DROIT CIVIL DES BIENS

Le régime général des biens porte surtout sur le commentaire du livre II du code civil.
L’étude portera sur les objets matériels de point de vue juridique et sur les droits qui
frappent ces objets.

Le code civil livre II constitue une charnière entre le live I consacré aux personnes et
le livre III traitant des contrats et des obligations.

Soulignons d’embler que dans le livre II, le législateur a étudié certains modes d’acquisitions
de la propriété ainsi que d’autres droit réels notamment dans les arts 16, 21 à 28, 36 à 37.
Relevons toutefois que la règlementation de certains droits réels démembrés,
l’emphytéose, la superficie contient des dispositions sur les différentes procédés de la
constitution de ces droits ce qui relève plutôt du livre III que du livre II (arts 74, 75 sur
emphytéose, l’art 84 sur la superficie).

L’objet spécifique est double :

-d’une part, désigner les objets matériels, les choses susceptibles d’appropriation, les
définir et les soumettre à un système de classification accessible aux étudiants ; d’autres
part, définir les droits qui peuvent frapper ces biens ou encore fixer les rapports qui peuvent
s’établir entre l’individu, sujet de droit, et les objets du monde matériel, dé »terminer dans
quelle mesure et sous quelle forme ces objet sont susceptibles d’appropriation.

Notre cours portera sur 2 parties essentielles :

1- Les définitions, les classifications des biens ainsi que leurs qualification c'est-à-dire la
distinction fondamentale entre les meubles et les immeubles ;
2- Des choses corporelles qui en sont l’objet naturel ou encore exclusif, la distinction
des droits portant sur les choses, mais aussi certaines relations juridiques appelées meubles
incorporels : tout ce qui est susceptible d’appropriation, tout ce qui a une valeur
économique sera introduit dans la classification meubles-immeubles qui est fondamentale
puisqu’elle concerne les règles très diverses telles que la capacité et les pouvoirs requis pour
l’accomplissement d’actes juridiques sur les biens, la publicité des transactions ; la
règlementation des sûretés réelles, les régimes matrimoniaux, les règles de compétence en
droit judiciaire, la perception des droits de nature fiscale, etc.

1
INTRODUCTION GENERALE

LES CHOSES, LES BIENS ET LES DROITS

Les choses sont tous les objets qui se trouvent dans l’univers physique hormis
l’homme.

Le concept biens désignent des choses surtout celles qui sont susceptibles d’appropriation.
Ainsi, l’air, la lumière, sont des choses mais pas des biens puisqu’elles n’appartiennent à
personne ; sous réserve des dispositions légales ou règlementaires qui en déterminent la
jouissance, et des concessions particulières qui peuvent toujours être accordées par
l’autorité publique, la faculté d’en user est commune à tous.

Le concept biens implique un jugement de valeur économique ; les biens étant les
choses susceptibles d’être appropriées par l’homme parce que cette appropriation est jugée
comme le meilleur moyen de les utiliser. A ce stade, la notion de bien implique une relation
juridique entre l’individu et la chose c’est le cas du droit de propriété.

Au bien-droit sur une chose matérielle, est assimilé d’autres droits subjectifs ayant
aussi une valeur économique : si la propriété d’une pièce d’or est un bien, l’obligation où se
trouve, l’obligation que mon amie Emilie a de me remettre une pièce d’or que je lui ai prêtée
peut aussi être un bien. Ainsi, la créance, obligation personnelle, a été rangée parmi les
biens. Ceci est très compréhensible lorsqu’il s’agit de l’obligation de donner. Une créance
liquide et exigible est équivalente à la possession des espèces, sous la seule réserve de la
solvabilité du débiteur. Mais, même les obligations de faire ont une valeur économique et
par conséquent le créancier d’une telle obligation peut se penser être maître du bien.

Au cours du XIXe siècle, une nouvelle catégorie, essentiellement incorporels est apparus
grâce à l’octroi de droits de la propriété intellectuelles et on les a assimilés aux droits sur les
choses (droits réels) en raison d’un élément qui leur es commun : ils sont les uns et les
autres opposables à quiconque, n’ayant pas, comme l’obligation personnelle, un destinataire
exclusif appelé débiteur.

De ce qui précède, nous disons que : le concept bien désigne toute valeur
économique susceptible d’appropriation ou d’appartenance et réglementée par le droit
dans la mesure où cette valeur est juridiquement protégée. Cette valeur n’a pas
nécessairement une chose pour abstrait, il est dès lors inexact d’affirmer que les biens ne
constituent qu’une espèce de choses.

2
SECTION I : LA CLASSIFICATION DES DROITS SUBJECTIFS :

Tous les biens ne représentent pas une valeur économique. Il faut exclure les droits
de la personnalité qui, en principe, ne sont pas des biens, ce qui entraine diverses
conséquences par ex. l’incessibilité, l’impossibilité pour les créanciers d’exercer de tels droits
pour leur débiteur, etc.). Toutefois, la lésion de ces droits peut être réparée à l’aide d’une
indemnité pécuniaire, qui sera, elle, une valeur économique.

Nous pouvons classer les droits subjectifs en 3 catégories :

-les droits réels,

-les droits de créance,

Les droits intellectuels.

Cette dernière catégorie de droit est mixte ; ils représentent une valeur économique, mais
comportent aussi un élément moral qui est le droit d’auteur sur une œuvre de l’esprit et qui
peut être classé parmi les biens. Par biens il faudrait donc entendre tous les droits subjectifs
patrimoniaux (cfr. Art 1er CCLII).

La distinction entre droit réel et droit de créance est traditionnelle. Tous les droits
subjectifs se caractérisent par « l’appartenance-maîtrise ». Quand il s’agit de droit réel, celle-
ci s’exerce directement sur une chose matérielle. Le droit réel se définit comme un faisceau
de prérogatives reconnues à un sujet qui les exerce sur une chose.

Par contre, le droit de créance est une obligation personnelle, c'est-à-dire un droit qu’une
personne peut faire valoir à l’égard d’une autre. Quand bien même il s’agit d’une obligation
de donner, le débiteur de la chose s’interpose, comme un écran, entre les personnes
(physiques ou morales), sujets de droit.

La notion d’appartenance-maîtrise par laquelle se définit le droit subjectif a étendu à toute

espèce de droits les traits du droit de propriété, c'est-à-dire du droit réel au sens plein, celui
qui établit une appropriation aussi complète que possible de la chose par l’homme. La
notion de valeur économique a facilité ce transfert : le créancier maîtrise son droit, mais
aussi ce droit lui appartient, il constitue pour lui une valeur active, un moyen d’action au
même titre que la propriété d’une chose. L’évaluation monétaire a, elle aussi, contribué à
cette assimilation. Il n’empêche que la notion de droit réel, et partant, le propriété ne
s’applique qu’aux choses corporelles. En matière des biens, , l’étude des droits réels
correspond au second plan évidemment à l’avant-plan. Les autres variétés de droits
subjectifs n’apparaîtront qu’à l’occasion de la classification des biens en meubles et
immeubles puisque, comme toutes valeurs économiques, ils sont assujettis à cette
classification. L’étude des droits réels correspond au second aspect distingué ci-dessus ;
déterminer de quelle manière les hommes peuvent exercer sur l’univers matériel
l’appartenance-maîtrise qui caractérise le droit réel, dans sa relation immédiate avec une

3
chose. Sous cet angle, la matière des biens a pour objet primordial les droits sur les choses
matérielles. Seul l’usufruit suscite quelques réserves à cet égard.

SECTION 2 : L’ASSIMILATION DU DROIT DE PROPRIETE A LA CHOSE ELLE- MEME :

Le droit de propriété est parmi les droits réels celui qui donne un pouvoir tellement
absolu qu’il a été identifié à la chose elle, ex. ma voiture, mon sac..

A. le cadre : LE PATRIMOINE

1. La classification du patrimoine :

a)Définition : le patrimoine est l’ensemble des droits et charges appréciables en argent qui
ont pour sujet actif et passif la même personne.

b) Caractère propre au patrimoine : Le patrimoine est un ensemble de droits : en d’autres

termes le patrimoine constitue une unité abstraite, distincte des éléments (biens et charges)
qui le composent.

c)Conséquences de ce caractère :

-les dettes qui font partie du patrimoine grèvent tous les éléments actifs du
patrimoine : c’est ce qu’exprime l’art 1 du Décret hypothécaire du 15 mai 1922 reproduisant
les arts 7 et 8 de la loi hypothécaire belge.
-Le décès du titulaire du patrimoine entraine la transmission aux héritiers de
l’ensemble du patrimoine entraîne la transmission aux héritiers de l’ensemble du
patrimoine, dans l’état où il se trouve au moment du décès. Cette transmission porte sur le
passif comme sur l’actif.

d) Fondement de la notion du patrimoine dans la théorie classique :

Selon Aubry et Rau, le patrimoine est une émanation de la personnalité : « l’expression de la

puissance juridique dont une personne se trouve investie comme telle ».

De ce qui précède, on note qu’il existe un lien intime entre la personne et le patrimoine et
de ceci, il découle 4 conséquences fondamentales :

-Seules les personnes peuvent avoir un patrimoine ;

-Toute personne a nécessairement un patrimoine,
-Chaque personne a un patrimoine : le patrimoine est un, comme la personne en
principe indivisible ;
- Le patrimoine est inséparable de la personne, une personne peut aliéner les
éléments de son patrimoine

e)Fondement de la notion du patrimoine dans la théorie moderne :

4
La cohésion du patrimoine provient, non plus de ce qu’il serait une émanation de la
personnalité, mais de l’affectation de certains groupes de biens par leurs propriétaires à un
objet déterminé. Ce n’est plus l’unité de personne mais l’unité d’objet qui implique la
cohésion du patrimoine. On est ainsi amené à admettre la multiplication des patrimoines
ayant pour sujet actif et passif une même personne la jurisprudence et la législation
évoluent en ce sens.

B- Les éléments composant le patrimoine :

1- Prescripcriptibilité des éléments du patrimoine :

Les droits réels et les droits de créance qui entrent dans le patrimoine sont, pour la plupart
prescriptibles puisqu’ils sont susceptible de se perdre par l’effet d’une prescription extinctive
par leur non-usage pendant un temps prolongé. Seul le droit de propriété échappe à cette
règle.

A côté de ces éléments patrimoniaux, il existe d’autres appelés « pures facultés ». Ce sont les
droits dont le titulaire peut négliger d’exercer pendant un temps si long soit-il sans aucun
danger car ils ne sont pas susceptibles de s’éteindre par prescription : Ce sont : le
principalement le droit de propriété, de construire sur son fonds enclavé, d’acquérir la
mitoyenneté d’un mur jointif, de demander le bornage de 2 fonds voisins, de demander la
partage des biens dont on est copropriétaire.

2-Caractère pécuniaire des éléments du patrimoine :

Le patrimoine se compose d’un actif (droits et biens) et d’un passif (obligations et charges).
Mais ces éléments ne font partie du patrimoine que pour autant qu’ils soient appréciables
en argent. Sont exclus du patrimoine, les droits qui ne sont pas appréciables en argent, ce
sont les droits de famille (puissance paternelle, droits relatifs à l’état) et les droits à
caractère politique (droit à la liberté, droit de vote, etc.

3-Conséquence de ce caractère :

Du fait que tous les éléments du patrimoine peuvent être ramenés à une valeur en argent, ils
ont les uns les autres une certaine Fongibilité. Ce caractère fongible explique deux
institutions fondamentales, celle des dommages et intérêts pour inexécution d’une
obligation de faire et la théorie de la subrogation réelle.

-La subrogation est une fiction juridique qui a pour effet de substituer dans un patrimoine
certains biens à d’autres, en les soumettant au même régime juridique que ceux dont ils

5
prennent la place. La subrogation réelle s’opère de chose à chose, par opposition à la
subrogation personnelle qui ne s’opère que de personne à personne.

La doctrine moderne considère que la subrogation réelle doit être admise, même en
l’absence de texte, chaque fois qu’elle a pour effet, soit de conserver à certains biens soumis
à une destination spéciale leur affectation particulaire, soit d’assurer la restitution d’une
universalité des biens.

3- Le rôle de la monnaie dans la matière des biens :

Le bien se définissant par la valeur économique, la monnaie constitue la valeur par

excellence en raison de son pouvoir d’échange (ou d’achat) indifférencié.

Ainsi, se sont succédé : la monnaie valeur de métal, monnaie de papier d’échange appelé
billet de banque, chèques etc.

Les espèces monétaires appartiennent à la classe des biens. Une des caractéristiques de ce
bien est qu’il permet d’évaluer tous les autres : soit les biens matériels, les choses, soit la
valeur économique d’un droit de créance, (obligation de faire ou de donner) ou d’un droit
intellectuel : brevet d’invention, droit d’auteur, soit la valeur des droits démembrés (valeurs
de l’usufruit, de la nue propriété d’un bien).

4- Le postulat économique du législateur : res mobilis, res vilis :

On affirme généralement que dans le code civil de 1804 s’exprime une doctrine économique
mettant l’accent sur la propriété immobilière.

Cette division des biens en meubles et immeubles tendrait à assurer un régime plus
favorable à la seconde catégorie des biens.

Cette doctrine économique ne trouve guère à s’appliquer dans le Livre II du code civil
congolais sinon peut être par le soin plus grand avec lequel le législateur a défini les
immeubles.

Quant aux dispositions détaillées règlementant les démembrements de la propriété

immobilière, elles s’expliquent par la nature même de ces droits (notamment les servitudes
et les services fonciers) qui ne s’appliquent qu’aux fonds immobiliers.

Il faut toutefois noter que c’est dans d’autres parties du code que cette règle s’applique, et
notamment dans la matière des personnes (pouvoirs du tuteur et du représentant légal) et
dans la matière de régime de publicité instrumentaire auquel sont assujetties les
transactions immobilières ne s’expliquant pas seulement par une doctrine économique
jugée périmée, mais encore par les possibilités techniques : la propriété immobilière peut,
par sa fixité et grâce à l’identification des parcelles dont elle se compose, faire l’objet d’une

6
publicité efficace ; de même, en ce qui concerne le régime matrimonial, l’attribution des
meubles à la communauté se justifie déjà par la difficulté qu’il aurait à identifier l’origine de
ces biens ; quant aux pouvoirs du tuteur, notons seulement que les valeurs mobilières,
moins stables que les biens fondés doivent aussi circuler plus rapidement.
On peut constater dès lors, que la distinction des meubles et immeubles ne se fonde pas
seulement sur une doctrine économique mais également sur certains caractères découlant
de la nature même des deux espèces de choses visées sous ces catégories.

TITRE I
LES PRINCIPALES DEFINITIONS ET CLASSIFICATIONS DES BIENS

Certaines classifications sont propres aux choses, d’autres sont communes aux choses et aux
droits, d’autres enfin sont propres aux droits.

CHAPITRE I
LA CLASSIFICATION PROPRE AUX CHOSES

Plusieurs classifications peuvent être proposées : celle fondée sur l’appropriation des choses,
les autres sur leur utilisation, l’autre enfin sur les rapports établis par la loi entre les biens
eux-mêmes.

SECTION I : LES CHOSES ET LEUR APPROPRIATION

Le code civil règlement l’utilisation des choses par diverses voies d’appropriation, il
faut entendre par là leur utilisation privative par des individus, personnes physiques ou
morales de droit privé. On peut distinguer :
-Les choses communes,
-les biens vacants et sans maître
-les choses qui, en raison de leur nature ou de la détermination de la loi, sont
soumises aux modes d’administration du droit public.

§1 Les choses communes :

Ce sont celles qui n’appartiennent à personne, et dont l’usage est commun à tous
(art 714 al1) ex. l’air la mer, la lumière du soleil, l’eau courante des rivières.
Ces choses diffèrent des biens du domaine public en ce qu’elles échappent à l’action de
l’administration aussi longtemps que leurs éléments restent confondus et indéterminés.

7
Toutefois notons ces choses sont susceptibles d’appropriation sous réserve des règlements
et sous certaines formes (air liquide, le sel extrait de l’eau salée de certaines mers). Les
choses communes présentent cependant cette particularité de pouvoirs être utilisées
indépendamment de toute appropriation véritable art 19 CCLII.

§2 Les choses sans maître ou encore sans propriétaire : art 12 CCLII

Par meubles vacants, il faut comprendre dans un sens large, non seulement ceux qui
sont sans propriétaire, mais aussi sans possesseur actuel.
Il est admis que la règle de l’art 12 CCLII, d’après laquelle les biens sans maître ou
propriétaire appartiennent à l’Etat, doit être restreinte aux immeubles parce qu’ils sont une
portion du territoire national. Il peut donc se produire pour les meubles qui n’ont pas de
propriétaire et qui donne lieu à un mode d’acquisition spéciale, à titre originaire, qui n’a pas
d’équivalent pour les immeubles, ni pour les meubles incorporels.
Parfois, il arrive qu’un meuble, tout en ayant un propriétaire, n’ait plus de possesseur : le
possesseur d’un meuble perd la possession toute entière dès qu’il perd le corpus, sans qu’il y
ait à attendre qu’un tiers soit devenu possesseur à son tour.
Les meubles qui ne font l’objet d’aucune possession ex les épaves donnent lieu, si leur
propriétaires ne se présentent pas, à des modes d’acquisitions spéciaux, ceci n’est pas
valable pour les immeubles, ni pour les meubles incorporels.
Cependant, 3 sortes de meubles peuvent donner lieu à cette acquisition :
Les produits de chasse et de la pêche, les choses abandonnées, le trésor.
Le mode d’acquisition originaire de ces choses en est « l’occupation » en d’autres mots la
prise de possession du meuble avec l’intention de s’en rendre propriétaire, il faut toutefois
souligner qu’il n’en ait pas le cas pour une invention.

1-Les produits de la chasse et de la pêche :

Le gibier et le poisson n’ont jamais eu de propriétaire jusqu’à leur capture. Ce sont des « res
nullis », qui seront acquises par l’occupation.
Entant que modes d’acquisition, la chasse et la pêche sont régies par la théorie générale de
la possession et par la coutume ; On admet que l’occupation est accomplie avant même que
l’animal ait été appréhendé manuellement, dès qu’i est pratiquement au pouvoir du chasseur
et du pêcheur.

2- Les choses abandonnées :

3- Ce sont les objets mobiliers dont le propriétaire a volontairement abandonnés avec
l’intention de les laisser acquérir par le premier venu. L’acquisition de la propriété a lieu ici
par occupation, et elle est immédiate. La solution n’est pas discutable, mais ce que le
propriétaire peut discuter, c’est qu’il n’y ait pas eu de sa part la volonté d’abandon ; il en ait
ainsi des objets précieux jetés par inadvertance à la poubelle.
3 – Les trésors :

8
La législation congolaise ne traite pas actuellement des trésors. Toutefois, le code civil belge
(art 716) délimite la notion et règle l’attribution du trésor. On peut le combiner avec
certaines dispositions régissant les fouilles, lorsque le trésor présente un intérêt
archéologique.
a) Notion de trésor :
Ce serait une chose mobilière enfouie dans la terre ou encore cachée de façon quelconque.
Mais 2 conditions sont requises selon l’art 716 al. 2 pour qu’il y ait trésor :
-Que personne ne puisse justifier d’un droit de propriété sur la chose. Le trésor a eu
jadis un propriétaire, qui l’a précisément caché ou enfoui. Mais ce propriétaire est mort ou a
disparu ou s’il est encore identifiable, nul vivant ne peut se rattacher à lui par une chaîne de
transmissions successorales qui aient résisté à la prescription extinctive. L’ancienneté est
virtuellement inhérente à la notion de trésor.
-Que la chose ait été découverte parle pur hasard, et non au cours de recherches
entreprises spécialement à cette fin.
b) Attribution du trésor :
3 cas doivent être distingués :
-Découverte par le propriétaire du fond : le trésor lui appartient totalement.
-Découverte par un tiers agissant d’une manière indépendante : le trésor appartient
pour moitié au propriétaire du fond et pour moitié à celui qui l’a trouvé.
-Découverte par les ouvriers au cours des travaux entrepris sur l’ordre du
propriétaire : ce cas est très pratique ainsi, les ouvriers rien quant au trésor toutefois ils ont à
la rémunération prescrite dans le contrat. Toutefois, si les travaux ont été entrepris pour un
autre but ; ex. démolir un mur réparer un toit , construire une maison, la trouvaille est
fortuite, et l’ouvrier qui l’a faite est admis à partager avec le propriétaire du fonds.
-Le trésor d’intérêt archéologique : Par une restriction à l’art 552, al3, le propriétaire du
fonds ne peut entreprendre de fouilles archéologiques qu’avec l’autorisation de l’Etat. A
l’inverse, l’Etat peut faire procéder à ce genre de fouilles même contre la volonté du
propriétaire ; les trouvailles que en résulteront seront partager entre l’Etat et le propriétaire
du fonds. Toutefois, l’Etat a le droit de revendiquer contre le propriétaire, le particulier qui a
trouvé, les découvertes présentant un intérêt archéologique à l’exception des objets sans
caractère artistiques. Cette revendication est une expropriation pour cause d’utilité publique
ou scientifique ; elle a lieu moyennant indemnité art 16.
4- Les épaves :
Aux termes de l’art 13 CCLII, l’attribution des épaves terrestres, fluviales et maritimes est
réglées par une législation spéciale.
En nous référant aux législations française et belge à titre de principe général de droit :
-L’acquisition des meubles dont le propriétaire ne se présente pas :
C’est une formule de l’art 717 al.2 : un meuble est trouvé sans possesseur, mais dans des
circonstances qui rendent vraisemblable, selon les usages, qu’il a toujours un propriétaire,
quoique celui-ci ne soit pas connu ou, du moins ne se représente pas. Cela peut arriver de
plusieurs manières :

9
 -soit que le propriétaire ait égaré la chose, involontairement ou inconsciemment, sur
la voie publique ou dans un lieu ;
-Soit que sous l’empire de quelque nécessité, il s’en soit débarrassé délibérément ;
- soit que l’objet en question est un animal qui lui ait échappé spontanément.
L’épave, au sens large serait un meuble perdu dont le propriétaire ne se représente pas.
L’existence m^me non manifestée, de ce droit de propriété suffit, dans tous les cas, à
empêcher l’acquisition immédiate par occupation.

Les épaves régies par des lois particulières :

Ce sont tantôt des lois domaniales, tantôt les lois rurales.
-Les lois domaniales : Elles attribuent les épaves à l’Etat dans les limites de leurs
applications : l’art 713 pour les meubles ; la loi du 24-11-1961 pour les épaves maritimes, ;le
loi du 1-12 1989 pour les biens culturels maritimes ; mais à condition que le propriétaire ne
se soit pas représenté dans un délai de 3 ans pour faire valoir ses droits.
-Les lois rurales : Elles tendent à attribuer la propriété de certains petits animaux
fugitifs au particulier chez qui ils se sont réfugiés ; il est des cas où cette acquisition est
immédiate et peut être qualifié d’accession immobilière parce qu’elle opère en faveur non
de la personne mais du fonds sur lequel les animaux se sont fixés ( les pigeons , lapins
poissons, les essaims d’abeilles). Les volailles et autres animaux de basse cour deviennent
propriété de celui qui les a recueillis, un mois après la déclaration faite à la mairie. Les chiens
et les chats en état de divagation deviennent propriété du gestionnaire de fourrière 50 jours
après leur capture.
- Les épaves régies par le droit commun : ce sont en principe, toutes les épaves
terrestres, ce qui comprend, notamment, les objets trouvés sur la voie publique, les animaux
égarés ou échappés, les véhicules et ustensiles abandonnés au cours d’un exode de
population. Leur sort semble mettre en cause de purs rapports de droit civil entre
propriétaire et celui qui les a trouvé. Cependant, l’intervention de la puissance publique
infléchit assez souvent ces rapports.

§3 La division des biens (choses) dans leur rapport avec ceux qui les possèdent. (arts 9, 10
et 11 CCLII).

Il s’agit de choses communes à des règles étrangères au droit civil, fixées par le droit
administratif : ce sont non seulement les biens de l’Etat et des communes, mais aussi ceux
des provinces et des établissements publics.
Parmi les biens nationaux, il faut distinguer 2 catégories fondamentales : ceux du domaine
privé et ceux du domaine public.
Le domaine privé est , dans l’ensemble, soumis aux règles ordinaires du code civil. Mais les
biens qui le composent partagent avec ceux du domaine public la qualité d’être
insaisissables. Seul le domaine public est composé des biens hors du commerce.
(Pour ce qui est du domaine public confère le cours de droit administratif).

10
SECTION 2 : LES CLASSIFICATIONS DES COSES FONDEES SUR LEURS UTILISATIONS (les
choses et l’ordre économique) :

L’insertion et l’utilisation des choses dans l’ordre économique éclairent plus

particulièrement ces classifications. On peut donc distinguer : les choses consomptibles et
les choses non consomptibles, les choses fongibles et les choses non fongibles, les choses
frugifères et les choses non frugifères ; cette distinction est faite par le code civil.

§1 Les choses consomptibles et les choses non consomptibles :

1- Notions générales :
La distinction de l’article 447 CCLII part d’une réalité physique. Il y a des biens qui soit se
consomment, soit se détruisent par le premier usage qu’on en fait (la nourriture le
charbon..), soit résistent à une utilisation répétée (les immeubles), alors même qu’elle leur
ferait perdre progressivement de leur valeur (les vêtements, les téléphones, les appareils
ménagers).
Mais, le droit ajoute à la réalité physique, la consommation matérielle ; il prend en
considération, la monnaie, la consommation juridique, c'est-à-dire l’aliénation. On ne peut
utiliser des instruments monétaires qu’en les dépensant, en les appliquant à un paiement art
136 CCLIII, or, il faut pour cela les aliéner. Raison pour laquelle la monnaie est considérée
comme une chose consomptible.

2- Intérêt pratique de la distinction :

C’est dans le cas où une personne acquiert le droit d’user et de jouir temporairement d’une
chose à charge de restitution, ainsi, dans l’usufruit et dans le prêt si la combinaison porte
sur des biens non consomptibles par le premier usage, il faudra, en fin d’usufruit ou de prêt,
restituer les objets mêmes qui avaient été, à l(origine, donnés en usufruit ou prêtés ; tandis
que, si elle porte sur des choses consomptibles, la restitution pourra se faire par équivalent, il
suffira de rendre des objets semblables, de même quantité et valeur art 465 CCLIII. Il est vrai
que les biens consomptibles, l’usufruit et le prêt (qualifié de prêt à la consommation,
confèrent nécessairement un droit de propriété (art 466 CCLIII), car il serait impossible de se
servir de tels biens sans les prérogatives du propriétaire, le droit de détruire et même
d’aliéner.

§2 – Les choses fongibles et les choses non fongibles :

1- Notions :
Les biens fongibles (art 183 CCLIII) sont les biens interchangeables, ceux qui peuvent se
remplacer indifféremment les uns des autres, faire fonction les uns des autres, dans les

11
paiements et les restitutions. Les biens non fongibles sont ceux que l’on considère dans leur
individualité et qui ne sauraient pourtant, être remplacés les uns par les autres.
La notion part d’une réalité physique, de l’existence d’indiscernables. Il est des choses qui
existent en une pluralité, souvent une infinité d’exemplaires, sinon métaphysiquement
identiques, du moins indiscernables pour les sens. Relativement à ces choses, le désir
humain ne se porte pas sur un exemplaire plutôt que sur l’autre ; il ne se porte point sur
l’individu, mais sur le genre l’espèce art 144 CCLIII (ex. le beurre, 10 œufs, un litre de lait).
Aussi, pour sortir du vague et prendre consistance de volonté juridique, est ce qu’il faudra
que le désir détermine son objet par une quantité : 1 kilo de beurre, une douzaine d’œufs,
un litre de lait. Les choses qui se déterminent ainsi au poids, au nombre ou à la mesure sont
des choses de genre, et les choses de genre sont fongibles entre elles. C’est l’immense univers
des marchandises de série, interchangeables dans chaque série sous l’œil indifférent de
l’acheteur) et il faut y ajouter les valeurs mobilières, actions et obligations, en tant qu’elles
se négocient à la bourse de valeur.
Il est, au contraire, des choses qui, lors même qu’elles appartiennent à un même genre,
diffèrent dans l’individu art 467 CCLIII. Chaque exemplaire en est irréductible aux autres,
unique, insusceptible de quantité. Déterminé dans son identité, il constitue un corps
certain. (Arts 143, 145, 194 CCLIII). Un corps certain n’est fongible avec aucun autre bien. La
fongibilité paraît manquer aux immeubles ainsi 2 parcelles ne peuvent pas occupées le
même point de l’espace. Pour les meubles, c’est selon leur nature. La fongibilité semble à
priori exclue : ainsi, dans les animaux, les œuvres d’arts, les vêtements faits sur mesure, etc.
Les instruments monétaires, pièces métalliques, billets de banque, (encore que ceux-ci
puissent être identifiés parleurs numéros), sont des biens fongibles. La fongibilité de la
monnaie est même une fongibilité absolue, qui va beaucoup plus loin que celle des autres
biens :
- Elle existe entre tous les instruments monétaires malgré leur hétérogénéité
matérielle (l’emprunteur qui a reçu 100 billets de 500F se libèrera 500 billets de 100F ; parce
que l’on considère non la matérialité des instruments, mais la quantité des unités
monétaires idéales.
- Elle existe entre les instruments monétaires et tous les autres biens, en ce sens que,
tous biens étant appréciables en argent, la monnaie a vocation à les remplacer tous dans
l’exécution des obligations.
2- Intérêt pratique de la distinction :
-La compensation suppose qu’il y a fongibilité de l’objet entre les 2 obligations
compensables art 183 CCLIII.
-La vente a des effets très différents selon qu’elle porte sur des biens fongibles
(choses de genres) ou non fongibles (corps certains. Le vendeur d’un corps certain doit livrer
l’objet même qu’il a vendu sans être en droit d’y substituer un équivalent. Le vendeur de
choses de genre s’acquitte en livrant des exemplaires quelconques du genre envisagé, car, ce
n’est pas à un exemplaire déterminé que se rapporte son engagement. L’acheteur d’un
corps certain devient immédiatement propriétaire par la seule signature du contrat arts 37

12
et 264 CCLIII ; L’acheteur de la chose de genre, au contraire, ne peut acquérir immédiatement
la propriété de ce qu’il a acheté, car, il n’y a pas encore de biens déterminés sur quoi son
droit pourrait porter. Il faut attendre que le vendeur ait individualisé les biens qu’il destine à
son contractant. Jusqu’à leur individualisation, il en reste propriétaire et supporte la perte si
elles viennent à périr par force majeure. Il n’aura qu’à s’en procurer d’autres pour satisfaire
à son obligation.

3- Rapport de la fongibilité avec la consomptibilité :

Dans les arts 447, 448, 465 CCLIII, on n’a pas toujours séparé clairement les deux notions, et
le fait est qu’elles ont des contacts.
Les biens consomptibles sont généralement aussi des biens fongibles (denrées, combustibles).
Mais, il n’est pas exceptionnel qu’un bien soit fongible sans être consomptible par le
premier usage : c’est le cas de tous les biens durables fabriqués en série (les voitures).

§3 Les choses frugifères et les choses non frugifères :

1 Notions :
Les choses frugifères sont celles qui sont susceptibles de donner des fruits.

-Les fruits et les produits :

Le fruit, par opposition au produit, est ce qu’une chose (arbres ou autre) donne
périodiquement et sans altération sensible de sa substance. Ainsi, sont fruits, ceux des
arbres, le croît des animaux, le bois taillis (on parle alors de fruits naturels), les loyers, les
intérêts d’un prêt (fruits civils).
Le produit, en revanche, est ce qu’une chose fournit sans périodicité ou à la suite d’une
diminution sensible de sa substance. Sont des produits, par ex les coupes d’arbres, parce
que à la différence des bois de taillis, une fois coupés, ils ne repoussent pas, ou bien encore
les pierres qui sont extraites d’une carrière ou les arrérages d’une rente viagère.
3- Intérêt de la distinction :
La distinction entre les fruits et les produits présente plusieurs intérêts : l’usufruitier
n’acquiert que les fruits de la chose, non les produits, encore qu’ici quelques règles
particulières viennent altérer l’application du principe. De même, le possesseur de bonne foi
« fait siens les fruits », pourvu qu’il en restitue la chose au propriétaire à la suite d’une
action en revendication, il peut garder les fruits jusqu’au jour de la demande en restitution,
car le législateur accepte l’idée que le possesseur étant de bonne foi, a pu consommer les
fruits et que ce serait provoquer sa ruine que de lui en demander la restitution.

SECTION 3 LES RAPPORTS ETABLIS PAR LA LOI ENTRE LES BIENS EUX-MEMES :
La loi a prévu des relations entre les biens eux-mêmes. Il convient de mentionner
principalement :
a) Les relations entre bien et certaines valeurs qui en dépendent :
- Relation entre le principal et l’accessoire ;

13
- Relation entre le capital et le revenu (qui se double d’une relation capital-charges).
B) La formation d’universalité :
-soit sous forme collective : troupeau, bibliothèque, récolte ;
-soit par l’affectation de biens à une exploitation.
§1- Relation entre un bien et certaines valeurs qui en dépendent :

A - Relation entre le principal et l’accessoire (accession par incorporation) confère théorie de

l’accession par incorporation.
Plusieurs textes se fondent sur une telle relation : arts 21 à 24, 28 al.2 et 29 CCLII et suivants.
Il s’agit de l’accession, soit en matière immobilière, soit en matière mobilière.
Le droit d’accession suppose un évènement du monde physique : deux choses matérielles
auparavant distinctes se sont incorporées ou unies. Si elles appartiennent à 2 personnes
différentes, laquelle de celles-ci exercera la propriété sur le tout ? Selon le droit, la division
des droits ne peut survivre à la fusion des choses qui en sont l’objet. Mais on aurait pu
envisager diverses solutions telles qu’une propriété commune ou la mise en vente suivie du
partage de prix art 28 al1. Selon le législateur, une chose peut être jugée principale et l’autre
accessoire : l’accessoire suit le principal tel est le principe énoncé dans l’art 2 CCLII, mais la
forme en est incorrecte : en effet, le principe fondamental des « règles établies » se trouve
déjà prescrite dans ce qui précède. De plus, ce principe connait certaines exceptions
notamment l’art 1 al1 CCLII, la plus notable étant celle de l’art 571 : une notion nouvelle
intervient ici, celle du prix de « l’industrie ». En outre, la notion du principal se trouve
reportée non sur une chose, mais sur le travail, le façonnage d’une chose : il ne s’agit plus
d’incorporation de 2 choses, mais de formation d’une chose nouvelle à partir d’une matière
première.

B-Relation entre le capital et le revenu (qui se dédouble d’une relation capitale charges)
confère les choses frugifères et ls choses non frugifères (accession par production) :
Cette relation est établie entre les biens est celle de productivité. Certains biens
produisent d’autres, que ce soit l’effet des lois naturelles (fruits de la terre, croît des
animaux) ou d’un usage économique des biens (loyers, prêt à intérêt, dividendes).De part la
propriété, le législateur a attribué les fruits au propriétaire du bien producteur, y voyant une
simple application de la relation principal-accessoire art 20.
La notion de fruits ou de revenu présente une autonomie réelle, quand il existe un droit réel
démembré, ou quand ils sont perçus par un possesseur non propriétaire. Dans le droit des
personnes aussi, la notion de revenus a une signification propre. La classification
traditionnelle des actes de disposition et d’administration rattache à la première catégorie,
l’aliénation du capital, à la seconde, l’aliénation des fruits.
Quant à la relation capital-revenu, se greffe la relation revenu-charges. Productif de revenu,
le bien est aussi grevé de charges (charges liées à la production elle-même : frais d’entretien
de la chose, réparation ; charges liées à l’exercice d’un droit sur la chose : impôts). Ici aussi,
le législateur a suivi une notion économique assez saine : il a lié les charges à la jouissance

14
des fruits. Toutefois, il a distingué 2 espèces de charges, notamment quand il les a partagées
entre le propriétaire et l’usufruitier.
Notons que les fruits ne se perçoivent pas tous à l’année coupes de bois) et certains fruits
sont liés au droit de propriété plutôt qu’à la jouissance de la chose art 591 et svts.
Ces deux notions de revenus et de charges ont un retentissement dans le droit des
obligations. La location, le prêt font naître certains droits aux fruits (bail à terme, sous
location) et entraînent aussi certaines charges.

§2 La formation d’universalité :
1 Formation d’universalité sous une forme collective :
A côté des relations entre les biens, quant à la relation : principal et accessoire, il faut
envisager certains biens sous l’angle collectif. L’addition de certains objets de même espèce
peut former un tout : bibliothèque, troupeau, collection des médailles, fonds de commerce,
la valeur économique ou d’usage de l’ensemble étant très supérieure à celle d’une simple
addition de valeurs singulières. Si, dans la loi, on ne trouve guère d’allusion à cette forme
d’universalité, elle est bien connue de la pratique : dans les actes juridiques (contrats de
vente, de location, de donation, testament), on s’y réfère couramment.
2 – Formation d’universalité par l’affectation de bien à une exploitation :
L’exploitation est une forme d’universalité donc le caractère économique est plus marqué. Il
s’agit d’une universalité assez particulière comprenant des droits réels (mobilier de magasin,
marchandises), des droits de créance (droit au bail) et des droits beaucoup plus difficiles à
classer si on ne les rattache aux droits intellectuels : clientèle, enseigne, organisation
commerciales, marques.
Le législateur a donné une solution archaïque au problème de l’unité de l’exploitation art 8
CCLII.
L’exploitation ou l’entreprise réunit des valeurs mobilières et des valeurs immobilières et
cette notion résiste à la division traditionnelle.

SECTION 4 LA DISTINCTION ENTRE LES BIENS CORPORELS ET LES BIENS INCORPORELS :

§1 Définitions des biens incorporels :

Le code civil, fidèle à la tradition romaine, sont incorporels les droits réels sur les choses.
L’adjectif « corporel » caractérise les objets du monde physique, indépendamment des
droits qui peuvent y être attachés. Les droits comme tels sont, de par leur nature,
immatériels, qu’on ne peut pas touchés, plus exactement, ils échappent aux qualificatifs du
monde physique. Seule l’identification du droit de propriété à l’objet lui-même a permis
cette confusion.
La confusion faite par le législateur est d’autant plus regrettable qu’il existe d’autres biens,
dégagés de tout lien avec une chose et qui, pour ce motif, méritent d’être appelés
incorporels. Tel est le cas, des créances, les droits intellectuels, valeurs économiques
sanctionnés par le droit et comme telles, biens, mais biens privés de tout substrat matériel.

15
Dès lors il existe 2 catégories de biens incorporels : les droits réels (sur les choses) autres que
le propriété et tous les droits qui ne sont pas des droits réels mais présentent une valeur
économique ou patrimoniale.
Il en résulte aussi que la notion de « bien corporel » ne désigne pas une chose du monde
physique indépendamment de toute appropriation par quiconque mais qu’elle vise le seul
droit de propriété sur les choses.

CHAPITRE 2
LES CLASSIFICATIONS COMMUNES AUX CHOSES ET AUX DROITS

Les biens se répartissent en meubles et en immeubles ; ils peuvent être dans le

commerce ou hors du commerce.

Section 1 Distinction des meubles et immeubles :

La distinction meubles-immeubles est fondée sur la nature des choses (code civil de 1804).
La définition des meubles par leur nature (art 528 CC et art 6 CCLII) est conforme à cette
interprétation. Elle ne vaut toutefois que pour les choses, les objets du monde physique,
non pour les biens qui ne sont pas des choses (droits réels, droits de créances, droits
intellectuels), or, le mot biens a dans l’art 2 CCLII, le sens le plus large : tout ce qui présente
une valeur économique. Du principe énoncé à l’art 2 joint au caractère plus détaillé de la
définition des immeubles, il résulte que tout ce qui n’est pas immeubles et meubles.
D’après l’art 5, il existe 3 catégories d’immeubles :
Les choses immeubles sont par nature, soit par leur incorporation, soit par leur
destination. D’après l’art 517 Code civil Napoléonien, il existe 3 catégories d’immeubles :
-les immeubles par leur nature ;
-les immeubles par destination
-les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent
Une seule catégorie est commune aux deux espèces de biens : il s’agit des meubles ou des
immeubles par leur nature ; la seconde catégorie d’immeubles est propre à cette classe de
biens : ce sont les immeubles par leur destination. Il s’agit de choses mobilières « par leur
nature » que le propriétaire a attachés à son fonds dans certaines circonstances et qui, par
là, se trouvent immobilisés.

§1 – Choses mobilières et chose immobilières :

1 - Principe de la division :
Elle se fonde sur les caractères physiques de la chose : occupe-t-elle, dans
l’espace une position variable ou au contraire est-elle immobile ? La notion d’immobilité est
d’ailleurs assez relative : notamment pour les bâtiments qui peuvent être détruits, démolis
ou reconstruits ailleurs même pour les fonds de terre dont la substance peut être creusée,

16
déplacée, modifiée. Le législateur a d’ailleurs prévu les problèmes de passage d’une
catégorie à l’autre, à l’occasion de certains évènements du monde physique art 7 CCLII.

2 – Les immeubles et les meubles par leur nature et les immeubles par incorporation :
Pour mieux comprendre la portée de la loi sur la distinction meuble-immeuble, il faut se
poser certaines questions : Qu’entend-on en droit congolais par « immeubles par leur
nature » et immeubles par incorporation » ?
Le code civil belge art 516 et suivants après avoir disposé que tous les biens sont meubles ou
immeubles, prévoit 3 catégories d’immeubles :
-les immeubles par leur nature ;
-les immeubles par destination ;
-les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent.
Pour chacune de ces 3 catégories, il fait l’énumération ses immeubles.
Le code civil congolais a remplacé pour faciliter la compréhension, a élargi les
compartiments de la classification et a permis à tous les droits de s’y trouver, il a remplacé la
division de meubles et immeubles par la division en biens mobiliers et biens immobiliers. Il
en découle cette conséquence qu’en droit congolais disparait totalement la dénomination
d’immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent pour céder la place à celle, plus rationnelle,
des droit immobiliers. Quant à la classification des immeubles, le législateur congolais a
abandonné le procédé consistant à faire de l’énumération l’élément principal du
groupement. Il énonce clairement les principes qui dominent la matière et n’accorde à
l’énumération exemplative qu’un rôle accessoire. Enfin, les 3 catégories d’immeubles qu’il
retient sont logiquement établies et reposent sur des caractères distinctifs qui les
empêchent d’empiéter les uns sur les autres.

a) Les immeubles par nature :

Sous cette rubrique ne se trouvent que le sol et les mines art 6 CCLII. Quant aux biens
mobiliers par nature que les codes civils belge et français considèrent comme immeuble par
nature de par leur incorporation au sol, ils sont dans notre système juridique considéré
comme immeubles par incorporation. Ce qui correspond à leur nature véritable.

b) Les meubles par nature :

Le meubles par nature se définissent par opposition aux immeubles par natures. En effet,
comme on l’a dit plus haut, du principe énoncé à l’art 2 CCL2 joint au caractère plus détaillé
de la définition des immeubles, il résulte que tout ce qui n’est pas immeubles est meubles.
Ce sont donc des choses mobiles par leur nature. On distingue logiquement 2 espèces, selon
qu’elles peuvent se mouvoir elles-mêmes, comme les animaux ou quelles ne sont pas
susceptibles de changer de place par l’effet d’une force étrangère comme les choses
inanimées tels que les bijoux, les livres.

17
c) Les changements de nature des choses :
Certaines transformations apportées au monde physique ont pour effet de changer la nature
des parcelles, soit en les immobilisant, soit au contraire en les ameublissant, exemple le
produit de l’exploitation de carrière ( sable, minerais) qui deviennent meubles dès qu’ils
sont détachés du sol. Inversement, les matériaux de construction sont immobilisés par
l’incorporation au sol.
- La nature des récoltes et des coupes de bois art 7 CCLII
Cet article fait application des principes généraux : aussi longtemps que les fruits sont fixés
au sol, ils sont immeubles, dès qu’ils en sont détachés, ils deviennent meubles.
- Les matériaux de construction art 7 code foncier :
Le caractère immobilier des constructions implique une mutation des matériaux utilisés ; ces
matériaux s’immobilisent au fur et à mesure qu’on les assemble ou qu’on les incorpore au
sol. Inversement, ils deviennent meubles par l’effet de la démolition.
- Les meubles par anticipation :

L’anticipation est une attitude assez fréquemment adoptée dans la vie

juridique. La théorie des meubles par anticipation en est une illustration : ce sont par
exemple : les récoltes qui sont vendues sur pied, tant quelles ne sont attachées au sol ou à
l’arbre, elles sont considérées comme immeubles, mais elles ont été vendues en vue de leur
séparation du fonds. Il en est de même pour les arbres vendus pour être abattus.

3 – Les immeubles par incorporation :

En droits belge et français, cette catégorie d’immeubles est considérée comme immeuble
par nature arts 518 et suivants. Sont immeubles par nature le sol et ce qui s’y rattache : les
bâtiments, constructions et les plantations.

En droit congolais, ces choses font partie d’une catégorie particulière : immeubles par
incorporation art 7 CCLII. Ce sont :

-les bâtiments et leurs accessoires nécessaires tels que tuyaux servant à la conduite des
eaux, les fils conducteurs de l’électricité.

- toutes constructions inhérentes au sol :

-les arbres et plantes quelconques, tant qu’ils ne sont pas détachés du sol ;

- les fruits et récoltes, tant qu’ils n’ont pas d’existence séparée.

Les immeubles par incorporation comprennent donc tous les objets mobiliers que la nature
ou la main de l’homme ont incorporés au sol.

Il est à remarquer que l’incorporation se suffit à elle-même : il ne faut pas qu’elle émane du
propriétaire du sol, ni qu’elle soit perpétuelle.

4 - Les immeubles par destination :

18
 Il s’agit de choses mobilières par nature et qui, au moins en principe, ne sont pas
incorporées à un immeuble. Appartenant au propriétaire d’un immeuble par nature ou par
incorporation, ces choses sont affectées par lui au service (immeuble au service du fonds) où
à l’agrément de ce fonds (immeubles attachés à perpétuelle demeure art 8 CCLII.

Dès lors, 3 catégories sont exigées :

- Fonds et meubles appartenant au même propriétaire

- Volonté de ce propriétaire d’attacher les meubles au service ou à l’agrément du
fonds ;
- Signes extérieurs de cette affection.
- En revanche ; il n’est pas nécessaire que le propriétaire exploite lui-même : c’est le
fonds que les meubles sont immobiliers

a) Notions :
Ce sont des choses mobilières dont la loi fait fictivement des immeubles en raison du lien qui
les unit à un immeuble par nature ou par incorporations dont ils constituent l’accessoire.
Cette action a pour but de rendre plus étroit le lien qui attache ces objets à l’immeuble et
d’empêcher qu’ils soient séparés au détriment du propriétaire. Ainsi, les instruments
aratoires ne pourront être sasis mobilièrement, indépendamment du fonds auquel ils sont
affectés sinon l’exploitation du fonds serait paralysée. La même observation vaut pour une
vente ou un legs du fonds : il est d’une évidente opportunité que l’acheteur ou le légataire
devienne propriétaire des accessoires.
b) Conditions de l’immobilisation par destination

Deux conditions sont requises :

- Il faut que les 2 biens immeubles par nature ou par incorporation et meuble affecté
appartiennent au même propriétaire ou à une même personne.
- Il faut qu’un rapport de destination, tel qu’il a été prévu par la loi, existe entre le
meuble et l’immeuble.

a) Première sorte : choses affectées au service ou à l’exploitation d’un fonds

La formule utilisée à l’art 81 code foncier visant les objets que le propriétaire
d’un fonds y a placés pour le service et l’exploitation de ce fonds « implique que le bien doit
servir au fonds même et non au propriétaire : la destination consiste en un rapport d’ordre
objectif. Les objets qui servent à la personne plutôt qu’au fonds ne sont point immobilisés
(ex les meubles meublants, les voitures de tourisme).
De l’art 8 code civil, il résulte que l’affectation peut être agricole ou industrielle. Mais elle
peut aussi être commerciale ou encore concerner le service d’une maison.
-fonds agricole :
Sont considérés comme immeubles, en application de l’art. 8 du code civil : les animaux
attachés à la culture ; le matériel agricole, ustensile aratoires, pressoirs, cuves, tonnes etc. ;
les semences données aux fermiers, et qui ne sont pas encore mises en terre, à ce moment,
elles se confondent avec le sol. Les pailles et engrais nécessaires à l’exploitation du fonds ;
les animaux vivant à l’état libre sur le fonds et en constituant une dépendance ex. les
poissons se trouvant dans un vivier ou un bassin restant meubles.
-Fonds industriel :

19
L’art 8 mentionne seulement comme immeubles par destination « les ustensiles
nécessaires à l’exploitation des forges , papeteries, et autres usines.
-Fonds commercial : cfr. Cours de droit commercial général G3

B) Deuxième sorte : choses attachées aux fonds à perpétuelle demeure :

Deviennent aussi immeubles par destination tous les effets mobiliers que le
propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure art 8 al2 CCLII ces sont les portes, les
fenêtres, le plafond etc.
Le second procédé est l’affectation à perpétuelle demeure, sans qu’il soit nécessaire que le
meuble présente une utilité économique pour l’immeuble : peu importe qu’il ne soit utile
qu’au propriétaire lui-même et même qu’il n’ait qu’une destination somptuaire.

§2 Droit mobiliers et droits immobiliers :

La distinction des meubles et immeubles s’étend à tous les biens, y compris donc les
biens incorporels : les droits. Les droits sont donc mobiliers ou immobiliers. Mais appliquée
aux droits, la distinction est très artificielle, car le critère e mobilité ou de fixité est alors
dépourvu de sens. Comme la classification est générale, elle englobe tous les droits. Sont
mobiliers tous les droits auxquels la loi n’attribue pas un caractère immobilier.

1 Les droits immobiliers :

Les droits ne peuvent être immobiliers que par les objets auxquels ils s’appliquent,
suivant les termes de l’article 3 CCLII. En réalité sont immobiliers tous les droits réels portant
sur les immeubles, qu’il s’agisse de droits réels principaux ou de droits réels accessoires
(hypothèques).
Aux droits réels immobiliers l’art 3 ajoute : « les droits de créance qui tendent à revendiquer
un immeuble. L’art 3 ajoute à juste titre les droits de créance. Ils n’échappent pas à la
distinction puisqu’elle absorbe tous les biens corporels ou incorporels. Le droit de créance
est celui qui permet d’exiger d’une personne, un fait ou une abstention. Un fait ou une
abstention répugnent à être qualifier de meuble ou d’immeuble. Toutefois parmi les
obligations qui ont pour objet le fait du débiteur on distingue celles qui lui imposent de
créer ou de transférer un droit réel. On les appelle obligations de donner et on considère
comme immobilier le droit de créance lorsque l’obligation de donner porte sur un immeuble.
Est aussi une créance immobilière, la redevance tréfoncière que doit payer annuellement le
concessionnaire d’une mine au propriétaire au sol. Ce principe est très important en droit.
1- Les droits mobiliers :

Ils sont très nombreux, car tous les droits qui ne sont pas immobiliers sont meubles puisque
la classification est générale. En font partie les droits réels mobiliers y compris la propriété
mobilière bien que, confondue avec son objet, elle figure au nombre des meubles corporels ;
mais aussi tous les droits personnels ;
Les mobiliers comprennent, aussi les propriétés incorporelles appelées droits intellectuels,
et, par décision expresse de l’art 4, les droits d’associé et les rentes.
La rente est une créance en vertu de laquelle une personne, appelée crédirentier, a le droit
d’exiger d’une autre, le débirentier, des prestations périodiques de somme d’argent.
L’art 4 fait figurer les droits des associés dans les sociétés de commerce, même si des
immeubles figurent à l’actif de la société. Notons aussi qu’on appelle les propriétés
incorporelles, les offices ministériels (offices de notaire par ex).

20
SECTION 2 DE LA DISTINCTION DES BIENS DANS LE COMMERCE ET LES BIENS HORS DU
COMMERCE :

Lorsqu’une chose est appropriée, le propriétaire peut, en principe, l’aliéner, c'est-à-

dire céder son droit de propriété art 14 CCLII. On dit alors que la chose est dans le
commerce. Exceptionnellement, il est de choses qui ne peuvent changer de propriétaire : le
droit de propriété n’est pas alors cessible ; ces choses sont tous les droits extrapatrimoniaux,
tels le droit d’autorité parentale, le droit à la filiation, et sous certaines réserves, le droit au
nom. Il existe aussi ce que l’on appelle des richesses publiques. Elles sont importantes à la
collectivité pour que l’Etat ne se réserve pas le contrôle de leur exploitation ; ces biens : les
mines et l’énergie hydro-électrique sont soumis, en principe, à un régime de concession.
Il faut souligner que les biens du domaine public sont inaliénables sans être hors du
commerce (confère cours de droit public).

§1 Les biens du domaine public (cfr cours de droit public)

§2 Les biens frappés d’inaliénabilité :

Certains biens peuvent être inaliénables, soit par le législateur, soit par des particuliers
- C’est le cas pour de nombreuses choses mobilières dont l’usage apparaît au
législateur comme nuisible à l’intérêt public.
- Le code civil admet les substitutions au premier degré seulement, et au profit des
enfants ou des frères et sœurs. Or les substitutions sont sources d’inaliénabilité : un
testateur ou un donateur grève de substitution le bien qu’il lègue ou qu’il donne.
- Par ailleurs, la jurisprudence a admis la validité, sous certaines conditions des clauses
d’inaliénabilité. Pour être valable, ces clauses doivent servir l’intérêt de l’aliénateur, l’intérêt
de l’acquéreur ou celui d’un tiers : cette inaliénabilité doit être temporaire.
L’intérêt de l’aliénateur peut apparaître dans le cas d’une donation avec réserve d’usufruit.
Cette clause se rencontre en cas de libéralités, notamment de donation.
De même l’intérêt de l’acquéreur, donataire ou légataire, peut être pris en considération
par l’auteur de la libéralité.
Enfin, l’intérêt d’un tiers peut rendre valable une clause d’inaliénabilité. Ainsi, le
propriétaire d’un bien peut donner ce bien à une personne, à charge de payer une rente
viagère à une autre.
Le donataire ou le légataire peut, aujourd’hui, dans certains cas être judiciairement autorisé
à disposer du bien frappé d’inaliénabilité.

§3 Les restrictions légales à la liberté d’aliéner :

Certains biens ne peuvent pas être aliénés librement.
Le droit de préemption est l’une de ces restrictions à la liberté d’aliéner. Le droit
préemption conduit, en effet, à ce résultat que le propriétaire d’un bien aliénable, donc dans
le commerce, n’est pas libre de l’aliéner à qui il le désire car il peut être contraint de le
vendre à la personne qui bénéficie du droit de préemption. Ainsi, l’Etat bénéficie du droit de
préemption sur les œuvres d’art ; les locataires et les occupants de bonne foi disposent d’un

21
droit de préemption sur les lieux loués ; les fermiers et les métayers ont le droit d’acquérir
par préférence à toute autre personne, le fonds affermé.

CHAPITRE 3
LES CLASSIFICATIONS PROPRES AUX DROITS

Nous n’examinerons que les seuls droits privés c'est-à-dire ceux qui sont conférés à chacun
de nous dans ses rapports avec d’autres particuliers, laissant de côté les droits politiques et
les droits publics qui ne font pas partie du patrimoine de leur titulaire.

Section 1 – DROITS PATRIMONIAUX ET DROITS EXTRAPATRIMONIAUX :

§1 Les droits patrimoniaux :

Certains droits ont une valeur pécuniaire. Ils peuvent être appréciés en argent. On les
appelle des droits patrimoniaux car, le patrimoine d’une personne ne comprend que des
droits et des obligations de valeur pécuniaire.
Ainsi est un droit patrimonial le droit de propriété, le droit de créance dont dispose le
créancier contre le débiteur. Ex. le droit du bailleur de recevoir un loyer du preneur. En effet,
le droit de propriété peut être évalué en argent. Il en est de même du droit de créance du
bailleur.
Etant appréciables en argent, les droits patrimoniaux ont une valeur d’échange. D’où il
résulte qu’ils sont :
-cessibles à un nouveau titulaire : vente ou échange ;
-transmissibles à cause de mort aux héritiers et aux légataires du titulaire :
-Saisissables par ses créanciers
-prescriptible et peuvent être l’objet soit de prescription acquisitive en ce sens qu’on peut les
acquérir par une possession prolongée, soit de prescription extinctive en ce sens qu’ils se
perdent par le non-usage, à l’exception du droit de propriété.

§2 Les droits extrapatrimoniaux :

Ces droits servent à établir sa filiation par rapport à une personne désignée, les droits
d’autorité parentale qu’ont les parents sur la personne et les biens de leurs enfants mineurs,
le droit d’auteur de décider si son œuvre sera ou non publiée, le droit à l’honneur et les
droits à la personnalité.
Tous ces droits sont des droits extrapatrimoniaux.
A la différence des droits patrimoniaux, les droits extrapatrimoniaux sont incessibles,
intransmissibles, insaisissables et imprescriptibles.

SECTION 2 Droits réels, droits de créance et droits intellectuels :

§1 – Le principe de la distinction :
a) Nature et structure du droit réel :
Le droit réel est celui qui donne à la personne de son titulaire un pouvoir direct et immédiat
sur une chose, c'est-à-dire qui s’exerce sans l’entremise d’une autre personne.
Ainsi, le propriétaire d’une maison l’habite, l’usufruitier d’un domaine agricole enlève les
récoltes, sans avoir à s’adresser à autrui pour disposer et jouir de son droit ; de même le
titulaire d’une servitude peut l’exercer quelque soit le propriétaire actuel du fonds servant.

22
Le droit de propriété, le droit d’usufruit, le droit de servitude sont des droits réels. Le droit
réel comporte 2 éléments :
- La personne, sujet actif du droit, titulaire de ce droit ;
- La chose objet du droit.
Les droits réels se divisent en droits réels principaux et en droit réels accessoires. Ces
derniers sont ainsi appelés parcequ’ils constituent l’accessoire d’un droit personnel, d’un
droit de créance.
Le plus important étant le droit de propriété, lequel art 14 CC comprend l’usage de la chose,
le droit d’en tirer tous les fruits, et le droit d’en disposer, soit matériellement en
consommant, en la transformant ou en la détruisant, soit juridiquement en cédant le droit
que l’on a sur elle : en la vendant, en la donnant ou en la grevant d’une servitude, s’il s’agit
d’un immeuble.
Les 3 prérogatives que confère le droit de propriété sont respectivement dénommés usus,
fructus et abusus.
Parmi les droits réels principaux, on range aussi les démembrements de la propriété, c'est-à-
dire les droits réels qui portent sur une chose qui est la propriété d’autrui.
Ces droits sont appelés démembrement de la propriété parce qu’ils ne confèrent à leur
titulaire qu’une partie seulement des prérogatives dont le faisceau constitue le droit de la
propriété.
Il en est ainsi de l’usufruit et des servitudes.
- L’usufruit est le droit d’user et de jouir d’une chose dont un autre appelé nu-
propriétaire a la propriété ; il ne porte donc que sur l’usus et le fructus. Ex. l’usufruitier d’une
maison a le droit de l’habiter, de la donner en location et de percevoir les loyers, mais il n’a
pas le droit de la vendre.
- La servitude est une charge établie sur un immeuble que l’on appelle fonds servant
pour l’utilité d’un autre immeuble que l’on appelle le fonds dominant. Ex. la servitude de
passage en cas d’enclave donnant au propriétaire du fonds dominant le droit de passer sur
un autre fonds, le fonds servant, lorsque son fonds n’a, sur la voie publique aucune issue ou
n’y a qu’une issue insuffisante.
- Il existe d’autres démembrements de la propriété :
- Le droit d’usage qui est le droit de se servir de la chose d’autrui et d’en percevoir les
fruits ;
- Le droit d’habitation qui est le droit pour celui qui en est titulaire d’habiter avec sa
famille la maison sur laquelle porte son droit ;
- L’emphytéose qui est un bail à long terme qui sa nature serait un droit personnel,
mais auquel la loi a donné le caractère d’un droit réel, notamment en permettant
l’hypothèque.
b) Nature et structure du droit personnel :
Le droit personnel ou le droit de créance est le droit qu’à une personne, appelée créancier,
d’exiger une certaine prestation d’une autre personne, appelée débiteur.
Le droit personnel comporte 3 éléments :
- Le créancier, sujet actif du droit, titulaire du droit,
- Le débiteur, sujet passif, et
- La prestation, objet du droit.
c) Caractères des 2 catégories de droits, droits réels et droits personnels :
On a l’habitude de relever 2 différences fondamentales entre droit réel et droit personnel,
qui procèdent de leur nature différente.

23
-Le droit réel parce qu’il s’exerce directement sur une chose est présenté comme absolu en
ce sens qu’il peut être opposé par son titulaire à toutes autres personnes, lesquelles sont
tenues de laisser le titulaire du droit réel exercer son droit sur la chose. Toute fois, le titulaire
d’un droit réel peut renoncer unilatéralement à son droit ; il n’a besoin de l’accord de
personne.
Le droit personnel est représenté comme relatif en ce sens qu’il n’établit de rapport
qu’entre le créancier et le débiteur.
Ce caractère absolu du droit réel découlent de 2 prérogatives que comporte celui-ci : le
droit de suite et le droit de préférence.
Le droit réel comporte le droit de suite ;
Le droit personnel n’emporte pas droit de suite. Le créancier n’a qu’un droit de gage général
sur le patrimoine de son débiteur.
Le droit réel comporte un droit de suite. En cas de conflit, entre le titulaire d’un droit et le
titulaire d’une créance, le premier est préféré par rapport au second.

1 –La notion de droit réel accessoire :

Les créanciers peuvent exiger pour garantir leurs créances que celles-ci soient assorties d’une
sûreté.
-Celle-ci peut être une sûreté personnelle qui consiste à exiger qu’une autre personne (la
caution) s’engage à payer la dette au cas où le débiteur principal ne le ferait pas lui-même.
Le créancier peut aussi exiger que sa dette soit garantie d’une sûreté réelle, c'est-à-dire
d’un droit réel accessoire à la créance : Aussi le créancier peut se faire remettre en gage un
meuble de son débiteur ou bien se fera consentir une hypothèque sur un immeuble de celui-
ci, ainsi il pourra se faire payer en cas de vente dudit immeuble avant tout autre créancier ,
sur le prix exerçant ainsi son droit de préférence. Si le bien a été aliéner par le débiteur, le
créancier aura le droit de suite, c'est-à-dire se faire saisir le bien entre les mains de nouveau
propriétaire pour le vendre et se faire payer sur le prix.

§2 Les droits intellectuels :

Les droits intellectuels sont appréciables en argent, c’est pourquoi ce sont les droits
patrimoniaux, mais ne sont ni droit réels,ni des droits personnels.
Ces droits consistent en un monopole d’exploitation d’une pensée, d’une œuvre
intellectuelle, d’un nom, d’une clientèle. Leur objet est incorporel. On les appelle souvent
« propriété ». On parle de propriété intellectuelle, littéraire, artistique industrielle,
commerciale ou culturelle. Mais il s’agit de propriétés incorporelles.

TITRE II
LA PROPRIETE

SECTION I DEFINITION :
La propriété est le droit de disposer d’une chose d’une manière absolue et exclusive sauf
restrictions qui résultent de la loi et les droits réels appartenant à autrui.

SECTION II LES ATTRIBUTS DU DROIT DE PROPRIETE.

L’in considère dans le tradition du droit français, du moins depuis la révolution de
1789, que le droit de propriété constitue le droit réel par excellence, car il permet à son
titulaire d’exercer sur la chose la plénitude des prérogatives d’une personne sur une chose.

24
Dans notre droit, la primauté ainsi reconnue porte même à considérer que le droit de
propriété est le prototype des droits subjectifs. A s’en tenir aux seuls droits réels, elle
conduit à penser que les autres droits réels, notamment l’usufruit et la servitude, ne sont
que des démembrements du droit de propriété, et qu’il est difficile de discerner quelque
droit réel là où on ne constate pas aisément l’existence, plus ou moins isolée, de l’une ou
l’autre des attributs du droit de propriété.
Le droit de propriété est composé de 3 prérogatives liées, en d’autres termes du droit d’user
(usus), de jouir (fructus) et de disposer (abusus) de la chose. Les 2 premières séparées de la
troisième, constituent l’usufruit.
Ces trois attributs seront étudiés successivement :
§1 Le droit d’user de la chose :
Le pouvoir d’user de la chose se manifeste, malgré l’expression, d’une double manière,
positive ou négative.
- Positivement, le droit d’user de la chose, c’est le droit de s’en servir (usus) pour son
agrément ou pour l’exploitation économique de la chose, par exemple en habitant une
maison, en utilisant un ordinateur. Ce droit permet aussi à son titulaire de choisir en principe
librement l’usage qu’il entend faire de la chose. Le droit d’user de la chose s’accompagne du
pouvoir d’accomplir sur elle des actes conservatoires.
- Négativement, le droit d’user de la chose, est aussi le droit de ne pas en user, de ne
pas s’en servir, de ne pas utiliser, de ne pas habiter la maison. Force est pourtant de
constater l’existence de restrictions significatives à la possibilité d’adopter une telle attitude
négative, du moins lorsque se manifestent des préoccupations d’ordre général liées à une
situation de pénurie ou une certaine forme de dirigisme.
L’usage des choses consomptibles, surtout s’il s’agit de choses qui se consomment par
premier usage, se confond aussitôt avec l’abusus, c'est-à-dire avec la disposition de la chose.

§2 Le droit de jouir de la chose :

Le droit de jouir de la chose peut se manifester de 2 minières, l’une matérielle, l’autre
juridique. Matériellement, le propriétaire peut percevoir lui-même les fruits de la chose, puis
en faire ce que bon lui semble. IL se peut aussi que, sans procéder de la sorte directement, il
jouisse de la chose en ayant recours à des actes juridiques – d’administration, voire de
disposition-, ex. en louant le bien frugifère. Cette dualité des modes de jouissance n’est pas
étrangère à la qualification des fruits.
Parlant des fruits et produits, on se rappellera que l’on désigne par le terme de fruits tout ce
que la chose produit périodiquement et sans altération de sa substance. Plusieurs catégories
de fruits sont distinguées :
- Les fruits naturels sont ceux que la chose produit spontanément sans le travail de
l’homme, comme fruits des arbres, le fourrage des prairies naturelles, le croît des animaux ;
- Les fruits industriels sont ceux qui sont produits à l’aide du travail de l’homme, tels
que les récoltes des champs, les prairies artificielles, des jardins ou des vignes, les coupes de
bois taillis ou de futaies aménagées, la pêche d’un étang. Le propriétaire acquiert ces fruits
même s’ils ne sont pas nés de son propre travail, ainsi même s’il fait cultiver sa terre par
d’autres individus à son service art 24 CCLII.
- Les fruits civils consistent dans les revenus périodiques dus par les tiers auxquels le
propriétaire a concédé la jouissance de la chose, tels que les loyers des biens loués, les
intérêts ou arrérages des sommes prêtées.

25
- On appelle produits tout ce qui provient de la chose, mais sans périodicité ou en
épuisant la substance, comme les coupes du bois dans les futaies non aménagées, les
matériaux extraits de carrières non exploitées.
- - le rôle de la volonté : La volonté individuelle peut changer la nature des richesses
issues de la chose : cela dépend de l’aménagement qui est donnée à l’exploitation de la
chose. Ainsi, les arbres abattus dans une forêt sont des produits ; il en est autrement si la
forêt est aménagée et mise en coupes réglées ; les matériaux extraits de carrières non
exploitées sont des produits, alors qu’ils sont considérés comme des fruits si les carrières
sont régulièrement exploitées, la périodicité étant le signe distinctif des fruits.

§2 Le droit de disposer de la chose :

A- Deux modes de disposition : IL existe une disposition matérielle et une disposition

physique.
-Disposition physique : Le propriétaire a le disposition physique de la chose. Il peut faire tous
les actes matériels qui correspondent à son usage, faire exécuter des travaux, abattre les
arbres, raser les constructions qui existent. Il peut transformer la substance de la chose et
même la détruire (extraire entièrement les mines d’une carrière). Cette faculté de disposer
matériellement de la chose distingue le droit de propriété de tous les autres réels : ces
derniers autorisent leurs titulaires de jouir de la chose d’autrui d’une manière plus ou moins
complété, mais toujours à la charge d’en conserver la substance, ainsi, l’art 578 CCF le
précise pour l’usufruit.
-Disposition juridique : les manifestations du pouvoir de disposition juridique sont assez
diverses :
a)disposition à cause de mort : Souvent le propriétaire décide du sort de son bien pour le
temps qui suivra son décès dans un testament qui est un actes par lequel le testateur
dispose de tout ou partie de ses biens et qu’il peut révoquer.
b)Abandon de la propriété : Le propriétaire peut aussi, de son vivant disposer de son droit
en l’abandonnant.
c) Transmission entre vifs de la propriété : La propriété transfert à autrui, en partie ou en
totalité, le droit de jouissance et de consommation qui lui appartient sur la chose. S’il
concède seulement un droit de jouissance sur sa chose, il démembre sa propriété (usufruit
emphytéose ou servitude). Si au contraire, il transmet la totalité son droit, il aliène la chose,
on qu’il fait un acte translatif.
Ces différents actes juridiques sont accomplis, non sur la chose elle-même, mais sur le
droit de propriété.
Cette possibilité de disposer juridiquement de son droit en l’aliénant n’est nullement
caractéristique de la propriété, le caractère de cessibilité étant commun à la plupart des
droits réels.
B la propriété inaliénable :
La propriété inaliénable est celle à la quelle manque le droit de disposer et qui se réduit donc
aux droits d’usage et de jouissance, sans se confondre pourtant avec un usufruit.
La propriété peut être inaliénable par l’effet de la loi. Il arrive que celle-ci aménage les
conditions et la portée d’inaliénabilités d’origine conventionnelle.

SECTION 3 LES CARACTERES DU DROIT DE PROPRIETE /

Il est important de souligner que la propriété a 3 caractères : Le droit de propriété est
absolu, exclusif et perpétuel.

26
§1 – Le caractère absolu :
Selon le code civil, le droit de propriété est un droit absolu, permettant à son titulaire
d’accomplir sur la chose tout acte non expressément prohibé par la loi, (ne pas nuire à
autrui, ne pas déchiré les billets de banque appartenant à la BCC).
§2 – Le caractère exclusif :
En effet, on n’imagine pas que plusieurs personnes soient investies, simultanément du droit
de faire d’une même chose tout ce qu’elles jugent à propos. Bien qu’elle soit apparentée à la
propriété, la copropriété diffère cependant, dans son essence même, de la propriété pure et
simple.
§3 Le caractère perpétuel :
La propriété ne s’éteint pas. Elle se transmet, soit volontairement, soit involontairement. La
propriété peut toutefois se perdre par prescription acquisitive jouant au profit d’autrui ;
mais elle ne s’éteint pas par non usage.
A- La perpétuité et la transmission héréditaire :
-L’on s’accorde à affirmer, en droit français, le caractère perpétuel de la propriété. Mais la
portée de cette affirmation varie selon les auteurs. Il en est qui lui rattachent la transmission
héréditaire du droit de propriétés sur les choses appropriées. ; D’autres observations
portent à écarter à la relation entre perpétuité du droit de propriété et transmission
héréditaire ; ainsi peut-on observer qu’une servitude du fait de l’homme s’éteint par le non
usage, ce qui porte à écarter en ce qui la concerne le caractère perpétuel ; or, elle se
transmet par héritage. A l’inverse, il existe des propriétés viagères.
B – Perpétuité et non-usage. :

27