Semestre II – El Habchi Karima

Droit civil

Première observation : L’univers des contrats est en exemption : dans une économie de
marché le contrat correspond à une transaction économique qui est favorisé par la dynamique
économique.
Le phénomène de conclure des contrats est d’une très grande vitalité : cette situation
s’accompagne d’un mouvement de spécialisation des contrats : la vente par exemple est un
contrat à priori banal.

Il y a toute sorte de domaines dans lequel le contrat de vente peut s’épanouir.

Si on prend la vente immobilière : vente d’appartement : acheter un appartement déjà
construit ou bien alors sur plan. Mais la vente peut être une vente multipropriété : il n’y a rien
de commun en somme mais on peut déjà supposer qu’il y a des spécificités : on ne mettra pas
le même accent dans une ou telle sorte de vente.

Le transport : contrat de transports de marchandises ou de personnes.

Du coup on peut se demander si certains contrats ont toujours des points communs ? (Objet,
cause etc. mais encore ?) Ne serait-ce pas plutôt des particularités ?

Le droit des contrats spéciaux a dont l’objet d’appréhender les particularités de chaque contrat
de vente.
Dans toutes ces listes, les règle s’adaptent, se spécialisent à partir d’un tronc commun qui
serait le droit des obligations : on assiste à une phénomène de spécialisation qui est un trait
majeur du monde contemporain.
Le droit de la vente lorsqu’il s’agit d’un contrat entre consommateurs, est bien plus particulier
que celui concernant un contrat entre professionnels.
Les connaissances deviennent donc plus complexes et plus techniques.
Ce mouvement de spécialisation accompagne également la structuration des milieux
professionnels.

Deuxième observation : Ce droit des contrats spéciaux se situent aux confins de la théorie
général des obligations : il s’agit de la matrice des droits des contrats. Le droit des obligations
ne suffit pas car il reste assez général alors que les contrats dont on va parler sont des contrats
qui présentent des particularités.

L’article 1707 du code civil, qui précise que « les contrats qu’ils aient une dénomination
propre ou qu’il n’en n’aient pas sont soumis à des règles générales mais les règles
particulières à certains contrats sont établis sous les titres relatives à chacun d’eux ».
Autrement dit quand on parle des contrats spéciaux, il ne s’agit pas de contrats étranges mais
des contrats souvent connus, plus ou moins répandus mais qui présentent certaines
particularités.

Sur l’article 1107 est bâti la distinction entre les contrats nommés et les contrats innomés.
Contrat nommé : entre dans une catégorie juridique connu et se voit appliqué à cet égard un
certain régime juridique qui lui aussi est connu : il peut s’agir de dispositions légales issus du
code civil ou de règles coutumières.

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Il faut bien voir que la pratique, les milieux professionnels, les milieux commerciaux, donnent
naissance à des contrats et l’internationalisation des échanges peut donner lieu à la
reconnaissance d’autres types de contrats que les contrats franco-français : contrats pratiqués
avant aux USA et ensuite pratiqués en Europe. Et souvent ces contrats sont appréhendés par la
jurisprudence.
Quelque que soit la source des règles, l’essentiel c’est que le contrat soit identifié et qu’on
puisse le rentrer dans une catégorie juridique connue : mais cela pose le problème de la
qualification.

Le contrat innomé ne rentre pas dans une catégorie de régime juridique connu et préexistant :
contrat « sui genris » : il peut se voir appliquer des règles éparses.
L’intérêt d’être dans un contrat nommé est double :
- il offre l’avantage de la prévisibilité
- mais aussi celui de la sécurité juridique

La liste des contrats connus est longue et est en exemption : Livre 3 du code civil :
- la vente : articles 1582 à 1701
- l’échange (voisin de la vente) : 1702 à 1107
- le louage : 1708 à 1731
- le contrat de société : 1832 à 1873
- le prêt : 1874 à 1914
- le dépôt et le séquestre : 1915 à 1963
- les contrats aléatoires : le jeu, le pari et la rente viagère : 1964 à 1983
- le mandat : 1984 à 2010
- le procès : 2010 à 2043
- la transaction 2044 à 2059

Certains contrats sont devenus tellement spéciaux qu’ils sont sorti du droit civil et ont acquis
leur autonomie : le contrat d’assurance par exemple ou le contrat d’association.
Le contrat de travail qui est articulé sur un lien de subordination juridique d’autre part.

D’autres contrat n’ont pas fait l’objet d’une consécration légale mais sont connus : le crédit-
bail, la franchise (coiffeurs par exemple ou restauration rapide).
La jurisprudence peut être en train de le forger.

Par le passé la doctrine distinguait les petits et les grands contrats :

Grands contrats : Contrats importants en fonctions du nombre d’articles qui leur étaient
consacré où selon leur importance économique. Par exemple le bail d’habitation. Sur le
podium : le contrat de mariage (plus de 200 articles), la vente et puis le louage.
Contrats passés entre amis : qui ne présentaient pas d’enjeux : le dépôt, le prêt, le mandat.
Cette distinction n’est plus réellement adaptée car le prêt n’est pas nécessairement un contrat
passé entre amis.
Le droit des contrats spéciaux se caractérise par une grande hétérogénéité des règles de droit
et la qualification donnée dépend des interprétations données.

Troisième observation : L’identification de l’objet contractuelle : la qualification des

contrats : le juriste doit préalablement procéder à un travail de qualification : préciser la
catégorie juridique à la quelle correspond le contrat : déterminer la nature juridique.
Des difficultés qui jalonnent ce travail de qualification :

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- les parties au contrat peuvent qualifier d’une certaine manière le contrat : or la

dénomination comptent moins que le contenu même du contrat, que l’objet,
l’économie du contrat.
- Il peut de cette manière persister des montages complexes (vente + prestations de
services : par exemple la Smartbox). Autre exemple : voiture volée chez un garagiste
(obligation de résultat assez ambiguë).

Un premier moyen de qualifier un contrat c’est d’observer l’obligation principal de ce

contrat : l’objet premier du contrat, l’opération voulue par les parties (économie du contrat).
(réparation de la voiture chez le garagiste.
Lorsque le contrat est un amalgame de contrats, un ensemble de contrats : par exemple le
crédit bail où l’on retrouver de la vente, du bail et même du crédit. On pourrait tenter
d’appliquer alternativement les règles en fonctions des règles de chaque partie du contrat ou
bien déterminer un régime juridique défini. En général ont se réfère à l’intention des contrats
au delà de ce qu’ils ont écrit : ce travail de détermination débouchera sur la qualification du
contrat.

Quatrième observation : Se pose alors le problème de l’articulation entre le droit commun et

le droit spécial : il n’y a pas de hiérarchie de valeurs entre les droits mais il y a des règles
d’articulation : par exemple le spécial déroge au principal : l’idée c’est que si le Législateur
prévoit une règle spécial c’est qu’elle est supposée plus adaptée à une situation donné : donc
si il y a une vente entre deux personnes : règle de la vente mais les parties sont des
consommateurs alors on appliquera les règles du droit de la consommation. On a donc un
élément de complexité supplémentaire.
Une règle est spéciale par rapport à une règle générale mais cette même règle spéciale peut
être elle-même spéciale par rapport à une règle qui serait beaucoup plus spéciale.
Exemple : le droit de la vente est spécial par rapport au droit commun mais parmi les ventes il
y a des spécialités entre les ventes immobilière et les ventes mobilières (règles différentes et
donc bien plus spéciales).

Cinquième observation : On peut donc se demander quelle est l’origine des contrats
spéciaux : « le Big bang »
Origine : le droit romain qui ne connaissait que els contrats spéciaux nommés :le contrat tout
court n’existait pas. Les contrats sont reconnus à partir du moment où ils appartiennent à une
catégorie particulière.
C’est au cours du Moyen –Age sous l’influence du droit canon que la nature du droit du
contrat s’est imposé et peut importe alors qu’il se fonde dans une catégorie préexistante : on
avait plus besoin de se rattacher à un contrat spécial : la figure du contrat va faire son
apparition.

C’est pourquoi en 1804 à coté du contrat entendu comme un accord de volonté entre deux
personnes ou plus, vont être consacré les anciens contrats spéciaux. Par rapport à cette
évolution, les tendances vont s’inverser. Le droit des contrats spéciaux concurrence le droit
commun qui devient résiduel.
On assiste à un émiettement du droit des contrats le droit commun s’est spécialisé.

Le droit des contrats spéciaux vient compléter la théorie des droits obligations qui est
relativement abstraite. Le droit des contrats spéciaux précise le fonctionnement de contrats
nommés ou innommés.

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La loi du 17 juin 2008 : réforme de la prescription civile et dans ce même mouvement a été
envisagé une réforme du droit des contrats et des biens.
Les milieux doctrinaux ont réfléchi sur une réforme des droits des contrats et un avant projet
soutenu par la Chancellerie a été adopté en fin 2008 et s’inspirait par le professeur Catala,
rapport qui avait été émis en 2005, s’inspire du groupe du travail académique, et s’inspire
également des observations émise par les différents acteurs économiques et judiciaires.
Et dans le même temps il tient compte des développements d’harmonisation européens des
droits des contrats.

Cet avant projet de loi aurait du débouché sur une loi modifiant le droit des contrats et le code
du civil.
Son contenu : cet avant projet de loi tel qu’il a été rédigé n’apporte pas de bouleversements
radicales en droit des contrats, il a surtout vocation a rendre plus intelligible les mouvements
de simplifications du droit et rendre plus claire le code civil de 1804 en introduisant les
apports de la jurisprudence.
Toute la phase précontractuelle est assez peu développée dans le code civil alors que dans la
jurisprudence il y a beaucoup de points qui ont été développés : ces apports figure dans cette
avant projet. Il traite notamment de la formation du contrat mais aussi sur la responsabilité
délictuelle toujours en tenant compte des apports de la jurisprudence.

Cet avant projet de loi entends rendre, en prenant compte notamment des données de droit
comparé : Trois principes moteurs :
- la liberté contractuelle
- la force obligatoire du contrat
- la bonne foi

Le projet modifie le livre 3 et surtout le titre 3 : il remplace les article 1101 du code civil.
Lavant projet de loi débute par un : sources des obligations (actes, faits, lois)
Sous titre consacré au contrat : lui-même divisé en 11 chapitres agencés à partir d’un plan
chronologique : au début on a les définitions, les principes directeurs et la chronologie du
contrat.

Première Partie : Les contrats portant sur les choses

Quand on s’intéresse aux contrats portant sur les choses (bien meuble ou bien immeuble), ces
contrats ont pour fonction soit de transférer la propriété (vente ou échange) soit d’organiser
l’usage de cette chose (le bail, le prêt

Titre 1 : Les contrats translatifs de propriété : la vente

Première observation : la vente est sans doute le contrat le plus familier des contrats : un des
contrats les plus fréquemment conclu et occupe une place essentiel dans l’étude des contrats
spéciaux.
La vente est définie à l’article 1582 : comme la convention par laquelle l’un s’oblige à livrer
une chose et l’autre à la payer. L’article le précise pas mais le paiement s’effectue à la vente et
par une somme d’argent, cela permet de distinguer la vente de contrats voisins comme
l’échange ou même le troc.

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S’ils n’ont pas la même valeur on va pourvoir compenser la sommes de valeur grâce à une
soute.

Dans la vie de tous les jours nombre de contrats sont présentés comme des contrats de vente
alors qu’ils ne le sont pas (« contrat de vente de prestations de service » = impossible).

Deuxième observation : l’évolution du contrat de vente dans le temps

L’apparition de la vente est liée à celle de la monnaie c’est à dire qu’on peut imaginer
comment on fonctionner les sociétés qui ne connaissaient pas la monnaie : celles-ci
recouraient dans un premier temps au don, et dans second temps au troc, puis dans une forme
plus élaborée à l’échange. On échangeait des aliments, des animaux, des produits.
L’inconvénient de l’échange est que celui repose sur une certaine coïncidence entre les
besoins et les produits échangés.
L’intérêt de la monnaie par rapport à cette forme de contrat va permettre d’initier une sorte
d’échange indirecte : on va transiter par la monnaie pour assortir ma prestations d’une
contrepartie : c’est avec l’apparition de la monnaie qu’est apparue la vente.
On peut même acheter à crédit : et à partir de la vente va apparaître le bail.

Du point de juridique, la vente est un contrat consensuel : qui se forme par l’échange de
consentement. Alors qu’avant elle se présentait comme un contrat réel c’est à dire qu’ils se
forme par la remise d’une chose.
A Rome la remise de la chose opérait l’effet translatif de propriété c'est-à-dire qu’il y avait (il
pouvait plutôt) un décalage entre le consentement et le transfert de propriété et cette
conception là va perdurer jusqu’au code civil.
Le code civil va mettre un terme à cette conception : le code civil va associer le transfert de
propriété à l’échange de consentement.
Souvent quand il y a vente, il y a donc échange de consentement et le transfert de propriété est
concomitant mais il y a des hypothèses où l’échange de consentement peut-être déclarer par
rapport au transfert de la chose (achat par Internet).
Il y a une incidence en terme de responsabilité si la chose périt en cet lapse de temps.
D’autre part, à l’égard des tiers, qui ne sont pas nécessairement au courant de ce qu’il s’est
passé mais ils peuvent être intéressé par le fait de savoir qu’un contre de vente à été conclu.
Se pose donc le problème de l’opposabilité de la vente aux tiers.
C’est pourquoi cette conception a été aménagée par la législation et en ce qui concerne les
tiers, avec l’accomplissement de publicité destiné à informer les tiers.

Troisième observation : Dans la vente contemporaine, la vente s’est diversifiée, spécialisée

mais au-delà de tout ça, elle se caractérise par quatre traits principaux :
- contrat consensuel qui se forme par l’échange des consentements : la validité de ce
contrat s’émancipe de tout forme contractuelle : dans la majorité des cas, l’écrit ne
constitue qu’une forme probatoire mais cela n’entache en rien la validité du contrat.
Mais dans certains cas, dans un soucis de protéger la partie la plus faibles : il y a des
aménagements et certaines mentions obligatoires peuvent figurer dans le contrat de
vente.
- Contrat synallagmatique : fait naître a la charge des parties des obligations réciproques
et il y a des conséquences notables en cas d’inexécution du contrat par l’une des
parties et en cas de riposte pouvant donc avoir lieu.
- Contrat onéreux : du point de vue de la cause la prestation de l’une des parties (…).
- Contrat translatif : ayant pour objet un droit réel (le plus souvent la propriété).

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Cela s’accompagne par la diversification des sources : ce qui caractérise l’époque

contemporaine : viennent s’ajouter aux dispositions classiques du code civil : les dispositions
du code de commerce. Par exemple la vente du fond de commerce, les règles relatives au droit
de la concurrence et en particulier les dispositions de l’ordonnance du 12 mai 1986). Depuis
juillet 1993 : les règles issue du droit de la consommation.

A ces sources internes, il faut ajouter une source internationales qui s’adresse plus
particulièrement à la vente international et avec l’internationalisation des échanges : la vente
international s’est très développée : convention de vienne sur la vente internationale de
marchandise du 11 avril 1980 et ratifiée et entrée en vigueur le 1er janvier 1988.
La directive du 25 mai 1999 relatives aux obligations du vendeur sur laquelle on reviendra.
Est à l’étude de l’initiative de la commission européen l’initiative d’un code civil européen
qui est à l’origine d’un instrument contractuel européen unique.

Chapitre 1 : la formation du contrat de vente

Article 1583 du code civil : énumère trois éléments essentiels à la conclusion du contrat de
vente : les patries (1er élément : consentement) doivent convenir d’une chose et d’un prix.
Avant d’envisager cela il faut tout de même rappeler que la vente est soulmis à un rpincipe de
liberté contractuelle

Section 2 : liberté d’acheter et de vendre

Article 6 du code civil : s’agissant de la vente, ce principe est posé mais il a des limites

1. La liberté d’acheter et de vendre

La vente comme tout contrat

Ce principe fondamental de liberté contractuelle est formule à ‘article 1594 : c’est un même
un principe qui a valeur constitutionnelle 16 janvier 1982.
Ce principe a des limites et peut être tempéré par des considérations économiques et sociales.

2. les limites

Evidemment pour acheter ou pour vendre : il faut être capable.

Il faut quand même composer avec d’éventuels atténuations avec la liberté d’acheter et de
vendre

1 : situation du vendeur

Distinguer celle du vendeur et celle d’acheteur

Vente : acte de disposition : cela suppose donc la capacité de celui qui l’accompli
Ne peuvent pas conclure de contrat de vente les majeurs en curatelles ou en tutelle et les
mineurs non émancipés (sauf pour les actes de faible importance).
A ce type d’incapacité : il faut ajouter d’éventuels point qu’ils sont circonstancié :
-interdiction de vendre le logement familial conjugal sans le consentement du conjoint.

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B) Situation de l’acquéreur

Même règles de capacité que celles vu précédemment.

Là encore des interdictions localisées qui frappent certaines personnes à l’occasion de certains
achats :
- article 1125 du code civil : les personnes qui travaillent dans des institutions qui
reçoivent des personnes âgées et qui donnent des soins psychiatriques ne peuvent
acquérir de biens des personnes accueillies.
- Le mandataire ne peut pas vendre les biens dont il a la charge : article 1596
- Les avocats ne peuvent pas (…) : article 1597

On pourrait penser qu’on peut vendre librement mais il cède à des intérêts supérieurs.

B) Les atténuations de la liberté de vendre

1. Les ventes forcées

L’expropriation pour l’utilité publique : dans un tel cas, on est obligé de vendre : 1545 du
code civil
La saisi des biens d’un débiteur défaillant : il est privé de sa possibilité de vendre
Les biens frappés d’inaliénabilité
Les biens eux-mêmes ne peuvent être vendus : leur propriétaire est dépourvu de la faculté de
les vendre librement : biens classés monuments historiques.
A l’occasion d’une donation ou d’un lègue, le donateur peut assortir sa libéralité d’une clause
d’inaliénabilité que s’engage à respecter la personne qui reçoit le bien : cette restriction
conventionnelle qui peut être justifiée doit être soumise à des conditions strictes posé à
l’article 900-1 du code civil:
- temporaire (limité dans le temps), justifié par un intérêt sérieux et légitime.
Le juge peut lever la clause, il a donc un pouvoir de révision.

Que penser de la clause d’inaliénabilité présente dans un contrat de vente ?

Dans les contrats de distribution : par exemple la concession où le concessionnaire : le
concessionnaire se voit interdire par exemple la possibilité d’écouler ses stock de
marchandises à la fin du contrat. On prévoit donc une clause qui ne permet pas l’écoulement
du stock. Situation fréquente qui a lever le débat : porte atteinte à la liberté contractuelle et a
la libre disposition des biens.
La sanction semble être celle d’une nullité relative pouvant être invoqué par la partie dont les
intérêts sont protégés.

Doutes : Pour la vente de meubles, l’acquéreur peut toujours invoquer l’article 2079 du code
civil.
Cette acquéreur, pourra toujours invoquer cet article s’il est de bonne foi : « en fait de
meuble : la possession de vos titres ».

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C) Les atténuations et la liberté d’acheter

1. Règles imposées par le droit de la concurrence et par le droit de la consommation

Est posée une interdiction générale de refus de vendre : article 420-2 du code de commerce
Il affirme la nullité des clauses qui porteraient atteintes à la liberté d’acheter 420-3 du code de
commerce
Il admet à l’égard des professionnelles, des exceptions : article 420-4 du code de commerce.

On a une interdiction générale du refus de vendre : c'est-à-dire qu’un consommateur ne peut

pas se voir opposer un refus s’il veut acheter : 122-1 : il admet qu’un motif légitime puisse
justifier un refus de vendre. (Ordonnance du 15 juillet 2009)
Qu’entend-on par motif légitime ? : Motif supérieur qu’il convient de protéger : motif protégé
et par le juge.
21 octobre 1998 : la chambre criminelle (refus de vendre = infraction pénale) n’a pas admis
que des pharmaciens puisse refuser des contraceptifs alors même que ces pharmaciens
invoquaient qu’ils ne disposaient pas de produits de stock pour des raisons éthiques et
médicales. Cela est contraire à l’interdiction générale de refus de vendre : pas un motif
légitime.
Ou bien on ne sert pas de croc monsieur à table : il faut être assis au bar mais la personne
avait demander un plat du jour : le motif légitime pourrait être l’organisation : 13ème chambre
24 septembre 1991 a statué en faveur du consommateur. Pas de motif légitime.
Motif légitime : le pharmacien qui refuse de vendre un médicament qui se vend à l’appui
d’une ordonnance médicale.

(Article L-122-1)
La vente subordonné limite la liberté du consommateur : elle est en principe interdite.
En pratique il y a des tolérances.
Par exemple : achat d’ordinateur (logiciel d’exploitation avec le PC) ou encore la limitation
de fourniture et de distribution des I-Phone au seul opérateur ORANGE : 17 décembre 2008 :
le Conseil de la concurrence estimé que c’était illégal.

2. Les atténuations au choix du contractant

Certains dispositifs permettent a des personnes de se substituer à un acquéreur ou accorde un

droit de préférence.
Il existe alors le droit de préemption : l’acquéreur se voit évincé par le bénéficiaire du droit
de préemption : le locataire d’un bien de location bénéficie d’un bien de préemption en cas de
congé pour vendre du logement donné par le propriétaire.
Dans une telle hypothèse : ce qui justifie le droit de préemption du locataire : droit au
logement.
Autres exemples : droit de préemption de l’indivisaire lors de la vente du bien ou encore le
droit préemption accordé aux musées nationaux lors de ventes aux enchères, le droit de
préemption accordé aux communes etc.

Autre atténuation : autre outil et autre dispositif qu’on envisagera plus tard.
Le pacte de préférence.

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Semestre II – El Habchi Karima

Section 2 : Le consentement

Lorsqu’on lit l’article 1583 : « la vente est parfaite entre les parties lorsqu’on a convenu de la
chose et du prix quoique la chose n’ait pas encore été livrée ou le prix payé » on peut laisser
penser que la vente est une opération simple
Simplicité apparente : dans de nombreux cas, la conclusion du contrat de vente est précédé
d’actes préparatoires qui peuvent être plus ou moins longs.
Vente = acte de disposition
C’est parfois l particularisme de certaines ventes qui retarde le consentement.

Sous-section 1 : L’éventualité des actes préparatoires à la vente

On les appelle les avant-contrats

Il s’agit de dispositifs légaux ou conventionnels ayant pour but de retarder la formation du
contrat ou d’organiser la vente à venir (préludes à la vente).
Ces avant-contrats sont principalement le pacte de préférence et les promesses de vente.

1. Le pacte de préférence

A) Définition

Pas de définition légale du pacte de préférence : celui-ci a une source conventionnelle et son
régime juridique est formé par la jurisprudence : dans l’avant projet des réformes du droit des
contrat, à l’article 35, il y a une proposition définition du pacte de préférence.

La jurisprudence donne comme définition : convention par laquelle une personne le

promettant engage a donner la priorité à son cocontractant appelé le bénéficiaire pour le cas
où cette personne déciderait de vendre son bien.

Voir la définition de l’article 35 de l’avant projet.

Le plus souvent en pratique, le pacte de préférence porte sur un bien immobilier mais aussi
sur des actions, des parts sociales et il est très souvent l’accessoire d’un acte principal.
Le pacte de préférence peut être accessoire à un pacte d’habitation.

18/02/2010

B) La nature juridique du pacte de préférence

Le pacte de préférence est un contrat qui repose sur un échange de volonté, le plus souvent
unilatéral dans la mesure ou le futur vendeur s’engage à proposer le bien a la vente par
priorité : cette engagement est le plus souvent analysé comme une obligation de ne pas faire,
c'est-à-dire ne pas vendre sans avoir respecter la priorité donné au bénéficiaire mais cette
analyse est discuter et certains auteurs voit même une obligation de faire dans la mesure ou il
ne s’agit pas d’une simple abstention mais d’une action positive.

Pour mieux que le comprendre, il faut le comparer avec d’autre dispositif qu’on rencontre
dans la phase précontractuelle : et donc il se distingue avec la promesse unilatéral de vente
dans laquelle le promettant s’engage a vendre au bénéficiaire de la promesse alors que dans le

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Semestre II – El Habchi Karima

pacte de préférence le débiteur s’engage à ne pas vendre sans avoir faire une offre préalable
au bénéficiaire du pacte.
Dans la PUV c’est une véritable promesse de vente a celui qui est bénéficiaire de la vente.
Les frontières avec la PUV sont imprécises et certains auteurs ont soutenu qu’un pacte de
préférence serait une promesse de vente conditionnelle.
Si je vends, je propose le bien : promesse de vente conditionnelle
Condition : élément futur incertain dont les parties décident de faire dépendre l’existence d’un
acte juridique.
Condition suspensive : l’exécution du contrat est paralysée tant que l’événement ne s’est pas
réalisé.
En revanche lorsque la condition s’est réalisée, la survenance de l’événement prend
rétroactivement au jour de la conclusion de l’acte.
Si la condition défaille, le contrat est réputé caduc.
Dire que le pacte de préférence serait un contrat de promesse conditionnelle : cette analyse
n’emporte pas la conviction car pour être valable un contrat de promesse de vente doit
préciser la chose et le prix or dans le pacte de préférence le prix n’a pas besoin d‘être précisé.

C) La validité du pacte de préférence

Aucun texte sauf en matière de droits d’auteur régit le PP sauf il est régit en droit commun des
contrats.
On ne peut pas considérer le PP comme un acte de disposition et un PP peut être conclu par
un mineur, un incapable : par contre dans une telle hypothèse, la capacité de vendre sera exigé
lors de la conclusion du contrat de vente lui-même.
Alors que si on une promesse synallagmatique de vente, les conditions liées à la capacité sont
exisgé au jour de la conclusion de la promesse.

Une certaine liberté : le pacte de préférence n’est pas limité dans le temps comme la PUV : ce
qui n’est pas si fréquent dans une obligation : ce pont a été rappelé par un arrêt du 23
septembre 2009 : le promettant s’étant engagé a donner sa préférence en cas de vente pour un
prix déterminé par contre il n’y avait pas de durée fixée : PP conclu entre une commune et les
acquéreurs des fameux lotissements : la vente était intervenu 20 ans plus tard : dans la mesure
ou le prix avait été fixé 20 ans plutôt.
Pour admettre le contrat de vente, elle s’est fondé sur la liberté contractuelle : et sur le
contexte globale et sur l’économie générale du contrat, le contexte globale mis en place pour
le contrat de vente de lotissement

Le pacte de préférence n’est pas soumis a des formalités d’enregistrement alors que c’est le
cas de PUV ;

D) les effets du pacte de préférences

Quelle est sa portée juridique ?

La jurisprudence en fixe son régime juridique même si l’article 35 de lavant projet de loi de
lavant contrat prévoit une définition.
Comme tout contrat, le pacte de préférence a une force obligatoire, elle joue entre les parties
et fondé sur l’article 1134 du code civil : le promettant s’engage a proposer la vente de son
bien au bénéficiaire, si au moment de vendre, le bénéficiaire renonce a acheter le bien (ce né
qu’une possibilité, une préférence), le promettant recouvre ses libertés et peut vendre a
quelqu'un d’autre.

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Semestre II – El Habchi Karima

Que se passe t il si le promettant oublie de proposer le bien a vendre au bénéficiaire et le

vends a quelqu’un d’autre ?
Entre les parties : la force obligatoire n’est que relative, elle ne joue qu’entre les parties, et
donc le promettant engage assurément sa responsabilité contractuelle s’il s’engage a un tiers,
en vers le bénéficiaire.
La JP tend a retenir fautif que les acte sommius par le promettant dont la nature est bien sur
une vente et très voisin d’une vente : on peut très bien disposer du bien et faire tort au
bénéficiaire : il a été jugé que n’est pas fautif le fait d’apporter un bien (objet du pacte) en
société sauf si cette éventualité avé été prévu dans le PP (proposer le bien en vente, apport en
société) mais si c pas prévu dans le PP, alors la jurisprudence considère que ce n’est pas un
comportement fautif, pourtant lorsqu’il est en société, il risque d’être immobilisé pendant un
certains temps et pourrait faire préjudice au bénéficiaire du pacte.

Par contre la cour de cassation pu décider que le débiteur, le promettant engage sa

responsabilité sil donne le bien a bail : si on a un bail qui est conclu, le locataire dispose d’un
bien de préemption encas de vente de ce bien mais si un pp a été conclu en amont, les bien du
bénéficiaire du pacte seraient concurrence avec le locataire. 1 avril 1992.
Le bail immobilise moins longtemps que l’apport en société (ne principe) et c’est donc peut
être pour ça qu’on a cet écart de jugement.

Effets juridiques à l’égard des tiers

Le tiers c’est celui avec lequel le débiteur, c’est le promettant conclu la vente au mépris des
droits du bénéficiaire : le PP n’est valable qu’entre le bénéficiaire et le promettant : effet
relatif des contrat mais il est important de savoir si le tiers est au courant du contrat qui a été
conclu en amont (sa bonne foi est douteuse) et si il était pas au courant (bonne foi).
Au nom de l’effet relatif du contrat, devrons nous protéger le tiers de bonne foi ?
Sil est de bonne foi et ignorait l’existence du PP, il lui sera en principe inopposable en vertu
de l’article 1165 : le tiers n’a alors aucun compte a rendre au bénéficiaire et ce dernier n’a pas
d’autre possibilité que d’exercer un recours contre le promettant (responsabilité
contractuelle) : le PP n’a pas fait naître de droit réel, il ne porte pas sur une chose mais sur une
obligation personnel et donc en cas de non respect fa ce a un tiers de bonne foi, cette
obligation personnelle se résout en DI si le bénéficiaire a subit un préjudice.

Si en revanche le tiers est de mauvaise foi, la jurisprudence retient la nullité de la convention

passée au mépris du PP du fait de la fraude au droit du bénéficiaire du PP.
Reste a savoir quels sont les effets de cette nullité ?
Le bénéficiaire peut il du même coup obtenir une substitution au tiers : est ce que le
bénéficiaire du PP peut être substituer au tiers et donc conclure la vente a la place du tiers ?
Si la réponde est oui : efficacité et si la réponse est non : le PP est inefficace

Sur cette question de la subtilisation, la cour de cassa na pas admis cette sanction pendant
longtemps et préférait une réparation en équivalent c’est à dire sous la forme de DI
Pour comprendre cette solution qui a été celle la jurisprudence pendant longtemps, il faut
rappeler que le droit d’un créancier d’exiger l’exécution en nature d’une obligation n’est
envisageable que si cette exécution en nature est possible et précisément la cour de cassation
se fondait sur une interprétation exégétique (tiré du texte lui-même) de l’article 1142 du code
civile que la substitution, l’exécution en nature n’était pas envisageable.
En ce sens un arrêt du 30 avril 1997 : médecins du monde

11
Semestre II – El Habchi Karima

Cette position jurisprudentielle pouvait être justifiée dans la mesure ou le bénéficiaire du

pacte ne disposait que d’une simple possibilité de bénéficier de la préférence de vente : dans
le P de vente : on promet de vendre et dans le pp, on vend sur une éventualité (condition).

D’un autre coté on ne fait pas bcp cas de la force obligatoire ou de l’efficacité du PP : si le PP
ce n est qu’une éventualité, alors pourquoi en faire un ?
L’admission d’une réparation en nature était souhaité par la doctrine et a été consacré par
l’arrêt du 26 mai 2006 rendu en chambre mixte : arrêt de revirement.
Le débat est toujours d’actualité car une jurisprudence postérieur qu’il conviendra de préciser.

La cour de cassation y affirme avec conviction que le bénéficiaire d’un PP est en droit
d’exiger l’annulation du contrat passé ac un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir
sa substitution a l’acquéreur c’est a la condition que ce tiers ait eu connaissance lorsqu’il a
contracté de l’existence du PP et de l’intention du bénéficiaire de sen prévaloir.
L’arrêt se prononce en faveur d’une coexistence d’une annulation du contrat de vente et de la
substitution au tiers : cet arrêt autorise désormais une exécution en nature si le principe de
réparation nature est désormais acquis, la substitution n’en reste pas moins subordonner a
deux conditions puisque le bénéficiaire doit non seulement prouver que le tiers a eu
connaissance lorsqu’il a contracté de l’existence du PP mais il doit également prouver que le
bénéficiaire avait l’intention de s’en prévaloir, lorsque le tiers a contracter.

Comment apprécier la portée juridique inaugurée par l’arrêt de 2006 ?

1ere observation : la preuve de l’intention du bénéficiaire de sen prévaloir est délicate a

rapporter. La vigueur de la sanction doit être relativiser du fait de l’exigence probatoire : ne
s’agit il pas d’une preuve diabolique ?
Maigny dans sa note au Dalloz 1997

2eme observation : corollaire de la première : la substitution n’est pas automatique, elle doit
être demandée en justice

3eme observation : est ce que du coup le bénéficiaire peut opter pour une annulation de la
vente mais renoncer à la substitution et préférer des DI.
Littéralement la réponse est non car la chambre mixte dans son arrêt a accouplé la demande
d’annulation et la substitution.
Certains auteur ont dit a ce propose qu’il s’agit d’un package : on ne peut pas négocier :
autrement dit le bénéficiaire aurait le choix entre obtenir des DI auprès du promettant qui na
pas respecter sa promesse (responsabilité contractuelle) ou bien demande l’annulation de la
vente et la substitution (réparation par équivalent ou en nature).

4eme observation : D’un autre coté ce né pas parce que le bénéficiaire avait l’intention de
bénéficier du PP qu’il ne peut pas changer d’avis : que cette intention doit nécessairement se
maintenir : on peut imaginer que le bénéficiaire ne souhaite plus acquérir le bien au pris que le
tiers s’était engager a payer tout en ayant un intérêt a ce que ce dernier ne soit pas
propriétaire.
En revanche des lorsque le substitution est demandé par le bénéficiaire et que la mauvaise est
rapporté, la substitution ne pourrait pas être refusé par le juge.

12
Semestre II – El Habchi Karima

4eme observation : L’illogisme du raisonnement de la cour de cassation : la cambre mixte

associe l’annulation et la substitution : on fait découler la première de la séance, alors quand il
y a annulation, il y a anéantissement de l’acte. Comment substituer un acte anéanti ?

5eme observation : La solution de la chambre mixte rejailli sur la nature juridique du PP car
en admettant la substitution et donc la réparation en nature, l’arrêt tant vers la reconnaissance
d’une obligation de faire. On peu percevoir que le pp se rapproche un peu plus de la PUV car
devient plus efficace : les frontière entre le PUV et le PP s’effrite, se brouillent, s’estompent.
On verra qu’en pratique il peut avoir, en forçant le trait, on pourrait voir certains PP plus
efficace juridiquement que la PUV

6eme observation : la portée de l’arrêt : (regarder la jurisprudence qui est intervenu): qu’en
est il de la jurisprudence postérieure? Même si on a peu de recul, 3 ans et demi, on voit que la
solution a été confirmée même si les conditions de la substitution n’étaient pas nécessairement
réunies. On voit bien que la preuve est « diabolique ». Arrêt 31 janvier 2007.

En revanche un arrêt du 14 février 2007 a admis la nullité et la substitution du bénéficiaire

dans les droits du tiers, il va de soi que les faits de l’espèce revêtaient une importance
particulière : des faits qui expliquent bien la solution : un pharmacien qui avaient apporté son
fond et son bail commercial : et ce bail contenait au profil de l’apporteur un PP immobilier
qui avait consenti par le bailleur et ce dernier décède et layant droit vend le bien donné a bail
a la société B et donc le PP est passé a la trappe. C’est alors que la société A invoque le
bénéfice du PP : cette société soutient que la vente à la société B est intervenu au mépris des
droits né au profit du PP : la cour d’appel fait droit a la demande de la société et un pourvoir
est formé : le pourvoir a été rejeté (application de la jurisprudence 2006)

Elle rappelle que les conditions exigées sont réunies et la société B avait nécessairement pris
connaissance de l’existence du pacte de préférence mais comment ? Quand la société B a
acheté l’immeuble, ce dernier était donné a bail et la cour de cassation a relevé que la société
B avait nécessaire pris connaissance du PP car un exemplaire du Bail avait été donné au
gérant (par pièce annexe on prouve l’existence du PP).
Il avait rapporté par ailleurs que le représentant de la société A avait eu l’occasion d’exprimer
sa volonté d’acquérir l’immeuble : l’imbrication des faits et circonstances factuelle qui ont
permet de rapporter l’intention d’acheter du bénéficiaire et la preuve de la connaissance du PP
par le tiers : situation parfaite.

C’est sans doute pour cette raisons que le projet de réforme du contrat prévoit une solution
plus énergique , il se prononce en faveur d’une nullité du contrat conclu en violation du PP
avec un tiers de mauvaise foi et pour préserver le tiers de bonne foi l’article 35 précise que
lorsque le tiers présume l’existence d’un pacte de préférence il peut mettre en demeure son
bénéficiaire d’avoir a confirmer son existence dans un délai raisonnable : ce né pas le droit
positif mais c’est quelque chose que le notaire peut faire : quand il y a une vente, il peu
vérifier qu’en amont un PP na pas été conclu ou annexé a un autre acte ou de manière
autonome et sollicite le bénéficiaire du pacte en lui donna un délai de répondre sil souhaite
sen prévaloir ou pas : cela coupe la discussion sur le fait si le tiers voulait ou pas sen prévaloir
Mais le problème resurgit lorsque le notaire pose la question mais que le tiers ne répond pas :
le silence vau sil renoncement a acheter ?
Sauf il va se passer quelque chose qui va permettre d’orienter la solution mais sur un autre
élément : ces questions de consentement sont toujours délicates a remporter.

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Semestre II – El Habchi Karima

II) Les promesses de contrat

Une promesse de contrat se défini, se présente comme une convention par laquelle une
personne promet a une autre de conclure un contrat a certaines conditions : la plus connue des
promesse du contrat est la promesse de vente mais on peut imaginer des promesses de prêt, de
crédit, de bail etc.
C’est un contrat qui prépare un autre contrat.
Nous allons envisager la PV : très répandu en pratique, les promesse de vente sont méconnu
en droit civil : aujourd’hui néanmoins, la plupart des ventes immobilière ainsi que les cessions
de fonds de commerce sont précéder d’une promesse de vente : c’est pour ça qu’elle sont
incontournables sauf que le terme de promesse de vente est trompeur : cela renvoie à des
réalité diverse : il existe plusieurs promesses vente différente :
- PUV
- PSV
Elles ne produisent pas du tout les mêmes effets.

1) La PUV

a) Définition

Le cas général : elle correspond à un acte par lequel ne partie le promettant s’engage a vendre
ou acheter un bien à certaines conditions à savoir que le cocontractant (le bénéficiaire) a la
possibilité de conclure ou non le contrat :il dispose l’option : cette option caractérise la PUV :
par exemple, une personne promet a une autre de lui vendre sa voiture : celui qui s’engage
c’est celui qui promet de la vendre : mais l’autre personne a une option d’acheter ou pas :
option.

Le contrat peut fixer un délai pour la levée de l’option. On parle alors d’un terme extinctif :
passé ce délai pr la levée d’option, la promesse devient caduc.
Ainsi présentée la PUV n’engage d’obligation qu’au promettant, le bénéficiaire ne dispose
que d’une simple faculté de conclure ou pas la vente.

On peut être comparer la PUV avec une simple offre de contracter :

La PUV est une étape vers la vente, et repose sur la rencontre d’une offre et une acceptation
qui a pour objet une promesse mais l’offre de vente c’est la pollicitation qui attends
l’acceptation.
La PUV n’est pas révocable, le promettant est engagé mais lorsque le bénéficiaire lève
l4option, la promesse se transforme instantanément en vente.

19/02/2010

b) Les cas particuliers

La promesse assortie d’une condition suspensive : par exemple en matière immobilière

obtention d’un permis de construire, d’un prêt… il faut préciser que cette condition est
présumée en cas de demande de prêt immobilier par un consommateur.
Quand il y a un achat immobilier avec un prêt immobilier on va considérer que la demande de
prêt est constituée d’une demande suspensive. Article L312-16 du code de la consommation.
Lorsque que la condition se réalise la promesse de vente produit ses effets. Sinon, elle devient

14
Semestre II – El Habchi Karima

caduque et le bénéficiaire n’a plus besoin de lever l’option, le promettant est libéré. Il faut
envisager les effets de cette situation sur le sort de l’indemnité d’immobilisation.

La promesse assortie d’une indemnité d’immobilisation : cette indemnité a pour fonction de

compenser l’immobilisation du bien pendant un certain temps. Son montant est à la libre
appréciation des parties. En matière immobilière il est usuel de convenir d’une somme
comprise entre 5 et 10% du prix total de la vente. Cette indemnité d’immobilisation va réduire
la liberté du bénéficiaire de lever ou de ne pas lever l’option. Le bénéficiaire de la promesse
n’a pas intérêt de ne plus lever l’option car l’intérêt sera conservé par le promettant. Cela
réduit l’espace de liberté du bénéficiaire s’il ne lève pas l’option. Si l’indemnité est très élevée
et que l’option devient illusoire la jurisprudence à tendance à considérer que cette
indemnisation a un caractère anormal et le juge peut requalifier la PUV et promesse
synallagmatique de vente. La nature juridique de cette indemnité d’immobilisation : la
dénomination indemnité d’immobilisation est trompeuse car une indemnité vise à sanctionner
un comportement fautif, or ici on ne vient pas sanctionner un comportement mais on
compense une immobilisation. C’est plutôt une contre partie et le comportement n’est pas
vraiment fautif car il s’agit d’une option. Indemnité qui rémunère le promettant qui s’est
engagé à ne pas disposer de son bien. Le versement de cette somme d’argent peut être
confondu avec : le versement d’arrhes ou même le versement d’acompte.

Les arrhes : ces arrhes sont prévues à l’article 1590, il s’agit d’une somme versée par
l’acheteur qui permet à chacune des parties de se dédire. Si l’acquéreur se dédit il perd la
somme et si c’est le vendeur qui se dédit il doit en verser le double.
L’acompte : correspond à une partie du prix de vente du bien.

En principe quand unes somme est versée à l’avance elle est considérée comme un acompte si
les parties n’ont rien prévues. En droit de la consommation concernant les ventes mobilières
dont le prix est supérieur à 500 euros et dont la livraison n’est pas immédiate. Dans cette
hypothèse l’article L114-1 du code de la consommation présume que ces sommes sont des
arrhes si rien n’est prévu par les parties.
Dans la promesse unilatéral de vente il va de soit que puisque le bénéficiaire dispose d’une
option il n’y a pas vente donc cette somme ne peut pas être un acompte. En pratique on parle
même de dépôt de garantie. Une fois l’option levée elle devient un acompte. C’est pour ça
qu’on va par la suite la déduire du prix de vente.

Régime juridique de l’indemnité d’immobilisation : modifiée par la loi SRU (loi solidarité
renouvellement urbain) 13 décembre 2000, elle est venue réformer les règles et elle a retouché
les conditions de mise en œuvre de l’indemnité d’immobilisation en matière de vente
immobilière. Cette loi s’inscrit dans un objectif de profession des acquéreurs non
professionnels des biens immobiliers. La loi a modifié l’article L 271-2 du code de la
construction et l’habitat, cet article envisage trois situations selon que l’acte a été conclu de
façon authentique ou non.

Première situation : La promesse a été conclue sous seing privé : 7 jours pour revenir sur son
engagement. Pendant cette période il n’y a pas à verser d’indemnité d’immobilisation. Par
contre à l’issu du délai de 7 jours le bénéficiaire de la promesse peut s’engager à verser une
indemnité d’immobilisation. On va considérer que la promesse de vente est conclue sous la
condition suspensive de remise de cette somme à la date prévue par les parties.

15
Semestre II – El Habchi Karima

Deuxième situation : L’article L.271-2 : la promesse de vente a été conclue par l’intermédiaire
d’un professionnel disposant d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds
déposés : c'est-à-dire qu’il s’agit des notaires, des agents immobiliers, et des géomètres
experts.
Le bénéficiaire de la promesse peut être amené a verser entre les mains du professionnel la
fameuse indemnité d’immobilisation au moment de la signature de l’acte (on attend pas 7
jours) mais cette somme n’est pas remise au promettant mais bien à l’intermédiaire : le
bénéficiaire de la promesse bénéficie toujours de son droit de rétractation dans ce délai de 7
jours. L’article oblige le professionnel à rembourser l’indemnité dans un délai légale de 21
jours à compté du lendemain de la date de rétractation : par courrier RAR.

Troisième situation : lorsque l’acte est conclu en la forme authentique, le bénéficiaire de la

promesse dispose non plus d’un délai de rétractation mais d’un délai de réflexion toujours de
7 jours avant la signature de l’acte.
Cette article L271-3 tient les conséquences des obligations posées car elle prévoit une peine
d’amende pouvant aller jusqu’à 30 000 euros à l’égard de la personne qui percevrait un
versement en méconnaisse de l’article 271-2.

Du point de vue de la promesse de vente, pour ce qui est le bénéficière, s‘il n’exerce pas son
droit de rétractation, s’il conclu directement un acte authentique, la promesse de vente suit son
cours. Le délai de 7 jours n’est simplement pas utilisée : la promesse peut être assortie d’une
condition suspensive d’obtention de prêt (il ne lèvera pas l’option et la promesse deviendra
caduc). Loi 2000 : en encadrant l’indemnité de mobilisation et en permettant un délai de
rétractation et de réflexion, est venu incidemment une étape de plus dans le processus de
formation de la vente : on s’éloigne du type de vente instantanée : ces procédés qui viennent
précéder la phase de consentement viennent alourdir la phase contractuelle.

2. La nature juridique de la promesse de vente

Le promesse unilatéral n’est pas une acte unilatéral : elle est un véritable accord de volonté :
elle est un contrat : ce point là est discuté : certains auteurs estiment qu’il ne s’agit pas
nécessairement d’un contrat unilatéral dans la mesure où le bénéficiaire peut s’engager à
verser une indemnité d’immobilisation qui sera due s’il ne lève pas l’option : et selon le
montant de l’indemnité, il n’y aura pas de symétrie en matière d’obligation.

3. Déroulement de la promesse unilatérale de vente

Deux moments à noter :

- moment de la conclusion du contrat de promesse
- moment de la levée de l’option

a) La conclusion du contrat de promesse de vente

1. Conditions de fonds

Le promettant doit avoir la capacité et les éléments de la vente doivent être déterminés : au
moment de la conclusion de la promesse : le promettant s’engage et on attend plus que la
levée de l’option. C’est pourquoi le prix et l’objet doivent être déterminés sinon la levée de
l’option ne pourrait pas entraîner la formation de la vente.

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Semestre II – El Habchi Karima

La capacité du bénéficiaire s’apprécie au moment de la levée de l’option : il y a dune

distorsion entre ce qui est exigé entre le promettant et le bénéficiaire. Le promettant s’engage
avant la levée, donc capacité exigée (acte de disposition). Mais pour le bénéficiaire ce n’est
pas exigé car la banque ne lèvera les fonds qu’après la levée d’option.

La promesse unilatérale de vente est par définition temporaire et sera donc le plus souvent
assortie d’un terme extinctif avant lequel l’option devra être levée. (Terme attaché à la fin
d’un contrat de bail par exemple).
Sinon les parties peuvent prévoir un terme suspensif : la possibilité de l’option est reporté à un
événement tel qu’un décès (celui du promettant).

Quoiqu’il en soit, passé ce terme, le bénéficiaire de la promesse ne pourra plus exigé la

réalisation de la vente : encore que le promettant pourra toujours accepter de conclure la vente
mais le bénéficiaire ne pourra plus exiger.
Lorsque aucun terme extinctif n’a été prévu par les parties, le promettant peut après un délai
raisonnable apprécié par les juges de mettre en demeure le bénéficiaire de choisir (lever ou
pas l’option).

2. Conditions de forme

Théoriquement la PUV devrait être soumis au principe du consensualisme et un accord e

volonté même verbal suffit. En pratique les choses sont différentes : en matière immobilière,
la promesse de vente est prévue par un formalisme légale : l’acte authentique ou acte sous
seing privé exigé lorsqu’elle porte sur un immeuble, un droit immobilier, un fonds de
commerce ou un droit à bail et faire l’objet d’un enregistrement sous peine de nullité : cette
exigence a té posé par une loi de 1963 qui est inscrite à l’article 1840-A du code générale des
impôts et depuis de l’ordonnance du 7 décembre 2005, cette exigence est prévue par l’article
1589-2.

L’enregistrement doit intervenir sous peine de nullité : dans les 10 jours de l’acceptations de
la promesse par le bénéficiaire : acceptation de la promesse et non pas de levée de l’option.
A l’origine cette règle avait pour but de faire obstacle à une fraude fiscale car un
intermédiaire, un professionnel de la vente, pouvait se faire consentir une PUV qu’il pouvait
par la suite céder à un tiers : lorsque les négociations se passaient mal : quand il y avait
enregistrement, la nullité de l’enregistrement était demandé par le contractant de mauvaise foi
lorsqu’il voulait bénéficier l’indemnité d’immobilisation avec la nullité.
 PUV qui n’est pas soumise au formalisme fiscale : cela s’est fait au prix de qualifications
faites par les juges.

3. La situation des parties en attendant la levée de l’option

Du point de vue du promettant :

Il attend : est-ce que le bénéficiaire de la promesse lèvera ou non le prêt ?
Pendant ce temps il ne peut pas disposer de ce bien en faveur d’un tiers, ou consentir de droits
sur ce même bien (par exemple un bail) : il peut même dans certains, tout dépendra du
contenu de la promesse : il peut être tenu d’accomplir certaines formalités : apporter par
exemple certaines informations sur le bien sous peine d’engager sa responsabilité
contractuelle.
En cas de décès du promettant, les ayants droits sont en principe obligées sauf si un terme
suspensif a été prévu.

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Semestre II – El Habchi Karima

Au cours de cette attente, la question qu’on sera amené à se poser est la suivante :
- il peut changer d’avis : Peut-il se rétracter ? Peut-il être forcé, contraint de conclure la
vente lorsque le bénéficiaire lève l’option ? Bénéficie-t-il d’un droit de rétractation ?
La jurisprudence a tendance à voir dans l’obligation du promettant une obligation de fait : or
l’obligation ne dépend pas d’un obligation de faire car il attend mais pour la jurisprudence
elle peut donner lieu d’une rétractation au moins jusqu’à la levée de l’option : une fois que
celle-ci est intervenue, la vente est parfaite et la rétractation n’est plus admise : et c’est à ce
moment là que l’exécution en vente forcée peut-être envisagée.

 Arrêt du 15 décembre 1993.

On est le 22 mai 1987 : la propriétaire consent à un couple une promesse de vente qui
comporte un terme extinctif jusqu’au 1 septembre 1987.
Le 26 mai 19987 : elle se rétracte et ne veut plus vendre : notification.
Le 10 juin 1987 : le bénéficiaire lève l’option
Ils assignent dans la foulée, la promettante dans la réalisation forcée de la vente.
La Cour d’appel les déboute : dans leur pourvoir, les époux bénéficiaire ont fait valoir que
l’obligation du promettant constituait une obligation de donner et 1134 et 489 violés
Le pourvoi est rejeté et la Cour de cassation observe qu’ils n’avaient pas déclarer acquérir
avant qu’elle ne se rétracte et que l’obligation de la promettant ne constituait qu’une
obligation de faire et la levée de l’option postérieure à la rétractation excluait toute volonté
réciproque de vente et d’acquérir.
Vision chronologique fondée sur la qualification de l’obligation de faire qui ne se résoudra
que par des DI.

 Arrêt du 25 mars 2009

On a des époux qui consente à une Safer, une PUV, sans délai pour lever l’option.
Avant que le bénéficiaire ne lève l’option : les époux se rétracte et retirent leur promesse sans
avoir mis en demeure préalablement le bénéficiaire : la Safer les assigne en réalisation forcée
de la vente : la Cour d’appel fait doit à la Safer : absence de mise en demeure préalable.
L’arrêt est cassé : la Cour reproche au juge d’appel de ne pas avoir recherché comme cela leur
était demander si le retrait par les promettants n’avaient pas été notifiés à la Safer avant que
celle-ci ne déclarer accepter.
Le promettant avant de se rétracter doit mettre en demeure le bénéficiaire dans un délai
raisonnable : arrêt 4 avril 1989.
En même temps cette interprétation est douteuse : dans l’arrêt de 2009, la cour ne reprend pas
dans son attendu la question de la mise en demeure, elle s’est juste contenté de répondre à la
question qui lui était posée : est-ce que le bénéficiaire de la promesse pouvait obtenir la
réalisation forcée de la vente comme l’avait considérer la Cour d’appel (le contrat de vente
était-il formé ?).
A quoi sert la mise en demeure : elle viserait à constater que le promettant a agit avec une
certaine diligence, il a pris des précautions et ça lui éviterait de se voir reprocher un
manquement contractuelle et le versement de DI mais en aucun cas cela ne remet en question
le fait qu’il s’agit d’une obligation de faire qui se résout en Di et qu’il ne peut pas avoir de
vente forcée.

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Semestre II – El Habchi Karima

25/02/2010

Cependant, une autre interprétation de l’arrêt était envisageable :

L’arrêt a été rendu au visa de l’article 1101 et non pas de l’article 1142 : si la sanction en
nature se pose on sur l’article 1142, or ici la Cour de cassa emploie un article qu’on utilise le
plus souvent dans les offres de contracter à savoir l’article 1101 : il ne s’agit pas d’une
promesse de vente en l’espèce mais donc d’une offre de contracter et ce qui expliquerai ce
visa mais aussi le fait qu’elle évoque l’acceptation de la promesse de vente que la levée de
l’option.
Conformément à la jurisprudence, avant la levée d’option, la rétractation du promettant est
envisaeagble sous al réserve que le promettant engage sa responsabilité contractuelle (on ne
vient pas sur la réalisation de la vente forcée) et ce n’estr quu’ne fois l’option levée que la
réatraction devient problématique jsuqu’à aller à la réalisation forcée de la vente. L’arrêt de
2009 vient simplement compéter le
Arrêt du 27 mars 2008 : remettant en cause la solution de 1993 qui est une solution critiquée
(tant qu’il n’y a pas eu la levée de l’option : situation précaire du bénéficiaire).
Le pacte de préférence aurait une efficacité juridique plus grande que celle de la PUV avant
de la levée d’option, or quand on dit PUV cela parrait plus fort que pacte de preference, mais
en droit ce n’est pas forcemment plus fort : distortion déononcé entre le pacte de préférence et
la PUV avant la levée de l’option : la doctrine observe l’évolution de la jurisprudence et
l’arrêt de 2008 n’a pas été publié au Bulletin, donc l’observe mais il faut garder une certaine
prudence.
Il s’agit probablement d’un arret d’espece qui ouvre une brèche qu’on ne doit pas perdre de
vue mais la solution reste celle de 1993 : dans larret de 2008, le juge admet que les parties a
une PUV sont libre de convenir que le défaut dexecution du promettant de son engagement de
vendre peut se résoudre en nature cad par la constatation judfsiaire de la vente : les aprties
peuvent prévoir dans la PUV que le défaut dexecution par le promettant de son engagement
de vendre, non pas en DI mais en constatation judiciaire : contre carre la décision de 1993 :
mais dans l’arret de 2008 mais tt en admettant cette possibilité, elle précise qu’ne lespece le
spartis navaient pas prévu cette chypothèse : mécanisme qui déroge a 1142 : on vient sur le
terraint de la réalisation de la vente : ca ne remet apos en cause larrêt de 1993 car elle n’y
déroge, elle ajoute une précision : analyse de la stiupulation contractuelle : tout dépendera de
la manière dont sera rédiger la clause : dans l’arret la confition n’était pas validé.

En présence d’une clause qui permettrait L’exclusion de 1142 : quelle sera la sanction dans
lhypothèse ou le bien aura été vendu par le promettant a un tiers de bonne foi ? On a pas la
réponse, sachant que cette matière évolura.

L’hypothèse de la cession de la promesse de vente avant la levée de l’option.

Dans quelle mesure la promesse de vente peut-elle etre cadée avant la levée de l’option ?
A priori c’est une créance qui peut etre transmise aux ayants droit ou a un tiers : cette cesion
est envisageable avec quelques réserves :
- la promesse de vente qui présente un caractère institu persona : on veut douter de la validité
d’une telle cession.
- Quand l’acte exclue cette possibilité : cette promesse est incessible : elle s’étaint par
exemple par le déces.
- Dans l’hypothèse ou la cession interviendrait, il faut bien voir que le cessionnaire de la
promesse se voit a son tour nantis d’un droit personnel et dispose d’un option : il faut payer
lindemnisation lrosque elle a été prévu : de plus en matière immobiliere : une loi du 29 janvier
1993, appelé loi sapin : lorsque la promesse de vente porte sur un bien immobilier elle doit

19
Semestre II – El Habchi Karima

porter à la connaissance du promettant et répondre à l’article 1589 du code civil : il suffit pas
que le bénéficiaire cede la promesse de vente à un tiers : dans une telle hypthèse la loi sapin
prévoit que le promettant doit etre informé de cette cession et que la formalité
d’enregistrement prévu à l’article 840 du code générale des impots soit effectué

Mais pour couper cours à cette formalité d’enregistrement qui suppose un certains prix :
souvent la promesse de vente contient une clause de subsitution dont la nature juridique anime
beaucoup la doctrine au profit du bénéficiaire qui lui permet d’etre substituer par une autre
personne ; la loi sapin vise la cession mais pas la substitution.

La jurisprudence tend a considérer que la substitution, lorsqu’elle est prévu doit etre exercer
avant la levée doption : après elle n’est plus envisageable puisque la vente se forme.
Arrêt du 19 décembre 2001.

B) l’exercice de l’option

Quand un délai a été fixé, elle doit intervenir dans le délai fixé : elle repose que une
manifestation de volonté du bénéficiaire : il n’y a pas de forme particulière qui a été prévu
mais on sait que le silence ne vaut pas acceptation en droit des contrat, et c’est ainsi qu’on
déborde sur le terrain de la preuve.
Souvent dans la promesse de vente elle-même, les modalités de la levée de l’option sont
prévues. Cette levée d’option a pour but de former le contrat de vente et d’opérer le transfert
de propriété (on y reviendra à propos de la charge des risques).
Il faut quand même préciser que cette formation du contrat de vente doit tenir compte
d’éventuelles clauses prévoyant l’accomplissement de formalités par exemple la conclusion
d’un acte authentique.
En matière immobilière, le processus de vente s’achève à la réalisation de l’acte authentique
chez le notaire.

1) levée de loption

En pratique il convient d’articuler la levée d’option avec une promesse unilatérale de vente
assortie d’une condition suspensive relative à l’obtention du prêt et éventuellement le
versement d’une indemnité d’immobilisation.
Jurisprudence assez abondante : condition imposée par le code de la consommation (L.312)
pour les ventes d’un bien immobilier faites aux particuliers. Disposition d’ordre public et
donc même si elle est pas dans la promesse, il faut en tenir compte : et si l’acquéreur n’entend
requérir a un prêt, cela doit etre précisder ans la promesse. Quand il conclue un prêt, la
condition est immédiatement
Deux scénaris :
- L’obtention du prêt avant la date fixée pour la levée de l’option : si le bénéficière ne
lève pas l’option mais il perdra l’indemnité d’immobilisation : si il obtient son prêt et
qu’il lève l’option, l’indemnité doit être remboursé (en pratique elle doit être déduite
du prix de vente) : cette solution est interprété strictement par la Jp : par exemple dans
une affaire soumise à la Cour de cassation, la condition suspensive portait sur l’octroie
de deux prêts : le bénéficiaire s’en voit accorder un mais pas le second de sorte que la
condition ne se réalise pas, et de sorte que le bénéficiaire pouvait s’attendre à
récupérer son indemnité d’immobilisation mais le promettant (propriétaire du bien qui
manifestement voulait vendre son bien) propose d’octroyer son bien. Le bénéficiaire à
refusé et la Cour d’appel avait considérer ce refus comme abusif : car selon on

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Semestre II – El Habchi Karima

parvenait à boucler la vente : mais la Cour de cassation a casser cette décision au motif
que les parties n’ont pas retenu un autre mode de financement susceptible de se
substituer au prêt convenu : là encore il faut être très précis par rapport à la rédaction
de ces clauses : Arrêt 9 novembre 1988 : illustration d’une interprétation stricte sur les
conditions de la non réalisation de la condition suspensive.
- La condition ne se réalise pas avant la date prévue pour la levée de l’option :
l’hypothèse est donc celle où le bénéficiaire n’a pas obtenu le prêt, dans ce cas le
bénéficiaire est libéré de toute obligation, ce qui n’explique pas qu’il peut par railleur
lever l’option (s’il trouve de l’argent) par un autre moyen.

La solution serait différente si la non obtention du prêt serait du au bénéficiaire dans ce cas ce
dernier ne peut pas prétendre au remboursement de l’indemnité d’immobilisation : hypothèse
ou le bénéficiaire de la promesse s’arrange pour pas obtenir le prêt de la banque et donc
échapper à la condition suspensive. Il est souvent prévu les caractéristiques principales du prêt
son préciser: par exemple le taux d’intérêt, la durée, voire même les établissement financiers
solliciter et il appartiendra eu égard ces infirmations de prouver que le bénéficiaire de la
promesse à été diligent mais d’un coté ça le protège aussi : si le prêt est de 300 000 euros , il a
tout intérêt a ce que le taux d’intérêt soit précisé, pour éviter que le promettant invoque le fait
que le bénéficiaire pouvait obtenir un prêt prohibitif : il ne risque pas d’avoir des taux trop
élevés.

Récemment, la cour de cassation a jugé que l’acceptation du prêt par la banque doit
correspondre à une offre ferme et définitive de la banque conformément à l’article L312-7 de
la consommation : 27 janvier 2009 : dans cette affaire le bénéficiaire de la promesse avait
obtenu (comme c’est souvent le cas en pratique) une offre verbale de sa vente : le bénéficiaire
avait fait valoir cette acceptation non formelle pour le rassurer au promettant : mais n’ayant
pas eu l’offre de financement, et le promettant a donc évoquer cette offre pour ne pas a avoir
rembourser l’indemnité d’immobilisation. La Cour de cassation a donc décider que l’offre
doit être ferme et précise qui n’a plus qu’à être acceptée.

2. Le renoncement

Le bénéficiaire laisse couler le délai prévu par la PUV pour pouvoir lever l’option : dans une
arrêt du 11 mai 2006 : il a été jugé qu’il ne peut pas être reprocher à une bénéficiaire de ne pas
avoir informer le promettant que le prêt n’a pas été accordé : mais cela n’exclue pas la
possibilité qu’un prêt soit obtenu ailleurs.

En cas de renoncement, à ne pas confondre avec la non réalisation de la condition suspensive,

et si une indemnité d’immobilisation avait été prévue, celle est perdue : dans tous les cas la
promesse devient caduc ;
Cette indemnité d’immobilisation peut –elle réduite par le juge ?
Si le bénéficiaire renonce rapidement à la levée de l’option et en informe le promettant.
La solution de la clause pénale a été proposé : le juge peut la réduire dans ce cas or
l’indemnité d’immobilisation ne saurait être qualifiée de clause pénale pour la simple raison
qu’elle ne sanctionne pas une faute du bénéficiaire : ce n’est pas la sanction d’une faute mais
le bénéfice d’un droit. On ne peut donc la réduire en mettant en avant l’article 1152 al2.

Avant la levée de l’option, le promettant engage sa responsabilité contractuelle s’il se

rétracte : s’il la lève il ne peut se rétracter (exécution forcée de la vente): dans cette hypothèse
on est pas très loin du schema de la PSV.

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Semestre II – El Habchi Karima

1. Définition, déclinaison et fonction

La promesse de vente est aussi appelé compromis de vente : La PSV se définit comme un
contrat dans lequel les deux parties s’engagent l’une à vendre, l’autre à acheter un bien pour
un prix déterminé.
Elle contient donc un double engagement réciproque.

Le régime de la PSV s’apparente donc à la vente : l’article 1589 du code civil énonce que la
promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des parties sur la chose et
sur le prix.
Cet article se prononce donc en faveur de l’assimilation de la PSV au contrat de vente lui-
même : ainsi présenté la PSV peut apparaître assimilable à la vente : mais il n’e n’est rien car
ce n’est pas parce qu’il y PSV qu’il y aura vente en partie s’il y a une condition suspensive
prévue et qu’elle ne se réalise pas.
Elle vaut vente mais ce n’est pas un contrat de vente à part entière. Le régime est cependant
très proche.
Sa fonction est de préparer la vente elle-même : l’hypothèse de la condition suspensive d’un
prêt est une hypothèse qui permet justement de s’acheminer vers la vente elle-même sans être
dans la vente mais tout en restant dans la PSV : le principal intérêt de la PSV c’est de
formaliser l’échange des consentement dans l’attente de la conclusion du contrat définitif : car
ce dernier suppose l’accomplissement de certaines formalités : elle est donc plus forte que la
PUV : on est déjà d’accord sur le principe même de la vente (chose et le prix) (or dans la PUV
il y a une option).

La PSV est assortie d’un dépôt de garantie qui est versé par le bénéficiaire de la promesse au
promettant : il peut être prévu que le dépôt de garantie sera conserver par le vendeur en cas de
faute du bénéficiaire dans l’accomplissement des formalités relatives à la vente.
Par exemple, dans un arrêt du 24 septembre 2008 : conclusion d’une PSV conclue sous la
condition suspensive d’une obtention d’un prêt, cette condition défaille en raison de
l’acquéreur qui avait demandé un prêt trop élevé comparé à ce qui pouvait être envisageable.
On sort des prévisions de la clause organisant la condition suspensive : le vendeur voulait
conserver le dépôt de garantie et invoquait la clause de la PSV qui indiquait que ce dépôt de
garantie resterait acquis au vendeur à titre d’indemnité d’immobilisation.
On s’approche de la PUV : car c’est à titre d’immobilisation que cela est convenu (dépôt de
garantie) : le vendeur dit qu’il garde ce dépôt à ce titre : l’acquéreur qui n’a pas obtenu
l’obtention de son prêt se défend que le dépôt de vente constitue une clause pénale et par voix
de conséquence sollicite la réduction du montant du dépôt de garantie en engageant l’article
1252 du code civil (pouvoir modérateur du juge en matière de clause pénale) : le juge ne fait
pas droit à la demande en considérant que la clause ne constitue pas une pénalité mais avait
pour objet d’évaluer forfaitairement le préjudice subi par le vendeur. La Cour de cassation se
prononce en faveur d’une qualification d’une clause pénale : Pourquoi ?
PSV : le dépôt de garantie est une clause pénale alors que dans la PUV : l’indemnité
d’immobilisation n’est pas une clause pénale. Rappelons que Dans le contrat s’était marqué
que c’était versé à titre d’indemnité d’immobilisation.
- la qualification donnée par les parties ne lie pas les juges : elle est juste relative.
- Sur le mécanisme même du dépôt de garantie : la clause qui prévoit son versement et
qui restera acquis au vendeur en cas de faute de l’acquéreur n’est pas une indemnité

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Semestre II – El Habchi Karima

d’immobilisation : mais la fonction de cette somme versée est autre dans une PSV
sans la mesure ou cette dernière vaut vente (accord sur la chose et le prix). Il ne s’agit
pas de rémunéré le promettant (on ne peut pas concevoir une indemnité étant donné
qu’il n’y a pas vente , ce qui n’est pas le cas dans la PUV ou le bien est immobilisé en
attendant la levée de l’option) : il ne s’agit donc pas de rémunéré mais d’indemniser en
cas de défaillance de l’acquéreur : on est donc sur le terrain de la faute contractuelle et
on s’orientera vers la qualification d’une clause pénale (article 1226) qui a pour
fonction d’assurer l’exécution d’une obligation : dans la clause pénale les parties ont la
possibilité f’évaluer a l’avance forfaitairement le montant qui sera due en cas de
manquement des obligations : la clause pénale a un caractère comminatoire.

Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt 2008 : cette caractéristique apparaît car la faute du
débiteur était un élément décisif pour la versement de la somme : dons si clause pénale, alors
pouvoir modérateur du juge.
Des exemples de clauses (prévoyant des indemnités) en ce sens : arrêt du 30 avril 2002.
- la clause qui prévoit qu’en cas de non réalisation de la condition suspensive,
l’acquéreur versera une indemnité d’immobilisation.

Quelle est la valeur juridique de la promesse de vente ?

Elle vaut vente.

A) Assimilation a la vente

Le mécanisme décrit à l’article 1589 : entre les parties la vente est parfaite car les volonté se
sont rencontré sur la chose et le prix : la vente est fermé mais les effets son repoussés.
Les parties prévoient plus l’exécution du contrat de vente que sa formation : si refus de
conclure l’acte authentique si les parties n’ont pas envisagé cette possibilité ?

Dans la mesure où il y a un accord que les éléments essentiels de la promesse et que rien ne
montre que les parties ont fait de la réitération par acte notarié d’un élément constitutif de leur
engagement, la vente est constituée.
Vente parfaite après la réitération de l’acte authentique ou du paiement : terme ou condition ?
Il s’agit bien d’un terme car les parties se sont engagé à un moment irrévocable mais le
transfert de propriété est reporté jusqu’au jour de l’échéance du terme.

Si une des parties se dérobe en refusant de signer l’acte authentique, le contractant peut
demander l’exécution forcée de la vente (même situation lorsqu’il y a levée de l’option avec
la PUV) ou bien il a le choix, il peut demander la résolution du contrat de vente pour
inexécution fautive et obtenir des dommage et intérêts.

En pratique, on signe une PSV : laquelle peut être signée sous seing privée : les gens n’ont pas
nécessairement à l’esprit que la vente est signé lors sue compris de vente par exemple en ce
qui concerne une vente immobilière et que tout se joue au jour de la signature chez le notaire :
juridiquement les choses se passent en amont : cependant le transfert de propriété et le
transfert des risques se fera bien par la suite de la conclusion de l’acte authentique.

12 octobre 1994 : la Cour de cassation reproche à la cour d’appel d’avoir rejeter la demande
un acquéreur en la réalisation forcée de la vente au motif que le compris de vente stipulait que
l’acquéreur ne serait propriétaire des biens vendus qu’à compté de la réitérations des présentes

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Semestre II – El Habchi Karima

par acte authentique. La cour d’appel en avait conclu que la réitération opérait la vente et
qu’en cas de rétractation préalable, il ne pourrait pas avoir exécution forcée (on prive
d’efficacité la PSV et on viole l’article 1589) : donc la cour a statué ainsi : après avoir
constaté l’accord sur la chose ou le prix et sans que les parties ont voulu faire de la réitération
de l’acte authentique un élément essentiel de la preuve (possibilité qui permet de retarder la
vente) : en pratique on peut trouver « la vente ne sera définitive qu’à compté de la réitération
du compris en sa forme authentique » : la vente ne sera définitive que les parties n’ont
souhaité que la vente s’opère au moment de la réitération.

Tant que cette obligation de faire n’a pas été réalisée, la vente n’est pas formée : en cas
d’inexécution de cette obligation de faire (réitérer en la forme authentique), il y aura lieu de
versement de DI sous le fondement de l’article 1142 du code civil.

Il va de soi que la jp analyse de façon très restrictive la possibilité pour les parties de faire de
la réitération de l’acte une condition de leur engagement (de la vente). La Cour de cassation
ouvre l’hypothèse mais en paique on ne voit pas beaucoup d’arrêt ou cela est admis. Le plus
souvent l’acte authentique n’est qu’une simple formalité qui n’est pas constitutif de la vente
elle-même.

B) Les aménagements conventionnels

Les parties peuvent non seulement retarder les effets de la vente mais ils peuvent aussi
retarder la formation de la vente elle-même : par exemple en subordonnant à la formation du
contrat un élément supplémentaire autre que la chose ou le prix : en prévoyant des modalités
particulières de paiement : ou éventuellement en fixant une date butoir pour …: il s’agit là
d’une simple modalité à l’exécution de la vente mais la jurisprudence admet que les parties
peuvent élevés ces simples formalités en simples rang d’éléments constitutifs de la vente :
cela retarde la formation du contrat de vente :arrêt du 10 mai 2005 : dans le quel la 3eme
chambre civile a précisé la règle selon laquelle la promesse de vente ne vaut vente n’a que
caractère supplétif et que les parties peuvent repousser la perfection de la vente au moment du
paiement.

Le schéma générale : la promesse de vente vaut vente : cela di il faut vérifier que les parties
n’aient pas convenu que la réitération de l’acte authentique ou une modalité ne soit pas un
élément constitutif de la vente.

3) les effets d’assimilation à la vente

On va appliquer à la PSV les conditions de formation de la vente :

- capacité des parties
- détermination de la chose et du prix
- conditions de formes le cas échéant

Elle n’est pas soumise contrairement à la PUV à la formalité d’enregistrement.

B) la question de la cession de la PSV

Une PSV peut être cédée sous réserve que le contrat n’ait pas été conclu institue personae et
qu’une clause n’en interdise la cession : mais ici on ne peut pas comparer la cession à celle de

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Semestre II – El Habchi Karima

la PUV car la PSV valant vente, il s’agit donc d’une vente et donc d’un contrat de vente :
cession de contrat.

C) exécution de la promesse

Dès lors que la PSV vaut vente, cela donne lieu à une exécution forcée.
Contrairement à la PUV avant la levée de l’option, la PSV ne donne pas lieu a une simple
obligation de faire qui se résout en DI : si l’acquéreur peut demander l’exécution forcée de la
vente, le vendeur peut lui exiger le paiement du prix : une rétractation de part et d’autre sera
mal venue : ce qui n’est pas le cas dans la PUV vu que le promettant peut se rétracter.

Sous section 2 : la consolidation du consentement

Il y a des achats qui se caractérise par la spontanéité : il y a aussi place pour des achats plus
raisonnés et subordonné à la satisfaction de l’acquéreur.
Des hypothèse ou un temps, pour réfléchir et se prononcer est prévu : retardement du
processus de la vente.

1. La vente satisfaction

a) la vente à la dégustation

Il existe des ventes qui se réalisent après que l’acquéreur est goûté et apprécié le bien.
Prévue à l’article 1587 du code civil : cela concerne le vin, l’huile et les autres choses qu’on
est dans l’usage de goûter avant d’en faire l’achat.
En l’introduisant dans le code civil, le législateur a introduit une coutume dans le passé.
Chez les professionnels cette vente est fréquente.

L’article 1587 du code civil est un texte supplétif de volonté : les parties peuvent l’écarter par
une clause contraire : faute de manifestation de volonté contraire, le texte s’applique : arrêt 24
mars 1998.

Septembre 1990 : une société achete a des viticulteur une récolte et a cette occasion la société
verse un acompte au viculteur : en décembre 1990, une analyse de cette récolte est faite et on
se demande si la qualité est au rendez-vous : mais cette analyse révele une activité volatile
trop élevée (donc cela ne fera pas de bon vins) : en avril 1992, la société fait savoir au
viculteur vendeur qu’elle ne retirait pas le vin qui présente de faux gout et réclame le
remboursmeent de l’acompte.
Les viculteurs refusent et exigent la réalisation de la vente : la cour d’appel considere que la
vente était parfaite dès sa conclusion, dans la mesure ou selon la cou les parties n’avietnt pas
prévu la dégustation de la vente et fait droit au viticulteur ;
L’article1587 est suplétif de volonté selon la cour d’appel : et la renonciation à sa stiupulaiton
ne peut pas résulter du seul silence des parties : elle auraient du l’indiquer dans le contrat.

Le principe : après avoir déguster la chose, le bien, l’acquéreur l’agrée (vente à l’agréage).
Cet agrément est discrétionnaire : on ne le discute pas : et quant l’agrément intervient, la vente
se forme : tant que la marchandise n’est pas agréée, le contrat n’est donc pas formé :
Vente à la dégustation = PUV
Agrément = levée de l’option

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Semestre II – El Habchi Karima

B) la vente à l’essai

Cette vente est envisagée à l’article 1588 du code civil : il s’agit pour l’acquéreur potentiel
d’essayer le bien afin de s’assurer qu’il est conforme à ses besoins : pendant la durée de
l’essai qui est conventionnellement fixée, l’acquéreur évalue la marchandise.
S’il est satisfait, il l’achète.
Dans la vente à dégustation, la volonté d’acheter est justifiée par le goût des qualités
subjectifs : dans la vente à l’essai, en principe, le bien présente des qualités objectifs mais ne
peuvent être appréciées que par le biais d’un essai : l’acquéreur potentiel va évaluer si la
marchandise lui convient.
Elle est fréquente dans l’achat d’animaux ou les bêtes de concours : prendre un cheval à
l’essai pour les cours de chevaux par exemple.
Elle peut être prévu dans un contrat n’importe lequel : pour le coup la disposition n’est pas
supplétive : application à des biens de véhicules d’occasion, d’informatique.

Mécanisme juridique : dans la vente à l’essai, si l’essai est satisfaisant, les conditions se
réalisent et la vente est parfaite :
En générale, la vente à l’essai est toujours considérée en raison d’une condition suspensive.
Remarque : Le candidat à l’acquisition doit faire savoir s’il n’est pas satisfait du bien, on se
trouve donc plus dans le cas d’une condition résolutoire.

Arrêt du 13 octobre 1998 : à propos de la vente d’une jugement : tant que l’essai n’est pas
concluant, la charge des risques demeure à la charge du vendeur.

Arrêt du 10 avril 2000 : Les parties avaient prévu que la vente d’un poney deviendrait
effective sous réserve de l’accord du vétérinaire et de l’acheteur et après une période de deux
mois à compté de la livraison : l’acquéreur allait donc testé l’animal et le soumettre à un
examen vétérinaire pendant ces deux mois ; il s’est avéré que le poney était atteint d’une
maladie neurologisque et le contrat avait été dénoncé dans le délai de deux mois : on doit
donc considérer que al condtioion suspensive qu’elle n’est pas réalis pendant cette période et
que la vente était dépourvu d’effets ; la vente devait rembourser la vente du ponet et les fraix
engagés (médicaiux et de transport).

C) La vente sur échantillon

Surtout pratiqué par des professionnels et à l’occasion d’une grande quantité de marchandises
et en particuliers à l’occasion de choses fongibles.
La vente est conclue mais le consentement est donné en référence à un prélèvement de la
marchandise (échantillon) de sorte que le contrat est exécuté à partir du moment où la
marchandise livrée est conforme à l’échantillon.
Exemples : prélèvement d’échantillons de lait dans une citerne permettant de prélever la
teneur en dioxine : si la marchandise n’est pas conforme à l’échantillon : la vente est formée
et on se situera sur le terrain de l’inexécution de la vente.

(La vente à l’essai porte sur les qualités objectifs du bien : vente sous condition suspensive :
or dans la vente à dégustation (bien avec qualités subjectives) : on analyse cette vente comme
une PUV avec l’agrément qui jour comme la levée de l’option.)

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Semestre II – El Habchi Karima

2) La vente réfléchie

On va envisager des dispositifs qui permettent de réfléchir après coups : Autre concept qui
permet de revenir sur son engagement qu’il s’agisse de l’acquéreur ou du vendeur ou des
deux.

A) La renonciation du consommateur

Dans de multiples circonstances, des dispositions légales d’ordres publics devant faire l’objet
d’une information du contractant accorde une possibilité de rétractation pendant un certain
délai au bénéfice du consommateur (non professionnel).
Cette possibilité de rétractation est prévu à l’article L211-16 du code de la consommation :
Exemple : la vente à distance ; l’achat par correspondance, téléachat : L121-20 du code de al
consommation, vente à domicile L121-25 : dispose de 7 jours à compté de la formation du
contrat : un délai plus important peut être envisagé mais pas moindre : formation du contrat
opéré après clic de la souris.
La vente d’immeubles neufs : L271-1 du code de la construction et de l’habitat : 7 jours

B) La vente avec faculté de rachat

On l’appelle également la vente à rémérer : du latin (racheter) : terminologie supprimé par la

loi du 12 mai 2009 : article 1659 à 1673 : bénéficie d’une place importante, non négligente.

L’article 1659 dispose : « est le pacte par lequel le vendeur se réserve kla possibilité de
reprendre la chose vendue moyennant restitution du prix et le paiement de frais annexes
(mentionnés : rembourssemnt des frais de vente , réparations nécessaire et celles qui ont
augmenter la valeur du fonds)
On l’analyse en une condition résolutoire qui replace les parties les parties en l’éatat ou elel se
trouvait avant la vente sans que cette dernier ne soit privé de son caractère parfait : la vente
est parfaite mais le vendeur dispose d’une faculté de rachat.
Une condition potestative qui dépend de la volonté du vendeur (qui a la possibilité de décider
ou non de racheter).
La vente avec faculté de rachat est renfermée dans un délai de 5 ans : elle est peu connue,
mais alors à quoi sert-elle
--> à ne pas perdre entièrement son patrimoine : si on est obligé de vendre mais qu’on veut
revenir sur cette vente (retour à meilleure fortune), très utilisée au 19eme siecle. Quand une
personne souhaite emprunter de l’argent mais n’a pa de garantie à offrir : le prêt sera
rembourser avant le délai des 5 ans et avant ce délai, la masion pourra etre rachetée. Le
secteur a utlisé dans les années 1980 ce dispostif pour refinancer des valeurs immobilieres :
aujourd’hui, la vente à remerer est utiliser pour racheter des crédits (lorsque les crédits sont
énormes, alors la vente a remerer peut etre un moyens de récuprer des liquidités et si retour )à
meilleure fortune, on pourra revenir sur le passé)

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Semestre II – El Habchi Karima

C) la faculté de rétractation au profit des deux parties

1. la clause

L’insertion d’une clause de dédit dans un contrat de vente permet de se dédire c'est-à-dire de
se défaire de son engagement et le plus souvent en abandonnant une somme d’argent.
L’exercice de sa faculté de dédit joue comme une condition résolutoire : la vente est anéantie
de manière rétroactive.
Cette faculté de dédit est envisagé au profit de l’acquéreur mais peut aussi être envisagé pour
les deux deux.
Dans ce cas elle sera qualifiée d’ahre.

Cette vente assortie d’arhe est prévue à l’article 1590 du code civil : permet à l’une ou l’autre
des partie de renonce à la vente : dans ce cas l’acquéreur perd les arhes qu’il a versé et le
vendeur en restitue le double. Si la vente a lieu, les arhes viennent en déduction du prix à
payer.
En droit des consommation, toute somme versée en avance est réputé être des arhes :
présomption simple : cette règle peut être écartée (ne pas confondre l’arhe avec l’acompte qui
est une modalité de versement du prix).

Section 2 : les conditions relatives à la chose

La chose est envisagée à l’article 1583 du code civil : objet même de la vente : cette chose
doit présenter certaines caractéristiques :

1. Une chose aliénable

La liberté contractuelle est la règle et il faut y ajouter le principe de libre circulation des
marchandises consacré par le traité de Rome de sorte que tout ce qui est dans le commerce
juridique peut être vendu sauf si des règles particulières sont envisagées.

Il se peut aussi que la volonté individuelle vienne restreindre la volonté de vendre : hypothèse
qui porte atteinte à al volonté de vendre en ce principe mais on peut limiter cette propre
liberté.

A) Chose hors commerce juridique

L’article 1598 pose le principe sans envisager les exceptions qui se trouvent dans des textes
épars.
- le corps humain
- les substances illicites
- les droits fondamentaux de l’homme
- les substances faisant l’objet d’u monopole étatique
- les contrefaçons
- les produits dangereux pour la santé

La cession des clientèles civiles : différence avec la cession des clientèles commerciales qui
sont admises et licites.

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Le principe : (médecin ou avocat qui vend sa clientèle ?) : la vente de clientèle civile n’est pas
envisageable mais la jurisprudence reconnait un droit de présentation de la clientèle au profit
du successeur (droit de rEprésentaation faisiant l’objet d’une contrepartie financière : mais on
ne parle pas de cession de clientèle)
Problème des clientèle médicale : Ce libre choix du pratictien par le patient est un obstacle à
la cession de clientele.
Dans un arrêt de principe la cour de cassation a admis que la rpésentaiton de la clientele n’est
pas admise : 7 décembre 2000 : la cour consacre ainsi l’évolutuon des professions ibérales qui
se patrimioniase.

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