Note de synthèse

La maîtrise des coûts de production

 Identifier les facteurs d’évolution des coûts

 Recenser les gisements d’économie

 Proposer les axes de travail pour améliorer la réponse HLM

Juillet 2012
 Contributions

Ce travail a été piloté par D Aubert, Directeur du service Patrimoine. Il repose sur divers échanges. :
 internes aux services de l’USH et des fédérations
o DEEF
o DPTO
o ESH
o Offices
o Outre-mer
 Avec HTC
 avec des organismes d’hlm
o OPAC du Rhône
o Arcade
o Vilogia
o Meurthe et Moselle Habitat
o Valophis/Expansiel
o Le Col
o Groupe Logement Français
 avec des partenaires
o FFB
o UNTEC
o EGF BTP
o FPI

Ce document synthétise les principales pistes de progrès réalistes, identifiées et partagées par les
participants.

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 2

1 LES ENJEUX .................................................................................................................................................................................... 4
1.1 Le problème des coûts de production ………………………………………………………………………………………………… 4
1.2 Etat des lieux des coûts de production5
1.2.1 Les évolutions des prix de revient HLM en 10 ans .......................................................................................................... 5
1.2.2 La situation actuelle........................................................................................................................................................ 5
1.2.3 Les prix de revient des autres modes de production ....................................................................................................... 6
1.2.4 Les prix de vente du logement neuf en Europe............................................................................................................... 7
1.3 La quittance de la production nouvelle……………………………………………………………………………………………………..……7
1.4 Champ et méthode de la réflexion………………………………………………………………………………………………………………8

2 LES AXES DE PROGRES SUR LES COUTS LIES AU FONCIER ................................................................................................... 9

2.1 La maîtrise de la charge foncière est une condition première……………………………………………………………………………….9
2.2 La maîtrise du foncier reste une clé pour l’essentiel de la production…………………………………………………………………..9
2.3 La prospection foncière propre des organismes doit être encouragée………………………………………………………………….10
2.4 La production nouvelle en acquisition amélioration……………………………………………………………………………………….11
2.5 En parallèle des alternatives se développent en neuf……………………………………………………………………………………..11
2.6 Vers plus d’initiative privée pour la production de foncier……………………………………………………………………………….12

3 LES AXES DE PROGRES SUR LE PRIX DE REVIENT DU BATIMENT ........................................................................................ 13

3.1 Axes ayant une forte influence sur les coûts de production……………………………………………………………………………….13
3.1.1 Règles d’urbanisme...................................................................................................................................................... 13
3.1.2 Référentiel de production ............................................................................................................................................. 13
3.2 Axes ayant une plus faible influence sur les prix de revient du bâtiment15
3.2.1 Développement en adéquation avec les besoins .......................................................................................................... 15
3.2.2 Typologie ..................................................................................................................................................................... 15
3.2.3 Compacité du bâti ........................................................................................................................................................ 16
3.2.4 Mixité fonctionnelle et générationnelle .......................................................................................................................... 16

4 AXES AYANT UNE INFLUENCE SUR LA QUITTANCE DES LOCATAIRES ................................................................................ 17

4.1 Optimisation des plans de cellules……………………………………………………………………………………………………………17
4.2 Calcul du loyer………………………………………………………………………………………………………………………………………18
4.3 Anticipation des coûts d’exploitation………………………………………………………………………………………………………….18
4.4 Programmation par ligne de financement……………………………………………………………………………………………………..19

5 AXES AYANT UNE INFLUENCE SUR LA PERFORMANCE DE L’APPAREIL DE PRODUCTION ............................................... 20

5.1 Les procédures d’achat sont en forte évolution………………………………………………………………………………………………20
5.1.1 De nouvelles possibilités sont en cours d’apprentissage grâce à un cadre plus favorable ou plus incitatif .................... 20
5.1.2 Les premiers enseignements peuvent être tirés ........................................................................................................... 20
5.1.3 Des propositions s’ensuivent pour poursuivre dans ce sens ......................................................................................... 21
5.2 Les marges de manœuvre sont faibles en matière de dévolution et de prescription de travaux……………………………………21
5.2.1 Les modalités d’achat sont dictées par la situation ....................................................................................................... 22
5.2.2 L’achat de travaux doit valoriser un savoir-faire d’ensemblier à toutes les échelles ...................................................... 22
5.2.3 Quelques avancées sont souhaitables ......................................................................................................................... 23

6 RECAPITULATIF DES PROPOSITIONS ........................................................................................................................................ 24

6.1 Propositions de progrès internes au secteur hlm……………………………………………………………………………………………24
6.2 Propositions de moyens nouveaux…..…………………………………………………………………………………………………………25

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 3

1 Les enjeux
1.1 Le problème des coûts de production

L’économie de l’immobilier est en fort décrochage par rapport à l’économie générale depuis une
vingtaine d’années
Selon le Centre d’analyses stratégiques, le logement neuf a vu son prix (foncier, construction et honoraires)
augmenter de 5,5% par an depuis 1990 (5,9% en maison individuelle)
D’après le CGEDD (Conseil général de l’environnement et du développement durable), sur les dix dernières
années, les prix des logements anciens ont progressé de 141 % et ceux du logement neuf de 84 %, alors
que les revenus ont augmenté de 43 %.
Entre 2000 et 2011, les prix de revient de la production neuve HLM ont doublé. Cette évolution supérieure à
celle de l’ICC (3,4% par an, elle-même deux fois plus forte que l’inflation) est génératrice d’exclusion sociale
(ségrégation spatiale, difficultés d’accession à la propriété).

Les facteurs de hausse sont nombreux et se superposent.

La « reconstruction de la ville sur elle-même » est source de coûts supplémentaires. La multiplication et le
renforcement des règles de construction obligent le secteur à une adaptation incessante et ne se traduisent
pas toujours par une baisse des coûts d’exploitation. Le très haut niveau de concurrence entre les maîtres
d’ouvrage, induit par la recomposition et la complexification de la gouvernance des politiques locales de
l’habitat, est à l’origine de fortes surenchères tant sur la demande (référentiels qualitatifs) que sur l’offre (coût
d’achat du foncier, image).
Ces facteurs se superposent à ceux liés au coût de la main d’œuvre et des matières premières, alors que la
dispersion de la production limite les gains de productivité.

Ce niveau de prix est devenu insoutenable

Dans un contexte de baisse tendancielle des subventions externes et de diminution de la solvabilité des
locataires, une stabilisation, voire une réduction, des coûts de production est nécessaire pour continuer à
construire en quantité suffisante alors que les capacités en fonds propres des organismes sont limitées.
Demeure également l’enjeu de prendre en compte la quittance globale (les logements BBC, et demain les
nouveaux labels énergétiques, pourraient engendrer des niveaux de charges locatives supérieurs à ceux
d’aujourd’hui notamment en raison de la maintenance et parfois de chauffage urbain peu compétitif)
Une réponse à ces questions sous forme d’un produit spécifique à très bas coût et à durée de vie limitée est
incompatible avec le niveau de qualité attendue et irréaliste compte tenu des conditions de fabrication en
France.

La réduction de la quittance des locataires peut résulter d’efforts à conduire sur trois registres :
 Peser sur les prix de revient pour réduire, à conditions équivalentes, le loyer d’équilibre afin qu’il soit
mieux solvabilisé par l’APL, avec un niveau de fonds propres raisonnable,
 Mieux ajuster la typologie et la taille des logements aux besoins des ménages pour les rendre
économiquement plus accessibles,
 Maîtriser les charges récupérables.
Ces efforts sont nécessaires mais insuffisants pour atteindre l’objectif de loyer abordable (PLAI) et sont donc à
faire en parallèle d’une recherche d’optimisation du financement. Celle-ci est en cours dans le cadre du travail
sur « le modèle économique et social du logement social ».

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 4

1.2 Etat des lieux des coûts de production
1.2.1 Les évolutions des prix de revient HLM en 10 ans

Les données SISAL des prix de revient prévisionnels des opérations neuves en maîtrise d’ouvrage directe
1
illustrent ces évolutions pour la zone 2 sur le graphe ci-après .
L’augmentation est continue. Elle a particulièrement été forte de 2003 à 2008, période qui a connu une
augmentation suivie et concomitante des volumes de production HLM et privée. La conjoncture influe donc
fortement sur les coûts de production. La production hlm est plus facile quand elle est contra cyclique.

1.2.2 La situation actuelle

La tendance récente est à la stabilisation des prix comme le montrent les données SISAL sur le prix de revient
prévisionnel des opérations neuves en maîtrise d’ouvrage directe.

[Link] Les honoraires

Les différentes prestations intellectuelles représentent 10 % en moyenne du coût de production et sont de

2 3 4
plus en plus nombreuses (SPS , diagnostics , attestations , assurance construction, contrôle technique…) en
complément de la maîtrise d’œuvre (architecte et BET) et de la certification.
Les prestations de SPS, contrôle technique et assurances sont en diminution en raison d’une forte
concurrence. Ils pèsent pour 1,5 à 2 % du coût des travaux, décomposés ainsi :
 SPS : 0,25 à 0,50 % du coût des travaux

1
Les données relatives à l’année 2007 ne sont pas disponibles (changement de méthode)

2
Sécurité et protection de la santé
3
Déchets de chantier, diagnostic de performance énergétique
4
Attestations acoustique, thermique, sismique ,accessibilité

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 5

  Contrôleurs techniques : 0,50 % (nota : nous sommes passés en quelques années de 1 % à 0.50 %)
 Assurance construction : 0,75 % pour le locatif et 1,40 à 1,80 % pour l’accession

La certification est en principe optionnelle mais souvent incontournable. Son impact est surtout indirect sur les
coûts de construction (voir ci-avant) et les coûts internes de maîtrise d’ouvrage.
La prestation de certification, bien que faible en soi (Coût moyen certification Qualitel : 275 € HT/ logement,
Habitat et Environnement : 390 € HT / logement, Promotelec : 590 € HT par opération+ 35 € HT par logement)
est source de complexité et de temps passé, et renchérit aussi la maîtrise d’ouvrage.
La surveillance des chantiers, quasi généralisée en ville, est estimée à 2% des travaux

[Link] La décomposition des prix de revient

A partir de 2008, les évolutions de prix sont plus modérées. Les graphes ci-après donnent la décomposition
des prix de revient par poste.

1.2.3 Les prix de revient des autres modes de production

 En VEFA
Les données concernant l’achat en VEFA (qui représente en moyenne le quart de la production nouvelle en
2011) présentent la même variabilité des coûts qu’en maîtrise d’ouvrage directe, mais globalement les
organismes semblent acheter au prix qu’ils estiment être les leurs. La comparaison est en effet impossible à
faire en raison des différences (de taille et surtout de localisation) entre les deux productions. Les organismes
hlm y gagnent en délais, en absence de dérapage par rapport au dossier de financement et sans doute en
coût interne. De plus, le prix en VEFA intègre (le cas échéant) les avantages dont peut bénéficier le logement
social (majoration Hlm des droits à construire, allègements des règles de places de stationnement), et induit
souvent une péréquation sur le total de l’opération qui masque la réalité du prix de revient de la partie en
VEFA pour le promoteur. Ceci est particulièrement vrai dans les secteurs de mixité sociale des PLU.

 En démembrement

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 6

Une poignée d’organismes a recours à l’usufruit locatif (1359 logements depuis 2006 mais en croissance).
Cette solution revient 40% moins cher malgré des localisations recherchées, mais pour un usage locatif
d’environ 15 ans. Il s’agit d’un marché de niche réservé à des productions majoritairement PLS (76 %) et des
contextes de marché hyper tendus.

 En acquisition amélioration
La part en acquisition avec ou sans travaux est variable au cours du temps selon les opportunités
immobilières (exemple d’Icade) et selon la tension du marché. Une part de la production nouvelle est toujours
réalisée à partir de la valorisation du patrimoine ancien (transformation d’usage, bâtis en centre-bourg, …).

1.2.4 Les prix de vente du logement neuf en Europe5

A défaut d’avoir pu dans le temps imparti faire une exploration comparée des prix de revient européens en
logement social, une lecture indirecte de cette question est proposée ici à partir du prix de vente C’est en
France que les logements neufs sont les plus chers : ils y atteignent entre 3 500 et 4 000 euros le mètre carré
en moyenne, devant le Royaume-Uni (environ 3 000 euros) et l’Italie (entre 2 500 et 3 000 euros).

1.3 La quittance de la production nouvelle

Le niveau de loyer de sortie dépend du prix de revient, mais aussi des coûts de gestion et d’exploitation. Dans
les conditions actuelles de financement du logement, ce niveau est d’ores et déjà incohérent avec celui des
plafonds pris en compte dans le calcul des aides au logement. Les logements récents sont ainsi les moins
accessibles. A partir du répertoire locatif du logement social, qui rassemble les loyers pratiqués pour chaque
logement, le Haut comité pour le logement des personnes défavorisées vient de procéder à une comparaison
entre ces loyers et le loyer plafond de l’APL pour une occupation conventionnelle des logements. Il constate
que 75% des logements les plus récents (mis en location en 2010) ont des loyers supérieurs aux plafonds,
alors qu’ils ne sont que 12 % seulement pour la période d’avant 1981.
A cette première difficulté vient s’ajouter celle résultant du montant des charges locatives, prises en compte
forfaitairement dans le calcul des aides (APL).

5
Etude Deloitte : Property Index, Overview of European Residential Markets, may 2012

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 7

Ainsi, au-delà de la réduction des prix de revient, c’est bien la logique de taux d’effort admissible qui sous-tend
la réflexion pour faciliter la mixité sociale en neuf et limiter les risques de marginalisation de certains
segments du parc.

1.4 Champ et méthode de la réflexion

L’USH a mis en place un groupe projet interne, élargi dans un premier temps à des maîtres d’ouvrage HLM, et
dans un deuxième temps aux partenaires de l’acte de construire.
Ce groupe a été chargé de produire au premier semestre 2012 une contribution HLM à la maîtrise des coûts
de production du logement. La réflexion a été conduite principalement sur le logement ordinaire bien qu’elle
soit transposable aux logements foyers et aux logements spécifiques.
Le champ de réflexion est centré sur les coûts techniques, mais dans une approche globale destinée à peser
tant sur les prix de revient que sur la quittance des locataires (loyers, charges locatives ou individuelles). Il ne
porte pas en revanche sur les coûts financiers, ni sur les frais de gestion du bailleur.
La présente note propose une réflexion segmentée par axe de progrès identifié. Elle s’appuie sur une analyse
systémique des facteurs influents, leur impact et les actions possibles.

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 8

2 Les axes de progrès sur les coûts liés au foncier

2.1 La maîtrise de la charge foncière est une condition première

Le mode d’accès au foncier, sa localisation (foncier et sujétions), ses caractéristiques influent largement sur la
charge foncière.
La part du foncier dans le coût final, en moyennes régionales, varie de 11 à 36% du coût des opérations
 En urbanisation nouvelle, le terrain nu a une valeur spéculative que différentes mesures récentes
(fiscales notamment) ne parviennent pas à réguler
 Dans le tissu existant, c’est la valeur de l’immobilier existant et donc la demande solvable qui fixe le
prix du foncier. Or, depuis 1998, selon le CAS, les prix dans l’ancien ont été multipliés par 2,5. Cette
hausse est déconnectée de celle des loyers. Les conditions de financement expliquent jusqu’à 60%
de cette hausse.

Le maintien d’une politique foncière ambitieuse pour le logement et le renforcement du rôle des collectivités
territoriales en la matière restent indispensables. Les outils et procédures à la disposition des collectivités
sont nombreux et ont été récemment enrichis. Les organismes d’hlm doivent être en mesure de maîtriser la
logique de ces outils de politique foncière et de proposer aux collectivités les bonnes stratégies et actions
(ZAD lorsque des perspectives de développement existent)pour favoriser la production de logement social.

Les caractéristiques du foncier influent aussi fortement sur le prix de construction, non seulement parce que
les coûts de construction augmentent avec la densité urbaine du secteur, mais aussi par les sujétions,
naturelles ou imposées, liées à ce foncier.

2.2 La maîtrise du foncier reste une clé pour l’essentiel de la production 6

La maîtrise publique du foncier n’est plus une voie privilégiant les acteurs du logement social
Le souci croissant, de la part des élus, de faire travailler tous les acteurs du territoire et de favoriser la mixité
sociale et fonctionnelle se traduit par une mise en concurrence pour l’attribution du foncier soit sur la charge
foncière soit sur le projet. Même dans ce dernier cas, elle est toujours défavorable au logement social. Les
règles de marché pour le choix du maître d’œuvre ne permettent pas toujours aux organismes d’hlm de se
positionner à temps dans cette mise en concurrence, compte-tenu notamment des délais de réponse
demandées par les collectivités locales. Les tailles des parcelles ne justifient pas toujours une réponse
purement hlm. Les pratiques récentes de « macro-lots » induisent un positionnement hlm difficile, des coûts
d’aménagement complémentaires souvent lourds et des conceptions pénalisantes en termes de
fonctionnement ultérieur.
Les secteurs de mixité sociale garantissent une part dévolue au logement social, mais les organismes sont
alors souvent dans un second niveau de mise en concurrence entre eux. Cette concurrence engendre des
dépenses d’études a minima qu’il faudra amortir sur les seuls projets retenus, généralement des surcoûts de
qualité pour le projet retenu et enfin parfois des surcoûts du terrain en cas de compétition au plus offrant.

6
Cf. annexe 4 Le logement social pour la solidarité et la croissance : Analyse et propositions de l’Union sociale pour l’habitat fiche 6

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 9

Si on assiste à plus de recours à des montages en coopération Hlm / privé, la VEFA est la solution la plus
répandue, alors que de multiples autres formes existent, mieux adaptées à une conception globale d’un projet
et valorisant un meilleur équilibre entre propriété occupante et locatif social.

L’accès au foncier à prix administré est nécessaire en zone tendue.

Ces dernières années, la forte augmentation de la production a largement entamé les réserves foncières
lorsqu’elles existaient et mobilisé les fonds propres des organismes. De plus, le marché de l’habitat existant,
et donc du foncier spéculatif, a connu une hausse continue des prix encore plus forte que celle constatée en
neuf. Pour produire à un prix raisonnable en zone tendue, la péréquation sur le foncier est souvent
nécessaire, d’autant que les référentiels des collectivités locales (réglementation et éco conditionnalités) en
matière d’aménagement peuvent être très coûteux en VRD, espaces verts, dépollution, …
La multiplication des Etablissements publics fonciers, qui disposent d’un financement spécifique pour le
portage, se traduit par un renouveau de l’action foncière publique en faveur du logement qui dispense les
organismes de l’acquisition anticipée du foncier, notamment lorsqu’il est à remembrer, à requalifier ou à
dépolluer.
La bonne prise en compte des enjeux du logement social dans les PLU et les missions des EPF est toujours
de première importance.

Propositions pour anticiper les besoins en zone tendue

N°1 Généraliser une pratique existante de recensement systématique des terrains pollués en agglomération
et de dépollution au fur et à mesure.

La voie de l’aménagement est démonstrative

L’aménagement, conduit par les organismes d’hlm, a pour objectif une intégration optimale du logement social
dans les projets urbains. La qualité de la localisation est en effet une priorité absolue pour garantir la pérennité
du patrimoine et l’adaptation aux besoins. Une bonne localisation facilite une mixité de peuplement et sa
pérennité à long terme. Ses conditions de desserte et d’accessibilité sont déterminantes au regard des
populations modestes à loger (personnes souvent faiblement motorisées).
Si l’activité d’aménagement génère des opportunités pour l’opérateur hlm et pour le secteur, sa place en tant
que voie d’approvisionnement en foncier est réduite. Pourtant cette place est essentielle par son caractère
démonstratif de bonnes pratiques en direction des collectivités locales pour la régulation de la charge foncière
à destination du logement social.
Cette spécialité, présente sur chaque territoire à enjeux, a donc un rôle capital pour l’avenir du
développement.

2.3 La prospection foncière propre des organismes doit être encouragée

Une grande partie de la production nouvelle (notamment en dehors des zones très tendues) est réalisée sur
du foncier acheté de gré à gré (à partir d’une prospection systématique et par coopération avec des réseaux
professionnels).
La maîtrise des coûts de production passe par deux précautions en matière de prospection :
 Taille critique des parcelles à respecter pour amortir les coûts fixes
Les petites opérations sont plus onéreuses que les grosses (matériels utilisés, cadencement plus efficace,…).
Les fonciers qui permettent une emprise au sol supérieure à 500 m2 ou des tailles d’opération supérieurs à 50
logements sont plus favorables à la maîtrise des coûts.
 Optimisation de la densité selon taille de l’opération
7
Il a été démontré que les coûts augmentent avec la complexité des modes opératoires Ils sont plus élevés en
collectif qu’en habitat groupé, eux-mêmes plus élevés qu’en habitat diffus. Selon l’échelle de l’opération,

7
J.C Castel/Certu/30-09-05 Le marché favorise-t-il la densification ?

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 10

définie par sa capacité constructible (surface autorisée par les règles d’urbanisme), la densité doit être
optimisée au sein du mode opératoire retenu tout en veillant à ce que le produit reste attractif.
L’acquisition par anticipation (des terrains d’assiette d’une production pluriannuelle peut revêtir une part de
risque sur certains territoires mais contribue souvent à la maîtrise des prix et permet de gérer l’activité de
production La maîtrise foncière pourrait de plus être renforcée par la constitution de capacités foncières, dans
une logique d’investisseur, indépendamment du métier d’aménageur, au-delà de l’acquisition des terrains
d’assiette de la production. L’achat par anticipation suppose des solutions de portage de plus ou moins longue
durée à coût réduit voire nul.

Propositions pour inciter à la prospection foncière :

N°2 Réétudier les dispositifs existants de portage foncier pour faciliter la constitution d’un portefeuille foncier
grâce à des prêts bonifiés et des avantages spécifiques
N°3 Etudier la faisabilité et l’intérêt de l’achat différé du foncier par un prêt foncier à remboursement in fine et
reconductible

2.4 La production nouvelle en acquisition-amélioration

Le parc privé existant représente un gisement pour le développement et la diversification de l’offre des
organismes hlm par acquisition amélioration. Cette solution est souvent bien adaptée aux nouveaux enjeux
sociaux et urbains (équilibre territorial du logement social, proximité des services, densification et
revalorisation des tissus urbains,…) Mais leur production coûte souvent très cher et est difficile en raison des
nombreux risques techniques. La cherté résulte de la mise en conformité du bâti (amiante, accessibilité,
thermique, peinture au plomb) très contraignante se rajoutant au coût d’acquisition et coût d’adaptation aux
nouveaux usages.

L’appel d’offres REHA a ouvert des pistes pour compenser ces coûts par des extensions et surélévations
valorisant les capacités constructives résiduelles. Mais les solutions sont peu nombreuses, limitées à
certaines configurations et encore trop chères.

Proposition pour peser sur le prix de revient de l’acquisition amélioration

N°4 Sensibiliser les collectivités locales sur le démembrement du foncier (bail emphytéotique ou à
construction en vue de requalifier le bâti)

2.5 En parallèle des alternatives se développent en neuf

Les modes de production sont ainsi largement dépendants de l’accès au foncier et de son coût. Aussi des
solutions diverses contribuent à la production nouvelle. Elles répondent à deux objectifs : économiser les
fonds propres et répondre à une stratégie produit de conquête de clientèle plus diversifiée

Le développement de produits spécifiques d’une part (accueil de personnes âgées, résidences avec services,
…), la recherche d’un meilleur fonctionnement social et d’une image banalisée sont autant de critères pour
privilégier une stratégie de court ou moyen terme (mutation ou vente au locataire.

Propositions pour économiser les fonds propres :

N°5 Développer les montages en propriété partielle et/ou temporaire, tels que bail emphytéotique (sur terrain
public en sensibilisant les collectivités locales et en dynamisant la mise à disposition des terrains de l’Etat),
ou usufruit locatif social.
N°6 Conduire une réflexion sur d’autres solutions qui enrichiraient l’éventail de solutions ; le viager social
sous forme d’une donation ou vente à prix modéré à un organisme hlm de la nue-propriété en échange d’un
avantage fiscal ou d’une rente (à définir : profil des bénéficiaires, plafonnement de la rente) ou l’acquisition
avec jouissance différée (transfert de propriété après 10 à 15 ans), ou encore le bail emphytéotique au profit
d’investisseurs privés (épargne solidaire).

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 11

2.6 Vers plus d’initiative hlm pour la production de foncier
Passer de la règle d’urbanisme au contrat négocié pourrait contribuer à mieux lutter contre la rétention
foncière et inciter les acteurs locaux (propriétaires fonciers, constructeurs et aménageurs) à initier des projets
conjoints.

La démarche « urbanisme de projets », si elle est poursuivie, pourrait aller dans ce sens en créant des
secteurs de projet. Le secteur hlm devrait pouvoir se saisir de cette nouvelle opportunité pour acquérir du
foncier par anticipation afin de constituer prioritairement des réserves foncières dans ces secteurs , et initier
des projets dans lesquels ils définiraient en priorité la place du logement social.

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 12

3 Les axes de progrès sur le prix de revient du bâtiment
3.1 Axes ayant une forte influence sur les coûts de production

3.1.1 Règles d’urbanisme

Les règles de constructibilité des PLU, selon la taille et le format de la parcelle, ou les cahiers des charges
d’aménagement ne permettent pas toujours une optimisation des projets.
La démarche urbanisme de projets s’est traduite par quelques gains de constructibilité (nouvelle surface) et
des simplifications du code. Elle devrait se traduire au plan local par des adaptations possibles privilégiant
l’intégration urbaine et la qualité globale.
Proposition pour garantir la valorisation du foncier en cas d’acquisition anticipée de foncier
N°7 Donner au secteur Hlm la possibilité de négocier des conditions dérogatoires des règles d’urbanisme du
PLU pour optimiser le rapport qualité/prix des projets, (au moins pour des opérations d’une certaine taille
et/dans certaines zones à forte mixité), dans l’esprit de « Secteurs de Projet », et adapter la fiscalité locale
sur ces secteurs pour y lutter contre la rétention foncière, favoriser les cessions aux organismes Hlm, et la
construction sociale

Le nombre d’étages en sous-sol fait varier le prix fortement et de manière non linéaire. Le coût de revient
d’une place de parking varie de 15 000 € à 40 000 €. Une partie seulement est louée aux habitants des
immeubles correspondants et l’usage en est parfois détourné (parking boxé). La proportion de plus en plus
grande de logements à loyer modéré (PLAI) augmente les risques d’exploitation des parkings. Cette
problématique est particulièrement présente dans la conception des éco quartiers.

Proposition pour réduire les exigences de stationnement :

N°8 En contrepartie d’un effort significatif sur la localisation, qui est un critère déterminant de la pertinence et
de la valorisation des opérations dans la durée :
 Moduler l’obligation légale de stationnement en fonction de la proximité des transports en commun
 Proposer au plan local une analyse partagée des besoins de stationnement
 Négocier la création de places publiques de stationnement
 Organiser par opération mixte une mutualisation social/privé des aires de stationnement

3.1.2 Référentiel de production

Les normes n’ont pas force réglementaire (sauf s’il elles sont imposées par un arrêté) mais, soit qu’elles font
partie des règles de l’art, soit qu’elles sont imposées par les contrats d’assurance, soit qu’elles permettent
une concurrence loyale au sens des règles d’achat, soit encore qu’elles font jurisprudence, elles sont
obligatoires de fait

Le cadre normatif du logement est très touffu (lois, décrets, arrêtés, normes, DTU, référentiels, …).et la
sédimentation et l’accumulation des exigences constituent un cadre très contraignant, dont l’évolution semble
non maîtrisée et, par effet de cliquet, ne pouvant jouer qu’à la hausse. L’impact des « normes » sur les coûts,
même apprécié au moment des changements, est rarement argumenté et très difficile à mettre en évidence
en raison des ajustements qu’il induit en matière de réponse et des évolutions parallèles de la conjoncture. La
lecture des évolutions de l’ICC comparées à celles de l’indice BT01, outre sa forte sensibilité à la conjoncture,

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 13

pourrait laisser supposer que s’il y a eu des surcoûts à la faveur de sauts qualitatifs, ils ont été compensés par
des gains de productivité.
De plus chaque financeur édicte son référentiel pour l’accès à ses financements. Les exigences, toujours
supérieures aux seuils réglementaires, engendrent des coûts supplémentaires. Les opérations certifiées
présentent un surcoût constructif de l’ordre de 3% (source QUALITEL : étude relative au coût global 2011).
Cette logique différenciante et sélective pourrait même s’accentuer avec la baisse prévisible des budgets.

Par ailleurs la rapidité d’évolution des exigences ne permet pas bien aux acteurs de capitaliser et optimiser
les réponses.

L’utilité, mais aussi le contrôle des contenus, de la cohérence des normes entre elles et du processus de leur
élaboration ont fait l’objet de diverses analyses et rapports (certains sont rappelés et résumés en annexe).
Qu’il s’agisse de dispositions légales ou réglementaires, de normes de produits ou professionnelles, ou
encore de référentiels de qualité du logement, le cumul des « normes » est considéré comme source de
complexité, parfois de contradiction, et de coûts, avec des exigences déconnectées de l’utilité perçue par les
habitants.

Tous les acteurs semblent d’accord sur la disproportion de la réglementation « handicapés » et son caractère
8
contreproductif sur la qualité d’usage des logements . Une mise à plat est nécessaire.

Même si l’exercice est difficile à conduire, il convient de ne pas renoncer à introduire une régulation
économique des évolutions normatives. En imposant la dimension économique et financière de chaque
nouvelle norme, toutes choses égales par ailleurs.

Propositions pour limiter l’impact économique des normes

N°9 Dresser, en lien avec l’AQC, le bilan économique, social et environnemental de l’offre de certification ou
signes de qualité des produits logement
N°10 Conditionner l’évolution du référentiel qualitatif du produit logement (exemple Qualitel, Régions,…) à la
neutralité, voire la réduction, des coûts ou introduire des critères économiques dans les objectifs qualitatifs ou
faire de l’objectif coût un critère de qualité ; et organiser, aux niveaux territoriaux adéquats, la synergie entre
les organismes pour faire valoir une unification des référentiels.
N°11 Evaluer les règles d’accessibilité du cadre bâti et envisager des adaptations négociées (Cf. encadré)
N°12 Faire valoir une pause réglementaire sur les autres thèmes (thermique, courants faibles et
communication, …).et définir les conditions d’un moratoire vertueux.

Principes pour l’accessibilité du cadre bâti

Réaffirmer la nécessité
 d’apporter de bonnes réponses à ces besoins, mais réaliser une évaluation séparée des réponses réglementaires
vis-à-vis des besoins du handicap moteur et de ceux du vieillissement et des handicaps sensoriels.
 D’apporter une offre en quantité suffisante pour permettre un choix aux demandeurs via le développement et
l’adaptation du parc existant
Ajuster l’exigence en neuf par des adaptations négociées avec l’exigence de produire un logement à un coût abordable
pour les habitants et de développer des services adaptés
Poursuivre l’amélioration de l’accessibilité du parc existant privilégiant
 L’actualisation des PSP sur l’accessibilité physique
 La mise en accessibilité des parties communes
Négocier avec les partenaires d’un quota de logements adaptés au handicap moteur et d’un quota adapté aux situations
de vieillissement et de handicap sensoriel

8
Point de vue HLM sur Incidences de la loi sur l’accessibilité du cadre bâti en annexe 5

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 14

3.2 Axes ayant une plus faible influence sur les prix de revient du bâtiment

Les gains escomptés à partir de ces différents leviers sont relativement plus faibles mais ne sont pas à
négliger. Le cumul des actions peut s’avérer profitable.

3.2.1 Développement en adéquation avec les besoins

Pour répondre au mieux aux besoins en logements ordinaires, il convient en parallèle de développer l’offre
spécifique
En direction des jeunes pour un accueil temporaire
Etudiants
Jeunes en formation
Jeunes travailleurs en contrats courts
En direction des personnes âgées en perte d’autonomie dont le potentiel de clientèle est en croissance (21 %
de la population entre 60 et 85 ans) en structures adaptées moins chères à construire que des établissements
spécialisés et limiter le volume des établissements spécialisés

Proposition pour diversifier l’offre locative

N° 13 A l’échelle de territoires à enjeux, développer et organiser une spécialité hlm de montage et de gestion
de l’offre spécifique qui complèterait mieux l’offre de logements ordinaires

3.2.2 Typologie
9
Malgré les évolutions démographiques , les typologies sont assez stables, centrées sur les Type 3 et 4 en
province, 2 et 3 en région parisienne. Les logements de types 1 et 1Bis sont peu demandés en province, les
grandes typologies sont peu prisées par les organismes, mais sont souvent imposées par des règles locales.
(Condition de la Région IDF).

Le souci de recentrer l’offre sur les typologies les plus adaptées peut toutefois entrer en contradiction avec les
aspirations qui demeurent fortes pour l’individuel

2008 2009 2010

% SU % SU % SU
1&1bis 9,8 25,8 9,5 26,2 10,6 24,3
2 22,8 50,9 24,1 50,6 23,1 50,2
3 35,9 69,8 37,6 69,9 37,6 68,8
4 25,9 85,5 24,0 86,6 24,0 84
5 5,6 103,7 4,9 103,7 4,7 99,5

Afin de répondre au plus juste aux besoins, la programmation typologique doit concourir à
Mixité au sein des opérations
Besoins de mutations internes
Demande explicite de grands logements
Refus des studios
La poursuite de la baisse tendancielle de la taille des ménages (2, 3 personnes par ménage), des évolutions
de la société (divorces, décohabitation, vieillissement,…) et l’évolution perceptible des modes de vie semblent

9
Le tiers des ménages ne compte qu’une seule personne

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 15

encourager une inflexion de l’offre locative vers un format plus ajusté, mais privilégiant la proximité des
services et de l’emploi.

Proposition pour optimiser la réponse locative

N°14 Privilégier plus fortement les typologies II et III en collectif dans une logique, non de réponse à une
demande instantanée, mais de complémentarité de l’offre existante et avec une dimension prospective
(analyse à affiner par territoire).

3.2.3 Compacité du bâti

La forme du terrain conjuguée avec les règles de constructibilité du PLU peut induire une forme simple ou
complexe des façades. Il a été rappelé ci-avant que les fonciers très contraints mériteraient flexibilité
supplémentaire de la constructibilité.
Réduire le développé des façades, simplifier les volumes et les surfaces et l réduire la quantité de
matériaux par les dispositions constructives, sont autant d’éléments de l’économie du projet. La méthode
MULO (méthode unifiée pour le logement optimisé juin 1999) incitait déjà à optimiser les parties
communes, les linéaires porteurs, les parois externes. Plusieurs ratios étaient préconisés.
 rendement de plan SHAB/SHON > 0,82
 Ml porteur et façades /SHOB < 0,42
 Surfaces isolées/SHOB < 1
L’approche thermique pousse dans le même sens. La surface développée de l’enveloppe rapportée à la
surface chauffée doit être la plus faible possible pour limiter les coûts de traitement thermique des parois
externes.

Proposition pour optimiser le bâti

N°15 Fixer au maître d’œuvre des exigences de compacité et rationalité constructive

3.2.4 Mixité fonctionnelle et générationnelle

De nouvelles expériences sont conduites pour donner corps à un usage mixte résidentiel en direction de
plusieurs publics (diversité sociale et générationnelle) ainsi que professionnel au sein d’un même projet
immobilier. Ces programmes visent, outre à produire un effet de taille, à développer les complémentarités de
services (ascenseurs), de mutualiser ou alterner les services collectifs (parkings, installations climatiques,…).

Proposition pour mutualiser les coûts

N°16 Poursuivre les recherches et expérimentations des opérations mixtes et les analyser sous l’angle des
coûts et des gains.

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 16

 4 Les axes ayant une influence sur la quittance des locataires
4.1 Optimisation des plans de cellules
Le niveau de loyer résulte de la contrainte d’équilibre des opérations, mais ces niveaux de loyers, bien que
plafonnés par la réglementation, répondent mal aux situations des ménages défavorisés.
La surface est un paramètre essentiel de la détermination du loyer car, au coefficient de structure près, le
loyer est proportionnel à la surface Il peut également faire l’objet de majorations pour qualité (notamment
thermique). Or les loyers unitaires de la production nouvelle sont généralement proches des loyers
maximums. En revanche, les aides APL sont fonction de la composition du ménage donc indirectement du
nombre de pièces.
2
La réduction de surface par typologie induit certes une augmentation du coût unitaire du M construit et donc
un équilibre financier plus difficile, mais se traduit par une baisse en valeur absolue du coût unitaire du
logement et donc de sollicitation sur les fonds propres, ainsi qu’une baisse sur le loyer au logement

. Un logement plus ajusté (surface habitable réduite, au profit, le cas échéant, des annexes) est donc préférable
(APL inchangée).

Longtemps l’habitat a privilégié les surfaces pour les pièces à vivre par rapport à celles des circulations, La loi
handicap a renforcé l’obligation d’ascenseurs (à partir de 4 niveaux desservis) et imposé l’accessibilité de
tous les logements desservis par un ascenseur. Cela se traduit par une augmentation des surfaces des
circulations et pièces d’eau (estimée de 10 à 15 %). En pratique, les conceptions des logements cherchent à
limiter la perte d’usage dans la répartition des surfaces par le développement des unités fonctionnelles entrée-
séjour-cuisine, salle de bains-WC, dégagements-placards.

Pour des raisons de confort acoustique, la séparation jour-nuit a été largement pratiquée. Elle disparait des
projets récents (chambres commandées par le séjour).

L’optimisation à rechercher consiste à garder la fonctionnalité dans un espace compact en travaillant sur
 les circulations intérieures,
 la polyvalence des pièces (concept de plan neutre),
 les usages intermittents (alcôves, espaces tampons),
 l’emplacement des rangements (les sortir de la surface habitable par exemple)
 la modularité (passer d’un T2 confort à un T3 compact par une paroi coulissante)

Le calcul du loyer à la surface utile valorise les annexes pour la moitié de leur surface. Ces annexes sont un
élément qualitatif intéressant pour les locataires et la disposition favorise leur solvabilité. Un gain sur les prix
de revient consiste à réduire les annexes coûteuses à produire dans la surface chauffée pour privilégier des
rangements plus économiques (boxes en accès direct, mini cellier sur balcon,…).

Proposition pour solvabiliser les locataires

N°17 Rechercher une meilleure adéquation entre surface, typologie et composition du ménage grâce à des
plans de cellule à surface réduite mais maximisant la qualité d’usage.
Les attentes de surface peuvent être compensées par des surfaces annexes extérieures (terrasses, loggia,
pièce non chauffée,…).

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 17

4.2 Calcul du loyer
Les règles de la surface utile ont été définies il y a 15 ans sur la base du format de la production et des
logiques des prix de revient de l’époque. Une actualisation a été faite régulièrement sur les marges locales
notamment pour intégrer les évolutions de la réglementation thermique. La généralisation de la RT 2012 va
obliger à une nouvelle actualisation. En revanche l’évolution des tailles des opérations, le renforcement en
matière d’ascenseur, l’impact de plus en plus fort de la localisation sont autant de facteurs influents sur les
coûts et les équilibres d’opérations. De même, toutes les annexes sont prises en compte à 50% quel que soit
le service rendu. Il serait utile de réviser les natures et pondérations des différents coefficients de la surface
utile

Proposition pour améliorer les équilibres d’exploitation

N°18 Evaluer et ajuster les règles de la surface utile au regard de la production actuelle

4.3 Anticipation des coûts d’exploitation

La maîtrise de la quittance, mais aussi des charges individuelles, fait partie intégrante de la réflexion.

La distribution de l’eau est un service encore en monopôle local et les structures tarifaires et niveaux de prix
sont très variés.

Les réglementations et labels énergétiques définissent des exigences énergétiques et environnementales qui
10
ne se traduisent pas forcément par des baisses de quittance. Les premières expériences montrent un
besoin d’amélioration des réponses pour :
- éviter que la réduction des consommations d’énergie ne soit annulée sur la quittance par une
augmentation des coûts fixes (abonnement et maintenance), par manque d’anticipation des modalités
de gestion ultérieures, des difficultés de maintenance,… (par exemple : nécessité de louer une nacelle
pour intervenir sur des panneaux solaires installés sur des toitures en pente),
- Développer un système d’assurance qualité simple et peu coûteux pour rendre effective la
performance recherchée,
- Optimiser le choix et l’achat de l’énergie en tenant mieux compte de leur compétitivité respective et
sécuriser l’évolution des prix des contrats d’achat d’énergie sur le marché libéralisé par des indices
publics de révision.

De même, les équipements répondant à des enjeux d’accessibilité engendrent des suppléments de
maintenance.
Si les leviers d’action sur les charges locatives sont connus (surfaces des parties communes au juste
nécessaire, équipements économes, optimum de maintenance en périodicité et modalités d’exécution), cette
préoccupation doit être mieux intégrée au processus de maîtrise d’ouvrage et être renforcée notamment sur
trois points :
 La réduction des consommations énergétiques doit s’accompagner d’une réduction de la dépense liée
aux usages énergétiques. (charges fixes réduites, vigilance sur maintenance des systèmes innovants
et réseaux de chaleur durablement vertueux). Pour améliorer le savoir-faire, un travail en amont a été
initié avec les industriels du bâtiment pour définir des solutions très performantes (enveloppe,
équipements énergétiques et renouvellement d’air).
 La dépense d’eau doit être incitatrice aux économies (tarif social et progressif, gestion réactive)

10
Bat’im club et Observatoire de la performance énergétique du logement social (2011 – 2015) mis en place
par l’USH en partenariat avec le Programme RAGE 2012, Promotelec et GRDF

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 18

  Les services locatifs doivent être limités

Pour l’avenir, une attention particulière doit être portée sur :

 Le comptage de l’énergie afin de formater un service utile et rentable pour les locataires

 La tarification incitative en matière de collecte des déchets qui ne devra pas être synonyme de
nouvelles dépenses d’investissement et de charges récupérables.

Propositions pour solvabiliser les locataires

N°19 Mettre en place un tarif social de l’eau pour les ménages défavorisés et généraliser le tarif progressif
modulé en fonction de la composition familiale
N°20 Développer l’abonnement individuel à l’eau lorsque le tarif est favorable ou la gestion réactive par la
relève à distance dans les autres cas
N°21 Encadrer les structures tarifaires des énergies (tarifications progressives incitatives aux économies,
plafonnement de l’abonnement, indices publics de révision)
N°22 Privilégier la solution tout électrique pour limiter le nombre d’abonnements en cas de performance
énergétique très élevée
N°23 Envisager toutes les valorisations possibles d’une production décentralisée d’électricité (démembrement
de la couverture photovoltaïque, intégration des recettes électriques dans les équilibres d’opérations pour
minorer les loyers, autoconsommation)
N°24 Accompagner le déploiement par les distributeurs des comptages communicants en électricité et en gaz,
d’un service de mise à disposition gratuite d’informations essentielles dont les données de consommation.
N°25 Définir et organiser une régulation renforcée des réseaux de chaleur (transparence des tarifs,
homogénéisation des unités de comptage, contrôle périodique des engagements, pénalités financières,…)

4.4 Programmation par ligne de financement

11
La question du financement du logement social ne fait pas partie de la présente note . , mais il est rappelé
que les financements PLAI imposent des loyers de sortie 10% moins chers qu’en financement PLUS et que le
financement PLS se traduit par des loyers de sortie 50 % plus chers. Augmenter la proportion de logements
PLAI permet d’élargir l’offre nouvelle à loyer abordable. Une autre alternative consisterait à re-calibrer le
financement PLUS.

11
Voir travaux sur le modèle économique et social du logement social et le rapport au congrès 2012

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 19

5 Les axes ayant une influence sur la performance de l’appareil de
production
5.1 Les procédures d’achat sont en forte évolution

5.1.1 De nouvelles possibilités sont en cours d’apprentissage grâce à un cadre plus

favorable ou plus incitatif

Le régime juridique de la VEFA a été assoupli par la loi du 17 février 2009 et a permis un recours plus large
et plus pertinent à cette solution.
La réforme des conditions d’achat pour les offices publics de l’habitat, désormais assujettis à l’ordonnance
2005-649 du 6 juin 2005, apporte un cadre plus favorable que celui du code des marchés publics.
La disposition de la loi MOLLE (art 110 loi du 25 mars 2009) qui permet le recours à la conception réalisation
pour les logements sociaux, même en l’absence d’une motivation technique, permet une association très en
amont de l’entreprise.
La complexification de l’habitat, avec de fortes composantes innovantes, justifie le recours à des procédures
jusque-là réservées à des destinations ou mises en œuvre spécifiques comme le dialogue compétitif.
Les lois Grenelle ouvre pour finir une nouvelle perspective avec les contrats de performance énergétique dont
l’application en neuf est encore à venir.

5.1.2 Les premiers enseignements peuvent être tirés

Il est trop tôt pour dresser un bilan comparatif définitif

En raison de la durée moyenne des opérations, mais aussi du petit nombre d’opérations conduites
simultanément par chaque opérateur, la comparaison est difficile à faire (spécificités nombreuses,
conjoncture évolutive, recul nécessaire sur qualité d’usage).

Les organismes ayant expérimenté la procédure de conception réalisation témoignent d’un gain de qualité
architecturale et d’un vrai partenariat entre la maîtrise d’œuvre et l’entreprise en phase de conception
(maîtrise d’œuvre concourante), mais aussi en phase travaux pendant laquelle l’architecte garde toute sa
place. Il n’y a pas transfert de tâches mais complémentarité, sans doute liée à au fait que les équipes se
forment par cooptation. Cette procédure permet aussi un gain sur les délais d’un trimestre environ. Elle
permet enfin d’anticiper les difficultés de réalisation ou d’orienter la conception vers plus de rationalité pour
espérer réduire les coûts. Il s’avère en effet que sur ces points l’expérience de l’entreprise est décisive, de
même que sa capacité à capitaliser les expériences antérieures.

Mais ces procédures complexes sont plus coûteuses. Elles doivent donc s’amortir sur une taille suffisante de
l’opération et/ou sur un gain sur le prix de revient compensant ce surcoût direct.

Ces nouvelles procédures se traduisent par une recomposition de l’offre. Les entreprises générales et les
groupements sont beaucoup plus présents sur le secteur du logement social neuf. La maîtrise d’œuvre
incorpore de nouvelles compétences.

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 20

Une tendance au renforcement vers des exigences de résultat se précise
L’éventail des possibilités dessinent une progression vers des exigences de résultat inscrites dès l’amont de la
commande, sur le prix de sortie, sur les délais, sur la performance. L’offre CQFD, présélectionnée par le
PUCA, rassemble ces différents objectifs et au cas par cas, peut utilement être retenue, bien que l’offre soit
trop restreinte.
La collaboration entre acteurs s’inscrit contractuellement en vue d’une prise compte, tout au long du projet,
des objectifs et contraintes de l’opération

Des conséquences en matière de compétences internes

La diversification des méthodes, la recomposition de l’offre, la complexification du produit amènent les
équipes de maîtrise d’ouvrage à faire une nouvelle évolution. Elles doivent renforcer leurs compétences en
économie de la construction et en thermique du bâtiment. Elles doivent aussi trouver un bon positionnement
pendant le déroulement du chantier afin de s’assurer d’un contrôle effectif des travaux.

5.1.3 Des propositions s’ensuivent pour poursuivre dans ce sens

L’évolution du produit et du jeu d’acteurs remettent en question les modalités habituelles de développement.
La maîtrise d’ouvrage directe n’est plus ni le seul ni toujours le mieux adapté des modes d’intervention. Il
s’agit donc de poursuivre l’évolution de la culture maitrise d’ouvrage hlm pour diversifier les modes de
production selon la nature et la destination de l’opération, les caractéristiques du foncier, le tissu des
entreprises, les opportunités locales et les attendus de l’opération (complexité architecturale et technique)
compte-tenu notamment des délais de réponse demandées par les collectivités locales. compte-tenu
notamment des délais de réponse demandées par les collectivités locales.
Les propositions visent à inscrire durablement ces tendances dans les bonnes pratiques des organismes hlm.

Propositions pour améliorer la productivité du secteur

N°26 En contrat global, le maintien au-delà de 2013 de l’option conception réalisation en logement social
(envisager des assouplissements de la procédure) et l’expérimentation du contrat de performance
énergétique
N°27 En processus classique loi MOP, mieux préciser, pour chaque étape, l’exigence et le contrôle ainsi que
la responsabilité spécifique ou partagée des différents acteurs, en veillant à ne pas induire des surcoûts.

5.2 Les marges de manœuvre sont faibles en matière de dévolution et de

prescription de travaux

A plusieurs reprises le secteur a conduit des réflexions techniques sur le produit et les conditions de sa
réalisation. Mais ces efforts de rationalité ont été balayés par la dérive sans précédent des coûts de
construction et du foncier, la dispersion de la production (taille des opérations, localisation), et la diversité des
produits (évolution intrinsèque du produit et sous l’effet d’exigences croissantes).

La diversité et l’évolutivité de la production n’ont pas permis non plus de stabiliser les produits et composants
industriels ni de favoriser la poursuite de l’industrialisation de nouvelles parties du bâtiment (enveloppe par
exemple).

Il s’agit maintenant de chercher des améliorations en innovant dans l’organisation pour

 Faire jouer l’effet volume lorsque c’est possible (accord-cadre par lot de second-œuvre, mutualisation
entre organismes)
 Influencer le processus de réalisation en facilitant une mise en œuvre efficace (projet optimisé selon
mode de réalisation)
 Réduire les interfaces par le choix du système constructif (industrialisation, macro-lots)

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 21

  Coupler les choix architecturaux et techniques avec les solutions de mise en œuvre, les conditions de
maintenance et la solvabilité des locataires
 Faciliter la réponse des entreprises.

5.2.1 Les modalités d’achat sont dictées par la situation

Le souci d’optimiser la mise en concurrence

Une mise en concurrence suffisamment large et profitable induit les choix en matière de dévolution et de
prescription. Mais ces choix intègrent aussi les préoccupations politiques et économiques locales, l’état de la
conjoncture au moment de la consultation et les enjeux de bonne fin dans l’analyse des offres.

Tout en prenant en compte les caractéristiques et contraintes de l’opération

La complexité et le niveau d’innovation, les exigences de délais, l’importance de l’opération (taille montant du
marché) déterminent les modalités retenues. Dans l’ensemble les règles de marché incorporent déjà ces
raisonnements. Les pratiques évoluent pour faciliter les relations entre les acteurs pour gagner en fiabilité et
productivité (Dématérialisation des pièces techniques, métrés contractuels, maquette numérique,…)

Et les limites de la logique de marché de travaux

Que ce soit en lots séparés ou en entreprise générale, la logique de marchés de travaux à l’opération ne
permet pas un effet volume sur les prix.
Quelques expériences ont été menées en accord cadre pour dépasser l’échelle de l’opération en pluri annuel
ou en partenariat entre organismes, mais elles sont difficilement généralisables car le produit de sortie est
trop peu uniforme sauf à la marge, et le recours à un procédé constructif limite alors l’application à des cibles
étroites.

Le partenariat avec des industriels de bâtiment est limité à la recherche-développement. En phase

opérationnelle, il n’est pas directement possible car le secteur n’achète pas de fournitures. Il ne peut
règlementairement pas y recourir et n’a peut-être pas intérêt à prescrire une marque pour ne pas engendrer
un surcoût du fait du monopôle qui risque ainsi d’être créé. Quant à la standardisation, elle est déjà inscrite
dans la normalisation. Enfin la logique de gestion de stock pour la maintenance ne relève plus de l’organisme
puisque celle-ci est externalisée en règle générale.

Propositions pour améliorer les réponses techniques

N°28 Etudier des projets tests en partenariat avec des industriels pour faciliter la réponse de solutions
technico-économiques performantes

5.2.2 L’achat de travaux doit valoriser un savoir-faire d’ensemblier à toutes les échelles
Le contenu et les modalités de la commande en revanche doivent s’adapter en permanence à la progression
inéluctable de l’industrialisation dans le bâtiment. Celle-ci résulte de la recherche de performance impliquant
de plus faibles tolérances de fabrication, l’amélioration attendue des conditions de travail sur chantier et la
substitution de certains matériaux par d’autres difficilement usinables sur chantier. La progression de la
normalisation encourage ce mouvement. La mutabilité enfin s’accompagne d’une généralisation de
composants remplaçables.

Toutefois cette industrialisation est encore inégale. Elle n’est pas non plus bien acceptée par les donneurs
d’ordre, ni assumée par les entreprises qui revendiquent soit une spécificité constructive soit un savoir-faire
artisanal. Pourtant de plus en plus, la mise en œuvre relève d’une logique d’ensemblier dont la valeur ajoutée

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 22

sur chantier se situe dans l’optimisation globale du lot ou de l’opération en termes de choix de produit et de
séquencement.

5.2.3 Quelques avancées sont souhaitables

Les propositions visent à maximiser la synergie entre les choix de processus et la fonction achat afin
d’orienter la prescription vers plus d’industrialisation, vers une prise en compte en amont de la maintenance et
des usages, et afin de favoriser des effets d’échelle par la mutualisation entre organismes ou des marchés à
tranches.
Elles visent aussi l’évolution des pratiques vis-à-vis des règles contractuelles de marché vers une fonction
d’achat de travaux pour maitrise des coûts et des délais et facilitant la réponse des entreprises

Propositions pour améliorer la productivité du secteur

N°29 Favoriser les approches d’optimisation du processus de mise en œuvre dans une logique industrielle. La
solution Ginov retenue parmi les lauréats CQFD illustre cette avancée.
N°30 Orienter la sélection de produits industriels conduite par l’USH vers la recherche de technologies
industrielles pour des composants complets d’enveloppe dissociés de la structure porteuse et moins chers
que le mur traditionnel.
N°31 En lots séparés et pour les gros producteurs, dissocier de l’achat de travaux l’achat des lots récurrents
et banals en vue d’un effet volume et pour réduire les frais administratifs..

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 23

6 Récapitulatif des propositions
6.1 Propositions de progrès internes au secteur hlm

Propositions pour économiser les fonds propres :

N°4 En acquisition amélioration, sensibiliser les collectivités locales sur le démembrement du foncier (bail
emphytéotique ou à construction en vue de requalifier le bâti)

N°5 En neuf, développer les montages en propriété partielle et/ou temporaire, tels que bail emphytéotique
(sur terrain public en sensibilisant les collectivités locales et en dynamisant la mise à disposition des terrains
de l’Etat) ou usufruit locatif social.

Proposition pour limiter l’impact économique des normes

N°9 Dresser, en lien avec l’AQC, le bilan économique, social et environnemental de l’offre de certification ou
signes de qualité des produits logement

Proposition pour diversifier l’offre locative

N°13 A l’échelle de territoires à enjeux, développer et organiser une spécialité hlm de montage et de gestion
de l’offre spécifique

Proposition pour optimiser la réponse locative

N°14 Privilégier plus fortement les typologies II et III dans une logique, non de réponse à une demande
instantanée, mais de complémentarité de l’offre existante et avec une dimension prospective (analyse à
affiner par territoire).

Proposition pour optimiser le bâti

N°15 Fixer des exigences de compacité et rationalité constructive au maître d’œuvre

Proposition pour mutualiser les coûts

N°16 Poursuivre les recherches et expérimentations des opérations mixtes et les analyser sous l’angle des
coûts et des gains.

Proposition pour solvabiliser les locataires

N°17 Rechercher une meilleure adéquation entre surface, typologie et composition du ménage grâce à des
plans de cellule à surface réduite mais maximisant la qualité d’usage.
N°20 Développer l’abonnement individuel à l’eau lorsque le tarif est favorable ou la gestion réactive par la
relève à distance dans les autres cas
N°22 Privilégier la solution tout électrique pour limiter le nombre d’abonnements en cas de performance
énergétique très élevée
N°23 Envisager toutes les valorisations possibles d’une production décentralisée d’électricité (démembrement
de la couverture photovoltaïque, intégration des recettes électriques dans les équilibres d’opérations pour
minorer les loyers, autoconsommation)

Propositions pour améliorer la productivité du secteur

N°27 En processus classique loi MOP, mieux préciser, pour chaque étape, l’exigence et le contrôle ainsi que
la responsabilité spécifique ou partagée des différents acteurs.
N°28 Etudier des projets tests en partenariat avec des industriels pour faciliter la réponse de solutions
technico-économiques performantes
N°29 Favoriser les approches d’’optimisation du processus de mise en œuvre dans une logique industrielle.
La solution Ginov retenue parmi les lauréats CQFD illustre cette avancée.

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 24

 N°30 Orienter la sélection de produits industriels conduite par l’USH vers la recherche de technologies
industrielles pour des composants complets d’enveloppe dissociés de la structure porteuse et moins chers
que le mur traditionnel.
N°31 En lots séparés et pour les gros producteurs, dissocier de l’achat de travaux l’achat des lots récurrents
et banals en vue d’un effet volume et pour réduire les frais administratifs.

6.2 Propositions de moyens nouveaux

Propositions pour inciter à la prospection foncière :

N°1 Généraliser une pratique existante de recensement systématique des terrains pollués en agglomération
et de dépollution au fur et à mesure.
N°2 Réétudier les dispositifs existants de portage foncier pour faciliter la constitution d’un portefeuille foncier
grâce à des prêts bonifiés et des avantages spécifiques
N°3 Etudier la faisabilité et l’intérêt de l’achat différé du foncier par un prêt foncier à remboursement in fine et
reconductible

Propositions pour économiser les fonds propres :

N°6 Conduire une réflexion sur d’autres solutions de démembrement ; le viager social sous forme d’une
donation ou vente à prix modéré à un organisme hlm de la nue-propriété en échange d’un avantage fiscal ou
d’une rente (à définir : profil des bénéficiaires, plafonnement de la rente) ou l’accession différée (transfert de
propriété après 10 à 15 ans), ou encore le bail emphytéotique au profit d’investisseurs privés.
N°7 Donner au secteur Hlm la possibilité de négocier des conditions dérogatoires des règles d’urbanisme du
PLU pour optimiser le rapport qualité/prix des projets, (au moins pour des opérations d’une certaine taille
et/dans certaines zones à forte mixité), dans l’esprit de « Secteurs de Projet », et adapter la fiscalité locale
sur ces secteurs pour y lutter contre la rétention foncière, favoriser les cessions aux organismes Hlm, et la
construction sociale

Proposition pour réduire les exigences de stationnement :

N°8 En contrepartie d’un effort significatif sur la localisation, qui est un critère déterminant de la pertinence et
de la valorisation des opérations dans la durée :
 Moduler l’obligation légale de stationnement en fonction des transports en commun à proximité
 Proposer au plan local une analyse partagée des besoins de stationnement
 Négocier la création de places publiques de stationnement
 Organiser par opération mixte une mutualisation social/privé des aires de stationnement

Propositions pour limiter l’impact économique des normes

N°10 Conditionner l’évolution du référentiel qualitatif du produit logement (exemple Qualitel, Régions,…) à la
réduction des coûts ou introduire des critères économiques dans les objectifs qualitatifs ou faire de l’objectif
coût un critère de qualité ; et organiser, aux niveaux territoriaux adéquats, la synergie entre les organismes
pour faire valoir une unification des référentiels.
N°11 Evaluer les règles d’accessibilité du cadre bâti et envisager une sortie négociée
N°12 Faire valoir une pause réglementaire sur les autres thèmes (thermique, électricité et communication,
…).et définir les conditions d’un moratoire vertueux

Proposition pour améliorer les équilibres d’exploitation

N°18 Evaluer et ajuster les règles de la surface utile au regard de la production actuelle

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 25

Propositions pour solvabiliser les locataires
N°19 Mettre en place un tarif social de l’eau pour les ménages défavorisés et un tarif progressif tenant compte
de la composition familiale
N°21 Encadrer les structures tarifaires des énergies (tarifications progressives incitatives aux économies,
plafonnement de l’abonnement, indices publics de révision)
N°24 Accompagner le déploiement par les distributeurs des comptages communicants en électricité et en
gaz, d’un service de mise à disposition gratuite d’informations essentielles dont les données de
consommation.
N°25 Définir et organiser une régulation renforcée des réseaux de chaleur (transparence des tarifs, contrôle
périodique des engagements, pénalités financières,…)

Proposition pour améliorer la productivité du secteur

N°26 En contrat global, maintenir au-delà de 2013 l’option conception réalisation en logement social et
poursuivre l’expérimentation du contrat de performance énergétique
.

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 26

Annexes

Annexe 1 Facteurs d’évolution du prix de revient des opérations locatives sociales

Annexe 2 Les multiples facteurs influençant les prix et les loyers des logements
Annexe 3 Lectures
Annexe 4 L’accès du logement social au foncier et la maîtrise des coûts fonciers
Annexe 5 Incidences de la loi sur l’accessibilité du cadre bâti

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 27

 Annexe 1

(Notes de M Amzallag)
Facteurs d’évolution du prix de revient des opérations locatives sociales

Octobre 2010

On peut estimer l’augmentation du prix de revient des logements PLUS neufs financés en zone 2 à 50 % entre
2000 et 2009. Il est difficile, dans le cadre statistique existant, d’établir les contributions respectives du foncier,
des coûts de construction et des honoraires dans cette évolution.

On notera que cette augmentation des prix de revient est plus rapide que celle des indicateurs de prix : ICC et
BT01, elle-même deux fois plus forte que l’inflation.

ICC BT01 IPC

150

145
140

135

130

125
120

115

110

105

100
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Les évolutions conjoncturelles et le niveau général de la demande et de la construction créent un

environnement plus ou moins favorable à l’activité des opérateurs du logement social : dans l’euphorie des
marchés de l’immobilier jusqu’en 2008 et les niveaux élevés de production, les organismes sociaux ont été

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 28

contraints de s’aligner, pour la construction, sur les niveaux de prix de la promotion privée, le climat de
concurrence est moins fort depuis 2009 et permet une relative stabilité des coûts de construction.

Le prix de revient des opérations locatives sociales est en outre sensible, à la hausse ou à la baisse, aux
évolutions de facteurs spécifiques :

- la recherche de localisations adaptées, aussi bien insérées que possible dans le tissu urbain (coût
foncier, recours à l’acquisition avec ou sans travaux, en particulier pour le PLA I) est un facteur de
hausse des prix de revient (coût direct du foncier et coût indirect si difficultés d’accès et complexité de
mise en œuvre);
- La diminution de la taille moyenne des opérations, en nombre de logements, est un facteur de
hausse : les coûts fixes de maîtrise d’ouvrage et une partie des honoraires sont répartis sur un
nombre moindre de logements ;
- Le mode de dévolution des travaux : recours aux entreprises générales ou à des corps d’état
séparés : celle-ci peut permettre d’obtenir un coût de construction plus tenu, mais suppose une bonne
maîtrise du suivi de chantier ;
- De même le recours à la VEFA semble induire des coûts plus élevés (de l’ordre de 10 % selon
certains opérateurs) que la construction en maîtrise d’ouvrage propre, pour autant que la comparaison
soit possible.
- Enfin, alors que la décision de financement de l’Etat et son instruction ont été simplifiées, d’autre
facteurs pèsent sur les conditions de lancement des opérations et le coût de leur portage : délais
d’obtention des financements des autres partenaires, notamment les collectivités locales, fréquence
des financements croisés, la multiplication des recours contentieux et risques juridiques liés au droit
des sols…
- L’augmentation des prestations de maîtrise d’œuvre
- Obligation d’une étude préalable du choix de l’énergie
- AMO environnemental pour les opérations labellisées Cerqual
- Etude thermique dynamique…
- Le recours à des équipements plus sophistiqués ou complémentaires
- ENR
- VMC double flux
- Expérimentation de produits nouveaux
- Protections solaires et occultations plus nombreuses

A l’inverse les choix architecturaux actuels jouent en sens inverse : après une période de diversification
des produits et des formes architecturales induisant des importants développés de façades ou jouant sur
les pleins et les vides , il semble que, ces dernières années, du fait de la forte montée des contraintes
énergétiques , les conceptions se simplifient vers des bâtiments compacts avec des façades lisses,,
présentant la plus petite surface isolée rapportée à la surface habitable. La réglementation relative à
l’accessibilité des logements tend à réduire les marges de manœuvre et les choix d’aménagement
intérieur à des distributions intérieurs simplifiées pour les organismes qui veulent éviter d’augmenter les
surfaces offertes, à typologie de logement donnée.
A la fois la réglementation thermique et la réglementation accessibilité induisent des choix pauvres dont
pâtissent notamment les balcons, annexes et espaces collectifs ; ces derniers étant externalisés dès que
le contexte le permet.

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 29

Prix à la consommation, ICC et BTO1 : Définitions, champs respectifs et évolutions récentes

Février 2012

1. L’ICC

L’indice du coût de la construction est un indice de prix, ce que son nom n’indique pas précisément. Il mesure
l’évolution trimestrielle du prix des bâtiments neufs à usage d’habitation, TVA incluse, payé aux entreprises de
construction.
L’ICC couvre exclusivement les travaux de construction ; ce qui en exclut le coût d’acquisition et de
viabilisation des terrains, les honoraires de la maîtrise d’œuvre, les frais de commercialisation. Les dépenses
d’entretien et d’amélioration sont aussi en dehors de son champ et couvertes par un indice spécifique.

ème
L’ICC est publié chaque trimestre, avec un décalage de 4 mois : début janvier pour l’indice du 3 trimestre
de l’année précédente. La série remonte au dernier trimestre 1953. A partir de 1994, en plus de l’indice brut,
la moyenne annuelle des 4 derniers indices trimestriels a été publiée pour servir à l’indexation des contrats,
avant l’utilisation de l’IRL depuis 2006.

Méthode d’élaboration de l’ICC

L’indice est élaboré à partir d’une enquête sur un échantillon d’opérations en cours de réalisation tiré dans les
fichiers de la base SITADEL. L’échantillon du trimestre T est tiré dans les permis délivrés au cours du
trimestre T-2. L’enquête sur le prix de revient des logements neufs (PRLN) permet de collecter des
informations détaillées sur les caractéristiques techniques des opérations et le contenu des marchés passés
avec les entreprises ; elle est réalisée auprès du maître d’ouvrage ou, dans le cas de l’individuel pur, du
maître d’œuvre. Les dossiers traités trimestriellement représentent 7 à 8 000 logements.

Depuis 2010, la méthode est hédonique et consiste à établir, à partir d’un modèle économétrique, la relation
entre le prix du marché de construction et les caractéristiques de l’ouvrage, ce qui permet de donner une
valeur implicite à chacune des caractéristiques retenues : surface, niveau de confort, taille d’opération, étage,
localisation, etc. Jusqu’en 2009, la méthode consistait à décomposer le prix de chaque opération en
prestations élémentaires, métrées puis valorisées ; pour chaque prestation, le prix obtenu était comparé à un
prix historique pour établir un indice et l’ICC global établi en pondérant les prestations élémentaires en
fonction des caractéristiques de la production données par SITADEL (localisation et taille des opérations,
notamment). Le changement de méthode a permis de réduire la taille du questionnaire et le coût de la
collecte.

2. Les index BT

Ces index sont des indices du coût des facteurs de production qui interviennent dans le bâtiment. Outre un
indice général, le BT01, on dénombre une quarantaine d’indices spécialisés, du terrassement (BT02) aux
travaux d’étanchéité (BT53).
Six postes sont pris en compte pour l’établissement des coûts, avec une pondération propre à chaque index,
la pondération du BT01 est donnée ici entre parenthèses :
- Les salaires et charges annexes (43 % du BT01)
- Les matériaux (32 % du BT01)
- Le matériel (4 %)
- Le transport (3 %)

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 30

 - L’énergie (3 %)
- Les frais annexes (15 %)

Les index sont publiés mensuellement, avec un décalage de 3 mois : fin janvier pour l’indice d’octobre.

Elaboration des index BT

Pour suivre l’évolution de chaque poste, diverses sources sont mobilisées : enquêtes professionnelles de la
FFB et autres unions professionnelles, indices de prix à la production et sous-indices de l’IPC de l’INSEE.

3. Différences entre ICC et BT01

ICC BT01
Champ d’activité Construction neuve de Ensemble de l’activité du
logement bâtiment, non résidentiel et
travaux d’entretien inclus
Gains de productivité Contribuent à limiter la Sans impact sur le BT01, le poids
croissance de l’ICC des facteurs restant fixe
Marge des entreprises Elle est incluse dans le Elle est hors du champ des index
prix de la construction et BT
le fait fluctuer
Traitement de la TVA L’ICC est établi TTC Les index BT sont hors taxes
Donc impact du
relèvement du taux
Décalage temporel Le coût des facteurs mesuré un mois donné par le BT01 est
incorporé plusieurs mois après dans les constructions traitées
pour l’ICC du fait du mécanisme de passation des marchés

4. Evolution des indices sur la période 1995-2011

Au cours des quinze dernières années, l’ICC a connu des évolutions assez contrastées (graphique 1) : une
période de stabilité relative jusqu’en 2000 avec une évolution comparable à celle de l’indice des prix à la
consommation (hausse cumulée de 7 % en 5 ans), suivie d’une accélération et d’une accentuation de la
volatilité. Les variations annuelles du BT01 sont généralement de moindre ampleur que celles de l’ICC brut
(non annualisé), notamment dans les périodes d’accélération de la conjoncture, où les entreprises
reconstituent leur marge et, inversement, au moment du retournement de 2009.
Sur l’ensemble de la période depuis 1995, la hausse cumulée de l’ICC est de 55 %, celle du BT01 de 60
%(graphique 2). Cela mettrait en évidence sur le long terme un impact limité des gains de productivité sur le
prix de la construction neuve, pour autant que le rapprochement soit possible, dans la mesure où le champ du
BT01 déborde celui de l’ICC. Dans le même temps, l’indice des prix à la consommation (IPC) a augmenté
d’environ 30 %.

Graphique 1 : Glissement annuel de l’IPC, de l’ICC brut et du BT01

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 31

 IPC BT01 ICC
10%
ICC
8%
BT01
6%

4%

2%
IPC
0%
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
-2%

-4%

-6%
Graphique 2 : variation cumulée de l’IPC, de l’ICC brut et
-8%
du BT01 depuis 1995

Annexe 1 IPC ICC BT01

170,0
160,0
base 100 en 1995

150,0
140,0
130,0
120,0
110,0
100,0

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 32

 Annexe 2

Extrait présentation IEIF

Les multiples facteurs influençant les prix et les loyers des logements

 Le prix des logements est la résultante de nombreux facteurs économiques, financiers, techniques,
sociaux et politiques
 Le marché est soumis à de nombreuses fractures, irrégularités et discontinuités liées à l’importance
de la réglementation
 Le prix des logements est déterminé selon une logique de bien d’usage mais également de véhicule
d’investissement
 Le marché de l’immobilier résidentiel est largement déterminé par le comportement des investisseurs
particuliers qui ont une préférence forte pour sa caractéristique de valeur refuge sur le long terme

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 33

 Annexe 3

Lectures

Le bilan coûts- bénéfices des normes en matière de construction, de rénovation des

logements et d’urbanisme est-il aujourd’hui positif ? L’ENA février 2011

La « norme » vise à corriger les imperfections du marché et tend à améliorer la qualité de l’habitat. Elle répond
ainsi à des attentes socio-économiques incontestables.

Les normes renchérissent le coût de la construction. Ces surcoûts sont importants à court terme (Solutions
innovantes, effet de l’expérimentation). Mais à moyen terme, les savoir-faire se diffusent et l’intégration de
plus en plus en amont des évolutions exigentielles conduisent à nuancer les surcoûts (standardisation des
produits innovants, progression de la qualification des entreprises). L’évolution des exigences est
généralement précédée d’une période de transition accompagnée de mesures incitatives.

Toutefois par les surcoûts engendrés, elles pénalisent l’effort de construction et leur bilan coûts-bénéfices
n’est pas uniforme.
« La RT 2012 : surcoût immédiat 5 à 15 %, bilan fragile et paradoxal en termes de précarité énergétique
Accessibilité : surcoût immédiat 4%, des obligations disproportionnées atteignant mal leur objectif
Qualité et sécurité : un bilan global positif »

Le rapport formule des propositions d’adaptation par thème :

 Accessibilité : nouveau compromis à définir pour prendre en compte le handicap et étude sur les
enjeux d’adaptation des logements propres à la dépendance
 Thermique : Logique de performance et d’expérimentation
 Urbanisme : Allègement des documents d’urbanisme (moins de contraintes descriptives pour plus de
performance) et adaptation selon les projets
 Ascenseurs : enquête sur l’évolution et les causes de la sinistralité

Il formule aussi des propositions complémentaires :

 Pour le process de normalisation ; Evaluation ex ante et ex post avec expérimentations
 Pour le foncier ; Obligation d’appliquer la majoration de charges foncières sur les propriétés non
bâties en zone urbaine du PLU.

Rapport d’information du Sénat n 391

La quasi-totalité des domaines d’interventions des collectivités locales est impacté par l’inflation normative
(400 000 textes techniques).
L’atomisation du pouvoir prescriptif complique la recherche de régulation et de simplification
Les critères d’appréciation de la pertinence des normes doivent reposer sur les principes d’utilité et de
proportionnalité (coûts engendrés proportionnés à l’utilité) mais ces notions sont empreintes de subjectivité.
Le rapport ouvre plusieurs pistes dont :
 Passer de l’application rigide des normes à la modulation en fonction de la taille des communes,
instances locales pour l’adaptation du cadre normatif
 Des dispositifs indicatifs (circulaires) plutôt que contraignants (décret, arrêtés)
 Promotion de la contractualisation plutôt que la normalisation (accord entre les parties prenantes pour
l’application des lois)

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 34

  Evaluation préalable de l’impact financier des normes
 Consultation de la CCEN et élargissement de son champ de mission

La fabrique du bien commun : des normes techniques aux normes de services

(PUCA et Université Paris Dauphine)

Il s’agit des actes d’un colloque du 18 mars 2010, introduit par un économiste, et organisée autour d'échanges
de chercheurs/praticiens et des intervenants étrangers, essentiellement sous l’angle juridique.

Ce document développe d’abord les trois paradoxes suivants :

 La normalisation est une activité générale mise en œuvre par des parties intéressées
 Les normes adoptées sont facultatives mais s’imposent de fait et forment une « soft-low »
 L’extension des normes au domaine de services cristallisent les deux paradoxes et crée des « hyper-
lois » (existe en parallèle, se substitue à elle et va plus loin)
Il précise les possibilités de contrôle comme la meilleure réponse aux paradoxes.
Sont développés les moyens et leur existence juridique tant pour les contrôles ex ante qu’a posteriori et les
contentieux.

Un prolongement est envisagé sous l’angle économique.

Note d’analyse 221 du CAS : L’évolution des prix du logement en France sur 25 ans

Auteurs : Mahdi Ben Jelloul, Catherine Collombet, Pierre-Yves Cusset, Clément Schaff, .

Au cours des trente dernières années, le prix réel des logements anciens a été multiplié par deux, tandis que
les loyers réels progressaient de 30 %.

Depuis quinze ans, les prix des logements en France connaissent une évolution apparemment déconnectée
de celle des loyers et les catégories modestes et les classes moyennes inférieures ressentent le plus
fortement l’accroissement de leurs difficultés.
 les loyers, à surface et qualité constantes, ont globalement évolué comme le revenu disponible moyen.
La dépense de logement a néanmoins augmenté, compte tenu de l’élévation de la taille moyenne et de la
qualité des logements. Ce mouvement n’est pas homogène sur le territoire et entre les différentes
catégories de revenus ; La croissance relativement modérée des loyers infirme l’hypothèse d’une pénurie
généralisée de logements.
 en revanche, les prix d’acquisition ont doublé et cette hausse généralisée ne semble pouvoir être
expliquée que marginalement par l’augmentation du coût de la construction ou un déficit généralisé de
construction. La rareté du foncier dans les zones les plus demandées contribue probablement assez
fortement à la hausse des prix. Cette hausse a aussi été favorisée par l’amélioration de la capacité
d’emprunt des ménages, alliée à une fiscalité favorable, qui alimente la demande.

Cette note fait le point sur les différents facteurs de hausse, en distinguant notamment facteurs d’offre et de
demande et évolutions de court terme ou de plus long terme. Sont présentés ci-après les éléments explicatifs
utiles à notre réflexion.

Renchérissement du foncier sous l’effet de concentration des populations

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 35

Il est dû à la rareté intrinsèque ou rationnement. Le prix augmente avec :
 Densité de l’aire urbaine
 Taille de l’aire urbaine
 Ségrégation et valorisation différenciée des quartiers
Augmentation de la qualité des logements
 Logements plus spacieux (surface par occupant)
 Parc bien équipé
 Impact des normes (2,7% en maison individuelle, 3,8 % en collectif), surcoût à prévoir pour la RT
2012 de 5 à 7 %
Renchérissement du bâti

 Renforcement des tensions de marché (diminution de ‘offre jusqu’au milieu des années 2000 puis
déstockage lié à la crise)
 Ralentissement des gains de productivité
 Hausse du coût de construction (redressement des marges des entreprises à partir de 2005)

En conclusion la note identifie les leviers d’action les plus efficaces en matière de politique publique :
 Simplification et accélération des procédures d’autorisation de construire.
 S’interroger sur l’impact des surcharges foncières
 Réduction des freins à la mobilité résidentielle

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 36

 Annexe 4

Le logement social pour la solidarité et la croissance

Analyse et propositions de l’Union sociale pour l’habitat

Fiche n°6

L’accès du logement social au foncier et la maîtrise des coûts fonciers

juin 2012

Etat des lieux

Tout autant que la question de son financement, celle de l’accès des organismes Hlm au « bon foncier »
est un facteur clé de la production de logements sociaux. Le « bon foncier » doit être d’une part bien situé et
valorisant (au contraire de celui où furent relégués nombre de grands ensembles), d’autre part d’un prix
compatible avec l’équilibre des opérations.

On estime couramment qu’en collectif, la charge foncière représente en moyenne de 15 % à 18 % du

prix de revient d’une opération, mais elle peut aller en zones tendues (Paris et la première couronne,
certaines villes côtières, le Genevois français…) jusqu’à 40 à 50 % du coût total de l’immeuble.

En individuel, selon les zones, elle s’établit entre le tiers et la moitié du prix de revient.

Enjeux

Le coût du foncier conditionne d’abord la faisabilité d’un projet sur un site donné.
Mais la question foncière comporte d’autres enjeux : l’inscription du logement social dans des projets
urbains cohérents, de qualité, « faisant ville », et inscrits dans une réflexion d’envergure d’urbanisme et
d’aménagement durable, et pour les habitants l’accès à l’emploi, aux services, et à de bonnes
conditions de scolarité. C’est la condition sine qua non d’une vraie et durable mixité sociale à l’échelle des
villes et agglomérations.

Propositions

Il s’agit, pour répondre à l’impératif de loger les Français (symétrique de l’impératif de nourrir les Français à
l’origine des grandes lois sur le foncier rural) de mettre réellement en œuvre l’article L.111-1 du Code de
l’urbanisme : « le territoire français est le patrimoine commun de la Nation », en prenant des mesures
relevant de deux registres complémentaires :

- rendre, de façon générale, les marchés fonciers locaux plus fluides et transparents, en luttant contre
la rétention et l’accaparement indu de la plus-value foncière ;

- engager des actions pour l’accès au « bon foncier » pour les Hlm.

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 37

L’Union estime que l’ensemble de ces actions aurait vocation à constituer une « loi d’orientation foncière
urbaine », en organisant et en explicitant la synergie entre différentes dimensions :

1- Dispositions fiscales

 Plus-values immobilières : les textes en vigueur depuis le 1 /02/2012, limitent les abattements
progressifs sans les supprimer ni inverser le dispositif. Leur efficacité sera donc faible. Il
conviendrait d’aller plus loin dans ce sens, et de les moduler en fonction des « urgences à
construire » de la collectivité locale ;

 Taxe sur le foncier non bâti : il convient à notre avis d’aller vers une imposition à la valeur
vénale, voire, dans les périmètres où une véritable obligation de construire, instituée par la loi,
s’impose, jusqu’à exiger la TFPB sur la valeur des surfaces que le COS autorise ;

 Taxe sur les logements vacants: généraliser en zone tendue la taxe sur les logements vacants
et la rendre progressive. Cette mesure serait par ailleurs en parfaite cohérence avec l’objectif
urbain, largement partagé, de « refaire la ville sur elle-même » ;

 Exonération des plus-values de cession pour le logement social : nous souhaitons le

rétablissement de ce dispositif peu coûteux, qui incite les propriétaires à vendre à prix décoté
pour en bénéficier ;

 Redistribution de la plus-value foncière due aux décisions (constructibilité) ou aux actions

(équipements publics, viabilisations, projets urbains…) des collectivités : il convient à notre
avis d’en faire un principe fondamental et explicite de la loi, fondé sur le principe général en droit
français qui proscrit l’enrichissement sans cause, au-delà des dispositions limitées de la loi
sur « l’Engagement national pour l’environnement ».

2- Renforcement des outils d’action foncière des collectivités territoriales et de l’Etat :

 Renforcement des divers modes de préemption urbain des collectivités (DPU « classique »,
ZAD, futurs « Secteur de Projet », etc…) avec une véritable fixation des valeurs des terrains à
leur usage antérieur, et non au vu de leur vocation future ;

 Constitution d’un véritable système de réserves foncières publiques (le déstockage foncier
des collectivités a été massif depuis la fin des années 90), en généralisant et confortant l’action
des Etablissements publics fonciers.

 Mobilisation du foncier de l’Etat et de ses Etablissements Publics, et notamment des friches

ferroviaires, véritables « verrous », du fait de leur taille et de leur localisation, pour nombre de
projets urbains significatifs.

3- Relance d’une véritable politique d’aménagement public des collectivités :

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 38

 Il convient à notre avis de sécuriser juridiquement les montages « classiques » (ZAC en concession) ; en
ouvrant le champ à des opérations initiées par d’autres opérateurs (privés, semi-publics, publics dont
aménageurs Hlm) sous contrôle de la collectivité, avec des dispositifs d’enquête publique ou concertation
formalisée en amont (« Secteurs de Projet », PUP, montages partenariaux Hlm / privé, etc).

4- Généralisation du dispositif actuel de « Secteurs de Diversité Sociale » (quota de logements

sociaux dans toute opération privée)

Cette disposition permettrait de mettre en œuvre la « règle des trois tiers » du programme présidentiel, et
la pondérer en faveur du logement « très social ».

5- Renforcer les dispositions de la loi SRU conformément au programme présidentiel

Compte tenu du retard pris par certaines communes, il conviendrait à notre avis, pour accélérer les
processus, que les communes concernées accueillent immédiatement – en utilisant le parc privé
intermédié – un quota de ménages à faibles revenus, ce qui les incitera à offrir du foncier pour accélérer la
production et renforcera immédiatement la mixité sociale.

6- Mettre en place les conditions d’une association réelle des organismes Hlm (ou de leurs
représentants) à l’élaboration par les collectivités de leurs documents d’urbanisme (SCOT, PLU),
« environnementaux » (Plans Climat énergie…), ou de leurs études urbaines stratégiques (Secteurs de
Projet pour une répartition optimale et durable de la mixité sociale dans la ville).

7- Transférer aux EPCI les compétences « logement » et « urbanisme / aménagement »

C’est à notre avis le seul moyen de parvenir à une déclinaison cohérente des documents
programmatiques que sont les PLH, dans les documents d’urbanisme (SCOT, PLU) et notamment à une
politique foncière vraiment opérationnelle à l’échelle des bassins de vie.

8-Approfondir avec réalisme – dans le sens d’une maîtrise du prix de revient du foncier aménagé – les
principes de « ville et aménagement durable » de la loi ENE (lutte contre l’étalement urbain, refaire la
ville sur elle-même…), qui ne doivent pas conduire à des tensions ou surcoûts fonciers bloquants et à
une « ville malthusienne ».

9-Impulser un renouveau des quartiers anciens existants, au-delà du PNRQAD, en référence aux
politiques menées dans ce sens dans les années 80, et avec une composante de logement social forte
(acquisitions-améliorations, rénovations plus ou moins ponctuelles…), comme composante inéluctable du
« refaire la ville sur elle-même ».

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 39

 Annexe 5

––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
Incidences de la loi sur l’accessibilité du cadre bâti
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

A) Incidences de la loi sur l’accessibilité du cadre bâti

Contexte réglementaire : loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la
participation et la citoyenneté des personnes handicapées. Loi applicable depuis le 1er janvier 2007 :
 extension à tous type de handicap
 extension à d’autres champs du cadre bâti
 renforcement des procédures de contrôle

Principales incidences sur le cadre bâti :

 ces règles s’appliquent principalement aux constructions nouvelles en collectif, en maison
individuelles, en ERP, aux bâtiments collectifs et ERP existants
 cheminements extérieurs et stationnements accessibles
 locaux et équipements accessibles à tous, et notamment aux personnes handicapées, quel
que soit le type de handicap : déficiences visuelle, auditive, intellectuelle et moteur.
 accessibilité des balcons, terrasses ou loggias.
 accessibilité des salles d’eau.
 l’obligation d’ascenseur est maintenue au-delà de R+3, mais ajouté « au-dessus ou au-
dessous du RDC », avec accès aux caves,…
 une réservation pour ascenseur obligatoire pour tout immeuble collectif de plus de 15
logements.
 définition d’unité de vie pour le niveau d’accès des duplex.
 la prise en compte des déficiences visuelles (aveugles et mal voyants), se traduit par des
exigences de guidage, de repérage des bâtiments, des obstacles, de contrastes, de
renforcement de l’éclairage,…
 la prise en compte de la déficience auditive (sourds et malentendants) double les signaux
sonores de signaux visuels, une visiophonie en cas d’interphone, revêtements acoustiques
dans les parties communes,…
 dans l’habitat existant, les obligations s’imposent lors de rénovations importantes (travaux
supérieurs à 80 % de la valeur du bâtiment), ou à l’occasion de travaux portant sur les
circulations collectives, hors travaux d’entretien.

Impacts de la réglementation :

1) principales difficultés : interprétation et mise en œuvre des textes

 exemple : pour les maisons de ville notamment: confusion d’interprétation pour deux
logements distincts superposés entre les règles qui s’appliquent au logement collectif ou à la
maison individuelle, suivant qu’il comporte des parties communes bâties desservant tout ou
partie des logements.
 accessibilité des salles d’eau, notamment des douches: les travaux menés par le CSTB
mettent en avant les difficultés techniques, tenant notamment à l’étanchéité, à l’acoustique et

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 40

 à l’incendie, dans l’habitat collectif, notamment avec les systèmes constructifs français
majoritairement en dalle de béton de 20 cm d’épaisseur.

2) incidence sur les annexes :

 diminution, voir disparition des caves et celliers, car difficiles à rendre accessibles avec le
coût d’installation d’un ascenseur et de son entretien pour les desservir, la dimension des
couloirs, des portes et des sas, du renforcement de l’éclairage,de la signalétique,…
 diminution des largeurs à 60 cm, voir suppression des balcons, terrasses et loggias, pour
cause de problèmes techniques et d’étanchéité à l’eau pour les rendre accessible.

3) incidence sur la qualité de vie :

 diminution de la qualité de vie de l’appartement, car pour respecter des montants de loyers
ou de prix de vente accessibles à tous, les surfaces des appartements diminuent, alors que
les pièces d’eau voient leurs surfaces augmenter, notamment les cuisines, salles de bains et
WC, les pièces à vivre et séjours diminuent, les cuisines sont ouvertes, les couloirs
diminuent, la distribution se fait par les pièces entre elles, les balcons et caves
disparaissent ;…
 par exemple : pour optimiser les surfaces, nous constatons de plus en plus de demande de
dérogation pour installer le WC dans la SDB pour les T3 (le WC indépendant étant imposé
par le label QUALITEL).

4) incidences sur les surfaces

 des logements de même surface, mais moins fonctionnels.

 L’espace d’usage dû au rayon de rotation des fauteuils roulant de 150 cm de diamètre,
augmente les dimensions des cuisines, salles de bain, WC, de la chambre principale et des
couloirs.
 exemple : pour un appartement moyen de 71 m², l’estimation de surface complémentaire
nécessaire à une bonne accessibilité des personnes en fauteuil roulant est de 4 m², soit 5 %
de la surface

5) impact sur l’investissement :

 la DHUP a estimé à +4% le surcoût de cette réglementation auquel il convient d’ajouter +2%
pour les opérations nécessitant un ascenseur, indépendamment des éventuelles
augmentations de surface citées ci-dessus.
 exemple :pour un logement en financement PLUS moyen de 130 000 € TTC et 71 m² de
Surface Utile, l'augmentation du coût de construction de 4% représente 5200 € TTC , et fait
augmenter le loyer d’équilibre de 2,5 %.
 Si on prend en outre l’augmentation de surface de 5% nécessaire au maintien de la qualité
de vie, le coût de construction est augmenté de 5%, en plus des augmentations
précédentes, et le loyer d’équilibre est encore augmenté de 3%. Mais il faut noter que ces
secondes augmentations ne sont pas automatiques : on peut les éviter en sacrifiant la
qualité de l’organisation de l’espace dans le logement.

6) impact sur les charges :

 des charges plus importantes, du fait de l’installation d’ascenseur, de plus d’éclairage dans
les parties communes et les voiries extérieures,…

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 41

  exemple : pour une opération moyenne de 30 logements neufs, sur 6 niveaux , le prix
d’investissement moyen d’un ascenseur est de 72 000 € TTC, soit 2400€ TTC ( 2 %) par
logement , et un montant annuel de charge de 2150 € TTC , soit 71€ TTC par logement.

B) propositions d’évolution de la loi sur l’accessibilité du cadre bâti:

1) Dispositions face à l’annulation des dérogations à l’accessibilité du cadre bâti neuf.

Désormais tous les bâtiments neufs (logements collectifs et individuels) ainsi que les établissements
recevant du public et les installations ouvertes au public devront être accessibles, sans dérogation
possible.

Dans un arrêt du 21 juillet 2009, le Conseil d’Etat a annulé une partie des dispositions du décret sur
l’accessibilité du cadre bâti n° 2006-555 du 17 mai 2006, pris en application de la loi n° 2005-102 du
11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances des personnes.

Ces articles permettaient aux préfets d'accorder des dérogations aux constructions neuves
(logements individuels ou collectifs, établissements recevant du public) alors que le Parlement ne
l'avait prévu que pour les constructions existantes.
S'agissant, par exemple, des logements collectifs, le préfet pouvait accorder une dérogation en cas
d’impossibilité technique, pour des sujétions liées à l'environnement du bâtiment comme les
caractéristiques du terrain, de la présence de constructions existantes, de contraintes liées au
classement de la zone de construction, en particulier au regard de la réglementation de prévention
contre les inondations.

Face aux nombreuses questions des organismes sur l’avenir de ces dérogations, la validité de
celles accordées avant le 21 juillet 2009, les opérations suspendues et annulées,…l’Union sociale
pour l’habitat a alerté les ministères concernés et a proposé des amendements visant à réintroduire
la partie du décret annulé dans une loi.

2) proposition d’application de l’obligation à une partie des logements

Il est proposé que l’obligation d’accessibilité soit imposée à une partie des logements d’une
opération nouvelle, par exemple 30 % des logements.

Ce volume est suffisant pour permettre, en tout cas dans le logement social, l’attribution d’un
logement adapté en cas d’apparition d’un handicap

Les surcoûts seront ainsi fortement diminués et ramenés de 4 à 1,2% pour les surcoûts issus des
investissements supplémentaires, et de 5 à 1,5 % pour ceux liés aux surfaces et à la qualité de vie
dans le logement

3) assouplir les règles sur le neuf et augmenter l’offre de logements accessibles dans le parc
existant.

Le parc neuf représente chaque année 1 % du parc des bâtiments existants C’est peu par rapport
aux besoins des personnes en situations de handicap.

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 42

L’esprit de nos propositions est d’apporter une offre suffisante dans le parc existant en quantité
pour permettre un choix suffisant aux demandeurs en situation de handicap

Réaffirmer la nécessité
 d’apporter de bonnes réponses à ces besoins, mais réaliser une évaluation séparée des
réponses réglementaires vis-à-vis des besoins du handicap moteur et de ceux du
vieillissement et des handicaps sensoriels.
 D’apporter une offre en quantité suffisante pour permettre un choix aux demandeurs via le
développement et l’adaptation du parc existant
Ajuster l’exigence en neuf et envisager des adaptations négociées
Optimiser l’accessibilité du parc existant en privilégiant
 L’actualisation des PSP sur l’accessibilité physique
 La mise en accessibilité des parties communes
 La négociation avec les partenaires d’un quota de logements adaptés au handicap moteur et
d’un quota adapté aux situations de vieillissement et de handicap sensoriel

B Brogat DPTO Patrimoine et maîtrise d’ouvrage Page 43