MASTER 1 MANAGEMENT DE PROJETS

ECO - RESPONSABLES

2020 - 2021 BÂTIMENT INTELLIGENT POUR UNE GESTION

DURABLE DES RESSOURCES

Tutrice professionnelle : Morgane Le Cocq

JUSTINE BASTER
Table des matières
Introduction ................................................................................................................... 1
I. Le développement durable dans l’Immobilier ............................................................. 3
1) Les objectifs à atteindre............................................................................................................ 3
2) Les options ............................................................................................................................... 6

2) Smart Building, bâtiment d’avenir ............................................................................................. 8

II. Les conséquences sur l’environnement .................................................................... 16

1) Développement de l’entreprise .............................................................................................. 16

2) Le souci de durabilité.............................................................................................................. 18

III. L’essor du numérique ............................................................................................. 20

1) Performance du bâtiment et efficacité énergétique ............................................................... 20

2) La digitalisation au cœur de la solution face au Covid-19 .................................................... 21

Conclusion .................................................................................................................... 22
BIBLIOGRAHIE / WEBOGRAPHIE .......................................................................... 23
 Remerciements

Je remercie toute l’équipe pédagogique de l’ITI pour m’avoir accompagnée tout au long de la
rédaction de ce mémoire. Je remercie mon entreprise, Socotec Immobilier Durable, de me
permettre de réaliser mon apprentissage au sein d’une équipe engagée pour le monde de
demain. Je remercie également ma tutrice, Morgane Le Cocq, pour me faire monter en
compétences et me transmettre son savoir à travers sa solide expérience dans le secteur.
²
 Introduction
Depuis Janvier 2020, je suis en alternance au sein de l’entreprise SOCOTEC, dans la filiale « Socotec
Immobilier Durable » en tant que Cheffe de projet Bâtiment Durable. Lorsque j’ai débuté cette
alternance, je n’avais que de vagues notions en immobilier. Après m’être renseignée sur ce sujet
par le biais d’articles, de revues, de vidéos ou lors de discussions, j’ai vite réalisé l’ampleur de
l’impact de ce secteur sur notre environnement.

Nous sommes dans la période où les entreprises doivent réduire leur empreinte
environnementale, elles n’ont plus le choix en raison des nouvelles normes ayant de courtes
échéances. Les dirigeants quant à eux se voient contraints d’agir rapidement et de prendre en
compte les enjeux de responsabilité et de société que représente le développement durable. Pour
la plupart, adopter une politique de développement durable et être à jour avec la réglementation
en vigueur se révèle être une réelle valeur ajouté pour l’entreprise.

L’immobilier est clairement reconnu comme l’un des premiers moyens d’agir, premièrement car c’est
une forte source d’émissions de gaz à effet de serre, et deuxièmement en raison de son pouvoir
transformatif exceptionnel pour lutter contre les perturbations climatiques en faveur de la protection
de notre planète. Étant donné l’impact très important du développement durable sur le marché de
l’immobilier, il me parait évident d’identifier quels pourraient être les enjeux de ce changement.

Mon alternance chez SOCOTEC Immobilier Durable (SID) consiste essentiellement en

l’élaboration de certifications environnementales de bâtiments mais aussi de certifications de
Smart Building (= Bâtiments Intelligents / Connectés).

Dès aujourd’hui nous devons penser et construire la ville durable c’est-à-dire le juste équilibre
entre l’évolution de la ville et le développement durable. Le bâtiment est au cœur de la ville
durable et des territoires, il doit donc s’inscrire dans une démarche responsable qu’il s’agisse
d’activités de bureaux, culture, éducation , santé ,sport ou même hôtellerie, il doit être construit,
exploité , rénové pour être un bâtiment durable. Mais qu’est-ce qu’un bâtiment durable ? Une
meilleure qualité de vie aux occupants, le respect de l’environnement, des performances
économiques accrues et le management responsable : voici l’ADN d’un bâtiment durable. Les
diverses certifications, labels, normes, réglementation existants permettent aux propriétaires de
valoriser leur patrimoine et d’atteindre leurs objectifs. La règlementation c’est ce que la loi
impose de respecter, elle concerne par exemple la thermique et l’acoustique du bâtiment. On
peut aller plus loin en obtenant une certification, ce qui prouve que le bâtiment est d’une qualité
1
supérieure à la réglementation. C’est une démarche volontaire qui peut être demandée par le
promoteur ou le constructeur par exemple pour faire reconnaitre la qualité de la construction,
de la rénovation ou de l’exploitation d’un bâtiment. C’est un organisme certificateur accrédité,
indépendant et impartial qui délivre le certificat à l’issu d’une évaluation précise sur des critères
essentiels. La certification représente donc un véritable signe de qualité pour un logement par
exemple car cela atteste qu’il est confortable, sain, économe et performant et concerne tous les
aspects du bâtiment. Concernant les normes, il en existe deux types : les normes réglementaires
rendues obligatoires par la réglementation, et pour la plupart les normes volontaires c’est-à-dire
quand les professionnels du secteur se mettent d’accord pour définir des caractéristiques ou
critères communs pour leurs produits ou services. A propos des labels, ils reconnaissent la
qualité dans un domaine spécifique tel que les matériaux et la performance énergétique. On
distingue les labels délivrés par un organisme certificateur qui peuvent être assimilés à des
certifications, et ceux fondés sur une charte à respecter sans vérification par un tiers.

Il est plus évident de visualiser les bénéfices d’une certification environnementale de bâtiment,
il l’est moins pour une certification de bâtiment connecté et notamment les avantages de celle-
ci pour l’environnement. Je trouve cela très intéressant de démontrer que le bâtiment connecté
est aussi un bâtiment durable et qu’il peut même être la solution pour l’environnement.
Cependant, il y a des aspects plus négatifs à ces Smart Building mais il arrive dans certains cas
que l’on puisse en limiter les impacts grâce aux certifications et labels par exemple.

J’ai décidé de me pencher sur ce sujet-là particulièrement, à savoir la relation entre les Smart
Building et le Développement Durable c’est pourquoi je rédige mon mémoire en me basant sur
la problématique suivante :

Les Smart-Buildings sont-ils véritablement au service du Développement Durable ?

Pour répondre à ma problématique, il apparaît logique de présenter dans un premier temps les
enjeux environnementaux, puis ce qu’est un Smart Building et en quoi c’est un bâtiment
d’avenir. Ensuite, j’analyserai son impact sur l’environnement et expliquerai sa capacité à aider
au développement d’une entreprise notamment concernant le bien-être et la qualité de vie au
travail (RSE). Enfin, il sera présenté l’essor du numérique, j’imagerai pour finir sa nécessité en
utilisant un exemple d’actualité concret à savoir l’utilisation du numérique durant la crise du
Covid-19.

2
 I / Le développement durable dans l’Immobilier

1) Les objectifs à atteindre

a. Présentation générale du secteur

L'immobilier durable est soumis à une série de lois, réglementations, labels et normes en
constante évolution. Ces dispositifs peuvent être divisés en deux catégories: d'une part, ceux qui
sont obligatoires, et d'autre part, les éléments dont le champ d'application est déterminé par
l'architecte. , promoteurs, investisseurs ou utilisateurs. Certaines réglementations ne concernent
que la consommation d'énergie et les émissions de CO2, seules les réglementations actuelles
sont déjà très strictes. Dans les lois et règlements relatifs à l'immobilier, voici quelques
exemples :

b. Réglementation Thermique (RT)

• RT 2020
La RT 2020 prend le relai de la RT 2012 et doit entrer en vigueur le 31 décembre 2021.
Egalement appelée RE 2020 pour “Réglementation Environnementale”, son objectif est simple
: que toutes les nouvelles constructions produisent davantage d’énergie qu’elles n’en
consomment. Suite au premier choc pétrolier en 1973, la France a mis en place plusieurs
réglementations thermiques (abrégées RT).Il s’agit de normes de construction que doivent
respecter tous les nouveaux bâtiments, qu’il s’agisse de bureaux, de bâtiments publics ou encore
de logements privés. Le but est de réduire la consommation énergétique du secteur du Bâtiment.
Avec 44 % de la consommation énergétique en France, le Bâtiment est encore aujourd’hui le
secteur le plus énergivore, devant les Transports et l’Industrie. Il est également responsable de
près de 25 % des émissions de CO2 nationales, et ce malgré la RT 2012, toujours en vigueur
actuellement. Le constat est d’autant plus alarmant que l’on est loin d’atteindre les chiffres fixés
par le Grenelle de l’environnement de 2007. L’objectif était de diviser par 4 les émissions de
gaz à effet de serre en 2050 par rapport à 1990, c’est ce qu’on appelle le “Facteur 4”, aujourd’hui
inscrit dans la loi. La RT 2020 devrait permettre de mettre un coup d’accélérateur et d’atteindre
cet objectif ambitieux.

3
 Différences entre la RT 2012 et la RT 2020

c. Diagnostic de performance énergétique

Depuis le 1er novembre 2006, les vendeurs immobiliers sont tenus d'établir et de joindre des
actes de vente de bâtiments commerciaux neufs et anciens avec un diagnostic de performance
énergétique (DPE). Le but de cette obligation est d'informer et de sensibiliser les acheteurs à la
qualité énergétique du bâtiment, même si ce dernier est destiné à être détruit.

d. Décret du 19 mars 2007

Le décret du 19 mars 2007 est entré en vigueur le 1er juillet 2007. Relatif aux études de faisabilité
des approvisionnements en énergie, aux caractéristiques thermiques et à la performance
4
 énergétique des bâtiments existants et à l’affichage du diagnostic de performance énergétique,
il met en place pour la 1ère fois en France, une réglementation thermique pour les bâtiments
existants, qui va permettre de faire baisser les charges de chauffage et d’énergie des occupants,
tout en diminuant les émissions de gaz à effet de serre du parc de bâtiments.

- A compter du 1er juillet 2007 : Dans les locaux dans lesquels est installée une climatisation,
et, sauf cas particuliers en raison de contraintes d’usage (hôpitaux, maisons de retraite,
locaux informatiques,...), celle-ci ne devra être mise en marche ou maintenue en
fonctionnement que lorsque la température intérieure des locaux dépassera 26°C. Cette
mesure pédagogique vise à mieux maîtriser les consommations d’énergie électrique en
période de chaleur.
- A compter du 1er novembre 2007 : Lorsque des équipements, installations, ouvrages tels
que les chaudières, les fenêtres, les isolations, les radiateurs, les ballons de production d’eau
chaude, les climatiseurs, etc. seront installés ou remplacés, ils devront respecter des
exigences de performance.

e. Les lois Grenelle et Transition énergétique pour la croissance verte

Réunissant tous les acteurs concernés, les rencontres et débats organisés en France depuis 2007
ont conduit aux lois Grenelle 1 et 2, adoptées respectivement en 2009 et 2010, et à la loi relative
à la transition énergétique pour la croissance verte. La France s’est engagée, au moyen des lois
d’août 2009 et de juillet 2010 mettant en œuvre les engagements du Grenelle Environnement,
à une division par quatre de ses émissions de gaz à effet de serre (GES) en 2050 par rapport à
ses émissions de 1990 grâce à :
- des bâtiments neufs produisant tous plus d’énergie qu’ils n’en consomment à compter de 2020
- une massification au plus tôt et sur une longue durée de la rénovation, à bon niveau de
performance énergétique, des bâtiments existants.
Cette politique nationale volontariste doit permettre de réduire fortement et rapidement les
consommations énergétiques et les émissions associées de l’ensemble des secteurs
économiques, et notamment de celui du bâtiment. Elle nécessite une rupture vis-à-vis des
évolutions constatées depuis le premier choc pétrolier, notamment en matière de rénovation
énergétique des bâtiments c’est-à-dire que :
- tous les bâtiments neufs devraient être conçus pour être à énergie positive ;
5
- chaque rénovation de bâtiments ou de groupe de bâtiments (îlots) doit viser le niveau le plus
élevé de performance énergétique à atteindre dans des conditions économiques et techniques
réalistes en une ou plusieurs phases ;
- les rénovations devraient concerner la très grande majorité des bâtiments, quels que soient leurs
types, les statuts de leurs occupants, ou encore leurs caractéristiques techniques

2) Les options

Aujourd’hui, les initiatives se multiplient de manière exponentielle pour

dépasser les réglementations actuelles. De plus en plus d’investisseurs, de promoteurs et
d’utilisateurs se réjouissent d’intégrer les caractéristiques du «développement durable» dans la
construction et l’exploitation des bâtiments tertiaires. Bien que la consommation d’énergie soit
généralement un facteur prioritaire, l’approche suggérée ne se limite pas à cet aspect. Il faut
aussi prendre la santé, gestion des déchets, protection de l’environnement et bien-être des
employés en Considération. En France, on distingue trois options principales : les normes, les
labels et les certifications, voici les plus connus :

a. Les normes

Parmi les normes existantes, deux peuvent être citées : Iso14001 et la norme NF. Iso14001 est
une norme internationale de management de l’environnement, applicable au bâtiment et
désormais aux parcs d’activités. La norme NF est une norme de qualité nationale s’appliquant
à de nombreux domaines et produits. Elle est commune aux constructeurs français, réglementée
par la loi du 24 mai 1941 et délivrée par l’AFNOR (Association française de normalisation). Il
existe des NF d’électricité, aussi bien que des NF de services et dans la certification HQE
Bâtiment Tertiaire La norme est un document de référence et s'applique dans le monde entier
sur les produits, les services, les processus ou les matériaux. 98 % des 4 000 normes du secteur
du bâtiment ne sont pas obligatoires et s'intègrent donc dans une stratégie d'amélioration du
bien afin d'accroître la confiance des clients et de garantir un niveau de qualité et de sécurité.
Certaines normes sont citées dans les arrêtés et décrets et servent de référence. Leur application
est alors obligatoire. C'est le cas de la réglementation thermique (RT).

b. Les certifications
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Les certifications concernent non seulement les caractéristiques intrinsèques du bâtiment, mais
aussi la démarche mise en œuvre pour la construction et l’exploitation d’un immeuble tertiaire.
En France, la certification principale est la HQE (Haute qualité environnementale). A l’étranger,
on peut citer deux des plus connues, la LEED et la BREEAM. Certaines réalisations
d’immeubles tertiaires visent aujourd’hui une double, voire une triple certification (HQE,
LEED et BREEAM). C’est une démarche de certains investisseurs, comme les fonds
internationaux. Malgré les innovations technologiques, le savoir-faire de certains promoteurs et
leur détermination à développer des programmes conformes aux exigences du développement
durable, la consommation d’énergie anticipée des immeubles demeure encore supérieure à
l’objectif du Grenelle. Par ailleurs, l’environnement requiert parfois d’arbitrer et de faire des
choix souvent difficiles : si l’usage du béton peut être privilégié en raison de ses qualités
thermiques, sa fabrication est énergivore et sa destruction, tout comme son recyclage, posent
problème.
En 2017, la France était le deuxième pays européen le plus actif en matière de certification
environnementale, après le Royaume-Uni et l'Allemagne. À l'heure actuelle, la certification
environnementale des bâtiments commerciaux a été établie comme un outil important pour les
projets immobiliers, dans le but d'accélérer cette transition et de promouvoir les meilleures
pratiques dans la construction, l'exploitation ou l'utilisation de bâtiments durables. En outre, ils
améliorent également la qualité environnementale des bâtiments.

c. les labels

Des labels, en particulier ceux définis dans la RT 2020 permettent de fournir des informations
sur les performances énergétiques des bâtiments. Plusieurs peuvent être cités, chacun
définissant des niveaux spécifiques de performance : HPE ou Haute performance énergétique,
THPE ou Très haute performance énergétique, BBC ou Bâtiment basse consommation. Il faut
aussi mentionner le label Effinergie, déclinaison française des labels allemands Passiv Haus et
suisse Minergie, censé donner une meilleure visibilité à l’ensemble des professionnels, grâce à
un label uniforme fédéré sous une marque identifiable et reconnue. Certains promoteurs
utilisent aussi le label PHPP (Passive house planning packages). Le promoteur souhaite le plus
souvent associer la certification visée à un label dédié. Un label garantit un niveau de qualité
selon un cahier des charges défini par l’organisme à l’origine du label.
En France, il existe 2 grands types de labels, les labels d'Etat délivrés par Certivéa et les labels
7
Effinergie, auxquels s'ajoutent depuis peu des labels étrangers. La tendance actuelle tend à
revenir à des conceptions de construction plus traditionnelles (briques, bois, végétaux…), en
phase d’une part avec l’environnement climatique naturel, et d’autre part avec un objectif de
limiter les émissions de CO2.

2) Smart Building, bâtiment d’avenir

a. Qu’est-ce qu’un Smart-Building ?

Grâce aux technologies numériques, tout le cycle de vie des bâtiments se transforme. Hyper
connectés, les bâtiments deviennent autonomes et pilotables à distance. L’IOT (Internet des
Objets) permet de mettre ces bâtiments intelligents à la portée de tous. Avec le Smart Building,
le bâtiment mise sur l’IOT pour se transformer. Un nouvel écosystème de services se développe
autour de ces bâtiments intelligents.
Le bâtiment représente 43% des consommations d’énergies à l’échelle mondiale et 23% des
dégagements des Co2 pour la France, le tout avec un taux d’occupation du bâtiment de 45% à
55%. Il y a donc beaucoup de progrès à faire pour optimiser les bâtiments et leur usage c’est
pourquoi l’IOT se positionne comme une solution. L’IOT décrit le réseau d’appareils

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physiques, les objets qui intègrent les capteurs, des logiciels et d’autres technologies en vue de
se connecter à d’autres terminaux et systèmes sur Internet et d’échanger des données avec eux.
L’IOT se solutionne comme une solution technologique mais aussi comme une solution
climatique puisqu’en optimisant l’utilisation de ces bâtiments nous consommerons moins
d’énergie. L’essor du marché du Smart Building est largement enclenché, le chiffre d’affaire
cumulé des spécialistes du Smart Building a doublé entre 2014 et 2019 (d’après l’étude Xerfi
Innov). Les solutions connectées se multiplient dans les bâtiments tertiaires avec 3 objectifs
majeurs : améliorer l’efficacité énergétique, simplifier l’exploitation, assurer le confort des
occupants.
On peut distinguer des leviers de transformations de l’IOT pour les dix prochaines années,
néanmoins il existe trois limites très importantes telles que la gestion des données. En effet,
plus nous allons utiliser les IOT et plus nous allons générer des données, plus nous devrons
stocker dans les data center et donc dégager à nouveau du Co2. Il faut donc trouver un équilibre
entre économies d’énergie, pilotage des bâtiments et dégagement de Co2.
Il y a aussi un enjeu au niveau de l’acceptabilité des utilisateurs, c’est-à-dire est-ce que chacun
est prêt à accepter qu’une machine pilote son quotidien dans un bâtiment. Enfin, jusqu’où la
machine doit aller pour le pilotage du bâtiment ? On parle aujourd’hui d’intelligence artificielle
mais est-ce que l’humain est prêt à laisser à la machine le pilotage du bâtiment ?

b. Son fonctionnement

Le Smart Building entre en jeu dès la conception d’un bâtiment, et se poursuit tout au long de
son cycle de vie. Tout commence avec le BIM (Building Information Modeling), une maquette
numérique qui reproduit virtuellement le bâtiment physique. Celle-ci permet de modéliser le
fonctionnement de la structure avant même sa construction, le tout dans un format ouvert afin
de pouvoir être partagé avec toutes les parties prenantes. Le but est de penser le bâtiment en
fonction de ses futurs usages, dans une optique de « Building as a Service ». Au lieu d’être une
structure figée, le bâtiment devient un ensemble de services, amenés à évoluer et à s’enrichir au
fil du temps afin d’apporter du confort à ses occupants.
Cette maquette permet aussi de produire de façon plus intelligente : les éléments du bâtiment,
comme des dalles de béton, peuvent être conçus d’avance et fabriqués en usine, au lieu d’être
coulés sur le chantier. Si ces éléments sont dotés de puces, les constructeurs peuvent aussi suivre
de près l’avancée des travaux. Ces solutions permettent de raccourcir les délais de construction
9
et de réduire la consommation de matériaux.
Pour pouvoir alimenter cette maquette avec des données réelles, il faudra ensuite connecter le
bâtiment, en le dotant de capteurs. Ceux-ci permettent de superviser en temps réel via des
plateformes l’état du bâtiment : température des locaux, état des équipements… Ils mesurent
aussi la consommation et les usages du bâtiment, grâce à la télérelève active : eau, électricité,
occupation des parkings ou des salles de réunions, etc.
Il faut également déployer des systèmes de pilotage à distance, afin de pouvoir contrôler les
différents équipements du bâtiment : chauffage, climatisation ascenseurs, panneaux solaires…
Grâce aux technologies d’intelligence artificielle, un certain nombre d’actions peuvent être
automatisées, de manière à rendre le bâtiment le plus autonome possible : redistribution de
l’énergie excédentaire à des bâtiments voisins, démarrage ou extinction du chauffage en
fonction de la température des locaux…
Le Smart Building prévoit enfin des outils de pilotage individualisés destinés aux occupants du
bâtiment, afin que ces derniers puissent interagir avec leur environnement de travail (stores,
éclairage, …)

Quelques chiffres :
- le marché mondial des services dédiés aux smartcities devrait atteindre 225 milliards de
dollars d’ici 2026. (Navigant Research, 2017)
- le marché des smart buildings générerait 24,7 milliards de dollars dans le monde d’ici 2021.
(Intelligent Building Systems et MarketsandMarkets, 2017)
Les 3 principaux moteurs d’investissement dans les smart buildings sont :
- L’économie des coûts (44%)

10
- La satisfaction des clients (22%)
- L’amélioration technique des opérations et de la maintenance (19%)
c. Un exemple avec le bâtiment le plus intelligent du monde, The Edge

Ce bâtiment à consommation énergétique nette zéro utilise la connectivité de l'Internet des

objets pour pousser à leur maximum, le confort et l'efficacité énergétique.
Sorti de terre en 2014 aux abords d’Amsterdam, cet immeuble de bureaux, surnommé
The Edge, dispose des dernières innovations en matière de développement durable et de
technologie de l’information. Cette construction est un modèle sur de nombreux plans :
social, environnemental, organisationnel et technologique.

The Edge ouvre la voie vers une nouvelle ère où la recherche d’un environnement de
travail dynamique et collaboratif peut être combinée avec la mise en œuvre de hauts
niveaux de durabilité. Une infrastructure écologique et durableEn plus d’être le bâtiment
le plus intelligent du monde, the Edge est aussi l’un des plus écologiques. L’agence de
notation et de certification BREEAM lui a d’ailleurs attribué le score de durabilité le plus
élevé jamais accordé : 98.4%.L’infrastructure comporte 30 000 capteurs de plafond
permettant de détecter l’activité des zones de travail et d’allouer les énergies en fonction
des besoins. Doté du plus grand réseau de panneaux photovoltaïques d’Europe et utilisant

11
la géothermie, l’édifice produit plus d’énergie qu’il en consomme et nécessite 70% moins
d’électricité que les immeubles de bureaux de même envergure.

d. Mon expérience en Smart Building

A travers mon alternance chez Socotec, je travaille exclusivement avec Wiredscore France pour
les certifications de bâtiment connecté. Je m’occupe de certifier des bâtiments tertiaires en
majorité et j’ai pu constater depuis mon arrivée dans l’entreprise une réelle augmentation de la
demande, tant les bénéfices tirés par cette certification sont conséquents. L’enjeu n’est pas
seulement d’améliorer la qualité de vie au travail pour les collaborateurs, mais aussi de rendre
le bâtiment moins énergivore et d’en faciliter son utilisation. La filiale de Socotec dans laquelle
je travaille possède un partenariat exclusif avec Allianz, pour labelliser tout son patrimoine sur
le territoire national avec Wiredscore. Lors de ma visite pour certifier le bâtiment, je vérifie les
installations fibres afin d’assurer aux occupants la meilleure connectivité et de ce fait les
meilleures conditions de travail.

WiredScore a été créé en 2013 à New-York, c’est un label mondial qui évalue la connectivité
Internet et mobile des immeubles de bureaux. Il permet aux promoteurs et aux investisseurs
d’afficher leurs engagements en matière de connectivité et de garantir des espaces de travail
hautement connectés. WS est le leader mondial dans son domaine et avec plus de 50 millions
de m² labellisés à travers le monde, la start-up a évalué la connectivité de plus de 2 000
immeubles, parmi les prestigieux comme l’Empire State Building à New-York, le #Cloud à

12
 Paris ou en le Shard à Londres.

L'objectif de WiredSscore est d'attirer et de fidéliser les utilisateurs actuels et futurs, d'évaluer
la connectivité Internet et mobile des actifs immobiliers, d'augmenter le potentiel
d'investissement et la valeur des actifs, et de mettre en valeur l'image d’innovateur.
Les résultats des recherches menées aux États-Unis, à Londres et à Paris sont :

- 2% des surfaces tertiaires existantes WS sont vacantes en France contre 5,4% des
surfaces non certifiées WS
- 82% des volumes placés WS sont en phase de pré-commercialisation contre 70%
- Survaleur locative de 7% pour les immeubles WS à NY et 4,7% à Londres.

WiredScore évalue 2 types d’opérations : les immeubles neufs, en conception, développement

ou rénovation et les immeubles déjà existants.

- Typologie d’utilisateur en fonction du niveau de labellisation

Niveaux WiredScore Classique WiredScore Silver WiredScore Gold WiredScore

Platinium

Utilisateurs Mode, Assurance, Avocats, Experts E-commerce, Géants du Web,

Architecte, comptables, Asset Industrie, Media Sociétés télécom,
Construction, management, Agences presse, Banque Laboratoires
Immobilier de communication, Pharmaceutiques
digitale, design, Grande
consommation , Cabinets
de recrutement, Start-ups,
Cabinets de conseil

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 e. Labels et certifications de bâtiments connectés

Les deux principaux labels en termes de connectivité sont le R2S et le Wiredscore, distincts
mais complémentaires.

• Label R2S
Pour mesurer la maturité du bâtiment en termes d’intelligence et d’ouverture, le label
Ready2Services (R2S), mis au point par la Smart Building Alliance for Smart Cities (SBA) et
commercialisé par Certivéa, fixe un référentiel précis, avec différents niveaux selon
l’infrastructure des bâtiments. Le label R2S prend en compte la connectivité, soit la garantie
d’une connexion Internet fiable, mais aussi la communication, qui implique un dialogue
permanent entre les différents équipements. À ces deux briques essentielles au bon
fonctionnement de l’infrastructure, la capacité des systèmes, unités, matériels à opérer ensemble
est ajoutée.

Le label R2S repose sur le comptage et le sous-comptage, qui permettent de récupérer les
données énergétiques et de les mettre à disposition. Il s’agit d’ailleurs du seul service obligatoire
prévu par le label. Les trois étapes essentielles du R2S sont la connectivité, la communication
entre les équipements et l’ajout d’une plateforme multiservices.

Le label R2S repose sur deux socles de gouvernance : la sécurité numérique et le management
responsable. Un cadre de confiance est requis pour l’accès aux ressources numériques et la
protection des données du bâtiment incluant le respect de la réglementation générale pour la
protection des données (RGPD).

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• Wiredscore
Si un propriétaire d’immeuble souhaite rendre son bâtiment compatible avec les usages actuels
des occupants d’un bâtiment et non pas avec les services qui arriveront dans le futur, le label
WiredScore permet de mesurer le degré de connectivité effectif. L’ambition du label est de
développer la connectivité du bâtiment tout en étant un outil de transparence, permettant
d’orienter les comportements des acheteurs grâce à la mise en valeur des caractéristiques
essentielles pour le client final. Pour choisir leurs locaux, les entreprises ont besoin de savoir si
l’immeuble qu’ils choisissent dispose d’une bonne connectivité, autant au niveau d’Internet que
des réseaux télécoms, des réseaux intersites ou des réseaux mobiles. Avant la création de
WiredScore, les locataires ne disposaient d’aucune information.

Cette startup américaine s’est donc fixé comme objectif de déterminer le besoin en numérique
pour les activités de l’entreprise et la bonne connectivité de l’immeuble, puis d’attribuer une
appréciation en fonction. La valeur mise en avant est donc celle pour la connectivité des
utilisateurs, par le biais de trois axes que sont la facilité d’utilisation, la diversité médias et la
résilience de l’installation. Le premier objectif de la connectivité est celui du travail au
quotidien, le second, celui du Smart Building.

Pour mieux comprendre le référentiel Wiredscore, voici un récapitulatif des points importants
des crédits à valider :

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 II / Les conséquences sur l’environnement

1) Développement de l’entreprise

a. Bien – être au travail

Les premiers bénéficiaires des Smart Buildings sont les occupants, ceux qui vivent ou
travaillent dans ces bâtiments connectés. Le plus souvent, il s’agit d’employés du secteur
tertiaire, mais le Smart Building existe aussi dans les hôpitaux, les logements collectifs et les
installations industrielles.
Pour les employeurs, assurer le bien-être et la sécurité des salariés devient une préoccupation
croissante. En effet, offrir un cadre de travail confortable est désormais reconnu comme un
levier de performance et un facteur de fidélisation des talents. Grâce aux services proposés par
les bâtiments intelligents, les entreprises peuvent aisément contribuer au confort de leurs
employés, par exemple en faisant réparer un système de chauffage ou un ascenseur défaillant
avant qu’il ne tombe en panne. Ce type de bâtiment s'adapte aux usagers. Il écoute leurs attentes
en terme de confort avec le chauffage/la climatisation, la lumière et la qualité de l'air. Avant,
les bâtiments étaient équipés d'automatismes que l'on avait paramétrés pour qu'ils fassent telle
température ou telle lumière de telle heure à telle heure mais sans être une assistance adaptée
en temps réel aux usages.
Le Smart Building offre aussi de nombreuses opportunités aux entreprises de réduire leurs coûts
opérationnels, par exemple en contrôlant de près la consommation énergétique. Le
dimensionnement des bâtiments est également un autre enjeu important. Avec les nouvelles
formes de travail, comme le Flex office (les bureaux ne sont plus attribués à un utilisateur attitré,
mais partagés par tous), le travail nomade ou le coworking, beaucoup d’entreprises n’ont plus
besoin des mêmes surfaces qu’auparavant. Afin d’éviter de payer pour des mètres carrés
inutilisés, elles peuvent utiliser des solutions pour optimiser l’occupation des locaux, comme le
permet par exemple la plateforme d’Ubigreen.
Enfin, le Smart Building peut être appliqué sur une plus vaste échelle : des réseaux intelligents,
ou Smart Grids, relient alors les bâtiments entre eux et avec leur environnement, comme pour
gérer la distribution d’énergie à l’échelle d’un quartier. Dans certains cas, les mêmes services
peuvent être déployés sur une ville entière, bénéficiant alors à toute la collectivité. Ces « Smart
Cities » gèrent parkings, éclairage public ou réseaux d’eau de façon intelligente et automatisée.

16
b. les avantages pour les acteurs de l’immobilier d’entreprise

Pour les constructeurs, le Smart Building est aujourd’hui un vrai différentiateur, source de
valeur ajoutée pour leurs clients. Du côté des exploitants, ceux-ci ont désormais accès à de
multiples services, dans lesquels ils peuvent piocher en fonction de leurs besoins. Ces services
les aident à piloter les bâtiments en temps réel, de façon simple, intuitive et abordable.
Les bâtiments intelligents offrent aussi aux sociétés qui proposent des services de maintenance
et d’entretien l’opportunité de réinventer leur modèle économique. Grâce aux données
collectées, ces acteurs peuvent en effet intervenir de façon préventive sur les équipements, en
s’appuyant sur des outils de maintenance prédictive. Ils peuvent également déclencher certaines
interventions, comme le nettoyage d’une pièce, en fonction de l’occupation des salles, ou bien
sur demande des utilisateurs.

c. Le bâtiment intelligent au service de la performance énergétique

Le bâtiment intelligent est un véritable outil d’amélioration de l’efficacité énergétique et

représente l’un des moyens privilégiés d’atteindre les objectifs de diminution de la
consommation énergétique et de réduction de gaz à effet de serre. : Avec l'intelligence
artificielle, le bâtiment gagne un « cerveau ». Le smart building apporte une solution efficace
aux problématiques de performance énergétique des constructions.
Grâce aux capteurs connectés, le bâtiment intelligent peut s’enrichir des nombreuses données
qu’il recueille. Les capteurs permettent de savoir comment est consommée l’énergie dans le
bâtiment en temps réel, et cette meilleure visibilité sur les consommations effectives d’énergie
dans le bâtiment constitue le premier pas vers une prise de conscience des actions à mettre en
place pour mieux réguler l’énergie.

Il est possible par exemple :

- D’identifier une fuite d’eau avant qu’elle ne s’étende ;
- De localiser un équipement électrique défaillant qui entraîne une surconsommation
d’électricité et prévenir les équipes de maintenance
- D’analyser vos consommations pour repérer les possibles économies
En résumé, le smart building améliore la performance énergétique des bâtiments en agissant sur
différents biais. Il réduit l’impact environnemental des constructions en permettant de
17
consommer l’énergie simplement nécessaire. Il améliore le confort des usagers grâce à une
énergie mieux régulée par exemple, en apportant une température constante dans le bâtiment.
Il permet aussi de réaliser des économies substantielles sur les coûts d’exploitation du bâtiment
composés en grande partie par les dépenses énergétiques, car baisser sa consommation
d’énergie, c’est aussi diminuer sa facture d’énergie.

2) Le souci de durabilité

La Smart Building est un bâtiment d’avenir c’est-à-dire qu’on ne peut pas s’en passer mais on
peut néanmoins réduire le nuisible car il existe de fortes contraintes pour le développement du
bâtiment intelligent, notamment en termes de coût et d’acceptabilité sociale des technologies.
Le smart building se développe principalement dans les secteurs où il y a un effet de volume
permettant des économies d’énergie importantes. De plus, les technologies utilisées dans le
bâtiment vont générer une masse considérable de données sur les habitants, ainsi, un
questionnement sur l’utilisation de ces données reste incontournable. Il soulève néanmoins bon
nombre d’interrogations telles que, est-il vraiment adapté à chaque typologie de ville ? Devient-
il vraiment un outil efficace au sein de la ville urbaine contre la pollution? Il est donc logique
de se demander si le smart building permet une réelle économie d’énergie ?

a. Gestion du flux de données

Le but de l'objet connecté est de récupérer une donnée (température, position, présence ou
absence…) pour qu'elle soit traitée, partagée et qu'en résulte une action. Cette donnée sera
également stockée dans un serveur. Ce qu'il faut c'est adapter les différents niveaux de sécurité
aux cas d'usages et adopter une solution technique qui assurera la disponibilité de la donnée. Il
existe différents protocoles pour communiquer avec un objet, en filaire ou radio … Dans
certains cas, on voit même une mixité des communications. Par exemple, certains compteurs
électriques connectés eux, fonctionnent d'abord en filaire avec le courant porteur jusqu'à un
concentrateur qui remonte ensuite l'information par le réseau cellulaire. Si les acteurs de l'IoT
ont besoin de se reposer sur des technologies fiables, ils ont aussi de plus en plus besoin de
solutions évolutives et bidirectionnelles. Cette dernière caractéristique est nécessaire pour
activer des commandes. L'autre est de pouvoir embarquer facilement de nouveaux appareils.
Quant à la technologie cellulaire elle combine fiabilité, standardisation et une capacité de

18
systèmes, unités, matériels à opérer ensemble.

b. Sécurité des données

Il faut noter que la connexion de tous les appareils permet un accès très facile aux données de
chaque habitant. Cela peut fortement mettre en danger leur vie privée. De l’autre côté, les
incidents de piratage qui peuvent avoir lieu vont potentiellement générer des pertes
irrécupérables.
Quand on parle de sécurisation des données il y a deux aspects : tout d'abord assurer l'intégrité
de la donnée, afin qu'elle soit non modifiable, et ensuite n'accorder qu'un accès authentifié à
cette donnée. Le tout est que le bon objet communique sur le bon réseau, la bonne donnée pour
les bonnes personnes. La data est transportée jusqu'à un serveur distant puis stockée pour y
devenir un service. Il est donc également important de prendre en compte la sécurité des
données stockées en particulier avec les nouvelles règlementations européennes avec la RGPD.
Parmi différentes solutions sécuritaires à mettre en place, le chiffrement des données permet,
même si une personne accède à des données de ne pas pouvoir les lire ou les utiliser. Il doit y
avoir une gestion de la confidentialité notamment en ce qui concerne l'Open data (une
information publique brute qui a vocation à être librement accessible et réutilisable). Quant à la
durée de conservation des données, certains pays comme le Portugal ont instauré une obligation
légale de 5 ans, pour celles concernant l'énergie, pour l'heure il n'y a rien de tel en France.

c. Emissions de Co2 liées aux données

Qui dit utilisation de données dit émissions de dioxyde de carbone, c’est pourquoi il y a un réel
enjeu avec les smart buildings pour limiter la pollution engendrée. On a tendance à l’oublier
mais chaque recherche Internet, chaque mail envoyé ou reçu et chaque mise à jour de statut
implique la consommation d’électricité et donc, l’émission de gaz à effet de serre.
Avec le développement du big data (l'ensemble des données numériques produites par
l'utilisation des nouvelles technologies à des fins personnelles ou professionnelles), les centres
de données sont un véritable symbole de la croissance du numérique. Leur impact écologique,
qui était encore minime il y a 15 ans, représente désormais 4% de la consommation électrique
mondiale. Un data center consomme autant d’électricité que 30 000 habitants européens. Ainsi,
les 182 centres de données présents sur le territoire français en 2016 concentrent 8% de la
19
consommation électrique nationale.
Des mesures sont actuellement prises pour réduire l’impact environnemental des data centers :
- les alimenter à 100 % par des énergies renouvelables, comme commencent à le faire
Facebook, Google et Apple
- les localiser dans les pays nordiques, afin de profiter de l’air frais pour refroidir les
ordinateurs et ainsi minimiser l’utilisation de la climatisation, qui représente 40% de
leur consommation énergétique
- réutiliser la chaleur émise en redirigeant les flux d’air ou les circuits d’eau
-
d. Les problèmes de santé

Le problème majeur de telle technologie, consiste en le danger des ondes électromagnétiques

qu’elle génère. Il faut savoir que le Smart building fonctionne avec ces ondes, ce qui peut
provoquer des maladies plus ou moins dangereuses pour les utilisateurs, tels que les
acouphènes, les migraines chroniques ainsi que les cancers. Étant donné que la santé de ces
derniers n’est pas maintenue au même niveau, certains propriétaires préfèrent d’éviter le smart
building pour éliminer tout danger potentiel.

III. L’essor du numérique

1) Performance du bâtiment et efficacité énergétique

Les bâtiments intelligents intègrent de plus en plus dans leur fonctionnement les nouvelles
technologies de l'information et de la communication (NTIC) et s’appuient sur des réseaux
électriques intelligents, les Smart Grids. Ces derniers facilitent l’intégration des énergies
renouvelables au réseau. Cet écosystème optimise la consommation énergétique grâce à un
pilotage coordonné, automatisé et à distance des équipements du bâtiment.
Les capteurs peuvent intégrer jusqu'à 6 polluants à mesurer (monoxyde de carbone CO, dioxde
de carbone CO2…) composés organiques volatiles (COV, dioxyde d'azote NO2, particules
fines...) en plus des paramètres environnementaux (température, humidité, pression) et être
connectés à internet via n'importe quel mode de communication pour la gestion et l'accès aux
données. Les stations connectées s'intègrent très facilement aux plateformes de Gestion
Technique des Bâtiments et peuvent piloter à distance des systèmes de ventilation en fonction
de la qualité de l’air intérieur. Tout en préservant le confort des habitants, elles peuvent aussi

20
permettre de réduire les dépenses énergétiques des propriétaires.
Les bâtiments intelligents améliorent ainsi le confort de vie mais allègent aussi les factures
d’énergie.

2) La digitalisation au cœur de la solution face au Covid-19

Avec l’instauration du télétravail, les téléconférences et le confinement à domicile qui entraîne

des loisirs plus « passifs », le volume de « data » en ligne a explosé. Cette crise a accéléré le
processus de numérisation des entreprises et du travail, et l’une des conséquences positives
pourrait être une digitalisation accélérée de l’entreprise. Plusieurs bonnes pratiques ont été
constatées en s’appuyant sur la digitalisation pour notamment de la formation, déclarer des
congés ou encore tout simplement poser des questions.
L’utilisation massive d’outils digitaux tels que Teams, Google Meet, Skype, Zoom a été
accélérée et pour la plupart ces outils ont été insérés aux processus de recrutement et
d’intégration des collaborateurs. La pratique du télétravail à distance et les nouvelles mesures
exceptionnelles appliquées au sein des entreprises ont fortement modifié les conditions de
travail c’est pourquoi il est à présent primordial de digitaliser les process. Pour cela, il est
important d’interroger l’ensemble des organisations de travail, des politiques et outils de travail
pour proposer aux collaborateurs une nouvelle expérience qui combine l’humain et le digital.
De plus, la digitalisation aide grandement les utilisateurs à se dédouaner de certaines tâches afin
de se recentrer sur les objectifs stratégiques de l’entreprise. Plus généralement, la crise sanitaire
accélère la digitalisation des services afin de les rendre plus agiles et ce notamment dans la
gestion de crises.
En effet, la dématérialisation de la partie administrative a été intensifiée pendant les différents
confinements pour assurer la continuité de tâches diverses, tout cela a été réalisé le plus possible
via le digital. Il y a eu aussi un grand enjeu, celui de délivrer rapidement l’information aux
collaborateurs et là encore l’utilisa4on des outils digitaux s’est avérée être un réel gain de temps.
Pendant cette pandémie, l’accompagnement des collaborateurs a été un sujet central ainsi
l’utilisation des outils digitaux a permis d’échanger avec eux avec des visioconférences ou via
des messageries instantanées afin non t de garder le lien mais aussi de transmettre des
documents instantanément et de se rendre disponible beaucoup plus facilement. La crise du
Covid-19 a valu tout de même une période d’adaptation et de formation aux différents outils
pour certains collaborateurs pour qui tout cela n’était pas inné.

21
 Conclusion

Pour répondre à ma problématique, l’objectif du bâtiment intelligent n’est pas seulement de

répondre à une démarque environnementale mais également d’accroître le confort des résidents,
de garantir la sureté du bâtiment et de ses utilisateurs et de suivre en temps réel les
consommations pour une meilleure éco-performance : la connectivité d'un bâtiment devient une
valeur immobilière à part entière. Les certifications sont là pour atteindre les objectifs
environnementaux et les objectifs en termes de connectivité, et parfois même à les dépasser.
Aujourd’hui, pour être totalement intelligent, un bâtiment doit contribuer et dialoguer avec son
écosystème. Les énergies renouvelables sont donc au cœur de la construction du bâtiment avec
des panneaux solaires et autres capteurs thermiques. Le bâtiment basse consommation ou à
énergie positive est un habitat innovant et intelligent car il produit plus d’énergie qu’il n’en
consomme. De plus, la mobilité électrique fera demain partie intégrante de la ville intelligente
et peut s’inscrire dans une gestion intégrée du bâtiment.
Le bâtiment a un faible impact sur l'environnement et permet de gérer les équipements à
distance à partir de la domotique. Grâce à l'énergie qu'il produit, il permet d'éviter les pics de
consommation énergétique et l'augmentation des prix du réseau qui pèsent lourdement sur les
coûts des producteurs d'électricité.
Par principe, pour être qualifié d’écologique, un bâtiment doit être passif, c’est-à-dire qu’il doit
s’intégrer au mieux dans son environnement et profiter de ses avantages.
Le Smart Building permet de concrétiser les objectifs de transition énergétique en proposant
aux entreprises de mieux maîtriser leur consommation énergétique grâce à des innovations
comme le thermostat connecté, le contrôle à distance via des applications, du chauffage et de la
lumière dans des bureaux ou des commerces. Ainsi, les entreprises peuvent réaliser des
économies. Les bâtiments connectés doivent offrir plus de confort et de performance
environnementale, plus de liens sociaux, plus d'efficacité au travail, plus de sécurité et doivent
être faciles à entretenir. C'est toute la question de l’immobilier durable et des villes intelligentes.

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 BIBLIOGRAHIE / WEBOGRAPHIE

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-Tic Et Développement Durable - Les Conditions Du Succès - Faucheux Sylvie © Notice établie
par DECITRE, libraire, Collection: Ouvertures Économiques

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