[1]

Introduction

Le morcellement est un concept qui désigne la division ou la

fragmentation d'un tout en plusieurs parties distinctes. Cette notion peut
s'appliquer à divers domaines, tels que la géographie, l'économie, le droit, la
sociologie et même l'écologie.

Dans un contexte géographique, par exemple, le morcellement se

réfère souvent à la division des terres agricoles en parcelles plus petites, ce qui
peut avoir des implications sur la gestion des ressources, la productivité et
l'urbanisation.

En somme, le morcellement est une notion complexe qui soulève des

questions sur l'organisation, la gestion et l'interaction entre les différentes parties
d'un tout.

Dans le cadre de l’amélioration du droit foncier congolais, Madame le

Ministre des affaires foncières a signé un arrêté interdisant les morcellements
informels. Ce nouvel arrêté ministériel fixe la superficie minimale des terrains
concédés en République Démocratique du Congo.

Cela constitue une avancée majeure en matière de gestion foncière et

d’urbanisme. Etant donné qu’il vise à mettre un terme à l’anarchie foncière qui
engendre des désordres urbanistiques et des conséquences sociales et
environnementales préoccupantes.

Toutefois, il soulève également des préoccupations quant à la

limitation du droit de jouissance des concessionnaires sur leurs terrains, ainsi
qu’au sort des morcellements antérieurs à son entrée en vigueur.

Nous établissons dans un premier temps l’éclaircissement sur le

concept morcellement (chapitre I) et une analyse de l’arrêté portant interdiction
de morcellement (chapitre II)
 [2]

CHAPITRE 1. MORCELLEMENT

Dans ce premier chapitre, nous allons analyser les notions générales

sur le morcellement (section I), et ensuite l'examiner au regard de la loi (section
II)

Section I. Notion générale

Le morcellement d’une terre est sa division autorisée pour former un

nouveau lot ou une nouvelle parcelle. Cela se fait au moyen d’une autorisation
Le morcellement d’une terre est sa division autorisée pour former un nouveau
lot ou une nouvelle parcelle. Cela se fait au moyen d’une autorisation.

Celle-ci est nécessaire si vous voulez vendre, hypothéquer, grever ou

assujettir à une entente (pendant plus de 21 ans) une partie de votre bien-fonds.
Si celui-ci est déjà divisé, par exemple par une voie publique ou une voie ferrée,
l’autorisation n’est pas nécessaire.1

Le morcellement des terres est un concept qui désigne la division

d'une parcelle de terre en plusieurs petites unités. Cette pratique peut avoir
diverses implications, tant sur le plan économique que social et
environnemental.2

Le morcellement se réfère à la fragmentation des terres agricoles ou

non agricoles en parcelles plus petites.

Cela peut résulter de divers facteurs, notamment l'héritage, les

transactions foncières, ou des politiques de développement.

§1. Contenu

Dans ce premier paragraphe, nous allons examiner les différentes

causes et conséquences du morcellement

A. Causes

• Héritage Familial : Dans de nombreuses cultures, les terres sont transmises de

génération en génération.

Chaque héritier reçoit une portion de la terre, ce qui entraîne une diminution
progressive de la taille des parcelles.
1
Www. Ontario. Ca, consulté le 18 juin 2025.
2
Note du cours de droit civil les biens
 [3]

• Urbanisation : L'expansion urbaine et la demande croissante de logements

peuvent pousser les propriétaires à vendre ou à diviser leurs terres pour répondre
aux besoins résidentiels.

• Conflits Fonciers : Les disputes sur la propriété des terres peuvent inciter les
individus à diviser leurs parcelles afin de sécuriser leur possession.

• Politiques Agricoles : Certaines politiques peuvent encourager le

morcellement pour promouvoir l'accès à la terre pour les petits agriculteurs.

B. Conséquences du Morcellement

• Diminution de la Productivité : Les petites parcelles sont souvent moins

productives en raison d'un manque d'économies d'échelle, rendant difficile la
rentabilité des exploitations agricoles.

• Conflits Sociaux : La fragmentation des terres peut conduire à des tensions

entre les communautés, notamment en cas de revendications concurrentes sur
des terres morcelées.

• Difficultés d'Accès aux Ressources : Les petits exploitants peuvent avoir

moins accès aux services agricoles, aux crédits et aux marchés, limitant leur
capacité à se développer.

• Impact Environnemental : La gestion des petites parcelles peut être moins

durable, entraînant une dégradation des sols et une perte de biodiversité.

§2. Observation liminaire

Le morcellement des terres est un phénomène complexe, multidimensionnelle,

variable

A. Complexe

Le morcellement de terre est un phénomène complexe parce qu'il

nécessite une attention particulière. Les solutions doivent être adaptées aux
contextes locaux et impliquer la participation des communautés concernées pour
être efficaces.

Une approche intégrée peut aider à promouvoir un développement

durable tout en tenant compte des réalités sociales et économiques.
 [4]

B. Multidimensionnelle

Le morcellement des terres est un phénomène multidimensionnel qui

résulte de divers facteurs économiques, sociaux, culturels et politiques. Il ne
peut pas être compris de manière isolée, car il interagit avec d'autres dynamiques
territoriales.

C. Variabilité Contextuelle :

Les impacts et les causes du morcellement varient considérablement

d'une région à l'autre. Par exemple, dans certaines régions rurales, le
morcellement peut être davantage lié à des pratiques d'héritage traditionnelles,
tandis que dans les zones urbaines, il peut être le résultat de la pression
démographique et de l'urbanisation rapide.

Le morcellement des terres est un enjeu complexe qui nécessite une

attention particulière et une approche intégrée.

Les solutions doivent être adaptées aux contextes locaux et impliquer

les parties prenantes pour garantir une gestion durable et équitable des
ressources foncières.

Section 2. Le morcellement au regard de la légalité

Comme on l'a déjà signifié ci-haut, en droit congolais, le

morcellement désigne la division d'une parcelle en plusieurs lots distincts. Cette
pratique est strictement encadrée par la législation foncière afin de prévenir les
abus et garantir un développement urbain harmonieux.
A l'égard de la légalité, le morcellement des parcelles est régi par la loi
foncière du 20 juillet 1973, notamment son article 183, 3 ainsi que par
l'ordonnance du 2 juillet 1974 portant mesures d'exécution de cette loi.
Ces textes stipulent que toute opération de morcellement doit être
soumise à l'approbation préalable de l'autorité compétente, en conformité avec
les prescriptions légales en matière d'urbanisme, d'environnement et d'hygiène.

D'où, la nécessité d'analyser la loi foncière et ses mesures d'exécution

(§1) et d'expliciter sur l'analyse du code de l'urbanisme (§2).

§.1. Analyse de la loi foncière et ses mesures Exécution.

3
Loi n° 73-021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier, et régime des
sûretés
 [5]

Ici, il importe d'analyser la loi foncière en son art 183 (A). Ainsi
explicité sur ses mesures d'exécution qui est régie par l'ordonnance loi du 2
juillet 1974 (B).

A. Analyse de la loi foncière (art. 183)

Pour mieux cerner l'esprit de ce texte nous serons obligés de

comprendre qu'est dit l'art 183 de la loi foncière, c'est alors que nous aurons un
jugement éclairé, quant à ce.
L'article 183 de la loi foncière stipule que, toute opération de
morcellement doit être soumise à l'approbation préalable de l'autorité
compétente, en conformité avec les prescriptions légales en matière d'urbanisme,
d'environnement et d'hygiène.

Ici nous comprenons que le législateur congolais veut, transmettre une

idée claire et ferme : le morcellement des terres ne peut pas se faire librement; ni
de manière anarchique.
Le morcellement d’un terrain (division d’une parcelle en plusieurs lots) n’est pas
un droit absolu.
Il est soumis à un contrôle strict par l’État, à travers une autorisation
préalable.
Par l'autorisation, nous comprenons que le législateur vise à : s’assurer que le
morcellement respecte les règles d’urbanisme (alignement, voirie, accès).

 Pour garantir la protection de l’environnement (préservation des espaces

verts, prévention des inondations) ;
 Pour protéger la santé publique (accès à l’eau, assainissement, hygiène).

Et puis le législateur congolais a l'intention d'encadrer l’utilisation du
sol pour éviter les constructions désordonnées, prévenir les conflits fonciers ou
les occupations illégales ainsi que favoriser un développement urbain organisé et
durable.
 [6]

Donc, ce que le législateur congolais veut dire ici, c’est que le

morcellement foncier ne doit pas être dicté par l’intérêt privé seulement, mais
doit servir l’intérêt général à travers un encadrement juridique clair.

B) Mesures d'exécution qui est régie par l'ordonnance loi du 2 juillet 1974.

L'Ordonnance n° 74-148 du 2 juillet 1974 constitue le principal texte

fixant les mesures d’exécution de la Loi n° 73-021 du 20 juillet 1973 portant
régime général des biens, au régime foncier et immobilier, et régime des sûretés
en République Démocratique du Congo.
Cette ordonnance détaille les procédures administratives et techniques
nécessaires à la mise en œuvre effective de la loi foncière.4
Principales mesures d’exécution prévues par l'Ordonnance n° 74-148 établit
notamment :
 Les modalités de demande de concession : elle précise les étapes à
suivre pour introduire une demande de concession de terres, y compris les
documents requis et les autorités compétentes à saisir ;
 Les procédures d'enquête préalable : elle définit les conditions dans
lesquelles une enquête doit être menée avant l'octroi d'une concession,
afin de s'assurer de la disponibilité et de la destination du terrain
concerné ;
 Les conditions de délivrance des titres fonciers : elle encadre la
procédure d'enregistrement des droits fonciers et la délivrance des
certificats correspondants.
 Les obligations des concessionnaires: elle impose des conditions telles
que la mise en valeur des terrains dans des délais impartis, sous peine de
sanctions.

§2. Analyse du code de l'urbanisme

Le Code de l’urbanisme et de la construction en République

Démocratique du Congo (RDC) est en cours de réforme afin de répondre aux
défis contemporains liés à l'urbanisation rapide, à la croissance démographique
et à la nécessité d'un développement durable.

4
L'Ordonnance n° 74-148 du 2 juillet 1974 portant mesures d’exécution de la foncière
 [7]

Cette initiative vise à remplacer les anciennes lois coloniales

devenues obsolètes et à établir un cadre juridique moderne pour la planification
urbaine et la construction.
Et nous signifions que, le Code de l’urbanisme et de la construction en
République Démocratique du Congo (RDC) n’est pas encore en vigueur à ce
jour.

Il s’agit d’un avant-projet de loi qui a été validé techniquement lors

d’un atelier national tenu les 29 et 30 juillet 2024 à Kinshasa, mais qui n’a pas
encore été adopté par le Parlement
 Pour garantir la protection de l’environnement (préservation des espaces
verts, prévention des inondations).

 Pour protéger la santé publique (accès à l’eau, assainissement, hygiène).

Et le législateur congolais a l'intention d'encadrer l’utilisation du sol pour éviter

les constructions désordonnées, prévenir les conflits fonciers ou les occupations
illégales ainsi que favoriser un développement urbain organisé et durable.

Donc, ce que le législateur congolais veut dire ici, c’est que le

morcellement foncier ne doit pas être dicté par l’intérêt privé seulement, mais
doit servir l’intérêt général à travers un encadrement juridique clair.
 [8]

CHAPITRE II : L’ARRETE PORTANT INTERDICTION DE

MORCELLEMENT

Ce présent chapitre va s’articuler sur deux sections dont observation

critique du point de vu de la forme (section I) et contenu et justification de la
réforme (section II)

Section I. Observation critique du point de vu de la forme

Dans l’analyse minutieuse de cet acte règlementaire, nous avons

observé plusieurs mesures fondamentales, introduites dans le Droit foncier
congolais, visant à mieux encadrer la gestion foncière. Il s’agit de :

 L’interdiction stricte du morcellement illégal des parcelles dans les zones

urbaines (article 1) ;
 L’obligation d’une autorisation préalable pour toute opération de
morcellement, délivrée par l’autorité compétente après vérification de la
conformité aux normes d’urbanisme et d’environnement (article 2) ;
 La fixation d’une superficie minimale des parcelles issues d’un
morcellement à 300 m2 et des nouveaux lotissements à 30m 2 par parcelle
(article 3) ;
 L’interdiction aux services cadastraux et aux conservateurs fonciers
d’octroyer des numéros cadastraux ou de valider des transactions sur des
parcelles ne respectant pas ces nouvelles exigences (article 4) ;
 Les sanctions sévères contre les contreventions, conformément aux
dispositions légales en vigueur (article 5).5

§1 Caractère inapproprié de l’intitulé

Cependant, il y a lieu de s’interroger sur l’avenir de certains principes

fondamentaux de droit dont l’arrêté semble malheureusement heurte. Il s’agit de
entre autres :

1. Du droit de jouissance des concessionnaires : Une contrainte majeure

Si cet arrêté se veut un outil d’organisation foncière, il pose également

la question de la limitation du droit de jouissance des concessionnaires sur leurs
propres terrains. Il s’agit notamment de :

5
Me LEPAGE BUSHABU MINGA : Analyse et commentaire de juridique sur l’arrêté Ministériel
n°002/CAB/MIN/ETAT/AF/EFONNCIAS/M/2025 du 20 Février 2025 interdisant des morcellement informelles
en RDC. Publié le 26/03/2025.
 [9]

 L’atteinte à la liberté d’exploitation foncière : Un concessionnaire, bien

que détenteur légal d’une parcelle, ne peut plus librement en disposer en
la divisant selon ses besoins, ce qui peut restreindre sa capacité à
optimiser son investissement immobilier.
 L’incidence économiques : l’impossibilité de fractionner une grande
parcelle peut empêcher un propriétaire de vendre une partie de son terrain
pour financer d’autres projets, ce qui impacte directement son patrimoine
et ses opportunités financières.
 La rigidité des transactions foncières : le morcellement étant soumis à
l’autorisation, les délais administratifs et les critères règlementaires stricts
peuvent ralentir ou empêcher certains projets immobiliers, créant une
incertitude juridique et économique pour les concessionnaires fonciers. 6

Section : II Contenu et justification de la reforme

§1 Justification

Il est important de mentionner que cet arrêté s’appuie sur plusieurs

textes législatifs et réglementaires notamment : la constitution, la loi foncière de
1973 modifiée en 1980, ainsi que diverses Ordonnances régissant l’urbanisme et
l’aménagement du territoire en RDC.

Il s’inscrit dans la volonté de l’Etat de mieux structurer l’espace

urbain et prévenir les abus lies aux morcellements illégaux des parcelles.

Les motivations principales de cette réglementation sont :

 Lutter contre l’urbanisme anarchique, qui entraine une densité excessive

des conflits fonciers et des empiètements illégaux ;
 Améliorer la distribution des services publics (eau, électricité,
assainissement), souvent perturbée par un découpage foncier désordonné ;
 Renforcer la sécurité des habitants, en évitant la prolifération de
constructions précaires exposées aux risques d’incendies et
d’effondrements ;
 Préserver l’environnement, en réduisant la pression foncière et en
améliorant la gestion des déchets et des eaux pluviales.

§2 Contenu de la reforme
6
Idem
 [10]

Bien que cet arrêté vise une meilleure organisation du territoire

plusieurs défis pourraient freiner son application effective dans ce conteste que
nous proposons des perspectives entre autres:

 L’efficacité du contrôle administratif : l’application stricte de ses

mesures nécessitera des inspections rigoureuses et une répression efficace
des infractions foncières.
 La sensibilisation des citoyens : il sera essentiel de mener des
campagnes d’information pour garantir que les propriétés fonciers et les
promoteurs immobiliers comprennent et respectent ces nouvelles règles.
 La gestion de la pression foncière et spéculation immobilière : avec
l’augmentation de la superficie minimale requise, les prix des terrains
risquent de grimper, rendant l’accès à la propriété plus difficile pour les
populations à faible revenu ;
 Les capacités administratives : les services fonciers devront être
renforcés en personnel et en moyens techniques pour éviter les lenteurs
bureaucratiques et garantir un traitement efficace des demandes
d’autorisations.
 L’équilibre entre réglementation et droit de jouissance : l’Etat devra
trouver un juste milieu entre l’impératif d’aménagement urbain et la
préservation du droit des concessionnaires à exploiter leurs terres selon
leurs besoins.

Conclusion
 [11]

L’Arrêté Ministériel N°002/CAB/MIN/ETAT/AF/EFONCIAS/M/2025

constitue un instrument important pour un aménagement urbain plus strictement
le morcellement des parcelles, il vise à favoriser un cadre de vie plus
harmonieux et sécurisé.

Cependant, son application stricte pourrait soulever des contestations

liées à la restriction du droit de jouissance des concessionnaires et à l’incertitude
entourant les morcellements antérieurs.

Il donc essentiel d’adopter une approche équilibrée, tenant compte des

impératifs d’urbanisme tout en garantissant les droits des propriétaires fonciers.

Un suivi constant et des ajustements stratégiques seront indispensables

pour assurer un impact durable et bénéfique sur le développement urbain du
pays.