abord on pourrait penser que ce projet est une bonne nouvelle, d'autant qu'il
sera concrétisé dans les régions du Poro, de la Bagoué et du Tchologo qui comptent
parmi les plus pauvres de la Côte d'lvoire. Il permettra, aux dires du Ministre de
l'agriculture, «de consolider les acquis des petits planteurs». Pourtant, on peut se
demander de quels acquis il s'agit quand on sait que tous ces paysans n'ont aucune
sécurisation juridique de leurs droits de propriété. Il est, de ce point de vue, curieux de
constater que cet accord soit justement passé entre l'État de Côte d'ivoire et le Groupe
Louis-Dreyfus. A aucun niveau les paysans, qui sont censés être les principaux
bénéficiaires de ce projet, n'ont été associés à sa négociation et sa signature. La
déclaration de Margarita Louis-Dreyfus selon laquelle ces terres appartiennent et
resteront la propriété des paysans dénote que soit elle méconnait la situation foncière
en Côte d'Ivoire soit que cet accord n'est rien d'autre qu'un accaparement des terres du
Nord ivoirien.
En effet et contrairement à ce qu'elle affirme, les terres des régions du Poro, de la
Bagoué et du Tchologo n'appartiennent pas légalement aux paysans, mais bien à l'Etat
qui les en a tout bonnement spolié dès après les indépendances, se substituant ainsi
aux anciennes dérives coloniales d'accaparement des terres. Ces paysans qui
exploitent pourtant ces terres depuis plusieurs générations n'ont aucun titre de propriété
sur elles. L'État semble donc distribuer des droits d'exploitation à de grandes sociétés
étrangères : ce système est l'héritier direct du droit colonial où de Vastes territoires
étaient donnés en concession à des entreprises publiques ou privées, souvent au
détriment des populations concernées. L'accord cadre de partenariat demeure,
toutefois, très mystérieux quant à son contenu, le site du ministère de l'agriculture
mettant simplement en avant le nombre de producteurs potentiellement concernés (50
à 60 000) et d'hypothétiques prévisions de production de riz. Or, il est plus que
discutable, de la part des pouvoirs publics, de taire les modalités de l'accord à venir,
ainsi que les contraintes imposées à la société privée cosignataire.
Ce serait là, pourtant, un moyen commode et efficace pour rassurer les populations
concernées. Le montant des investissements, d'ailleurs, est différent d'une source à
l'autre. La clarté, pourtant, permettrait de mieux saisir la portée de cet accord cadre »

Cette éventuelle concession est semblable à celles qui ont été faites juste après
l'indépendance de la Côte d'Ivoire, ou les concessions des sociétés d'État
(SODEPALM, SAPH, SOGB) sont une forme d'accaparement de terre au détriment des
populations locales. La SOGB a obtenu une concession de 34 772 hectares d'un seul
tenant et a provoqué le déplacement de douze villages autochtones et l'occupation de
leurs terres de cultures. Ces villages déplacés ont été réinstallés dans des villages
ayant eux-mêmes perdus des terres. C'est villages d'accueil sont : Oueoulo, Djihimbo,
Trahé, Kako, Klotou, Héké 19. Entre 1963 et 1973, la SODEPALM disposait de 59670
hectares de plantations industrielles de palmier à huile. Dans le cadre de l'ARSO, l'Etat
a mis en réserve 315 000 hectares en vue de la création d'un périmètre papetier dans le
Sud-ouest ivoirien. Ce projet ayant avorté, ce périmètre a été érigé en forêt dite
aujourd'hui FC des Rapides Grah.

Conclusion de la 2e partie

Après son indépendance la Côte d'Ivoire s'est dotée d'une loi foncière pour mettre de
l'ordre dans le domaine foncier car elle allait s'appuyer sur l'agriculture pour son
développement. Cette loi de 1963 n'a pas ete promulguée. Mais malgré la non
promulgation, les dispositions favorables à l'Etat contenues dans cette loi ont été mises
en application. En effet les particuliers n'avaient plus la possibilité de demander une
immatriculation directe de leurs terres en leur nom, mais de faire immatriculer d'abord le
fond au nom de l'État, ensuite l'État leur rétrocédait ces terres par une concession
provisoire ou définitive. Cette procédure a eu l'adhésion aussi bien de l'Administration
que des populations. Concernant l'administration, cette procédure d'immatriculation
allégeait sa tâche, car l'Administration n'avait plus à passer des heures à contrôler les
documents présentés. S'agissant des populations, cette procédure était conforme à la
coutume foncière dans laquelle le chef de famille procédait à la distribution des terres
aux différents ménages composant la famille, elles étaient donc heureuses de recevoir
leur terre de l'Administration avec à sa tête le chef de l'État. Mais presque tous les titres
de propriété délivrés étaient des titres précaires et révocables.
De sorte que finalement, il était
presqu'impossible de se voir délivrer un titre de propriété définitif malgré l'existence de
la procédure d'immatriculation qui donnait droit à la délivrance d'un titre définitif et
inattaquable.

Finalement la possibilité d'obtenir des documents définitifs de propriété d'une terre

rurale sera offerte par la loi foncière de 1998; dite loi consensuelle, car votée par
l'ensemble des députés de cette époque après une procédure de consultation des
populations rurales. Cette loi fait la part belle à la coutume foncière et au principe de
l'autochtonie et permet l'immatriculation de la terre.

CONCLUSION GÉNÉRALE
Le droit de propriété foncière rurale en Côte d'Ivoire a une longue histoire. Cette histoire
commence avant la colonisation française et se poursuit aujourd'hui avec des
expériences très variées et enrichissantes. Déjà à l'époque précoloniale, l'époque où
les africains ne savaient ni lire ni écrire, où la tradition et l'oralité réglementaient tous les
aspects de leur vie, la terre était au centre de leurs préoccupations. La terre constituait
l'essentielle de leur existence. Elle leur permettait de nourrir leur famille par la culture
des produits vivriers et par l'alimentation du bétail. Elle était au centre des activités
religieuses, car la terre était considérée comme une déesse ou comme la femme de
dieu, ou même comme la créatrice du monde. Elle n'a pas été créée par une entité. Elle
existe par elle-même. Cette considération divine de la terre a eu pour effet de rendre la
terre inaliénable et elle ne peut appartenir à une seule personne. La terre appartient à la
famille, au clan, à la lignée, ou à la collectivité villageoise. Le chef de famille ou le
maître de la terre en est le gestionnaire chargé de la répartition des parcelles entre les
différentes familles composant le clan ou la lignée. Chaque membre de la famille a un
droit d'usage sur la terre familiale, mais n'a aucun droit de disposition. En effet, le droit
d'usage était le droit de tout membre de la famille d'exploiter à des fins personnelles
une portion de la terre familiale à lui concédée par le chef de la famille. Cette portion
demeurait dans le patrimoine familial, cependant les fruits de
'exploitation de ladite terre appartenaient de façon absolue à l'exploitant. Car il n'y avait
dans la coutume africaine, que de propriété privée individuelle le fruit de son travail. Par
conséquent la terre n'étant pas le fruit du travail individuel, elle était donc insusceptible
d'appropriation.

Cette conception collective de la terre et le caractère inaliénable de celle-ci, ont entrainé

une erreur grave d'interprétation chez certains auteurs européens. En effet, ces auteurs
ont pensé que l'africain ignorait la notion de propriété. C'est une
méconnaissance de la pensée profonde des Africains. lis connaissaient très bien la
propriété au sens « européen » du terme. Car chaque famille, chaque tribu ou chaque
village avait ses terres. Il y avait deux types de patrimoines fonciers: le patrimoine des
membres d'une famille grande ou petite, d'une part, et le patrimoine commun de tous
les membres des différentes familles du village, d'autre part. La propriété de toutes ces
terres était collective et la gestion confiée au chef de famille pour les terres familiales et
le chef du village ou le maître de la terre, selon les cas, pour les terres communes du
village. Le chef de famille ou le maître de la terre n'étaient que des gestionnaires et les
garants dans la consistance des terres. Ils n'avaient pas la qualité de propriétaire
comme certains auteurs l'ont écrit.

Mais, l'arrivée du colonisateur français va entrainer un profond changement dans la

conception de la propriété foncière rurale africaine. Le colonisateur va transposer sa
conception propre de la notion de la propriété dans les territoires conquis. Sa
conception est principalement fondée sur la propriété individuelle de la terre et la
possibilité de vendre celle-ci. Pour l'exploitation des terres qu'il a conquises, il
s'autoproclame propriétaire de toutes les terres. C'est donc lui seul qui peut octroyer
des terres, aussi bien aux européens qu'aux africains, qualifiés d'indigènes. À cet effet,
l'immatriculation est imposée comme seul moyen d'accession à la propriété. En effet,
l'immatriculation qui a été expérimentée pour la première foi au monde en Australie sera
transposée en Afrique. L'immatriculation a pour objet de placer un immeuble sous
l'empire du régime des livres fonciers. Elle est concrétisée par la remise d'un titre
définitif et inattaquable.

Pour la réalisation de cet objectif, plusieurs textes seront pris. Mais, de façon générale,
tous les textes juridiques sur le foncier rural (lois, décrets, circulaires) qui ont été pris
pendant la colonisation, ont connus le même sort. Ces textes n'ont pas été appliqués
par les populations. La conséquence logique de cette situation c'est la dualité juridique
qui a prévalue pendant longtemps. La terre rurale étant régie par la coutume et par le
droit positif colonial. Cette dualité juridique sera préjudiciable aux populations elles-
mêmes. Car déjà les conflits fonciers vont commencer à naître.

Après l'indépendance de la Côte d'Ivoire en 1960, les nouvelles autorités politiques

chercheront à régler la situation. Dans un premier temps, ces autorités ivoiriennes
s'inscrivent simplement et purement dans la logique du colonisateur français. En effet,
l'ayant succédé au sens du droit international, l'État ivoirien s'approprie toutes de les
terres de la République comme l'avait fait le colonisateur français. C'est donc la
poursuite de la politique foncière coloniale. Une nouvelle loi sera élaborée des 1963,
mais elle ne sera jamais promulguée par le premier président de la Côte d'ivoire.
Devant ce « vide juridique », l'Administration va imposer que l'immatriculation des terres
ne se fasse plus directement au nom des particuliers mais plutôt au nom de l'État.
L'État se chargeant après coup de redistribuer ces terres par une concession provisoire
ou définitive aux particuliers. Cette procédure particulière d'acquisition de la terre a
rencontrée l'approbation des populations. L'Administration a appliqué de façon anticipée
les dispositions d'une loi qui n'est jamais entrée en vigueur car non promulguée.
Cependant, le désordre dans la gestion de la terre rurale dû à une absence de
réglementation claire et précise et l'application des règles coutumières avec leur
corolaire de conflits interminables débouchant parfois sur des affrontements sanglants
et même sur des morts d'hommes, ont obligé l'Assemblée Nationale à voter, en 1998,
de façon consensuelle une autre loi. C'est la loi foncière n°98-750 du 23 décembre
1998; loi qualifiée de loi consensuelle car tous les partis politiques de l'époque ont
approuvé ladite loi après une tourné des députés dans les différentes régions du pays
pour prendre les préoccupations des populations. Elle constitue la seule véritable loi
ivoirienne sur le foncier rural qui a été promulguée depuis les indépendances. Cette loi
a la particularité de réhabilité la coutume foncière africaine. En effet, le législateur de
1998 a crée une propriété à titre transitoire qui est composée des terres du domaine
coutumier et les terres du domaine foncier rural concédées par l'Etat à des collectivités
publiques et à des particuliers. Ainsi le domaine foncier rural coutumier est constitué par
l'ensemble des terres sur lesquelles s'exercent des droits coutumiers conformes aux
traditions. Cependant les populations ont l'obligation de faire reconnaitre leur droit
coutumier sur leur terre par l'établissement d'un certificat foncier collectif ou individuel.
Le droit coutumier devient juridiquement le fondement de la propriété foncière.

Mais, les dispositions de la loi de 1998 ont encore retenu l'immatriculation comme
moyen principal d'acquisition de la propriété foncière. À ce titre les populations ont un
délai de dix ans pour faire immatriculer leur terre. Toutes les terres qui n'auraient pas
été immatriculées dans dix ans seraient considérées comme des terres sans maître et
donc propriété de l'Etat.

Toutefois, des difficultés subsistent, qui pourraient rendre ce texte tout aussi inefficace
que tous les textes qui l'ont précédé sur le domaine foncier rural. En effet,
l'immatriculation qui est désignée comme principal mode d'accession à la propriété
pleine et entière à un coût qui est au dessus des moyens de la population rurale. Il faut
donc que l'État immatricule les terres à ses frais pour les populations. Aussi le délai de
dix ans imparti pour l'immatriculation des terres dans tout le pays est largement
insuffisant. Car, ce pays ne dispose pas suffisamment de techniciens pour faire
immatriculer 25 millions d'hectares dans un délai aussi bref. En effet, la Côte d'Ivoire ne
compte qu'une trentaine de géomètres experts agrées' là où la France, qui a un
territoire à peine deux fois plus grand que la Côte d'Ivoire compte environ 1800
géomètres experts?. Il faut donc donner un délai d'au moins 30 ans pour que toutes les
terres rurales soient immatriculées. C'est à ce prix qu'un jour, le droit coutumier, qui est
par essence oral, pourra être transcrit et servir véritablement la cause paysanne, à
travers des documents fiables qui pourraient servir non seulement à la création d'un
marché foncier et mais aussi à permettre l'accès au crédit immobilier.

La Côte d'Ivoire connaît aujourd'hui un autre problème lié au foncier rural qui pourrait
entraîner de graves conséquences si l'on ne prend garde. C'est la dépossession brutale
et violente des terres de certains paysans dans l'ouest du pays, qui du fait des
différentes crises sociopolitiques ont dû quitter le pays pour se réfugier dans les pays
voisins. En leur absence, leurs terres ont été vendues ou occupées par d'autres
personnes qui refusent de les rendre. L'Etat doit prendre toutes les mesures
nécessaires pour garantir, à leur retour, l'accès à leurs terres. Pour régler ces
problèmes de dépossession de terre, il serait souhaitable qu'avec l'aide des sous-
préfets et des préfets des régions concernées, des commissions spéciales de
règlement des litiges fonciers soient crées dans chaque sous-préfecture. La
composition de ces commissions comprendra les chefs de village, les maîtres de la
terre, les chefs de communauté, le sous-préfet et un magistrat. Le règlement apaisé de
ces conflits fonciers post-crises constitue l'un des défis majeurs que la Côte d'Ivoire
devra surmonter après avoir traversé une longue période de crise militaro-politique.