22/05/2025 13:43 Guide des vrais prix des riads à Marrakech | immo rds
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Guide des vrais prix des riads à
Marrakech
Découvrez quels sont les vrais prix des riads à Marrakech pour faire de belles
affaires.
Sébastien Dubois
25/03/2025 · · Lecture de 4 min
L'immobilier à Marrakech regorge de surprises , avec des
prix pouvant varier considérablement, notamment sur le
marché des riads, où ils peuvent facilement doubler, voire
tripler . Les nombreuses annonces diffusées sur les
réseaux sociaux peuvent induire les futurs investisseurs en
erreur, et il n'est pas rare que les acheteurs paient leur riad
bien trop cher.
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C'est pourquoi il était essentiel de créer un guide
permettant d'y voir plus clair dans ce secteur. Bien que le
marché des riads soit porteur et potentiellement rentable,
il peut aussi se révéler risqué pour les novices ,
notamment en raison d'un prix d'achat initial trop élevé,
souvent accompagné de surcoûts liés aux travaux de
rénovation.
On distingue trois catégories de prix pour les riads , qui
dépendent de leur statut foncier : titre ou melkia (sans titre
foncier). Si vous envisagez d'acheter un bien non titré,
assurez-vous qu'il dispose d'un numéro de réquisition.
Dans le cas contraire, mieux vaut s'abstenir.
Le marché des riads de la médina se divise en trois
segments :
1. Les riads à rénover
2. Les riads rénovés
3. Les riads déjà en exploitation
Pourquoi investir dans un riad à
rénover dans la médina, et quels sont
les prix ?
L'emplacement est un facteur clé pour la réussite d'un riad
en exploitation, ce qui impacte directement son prix
d'acquisition, qu'il s'agisse d'un terrain ou d'un riad à
rénover. Plus un riad se situe près de la place Jemaa El Fna,
plus son prix est élevé. Par exemple, un riad de 150 m² à
rénover à Ben Salah peut coûter environ 200 000 € ,
tandis qu'un bien de même superficie à Dabachi peut
atteindre 350 000 € .
En dehors des zones les plus prises, le prix moyen d'un riad
à rénover tourne autour de 1 000 €/m² . En revanche, dans
les quartiers les plus recherchés comme Dar El Bacha,
Zitoun Jdid ou Kennaria , les prix grimpent en moyenne à
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2 000 €/m² . Il est donc essentiel d'évaluer votre budget
global avant de déterminer où investir.
L'intérêt d'acheter un riad à rénover
L'un des principaux avantages d'acheter un riad à rénover
est de pouvoir l'acquérir à sa juste valeur si l'on connaît
bien le marché. Ce type d'investissement offre un fort
potentiel de plus-value , qui s'ouvre en deux phases :
À la fin des travaux : si le budget est maîtrisé sans
surcoûts, la valorisation latente du bien peut atteindre 50
000 à 100 000 € (acquisition et travaux compris).
Après 3 ans d'exploitation : c'est à ce moment que la
revente devient la plus intéressante, avec la possibilité de
doubler son investissement grâce à la rentabilité générée
par l'activité du riad.
Investir dans un riad à rénover peut donc être une
excellente opportunité à condition de bien maîtriser son
budget, de choisir un bon emplacement et de prévoir une
stratégie de valorisation sur le long terme.
Lire le livre Investir et exploiter un riad maison d'hôtes
au Maroc.
À quel prix acheter un riad rénové ?
Acquérir un riad rénové ou un projet clé en main peut être
une excellente opportunité, à condition de bien connaître
les prix du marché. Pour cette analyse, nous nous
concentrons sur les biens situés dans un rayon de 500
mètres autour de la place Jemaa El Fna .
Voici les prix moyens constatés pour des riads rénovés en
fonction du nombre de chambres :
Riad 3 chambres : entre 150 000 € et 200 000 €
Riad 4 chambres : entre 200 000 € et 250 000 €
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Riad 5 chambres : entre 300 000 € et 350 000 €
Riad 7 chambres : entre 350 000 € et 400 000 €
Riad 10 chambres : entre 450 000 € et 500 000 €
Riad 12 chambres : entre 500 000 € et 600 000 €
Si le prix demandé est bien supérieur à ces montants ,
cela signifie qu'un intermédiaire réalise une marge
conséquente sur la transaction. En effet, en combinant le
coût réel du foncier et des travaux , ces projets peuvent
être menés à bien dans les budgets indiqués.
Attention aux surévaluations ! Par exemple, si vous
achetez un riad rénové de 5 chambres sans fonds de
commerce ni autorisation d'exploitation à 550 000 € ,
vous le payez au prix d'un riad déjà en activité. Dans ce cas,
quelqu'un réalise une marge d'au moins 150 000 € sur
votre achat . Il est donc essentiel de bien analyser le
marché avant d'investir.
Comment faire une bonne affaire en
acquérant un riad déjà en
exploitation ?
L'achat d'un riad déjà en activité peut être un excellent
investissement, à condition de bien analyser ses
performances et son potentiel de rentabilité. Un riad en
exploitation depuis 2 à 3 ans avec un taux de
réservation d'au moins 90 % voit généralement sa
valeur doubler par rapport à un riad simplement rénové.
En effet, ce qui fait le véritable prix d'un riad, ce n'est pas
uniquement les murs, mais son fonds de commerce . On
estime que le fonds de commerce représente environ 70 %
de la valeur totale d'un riad en activité.
Estimation des prix d'un riad en exploitation (90
% du taux de réservation)
Riad 3 chambres : 300 000 €
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Riad 4 chambres : 400 000 €
Riad 5 chambres : 600 000 €
Riad 7 chambres : 700 000 €
Riad 10 chambres : 1 million €
Riad 12 chambres : 1,2 millions €
Facteurs influençant la valeur d'un riad exploité
L'emplacement : Un riad situé sur la place Jemaa El Fna
aura une valeur supérieure.
Le type de chambres : Un riad avec plusieurs suites
génère plus de revenus qu'un riad avec uniquement des
chambres standards.
Un riad de 8 chambres avec 2 suites peut avoir le même
chiffre d'affaires qu'un riad de 10 chambres sans suites ,
car une nuitée en suite coûte en moyenne deux fois plus
cher qu'une chambre standard.
Conclusion
Vous avez maintenant une vision claire des prix réels des
riads à Marrakech , qu'ils soient à rénover, déjà rénovés ou
en exploitation. Ces références vous serviront
d'indicateurs clés pour l'évaluation si une opportunité est
réellement intéressante ou si vous risquez de payer trop
cher. Un constat frappant : 95 % des investisseurs
achètent leur riad à un prix trop élevé , souvent par
manque d'information ou de stratégie.
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