Master : Droit privé comparé

Espace Afrique Francophone et Commonwealth

Module : Droit foncier comparé

Semestre 1

Sous la direction du Professeur :

BOUJRADA IBRAHIM

LE DROIT DE CHEFAA

Préparé par les étudiantes :

EDDARIFI Naima

EL AAMMOURI Oumayma

DAASSISS Amina

Année universitaire : 2021-2022

 PLAN :

INTRODUCTION
I - LE CADRE JURIDIQUE DU DROIT DE
PREEMPTION :
CHAPITRE 1 : DEFINITION ET ELEMENTS CONSTITUIFS DU DROIT DE
PREEMPTION :

CHAPITRE 2 : LE CHAMP D’APPLICATION DU DROIT DE PREEMPTION

II. L’EXERCICE DU DROIT DE PREEMPTION :

CHAPITRE 1 : LA PROCEDURE D’EXERCICE DU DROIT DE

PREEMPTION

CHAPITRE 2 : LES EFFETS ET LA DECHEANCE DU DROIT DE

PREEMPTION

CONCLUSION
 INTRODUCTION :
Le droit de propriété est l’un des principaux droits réels, protégé constitutionnellement
par la constitution Marocaine 1, Ainsi qu’il est régit par le code des droits réels qui le définit
dans son article 14 comme étant un droit absolu qui confère à son titulaire confère à son le
droit de l'utiliser, de l'exploiter et d'en disposer, et ce pouvoir n'est limité que par la loi et les
accords. Parmi les restrictions qui limitent le pouvoir du propriétaire son bien approprié ; on
trouve le droit de préemption.

Le droit de préemption a souvent été conçu comme étant une limitation de la liberté de
disposition du co-indivisaire et une astreinte au droit de propriété de l’acquéreur, dans la
mesure où l’exercice du droit de préemption ne permet pas au vendeur de récupérer son bien, et
l’acheteur est privé aussi de la propriété du même bien qu’il a acquis suite au transfert de
propriété par le vendeur. La préemption suppose une copropriété de deux ou plusieurs
personnes et caractérise le droit d’un des copropriétaires de récupérer la partie de son bien cédé
à un étranger à la copropriété2.

Le droit de préemption peut être défini comme étant « la faculté d’acheter en priorité
un bien »3 ou « le pouvoir de prendre et revendiquer parfois un objet avant toute autre
personne»4.

Le droit de préemption au Maroc est fondé sur le droit musulman, son objet est d’éviter
aux associés de devoir subir l’intrusion parmi eux d’un étranger que se porte acquéreur des
quoteparts d’un coproprié[Link] que l’arrivée de cet étranger peut altérer le climat d’entente
régnant dans la communauté initiale. La loi musulmane favorise la garantie de l’intérêt général
des associés5.

La règle générale en droit musulman est que toute personne ne peut être privé de la
jouissance de sa propriété que par son consentement et qu’il n’est pas admis que l’on extrait ce
droit de force. La Sunna a établi une exception à cette règle en admettant le principe de la
choufâa et en accordant au copropriétaire le droit de récupérer la partie de son bien qui a été

1L’article
35 du la constitution Marocaine
2 [Link], Droit foncier marocain, droit privé marocain, 2ème éd La porte, Tome 3, 1977, p 313
3 Larousse Encyclopédique, 1963, v° Préemption
4 Grande Encyclopédie, Paris, 1887.
5 M. Elhamadani, La jurisprudence en matière de préemption ; les immeubles non-inscrits à la

conservation foncière, jusqu’où ?, Publication du centre des études juridiques civiles et foncières de la
faculté de droit de Marrakech, Travaux de la journée organisée par le centre des études juridiques civiles et
foncières de la faculté de droit de Marrakech du 27 et 28 Février 2004.p138
cédé à un étranger par son copropriétaire. On peut citer à cet effet le Hadit du prophète
Mohamed dans le Sahih Boukhari « le prophète a prévu la choufaâ dans tout ce qui n’est pas
divisible ; si division il y a, par d’autre moyen, la choufâa n’y est plus »6 .

Ce concept protecteur se base sur trois principes généraux qui sont les piliers de la
choufâa en droit musulman à savoir 7 :

➢ La réparation d’un préjudice causé par l’un des associés avec l’arrivée d’un nouvel
associé. La préemption sauvegarde les intérêts des copropriétaires ayant choisi de
garder le bien, en octroyant à celui qui a choisi de quitter la société un délai pour
l’indemnisation représentant le montant versé au vendeur et tous les frais engagés dans
la vente.
➢ Obliger un acheteur à renoncer à sa part à un associé copropriétaire, peut causer un
préjudice à l’acheteur qui a exprimé sa volonté de se procurer la part du copropriétaire
vendeur, mais ce préjudice est moins grave que celui causé aux copropriétaires avec
l’arrivée d’un associé nouveau.
➢ L’intérêt général prime sur l’intérêt privé.

Le droit de préemption est également réglementé juridiquement par la loi 39-08 relative au
code des droits réels qui a consacré son chapitre 4 pour régir ce droit . Selon ladite loi le
droit de préemption est défini comme la faculté reconnue à un co-indivisaire de racheter la
part moyennant des frais, le remboursement du prix de vente ainsi que des améliorations et
des locaux couts du contrat.

Alors quelles sont les règles juridiques régissant le droit de préemption ? Et quelles
sont les conditions requises pour son exercice, ainsi que les effets de ce droit ?

6 [Link], La préemption dans le fikh malikite et la législation marocain, Etude théorique et pratique en
matière de préemption dans les anales des arrêts de la Cour suprême de juin 1958, p14
7 [Link], Introduction à l’étude du droit musulman, Rec Sirey,1987 p 98
 PARTIE I : LE CADRE JURIDIQUE DU DROIT DE
PREEMPTION :
Le droit de préemption est la faculté, conférée à une personne par la loi ou un acte
juridique volontaire, d’acquérir un bien par préférence à tout autre. 8

Avant l’adoption de la loi n° 39-08, le droit de préemption était une question de double
soumission aux dispositions. D’un côté, les biens immatriculés étaient régis par les dispositions
du Dahir du 2 juin 1915 dans les articles 25 à 34. D’un autre côté, pour les biens non
immatriculés, le droit de préemption s’exerçait conformément aux règles du droit de « Chefaa »
selon les règles établies par le droit musulman.

De ce fait le recours au droit de préemption était soumis à différentes dispositions

suivant que l’immeuble était non immatriculé, en cours d’immatriculation ou encore
immatriculé. Actuellement, à travers la loi 39-08 le législateur a unifié le régime légal
applicable aux immeubles en matière de préemption, peu importe qu’ils soient immatriculés ou
non immatriculés. Et dans le cas où les textes de lois ne suffit pas pour résoudre une situation,
et surtout quand il s’agit d’un immeuble non immatriculé , on se réfère souvent aux règles du
droits musulman et plus précisément aux règles du rite Malékite..

CHAPITRE 1 : DEFINITION ET ELEMENTS CONSTITUIFS DU

DROIT DE PREEMPTION :

Le droit de préemption est prévu par les articles 292 à 312 de la loi 39-08 relative au
code des droits réels. Selon l’article 292 de ladite loi le droit de préemption est défini comme
étant «La préemption est la faculté pour un copropriétaire dans un bien indivis ou un droit
réel indivis de se substituer, dans une vente immobilière, à son copropriétaire après
acquittement de son prix ainsi que les frais de contrat nécessaires et les dépenses nécessaires
utiles si besoin est. ».

L’exercice du droit de préemption nécessite la réunion de 4 éléments nécessaires : le

préempteur, l'acquéreur préempté, le cédant préempté, et enfin le montant du prix :

➢ le préempteur ‫ الشفيع‬:peut être défini comme étant l'acquéreur des parts qui
vont être cédées par un co-indivisaire à un tiers.

8 [Link]-Alary-Houin, Le droit de préemption, LGDJ, 1979, p10

 ➢ l'acquéreur préempté ‫ المشفوع منه‬: qui est considéré comme le tiers acheteur
des parts et qui sera par la suite évincé.
➢ le cédant préempté : qui apparait comme l'associé initial qui va céder sa part.
➢ le montant du prix ‫ المشفوع به‬: étant le prix fixé à la vente du bien en question.
Le montant de la somme que doit rembourser le préempteur au préempté, dans
le cadre de la contrepartie, n'est pas limité au seul prix de vente et loyers mais
s'étend également aux dépenses afférentes aux améliorations utiles et nécessaires
aussi qu'aux impenses engagées par le préempté depuis la date de la vente, à
condition qu'il en apporte la preuve.

CHAPITRE 2 : LE CHAMP D’APPLICATION DU DROIT DE

PREEMPTION :

Selon l’article 298 du code des droits réels : « La préemption s’applique aux immeubles
qu’ils soient divisibles ou pas et aux droits réels cessibles ». Le législateur marocain a
donc limité l’étendue de ce droit aux ventes portées sur les immeubles et les droits réels
cessibles, que ce soit des immeubles immatriculés ou non.

Cependant, le législateur a exclu du champ d’application la vente aux enchères

publiques. Et ce conformément à l’article 302 du même code « En cas de vente aux enchères
de la part indivise … elle ne peut être acquise par préemption ».

Le législateur a également écarté du champ d’application du droit de préemption les

donations et à moins qu’il ne s’agisse d’un dol ou d’une vente déguisée, ainsi que la part
indivise présentée en dot ou en compensation pour répudiation Ceci est prévu par l’article 303
de la loi 39-08 selon lequel « il ne peut y avoir de préemption pour ce qui a été aliéné par
don tant que le don n’est pas formel ou par ruse. De même, il ne peut y avoir de
préemption dans la part indivise présentée en dot ou en compensation pour répudiation. »

1. Les conditions d’exercice du droit de préemption :

Le législateur a exigé plusieurs conditions pour l’exercice du droit de préemption qui sont
au nombre de quatre selon l’article 293 du code de droits réels :

– Celui qui veut exercer son droit de préemption doit être copropriétaire dans l’indivision
au moment de la vente du droit qui fera l’objet de préemption.
 – Que sa propriété soit antérieure à celle de celui entre les mains de qui la préemption serait
exercée.

– Il doit être en possession matérielle ou juridique de sa part dans le bien immeuble objet de
la préemption

– Et, enfin, que la personne entre les mains de qui la préemption serait exercée doit l’avoir
acquise contre un prix. C’est-à-dire que la préemption ne peut être exercée à l’encontre de
l’acquéreur à titre gratuit. Ainsi, la préemption des immeubles n’est possible qu’en cas de vente
ou échange.

En outre, s’ajoute des conditions relatives à l’acte et au bien objet de la préemption :

Tout d’abord, pour les immeubles immatriculés, la vente doit être inscrite sur le titre
foncier. La préemption a pour objectif premier d’évincer de façon totale ou partielle un
acquéreur, toutefois l’éviction ne peut exister que sur la base d’un acte qui opère un transfert de
la propriété ou un transfert d’un droit réel immobilier. Ensuite, la vente doit être définitive,
puisque la préemption ne peut être exercée contre une vente sous condition suspensive. 9

Enfin, le droit de préemption doit s’exercer sur la totalité de la part cédée, tel que prévu
par le code des droits réels dans son article 296. En effet selon cet article en cas de vente d’une
partie de l’immeuble indivis par un copropriétaire à un tiers, le co-indivisaire doit prendre la
quote-part vendue en totalité sinon la laisser. Donc le législateur n’a pas admis une préemption
partielle.

Et en cas de concours de plusieurs préempteurs, l’exercice du droit de préemption se

fait dans l’ordre prévu aux alinéas suivants 10 :

– S’il y a concours de plusieurs préempteurs de même rang, le droit de préemption appartient à

chacun d’eux dans la proportion de son droit.

– En cas de renonciation par certains, le co-indivisaire préempteur doit prendre la quote-part

vendue en totalité.

– Si l’acquéreur est l’un des copropriétaires, chacun des co-indivisaires, peut prendre
l’équivalent de sa part dans l’immeuble et laisser à l’acquéreur sa quote-part tant qu’il n’a pas
souhaité y renoncer.

9 [Link]
10 Article 296 du code des droits réels
 En revanche, si le vendeur cède à plusieurs personnes, voire à la même personne, mais
avec plusieurs contrats de vente, le législateur donne le choix au préempteur selon l’article
300 de la loi 39-08, soit d’exercer son droit de préemption à l’égard de l’ensemble des parts qui
ont été cédées, soit de prendre uniquement les parts qui l’intéressent et accepter les autres
acquéreurs comme nouveaux associés.

2. les délais exigés pour l’exercice du droit de préemption :

Les délais pour exercer la préemption se diffèrent en fonction de la nature du bien

concerné: est ce qu’il s’agit d’un bien immatriculé ou non. Généralement le code des droits
réels a prévu 3 délais 11 :

o Le délai de 30 jours :

Selon l’article 304 du code des droits réels : « Après immatriculation de ses droits au
registre foncier ou introduction d’une demande d’immatriculation, l’acquéreur doit notifier
une copie du contrat d’achat à qui de droit ; la notification n’est valable que si elle est reçue
personnellement par qui de droit. Ce dernier perd ce droit à défaut de l’exercer dans un délai
de trente jours après réception de la notification. »

Ce délai de 30 jours court à partir de la notification de l’acquisition. Ainsi l’article n’a

pas seulement élargi le délai accordé au préempteur mais il a également exigé un certains
nombres de conditions pour que ce délai puisse commencer à courir :

11 [Link] ‫قانون‬-‫مستجدات‬-‫آخر‬-‫وفق‬-‫الشفعة‬-‫_آجال‬[Link]
 • le contrat d'achat doit être inscrit sur le registre
foncier
• l'acquereur doit notifier une copie du contrat
d'achat à qui de droit
immeubles • cette notification doit être postérieure à
immatriculés l'inscription du contratt d'achat sur le registre
foncier
• la notification doit être faite uniquement par
l'acheteur et non pas par d'autres. la notification
faite par le vendeur n'est prise en compte car il
a perdu sa qualité autant que proprétaire de la
chose objet de la préemption

immeubles non • les références de l’acte de vente doivent être

immatriculés jointes à la notification

o Le délai d’une année :

Si la vente n’a pas été notifiée au préempteur, le délai pour exercer la préemption est
donc prolongé. A la place de 30 jours, c’est une période d’une année qui lui sera reconnu pour
faire jouer son droit de préemption.

Le délai d’une année court :

immeuble
immatriculé
immeuble au cours
d'immatriculation immeuble non
immatriculé

• la date d'une
année court • le délai court
de la date du à compter de
• Ce délai dépot de la date de la
d’une année l'acte de connaissance
court à partir vente dans la de la vente
de la date réqusition
d’inscription d'immatricula
de la vente tion
sur le titre
foncier
 o Le délai de 4 ans :

Le délai de quatre ans est attribué aux immeubles non immatriculés, dans le cas où une
année s’’est écoulée et que le préempteur n’a pas eu connaissance de la vente. Donc la période
de quatre années largement suffisante pour s’informer et se renseigner sur les immeubles non
immatriculés mis en vente. Une fois le délai accordé par la loi s’est coulé, le préempteur perd la
possibilité qu’il ait pour faire jouer son droit de préemption.

Alors ici se pose le problème de savoir de quelle façon peut-on prouver que ce préempteur a
eu connaissance ou pas de la vente dans le cas d’un immeuble non immatriculé qui n’est pas
soumis à aucune publicité foncière. C'est-à-dire de savoir si le délai qui sera pris en compte est
d’une année ou de quatre ans.

Dans ce cas le seul moyen pour prouver la honnêteté du préempteur c'est le serment et ce
conformément aux règle du droit musulman. La chose qui a été confirmée par la décision
numéro 23 prononcé par la cour de cassation par sa chambre civile, le dossier numéro
5854/1/4//201412

12 Ccass, 12/01/2016
 II. L’EXERCICE DU DROIT DE PREEMPTION :

CHAPITRE 1 : LA PROCEDURE D’EXERCICE DU DROIT

DE PREEMPTION

Selon l’article 307 du code des droits réels « En cas d’accord sur l’exercice du droit de
préemption ou sur décision du tribunal, le préempteur possède la quote-part vendue en vertu
des dispositions du Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) portant immatriculation foncière.
Donc le droit de préemption peut s’exercer par une procédure amiable ou par procédure
judiciaire.

1. La procédure amiable :

D’après l’article 304 du code des droits réels, l’acquéreur (L’acheteur) doit notifier une
copie du contrat d’achat à qui de droit, après l’immatriculation de ses droits au registre foncier
ou introduction d’une demande d’immatriculation ; la notification n’est valable que si elle est
reçue personnellement par qui de droit. Elle doit indiquer sous peine de nullité : l’identité de
l’acheteur et du vendeur, la désignation de la part vendue, ainsi que le prix, les frais et le
numéro d’immatriculation ou de la demande d’immatriculation ou les références du contrat
d’aliénation.

Selon l’article 307 le droit de préemption peut être exercer amiablement sans faire recours
au juge, après l’accord des deux parties. Le préempteur déclare sa volonté d’acquérir le bien
objet de la vente, en cas d’un commun accord, les parties procèdent à la rédaction d’un acte,
d’ailleurs le préempteur doit payer les sommes dues prévues à l’article 306 du code des droits
réels, il s’agit du prix et les dépenses apparentes du contrat.

Article 299 prévoit « En cas de vente de la part cessible par préemption plusieurs fois avant
l’expiration du délai de préemption, le préempteur peut racheter à tout acquéreur au prix
d’achat et toutes les ventes ultérieures sont frappées de nullité. Si l’immeuble est immatriculé,
la préemption ne peut s’exercer que sur la part de l’acheteur inscrit au registre foncier. »

En cas de refus de l’acquéreur, le préempteur peut faire recours à la justice pour bénéficier
de son droit de préemption dans les délais prévus à l’article 304.
 2. La procédure judiciaire :

Article 306 prévoit « Quiconque souhaite exercer son droit de préemption doit présenter
une requête au président du tribunal de première instance compétent dans laquelle il indique sa
volonté d’exercer la préemption et demande l’autorisation de faire une proposition réelle pour
le prix et les dépenses apparentes du contrat et d’en effectuer le dépôt à la caisse du tribunal, en
cas de refus par l’acheteur de la proposition réelle véritable ; le tout doit s’accomplir dans les
délais légaux sous peine de déchéance de son droit de préemption. ».

Le préempteur doit tout d’abord déposer sa demande où il doit indiquer sa volonté

d’exercer la préemption, au niveau du tribunal de première instance du lieu de l’immeuble. Elle
s’agit d’une demande d’autorisation pour faire une proposition réelle pour le prix et les
dépenses apparentes du contrat, si l’acheteur refuse la proposition réelle du préempteur, celui-ci
en effectue le dépôt à la caisse du tribunal, en respectant les délais de l’article 304. Selon la
décision de la cour de cassation n°3846 du 11/09/2012 dans le dossier n° 1044/1/4/2011 :

‫يتوجب على الشفيع عرض وإيداع الثمن الذي صرح به في عقد البيع وكذا المصاريف الثابتة التي أنفقها المشفوع منه‬
‫بمناسبة الشراء وال يلزم بأداء المصاريف الضريبية‬

Selon l’article 295 du code des droits réels « Le préempteur doit prouver la vente de la part
sur laquelle il réclame la préemption. Si l’immeuble est immatriculé, il lui appartient de
prouver l’inscription de la vente au registre foncier. ». Donc c’est au préempteur de prouver la
vente en cas de bien non immatriculé, et de prouver l’inscription de la vente sur le registre
foncier en cas de bien immeuble immatriculé.

Après l’autorisation du tribunal deux possibilités peuvent avoir lieu :

• L’acceptation de la proposition réelle par l’acheteur, et par conséquence l’agent

assermenté du greffe rédige un procès-verbal de la remise des sommes dues par le
préempteur.
• Le refus de la proposition, l’agents assermentés du greffe procède à la rédaction
d’un procès-verbal de refus, et le préempteur effectue le dépôt des sommes à la
caisse du tribunal, alors le préempteur intente une action en justice en déposant la
requête introductive d’instance selon les dispositions des articles 31 et 32 du code
de la procédure civile au niveau du tribunal du lieu de l’immeuble objet de
préemption.
 L’article 31 du code de la procédure civile prévoit « Le tribunal de première instance est
saisi, soit par requête écrite et signée du demandeur ou de son mandataire, soit par la
déclaration du demandeur comparant en personne dont procès-verbal est dressé par l'un des
agents assermentés du greffe. Cette déclaration est signée par le demandeur ou mention est faite
qu'il ne peut pas signer. Les affaires sont inscrites sur un registre à ce destiné, par ordre de
réception et de date avec indication du nom des parties, ainsi que la date des convocations.
Immédiatement après l'enregistrement de la requête, le président du tribunal désigne selon le
cas, un juge rapporteur ou un juge qui sera chargé de l'affaire. »

Et l’article 32 prévoit : « Les requêtes ou procès-verbaux de déclaration doivent indiquer les

noms, prénoms, qualité ou profession, domicile ou résidence du défendeur et du demandeur,
ainsi que, s'il y a lieu, les noms, qualité et domicile du mandataire du demandeur ; si l'une des
parties est une société, la requête ou le procès-verbal doit indiquer la dénomination sociale, la
nature et le siège de la société.

Ces requêtes ou procès-verbaux doivent, en outre, énoncer sommairement l'objet de la

demande, les faits et moyens invoqués ; les pièces dont le demandeur entend éventuellement se
servir doivent être annexées à la demande contre récépissé délivré par le greffier au demandeur
mentionnant le nombre et la nature des pièces qui sont jointes.

Si la demande est formulée par requête écrite contre plusieurs défendeurs, le demandeur
devra déposer autant d'exemplaires qu'il y a de défendeurs en cause.

Le juge rapporteur ou le juge chargé de l'affaire fait préciser, le cas échéant, les
énonciations omises ou incomplètes, et demande la fourniture d’un nombre suffisant de copies
de la requête, et ce dans le délai qu’il fixe, sous peine du rejet de la demande »

Suite à la prononciation du jugement par le tribunal, le préempteur devient propriétaire de

la part de l’immeuble objet de la préemption. La décision de la cour de cassation n° 1351 du
21/05/1986 déclare que « Pour apprécier la régularité de l’exercice du droit de préemption, il y
a lieu de prendre en considération non pas la date d’introduction de l’instance en validation des
offres réelles, mais celle à laquelle le préempteur a consigné le prix et les frais au greffe pour
les offrir au préempté. Si le contrat n’a pas été établi en présence du demandeur à la préemption
et ne lui a pas été notifié et que les offres réelles ont été effectuées dans le délai d’un an,
l’action en validation des offres introduites après le délai d’un an est recevable. Lorsqu’une
action en justice est déclarée irrecevable en l’état pour défaut de production des pièces, le
demandeur conserve la possibilité d’introduire une nouvelle action. »
 Pour le bien immeuble en cours d’immatriculation (réquisition), le préempteur est dans
l’obligation de joindre sa requête par la demande d’immatriculation selon les dispositions de
l’article 305 du code des droits réels « Si l’immeuble est en cours d’immatriculation, la
demande de préemption n’est prise en compte que si le préempteur garantit son opposition par
la demande d’immatriculation qui s’y rapporte. ». D’ailleurs en respectant les dispositions de
l’article 84 du Dahir 1915 sur l’immatriculation des immeubles « Lorsqu’un droit soumis à la
publicité est constitué sur l’immeuble au cours de la procédure d’immatriculation, le
bénéficiaire peut, pour prendre rang et rendre ledit droit opposable aux tiers, effectuer à la
conservation foncière le dépôt des pièces requises pour l’inscription. Ce dépôt est mentionné au
registre des oppositions et, au jour de l’immatriculation, si l’événement de la procédure le
permet, le droit est inscrit sur le titre foncier au rang qui lui est assigné par ledit dépôt. ». Le
préempteur peut associer l’action en justice à l’opposition de l’immatriculation, chose affirmé
par la décision de la cour de cassation n°4494 du 16/10/1012 dans le dossier civil n°
2011/4/1/539 :

‫يجب لممارسة الشفعة في عقار في طور التحفيظ سلوك مسطرة التعرض على مطلب التحفيظ باعتبار التحفيظ مسطرة‬
‫خاصة تخضع لقواعد خاصة‬

3. Le droit de préemption au profit de l’Etat13 :

Selon l’article 143 du code général des impôts : « le ministre chargé des finances ou la
personne déléguée par lui à cet effet peut exercer, au profit de l'Etat, un droit de préemption
sur les immeubles et droits réels immobiliers ayant fait l'objet d'une mutation volontaire
entre vifs, à titre onéreux ou gratuit, à l'exclusion des donations en ligne directe lorsqu'il
estime insuffisant le prix de vente déclaré ou la déclaration estimative et que le paiement des
droits établis sur estimation de l’administration n'a pu être obtenu à l'amiable….. ». Les
modalités d’exercice de ce droit sont déterminées par l’article 218 du code général des impôts
comme suite :

Le droit de préemption prévu à l’article 143 ci-dessus s'exerce pendant un délai franc de
six (6) mois à compter du jour de l'enregistrement, le délai n'étant cependant décompté, au cas
de mutation sous condition suspensive, que du jour de l'enregistrement de la réalisation de la
condition.

La décision de préemption est notifiée dans les formes prévues à l’article 219 ci-après :

13 Le droit de préemption institué par l’article 32 des dispositions relatives aux droits d’enregistrement prévus à
l’article 13 de la loi de finance 2004.
 • À chacune des parties indiquées à l'acte ou à la déclaration de mutation lorsque aucun
écrit n'a été établi;
• Au cadi chargé du taoutiq compétent lorsque l'acte de mutation a été dressé par des
adoul et concerne des immeubles non immatriculés;
• Au conservateur de la propriété foncière de la situation des biens lorsqu'il s'agit
d'immeubles immatriculés ou en cours d'immatriculation.

Lorsque les biens préemptés sont situés dans les ressorts territoriaux de plusieurs cadi
chargés du taoutiq ou conservateurs, la notification de la décision de préemption est faite à
chacun des magistrats ou fonctionnaires intéressés.

Dès réception de la notification, les droits de l'Etat sont mentionnés sur le registre de
transcription tenu par le cadi chargé du taoutiq et, lorsqu'il s'agit d'immeubles immatriculés ou
en cours d'immatriculation, inscrits sur les livres fonciers ou mentionnés sur le registre de la
conservation foncière prévu à cet effet.

Le cessionnaire évincé reçoit dans le mois qui suit la notification de la décision de

préemption, le montant du prix déclaré ou de la valeur vénale reconnue, majoré :

• Des droits d'enregistrement acquittés et des droits éventuellement perçus à la

conservation de la propriété foncière;
• D'une somme calculée à raison de cinq pour cent (5%) du prix déclaré ou de la valeur
vénale reconnue, représentant forfaitairement les autres loyaux coûts du contrat, ainsi
que les impenses.

A défaut de paiement dans le délai prescrit, des intérêts au taux légal en matière civile
courent de plein droit au profit du cessionnaire évincé dès l'expiration de ce délai.

La décision de préemption notifiée dans le délai prévu au paragraphe I ci-dessus, emporte

substitution de l'Etat au cessionnaire évincé dans le bénéfice et les charges du contrat, au jour
même de la mutation. Tous droits sur les biens préemptés, concédés par le cessionnaire évincé
antérieurement à l'exercice de la préemption sont censés n'avoir jamais pris naissance. Ceux qui
auraient été inscrits sur les livres fonciers sont radiés.

Les dépenses relatives à l'exercice du droit de préemption sont imputées au compte spécial
du Trésor intitulé : " Fonds de remploi domanial".
 Les immeubles ayant fait l'objet d'une décision de préemption ne peuvent être revendus,
nonobstant toutes dispositions contraires, que par voie d'adjudication aux enchères publiques. »

Selon l’article 219, la notification est effectuée à l'adresse indiquée par le contribuable dans
ses déclarations, actes ou correspondances communiqués à l'inspecteur des impôts de son lieu
d'imposition, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par remise en main
propre par l'intermédiaire des agents assermentés de l'administration fiscale, des agents du
greffe, des huissiers de justice ou par voie administrative.

Le document à notifier doit être présenté à l'intéressé par l'agent notificateur sous pli fermé.
La remise est constatée par un certificat de remise établi en double exemplaire, sur un imprimé
fourni par l'administration. Un exemplaire de ce certificat est remis à l'intéressé.

Le certificat de remise doit comporter les indications suivantes :

- le nom et la qualité de l'agent notificateur ;

- la date de la notification ;

- la personne à qui le document a été remis et sa signature.

Si celui qui reçoit la notification ne peut ou ne veut signer le certificat, mention en est faite
par l'agent qui assure la remise. Dans tous les cas, cet agent signe le certificat et le fait parvenir
à l'inspecteur des impôts 14 concerné.

Si cette remise n'a pu être effectuée, le contribuable n'ayant pas été rencontré, ni personne
pour lui, mention en est faite sur le certificat, lequel est signé par l’agent et retourné à
l'inspecteur visé à l'alinéa précédent…. »

De par le principe de l’autonomie du droit fiscal, il est évident que ce dernier, en octroyant
à l’Etat le droit de préemption, ne se conforme pas exactement aux conditions requises par les
règles générales de la préemption en droit immobilier. Il s’agit notamment de la condition
primordiale à savoir une situation de co-indivision de la personne pouvant exercer la
préemption. Ainsi, sans être en position de propriétaire dans l’indivision, et ne figurant pas sur
le titre de propriété du bien objet de la préemption, l’Etat agit en tant que co-indivisaire de plein

14 Les articles 220 et 221 du code général des impôts.

droit. Ce droit lui permet, au moment de la cession du bien, de se manifester en tant que
copropriétaire et récupérer le bien cédé15.

C’est une conception qui conduit à établir un Etat co-indivisaire avec ses citoyens ce qui
constitue une atteinte au caractère sacré du droit de propriété 16 dument reconnu par la
constitution marocaine17 et les traités internationaux18.

CHAPITRE 2 : LES EFFETS ET LA DECHEANCE DU

DROIT DE PREEMPTION :

Le droit de préemption produits ses effets après l’acquisition du préempteur du bien

immeuble objet de préemption, et le paiement des sommes dues. Ces effets du droit de
préemption sont réglementés par les articles 307, 308, 309, et 310 du code des droits réels.

1. Les effets :

Le droit de préemption permet l’acquisition de plein droit de la propriété, toutes les

obligations ainsi que les droits sur l’immeuble sont transférées au profit du préempteur.
Conformément à l’article 307 du code des droits réels « En cas d’accord sur l’exercice du droit
de préemption ou sur décision du tribunal, le préempteur possède la quote-part vendue en vertu
des dispositions du Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) portant immatriculation foncière.»

Conformément à l’article 308 du code des droits réels le droit de préemption produit des
effets en cas de fructification par l’acheteur de l’immeuble préempté, on peut déduire deux
possibilités :

L’acquéreur est considéré de bonne foi, s’il a ajouté, sur ses deniers, des constructions ou
plantations à la part préemptée et ce avant de manifester la volonté de préempter, il sera fait
application des dispositions relatives aux constructions et plantations sur le fonds d’autrui avec

15 [Link], Le régime fiscal Marocain et les droits de l’Homme, faculté de droit et science politique Cote D’azur,
2017
16 bid.
17 Article 35 de la constitution marocaine : « Le droit de propriété est garanti. La loi peut en limiter l'étendue et

l'exercice si les exigences du développement économique et social de la Nation le nécessitent. Il ne peut être
procédé à l'expropriation que dans les cas et les formes prévus par la loi. L'Etat garantit la liberté d'entreprendre
et la libre concurrence. Il œuvre à la réalisation d'un développement humain et durable, à même de permettre la
consolidation de la justice sociale et la préservation des ressources naturelles nationales et des droits des
générations futures. L'Etat veille à garantir l'égalité des chances pour tous et une protection spécifique pour les
catégories sociales défavorisées. »
18 Article 17 de la Déclaration Universelle des Droits de l’Homme : « La propriété étant un droit inviolable et

sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige
évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité. »
son autorisation ou présomption de propriété ce sont les dispositions des articles 232 et 237 du
code des droits réels qui s’applique.

L’article 232 prévoit : « … Si le fonds a été cultivé de bonne foi, comme s’il avait été loué
à un autre que son propriétaire, et que le propriétaire souhaite reprendre son fonds avant la
saison des semailles, le planteur a droit à un loyer et si le propriétaire reprend son fonds
après la saison des semailles, il n’a le droit qu’à l’indemnité pour le préjudice subi à celui
qui en est responsable. » et l’article 237 prévoit : « …Si les plantations, constructions et
ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa
bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression des dits
ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers soit la
valeur des matériaux et le prix de la main-d’œuvre, soit une somme égale à la plus-value que
ces ouvrages, constructions ou plantations ont procurée au fonds ».

Cependant, si l’acquéreur a ajouté, sur ses derniers, des constructions ou plantations à la

part préemptée et ce après l’expression de la volonté de préemption, il sera fait application des
dispositions relatives aux constructions et plantations sur le fonds d’autrui sans autorisation.
Dans ce cas l’acheteur est considéré de mauvaise foi donc les dispositions applicables sont le
premier alinéa de l’article 232 du code des droits réels qui déclare que : « S’il l’a cultivé de
mauvaise foi, le propriétaire peut soit demander l’arrachage des plants avec indemnité s’il
peut le justifier ou bien s’approprier la récolte avec remboursement des frais engagés au
planteur déduction faite des frais d’arrachage. S’il la reprend après la saison des semailles,
il a droit au montant équivalent au loyer plus les indemnités s’il peut le justifier…. » . Ainsi
que le premier alinéa de l’article 237 du code des droits réels qui prévoit que : « Lorsque les
plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers de mauvaise foi et à l’insu du
propriétaire du fonds, ce dernier a le droit, soit d’en conserver la propriété en remboursant
au tiers le coût des matériaux, soit d’obliger le tiers à les enlever à ses frais et à remettre le
fonds à son état initial avant les plantations, constructions et ouvrages. ».

Cependant selon l’article 309 : L’acquéreur n’est tenu de restituer les fruits de la part
préemptée au préempteur qu’à compter de la date de demande d’exercice de préemption. La
cour de cassation prévoit dans sa décision n°71 du 06/01/2010 dans le dossier
n°4234/1/4/2008 : « On entend par amélioration en matière d’exercice du droit de préemption,
les montants exposés par le défendeur qu’ils s’agissent de sommes exposées pendant l’offre
réelle ou celles qui ont été prouvées au cours de la procédure. Il n’est pas nécessaire de déposer
une demande reconventionnelle les concernant mais il suffit de prouver leur existence. »
 Après la manifestation de la volonté de préempter, l’acheteur du bien immeuble n’a le droit
d’exercer aucune action de transfert de propriété ou de droit réel ou créant un droit réel pendant
ce délai, lorsque le droit de préemption port sur un bien immeuble non immatriculé et ce
conformément aux dispositions de l’article 310 du code des droits réels : « Sont frappées de
nullité les actions de transfert de propriété ou de droit réel ou créant un tel droit effectuées par
l’acquéreur sur la part préemptée s’il s’agit d’un immeuble non immatriculé. »

2. La déchéance du droit de préemption :

Conformément à l’article 311 : « Le droit de préemption ne peut s’exercer dans les cas
suivants :

➢ Si le préempteur y renonce expressément sous réserve que la renonciation

intervienne après établissement de son droit…..»
➢ Si le préempteur a racheté la part vendue par son copropriétaire à l’acquéreur ou
qu’il la partage avec lui;
➢ Si le préempteur a vendu sa part préemptée même s’il ignorait que son
copropriétaire a vendu la sienne avant lui. »

Selon le premier alinéa de cet article lorsque la renonciation de droit de préemption

intervienne avant le transfert de la propriété du bien du co-indivisaire à l’acheteur, le
préempteur n’est pas déchu de son droit, il peut l’exercer à tout moment et dans les délais
prévus à l’article 304. Toutefois si la renonciation intervienne après le transfert de la propriété,
son droit est déchu. En cas de pluralité des préempteurs le droit de préemption n’est déchu
qu’avec la renonciation de tous les préempteurs. Selon une décision de la cour de cassation n°
5390 du 04/12/2012 dans le dossier civil n° 1556/1/4/2012 :

‫يعتبر تنازال عن ممارسة حق الشفعة سكوت الشفيع عن ممارسة حقه مع علمه بكون المشتري قد هدم أو بنى أو غير من‬
‫ و لو كانت مدة الشفعة لم تنقض بعد‬,‫» « معالم الملك المشترى‬

Ainsi parmi les causes de déchéance du droit de préemption prévues par le législateur est le
partage, selon l’article 313 du code des droits réels « …Le partage définitif est un outil qui sert
à déterminer la part de chacun des copropriétaires dans le bien mettant ainsi fin à l’indivision »,
d’ailleurs le dahir des obligations et des contrats déclare dans son article 977 : « La
communauté ou quasi-société finit :

• Par la perte totale de la chose commune;

• Par la cession ou le délaissement que les associés font de leur part à l'un d’eux;
 • Par le partage. »

Alors chaque indivisaire devient propriétaire de sa part, selon les dispositions de l’article
322 du code des droits réels « Tout copartageant est considéré comme étant propriétaire
indépendant de la quote-part issue du partage ; sa propriété est libérée de tout droit réel établi
par un autre co-indivisaire sauf si ce droit est établi par l’ensemble des co-indivisaires. »

En cas de décès le droit de préemption n’est pas déchu selon article 312 : Le décès du
préempteur n’entraîne pas la déchéance du droit de préemption, mais celui-ci se transmet à ses
héritiers aux mêmes conditions y compris le délai restant pour l’exercice du droit de
préemption.
 CONCLUSION :

La préemption entant qu’exception au droit d’usage et de disposition. Par exception au

principe de libre propriété, les dispositions de la loi 39.08 reconnaissent le droit de préemption
à tous les copropriétaires indivis d’immeubles ou de droits réels immobiliers d’acquérir la
portion vendue à un tiers en se substituant au nouvel acquéreur en contre partie du paiement du
prix de la vente et des frais du contrat.

Alors la préemption empêche toute cession du bien à une personne autre que le préempteur.
Le bien se trouve alors frappé d’inaliénabilité à l’égard de toute autre personne, ce qui n’est pas
sans porter atteinte à la faculté de libre disposition. Cela est encore plus évident pour la
doctrine qui la qualifie d’atteinte au droit de propriété de « deuxième degré », puisque le cédant
peut vendre, mais il ne peut pas choisir son cocontractant.

Si le droit de préemption parait avoir pour principale finalité l’encadrement de la pleine

jouissance de la propriété, il présente tout de même un particularisme irréductible, caractérisant
une atteinte à la liberté de disposer du cédant. Il est certain que lorsque le propriétaire choisit
librement de vendre son bien, ses liens affectifs avec sa propriété ont librement été rompus.
Cela est encore plus évident puisque, l’acheteur devient l’ultime propriétaire et toute mesure
prise à l’encontre du bien, touche directement le droit de propriété de l’acheteur. D’après Saint
Alary-Houin, le droit de préemption est « assez respectueux du droit de propriété du cédant.
Mais il nous paraît tout à fait autrement du droit de propriété de l’acquéreur évincé, car il atteint
alors le droit initial de conserver son bien » 19

L’extension de la conception de la nature du droit de propriété de l’acquéreur, dans son

volet immobilier et civil est une réalité évidente. La question de l’applicabilité de l’article 35 de
la constitution n’échappe pas à cette évidence

19 [Link]-Alary-Houin, Le droit de préemption, LGDJ, 1979

 BIBLIOGRAPHIE :

❖ Ouvrage généraux :

[Link], Droit foncier marocain, droit privé marocain, 2ème éd La porte, Tome 3, 1977.

Larousse Encyclopédique, 1963, v° Préemption

Grande Encyclopédie, Paris, 1887.

[Link], La préemption dans le fikh malikite et la législation marocaine, Etude

théorique et pratique en matière de préemption dans les annales des arrêts de la Cour suprême
de juin 1958,

[Link], Introduction à l’étude du droit musulman, Rec Sirey, 1987

[Link]-Alary-Houin, Le droit de préemption, LGDJ, 1979

DRISS ELFAKHOURI, Les droits réels selon la loi 39.08, 2013

‫ "أحكام الشفعة في الفقه اإلسالمي دراسة مقارنة بالقانون الوضعي‬، ‫بعد هللا ابن عبد العزيز الدرعان‬

❖ Les codes :

Code des droits réels

Code général des impôts

Code de procédure civile

❖ Webographie :

[Link]

[Link]

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