Conception graphique : Elisabeth Hébert

Photographie de couverture : © Marc Loyon

© Armand Colin, 2022

Armand Colin est une marque de Dunod Éditeur
11 rue Paul Bert, 92240 Malakoff

ISBN : 978-2-200-63509-1

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 TABLE DES MATIÈRES
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Copyright

INVITATION AU VOYAGE DANS L'ARCHIPEL RÉSIDENTIEL

PREMIÈRE PARTIE
NORMALISATIONS

1 LE MODÈLE HAUSSMANNIEN

Un modèle économique issu d'une crise urbaine

Un modèle ségrégatif

L'appartement haussmannien

Plasticité d'une forme sociale

2 HABITAT SOCIAL :
L'ESPACE DE TRANSITION EN QUESTION

Le logement social et la raréfaction de l'offre bon marché

Le temps des éducateurs

Hiérarchisation et normalisation

Mixité sociale et droit au logement

L'hébergement social, un secteur marginalisé

 La mobilité des populations au centre des enjeux

3 LE LOGEMENT VERTUEUX OU LORSQUE LES NORMES

DÉFINISSENT L'HABITAT

La prescription normative et éducative, une utopie du xixe siècle ?

La contagion du bon exemple

La vertu des dispositifs

Vertus et marchés

DEUXIÈME PARTIE
DISTINCTIONS

4 SOUS-LOGEMENT ET NON-LOGEMENT

Du taudis aux îlots insalubres

De la « Zone » aux mal-lotis

Logements sans confort et bidonvilles

Logement indigne et habitats marginaux

L'habitat des sans-abris

Reconnaître le non-logement ?

5 LA MAISON INDIVIDUELLE : UN RÊVE OCCIDENTAL

Un habitat issu de la transformation des mobilités

Le rejet de la verticalité et l'attrait du jardin

L'engouement populaire et le rejet des intellectuels

Le périurbain, territoire de la maison individuelle

 Au-delà du dénigrement

6 L'HABITAT DISTINCTIF

Visibilité et considération

Au service de la quiétude bourgeoise

La discrète recherche de l'entre-soi

L'illusion d'être un pionnier

Normes de la distinction

TROISIÈME PARTIE
ALTERNATIVES

7 COPROPRIÉTÉ, COLOCATION : DES COLLECTIFS

SANS PROJET

La copropriété, une très longue histoire

Colocation et style de vie

Une sociabilité hors ménage

La colocation, phénomène invisible

Du logement d'opportunité à la communauté de vie

8 ALTERNATIVES D'HABITAT : LES VOIES

DE L'INNOVATION

La dimension participative
À l'origine : le mouvement coopératif

L'habitat participatif

Renouveler le lien au sol et les formes de production

 Les Castors, une autre manière de construire ensemble

L'autopromotion, un tiers-secteur ?

Dissocier le prix du sol et celui de l'immobilier

Les pistes novatrices de la « révolution » écoresponsable

Les écoquartiers, un processus de normalisation

Concevoir et produire de nouvelles formes d'habiter

9 ALTERNATIVES D'HABITAT : LA DYNAMIQUE

TRANSGRESSIVE

L'habitat hors des cadres licites

Le squat : ancêtre de la trangression

De la cabane à la cabanisation

Le rêve de l'habitat « léger » : la yourte

Inventer sa maison, et faire communauté : l'esprit des ZAD

La « révolution » du minimalisme : habitat léger, habitat mobile

Comme un escape game

PENSER LE LOGEMENT AUTREMENT ?

RÉFÉRENCES BIBLIOGRAPHIQUES

REMERCIEMENTS

TABLE DES FIGURES

 INVITATION AU VOYAGE
DANS L’ARCHIPEL RÉSIDENTIEL

La crise du logement nous tient à nouveau, après la parenthèse dite

« enchantée » des Trente Glorieuses. Face aux difficultés d’accès au
logement, à l’effort financier accru, et à la dégradation des bâtis, nous
adaptons notre espace d’habitat. Nous nous encastrons dans des formes
existantes et nous en inventons de nouvelles. Nous remettons en question la
hiérarchisation et le cloisonnement du domaine du logement, émanation
d’une pensée bureaucratique. Tel est l’objet de ce livre.
La question de la crise du logement a une profondeur historique (Engels,
1872). Elle remonte aux réformateurs sociaux du xixe siècle qui ont justifié
l’investissement public et social (Sellier, 1921). Aujourd’hui, l’idée de
« crise » fonctionne comme un mantra, devenu fédérateur pour les acteurs
professionnels, associatifs et politiques, soucieux d’amplifier la production
de logements. La rhétorique de la crise, puissamment activée par les médias
et le retour de la brutalité économique (Sassen, 2016), en est venue à
fonctionner comme un instrument central de régulation entre les opérateurs
des sphères publiques et marchandes. Comme le suggèrent les historiennes
Annie Fourcaut et Danièle Voldman (2013), l’usage de la notion de crise
décrivant une situation dénoncée depuis plus d’un siècle doit être
questionné. Une « crise » qui se répète autant est plus structurelle que
conjoncturelle.
Or, l’analyse par la crise du secteur du logement a réduit sa
problématique à la seule perspective d’une quantification des « besoins ».
Ceux-ci sont évalués par une matrice à double entrée : d’un côté, l’unité
structurelle – le cadre de l’habitation – et, de l’autre, l’unité fonctionnelle –
le ménage résident. La propension des maîtres d’ouvrage et des
statisticiens à se limiter à ces deux catégories cardinales, logement et
ménage, est une réduction qui voile la réalité complexe, particulièrement
hétérogène, des conditions d’habitat. En s’acharnant à mesurer la pénurie,
on néglige l’observation de la diversification des espaces résidentiels et
l’évolution des modes d’habiter, ainsi que la compréhension de la
reproduction des marges pour les fractions de la population n’accédant pas
au logement décent.
La proposition essentielle de cet ouvrage est de considérer l’habitat
comme un champ animé par une grande diversité d’acteurs aux intérêts et
valeurs souvent divergents (Bourdieu, 1971). C’est un champ structuré en
plusieurs sous-marchés, dont est partie prenante l’habitat insalubre, souvent
regardé comme « indigne » (Fijalkow et Maresca, 2020). Le champ du
logement est pétri de normes, et de bonnes intentions, qui canalisent, voire
rejettent, les individus selon leur profil social (Pinson, 2018). Dans le
champ de l’habitat, chacun des acteurs développe sa représentation du
« bon logement ». Les dynamiques urbaines assignent une part de la
population à des choix par défaut, dans l’habitat social, voire la relégation
dans des formes d’habitat précaire.
En même temps, différents processus contribuent à éclater l’offre en de
nombreux sous-segments, de l’habitat de luxe au « sans-abrisme ». Alors
que le processus distinctif s’oppose à la standardisation voulue par l’État et
les constructeurs, en promouvant l’habitat de luxe comme forme identitaire,
le processus de l’exclusion alimente la ségrégation, contrecarre la mixité
sociale, au profit de la préservation de l’entre-soi et de la fermeture des
espaces résidentiels. Ne pouvant s’opposer à la dynamique ségrégative et
spéculative du haut de l’échelle sociale, l’État développe un processus
normalisateur, permettant de généraliser les standards du logement
« normé », notamment dans l’habitat social. Reste une troisième orientation,
la voie alternative, qui, en France, se fraie un chemin avec difficulté, en
revendiquant une capacité d’inventions et d’expérimentations individuelles
et collectives, qui se veut transgressive par rapport aux modèles hérités.
Pour comprendre la dynamique des formes nouvelles d’habitat et la
recomposition de la question du logement, nous proposons dans ce livre une
grille de lecture du champ en termes d’archipel. La perspective de
l’archipel permet d’observer l’espace des différenciations comme une
mosaïque de contextes reliés entre eux par la conscience d’une unicité. Il est
animé par deux mouvements : l’un s’attachant à différencier les nouvelles
entités, l’autre à appréhender comme un tout la diversité des formes. La
grille de lecture archipélique invite, tout à la fois, à étudier un ensemble
différencié qui se stabilise comme un édifice, et à explorer un champ
labyrinthique non fini, parce que fractalisable. Pour chaque forme d’habitat,
nous nous demanderons de quel contexte cette forme procède, quelle place
elle prend dans l’archipel, et comment elle se connecte à la dynamique de la
« crise » du logement. Nous étudierons aussi les phénomènes d’emprunt,
voire de mélange entre les différentes formes. Chaque forme nouvelle se
détache de l’ensemble en acquérant une identité propre, formalisée par un
édifice normatif et des règles de fonctionnement, en particulier de mise en
marché et de modalités d’accès de ses occupants.
Cet ouvrage décrit finalement comment, dans des contextes divers, le
processus de prolifération des formes d’habitat procède des limitations
juridiques, économiques et sociales induites par l’idée d’un « produit »
standardisé et normalisé, par un marché segmenté et hiérarchisé. L’enjeu de
cet essai est donc d’explorer l’archipel et, au-delà de ses îles les plus
visibles, d’en revisiter de plus lointaines, dans le temps, voire dans l’espace,
tout comme de plus jeunes qui émergent aux différents confins. Nous
voyagerons donc munis, comme boussole et journal de bord, d’une grille de
lecture qui tient compte de la genèse des formes, de la cristallisation d’un
cercle d’acteurs, de la constitution d’un cadre normatif, de la structuration
d’un marché, et de la formalisation de conditions d’accès. Pour caractériser
la multiplicité des régimes normatifs, du taudis à l’appartement de luxe, du
banal à l’alternatif, les récits émanant de planificateurs, d’architectes,
d’habitants et de chercheurs en sciences sociales, et décrivant les formes
d’habitat porteuses de valeurs et de représentations, permettront de circuler
dans les eaux intérieures de l’archipel.
 PREMIÈRE PARTIE

NORMALISATIONS
 1
Le modèle haussmannien

Le modèle haussmannien est, pour notre propos, un point de départ idéal.

Parce qu’il représente le premier modèle de construction urbaine qui
s’internationalise, en Europe et Outre-Atlantique, dans la seconde moitié du
xix siècle, et parce qu’il demeure une référence pour l’immeuble résidentiel
e

urbain. La construction moderne emprunte encore aujourd’hui des normes

stylistiques « néo-haussmanniennes » qui, dans l’imaginaire urbain, restent
synonymes de l’habitat bourgeois cossu. Par comparaison, la révolution du
gratte-ciel, qui commence dans les années 1880, a mis bien plus de temps à
se diffuser aussi largement.
L’expansion rapide de l’habitat haussmannien au milieu du xixe siècle
offre la première illustration de notre thèse sur la capacité de l’archipel
du logement à développer des dispositifs d’habitat nouveaux, spécifiés
par des modes de production, des règles d’entrée et de gestion, des
configurations d’acteurs fonctionnant par des systèmes d’obligation et de
réciprocité, et d’occupation de l’espace à l’échelle de la vie quotidienne.
Pour ce faire, nous expliquerons comment les travaux d’Haussmann
(1852-1870) s’inscrivent dans une stratégie financière visant à renforcer
la valeur du sol et l’attractivité de Paris, à développer une offre attirante
fondée sur la ségrégation spatiale à l’échelle de la ville et de l’immeuble,
et à promouvoir une combinaison des valeurs de représentation et
d’intimité propre à l’appartement bourgeois d’avant la Première Guerre
mondiale. Enfin, nous nous interrogerons sur la capacité d’adaptation de
ce modèle qui, non seulement représente 60 % du parc immobilier de
Paris, aujourd’hui en copropriété, mais reste un modèle pour
l’architecture moderne.

Un modèle économique issu d’une crise urbaine

La crise de la ville, très présente au milieu du xixe siècle, se situe à plusieurs

niveaux. À Paris, les grandes épidémies de choléra de 1832 et 1834 ont
laissé des souvenirs traumatisants que l’on impute de plus en plus à des
conditions de logement dégradées et au surpeuplement des vieux quartiers
populaires. Le marché immobilier se trouve dans une crise grave marquée
par une baisse des prix et de la demande de logements convenables face à
une immigration importante (Daumard, 1963). Les populations ouvrières
nouvelles, venues des campagnes pour bâtir les quartiers neufs et
s’embaucher dans les industries nouvelles de la mécanique de précision, de
la petite métallurgie et de l’imprimerie, sont à peine mieux logées que les
« populations flottantes » et pauvres qui apeurent la bourgeoisie concentrée
dans les villages aisés de l’Ouest francilien (Neuilly, Passy). Les barricades
des journées révolutionnaires de 1830 et 1848 surgissent principalement
dans les quartiers populaires de l’Est parisien où les rues étroites sont
propices aux émeutes. Surtout, elles ne facilitent guère la circulation des
marchandises au moment où la construction des chemins de fer et des
premières gares relie, dès 1850, les grandes villes du pays à la capitale.
Entre 1852 à 1870, soit en moins de vingt années, le préfet Haussmann
transforme profondément le paysage bâti et les circulations de la capitale. Si
l’architecture résidentielle qu’on lui attribue ne relève qu’en partie de lui, il
l’a systématisée en corsetant les règles imposées aux architectes pour
assurer l’unité urbanistique.
Le plan haussmannien repose d’abord et avant tout sur un traitement de
l’espace public. Les plans remarquables d’aménagement élaborés pendant
la Révolution (Commission des Artistes, 1793) n’ont pas réussi à être mis
en œuvre, la Restauration (1815-1830) puis la monarchie de Juillet (1830-
1848) ayant investi dans les fontaines publiques, l’éclairage des rues, les
transports en commun. Les premières percées dans le quartier du Marais,
sous Rambuteau (préfet de la Seine de 1833 à 1848), n’ont pas été
poursuivies en raison de la crise économique. Or Napoléon III, qui a vécu
un exil à Londres, a vu les défauts de la mégalopole anglaise mais apprécié
aussi ses solutions urbanistiques : boulevards, squares et grands parcs
destinés à aérer la ville et à promouvoir la promenade familiale bourgeoise.
Faire circuler et assainir sont les maîtres mots de la politique urbaine pensée
en termes de réseaux (circulation et transports, égouts, adduction d’eau,
éclairage) et d’aération du tissu urbain. Avec une armée d’ingénieurs et
d’administratifs, le préfet Haussmann ordonne d’énormes travaux de
terrassement pour percer des rues, amener les égouts, les adductions d’eau
et de gaz, grands travaux menés de front pour répondre aux problèmes
d’hygiène, de circulation et de police.
Pour cela, fut mis en œuvre un système financier inédit faisant à la fois
appel à des capitaux publics et privés. Trois réseaux de voies nouvelles
représentant soixante-cinq kilomètres furent ouverts entre 1852 et 1880, ce
qui occasionna la démolition de 18 000 « maisons », soit plus de la moitié
des bâtiments parisiens sur 60 % de la surface du Paris d’avant 1860. Si
l’on en croit les mémoires du baron Haussmann, plus du double des
maisons détruites furent construites, équipées d’eau courante et de gaz.
Les opérations d’Haussmann ont été facilitées par une loi de 1841 qui
autorisait l’expropriation des terrains sur le tracé des voies de chemin de fer.
Mais elle ne permettait pas d’exproprier les terrains adjacents. Les
propriétaires fonciers en profitaient pour négocier librement avec
l’administration la surface restante, indispensable pour construire. Le
décret-loi du 25 mars 1852 relatif aux rues de Paris a permis d’exproprier la
totalité des parcelles concernées. L’expropriation était rendue possible par
simple décret impérial motivant l’utilité publique de l’opération. Grâce à ce
texte, le préfet put revendre, une fois les travaux terminés, les parties de
terrain non utilisées dont la valeur avait beaucoup augmenté. Au fil des
années, les propriétaires anticipèrent la plus-value future et augmentèrent
leurs prix, notamment en usant de la possibilité, ouverte dès 1858, de
vendre les parcelles contiguës à l’opération publique. Ils prirent alors
l’habitude de contester devant le Conseil d’État les indemnités
d’expropriation qui leur étaient proposées. Ce dernier leur donnait raison et
leur accordait des indemnisations généreuses, alors qu’ils bénéficiaient déjà
de la valorisation de leurs terrains grâce aux grands travaux
d’embellissement de la ville. Par anticipation, ils récupéraient donc, à la
place de la municipalité, la plus-value induite par les travaux publics2.
 Ce système, sur lequel se greffèrent des sociétés immobilières
spéculatives (comme celle des frères Pereire), mit gravement en danger le
budget municipal (Ferry, 1868). Grâce au Crédit Foncier qui accordait des
financements à tous les acteurs privés, des sociétés immobilières,
concessionnaires de l’expropriation et des travaux, dirigeaient la
reconstruction de Paris. Face à ces difficultés, Haussmann dut inventer de
nouvelles méthodes de financement notamment par l’emprunt public. Cette
technique s’avéra d’autant plus nécessaire que le décret du
27 décembre 1858 accordait pour la première fois une indemnité aux
locataires expulsés (jusque-là seuls les propriétaires expropriés étaient
dédommagés), ce qui augmenta considérablement le coût des travaux.
Au total, Haussmann entreprit pour 2,5 milliards de francs de travaux en
dix-sept ans, pour un budget prévisionnel de 1,1 milliard. Le surcoût total
de l’ordre de 80 % résulte de l’augmentation des prix du foncier, des profits
des banques et de divers intermédiaires. Il illustre le développement des
montages public-privé et l’accélération de la production d’une ville
spéculative fondée sur l’anticipation des gains à venir (Halbwachs, 1909).
Globalement, au cours des dix premières années de l’haussmannisation,
la valeur totale des immeubles parisiens a triplé, dans les deux tiers des cas
du fait de la spéculation et, pour le tiers restant, du fait de la construction
neuve (Gaillard, 1976).
Tandis que le centre et l’est de Paris sont restés en grande partie
populaire, l’ouest (Champs-Élysées, Étoile, Plaine Monceau) a vu se
développer des quartiers bourgeois homogènes, qui ont concentré les
populations aisées attirées par une offre considérable de nouveaux
logements attractifs. En favorisant la « belle construction »,
l’haussmannisation a rendu la construction d’immeubles neufs beaucoup
plus rentable et conduit, du même coup, les rentiers parisiens à renoncer à
construire des immeubles à loyer réduit pour les ménages modestes
(Gaillard, 1997). Ce faisant, les plus riches se sont concentrés dans les
« beaux quartiers », accusant la ségrégation sociale qui perdure toujours, un
siècle et demi plus tard. Ces évolutions ont transformé le marché
immobilier en attirant de nouveaux investisseurs. Elles ont aussi accentué le
vieillissement et la détérioration du parc immobilier préexistant, notamment
dans l’Est parisien, et contribué à la raréfaction des logements à faible
loyer, induisant la pénurie de logements pour les populations modestes.
 Contrairement à une idée répandue, l’époque haussmannienne n’est pas
l’âge d’or des rentiers. Elle se caractérise plutôt par l’émergence de
nouvelles formes de production et de partage des bénéfices entre
propriétaires, investisseurs et promoteurs. Deux formes de production
cohabitent : d’une part, l’immeuble de rapport bourgeois produit par des
architectes selon des styles codifiés qui, depuis le xviie siècle, réinterprète
l’hôtel aristocratique dans le cadre d’une rentabilisation du capital rentier. Il
s’ensuit une densification urbaine et une surélévation des immeubles.
D’autre part, l’immeuble de rapport modeste, construit par des petits
entrepreneurs sur des parcelles étroites, où logent, dans des appartements de
deux pièces, des ménages locataires. Dans le premier type de production,
l’accès au foncier est un obstacle à lever pour les spéculateurs. Dans le
second, au contraire, ce sont les propriétaires du sol qui le plus souvent
deviennent les maîtres d’ouvrage de la construction, puis les bailleurs des
logements populaires. Au gré des cycles d’expansion et de récession de la
construction, c’est plutôt la construction dans les banlieues non
« bourgeoises » qui se développe. Mais, à la fin du xixe siècle, le système dit
du rentier (un propriétaire possédant un immeuble entier de logements en
location) est mis en difficulté par la financiarisation de l’investissement
immobilier (Topalov, 1987).
Après 1885, l’apparition de la nouvelle offre d’appartements
haussmanniens a entraîné une pénurie d’appartements bon marché et donné
lieu, à partir de 1910, à une véritable crise du logement (Sellier, 1921).
L’offre nouvelle, qui coïncidait avec la capacité financière d’une clientèle
bourgeoise attachée à habiter dans le Paris des beaux quartiers, a restructuré
le marché. Selon Adeline Daumard (1963), les ménages des milieux aisés
consacraient une part importante de leur budget au paiement de leur loyer :
une enquête de 1912 l’évalue à environ le cinquième du revenu des familles
bourgeoises tandis que, pour la classe ouvrière, la dépense représentait un
sixième ou un huitième du salaire3.
Ainsi, jusqu’en 1914, le Parisien était locataire et changeait volontiers de
logement. Les rentiers, propriétaires d’immeubles entiers où ils résidaient,
étaient des notables plutôt âgés ayant fait un placement immobilier.
L’instabilité des locations modestes était particulièrement accentuée. Elle
alimentait une certaine précarité des revenus locatifs et avait pour
conséquence un faible niveau d’entretien des immeubles.
Un modèle ségrégatif

À Paris, les grands travaux les plus spectaculaires, entrepris entre 1853 et
1870, furent consacrés à la percée de nouveaux axes de circulation
(boulevards, avenues, rues) comme la rue de Rivoli prolongée jusqu’au
Châtelet, l’avenue de l’Opéra, le boulevard Haussmann, le boulevard Saint-
Germain sur la rive gauche. S’y ajoutent les places, comme celles du
Châtelet et de l’Étoile, qui sont les carrefours structurants du nouveau
maillage. Il y a aussi les parcs (bois de Boulogne et de Vincennes, parcs des
Buttes-Chaumont, Montceau, Montsouris), ainsi que des « squares » (petits
jardins publics) sur le modèle des gardens de Londres. Sans oublier de
nouveaux ponts (Notre-Dame et Austerlitz, reconstruits en 1853 et 1854).
Une grande partie de l’île de la Cité est rasée et restructurée, et les Halles
aménagées par Baltard. Le quartier des Halles est traversé par le boulevard
Sébastopol, qui tranche dans le tissu urbain, de la place de Grève (Hôtel de
Ville) à la gare de l’Est. De nouvelles voies joignent les gares construites à
partir de 1855, gares de Lyon, du Nord, Saint-Lazare, de Sceaux, d’Orléans
et de l’Est.
Ces travaux qui donnent à la Ville une nouvelle façade symbolique
répondent aux aspirations de la bourgeoisie se réinstallant dans la capitale.
Un opéra nouveau est construit par Charles Garnier, on entreprend la
reconstruction de la Sorbonne, de l’Hôtel-Dieu, des grands lycées de la
montagne Sainte-Geneviève. De nouveaux lieux de loisirs permettent à la
société mondaine de se montrer dans l’espace public : le long des
boulevards où s’alignent théâtres et passages couverts, dans les grands
magasins qui deviennent la vitrine du libéralisme et de la marchandise4.

L’haussmannisation hors de Paris

Michaël Darin (1988) compare les systèmes de percement des voies à

Montpellier, Nantes, Rouen et Toulouse. Il démontre que les lois sur
l’expropriation permettant aux acteurs de l’époque de réaliser leurs opérations se
traduisent diversement sur le terrain. L’idée de percer une grande voie au cœur
de la ville ancienne n’est pas une invention du Second Empire. Mais la
justification de la percée comme moyen de valoriser la propriété privée de
centre-ville au détriment des faubourgs est propre à l’haussmannisation.
À Rouen, la coopération entre édiles et spéculateurs est totale, ce qui se traduit
par un projet de percement de deux rues en croix. Au sud de la rue Jeanne-
d’Arc, les façades des hauts immeubles sont dotées d’un balcon horizontal sur
tout l’étage.
À Toulouse, les grandes opérations d’urbanisme visent la ceinture des grands
boulevards et la gare. La rue d’Alsace-Lorraine, où l’on trouve des immeubles
agrémentés de ferronnerie et des décors en fonte pour les garde-corps, est le
parfait témoin de cette phase haussmannienne. Les immeubles sont édifiés en
trois tranches entre 1868 et 1910 par des architectes réputés qui favorisèrent la
brique jaune (ou crème) donnant l’illusion de la pierre de taille parisienne.
À Montpellier, Michel Lacave (1980) dénote autant l’influence d’Haussmann,
avec qui le maire de la ville entretient une correspondance régulière, que de
Baltard qui inspire la construction d’un marché couvert ou de Viollet-le-Duc,
parrain d’une nouvelle église de style gothique. Les grands remaniements
concernent le cœur de la ville, notamment une rue Impériale qui implique le
remaniement d’îlots entiers et la suppression de nombreuses voies.
L’homologie entre le préfet Haussmann et le préfet du Rhône, Claude-Marius
Vaïsse, est quasi totale. La ville de Lyon est, sous le Second Empire,
profondément et durablement transformée par des travaux de grande ampleur.
Ils font suite aux émeutes sociales des Canuts des années 1830 et 1840
concernant particulièrement le secteur de la Croix-Rousse rattaché à Lyon en
1852. Les premières opérations s’attachent dès 1853 à la Presqu’île, par une
première percée Nord-Sud, la rue Impériale, devenue aujourd’hui rue de la
République. La deuxième percée, à partir de 1859, relie le quartier des Terreaux
à la place Bellecour. Ces opérations s’accompagnent de l’agrandissement des
quais, de la construction des halles de Lyon, et du parc de la Tête d’Or. En 1865,
le rempart de la Croix-Rousse est rasé et un boulevard de l’Empereur est
aménagé à son emplacement.
À Marseille, la construction rapide (1862-1864) de la rue Impériale s’inscrit dans
un contexte de plein essor urbanistique qui se manifeste par l’augmentation de la
population de la ville et l’arrivée de la première ligne de chemin de fer.
L’opération de Ia rue Impériale a été précédée par la construction d’un nouveau
quartier sur les terrains de la Joliette, soutenue par des spéculateurs. Ils
participent, selon Marcel Roncayolo, au « démarrage » de I’haussmannisation.
Entre 1844 et 1854, le nouveau port de la Joliette accompagne la construction
massive d’immeubles destinés aux pouvoirs publics. Cependant, quelques
décennies plus tard, il faut prendre la mesure de l’échec financier de la rue
Impériale qui reste en partie inhabitée jusqu’en 1880.
Le modèle haussmannien concerne aussi les autres capitales européennes.
Certes, Londres a devancé Paris et inspiré Napoléon III et Haussmann. Mais la
construction des boulevards du centre de Bruxelles entre 1865 et 1880, qui visait
par l’embellissement de la ville à ramener la bourgeoisie dans le centre
historique, a conduit à l’insertion difficile des immeubles de rapport de type
parisien. La ville a dû construire des équipements attractifs, comme le Palais du
Midi pour attirer les promoteurs sur un marché saturé. Selon Anne Loos (1994),
la ville a limité, pour des raisons d’économie, les expropriations au strict
minimum et a peu perturbé la trame des rues existantes. Parmi les exemples
européens, la ville de Vienne est, comme Paris, emblématique du mouvement
haussmannien d’embellissement. Dès 1857, la ville se débarrasse de ses
fortifications et édifie un Ring bordé d’arbres et d’immeubles cossus à
l’architecture expressive. Cependant, l’attractivité du Ring ne fit qu’exacerber la
ségrégation des plus pauvres.
 Dans l’imaginaire social, une ligne traverse Paris du Nord au Sud,
séparant les beaux quartiers de l’Ouest des quartiers populaires de l’Est et
du Sud. Loin de l’effacer, l’haussmannisation a plutôt accusé cette coupure,
en dépit de l’œuvre d’uniformisation de la trame urbaine. Les anciens
villages de la première couronne entourant Paris (Belleville, Ménilmontant,
Les Batignolles) restent des quartiers ouvriers construits sans beaucoup
d’ordre le long des routes qui mènent hors de la capitale. Les rues ne sont
pas éclairées (Jacquemet, 1984). On y trouve rarement l’eau courante et a
fortiori des égouts. Ces quartiers volontiers réputés « dangereux »
(Chevalier, 1978), comme Belleville et Ménilmontant, sont les moins
touchés par l’haussmannisation. Mais ils s’avèrent particulièrement actifs
pour la construction d’immeubles ouvriers dont le marché fonctionne de
manière autonome.
« Certains quartiers populaires voient s’aligner le long des rues des
“boîtes à loyer” toutes neuves […]. Les marchés où s’écoule cette
production évoluent de façon très différente des sous-marchés supérieurs »
(Topalov, 1987, p. 125). Le xixe siècle est, de ce fait, très représentatif d’une
dynamique de la construction de logements fonctionnant de manière
segmentée, selon des sous-marchés répondant chacun à des mécanismes
propres. Et c’est ce processus qui produit le paysage « archipélique » de
l’habitat urbain, tant dans les formes architecturales que dans les modes
d’habiter.
Les immeubles populaires s’opposent radicalement aux règles esthétiques
de construction de l’immeuble haussmannien dont les logements sont plus
salubres, approvisionnés en « eau et gaz à tous les étages ». Dans les
quartiers bourgeois de l’Ouest parisien, l’architecture cossue est
généralisée, tandis que dans les quartiers plus populaires le modèle
haussmannien est plus sobre et moins systématique. Il n’apparaît qu’à la
faveur de la percée de voies nouvelles et de l’imposition d’alignements de
façades architecturées. De plus, dans les quartiers mixtes et populaires, la
construction « sur rue » de style bourgeois s’oppose fortement à la
construction « sur cour » sans aucun confort, le propriétaire de l’ensemble
se réservant l’étage noble sur rue.
Le propre de l’architecture haussmannienne est de surligner la hiérarchie
des conditions sociales, reprenant en cela la tradition de l’ornementation en
architecture héritée des règles classiques. Emblématique de Paris et, plus
largement, de la grande ville occidentale, reconnaissable par son gabarit et
sa façade très précisément codés, l’immeuble haussmannien est le résultat
d’une volonté de normalisation qui a systématisé ce style spécifique. La
hauteur des bâtiments haussmanniens ne peut dépasser vingt mètres dans
les rues de même largeur et doit s’accorder à l’immeuble mitoyen. Ces
bâtiments ont généralement cinq étages. Les appartements de l’entresol sont
associés aux commerces du rez-de-chaussée. Le deuxième étage, réputé
étage noble, possède un ou deux balcons. Aux troisième et quatrième
étages, les encadrements de fenêtres sont progressivement moins bien
travaillés. Le cinquième étage possède un balcon filant sans décoration.
Quant au sixième, généralement mansardé sous le toit en zinc incliné en
diagonale à 45 degrés, c’est l’étage des « chambres de bonnes » occupées,
au moins en partie, par la domesticité des familles bourgeoises (Loyer,
1987). Dans l’illustration ci-dessous, on notera le caractère beaucoup plus
réduit des intérieurs de la première moitié du xixe siècle.
À l’intérieur, la structure des appartements consacre un modèle qui s’est
imposé avec une remarquable uniformité, au point d’être repris par
l’architecture nouvelle des années 1950 et 1960. Les logements se
ressemblent d’un étage à l’autre. Toutefois les différences de « standing »
sont clairement lisibles dans la hauteur sous plafond, le nombre et la taille
des pièces, la qualité des parquets, des cheminées et des moulurages. La
ségrégation verticale qui différencie les étages les plus bourgeois,
notamment le second avec balcon, des étages petits-bourgeois du troisième
et du quatrième et des étages des cinquième et sixième, se double d’une
ségrégation horizontale entre le bâtiment sur rue en pierre de taille et aux
façades ornementées, et le bâtiment en fond de cour en simple brique et aux
murs lisses. Ce dernier n’offre pas de commodités, notamment en matière
de sanitaires (pas de salle de bains, des cabinets d’aisances communs sur les
paliers en demi-étages).
Ce décor nouveau reflète la transformation de la sociologie de Paris.
L’haussmannisation fait rêver comme le montre Zola dans La Curée (1871).
Un financier, Aristide Saccard, qui spécule sur les grands travaux de
l’Empire pour se faire construire un hôtel particulier en bordure du parc
Monceau, est particulièrement attentif aux promeneurs du nouveau Paris :

Figure 1.1 Une représentation de l’immeuble pré-haussmannien en 18451

Source : dessin de Bertall gravé par Lavieille, gravure publiée dans Le Diable à Paris,
Paris et les Parisiens, « revue comique », Jules Hetzel éditeur, 1845. Reprise dans
L’lllustration du 11 janvier 1845 (p. 293) sous le titre : « Les cinq étages du monde
parisien ». Une version colorisée de cette gravure a servi de couverture à l’édition de
poche du roman de Georges Perec, La vie mode d’emploi.
 « Les soirs d’été, lorsque le soleil oblique allumait l’or des lampes sur la façade blanche, les
promeneurs du parc s’arrêtaient, regardaient les rideaux de soie rouge drapés aux fenêtres du rez-
de-chaussée ; et, au travers des glaces si larges et si claires qu’elles semblaient comme les glaces
des grands magasins modernes, mises là pour étaler au-dehors le faste intérieur, ces familles de
petits-bourgeois apercevaient des coins de meubles, des bouts d’étoffes, des morceaux de
plafonds d’une richesse éclatante, dont la vue les clouait d’admiration et d’envie au beau milieu
des allées » (Zola, La Curée, p. 53).

Les statistiques sur la diminution des populations indigentes sont

éloquentes sur ce point (Gaillard, 1997). En l’absence de logement social,
les travaux de reconstruction de Paris ont entraîné une ségrégation socio-
spatiale croissante qui, d’une part, a exilé les plus modestes en banlieue,
notamment avec le développement du tramway et du chemin de fer (Faure,
1991) et, d’autre part, a laissé certaines populations pauvres et immigrées se
concentrer dans les îlots restés insalubres (Fijalkow, 1998), les garnis et les
hôtels meublés des quartiers centraux (Faure et Lévy-Vroelant, 2007).
Peut-on, dès lors, accorder encore du crédit au récit qui présente
l’immeuble haussmannien comme un projet de mixité sociale ? Selon
Jeanne Gaillard (1997), entre 1856 et 1866, les « indigents chroniques »,
pauvres gens inaptes au travail, augmentent encore dans le centre de la
capitale alors que les « indigents épisodiques », du fait du chômage et de la
maladie, notamment des jeunes et des ouvriers, peuplent les
arrondissements périphériques. Les prolétaires de certains quartiers,
notamment ceux liés à l’artisanat parisien, ont réussi à se maintenir dans
leur environnement, en utilisant comme refuge les voies anciennes non
traitées par Haussmann (Bourillon, 2002). Sans doute, les loyers s’en sont
trouvés notablement renchéris (Daumard, 1963) et les conditions de vie se
sont précarisées (Harvey, 2012), mais le Paris populaire n’a pas été balayé
par l’haussmannisation. Le modèle haussmannien « tolère la multiplicité
des fonctions et des contenus sociaux variés » (Roncayolo, 1983).
L’embourgeoisement est massif dans les lotissements neufs des nouveaux
quartiers, mais il est progressif et plus hétérogène dans les quartiers du cœur
de Paris encore occupés par des immeubles de rapport où cohabitent
commerçants, bourgeois rentiers et ouvriers. Cette mixité sociale n’est
qu’un équilibre instable, une étape transitoire que les dynamiques
spéculatives bousculent et balayent, à l’image de ce que l’on observe
aujourd’hui dans les processus de gentrification des quartiers populaires.
Au fil du temps, les constructions haussmanniennes ont progressivement
concentré des populations aisées et la relative mixité sociale des débuts a
régressé au fil du temps. Les chambres de bonnes en sont le symbole, qui
ont été transformées par des populations bohèmes nettement plus argentées
que celles du xixe siècle.

L’appartement haussmannien

Dans l’appartement haussmannien, on trouve généralement une belle entrée

appelée « antichambre » et un corridor desservant toutes les pièces. Du coté
façade, ce type d’appartement dispose de pièces en enfilade communiquant
le long des fenêtres, comme c’était la règle dans les hôtels aristocratiques. Il
s’agit de pièces de réception, salon et salle à manger, ainsi qu’une grande
chambre en continuité avec une salle d’eau et des toilettes, au fond de
l’appartement. La taille des pièces varie selon la longueur de la façade. Le
couloir central, côté cour, distribue la cuisine, proche de l’entrée, et deux ou
trois pièces qui sont des chambres pourvues de cheminées. Ainsi, les pièces
de réception, disposées côté rue, reçoivent un traitement architectural plus
élaboré, tant au niveau des cheminées que des parquets et des moulures. Les
pièces de l’arrière sont plus sobres.
La « cour » décrite par Zola laisse percevoir le fossé avec l’apparat de
l’appartement sur rue :
« Un terrible bruit s’en échappa. La fenêtre, malgré le froid, était grande ouverte. Accoudées à la
barre d’appui, la femme de chambre noiraude et une cuisinière grasse […] se penchaient dans le
puits étroit d’une cour intérieure, où s’éclairaient face à face les cuisines de chaque étage. Elles
criaient ensemble, les reins tendus, pendant que, du fond de ce boyau, montaient des éclats de
voix canailles… C’était comme la déverse d’un égout : toute la domesticité de la maison était là
à se satisfaire. Octave se rappela la majesté bourgeoise du grand escalier » (Zola, Pot-Bouille,
1913 p. 9).

La partition de l’espace entre pièces d’accueil et pièces intimes est un

principe structurant de l’appartement haussmannien. Dans son Cours
d’architecture, Jean-François Blondel (1771) distingue les pièces de
nécessité, de commodité et de bienséance et Charles Garnier et Auguste
Ammann concèdent en 1892, dans L’habitation humaine, que les types
d’appartements se différencient socialement selon le nombre de pièces :
« une seule pièce sans cheminée abrite la plus profonde misère ».
L’appartement haussmannien consacre donc le découpage en pièces,
chacune étant associée à une fonctionnalité précise. Là où l’appartement
populaire ne connaît que la pièce commune et la chambre unique,
l’appartement bourgeois crée des espaces séparés pour les différentes
fonctions domestiques, réception, cuisine, toilette, intimité. Telle est la
norme qui s’exprime dans le questionnaire du recensement de 1891 (feuille
de ménage), destiné à mettre à jour l’importance du mal-logement dans la
capitale. Une pièce étant décrite par le recensement comme une surface
suffisante pour y placer un lit, on demande aux ménages de préciser :
– le nombre de pièces dont se compose le logement (corridors et
cabinets d’aisances non compris),
– le nombre de pièces ayant une ou plusieurs fenêtres sur rues,
– le nombre de pièces sur cour,
– le nombre de pièces sur jardin,
– le nombre de pièces à cheminée,
– le nombre de pièces privées de fenêtres,
– la présence de cabinets d’aisances à l’intérieur du logement.
Faute de moyens techniques, les données recueillies par ce recensement
identifiant les caractéristiques morphologiques des logements ne furent pas
exploitées par la statistique. Mais les questions posées démontrent la réalité
de la norme découpant le logement en pièces fonctionnelles. À cet égard,
l’adoption du critère du surpeuplement des ménages comme synthèse de
tous les indicateurs de salubrité montre l’attachement des pouvoirs publics à
la règle de la « pièce habitable », centrale dans le discours de l’appartement
haussmannien. Dans cette pièce, le lit ne peut être occupé que par un couple
légitime et de jeunes enfants. Le cumul d’activités diverses, de travail,
d’alimentation et de toilette dans une seule pièce, monnaie courante dans
les ménages ouvriers les moins bien logés, est clairement prohibé par les
hygiénistes.
Le logement bourgeois haussmannien fait figure d’aboutissement dans
l’évolution historique de l’habitat, notamment à travers la spécialisation
monofonctionnelle des pièces. Norbert Elias (1985) montre, par ailleurs,
combien l’appartement bourgeois fait rupture par rapport à celui des nobles,
les premiers se concentrant sur le « cercle de famille », quand les seconds
logeaient leur « maison », c’est-à-dire tout à la fois leur parenté et leur
suite, dans l’imitation du modèle de la maison royale.
 Figure 1.2 La représentation du mal-logement en 1891

Source : Jacques Bertillon, Étude statistique comparée du surpeuplement à Paris et dans

les grandes villes européennes, Imprimerie Municipale, 1896

« Les rapports sanctionnés publiquement entre l’homme et la femme trouvent dans la société
bourgeoise leur expression dans l’aménagement et dans le concept de la “famille”. Dans la haute
noblesse de l’ancien régime, ils sont concrétisés dans la notion de “maison”. On ne parle pas
seulement de la “maison de France” pour caractériser l’unité de la dynastie royale à travers les
générations, mais chaque grand seigneur se réfère volontiers à sa maison » (Elias, 1985, p. 28).

En ce qui concerne les nobles, Elias oppose la pièce « réservée aux

relations plus intimes du maître mais surtout sans doute de la maîtresse de
maison » et les pièces de réception :
« C’est là qu’ils reçoivent en général en fin de matinée la visite officielle d’ego ou de
personnages d’un rang plus élevé, c’est là que se traitent toutes les “affaires” qui les mettent en
rapport avec les membres de la société de cour avec laquelle ils n’entretiennent pas de relations
étroites. C’est là que le “maître de maison” accueille les personnes venant s’entretenir avec lui
pour traiter de leurs affaires communes » (ibid.).

L’appartement bourgeois, pour sa part, réunit en un seul espace

résidentiel les deux facettes de la vie de la « maison », la représentation et
l’intimité, comme une réduction des appartements aristocratiques. C’est un
espace qui permet de recevoir, surtout pour faire salon. On passe du salon à
la salle à manger, et inversement, au cours d’un diner avec invités. La vie de
famille, dans ses moments plus intimes, se déroule dans les pièces éloignées
de l’entrée de l’appartement5.
Selon Walter Benjamin (1989, p. 240), « il existe peut-être une
corrélation entre le rétrécissement de l’espace habitable et l’élaboration
croissante de l’intérieur ».
Cette structure de l’appartement bourgeois est fixée dès les années 1840
et se trouve systématisée par le mode d’intervention très normatif de
l’urbanisme d’Haussmann. Elle perdure ensuite, durant plus d’un siècle, en
dépit des changements sociologiques du peuplement. Le logement de
référence (c’est-à-dire cuisine – salon et/ou salle à manger – chambres –
salle d’eau – WC) incarne le formalisme propre à la quotidienneté
bourgeoise. Il exprime la division psychosociale de l’économie domestique
et de son espace intérieur : loger, restaurer, recevoir, « hygiéniser »,
protéger l’intimité. Jusqu’à la Première Guerre mondiale, les appartements
urbains de la bourgeoisie, que Walter Benjamin compare à des « écrins »,
sont caractérisés par des espaces intérieurs se protégeant de l’extérieur par
de lourdes tentures occultant les fenêtres et une décoration intérieure
surchargée d’objets, de tableaux et de meubles de valeur.
Le logement populaire est aux antipodes du code des normes
haussmanniennes. Chef du service de statistique de la ville de Paris et
hygiéniste réputé, Jacques Bertillon l’exprime très précisément en appuyant
sur le jugement moral :
« Il existe à Paris un grand nombre de personnes qui vivent dans des logements beaucoup trop
étroits. Sans même parler des malheureux qui vivent dans des garnis affreux où la même
chambre sert à plusieurs dizaines de personnes, il y a beaucoup de familles d’ouvriers et
d’ouvriers aisés où père, mère, garçons et filles vivent dans la même pièce. Il est aisé de deviner
les conséquences d’un tel entassement au point de vue de l’hygiène et de la morale »
(Commission permanente de statistique municipale de la ville de Paris, comptes rendus des
débats, 25 octobre 1881, p. 5).

Le logement populaire se réduit donc souvent à deux pièces : une

chambre à coucher et une pièce à tout faire (cuisine et salle à manger) où
règne la cohabitation des fonctions.
Le logement à bon marché, destiné à améliorer le sort des familles
ouvrières, prend acte de la nécessité d’agrandir le logement pour permettre
la division en plusieurs pièces. Dès 1849, une société se constitue pour
« faire édifier dans chacun des arrondissements de Paris, des cités
ouvrières ». Elle édicte le projet le suivant :
« Les locataires de ces cités auront des logements sains, bien aérés, et surtout à des prix au-
dessous de ceux qu’ils paient pour une seule chambre dans des maisons insalubres. Les
logements se composeront d’une petite cuisine et de deux chambres à coucher et aussi d’une
seule chambre, et seront chauffés au moyen de calorifères qui, en été, serviront de ventilateurs »
(Bourillon, 2008).

Première cité ouvrière de Paris, la cité Napoléon, rue Marguerite de

Rochechouart, dans le 9e arrondissement de Paris, s’inscrit dans le
programme des « 10 millions pour améliorer le logement des ouvriers dans
les grandes villes manufacturières », lancé en 1852 par le prince-président.
La cité comporte cinq corps de bâtiment de trois étages chacun, distribués
autour d’une cour aménagée en jardin. Les bâtiments principaux constitués
de deux corps de logis sont réunis sur toute leur longueur par une « travée
centrale d’environ 6 m de large », éclairée par une verrière qui sert à la
distribution des logements par un système d’escaliers, de coursives et de
passerelles. L’architecte Marie-Gabriel Veugny a prévu des logements d’une
à deux pièces, équipés d’une cuisine, d’une installation à chaque étage de
points d’eau et de cabinets d’aisances éclairés et ventilés par une ouverture
sur la rue ou sur une petite cour intérieure. L’ensemble dispose
d’équipements collectifs (lavoir, établissement de bains équipé d’eau
chaude et d’eau froide) et d’une « salle d’asile » pour recevoir les enfants
pendant que les mères se rendent à leurs travaux. Pour l’habitat ouvrier, le
xix siècle s’en tient au modèle « collectiviste » du familistère plutôt qu’à
e

l’appartement haussmannien.

Figure 1.3 La pièce à tout faire du logement ouvrier

(début du xxe siècle)
 Lors de l’Exposition universelle de 1867, les principes constructifs
mettent en avant l’hygiène, qui est traitée par la circulation de l’air,
l’isolement des « closets » et un accès individualisé à l’eau. Ainsi, le projet
de maison des ouvriers de Paris, primé par l’Exposition, comporte, sur
95 m² de surface de plancher, six logements disposant d’une salle à manger
de 8 m², d’une chambre à coucher de 11 m², d’une cuisine de 2,7 m² et de
WC individuels. Ce qui atteste du fait que les standards pour le peuple
étaient encore aux très petites surfaces, tout en introduisant ce souci
nouveau de la division fonctionnelle des pièces.
En définitive, c’est bien la notion de pièces qui permet de différencier
socialement les logements. La typologie qu’Adeline Daumard propose pour
le logement du xixe siècle est construite sur ce critère. Elle distingue : les
logements populaires et modestes, comportant tous des pièces à usages
multiples, les logements moyens, constitués de plusieurs pièces ayant
chacune une affectation précise, les logements cossus, cumulant les
avantages du volume, du luxe et du confort, et un grand nombre de pièces.
Dans les logements populaires et modestes, il existe de grandes
différences entre les extrêmes, depuis les chambres « sans feu », voire sans
fenêtre, où il fallait faire la cuisine sur un réchaud à charbon de bois, et des
logements de plusieurs pièces avec fenêtres et cheminées.
 Les logements moyens comportaient le plus souvent un salon, décoré en
conséquence. Ils disposaient également d’un ou plusieurs débarras, ainsi
que d’une chambre pour une bonne.
Les logements cossus cumulaient de plus grandes surfaces et hauteurs
sous plafond et un grand nombre de pièces, notamment des pièces affectées
à la vie de société et aux réceptions. Les dépendances étaient spacieuses et
nombreuses : antichambre, cabinets noirs ou éclairés à côté des chambres,
office, lingerie, etc. ; chambres de service aux étages supérieurs ; remises et
écuries dans la cour pour les équipages. Beaucoup de place était réservée au
vestibule commun et à l’escalier principal, qui furent ultérieurement
complétés par un ascenseur, un luxe qui devint la règle dans les dernières
décennies du xixe siècle. L’escalier de service était également requis pour les
livraisons et la circulation de la domesticité. Le chauffage central, apparu en
1860, devint courant à partir de 1880. La généralisation de la salle de bains
est plus tardive. Les appartements se caractérisaient par tout un luxe de
décors, l’architecture intérieure de la maison étant au diapason de la façade
ornementée de l’immeuble et des matériaux des halls d’entrée.

Plasticité d’une forme sociale

Si l’habitat haussmannien s’est développé dans le cadre d’une

modernisation urbaine accélérée, en réponse aux troubles sanitaires, sociaux
et politiques et à l’idéologie hygiéniste, s’il a contribué à des relocalisations
des groupes sociaux dans la ville, s’il a introduit un régime de spatialité
fondé sur le couple notionnel pièce-fonction, il a également fait preuve
d’une remarquable plasticité au cours du temps.
L’étude que le sociologue David Lepoutre (2010) a menée sur les
transformations de son propre immeuble « haussmannien » du
18e arrondissement au cours de la période contemporaine est riche
d’enseignements. Elle montre que cette forme résidentielle devient, au
cours du xxe siècle, un cadre complexe juxtaposant différents régimes
juridiques pour les relations de copropriété, de location, de travail. Elle
héberge différentes catégories d’habitants : descendants des premiers
propriétaires, anciens locataires devenus propriétaires, colocataires,
nouveaux occupants des anciennes chambres de bonne transformées en
studios, sans oublier les gardiens.
Des normes écrites sont édictées, sous forme de règlements de
copropriété, qui bornent les conditions d’utilisation des appartements et des
parties communes.
« La maison devra toujours être habitée bourgeoisement […]. » « Toutefois, les appartements
pourront être affectés aux études d’officier public ou ministériel, cabinets d’ingénieur, avocat,
architecte, médecin, dentiste, agent d’assurances […]. » « Les occupants exerçant des
professions tolérées auront seulement la faculté d’apposer une plaque portant leur nom et leur
métier […]. » « Il ne pourra être mis ou exposé aux fenêtres, sur les balcons et terrasses, ni
garde-manger, ni linge, ni aucun autre objet. » « Les locations ne pourront être consenties qu’à
des personnes de bonne vie et mœurs » ; etc.

Cet ordre résidentiel bourgeois, qui vise à assurer un mode de vie

respectable, valorisant le calme et le silence, la protection des espaces
privés par rapport à l’espace public, plonge ses racines dans le xviiie siècle,
quand les baux de location ont commencé à exclure toutes les activités
attirant le populaire et réputées dérangeantes : les cabarets, les métiers
nauséabonds ou dangereux, les « professions à marteau », etc. (Zeller,
2005). Il s’est généralisé au siècle suivant, notamment au cours de la
période haussmannienne. Il est toujours en vigueur aujourd’hui, même si les
formulations réglementaires des copropriétés récentes apparaissent
généralement moins désuètes que celles des citations ci-dessus.
L’entretien de l’immeuble donne lieu à des relations très codifiées entre
différents acteurs (propriétaires, locataires, gardiens d’immeubles, syndics)
dont les intérêts sont divergents. Lepoutre relève, notamment, les normes
tacites observées par les anciens locataires devenus propriétaires. Ceux-ci,
qui vivent leur nouveau statut comme une ascension sociale, sont attachés à
la reconnaissance, à la convenance et à la politesse des rapports de
voisinage. Ils se plaignent volontiers de la distance ou de l’indifférence de
certains habitants récemment installés qui ne donnent pas le même sens à
leur présence dans l’immeuble. Ces anciens locataires entretiennent des
relations courtoises mais toujours distantes. Ils peuvent à l’occasion se
rendre mutuellement de menus services, mais cette solidarité reste
cantonnée dans des limites étroites, chacun gardant une forte volonté de
protection de sa vie privée. Ces comportements sont très différents des
nouveaux propriétaires qui ont un rapport moins affectif à la copropriété, et
des locataires qui n’assistent pas aux réunions décisionnelles de la
copropriété et sont, de fait, exclus de ses enjeux.
En définitive, l’immeuble haussmannien dénote la capacité des acteurs
du parc immobilier à produire un modèle original d’appartement en
immeuble collectif, de nature à satisfaire l’éthique bourgeoise, en réalisant
une traduction ramassée et fonctionnelle du standing des appartements de
l’hôtel aristocratique. C’est une forme nouvelle qui se différencie de la
production des immeubles de rapport de logements populaires et de la
maison individuelle qui connaît, parallèlement, un réel essor sous la forme
des « villas ». La réponse haussmannienne à la crise urbaine a consisté à
s’encastrer dans la production existante, pour développer une forme
fortement normée d’architecture et d’appropriation de l’espace urbain.

La villa, un mot du vocabulaire haussmannien

Dans la Rome antique, la villa était le domaine des grands propriétaires terriens
comprenant des terres, des bâtiments agricoles et parfois une maison de
plaisance. L’Italie moderne a retenu de cette acception la riche maison de
plaisance : « Oswald et Corinne terminèrent leur voyage de Rome par la villa
Borghèse, celui de tous les jardins et de tous les palais romains où les
splendeurs de la nature et des arts sont rassemblées avec le plus de goût et
d’éclat » (Germaine de Staël, Corinne ou l’Italie, 1807). Depuis 1803, l’Académie
de France à Rome a naturellement élu domicile à la villa Médicis dans un
complexe architectural italien de style Renaissance comportant un parc et un
jardin à l’italienne de 7 hectares, sur le mont Pincio, l’une des collines historiques
de Rome. Le dictionnaire de l’époque évoque alors une « riche maison de
plaisance italienne agrémentée d’un parc », ce qui correspond au xixe siècle à
une maison de campagne entourée d’un jardin. Cette tradition du retrait et du lieu
protégé finit, dans le dictionnaire du xxe siècle, par prendre le sens de la voie
privée, de la villa comme impasse bordée de maisons individuelles. À l’instar des
villas balnéaires qui s’établissent sur les fronts de mer à la fin du xixe siècle, les
villas bourgeoises prolifèrent en banlieue parallèlement à l’haussmannisation de
Paris. La capitale étant infréquentable pour cette catégorie sociale, les villages
de Neuilly, d’Auteuil et de Passy accueillent nombre de villas privées. La villa
Montmorency, résidence fermée située sur une butte du quartier d’Auteuil, dans
le 16e arrondissement de Paris, est un des exemples, dans la capitale, de la
diffusion des maisons bourgeoises. Alors que l’immeuble haussmannien est
collectif, elle propose une version individuelle du mode de vie bourgeois en
centre-ville. La villa est établie en 1852 suite à l’achat du terrain par la
Compagnie du chemin de fer de Paris à Saint-Germain, dirigée par les frères
Pereire. Ces derniers, acteurs majeurs de l’haussmannisation, ont développé là
un projet immobilier de luxe. Elle est bâtie en 1860 d’après les plans de
l’architecte Théodore Charpentier qui divise cinquante lots distincts pour
construire des maisons de maître, dont le style architectural rappelle les villas
balnéaires de Deauville ou d’Arcachon. Comme le suggère César Daly dans son
 Recueil de l’Architecture privée au xixe siècle (1864), seules les villas
individuelles qui sont destinées « à la résidence durable d’une famille » peuvent
s’autoriser des fantaisies, au contraire des « maisons à loyer » habitées par
« des locataires de classes sociales diverses » dont la position et la fortune
peuvent changer.

En un siècle, le peuplement de l’immeuble haussmannien s’est

considérablement diversifié en lien avec le passage de la propriété rentière
paternaliste à la propriété d’épargne et spéculative. La fin du régime des
loyers réglementés par l’État, notamment la loi de 1948, a marqué la
disparition des propriétaires possédant les immeubles dans leur entier au
profit du développement de la copropriété. Elle aboutit dans les années
1980 à une financiarisation de l’immobilier relayé par les prêts bancaires à
l’investissement et à l’accession à la propriété.
Cette évolution n’a cessé d’éloigner les fractions sociales modestes de
l’immeuble haussmannien, comme l’illustre la disparition des chambres de
bonnes (Fugier, 1979). Ces locaux qui ont abrité des domestiques, puis des
travailleurs précaires, ont été rachetés et regroupés pour faire de nouveaux
appartements destinés à des ménages aux revenus plus élevés. Des pratiques
de cooptation se sont développées dans les quartiers les plus bourgeois.
Ainsi, le marché immobilier, sans cesse à la recherche de nouveaux
produits, alimente le processus de gentrification qui conduit à une
homogénéisation sociale accrue. L’amplification de l’entre-soi gagne les
immeubles haussmanniens, en lieu et place de la stratification par étage, par
escalier et par bâtiment (sur rue, sur cour), qui représentait un modèle de
mixité sociale fondé sur la proximité spatiale combinée à des formes
d’évitement de chaque groupe social. La consolidation actuelle du modèle
haussmannien, de plus en plus homogène sur le plan social, s’inscrit dans
une trajectoire historique qui va de l’invention d’un modèle attractif inspiré
de formes d’habitat préexistantes à un mode de vie urbain spécifique,
propre aux couches moyennes supérieures des grandes métropoles à travers
le monde.
1. De 1845 à 1911, une mode iconographique se développe à Paris, qui consiste à représenter
le bâtiment comme un corps écorché, permettant au regard de pénétrer au-dedans afin d’y
étudier la vie, les fonctions et les organes (Teyssot). Cf. Le Parisien chez lui au xixe siècle :
1814-1914, s. l. d. de Jean-Pierre Babelon (Archives nationales, 1976).
2. Maurice Halbwachs en a rendu compte en 1909 dans Les expropriations et le prix des
terrains à Paris (1860-1900).
3. L’amélioration du logement ouvrier. Une enquête sur le logement des familles nombreuses,
Paris, édité rue du Moulin vert, 1912.
4. Charles Baudelaire évoque « l’étonnante harmonie de la vie dans les capitales », où l’on
peut/où il faut/ « être hors de chez soi, et pourtant se sentir partout chez soi […] » (Baudelaire,
« Le peintre de la vie moderne », Œuvres complètes (Gallimard, La Pléiade, 1975), vol. II,
p. 692, cité par Teyssot).
5. Cette polarisation de l’espace intérieur entre espace accessible à l’hôte extérieur et espace
réservé à l’intimité du ménage se rencontre dans différentes cultures. Elle est, notamment, très
fortement marquée dans la structure de l’habitation au Maghreb (Bourdieu, 2018).
 2
Habitat social : l’espace de transition en question

L’engouement pour la notion de transition, qui tourne le dos aux peurs et

aux espérances des « révolutions », envahit le vocabulaire politique
contemporain. La transition désigne un processus de transformation au
cours duquel un système passe d’un régime d’équilibre à un autre. Elle
révèle la mutation progressive d’un modèle, et d’un ajustement, pouvant à
terme entraîner une reconfiguration fondamentale du système. Elle exprime
la nécessité de maîtriser le changement par une planification souple et
adaptative. Le vocabulaire de la transition s’inscrit dans une perspective de
management public qui se veut attentive aux dynamiques sociales.
La notion de transition s’applique bien à l’histoire du logement social
qui, en France, est porteur d’une ambition de réforme sociale. Non
seulement le logement social permet de rendre moins sévères les
conséquences des crises du logement, mais il est aussi conçu comme un
moyen de réguler les trajectoires des individus : passer du taudis à
l’appartement puis, d’étape en étape, accéder à la maison en propriété. Le
projet de « transition » a animé les fondateurs du logement social,
soucieux de répondre à la demande des plus pauvres vivant dans
l’insalubrité et des ménages modestes se logeant avec difficulté. Il a
valorisé un modèle de creuset urbain, accueillant une grande diversité de
ménages tel un tremplin leur permettant de répondre ultérieurement à
leurs aspirations. Ainsi le logement social, en tant qu’acteur collectif,
s’est-il construit sur une vision segmentée et hiérarchisée du parc
immobilier, mobilisant volontiers des notions comme l’adaptation,
l’intégration, la socialisation. Le souci de contribuer à des parcours
résidentiels dans une perspective d’ascension sociale l’a conduit à
héberger différents types de ménages, à développer une diversité de
produits, plus ou moins normalisés, et des stratégies éducatives pour
apprendre à habiter. Aujourd’hui, alors que les difficultés d’insertion
professionnelle maintiennent captive la population la plus défavorisée, le
logement social est écartelé entre son ouverture à une large palette de
ménages (des classes les plus modestes aux couches moyennes), une
forte demande, la reconnaissance du droit au logement et à la stabilité
résidentielle, et la nécessité d’une maîtrise du peuplement. Sur cette ligne
de crête, la notion de parcours de transition, qui est au cœur de la
démarche des « HLM », se fonde sur une représentation des catégories
sociales en mouvement, dont les places dans la société progressent
comme sur un « jeu de l’oie » fait d’immeubles et de logements plus ou
moins facilement accessibles.
Dans ce chapitre, nous voulons montrer comment la notion de
transition s’ancre dans le projet du logement social comme solution aux
besoins de logement des pauvres, puis comme univers hiérarchisé en
termes de formes, de fonctions et de normes. Dans le processus de
normalisation de l’habitat, penser en termes de transition nous semble
particulièrement significatif et susceptible d’une généralisation à toutes
les formes d’organisation résidentielle qui accueillent les populations
fragiles avec l’intention de les faire « évoluer ».
Sans doute, la situation du logement social en France est particulière,
puisqu’elle est bien plus répandue qu’en Europe du Sud, mais deux fois
moins importante qu’aux Pays-Bas, par exemple. Le parc de logement
social, subventionné par les pouvoirs publics, y est réglementé par des
régimes de loyers et des conditions d’accès, particulièrement ouvertes en
France, ce qui permet de le qualifier de « généraliste ». Il est
essentiellement locatif, ce qui peut le différencier du parc social qui
intègre, en Europe du Nord, des statuts de coactionnaires, voire de
copropriétaires. Le statut social des immeubles est fixé avant même la
construction, ce qui n’est pas le cas en Allemagne où il s’acquiert par
convention. Il se caractérise par une architecture bien spécifique, et bien
différente de la production privée des promoteurs. Mais sur ce point, il
évolue rapidement depuis quelques années, ce qui montre combien le
logement social en France se trouve être un modèle en transition.
 Définir le logement social : une gageure
La France comprend 17 % de logements sociaux, l’Espagne 3 %, les Pays-Bas
34 %. Il peut être appelé logement social ou subventionné (Allemagne, Canada
et Royaume-Uni), « public housing » (Australie, États-Unis), « council housing »
(Royaume-Uni) ou « general housing » (Danemark). L’architecture du logement
social varie selon les époques et les pays, du grand ensemble à la maison
individuelle groupée.
Selon Jean-Claude Driant (2015), « le seul consensus véritable sur la définition
du logement social en France porte sur le fait qu’il accueille, peut accueillir ou
doit accueillir les ménages qui éprouvent des difficultés à se loger dans de
bonnes conditions de taille et de confort dans le cadre strict des mécanismes
marchands, soit parce que l’offre nécessaire n’est pas présente en quantité
suffisante, soit parce que son accessibilité est limitée, notamment pour des
raisons de prix. »
Dans la plupart des pays, le logement social bénéficie de financements publics,
directs ou indirects, s’adresse à des types de ménage selon leurs revenus et
applique un barème de loyers adaptés. La conception française du logement
social est dite « généraliste » dans la mesure où il peut accueillir une large
palette de revenus (61 % des ménages français sont potentiellement
admissibles) par opposition à d’autres pays européens, comme l’Italie ou
l’Espagne, plus concentrés sur l’accueil des plus pauvres. Dans ce cas, on parle
alors d’un modèle « résiduel » (Steinmetz, 2015). Au Pays-Bas ou en Suède,
l’accès au logement social est en théorie universel dans la mesure où le secteur
social doit permettre, par l’effet de la concurrence, de réguler les niveaux des
loyers du marché. Par ailleurs, si en France la plupart des logements sociaux
sont locatifs, le soutien des pouvoirs publics à l’accession sociale à la propriété
peut conduire certains pays à considérer comme sociaux ces logements dont les
occupants sont propriétaires De plus, la construction de logements sociaux est
depuis une vingtaine d’années de moins en moins réservée à des organismes
HLM spécialisés, ces derniers s’ouvrant à la collaboration avec des promoteurs
privés (Jourdheuil, 2017). Enfin, il faut différencier le logement social de
l’expression plus large de logement abordable qui renvoie, notamment en
Amérique du Nord, à des habitations rendues plus accessibles aux ménages
grâce à un système de soutien à l’offre et à la demande : aides au logement,
chèques-logement, subventions, allégements fiscaux.

Le logement social et la raréfaction de l’offre bon marché

Le logement social étant essentiellement locatif dans de nombreux pays, il

est utile de rappeler rapidement la genèse historique du processus de la
location et les raisons de la nécessité d’un parc immobilier « bon marché ».
Entre les xie et xve siècles, l’émergence des villes marchandes a conduit à
l’apparition de la libre tenure urbaine, une forme de propriété partagée
entre un possesseur effectif et un rentier, libéré de l’emprise seigneuriale.
Au xixe siècle, l’avènement de l’immeuble de rapport consacre cette
propriété rentière comme la forme dominante de propriété du logement
urbain (Topalov, 1987). La location de court terme apparaît, mais le revenu
locatif reste bien inférieur au prix de vente des habitations. Or, la croissance
urbaine très rapide à la fin du xixe siècle nécessite un volant de logements
locatifs. Pour résoudre cette crise du système du rentier, de grandes sociétés
immobilières (ainsi que des sociétés d’assurances) s’attachent à développer,
dès le milieu du xixe siècle, un important parc immobilier, dont
l’implantation géographique et l’affectation sociale sont mûrement
réfléchies.
Mais à Paris, les quartiers populaires où le recouvrement des loyers est
réputé difficile sont délaissés au profit des quartiers centraux à forte densité
de peuplement qui accueillent une population active et solvable. Dans les
centres, le processus d’embourgeoisement de la propriété immobilière, qui
illustre la dimension économique de l’haussmannisation, entraîne une
diminution du parc résidentiel bon marché. Selon Michel Lescure (1980),
l’augmentation du taux d’effort des familles ouvrières pour se loger et
l’insolvabilité d’une large fraction de la population expliquent leurs
migrations vers la banlieue1. Beaucoup de logements moyens nouvellement
construits se révèlent inaccessibles à une frange importante de la
population. Pour répondre aux besoins des populations ouvrières dont la
part s’accroît, une autre offre résidentielle devient indispensable.

Le temps des éducateurs

Les œuvres philanthropiques constituent les premières initiatives.

L’intervention des Rothschild à Paris remonte au début des années 1870
lorsqu’ils créent une fondation spéciale – l’Œuvre des Loyers – destinée à
payer les loyers des familles nécessiteuses de la ville. En juin 1904,
Alphonse, Gustave et Edmond de Rothschild dotent la Fondation
Rothschild d’un important capital de dix millions de francs. L’État lui
accorde un statut d’utilité publique au mois de juillet suivant et, en une
décennie, la Fondation et ses architectes érigent cinq importants complexes
immobiliers situés dans cinq arrondissements de Paris différents,
fournissant, dès 1919, plus d’un millier d’appartements. D’autres fondations
suivirent comme celle de Madame Jules Lebaudy (1905), veuve de
l’industriel sucrier, qui racheta le Groupement des Maisons Ouvrières et
réalisa plusieurs immeubles à Paris et en banlieue. L’architecte et
historienne Marie-Jeanne Dumont (1991) évoque aussi la Société
Philanthropique, née du don d’un banquier, Michel Heine, en faveur de
plusieurs réalisations destinées à des petits ouvriers et employés. Ces
philanthropes, promoteurs de logements ouvriers, proposent à des habitants
pauvres ou déshérités des appartements dans des petits ensembles
immobiliers, assortis d’un encadrement social, de garderies d’enfants et de
dispensaires, sans autre contrepartie qu’un loyer modeste. Leur bilan
semble positif à petite échelle et pour la population la mieux intégrée
socialement. Mais ils ne s’avèrent pas en mesure de répondre à une
demande grandissante.
De leur côté, des entrepreneurs se préoccupent aussi de l’habitat des
travailleurs. À l’instar de la Cité ouvrière de Jean Dollfus à Mulhouse,
beaucoup d’industriels envisagent l’habitat populaire comme une finalité
technique : répondre aux besoins de l’exploitation en gérant les conditions
d’habitat des ouvriers. Dans les mines du Nord, l’offre de logement est
déduite des besoins en main-d’œuvre, liés à l’évolution de l’extraction
souterraine. L’ingénieur du fond gère les cités et leurs occupants. Il leur
octroie un espace familial quasi privé, individuel, mais qui reste propriété
de la compagnie. La communauté minière se sent cependant chez elle en
raison de la modestie des loyers et d’un fort sentiment d’identité collective
(Guignet, 2008). Le logement a donc un rôle de contrôle idéologique. Dans
la cité ouvrière du Creusot, conçue par l’industriel Schneider, l’usine assure
la cohésion urbaine. La cité est contrôlée par la compagnie et soumise à
l’autorité d’un garde surveillant. L’ouvrier hésite à quitter un logement
quasi gratuit relativement rare. Il doit aussi hésiter à quitter une compagnie
qui le loge (Frey, 1986). Dans la cité patronale comme dans les projets
philanthropiques, le logement apparaît comme une « assurance » contre
toutes sortes de « risques » liés à la précarité de la condition ouvrière.
Cependant, avant 1914, les compagnies n’ont jamais logé que 40 à 50 % de
leur personnel, selon leurs besoins en main-d’œuvre.
Le célèbre familistère de Godin, construit à partir de 1859, poursuit la
réflexion sur l’habitat au-delà du simple abri. Jean-Baptiste André Godin,
qui emploie à l’époque une trentaine d’ouvriers dans son usine d’appareils
de chauffage, à Guise dans l’Aisne, s’avère dans les années 1880 le leader
mondial du marché des appareils de chauffage domestique. Conquis par les
idées saint-simoniennes, il découvre l’existence de l’école sociétaire et
adhère aux propositions de Charles Fourier en faveur d’une cité idéale.
L’observation de l’échec d’un premier essai au Texas, sous la conduite de
l’ingénieur Victor Considérant, le décide à monter son propre projet.
« Jusqu’à ce jour, écrit-il à l’un des architectes qu’il contacte en 1857, je
n’ai pu travailler qu’à créer les moyens matériels d’occuper la population
qui m’entoure. Maintenant, je désire consacrer chaque année 100 000 F à la
fondation, près de mon établissement, d’un édifice destiné à les [mes
ouvriers] loger et à leur procurer tout le bien-être compatible avec leurs
gains dans un milieu où tout sera coordonné pour qu’ils puissent en tirer le
parti le plus profitable » (Godin, 18572).
Son familistère voit le jour alors que les opérations du baron Haussmann
transforment Paris et qu’une Cité ouvrière, dite Napoléon, défraie la
chronique. En 1849, ce projet, conçu par l’architecte Veugny, comprend des
chambres séparées, et l’installation à chaque étage de points d’eau.
L’ensemble dispose d’équipements collectifs comme un lavoir, un
établissement de bains et une salle d’asile pour les enfants. Il est la première
pièce d’un vaste projet de cités ouvrières dans Paris, quatre cités pouvant
accueillir chacune 400 familles des quartiers les plus populeux. Chaque
logement se compose d’une petite cuisine, d’un cabinet à un lit et d’une
grande pièce chauffée par un calorifère. Dès la livraison, les oppositions
s’élèvent contre l’entassement de familles insolvables et la perspective de
voir le bâtiment devenir « une caserne ouvrière » (Bruant, 2011).
Godin prend le contre-pied de ces critiques. Son intérêt pour les
préoccupations hygiénistes le conduit à limiter à trois le nombre d’étages.
Les logements sont distribués le long des balcons-galeries qui donnent sur
les cours intérieures de chaque pavillon. Le parti architectural fait une large
place à la luminosité des appartements et des espaces communs, l’eau coule
à tous les étages, l’air circule par un ingénieux système d’aération, les
déchets peuvent être évacués par des « trappes à balayures ». Des
équipements collectifs tels que des magasins intégrés au site, une buanderie
et une piscine, un théâtre et des associations de loisirs, améliorent les
conditions de vie des familistériens. Tout est conçu pour créer une
communauté stable ayant envie de séjourner dans ce bâtiment. Lorsqu’en
1859, il recrute ses premiers locataires, il s’assure d’abord que leurs valeurs
sont compatibles avec les siennes. Il organise des conférences pour
expliquer l’esprit et les règles qu’il entend imposer. Puis, il charge les
anciens de transmettre aux nouveaux les consignes pour s’intégrer au mieux
dans le Palais. L’usine compte alors une part importante d’ouvriers et
employés habitant au familistère qui pratiquent volontiers
l’autosurveillance. La vie de chacun est visible par tous. Pour Godin, la
proximité est une règle de vie et un gage de pureté morale. En 1891, il se
souvient qu’« en 1876, on comptait seulement 39 femmes pour
317 hommes. Pour prétendre au statut de membres du Familistère, les
candidats doivent être âgés de 25 ans au moins, résider depuis cinq ans dans
les locaux du Familistère, participer depuis le même temps au moins aux
travaux et opérations qui font l’objet de l’Association, savoir lire et écrire,
être possesseurs d’une part du fonds social d’au moins 500 francs, et être
admis par vote à l’assemblée générale des associés3 ».
On retiendra des initiatives philanthropiques et patronales un point
commun qui est l’intérêt pour les catégories sociales intégrées (« les
travailleurs modestes ») aux dépens de populations plus fragiles.
Cependant, aucune garantie n’existe pour ces populations, qui peuvent
perdre leur logement si elles sont conduites à quitter leur emploi.
En ce qui concerne le projet social des habitations à bon marché (HBM),
le premier texte sur le logement social, la loi de 1894, dite Siegfried, place
les municipalités et les départements en première ligne pour soutenir les
œuvres philanthropiques et patronales. Les gouvernements d’alors sont
convaincus que la question sociale est l’affaire du privé. La loi Siegfried
accorde de nombreux avantages fiscaux aux associations philanthropiques
de construction de logements populaires. Le débat est alors de savoir quel
est le dosage optimal entre les capitaux privés, éventuellement
philanthropiques, et le soutien public, pour traiter le « paupérisme »
dénoncé par Louis Napoléon Bonaparte4. Les sociétés d’habitations à bon
marché qui attendent un retour sur investissement sont conduites à des
niveaux de loyer qui les amènent à recruter plutôt des ménages à revenus
moyens, que les acteurs qualifient de « prévoyants ». Préserver les
« prévoyants » de la misère en leur accordant des loyers bon marché est
l’objectif partagé du mouvement des HBM. Selon Suzanne Magri (1991),
qui a étudié les rapports aux congrès fondateurs des HBM, la politique de
l’habitation sociale issue des débats des années 1890 se veut préventive. À
la population « indigente », que l’on ne peut secourir dans le contexte du
financement du logement social, est opposé l’ouvrier de niveau
intermédiaire qui mérite au plus haut degré l’intérêt des promoteurs du
logement social. À l’argument financier s’ajoute un critère moral. La
pauvreté est envisagée comme un risque que les institutions sociales comme
les HBM ont pour mission de prévenir mais non de traiter. Les HBM
organisent donc un filet de sécurité autour de la population ouvrière
intégrée ou du moins intégrable.
Cependant, la définition de 1894 (« les habitations à bon marché sont
destinées aux personnes n’étant propriétaires d’aucune maison, notamment
[aux] ouvriers ou employés vivant principalement de leur travail ou de leur
salaire ») évolue en 1906, en s’attachant aux « personnes peu fortunées,
notamment des travailleurs vivant principalement de leur salaire ». Cette
formulation de la politique du logement social, issue des débats sur la loi
Ribot de 1908, élargit l’éventail des bénéficiaires au-delà des seules
catégories socioprofessionnelles des ouvriers et employés. En autorisant la
création de sociétés de crédits immobiliers, elle encourage les organismes à
développer la propriété pour les ouvriers méritants.
En définitive, deux thèmes de débat agitent les HBM du début du
xx siècle : leur mission et leur projet social. Comme on l’a vu, la mission à
e

l’égard des catégories des populations misérables, pauvres ou même

moyennes, se pose de manière aiguë. Pour les uns, les HBM ont pour
mission de prévenir le risque de la déchéance et du basculement dans la
pauvreté : elles sont conçues à la fois comme des filets de sécurité pour les
populations à revenu modeste et une garantie de stabilité politique et
sociale. Pour les autres, il s’agit d’accueillir les populations qui sont
pauvres et démunies, tout en les éduquant et en développant des structures
adaptées d’accompagnement et des services sanitaires et sociaux. Selon
chacune de ces options, l’encadrement des populations et les programmes
de construction diffèrent, tout autant que le projet social. On peut se
demander alors si le projet des HBM consiste à construire des communautés
stables et intégratives, à l’instar du familistère de Guise ou des cités
patronales, ce qui implique de fixer les ouvriers, ou s’il s’agit plus
simplement de préserver temporairement des ménages des âpretés du
marché privé afin de leur donner les moyens d’accéder ultérieurement à la
propriété. L’alternative entre l’ancrage et la fluidité des populations n’a pas
fait, à l’époque, l’objet d’un choix explicite. Dans la mesure où l’objectif
patronal semble plutôt de « fixer » les populations ouvrières, l’hypothèse
que le logement social puisse permettre à la main-d’œuvre de pouvoir
déménager pour répondre à l’offre de travail n’est, semble-t-il, pas
soulevée.
Il n’en reste pas moins que la notion de « prévoyance sociale » s’avère
centrale dans la conception des habitations à bon marché. La mission de
prévoyance des HBM à l’égard des populations modestes mais intégrées
correspond à une offre stable, indépendante de la gestion de la main-
d’œuvre et ouverte à une population très diverse, ainsi que l’ont pratiqué les
organisations philanthropiques. Comme le logement patronal ne protège ni
du licenciement ni du passage à la retraite, ce qui conduit l’ouvrier à se
retrouver sans hébergement, les réformateurs souhaitent développer
l’indépendance des ouvriers. Leur préférence va donc vers le soutien à des
sociétés coopératives créées par les ouvriers, avec le soutien d’industriels et
de philanthropes, voire vers l’accession à la propriété. Celle-ci est aussi
prônée par ceux qui s’inquiètent de l’indocilité de la main-d’œuvre :
l’ouvrier propriétaire, qui a ses traites à payer, est moins enclin à se
syndiquer ou à faire grève. Néanmoins, il sera moins mobile (et moins
flexible) dans la mesure où il ne pourra aller chercher du travail ailleurs
(Flamand, 1989). Ainsi, la prévoyance s’inscrit dans une discipline à
domicile (Joseph, Fritsch et Battegay, 1977) qui consiste, pour les
organismes d’habitations à bon marché, à éduquer et à encadrer les
populations dans un système normatif bien corseté.

Hiérarchisation et normalisation

La loi de 1912, dite Bonnevay, fixe les niveaux de loyers des HBM selon
les prestations minimales (nombre de pièces, équipement sanitaire) et la
taille des communes. Les Offices d’habitation à bon marché émergent
comme une institution, fondée sur une hiérarchie dans les prix de loyer. Les
montants varient de 1 à 3 selon la taille des villes ainsi que selon le nombre
de pièces et la présence de WC à l’intérieur du logement.
Cette catégorisation marque un pas décisif. Les offices d’habitation à bon
marché créés par la loi sont des établissements publics administratifs
chargés « de l’aménagement, la construction et la gestion d’immeubles
salubres ainsi que l’assainissement de maisons existantes, la création de
cités-jardins ou de jardins ouvriers » (article premier de la loi Bonnevay).
En ouvrant un segment de la construction pouvant émarger à des prêts à
taux bas, la loi Bonnevay instaure un véritable service public du logement
social. De plus, on constate, à la lecture des débats qui ont agité les HBM
que leur mission dépasse la sphère du logis : « ces immeubles peuvent
comprendre des locaux à usages communs, tels que buanderies, bains-
douches, garderies d’enfants, terrains de jeux, etc. […]. Il peut y être
annexées des boutiques à destination commerciale, pourvu qu’il n’y soit pas
vendu de boissons alcooliques. » Dans la perspective de cet encadrement
social, les parlementaires ont retenu les Départements comme les
exécutants de la politique du logement de l’État. Néanmoins, certains ont
souhaité que les communes interviennent. Une dernière partie de la loi
Bonnevay envisage donc que « les communes puissent être autorisées par
décrets en Conseil d’État à construire des habitations à bon marché
collectives comprenant des logements pour familles nombreuses ». On
retrouve, dans cet ajout, la politique nataliste de l’époque, à laquelle le
logement social se doit de contribuer.
Mais l’action municipale à l’égard des plus démunis fait l’objet de
critiques de la part des bailleurs sociaux. En 1912, la Ville de Paris organise
un concours pour la construction de logements à destination « des classes
les plus pauvres et des classes moyennes inférieures notamment les familles
nombreuses ». Deux types d’habitation à bon marche sont élaborés : à côté
des types ordinaires (HBMO), des habitations à normes réduites (HBMR)
se caractérisent par l’absence de douche, de chauffage, de débarras. Ce
type, dit Henri Becque (du nom de la rue où fut construit le prototype),
n’est construit que sur des fonds publics avec une parcimonieuse économie
(Dumont, 1991). Mais l’Office public d’habitations à bon marché de la
Ville de Paris, créé en 1914, refusera d’assurer la gestion de ces logements
municipaux considérés comme « ingérables ». Ce conflit montre que
l’institutionnalisation des HBM par la loi Bonnevay est l’occasion d’un
débat sur les normes du logement social tant en matière de stratégie de
peuplement que de qualité de construction.
Sur le plan des politiques et des stratégies de construction, on doit à
Henri Sellier, premier administrateur de l’OPHBM de la ville de Paris5, une
stratégie de réponse à la crise qui se manifeste par l’insuffisance de l’offre
pour les bas revenus et l’éviction des populations concernées hors de la
Capitale. Alors que la guerre de 1914-1918 a laissé derrière elle un grand
nombre de destructions et qu’un moratoire sur les loyers a découragé les
propriétaires et investisseurs, Henri Sellier (1921) propose la création de
plusieurs cités-jardins à l’échelle départementale. Sa stratégie laisse aux
autres acteurs du logement social (notamment la Régie Immobilière de la
Ville de Paris et la Société Anonyme de Gestion Immobilière constitués,
pour partie, par des capitaux privés) l’opportunité d’investir dans les
Immeubles à Loyers Modérés (ILM), prévus par la loi Loucheur de 1928,
qui visent les revenus moyens et proposent des logements disposant de tous
les éléments du confort bourgeois. Sous l’impulsion d’Henri Sellier,
l’OPHBM développe plutôt le type HBMA (« HBM de type amélioré »)
pour répondre aux besoins des classes moyennes qui sont trop modestes
pour les ILM et peuvent prétendre à mieux que les HBM ordinaires. Les
logements, dits HBMA, se distinguent des HBMO par des surfaces pouvant
être deux fois supérieures pour le même type de logement, ainsi que par la
présence de salles de bains et d’ascenseurs. On voit donc apparaître, dès les
années 1930, une diversification et une hiérarchisation des types de
logements sociaux selon les ressources des ménages et les équipements des
appartements. Cette dynamique répond à la diversification des populations
en difficulté de logement. Les organismes se différencient autant par la
composition de leur capital financier que par leurs stratégies spatiales.

Tableau 2.1 Normes de surfaces et types de logements sociaux avant-guerre

ILM (loyers
CATÉGORIES HBMO (ordinaire) HBMA (amélioré)
moyens)

Chambre 9 à 15 m2 27 m2 9 à 15 m2
isolée

Studio 15 à 25 m2 37 m2

25 à 35 m2 47 m2 46 m2 (loi
2 pièces + Loucheur)
Cuisine 46 à 50 m2 (Ville
de Paris)

3 pièces + 35 à 45 m2 57 m2 58 m2 (loi
Cuisine Loucheur)

60 à 65 m2
(Ville de
 Paris)

+12 m2 (loi
Loucheur)
4 pièces + ou +13 m2 (Ville
Cuisine de Paris)
par pièce
supplémentaire

Eau Eau Eau

WC (1 WC WC WC
commun Cabinet de Salle de bains
pour 4 chambres toilette
isolées) Électricité/Gaz
Confort Électricité/Gaz Chauffage
Salle de douche
obligatoire Chauffage central
ouvrant
sur cuisine (à central Vide-ordures
partir de 1929) Cave Cave
Électricité/Gaz
Cave

Baignoire Ascenseur
Porte de service
Confort
sur cuisine
souhaité20
Escalier de
service facultatif

RDC et R+1 : RDC et R+1 : RDC : 2,80 m

2,80 m 2,80 m Au-dessus :
Hauteur sous R+2 à R+5 : R+2 à R+5 : 2,70 m
plafond 2,65 m 2,70 m
R+6 et plus : R+6 et plus :
2,60 m 2,65 m

Source : M.-J. Dumont, « Le logement social à Paris, 1850-1930 », Mardaga, 1991,

p. 167. Tableau cité et complété dans l’étude de l’APUR, « Les habitations à bon marché
(HBM) : étude historique », 2017
Cependant, l’arrière-plan du jugement social sur les populations est
fondamental dans cette taxonomie. Les types Henri Becque et Baloo
représentent des logements éducatifs de transition, défendus comme étant
une étape nécessaire d’adaptation des familles aux normes hygiénistes et
collectives de l’habiter. Les équipements des cités HBM s’inscrivent dans
une perspective éducative qui oriente l’architecture des appartements
(dimensions de la pièce principale, nombre de chambres, équipements) et
l’encadrement des populations (présence de gardiens, de services sociaux).
Non seulement le logement social veut améliorer les conditions de vie des
personnes habitant des logements insalubres, mais il ambitionne de
redresser les « mauvaises habitudes » des classes populaires. Cette
préoccupation est encore très présente chez ceux qui réfléchissaient à ce que
devrait être le logement social au sortir de la Seconde Guerre mondiale. En
1943, Henri Sellier indique dans un article intitulé « Définition du logement
normal » :
« Une maison est insalubre quand elle est construite d’une façon défectueuse, quand la
protection contre les intempéries est insuffisante, quand l’ensoleillement et l’aération ne se
manifestent pas conformément aux règles de l’hygiène, si elle est édifiée sur un terrain qui crée
une ambiance défavorable et si les possibilités d’évacuation des matières usées et l’alimentation
en eau potable ne sont pas parfaites. Une troisième catégorie de taudis tient à l’absence de soins
et de propreté des occupants » (Sellier, 1943).

Ces idées ont guidé les enquêtes réalisées, quelques années plus tard, par
le groupe Économie et Humanisme pour repérer les familles selon l’état de
salubrité du logement et leur forme de sociabilité (Lebret, 1958). Pour ce
groupe d’études, fondé par un père dominicain, Joseph Lebret, il s’agissait
de bien distinguer la « salubrité » des habitations (c’est-à-dire l’aération,
l’ensoleillement, l’adduction d’eau) et la « sociabilité » des occupants
(c’est-à-dire l’activité du chef de ménage, la manière dont est tenu le
ménage, la qualité du mobilier). À Marseille, à Rouen, à Lyon, les enquêtes
dans les îlots de taudis consistent à remplir des fiches et à différencier les
types de logement (« insalubres », « surpeuplés », « malsains ») et les
familles (« normales », « rééducables »), selon des catégories normatives
imprégnées de jugements de valeur (Pelletier, 1995).
Les années qui suivent la Seconde Guerre mondiale conduisent à la
fixation d’un cadre normalisé, pétri de la vision « différentialiste » des
publics pouvant prétendre aux HLM. Le cadre industrialisé et normé, qui
permet à la fois la production de logements interchangeables et socialement
différenciés, devait permettre au parc d’accueillir plusieurs générations de
locataires en transit vers d’autres parcs.
En 1947, une loi réorganise le secteur des HBM. Elle instaure un régime
de prêts directs du Trésor public, au taux de 2 % sur soixante-cinq ans, avec
différé d’amortissement et remise partielle des intérêts sur dix ans. Grâce à
cet effort substantiel des pouvoirs publics, la surface minimale des
logements est augmentée : par exemple de 45 à 57 mètres carrés pour un
trois-pièces. Dans l’esprit de la loi de 1948, qui cherche à contraindre le
parc locatif privé à louer des logements de qualité, certains équipements
sont rendus obligatoires, notamment la salle d’eau. Dès 1950, un nouveau
système de financement, en vigueur jusqu’aux années 1970, donne
naissance aux « grands ensembles ». De manière significative, les HBM
deviennent alors des « habitations à loyer modéré », c’est-à-dire des HLM,
avant tout caractérisées par leurs montants de loyer. Cependant, les crédits
ouverts étant encore insuffisants, il faudra attendre le plan Courant de 1953
pour que la politique de logement social se dote d’objectifs (construction de
240 000 logements par an), de moyens (les zones d’urbanisation
prioritaires) et de financements, via le « 1 % logement » qui impose à toutes
les entreprises de plus de dix salariés le versement de 1 % de leur masse
salariale comme participation à l’effort de construction. Après l’appel de
l’abbé Pierre (1954) pour répondre à l’urgence de la crise, l’État s’engage à
construire plus vite et bon marché, en procédant par concours. Des
« logements économiques de première nécessité » (LEPN) contribuent à la
formation des cités d’urgence. Dans l’urgence, des programmes de
logements à normes réduites se multiplient, ainsi que des « logements
économiques normalisés », des « logements million », des « logements
populaires et familiaux », dit LOPOFA. La puissance publique procède à la
normalisation de la construction et à l’abaissement du prix de revient. Dans
le même temps, la différenciation du logement social en fonction des
catégories de population, apparue dans l’entre-deux-guerres, se poursuit.
Dans les HLM, les normes de construction permettent de hiérarchiser le
niveau social des immeubles. Une distinction est faite entre les HLM « A »
et « B ». Elle est basée sur le fait que la cuisine est conçue pour être utilisée
pour les repas ou non. Si c’est le cas (HLM « A »), la cuisine augmente au
détriment du salon, et inversement pour le HLM « B », où c’est le salon qui
est privilégié. Les gestionnaires justifient cette distinction par une version
plus « rurale » et « populaire » (Croizé, 2009).
Par ailleurs, dans le contexte du marché très tendu de l’après-guerre, le
droit au maintien dans les lieux offre une garantie de stabilité résidentielle
inédite. Il octroie à tout occupant de logement social un cadre protecteur de
stabilité. L’entrée dans le logement social est donc assortie de règles fixant
les conditions d’attribution des logements. En 1954, la loi établit des
plafonds de ressources au-dessus desquels il ne peut être attribué de
logement social. Dans les villes de plus de 10 000 habitants, le classement
des candidats au logement est affiché dans les lieux publics. On tient
compte de la situation des ménages au regard du logement, de la
composition familiale et de l’antériorité de la demande. Aux critères de
ressources sont associés des critères de moralité, ce qui déclenche un débat
entre l’union des HLM et les pouvoirs publics (Kamoun, 2005 ;
Belmessous, 2020).
Dans ce cadre, s’affirme une volonté récurrente de mettre fin à la
multitude des types de financement. Les catégories de logements qui
correspondaient à deux appellations (HLM de type A et de type B) sont, dès
1961, intégrées dans une seule catégorie « les HLM ordinaires ».
Cependant, dès 1962, les Programmes sociaux de relogement (PSR) et les
Immeubles à loyer normal (ILN) font exception à la règle. D’une part, les
PSR doivent permettre de résorber les bidonvilles de la région parisienne en
application d’une loi votée en 1964. D’autre part, on souhaite, grâce aux
ILN, intégrer des ménages de classes moyennes pour promouvoir une
mixité de statuts sociaux dans les grands ensembles.
On assiste donc à la multiplication des « produits » constituant l’offre
HLM et à leur hiérarchisation en fonction des occupants à qui ils sont
destinés. De part et d’autre du parc social ordinaire, qui accueille en
majorité des catégories sociales populaires bien intégrées, se développe un
parc d’adaptation et de transition destiné à ceux que l’on qualifie alors
d’« inadaptés », qu’il s’agit de « rééduquer » avec le concours des
travailleurs sociaux, et un parc amélioré pour faire entrer des classes
moyennes. L’habitat social illustre remarquablement le travail politique de
la normalisation qui, après avoir rejeté une partie de la population parmi les
non-bénéficiaires, en haut comme en bas de l’échelle sociale, classe les
ayants droit dans des catégories d’habitat, tout en recherchant une mixité
des catégories. Au risque de ne pas répondre à la mission du droit au
logement pour tous.

La normalisation dans l’habitat social au Maroc sous le protectorat (1912-

1956)

Bénédicte Florin (2010) montre à propos de l’habitat social au Maroc sous le

protectorat, la représentation des populations par les maîtres d’ouvrage. Nourris
d’observations sur les cultures locales, les urbanistes Henri Prost et Michel
 Ecochard distinguent dans la population « indigène » les musulmans et ceux de
confession juive en leur attribuant un type de quartier et d’habitat spécifiques,
distincts de la ville occidentale :
« Jusqu’aux années 1950, les propos sur l’habitat populaire réservé aux
israélites démunis transcrivent une opinion fortement ancrée chez les
architectes-urbanistes, à savoir que ceux-ci, contrairement aux Marocains
musulmans, peuvent s’accommoder de l’habitat collectif vertical de type
européen en raison de leur mode de vie familial et communautaire. Ce qui est en
jeu ici, c’est le jugement du degré d’urbanité qui est présumé dissemblable d’une
catégorie à l’autre : les logements individuels horizontaux, fermés sur eux-
mêmes, situés dans un quartier clos et “hors la ville”, sont affectés aux
musulmans afin de ne pas bouleverser “leurs modes de vie ancestraux”,
l’immeuble collectif, ouvert sur l’extérieur et situé “en ville”, peut convenir aux
juifs, tandis que les petites maisons des cités ouvrières ou, plus tard, les cités
“d’habitat du plus grand nombre” (de type HLM) abritent les ouvriers et employés
européens » (Florin, 2010 ; voir aussi Cohen et Eleb, 1998).

Mixité sociale et droit au logement

Le récit du grand ensemble de logement social comme creuset urbain,

amenant les couches moyennes et populaires à vivre ensemble, est un
leitmotiv de la politique de l’après-guerre, dite de Reconstruction. Dans un
article fondateur, publié en 1970, Jean-Claude Chamboredon et Madeleine
Lemaire analysent, à partir d’un travail de terrain sur un grand ensemble de
la région parisienne, la réalité concrète des modes de vie ainsi rassemblés.
Ils montrent d’abord l’hétérogénéité des locataires. Le peuplement du
grand ensemble est issu de différentes filières selon les types d’organismes
qui ont participé au financement de la construction et qui disposent d’un
droit de désignation des locataires. Les organismes d’allocations familiales
réservent des appartements pour les mal-logés tandis que d’autres
logements, du ressort de la contribution des employeurs à la construction (le
1 % patronal), sont plutôt attribués à des cadres moyens, employés ou
ouvriers offrant une garantie de stabilité dans leur emploi. Des autorités,
comme le préfet ou le maire, ont aussi un pouvoir de désignation en
contrepartie de leur participation financière. Cette genèse de la population
logée a des effets importants sur la cohabitation de groupes sociaux dont le
nombre d’enfants, le niveau scolaire, les trajectoires résidentielles sont
hétérogènes.
 Puis, aucun groupe social n’étant numériquement majoritaire dans le
grand ensemble, leur enquête met à jour le fossé qui se creuse entre les
ménages des classes populaires et moyennes. L’installation dans la cité
nouvelle révèle les différences de potentialités économiques des ménages,
notamment l’investissement mobilier et décoratif. Des écarts apparaissent
aussi sur d’autres sujets comme la natalité, l’éducation des enfants, le
comportement économique. Sur le plan relationnel, une incompréhension se
creuse entre les couches moyennes, qui cherchent à développer des relations
de service et des « échanges », et les ouvriers plutôt à la recherche de
« solidarités communautaires ». Cette distance marque l’échec de l’utopie
qui, selon Chamboredon et Lemaire, « voit dans les progrès promis à la
classe ouvrière, le contact et l’exemple des classes moyennes et le grand
ensemble comme instrument d’une politique civilisatrice » (1970, p. 4).
Ainsi :
« Là où le sociologue pose la question en termes de goût, là où il croit explorer les arcanes de la
sociabilité, vertu non pas dormitive mais associative, les sujets des classes populaires répondent
en termes de contrainte : “ce qui importe c’est d’être logé” (polisseur) ; “il y a tellement de gens
mal logés” (femme de couvreur zingueur) ; “je suis favorable au grand ensemble dans le sens où
l’on peut loger les gens mal logés” (employée). Ils apprécient les grands ensembles comme une
solution à la crise du logement dont ils ont souvent éprouvé personnellement les effets :
“émerveillée, je n’y crois pas, après avoir habité dans des baraquements, c’est formidable”
(femme de compagnon-maçon). Et ils ne reprennent pas du tout les stéréotypes hostiles que
diffuse la presse et que l’on rencontre souvent dans le discours des sujets de classe moyenne ou
supérieure : “Pour moi, ça ne me choque pas tous ces gens, ça ne m’est jamais venu à l’idée que
ça pouvait être une cage à lapins ou un poulailler comme on dit” (ouvrier qualifié, propriétaire) ;
“Pour moi, un grand ensemble c’est une caserne, un lieu sinistre, un dortoir” (cadre moyen,
propriétaire) » (Chamboredon et Lemaire, 1970, p. 12-13).

Dès lors, l’opinion sur le grand ensemble dépend étroitement de la

« convenance sociale que les habitants reconnaissent au rapprochement
spatial de groupes différents ». L’attachement au grand ensemble, c’est-à-
dire le souhait d’y rester, semble d’autant plus fort que les ménages ont peu
de chances de le quitter. À cet égard, la valorisation de l’épargne par les
couches moyennes correspond à leur projection vers l’avenir, en particulier
le souhait du départ du grand ensemble pour l’accession à la propriété d’un
pavillon.
Si l’article de Jean-Claude Chamboredon et Madeleine Lemaire fait
partie des publications les plus citées en sociologie urbaine, il le doit à la
postérité des politiques en la matière qui a donné à leur recherche une
dimension prophétique. Le contexte de leur travail s’intègre dans le débat
qui oppose, depuis le début des années 1960, les auteurs optimistes qui
voient dans les grands ensembles « le progrès de la civilisation de demain »
et ceux qui dénoncent la « sarcellite », une névrose supposée découverte
dans la cité nouvelle de Sarcelles par les détracteurs de l’architecture
moderne (Fijalkow et Reynaud, 2021).
La recherche de Chamboredon et Lemaire, qui souligne l’aspiration des
couches moyennes à quitter les grands ensembles, est contemporaine de la
circulaire Guichard interdisant, en 1973, la construction de grands
ensembles en raison de leur aspect « ségrégatif ». Elle annonce la réforme
du financement de la politique du logement qui, en 1977, marque la fin d’un
système basé essentiellement sur l’aide publique directe aux constructeurs.
Désormais, le marché privé de l’immobilier se doit de répondre aux besoins
du plus grand nombre et le parc social a pour mission de satisfaire, à la
marge, ceux qui ne peuvent pas se loger dans les conditions du marché. La
régulation sociale doit s’opérer grâce aux aides à la personne, notamment
via l’Aide personnalisée au logement. Le prêt locatif aidé (PLA) apparaît en
1977 comme le référent unique du logement social en termes de normes de
construction, de plafond de revenu et de loyer. Mais il est très vite dépassé
par l’apparition de PLA « très sociaux », PLA « d’intégration », et prêts
locatifs intermédiaires destinés à des publics variés, des revenus très faibles
aux revenus moyens.
En définitive, la nouvelle réforme entérine les pratiques des couches
moyennes à l’égard du logement social et constitue la fluidité comme une
de ses valeurs centrales, justifiant à la fois l’accueil des plus défavorisés et
celui des classes moyennes se préparant à l’accession à la propriété. Alors
que le parc HLM est un logement de transition pour ceux qui ont d’autres
perspectives résidentielles, il représente pour les autres un point d’arrivée.
Ainsi, la plupart des bailleurs sociaux redoutent que les populations
« assignées à résidence » forment moins des communautés habitantes que
des « ghettos ».
Dès lors, la normalisation à l’œuvre dans le logement de transition qu’est
le parc social s’inscrit à la fois dans un processus de hiérarchisation des
types de logement et par la poursuite de l’objectif de mixité sociale. La
segmentation sociale du parc et le mélange de différents publics sociaux au
sein des ensembles immobiliers obéissent à une stratégie d’éducation des
populations cibles, qui présume que le côtoiement quotidien d’une diversité
de groupes sociaux a des valeurs éducatives.
La fragilité de l’objectif de mixité sociale tient aussi à l’évolution
dramatique des situations de détresse résidentielle à partir des années 1980.
Dès cette époque, la production de logements très sociaux n’est guère
suffisante au regard de la demande de la population la plus modeste. Les
habitats spécialisés construits dans les années 1950 ont été démolis ou
réhabilités et reclassés. Ils se font plus rares, alors que les programmes de
logements sociaux, qui se mobilisent autour d’un objectif de mixité sociale,
se tournent vers une population plus solvable.
Dès le milieu des années 1980, plusieurs manifestations publiques
interpellent sur les processus d’exclusion du marché du logement. Les mal-
logés apparaissent à l’occasion d’occupations collectives d’immeubles et
d’autres opérations « coup de poing » (Fijalkow et Levy, 2010). Sur un plan
statistique, les premiers rapports sur le mal-logement de la Fondation Abbé
Pierre, publiés à partir de 1995, se fondent sur les rares critères que
renseigne l’INSEE dans le recensement : présence ou non d’installations
sanitaires, taux de peuplement des logements. En complément, la notion
d’« habitat indigne » s’attache aux risques encourus par les populations
vivant dans les immeubles insalubres, les immeubles menacés de ruine et
ceux présentant des risques, dont l’exposition à l’intoxication par le plomb.
Plus de trois millions et demi de personnes sont touchées par le mal-
logement, selon ces rapports.
En même temps, la notion de « sans domicile fixe » prend de
l’importance pour désigner et tenter de comptabiliser une population
davantage caractérisée par sa visibilité dans l’espace public que par des
pratiques homogènes en termes d’insertion sociale, professionnelle, voire
résidentielle (Damon, 2021).
Ainsi, dans les années 2000, les signaux de crise semblent requérir une
plus forte mobilisation financière de l’État pour que le logement social
remplisse la mission attendue à l’égard des populations les plus fragiles.
Les besoins sont estimés à plus de 500 000 logements dont la moitié de
logements sociaux. La fragilité résidentielle s’étend. De 2000 à 2010,
l’indice du prix des logements a augmenté de 107 % alors que les revenus
n’ont progressé que de 25 %. Le logement représente près de la moitié des
dépenses des ménages français les plus pauvres (premier décile) et un quart
des dépenses de l’ensemble des ménages, sans tenir compte du coût des
transports, qui peut être du même ordre lorsqu’il faut s’éloigner pour
trouver un logement à coût accessible (Maresca, 2013). L’habitat social
(17 % du parc total de logements) peine à répondre aux besoins des
populations pauvres. Alors que la loi Solidarité et Renouvellement urbain
impose, dès 2000, d’atteindre 20 % de logement sociaux dans les
communes importantes, soit une moyenne annuelle de 350 000 logements,
c’est l’accession à la propriété qui mobilise l’essentiel des efforts. La part
du parc locatif privé tendant à se stabiliser autour de 20 % du parc total, on
assiste à une crise du logement locatif, accentuant la fragilité résidentielle
des personnes modestes et des jeunes (Kesteman, 2010).
Entre 2000 et 2020, la demande de logement social a doublé pour
atteindre plus de 1,8 million de ménages. En 2020, les missions du
logement social, qui héberge 10 millions de personnes dans un parc de
4,2 millions de logements, font l’objet de débats, révélateurs des tendances
contradictoires inscrites depuis longtemps dans l’histoire de ce secteur.
Divisé entre le caractère très diversifié de sa production et la précarisation
de ses locataires, la large gamme de produits du logement dit « social »
s’adresse, en fonction des plafonds de revenus, à 61 % des ménages
français. Cependant, ce parc dit « généraliste » ne réserve qu’à peine un
tiers de ses logements aux plus pauvres. Or, depuis les années 2000, on
constate un appauvrissement du revenu des locataires du logement social,
sous les effets de la crise économique et des recompositions familiales.
Dans le même temps, ce parc doit faire place à des ménages défavorisés,
bénéficiaires des dispositifs d’accès d’urgence adoptés dans le cadre de la
loi sur le Droit au logement opposable (loi DALO).
Face à ce contexte, la loi DALO, issue des mouvements d’occupation de
l’espace public de l’hiver 2006, accorde un statut de priorité à la demande
de logement social des « mal-logés » (sans domicile, menacés d’expulsion
sans relogement, hébergés depuis plus de dix-huit mois, logés dans des
locaux insalubres ou indécents, demandeurs depuis une durée
anormalement longue). Elle établit une voie de recours spécifique par la
justice administrative pour l’attribution d’un logement social, en imposant à
l’État une obligation de moyens et de résultats. Selon l’enquête de Pierre-
Édouard Weill (2017), le public du DALO comprend 20 % de personnes en
situation de grande pauvreté et d’isolement qui ont de grandes difficultés à
faire valoir leurs droits et entretiennent des rapports ambivalents avec les
institutions sociales et juridiques, 50 % de familles populaires,
généralement nombreuses et issues de l’immigration, qui délèguent le plus
souvent les démarches du recours au DALO aux services sociaux, 30 %
d’individus qui s’approprient les démarches de recours à la justice et
n’hésitent pas à s’engager dans une démarche de lutte collective. Mais,
selon Weill, les jugements excluent souvent les plus marginalisés et les
moins « autonomes ». Un tiers des demandeurs sont réorientés vers une
structure d’hébergement : 26 % refusent des propositions de logement dans
les quartiers en difficulté (dits de la Politique de la ville) qui représente pour
eux une trajectoire jugée descendante, tandis que 23 % s’y « résignent ».
Pour 21 % des ménages, que l’on peut dire « gagnants », le logement
proposé s’inscrit vraiment dans une trajectoire résidentielle ascendante.
Ces résultats interrogent les politiques de peuplement dans la mesure où
les quartiers de logements sociaux, traités dans le cadre de la politique de la
ville, sont aussi stigmatisés par les plus modestes. Voilà qui fragilise la
notion de mixité sociale, présentée par les organismes HLM comme leur
mission et l’héritage d’une longue histoire. Pour lutter contre l’assimilation
des quartiers de logements sociaux à des « ghettos », les dirigeants des
organismes HLM cherchent à accueillir une population stable et moins
vulnérable, en même temps qu’ils répondent aux situations de vulnérabilité
sociale qui justifie leur rôle en matière d’intégration sociale. À cet égard, ils
adhèrent volontiers aux stratégies de l’État en faveur de la mixité sociale,
soit par la rénovation urbaine (loi Boorlo de 2003 qui envisage la
démolition et la reconstruction de plus de 300 000 logements), soit par un
rééquilibrage de la part des appartements destinés aux plus défavorisés, soit
par la maîtrise du peuplement. Certes, la notion de mixité sociale a été
particulièrement commentée dans les années 1990 à 2000 par les chercheurs
et les acteurs, sans que les critères de population et d’échelle aient été
tranchés (Fijalkow, 2017). Néanmoins, certains décideurs considèrent que la
possibilité de faire du logement social une résidence de transition pourrait
atténuer les effets de la ségrégation.
En effet, le vote, en 2018, de la loi pour l’évolution du logement, de
l’aménagement et du numérique, dite ELAN, a donné lieu à deux débats
significatifs de la volonté de mettre le parc de logement en mouvement :
l’un sur le projet du gouvernement de vente, chaque année, de 1 % du parc
HLM (soit plus de 40 000 logements), et l’autre sur l’examen périodique
(tous les 3 ans) des droits d’occupation des logements. Il s’agissait, d’une
part, de renouveler le parc de logements sociaux et de les mettre en
copropriété et, d’autre part, de remettre en question le droit au maintien
dans les lieux, en dénonçant les 10 % de ménages HLM qui dépassent les
plafonds de ressources. Ainsi, la mission du logement social définie par un
député consiste désormais à « permettre à chaque Français de suivre un
véritable parcours résidentiel et, si possible, de devenir un jour
propriétaire » (Robin Reda, Assemblée nationale, 19 juillet 2018)6.
À propos de la notion de « parcours résidentiel », l’analyse statistique de
Jean-Pierre Lévy (2017) montre l’illusion de ce type de politique dite des
effets de chaîne, qui postule que construire pour l’accession à la propriété
va libérer automatiquement des logements du locatif social. Or, l’étude
statistique montre que, sociologiquement, les ménages restent dans les
mêmes filières et que les logements en accession sont de plus en plus des
logements de fin de parcours résidentiels. Ainsi, sur 1,6 million de ménages
ayant accédé à la propriété entre 2003 et 2006, seulement 10 % viennent du
locatif social, alors que 37 % viennent du locatif privé et que 36 % étaient
déjà propriétaires. Sur 1,1 million de ménages entrant dans le parc social
dans la même période, 43 % viennent du secteur locatif libre et 39 % sont
de nouveaux ménages. D’une part, le parc locatif privé s’avère le principal
fournisseur d’accédants à la propriété, et non le parc social. D’autre part, ce
dernier remplit un rôle fondamental pour les jeunes qui débutent leur
itinéraire résidentiel. Son rôle transitionnel serait confirmé si le marché du
logement était ouvert à des débouchés ultérieurs, ce qui n’est
malheureusement pas le cas.
En définitive, deux récits sur le logement social se confrontent
aujourd’hui. Le premier cherche à valoriser le parc social généraliste qui
loge les salariés et leur offre une stabilité sociale conforme à l’histoire du
modèle du logement social français, à la fois mixte socialement et inscrit
dans des territoires. Ce récit souligne, à travers l’histoire du logement
social, son rôle contracyclique face aux crises immobilières même les plus
récentes (2008). Il s’alimente de nombreuses recherches historiques,
géographiques, sociologiques sur l’habitat social et les territoires, voire
d’une vision « téléologique » des HBM (Carriou, 2012). Mais il échoue
devant l’indignation unanime vis-à-vis du « mal-logement ».
Or, c’est par cette autre porte d’entrée narrative, à savoir la dénonciation
vigoureuse des situations dramatiques du non-accès au logement « décent »,
que l’appel à plus de justice convoque les émotions. Ainsi, certains
parlementaires opposent au récit optimiste du logement social ce qu’ils
nomment « ses échecs », au rang desquels la paupérisation de son
peuplement, la ghettoïsation, l’insécurité. D’autres dénoncent, avec plus ou
moins de bonne foi, les passe-droits qui conduisent à du logement social de
« privilégiés ». Enfin, nombreux sont ceux qui soulignent l’aspiration des
ménages occupants à pouvoir quitter le logement social pour suivre un
parcours individuel promotionnel rendu possible par la loi mais que le
marché libre du logement ne rend pas vraiment possible.
On peut penser que des évolutions sont en cours, les pratiques
économiques actuelles des acteurs de terrain conduisant à sortir du clivage
du marché, entre logement social public d’un côté et parc immobilier privé
de l’autre. Depuis 2008, les organismes HLM, jusqu’alors habitués à
produire des logements neufs par le biais de la maîtrise d’ouvrage directe,
diversifient leurs modes de production en s’associant à des promoteurs
immobiliers privés sous forme d’acquisition d’immeubles. Ce partenariat
inédit est le produit des difficultés de l’écoulement des logements du
marché des promoteurs privés, rencontrées notamment en 2008. Il résulte
aussi de l’évolution des règles d’urbanisme qui impose qu’une part des
programmes privés intègre des logements sociaux (Jourdheuil, 2017). Cette
forme nouvelle de production de l’habitat soutenue par l’impulsion
gouvernementale (Gimat, 2017) va certainement modifier durablement
l’image du logement social futur. Ceci est fondamental, dans la mesure, où,
comme on l’a vu, les politiques du logement et les pratiques des habitants
se heurtent largement à des représentations négatives. Mais on peut craindre
aussi que l’hybridation du logement social avec le reste du parc immobilier
ne contribue à diluer ses spécificités, dues en grande partie à son histoire.

L’hébergement social, un secteur marginalisé

L’hébergement social est pour les statisticiens constitué de « ménages

collectifs » disposant de services ou de fournitures communs (tels les
étudiants logés dans les cités universitaires, les travailleurs logés en foyers,
les personnes âgées dans les maisons de retraite, les pensionnaires en long
séjour des hôpitaux, les occupants des Centres d’Hébergement et de
Réinsertion Sociale, les Centres d’hébergement d’urgence, les Centres
d’Accueil pour les demandeurs d’asile, les Centres Provisoires
d’hébergement pour les réfugiés statutaires), de foyers d’hébergement
éducatif de la Protection Judiciaire de la Jeunesse, d’établissements
maternels réservés aux femmes enceintes et aux mères isolées. Les CHRS
ont été créés par une loi de 1953 relative à l’aide sociale à l’hébergement
afin « d’assurer l’accueil, le logement, l’accompagnement et l’insertion
sociale des personnes ou des familles connaissant de graves difficultés, en
vue de les aider à accéder ou à recouvrer leur autonomie personnelle et
sociale ». Un autre texte de 1994 regroupe les formes d’hébergement
« historiques », de type foyers, sous le terme de « résidences sociales » dans
le but d’améliorer les conditions d’habitat en leur sein. Mais depuis cette
date, les formes d’hébergement social se sont multipliées à l’attention de
publics variés concernés par des formes de vulnérabilité liés à la migration,
à l’âge, aux rapports de genre. On a donc affaire à toute une galaxie, à la
fois lâche et intriquée, d’acteurs, d’institutions et de dénominations qui se
regroupent et parfois se subdivisent.
Les origines du secteur de l’hébergement social s’apparentent à celles du
logement social, dans la mesure où l’on y croise aussi la philanthropie,
l’hygiénisme et le travail social. Les gestionnaires et les normes
d’occupation jouent un rôle primordial. Les occupants sont désignés comme
« pensionnaires », ils n’ont aucun droit au maintien dans les lieux, mais
disposent tout de même du droit à l’hébergement selon la loi de 2007. Ils
sont néanmoins plus fragilement installés que les locataires de l’habitat
social. Les institutions accueillent environ plus d’un million et demi
d’habitants à laquelle il faut ajouter 500 000 personnes accueillies chez des
tiers (Fondation Abbé Pierre, 2020).
Les hôtels meublés ou garnis sont la forme la plus ancienne de
l’hébergement qui accueille les nouveaux arrivants, provinciaux et
immigrés, dans les grandes métropoles de Paris, Londres ou New York.
Entre les deux guerres, 11 % des Parisiens sont logés dans des hôtels
meublés (Faure et Lévy-Vroelant, 2007). Ces bâtiments, tenus par un
locataire principal, sont souvent vétustes, mal entretenus, disposant de peu
d’équipements de confort. En France, la crise des années 1920 voit se
multiplier le nombre de chambres en meublés. Leur nombre a été réduit
dans les années 1950 par les programmes de rénovation urbaine des vieux
quartiers. Mais depuis le milieu des années 1990, la population pauvre qui
réside dans ces établissements (40 000 selon la Fondation Abbé Pierre en
2020) interroge les politiques de peuplement qui leur refusent l’accès au
logement social. Du point de vue du droit, les hôtels meublés sont
considérés comme des commerces et non des logements. Les habitants ne
sont pas des locataires en titre mais de simples occupants sans droit ni titre.
Les propriétaires de ces immeubles s’effacent derrière les gestionnaires qui
sont parfois des associations déléguées par les pouvoirs publics, comme on
l’a vu lors du drame de l’hôtel Opéra en 2005 (Lévy-Vroelant, 2018).
C’est au secteur associatif que revient, assez souvent, l’hébergement
temporaire des personnes ne trouvant pas de solution dans le parc de
logement classique et qui n’ont d’autres choix que cette forme de logement
précaire. Les personnes sans emploi et sans ressources, les immigrants, les
salariés pauvres, les sans domicile fixe, les sortants de prison constituent sa
clientèle habituelle. Dans l’après-guerre, alors que la construction en masse
de logements sociaux répond à la demande des salariés, des formes privées
d’hébergement sont développées par des organisations parapubliques et
associatives : foyers pour jeunes travailleurs et foyers Sonacotra, centres
d’hébergement d’urgence, centres d’hébergement et de réinsertion sociale,
cités universitaires, maisons de retraite. L’hébergement est provisoire (un an
en moyenne, hors placements d’urgence), dans l’attente d’une solution de
logement durable ou adapté. Outre la mise à l’abri et l’offre alimentaire, les
centres d’hébergement apportent de l’aide pour un accompagnement vers le
logement, des démarches administratives et juridiques, l’accès aux soins et
à la scolarisation des enfants.
Dans les structures d’hébergement, les contrats de location sont de courte
durée et les conditions d’installation sont réduites. Il est fréquent que,
comme dans les chambres d’hôtels meublés, on ne puisse aménager et
décorer son espace, accueillir des amis ou de la famille, cuisiner ou laver
son linge. Des heures de couvre-feu sont établies. Les espaces et les
équipements collectifs qui sont, dans certains contextes, animés par des
travailleurs sociaux et des bénévoles, ont une importance fondamentale
dans ces établissements car ils doivent compenser la limitation de l’espace
privé et le caractère transitoire de l’occupation.
Des programmes d’humanisation ont été fixés depuis quelques années
pour améliorer les conditions de vie : réduction des places en dortoir,
augmentation de la part des places en chambre individuelle équipées de
sanitaires et de bloc-cuisine. Ces programmes ont aussi permis d’améliorer
la qualité des prestations d’accompagnement social.
Parmi les structures d’hébergement figurent les centres d’hébergement et
de réinsertion sociale (CHRS, 140 000 chambres), les centres
d’hébergement d’urgence (CHU, 30 000) et les maisons d’accueil mère-
enfant. Les services d’hébergement comprennent aussi les structures à
destination des demandeurs d’asile et des réfugiés, qui incluent notamment
les centres d’accueil pour demandeurs d’asile (CADA, 110 000 places). Les
résidences sociales dénommées « pensions de famille » sont des
établissements destinés à l’accueil sans condition de durée des personnes
dont la situation sociale et psychologique rend difficile l’accès à un
logement ordinaire. La pension de famille offre une solution de logement
qui n’est pas limitée dans le temps, mais elle ne représente que 20 000
places (Fondation Abbé Pierre, 2020).
Selon une note de la DREES (Direction de la recherche, des études, de
l’évaluation et des statistiques du ministère des Solidarités et de la Santé,
2016), 159 000 personnes habitent des logements dits adaptés au sein de
résidences sociales, telles que les foyers de travailleurs migrants et les
foyers de jeunes travailleurs, dans lesquelles les occupants versent une
redevance ou un loyer. Il s’agit d’une part des foyers de jeunes travailleurs
(FJT, 35 000 personnes) qui ont vocation à loger des jeunes actifs ou en
voie d’insertion : près de 80 % ont moins de 25 ans et deux tiers ont un
emploi. D’autre part, des foyers de travailleurs migrants (FTM,
38 000 personnes) et des résidences sociales (52 000 personnes) accueillent
des hommes isolés issus de l’immigration, dont une part importante a vieilli
dans ces établissements. Malgré des moyens financiers et humains souvent
réduits, les organismes qui gèrent les centres prennent en charge les risques
sociaux, financiers et matériels rejetés par les autres acteurs : prise de
garanties contre les impayés, signature d’un contrat de sous-location,
réalisation de travaux et gestion du peuplement en lieu et place du bailleur,
constitution de caisses de solidarité pour travaux.
Les structures d’hébergement en diffus, c’est-à-dire hors structures
d’hébergement, sont constituées par le secteur dit de l’intermédiation
locative. Ce dispositif, dit de bail glissant, autorise le public défavorisé à
accéder à un logement ordinaire par le biais d’une sous-location à une
association spécialisée chargée de faire passer (« glisser ») le bail à son
nom et considérée comme « intermédiatrice ». C’est un transfert de risque
au même titre que le bail à réhabilitation par lequel les propriétaires
d’immeubles en mauvais état acceptent de les faire réhabiliter et gérer par
des associations pendant une durée limitée. Moins de 50 000 logements
sont concernés par ces dispositifs (FAP, 2020).
L’ambition du secteur de l’hébergement étant de diriger les occupants
vers l’habitat stable, un programme dit du « Logement d’abord » a été mis
en œuvre par le gouvernement français pour orienter en priorité vers un
logement ordinaire (avec, le cas échéant, un accompagnement social) les
personnes sans domicile. Cette stratégie est préférée au « parcours en
escalier » qui consiste à orienter les populations d’un logement temporaire à
un autre au sein de la galaxie de l’hébergement. Elle correspond à la
production de logements « très sociaux », à des places en pensions de
famille et en intermédiation locative. Quelques progrès sont enregistrés
mais, comme le constate la Fondation Abbé Pierre en 2020, le parcours
reste encore bloqué pour des milliers de personnes. La durée moyenne de
séjour en CHRS tend à augmenter et les sorties « vers le haut » restent peu
nombreuses. En 2017, à peine la moitié des sortants de CHRS ont accédé au
logement social.
Ces quelques éléments montrent que le secteur de l’hébergement reste
dissocié de celui du logement et que, s’il se développe dans les interstices
du marché grâce à des militants associatifs et caritatifs, il obéit à une
hiérarchisation étroite se développant au gré des urgences du moment. Voilà
qui illustre, là aussi, la capacité du champ de l’habitat à générer
continuellement des acteurs et des formes nouvelles, selon des dynamiques
adaptatives. À ce titre, le secteur de l’hébergement s’inscrit bien dans
l’idéologie de l’habitat de transition, selon laquelle on doit « apprendre à
habiter » à toutes ces personnes qui ne parviennent pas, par elles-mêmes, à
accéder à un logement ordinaire. Ceci renvoie à une vision hiérarchisée et
normalisatrice des trajectoires résidentielles des milieux défavorisés, vision
qui n’est finalement qu’une idéalisation moralisatrice.

La mobilité des populations au centre des enjeux

Le principe du logement ou de l’hébergement éducatif et de transition fait
partie des fondements de l’habitat du pauvre. L’offre temporaire s’adresse à
ceux à qui l’on ne veut pas trop permettre de s’installer et d’occuper
durablement les lieux. En ce sens, le débat entre la nécessité de fixer ou de
mettre en mouvement les milieux populaires reste vif. Il interroge le rôle et
la mission des organismes de logements sociaux soumis à des pressions
contraires dans un contexte de précarisation des populations et de difficultés
économiques pour la construction à finalité sociale. Bien que l’accession à
la propriété sociale ait été envisagée au début de l’histoire du logement
social, le choix de développer surtout le parc locatif HLM mérite d’être
analysé (Steinmetz, 2013). S’agissait-il de permettre la mobilité des
travailleurs, ce que n’autorisait pas l’attachement à la propriété ? S’agissait-
il de faire du logement social une étape d’intégration dans l’accession au
logement ? Aujourd’hui, les coopératives de HLM ont construit plus de
400 000 logements destinés principalement aux accédants à la propriété
justifiant de revenus modestes. Grâce au mécanisme de la location-
attribution, ils deviennent propriétaires du logement dont ils remboursent
progressivement l’achat. Mais cette formule reste minoritaire dans
l’ensemble du parc social.
À l’inverse, les programmes de cités-jardins des années 1920 à 1930,
comme les intentions du plan pour le Logement d’abord, sont conçus
comme des espaces de transition. Sans renoncer à la primauté du droit au
logement, ils accordent aux habitants les moins favorisés un droit à
l’habitat, c’est-à-dire un « droit de cité », au moins le temps de leur
adaptation. Cependant, la nécessité de la mixité sociale, complexe dans sa
mise en œuvre et supposée amoindrir les effets des processus ségrégatifs sur
la cohésion sociale, semble, aux yeux de nombreux acteurs, plus pressante
que les solutions à apporter aux quatre millions de personnes non et mal
logées.
À tous égards, les différents débats sur la stabilité des populations qui
animent le logement social sont l’expression d’une crise de valeurs et des
normes qui se sont durcies au cours du temps. À la critique selon laquelle le
logement social n’accueillerait pas assez les revenus modestes, les bailleurs
sociaux opposent la réponse d’objectifs de mixité sociale et de fluidité du
peuplement. Les gouvernements successifs proposent de limiter la durée
des baux sans limite de temps pour contraindre les ménages devenus trop
aisés ou vivant au-dessus des normes de peuplement (c’est le cas des
ménages dont les enfants, devenus adultes, sont partis) à quitter leurs
logements sociaux. La figure du ghetto, telle que décrite par Didier
Lapeyronnie (2012), est radicalement opposée au modèle du logement
social qui se voudrait espace de transition. Pour s’en défendre les bailleurs
développent des actions en matière d’accompagnement des habitants, voire
de participation. Ils s’investissent dans la contractualisation des objectifs et
la mobilisation des acteurs territoriaux (Fijalkow, 2021).
Si le secteur de l’habitat social est partagé sur sa mission, le secteur de
l’hébergement a bien été obligé d’étoffer sa mission incontournable
d’opérateurs de la transition sociale, sans que l’on sache s’il sera en mesure
d’initier des formes nouvelles pour les populations marginalisées
maintenues derrière la porte du droit au logement, ou s’il pourra inventer
des formes d’installations pérennes reconnues comme relevant de l’habitat.
1. Ceci est d’autant plus vrai que la part des ouvriers dans la population française s’est
fortement accrue à partir de 1835. Selon Marchand et Thélot (1991) entre 1831 et 1866, la
croissance de l’emploi industriel a été particulièrement forte (1,4 % l’an). Si en 1806, on
comptait 2,6 millions d’actifs « industriels » (artisans, bâtiment et industrie), le chiffre atteint
6,5 millions à la veille de la guerre de 1914, et jusqu’à 7,2 millions entre les deux guerres
(1931). Le maximum historique est atteint en 1973 avec 8,3 millions d’actifs « industriels »
(Marchand et Thélot, 1991, Deux siècles de travail en France, Insee).
2. Cité par Lallement (2008).
3. Op. cit.
4. Louis Napoléon Bonaparte, L’extinction du paupérisme, Pagnerre éditeur, 1844.
5. Henri Sellier (1883-1943) fut sénateur de la Seine et ministre de la Santé durant le Front
populaire.
6. Cité par Fijalkow (2021).
 3
Le logement vertueux ou lorsque les normes définissent
l’habitat

Dans son cours au collège de France (1976-1977), Claude Lévi-Strauss

rappelle les caractéristiques fondamentales de la notion de « maison ». Il
explique que la maison est une personnalité morale, détentrice d’un
domaine composé de biens matériels et immatériels. Cette dimension
s’attache à des noms et des alliances, des légendes, des traditions. Quel que
soit le type de filiation adopté (prérogatives des aînés, élargissement des
droits aux collatéraux et aux cousinages, etc.), la transmission d’une maison
« oblige » les héritiers. On n’hérite pas seulement d’un bien mais d’un
ensemble de valeurs morales qui régissent à la fois l’attention faite aux
biens matériels et aux liens sociaux qui se tissent autour. À cette condition,
on est véritablement le (ou la) « maître de maison ».
Ce rappel de structures sociales qui peuvent sembler désuètes permet
de mieux comprendre les nombreux récits qui accordent à l’habitat un
rôle d’incubation, de transmission et de conservation de valeurs. Les
philanthropes, les pionniers du logement social, les auto-constructeurs,
les militants écologistes mobilisent volontiers les valeurs de solidarité,
d’épargne, d’honnêteté, de sobriété. L’habitat leur semble le véhicule
idéal pour transmettre un système de valeurs. Aussi, nombreux sont les
récits qui attestent de la recherche du logement vertueux, pouvant
transmettre à l’habitant les vertus morales propres à l’esprit du temps : le
sens de la famille, de l’économie, de la patrie, de l’hygiène, de l’écologie.
 En montrant ce que les formes de logement doivent aux normes et aux
valeurs, ce chapitre ne veut pas faire l’inventaire de toutes les sortes
d’habitat qui ont cherché à faire de l’ouvrier un propriétaire de pavillon
bien intégré (Bossé, Devisme et Dumont, 2007) ou de l’habitant d’un
écoquartier un citoyen écoresponsable (Renault, 2014). Nous souhaitons
surtout interroger les raisons pour lesquelles les formes d’habitat
émergentes, comme l’habitat social à son époque ou l’habitat écologique
aujourd’hui, ne peuvent se fonder qu’en se présentant comme des
vecteurs d’exigence morale et de normativité comportementale.
Sans doute, le regard sociologique de Howard Becker sur les
« outsiders » (1963) peut nous aider à le comprendre. Cet auteur nous
rappelle que tout groupe de déviants a inéluctablement tendance à
développer ses propres règles et qu’à ce titre il est logique que toute
forme sociale d’habitat pionnière élabore ses propres codes. Néanmoins,
si le logement est un bien économique de valeur inégale selon son
occupation et sa localisation, sa place dans la hiérarchie du parc
immobilier dépend aussi des vertus qu’il affiche, ce qui contribue à
placer ses concepteurs et ses habitants sur une échelle de valeurs. Ainsi,
les vertus sont aussi bien sociologiques qu’économiques, comme le
montrent aujourd’hui les habitations à énergie passive, dont les habitants
sont enviés et les concepteurs couronnés de succès, sans parler des prix
d’achat qui les rapprochent du luxe.
Cependant, le logement vertueux qui porte la volonté de « domestiquer
l’habitant » se heurte à la tension entre l’intention du concepteur et les
pratiques réelles. Si le contrôle social, encore effectif sous l’Ancien
Régime, « obligeait » l’héritier d’une maison à jouer son rôle, l’entrée
dans un habitat contemporain n’oblige pas ipso facto à adopter les vertus
envisagées par ses concepteurs. Le « script d’usager » que partagent les
promoteurs et les architectes dans le moment de la conception du
bâtiment n’est pas souvent concordant avec les pratiques réelles des
habitants. Aussi peut-on distinguer des régimes de vertus différents selon
les modes de prescription qui leur sont faits. La prescription, par laquelle
une autorité morale ou technique conduit un client, un usager ou un ayant
droit à réaliser certaines pratiques, dites vertueuses, passe par des voies
qu’il s’agit d’étudier. Dans ce chapitre, nous proposons de visiter trois
régimes faisant émerger des vertus particulières : la prescription
normative et éducative, la prescription par le milieu social environnant et
la prescription par la structure du bâti et les équipements.

La prescription normative et éducative, une utopie

du xixe siècle ?

Si le logement est, comme on le constate à la lecture du socle européen des

droits sociaux adopté en 2020, considéré, à côté du travail, comme un outil
d’intégration sociale, l’éducation à l’habitat devient centrale.
Comme on l’a vu dans le chapitre précédent, le logement social, qui offre
des garanties d’habitat à des populations très différenciées, est un espace
très normé. La dimension des pièces, leur éclairement et leur ouverture, la
disposition et l’orientation, sont pensés en fonction des usages possibles.
Des règles de construction s’imposent pour chaque type de bâtiment selon
le type de famille et ses caractéristiques sociales. Ainsi, les HLM dites
économiques des années 1950 ont une surface de 10 % inférieure aux autres
logements sociaux. Dans les HLM « A », destinées aux populations rurales
et moins éduquées, la cuisine s’accroît au détriment du séjour, au contraire
des HLM « B », où le salon est privilégié. Parallèlement, les règles de
construction du logement social sont ramenées au minimum pour les cités
de transit qui s’attachent à « apprendre à habiter » aux populations venant
d’Algérie et des bidonvilles (Pétonnet, 1968 ; Cohen et David, 2012).
Dans la même veine, Fatiha Belmessous (2020) explique comment, à
partir des années 1960, les politiques de résorption des bidonvilles, qui
obligent les pouvoirs publics à reloger les ménages concernés, développent
l’idée de la fonction éducatrice d’un habitat transitoire, propédeutique à
l’accès au logement ordinaire et normatif des offices HLM. Elle cite un
rapport du ministère de la Construction qui distingue trois catégories de
population. Les « asociaux », qui sont renvoyés vers des centres
d’hébergement tenus par divers établissements charitables (centres
d’accueil, asiles et hôtels surveillés). D’après les textes du ministère de la
Santé publique et de la Population de l’époque (article 46 du décret du
2 septembre 1954), les centres d’hébergement sont des établissements
publics départementaux (ou exceptionnellement municipaux) ou des
organismes privés, agréés par arrêté préfectoral, et sont destinés à accueillir
certaines catégories sociales qui doivent accepter une obligation de travail
et se soumettre à une réadaptation sociale. Le deuxième groupe que
distingue l’administration est celui des « familles inadaptées » qui requiert
l’intervention de l’action sociale. Relevant du ministère de la Santé
publique et de la Population, leur « réinsertion » passe par l’accès au
logement et un encadrement social que permet l’habitat collectif. Enfin, le
dernier groupe spécifique, qualifié de « mal-logés », fait référence au
groupe de travail constitué en 1967 par le ministère de la Construction.
La catégorisation des ayants droit permet de définir les contreparties qui
leur sont demandées en échange d’un logement. Si certains doivent fournir
un travail pour mériter un abri, d’autres sont tenus de respecter un certain
mode d’habiter. La norme d’habitat impose à l’individu et aux ménages une
règle de conduite, une attente de rôle, liée à un statut. Elle conditionne le
droit de prendre place. Ainsi faut-il, comme le stipulent les règlements
d’occupation, « occuper bourgeoisement les lieux » au risque d’être exclu,
ce qui signifie concrètement, outre le paiement régulier d’un loyer, de tenir
son logement en bon état d’entretien, de respecter l’usage des parties
communes et de cultiver de bons rapports de voisinage. Les fonctions de
gardien d’immeuble ne sont donc pas seulement techniques, elles
s’inscrivent dans un faisceau de dispositifs de surveillance.
Au-delà du logement social, les principes du logement éducatif sont
présents dans de nombreux systèmes d’habitat administré, tels les centres
d’hébergement, les foyers, les habitats relais. Si on ne demande plus aux
hébergés de travailler, l’insertion par le logement a pour contrepartie de se
conformer aux normes qui règlent les modes de vie. Ces établissements
concernent largement les populations défavorisées (des jeunes travailleurs,
des sortants de prison ou d’hôpital psychiatrique, des femmes en cours de
séparation…). Ces « publics fragiles » ont souvent vécu des expériences
résidentielles difficiles, notamment dans l’habitat précaire et insalubre.
Aussi, les dispositifs d’accueil élaborent des règlements, un suivi social et
des équipements spécifiques en les considérant comme des outils
d’apprentissage. Le secteur de l’hébergement et, dans une moindre mesure,
le logement social sont pensés comme des « sas résidentiels » qui
maintiennent en dehors du marché immobilier classique les populations
dont le parcours a croisé l’habitat insalubre et la rue et dont les habitudes
sont supposées ne pas s’inscrire dans les normes établies. Ce sas est un
espace de rédemption au cours duquel le ménage devra apprendre à user de
son logement à bon escient, c’est-à-dire développer des valeurs d’économie,
de propreté et de bonnes relations de voisinage. Accéder au marché du
logement « normal », notamment l’accession à la propriété, se mérite. Cela
implique d’accepter et de pratiquer les valeurs de l’habitat.
Aujourd’hui, l’éducation au « bon habiter » fait partie des cibles
d’actions des agences gouvernementales soucieuses de répondre par la
régulation de la consommation domestique aux problèmes de la crise du
prix de l’énergie. Des maisons relais d’information, dans lesquelles
travaillent des éducateurs spécialisés, dispensent, dans le cadre d’ateliers,
des conseils et astuces aux personnes et aux familles. Cette démarche
pédagogique, initiée par des acteurs sociaux et environnementaux, se
concrétise par une éducation aux « écogestes ». Elle s’inscrit dans une
échelle de valeurs, au rang desquelles la frugalité domine. Cependant,
plusieurs écueils fragilisent cette démarche. D’une part, on considère que
les solutions au problème planétaire de l’énergie ressortent des habitudes de
vie et donc de choix individuels. D’autre part, on se centre sur les
comportements plutôt que sur les raisons qui les gouvernent et dont le bien-
fondé n’est pas discuté (par exemple le souci de la santé des enfants en deçà
d’une certaine température). Enfin, la manière dont les milieux populaires
sont suspectés de comportements non vertueux interroge, sachant que
plusieurs recherches montrent comment ces milieux adoptent des pratiques
de sobriété qui leur sont propres (Zelem et Beslay, 2019). Malgré ces
difficultés, l’éducation à l’habitat durable se développe à l’aide de
dispositifs pédagogiques variés (brochures, maisons d’information,
personnels dédiés) dans la perspective de former de bons consommateurs
« écoresponsables ».

L’accompagnement social

Au xixe siècle, l’enseignement ménager visait la moralisation des jeunes filles de

milieu populaire autour des valeurs d’ordre, d’épargne, d’hygiène et de
prévoyance. Il est introduit dès 1881 dans l’enseignement primaire. Dans les
années 1920, les éducatrices familiales interviennent sur les lieux de travail et
d’habitation, notamment dans les grands ensembles. Des centres sociaux, situés
en bas des immeubles, hébergent leurs activités. De 1945 à 1969, le diplôme de
monitrice est progressivement reconnu, aboutissant à sa formalisation sous
forme d’un brevet de technicien supérieur, en lien avec les actions du travail
social. On peut rapprocher le travail des conseillères en économie sociale et
familiale, au nombre de 5 000 en 2000 (Aballéa et Ménard, 1996), des
animateurs de formations à la transition environnementale accompagnant des
« familles zéro déchets » (Dujin et Maresca, 2012). Organisant des ateliers
 auprès des habitants pour leur apprendre à devenir des « familles à énergie
positive » et des « familles zéro déchets », leur mission d’accompagnant est de
s’attacher à réguler les comportements sans pour autant intervenir sur leurs
causes, qui renvoient à leurs conditions de vie (Stojilovska, Yoon, Robert, 2021).

La contagion du bon exemple

La notion de milieu de vie a permis de conceptualiser une autre méthode

pour diriger l’habitant vers un mode d’habiter vertueux. On trouve ce type
de raisonnement dès le xixe siècle sous la plume de Jean-Baptiste Godin
fondateur, en 1858, du familistère de Guise. Son projet, rappelons-le, rejette
le système des corons, qui n’a fait que déplacer les ouvriers de leur village
vers les mines. Il s’oppose aussi à l’idée de la cité de Mulhouse, dont
l’octroi des logements est conditionné à l’acceptation de la discipline de
l’usine. Godin veut plutôt faire des ouvriers des « coopérateurs ». Il
considère que chaque ouvrier est en droit de revendiquer les « équivalents
de la richesse », c’est-à-dire ce que la bourgeoisie s’offre par l’argent et la
domesticité, que les ouvriers pourraient s’offrir mutuellement par l’entraide
et la coopération. Son Palais social s’inspire du phalanstère de Fourier, par
la forme géométrique de la « rue-galerie », qui serpente dans tout le
bâtiment. Cette forme architecturale doit, pour Godin, favoriser l’émulation
sociale, notamment au regard du bon entretien des appartements. Godin
place la valeur Famille au centre de son projet. Chaque appartement
possède des cloisons amovibles, de sorte que l’habitation de base,
composée de deux pièces, puisse s’agrandir en fonction du nombre
d’enfants. Il garantit la salubrité des lieux, et donc la santé des occupants.
L’intérieur des appartements est sous l’entière responsabilité des locataires,
et la malpropreté du logis peut être une raison suffisante pour leur
expulsion. Godin pense que l’émulation, par l’exemple des voisines bonnes
maîtresses de maison, et les conseils qu’il a lui-même rédigés à l’intention
des nouveaux venus, permettra d’éviter les problèmes de malpropreté.
L’éducation est considérée par les coopérateurs comme un élément
indispensable à l’économie familiale. Le familistère comprend deux corps
d’école et une bibliothèque où se donnent des cours du soir pour les adultes
ainsi que des conférences pour initier les ouvriers à la coopération et à
l’économie sociale et familiale. Le maître mot, dans l’ensemble de l’œuvre
de Godin, est l’éducation par la responsabilisation. Ainsi, la gestion des
logements est confiée aux familistériens eux-mêmes. Godin insiste
particulièrement sur sa recherche de l’émulation et l’autodiscipline qui doit
naître naturellement de son organisation architecturale. Lorsqu’un locataire
est pris en faute, troublant la paix ou l’hygiène du bâtiment, il est puni par
l’affichage, sur un tableau situé dans la cour intérieure, de son nom et de
son délit. Très présent personnellement dans le familistère, Godin souhaite
moraliser les ouvriers et rejoint dans ce souci les positions des chrétiens
sociaux de son époque. Cela le conduit à échelonner le paiement des
salaires sur la semaine pour freiner l’alcoolisme, distribuer les bénéfices des
économats sous forme de bons d’achat, établir une hiérarchie des sociétaires
selon le mérite.
Résumons : la coopération, l’émulation, la responsabilisation, l’éducation
doivent permettre aux ouvriers d’accéder et de vivre dans un habitat
collectif sain. Celui-ci est à portée de main dès lors que s’enclenchent dans
la communauté des dynamiques vertueuses, permises par un cadre
architectural propice. C’est donc le milieu de vie, l’influence des uns sur les
autres, le contrôle social qui, pour Godin, constitue l’outil ultime de
transformation sociale.
Ces principes correspondent à l’idée que le voisinage de personnes mieux
éduquées auprès de celles qui le sont moins devrait permettre d’élever les
secondes… par la contagion du bon exemple. La philosophie de
l’exemplarité est très présente dans les politiques du logement, et on la
trouve à l’œuvre autant dans les vertus prêtées à la mixité sociale que dans
les incitations à l’écoresponsabilité.
Dans les années 1960, Paul-Henry Chombart de Lauwe observe la
mutation des populations délogées des quartiers populaires anciens vers les
nouveaux grands ensembles de banlieue. Or, comme l’ont montré plus tard
Chamboredon et Lemaire (1970), un fossé existe entre les cadres moyens,
qui ont l’impression de vivre au-dessous de leur condition parmi des
ménages trop différents d’eux, et les ménages ouvriers qui vivent, avec
satisfaction, le nouveau logement comme une promotion sociale.
Contrairement à ce que les planificateurs attendaient, le grand ensemble,
qui devait être « le creuset de la civilisation de demain », a exacerbé les
différences. Il n’empêche qu’au début des années 1980, dans un contexte de
montée des formes de précarité, l’idéal de la mixité est réapparu comme un
remède à l’exclusion sociale et urbaine opposant l’image d’une société
« équilibrée », mélangeant harmonieusement les groupes sociaux et
s’opposant à la cristallisation de poches de pauvreté, par crainte de la
dislocation de la cohésion sociale. Face à la menace d’une « sécession »
urbaine qui concerne surtout les couches sociales supérieures, bénéficiant
d’une plus grande latitude en matière de choix résidentiels, les couches
moyennes intermédiaires sont requises à voisiner avec les plus pauvres,
cantonnées dans des quartiers « ghettos » qu’elles n’ont souvent pas choisis.
L’idée de loger ensemble les moins favorisés avec ceux qui le sont un peu
plus s’inscrit dans le principe de la ville ouverte à tous, voulant s’opposer à
la ségrégation sociale. Elle est admise comme une valeur cardinale de la
démocratie urbaine.
Pour certains sociologues, la mixité sociale permet de lutter contre
l’isolement social (Wilson, 1996) et de contrecarrer la faiblesse du capital
social préjudiciable sur le plan scolaire, sur le marché du travail, et sur les
questions de santé (Putnam, 1995). Aux États-Unis, des programmes
comme Moving to Opportunity ou Hope VI ont été lancés à la suite des
premières expériences de déségrégation menées en réponse au mouvement
des droits civiques. Près de 4 500 personnes provenant des quartiers
pauvres de cinq grandes villes ont déménagé dans des quartiers identifiés
comme plus aisés. À court terme, les résultats se sont avérés positifs en
termes de comportements, d’éducation, de rapport à la santé et à l’emploi.
Mais à plus long terme, les résultats se sont révélés discutables et
hétérogènes d’une ville à l’autre, notamment pour les jeunes de 15 à 25 ans.
Loin d’apprendre de leurs voisins, les populations pauvres que l’on a
« déségrégués » sont revenues dans les espaces qui leur offraient plus de
ressources sociales, symboliques, voire économiques (Cheshire, 2007).
De l’autre côté, l’injonction à la mixité s’inscrit dans des valeurs de
tolérance et d’ouverture à l’altérité, diffusées par le milieu scolaire et
associatif ainsi que par les bailleurs sociaux qui sont en charge de construire
pour différentes populations devant cohabiter ensemble.
Pourtant, le mode d’existence urbain fondé sur la mixité interroge les
politiques fondées sur des catégorisations rigides. D’une part, l’échelle
spatiale de mesure de la mixité sociale est établie selon une lecture peu
souple (l’immeuble, l’îlot, le quartier) alors que les formes architecturales,
infiniment plus riches, permettent des cohabitations plus subtiles. Par
exemple, l’immeuble haussmannien constitue l’exemple type de la mixité
factice avec ses deux entrées, l’une pour le personnel ouvrier et domestique,
l’autre pour les maîtres. D’autre part, les critères sociaux utilisés par les
politiques se caractérisent par leur rigidité et leur flou conceptuel : les
revenus, les catégories socioprofessionnelles, l’origine géographique
n’abordent qu’un segment de l’identité, alors que la cohabitation des
humains met en jeu une diversité de critères au-delà de la classe, du genre,
de l’origine ethnique et religieuse. Il n’est guère tenu compte, par exemple,
des recherches qui soulignent l’importance des trajectoires résidentielles
dans l’appréhension de la coexistence sociale (Chabrol, Collet et al., 2016).
En tout état de cause, le logement socialement mixte ne s’impose pas aux
catégories sociales les plus aisées qui bénéficient de la possibilité d’habiter
des quartiers fermés (gated communities) ou des secteurs où ils sont
majoritaires. En revanche, il représente une épreuve pour les classes
moyennes dont la stratégie sociale consiste, justement, à vouloir échapper à
la condition populaire. Il n’est donc pas étonnant que les quartiers les plus
mixtes soient aussi les plus tendus entre des aspirations contradictoires.
Bien que la mixité se présente comme une vertu d’ouverture à l’altérité,
l’imposer et demander aux habitants des couches moyennes et populaires
une tolérance qu’on est bien en peine d’imposer aux autres couches de la
société peut être contre-productif.

Du village Expo de 1966 au Solar Decathlon 2014

La promotion d’un « nouvel art de vivre » a souvent eu recours aux salons et

expositions.

Villagexpo est un salon de maisons individuelles, inauguré en 1966 à Saint-

Michel-sur-Orge (Essonne) par le Premier ministre. Il constitue la suite d’un
concours d’idées sur les villages urbains et associe une vingtaine de
 constructeurs, comme le Français Maison Phénix et l’Américain Levitt and Sons.
L’exposition veut démontrer que la préfabrication et la densité, voire le respect
des normes HLM, n’engendrent pas une perte de qualité. Cette opération de 200
maisons, portée par la coopérative d’habitations à loyer modéré d’Île-de-France
et cédée en location-attribution pour devenir une copropriété vingt ans plus tard,
est largement médiatisée par les magazines grand public comme Marie-Claire et
la Demeure d’aujourd’hui. Signé par de grands noms de l’architecture comme
Jean Prouvé, Louis Arretche, Villagexpo redonne des lettres de noblesse à la
maison traditionnelle et au mode de vie périurbain des familles nucléaires de
deux enfants, à la fois proche des loisirs et de la nature ainsi que de la ville,
grâce à l’usage extensif de l’automobile (Cabestan et Steinkampf, 2018).
Le concours Solar Decathlon (Versailles, 2014) est proposé à des universités du
monde entier pour concevoir et réaliser – sur une période de deux années – une
maison de 75 m2 utilisant le soleil comme unique source d’énergie. Chaque
prototype est soumis à une série de dix épreuves qui permettent d’évaluer
l’architecture, l’ingénierie, l’efficacité énergétique, le maintien des conditions de
confort, le fonctionnement des équipements électroménagers, la faisabilité
économique et la capacité du projet et sa reproductibilité. Comme le salon des
arts ménagers, apparu il y a un siècle, la maison solaire du xxie siècle fait la
démonstration de la performance d’un dispositif d’habiter, destiné à préserver
l’environnement.

La vertu des dispositifs

La réflexion sur l’architecture est une constante de l’habitat vertueux. Les

cités ouvrières du xixe siècle, telles celles édifiées par l’industriel Jean
Dollfuss, se sont construites en réaction aux « corons » ouvriers, ces
grandes barres longeant une rue rectiligne et comprenant jusqu’à
80 maisons. Alors que des familles, souvent nombreuses, s’entassaient dans
des maisons d’une faible surface, le contre-projet des cités mulhousiennes
comprenait quatre habitations, regroupées en carré autour d’un jardin. Le
jardin potager devait permettre à l’ouvrier de compléter son salaire et de ne
pas se détacher de la terre, de l’économie et de l’effort. En 1889, la section
de l’Économie sociale de l’Exposition universelle a clairement choisi son
parti en déclarant que l’objectif était de « réaliser des habitations salubres et
hygiéniques, mais aussi préserver la moralité de leurs habitants » (Flamand,
1989, p. 79). Les maîtres d’ouvrage de l’époque pensaient déjà que les
équipements étaient fondamentaux pour orienter des comportements et
développer des vertus, faisant de l’architecture un instrument, voire comme
dirait Michel Foucault (1970) un dispositif.
 À cet égard, on peut s’interroger sur la manière dont l’habitat écologique
sert l’objectif de la transition énergétique qui envahit le discours des
politiques publiques. La récente loi d’orientation de 2015 sur la transition
énergétique a peu pris en compte les recherches sur la dynamique propre
des pratiques sociales dans le champ de l’habitat. Cependant, elle met en
tension un idéal vertueux (la sobriété) et des réalités pratiques (la marche
vers plus de confort dans l’habitat). Aujourd’hui, la sobriété est largement
médiatisée, aussi bien dans le registre de la quête du bonheur mise en avant
par les « décroissants », militants des pratiques alternatives vertueuses
(Rabhi, 2010), que par les « consommateurs du bien-être » épris d’une
quête sans fin d’accroissement du confort. L’usage du terme de transition
fonctionne non pas comme l’annonce du passage à un état différent
précisément définissable mais comme l’affichage volontariste d’une
direction – moins de consommation et moins d’énergies fossiles – en
mesure d’ouvrir un chemin vertueux. Le développement durable se présente
ainsi comme une « illusion motrice » (Zaccaï, 2011), portée par le
paradigme de la cité par projets (Boltanski et Thévenot, 1991), mobilisant
autour d’un idéal de performance énergétique une myriade d’experts (du
bâtiment et des comportements humains) (Roudil, 2015).
Or, en matière d’habitat, la promesse de confort, que l’on peut faire
remonter au milieu du xixe siècle, reste omniprésente dans les esprits. Depuis
les années 1970, l’élévation continue du niveau du confort a pris plusieurs
voies complémentaires, comme l’accroissement des surfaces des
habitations, la réduction du nombre d’occupants, l’équipement en appareils
électroménagers, le développement des dépendances (sous-sol, parking,
terrasse, jardin, piscine…), mais aussi l’investissement dans le bricolage
pour les aménagements intérieurs et la décoration. La recherche du confort
s’est investie également dans « l’ambiance thermique » intérieure
(Subrémon, 2010), en développant l’isolation (phonique et thermique), le
renouvellement de l’air et l’élévation des niveaux de température dans les
pièces. L’équipement de confort est devenu consubstantiel au logement. La
fonction qu’il remplit est autant utilitaire que meublante et vecteur
d’identité. L’objet domestique est un signe d’aisance matérielle et de bien-
être, largement investi par les processus de distinction. Dans le registre
thermique, les radiateurs alimentés par le chauffage central font partie de
ces signes, porteurs de la représentation enviable d’une ambiance intérieure
épanouissante, permettant de vivre chez soi sans se couvrir. L’objet lui-
même se met en scène comme la signature du confort, matérialisant la
promesse du bien-être individuel, une promesse qui est en réalité rendue
possible par la structuration collective de l’habitat. De plus, pour servir les
valeurs hédonistes, la mobilisation de l’eau et de l’énergie n’a cessé de se
renforcer (Consales et al., 2009). La consommation d’eau s’est accrue du
fait de la multiplication des salles d’eau et de leurs équipements (douches,
jacuzzis…), des systèmes d’arrosage des jardins, des piscines… L’énergie
électrique alimente un nombre croissant d’appareillages, pour la cuisine, le
loisir, la communication, la sécurité. Le confort thermique et phonique,
ainsi que la qualité de l’air, mobilisent des dispositifs centralisés et pilotés
par la domotique. Avec la multiplication des applications de l’électricité, le
confort s’avère être le produit d’un processus de plus en plus technicisé,
incorporant des appareillages (sanitaires, ménagers, ludiques) et des
systèmes (eau courante, chauffage, ventilation, domotique) qui tous
engagent une dépense énergétique. Dès lors, le niveau de confort va de pair
avec un certain niveau de consommation d’énergie et, l’un comme l’autre,
sont devenus des dimensions intrinsèques du mode d’habiter et, plus
globalement, du mode de vie (Maresca et al., 2009). En même temps, la
rationalisation des conditions matérielles d’habitation a ouvert la voie à une
approche universaliste des conditions de vie, conduisant à la constitution
progressive du droit au confort, dont le logement social est devenu le
symbole et un lieu privilégié pour sa mise en pratique.
Un bon exemple est fourni par la norme de chauffage. Voici plus de
trente ans que les acteurs de la construction ont intégré que les nouveaux
bâtiments doivent être conçus et construits pour garantir, à des coûts
minima, une température intérieure de 19 °C. Toutes les revues techniques
sur la construction des maisons individuelles reprennent le discours
prescriptif que diffuse l’Ademe (Agence de l’environnement et de la
maîtrise de l’énergie), établissement public qui participe à la mise en œuvre
des politiques publiques en matière de maîtrise de la demande d’énergie et
de protection de l’environnement. Dans un document récent, la
recommandation est énoncée de la manière suivante : « surveillez les
températures des radiateurs en programmant une température de 19 °C le
jour et de 16 °C la nuit. Dans les pièces peu occupées, 16 °C peuvent être
maintenus même en journée. » Pourtant, la réalité des pratiques effectives
n’épouse pas cette norme officielle. Une agence paragouvernementale
comme l’Ademe fait elle-même le constat que « la recherche du confort
continue de l’emporter sur le souci d’économie financière » et que « la
température moyenne des logements est passée de 19 °C à 21 °C entre 1986
et 2003 »1. Ainsi, lorsqu’ils n’ignorent pas la dissonance, les techniciens
mobilisent volontiers pour explication le scénario de l’inadaptation de la
pratique de l’occupant (Roussel, 2015).
S’agissant de la température de chauffe des habitations en hiver, on
dispose depuis peu d’un corpus détaillé, dont les conclusions sur la réalité
des pratiques dans les logements des années 2000 sont remarquablement
convergentes. Les enquêtes les plus approfondies réalisées sur des
échantillons représentatifs du parc de logements français font toutes le
constat que les ménages optent, en moyenne, pour une température de
chauffe dans la pièce de séjour de 20 à 21 °C. De plus, les traitements
économétriques de ces enquêtes établissent que l’élévation du niveau de
performance énergétique des habitations induit une tendance à la hausse des
températures de chauffe. Toutes choses égales par ailleurs, plus le logement
est de construction récente, plus la température de chauffe moyenne est
élevée. De ce fait, tout porte à croire que la progression de la température
de chauffage, quand elle n’est pas contrainte techniquement par l’efficacité
des installations et l’isolation des bâtiments, et financièrement par le budget
des ménages, conduit les Français vers le standard de confort à 22 °C qui
est celui des pays les plus développés, les États-Unis notamment.
Ces travaux montrent que les pratiques effectives de chauffage sont
orientées par plusieurs processus qui peuvent expliquer la tendance à la
hausse observée dans les habitations. Le facteur le plus puissant est la
recherche d’un niveau d’ambiance thermique plus chaleureux qui traduit la
dimension hédoniste à l’œuvre dans le rapport au confort de l’habitat. Le
second facteur déterminant est la recherche de la sécurité thermique
justifiée par des préoccupations sanitaires. C’est le cas quand les logements
hébergent des jeunes enfants ou des personnes inactives, particulièrement
des personnes âgées ou handicapées. La hiérarchie des revenus, de son côté,
recoupe étroitement le niveau d’efficacité énergétique des habitations, en
dehors de l’exception notable du logement social. Le revenu joue donc
doublement : du côté des bas revenus, par des pratiques d’autolimitation des
consommations de chauffage (sobriété contrainte) ; du côté des hauts
revenus, par des installations plus performantes clairement orientées vers un
niveau de confort accru (hédonisme plutôt que sobriété) (Calvet et al.,
2011).
 Comme nous l’avons montré ailleurs (Fijalkow et Maresca, 2019), c’est
au milieu de l’échelle sociale, dans la classe moyenne, que joue le plus
fortement l’ambivalence entre un hédonisme qui se trouve justifié par la
marche du progrès entraînant avec lui l’élévation des standards de confort,
et un principe de sobriété qui voudrait imposer une baisse des
consommations d’énergie. Entre les deux dynamiques à l’œuvre, la norme
technique et la pratique sociale, la dissonance est majeure. Elle se traduit
par une contradiction interne au mode de vie, qui est intériorisée
différemment par les différentes couches de la société (Dujin et Maresca,
2010).
Ainsi, loin de converger vers les objectifs d’une efficacité thermique
accrue, la température de chauffe adoptée par les ménages en hiver, qui
matérialise le compromis entre la recherche de bien-être et l’arbitrage
financier, tend à augmenter avec le degré de performance des installations
et des bâtiments. Si l’on en juge par les études qualitatives conduites par
Qualitel, la température dans les maisons BBC (bâtiment basse
consommation), en hiver, se révèle comprise entre 19 et 21,5 °C. L’effet
rebond dont parlent les énergéticiens du bâtiment rend précisément compte
de cette dissonance. Pour ces derniers, cette notion désigne un
dysfonctionnement imputable à l’usager qui ne valorise pas les bénéfices
d’une installation devenue plus performante et qui, au lieu de réaliser des
économies de consommation, privilégie un accroissement de son niveau de
confort par une température de chauffe plus élevée. L’effet rebond signale,
en réalité, le déficit de compréhension des impacts sociaux du processus
technologique d’accroissement des performances. L’effet rebond, appliqué à
la consommation d’énergie pour le chauffage, loin de traduire une
inadaptation de l’usager à l’objet technique performant, rend compte de
l’insuffisante incorporation des logiques de l’usage dans la conception
technologique.
En définitive, l’exemple des normes de chauffe montre que les débats sur
la transition énergétique ont occulté l’histoire de la production des normes
et la dynamique des pratiques sociales propres aux modes d’habiter. Ainsi,
la norme de l’habitat durable portée par des équipements techniques et des
types de construction qui accroissent la valeur du bâti sur le marché de la
construction (Plan Bâtiment durable, 2015) a institué une tension entre
l’éthique de sobriété, qui se veut collective, et l’accomplissement
hédonique, d’essence individualiste.
 Dès lors, l’idée d’habitat vertueux véhicule deux dimensions. D’une part,
un rêve moral, que l’on peut qualifier de « scénario de la sublimation », qui
se trouve porté par le travail normalisant des institutions publiques
(administrations, organismes techniques). Son implicite est une éthique de
la sobriété qui pousse à en rabattre sur l’accroissement du confort pour faire
advenir l’accomplissement d’une finalité collective d’ordre supérieur, la
protection de la planète et la prévention des risques du changement
climatique, mais aussi la limitation de la dépense énergétique nationale pour
des raisons de sécurité (le « black-out » électrique) et de dépendance
(géopolitique des importations). D’autre part, un rêve instrumental, ou
« scénario du bien-être », qui poursuit la marche en avant de la recherche de
l’aisance et de l’harmonie au service de l’accomplissement individualiste.
Son implicite est l’éthique du développement personnel qui conduit à en
rabattre sur les normes imposées par le collectif, au bénéfice d’une culture
de l’art de vivre, via la qualité du mode d’habiter, que « l’économie verte »
se fait fort de pouvoir offrir (par exemple, grâce aux technologies de la
« maison à énergie positive »). Ces deux rêves antinomiques
s’interpénètrent dans le champ de la construction et engendrent une
troisième dynamique, celle du rattrapage, résultant des obligations
régulatrices de la puissance publique, au service des laissés pour compte du
processus de normalisation. C’est le « scénario de rattrapage des standards
du confort » qui concerne les fractions de la société qui, du fait de la
mutation des systèmes techniques et du marché de l’énergie, se trouvent en
état de précarité énergétique ou bien menacés de vulnérabilité du fait de leur
condition résidentielle (coûts conjugués du logement et de la mobilité,
Maresca et Céréma, 2016).
De telles conclusions auraient pu être établies depuis longtemps compte
tenu des données disponibles. On peut se demander pourquoi, en dépit de
constats bien documentés sur la réalité des pratiques, le niveau de la norme
de température n’a finalement pas fait débat chez les concepteurs des
politiques de l’habitat. Faut-il y voir « une réponse à une prescription
technique sur la définition du confort des habitants » comme le suggère
Hélène Subrémon (2012) ? Ou faut-il en déduire que les professionnels du
bâtiment affichent dans leur communication la conformité à la norme légale
tout en configurant les logements de manière à répondre à la norme
attendue du confort – qui reste implicite –, se situant entre 20 et 22 °C ?
 Ainsi, la France a tiré d’une réaction de défense au premier choc pétrolier
(1974) une norme de chauffage volontairement contraignante (19 °C),
quand l’OMS a fait de l’exigence du progrès sanitaire pour tous le guide de
sa recommandation, retenant une norme inféodée au mode de vie (21 °C).
De fait, la norme française s’est déconnectée d’un objectif de santé
publique qui aurait conforté sa justification positive. Elle s’est condamnée à
n’être qu’une injonction morale, fonctionnant comme rempart à une
rationalité économique plus puissante, véhiculée par le système des objets.
L’injonction aux économies d’énergie légitime un système socio-normatif
qui condamne les comportements désormais dénoncés comme énergivores
et polluants, générant de nouveaux critères de stigmatisation des plus
démunis ou de mise sous tutelle des ménages fragiles. Se renforce alors le
droit de regard des décideurs sur des pratiques intimes, au motif d’une visée
éducative de la durabilité.
Ces pratiques ne concernent pas seulement l’habitat écologique comme
forme architecturale. Cherchant à responsabiliser l’habitant, elles ont des
répercussions économiques qui réorganisent la hiérarchie du parc
immobilier. D’un côté, des écoquartiers et des maisons à « énergie
passive », qui représentent les idéaux de la transition énergétique et
représentent un gain pour « l’économie verte », de l’autre, les « passoires
énergétiques » à qui les pouvoirs publics imposent une « mise aux normes »
sous condition de perdre leur valeur marchande et d’être classées parmi les
logements non décents.

Les « passoires thermiques » :

des logements non vertueux

La loi no 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement

climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite « loi Climat »,
est la traduction législative de la Convention citoyenne pour le climat de 2020.
Concernant l’habitat, l’objectif est « d’accélérer la rénovation de nos logements
pour atteindre la neutralité carbone d’ici à 2050 – le bâtiment représentant un
quart des émissions annuelles de la France – et permettre que les Français
vivent dans des logements décents où ils n’ont pas froid l’hiver et chaud l’été.
L’objectif […] est d’atteindre un parc de logements de niveau basse
consommation en moyenne d’ici à 2050. »
La lutte contre les « passoires énergétiques » (c’est-à-dire les logements les plus
énergivores) va s’intensifier par des interdictions de mise en location d’ici à
2028 ; et la limitation à l’augmentation des loyers dès 2022. Les propriétaires
bailleurs de ces logements auront le choix entre réaliser des travaux d’isolation
thermiques, fortement soutenus par l’État, ou ne plus louer leurs locaux, du
moins officiellement.
Vertus et marchés

Les trois régimes de vertus développés ici montrent à quel point les valeurs
sociales influent sur la hiérarchie du logement au-delà des données
macroéconomiques bien connues de localisation et de modes
de construction. À côté d’une politique normative imposant des règles de
vie, certaines politiques de l’habitat prescrivent des vertus par le moyen du
contrôle social. Aujourd’hui, dans le cadre de la politique de transition
énergétique, les équipements et l’architecture deviennent centraux pour la
diffusion, à travers les micro-gestes, des valeurs de sobriété.
Or, ce sont bien les vertus, accompagnant ou non les pratiques sociales,
qui permettent à des formes d’habitat d’émerger. Rappelons que si l’habitat
haussmannien a permis à la bourgeoisie qui s’était éloignée du Paris
insurrectionnel de revenir dans la capitale, il le doit autant à sa plasticité
qu’aux valeurs d’urbanité promises par le préfet éponyme. Les normes de
gestion et de voisinage structurent autant cet habitat que la pierre de taille
des façades. De même, le projet de l’habitat social, qui souhaite faire passer
les individus et les ménages du taudis à l’appartement et à la maison en
toute propriété, se fonde sur une hiérarchisation du parc immobilier.
Tout processus de normalisation conduit donc à la reconnaissance de
nouvelles formes d’habitat, ce qui permet leur intégration dans un cadre
général hiérarchisé. Tel est le rôle de la politique du logement mise en place
depuis le xixe siècle et dont la première intention a été d’éliminer l’habitat
hors normes du marché, de soumettre à autorisation tout logement à
construire et de produire des logements standardisés pour la classe
laborieuse. En normalisant le parc immobilier, les pouvoirs publics lui ont
permis de devenir un produit labellisé, conforme au « bon logement »
affiché par le Code civil. Ils ont octroyé une place à l’habitat rêvé des
classes moyennes, le pavillon, ainsi qu’à ses promoteurs, prompts à en tirer
profit. Ayant tendance à se figer, les cadres de la normalisation suscitent
l’apparition de formes nouvelles d’habitat et permettent aux formes
distinctives de se réinventer. Ils peuvent aussi condamner à l’inexistence les
formes d’habitat représentatives de comportements inadéquats comme les
« passoires thermiques », condamnées aujourd’hui, comme les « taudis »
hier.
Dans les utopies du xixe siècle, la recherche des vertus de solidarité
accompagne la fourniture d’un logement sain et salubre. Godin pensait que
l’on ne pouvait prôner la vertu que lorsque l’habitat ne faisait plus courir de
danger de santé physique ou mentale. Ce positionnement n’était pas celui
des maîtres d’ouvrages des cités ouvrières qui concevaient le logement
comme un lieu de domestication, capable d’amener l’habitant à de nobles
sentiments et actions. Entre ces deux démarches, le logement social s’est
longtemps préoccupé d’encadrer les familles ouvrières en leur apprenant à
habiter : l’encadrement social consistait autant à installer des pouponnières
qu’à missionner des travailleurs sociaux, notamment des conseillères en
économie sociale et familiale. Au cours du xixe siècle, les réformateurs n’ont
eu de cesse de fixer les familles ouvrières dans des appartements, à une
époque où la sociabilité populaire s’étalait volontiers dans l’espace public.
Puis, ils se sont progressivement préoccupés de ce qui se passait dans les
espaces privés du foyer, pour peser sur la natalité, l’assiduité au travail, la
fidélité patriotique.
En définitive, le principe du logement vertueux s’inscrit dans une double
mission. D’une part, le logement est un lieu d’inscription dans l’espace
social. Le fait d’avoir une adresse et donc un domicile permet de voter, de
participer à la vie sociale et d’avoir droit de cité. Ceci implique de se
conformer à des règlements et des normes d’entrée. D’autre part, le
logement est un produit économique dont la valeur rejaillit sur celui qui
l’occupe et l’acquiert. Dans les appartements et maisons témoins qui
présentent aux futurs acheteurs un mode de vie idéalisé, les vertus, comme
le sens de la famille ou la sobriété énergétique, deviennent des arguments
de vente. Sans doute peut-on l’expliquer par le fait que l’habitat est un
espace individuel d’expression de valeurs d’identité comme le montre, par
exemple, la présence de la religion dans l’espace kabyle (Bourdieu, 2018).
1. Dossier de presse ADEME/Grenelle de l’environnement Économies d’énergie. « Faisons
vite, ça chauffe ! », 2008.
DEUXIÈME PARTIE

DISTINCTIONS
 4
Sous-logement et non-logement

La notion de « sous-logement » témoigne, en raison de la précarité de

l’existence de ses habitants, d’une « crise » manifeste. Cette notion est
également fondamentale dans la mesure où elle permet d’approcher ce
qu’est un « logement » pour une société, dans un contexte donné. En effet,
les critères de définition des logements de rang inférieur désignent aussi
bien les populations qui l’occupent et qui sont rejetées aux marges de la
ville, que la solidité de leur architecture, la qualité des matériaux et leur
localisation.
Le sous-logement est confronté à une volonté de normalisation des
modes d’occupation de l’espace qui diffèrent des conditions d’habitation
jugées « normales ». Si l’habitat hors des normes, qualifié de taudis, de
logements défectueux, inadaptés, indignes, indécents, spontanés, illégaux
ou illégitimes, renvoie à des contextes variés, l’intention de le faire entrer
dans les mêmes catégorisations est toujours et partout d’actualité. Dans
ce cadre, l’affichage par les organisations internationales des chiffres sur
le « mal-logement » est d’autant plus inquiétant qu’ils homogénéisent les
situations : 862 millions de personnes vivraient dans des « slums » selon
un rapport récent d’ONU-Habitat. Cette statistique montre l’impuissance
des gouvernants à fournir à tous le minimum nécessaire à la vie humaine.
Dans les pays du Sud, cette réalité va de pair avec les problèmes d’accès
aux services de soin, d’approvisionnement en eau et, souvent, à la
malnutrition. Dans les pays occidentaux, assis sur une réglementation de
plus d’un siècle, cette catégorisation trace des limites entre ce qui est
habitable et ne l’est pas, repoussant dans une seule catégorie – le « sous-
logement » – toutes les formes qui n’entrent pas dans les normes
d’habitat. On pourrait s’en féliciter au regard des conditions de vie de
milliers de personnes. Cependant, les normes qui appuient cette
catégorisation n’obéissent pas centralement à des préoccupations
humanitaires. Faire entrer les taudis dans le droit revient à autoriser que
des propriétaires les louent, achètent, échangent et donc qu’ils participent
au marché de l’immobilier. Ainsi, les normes établissent des barrières qui
veulent ignorer l’existence d’un sous-marché des taudis. Or celui-ci
persiste, voire prospère, dans les périodes de « crise », parce qu’il
représente un sous-secteur auquel les exclus peuvent accéder en raison de
conditions moins exigeantes en matière de garanties financières, au
risque de conditions de sécurité et de salubrité dégradées. Ce secteur est
périodiquement dénoncé par les pouvoirs publics, partagés entre la
volonté de ne pas reconnaître les taudis comme des logements à part
entière et la nécessité de réglementer un secteur qui fonctionne hors des
cadres juridiques et accueille, dans des marchés immobiliers tendus, des
populations économiquement démunies dont l’activité est étroitement
liée à la ville (activités de services, marchés informels…). L’éradication
des quartiers de taudis, des îlots insalubres et des bidonvilles est souvent
présentée comme une mesure sociale alors qu’en réalité elle n’a pour
objectif que de faire disparaître les paysages de la pauvreté (Navez-
Bouchanine, 2003).
En définitive, la notion de sous-logement, qui procède directement de
l’intention normative, permet de qualifier ce qu’est un logement et ce qui
ne l’est pas. Il s’incarne autant dans une diversité de formes rencontrées
de par le monde (les favelas de Rio, les invasaos de Salvador de Bahia,
les gecekondu d’Ankara, les bastees de Calcutta, les ranchitos de
Caracas, les mussequés de Luanda, les townships de Johannesburg, les
kébé de Nouakchott, les barrios piratas de Bogota, les slums nord-
américains…), que par la reproduction des mécanismes de rejet et de
stigmatisation qui le voue à la non-existence, voire à l’invisibilité. Ainsi,
la réalité du sous-logement n’est pas seulement un effet économique du
marché de l’immobilier mais le résultat de stratégies narratives qui
homogénéisent pour dissocier le marginal dans l’univers des habitations.
À ce titre, l’histoire des mots qui désignent le sous-logement multiplie les
dénominations pour rendre compte d’une réalité perpétuellement répétée.
 Dans ce chapitre, le « sous-logement » et le « non-logement » sont
envisagés sous l’angle de l’évolution des stratégies narratives et des
catégorisations statistiques et juridiques qui permettent de mieux
comprendre leurs formes sociales et les politiques mises en œuvre pour
tenter de les faire disparaître.

Du taudis aux îlots insalubres

Le Trésor de la langue française définit le taudis comme une « habitation

misérable souvent exiguë dépourvue de confort et d’hygiène ». Il s’appuie
sur le Dictionnaire historique de la langue française qui repère l’apparition
de ce terme au début du xive siècle. « Tauder » ou « se taudir » signifiait
alors « se mettre à l’abri ». L’expression remonterait même au xiie siècle et
viendrait de l’anglo-normand, « tialz » ou « teolder » désignant une tente
que l’on dressait sur le navire au repos. Taudis a d’abord été un terme de
fortification désignant un abri, un retranchement. Par extension, il a désigné
l’abri utilisé pour les travaux d’approche des villes susceptibles d’être
assiégées. Ce sens premier relève combien le taudis était perçu comme un
élément étranger et hostile à la ville et comme un abri sommaire par
excellence, que l’on imagine être celui des « premiers hommes ».
Le xvie siècle a gardé au terme de taudis le sens d’abri précaire mais l’a
reconnu comme un logement urbain. On le qualifie alors de « bouge », à
savoir un petit logement misérable et mal tenu. Il pouvait désigner une
boutique d’orfèvre ou de tailleur ou encore un grenier dans le faux comble
d’une mansarde. À l’époque de Voltaire, le taudis est alors un logement
incommode et socialement déqualifié et déprécié. À la veille de la
Révolution, les écrivains de Paris soulignent le caractère marginal du taudis,
souvent hors la loi, voire propice à la révolte. George Sand (1879) relève
par exemple que « ce taudis était principalement affecté aux bateleurs
ambulants, aux petits colporteurs suspects et aux montreurs d’animaux
savants ». Au xixe siècle, le réalisme social voit dans le taudis un marqueur
de la pauvreté et de la misère ouvrière : « Ce taudis était abject, sale, fétide,
infect, ténébreux, sordide. Pour tous meubles, une chaise de paille, une
table infirme, quelques vieux tessons, et dans deux coins deux grabats
indescriptibles » (Hugo, Les Misérables, 1862) ; « Les expulsions étaient
quand même fréquentes si bas que fussent les loyers de certains taudis »
(Zola, Travail, 1901). Mais, parallèlement, Murger ne tarit pas sur
l’exotisme anticonformiste et un tantinet romantique du taudis (La Vie de
bohème, 1851). Ce terme est donc partagé entre son caractère de
stigmatisation sociale et son image de marginalité dans la mondanité
urbaine.
Peut-être est-ce cette indécision qui conduit les autorités publiques, ou
dites expertes, à ne plus employer ce terme, malgré sa fortune littéraire. Au
xix siècle, « l’âge d’or du taudis » (Guerrand, 1987) correspond plutôt aux
e

« logements de peu de valeur ». Le terme de taudis n’apparaît pas (ou peu)

dans les écrits du célèbre médecin hygiéniste Louis-René Villermé, qu’il
s’agisse de ceux sur l’épidémie de choléra de 1832 à Paris, ou de ceux
décrivant l’habitat des ouvriers des fabriques de coton, lin et de soie.
Villermé évoque des « huttes sans fenêtres ni meubles ne recevant de jour
que de la porte », « une seule pièce encombrée de lits, de coffres, de
chaises, de métiers, d’outils ». Ses tableaux s’attachent plutôt à des
« logements incommodes, insuffisants et peu salubres » (Villermé, 1850,
p. 81). Cette expression de logements incommode est d’ailleurs reprise dans
les gravures de Daumier (propriétaires et locataires). De son côté, Alexis
Parent du Châtelet, connu pour ses recherches sur les prostituées, écrit que
« là où une population misérable s’est trouvée encombrée dans des
logements sales et étroits, l’épidémie a multiplié ses victimes » (1834,
p. 34).
En 1850, quelques années après la première vague de choléra, la loi
« relative aux logements insalubres » introduit une désignation plus
technique et se dote d’une représentation nouvelle du taudis. Ce texte est
considéré comme la pierre fondatrice de la politique du logement en France.
Voulant lutter contre les locaux nuisibles à la santé, il représente la première
tentative de l’État pour s’immiscer, via des commissions locales créées par
les municipalités volontaires (l’application de la loi était facultative), dans
les rapports locatifs relevant jusqu’alors de la sphère privée et du Code
civil. Au gré de leurs visites, des commissions locales ont édicté des normes
et des préconisations contre les appartements mis en location « portant
atteinte à la vie ou à la santé des occupants ou des voisins » (Kalf, 2008).
Mais la cohérence des diagnostics d’insalubrité suscitait bien des
interrogations. Une définition universelle du mauvais logement semblait
nécessaire pour rationaliser l’action publique. Dans un article paru dans les
Annales d’hygiène publique et de médecine légale (1878), le médecin
Olivier Du Mesnil relevait dix-sept questions essentielles pour décrire
l’insalubrité de l’habitat : le nombre d’habitants dans l’immeuble et par
chambre, l’aération de l’immeuble, la ventilation, l’état des sols, la
description des chambres et leur éclairage, l’écoulement des matières usées,
la présence d’industries… Comme beaucoup d’autres villes européennes, la
ville de Paris se dote alors de bureaux de statistiques concernant l’habitat.
Dans les années 1890, le premier recensement des conditions de
logement permet de constater le surpeuplement des ménages. Pour la
première fois, un bilan statistique de l’habitat dans la capitale française est
réalisé et il en résulte une illustration cartographique du mal-logement. La
notion de « mal-logés » figure dans le cartouche de la carte mais elle ne
prend en compte que le surpeuplement des logis, considéré comme la
variable la plus synthétique des différents défauts de l’habitat. L’imposition
de cette perspective qui désigne l’habitant, plus que l’habitat, comme cause
de l’insalubrité, est le résultat d’un combat de dix ans. Depuis 1881,
Bertillon propose, pour identifier l’insalubrité, de mesurer le surpeuplement
en termes de « personnes par pièce » plutôt que selon la surface des
logements. Après un long débat, la commission choisit de considérer
comme « pièce » les locaux où il est possible d’installer un lit (soit une
surface minimale de 2 m x 1,50 m) et de demander aux ménages de signaler
parmi toutes les « pièces », celles pourvues de cheminée, ainsi que la
présence de cabinets d’aisances à l’intérieur des appartements. Plus de dix
ans après, malgré la réticence des représentants de la Statistique générale de
la France (qui a précédé l’Insee actuel), l’étude de l’encombrement est
finalement publiée : 23 % des ménages et 14 % des Parisiens vivent dans
des logements surpeuplés. La réalité du surpeuplement cible très clairement
les quartiers du nord-est parisien et de la rive droite, ainsi que la couronne
des quartiers périphériques du sud-est. Cette carte marque le succès de la
statistique dite morale, soucieuse de montrer que le surpeuplement est non
seulement un marqueur des quartiers populaires mais aussi un facteur
explicatif des comportements démographiques. Ainsi, la carte du
surpeuplement recoupe celle de la mortalité auprès de laquelle elle est
placée.
Or, le surpeuplement, qui met en rapport le nombre de pièces et de
personnes dans un ménage, est aussi l’expression implicite d’une norme :
celle de la pièce monofonctionnelle que l’on trouve plus souvent dans
l’appartement haussmannien que dans les intérieurs ouvriers, où l’on
mange, dort et travaille dans la même pièce. Ainsi, plusieurs voix s’élèvent
contre la réduction sémantique et statistique de l’insalubrité au
surpeuplement. Du côté des ingénieurs, on envisage un plus large spectre de
variables telles que les qualités de la construction et la solidité des réseaux
pour lutter contre les « îlots insalubres », ces secteurs maudits qui hantent
depuis 1906 l’agenda politique de Paris. À Paris, leur existence est attestée
par une statistique municipale fondée sur un « casier sanitaire des maisons
de Paris ». Ces îlots insalubres sont identifiés à l’implantation de
populations indésirables. On dénonce la présence dans ses îlots de
« populations flottantes », d’un « ghetto juif » et de « forteresses
ouvrières ». Mais ces secteurs et ces immeubles sont aussi identifiés par les
services pour la précarité de leur construction, la faible luminosité des logis,
l’humidité des bâtiments peu et mal chauffés, sans oublier le déficit
d’équipement sanitaire. De fait, les quartiers populaires dits insalubres, qui
font planer la peur de la contagion, constitueront au lendemain de la
Seconde Guerre mondiale, les secteurs des opérations de rénovation urbaine
où seront entreprises des démolitions à grande échelle.

Le surpeuplement dans les capitales européennes à la fin du xixe siècle

En 1894, Jacques Bertillon, chef du service de la Statistique municipale de la

ville de Paris, publie un Essai de statistique comparée du surpeuplement des
habitations à Paris et dans les grandes capitales européennes (Berlin, Moscou,
Budapest, Londres, Saint-Pétersbourg). Il s’agit de savoir combien de pièces
occupent, dans chacune de ces grandes villes, les ménages en fonction de leur
taille.
Cet exercice permet de soulever d’importantes questions de définition sur ce que
sont un logement et un ménage. Il se heurte à des difficultés méthodologiques
soulignées par l’auteur, notamment en raison de la compréhension différente,
selon les villes, de la notion de pièce (pièce chauffée, occupée, habitable).
À Berlin, « on voit que le mot pièce, ou plus exactement chambre, est pris dans
un sens très différent de celui qui a été adopté à Paris puisque les chambres
dans lesquelles on couche sont les seules qui aient dû être comptées ». Selon
Bertillon une pièce comptabilisable doit avoir une fenêtre, tandis qu’une cuisine
ou une salle à manger ne doivent pas être comptées. Il relève aussi qu’à Berlin la
composition des ménages est entièrement différente de ce qu’elle est à Paris : à
Berlin, les individus sans famille ne vivent pas seuls, ils se mettent en pension.
Cependant, la part des familles de quatre personnes logées étroitement dans
une ou deux pièces est sensiblement la même dans les deux villes, autour de
39 %.
Pour Londres, des éléments de comparaison avec la célèbre l’enquête de
Charles Booth (1889), établissant un nombre moyen de personnes par pièce
dans certains quartiers pauvres, semblent montrer que les ménages parisiens
sont mieux logés que les ménages londoniens.
 À Vienne, les logements composés d’une seule pièce sont plus rares qu’à Paris
et les individus vivant seuls se regroupent. Ils sont sous-locataires ou locataires
de lit et leurs conditions de vie sont très difficiles.
À Budapest, « plus de la moitié des ménages de Budapest vit dans des
logements d’une pièce dans lequel vivent 3, 4 personnes ».
« À Saint-Pétersbourg, 7,1 personnes logées dans 3, 2 pièces. Dans un quart
des cas, les ménages de 4-5 personnes s’entassent dans une seule pièce ».
Enfin, « il est plus fréquent à Moscou qu’à Paris de voir des ménages de 2 ou
3 personnes s’entasser dans une seule pièce. Le nombre de ménages
extraordinairement mal logés est plus fréquent à Moscou qu’à Paris ».

De la « Zone » aux mal-lotis

Si les îlots insalubres permettent de mesurer le processus

d’homogénéisation sémantique des réalités du mal-logement, la « Zone »
atteste de l’expansion spatiale de la question. Ce que l’on a désigné par le
vocable de la « Zone » correspond aux campements spontanés surgis tout
autour de Paris au tournant du xixe et du xxe siècle, du fait d’une sorte
d’exode des familles pauvres en difficulté de se loger dans les quartiers de
la capitale dont le surpeuplement et le coût du logement se sont accrus dans
la foulée de l’haussmannisation (Cannon, 2016).
Au début du xxe siècle, la « Zone » s’étalait sur l’actuel boulevard
périphérique parisien. C’était un univers de bicoques et de guinguettes, avec
ses marchands de vins, ses chiffonniers, ses vagabonds et ses familles
ouvrières à la recherche d’un abri moins onéreux qu’intra-muros. Les
occupants précaires s’entassaient dans des baraques construites à l’aide de
matériaux de récupération, à côté de coquets pavillons entourés de petits
jardins cultivés.

Figure 4.1 Vue panoramique sur la Zone de Saint-Ouen, vers 1940

 Photographe anonyme. © courtesy galerie Lumière des roses

Ces occupants se sont installés dans des espaces qui, au siècle précédent,
relevaient de la zone de servitude militaire, espace non ædificandi, jouxtant
les fortifications construites autour de Paris. Thiers les avait fait établir en
1840, pour transformer Paris en place forte et contenir la ville qui
s’accroissait rapidement. Les défenseurs de la démocratie voyaient d’un
mauvais œil ce nouveau « mur murant Paris », et la guerre de 1870
démontra son inutilité militaire. Dans les années 1880, les espaces
abandonnés autour de la capitale furent peu à peu colonisés. Le peuplement
de la zone non ædificandi se développe rapidement, dans un laisser-faire
des pouvoirs publics. La population qui s’y implante est, dans son
ensemble, défavorisée matériellement mais rarement marginale. Au début
du xxe siècle, la zone abrite environ 30 000 habitants, l’équivalent d’une
ville moyenne. En 1908, la préfecture évalue à dix mille le nombre des
Parisiens et habitants de la première couronne qui viennent, le dimanche, se
prélasser sur les « fortifs » dans l’odeur des frites et des moules. Six à sept
mille ouvriers y font leur lundi, ceux pour qui c’est un jour chômé. Le reste
est composé de « messieurs », et en particulier de bandes qui inquiètent, les
« Apaches ». Tous les gredins de Paris et de la proche banlieue s’y
retrouvent. Le talus des fortifs offre un curieux mélange de braves gens et
de faces patibulaires. En 1919, la démolition des fortifications débute.
Cependant, un numéro de L’Illustration de janvier 1920 atteste que, au
moment même où l’on commence à démolir les fortifications, les ouvriers
continuent à venir le dimanche sur l’herbe des talus. Le glacis reste le vrai
« trou pas cher », où l’on peut pique-niquer et s’amuser. Après les
chiffonniers, ce sont des Parisiens, expulsés ou déménageant à la cloche de
bois, qui sont venus s’installer à l’extérieur des fortifs. Des migrants
provinciaux s’y sont adjoints, reconstituant des communautés régionales
(Charvet, 2005).
Une étude, menée à partir du recensement de 1911, permet d’établir une
comparaison entre la population zonière et celle de l’ancien département de
la Seine (hors Paris). Elle est réalisée sur un échantillon de 7 013 personnes,
réparties sur la zone militaire des villes du Pré-Saint-Gervais, de Bagnolet,
d’Ivry, de Malakoff, de Levallois. La structure socioprofessionnelle de la
zone est à forte majorité ouvrière, à l’image de la banlieue de la première
couronne de Paris. Parmi les 7 013 zoniers de l’échantillon, 57 % sont natifs
de la Seine (34 % de Paris). La similitude des pyramides des âges permet
d’éliminer l’idée d’une population particulièrement jeune : le mythe des
« Apaches », attestant de l’existence de bandes de jeunes désœuvrés, ne
s’explique pas par la sociologie de la Zone.
La Zone fut le théâtre d’une lutte urbaine dont l’enjeu était, certes, la
préservation d’un territoire spécifique mais aussi et, surtout, la défense de
biens, si modestes fussent-ils (Granier, 2017). Dans un premier temps, le
principal souci des zoniers était de conserver cet espace où se trouvaient les
pavillons, baraques, commerces, dont ils étaient propriétaires. Les
propriétaires possédant des papiers notariés attestant d’une propriété
existant déjà au moment de la construction de l’enceinte étaient considérés
comme « zoniers légaux ». Ils recevaient un dédommagement sur la base de
la loi d’expropriation alors en vigueur. Les autres, les propriétaires plus
récents, se trouvaient dans une situation des plus confuses. Si l’on exclut les
« petits malins » qui s’étaient installés sur des terrains vides, d’autres
avaient dûment payé leur terrain à un génie militaire conciliant. Selon ces
derniers, l’armée avait vendu des parcelles de terrain avec l’autorisation d’y
construire sur un terrain militaire où il était expressément interdit d’élever
la moindre construction en dur. Ces zoniers se trouvaient donc dans la
situation singulière de propriétaires qui le sont sans l’être, tout en l’étant.
En fait, tous savaient qu’ils n’avaient pas le droit de construire. Mais devant
le laxisme des autorités, tous s’étaient lancés. La disparité des intérêts
devint la principale entrave au combat des zoniers. Au lieu de s’unir pour
conserver leurs biens, certains revendiquaient cette préservation tandis que
d’autres cédaient volontiers leurs parcelles à la condition de toucher un
dédommagement avantageux. À aucun moment, les plus pauvres, les plus
marginaux, les chiffonniers notamment, ne firent parler d’eux. Ils
s’expatriaient vers les îlots les plus insalubres de la petite couronne tandis
que les populations nomades reprenaient la route. La presse nationale se
mêla de l’affaire, contribuant à provoquer un mouvement en faveur des
zoniers. Nul ne s’opposa à ce que l’on « décorsète » Paris, mais l’opinion
publique s’éleva contre l’iniquité de la non-reconnaissance des droits de
propriété de « près de deux cent mille petits épargnistes, humbles
travailleurs, dont la modeste propriété représente des années et des années
de privations et de laborieux efforts ! ». Mais rien n’y fera. En 1942, un
ultime texte, signé du maréchal Pétain, met en place des procédures
d’expropriation expéditives pour la zone et les îlots insalubres (Dumas,
2003).
L’épisode de la Zone illustre bien combien le taudis qui, au Moyen Âge,
était associé au siège des villes bourgeoises, est encore perçu au début du
xx
e
siècle comme une pression extérieure dangereuse, menaçant la
tranquillité urbaine et l’activité laborieuse. Si le mot de taudis revient dans
la bouche des responsables publics des années 1920, et si le régime
autoritaire de Vichy veut l’éradiquer en 1942 dans un même texte
condamnant également les îlots insalubres, ce n’est pas un hasard. L’un et
l’autre représentent des entorses à l’ordre moral du logement normalisé.
Durant l’entre-deux-guerres, l’épisode des mal-lotis constitue le pendant
de la zone du côté du grand périurbain. En région parisienne, la crise du
logement conduit 450 000 nouveaux banlieusards, parisiens et provinciaux,
à s’installer dans des quartiers pavillonnaires. Petits accédants à la
propriété, les « mal-lotis » paient à crédit leur parcelle et s’installent sur des
terrains dépourvus de tout équipement viaire et sanitaire. Le scandale de ces
petits propriétaires méritants éclate au milieu des années 1920. Annie
Fourcault (2000) explique que ces situations sont désignées à l’époque sous
le terme de « lotissement défectueux ». En effet, si la procédure de terrains
en lot, dite de lotissement, a été mise en œuvre dès le début du xixe siècle
pour l’habitation bourgeoise, haussmannienne et post-haussmannienne, les
formes de lotissements populaires qui se développent grâce au
développement des chemins de fer doivent beaucoup aux discours
hygiénistes sur les bienfaits de la campagne. On passe d’une pratique
dominicale ou estivale du lotissement à une installation à demeure (Faure,
1991).
En région parisienne, les lotissements se développent massivement dans
les années 1920, dans un contexte d’essor démographique de
l’agglomération, de blocage du marché immobilier parisien et
d’indifférence des pouvoirs publics. S’implantant sur des terrains vendus
par lots mais sans assainissement, ils font l’objet de spéculation
immobilière. Lorsque le pouvoir politique prête enfin attention à ces
« colonies de baraques », les lotissements sont désignés comme des espaces
en mal de civilisation, et leurs habitants comme les nouveaux « sauvages ».
Certes, une loi de 1924 soumet toute opération de lotissement à une
autorisation préfectorale et l’État est conduit à soutenir les intéressés pour
financer les aménagements indispensables, en premier lieu le réseau de
voirie. Mais sur le terrain, les organisations de mal-lotis se coalisent et se
rapprochent du Parti communiste. Floué par la spéculation immobilière, le
« mal-loti », qui incarnait le rêve populaire d’accès à la propriété, devient la
figure emblématique de l’exclusion banlieusarde. En 1928, la loi dite
Loucheur accorde des prêts sur une très longue durée pour l’accession à la
propriété individuelle de maisons édifiées suivant les normes du logement
social. De très nombreux pavillons sont alors construits dans la banlieue
parisienne permettant à des familles modestes d’accéder à la propriété de
pavillons dûment normalisés. Standardisation, normalisation, les
lotissements défectueux sont consolidés dans des formes d’habitation
désormais acceptables. Les « mal-lotis » laissent la place aux « pavillons de
banlieue ».

Logements sans confort et bidonvilles

Les figures du « taudis », des « îlots insalubres », de la « zone » et des

« mal-lotis » illustrent les tentatives d’homogénéisation et de normalisation
conduites par les pouvoirs publics à l’égard d’un type d’habitat que l’on
souhaite démolir s’il ne s’adapte pas aux exigences de la normalisation. Le
logement social offre une grille de référence qui permet de rattraper et de
régulariser des logements précaires qui surgissent à l’occasion des crises
immobilières. La normalisation, qui passe par la stabilisation des formes
construites, des matériaux et des populations, nécessite donc une
formalisation de plus en plus poussée, qui oriente la description statistique.
Après la Seconde Guerre mondiale, le processus de normalisation se
trouve confronté à un choix entre deux stratégies. Soit on considère, selon
les termes de Robert Auzelle, alors directeur au ministère de la
Reconstruction, que « l’action d’habiter, c’est-à-dire la participation de
l’homme à son habitation » (Auzelle, 1949) conduit à repérer les familles
des taudis selon leur « sociabilité » et la « salubrité » des habitations ; soit
on identifie le mal-logement à partir du défaut d’équipements, en particulier
sanitaires. En 1946, une étude par sondage, initiée par les services
statistiques de l’État sur la ville de Paris, montre que seul un quart des
logements est « confortable » selon les données relatives à la date de
construction, au taux de peuplement et à l’équipement sanitaire.
La seconde option, celle du degré de confort, est privilégiée car elle
correspond à l’optique de l’État constructeur qui, de 1950 à 1970, intervient
directement dans l’habitat et s’attache à amplifier la formalisation des
normes. Cette voie s’inscrit dans l’état d’esprit de la loi de 1948, voulant
maîtriser les tensions sur le marché locatif et relancer la construction neuve.
Celle-ci classe les locaux en cinq catégories selon la qualité de la
construction, le confort du logement et l’équipement sanitaire. Ce texte
prévoit que la surface réelle du logement devra être « corrigée » selon le
degré de confort, l’état d’entretien de l’immeuble, son exposition et son
ensoleillement, ce qui modifiera d’autant le loyer.
Mais que faire alors de « l’habitat de fortune » ? La question de la
définition du non-logement et du sous-logement reste entière. Le Comité
national d’information statistique (CNIS) différencie à ce propos plusieurs
types.

Tableau 4.1 Les sous- et non-logements selon l’Insee

Mode d’information
Terme Critères
statistique
 Habitation Dans la catégorie « type de logement » Collecte ordinaire
de fortune remplie par les ménages cinq choix sont « logements »
proposés : appartement, maison,
logement-foyer, chambre d’hôtel,
habitation de fortune, pièce indépendante
avec sa propre entrée. L’habitation de
fortune est une définition par défaut.
L’enquêteur coche ce choix quand il ne se
retrouve pas dans les cinq autres
possibilités

Construction Baraques de chantier, Algecos, abris Collecte ordinaire

s provisoires utilisés comme logement par une personne « logements »
ou un groupe de personnes, une habitation
légère de loisir (chalet, bungalow, mobil-
home auquel on a ôté ses moyens de
mobilité)

Habitations Caravanes, mobil-homes (avec moyen de Collecte ordinaire

mobiles mobilité), roulottes et tous les abris « logements »
mobiles utilisés comme résidence
principale + les péniches immobilisées à
quai et les bateaux utilisés comme
résidences principales + les « mariniers »

Personnes Personnes qui au moment du recensement Collecte

sans abri dorment habituellement dans un lieu non Habitations
prévu pour l’habitation (rue, cave, jardin mobiles et sans
public, sous un pont, cage d’escalier, abris
voiture, tente installée dans un bois, un
camping) + personne vivant dans une
structure ouverte (gymnase dans le cadre
d’un programme « grand froid »)
+ Personnes vivant dans un squat, une
habitation de fortune ou provisoire
(cabane, baraque, construction dans un
bidonville)

Rapport du Conseil National de l’Information Statistique (CNIS), 2010

On constate à la lecture de ces définitions que les distinctions des types
de logement, selon l’appareil statistique national, dépendent de la solidité
du bâti. Cependant, le rapport concède :
« Il faut noter que la décomposition des logements ordinaires dans la nomenclature du Cnis subit
une légère entorse : 40 000 logements déclarés comme habitations de fortune par les ménages
sont des logements ordinaires, au sens où une feuille de logement a été remplie par un ménage à
une adresse identifiée. Or, ces habitations de fortune sont reportées en catégorie 9 de la
 nomenclature Cnis qui y classe les logements de type “Habitat privatif temporaire ou prévu
comme tel” ; leur place y est plus pertinente : d’une part 70 % des habitats de fortune sont
effectivement des constructions provisoires, d’autre part il semble y avoir un continuum dans la
nature de l’habitat, entre ces habitats de fortune et les lieux d’habitation des sans-abris
(catégories 10 à 14). Ces habitations de fortune sont classées dans les logements ordinaires, car
elles figurent dans le Répertoire des immeubles localisés (RIL) dans les grandes communes.
Dans les petites communes, où le RIL n’existe pas, le partage entre hébergement de fortune pour
les sans-abris et logements ordinaires considérés comme habitations de fortune peut être fondé
sur des critères différents, fonction de l’appréciation par l’agent recenseur. La frontière entre les
deux paraît donc assez ténue » (Cnis, 2010, p. 133).

Ceci montre que l’idée de la permanence de la construction et son

ancrage au sol fonctionnent comme un impensé structurant la représentation
de ce que sont une habitation et un logement. Dans la procédure du
recensement, la statistique publique comptabilise des « boîtes » identifiées
comme « local d’habitation ». C’est dans ce tissu structurel, considéré
comme préexistant aux personnes logées, que la statistique inventorie des
« ménages », c’est-à-dire des « occupants ». Cette vision, fonctionnaliste et
fixiste, postule implicitement qu’il n’existe pas de ménages en dehors d’un
logement, ce que dément la réalité des sans-abris et des mal-logés. En
l’absence d’une définition juridique large de ce qu’est un logement, les
catégorisations qui président au recensement ne permettent pas de
reconnaître les formes temporaires, transitoires et instables d’habitation sur
le territoire national. La statistique accompagne l’action publique, légitime
à pouvoir démolir toute construction non appropriée, parce que n’ayant pas
obtenu l’autorisation administrative.

Le logement, un problème de définition

Selon les statisticiens français, « un logement est un local utilisé pour l’habitation.
Il doit être : séparé, c’est-à-dire fermé par des murs et cloisons, sans
communication avec un autre local sauf avec les parties communes de
l’immeuble (couloir, escalier, etc.) ; indépendant, c’est-à-dire ayant une entrée
avec accès direct sur l’extérieur ou sur les parties communes de l’immeuble.
Les logements sont répartis en quatre catégories : résidences principales,
résidences secondaires, logements occasionnels, logements vacants.
Bien qu’ayant des caractéristiques particulières, les logements-foyers pour
personnes âgées, les chambres meublées et les habitations précaires ou de
fortune (caravanes, mobil-home, etc.) sont des logements au sens de l’Insee. »
Cependant, l’Insee traite de manière séparée les formes d’habitats dits « non
ordinaires », c’est-à-dire des logements ayant des caractéristiques particulières :
les habitations mobiles (bateaux…), les chambres chez l’habitant, les chambres
d’hôtel habitées de façon permanente, les bungalows avec cuisine. Les
logements dits non ordinaires regroupent les habitations mobiles (caravanes des
gens du voyage, caravane habitée à titre de résidence principale dans un
 camping, péniche…) ainsi que les communautés. Ces dernières sont des
« logements en résidence collective » offrant des services spécifiques. En
définitive, c’est le degré de stabilité des populations et du bâti qui fait la
différence. On retrouve là la vision fixiste de la représentation du logement
retenue par la statistique (Fors, 2017).
En droit français, le logement est un bien juridique et une catégorie
administrative. Il est à ce titre soumis à des normes fixées par le droit de
l’urbanisme et de l’immobilier. Une construction doit répondre à des critères
légaux pour être considérée comme habitable. Il doit répondre à un certain
nombre de règles définies par le Code de la construction et de l’habitation. Une
pièce principale doit être d’une surface habitable au moins égale à 9 m2 et d’une
hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, bénéficiant d’un éclairement
naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ; une installation
d’alimentation en eau potable et d’évacuation des eaux usées, une pièce
spéciale pour la toilette, comportant une douche ou une baignoire et un lavabo.
Le logement doit correspondre aux normes du logement décent que l’on ne doit
pas confondre avec le logement indigne dans la mesure où la lutte contre la non-
décence relève d’une action privée, en l’occurrence celle du locataire contre son
propriétaire. La lutte contre l’habitat indigne relève, quant à elle, des autorités
administratives. Cependant, la reconnaissance des formes de logements
atypiques dépend des adaptations réglementaires locales à l’échelle des
communes et départements. Cette approche diffère du droit anglais, selon lequel
un logement (dweling) est une unité d’hébergement utilisée par un ou plusieurs
ménages comme domicile tels une maison, un appartement, un mobil-home, une
péniche, un véhicule ou toute autre structure « substantielle » (self-contained
“substantial” unit of accommodation). Une tente ne semble cependant pas être
considérée comme substantielle.

La notion de bidonville est exemplaire du débat relatif au sous-logement.

Le terme de bidonville est à l’origine le nom d’une espèce de quartier surgi
à Casablanca pendant le Protectorat français, au cours des années 1920.
Selon le journaliste allemand Friedrich Sieburg :
« Bidonville désigne une cité de fer-blanc. Les immigrés à la recherche de travail habitaient
auparavant dans des camps sous la tente […]. Là s’amoncelaient les ordures de la ville. Les
autorités parèrent au danger en faisant évacuer de force ces locaux et en y portant le feu. Aux
habitants fut affecté un champ dans la banlieue, où se trouvait de l’eau. À l’aide de vieilles
plaques de tôle ondulées, surtout de caisses et de bidons hors d’usage, furent édifiés de nouveaux
abris, qui bientôt firent une vraie ville. Aujourd’hui, Bidonville s’étend comme un bourg
monstrueux, où lentement commencent à se tracer des places et des rues » (Sieburg, 1939).

À l’origine, le bidonville représente une réalité proche de celle de la Zone

autour de Paris. Cohen et Eleb (1998, p. 221) évoquent une carte postale de
Casablanca de 1932, où le terme est déjà utilisé pour désigner les mêmes
baraquements dans nombre de villes du Maghreb (Cattedra, 2006). À partir
des années 1950, le terme est adopté en France métropolitaine pour
désigner les grands bidonvilles de la région parisienne. Il devient
progressivement d’un usage universel dans la langue française, donnant lieu
à plusieurs mots dérivés, notamment le phénomène de « bidonvillisation »
(Pétonnet, 1982, p. 51) ou l’action collective dite de « se bidonvilliser »
(Sayad, 1995, p. 32). Le terme « bidonville » apparaît dans un contexte
colonial soucieux de différencier la ville moderne et occidentale de
l’immigration de l’arrière-pays rural et autochtone. C’est par le truchement
du paysage et des matériaux de récupération que des processus de
stigmatisation s’appliquent à de tels espaces, réputés pour être en marge de
la société.
Or, les bidonvilles sont des « logements ordinaires » selon la définition
de l’Insee. Une loi de 1964 s’attache à leur résorption, relayée en 1970 par
une loi sur l’habitat insalubre. Ces textes illustrent les tentatives
d’intervention curatives radicales des pouvoirs publics. Luttant contre les
« marchands de sommeil », ils instaurent des procédures spéciales
permettant au préfet de mener des procédures rapides d’expropriation,
n’ouvrant droit qu’à une indemnisation réduite. Cette politique distinguait
« l’insalubrité irrémédiable » entraînant « l’interdiction définitive
d’habiter » et l’expropriation, et « l’insalubrité remédiable » obligeant
seulement à des travaux de réparation. Cette différence permettait de
condamner rapidement les constructions précaires et provisoires de la
périphérie (notamment les bidonvilles parisiens comme ceux de Nanterre,
de Champigny, de Gennevilliers qui représentaient la plus large part
d’occupants) et de reloger les habitants des bidonvilles dans des cités de
transit aux normes réduites, ce qui occasionnera ultérieurement de
nouvelles situations de mal-logement.
L’attention sur la réalité sociale des bidonvilles s’est surtout portée sur le
contexte de l’immigration des années 1960 et 1970, maghrébine
principalement, mais aussi d’autres origines, africaine, espagnole,
portugaise notamment. Les enquêtes ethnographiques de Colette Pétonnet
(1970) en ont rendu compte. On est tenté aujourd’hui de porter un regard
passéiste et patrimonialiste sur cette histoire sociale dérangeante. Et de
regarder comme un moment révolu, cette stigmatisation violente de
populations de travailleurs immigrés que la société de l’époque se refusait
d’intégrer par l’accès au logement. Le regard de la recherche n’est pas
exempt d’une certaine idéalisation quant aux solidarités qui se nouaient
entre familles installées en bidonville. Dans Faire mémoire des lieux
disparus, Margot Delon (2014) convoque le regard rétrospectif d’anciens
habitants des bidonvilles emblématiques de Nanterre (Hauts-de-Seine). Ces
bidonvilles ont été occupés du début des années cinquante jusqu’à la fin de
la décennie soixante. Puis des cités de transit ont été édifiées pour reloger
leurs habitants, dans l’attente de la possibilité d’accéder au logement
social1. Ces cités ont disparu à leur tour au milieu des années 1980, à la
suite de relogements qui ont dispersé les habitants de ces « villages
d’émigrés ». Et sur ces espaces, le parc de Nanterre étale aujourd’hui son
verdoiement paisible. Avec le recul du temps, ses anciens habitants
gomment le vécu de l’enfermement dans la misère du non-logement, pour
ne retenir du bidonville de l’immigration maghrébine que leur fonction de
sas obligé à l’arrivée en métropole. Le bidonville finit par être justifié,
rétrospectivement, « comme des lieux qui ont favorisé la transition entre
société d’origine et société d’accueil ». Mais conclure que cet « habitat
aurait ainsi permis une adaptation douce à la société française » est une
reconstruction éminemment adoucie. Non seulement elle gomme la rigueur
des conditions de vie et les souffrances endurées, que l’on ne peut
considérer comme ayant été acceptables, mais elle cautionne la vision de
l’inadaptation des émigrés à leur nouvel environnement justifiant le sas du
« transit ». Là encore, la coercition de la norme du logement opère en
exigeant, implicitement, des comportements adaptés. La société d’accueil
ne favorise pas l’accès au droit commun des personnes insuffisamment
« normées ».

Figure 4.2 Le bidonville de Nanterre en 1960

 © akg-images/Paul Almasy

Aujourd’hui, la réalité des bidonvilles que l’on croyait avoir disparu de

l’Hexagone dans les années 1970 est redevenue très présente dans les lieux
où convergent des migrants étrangers et des populations roms. Par ailleurs,
perdurent des contextes dans lesquels le bidonville n’a jamais disparu. C’est
le cas des départements d’outre-mer, où des cases de fortune se concentrent
à la périphérie des villes.
Dans son rapport 2020, la Fondation Abbé Pierre donne le chiffre de
18 000 personnes recensées dans des bidonvilles (p. 244). Il semble que ce
soit dix fois plus dans les DOM (Martinique, Guadeloupe, Guyane et
Réunion), ce qui fait des bidonvilles une réalité des modes d’habiter que les
pays les plus développés ne peuvent ignorer. L’association Trajectoires s’est
attachée à rendre compte des parcours et des conditions de vie des
populations roms vivant en bidonville dans l’Hexagone en 2017. La
résurgence et la multiplication des bidonvilles sont, avant tout, la
conséquence de la non-application du droit au logement pour des groupes
de population d’origine étrangère ou des groupes que l’on rejette, comme
les Roms. L’État freine l’accès aux formes légales et décentes d’habitat
pour ne pas officialiser l’intégration sur le sol français des flux de
populations migrantes. Dès lors, l’habitat spontané qui prend la forme des
bidonvilles, fait renaître les images de la « Zone », sous une forme au moins
aussi précaire, délétère et dangereuse. Il favorise des rassemblements
communautaires dans lesquels s’organise la survie des individus et des
familles, contraints de vivre enfermés dans la spirale de l’illégalité et de la
dépendance à toutes sortes de trafics.
Ceci montre à quel point le logement demeure, au fil des époques, un
marqueur majeur de l’intégration dans la normalité sociale et,
corrélativement, à quel point aussi tout ce qui relève de l’habitat bricolé ou
de fortune reste frappé du fatum de la marginalité dangereuse. Le bidonville
n’est que la forme moderne du taudis, rendu plus menaçant encore par la
concentration de populations stigmatisées, comme le fut la Zone cent ans
plus tôt.
En Martinique, Guadeloupe, Guyane et Réunion, on évalue à près de
100 000 le nombre de logements indignes ou exposés à un risque élevé pour
la sécurité des habitants. En Guyane française, 13 % des logements sont
dépourvus d’électricité, 20 % d’accès à l’eau potable et 60 % de
raccordement au tout-à-l’égout. L’ampleur de la demande et la précarité de
l’emploi expliquent le développement d’un marché parallèle de l’habitat
insalubre.
La stratégie des pouvoirs publics repose sur une opposition entre la
construction « en dur » et « en mou ». L’île de Mayotte, par exemple, voit
arriver depuis 1985 une immigration clandestine massive en provenance des
Comores. Sa population a triplé, dépassant les 210 000 habitants en 2012 et
conduisant à une expansion très rapide des principales agglomérations. Les
bidonvilles se développent sur les pentes de cette île volcanique et les
franges des mangroves en dépit des risques naturels. Les opérations de
résorption de l’habitat insalubre consistent souvent à faire muter ces
morceaux de ville spontanés en les « durcifiant ». Ce processus de mise aux
normes légalise les occupations foncières complexes de l’île (Institut
d’émission des départements d’Outre-mer, 2005), l’aménagement et
l’assainissement des quartiers, voire la mutation du bâti par la construction
de logements sociaux qui restent en nombre très insuffisants. Mais il ne
traite pas la question de l’immigration massive, sauf par des mesures aussi
répressives qu’inefficaces, telles que la démolition de campements, voire
des incendies initiés par les forces de l’ordre contre les installations de
clandestins (Libération, 13 novembre 2003). À ce titre, les bidonvilles des
DOM représentent bien, comme l’explique Rafaele Cattedra (2006), la
partie refoulée de la ville.

Tableau 4.2 Les différentes catégories d’habitat dans les DOM

cases habitati
habitats habitats somme % hab sommaire
tradition ons
de fortu en dur habitat (1+2+3)/somme
nelles en bois
ne (1) (4) total habitat
(2) (3)

Guad 1 613 5 311 8 440 143 374 158 738 9,7

eloup
e

Martini 2 617 1 493 5 326 147 894 157 330 6,0

que

Guyan 2 712 2 940 10 432 45 428 61 512 26,2

e

La 2 633 22 182 11 575 241 262 277 652 13,1

Réuni
on

Mayott 17 013 1 808 2 020 27 234 48 075 43,3

e

TOTA 26 588 33 734 37 793 605 192 703 307 14,0

L
 Sources : Rénovation et habitat indigne dans les DOM, CGDD, 2012
Chiffres Insee : recensement DOM 2008 (2007 pour Mayotte)

Logement indigne et habitats marginaux

Alors que le phénomène des « bidonvilles » est circonscrit, d’autres

dénominations supposées plus neutres et expertes comme celles « d’habitat
sous-intégré » (représentation d’un quartier en marge de la ville), d’habitat
de normes inférieures (substandard), ou d’habitat « spontané » (suggérant
l’absence d’un cadre planificateur), se multiplient. La notion d’habitat
indigne s’inscrit dans cette dynamique qui, depuis le début des années 1980,
introduit, avec le tournant en faveur de la réhabilitation du patrimoine
ancien, un autre regard sur le logement de mauvaise qualité. En lieu et place
des opérations de rénovation urbaine des années 1950 et 1960, qui
consistaient à démolir des îlots entiers, des financements incitatifs destinés
aux propriétaires bailleurs cherchent à diminuer la part de l’habitat
inconfortable. On accorde une seconde chance aux immeubles en
« insalubrité remédiable » et des financements publics les soutiennent.
Lorsqu’au milieu des années 1990, la question du mal-logement et de la
pauvreté resurgit, les premiers rapports de la Fondation Abbé Pierre
prennent le relais des écrits sur les « nouveaux pauvres » de la décennie
précédente (Dupont, 1985). Il faut néanmoins attendre 2002 pour que la
notion de « logement indigne » émerge dans une circulaire ministérielle du
18 avril :
« De trop nombreuses personnes et familles, souvent parmi les plus défavorisées, vivent dans des
logements, ou locaux d’hébergement, insalubres, exposant à un risque d’intoxication par le
plomb ou en situation de péril, voire précaires. L’ampleur du phénomène, bien qu’encore
inégalement connue, est manifestement plus importante que ce qu’une appréhension rapide de
l’amélioration du parc existant peut laisser penser ; plus gravement, ce phénomène lié au manque
d’entretien du bâti, à l’extrême pauvreté ou à la vulnérabilité de certaines personnes, parfois
soumises à une véritable exploitation humaine, risque de s’aggraver, si l’on n’exerce pas de
vigilance. À l’aube du xxie siècle, dans une société qui s’est enrichie, ces conditions d’habitat,
contraires à la dignité humaine, sont inacceptables. L’éradication de cet habitat indigne constitue
donc une priorité absolue de l’action du Gouvernement » (Circulaire du 18 avril 2002 relative à
la lutte contre l’habitat indigne).

Cette circulaire livre les clés de la notion d’indignité appliquée au

logement. On vise moins différentes catégories de bâti ou de situations à
risque qu’un « phénomène d’ampleur », contraire à la « dignité humaine »
et jugé inadmissible dans un pays au niveau de vie élevé. L’indignité
n’ouvre pas de droits nouveaux au-delà de ce qui existe déjà (insalubrité,
péril). Elle ne fait guère exister la victime (à la différence de la notion de
mal-logé). De plus, elle ne semble pas prendre en compte les formes
d’habitation qui ne sont pas répertoriées comme locaux d’habitation
(« habitations précaires ou de fortune ») et a fortiori les sans-abris
(« personnes sans aucun logement ou menacées d’expulsion sans
relogement »). Ainsi, la notion d’indignité fonctionne comme un halo qui
ne cible pas précisément l’objectif de l’action et est mobilisée par tous les
acteurs comme une évidence partagée, sans avoir besoin d’être définie, si ce
n’est d’une manière floue et théorique qui ramène au seul bâti et à la
présomption de risques. Comme l’explique Pascale Pichon (2007), « le
rassemblement sous un même grand titre de toutes les opérations techniques
touchant le taudis apporte une cohérence d’ensemble et en tout cas une
visibilité accrue de chacune par rapport aux autres. Mais le terme même de
dignité produit-il quelque chose de plus ? Une éthique de l’action ? »
De fait, la notion de logement indigne n’est utilisée que de manière
rhétorique pour mobiliser les acteurs. Invoquée dans de nombreuses
réglementations (Fijalkow et Maresca, 2020), elle permet aux municipalités
de faire cesser les occupations de locaux insalubres, de préciser les
procédures d’urgence, la simplification des arrêtés de péril, le renforcement
des sanctions pénales et les contraintes pour travaux. Elle devrait faciliter la
reconnaissance du droit au logement pour les occupants d’habitats dégradés
et limiter l’activité des « marchands de sommeil ». Mais elle ne contribue
pas à cerner le parc social de fait, qui désigne à la fois le logement de
populations vulnérables et le relâchement des règles de droit les plus
élémentaires (Bergerand, 2020).
Les marges de l’habitat associées à des formes de relégation ne se
limitent pas à la réalité visible des centres-villes. Bon nombre de personnes
aux ressources très limitées qui n’accèdent pas au logement ordinaire, faute
de réunir les conditions nécessaires pour obtenir un bail de location,
trouvent des expédients qui échappent à la norme officielle du logement.
L’une des solutions extrêmes, pratiquée par les travailleurs temporaires,
notamment les saisonniers, consiste à dormir provisoirement dans une
voiture qui a été plus ou moins aménagée. Parmi les personnes qui
inscrivent dans la durée leur condition de non-logé, le camping à l’année
représente une « solution ». Cette réalité, que de nombreux reportages de
journalistes font toucher du doigt, est répandue dans toutes les régions de
France. Tel reportage dresse le portrait d’un travailleur pauvre habitant un
mobil-home dans un camping du Sud-Ouest ; tel autre un « village de
caravanes » où beaucoup de résidents, sans grandes ressources, expliquent
« leur choix » d’un habitat plus économique qui les laisse plus « libres »
qu’un habitat normé. Les pouvoirs publics ne se donnent pas les moyens de
mesurer l’ampleur d’un mode d’habiter frappé d’illégalité. Au regard de
conditions d’habitat qui pourraient concerner une centaine de milliers de
personnes, le caractère stérilisant de la norme du logement joue à plein
(Lion, 2018).
Le recensement ne permet pas de comptabiliser les occupants permanents
des terrains de camping, tout simplement parce que le bulletin du
recensement ne prévoit pas de case « camping » dans la liste des types
d’habitation. Les personnes vivant dans des tentes, quel que soit l’endroit
où elles se trouvent, et la forme de ces tentes (tente de camping, yourte,
tipis), sont ramenées à la catégorie « personne sans abri ». Le recensement
ne permet pas de faire exister les « habitations légères de loisir » des
terrains de campings (chalets et mobil-homes) en tant que logement
permanent. Considérées comme des « constructions provisoires », elles sont
fondues dans la rubrique « habitations de fortune ». Plus largement, le
recensement n’a pas intégré d’approche descriptive qui permettrait de
suivre la diversité des formes d’habitat et leur évolution dans le temps,
même quand il s’agit de formes traditionnelles comme les cabanes, les
grottes habitées, les ruines aménagées, et d’autres. Cette situation est la
conséquence directe de la coercition exercée par la norme, la statistique
nationale restant verrouillée par la définition du logement qui a été rendue
indissociable de la notion de construction pérenne (maison, immeuble). De
ce fait, la statistique publique ne permet guère de repérer et comptabiliser
les modes d’habiter représentatif du « sous-logement » et du « non-
logement », au motif qu’ils sont pour la plupart frappés d’illégalité (en
particulier les résidents permanents des terrains de camping).
Dans le contexte hexagonal, le flou est maintenu sur le nombre des
personnes concernées par des conditions d’habitat simplement définies par
les rubriques « sans abri » et « constructions provisoires ». En 2009, un
auteur évalue à 100 000 le nombre de personnes vivant à l’année en
camping ou en mobil-home (hors mariniers et gens du voyage) (Poulain,
2009). En 2017, un rapport de l’ONPES donne le chiffre de
230 000 personnes vivant dans ces formes particulières d’habitat (Driant et
Lelièvre, 2017)2. Dans certains campings, les habitants à l’année
représentent plus de 50 % de l’activité. Parmi les occupants, les profils sont
disparates. Il y a ceux qui font le choix de réduire au maximum le coût de
leur séjour qu’ils savent temporaire, tel un ouvrier du bâtiment employé sur
un chantier, un travailleur saisonnier, ou bien un étudiant en stage. Et il y a
ceux qui n’ont pas accès à un autre type de logement, notamment des
personnes seules ayant très peu de ressources, les mères célibataires avec
des enfants, ainsi que les familles nombreuses dont le père est au chômage.
L’épisode du projet de réglementation dit « loi Léonard » (2011), qui
voulait autoriser l’expulsion des résidents des campings au bout de trois
mois de présence, est révélateur du rapport des autorités publiques à la
norme du logement. Le député Jean-Louis Léonard, porteur de
l’amendement prévoyant qu’il serait fait « obligation, pour le locataire, de
fournir un justificatif de domicile de moins de trois mois pour la location
d’un emplacement pour une durée supérieure à trois mois », a justifié qu’il
ne s’agissait pas d’interdire le camping à l’année « puisqu’il est déjà
interdit », mais plutôt d’« établir un contrôle de cet habitat permanent ». Si
l’on en croit l’association Droit au Logement qui s’est opposée
vigoureusement à cette mesure, les parlementaires de droite comme de
gauche l’avaient votée à l’unanimité parce qu’elle permettait aux maires de
s’opposer à l’installation dans leur commune de ménages pauvres
choisissant le camping comme solution de résidence.
Au-delà de l’intérêt des maires, toujours soucieux de s’opposer à ce qui
peut contribuer à engendrer de la dévaluation immobilière, le DAL pointait,
à cette occasion, le travers français de l’uniformisation des formes d’habitat
via l’imposition de la conformité légale :
« Il serait réducteur de systématiquement stigmatiser un habitat léger comme étant un habitat
précaire. Il est important de tenir compte du fait que le choix de l’habitat d’une personne peut
être, sinon le résultat d’un choix relatif à sa condition économique et à ses liens sociaux, lié à des
choix politiques et/ou culturels ou tout simplement lié à l’idée que chacun se fait du confort.
Certaines personnes refusent un logement conventionnel mais il leur est interdit de vivre leur
choix et le droit impose une uniformisation. Depuis de nombreuses années nous demandons au
législateur de trouver des solutions à cette question3. »

La réalité des résidences de longue durée dans les campings rend bien
compte de la contradiction inhérente à la question du logement, écartelée
entre la pression du marché de l’immobilier et les obligations du droit au
logement des populations économiquement faibles. Le verrouillage par la
norme permet de protéger le marché de la construction et les valeurs
immobilières. Il est, parallèlement, un système de contraintes qui bride les
solutions adaptatives adoptées par les populations à la recherche de modes
d’habiter accessibles économiquement, mais aussi les habitats alternatifs
qui répondent à des choix culturels (gens du voyage) ou éthiques (écologie,
minimalisme, sobriété).

L’habitat des sans-abris

Signe d’une définition tronquée de la notion d’habitat, s’abritant derrière la

norme légale du logement, il est bien difficile de quantifier la part de la
population qui vit sans accéder à un logement personnel. L’Insee et l’Ined
ont tenté de le faire en 2001 et 2012. Mais le périmètre à prendre en compte
est difficile à délimiter. Les personnes qui n’ont pas de logement personnel
sont, dans leur grande majorité, hébergées chez un tiers (Damon, 2021). À
ceux-là, s’ajoutent ceux qui sont hébergés par des structures sociales et des
associations. Restent alors les « sans-abris » qui sont à la rue, dans les abris
de fortune, dans les gares, les métros, les parkings, les espaces verts. En
2020, à Paris, 3 500 sans-abris ont été dénombrés lors d’une opération de
décompte, la Nuit de la Solidarité4. Les « sans domicile fixe », ainsi
dénommés bureaucratiquement du fait de leur absence d’adresse
administrative, souffrent d’abord d’être sans abri, c’est-à-dire dépourvus de
la protection d’un toit et d’un espace personnel clos.
Au regard de la norme, les habitats de fortune d’aujourd’hui en
reviennent aux formes les plus sommaires de l’abri humain, dont la
résurgence dans nos sociétés contemporaines signale, de la manière la plus
radicale, la réalité du dénuement. L’abri, dissocié de toute possibilité de
confort, représente le degré le plus bas de la dimension protectrice du
logement. Tout en matérialisant la dimension anthropologique du « toit »,
essentielle pour échapper à l’errance et permettre la survie.
En définitive, les formes les plus sommaires du sans-abrisme ne
ressortent plus de la structure bâtie de la ville. Elles sont autant de « zones »
et de « verrues » qui s’incrustent dans divers interstices urbains. Au regard
de la norme, on sort du sous-logement, pour atteindre des marges qu’il faut
bien qualifier de « hors-logement ». Mais comme pour toute expérience
humaine, une certaine compétence s’attache à ces formes limites du
dénuement. Dans Vivre dans la rue, les récits ethnographiques de Pascale
Pichon (2007) établissent que c’est moins l’absence d’un toit que
l’insécurité répétée au fil des jours qui fragilise le SDF :
« La vulnérabilité de chacun est attestée par le degré d’insécurité vécue dans le temps : plutôt
que par une forme unique d’habitat précaire, elle peut se repérer statistiquement par le désordre
dans la succession des modes de l’habitat précaire allant de l’abri le plus simple dans l’espace
public au squat quasi privé, en passant par l’hébergement d’urgence et l’hospitalité provisoire
des proches. »

Figure 4.3 Abri de carton contre l’église Saint-Sulpice à Paris

 © Bruno Maresca

Il est souvent relevé que les SDF préfèrent rester dans leurs abris de
fortune que de rejoindre la structure collective d’un foyer d’hébergement.
L’expérience du foyer, en dépit du confort qu’il prodigue, accuse le ressenti
de la dépossession de soi. Tout abri conduit à des formes de
personnalisation qui, au-delà de la sécurisation que procure l’appropriation,
est l’une des fonctions essentielles investies dans un espace habité.
 « Le sentiment de relégation sociale peut être plus aigu dans une structure collective n’offrant
aucune condition décente que dans un abri affichant, dans son agencement intime, le résultat des
compétences mises en œuvre pour survivre et se maintenir. Au moins, dans le second cas,
l’individu peut-il évaluer ses capacités alors que, dans le premier, il risque de se voir dépossédé
de tout, jusqu’au sentiment de n’être plus qu’un numéro » (Pichon, 2007).

Comme l’a observé l’anthropologue Gaspard Lion (2014) à propos des

« campeurs du bois de Vincennes » à Paris, beaucoup d’entre eux, qui ont
auparavant vécu dans des squats, des hôtels meublés, des campings, des
centres d’hébergement, conçoivent leur construction précaire comme une
« ascension résidentielle ». Ils mobilisent alors d’importantes « capacités
d’adaptation et d’organisation », et perçoivent négativement les efforts des
pouvoirs publics pour les conduire vers des centres d’hébergement, relevant
à leurs yeux d’une déchéance sociale. Contrairement à ce que pensent les
pouvoirs publics et les organisations caritatives, « les tentes et cabanes ne
sont pas de simples lieux de relégation, de stigmatisation et de précarité
[…]. Les personnes qui y sont installées y habitent véritablement » (Lion,
2014). L’anthropologue, qui relève une certaine stabilité des populations du
bois, note aussi un certain sentiment de sécurité, qui peut sembler paradoxal
chez des personnes vivant à la rue.

Reconnaître le non-logement ?

Le mal-logement renvoie à des réalités multiples. Il fonctionne comme un

halo d’habitats dégradés au sein du marché immobilier. Depuis plus d’un
siècle, la puissance publique surveille, encadre et tente de résorber ce
monde du taudis, au nom de la prérogative de l’hygiène publique dont elle
se fait le garant. Mais au-delà de ce halo, il existe un espace invisible : des
marges qui se trouvent hors-champ de la norme commune de l’habitation.
Qu’il s’agisse des squats, des tentes des sans domicile fixe, des cabanes de
bidonville, des caravanes, des camps de réfugiés.
De nombreuses situations d’habitation précaire – si l’on range sous le
mot « habitation » tout espace servant d’abri à une personne, quelle que soit
sa forme – sont rejetées dans le « hors-champ » de la norme du logement.
La conséquence de cette réalité est implacable. Ces logements échappent en
effet au projecteur de la statistique nationale, dans la mesure où les formes
précaires d’habitation ne remplissent pas les critères qui permettent de les
intégrer officiellement dans le parc du logement. Les personnes n’accédant
pas au logement ordinaire tendent à se multiplier. Leur non-évaluation
statistique est le signe que la multiplication des conditions de « non-
logement » n’est pas constituée en objet de l’action publique. Or, pour
nombre d’experts,
« les centres anciens ne sont plus les seuls concernés (par les situations de logements indécents).
L’habitat dégradé se diversifie et concerne désormais des copropriétés des années 1970 dont les
copropriétaires ne font plus face aux charges, des pavillons divisés en multiples petits logements
loués à prix d’or, mais aussi des locaux non destinés à l’habitation, bureaux, entrepôts, caves,
garages, jusqu’à des cabanes de jardin devenus des refuges. On observe une “cabanisation” du
mal-logement » (Davy, 2013).

Interroger ces réalités dérangeantes permet de cerner la coercition

exercée par le fonctionnement de la norme en matière de logement. Une
avancée dans les principes a été formalisée par la consécration juridique du
droit au logement opposable (dit DALO). Selon ce texte « si vous êtes sans
logement, ou menacé d’expulsion, ou si vous vivez dans un logement
impropre à l’habitation, vous pouvez saisir la commission de médiation
sans condition de délai. Si, malgré la décision de la commission, aucun
logement ne vous est proposé dans le délai prévu, vous pouvez saisir le
tribunal administratif ». Mais dans la pratique, le système se trouve étranglé
par le déficit d’accessibilité du logement social, dont le parc est
insuffisamment dédié à l’accueil des « sans-logis ». Ainsi, du fait de la
coercition des normes tant dans le logement social que dans le logement
ordinaire, le DALO génère bien plus souvent des situations de non-accès au
droit que des solutions de logement pour les sans-abris et les logés de façon
précaire.
De la même manière, la réalité des taudis ne devrait pas être regardée
comme une frange dégradée du parc du logement qu’il suffirait de résorber,
par la destruction ou la rénovation, mais bien comme une offre de
logements qui se reconstitue sans cesse, comme l’histoire parcourue dans ce
chapitre le montre. De fait, le phénomène des « sans-logis », c’est-à-dire du
non-accès au logement dit convenable, ne peut être regardé comme une
réalité marginale que l’on pourrait qualifier de « résiduelle » (comme on
parle de chômage résiduel en situation de plein-emploi). Le non-accès au
logement ordinaire n’est pas un fait social secondaire. Il est une condition
sociale très dégradée et une réalité de non-accès aux droits élémentaires, qui
résultent du fonctionnement du marché du logement lui-même et de son
encadrement par la puissance publique.
Par conséquent, si le logement dégradé est pris en compte par les
politiques publiques parce que la norme le regarde comme un segment du
parc des logements, il faut également reconnaître aux situations de non-
logement le fait qu’elles constituent, elles aussi, une marge qui procède non
pas du parc, mais du marché de l’habitat. Alors que la puissance publique a
bien voulu reconnaître, dès la fin du xixe, la réalité du taudis et la nécessité
de son éradication, au nom de l’objectif majeur de l’hygiène publique, les
sociétés contemporaines ont encore du mal à regarder la réalité du non-
logement comme une question de non-accès aux droits fondamentaux et de
mise en danger des personnes, dont la responsabilité incombe à l’État de
droit et non à l’individu.
Regarder la question du logement non par le bâti – en y répondant par le
« construire plus » – mais par l’entrée des conditions de vie et de solvabilité
des ménages conduit à un autre stade de réflexion sur les solutions pratiques
au non-logement.
On entend souvent, et on lit même sous les plumes de chercheurs en
sciences sociales, que la réapparition des bidonvilles en France témoigne de
la crise du logement. C’est une illusion commode, masquant les finalités
que recouvre, de fait, la politique publique du logement. Depuis les
révolutions industrielles, dans les années 1830, depuis la reconfiguration
urbanistique des grandes villes, notamment, depuis Haussmann, et depuis
les débuts de la politique de construction de l’habitat social, la question du
logement porte en elle une politique de normalisation, par étapes
successives, du mode de résidence des classes laborieuses. L’accession au
logement « normé » est ouverte aux populations modestes dans la mesure
où elles travaillent. Mais elle ne l’est pas aux populations marginalisées du
fait du non-accès au travail ou de la perte de l’emploi. Le non-logement
n’est pas le signe de la crise du logement. Il est la trace, comme autant de
balafres dans l’espace urbain, des barrières à l’intégration de personnes dont
la présence est tolérée mais que la société regarde comme des indésirables.
Ce furent autrefois les pauvres journaliers et les vagabonds, ce sont
aujourd’hui les « sans-papiers » et les « migrants ».
Au point le plus extrême, les regroupements des habitats de la précarité
créent des formes collectives, « sauvages » comme les jungles ou
« canalisées » comme les camps de réfugiés, qui repoussent les limites du
supportable et de la résilience en matière de conditions de vie. Les abris de
fortune en tôle, carton et palette de bois, et leur concentration dans des lieux
qui les tolèrent au moins un temps font, par leur accumulation et leur
surdensité, ressurgir les bidonvilles sous des formes que l’on croyait
révolues. Un silence gêné refoule cette réalité.
Comment les normes s’accommodent-elles de phénomènes dont elles
sont à l’origine, qui installent l’inacceptable dans le tissu urbain ? Tout le
paradoxe de la norme du logement se trouve concentré là. S’il existe des
politiques publiques contre l’insalubrité ou la précarité énergétique, c’est
parce qu’on reconnaît aux situations d’habitations concernées le statut de
logement, et de logement qui se doit d’être décent. S’il n’y a pas de
politique publique pour le sans-abrisme ou l’habitat de fortune, c’est qu’on
ne leur reconnaît pas le droit de prétendre à être des logements. Comme le
montrent les exemples historiques et celles d’autres pays, sur tous les
continents, la norme veille sur sa frontière pour maintenir les marges dans
une non-existence.
Dans ce cadre, les stratégies lexicales et discursives qui accompagnent la
prolifération des normes sont éclairantes. La notion de taudis évolue avec
l’urbanisation, l’apparition du logement populaire comme besoin et
l’institutionnalisation du logement social. Si la focalisation sur les îlots
insalubres montre que la qualité de l’habitat est mesurée à l’aune de ses
effets potentiels sur la santé publique, la problématique de la Zone illustre
les contradictions entre les dynamiques de métropolisation et
l’appropriation des marges par les classes populaires. La question des mal-
lotis correspond à l’effort des pouvoirs publics pour régulariser toutes les
formes d’expression spatiale de la difficulté à habiter. La normalisation du
logement s’accompagne de la production d’un appareil statistique qui
participe à la déqualification de l’habitation fragile et « de fortune ». La
notion d’habitat indigne se situe à un moment où les experts du champ
humanitaire retrouvent dans les pays occidentaux les questions qu’ils ont
laissées derrière eux dans les pays du Sud. Ainsi, des néologismes comme
« taudification » veulent rendre compte de la convergence de ces processus
qui s’amplifient dans les villes en développement comme dans les
métropoles occidentales.
 Partout, le sous-logement résulte d’un rapport social déséquilibré entre
une offre et une demande. On peut faire le parallèle entre la loi de 1850, qui
en France correspond à la volonté des pouvoirs publics de s’immiscer dans
le contrat locatif, jusque-là supposé d’ordre strictement privé, et le texte de
2017 visant à réprimer les marchands de sommeil qui louent des locaux
indignes, en s’attachant à les repérer selon la nature de leurs revenus plutôt
que selon la qualité des logements qu’ils louent.
De plus, la multiplicité des formes du sous-logement traduit parfaitement
le phénomène d’archipélisation à l’œuvre dans le parc immobilier et la
réactivation continue de sous-marchés exploitant l’habitat dégradé et
précaire : des îlots insalubres à la Zone, des mal-lotis aux bidonvilles. Notre
enquête sur le vocabulaire pour le désigner témoigne à la fois de la vitalité
du capitalisme libéral et de l’inventivité des habitants. Le progrès normatif
a pour conséquence une multiplication des niches normalisées et un
accroissement des marges. Contre cette pente problématique, la régulation
des normes qui s’avère centrale pourrait prendre deux directions.
Une première hypothèse consisterait à accepter de diversifier les normes
et donc de valider la réalité de l’archipélisation. L’exemple des
municipalités tentant d’édicter un « permis de louer », accordé sous
condition aux propriétaires qui mettent à disposition des logements
habitables, participe de ce type de pratique. Mais cette mesure peut
conduire au développement d’un marché noir. Le remède peut être pire que
le mal : il est plus réconfortant pour un maire de circonscrire ses logements
insalubres que de les livrer à une vie clandestine qu’il ignorera. Dans la
même veine, le rabaissement du niveau des normes est une voie souvent
défendue tant pour des raisons humanitaires (loger à tout prix) que créatives
(se libérer des normes contraignantes et bureaucratiques) et économiques
(contenir le coût de la construction). La tendance délétère, qui consiste à
produire du sous-habitat en acceptant des standards de confort inférieurs,
revient en définitive à accepter le sous-logement, au bénéfice de ceux qui
vivent de l’exploitation immobilière et n’attendent que l’affaiblissement des
réglementations pour abaisser leurs coûts de production.
Une seconde option, qui s’inspire de la notion des « sphères de justice »
(Rawls, 1987), consiste à prendre acte de ce que nous apprennent deux
siècles de lutte contre l’habitat insalubre et pour la reconnaissance des
besoins des populations niées dans leur manière de vivre. Le sous-logement
est un flux bien plus qu’un stock, contrairement à ce que nombre
d’urbanistes ont longtemps pensé et, pour certains, pensent toujours. Il ne
cesse de se renouveler par l’afflux de populations, de stratégies
d’exploitation et de niches au sein du parc d’habitations. L’éradication, qui
appartient à un vocabulaire d’urbanistes maintenant daté, relève d’une
logique topologique, attachée aux espaces, sans prise en considération des
mobilités. Démolissons tous les bidonvilles qui dérangent, ces campements
fragiles se reformeront.
Dès lors, on peut supposer que des stratégies de « réhabilitation »
proposant de réparer et de requalifier le bâti existant, y compris ses formes
dégradées et précaires, seraient plus pertinentes. Au lieu de le « rénover »,
ce qui dans le vocabulaire des urbanistes signifie démolir et reconstruire, le
« réhabiliter » permettrait de le reclasser à la fois techniquement,
économiquement, socialement et spatialement. On n’entrera pas dans les
détails techniques de ce changement de perspective qui suppose la
mobilisation de matériaux, d’équipements, d’architectures… Mais on
retiendra le principe de redonner au sous-logement une autre place dans
l’échelle des valeurs, et de repositionner la réhabilitation des bâtis, si
fragiles soient-ils, dans le champ d’action des processus de normalisation.
Parmi ceux-ci, les stratégies de « durcification » qui consistent à consolider
des constructions initialement bâties avec des matériaux de récupération5
ont parfois bien fonctionné, notamment en Amérique latine : elles
permettent de prendre en compte les situations existantes et de les inscrire
dans un projet urbain (Valladares, 2007). Une telle approche a le mérite de
reconnaître le caractère labile des pratiques d’habiter, et de faire de la
« durabilisation » du cadre d’habitation un objectif social, attentif aux
besoins des populations mal logées et au traitement du parc de logements
vacants.
1. La cité de transit prend la forme de l’habitat en ligne qu’incarnait déjà le coron. Corons
dont on se souvient qu’ils logeaient plus « décemment » les familles ouvrières s’entassant
autrefois dans les courées urbaines.
2. Voir également Fondation Abbé Pierre, L’État du mal-logement en France 2020,
« L’habitat permanent en terrain de camping », p. 246.
3. La loi Léonard pour expulser les habitants de camping à l’année, DAL, 23 décembre 2011
(en ligne).
4. L’édition de 2021 a recensé 2 800 personnes à la rue dans les arrondissements parisiens.
Venues des pays anglo-saxons, ces opérations ont débuté en France en 2018, la première
édition ayant été organisée par la Ville de Paris sous le nom de Nuit de la Solidarité. Ce type
d’opérations a essaimé depuis dans plusieurs grandes villes (Rennes, Metz, Grenoble,
Toulouse, Montpellier) (« Nuit nationale de la solidarité, Compter pour agir », Guide
méthodologique, Insee Méthodes no 139, mai 2021).
5. Voir le roman de Patrick Chamoiseau (1992), Texaco, Éditions du Seuil.
 5
La maison individuelle : un rêve occidental

Selon les Tableaux de l’économie française de l’Insee, 68 % des Français

vivent dans une maison. La moyenne européenne est de 57 %. Le taux le
plus élevé s’observe dans les pays d’Europe du Nord : 85 % parmi les
Britanniques, 78 % parmi les Belges, sachant que dans ces pays il s’agit
souvent de maisons en bandes dites semi-détachées (40 % en Belgique,
60 % au Royaume-Uni contre 23 % en France : selon Statistica, site en
ligne).
Depuis maintenant un siècle, le renouvellement du parc immobilier fait
alterner l’habitat collectif et l’habitat individuel. Ce dernier, porté par des
désirs d’autonomie, de propriété, de vie familiale et de rapprochement
avec la « nature », nourrit les processus de l’étalement périurbain. S’il est
majoritaire, ce rêve des classes moyennes et des fractions ascendantes
des classes populaires n’est pas pour autant consensuel. Il rencontre une
opposition résolue des classes supérieures, chez qui l’uniformité
pavillonnaire suscite un rejet affirmé, et des architectes et urbanistes,
défenseurs de la densification résidentielle1. Pour autant, l’attrait de la
maison dans la population française ne se dément pas. Dans ce chapitre,
nous faisons l’hypothèse que c’est l’imbrication des récits qui définit le
mieux le mythe pavillonnaire et rend compte de son affinité avec les
aspirations des couches moyennes.

Un habitat issu de la transformation des mobilités

Parmi les processus à l’œuvre, l’un des plus explicatifs est celui de la
dissociation du lieu de l’habitat et du lieu de l’activité. La fin des
corporations de métiers et des maisons médiévales où l’on habitait et
travaillait sous la férule d’un maître d’atelier a été décisive (Castel, 1995).
Avant la Révolution industrielle, dont les conséquences spatiales furent
multiples, la ville s’était densifiée du fait de la multiplication de ses
activités de transformation et de service. Le village et le bourg avaient serré
les habitations au sein du finage, autour de la place du marché et du
carrefour des communications, les fermes s’étaient multipliées sur le lieu
même des terroirs défrichés et affermés. L’habitat dense, loin d’être la
traduction d’un souci écologique, fut le produit de la contrainte physique
des moyens de déplacements, à pied ou en charrette. Le pic démographique
du xixe siècle dans les campagnes européennes, plutôt que de produire de
l’étalement résidentiel, a contribué à densifier les bourgs comme les
villages, toute « dent creuse » dans le tissu dense étant rapidement comblée
par des habitations à étages. Florence Bourillon (1995) explique que la
France du milieu du xixe siècle a été le témoin de l’accroissement des petites
villes, comme centres de services et de marché. À Chartres, comme à
Bayeux ou à Angoulême, les migrants venus des campagnes ont contribué à
densifier l’occupation du tissu urbain et se sont installés dans des « maisons
de ville », hébergeant de plus en plus des collectifs de résidents sans liens
familiaux ni de travail.
Mais l’ordre séculaire du processus des constructions/reconstructions
d’habitations sur la trame héritée des lieux de fixation des populations,
éclata après la Première Guerre mondiale sous l’effet de deux mutations
successives profondément antagonistes : l’étalement et la verticalité, dont
l’une doit tout à la révolution des moyens de locomotion et l’autre à la
technique constructive.
La démocratisation rapide du vélo et le développement des chemins de
fer ont accompagné l’expansion de l’habitat ouvrier sous la forme des
maisons en bande en périphérie des villes et à proximité des établissements
industriels, en particulier sur le modèle des corons. Le développement de
ces derniers, au milieu du xixe siècle, fut pensé comme un progrès pour les
conditions de vie ouvrières par rapport aux courées urbaines. Les corons
représentaient le premier modèle significatif de l’étalement urbain sous la
forme de lotissements excentrés, rendu possible par une capacité de
mobilité accrue permise par la bicyclette. Alors que les courées étaient
volontiers décrites comme des concentrations populaires et insalubres
proliférant notamment dans les villes du nord de la France, les corons
semblaient annoncer un jour nouveau, notamment avec leur carré potager à
l’arrière du logement (Guignet, 2008). Un certain patronat voulait en finir
avec l’habitat de rapport consistant en d’étroites maisons de deux pièces
entourant une cour collective et n’accédant qu’à des installations sanitaires
réduites. À l’Exposition universelle de Paris de 1867, le coron des 120
d’Anzin-Valenciennes est présenté comme un exemple de salubrité et de
confort, des bâtiments « sains et faciles à ventiler ». Dans Germinal, Zola
décrit une des petites maisons de ce coron d’Anzin : la pièce unique du bas,
où tout le monde vit, avec son sol dallé, nettoyé le dimanche avec du sable
blanc, le buffet en sapin verni, la table, quelques chaises, un coucou au mur,
la cheminée avec sa grille à charbon où brûle le charbon de mauvaise
qualité donné par la compagnie ; en haut, le couloir où les enfants couchent,
la chambre conjugale et dans laquelle il faut bien aussi accueillir les enfants
petits.
Les populations ouvrières qui n’accéderont que tardivement à la voiture
individuelle resteront longtemps dépendantes de la cité bâtie à proximité de
l’usine, ou de la banlieue urbaine progressivement desservie par les
transports collectifs. Dans les années 1920, leurs tentatives de s’échapper
des villes et de leur habitat dense et insalubre donnent naissance à des
expansions urbaines mal maîtrisées. En région parisienne, les « lotissements
défectueux » s’implantent sur des terrains non viabilisés vendus par des
lotisseurs peu scrupuleux (Fourcaut, 2000). Jusqu’au vote de la loi
Cornudet, en 1919, qui oblige certaines villes à se doter d’un Plan
d’aménagement, d’embellissement et d’extension, les municipalités rurales
sont impuissantes à juguler l’arrivée de familles ouvrières dont les actifs
rejoignent à vélo les petites gares. En 1928, les lois Sarraut et Loucheur
autorisent l’État à prendre en charge la moitié des frais d’aménagement des
maisons et les prêts à taux faibles pour l’accession à la propriété
individuelle. Ces textes permettent à plus de 100 000 mal-lotis banlieusards
de transformer les « colonies de bicoques » en quartiers pavillonnaires
encore reconnaissables aujourd’hui par leurs formes étroites et leur plan
type très contraint par les normes. Mais si les conditions d’habitat
s’améliorent, les déplacements resteront longtemps difficiles.
De leur côté, les urbanistes ont réfléchi aux avantages des voies ferrées.
La cité-jardin est un jalon remarquable, dans la mesure où elle fut pensée en
Grande-Bretagne comme la solution pour « dissoudre la ville dans la
campagne ». Ebenezer Howard, inventeur du concept en 1898, prend
conscience des avantages des réseaux ferrés et critique le système de la
concentration urbaine. La cité-jardin qu’il appelle de ses vœux pour
désengorger Londres est fondée sur une municipalisation du foncier (pour
éviter toute spéculation), la présence d’une ceinture agricole autour de la
ville (pour l’alimenter en denrées), une faible densité bâtie, la présence
d’équipements publics, l’adjonction de jardins privés à chaque maison. Ce
modèle a rencontré un large écho et s’est diffusé en Europe au cours des
années 1920, introduisant dans des îlots d’urbanisation neufs des éléments
de confort et de services de proximité (crèche, école, dispensaire…) que ne
connaissaient pas les corons. Ce faisant, il a promu un certain
individualisme s’opposant à la vie collective des banlieues ouvrières.

Le rejet de la verticalité et l’attrait du jardin

La « maison ouvrière » des corons, construite en périphérie, est plus

spacieuse et confortable que les courées. Elle est l’un des phylums qui
conduit les populations économiquement modestes aux futurs lotissements
pavillonnaires. La structure du coron juxtapose une série d’habitations
mitoyennes mono-familiales dotées, sur l’arrière, d’un jardin permettant
d’implanter un potager de subsistance.
Ce jardin est un élément clé pour les ménages modestes, promu comme
tel par la philosophie paternaliste de Le Play et des patrons philanthropes. Il
illustre un mode de vie qui ménage aux ouvriers une certaine autonomie de
subsistance en ne les détachant ni de la terre ni de l’usine. En 1856,
Frédéric Le Play fonde la Société d’économie sociale pour rassembler
autour de lui ceux qui s’attachent à diffuser sa méthode d’enquête
monographique, accréditant sa pensée sociale. Ils partagent la conviction
que « la famille est le principe de l’État » et ils soutiennent autant
l’initiative privée que les institutions traditionnelles : la famille-souche, le
patronage, la propriété individuelle, le pouvoir local et provincial. Leur
objectif principal est de mobiliser les « autorités sociales » pour réformer
les maux de la société. La Cité du Creusot, créée par Emile Cheysson pour
l’industriel Schneider, s’appuie sur les principes de Le Play. Les maisons
ouvrières dotées de jardin doivent renforcer le goût de l’économie et
l’individualisme de l’ouvrier, en retrouvant le rapport à la terre (Groux et
Levy, 1993). En même temps, elle fournit à ses habitants ouvriers une
protection sociale « du berceau au cercueil » (Frey, 1984).
À la même époque, l’autre modèle de référence est la cité ouvrière de
Mulhouse. L’architecte Émile Muller institue le « carré mulhousien »
comme un type particulier de maison accolant, sur deux côtés, un jardin. Le
système d’accession à la propriété, sous forme de location-vente, permet
aux acquéreurs de devenir propriétaires du logement en quinze ans.
On peut considérer les corons et les maisons des cités ouvrières du
xix siècle comme les premières générations de maisons individuelles. Dans
e

les années 1910, on imita le modèle anglais des « cottages » répartis le long
d’une voirie pittoresque et sinueuse. Georges Benoit-Lévy (1880-1971),
juriste de formation et fondateur de l’Association des cités-jardins de
France, est un des laudateurs de la pensée howardienne. Sa cité-jardin « à la
française » est une figure évoluée de la cité ouvrière mâtinée d’architecture
régionaliste (Gaimard, 2014). Toutefois, au cours des années 1930, l’option
de l’habitat collectif l’emporte et va symboliser la modernité architecturale.
À Drancy, deux architectes, Marcel Lods et Eugène Beaudoin, projettent
des gratte-ciel et des bâtiments bas en béton armé, disposés en peigne.
Ainsi, le modèle de la cité-jardin a très vite été concurrencé par la
révolution de la verticalité, notamment celle des immeubles d’habitations à
loyer modéré. Les populations ouvrières ont vécu comme un progrès
l’accession à des logements plus spacieux, dotés du confort « moderne »,
dans les cités d’habitat social qui furent construites dès les années 1930 et
surtout à partir des années 1950. Outre leur capacité à répondre à des enjeux
numériques pressants, du fait de l’exode rural et de la concentration des
ménages d’ouvriers dans les villes, les grandes barres d’habitation ont été
favorisées tant par la révolution constructive du béton que par le
développement des transports urbains depuis les centres des
agglomérations.
La révolution de la verticalité, qui conduit à la victoire de la cité HLM
sur la cité-jardin, se comprend dans le climat des années soixante par la
mutation de la consommation et des services. Le quartier d’habitat social
devient un satellite de la ville, relié à celle-ci par des bus et des trains.
Bénéficiant de sa masse critique, il développe en son sein un ensemble de
services amenant la modernité aux ménages ouvriers : le supermarché, la
crèche et le jardin d’enfants, le dispensaire, les écoles, le centre social, la
maison des jeunes, etc. Cet habitat collectif fut largement plébiscité par ses
premiers occupants comme le montrent notamment Bachmann et Le
Guennec (1996). Au point de susciter aujourd’hui, cinquante plus tard, une
certaine nostalgie (Bellanger, 2007 ; Cupers, 2018).
Cependant, les résultats des enquêtes de Chombart de Lauwe (1959), qui
fut témoin de ces mutations, sont plus nuancés. Les analyses des
questionnaires auprès des habitants de trois grands ensembles montrent que,
dès les années 1950, près de la moitié des familles ouvrières auraient
préféré un pavillon individuel procurant de l’indépendance, de la
tranquillité, de l’espace, de la liberté d’ébats pour les enfants, et la
possibilité de cultiver son jardin. Un tiers des ménages était favorable à
l’habitation collective dans une cité du type de celle qu’ils habitaient en
raison du confort, de l’espace et de l’air. Un cinquième seulement aurait
préféré habiter dans un immeuble bien aménagé au centre de la ville,
essentiellement pour être à proximité des lieux de travail, de commerce et
de loisir.
L’histoire aurait pu s’en tenir à ce modèle résidentiel du grand ensemble
et l’inscrire durablement comme un alter ego de l’îlot haussmannien,
poursuivant le modèle de l’extrême densité. Mais une nouvelle révolution
de la mobilité, celle de la voiture individuelle, rendue accessible à tous, a
rebattu les cartes et relancé, dès le milieu des années soixante, le modèle
des lotissements d’habitations individuelles. D’abord pour des populations
de cadres, moyens et supérieurs et, ensuite, au cours des années 1970
et 1980, pour toutes les classes moyennes auxquelles s’intègrent
progressivement les ménages d’ouvriers. L’une des réalisations les plus
spectaculaires du début des années 1970 est le lotissement de Clairlieu, bâti
au milieu de la forêt à quelques kilomètres du centre de la ville Nancy. Ce
fut le plus grand lotissement européen d’habitations individuelles HLM en
accession à la propriété.

Clairlieu, la plus grosse opération d’habitat social individuel d’Europe

 Au tout début des années 1970, Clairlieu, dans la banlieue de Nancy, représente
1 314 pavillons en accession à la propriété attribués par tirage au sort. Cet
ensemble jouxte un bois et un centre commercial accessible en voiture. Il
représente pour des ménages de couches moyennes soucieuses de s’extraire
des « cages à lapins » des HLM une possibilité de s’individualiser et de créer un
chez soi protecteur (Stebé et Marchal, 2017).

Clairlieu s’inscrivait dans la vogue des « Chalandonnettes », sobriquet

associé au nom du ministre Albin Chalandon qui avait promu de grandes
opérations de maisons individuelles bon marché construites en série, après
un concours lancé en 1969 par le ministère de l’Équipement (Steinmetz,
2013). La promotion immobilière, qui avait un temps dédaigné ce type de
production pour celui des grands ensembles, s’est ravisée avec la promesse
d’une industrialisation de la production et le soutien du financement
bancaire (Jaillet, 1982). L’État a accompagné cette évolution en offrant des
financements attractifs en lieu et place de ceux destinés au logement
collectif et social. Grâce à des aides personnalisées aux ménages et à un
système spécifique de crédits, il a soutenu un modèle familial d’accession à
la propriété (Bourdieu et Christin, 2000) et conduit les familles populaires à
adopter des modes de vie périurbains rythmés par l’usage de la voiture
(Lambert, 2015).
L’engouement populaire et le rejet des intellectuels

Au sortir de la Seconde Guerre mondiale, l’Ined publie les résultats d’une

première grande enquête sur les aspirations de la population française en
termes de logement : en 1945, 72 % des enquêtés indiquaient préférer la
maison isolée avec jardin au logement dans un immeuble collectif
(Bonvalet, 2019). En 2004, le Crédoc reprend cette question du logement
idéal et montre que pour 82 % des Français « être propriétaire de sa maison
est un rêve largement partagé »2. La dernière enquête disponible sur large
échantillon ne dément pas le plébiscite de la maison individuelle dans la
population française et, selon Jean-Marc Stébé, « un large éventail des
catégories sociales moyennes et supérieures n’est apparemment pas disposé
à renoncer à son désir de maison individuelle isolée au milieu d’un jardin et
ce, d’autant plus que la réglementation protège et accompagne ce modèle
d’habitat individuel isolé3 ». Selon une enquête détaillée conduite en 2007
par la Sofres, l’attachement à l’habitation individuelle excluant le voisinage
reste très ancré : 56 % des répondants donnent leur préférence à la maison
individuelle isolée ; 20 % à une maison dans un ensemble pavillonnaire et
11 % à une maison de ville (Damon, 2017).
On peut faire le même constat dans de nombreux pays, preuve que ce
rêve n’est pas la nostalgie d’un habitat familial hérité du passé, mais bien
plutôt un rêve d’avenir qui s’est généralisé dans les sociétés
contemporaines. Après la Seconde Guerre mondiale, les familles
américaines emménageaient dans des maisons de 90 m² en moyenne. Dans
les années 1970, leur taille moyenne atteignait déjà 150 m². Dans les années
2000, les McMansions (grandes maisons bâties toutes sur le même modèle)
atteignent 230 m². La majorité des Américains achètent des grandes
maisons individuelles. Aujourd’hui, le rêve perdure d’autant mieux qu’il est
poussé en avant par l’enrichissement des classes supérieures. Selon certains
acteurs : « On a perdu tous les clients du bas de l’échelle [sociale].
Aujourd’hui, seuls ceux du haut de l’échelle, ceux qui en ont vraiment les
moyens, fréquentent le marché de l’immobilier. Ce sont eux qui poussent à
la roue pour des maisons plus grandes4. »
Toutefois, dans les pays encore largement dépendants d’un habitat rural
traditionnel, le passage par les grands ensembles développés à la périphérie
des villes reste une étape décisive de la « transition résidentielle5 ». C’est le
cas, par exemple, de la Corée du Sud, où l’accès au grand ensemble au sein
de la métropole représente une ascension sociale pour les milieux
populaires qui abandonnent l’habitat traditionnel et la sociabilité rurale
(Gélezeau, 1999). Le grand ensemble offre des environnements résidentiels
propices à l’individualisme urbain et au rêve de modernité, comme ce fut le
cas en France dans les années 1960.
Malgré quelques exceptions, la maison individuelle revient
périodiquement à l’agenda parce qu’elle fait partie de l’univers mental qui
structure la conception occidentale de l’habitat. Une projection commode
est de lui donner une profondeur historique, comme le faisait Charles
Garnier, l’architecte de l’Opéra de Paris, qui voyait dans la cabane primitive
l’origine même de la villa cossue de la bourgeoisie au tournant du xxe siècle.
Il se représentait une évolution séculaire par transformations successives
tant dans la qualité des matériaux de construction et l’ornementation
décorative que dans la multiplication et la spécialisation des pièces
habitables, ainsi que dans le confort intérieur. À l’en croire, c’est par un
continuum de progrès ininterrompu que l’on serait passé de la case de
l’oncle Tom à la villa Savoye.

L’histoire de l’habitation humaine selon Charles Garnier

En 1892, la librairie Hachette publie une édition enrichie du petit Guide historique
à travers l’exposition universelle des habitations humaines (1889) dressée par
l’architecte Charles Garnier. Ce guide, composé de 21 gravures, dresse une
histoire de l’habitat en deux grandes parties : la période préhistorique, où Garnier
distingue trois grandes familles, « la blanche, la noire, la jaune » ; et la période
historique qui découle de l’influence des climats et des révolutions techniques et
politiques. Selon Garnier, « l’uniformité semble devenir la loi universelle » en
raison de l’usage généralisé des matériaux artificiels, de l’urbanisation et de
l’hygiénisme, qui imposent l’emploi de bons procédés de ventilation, d’éclairage,
de chauffage, d’alimentation en eau potable, d’évacuation des eaux usées et des
ordures ménagères.
S’appuyant sur sa typologie de l’habitat, depuis l’immeuble bourgeois et
l’habitation ouvrière jusqu’aux différentes formes des maisons de campagne,
Charles Garnier développe une théorie des conditions de construction qui
accorde à la modernité le droit au pittoresque et à la diversité. Il se donne lui-
même en exemple, comme maître d’œuvre d’immeubles de rapport (dont
l’immeuble Hachette au 195 boulevard Saint-Germain) et concepteur de villas
balnéaires, dont la sienne sur la Riviera italienne.
Comme Viollet-le-Duc, Garnier considère que le chalet (de l’isba russe au chalet
suisse) est l’archétype idéal qui, tout en consacrant la fin du nomadisme, concilie
l’architecture primitive de la hutte ancestrale et l’aspiration à la maison
pittoresque et modulable.
 Une autre représentation commode voit dans l’étymologie des mots une
source explicative de la représentation du « pavillon ». Dans une première
occurrence, le pavillon est d’abord princier, son étymologie ramenant à la
tente du souverain sur le champ de bataille, aux xve et xvie siècles (voir
Trésor de la langue française). On ne sait pas trop comment il en vient à
s’incarner en pavillon de chasse, de fêtes et de rendez-vous, en « folies » au
xviii siècle, puis en villas bourgeoises de loisir au xix et au début du
e e

xx
e
siècle. Si ce n’est que l’on peut imaginer une continuité dans
l’ostentation développée par les classes supérieures, aristocratiques puis
bourgeoises, qui fut projetée dans la guerre, la chasse, le loisir mondain. Au
fil de ces transformations, on constate que la terminologie « pavillon » s’est
dépréciée et qu’elle a été supplantée par celle de « villa ». Depuis Garnier
au moins, les habitations d’apparat de la grande bourgeoisie, maison de
ville (comme la villa Guimard), de week-end (comme la villa Savoye), ou
balnéaire (comme les villas de la côte normande), ne sont plus de simples
pavillons. Quant à la jet-set contemporaine, elle privilégie plus que jamais
la vaste maison individuelle entourée de jardins, à l’image de la villa
californienne.

Les lotissements chics

Selon Michel Pinçon et Monique Pinçon-Charlot (1994), l’apparition des

lotissements pour ménages aisés satisfait le désir de la bourgeoisie montante du
xix siècle d’adopter un mode de vie aristocratique tout à la fois marque de multi-
e

territorialité et d’effacement de la division entre la ville et la campagne.

Le parc de Maisons-Laffitte, en région parisienne, est un des exemples les plus
parlants de ce processus. En 1830, son promoteur, le banquier Jacques Laffitte,
aux prises avec de graves difficultés financières, lotit la plus grande partie du
parc du château de Maisons, dont il était propriétaire. L’opération s’accompagnait
d’un cahier des charges original de construction (encore en vigueur), conciliant
normes sévères et largeur de vue mais excluant toute construction collective.
Voulant créer un habitat exceptionnel réservé à une élite sociale, Jacques Laffitte
a cherché à préserver l’aspect champêtre du parc. Sa « colonie » ne tolérait donc
aucun commerce ni exploitation, et les clôtures des propriétés se devaient d’être
discrètes, notamment le long des parties bordant les avenues, boulevards,
places et carrefours.
Sur les 307 hectares du parc, 171 furent vendus sous la forme de lots individuels
tandis que 136 restèrent propriété collective des acquéreurs sous la forme de
places, de squares, de parcelles boisées et d’avenues plantées (70 kilomètres de
larges artères verdoyantes). Aujourd’hui ce lotissement, ou plutôt le « Parc »,
couvre 60 % du territoire communal et regroupe 40 % de la population de la
commune de Maisons-Laffitte.
Au Vésinet, non loin de Maisons-Laffitte, le lotissement créé par le comte de
Choulot en 1875 est un très vaste parc anglais, agrémenté de cinq lacs reliés par
 quatre kilomètres de rivière. Il adopte les mêmes principes constructifs. Le cahier
des charges prévoit l’interdiction de tout établissement industriel et réglemente
les clôtures qui seraient susceptibles de briser la vue.

De quoi le pavillon était-il, et se trouve être encore, le modèle ? D’une

forme volontairement réduite d’habitation, suscitée à l’origine par un usage
temporaire, mais magnifiée par l’affirmation d’une identité qui se donne à
voir ? Comment a-t-il pu se transformer en cette référence majeure de
l’habitat des classes sociales modestes, sous la forme du pavillon de
banlieue ? Il faut y voir la mutation du puissant mouvement de
démocratisation qui suit la Première Guerre mondiale, dont on trouve trace
dans tous les domaines, notamment dans l’accession de la classe ouvrière
au vélocipède, aux sports jusque-là bourgeois, et bien d’autres choses,
jusqu’à ce rêve d’habitation, le pavillon, qui colonise les banlieues urbaines.
En matière de maison individuelle, le pavillon et la villa furent et restent
parés du rêve. Loin d’être les lointains descendants d’une évolution
séculaire, sans aucun lien en particulier avec la forme longtemps dominante
de la maison rurale à vocation agraire, ils représentent deux symboles
majeurs dans l’imaginaire résidentiel moderne. Deux termes, socialement
polarisés, du modèle contemporain de la maison individuelle : la « villa »
cossue et le « sam’suffit » modeste.
Ainsi, des deux côtés de l’Atlantique, le même rêve de pavillon est
iconisé par deux artistes, l’un peintre, David Hopper, l’autre photographe,
Raymond Depardon. Le pavillon avec garage de Depardon fait figure de
représentation symbolique, plus picturale que documentaire. Elle montre le
lien étroit qu’entretient le moyen de locomotion avec la maison, sciemment
isolée par la photographie. Cette forme, sortie de son contexte et par la
même surréaliste, superpose le pavillon de banlieue à l’espace de la grande
culture6. Quelle meilleure définition donner du pavillonnaire périurbain !

Figure 5.1 Pavillon avec garage

 © Marc Loyon

Ces formes archétypales sont des représentations bien ancrées du « toit »

abritant la famille nucléaire (Bonvalet, 1999). La maison y est présentée
comme le toit d’un seul foyer, c’est-à-dire d’une famille réduite au couple
avec enfants, habitant à distance des activités qui assurent sa subsistance.
L’État recenseur comme les constructeurs adoptent volontiers la perspective
réductrice et normative : « sous chaque toit une famille ». Par rapport aux
habitations traditionnellement sommaires de l’ouvrier agricole et de
l’artisan des campagnes d’avant l’exode rural, le pavillon urbain devient
une promesse de promotion sociale. Les promoteurs vont les construire en
nombre dans les cités ouvrières, les banlieues urbaines, puis dans les
lotissements périurbains, ainsi qu’à la campagne pour assurer la
décohabitation des nouvelles générations restées rurales.
Dans la maison traditionnelle, notamment la ferme, le logement n’est
qu’une partie limitée d’un ensemble intégrant des locaux et des gens
dévolus aux activités de production, de commerce, de représentation. Avec
la dissociation de la fonction résidentielle et de la fonction productive,
l’habitation moderne pousse à son terme la radicalité de l’individualisme
sédentaire propre aux sociétés modernes. Pour le contrôle administratif
comme pour la statistique, le « toit » se réduit au « ménage », et
réciproquement. Il consiste en une forme d’assignation à résidence qu’a très
bien mise en scène le confinement imposé par la pandémie du Covid-19 :
« restez chez vous » (selon le slogan gouvernemental de mars 2020).
Cependant, si plus de 60 % des ménages se sont tournés vers les maisons
individuelles en leur possession pendant cette période, une part significative
a vécu dans des situations de cohabitation inédites, hors des sentiers battus
du schéma familial nucléaire (Fijalkow, 2020).
C’est dans ce contexte historique d’amplification pour tous de l’espace
privé, permettant l’épanouissement de la « privacy » comme marqueur de la
condition sociale, que le pavillon s’est trouvé à nouveau mythifié. Le
confinement consécutif à la crise du Covid semble avoir exacerbé le besoin
d’espaces verts et l’exode urbain (Taillandier, 2020). Mais comme tout
mythe, le pavillon est difficile à représenter par une image unique. Le
pavillon est une forme architecturalement proliférante. On la trouve
signifiée tant par le cliché iconique de Raymond Depardon que par
n’importe laquelle des publicités proposées par les promoteurs de
lotissement.
Ses multiples déclinaisons remplissent la fonction de marqueur social : le
pavillon est l’habitat que l’on associe le mieux au Français moyen, au
même titre que la villa ou l’appartement haussmannien désignent le
bourgeois, et le loft le bobo. Il donne corps à l’ascension sociale des classes
populaires, par un « petit déplacement spatial » du grand ensemble au
pavillon, bien souvent dans la même commune ou la même aire
géographique. Selon les auteurs de la France des « petits moyens », cette
habitation correspond à la volonté de s’écarter du milieu populaire, des
populations immigrées et des logements sociaux, pour accéder au rêve de la
classe moyenne (Cartier, Coutant et al., 2008). La volonté d’ascension
sociale par le logement et la recherche de l’autonomie s’exprime par
l’espace de vie qu’offre le jardin et par la liberté de la mobilité motorisée
(Lambert, 2015). L’accédant à la propriété se voudrait, à l’instar des images
de Hopper et de Depardon, en état d’apesanteur sociale. Cette volonté se
cultive au quotidien. « Rester classe moyenne » suppose un travail
permanent de mobilisation de ressources sociales, économiques et
culturelles auquel contribuent le type d’habitat et sa localisation (Bacqué et
al., 2015). Parallèlement, la variété des signes extérieurs qui vont des nains
de jardin aux topiaires, du barbecue à la tondeuse, de la piscine gonflable à
celle en dur, distribue des marqueurs qui couvrent toute l’amplitude des
classes moyennes, des plus modestes aux plus aisées.
On ne peut comprendre le plébiscite des Français pour la maison
individuelle que si on l’éclaire par la dimension du mode de vie et des
processus de distinction sociale. Il est frappant que la concentration des
maisons individuelles dans des quartiers pavillonnaires ait suscité tout à la
fois l’adhésion inconditionnelle de la classe moyenne et la défiance critique
des urbanistes, des sociologues, jusqu’aux créateurs de fictions pour le
grand public. Le rejet des intellectuels à l’égard du pavillon s’inscrit dans
une longue histoire. Depuis le milieu du xixe siècle, la réflexion entre
l’habitat à vocation sociale et la maison individuelle oppose frontalement
Le Play et Engels et, plus largement, les tenants de la promotion sociale par
la propriété individuelle et les tenants de l’émancipation par la solidarité
collective.
Sur le plan constructif, les architectes de la Charte d’Athènes ont promu,
par des techniques nouvelles, l’édification des grands ensembles. On
comprend que les architectes n’aiment pas la maison individuelle, le
développement de leur discipline les orientant vers la grande construction et
la densification urbaine que planifie l’urbaniste. Il en est résulté une
contradiction majeure conduisant à un dialogue de sourds entre l’homme de
l’art et l’homme de la rue. Très tôt, les architectes ont décrié l’expansion
pavillonnaire en taches de buvard. Ainsi Le Corbusier disait dans la Charte
d’Athènes (1957) que « les banlieues sont des descendantes dégénérées des
faubourgs ». Il regardait la cité-jardin comme un « paradis illusoire, une
solution irrationnelle ». En suivant cette pente, la question du logement
s’est satisfaite d’une vision réductrice de l’habitat, consistant à bâtir en série
des cellules à habiter. Par souci d’efficacité et par idéologie fonctionnaliste,
elle s’est abstraite du cadre spatial. Dès 1930, le concept de la cité-jardin
défendu par Howard, qui voulait insérer les habitations dans un espace
dessiné entre ville et campagne, se heurte frontalement à celui de la
machine à habiter de Le Corbusier, qui voit « une maison comme une auto,
conçue et agencée comme un omnibus ou une cabine de navire » (Le
Corbusier, 1923), c’est-à-dire un habitacle affranchi de tout enracinement
dans une communauté de vie. Cette vision architecturale de l’habitat a
conduit à abstraire les unités de logement de leur contexte d’urbanité, à
agencer leur juxtaposition pour en maximiser le nombre, en les réduisant à
la forme de la cabine.
Le lotissement périurbain n’a cessé de donner lieu à des commentaires
désespérés, à l’instar de l’architecte Robert Lion, ancien directeur de la
Caisse des Dépôts, qui déclarait : « Le pavillon a envahi la France. Il règne,
et on l’exhorte à régner, dans le rêve des Français. L’architecture n’existe
plus, noyée sous la grande marée des petites maisons » (Le Monde,
17 février 1981). En définitive, le paradoxe veut que les urbanistes aient
défendu, et défendent toujours, la densité urbaine des grands ensembles, en
sachant très bien que les populations modestes y résident par défaut et
rêvent d’ailleurs.
Il est vrai que, sur le plan sociologique, les identités collectives ne sont
plus seulement structurées par les affiliations communautaires, religieuses
et politiques. Les Français s’identifient davantage à travers des styles de vie
qui, aujourd’hui, sont beaucoup plus associés à des projections
résidentielles – urbaines, banlieusardes, périurbaines, provinciales, rurales –
qu’à des projections professionnelles. Pour autant, ce n’est pas le logement
à lui seul qui permet de caractériser ces univers référentiels. La statistique,
qui ne quantifie que le type de ménage, la catégorie socioprofessionnelle et
le type de logement (individuel versus collectif, nombre de pièces
habitables), est bien à la peine pour caractériser les univers résidentiels et ce
qu’ils engagent en matière de modes de vie. Renseigner que l’on habite une
maison individuelle ou un appartement, la commune de résidence et le
nombre de pièces disponibles, est bien trop court pour donner la mesure de
l’espace du quotidien et une idée du mode de vie qu’il permet. S’agit-il
d’une maison en campagne, d’une maison de ville dans un bourg, d’un
pavillon dans un lotissement, d’une villa dans une banlieue ? Ou bien d’un
appartement d’immeuble, dans une HLM, dans un petit immeuble, en
centre-ville, en périphérie urbaine ou dans un bourg ? L’habitation ne prend
pleinement sa dimension que si l’on considère ses dépendances et son
environnement, son voisinage, sa proximité (ou son éloignement) des
aménités. Autant de caractères que la statistique n’appréhende pas pour
caractériser chaque ménage.
L’ouvrage de Nicole Haumont, publié en 1966 et intitulé L’habitat
pavillonnaire, développe ces aspects. Le système symbolique de l’habitat
individuel, défendu contre le mépris du milieu intellectuel et des architectes
de l’époque, renvoie à une séparation du dedans et du dehors, de la sphère
de la vie privée et de la vie collective, du coin de l’homme et de celui de la
femme, du propre et du sale, de l’intime et de l’ouvert. Le passage entre les
espaces privés et les communs est réglé par un ensemble de rites, différents
selon les milieux culturels.
« Dans l’immeuble collectif, entre l’espace extérieur et l’espace intérieur existe une zone
intermédiaire, floue, inquiétante : les espaces communs (hall d’entrée, escaliers, cour) qui
n’appartiennent ni au “dehors” ni au “dedans”. L’espace habité, ainsi qualifié par des signes
comme ceux du propre et du sale, est organisé en référence au visiteur qui sera pour ainsi dire
autorisé à y pénétrer. Par exemple, les membres de la famille peuvent entrer dans la cuisine, les
amis dans la salle à manger, l’inconnu pénètre tout au plus dans l’entrée. L’espace est
compartimenté suivant l’usage privé, public ou semi-public (salle de séjour) que l’on compte en
faire » (Haumont, 1968).

Dans la préface qu’il consacre à l’ouvrage, Henri Lefebvre développe

une critique de l’approche en termes de « besoin » et défend la notion
d’appropriation de l’espace :
« La sociologie qui se dit empiriste et positiviste s’engage dans un tourniquet, en d’autres termes
dans un cercle vicieux. D’un côté on proclame avec de fort bonnes raisons qu’avant de loger les
gens il faut connaître leurs besoins […], d’autre part on en vient à isoler […] un certain nombre
de fonctions, de formes, de systèmes partiels, au premier rang desquels l’habitat, le logement. En
tournant dans ce cercle, une certaine sociologie, qui se dit très scientifique, formule avec
complaisance des trivialités sur les besoins, sur la vie de famille dans le logement, sur la vie de
quartier […]. Il est facile de construire des immeubles ou des “ensembles” selon les prescriptions
de cette pensée opératoire. Il est moins sûr que les habitants soient “satisfaits” ».

Tout en rappelant l’avancée des travaux philosophiques sur ce point, il

indique que « l’habiter est un fait anthropologique. Le fait de se fixer au sol,
de s’enraciner, est inhérent à l’espèce humaine », mais que ses formes sont
variables historiquement et sociologiquement.
C’est par ces caractères que prend corps la matrice de l’habiter. Ce qui
rend compte des différences entre la maison individuelle et l’appartement
urbain, c’est moins le nombre de pièces et leurs fonctionnalités, le plus
souvent très similaires, que l’existence de dépendances (cave, buanderie,
garage, atelier, etc.), d’espaces extérieurs (jardin, jeux d’enfant,
piscine, etc.), de services de proximité (écoles, commerces, services), de
connexions aux réseaux de transport et de communication. Si le principal
avantage de l’appartement en ville est son accessibilité aux centralités
urbaines et aux réseaux, généralement au détriment de l’espace disponible,
intérieur et extérieur, le principal attrait de la maison individuelle est son
jardin, son garage, sa non-mitoyenneté, attributs suffisamment valorisés
pour compenser l’éloignement des services et la dépendance obligée à la
voiture individuelle.
Cependant, à l’instar de Bourdieu (2016), certains intellectuels
développent un discours insistant sur l’aliénation pavillonnaire. Des
sociologues américains font l’hypothèse que les suburbs éloignés des zones
d’emplois présenteraient le risque de devenir les « slums » des années 2030
(Ehrenhalt, 2012). En France, la réalité du coût résidentiel (Maresca, 2015),
lié à la charge financière de la motorisation obligée des ménages, fait
redouter la paupérisation des classes moyennes modestes du périurbain
(Rougé, 2005). Le mouvement des Gilets jaunes a fait surgir l’impact du
poids des dépenses contraintes associées à l’habitation individuelle et à la
localisation périurbaine. Dans cette strate de la population, où le travail
d’appoint vient compenser la charge des frais de transport (Lambert, 2015),
les dépenses de chauffage et de carburants d’un ménage s’élèvent à plus du
double de la médiane des ménages français. On peut s’étonner que la
problématique du coût résidentiel ne soit pas apparue, dans ce contexte,
comme une grille de lecture privilégiée. C’est l’indice, qui mérite d’être
exploré, qu’il n’existe pas, pour ces périurbains, de rejet et donc de
contestation de leur condition résidentielle, à la différence du « malaise des
banlieues », où se concentrent l’habitat social et les faibles revenus.
Pourtant, on peut craindre que les « pavillonnaires » ne soient victimes de
leur éloignement de la vie urbaine, source de coûts résidentiels non évalués
et vecteur de repli social.
En tout état de cause, la réprobation de l’idéal pavillonnaire souligne le
clivage entre les classes moyennes et les classes supérieures intellectuelles.
Ces dernières gentrifient les centres urbains en pesant sur le développement
d’offres (de consommation distinctive et d’opportunités culturelles) en
phase avec la société de la connaissance. Les premières plébiscitent
silencieusement les lotissements périurbains qui leur garantissent le confort
identitaire du cercle familial dans l’espace autosuffisant du « sam’suffit »,
pavillon et auto compris. La tendance au repli peut se lire notamment dans
le vote d’extrême droite, massif dans un grand nombre de territoires
excentrés, et par le malaise de la relégation qui s’est exprimé à travers le
mouvement des Gilets jaunes (Guilluy, 2016). Telle est aussi l’analyse de
Jacques Lévy (2017) pour lequel le vote d’opposition politique est celui des
périurbains qui en accédant à la propriété refusent en bloc les valeurs de
l’urbanité cosmopolite (Rivière, 2008). Enfin, il ne faut pas négliger la
critique du registre esthétique qui, à l’instar d’Aurélien Bellanger, voit dans
« les pavillons, cette dégénérescence terminale de l’urbanisme », qui
entretient « une forme de classicisme » simpliste, produisant des volumes
uniformes qui « contiennent et magnifient l’idée de cellule familiale ».
En définitive, ces critiques sont d’autant plus influentes qu’elles
soulignent le fait que la maison individuelle et le pavillon sont des formes
d’échappée et de résistance contre l’assignation à l’habitat collectif et à
l’urbanité. C’est bien cette résistance qui donne au pavillon la puissance
d’un mythe référentiel. Il incarne l’alternative heureuse à l’exiguïté des
logements urbains, à l’exposition à la pollution et à la promiscuité des
grands ensembles. Un siècle auparavant, c’est l’immeuble haussmannien
qui s’affichait comme le référentiel de l’ordre urbain, signifiant
l’éradication à grande échelle des îlots insalubres de la ville ancienne,
gangrenée par les taudis. L’îlot haussmannien, puis les grands ensembles et
les résidences d’immeubles, les pavillons et les villas sont, dans
l’imaginaire du plus grand nombre, les points cardinaux de l’archipel des
formes d’habitation. Pour autant, ils ne sont que des môles érigés au milieu
de tout le reste, à savoir l’ensemble hétérogène des habitations accumulées
au fil des siècles par la pulsion constructive, en perpétuelle reconfiguration.
Toutefois, il est bien difficile de trouver l’expression d’une « défense et
illustration » de la maison individuelle, et tout particulièrement du cadre
pavillonnaire, dont on sait pourtant que plus de 70 % de la population
française en rêve (et 80 % des acheteurs américains de biens immobiliers).
La pandémie de la Covid-19 a été commodément utilisée par certains pour
laisser penser que le périurbain est finalement un territoire protecteur, la
solution à la « distanciation résidentielle », et qu’il serait heureux d’en
profiter pour le réhabiliter et sortir de la « diabolisation du périurbain »
(Charmes, 2019). Certes, la dimension du cadre enviable s’est trouvée
renforcée par comparaison à la situation des urbains confinés. Toutefois, la
réalité du coût résidentiel n’en disparaîtra pas pour autant, avec son
corollaire de l’assignation à résidence dans un espace éloigné des services
de première nécessité et des aménités de la vie sociale.
Le périurbain, territoire de la maison individuelle

Dépassons néanmoins les formes architecturales, pour atteindre les formes

urbaines. Le pavillon, c’est d’abord la banlieue, puis le périurbain, deux
phénomènes d’expansion des habitations individuelles aux marges de
l’urbain, d’abord dans l’entre-deux-guerres, ensuite à partir des années
1970. Si le pavillon de banlieue et celui du lotissement semblent identiques,
en réalité ces deux époques les ont façonnés différemment. Le pavillon de
banlieue de l’entre-deux-guerres n’a pas de garage. Il dispose, en revanche,
d’un jardin de subsistance, permettant à la famille de cultiver des légumes,
d’élever des lapins dans un clapier. Il est à l’image de ce que prônait le
mouvement des cités-jardins. Son accessibilité table sur le vélo et le
tramway. Une ou deux générations plus tard, le pavillon du lotissement
dispose d’un garage et d’un jardin d’agrément, de terrain de jeux pour les
enfants. Il traduit la révolution de l’accès à la motorisation et aux
supermarchés, qui ont libéré de l’autosubsistance alimentaire. La symbiose
de la maison individuelle contemporaine avec l’automobile sous-tend
l’expansion des lotissements périurbains au cours des années 1970 et 1980.
Un demi-siècle après l’effacement des cités-jardins, l’horizontalité
l’emporte à nouveau sur la verticalité. En focalisant la question du logement
sur la construction en nombre d’unités d’habitation, on néglige le fait que
l’attrait de la maison individuelle ne tient pas à son architecture mais aux
fonctionnalités qu’elle offre sur le plan spatial, tant par la surface disponible
que par l’environnement résidentiel, mais aussi sur le plan social, en
libérant des solidarités qu’imposaient les familles élargies et les voisinages.
Le pavillon opère une rétraction sur le mode de vie de la famille nucléaire,
piégeant souvent les adolescents dans un horizon restreint.
La pandémie de la Covid-19 a ranimé cette expérience historique : tous
ceux qui ont pu se réfugier « aux champs » n’ont pas hésité à quitter la ville,
comme aux temps de la peste et du choléra (Orain, 2020). Car si on attribue
à Alphonse Allais l’aphorisme célèbre « il faudrait construire les villes à la
campagne, l’air y est plus sain », la dernière partie de la phrase fait
remonter son origine à 1848, époque des grandes vagues d’épidémie de
choléra qui ont exacerbé la peur de l’insalubrité urbaine en Europe, entre
1830 et 18507. Aujourd’hui de nouveau, la pandémie provoque, entre autres
conséquences, un vif regain d’intérêt pour l’imaginaire et les valeurs
associés à la maison individuelle avec jardin, distante des centres urbains.
 Dans Les États et empires du lotissement Grand-Siècle, Fanny Taillandier
(2016) décrit par la fiction le monde pavillonnaire inspiré par un
lotissement « pionnier » qui vit le jour en 1965 à quelques kilomètres du
château de Versailles. Ce lotissement est représentatif des tentatives
d’importation du modèle américain en Europe, dont les sitcoms promeuvent
le rêve nourri d’aspirations à la société de consommation et aux signes
matériels du confort moderne dans l’habitation. Ce lotissement fut vendu
par son promoteur américain, Levitt and Sons, comme un symbole de
modernité destiné à satisfaire les nouvelles professions de cadres et de
techniciens supérieurs. Implanté à proximité d’Orly pour capter les
professions de l’aviation civile en plein développement, il veut se parer du
prestige du voisinage de Versailles tout en faisant rêver au way of life
américain. Parallèlement, dans ces mêmes années, les ouvriers, les
employés, les techniciens de l’aéroport et des entreprises associées ont
emménagé dans les cités HLM construites en hâte et en grand nombre sur la
commune d’Orly, à partir de la fin des années 19508.
Le modèle que Levitt and Sons voulait promouvoir en Europe est celui
des suburbs américaines, qui se targuaient d’inventer une ville rêvée. Or ce
rêve-là a déjà près d’un siècle. On en trouve la trace dans un roman
d’anticipation écrit en 1886 par Edward Bellamy, qui eut du retentissement
à son époque. Quand il imagine à quoi ressemblerait le Boston de l’an 2000,
Bellamy voit « une grande cité sur des milles et des milles. Dans toutes les
directions, de larges avenues plantées d’arbres et bordées de belles
constructions, qui, pour la plupart, ne formaient pas des blocs continus,
mais étaient dispersées dans des jardins petits et grands9 ».

La résidence du Château, lotissement de Levitt and sons au Mesnil-Saint-

Denis (78)

Selon la société Levitt and Sons : « À quelques minutes de Versailles, le Mesnil-

Saint-Denis est demeuré le charmant village d’île de France qui vit passer tant de
brillants équipages. Aujourd’hui, en 30 minutes, l’autoroute de l’Ouest relie Paris
au Mesnil-Saint-Denis. Là se trouvent les Résidences du Château : de vraies
résidences, dans toute leur noblesse. Non point blocs, mais demeures
particulières, entourées de jardins qui se prolongent par la forêt toute proche. Les
Résidences du Château, au Mesnil-Saint-Denis, forment comme un autre village,
mais un village conçu par les urbanistes. Là, les maisons ne voisinent pas au
petit bonheur. Elles s’ordonnent autour d’écoles, d’espaces verts, d’une maison
de jeunes, de promenades, d’allées bien éclairées, enfin de tout ce que peut
souhaiter un citadin. À la campagne10. »
 Figure 5.2 La résidence du Château

Cynthia Ghorra-Gobin (2016) restitue l’histoire des suburbs qui rend

compte de la relation déterminante que les urbains américains entretiennent
avec l’aspiration à la maison individuelle. « Entre 1870 et 1920, la maison
individuelle devint progressivement accessible à un plus grand nombre de
ménages. Sa diffusion prend un nouvel essor avec la promotion de maisons
préfabriquées. » Les promoteurs de l’immobilier s’associent à des
entreprises privées qui créent des lignes de tramway, de manière à lotir des
marges urbaines qui pourront être reliées aux centres urbains (d’où
l’appellation de streetcar suburbs).
Dolores Hayden (1997) rend compte du fait que le rêve du american way
of life ayant vocation à être accessible à tous, la stratification sociale se
projette horizontalement par la juxtaposition spatiale des suburbs. Dans les
années 1920, certains sont peuplés d’émigrants récents qui, sur le terrain de
leur maison, élèvent de la basse-cour et cultivent des plantes potagères.
Tandis que d’autres sont peuplés par les classes moyennes qui se projettent
dans le modèle de villa avec patio et jardin d’ornement. Les suburbs des
émigrants sont à l’image de la cité-jardin qui s’est développée en Europe
comme logement social à l’intention des familles ouvrières de l’entre-deux-
guerres. Les suburbs de la classe moyenne n’ont en revanche aucun
équivalent dans la France de cette époque. Ils n’apparaîtront qu’un demi-
siècle plus tard sous la forme des lotissements périurbains. Le soft power
des USA a largement œuvré à la promotion de la maison individuelle en
tant qu’écosystème privilégié du way of life rêvé par la très grande majorité
des Américains. Hayden évoque l’importance des sitcoms suburbs, dans les
années 1950 et 1960, ces séries télévisées qui mettent en scène l’adéquation
entre les valeurs attachées au ménage familial, le rêve de la maison
individuelle et le mode de vie et de consommation qui lui sont associés dans
une suburb, où l’entre soi est une dimension essentielle du sentiment de
sécurité.
Quand Levitt and Sons lance en Île-de-France, le projet de lotissement
« Résidence du Château », il se situe, sans le mesurer, à la charnière de
deux moments : celui de l’expansion du modèle américain qui se rêve
« universel », et sa traduction européenne qui commence tout juste à
s’imposer. De la même manière que les États-Unis ont fait cohabiter, dans
les années 1920, les suburbs de la classe laborieuse et les suburbs de la
classe moyenne, la France du début des années 1970 va juxtaposer l’image
de la Résidence du Château et celle du lotissement de Clairlieu. Mais pour
finir, c’est ce dernier qui s’imposera, pour des raisons de consommation de
l’espace. Car le lotissement de Clairlieu est emblématique d’une nouvelle
époque. Il représente le moment où les suburbs américaines, comme les
banlieues européennes, s’affranchissent de l’indispensable desserte des
tramways. La généralisation de la voiture individuelle libère la suburb et le
lotissement de la dépendance aux réseaux de connexion avec les centres
urbains, au prix d’un taux de motorisation très élevé des ménages. C’est la
fin du règne de la banlieue, débordée par l’expansion du périurbain. S’ouvre
alors la voie à ce qui, dans le contexte américain, est qualifié de greenfield
development. Les concentrations résidentielles, développées par les
promoteurs pour faire de la maison individuelle en nombre, s’affranchissent
du lien de continuité à la ville, sans pour autant, dans le contexte européen,
se relier à la trame villageoise. Après le rêve sans lendemain des villes
nouvelles, qui n’est pas sans rappeler le rêve avorté de la cité-jardin, le
périurbain fait figure de concentration résidentielle « hors-sol », qui
contribue à faire disparaître la profondeur historique du sol en consommant
la trame agraire. Ce processus de la périurbanité est identifié aux États-Unis
par les termes exurbs, outer suburbs, suburban fringes.
 L’abondance des analyses américaines sur l’histoire de la maison
individuelle, comme creuset de l’american dream indissociable de
l’american way of life, met en évidence une dimension structurante
essentielle. La maison à soi dans une suburb sociologiquement homogène
est vécue, et défendue, comme un refuge qui protège des désordres et
insécurités propres à l’espace urbain en constant renouvellement. Toutefois,
ce ressort semble peu explicatif pour le contexte européen, où la ville n’est
pas globalement représentée comme un univers inquiétant. La banlieue puis
le périurbain sont plutôt analysés selon la grille de lecture de la relégation,
produit de l’éviction des centres des ménages modestes. La lecture critique
de la sociologie urbaine des années 1970, fréquemment convoquée à
l’occasion des flambées des prix de l’immobilier des centres-villes, a
négligé la dimension de l’adhésion de la grande majorité des classes
moyennes à l’idéal pavillonnaire à distance des concentrations urbaines. Il y
a pourtant matière à rendre justice à l’attractivité de ce modèle qui n’est pas
sans rappeler des époques anciennes, dans lesquelles la résidence « des
champs », située « hors les murs », permettait aux couches aisées la
possibilité d’échapper aux tumultes et miasmes des vieilles cités.
Il faut noter que la critique esthétique et sociale du pavillonnaire
s’exacerbe lorsqu’il s’agit du périurbain. Selon Le cauchemar pavillonnaire
de Jean-Luc Debry (2012) :
« Les zones pavillonnaires, affublées à l’occasion du joli nom de lotissement, envahissent
inexorablement les abords des villes et des villages, selon un modèle administratif et
économique qui, indifféremment du lieu, se reproduit à l’identique. Elles incarnent un idéal et un
mode de vie fondés sur l’aliénation désirée. L’obsession de l’hygiène et de la sécurité, le culte de
la marchandise et de la propriété privée ont remplacé les solidarités et la culture de résistance des
classes populaires. L’expérience de la relation à autrui se réduit au désir mimétique de posséder
les mêmes signes de la réussite individuelle. Cet univers, parfaitement structuré, enferme
l’imaginaire dans un espace étriqué, accentue le repli sur soi et appauvrit la vie sociale. L’espace,
quadrillé, découpé en plans de circulation, repose sur une logique de flux. La notion de “ville” –
et bientôt de “campagne” – s’efface. Désormais réduites à leur centre historique, les villes sont
cernées par des zones spécialisées, industrielles, commerciales, résidentielles, vertes, de loisir…
Les enjeux de pouvoir se sont toujours traduits dans l’organisation de l’espace social. On est loin
de la bicoque bricolée de banlieue, de la maison bachelardienne, de ces lieux pauvres mais
habités d’identités multiples. »

Mais à trop forcer les traits caricaturaux d’une société pavillonnaire

d’employés de bureau, l’auteur perd de vue le pavillon lui-même. Seuls
quelques documentaires ont tenté de rendre compte de manière empathique
de l’univers pavillonnaire et périurbain11.
 Le récit de la suburb heureuse paraît de plus en plus dépassé. Au tournant
des années 2000, des séries américaines comme Desperate Housewives
(2004) évoquent les travers du mode de vie de la classe moyenne supérieure
dans les quartiers résidentiels suburbains12. Les nouvelles séries télévisées
américaines offrent une vision de plus en plus dévalorisante des banlieues
résidentielles, traduisant une inversion du regard collectif porté sur ce lieu
emblématique de l’american way of life. Ce renversement est visible à
travers les multiples conflits, tensions et dérives auxquels les personnages
de séries qui habitent les banlieues sembleraient aujourd’hui confrontés.
On peut se demander alors ce qui fait la spécificité de la projection de
noirceur sur le périurbain pavillonnaire ? Peut-être la fascination pour les
mondes clos et consanguins qui, tous identiques, formeraient comme un
bouillon de culture propice au travers de l’enfermement. Ce qui n’est pas
différent de la fermeture des quartiers riches ou des résidences closes des
expatriés. Mais aussi de l’enfermement social dans les « cités ». On notera
qu’il n’y a pas de fiction majeure qui ait pris le périurbain des « gilets
jaunes » pour cadre romanesque illustrant les conditions de vie propres à
cette forme résidentielle, et à la classe moyenne aux revenus contraints dont
c’est le cadre de vie de référence.

Au-delà du dénigrement

Comment lier la question sociale que traduit le rêve de la maison

individuelle à l’écart de l’urbanité et la question urbaine qui nourrit la
détestation des experts de l’urbanisme ? Quelles sont les raisons de ce heurt
frontal entre la forme résidentielle du lotissement pavillonnaire, modeste
avatar de l’american dream des suburbs, et la ville dense, jalouse de la
puissance que lui confère sa profondeur historique et pour qui les
architectes ont les yeux de Chimène, en dépit des lourdes questions sociales
et écologiques qu’elle impose ?
Il existe plusieurs réponses possibles. Pêle-mêle, la question de la
densité, et son corollaire la question des réseaux, la question du coût de la
construction, et son corollaire celui de la viabilisation, les questions de
l’innovation et de la massification dans la production constructive, la
question du mode de vie et son corollaire la représentation structurante de
l’opposition urbain/non-urbain ou ville/campagne. Et d’autres encore,
comme la question juridico-administrative de la gestion de l’occupation des
sols et de la formule même du lotissement, dont l’histoire plonge dans le
xix siècle.
e

En France, le programme de promotion des maisons individuelles – les

chalandonnettes –, lancé en 1969 par le ministre de l’Équipement et du
Logement, Albin Chalandon, qui a permis l’accélération du développement
des zones pavillonnaires, et donc des communes périurbaines, a été critiqué
par les professionnels de la ville et de l’aménagement pour leur faible
qualité architecturale. Désignés responsables de l’étalement urbain,
symbolisés par le culte de la voiture et des zones commerciales sans âme et
sans structure, les espaces périurbains matérialiseraient tous les maux de
notre société moderne.
Les événements récents – Gilets jaunes puis Covid-19 – conduisent
certains à tenter une réhabilitation. Plusieurs études montrent, depuis la
période du confinement liée au Covid-19, que la densité raisonnable est un
paramètre important dans la perception de la qualité de vie, et que l’habitat
pavillonnaire incarne un modèle dans lequel les citadins aimeraient vivre.
Le sociologue Éric Charmes, dans son essai La Revanche des villages,
publié en 2019 juste après la crise des Gilets jaunes, engageait lui aussi à
sortir de la « diabolisation du périurbain ».
Mais il faudrait inverser alors la charge de la preuve. Pourquoi la maison
individuelle ne constituerait pas l’aboutissement légitime d’un parcours
résidentiel pour ceux qui ont connu l’habitat collectif sous ses différentes
formes dans une première partie du cycle de vie ? Si le vieillissement de la
population s’amplifie à l’horizon 2050, il faudra que les experts de la
question du logement pensent plus résolument la complémentarité entre
l’habitat collectif dense maximisant l’accès aux services essentiels (au
premier rang desquels les soins de santé) et aux aménités de la vie sociale,
et l’habitat individuel maximisant les bénéfices d’un cadre de vie plus sain.
Il faudrait aussi repartir du rêve de la classe moyenne et construire une
vision positive de la maison individuelle, et de ses infinies variations, qui se
libérerait de son dévoiement par la promotion immobilière. Comme dans
bien d’autres registres, ce n’est pas la maison individuelle qui est
contestable, c’est la manière que l’on a de la massifier. L’image du
lotissement pâtit des travers de la standardisation et de la fausse solution
que représente la « densité horizontale ».
1. La ministre du Logement a suscité beaucoup de réactions en déclarant que les maisons
individuelles représentaient un « non-sens écologique, économique et social », Le Monde,
26 octobre 2021.
2. Étude réalisée par le Crédoc (Centre de recherche pour l’étude et l’observation des
conditions de vie) pour le compte de l’Union nationale des constructeurs de maisons
individuelles, 2004.
3. In « La préférence française pour le pavillon », Constructif, 2020/3 (no 57).
4. [Link]
[Link]
5. Par « transition résidentielle », on entend la mutation accélérée des sociétés restées
longtemps rurales vers des sociétés majoritairement urbaines. Dans ce processus, la politique
des grands ensembles s’avère être une voie incontournable pour absorber le flux des
populations drainé par les emplois concentrés dans les agglomérations. Ce n’est que dans une
étape ultérieure que l’aspiration à la maison individuelle peut se réaffirmer et conduire au
développement des couronnes périurbaines.
6. On fait ici référence à la photographie publiée dans La France de Raymond Depardon
(Seuil/BnF, 2010).
7. L’aphorisme attribué à Alphonse Allais se trouve dans les Pensées d’un emballeur de
Commerson (p. 99 de La petite encyclopédie bouffonne, édition de 1860). Et l’on trouve déjà
cette plaisanterie en 1848 dans Le Pamphlet provisoire illustré.
8. Voir l’histoire de la cité du Million, construite en 1958, soit 620 logements répartis en
douze barres. Orly avait connu, antérieurement, une cité-jardin construite en 1927, 40
logements conçus par la société d’HLM du nouveau logis dans le sillage de la Ligue nationale
contre le taudis.
9. Edward Bellamy, Cent ans après ou l’an 2000, 1888, éditions de l’Age d’Or, chapitre III.
10. Présentation publicitaire de la Société Levitt and Sons - 1965 :
[Link]
11. Dans Ode pavillonnaire, film français de Frédéric Ramade (2008), production :
Christophe Gougeon (Atopic). Les parents de Frédéric Ramade ont fait construire dans un
lotissement près de Tours : Frédéric Ramade pose un regard sensible et intime sur cet amour
de la maison individuelle qui a marqué son enfance.
12. Subversive suburbia : l’effondrement du mythe de la banlieue résidentielle dans les séries
américaines Gérald Billard, Arnaud Brennetot, Bertrand Pleven, Amandine Prié et Donna
Spalding-Andréolle ([Link] hors séries 1 | 2016.
 6
L’habitat distinctif

« D is-moi ce que tu habites, je te dirai qui tu es… » Voir son espace

d’habitat dans les yeux d’autrui, se situer dans une hiérarchie sociale
imaginaire, adopter un style qui reflète ses goûts esthétiques, ses
orientations politiques et son mode de vie…, la réponse habitante à la
standardisation de l’architecture voudrait renverser l’ordre du goût établi.
Mais le peut-elle vraiment ? Quels sont ses effets à long terme ? Soyons
attentif au processus de distinction qui s’attache à développer de
l’extraordinaire à partir d’un bâti banal, voire dévalorisé (comme les
bâtiments industriels transformés en lofts à New York), à permettre
l’émergence de nouveaux types d’habitat et à légitimer de nouvelles
gammes, attractives en raison de leur rareté. Nous voulons, dans ce
chapitre, nous intéresser autant aux normes implicites de l’habitat de luxe
qu’aux processus par lesquels la distinction s’opère conduisant à
l’émergence de produits immobiliers recherchés. À ce titre, les récits de
tous ordres (romans, guides, publicités…) décrivant des « habitats de
valeur » fournissent quelques clés si l’on s’attache à en déceler les qualités
d’espaces et les valeurs implicites.

Visibilité et considération

Alors que le sous-logement est caché dans les interstices et les marges de la
ville, la visibilité et la considération constituent les valeurs premières de
l’habitat de luxe. Celui-ci se doit d’être à la fois envié et réservé au plus
petit nombre. Ces qualités, pour être reconnues, doivent être identifiées
comme telles par ceux qui sont concernés (de par leur statut et leurs
ressources) et qui les considèrent comme authentiques, reflétant
scrupuleusement la hiérarchie sociale.
Une police de la visibilité en architecture a pu sembler nécessaire à
certaines époques historiques, ainsi que le montre Françoise Fichet-Poitret
(1969). Sous l’Ancien Régime, l’architecture s’attache volontiers aux
signes ostentatoires de la respectabilité et du concours de magnificence.
L’équipement de confort est moins recherché que la parade, la majesté et le
prestige. Le soin accordé aux seuils, aux escaliers, à l’ornementation
constitue une marque de l’habitat aristocratique, reprise ensuite par le
bourgeois mais avec plus de modération. La construction aristocratique doit
être conçue par un architecte et non par des « maçons » à qui l’on interdit
de se dire architectes. Le bourgeois, en revanche, ne sait ou ne peut choisir
entre la logique du profit et celle de l’ostentation. Il est bien souvent
condamné à la « parcimonie » et à la confusion dans les desseins, ce dont
profite la « gent maçonnante ». Les cours et traités d’architecture
s’emploient à fustiger leurs pratiques.
Selon Les études critiques d’architecture de Michel de Frémin (1702), le
bâtiment est une manifestation privilégiée de la magnificence. Les princes
et les « grands » se doivent d’afficher une architecture qui, par la splendeur
des matériaux, la générosité de l’ornementation, la largesse du dessein signe
leur grandeur. Plus prosaïque est le bourgeois, pour qui « c’est un flatteur
contentement que de dire que l’on a fait bâtir ». Comme l’explique
Françoise Fichet-Poitret, Jacques-François Blondel (1777), directeur de
l’Académie royale d’architecture, déclare dès le début de son cours que
« cette partie de l’architecture est la plus noble et la plus considérable qui
s’applique à la décoration des façades et à la recherche des ornements qui
leur conviennent » (p. 1). Il explique « que la partie principale de
l’architecture est la décoration des faces extérieures ». Il s’agit en effet de
donner à la « magnificence » ce qu’elle requiert sans que la solidité d’une
part et la commodité de l’autre en souffrent le moins du monde. Il est admis
que la convenance et la bienséance doivent rester une des préoccupations
primordiales de l’architecte. Il ne doit rien mettre dans un bâtiment qui soit
au-dessus de la condition du maître, notamment quand il construit pour le
bourgeois. Ce ne peut être le fait que des maçons ignorants. Pour Frémin :
« quand on le fait c’est une inconvenance, laquelle consiste dans l’oubli de
son état ou dans l’omission des règles de la modestie et de la prudence »
(p. 362). Et d’ajouter : « la convenance en bâtiments est un des soins
capitaux de l’architecte […]. Il s’agit d’un principe qui régit l’exposition, la
distribution et le partage. Le faux architecte rend les emplacements des
bureaux où l’on écrit à contre-jour ; place des bains où il faut des caves, met
en galeries ce qui doit servir en appartement. L’ostentation et la basse
parcimonie sont également proscrites. »
Les valeurs de convenance et de bienséance, qui commandent la
profession d’architecte et lui permettent de se distinguer des « maçons » et
autres « entrepreneurs », se transcrivent principalement dans la façade et
dans l’organisation de l’espace. Pour autant, l’ornementation et la recherche
de la belle façade ne relèvent pas systématiquement de la valorisation. Dans
son étude sur l’immeuble parisien, François Loyer (1987) montre qu’à la
suite des époques du monumentalisme d’inspiration italienne et de
l’exaspération du style ornementé (Art nouveau autour de 1900, puis Art
déco dans les années 1920), s’affirment des formes d’architecture plus
neutres cultivant la sobriété, voire la discrétion.
Car si l’architecture de façade plante le décor, la distinction ne saurait se
passer de la reconnaissance par l’entre-soi. Dans À la recherche du temps
perdu, Marcel Proust évoque l’épreuve du déménagement d’une habitation
où l’on est reconnu, à une autre où on ne l’est pas encore :
« Et comme notre nouveau quartier paraissait aussi calme que le boulevard sur lequel nous
avions donné jusque-là était bruyant, la chanson (distincte de loin, quand elle est faible, comme
un motif d’orchestre) d’un homme qui passait, faisait venir des larmes aux yeux de Françoise en
exil. Aussi, si je m’étais moqué d’elle qui, navrée d’avoir eu à quitter un immeuble où l’on était
“si bien estimé de partout” et où elle avait fait ses malles en pleurant, selon les rites de Combray,
et en déclarant supérieure à toutes les maisons possibles celle qui avait été la nôtre, en revanche,
moi qui assimilais aussi difficilement les nouvelles choses que j’abandonnais aisément les
anciennes, je me rapprochai de notre vieille servante quand je vis que l’installation dans une
maison où elle n’avait pas reçu du concierge qui ne nous connaissait pas encore les marques de
considération nécessaires à sa bonne nutrition morale, l’avait plongée dans un état voisin du
dépérissement » (À la recherche du temps perdu, tome 6, édition 1919).

Depuis les cours d’architecture de Jacques-François Blondel (édités en

1777), il est manifeste que le principe de la correspondance entre type
d’architecture et rang social est fondamental. Cette double échelle de
classement donne toute son importance à la conception de la façade en tant
que signalétique du prestige des occupants. Pour comprendre les enjeux de
la visibilité de l’habitat, Norbert Elias (1985) fournit une clé importante.
Dans La société de cour, il décrit le processus de la « curialisation » qui
culmine à Versailles avec les rituels autour du roi Soleil, rappelant la force
de l’État, monarchique et absolutiste, et le caractère caduc de la vassalité
féodale. L’État se prévaut d’être le seul détenteur de la violence légitime, en
lieu et place des nobles locaux ramenés à leur statut de vassalisés. La
domination de la Cour, qui représente la maison du Roi, s’étend sur tout le
pays, les nobles disposant d’un appartement à la cour de Versailles et d’une
maison en ville. Celle-ci n’est pas destinée à la vie de leur ménage mais à
l’affichage du prestige de la fonction, aussi bien par les détails
architecturaux que dans les dépenses d’entretien. Alors qu’une bourgeoisie
d’offices et d’administration se développe au service du Roi, l’habitat des
« grands » maintient une fonction de représentation sociale. Ce n’est pas le
souci de la richesse qui hante les nobles mais le souci de « garder leur
rang » auprès du Roi. Une partie centrale du bâtiment abrite un
« appartement de parade » où, en fin de matinée, sont reçues les visites
« officielles » pour « affaires ». Un « appartement de société » permet par
ailleurs de recevoir les intimes. La « maison » des nobles rassemble donc en
un espace réduit une diversité de fonctions sociales distribuées selon des
divisions symboliques au sein de l’habitat. Celles-ci sont une résultante de
la différenciation sociale à l’œuvre depuis les débuts de la « curialisation ».
Cependant, à la maison du Roi, où les liens d’interdépendance et la
distinction entre les rangs sont labiles, la position sociale n’est fondée que
sur l’opinion. Les comportements de chacun étant visibles et facteur de
fragilisation, on analyse finement, comme le montrent les nombreuses
correspondances et journaux intimes, le tissu des interactions. Dans cette
scène sociale de l’autocontrôle généralisé, on redoute le « ridicule ». Tous
s’observent et s’auto-observent. En relation avec ce qui se déroule au
quotidien au sein de la maison du roi, la maison en ville actualise le rang
social : la façade est donc signifiante tant pour la noblesse que pour la
bourgeoisie, deux groupes sociaux urbains qui cherchent, pour actualiser
leurs rangs, à se distinguer dans l’usage des matériaux et des dispositifs de
construction.
Dans La Curée, Zola atteste de l’affichage ostentatoire des nouveaux
promoteurs enrichis par les opérations d’urbanisme du Second Empire ainsi
que de leurs clients :
 « Au parc Monceau, ce fut la crise folle, le triomphe fulgurant. Les Saccard doublèrent le
nombre de leurs voitures et de leurs attelages ; ils eurent une armée de domestiques, qu’ils
habillèrent d’une livrée gros bleu, avec culotte mastic et gilet rayé noir et jaune, couleurs un peu
sévères que le financier avait choisies pour paraître tout à fait sérieux, un de ses rêves les plus
caressés. Ils mirent leur luxe sur la façade et ouvrirent les rideaux, les jours de grands dîners. Le
coup de vent de la vie contemporaine, qui avait fait battre les portes du premier étage de la rue
de Rivoli, était devenu, dans l’hôtel, un véritable ouragan qui menaçait d’emporter les cloisons.
Au milieu de ces appartements princiers, le long des rampes dorées, sur les tapis de haute laine,
dans ce palais féerique de parvenu, l’odeur de Mabille traînait, les déhanchements de quadrilles à
la mode dansaient, toute l’époque passait avec son rire fou et bête, son éternelle faim et son
éternelle soif. C’était la maison suspecte du plaisir mondain, du plaisir impudent qui élargit les
fenêtres pour mettre les passants dans la confidence des alcôves. […] Quant à Saccard, il
touchait à son rêve ; il recevait la haute finance, M. Toutin-Laroche, M. de Lauwerens ; il
recevait aussi les grands politiques, le baron Gouraud, le député Haffner ; son frère, le ministre,
avait même bien voulu venir deux ou trois fois consolider sa situation par sa présence. […] En
1860, on l’avait décoré, à la suite d’un service mystérieux qu’il avait rendu au préfet, en servant
de prête-nom à une dame dans une vente de terrain » (Zola, La Curée, chap. 3, p. 120).

Par contrecoup, il est important de relever aussi la recherche de la

sobriété discrète de la noblesse et de la haute bourgeoisie, prompte à
dénoncer, comme le montre Françoise Fichet Poitret, « l’architecture de
maçon » des nouvelles catégories sociales émergentes et tapageuses. Or, les
leçons d’architecture de Blondel, de Perrault et d’autres « collègues
académiciens » consistent à se distinguer selon les publics et à respecter la
« convenance » de conformité au rang.
Ces perspectives historiques conduisent à s’interroger sur l’habitat de
luxe d’aujourd’hui. D’un point de vue strictement économique, celui-ci
existe par la visibilité de programmes vendus à un prix bien supérieur à la
moyenne et à l’existence de professionnels de la vente de luxe, réservée à
certains mais visibles par tous. Non seulement les agences immobilières de
luxe s’affichent sur le forum public d’internet mais les acteurs de
l’immobilier de prestige se réjouissent de l’augmentation des ventes
supérieures à la moyenne des prix et des surfaces.
À Paris, en 2018, l’agence Féau, Barnes, Coldwell Banker France se
félicite de la fluidité du marché. « La demande la plus forte porte sur des
grands appartements haussmanniens familiaux, toujours situés plutôt à
l’ouest de la capitale. Malgré la mode des lofts et les tentatives des agents
immobiliers pour emmener leurs clients vers l’est de Paris, la géographie de
l’immobilier de luxe ne change pas : Neuilly, où une maison a trouvé
preneur pour 18 millions d’euros, le 6e arrondissement de la capitale et le
quartier de Saint-Germain, où le mètre carré peut frôler les 20 000 euros,
tiennent toujours le haut du pavé. Les acquéreurs argentés poussent
jusqu’au nord du Marais, mais guère au-delà » (Les Échos, 29 décembre
2017).

L’immobilier de prestige, un secteur de poids dans l’économie du luxe

La France est un territoire propice à l’immobilier de luxe. Celui-ci est, selon les
agences immobilières spécialisées, composé pour un quart d’investisseurs
étrangers à la recherche de résidences secondaires. En dehors de Paris,
l’immobilier de luxe profite de la renommée de plusieurs régions françaises,
notamment la Côte d’Azur, la Provence et la côte Ouest, réputées pour leurs
patrimoines historique, architectural, culturel et naturel remarquables. Les
stations de sport d’hiver (Megève, Chamonix, Courchevel, Méribel…) suscitent
aussi les convoitises. Dans une interview au Figaro du 3 janvier 2020, Thibault
de Saint Vincent, président de Barnes, révèle que l’immobilier de prestige
continue à se porter extrêmement bien en France, tant en volume de ventes
qu’en prix : « ceci est dû en partie à la forte croissance de la population de
personnes fortunées, possédant 30 millions de dollars et plus. »
Au début du xixe siècle, John Taylor est un des pionniers de l’essor du tourisme
de luxe dans le sud de la France, notamment de la côte niçoise, qualifiée de
« Riviera française ». Il découvre le charme de Cannes en 1834, qui commence
à être investie par l’aristocratie anglaise fortunée. Sa réputation avait attiré des
riches membres du clergé anglican, mais ce petit village de pêcheurs ne comptait
que quelques villas aux entrées de la ville. Un nombre croissant de riches anglais
cherchant à acquérir un bien sur cette « Côte d’Azur », John Taylor s’imposa
rapidement comme une référence de l’immobilier de prestige, gérant un
exceptionnel portefeuille pour la noblesse et la classe politique britanniques,
françaises et américaines.

Les localisations privilégiées sont les premiers marqueurs de l’habitat de

luxe ainsi que le type architectural dit « haussmannien ». Elles résistent aux
« modes » et s’inscrivent dans la durée, voire dans la tradition. D’ailleurs, le
lexique de l’immobilier de luxe n’évoque pas des maisons et des
appartements mais des « biens », c’est-à-dire des actifs patrimoniaux qu’il
est possible de transmettre.
À ce titre, un de ses agents évoque « rue des Abbesses, une vente record
à 22 000 €/m2 pour un appartement disposant d’une vue sur tout Paris Rive
gauche, dans le 7e un bien exceptionnel à 28 millions d’euros a été vendu à
un client du Moyen-Orient. À Paris, 90 % des ventes au-delà des 8 millions
d’euros sont réalisées avec une clientèle internationale. » Un autre agent
immobilier est sensible aux valeurs : « les ventes d’appartements et d’hôtels
particuliers d’une valeur supérieure à 4 millions d’euros ont été effectuées
en 2018 à un prix moyen de 18 849 € avec un prix record de 39 294 € du m²
pour un appartement entièrement rénové et décoré avec une vue
époustouflante sur la Seine et Paris. ». Cependant, « l’offre parisienne est
assez limitée, rien à voir avec Londres ou Manhattan, où le marché est
nettement plus grand » (Les Échos, 29 décembre 2017).
Trois éléments semblent donc justifier le prix : la localisation, la vue sur
la capitale et l’attractivité mondiale du bien. Ils montrent la rhétorique
spécifique des intermédiaires du marché de l’immobilier qui participent,
pour s’adresser à leur « clientèle », à la création de classes de produits et
rendent attractifs certains logements, appartements et maisons dont ils ont la
charge.
À Neuilly-sur-Seine, « joyau de l’Ouest parisien pour son emplacement
stratégique entre Paris, le bois de Boulogne et le quartier d’affaires de La
Défense », un programme neuf invite à « une résidence intimiste composée
de seulement 5 logements ». La publicité vante « un cadre de vie
exceptionnel au caractère résidentiel affirmé, paisible et sécurisé » où « les
rues commerçantes alternent restaurants, commerces de bouche et boutiques
tendance desservis par de larges trottoirs arborés au pied de beaux
immeubles haussmanniens ». L’architecture se veut « élégante et
contemporaine », alliant avec distinction « le charme authentique d’une
maison de maître et le confort inégalé du neuf ». Enfin, « les appartements
sont parfaitement bien agencés et des prestations haut de gamme et
personnalisables » sont envisageables. En résumé, la localisation enviable
ne va pas sans l’assurance de l’intimité et d’un cadre sécurisé. Tandis que le
décor haussmannien renforce l’élégance du programme de logements neufs
qui revendique un confort supérieur à l’appartement ancien, en mesure de
répondre à toutes sortes de désidératas individuels.
Un peu plus à l’ouest, en périphérie, le même promoteur présente « les
promenades de Pierre », une résidence « intimiste, nichée dans son écrin
paysager naturel ». Ce sont vingt appartements « seulement », prolongés
« par de magnifiques espaces extérieurs : balcons, terrasses ou jardins
privatifs ». Le programme envisage alors « deux ambiances de vie » : l’une
dans des appartements où chaque plan « a été pensé et conçu pour offrir un
confort optimal et un agencement idéal » ; l’autre, dans « une somptueuse
maison parée de pierre en meulière » de quatre appartements : « hauteurs
sous plafonds, cheminées d’époque, et espaces extérieurs privatifs ». La
dimension privative est encore une fois affichée en opposition à l’habitat
collectif. Pourtant, il existe bien des résidences collectives de luxe :
comment intègrent-elles les aspirations individuelles ?
Un exemple en est fourni à La Baule, où une « Villa », d’une
cinquantaine d’appartements, s’ouvre sur un « jardin paysager ». Autour
d’un « jardin intérieur » (« où les essences de pin, de tamaris, d’albizzia…
se mêlent et se développent en harmonie »), cette résidence privilégie « la
sérénité et le soleil ». Le bâtiment principal « à l’architecture résolument
contemporaine […] séduit par des lignes simples et épurées, des enduits
extérieurs blancs qui attirent une lumière généreuse et agréable ».
« Déployant les lignes épurées d’un bateau blanc, il s’ouvre sur le jour par
ses longues coursives finement soulignées de dentelles. » La brochure
évoque les « matériaux nobles » comme le bois, le verre, l’acier. Elle
souligne « l’architecture élégante et le haut niveau des prestations qui
confèrent à la villa tous les attributs d’un ensemble résidentiel de prestige ».
Grâce à ses accès sécurisés par vidéophone, elle est un « havre de calme ».
Dans le cas de cet immeuble, dont l’architecture semble relativement
banale, garantir la sérénité, la quiétude et l’harmonie apparaît comme le
plus important. Les équipements de surveillance et l’automatisation des
ouvertures, le bâtiment clos sur un jardin intérieur constituent des réponses
à la demande de personnalisation.

Au service de la quiétude bourgeoise

Comment évoluent les attributs du luxe passant des préoccupations

écologiques et sécuritaires au souci des distributions intérieures et des
dépendances ?
Derrière la façade, se déploie l’importance des équipements de
l’habitation, qui peuvent être particulièrement distinctifs. L’eau courante et
le gaz à tous les étages se sont progressivement répandus dans toutes les
couches de la société, de même que l’électricité, l’ascenseur et le téléphone
qui ont constitué les éléments distinctifs de l’habitat des débuts du
xx
e
siècle. Cependant, la distinction vient moins de la possession des
équipements que de ce qu’ils permettent. Les pièces éclairées et chauffées
s’ouvrent à des usages plus diversifiés au cours de la journée, le contact
avec l’extérieur est favorisé par les moyens de déplacement et de
communication dans l’immeuble. Ces éléments, qui font partie de la valeur
de l’habitation, sont inégalement distribués et ils sont enviés tant pour leur
fonction que pour le prestige qu’apporte leur possession.
Si, au xixe siècle, on se vantait de posséder un poêle de chauffage Godin,
les équipements qui permettent aujourd’hui d’économiser l’énergie fossile,
qu’il s’agisse des ouvertures isolantes ou des dispositifs de chauffage, sans
oublier l’isolement des habitations, constituent des signes de richesse.
L’installation de tels équipements est garantie par les promoteurs
immobiliers à travers l’affichage de labels, étalonnés par des organismes
reconnus comme spécialistes de l’économie d’énergie. Ces labels anticipent
les normes de construction de l’État. En attendant qu’ils se généralisent, ils
font partie intégrante de l’exceptionnalité de l’habitat et donc de son prix.
Ils produisent des effets de réputation qui sont intégrés à la marchandisation
du logement. La domotique, notamment, constitue un nouveau registre dont
la promotion permet d’accroître la valeur des biens. Comme le montrent les
annonces publicitaires, une maison fermant automatiquement ses
ouvertures, allumant et éteignant le chauffage, bref s’autogouvernant,
apparaît plus valorisable qu’une maison pilotée par les habitudes. Même si
la maison de monsieur Hulot, caricaturée par Jacques Tati, a montré les
limites du rêve de la maison automatisée, il est demandé à la technologie de
pallier certaines pratiques qui semblent s’opposer aux principes de la
sobriété gouvernant l’habitat durable. Ainsi, la valeur de l’habitat dépend,
outre de la qualité sociale de son occupation, de la docilité des populations
à répondre aux injonctions à la sobriété énergétique et à ses équipements.
Dans ce cadre, les promoteurs des appareils domotiques développent,
comme toutes les générations d’équipementiers du foyer qui les ont
précédés, des arguments mettant en avant la libération des contraintes de la
gestion ménagère, une meilleure organisation des liens entre habitat, travail
et déplacement, et un budget allégé des dépenses d’énergie. Pour les
familles de salariés, contraints par les déplacements et les horaires de
travail, à qui l’on propose de tels outils, c’est bien la quiétude d’un mode de
vie bourgeois, assuré d’être au-dessus des fins de mois difficiles et
de maîtriser son environnement, qui est recherchée.

La discrète recherche de l’entre-soi

Jusqu’où la recherche de protection de soi constitue-t-elle un cadre
distinctif ? Il est vrai que la notion de mixité sociale ne s’applique pas aux
résidences privilégiées. Seules les classes moyennes et populaires sont
astreintes à cet idéal qui voudrait combattre la ségrégation et l’isolement
des pauvres. À cet égard, pouvoir se soustraire à la mixité sociale est un
luxe. Car ce mot d’ordre des politiques publiques concerne aussi bien
aujourd’hui le logement social que les résidences des promoteurs privés,
devenus partenaires de l’habitat social en offrant des logements aux classes
moyennes.
Aujourd’hui, de nombreuses formules d’habitation proposent d’habiter
un « ensemble fermé » pour mieux gérer les relations avec autrui. Ce type
d’offre immobilière touche la plupart des continents : en Amérique latine
(Caldeira, 2000), en Chine (Giroir, 2002), en Asie du Sud-Est, en Australie
(Burke, 2001), en Europe et en France (Billard, Chevalier et Madoré, 2005),
au Moyen Orient (Glasze, 2000 ; Rosen et Razin, 2009). Venu des États-
Unis, le terme de gated communities désigne des quartiers résidentiels dont
l’accès est contrôlé, interdit aux non-résidents et dans lequel l’espace
collectif (rues, trottoirs, parcs, terrains de jeu…) est privatisé. Dans ces
résidences, on garantit la surveillance des entrées par un gardien et la
sélection des propriétaires admis à faire partie de la communauté des
copropriétaires. Ces modes de contrôle, qui sont sociologiquement
ségrégatifs, peuvent être étendus à divers services (moyens financiers de
crédit, systèmes de sécurité, entretien d’espaces verts, téléphonie et
domotique intégrée, abonnements Internet sous contrat entre un fournisseur
d’accès et la copropriété, etc.).
En partageant le sentiment de faire partie des happy few, dûment
sélectionnés, les habitants de ces entités expriment volontiers le souhait de
développer leur autonomie. La privatisation des services et espaces publics
au profit d’enclaves privées est présentée comme une « sécession » de la
part d’une élite qui, tout à la fois, doute du bien-fondé de l’autorité publique
et s’oppose aux logiques de redistribution des richesses. En Amérique du
Nord, la dynamique sécessionniste de certaines communautés les conduit à
refuser de contribuer aux dépenses de la ville et du quartier, au motif que
ces dernières seraient destinées aux pauvres plutôt qu’à ceux qui le
méritent. Si la maximisation de la sécurité est le fondement de ces
regroupements qui se protègent au nom d’une certaine tranquillité qualifiée
de confort, la dynamique de l’autonomie peut aussi conduire les gated
communities à se doter d’équipements comme un service de transport (pour
les enfants) ou une piscine collective. Jusqu’à un certain point, on peut
retrouver ces tendances à l’œuvre en France, notamment dans la conception
des écoquartiers.
Bien souvent, le processus de fermeture des gated communities est
associé à une accentuation de la ségrégation sociale. Les gated communities
sont perçues comme une manifestation visible des transformations des
modes de vie imbriquant individualisme et communautarisme, ainsi que
d’idéologies sécuritaires largement soutenues par les acteurs politiques, les
promoteurs immobiliers, les sociétés de sécurité. Selon la définition
courante, le caractère privé des espaces collectifs est constitutif de la gated
community. À l’entrée des ensembles fermés, on trouve souvent un panneau
portant une mention du type « propriété privée » ou « résidence privée ».
En Amérique du Nord, cette fermeture est aggravée par des revendications
« nimby », par lesquels les propriétaires s’opposent à la présence de services
publics trop près de chez eux, même si ces services leur sont utiles
(déchetterie par exemple). Il arrive même qu’ils demandent aux pouvoirs
publics de réduire leurs impôts, finançant des services ou des équipements
dont ils ne veulent pas profiter (Le Goix, 2006).
En France, Éric Charmes (2011) note qu’il arrive aussi que des
propriétaires privés souhaitent l’incorporation des espaces privatisés dans le
domaine public, afin d’alléger leurs poids financiers. En effet, les
ensembles pavillonnaires privés fournissent souvent à leurs habitants tout
un ensemble de services usuellement fournis par les collectivités publiques,
tels que l’entretien des rues et la collecte des ordures.
Comme l’explique Renaud Le Goix (2006), les gated communities
peuvent être assimilées à l’histoire des règlements de copropriété restrictifs,
que l’on trouve en Europe ou aux États Unis autour des common interest
developments (CID) puis, à partir des années 1960, sous le vocable de
condominium. Ces copropriétés présentes dans les centres des villes nord-
américaines sont dotées de services performants qui font leur attractivité et
leur prix : sécurité 24 h/24 h, stationnement souterrain, gymnase, piscine,
terrasse aménagée, restaurant et café-terrasse à même l’immeuble, services
d’hôtellerie.
En réalité, l’histoire des communautés fermées remonte à plus loin. Dès
la première moitié du xixe siècle, des lotissements, régis par des règles de
copropriété, régulent les types de construction et d’aménagements autorisés
aux États-Unis. En France, à la fin du xixe siècle, les lotissements desservis
par des rues privées rappellent l’exemple américain. La ville du Raincy,
commune huppée d’un département réputé pour sa pauvreté, s’est lotie dans
un parc de château : des lotissements de luxe se sont construits dans le parc
dont beaucoup sont clos. De même à Paris, Bernard Rouleau (1985)
dénombre quelques 1 500 voies, passages, cités et hameaux privés,
aménagés au fur et à mesure des opérations de lotissement et
d’aménagement du parcellaire de la ville. Ces rues sont partie intégrante des
copropriétés et l’entretien de la voie est à leur charge. La voie est souvent
fermée par une grille.
Aux États-Unis, cependant, les résidences fermées, qui se sont
développées dans une optique de valorisation immobilière, ont abouti à une
certaine sélection « ethnique » des résidents. Elle est officiellement illégale
depuis 1948. Aujourd’hui, les règlements de copropriété se concentrent sur
l’âge (pour les retraités), ou sur l’adhésion obligatoire à un club. De fait, la
gated community fonctionne comme un club, dont les membres payent pour
accéder à certains services qui leur sont réservés. À cet égard, la dimension
communautaire n’est pas absente, même si, comme le remarque Éric
Charmes (2011), il n’y a guère de vie commune dans ces espaces. Certes,
les promoteurs des gated communities affichent volontiers un idéal familial
et communautaire, un style de vie fondé sur les loisirs, le rêve romantique
de l’isolement et de l’autonomie, qui dérive vers la tentation de
l’autodéfense et de la surveillance du voisinage. Mais les gated
communities sont le plus souvent désertées la journée et sont plutôt des
quartiers dortoirs. C’est pourquoi les habitants ressentent le besoin de
recourir à des dispositifs techniques ou à du personnel spécialisé, plutôt
qu’à un proche voisin pour prévenir les désordres. Ainsi, selon Éric
Charmes, le développement des gated communities ne relèverait pas d’un
repli communautaire mais, à l’opposé, de « la conséquence de
l’affaiblissement des liens communautaires locaux ». De fait, le terme de
« communauté » est trop connoté de valeurs morales pour désigner les
simples commodités qu’offrent ces entités qui comptent en moyenne 150
logements (Blakely et Snyder, 1997).
La plupart des auteurs notent que la seule valeur vraiment partagée est la
protection du groupe contre les agressions extérieures. La théorie du
defensible space, développée dès 1972 par Oscar Newman (1996), est
devenue une référence pour une approche urbanistique des questions de
sécurité. Grâce à des voisinages bien circonscrits à micro-échelle, et
pouvant être surveillé de partout, les résidents ont le sentiment de pouvoir
prévenir la délinquance en contrôlant leur environnement. Dans ce cadre,
les promoteurs de l’espace défensif considèrent que les fermetures de rues
(et leur privatisation) dans le centre des villes américaines permettent de
retenir les ménages les plus aisés. Néanmoins, en 1990, selon Edward
Blakely et Mary Gail Snyder, parmi les trois types de gated communities
(sécuritaires, de prestige, et de clubs liés à des stations balnéaires), les gated
communities sécuritaires sont loin de dominer le paysage.
On peut dire que le produit immobilier qu’est la communauté fermée
intègre à la fois la qualité du bien, un ensemble de services, une
organisation juridique et des valeurs comme l’exclusivité et la sécurité.
La recherche de protection procède de la peur des « classes dangereuses »,
propres aux catégories aisées de la population. Toutefois, la recherche de la
sécurité n’est pas limitée aux « ghettos de riches » (Paquot 2009). Car, si les
ensembles résidentiels fermés qui suscitent le plus d’attention sont
évidemment les plus huppés, il existe aussi, comme le montre Éric
Charmes, une demande de protection et de fermeture de la part des
populations pauvres. Pour autant, le luxe des gated communities est d’offrir,
avec le sentiment d’une plus grande protection, un ensemble de services qui
nourrissent une culture d’entre-soi. La résidence devient le lieu même d’un
club qui assure la cohésion d’une communauté de modes de vie. C’est cette
alchimie, construite par l’histoire des lotissements, de la copropriété et de
l’habitat de service sécurisé, qui fait de la gated community un produit de
luxe qui ne se réduit pas à la fermeture sécuritaire, mais offre à l’habitant le
sentiment de maîtriser son environnement physique et social.
Le mode de consommation comme le mode de vie sont des éléments
fondamentaux dans la structuration du quartier fermé. L’atmosphère de
vacances et le caractère hétérotopique de ses réalisations frappent l’esprit
car ils opèrent une sélection de la clientèle. Les cités balnéaires françaises
de la seconde moitié du xixe siècle étaient elles aussi des lieux où l’on
retrouvait son cercle et où l’on se rapprochait de la nature, conformément
aux prescriptions médicales qui considéraient les bains de mer comme
réparateurs des santés fragiles. Dans les dispositifs architecturaux des villas,
des grands hôtels, des bains et des casinos, s’organisaient des séjours
mondains, et se cultivait un hygiénisme hostile à l’urbanisation. De vastes
demeures furent érigées dans les cités balnéaires pour la villégiature des
classes aisées à proximité immédiate de la mer, en se référant au château à
la campagne. Dans un site particulièrement végétal, le style exprimait un
rêve d’évasion. L’architecture des villas balnéaires était donc influencée par
la villégiature romaine, le romantisme médiéval, le renouveau gothique et
l’orientalisme. À la Baule, la « villa symbole », construite en 1881 par
Georges Laffont, est caractéristique du style néo-gothique médiéval voulu
par la haute bourgeoisie venant profiter de l’air de l’océan. La villa est
située dans un lotissement du nom du comte Jules Encart, inspecteur de la
construction du chemin de fer. Celui-ci avait missionné l’architecte Georges
Laffont pour lotir un vaste terrain lui appartenant qui lui permit, en 1871, de
construire sa propre villa. Dès 1911, celle-ci fait l’objet d’une publication
dans le recueil Villas et cottages des bords de l’océan. Elle est distinguée
comme patrimoine exceptionnel dans les documents d’urbanisme. Le style
allie le caractère de l’habitation balnéaire à l’italienne (la « villa ») et celle
du « chalet » ou, plus romantique, du « petit château » asymétrique. Le
décorum, fait de bois, de moulures, de statues, de faïence est une véritable
carte de visite sociale sur le littoral.

Figure 6.1 La villa Symbole à la Baule

 L’architecture des gated communities contemporaine fait moins rêver.
Néanmoins, elle s’inscrit, de la même manière, dans l’avènement d’une
classe de loisir (Veblen, 1970), affichant son style d’habitat, son mode de
vie et sa sociabilité.
À ce modèle culturel correspond, du côté des classes moyennes, le
« village expo » des années 1960, évoqué au chapitre 4. Dans la région
parisienne, à Saint-Michel-sur-Orge, la synthèse architecturale de
l’american way of life, proposée par Levitt & Sons, propose une maison de
plain-pied, des pelouses, des garages intégrés, un living-room à
l’américaine, des toits à deux pentes et un jardinet fleuri. Il offre aussi des
équipements de loisirs, de sports et une gestion en copropriété du
lotissement et de ses services. Dans les publicités du promoteur, qui vante la
proximité de Paris, en une heure par l’autoroute alors toute récente, les
nombreux équipements de loisirs rendent plausible l’idée de « vivre l’année
en vacances ». Ce slogan en apparence disruptif annonce l’entrée dans un
siècle d’éloignement entre domicile et travail, de zoning fonctionnel de
l’espace urbain et de déplacements journaliers.

L’illusion d’être un pionnier

Les modes de vie qui s’apparentent à la bohème viennent briser la

monotonie sans surprise de la standardisation et se jouer de la crise du
logement accessible. Alors que, dans les années 1970, la France construit
des barres d’HLM et des pavillons, une jeunesse étudiante, artiste,
intellectuelle investit les vieux quartiers réputés insalubres vingt ans
auparavant. Georges Perec décrit une nouvelle façon d’habiter ces quartiers
qui accueillaient alors les laissés pour compte de la modernité : pauvres,
personnes âgées et travailleurs immigrés célibataires :
« Leurs appartements, studios, greniers, deux pièces de maisons vétustes dans des quartiers
choisis – le Palais Royal, la Contrescarpe, Saint-Germain, le Luxembourg, Montparnasse se
ressemblaient : on y retrouvait les mêmes canapés crasseux, les mêmes tables, dites rustiques, les
mêmes amoncellements de livres et de disques, de vieux pots, vieilles bouteilles, vieux verres,
vieux bocaux indifféremment remplis de fleurs, de crayons, de menue monnaie, de cigarettes, de
bonbons, de trombones » (Perec, Les Choses, 1965, p. 25).

Les vieux livres et les mobiliers usés et dépareillés s’opposent aux séries
d’objets fonctionnels que l’on trouve à foison dans les grands ensembles et
les pavillons. À la société de consommation régnante s’oppose un autre art
de vivre qui sacralise la rencontre, la spontanéité, l’urbanité. Une certaine
sobriété transparaît dans la pratique de la récupération d’objets, mais elle
exprime moins le souhait de préserver la consommation d’énergie que la
volonté de se situer à l’avant-garde de la contestation de la société
capitaliste.
Le sociologue Henri Lefebvre (1968) sera, avec son livre Le Droit à la
ville, le théoricien de cette urbanité retrouvée, soucieuse d’échapper à
l’aliénation de la vie quotidienne, de permettre aux habitants de
s’approprier leur espace de vie et de promouvoir la rencontre émancipatrice.
À cet égard, les vieux quartiers, dont la valeur s’est érodée en raison de
l’attractivité pour la modernité triomphante, constituent un refuge pour une
catégorie de la population se voulant en marge de la société et en recherche
d’autres modèles de vie. Dans les « trente glorieuses » finissantes, le
ralentissement de la croissance et la critique d’un urbanisme fonctionnaliste
et autoritaire ont remis au goût du jour les centres anciens des villes. Ce
changement d’état d’esprit s’est opéré dès les années 1960 dans le monde
anglo-saxon. En 1963, les observations de la sociologue anglaise Ruth
Glass sur la transformation du quartier des docks de Londres la conduisent
à conceptualiser la notion de « gentrification ».

La gentrification, créatrice d’un habitat réévalué

La gentrification ne date pas d’aujourd’hui. Voici ce qu’écrivait la sociologue

londonienne Ruth Glass en 1963 :
« L’un après l’autre, nombre de quartiers populaires de Londres sont envahis par
la classe moyenne – supérieure et inférieure –, de petites maisons modestes de
piètre apparence, deux pièces au rez-de-chaussée et à l’étage, ont été reprises
en fin de bail et sont devenues des résidences élégantes et chères. Des maisons
victoriennes, qui avaient perdu leur statut plus ou moins récemment et avaient
été divisées en appartements ou transformées en meublés, ont retrouvé leur
lustre… Quand ce processus de “gentrification” démarre dans un quartier, il
s’accélère jusqu’à ce que la plupart des habitants ouvriers d’origine aient été
écartés et que le profil social d’ensemble du quartier ait été changé » (Glass,
1963).

La supposée avant-garde qu’elle décrit sous les traits d’une petite

noblesse (gentry) ne manque pas d’ironie à l’égard de ceux qui souhaitent
se détacher de l’ordre social. Car elle est, en effet, l’initiatrice d’un nouveau
style de vie, en l’occurrence les « bourgeois bohèmes », catégorie sociale
décrite par David Brooks (2000) et inscrite depuis dans l’imaginaire
collectif. Dans son ouvrage, Brooks s’appuie sur l’ascension en Amérique
du Nord d’une moyenne bourgeoisie multi-ethnique qui supplante la
suprématie WASP (acronyme de White Anglo-Saxon Protestant) notamment
dans les universités prestigieuses. Dans les années 1960, ces nouveaux
arrivants, écartelés entre leurs origines moyennes et leur monde nouveau,
bousculent l’establishment et développent de nouvelles valeurs critiques,
notamment à l’égard de la notion conventionnelle de réussite. Ils expriment
un besoin d’individualité hostile aux institutions. Aujourd’hui, écrit David
Brooks, les « bobos » ont pris le pouvoir et l’argent dans les activités
récréatives issues de la société de l’information et ils ont abandonné la
plupart de leurs idées de gauche. Mais ils veulent encore montrer que,
même parvenus en haut de l’échelle sociale, ils ne sont pas devenus les
Wasp qu’ils méprisaient, et qu’ils peuvent concilier richesse et spiritualité,
position d’élite et idéaux d’égalité, être riche et anti matérialiste, croire en
l’école publique mais envoyer leurs enfants dans le privé… Le nouvel
establishment dont ils font partie, plus méritocratique que le monde Wasp,
crée de nouveaux codes sociaux.
Dans ce cadre, les Bobos se rendent visibles dans le champ de la
consommation : boulangeries de luxe, cafés bohèmes, magasins de
meubles, magasins bio. Nés d’une réaction contre le matérialisme
marchand, ils valorisent l’authenticité, la spiritualité, voire le populaire. Dès
lors, les règles de consommation sont transformées en actes altruistes et
conformes à un code moral étroitement normé : seuls les parvenus se
ruinent en produits de luxe. Les Bobos développent donc une vision
utilitaire du plaisir, une synthèse entre la maîtrise de soi (valeur Wasp) et
l’individualité (valeur bohème).
En France, le phénomène « bobo » s’inscrit dans un autre contexte, celui
des années post-1968. En 2000, la traduction de l’ouvrage de Brooks est
préfacée par Jean-François Bizot, journaliste, créateur dans les années 1970
du journal Actuel, spécialisé dans la culture alternative et les mouvements
sociaux émergents. Cet ingénieur devenu journaliste, issu d’une grande
famille bourgeoise de Lyon, s’illustre par des reportages fameux annoncés
par la maxime « Nouveau et intéressant ». Il a lui-même écrit un roman
autobiographique en 1976, intitulé Les déclassés, dont le thème n’est guère
éloigné de l’ouvrage de Brooks dans la mesure où il raconte l’histoire dans
les années post-1968 d’un fils de bonne famille qui veut rompre avec sa
classe d’origine et « louche » vers la culture. Comment ne pas être un
héritier ? Si Bizot avait prolongé dans le temps son roman, il aurait
certainement fait de son héros un « bobo ».
Or, pour cette catégorie sociale mal définie qui inclut aussi bien les
classes moyennes intellectuelles salariées des services publics, les petits
entrepreneurs privés, les artistes et les catégories supérieures des affaires,
l’habitat constitue une ressource, permettant de définir une identité et une
spatialité dans un quartier qualifié de « village » (Fijalkow, 2007), se
montrant et se reconnaissant par un style propre de consommation. C’est ce
que décrit Anaïs Collet (2015), avec l’étude des couples et des familles de
classes supérieures et moyennes installées à Paris, dans les quartiers
populaires en gentrification. Ce processus d’appropriation, de
transformation et de reclassement symbolique de l’espace urbain, est mené
par certains habitants qualifiés de « gentrifieurs ». S’ils relèvent d’emplois
divers (des professions artistiques aux professions de cadres) et d’un
investissement dans le militantisme politique et associatif, leur seul point
commun est de mobiliser différentes ressources et stratégies pour rendre
leurs quartiers « désirables » et « rester bourgeois ». Les dimensions
symboliques renforçant le caractère distinctif de la gentrification, comme la
patrimonialisation du territoire et l’image positive du quartier populaire,
sont visibles dans l’espace commercial et dans la réhabilitation du bâti. La
patrimonialisation consiste à s’approprier, voire à fabriquer, une histoire
donnant un caractère « authentique » au quartier. L’image et le récit du
« quartier-village » font florès : l’histoire locale réécrite est une ressource
identitaire. On notera que cette volonté d’unicité est aussi particulièrement
présente dans le secteur de l’immobilier de luxe : les hôtels sont dits
« particuliers », les maisons sont qualifiées « d’exception » et certains
espaces de « lieu unique ». Dans un cas comme dans l’autre, la volonté de
distinction est primordiale.
On peut rapprocher ce phénomène des lofts new yorkais, archétype de la
manière dont les pionniers de la gentrification « se glissent » dans des
interstices urbains et les revalorisent. Comment ont-ils connaissance de
l’existence de bâtiments industriels désaffectés ? Pourquoi les estiment-ils
« disponibles » et « appropriables » ? De quelles ressources disposent-ils
pour les acheter et les transformer ? Dans son étude historique de
l’invention du « loft living » dans le Manhattan des années 1960, Sharon
Zukin (1989) révèle un « compromis historique » entre le capital et la
culture, une alliance nouvelle entre les artistes et le « patriciat urbain ».
L’histoire de la reconquête des lofts commence au début des années
1960, alors que Jane Jacobs milite pour un urbanisme fondamentalement
différent de celui de Robert Moses, alors maire de New York (Jacobs
1961) : place aux piétons, à l’art et à l’écologie. Une manière différente
d’habiter la ville s’exprime, mais il faut attendre la fin des années 1970
pour que les vieux bâtiments industriels désaffectés reviennent au goût du
jour. Zukin décrit cette dynamique qui amène, pour des raisons utilitaires et
« authentiques », des jeunes artistes et intellectuels des classes moyennes,
soucieux de se loger à bas prix, à se distinguer du modèle culturel de la
bourgeoisie, à acheter des bâtiments industriels dans les anciens quartiers
ouvriers. La valorisation de « l’unique », de « l’authentique », du caractère
« rugueux » des bâtiments exacerbe la dimension culturelle de la
reconquête. L’analyse de la métamorphose du quartier de « cast-iron »
(allusion au produit métallurgique qu’est la fonte) en un « quartier
d’artistes », finalement surnommé SoHo, souligne l’influence inattendue
des artistes, notamment des galeries, dans le processus de fascination pour
les bâtiments anciens. Une nouvelle alliance entre le monde de l’art et les
marchés immobiliers apparaît, à l’intersection des discours sur le
développement culturel et l’économie politique urbaine des métropoles.
Pour se convaincre de la portée des valeurs d’unicité et d’authenticité sur
les marchés immobiliers, s’agissant de l’appartement « bohème », revenons
au Paris d’aujourd’hui et lisons l’annonce de la mise en vente, à un prix
élevé, du modeste appartement où Georges Perec vécut et écrivit ses livres.
La stratégie immobilière vise clairement l’exception :
« Offrez-vous l’appartement d’un célèbre écrivain : il n’est pas rare, lorsque l’on investit un
logement, de se demander qui étaient les personnes qui vivaient là avant nous. Comment
avaient-elles décoré le lieu ? Quelles étaient leurs habitudes ? Le futur propriétaire du bien que
nous vous présentons aujourd’hui, lui, saura exactement à quoi son prédécesseur ressemblait.
Car à Paris, en effet, le logement du célèbre écrivain Georges Perec est à vendre. Situé au fond
d’une cour dans un immeuble du 5e arrondissement de la capitale, ce 3 pièces bénéficie d’une
superficie de 52 m² mais aussi et surtout d’une terrasse à usage exclusif de 45 m². C’est là un des
meilleurs atouts du bien qui souffre, il faut bien l’avouer de quelques défauts, notamment d’un
manque de luminosité. Des travaux de rafraîchissement sont également à prévoir. Mais son
charme est malgré tout indéniable et on comprend pourquoi l’écrivain a décidé d’y poser ses
valises de 1974, jusqu’à sa mort en 1982. Parquet au sol, cheminée, grandes portes-fenêtres,
sérénité, on imagine très bien Georges Perec jouer de sa plume dans ce lieu, lui qui vivait et
travaillait également à son appartement. L’écrivain mentionnait d’ailleurs son logement dans l’un
de ses ouvrages, le recueil Penser/Classer » (site Bien chez soi).

Cet exemple montre bien comment l’habitat distinctif se forge, porté par
une politique de labellisation qui le dote d’un caractère rare et enviable
assis sur l’aura d’une histoire.

Le loft à la parisienne

Une enquête menée en 1985 permet de dresser le portrait social de ses

occupants et des besoins que révèlent les lofts :
« Un habitat personnalisé, hors norme, donc apte à ce que Bourdieu nomme des
“bénéfices de distinction”
Un habitat fortement lié à l’animation et aux services urbains
Un habitat qui puisse convenir aux fluctuations de la vie affective et familiale des
occupants
Un habitat à vivre dans l’instant, permettant la mobilité, n’exigeant pas de
stratégie financière ou patrimoniale à long terme
Un habitat pouvant accueillir tout ou partie des activités professionnelles de son
usager. »
(Biau, 1987)
Normes de la distinction

Le champ du marché immobilier est puissamment travaillé par des forces

d’homogénéisation et de particularisation. L’habitat distinctif se glisse dans
les interstices de la production de masse pour affirmer une identité, voire
une avant-garde dont le destin est d’initier une dynamique puis de participer
à la norme. Pour cette raison, il suscite des débats au sein du champ de
l’habitat, des discussions entre professionnels et des polémiques autour de
ce qui est convenable pour qualifier le « bon logement ». Il est fondamental
à cet égard d’analyser les valeurs mobilisées et les groupes qui les mettent
en œuvre.
On peut s’interroger sur la « tradition », qui fondait la distinction dans
l’habitat sur le critère cardinal de « l’élégant », face aux exigences de
quiétude, d’harmonie et de confort qui caractérisent les produits
contemporains dotés d’équipements de surveillance, d’ouvertures
automatiques, d’extérieurs paysagers. Sans doute le sens du confort a-t-il
évolué : il semble moins focalisé sur les équipements et beaucoup plus sur
le désir d’autonomie et de prévention à l’égard d’un environnement vécu
comme hostile1. Être en capacité de pouvoir choisir son voisinage immédiat
semble devenu un élément distinctif dont rendent compte les gated
communities. Aujourd’hui, le concept de résidence protégée se répand dans
toutes les couches de la société, dans les « résidences » de la classe
moyenne comme dans l’habitat social, à travers les programmes dits de
« résidentialisation ». Bien que la notion « d’entre soi » soit encore vague et
extensible, n’est-ce pas finalement ce sentiment ambigu d’être à la fois
unique, de son temps et à l’avant-garde, qui fonde l’habitat distinctif ?
Quand bien même il se voudrait rebelle aux normes de son époque, il y
contribue.
En définitive, l’étude de l’habitat distinctif nous amène à constater la
circulation des normes et des valeurs dans l’archipel résidentiel. Car n’en
déplaise à ses promoteurs, l’habitat distinctif est toujours producteur de
normes. Si la visibilité de l’habitat de luxe n’est réservée qu’à certains, le
souhait que son habitat dispose d’une « bonne façade » (Raymond 1984) est
fort répandu. De même, l’habitat comme espace de bien-être et de loisir,
séparé du monde du travail est encore une norme (malgré l’amplification du
télétravail consécutif à la pandémie de la Covid-19) qui commande la
recherche, au nom du confort, de la quiétude. Loin de tout élitisme
aristocratique, la norme de l’autonomie et de l’indépendance dans l’habitat
(repérable dans les modèles de production et de consommation d’énergie)
se diffuse en même temps que le principe d’adhérer à une communauté en
acquérant son logement. Si les quartiers fermés constituent parfois un
exemple repoussoir, il n’en reste pas moins qu’ils expriment l’appartenance
à une communauté humaine de partage de services et d’utilité au même titre
que l’habitat communautaire et participatif, relevant pourtant d’une autre
idéologie. Enfin, la norme de l’authentique dont sont porteurs les
« gentrifieurs » des quartiers anciens ne manque pas de se répandre dans
quantité de projets porteurs des valeurs de l’écologie et du développement
durable, comme les écoquartiers.
1. Comme d’ailleurs le phénomène de la pluri-occupation qui permet de vivre dans deux
logements simultanément sans que l’un ou l’autre soit une « résidence principale » au sens de
l’Insee (Imbert, Deschamps, Lelievre, 2014).
TROISIÈME PARTIE

ALTERNATIVES
 7
Copropriété, colocation : des collectifs sans projet

Dans le paysage du logement, comme dans celui de la mobilité et du

travail, les « solutions co- » (colocation, covoiturage, coworking) font
recette. Elles ont fait irruption quasi simultanément, au niveau local, d’une
manière qui peut paraître spontanée, alternative et innovante.
Indépendamment de leur apparente nouveauté, qui mérite d’être interrogée,
ces formes ont pour point commun de participer de l’avènement de la
« communauté des individus ». Il s’agirait, selon Annick Delorme (1998),
d’une forme élémentaire de regroupement social, se différenciant des entités
plus structurées que sont la famille, la communauté, l’association, et dont la
représentation emblématique est le collectif. Mais s’il est difficile de définir
un collectif dépourvu de structure organisationnelle, sinon par l’action qu’il
poursuit, les « solutions co- » donnent à voir des mécanismes de
fonctionnement collectifs originaux, différents des pratiques habituelles et
organisées des groupes sociaux.
Dans la colocation, la « vie collective » privilégie le caractère flexible
des règles, favorisant l’entente et la compréhension au détriment de la
sanction et de l’application de la « règle ». Ces formes d’organisation
diffèrent des formes normées du vivre ensemble cadrées par des
règlements intérieurs explicites et implicites. Dans ce cadre, la difficulté
d’accès au logement, qui touche les personnes vulnérables ou sur le seuil
du système économique (étudiants, jeunes travailleurs), pourrait trouver
une issue dans un nouveau marché, fondé sur l’utilisation du parc
immobilier existant.
 Mais avant d’entrer dans les formules contemporaines du partage des
logements, et d’en évaluer les modalités de fonctionnement, il n’est pas
inutile de revenir sur la formule du partage des immeubles, aussi
ancienne que l’urbanité qui fut fondée en droit français par le Code civil
de 1804, puis réglementée selon les mécanismes qu’on lui connaît
aujourd’hui par la loi du 10 juillet 1965.

La copropriété, une très longue histoire

La copropriété constitue un mode d’habitation particulier. La propriété d’un

espace privé, le logement, entraîne la copropriété d’un espace commun ; les
propriétaires occupants, les locataires cohabitent ; l’entretien du bâti est
décidé par des instances élues. Ce rapide schéma n’est toutefois pas
universel. Si de nombreux pays ont adopté un régime juridique où les
propriétaires gèrent à la fois les éléments collectifs et leurs logements,
certains limitent leurs prérogatives urbaines. En Amérique du Nord et du
Sud, les condominiums et les gated communities peuvent apparaître comme
des entités privatisant et divisant la ville. À Hong Kong, la reconnaissance
de la légitimité des copropriétés en matière de décision sur les parties
communes est limitée (Yip et Forrest, 2002). Au Royaume-Uni, la loi qui
régit les copropriétés est récente (2002). Elle intègre les règles du droit
immobilier britannique qui dissocie la propriété du fonds freeholding de la
propriété de jouissance leaseholding. Le leaseholder achète au freeholder la
jouissance des murs pour une période définie par un bail de longue durée.
Chaque acte de cession, freehold ou leasehold, comprend des dispositions
identiques. L’acte de vente limite le droit d’utilisation et de jouissance de
chaque copropriétaire. Il détermine les parties communes de l’immeuble,
essentiellement grevées de servitudes (« easements ») ainsi que les parties
privatives. Il précise les servitudes particulières d’accès, de support et
d’abris dont est grevé l’immeuble au profit de tous les copropriétaires.
Enfin, il détermine les obligations des différents acquéreurs d’appartement :
obligation de faire, entretien de l’immeuble, contribution aux charges
communes. Aux États-Unis, deux principes régissent les copropriétés : soit
la cooperative society, société qui vend ses actions aux occupants, soit le
condominium qui se rapproche de la copropriété française.
 La diversité des organisations de copropriété invite à étudier la
généalogie des groupements volontaires, créés à l’initiative d’un promoteur,
afin d’apporter, par le truchement d’une organisation collective, satisfaction
à des intérêts communs et individuels. On trouve de telles assemblées dans
l’Antiquité, affirmant leur existence comme personnalité morale, soulignant
le droit de disposer d’un patrimoine différent de ceux de leurs membres, se
définissant par un objet social, une durée d’existence, une procédure
d’élaboration de la volonté collective, un système d’administration et de
représentation. Parmi ceux-ci, les juristes distinguent les groupements civils
et les groupements commerciaux, les premiers ayant pour seul but de
répondre à un besoin sans recherche de bénéfice financier.
À l’époque de la Grèce antique, des sociétés commerciales se sont
développées en intégrant le principe de la participation de chaque associé
aux bénéfices et aux pertes, proportionnellement aux apports. La
personnalité morale était reconnue et c’est en Grèce qu’apparut la figure du
syndic, chargée de représenter en justice ses associés.
Pendant la période romaine, le droit des sociétés connu un grand
développement. Des sociétés de capitaux furent constituées, dotées d’un
conseil d’administration, d’une direction, et dont les membres se
réunissaient en assemblées générales. Rome connaissait déjà la pratique des
immeubles de rapport ou insulae, qui s’opposait à la domus, maison
individuelle. Le coût des terrains avait entraîné la construction par étages, et
les insulae étaient souvent étroites et hautes, comportant des boutiques au
rez-de-chaussée. La plupart des insulae comportaient une loge pour un
concierge (insularius) et une adduction d’eau particulière, qui ne desservait
pas les étages, sauf dans les immeubles des plus fortunés. Ainsi, au temps
d’Auguste, selon Denys d’Halicarnasse, « des petits-bourgeois se réunirent
trois ou quatre ensemble, plus ou moins, pour simuler les opulents en
bâtissant à frais communs une maison dont ils se divisent la propriété »
(Viollet, 1872). Dans la maison à frais communs, les uns recevaient la partie
inférieure, les autres la partie supérieure. Mais il ne s’agissait que de
superposition de propriétés privatives.
Au Moyen Âge, les sociétés commerciales se sont développées en raison
des nécessités du commerce maritime, mais on vit apparaître également de
nombreux groupements civils destinés à la satisfaction de besoins définis,
sans recherche de bénéfices. Ces organisations essentiellement rurales
consistaient à gérer un bien commun (forêt, cours d’eau, prairie ou autres).
Toutefois, les corporations, qui s’apparentaient à des associations d’entraide
professionnelles et disposaient d’immeubles, voire de rues et quartiers,
s’étaient aussi dotées de la personnalité morale. Elles disposaient d’un
patrimoine autonome et d’organes de représentation. Les corporations
étaient représentées par un syndic. Ainsi apparaissaient, dans les droits les
plus anciens du Moyen Âge, les principes de division en propriété par
étages d’un immeuble. Ces formes résultaient essentiellement de la
limitation des surfaces constructibles dans les villes ceinturées de murailles.
Les relations entre les propriétaires superposés étaient réglées par une sorte
de jeu de servitudes réciproques.
Il faut attendre 1804, et la rédaction de l’article 664 du Code civil, pour
que l’on reconnaisse que lorsque les différents étages d’une maison
appartiennent à divers propriétaires, et que les titres de propriété ne règlent
pas le mode des réparations et reconstructions, les gros murs et le toit sont à
la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de
l’étage qui lui appartient. De même, il fut admis que chaque propriétaire
devait faire réparer le plancher sur lequel il marche et que le propriétaire du
premier étage devait se charger de l’escalier qui conduit chez lui, ainsi que
le propriétaire du second étage, etc.
Ainsi, le Code civil ne considérait pas les propriétés à étages comme des
copropriétés, mais comme des communautés financières. La création d’un
statut légal fut mise à l’étude dès 1923 en raison de plusieurs affaires
menées par des associations de défense des propriétaires d’appartements.
Le 28 juin 1938, une loi créa un véritable statut de la copropriété des
immeubles divisés par étages. Désormais, l’immeuble à plusieurs étages
sera partitionné en parties communes, indivises entre les propriétaires, et en
parties privatives, affectées à l’usage exclusif de chacun de ceux-ci. Les
copropriétaires sont obligatoirement et de plein droit constitués en syndicat
« représentant légal de la collectivité », lui-même représenté par un syndic,
qualifié d’« agent officiel » du syndicat. La loi établit un système de
répartition des charges d’exploitation de l’immeuble, en fonction des
valeurs respectives des fractions divises de l’immeuble eu égard à leur
étendue et à leur situation. La bonne jouissance et l’administration
commune doivent faire l’objet d’un règlement de copropriété. En 1965, une
nouvelle loi permit d’assouplir les logiques de décision qui subordonnait à
un vote unanime tous les travaux : l’obtention d’une majorité renforcée
suffit dorénavant à l’exécution de travaux d’amélioration (Lefeuvre, 1999 ;
Garrec, 2014).
Au vu de ce rapide parcours historique, on peut faire le constat que les
copropriétés ne sont pas parvenues à se constituer en acteur collectif dans la
perspective de tirer profit et ressource de leur cadre bâti. Réduites à n’être
que des assemblées de propriétaire d’étages, la plupart des copropriétés ne
parviennent pas à devenir des acteurs de la transformation de la ville, alors
qu’elles ont un pouvoir de décision sur la majeure partie du parc immobilier
urbain. De fait, la logique de projet n’est pas entrée dans la mentalité des
conseils syndicaux de copropriétaires.
À tous égards, la loi française de 1965 constitue un exemple pour de
nombreux pays dans la mesure où elle est l’aboutissement d’une
codification des règles du partage de l’espace commun. Pourtant, la
question de l’entretien des immeubles s’avère mal réglée dans le cas des
« copropriétés dégradées » pour lesquelles les difficultés de copropriétaires
modestes à régler leurs charges, voire les problèmes d’organisation et de
répartition des pouvoirs, bloquent la capacité à engager des dépenses
collectives. L’entretien et la transformation des parties communes obéissent
à des logiques complexes dans lesquelles les actes quotidiens interfèrent
avec les décisions importantes. Les processus de mise en travaux
n’obéissent pas à une logique automatique et nombre d’opérateurs
témoignent des difficultés de prise de décision. La difficulté de la
copropriété à se projeter dans le partage d’une vision collective s’explique,
pour une bonne part, par la diversité des trajectoires des occupants et de
leurs intérêts respectifs, mais également par un héritage historique qui n’a
jamais placé la perspective d’un projet commun dans la gestion
immobilière.

Colocation et style de vie

La colocation, qui fit son apparition dans le droit français il y a une

trentaine années, rencontre-t-elle les mêmes difficultés de gestion des
espaces communs ? Va-t-elle connaître les mêmes évolutions
réglementaires que la copropriété ?
 En 1989, la loi tendant à améliorer les rapports locatifs s’est attachée à la
définir comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires,
constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un
contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».
Considérant cette forme d’habitat comme « un moyen de favoriser l’accès
au parc privé de certains locataires qui éprouvent des difficultés croissantes
pour se loger », les parlementaires ont voulu « mettre en place un statut
adapté sécurisant aussi bien les colocataires que les bailleurs ».
Pour autant, la colocation n’était pas un phénomène nouveau. Au Moyen
Âge, les maisons urbaines rassemblaient des collectifs autour d’un maître
artisan. La non-dissociation des lieux d’habitat et de travail autorisait
l’occupation d’un espace peu compartimenté. Dans les pays d’Europe du
Nord (Flandres et Pays-Bas), mais aussi à Paris, des « béguinages »,
communautés de femmes et d’hommes pieux, ne dépendant d’aucune
hiérarchie religieuse ou séculière, s’organisaient en autonomie dans de
longues maisons subdivisées (Stabler et Miller, 2017). Ces formes d’habitat,
associant personnes non apparentées et non liées par des liens affectifs, sont
souvent peu reconnues par le droit, à l’instar des couples non mariés jusque
dans les années 1960 et, il y a quelques décennies encore, des couples
homosexuels.
La cohabitation est le fait de collectifs plus amples. Au xixe siècle, Le
prince de la bohème, décrit par Balzac symbolise « tous ces jeunes gens
plus grands que leur malheur, au-dessous de la fortune mais au-dessus du
destin ». Dans les années 1960, l’occupation de l’espace par des
communautés d’étudiants et d’artistes se rencontre souvent dans le quartier
latin de Paris. Les cités d’artistes, telle La Ruche à Paris, constituent un
modèle de vie auquel des écrivains comme Ernest Hemingway (Paris est
une fête) ou Boris Vian font volontiers référence. Georges Perec décrit aussi
le mode de vie des étudiants qui, encore à l’écart de la vie économique,
louent volontiers de vieux appartements dans des immeubles peu
confortables, restés en marge de la modernisation de la ville. Dans des
formes d’habitat collectives, la jeunesse se libère du carcan familial et
social et invente, à différentes époques des solutions d’habitat. La
cohabitation s’offre à tous ceux qui, faute de moyens matériels, font de leur
précarité une ressource partagée. Dans les années 1980, certaines
communautés, qui ont vécu de près les événements de 1968, ont fait
l’expérience de la fuite de la ville pour des utopies rurales (Hervieu-Léger
et Hervieu, 1979). D’autres s’inspirent des formes de vie collective
développée, notamment, dans les squats de Berlin Ouest, qui ont mis en
œuvre le partage des charges et des réparations des vieux immeubles
abandonnés depuis la Seconde Guerre mondiale. La colocation semble alors
porteuse d’utopie.
La formule de la colocation, sous la forme d’un habitat partagé par
plusieurs jeunes faisant des études, s’est développée en France dans les
années 1970, plus particulièrement dans les villes universitaires, pour
répondre à la faiblesse de l’offre des résidences pour étudiants. La
colocation estudiantine est une conséquence très directe de l’accès de la
classe moyenne aux études universitaires, tant par la mobilité qu’elle a
engendrée dans les cursus d’études que par la nécessité des familles de
trouver des solutions de logement abordables. Cette mobilité s’est d’abord
développée entre villes universitaires françaises puis, avec l’apparition
d’Erasmus (lancé en 1987), à l’échelle des villes européennes et au-delà. Au
tournant des années 2000, la colocation a pris une dimension identitaire
pour les étudiants et les jeunes salariés. Des œuvres cinématographiques qui
ont connu un large succès populaire, comme la série Friends (1994), Petits
meurtres entre amis (1995) ou encore L’Auberge espagnole (2002), ont
consacré le caractère « tendance » de la formule. Les films qui mettent en
scène les aléas et les aventures de la vie à plusieurs dans le même logement,
de la part de jeunes non encore installés bourgeoisement, sont aujourd’hui
légion. La colocation est un archétype du « fait de société », au point qu’« à
l’occasion des 25 ans de la série », le HuffPost (22 septembre 2019) a
interrogé « cette génération qui a choisi de vivre en colocation grâce à
Friends ».
Pour mieux définir cette forme d’habitat parée d’un certain romantisme,
le détour vers les langues étrangères est utile. Dans les pays anglo-saxons,
la colocation est décrite comme un partage d’appartement (shared
appartment), et les colocataires sont des « room mate » à savoir des
partenaires. Le « sharing » renvoie à l’économie du partage qui est de
moins en moins isolée du reste de l’économie, comme le démontrent
chaque jour les plateformes sur internet de partage de biens et de services.
En suédois, la colocation se dit aussi rumskamarat et partager un
appartement dela en lägenhet. En espagnol, la colocation se traduit par
compartir piso et un colocataire sera un(e) compañero(/a) de piso. Cette
langue met donc l’accent sur la subdivision de l’espace et le
compagnonnage, non loin finalement de la conception du béguinage
évoquée plus haut. En portugais, les mêmes règles s’appliquent : habitação
partilhada ou apartamento partilhado et pour la personne colega de quarto.
De même en italien : condivisione, et condividere un appartamento
(partager un appartement). En Allemagne, la colocation (Wohngemeischaft
ou WG) littéralement « communauté de résidence » connaît des
déclinaisons multiples. Elle concerne bien sûr les étudiants (Studenten
WG), mais aussi les travailleurs (pour les actifs sédentaires ou actifs
nomades, on parle respectivement de Berufstätigen-WG et de Business-
WG), les seniors (Senioren-WG et Plus-WG), des formules
intergénérationnelles (Mehrgenerationenhaus, Multigenerationenhaus ou
Mehrgenerationen-Wohnen) et genrées (Frauen-WG, Männer-WG et
Gemischte-WG).
La dimension communautaire contenue dans l’acception germanique
nous rapproche du principe de l’appartement collectif soviétique qui, dans
les années 1920, rendit obligatoire la colocation sous le terme
« Kommnalka ». Katerina Azarova (2007) explique comment, à la suite
d’une réforme du logement décrétée en novembre 1918, une procédure
s’appliqua à tous les appartements dans lesquels « le nombre de pièces était
égal ou supérieur au nombre d’habitants ». À la suite d’un repérage
administratif, les logements furent partagés entre les anciens et les
nouveaux occupants des lieux. Bourgeois, paysans, ouvriers des banlieues
se trouvèrent alors réunis dans un appartement où la cuisine, les couloirs,
les débarras et les sanitaires étaient communs et où chaque famille avait une
pièce individuelle. Ces dispositions juridiques s’intégraient dans le projet
d’habitat collectiviste, pensé par les pionniers de la révolution soviétique.

Le bâtiment du Narkomfin à Moscou

Cet ensemble d’immeubles de logements a été conçu en 1928 par Moisei

Ginzbourg et Ignaty Milinis pour les travailleurs du commissariat des Finances. Il
est une des œuvres les plus emblématiques de la période de l’avant-garde
russe.
L’architecte Ginzbourg y appliqua plusieurs des théories avancées par les
constructivistes. Promouvant un mode de vie socialiste, il proposait des services
communaux, comme des cuisines, des crèches et des laveries, une bibliothèque
et un gymnase à l’intérieur même du bâtiment.
Ginzbourg et Constantin Melnikov dessinèrent des appartements collectivisés
(kommounalka multifamiliales) consistant à relier par une séparation verticale la
chambre (en haut) et la cuisine et le séjour (en bas). Aucun appartement n’avait
de cuisine en propre.
 Le réformisme teinté d’utopisme de la vie quotidienne, qui était l’idéal irriguant ce
bâtiment, tomba en disgrâce pratiquement dès sa livraison. Après le début du
cinquième plan quinquennal et la consolidation au pouvoir de Staline, ces idées
collectivistes et féministes furent rejetées. Dès les années 1930, l’espace au sol
qui était resté libre à l’origine avec seulement les pilotis, fut clos pour y mettre
des appartements, aidant ainsi à soulager la crise du logement.
Aujourd’hui, le bâtiment est classé par l’Unesco. Chaque appartement est
légalement la propriété de ses résidents. Cependant, la difficulté à former une
copropriété et à entretenir le bâtiment conduit la mairie de Moscou à exercer un
pouvoir presque absolu sur le bâtiment du Narkomfin (Buchli, 2000).

Dans les années 1950, la dénonciation des problèmes de cohabitation

conduisit le gouvernement soviétique à revenir au principe de l’appartement
mono-familial. En 1998, un arrêté municipal interdit d’enregistrer plusieurs
contrats de bail pour le même logement et programma la liquidation
progressive de l’appartement communautaire défini comme « un local
habitable, contenant au moins deux pièces et occupe par plusieurs
personnes, qui sont locataires, avec des contrats de bail séparés, ou
propriétaires en indivision ».
Afin de contribuer à la transformation des logements communautaires
existants en logements individuels, il est donc interdit d’attribuer une pièce
libérée par ses occupants à une personne n’habitant pas l’appartement et la
mairie de Moscou offre même des subventions et des conditions
avantageuses de rachat des pièces libérées.
Ces éléments montrent que les dénominations nationales du phénomène
traduisent des enjeux sous-jacents. Les pays qui développent l’idée de
partage se distinguent de ceux qui s’attachent aux compartimentages de
l’espace et de ceux qui insistent sur la dimension communautaire.
L’exemple soviétique et son issue, inattendue dans les années 1990,
montrent que la colocation n’est pas toujours heureuse. À cet égard, il est
bon d’interroger les valeurs que véhicule la colocation.

Une sociabilité hors ménage

Pourquoi la colocation se présente-t-elle comme une solution émergente sur

le marché du logement, alors même qu’il s’agit d’une solution pratiquée
depuis plusieurs décennies ? Le nouvel intérêt qu’on lui porte serait-il
seulement l’une des conséquences du renchérissement des prix de
l’immobilier et de la contrainte qu’il fait peser sur le pouvoir d’achat ?
La colocation est, d’abord, un effet de l’accroissement de la mobilité des
jeunes dans leurs années d’études supérieures et leur entrée dans l’emploi
via des jobs précaires. Le développement de la mobilité dans une société
plus flexible (en termes de contrats de travail et de lieux d’ancrage)
explique son développement.
En dépit de la rareté des études sur la colocation en mesure de proposer
une lecture sociologique de ce mode d’habiter à partir d’observations
(Després, 1990, 1997 ; Pastinelli, 2017 ; Delorme, 2002), les constats qui
s’en dégagent sont suffisamment convergents pour en tirer quelques
dimensions structurelles. La première d’entre elles met à mal la lecture
fixiste qui a le plus souvent cours dans l’analyse de l’habitat.
Bien que la colocation prenne place à des moments très divers des
trajectoires de vie, elle constitue souvent un moment de transition, vécu
explicitement comme tel. Transition entre la vie dans la famille d’origine et
l’émancipation à la faveur des études ou des premiers emplois ; période
d’attente avant la plongée dans une vie commune ; transition après une
rupture de vie de couple ; transition consécutive à une mobilité
géographique, etc.
Dans la mesure où la colocation représente une période de transition,
cette expérience ne se projette pas au-delà d’un petit nombre d’années,
entre une et trois le plus souvent. Les personnes qui y trouvent un mode
d’habiter optimal, au point de s’y installer dans la durée, font figure
d’exception.
La colocation se trouve ainsi être un révélateur des formes
contemporaines de transition qui caractérisent le passage de la dépendance
dans le foyer parental à l’autonomie adulte conduisant à l’installation dans
un « chez soi » inscrit dans la durée. La transition entre la vie adolescente
(depuis la base de vie parentale) et la vie du jeune devenu autonome
caractérise la colocation estudiantine, qui a longtemps constitué la
principale configuration des groupes colocataires. Dans le sillage de ces
premières expériences, une autre étape de transition, celle qui fait passer du
statut d’étudiant au statut de jeune actif, suscite aujourd’hui un grand
nombre de colocations. Cette transition-là n’a pas simplement pour
perspective d’expérimenter l’autonomie au sein de groupes affinitaires. Elle
correspond à la phase du cycle de vie qui opère le passage entre la vie en
groupe et la vie en couple, conduisant progressivement à l’étape de la vie
commune. Les colocations qui en résultent sont le fait de jeunes actifs qui,
parallèlement à la quête du partenaire, vivent l’étape plus ou moins
chaotique des premiers emplois. La colocation prend naturellement fin dès
que les stabilisations affective et professionnelle sont acquises.
Pour illustrer notre propos, nous pouvons rapporter cette anecdote de
jeunes étudiants sortant du lycée et se déclarant « en colocation » avec leurs
parents. Récemment majeurs, ils considéraient « qu’avoir une chambre chez
autrui » suffisait à faire d’eux des colocataires, nonobstant les liens qu’ils
avaient avec leur famille. Certains d’entre eux, d’ailleurs, disposaient bien
dans leur chambre de tout l’équipement nécessaire pour habiter celle-ci
comme un appartement à l’intérieur de celui de leurs parents. « La chambre
chez autrui » est comme une capsule spatiale qui n’aspire qu’à être
autonome et à se détacher de la navette familiale. À ce titre, la colocation
est un habitat de transition, qui reprend la forme de la « chambre chez
autrui » dans un autre contexte, cette fois non familial.
Dans les différentes phases de transition, entre la dépendance et la pleine
autonomie, le besoin de maximisation du pouvoir d’achat pour assurer la
consommation, la mobilité et les loisirs conduit à des arbitrages financiers
drastiques. Outre la restriction des dépenses alimentaires, tout comme de
santé, la recherche d’une minoration de la dépense de logement est une
dimension essentielle qui justifie pleinement la solution de la colocation.
La colocation véhicule une représentation attractive d’autant plus
dérangeante qu’elle s’affranchit de la forme du ménage traditionnel et
introduit une perspective communautaire, à connotation alternative. Les
études de motivation conduites auprès des colocataires de Bruxelles-
Capitale (De Keersmaecker, 2014) font apparaître que plus du tiers des
personnes ayant choisi la solution de la colocation l’ont fait pour des
raisons avant tout budgétaires (35 %) et que 18 % ont invoqué un meilleur
rapport qualité-prix comparé à une location qu’ils auraient occupée seul.
L’arbitrage financier consistant à minimiser le coût de se loger est mis en
avant par au moins un colocataire sur deux. Cependant, les autres justifient
le choix de cette option plutôt par la dimension relationnelle : 21 % ont mis
en avant l’intérêt d’habiter avec des amis, 18 % le fait de ne pas habiter
seul, 6 % le souhait de faire des connaissances. Seuls 2 % ont eu recours à
la colocation par obligation. Pour la France, le sondage Harris Interactive de
novembre 2018 atteste également d’un poids équivalent entre les
motivations financières et l’attrait des rencontres. Pour les jeunes adultes, la
« coloc » semble donc représenter autant un « logement discount » qu’une
marque identitaire qui les conforte dans leur ethos de jeune.
À ce titre, la colocation représente l’affichage de la valeur de partage et
de tolérance : « parce que comme t’es avec des gens que tu ne connais pas
et qu’ont pas les mêmes goûts, c’est assez minimal » (Isher, 2012).
Loin de l’expérience soviétique de la colocation fortement étatisée,
l’idéologie de la colocation d’aujourd’hui se fonde plutôt sur l’image d’un
individu autonome, qui « bricole » son habitat en mobilisant ses réseaux
d’amis et en se passant volontiers des institutions publiques. L’accès à la
colocation se fait par l’intermédiaire de relations amicales ou estudiantines,
par des réseaux sociaux et des sites de partage. La colocation est, de fait,
peu réglementée.
Néanmoins, les législateurs français ont dans les années récentes voulu
encadrer deux aspects. D’une part, ils se sont intéressés aux formes de
contrat entre les occupants, en distinguant les colocations à contrat unique
et à contrats multiples. Dans le cas d’un contrat unique, tous les colocataires
signent le même contrat et s’engagent à verser un loyer au propriétaire pour
la mise à disposition du logement. L’engagement des colocataires est
solidaire en matière de paiement du loyer. Dans la loi de 1989, la solidarité
du colocataire quittant l’appartement ne s’éteignait qu’un an après son
départ s’il n’était pas remplacé. Depuis la loi ALUR de 2014, ce délai a été
ramené à six mois. La contrainte de la solidarité est évitée dans les
colocations à contrats multiples, dans lesquelles le propriétaire signe un
contrat avec chacun des locataires, et prévoit la mise à disposition d’une ou
plusieurs pièces, l’utilisation des parties communes et le montant du loyer
individuel. En cas de non-paiement par l’un des colocataires, les autres
n’ont pas à se substituer. Cependant, si un colocataire quitte les lieux, le
propriétaire a la liberté d’imposer une personne de son choix. D’autre part,
le travail des législateurs sur la colocation a consisté à prévenir les pratiques
de marchands de sommeil qui abuseraient de la subdivision de l’espace.
Ainsi, après le rapport de deux parlementaires, Daniel Goldberg et Audrey
Linkenheld, « la colocation formalisée par la conclusion de plusieurs
contrats, est soumise aux règles générales de division qui interdisent la
division d’un logement [en pièces] d’une superficie de moins de 14 m² et
qui ne sont pas pourvues d’une installation d’alimentation en eau potable,
d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture
de courant électrique ». De plus, les logements offerts en colocation par le
biais de plusieurs baux sont soumis au respect des normes de peuplement
du Code de la Sécurité sociale, soit 14 m² au moins par habitant. Enfin,
l’addition des loyers perçus au titre de ces multiples baux ne doit pas
dépasser le loyer de référence.

La colocation, phénomène invisible

On identifie volontiers les colocataires à une génération. Effectivement la

colocation intergénérationnelle est peu développée, comme elle le fut dans
l’expérience soviétique. Cela conduit à l’identifier de nos jours comme une
expérience générationnelle. Cependant, cette solution est le supplétif du
manque d’alternatives et du non-renouvellement des modèles de la cité
universitaire et du foyer de jeunes travailleurs.
Certaines collectivités locales peuvent l’encourager pour différentes
raisons : faire venir une population étudiante dans une ville moyenne,
utiliser un parc de logements anciens peu attractif, éviter de construire des
grandes cités universitaires ou de favoriser la promotion privée de
« produits étudiants ». Pour les propriétaires privés de certains types de
parcs immobiliers anciens, la colocation peut être plus intéressante à
développer qu’un bail classique dans la mesure où la succession de
locataires garantit que le logement sera toujours loué au moins en partie. De
plus, les règles de solidarité entre les colocataires limitent le risque
d’impayé.
Ainsi, les professionnels de ce segment du marché du logement notent
que le nombre des colocations étudiantes ne diminue pas et que les
colocations des jeunes actifs sont en croissance. Le marché de la colocation
n’est donc pas simplement la conséquence du renchérissement du coût de
l’immobilier, mais aussi le reflet des difficultés de l’intégration dans
l’emploi, générateur d’instabilité dans les trajectoires de vie et donc
résidentielles. Selon certains investisseurs, la colocation peut être
avantageuse1 car elle permet de sortir du carcan des baux de location
classiques, notamment en louant meublé. Les agents immobiliers ajoutent
souvent, à l’adresse des futurs propriétaires de biens à convertir en
colocation, que ceux-ci pourront espérer une majoration de 10 à 20 % du
montant du loyer global.
Les agents spécialisés dans la colocation se multiplient, notamment sur
internet. Ils donnent de la visibilité au phénomène et instrumentalisent
volontiers la crise du logement et le « phénomène de société ». En effet,
l’accès par les agences immobilières est rare car l’entrée dans une
colocation suppose, outre un accord sur l’appartement comme espace à
vivre, une acceptation de et par la communauté de vie. Ceci explique que
les réseaux professionnels et amicaux constituent les principales portes
d’entrée.
Pour les acteurs institutionnels, la colocation est de plus en plus reconnue
comme un signe d’innovation dans la mesure où le faible niveau de
construction pour les étudiants et les jeunes travailleurs suscite une pénurie.
Le CROUS (Centre régional des œuvres universitaires et scolaires) dispose
d’un stock immobilier limité et vieillissant (200 000 chambres réparties
dans 600 résidences), pour une population étudiante de 2,2 millions. Les
jeunes travailleurs ne sont guère mieux dotés, les jeunes ménages
constituant l’essentiel des populations mal logées (FAP, 2021). Comme le
CROUS, Action logement qui fédère l’effort des employeurs pour la
construction, mobilise volontiers la colocation. Ces institutions jouent alors
le rôle d’intermédiaire entre les propriétaires et les colocataires en attente
d’un nouveau locataire. Plutôt que de mobiliser des financements
importants, la mise en relation de tiers leur semble avantageuse.
Aujourd’hui, les pouvoirs publics idéalisent volontiers la colocation, et
veulent en faire une solution pour le troisième âge, ce qui peut difficilement
être le cas comme le montrent quelques observations de la vie en
colocation. Un sondage Harris Interactive réalisé en novembre 2018
conforte le constat que la colocation renvoie très largement, pour ceux qui
l’ont expérimentée, à l’imaginaire que diffusent les fictions, autant dans les
dimensions positives (économie, convivialité) que dans les dimensions
négatives (bruit, désordre) (Louis Haris, 2018). Cette représentation est
congruente avec les modes d’accès à la colocation (via les réseaux sociaux,
les sites de partage…) qui sont eux-mêmes porteurs de normes
d’occupation. Or, il faut bien souligner que la plupart des colocataires sont
des célibataires et que vivre en couple dans une colocation est un exercice
compliqué au quotidien, qui engage la question de l’intimité (Bendimérad et
Eleb, 2018).
Des recherches qui ont été menées, on peut résumer que les colocataires
conçoivent volontiers l’appartement comme une « boîte à habiter » où il
convient de passer un minimum de temps, contrairement à un « chez-soi »
renvoyant à un modèle de stabilité qui leur est étranger. Vivre en colocation,
c’est être seul dans sa trajectoire de vie, mais c’est aussi vivre au quotidien
avec d’autres. Les observations de la vie en colocation permettent de
résister à la tentation, soit de prétendre que le phénomène de la colocation
participe d’une forme exacerbée d’individualisme, soit qu’elle est le signe
d’une nouvelle forme de communautarisme. Plus sûrement, les colocataires
sont des individus « autonomes, mais néanmoins solidaires ».
En définitive, trois propriétés principales font la spécificité de la
configuration spatiale et sociale qu’est la colocation. D’une part, la place de
l’ordre et de l’autorité est reléguée au second plan ; d’autre part, on
reconnaît et on valorise la singularité au sein d’un cadre collectif ; enfin,
l’ouverture du collectif privilégie la participation de chacun à la vie
extérieure. Par ailleurs, la colocation se présente comme une antithèse du
modèle du ménage, qui se caractérise par l’aspiration et l’exigence de la
coprésence. D’où la notion de la « communauté d’individus », proposée par
Annick Delorme (1998), en opposition à la représentation du ménage
comme « figure d’ordre », groupe structuré par le système familial. Enfin,
les règles de la colocation en font un habitat singulier où il s’agit de ne pas
séjourner en permanence, d’accepter les autres dans leurs différences, et de
vivre cette « solution » comme transitoire.
Cette dernière caractéristique est fondamentale, la colocation se
présentant comme une forme très démonstratrice de la « socialisation par
frottement » qu’induit toute vie commune dans le cadre domestique (Singly,
2000). D’autres formes de cohabitation, comme le cohousing qui se fonde
sur le principe de construire ensemble ou le coliving qui inscrit l’habitat et
le travail dans le même espace, s’en distinguent (Bendimérad et Eleb,
2018). Même si celles-ci expriment une individualisation paradoxale de
l’habitat, leur inscription dans la durée et dans un projet les différencie
nettement de la colocation qui, de fait, est éphémère2.
 La colocation se présentant comme un « antiménage », on ne s’étonnera
guère que la statistique publique, qui fonde la question du logement sur la
notion de ménage et de résidence principale, l’ignore. À l’exception
significative de la Grande-Bretagne, les statistiques nationales du logement
ne se donnent pas les moyens d’évaluer le nombre de personnes et de
logements concernés, préférant en rester à des notions fourre-tout du type
« autres ménages » ou « ménages complexes » (Insee).
Derrière ce blanc statistique, on trouvera sans doute un refus implicite
d’admettre que la notion de logement peut être disjointe de celle de ménage,
et qu’il puisse y avoir des ménages sans liens familiaux. Alors que le
recensement veut bien dénombrer les personnes seules, en supputant, sans
doute et implicitement, qu’elles représentent un ménage « en devenir » ou
un ménage « amputé », il répugne à reconnaître que des logements
ordinaires hébergent des cohabitants non liés par la filiation. Là se loge
l’une des dimensions cardinales de la colocation : elle fait vivre sous le
même toit des groupes humains qui tournent le dos à la configuration
pratique et symbolique du « ménage ».
Les statistiques sont donc rares. La variable de l’Insee « répartition de la
population selon le mode de cohabitation » ne concerne que les individus
qui appartiennent à un ménage. Elle identifie parmi ceux-ci, « les personnes
vivant dans un ménage de plusieurs personnes », c’est-à-dire deux millions
de personnes (3 %), soit 138 000 à Paris (6 %). Selon une étude d’un
organisme privé (cabinet Richard Ellis, 2009) sur les étudiants, on peut
évaluer à 6 % la part des colocataires. Pour la région parisienne, l’APUR
(Atelier parisien d’urbanisme) évalue à 25 000 environ le nombre de
logements en colocation, soit 1,5 % du parc immobilier global (3 % du parc
immobilier privé).
Ces taux sont faibles au regard des tentatives de chiffrage des acteurs du
domaine. Le site internet Apartager revendique dix millions d’abonnés de
par le monde et 25 000 « colocataires actifs » en France. Deux synthèses
ont été produites par l’opérateur [Link] en association avec Action
Logement, gestionnaire de la participation financière des employeurs au
logement (sous le titre De la colocation à la location partagée. Panorama
d’un mode de vie en pleine mutation, 2016), ainsi qu’une étude du CEHD,
organisme de recherche publique de Wallonie (Les expériences de
cologement et de cohabitation sous l’angle de la location, 2014). Selon
[Link], les USA, en 2015, ont évalué à 25 % la part des 18-34 ans
vivant avec des colocataires. Ce chiffre qui peut paraître important serait du
même ordre en Grande-Bretagne. Pour la France, le sondage Harris
Interactive de novembre 2018 laisse penser que 40 % des moins de 35 ans
ont déjà habité en colocation (28 % pour l’ensemble de la population). Le
CEHD, de son côté, a tenté d’établir des estimations a maxima du nombre
de ménages privés pouvant correspondre à des situations de cologement.
Elles s’élèveraient à 5 % des ménages privés en France, à 6 % au Canada, à
8 % en Grande-Bretagne. De plus, une étude plus directe, par enquête, dans
les logements de la région de Bruxelles-Capitale, a établi, en 2013, que 9 %
des ménages locataires de Bruxelles-Capitale étaient en colocation
(De Keersmaecker, 2014).
Ces chiffres qui manipulent des catégories statistiques fourre-tout,
variables selon les pays, sont imprécis, mais ils conduisent à considérer que
le phénomène reste partout largement en dessous de la barre des 10 % du
nombre des ménages recensés, ce qui est loin d’être négligeable mais bien
inférieur à ce qu’affirment les acteurs du champ.

Du logement d’opportunité à la communauté de vie

Le développement de la copropriété s’est poursuivi sur plusieurs siècles

jusqu’à atteindre, ces cinquante dernières années, une expansion recouvrant
une très large part de l’immobilier urbain. Cette forme sociale dominante
n’est pas pour autant stabilisée, tant dans ses formes d’organisation que
dans son rapport à l’avenir. À l’exception de quelques pays, comme Israël,
où la surélévation et l’utilisation du sous-sol permettent aux copropriétés
d’utiliser leurs espaces communs pour densifier, les copropriétés ont peu de
capacités de développer des projets (Alster et Avni, 2021). Les
copropriétaires amenés à cohabiter en raison des logiques d’offre du marché
immobilier ont d’autant moins de raison de se projeter vers l’avenir que le
logement n’est souvent qu’un produit financier.
À ce titre, on peut rapprocher la copropriété de la colocation comme étant
deux formes sociales de partage d’habitat sans projet.
La colocation d’aujourd’hui est une forme d’habitat qui repose sur une
certaine narration de l’individu contemporain, autonome, capable de trouver
des solutions par ses réseaux sociaux, mobile et flexible, sans projet
collectif. Elle résulte d’un encastrement d’une offre dans le marché du
logement privé, dans lequel de nouveaux acteurs s’engouffrent, le plus
souvent comme intermédiaires, mobilisant le parc immobilier existant et
palliant le faible capital social des futurs colocataires. Le travail
d’intermédiation entre le demandeur, la « communauté de vie », et
« l’espace de vie » demande de savoir combiner les normes de solidarité et
de mobilité qui reconnaissent, sous conditions, à l’individu la possibilité de
quitter le groupe. En combinant le sens de l’intimité et la communauté, les
normes de vie conduisent finalement à s’approprier moins le logement que
le quartier dans lequel il se situe et d’accepter, au nom de la mobilité des
individus, l’absence de hiérarchie et d’ordre dans une habitation de passage.
Ces micro-stratégies du quotidien accentuent la vulnérabilité de cette
forme d’habitat, dont la durée de vie est limitée et qui oblige les
colocataires à la solidarité financière à l’égard du propriétaire. Face à cette
complexification des rapports locatifs, les politiques sont conduits à
légiférer dans la mesure où la colocation leur apparaît comme une réponse à
la pénurie de logements des jeunes adultes. Leurs précautions à l’égard de
pratiques spéculatives semblent ne guère peser lourd face au récit enjoué
que développent les acteurs du champ.
Pour autant, on ne saurait prédire une extinction rapide de la colocation.
L’intérêt des propriétaires privés en fait un « beau produit » pour les
promoteurs. De plus, on ne saurait, dans le contexte actuel de l’emploi et de
l’allongement de la durée des études, envisager une baisse de la demande
pour ce type de « solution ». Bien au contraire, le coliving, qui associe le
partage d’un appartement (colocation) avec le partage d’espaces de travail
(coworking) se développe dans les grandes métropoles à l’attention des
jeunes actifs autoentrepreneurs ou pratiquant le télétravail. Outre-Manche,
des promoteurs offrent ces services à de grandes entreprises pour le
logement de leurs salariés. Ces immeubles, qui comprennent aussi des
infrastructures de loisirs, ont des allures de communautés, voire de colonies
utopiques. N’est-ce pas le retour des cités ouvrières transposées dans
l’univers des jeunes cadres et techniciens contemporains ?
1. « La colocation, nouvel eldorado des promoteurs », Le Moniteur (avril 2016).
2. À cet égard les chambres capsules des hôtels japonais sont une autre forme individualiste
de privation du chez-soi et de toute communauté de vie.
 8
Alternatives d’habitat : les voies de l’innovation

La terminologie « habitat alternatif » désigne la multiplication

d’expériences incarnant des problématiques dont les finalités sont diverses
– écologie, sobriété, mobilité –, sans qu’émerge pour autant un concept
fédérateur nouveau qui viendrait transformer le rapport à l’habitat. On peut
ranger sous le chapeau « alternatif », les écoquartiers urbains, les éco-
hameaux périurbains et ruraux, les coopératives d’habitat, les différentes
technologies d’écoconstruction, mais aussi des formes plus transgressives,
qu’elles soient individuelles (habitat mobile) ou collectives (zones à
défendre). Parler d’habitat alternatif est, ici, une commodité de langage qui
a le mérite de suggérer qu’il s’agit de solutions et d’expériences qui
proposent, en matière d’habitat, le dépassement des normes en vigueur.
Concernant l’habitat participatif, Anne d’Orazio (2012) évoque une sorte de
« nébuleuse » de formes : « coopérative d’habitants », « habitat groupé »,
« autopromotion », « cohabitat », « baugruppen ». La liste est longue et
tend à gonfler avec le temps.
De nombreuses expériences se développent à travers le monde, portées
par la dynamique actuelle en faveur de la transition écologique. Celle-ci
vient revisiter le corpus des expériences qu’avaient suscité les courants
alternatifs et de retour à la terre d’inspiration libertaire et
autogestionnaire des années 1970. Sans oublier des racines plus
lointaines, la seconde moitié du xixe siècle ayant connu des utopies
collectives inventant de nouvelles formes d’habiter d’inspiration
socialiste et communautariste (du type du familistère de Godin à Guise
mais aussi des cités-jardins au tournant du xxe siècle [cf. chapitre 2]).
De prime abord, et en dépit d’expériences historiques qui sont inscrites
au patrimoine des formes d’habitation, la France semble moins innovante
en matière d’habitat alternatif que les pays germaniques, nordiques ou
nord-américains. Alors que dans certains pays comme le Canada
(OSBL), la Suisse (Wohngenossenschaft), l’Allemagne (Baugruppen), les
Pays-Bas, des programmes font référence, la France semble occuper une
position bien plus modeste. Cette situation tient à l’importance qu’occupe
la culture du logement social qui reste la principale réponse actionnée par
les collectivités territoriales pour intervenir sur la question du logement.
À cela s’ajoute la puissance du cadre normatif qui bride l’expansion d’un
« tiers-secteur », entre parc privé et parc HLM (Bresson et Tummers
2014).
Nous traiterons dans ce chapitre des alternatives qui se sont déjà
institutionnalisées et bénéficient d’une première reconnaissance. Il y a
très souvent dans ces formes nouvelles, deux dimensions structurantes.
La première dimension est la dynamique participative, très présente dans
ces initiatives, qui anime des groupes d’habitants se positionnant comme
acteurs codécideurs de la conception du projet d’habiter et de la forme
d’habitation qui lui correspond. La seconde se réfère à la dimension
technique, au niveau de la conception et de la production de formes
novatrices d’habitat, s’affranchissant des standards techniques et
économiques cadrés par le code et le marché de la construction.

La loi ALUR, une première reconnaissance de l’habitat participatif

La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014
permet la création de formes d’habitat participatif par le biais de coopératives
d’habitants et de sociétés d’autopromotion (promotion immobilière autogérée par
les habitants). L’étude d’impact de la loi ALUR considère que ces formes de
production constituent une troisième voie pour le logement :
« L’habitat participatif peut se décrire comme un regroupement de ménages
mutualisant leurs ressources pour concevoir, réaliser et financer ensemble leur
logement, au sein d’un bâtiment collectif. Selon les groupes, les projets sont
construits dans le respect de valeurs essentielles comme la non-spéculation, la
solidarité, la mixité sociale, l’habitat sain et écologique, la mutualisation
d’espaces et de ressources. Cette réappropriation de l’acte de concevoir leur
logement témoigne du souhait d’un lien social renouvelé et contribue à la
fabrication de la ville au sens large. »
 La même loi ALUR a ouvert une autre fenêtre en définissant un statut réglementé
pour des formes d’« habitat alternatif » (chapeau qui ne cesse de s’élargir et
sous lequel on réunit habituellement les habitations mobiles, telles que les
caravanes, les mobil-homes et, depuis peu, les tiny houses et les habitations
légères et démontables, comme les yourtes, tipis, cabanes dans les arbres, etc.).
Cette ouverture législative, qui autorise le développement de nouveaux
segments de la construction, n’épuise pas, loin s’en faut, les questions que
suscite la recherche d’alternatives, dans un éventail qui va des habitats
alternatifs aux alternatives à l’habitat.

La dimension participative

Pour construire des nouveaux logements, peut-on se passer de maître

d’ouvrage, qu’il s’agisse de promoteur privé ou public ? La réflexion n’est
pas nouvelle, en France comme à l’étranger.

La kommounalka

Le caractère collectif de l’habitat n’est pas une nouveauté. En URSS, l’habitat

communautaire a renforcé cette pratique après 1917 en réquisitionnant les
appartements des classes aisées pour les mettre à disposition des classes
laborieuses. Cette communalisation imposée a conduit à diviser les habitations
existantes en lots plus petits. Après la chute du régime soviétique, les
kommounalka n’ont pas disparu pour les moins fortunés. Elles sont souvent
délabrées, et les équipements y sont vétustes, preuve que les occupants ne se
préoccupent que de leurs loyers et n’envisagent guère de projet collectif d’habitat
(Buchli, 2000).

À l’origine : le mouvement coopératif

L’Allemagne et la Suisse, mais aussi la Norvège, ont été pionnières en

matière d’habitat coopératif. En Suisse, on estime à 5 % le parc immobilier
construit sur ce mode, soit 130 000 logements. En Norvège, les chiffres
tournent autour de 15 % du parc. Des villes comme Oslo, ou Tübingen en
Allemagne, où une large part de logements neufs sont ainsi construits,
laissent imaginer que cette voie peut se développer pour peu qu’elle soit
stimulée par les collectivités locales1.
Selon Harloe (1995), dans un pays comme la Norvège, le système
coopératif est d’autant plus présent que ce pays s’est urbanisé tardivement
comparé à d’autres. L’esprit communautaire de la coopération villageoise
reste vivace. La première coopérative de logement norvégienne, la Société
des ouvriers de Christiania fut créée en 1865 par l’ingénieur Henry
Heyerdahl avec l’encouragement de la bourgeoisie locale. Ses premières
constructions devaient se conformer aux principes établis par les
réformateurs sociaux : un pavillon par famille accédant à la propriété. En
1894, une banque spécialisée fournit des prêts pour l’accession à la
propriété dans les secteurs soutenus par des coopératives et des
municipalités qui leur affectent des terrains. En 1910, les municipalités
participent à l’effort de construction et, en 1928, ce sont les partis de gauche
et les syndicats qui créent une société de production de logements ouvriers.
À l’origine, c’est en se regroupant que des travailleurs établissent des
caisses de secours qui leur permettent d’acquérir des terrains et des
matériaux. La coopérative gère les relations avec les tiers et aide chaque
famille à construire en capitalisant les loyers et l’épargne des associés. En
théorie, elle permet à des ménages sans moyens financiers d’accéder à la
propriété. Engels (1872) jette néanmoins un regard critique sur ces
opérations suspectes « d’embourgeoiser les ouvriers » et de profiter surtout
aux sociétés de construction.
« Ces building societies ne sont pas des associations ouvrières et leur but principal n’est pas
davantage de procurer aux travailleurs des maisons qui leur appartiennent en propre […]. Le
terrain est acheté et l’on y bâtit autant de cottages que possible. Le crédit des plus fortunés a
permis son achat ; les cotisations hebdomadaires avec quelques petits emprunts couvrent les
dépenses hebdomadaires de la construction. Aux membres qui visent l’acquisition d’une maison,
on attribue les cottages par tirage au sort, au fur et à mesure qu’ils sont terminés et ce que les
bénéficiaires versent en sus du loyer amortit le prix d’achat. Les cottages restants sont ou loués
ou vendus. Quant à la société de construction, si elle fait de bonnes affaires, elle amasse une
fortune plus ou moins importante qui reste à la disposition de ses adhérents aussi longtemps
qu’ils paient leur cotisation » (Engels, 1872).

Avec le temps, le mouvement coopératif s’est diversifié, notamment vers

les logements locatifs pour les ouvriers qualifiés. Aux États-Unis, le
mouvement coopératif est encouragé par le programme de logement dit
« abordable » (affordable housing) de Mitchell-Lama dans les années 1920.
Ce programme qui accorde des subventions et des prêts bonifiés concerne
plutôt les revenus moyens et bas. Des coopératives, qui répondent aux
idéaux paternalistes de philanthropes, tel Abraham Kazan, se développent
dans le Bronx et le Lower East Side sur des bases professionnelles. Elles
s’adressent à des ouvriers socialement bien intégrés dans l’industrie textile.
Aujourd’hui, le mouvement coopératif inspiré des Equitables de Rochdale
reste bien implanté en Amérique du Nord, notamment au Canada (Bouchard
et Hudon, 2005). Il connaît même des prolongements récents à travers le
concept de cohousing qui consiste à offrir des services résidentiels
communs aux coopérateurs d’un même ensemble résidentiel.
S’agissant de la France, le mouvement coopératif pour le logement a pris
d’abord pour exemple les expériences anglaises des building societies,
elles-mêmes inspirées de la doctrine des sociétés des équitables de
Rochdale (Toucas et Dreyfus, 2005 : Holyoake, 2017), qui visent à
mobiliser l’épargne de leurs adhérents pour construire à tour de rôle.
Napoléon III favorise, en 1867, la création d’une Société coopérative
immobilière des ouvriers de Paris qui édifie une cité ouvrière avenue
Daumesnil à Paris. Il s’intéresse de près à ces expériences prônées comme
une alternative au marché, notamment par l’économiste Charles Gide
(Bourillon, 2008). Dans les années 1880-1900, quelques initiatives voient le
jour, à Paris, Lyon, Chambéry, Marseille, Rennes, Reims, Saint-Denis,
Athis-Mons. Les sociétés se donnent des noms programmatiques propres à
traduire leur projet : « Terre et famille », « Foyer ouvrier », « Campagne à
Paris », « Abri familial ». La loi Siegfried (1894) qui a ouvert aux
collectivités locales la possibilité de soutenir les initiatives privées de
logement social a concerné aussi bien les logements patronaux que les
initiatives coopératives.
Lorsque le mouvement institutionnel prend de l’ampleur, après la
Première Guerre mondiale, les projets d’habitat coopératif visent plutôt des
couches moyennes modestes à l’instar de la cité-jardin de Draveil, en région
parisienne, construite entre 1915 et 1930. En effet, la formule de la
location-attribution, par laquelle la coopérative procure à son associé un
logement en location, dont il devient pleinement propriétaire lorsqu’il aura
remboursé le prêt, s’avère délibérément sélective.
Des sociétés coopératives d’HLM apparaissent dans les années 1950,
initiées par des partenaires institutionnels (syndicats, caisses d’allocations
familiales, organismes patronaux) pour mener une activité d’accession
sociale et progressive à la propriété, appelée « location-attribution ». Ce
statut a existé entre 1965 et 1971, mais fut abrogé. Il se caractérisait par
l’octroi au locataire d’un droit d’usage cessible et transmissible, en
contrepartie d’une contribution au financement de la construction. Il créait
un régime de propriété collective. De même, le rapport Mercadet (1981)
envisageait la création de coopératives de locataires grâce auxquelles un
bailleur, qu’il soit public ou privé, confierait la gestion d’un immeuble à ses
locataires regroupés pour l’occasion en coopérative. Finalement, les
coopératives d’HLM se sont spécialisées dans l’accession à la propriété à
destination des ménages modestes.

L’habitat participatif

En France des projets initiés dans les années 1970 se sont fédérés autour du
Mouvement pour l’habitat groupé autogéré, mais sans que ces initiatives
suscitent le lancement d’une politique nationale (Bonnin, 1982). Les
résistances de la promotion publique et privée à « l’initiative habitante »
étaient vives.
Aujourd’hui, le concept de l’habitat participatif (Devaux, 2015) est
devenu un étendard brandi par différentes formes de projets collectifs
d’habitat, empruntant des statuts juridiques très divers, depuis la forme
classique de la copropriété jusqu’à la SCI (Société Civile Immobilière), en
passant par la colocation. Il intègre la Coopérative d’Habitants, issue du
monde des coopératives encadré par la loi de 1947 sur la coopération. Selon
la loi, l’habitat participatif est défini comme :
« une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s’associer, le cas échéant
avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs
logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d’acquérir un ou
plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d’assurer la gestion ultérieure
des immeubles construits ou acquis. En partenariat avec les différents acteurs agissant en faveur
de l’amélioration et de la réhabilitation du parc de logements existant public ou privé, et dans le
respect des politiques menées aux niveaux national et local, l’habitat participatif favorise la
construction et la mise à disposition de logements, ainsi que la mise en valeur d’espaces
collectifs, dans une logique de partage et de solidarité entre habitants » (art. L. 200-1).

Avec la montée en puissance des partis écologiques, le concept est

devenu un enjeu politique et militant, dynamisé par l’adoption de la loi Alur
(2014), et suscitant un jeu d’acteurs dans lequel des intérêts assez
divergents tentent de s’ajuster. Concrètement, les réalisations sont limitées,
la formule ayant du mal à faire sa place pour des raisons juridiques et
sociologiques. Dans la thèse qu’elle lui a consacrée en 2015, Camille
Devaux a repéré 86 opérations menées à terme sur les 427 projets recensés.
En 2022, la Fédération de l’habitat participatif relève sur son site 300
projets aboutis, 180 en travaux et 240 à l’étude. L’autopromotion et
l’autoconstruction sont les modes de production majoritaires et les formes
juridiques sont diverses : associations, coopératives, copropriétés, SCI.
Il faut dire que les antagonismes peuvent être vifs entre les groupes
d’habitants qui se forment pour un projet d’habitat participatif et les
professionnels de la construction. Quand les groupes se constituent, ils
projettent une éthique forte par rapport à l’idée de conception collective, de
partage égalitaire, d’écoresponsabilité, de refus du marché spéculatif
(Bacqué et Veeermersch, 2007 ; Bacqué, 2010). Ils redoutent que les
architectes s’accaparent la conception du « participatif » comme vitrine
pour leurs réalisations, et ils sont facilement en butte à des élus, des
promoteurs, des financeurs qui imposent leurs règles et contraintes (Biau,
2010). Les logiques de mutualisation impliquent également une cogestion
des espaces partagés et des tâches associées. La prise de décision s’avère
plus démocratique qu’en copropriété mais parfois plus longue et complexe,
voire conflictuelle (Bresson, 2016). Cependant, des « savoirs citoyens »
peuvent être en capacité de suppléer aux carences de l’urbanisme
institutionnel pris dans le jeu des intérêts marchands (Deboulet, 2019).
Divers auteurs en concluent qu’en dépit des ouvertures de la loi Alur, on
en est resté à l’affichage politique de principes. Les acteurs institutionnels
ne sont toujours pas enclins à développer une ingénierie qui donnerait un
essor aux opérations d’habitat participatif, la promotion privée et publique
craignant l’émergence d’un tiers-secteur qui bousculerait le marché
immobilier (Leonetti et Marion, 2017). Par ailleurs, à travers les quelques
réalisations qui servent de référence, on mesure que l’implication collective
des ménages dans ces opérations exige des compétences, en termes de
disponibilité en temps, de capacité d’engagement dans un collectif, et de
capital social, pour faire face à la complexité des processus de la
construction, aptitudes qui ne sont pas également distribuées dans toutes les
catégories de la population. Ce qui pose la question de l’égalité d’accès à
ces opérations, et de l’écueil de leur fermeture sur un entre-soi qui s’oppose
à la mixité sociale (Carriou, 2014).
À travers les difficultés et aléas – l’aboutissement de ces projets étant
toujours laborieux –, le groupe endosse une culture d’acteur alternatif, qui
renforce le repli sur soi et la tendance au soupçon à l’encontre des
partenaires institutionnels. C’est le signe que la politique du logement a
bien du mal, en France, à introduire le collectif d’habitants comme un
acteur légitime et à promouvoir l’expérimentation en matière de
construction. La multiplication des vocables – tels que « autopromotion »,
« habitat groupé », « habitat participatif », « écolieu » – traduit un
tâtonnement lié à la difficulté des innovations à passer au travers des
barrières juridiques et financières. Néanmoins, des opérations
emblématiques servent de références, comme le Village vertical à
Villeurbanne, Ecologis à Strasbourg, MasCobado à Montpellier.

Les formes de coopératives

Selon les articles L200-1 et L200-2 du Code la construction et de l’habitation, les

« sociétés coopératives d’habitants » sont des sociétés à capital variable qui ont
pour objet de fournir à leurs associés, personnes physiques, la jouissance d’un
logement à titre de résidence principale et de contribuer au développement de
leur vie collective.
Selon la fédération Habicoop, la coopérative est un choix de société, avec des
principes forts. L’emprunt est collectif mais chaque personne est dotée d’une
voix, indépendamment du nombre de parts détenues. Elle est fondée sur le
principe de la non-spéculation : ce que l’on paye n’est pas lié au prix du marché,
mais au prix de revient. On détient des parts sociales et on paye une redevance
mensuelle. Le principe de solidarité des membres est sécurisant et va de pair
avec le principe de responsabilité. Le principe d’éducation implique que chacun
s’approprie les enjeux économiques et sociaux. Le principe de la transparence
dans la gestion est donc fondamental. Tous ces principes conduisent à un
rapport différent à la propriété. Il n’y a pas de propriété individuelle : la maîtrise
définitive des prix des parts sociales et des redevances permet d’assurer la
mixité sociale sur la durée. C’est le seul montage juridique qui pérennise
systématiquement le projet, car la coopérative a la main sur les entrées/sorties :
c’est elle qui va émettre de nouvelles parts sociales pour un nouveau ménage et
qui va, avec cet argent, rembourser les parts du ménage qui déménage, ou aux
héritiers de celui qui est décédé. Elle choisit ceux qui vont rejoindre le projet
collectif (Darrangon, 2008 ; Costanzo, 2010).
Les Coopératives d’habitants créées par la loi ALUR n’ont pas encore bénéficié
d’un décret d’application et d’un prêt « logement social » adapté. Les
Coopératives qui sont de fait « d’habitants », et sont issues de la loi de 1947 sur
la coopération (par exemple Abricoop, le Village Vertical, Chamarel), ne se
réfèrent pas à la loi ALUR et sont officiellement sans statut particulier.
Dans l’état actuel des choses, la loi Alur n’apporte pas grand-chose de nouveau
au statut de la Coopérative loi 1947. Son objet social est rédigé en fonction de
deux objectifs : loger les membres de la société et leur fournir la jouissance
d’espaces communs. Lorsqu’on quitte la coopérative, on revend ses parts
sociales au prix où on les a achetées.
Le modèle coopératif Suisse permet d’acheter une part sociale et de louer un
logement à très bas prix car le sol appartient à l’État, et qu’une coopérative
suisse peut emprunter sur 90 ans à une banque. Le bien est donc payé sur
 plusieurs générations. Personne ne paye, avec ses loyers, 100 % du prix du
bien.

Renouveler le lien au sol et les formes de production

Les formes alternatives d’habitat interrogent les modes de production et la

mobilisation du foncier, nécessaire pour produire du logement à prix
abordable. Si, dans nombre de traditions, la propriété du sol est souvent
dissociée de celle de l’immeuble (Hubert et Faron, 1995), cette voie est plus
difficile à envisager dans le droit français.

Les Castors, une autre manière de construire ensemble

Après 1945, le mouvement des Castors développe des initiatives moins

institutionnelles. En pleine crise du logement, des familles habitant des
taudis ou des jeunes couples obligés de cohabiter avec leurs parents, se
regroupent et achètent des terrains à construire. Grâce au travail collectif
effectué pendant les heures de loisir, la faiblesse financière des associés est
moins un obstacle. Chacun paye sa maison à son prix de revient et une
caisse de solidarité pour les travaux permet d’aider ceux qui ont des
difficultés. En se rencontrant et en confrontant leurs expériences, parfois en
liaison avec des groupements politiques et religieux, des sites voient le jour
comme à Pessac dans la banlieue bordelaise, Montreuil dans la région
parisienne, Rezé dans la banlieue nantaise (Boustingorry, 2008). Ce type
d’autoconstruction n’est pas nouveau : on le trouve dans différents
contextes géographiques et culturels, associés à l’usage de matériaux locaux
et des architectures vernaculaires (Laureau, 2020).
Comme dans les expériences d’habitat alternatif contemporaines, le
mouvement des Castors exprimait le souhait de s’écarter des voies
traditionnelles de consommation et une défiance à l’égard des règles
« technocratiques » qui régissent l’attribution des logements sociaux
(Wakeman, 1999). Le sociologue Michel Anselme, qui fut le premier
secrétaire général de l’Union nationale des Castors en 1953 (Anselme,
1953) et créa sa propre entreprise de construction, Baticoop, témoigne :
 « Profitant des financements accordés aux logements économiques et familiaux (Logécos), ces
coopératives n’éprouvent plus la nécessité de se situer dans le cadre HLM. Durant les
années 1950 et 1960, l’association Baticoop et ses 23 sociétés déléguées construiront de 5 à
10 000 logements par an, soit 20 % de la production de logécos. »

Figure 8.1 Maison Castor

© Collection privée de Julie Boustingorry

Le modèle de solidarité est cependant relatif. Le milieu Castor, très

développé en Bretagne, rassemble beaucoup de personnes issues du monde
du bâtiment (et ayant donc des compétences techniques) ainsi que des petits
fonctionnaires et des employés. C’est donc à la fois un projet individuel
d’accession à la propriété, le souci de ne pas être « assisté », tout en
manifestant un devoir de solidarité, qui fondent le projet (Messu, 2007 ;
Légé et Tanter, 1987). En revanche, d’autres offres du mouvement comme
la location coopérative, qui vise à associer financièrement le locataire à la
vie de la société coopérative, n’ont connu qu’un succès limité. Ce dispositif,
qui voulait introduire une participation des locataires à la gestion de leur
milieu de vie n’a guère reçu l’assentiment des pouvoirs publics qui
distribuent les aides en faveur de l’habitat social, dont le logement
coopératif est aussi bénéficiaire. Ainsi que le montrent Attar, Lourier et
Vercollier (1998), le mouvement coopératif est, en France, encouragé
pendant les périodes de crise. Mais il a été souvent bridé par l’État lorsque
l’expérimentation sociale, juridique et financière dont il était porteur
commençait à prendre de l’importance.

L’autopromotion, un tiers-secteur ?

Aujourd’hui, l’autopromotion encourage le montage par lequel des

particuliers jouent le rôle de maître d’ouvrage en concevant, finançant et
réalisant leur logement au sein d’un bâtiment collectif sans passer par un
promoteur. L’autopromotion semble en théorie à la portée des collectifs
d’habitants. Elle allège le prix de vente final des logements mais nécessite
de constituer un groupe en autopromotion, de l’animer tout en pilotant les
études, en gérant le chantier, et en répartissant les coûts entre les membres.
La conception et la réalisation d’habitats par les collectifs permettent de
répondre aux besoins et attentes des futurs habitants en termes d’espaces,
d’équipements, de qualité environnementale et de voisinage. Ils autorisent
la conception d’équipements et d’espaces mutualisés (buanderie, salle de
fête, chambres d’amis, espaces verts…). Cependant, la question du statut
juridique du groupement des auto-promoteurs reste entière : association,
copropriété, ou société civile immobilière d’attribution par lesquels les
participants seront propriétaires de parts et non de biens immobiliers. Les
auto-promoteurs doivent choisir pour la construction de leur immeuble un
partenaire garant. Ils peuvent opter pour la promotion interne, c’est-à-dire
que le représentant de la société prend les responsabilités qui reviennent
normalement au promoteur. Ils peuvent aussi se tourner vers la promotion
externe, qui les conduit à conclure un contrat de promotion immobilière
(CPI) avec un professionnel. Le promoteur s’engage alors envers le maître
d’ouvrage à réaliser pour un prix convenu la construction de l’édifice
(article L221-1 du Code de la construction et de l’habitation). Dans ce
domaine, les coopératives HLM disposent d’outils dont les habitants sont
dépourvus.
 Le but de l’autopromotion est de créer un « tiers-secteur de l’habitat »
non spéculatif, offrant une alternative économiquement viable. Même si les
plus-values abusives semblent limitées, il n’en reste pas moins que les
projets d’autopromotion pure sont sans doute difficiles à gérer sur le plan
technique et impliquent le recours à des tiers, non tenus par les valeurs du
collectif. Cependant, le soutien d’acteurs proches comme les collectivités
locales ou les bailleurs sociaux permettent de préserver la vocation sociale
du projet et d’éviter la pente de l’entre-soi (Bresson et Labit, 2020).

Dissocier le prix du sol et celui de l’immobilier

En 2014, la loi Alur a reconnu un nouvel acteur foncier, l’organisme de

foncier solidaire, destiné à favoriser l’accession sociale par un mécanisme
de dissociation pérenne entre le foncier et le bâti. Ce système ne s’applique
pas seulement à l’habitat participatif, mais celui-ci a nourri cette solution. Il
n’arrime pas le logement à des modes d’habiter répondant à l’enjeu de la
transition énergétique et écologique. Toutefois, il représente un progrès
dans les marchés tendus où plus du tiers du montant des prix immobiliers
correspond à la « charge foncière ». La loi Alur a ouvert la voie à un
dispositif qui permet de dissocier le foncier du bâti pour un accès à la
propriété dans des conditions plus avantageuses : c’est le bail réel solidaire
(BRS). Celui-ci est mis en œuvre sur des terrains ou des immeubles acquis
par un organisme de foncier solidaire (OFS) reconnu et soutenu par l’État.
L’OFS a pour objet principal d’acquérir des terrains ou des immeubles dans
le but de les mettre à disposition d’acquéreurs au moyen de baux de longue
durée. Cet organisme achète donc un terrain et désigne un opérateur chargé
de réaliser la construction et de commercialiser les logements dans le cadre
d’un BRS dont il aura défini la durée (entre 18 et 99 ans), ainsi que la
formule de revente. Le BRS est donc un bail par lequel un acquéreur
bénéficie de la jouissance d’un logement dans des conditions privilégiées.
Face à ces volontés fortes, les avancées de la loi ont fait quelques pas en
direction de l’habitat participatif, et pour autoriser des habitats légers et
mobiles. Ainsi, la loi Alur fait place à des démarches citoyennes mais
n’ouvre pas vraiment la voie à des démarches alternatives.

« La moitié du prix de marché »

 Plusieurs exemples d’opérations montrent la pertinence de la dissociation des
charges foncières et immobilières.
À Paris, pour doper l’accession sociale à la propriété, la municipalité renonce aux
prêts à taux zéro et change de stratégie en musclant son organisme de foncier
solidaire (OFS), outil antispéculatif qui se développe désormais dans toute la
France.
C’est un mécanisme plus vertueux, car il conserve sa vocation sociale à
perpétuité. Un OFS à but non lucratif achète le terrain, dont il garde la propriété,
et le loue aux acquéreurs qui ne deviennent propriétaires que du bâti. Cela
revient, à Paris, où le foncier compte pour quasiment la moitié du prix d’un
logement, à proposer un appartement à 5 000 euros le m2, au lieu de
10 000 euros, avec un loyer de terrain de 2,50 euros le m2 par mois.
L’achat-location ne perd pas de sa valeur, mais n’en prend pas non plus de façon
spéculative, puisque la revente n’est possible qu’au prix d’achat initial,
légèrement indexé et à des acquéreurs aux ressources plafonnées.
L’appartement est ainsi perpétuellement abordable, et l’effort initial consenti par
la collectivité locale, sanctuarisé.
L’OFS de Paris, agréé par l’État en 2020, a lancé sa première opération de 23
logements dans le 14e arrondissement, en avril 2021, avec près de
2 700 candidats. Ce succès encourage la Ville à doubler son financement, de 4,3
à 10 millions d’euros, et huit projets, totalisant 850 logements, seront lancés en
2022 et 2023. Paris n’est pas pionnier dans ce domaine, puisqu’avant elle, le
Comité ouvrier du logement en Pays basque avait, dès décembre 2019,
commercialisé les tout premiers logements solidaires à Espelette (Pyrénées-
Atlantiques). Il en totalise 200 aujourd’hui.

Les pistes novatrices de la « révolution » écoresponsable

À différentes époques, le rêve de construire sa maison pour échapper aux

déterminismes de la société, bâtir son identité propre et se donner de
nouveaux horizons de vie, a travaillé les humains. Une histoire du désir de
changement en matière d’habitat mériterait d’être entreprise. On pense aux
folies du xviiie siècle, aux projections décoratives des villas du xixe, à
l’abstraction cubique de l’entre-deux-guerres. Une nouvelle étape paraît se
dessiner, à la recherche de formes pouvant satisfaire le désir d’une fusion
avec l’environnement, d’une autogestion des ressources, qui seraient
garantes d’une adaptation au changement climatique par une empreinte
minimale. L’aspiration au minimalisme et au nomadisme imprègne les
formes de l’habitat alternatif, léger, modulable et déplaçable. Le rêve du
renouvellement des formes d’habitation prend deux voies qui, chacune, ont
une longue histoire : la voie de l’évasion hors de l’urbain, dans la résidence
des champs, et celle de la transformation de l’urbain, dans les quartiers
nouvellement lotis. Aujourd’hui, ces extrêmes prendront la forme aussi bien
des yourtes que des écoquartiers.
L’idéal de l’habitation écologique renouvelle le rêve du pavillon qui a
colonisé les banlieues urbaines pendant plus d’un siècle. Parallèlement,
l’idéal de l’écoquartier devient la forme enviable des quartiers « neufs »,
deux siècles après la Nouvelle Athènes (Paris ixe), un siècle après la cité-
jardin et un demi-siècle après la ville nouvelle.
Le bois, la terre, la chaux, la paille, le chanvre ou le lin sont les matériaux
qui, aujourd’hui, font l’enveloppe de l’habitation ayant vocation à incarner
la maison durable qui minimise son impact environnemental. L’idée
d’écoconstruction s’est focalisée au départ sur l’ambition de produire une
maison économe en énergie. Depuis, le champ des ambitions s’est élargi,
intégrant la mobilisation des énergies renouvelables, l’utilisation des eaux
pluviales, les toilettes sèches, la réduction et le recyclage des déchets,
l’insertion dans le cadre naturel…
À la sortie de la guerre de 1914, fut créée une maison construite en
ballots de paille dans une structure de bois, la « maison Feuillette ».
« Construite en 1921 par Émile Feuillette [à Montargis, Loiret], elle a été conçue comme un
prototype pour la reconstruction de maisons économiques après la Première Guerre mondiale.
Recouvertes d’un enduit à base de ciment et de chaux, les bottes de paille sont restées intactes, et
cette maison, appelée “maison Feuillette”, est en parfait état. Cent ans plus tard, le bâtiment a
fourni la preuve de la durabilité de la construction en paille. Toutefois, elle n’a pas fait école en
France mais, un brevet ayant été déposé aux USA, les Américains s’en sont emparés. D’abord,
les pionniers dans les grandes plaines du Nebraska, jusque dans les années 1940. Puis, dans les
années 1970, les adeptes du new age sur la côte Ouest2. »

Figure 8.2 La maison en bois et paille de 1921

 Source : La construction la maison Feuillette, dans le magazine La Science et la Vie
(mai 1921, no 56)3

Comme l’écrit Caroline Maniaque (2014), la tradition de l’engouement

pour l’architecture vernaculaire est longue : en Italie dans les années trente
et dès les années 1950 aux États-Unis. En 2000, la rhétorique du
« développement durable » et sa transposition dans le secteur de l’habitat
font de l’écoconstruction une approche fortement normative mobilisant les
technologies économes en énergie. Mais on peut constater qu’elle fait
l’impasse sur la réflexion concernant l’habitabilité et la représentation que
se font les ménages d’un cadre enviable. De ce fait, la maison HQE (label
haute qualité environnementale) peut difficilement séduire les ménages des
classes moyennes modestes accédant à la propriété.
Sophie Nemoz (2011) fait remonter au milieu des années 1990
l’introduction de la sémantique de l’écoconstruction dans les conférences
internationales (notamment lors du « Sommet des villes » d’Istanbul en
1996). « Or il s’agit d’un terme trompe-l’œil, regroupant une pluralité dans
une totalité d’apparence cohérente. » Quels liens entretiennent les
constructions spontanées de la Baraque à Louvain (cf. chapitre 9), les
yourtes commercialisées en France et les pavillons BBC (bâtiment basse
consommation certifié) des promoteurs4 ? S’ils rendent tous compte du
mouvement en faveur d’un habitat écologiquement responsable, les uns
expriment l’aspiration de citoyens à un mode de vie dans lequel la frugalité
est un choix pour une empreinte écologique réduite, alliée à une immersion
dans un cadre naturel, quand les autres visent une modernité garantissant un
haut degré de confort, couplé à une consommation énergétique minimale.
La première de ces voies a du mal à dépasser les expériences ponctuelles
et à se développer en France, faute d’une offre technique structurée garantie
par les assurances. Comme le remarque Nemoz (2011) : « La mise en œuvre
du chanvre, de la ouate de cellulose, des isolants à base végétale (bois et
autres fibres), ou à base animale (plumes de canards, poils de porcs, laines
de moutons, etc.), suscite aujourd’hui des réticences à assurer la garantie
décennale. » En rendant le constructeur responsable des dommages pouvant
résulter de la construction, la loi dite « Spinetta » (1978) a rendu obligatoire
l’assurance des dommages et de la responsabilité décennale pour tous les
corps de métiers du bâtiment. Cette protection des maîtres d’ouvrage a
entraîné une frilosité du milieu assurantiel peu ouvert à la couverture des
risques associés à des matériaux de construction non industriels. De fait,
l’innovation dans l’écoconstruction est chaotique, faute d’un
accompagnement par des polices d’assurance adaptées.
Pour les constructeurs de maisons préfabriquées, les normes HQE
apparaissent comme des options complémentaires qui renforcent le degré
d’isolation, développent la climatisation estivale, intègrent des sources
d’énergie photovoltaïque. Cette approche par enrichissement et, partant,
amélioration des techniques constructives standardisées n’opère pas de
rupture radicale dans la conception de la construction. Ces technologies, qui
« verdissent » les approches de la promotion résidentielle, freinent en réalité
l’avènement de principes d’écoconstruction qui feraient advenir des
schémas d’une autre nature, valorisant l’aspiration à un mode de vie
économe et moins dépendant des réseaux et des matériaux industriels.
Le Tour de France des maisons écologiques (2020) de deux architectes,
Mathis Rager et Raphaël Walther, et d’un anthropologue, Emmanuel Stern,
donne une idée de l’éventail actuel des habitations qui sont l’œuvre
d’autoconstructeurs s’engageant dans les voies de l’écoconstruction,
résolument en rupture avec la production industrialisée de la maison
individuelle. Les militants de la maison écologique expérimentent en
associant des méthodes anciennes (comme l’usage de la terre crue, de la
paille porteuse, du chanvre), des adaptations de modèles d’autres cultures
(comme la yourte), des techniques d’ossatures en bois combinées à
différents matériaux (comme le « zome » et la « kerterre »), le
détournement de structures industrielles (comme les conteneurs), les
méthodes bioclimatiques (visant une autonomie totale comme dans les
« géonefs »).
La géonef est une sorte d’aboutissement de la démarche d’autonomie et
de symbiose avec l’environnement, très inspirée par l’imaginaire de la
maison Hobbit. Conçue aux États-Unis en 1972 sous le nom de Earthship,
par l’architecte Mickael Reynolds, c’est une structure semi-enterrée qui
exploite le réservoir thermique du sol et s’affranchit des raccordements aux
réseaux. Construite avec des matériaux usagés, elle pousse le réemploi et le
recyclage au plus loin. La kerterre en constitue une autre forme, édifiée en
forme de dôme avec de la terre ou de la chaux armée de chanvre. C’est une
petite structure qui s’apparente à une sculpture. Chaque structure est réduite
et n’offre qu’une simple pièce. À la différence de la forme en longère de la
géonef, l’habitation est pensée par la juxtaposition de plusieurs kerterres,
permettant de disposer de plusieurs espaces fonctionnels (salon, chambre,
salle de bains, toilette) réparties dans l’espace. Cette forme permet une
immersion dans un cadre naturel, à la fois discrète et articulée à l’usage qui
est fait du lieu occupé, notamment selon le modèle du jardin-forêt promu
par la permaculture.
Toutes ces formes d’autoconstruction partagent, à un degré plus ou moins
poussé, l’option radicale du minimalisme et de la frugalité choisis,
impliquant le renoncement à ce qui fait le confort du logement
contemporain (eau courante, énergie abondante, sécurité, mobilité,
communications). Concrètement, ces solutions d’habitat qui tournent le dos
au schéma du « pavillon à 4 façades » se trouvent bridées par la contrainte
du permis de construire qui, en France au moins, s’avère peu ouvert aux
idées d’habitats légers, non reliés aux réseaux.

Les écoquartiers, un processus de normalisation

Si la dimension du « participatif » est timidement investie en France

comparée aux pays voisins, les objectifs techniques du développement
durable appliqués à l’habitat sont un registre très actif du travail des normes
et de l’évolution des modes constructifs. La voie de la construction légère,
fondée notamment sur des structures bois, prend un certain essor grâce à
l’industrialisation des procédés, en particulier du préfabriqué. Les modules
pré-usinés font gagner du temps, au prix, toutefois, d’une homogénéisation
des structures des bâtiments, et cela à travers le monde. Bâtir vite reste le
maître mot des constructeurs (Emelianoff, 2007).
Le concept des écoquartiers urbains, puis des écovillages et écohameaux,
a conduit à une floraison de projets qui, en France, sont initiés par l’État et
les collectivités territoriales et labellisés par le ministère de l’Écologie.
Parallèlement, des normes techniques successives ont vu le jour depuis les
années 1990, et ont relevé le niveau d’exigence environnemental, quoique
essentiellement sur le registre de l’économie d’énergie. La création du label
de la Haute Qualité Environnementale (HQE est une marque déposée) date
du début des années 1990 suivi, dans les années 2010, par le concept de
Bâtiment à Énergie Positive (BEPOS).
Les opérations de référence ont vu le jour en Allemagne, en Suède, en
Grande-Bretagne. L’écoquartier Vauban de Fribourg en Brisgau
(Allemagne), construit à partir de 1993, est le pionnier des quartiers urbains
conçu pour répondre aux exigences du développement durable. Depuis,
d’autres réalisations font référence en Europe, comme l’écoquartier de
Malmö en Suède construit à partir de 2001, qui a donné une large place aux
énergies renouvelables. Ou encore, l’écoquartier BedZED (Beddington
Zero Energy fossil Development) de la ville de Sutton au sud-ouest de
Londres, commencé lui aussi en 2001, et qui a l’ambition de viser la
neutralité carbone.
Ces réalisations ont toutes recherché une certaine mixité sociale en
imbriquant des tranches de construction pour catégories modestes et pour
classes moyennes. On aurait pu penser que le concept des écoquartiers se
serait développé par l’implication de collectifs d’habitants s’organisant avec
le soutien et le conseil d’institutions publiques et de professionnels. Il aurait
eu pour ambition d’élaborer des projets de construction performants sur le
plan des techniques constructives aussi bien qu’en matière de conception de
l’habitabilité et du développement d’aménités et de services collectifs. Ce
fut le cas pour l’écoquartier Vauban qui a suscité de nombreux
« Baugruppen », groupes d’habitants mobilisés pour participer à la
conception des bâtiments, et qui furent le ferment de la vie associative du
nouveau quartier.
Mais cette dynamique, qui s’enracine dans le mouvement alternatif puis
écologique allemand, n’a pas fait école. Tous les travaux de bilan des
réalisations d’écoquartiers en France, comme ailleurs, aboutissent au
constat que les projets sont lancés et orientés par les élus locaux et les
bailleurs institutionnels, en confiant aux programmateurs la mission de
consulter la population, mais sans introduction d’une gouvernance
participative intégrant les futurs habitants. L’approche de la construction
urbaine cherchant à répondre aux enjeux du développement durable se
révèle être un terrain de mise en pratique d’innovations technicistes qui
n’intègrent pas les initiatives citoyennes.
Dans son analyse de la fabrique des écoquartiers en France, Vincent
Renaud (2014) va plus loin en pointant l’écart qui apparaît entre des normes
techniques fortement prescriptives des comportements attendus des
habitants (en matière d’usage de la ventilation et du chauffage des
logements notamment) et la réalité des « bricolages » auxquels se livrent les
occupants réels dans ces nouveaux immeubles. Loin d’avoir capitalisé les
enseignements des grands ensembles, puis des villes nouvelles, les
écoquartiers réinvestissent le mythe de « l’homme nouveau », à la manière
de Le Corbusier adaptant la structure du logement à sa conception de
« l’homme standard »5. L’objectif de « l’homme durable », comme avatar
de la modernité devient, à l’heure du changement climatique, un impératif
normatif implicite, guidant la rationalité technique sans que celle-ci
n’éprouve le besoin d’interroger la diversité des attentes des communautés
d’habitants.
Le volontarisme technocrate et technicien néglige l’immanquable travail
de détournement de l’habitant, tout en rendant ce dernier responsable de la
non-atteinte des objectifs ambitieux fixés à l’urbanisme durable.
L’écoquartier Vauban reste le plus exemplaire, moins par ses objectifs
affichés que par son histoire de près de trente ans. À travers ses trois phases
de développement, on peut mesurer la dérive et le détournement du « code
moral » fondateur, depuis la phase initiale d’occupation alternative de
l’ancienne caserne qui a conduit à la dynamique de coconstruction, puis
permis de hausser les ambitions jusqu’à la production de bâtiments à
énergie positive, jusqu’à une troisième phase d’extensions urbaines par des
opérateurs privés profitant de la plus-value du label « écoquartier ». Les
formes classiques de la promotion reprennent le dessus, simplement
ajustées sur les standards HQE. Des habitants au profil de classes moyennes
plus aisées viennent renouveler les premiers installés qui incarnaient et
cultivaient l’idéal des coopérateurs.
Ainsi l’écoquartier, loin d’installer une rupture dans la fabrique urbaine et
d’imposer un modèle à imiter et dupliquer, comme le fit en son temps le
modèle haussmannien, se révèle être un instrument pour tirer le
renouvellement urbain vers un peu plus de durabilité, sans changer pour
autant la pente de la standardisation de la promotion immobilière (Gaillard
et Matthey, 2011).
D’autres contextes, comme le projet de New Islington à Manchester
(Grande-Bretagne), permettent d’interroger la logique de production des
écoquartiers et de révéler leurs contradictions avec le développement d’une
ville durable. Il s’agit bien souvent de réhabiliter de manière volontariste
des fragments de ville désinvestis, en mobilisant la justification des normes
environnementales. Au-delà des économies d’énergie, la finalité sous-
jacente justifiant les investissements est celle de l’attractivité de la ville.
Pour Béal et al. (2011), l’écoquartier, « en contribuant à l’affirmation d’une
urbanité socialement sélective », est un vecteur de la gentrification urbaine.
Et plus largement, une forme démonstrative de « la diffusion des modalités
de la fabrique néolibérale de la ville » et de la technicisation croissante des
processus constructifs (Béal, Charvolin et Morel-Journel, 2011). Mettre en
avant la complexité systémique des paramètres environnementaux a pour
conséquence, jugée légitime, le dessaisissement des populations de toute
maîtrise d’implication dans les fabriques urbaines.

La ZAC de Bonne (Grenoble)

La dénomination écoquartier est une démarche doublée d’un label développée

par le ministère de la Transition écologique. Le premier appel à projet date de
2009, le label de 2012 (renouvelé en 2016). En octobre 2021, le ministère
dénombre 200 opérations labellisées en chantier et 51 qui ont été livrées.
La première d’entre elles fut la ZAC de Bonne à Grenoble, souvent présentée
comme un site de référence. La Ville crée la ZAC en 2003 pour édifier un
nouveau quartier résidentiel à la place d’une ancienne caserne. Elle lui fixe
l’objectif d’un « quartier durable » au moment où le ministère lance la démarche
« écoquartier », bien consciente de la plus-value possible en termes d’image.
Le projet conduit à la construction de 850 logements (dont 35 % en locatif social),
15 000 m2 de commerces et 5 000 m2 de bureaux. L’enjeu principal est de réduire
 fortement la consommation énergétique d’un quartier neuf urbain : en limitant à
50 kWh/m2 par an les besoins en chauffage. En 2009, l’opération reçoit « le prix
du meilleur écoquartier » de France.
Sous le feu des projecteurs, cette première réalisation française a essuyé un
certain nombre de critiques. Les premiers bilans ont établi que la réduction des
consommations énergétiques n’était pas à la hauteur des attentes. Elles
dépassent d’au moins 30 % l’objectif initial, ce qui n’empêche pas ce nouveau
quartier d’être nettement moins énergivore que d’autres de même génération.
Les raisons de ce décalage sont imputables pour partie à des imperfections
techniques et pour partie aux comportements des occupants qui n’observent pas
les normes comportementales servant de paramètres aux calculs des
énergéticiens (intensité de chauffage, gestion des ventilations notamment). Si la
grande majorité de ses habitants ont aujourd’hui un avis positif sur ce quartier, ils
ne sont qu’une minorité (40 % selon une enquête de 2014) à se déclarer plus
vertueux en matière d’écogestes. Les médias ont souligné le travers d’une forme
urbaine refermée sur elle-même, donnant l’image d’un « écologisme de façade »
et faisant figure de « ghetto de riches ». La ZAC de Bonne, comme les autres
écoquartiers emblématiques, sont des laboratoires précieux pour explorer les
voies d’un urbanisme vertueux à l’heure du changement climatique. En se
concentrant essentiellement sur l’objectif énergétique, dimension facilement
quantifiable, l’écoquartier fait surtout figure de réalisation-vitrine pour le marché
des technologies sophistiquées, dites « vertes ». Il bute, en réalité, sur la
question de la mobilisation des habitants : pour être « durable », l’urbanisme de
l’avenir est celui qui sera en mesure de transformer structurellement les modes
de vie dans l’espace résidentiel (Maresca, 2018).

Concevoir et produire de nouvelles formes d’habiter

Selon l’architecte Lucien Kroll, « l’habitation est une action, et non un

objet » (Libération, 11 octobre 2013), ce qui invite les concepteurs à penser
l’habitat avec les habitants et à considérer que l’architecture ne s’achève pas
à la livraison du produit. De même, Giancarlo De Carlo, qui prit ses
distances avec la charte d’Athènes, considérait que « la participation, c’est
une question de désaliénation réciproque. Un architecte doit réviser
complètement ses idées au contact des habitants et de la réalité » (Le
Monde, 2004). Cette pétition de principe a souvent été réaffirmée mais reste
bien loin de la réalité. Elle n’en est pas moins porteuse d’espoirs.
Bien que minoritaire, une attente forte s’exprime en ce sens. Tant sur le
versant de l’habitat partagé et participatif que sur celui de l’habitat léger
éco-militant, se cherchent de nouvelles habitabilités, dans les formes
comme dans les modes d’organisation, pour se libérer du logement normé
des immeubles collectifs et des maisons individuelles produits en masse par
la promotion immobilière.
Les débats et enjeux qui se nouent autour des formes dites
« alternatives » questionnent à la fois la structure de l’habitation et la
manière de se loger. L’implantation de yourtes, notamment, ou plus
récemment des tiny houses (cf. chapitre 9), illustre bien la résistance d’une
normativité restrictive dans le champ des formes résidentielles. Comme
nous l’avons montré au chapitre 4 à propos du sous-logement et du non-
logement, la norme qui se verrouille dans un codex réglementaire, tel le
Code de l’urbanisme, rejette dans un « hors-champ » toutes les formes
d’habitation qui ne répondent pas à ses critères.
Il s’agit, d’un côté, des formes dégradées qui n’offrent pas les canons de
sécurité et de confort de l’habitat normé. Le rejet dans l’infra-norme est
alors le lot des populations pauvres qui ne parviennent pas à accéder au
logement dit « décent ». De l’autre côté du hors-champ, se développent des
innovations qui cherchent à faire exister un au-delà de l’habitat normé.
Cette voie que l’on peut qualifier de trans-norme est celle de l’habitat
alternatif qui recouvre des expériences multiples, tant dans les solutions
constructives (habitat durable, habitat léger, habitat mobile) que dans les
modes d’organisation de ses occupants (habitat participatif, coopérative
d’habitat, coconstruction).
Ces deux voies illustrent la complexité de la norme, tantôt valorisée
comme un optimum social, tantôt dénoncée comme un carcan
uniformisateur. Alors que, dans la dynamique de l’infra-norme, la norme
consacrée fait figure d’objectif à atteindre pour garantir des conditions de
vie décentes (c’est la problématique des acteurs du logement social), les
innovations qui poussent au trans-norme cherchent à se libérer des carcans
de l’habitat ordinaire pour inventer de nouvelles formes.
Ainsi, les dynamiques alternatives illustrent le travail permanent de
formalisation des normes et le débat sur leur adaptation à des perspectives
nouvelles. La production de formes atypiques de logement pousse en avant
les processus de socialisation des marges. Selon les contextes, cette
dynamique conduira à l’acceptation de normes « rabaissées » (par exemple,
des normes de confort réduites pour des logements d’insertion ou des
habitations économes et minimalistes)6 ou à la promotion de normes
« amplifiées » (par exemple, les nouvelles exigences propres à l’habitat
durable ou à la maison intelligente)7. C’est au travers de cette extension du
domaine de la norme que s’élargit, sans cesse, l’archipel de l’habitat.
Or, nous avons vu que le système normatif du champ de l’habitat est
défini à la fois par la mobilisation du foncier, le mode constructif et les
valeurs liées aux modes de vie. L’aspiration à la stabilisation résidentielle
reste forte dans une société qui pousse, pourtant, à la mobilité et à la
flexibilité. Mais le désir de permanence et de transmission consubstantiel à
l’attachement à la résidence est bien souvent contrecarré par les opérations
de classement et de déclassement des habitats et de leurs occupants qui font
bouger, au fil du temps, la valeur et l’accessibilité des cadres résidentiels.
Les difficultés d’accès à l’habitat « normal » ou « enviable » suscitent
l’élargissement d’un front pionnier cherchant à ouvrir de nouvelles
opportunités. Comme les jeunes adultes, les personnes âgées peuvent être
concernées par l’injonction à l’innovation que suscite leur marginalisation
sur le marché (Portes, 2010 ; Veeermersch, 2010). Dès lors, l’impression de
crises récurrentes du logement est bien souvent l’indicateur que des
fractions significatives de la population ne parviennent pas entrer dans le
cadre normatif existant ou aspirent à d’autres normes. Leur pression suscite
l’émergence de nouveaux projets, ainsi que de nouveaux référentiels, qui
contribuent à faire bouger l’édifice normatif. Là se loge la dynamique
positive de l’archipélisation.
Ainsi, bien qu’elles soient maintenues dans la marginalité, les
installations non reconnues comme des habitations réussissent à mettre en
question le mode de production de l’habitat. Sous leur pression, le monde
professionnel, comme les pouvoirs publics, ouvrent progressivement des
voies vers une diversification des modes d’habiter. Le mouvement
coopératif a, depuis longtemps déjà, poussé au développement de l’auto-
construction et de l’auto-promotion. Les formes de production qui relèvent
de l’habitat participatif ont par ailleurs contribué à poser la question de la
dépendance au foncier, dont la valeur spéculative ne cesse de se renchérir.
Enfin, l’innovation technologique s’est trouvée fortement stimulée par les
enjeux du développement durable, incitant à l’utilisation de nouveaux
matériaux et à une gestion plus raisonnée des énergies, de l’eau, des
déchets, des mobilités. Qu’il s’agisse d’écoconstructions, d’écoquartiers ou
d’écovillages, la perspective de l’habitat durable est devenue l’horizon
incontournable, et enviable, des nouvelles formes résidentielles.
1. [Link]
2. [Link]
3. [Link]
4. La réglementation thermique précédente (RT 2012) a introduit l’objectif du « Bâtiment de
Basse Consommation » (BBC). La nouvelle réglementation thermique qui entre en vigueur
(RT 2020) promeut le « Bâtiment à Energie Positive » (BEPOS), construction censée produire
plus d’énergie qu’elle n’en consomme.
5. Voir l’exposition du Centre Georges-Pompidou, « Le Corbusier, mesures de l’homme »,
2015.
6. Ce que nous avons relevé au chapitre 2 sur l’habitat social.
7. Ce qui renvoie à l’habitat vertueux étudié au chapitre 3.
 9
Alternatives d’habitat : la dynamique transgressive

Corseté par les contraintes réglementaires et la frilosité des opérateurs du

logement, un tiers-secteur cherche sa voie. Les attentes sont pourtant
grandes de subvertir les limites imposées par les collectivités locales via les
plans d’urbanisme directeurs, et par les promoteurs via les normes du Code
de la construction. L’habitat est un registre très investi par les mouvements
alternatifs et libertaires. Friches urbaines et zones à défendre sont des
territoires privilégiés pour tenter des formes d’appropriation « sauvages »
du territoire et pour faire exister des collectifs voulant créer des
« écolieux ». Des « tiers-lieux » fleurissent dans les espaces délaissés sous
la forme d’occupation du foncier urbain, complémentaire des squats qui
occupent les bâtiments vacants (Bonnot, 2019). Construire autrement, hors
des normes réglementaires, un habitat écologique, alternatif et collectif,
pouvoir expérimenter la vie en « habitat léger », sont les revendications que
l’on retrouve d’une Zone à Défendre (ZAD) à l’autre et dans ses
équivalents étrangers. Dans l’histoire de l’habitat, tant les différentes
formes de squats que les occupations de territoires laissés en fiche ou
contestés poursuivent des finalités politiques relevant de « l’action
directe »1.
Ce qui, au xixe siècle, fut porté par de multiples mobilisations au service
de « la question sociale », dont firent partie les squats du début du
xx siècle, et qui permit d’initier le développement de l’habitat social, l’est
e

aujourd’hui par les idéologies environnementalistes et la perspective de

la « transition écologique ». Un nouveau moteur, empruntant les mêmes
formes de mobilisation et les ressorts de l’inventivité collective, semble
forcer l’inertie des autorités et des marchés, et imposer la reconnaissance
de modes alternatifs d’habiter.
En 2014, la loi ALUR a ouvert une fenêtre pour la reconnaissance de
certaines formes d’« habitat alternatif », en définissant un statut
réglementé pour des habitations mobiles, telles que les caravanes, les
mobil-homes et, depuis peu, les tiny houses2, sans oublier les habitations
légères et démontables, comme les yourtes, tipis, cabanes dans les arbres.
Cette ouverture législative, qui autorise le développement de nouveaux
segments de la construction, n’épuise pas, tant s’en faut, les questions
que suscite la recherche d’alternatives à la construction ordinaire, dans un
éventail qui va des habitats alternatifs aux alternatives à l’habitat. Les
débats et enjeux qui se nouent autour des formes dites « alternatives »
questionnent autant la structure de l’habitation que la manière de se loger.
L’apparition de yourtes et, plus récemment, de tiny house suscite des
résistances qui illustrent bien la logique restrictive de la normativité à
l’œuvre dans le champ des formes résidentielles.

L’habitat hors des cadres licites

De nombreuses formes d’habitation s’affranchissent des réglementations,

les ignorant volontairement ou involontairement. Elles apparaissent vite
comme des anomalies dans le paysage de l’habitat et sont le plus souvent
taxées de « verrues », que les pouvoirs publics s’attachent à éradiquer. La
cabane en constitue la forme la plus élémentaire, et prend des formes très
diverses : abris de carton des SDF japonais, abris faits de palettes et de
plastiques des jungles de migrants, paillotes des bords de mer, cases en tôle
des DOM-TOM, cabanes plus ou moins élaborées des ZAD, etc. La liste est
d’autant moins exhaustive que la capacité des sans-logis à bricoler des abris
de fortune est sans limite. Les témoignages historiques associant cabane et
marginalité sont très nombreux.

Le squat : ancêtre de la trangression

Le squat a une longue histoire qu’a établie Cécile Péchu (2006), une
histoire politique et militante représentative de la question sociale propre au
xix siècle. Une histoire qui résonne avec notre époque où refleurissent les
e

occupations à orientation politique et sociale. C’est aussi un objet de

fascination dans notre contexte contemporain. D’un côté, parce qu’il s’agit
d’une forme radicale de contestation de l’ordre établi, tant de la richesse
excédentaire des possédants que des travers de la propriété privée, quand
elle devient antisociale en rendant inaccessibles des biens inutilisés. D’un
autre côté, parce que le squat s’est trouvé associé à l’habitat enviable de la
bohème artiste, dans la forme importée des États-Unis, qui s’est
progressivement taillé une place dans le marché de l’immobilier sous
l’appellation des « espaces atypiques », en particulier des lofts.
À la différence de la Zone qui se développe aux portes de la grande ville,
le squat est une réalité interstitielle, par colonisation sauvage de l’habitat
existant sous-occupé. Au-delà des squats emblématiques, soit par leur taille,
comme la tour David à Caracas, soit par leur rayonnement, notamment
culturel, comme les Frigos à Paris, le monde du squat est plutôt discret,
souvent invisible au-delà du voisinage. Cette invisibilité permet de tenir
dans la durée, moyennant des arrangements discrets avec les propriétaires et
les collectivités. En effet, le squat s’apparente à une « occupation » à
laquelle le propriétaire ne peut mettre fin que s’il y a expulsion collective et
donc, quasi obligatoirement, relogement. Pour se prémunir des risques de
l’expulsion, le squat doit secréter une organisation solidaire et un discours
de justification de l’occupation « sauvage » des lieux. À différents moments
de l’histoire urbaine, les squats ont constitué des lieux de culture
alternative, de mobilisations ou de protestations élargissant les luttes pour le
droit au logement. Il s’agit d’une sorte de « off » sur la scène de la question
du logement (Vivant, 2007 ; Wilson, 2020).
En France, les squats médiatisés se sont installés dans des grands
bâtiments industriels désaffectés et vides, comme les Frigos à Paris ou la
Jarry à Vincennes. Certains ont été investis principalement par des artistes
et des acteurs du monde culturel qui constituent des collectifs en mesure de
négocier la pérennisation de leur occupation avec les propriétaires des
bâtiments et les municipalités. D’autres sont occupés par une population
mélangée de personnes sans ressources, des sans-papiers, et des personnes
recherchant des locaux d’activité. Il s’agit alors, comme pour la Jarry
(Maresca, 2016), d’occupation précaire des lieux, tolérée par les
municipalités le temps que le bâtiment trouve une nouvelle affectation ou
soit démoli. Cette occupation provisoire permet de maintenir les lieux dans
un état d’entretien et de gardiennage minimal et bon marché. Ce mode de
gestion des friches urbaines a eu tendance à se développer au cours des dix
dernières années, à travers des procédures qui permettent
d’institutionnaliser ces « tiers lieux » sous l’appellation d’urbanisme
« transitoire ».
Par ailleurs, beaucoup de situations « irrégulières » se développent dans
le cadre d’un trafic organisé par des réseaux qui repèrent des logements
vacants et y installent des familles en grande précarité, souvent sans
papiers, qui ne se savent pas forcément qu’elles se trouvent en situation
d’occupation illégale (Aguilera, Bouillon, Lamotte, 2018). Les squats
donnent lieu à des modes d’occupation de logements qui, à la précarité de
l’occupation, ajoute celle du confort d’habitation. Florence Bouillon et
Pascale Dietrich-Ragon (2012) ont établi une ethnographie des squats, qui
révèle combien cette forme d’occupation des logements conduit à un retour
en arrière dans les modes d’habiter, revenant aux conditions d’habitat des
familles ouvrières pauvres d’avant 1950.

De la cabane à la cabanisation

La cabane n’est pas une forme récente. Son image fut tantôt valorisée,
tantôt dévalorisée, selon les époques et les territoires, en raison du style de
vie, socialement connoté, qui lui est associé. Dans l’espace méditerranéen,
le contraste entre la bastide bourgeoise et le cabanon populaire a nourri
l’imaginaire culturel à travers la chanson, le théâtre, le cinéma
(Chamboredon, 1996). Dans les classes moyennes, le cabanon est souvent
investi comme annexe à la résidence principale urbaine, prolongement de la
tradition de la résidence des champs complétant la résidence des villes des
classes bourgeoises. La cabane incarne, par ailleurs, la tentation du
minimalisme qui traverse les siècles depuis le tonneau de Diogène jusqu’au
cabanon de Le Corbusier. Il trouve une voie nouvelle, aujourd’hui, dans le
mobil-home, la yourte, la tiny house.

Le mot « cabane »
 Le mot est dérivé du provençal cabana, issu du bas latin capanna. Il a le sens le
sens de « petite habitation sommaire », et qui pourrait être issu du grec étable.
Plus généralement, la cabane est associée à la condition sociale des pauvres du
monde rural. Le Littré de 1873 fait de cabane, hutte et chaumière des
synonymes :
« Ces trois termes, qui désignent une petite maison, se distinguent en ce que : 1°
la cabane exprime quelque chose de chétif et de misérable ; la cabane est la
maison du pauvre ; 2° la hutte est la maison du sauvage ou de celui que les
circonstances obligent à se loger comme les sauvages ; on se construit des
huttes dans les forêts ; 3° la chaumière est la demeure du paysan, de l’homme
des champs ; elle est sans doute humble et pauvre, mais elle n’emporte aucune
idée de misère, et les satisfactions champêtres y peuvent trouver place. »

Au fil de l’histoire, le « faire cabane » fut investi comme le moyen de

vivre « à la marge », de manière contrainte ou désirée, en trouvant dans la
ville des espaces interstitiels ou à distance des cœurs résidentiels, pour se
loger à peu de frais tout en cultivant une marginalité qui s’oppose au
monde. Si Diogène et son tonneau en représentent la figure la plus célèbre
au cœur de la vie urbaine, les ermites chrétiens et bouddhistes ont inventé la
retraite au désert dans les lieux peu accessibles. Parmi les représentations
toujours présentes dans notre imaginaire, il y a aussi la cabane dans la forêt
du bûcheron et du charbonnier, la cabane mobile du berger transhumant,
autant de figures qui sont inscrites dans la mémoire culturelle, notamment
au travers des contes. On peut aussi mentionner les « bangas » qui, à
Mayotte, renvoient traditionnellement à l’habitat transitionnel des
adolescents (Cassagnaud, 2006).

Figure 9.1 La cabane de Thoreau (1845)

 Elles ont perduré au point que des personnalités célèbres plus proches de
nous ont investi la cabane, comme le poète Thoreau, le philosophe
Heidegger, l’architecte Le Corbusier, et bien d’autres. Par sa charge
implicite de contestation de l’habitat ordinaire, la cabane dérange. Et dans
le contexte actuel, l’image de la cabane reprend une force métaphorique,
réactivée par l’idée de crise dans ses dimensions tant écologiques que
sociales. Pour Marielle Macé (2019), la cabanisation d’aujourd’hui est une
voie pour « imaginer des façons de vivre dans un monde abîmé ». Ce n’est
pas l’aspiration à se retirer du monde à l’instar de la « Hut » de Heidegger
que Richard Sennett oppose à la tente ouverte (la tente du Bédouin)
envisagée par Levinas (Sennett, 2019). Faire des cabanes, c’est « jardiner
des possibles », être à l’écoute des plus jeunes confrontés à la précarité et
« abandonner un monde de places ». À la Zone à défendre de Notre-Dame-
des-Landes, des dizaines de cabanes ont été détruites : baraques agricoles,
abris bibliothèques, lieux d’habitation, de réunion, ateliers, pépinières.
Divers lieux existent par ailleurs, dans les ruines, les espaces délaissés, les
bidonvilles, les campements pour exprimer la survie et les liens avec les
différentes formes du vivant (Bulle, 2022). Cette posture, qui traduit une
appropriation instable du monde, un refus de la sédentarité propre à la
« construction en dur », ébranle notre acception commune de l’habitat. Elle
s’oppose à la définition étroite de la propriété dûment cadastrée. L’État ne
reconnaît que la propriété privée et individuelle, assise sur la propriété du
sol, la copropriété (cf. chapitre 7) n’étant qu’une extension d’un modèle
structurel qui ménage le droit au sol à une multiplicité d’ayants droit.
Il existe aujourd’hui bien d’autres modes d’habitat à vocation écologique,
structures en bois dans les arbres, structures en paille ou en terre, etc., qui
s’expérimentent depuis quelques décennies. Les collectifs communautaires
conduisant à la création de hameaux résidentiels affichant le refus du mode
de vie urbain ont fleuri à différentes époques, qu’il s’agisse des kibboutz
des années 1920 (Horrox, 2018) ou des communautés néo-rurales dans les
années 1970 (Hervieu-Léger et Hervieu, 1979). Ils renaissent aujourd’hui à
la faveur de mouvements de contestation pour le climat et des zones à
défendre (ZAD) qui suscitent des regroupements de personnes désireuses de
partager une éthique et un mode de vie affirmant leur radicalité. Des
hameaux spontanés se constituent comme à Notre-Dame-des-Landes ou La
Baraque à Louvain-la-Neuve (Belgique), et ailleurs.
Depuis les années 2000, les pouvoirs publics ont ouvert, en France, un
nouveau front de contrôle et d’éradication de formes d’habitat jugées en
infraction avec les règles de l’urbanisme. Sous l’acronyme Lucca (Lutte
contre la cabanisation et autres infractions à l’urbanisme), les préfets des
départements du Sud de la France (du côté méditerranéen) ont engagé,
depuis le début des années 2000, les collectivités locales et les opérateurs
fonciers à se mobiliser pour endiguer la prolifération de constructions non
autorisées, qui sont occupées épisodiquement ou de façon permanente, dans
des zones le plus souvent inconstructibles. Il existe, de longue date, des
formes traditionnelles d’habitat le long du littoral, cabanons et paillotes
notamment. Au fil du temps, s’y sont adjoints des caravanes, des mobil-
homes, des chalets à vocation de résidence de loisir, etc. S’y ajoutent les
regroupements plus ou moins importants de véhicules et caravanes des gens
du voyage, autre forme de résidence que les pouvoirs publics tentent, depuis
longtemps, de contraindre et de sédentariser.
Pour les acteurs de l’urbanisme, ces diverses formes d’habitat « léger »
gangrènent le paysage, en mitant des espaces non construits. Ils sont par
ailleurs le support de modes de vie jugés marginaux, investis par des profils
sociaux très divers – des SDF, des travailleurs à revenus modestes
irréguliers, notamment des saisonniers, des étudiants, des retraités, des
migrants –, ayant en commun un déficit de ressources (en termes
monétaires et de statut) interdisant leur accès au marché du logement
« normal ». Cette cabanisation contemporaine, associée à la pauvreté et à la
marginalité, se loge dans des territoires périurbains et ruraux, dans des
espaces à l’abandon, sans accès à l’eau et à l’électricité. C’est un
phénomène distinct de celui des bidonvilles des agglomérations urbaines,
qui rassemblent des groupes sociaux plus nombreux, soit de travailleurs
(issus de l’immigration), soit de sans-papiers et de migrants.
Depuis 2012, l’État encadre fortement l’installation de tentes ou de
camping-cars par souci de « prévenir la formation de bidonvilles ». Ces
formes d’habitation ne sont pas reconnues comme résidence principale et la
loi autorise les maires à les inspecter et à les interdire. La loi ALUR (2014)
contient des dispositions relatives aux habitats non traditionnels, habitats
mobiles et habitats démontables utilisés comme habitation permanente par
leurs occupants. Elle réglemente l’aménagement de terrains destinés à
l’installation de résidences démontables ou de résidences mobiles qui
doivent avoir fait l’objet des travaux nécessaires pour le raccordement aux
réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement et de distribution
d’électricité. Elle réglemente très précisément des formes comme
l’habitation légère de loisir et le mobil-home. En soumettant ces
constructions à un permis dès lors qu’ils sont occupés plus de trois mois par
an et ne sont plus considérés comme des résidences secondaires, la loi
accorde aux élus locaux un pouvoir discrétionnaire de contrôle et
d’interdiction.

Habitations légères de loisir : définitions

On désigne sous le terme d’habitations légères de loisir (HLL) les « constructions

démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou
saisonnière à usage de loisir » (article R. 111-31 du Code de l’urbanisme). Dans
le langage courant, on parlera plus volontiers de chalet, de bungalow, de
cabane… Un mobil-home d’une surface supérieure à 40 m² est une habitation
légère de loisir. Suivant le Code de l’urbanisme, les terrains qui ont vocation à
recevoir des HLL sont :
– les parcs résidentiels de loisir spécialement aménagés à cet effet ; les
uns proposent des emplacements à la vente, d’autres à la location ;
 – les terrains de camping classés, sous réserve que le nombre des HLL
soit limité (moins de trente-cinq lorsque le terrain comprend moins de 175
emplacements, moins de 20 % du nombre total d’emplacements dans les
autres cas) ;
– les villages de vacances classés en hébergement léger et les
dépendances des maisons familiales de vacances agréées.
Le Code de l’urbanisme n’interdit pas d’installer des HLL ailleurs, mais il précise
qu’en dehors de ces emplacements, leur implantation est soumise au droit
commun des constructions.
En outre, les décrets d’application définissent précisément les caractéristiques
d’un mobil-home. Il s’agit d’une résidence mobile de loisirs de moins de 40 m²,
dédiée à une occupation non pérenne (temporaire ou saisonnière), et que l’on
déplace par traction, car le Code de la route lui interdit de rouler sur route.
L’article A. 111-2 du même Code précise que ces véhicules doivent répondre à la
norme NF S 56-410, « résidences mobiles : définition et modalités
d’installation ». Le mobil-home doit pouvoir être retiré à tout moment par un des
côtés, ce qui suppose qu’il n’est pas scellé au sol mais seulement posé sur des
cales, et que son déplacement n’est pas entravé par des installations fixes telles
que des abris ou des clôtures.

Les autorités municipales s’alarment de l’implantation, sans autorisation,

de constructions sommaires et d’installations de fortune. Elles convoquent
une série d’arguments pour justifier les interventions visant leur destruction.
Sont mis en avant le fait que ces habitats non réglementés font courir des
risques d’accident et des risques sanitaires à leurs occupants, mais aussi le
fait qu’ils entretiennent la désocialisation des personnes et groupes
concernés. Pour le territoire local, ces constructions engendrent des
problèmes de salubrité et de pollution des milieux, dus à l’absence de
raccordements aux réseaux et de collecte des déchets. Elles sont
généralement perçues comme des verrues dans le paysage périurbain et
rural, menaçant de dévalorisation l’image des sites touristiques (en
particulier sur le littoral balnéaire). Pour finir, les collectivités font valoir
que laisser la porte ouverte à une occupation des espaces non constructibles
par des populations que l’on regarde plutôt comme « marginales » a des
conséquences financières significatives (non-perception des taxes, coûts
induits, notamment sociaux).
Toutefois, les élus comme leurs partenaires institutionnels font
l’expérience que les réglementations coercitives en matière d’urbanisme
sont d’un piètre secours pour résorber les situations de fait, leur destruction
supposant d’apporter des solutions de relogement aux occupants des
habitats de fortune. À travers l’argumentaire développé à l’encontre des
cabanes, s’expriment en creux toutes les normes qui s’imposent, dans nos
sociétés, aux constructions à usage résidentiel. Il apparaît, ainsi, que toute
habitation permanente doit être implantée en zone définie comme
constructible, être sise sur une parcelle cadastrée enregistrant un titre de
propriété, être desservie par une voirie assurant l’accès, être raccordée aux
réseaux via des compteurs individualisant les consommations, et répondre à
des contraintes de construction et d’occupation de l’espace. La cabane
déroge, de fait, à tous ces principes. Bien qu’elle soit la forme élémentaire
de l’autoconstruction et, à ce titre, la traduction d’un besoin fondamental et
ancestral de la vie humaine, elle n’a plus sa place dans nos sociétés
avancées, victime du corsetage des normes de la construction, quand bien
même ces mêmes sociétés engendrent un grand nombre de sans-logis à la
recherche d’un toit, si sommaire soit-il.
On ne peut nier que le contexte actuel suscite un « encampement du
monde » que ne cessent d’amplifier les vagues de réfugiés des guerres et
des catastrophes climatiques. Cette « planète des bidonvilles » (Granotier,
1980), annoncée depuis plus de trente ans, se réalise sous nos yeux. Signe
d’une taudification qui se généralise, elle fait naître des formes d’habiter
dans lesquelles s’organisent des modes de survie, voire des projets de vie
originaux. Selon Eléonore Bully (2017), les migrants de la jungle de Calais
se sont progressivement approprié leurs abris, notamment en les solidifiant
et en les personnalisant, malgré le caractère précaire et transitoire de leur
installation. Leur relégation en marge de la ville n’empêche pas la
formation d’une quasi-ville, avec ses habitats diversifiés selon les
populations, ses commerces, ses lieux d’échange et de culte, sans oublier
les expressions artistiques qui l’animent et magnifient son identité propre.
Une forme d’hospitalité cosmopolite s’y développe, ainsi qu’un faisceau de
solidarités qui « met en regard ce que les villes font aux migrants (rejet ici,
accueil là), et ce que les migrants font à la ville et à ses habitants les plus
établis » (Agier, 2018). Les leçons de l’architecture de survie de Yona
Friedman (1978) s’avèrent, à ce titre, précieuses car elles rappellent que
l’habitat – et l’architecture – peuvent s’affranchir de la « voie sacrée » de la
sédentarité ancrée dans la propriété du sol. Force est de constater qu’en
dépit des ouvertures de la loi Alur (2014), il reste du chemin à parcourir
pour que les structures temporaires et mobiles soient admises localement
par les pouvoirs publics comme partie intégrante de la diversité des formes
d’habitat.
 Yona Friedman (1923-2019)

Architecte futuriste d’origine hongroise, diplômé en 1949, il expérimente pour la

première fois sa conception de l’habitat en Israël en tentant de l’appliquer à une
organisation sociale nouvelle. Pour répondre aux problèmes posés par
l’urbanisation dans le monde, il imagine dès 1953 des « villes spatiales »
constituées de structures de cellules d’habitat mobiles, suivant l’habitant dans
ses pérégrinations, en s’accrochant sur une infrastructure porteuse. Sa
proposition principale repose sur le principe d’« auto-planification » par
l’ensemble de ceux qui travaillent sur le même projet sans « chef dirigeant
unique ». Elle est en rupture avec le rôle de « chef d’orchestre » dévolu
traditionnellement à l’architecte. Friedman défend, à l’échelle de l’habitat de
survie, le respect de l’espace personnel intime en fonction de la dimension
affective de l’individu et des exigences du collectif.

Le rêve de l’habitat « léger » : la yourte

Un autre phylum des formes s’affranchissant des contraintes réglementaires

de l’habitat s’est développé au xxe siècle à la faveur des aspirations
écologiques recherchant des modes d’habiter vertueux sur le plan des
impacts environnementaux. La yourte, transposée dans le monde occidental,
est l’archétype de ces nouveaux modes d’habiter. À la différence de la tente
et de la cabane, formes d’abris fragiles et précaires, la yourte offre un cocon
qui intègre la chaleur du foyer en ménageant en son centre un poêle à bois.
Elle représente, aujourd’hui, une forme élémentaire d’habitation propre à
satisfaire l’aspiration au cocooning de la cellule familiale contemporaine.
La yourte offre un bel exemple des formes nouvelles dans le paysage
contemporain qui, en s’échappant du cadre du permis de construire,
rencontrent maintes difficultés à trouver leur espace réglementaire en tant
qu’habitat permanent. L’article 59 de loi ALUR introduit la possibilité pour
« l’habitat démontable » d’être utilisé comme résidence permanente. Sous
le terme « habitats démontables » sont réunies les « installations sans
fondations disposant d’équipements intérieurs ou extérieurs et pouvant être
autonomes vis-à-vis des réseaux publics. Elles sont destinées à l’habitation
et occupées à titre de résidence principale au moins huit mois par an. Ces
résidences ainsi que leurs équipements extérieurs sont, à tout moment,
facilement et rapidement démontables. » Selon cette loi, leur installation est
envisageable dans les « secteurs de taille et de capacité d’accueil limités »,
délimités par les plans d’urbanisme sous le sigle STECAL. Dans la
pratique, ces opportunités font face à un ostracisme qui reste vif, d’autant
plus difficile à lever qu’il se fonde sur un argumentaire mettant en avant les
risques sociaux et de santé et de dégradation du paysage, comme les autres
formes d’habitats jugés marginaux.
En dépit de son ancienneté, la yourte reste un objet exotique dont
l’irruption dans le paysage résidentiel des campagnes françaises dérange3.
En Asie centrale, la forme actuelle de la yourte date des débuts du xxe siècle
quand se répandent l’usage du poêle à bois et l’utilisation du feutre. Sa
diffusion en Occident, comme modèle d’habitation en adéquation avec les
idéaux écologiques, s’opère dans les années 1990. La yourte devient
l’archétype de l’habitat léger pour de nombreux adeptes de la simplicité
volontaire, séduits par sa rusticité, sa qualité écologique et son caractère
mobile4.
Aujourd’hui, on vend des yourtes de fabrication 100 % française et
dûment labellisées (normes CTS -ERP), pouvant même bénéficier d’une
garantie décennale. Pour autant, cette forme d’habitation qui, pour ses
adeptes, fait figure de chrysalide portant la promesse d’une éclosion dans
un monde réenchanté par l’écologie, est loin de trouver sa place dans le
paysage résidentiel. La plupart des municipalités voient dans les yourtes des
« verrues » provocantes, tant du fait de leurs occupants, taxés de marginaux,
que de la structure elle-même qui s’affranchit de l’habitation rectangulaire
en dur assujettie au sol. Pour le Code de la construction et de l’habitation,
un local destiné à l’habitation est nécessairement un bâtiment divisé en
pièces. Son article R 111-1-1 édicte qu’une habitation comprend, d’une
part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil,
éventuellement des chambres isolées et, d’autre part, des pièces de service,
telles que cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisances, buanderies, débarras,
séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.
En dépit de son caractère léger et transportable, la yourte ne peut déroger
au droit commun des constructions qui impose son implantation dans les
secteurs constructibles. Le rêve de pouvoir s’en affranchir pour s’installer
dans les espaces naturels a été le plus souvent contrecarré. Depuis la fin des
années 1990, de nombreux conflits et plusieurs procès ont stigmatisé
durablement la yourte comme le signe d’une transgression répréhensible en
matière d’habitat.
 Au milieu des années 2000, le conflit de Bussière-Boffy, près de
Limoges, a connu un certain retentissement au niveau national et conduit à
interpeller, sur le sujet, la ministre de l’Écologie pendant la préparation de
la loi Alur. Ce conflit est représentatif de la manière dont la société peut
intégrer ou non des formes alternatives en matière d’habitat. Des
propriétaires compréhensifs peuvent décider d’accueillir sur leurs terrains
des nouveaux venus pour leur permettre de vivre selon un mode de vie
frugal et écologique. Mais la municipalité concernée peut se saisir des outils
du zonage pour se donner les moyens de déloger des constructions jugées
indésirables. Ainsi, sur la commune de Bussière-Boffy (Haute-Vienne), une
propriétaire accueille, dans les années 1990, des personnes qui sont à
l’origine d’une communauté néo-rurale ayant construit des habitations
légères. Mais, en 2007, le maire fait réviser le zonage de la commune, via le
PLU, avec l’intention de pouvoir expulser les familles occupant des
yourtes. Le conflit prend de l’ampleur et conduit à un procès, suite à la
plainte du maire pour « non-respect du Code de l’urbanisme ». Dans un
premier temps, les familles concernées sont relaxées mais, rejugées en
appel, elles sont condamnées à démonter les yourtes. L’indignation suscitée
dans la société civile donne lieu, notamment, à l’interpellation de la
ministre de l’Écologie au moment de la discussion de la loi Alur au
Parlement, et pousse les familles à se pourvoir en cassation. L’affaire qui
aura finalement duré cinq ans devant les tribunaux se termine fin 2015 par
une relaxe, sans que la question de l’autorisation de ce type d’habitat n’ait
été véritablement tranchée par la justice.
En vingt ans, la yourte s’est répandue dans le territoire au point de
devenir, peut-être surtout, un hébergement attractif pour vacanciers. En
réalité, elle n’a pas réussi à se faire reconnaître comme une solution
d’habitat permanent, facile à monter et à déplacer, que le caractère d’habitat
mobile pourrait affranchir des règles coercitives du Code de la construction.

Figure 9.2 La yourte

 © Juliette Pavy

Inventer sa maison, et faire communauté : l’esprit des ZAD

Juliette Pavy est une photographe partie en exploration auprès des

communautés qui se sont implantées ici et là en France. Il y en a qui
existent depuis plusieurs décennies, comme la doyenne Longo Maï (Alpes-
de-Haute-Provence) ou Ecolonie située dans les Vosges (depuis 1990). Mais
beaucoup sont récentes, comme Eotopia (Saône-et-Loire), l’Oasis de La
Coudraie (Morbihan), et leur durée de vie est souvent incertaine. La plus
emblématique aujourd’hui reste la ZAD de Notre-Dame-des-Landes, venue
rallumer et réactualiser le flambeau de la militance alternative qui fût celle
du Larzac, il y a cinquante ans (Artières, 2021).
Parallèlement aux causes défendues et aux postures libertaires, de grands
efforts sont entrepris par ces mouvances pour organiser des modes de vie
qui soient véritablement écoresponsables. L’intérêt des communautés
actuelles est d’expérimenter concrètement des manières d’être autonomes,
en cherchant à se libérer des dépendances aux réseaux et aux obligations
administratives qui enferment dans le modèle socio-économique dominant.
Il se trouve que le premier registre dans lequel ces efforts s’incarnent, se
matérialisent et se donnent à voir, est celui de l’habitation. L’ambition des
« alternatifs » est de se débrouiller par soi-même avec ce que l’on trouve
sur place, sans faire appel à des professionnels. La fibre de
l’autoconstruction trouve là de nouveaux ressorts. L’économie de moyens et
de consommations, l’éthique du minimalisme en matière de confort, font de
l’habitation auto-construite l’enjeu d’un idéal et l’affirmation d’une identité
qui se veut démonstration et témoignage.
Ce sont ces images identitaires que débusque Juliette Pavy, comme autant
de portraits de leurs occupants-constructeurs et, plus encore, comme autant
de rêves de modes de vie alternatifs possibles. Leur diversité se révèle très
grande : « Je pense qu’il y en a presque autant qu’il y a de communautés !
Cela montre aussi que d’autres modes de vies sont possibles en dehors du
système classique5. »
Il existe d’autres contextes d’habitats alternatifs à l’étranger. Certains,
emblématiques, sont tout près de nos frontières, comme le quartier de La
Baraque à Louvain-la-Neuve (Belgique) (Angéras, 2015). Il s’agit d’un
quartier périphérique de Louvain, grande ville universitaire belge, distant de
moins d’un kilomètre du centre-ville. Son histoire qui commence il y a
cinquante ans, juste après 1968, est exemplaire des étapes que traversent
classiquement les communautés d’habitat alternatif. C’est l’Université
catholique de Louvain (UCL) qui acquiert, avec l’aide de l’État, un
territoire de 900 hectares pour y bâtir un quartier mixte à la fois campus et
zone résidentielle. Pour réaliser ce projet, il faut exproprier les habitants du
hameau de la Baraque dont certains refusent de partir. En 1975, des
étudiants, des professeurs et du personnel de l’Université s’installent dans
les maisons expropriées, et font cause commune avec les anciens habitants
restés sur place. Il en résulte un conflit qui va durer plusieurs années, entre
l’Université, propriétaire du territoire, et la commune d’Ottignies qui
s’oppose à l’installation d’habitats « alternatifs » non autorisés. La non-
résolution du conflit permet aux nouveaux occupants de s’installer
durablement.
Un « plan particulier d’aménagement » (PPA) est finalement adopté en
1991 entre la commune et l’Université, et le quartier « la Baraque » prend
son essor, devenant la référence d’un mouvement en faveur de l’habitat dit
« léger ». En trente ans, sa population a triplé (de 50 à 150 habitants), mais
elle atteint aujourd’hui ses limites. Les nouvelles demandes d’installation
dans la zone de l’habitat alternatif ne peuvent plus être satisfaites. C’est le
signe d’un attrait durable pour l’idéal de vie qu’incarne la Baraque, mais
c’est aussi le signe que la pression urbaine croissante conduit à une
multiplication de projets dans le voisinage immédiat. Un parking de très
grande dimension ainsi qu’un écoquartier (cf. chapitre 8) s’y implantent,
incarnant des projets urbains radicalement opposés à l’habitat alternatif et
directement concurrents pour l’occupation de l’espace.
La Baraque offre un exemple abouti de la densification d’un habitat
spontané, conduisant à l’organisation d’une communauté solidaire, tout en
laissant une grande latitude aux initiatives individuelles. Il en résulte une
diversité de formes d’habitation, résultat de la dynamique de
l’autoconstruction mobilisant des moyens et des ressources modestes et
économes. Le mode d’habiter suit une éthique de vie minimaliste
permettant une adaptabilité aux ressources disponibles, mais aussi une
plasticité par le jeu des extensions de l’habitation au gré des besoins des
habitants. « On a une densité équivalente [aux autres quartiers de la ville]
mais elle n’est pas ressentie grâce au paysage, et on a le sentiment d’être
plus proche de la nature. La biodiversité est mieux préservée et l’absorption
des eaux bien plus importante6. »
L’idéal de l’habitabilité alternative est le ciment qui soude les Baraquis7,
même si à l’épreuve du temps l’inconfort en vient à être pesant. Habiter
léger, « c’est une énergie de dingue pour un confort minime ». Par ailleurs,
les années passant, l’ambition du fonctionnement collectif par l’autogestion
s’effiloche. Si des chantiers participatifs continuent d’être organisés, la
montée de l’individualisme se fait sentir à mesure que les occupants de
longue date œuvrent à augmenter leur niveau de confort personnel. « Il y a
un mouvement général du quartier vers un embourgeoisement. Avant,
c’étaient des étudiants, utopistes, avec une forte créativité, aujourd’hui, elle
est moins spontanée. On a parfois des belles maisons ici, avec des habitants
qui veulent se sécuriser et sont donc moins enclins à se battre8. »
La dynamique alternative s’est, dans cette expérience comme dans bien
d’autres, heurtée à la question de l’institutionnalisation. Pour pouvoir
négocier un « contrat d’occupation du sol », il fallait que le Quartier accepte
d’être représenté par une entité juridique (ASBL, fondation, coopérative,
« Community Land Trust », etc.) en mesure de s’engager au nom des
habitants. Pour les habitants, les voies de la légalisation menaçaient leur
éthique de gestion collective. Et il était évident que les règles d’urbanisme
et normes de logement en vigueur en région wallonne ne pouvaient valider
les habitats alternatifs sur les aspects de salubrité, de sécurité et même
d’habitabilité. Bien que reconnue finalement par la commune d’Ottignies
pour son caractère pionnier, comme « zone expérimentale d’habitat
alternatif », la Baraque n’a pas obtenu que les possessions de ses habitants
soient protégées juridiquement, conduisant à ce constat désabusé : « squat
reconnu mais squat quand même ». Or, il « n’est pas tenable pour tout le
monde de vivre dans l’insécurité juridique9 ». La régularisation pourrait
apporter des titres de propriété, tout en conduisant à un ajustement aux
normes de l’urbanisme résidentiel ; mais il est incontournable qu’elle aurait
pour conséquence l’étiolement de la dynamique du mode de vie minimaliste
et économe des débuts.
Cette expérience, largement reconnue, nourrit en Belgique un
mouvement actif de réflexion et de promotion de « l’habitat léger », dont
l’objectif est d’obtenir sa reconnaissance sociale et réglementaire dans le
cadre de la politique du droit au logement. Des citoyens et des associations
encadrés par le Réseau Brabançon pour le Droit au Logement ont établi une
définition de l’habitat « différencié », « léger » et « alternatif », et ont
produit un mémorandum pour une reconnaissance sociale et réglementaire
de l’habitat léger (2016). En 2019, un avant-projet a été adopté par le
Gouvernement visant à modifier par décret le Code Wallon du Logement
pour reconnaître l’habitat léger comme mode de résidence. Dans un
contexte social et environnemental en crise, nombreux sont ceux qui
veulent développer une autre manière de vivre. Et face à un marché
immobilier de moins en moins accessible pour des petits revenus, l’habitat
alternatif et léger devient une réponse au besoin de se loger et de vivre en
accord avec les exigences de l’écoresponsabilité.

Notre-Dame-des-Landes

L’appropriation des friches conduit fréquemment à des légalisations a posteriori

(cf. le Larzac, les Frigos à Paris…). Au terme de dix années d’occupation de la
ZAD de Notre-Dame-des-Landes, tous ceux qui veulent s’y installer durablement
se mobilisent pour obtenir que soit reconnu le droit à construire un habitat
écologique, alternatif et collectif. Bien que le plan d’urbanisme bloque la
pérennisation des modes d’habiter alternatifs qui, pourtant, minimise leur impact
 sur l’environnement, les autorités départementales, propriétaire des terres de la
ZAD, entrouvrent la porte à un habitat différent, sous réserve que
l’expérimentation en matière d’habitat soit préalablement autorisée dans des
espaces limités. Et que l’on ne déroge pas au Code de l’urbanisme : « on ne peut
tolérer des habitats là où le droit ne le permet pas. Les citoyens ne le
comprendraient pas ».

La « révolution » du minimalisme : habitat léger, habitat

mobile

Les projets d’autopromotion s’inscrivent très largement dans la perspective

du développement durable tout en prêtant une attention particulière à la
conception architecturale ainsi qu’aux manières de penser l’insertion dans
le cadre résidentiel et les sociabilités de voisinage. Ces projets cherchent, en
particulier, à maîtriser le choix des formes, la qualité des matériaux et
l’économie des ressources (énergies, eau, déchets) (Bresson et Tummers,
2014). L’autopromotion apparaît donc d’abord comme « une réponse
pragmatique à la question de l’accès à un logement de qualité à un coût
maîtrisé », ce qui contribue à une diversité de modalités dans le partage et la
gestion des espaces de vie commune. Si la proximité spatiale et sociale
entre une communauté d’auto-promoteurs est valorisée, le principe qui est
mis en avant est celui du « vivre ensemble mais séparément » (Bresson,
2016).
C’est l’engouement pour la construction d’habitations avec matériaux
écologiques et énergies renouvelables qui a redonné, ces dernières années,
une vigueur à l’auto-construction. Ce processus est d’autant plus important
que l’auto-construction a toujours été, à travers les âges, une dynamique
déterminante dans la production de la diversité des formes d’habitation et
dans la malléabilité du tissu urbanisé, à l’opposé de la rigidification des
espaces bâtis qui s’est imposée avec la standardisation de la construction
d’immeubles et de la conception des lotissements propre à la promotion
immobilière.
La plupart des formes d’habitation ayant en commun d’être légères,
démontables et/ou déplaçables, ont deux caractéristiques en propre : la
surface réduite et le minimalisme des équipements. Dès lors, qu’il s’agisse
d’un mobil-home, d’une roulotte, d’un cabanon, s’engager dans un tel mode
d’habiter est motivé par un choix de mode de vie bien plus que par le choix
d’une forme constructive.
Le phénomène récent des tiny houses est révélateur de cette tendance aux
formes simplifiées de l’habitation, dont il faut rappeler qu’elles firent partie,
à toutes les époques, du paysage social comme antithèse aux
développements les plus architecturés de l’habitation10. Il n’existe pas de
définition de la tiny house, si ce n’est qu’elle prend la forme d’une maison
individuelle avec toiture, que sa taille est réduite, n’excédant pas 30 m², ce
qui l’apparente à une maison en miniature, et qu’elle est installée sur un
châssis mobile, pouvant être tracté, à la différence d’un chalet.
Cette forme naît aux États-Unis, à la fin des années 1990, de la rencontre
de deux préoccupations : rendre l’acquisition de la maison individuelle
abordable financièrement et, à l’opposé de la tendance américaine à
l’extension des surfaces des logements, en faire une habitation vertueuse au
regard de son empreinte écologique. Aux États-Unis, mais aussi en
Australie, la formule connaît un réel succès au point que l’on parle
volontiers d’un mouvement en faveur des « petites maisons » et qu’une
série de travaux de recherche tentent de l’évaluer. Il est toutefois encore
difficile d’en cerner l’ampleur et le devenir d’autant que, partout, les
barrières réglementaires des plans et codes d’urbanisme en freinent le
développement.

Figure 9.3 Une tiny house

 © Annie Postma/shutterstock

Encore confidentielle, cette forme d’habitation illustre bien la manière

dont surgit et tente de se ménager une place, toute nouvelle solution dans
l’archipel de l’habitat. Elle traduit une inventivité qui veut répondre à des
préoccupations travaillant la question du logement, tout en s’inspirant de
formes préexistantes. La première de ces préoccupations est de satisfaire
l’aspiration toujours majoritaire à la maison individuelle dont le coût
d’accès, en raison de la spéculation sur le foncier, fait aujourd’hui barrière
dans nombre de pays développés. La seconde dynamique consiste à faire
d’une contrainte – réduire drastiquement la taille de l’habitation –, une
vertu en faisant primer les critères de la sobriété énergétique et plus
largement de l’impact environnemental.
À la différence d’autres formes d’écohabitation, la tiny house valorise la
réduction de l’espace vital de la maison, par le désir de minimalisme
associé au rêve d’une mobilité d’escargot transportant sa coquille. Elle est
porteuse d’une autre perspective que le mode de vie sédentarisé et pourrait
être regardée comme un avatar de l’esprit pionnier des « wagons » de la
conquête de l’Ouest. Un maillon qui opère la transition entre le véhicule
dans lequel on s’héberge provisoirement et la maison dans laquelle on
s’établit durablement.
Un réseau d’influenceurs lui donne l’aura d’un mouvement innovant dans
des pays comme les USA, l’Australie, les Pays-Bas, et suscite le
développement d’un nouveau marché. Marché de niche pour le moment,
mais suffisamment significatif pour que les pouvoirs publics s’en emparent,
soit pour le contrecarrer, soit pour l’orienter, et lui ménager une place en
desserrant les réglementations.
La voie des tiny houses peut-elle être l’amorce d’un changement
économique et environnemental en matière d’habitation ? Va-t-elle séduire
plus largement que les franges des jeunes générations attirées par les
valeurs de la contre-culture américaine ? Les « petites maisons sur roues »
(tiny house on wheels, ou THOWS) constitueront-elles un grain de sable
capable de mettre en question les logiques de nos conceptions de
l’urbanisme et de la construction (Brokenshire, 2018) ?
Les quelques enquêtes menées auprès d’occupants de tiny house,
notamment en Australie, montrent que l’on n’est encore qu’au début d’un
éventuel développement de la maison miniature. En effet, c’est plutôt
l’attirance pour les valeurs contre-culturelles qui motivent ses premiers
adeptes bien plus que l’arbitrage rationnel pour une forme d’habitation très
accessible financièrement (Shearer et Burton, 2019). Dans les pays où
l’offre se développe, différentes organisations s’intéressent au potentiel de
cette voie d’habitat a minima pour élargir les réponses possibles en
direction des personnes économiquement faibles comme les sans-abris et
les étudiants notamment. Aux États-Unis, des initiatives conduisent à la
création de villages de tiny houses pour les sans-abris, avec la perspective
que cette voie pourrait constituer un moyen pouvant contribuer à réduire
l’ampleur du phénomène de l’itinérance (Evans, 2020).
Toutefois, la perspective de concentrations de tiny house soulève la
crainte de voir se constituer des « zones », comme celle que connut Paris au
début du xxe siècle. Pour contrecarrer ce risque, l’approche des tiny houses
donne de l’importance à la valeur esthétique et à la qualité de durabilité,
deux attraits de nature à stimuler l’attractivité et le désir d’appropriation de
ces habitations de taille très réduite. En Australie, la Tiny House Planning
Resource for Australia a élaboré un rapport collaboratif en 2017, pour
sensibiliser les urbanistes, les décideurs locaux et le public à ce mouvement
émergent des petites maisons et à son intérêt pour une politique
d’élargissement des offres de solutions de logements. Deux voies semblent
se chercher : d’un côté, la constitution de villages de mini-maisons dans des
espaces périurbains ; de l’autre, la modification des codes d’urbanisme pour
permettre l’implantation de mini-maison sur des micro-parcelles dans les
banlieues urbaines.
En Europe, c’est surtout aux Pays-Bas que l’idée de vivre dans une petite
maison suscite un intérêt assez vif auprès des acteurs politiques, des
institutions publiques et des municipalités. Au cours des années 2010,
diverses initiatives et projets ont vu le jour. Néanmoins, le cadre législatif
n’a pas encore évolué pour permettre au micro-logement de devenir une
forme légitime d’habitation dans les zones urbaines. Le Tiny House
Movement œuvre avec des collectivités locales à la promotion de ces
solutions qui paraissent avoir un avenir certain aux Pays-Bas, pays qui a
conservé une forte tradition de maisons urbaines aux dimensions étroites.
En France, en revanche, les pouvoirs publics ne favorisent pas
concrètement ces formes émergentes. Les rares enquêtes sur cette réalité
mettent plutôt en avant l’attrait de l’esprit nomade, rêve antinomique de nos
sociétés techniciennes corsetées. La tiny house se dissocie de la culture
motorisée américaine propre au mobil-home ou au van. Dans la culture
française, c’est plutôt la roulotte du forain, voire la péniche, qui activent le
jeu des références projectives et nourrissent la motivation pour la maison
minimaliste. Dans la culture américaine, elle représente le travailleur
mobile comme le Hobo (Anderson, 1923), voire l’itinérant exploité par
Amazon comme dans le film Nomadland de Chloé Zhao (2021).
Ainsi, la tiny house est, pour ses promoteurs, synonyme d’aventure et
détachement du mode de vie contemporain qui régit par une forte
industrialisation et une forte consommation. Il s’agit de n’emporter avec soi
que le strict nécessaire et de respecter et de préserver la nature. La tiny
house satisfait l’aspiration au minimalisme comme la recherche du
« moindre coût » et du « moindre consommation ». S’y adjoignent le désir
de rompre les attaches avec l’urbanité et le rêve, au moins fantasmé, du
non-enracinement dans un lieu fixe. Ce retour au rêve nomade implique de
rendre l’habitation déplaçable. C’est une sorte de renaissance de l’habitat
mobile qui connut diverses formes anciennes, vivaces encore dans des
temps pas si lointains11.
 Cette dimension, qui subvertit la norme de la fixité de l’habitat, nourrit ce
que l’on peut appeler les « alternatives au logement », au-delà même de
l’idée de « logement alternatif ». Mais dans les sociétés modernes, l’habitat
nomade a toujours été frappé de suspicion et l’objet de multiples restrictions
et interdictions. L’idée d’une multiplication d’habitations « minimales »,
pour des populations qui n’accèdent pas facilement au logement, et de leur
concentration dans certains espaces, porte en germe une possible émergence
de nouveaux zonages dans le périurbain résidentiel. Toutefois, peut-on
s’affranchir du critère de l’enracinement requis pour relever de la catégorie
logement ? Est-il possible que les sociétés contemporaines inventent une
manière d’habiter sous la forme de « feux sans lieux » (ce qui signifie être
sans abri selon le dictionnaire) ? Les exemples étrangers de développement
du mouvement des tiny houses apporteront une part des réponses à ces
questions.

Ty Village : le premier village de tiny houses à Saint-Brieuc

Disposant d’un grand terrain familial de 3 500 m² près du centre-ville de Saint-

Brieuc, une propriétaire a décidé de créer le premier village de tiny houses afin
de promouvoir ce mode de vie plus respectueux de l’environnement. En créant
ce village, elle a souhaité rendre ce mode de vie accessible à ceux qui
souhaitent expérimenter la vie en tiny house. Après avoir bataillé avec la mairie
pour obtenir le permis d’aménager, Ty Village a pu accueillir, en 2019, cinq
premières tiny houses. Deux ans plus tard, il y en a une vingtaine. Sur ce terrain,
les tiny houses sont louées à des étudiants pendant la période scolaire. En été,
elles sont disponibles à la semaine pour les touristes et les curieux qui souhaitent
tester la vie en tiny house. En plus de ces locations, Ty Village souhaite proposer
également des terrains à la location. Des emplacements sont ainsi disponibles
pour accueillir des propriétaires de tiny qui veulent y poser leur mini-habitat.
Plus écologique qu’une maison conventionnelle, construite avec des matériaux
écologiques, petite donc moins gourmande en chauffage, la tiny house est
devenue une véritable alternative qui séduit des couples, des personnes seules
et des petites familles. Les tiny houses sont raccordées à EDF, et l’eau est
fournie par un puits sur le terrain (source : [Link]).

Comme un escape game

Les jeux d’évasion (ou escape game) sont apparus à la fin des années 2000
dans les pays occidentaux. Ils consistent à proposer à un groupe de joueurs
de s’échapper, en résolvant des énigmes, d’une pièce à l’autre d’un
appartement décoré et scénarisé. Les formes d’habitat transgressif que
retrace ce chapitre évoquent ces récits d’échappées. Les mécanismes de
normalisation de l’habitat, les processus de distinction, laissent passer entre
leurs filets d’autres aspirations. Elles émanent de fractions diverses de la
société en peine de trouver leur place dans le champ résidentiel, qu’il
s’agisse des plus démunis et précaires, des artistes, des jeunes actifs ou de
personnes plus âgées. De nouvelles définitions du « bon logement »
apparaissent et viennent s’opposer aux normes établies, normes qui résistent
à l’expression de besoins nouveaux manifestes. Des produits et des
professionnels dédiés émergent sur la scène de l’habitat. Ils inspirent des
architectes, des promoteurs, des expérimentations prudentes et des
innovations. Par fractions infinitésimales, la surface glacée de l’habitat
normé se craquelle, une nouvelle île apparaît dans l’archipel. Sans doute
sera-t-elle, dans quelques décennies, aussi réglementée que nos formes
contemporaines. Mais en attendant, elle illustre l’extraordinaire capacité du
champ du logement à œuvrer à ce renouvellement.
1. « Toute personne qui a eu un projet, et l’a effectivement mené à bien, ou qui a exposé son
plan devant d’autres et a emporté leur adhésion pour qu’ils agissent tous ensemble, sans
demander poliment aux autorités compétentes de le concrétiser à leur place, toute personne qui
a agi ainsi a pratiqué l’action directe. Toutes les expériences qui font appel à la coopération
relèvent essentiellement de l’action directe » (Voltairine de Cleyre, De l’action directe, Mother
Earth, 1912).
2. Une tiny house (de l’anglais « maison minuscule ») est une maison minimaliste fixée sur le
plateau d’une remorque et pouvant donc être déplacée.
3. La yourte représente la forme la plus primitive de l’habitation, constituée par un espace
circulaire polyfonctionnel avec en son centre un foyer qui dans les formes contemporaines est
occupé par un poêle. Notons au passage que la forme ronde est, en matière d’habitat, la plus
primitive (les cases, tipis, igloos). La forme rectangle, qui s’est généralisée ensuite, est une
conséquence de la sédentarisation et du passage à l’agriculture.
4. Cf. [Link]
tipi/, [Link]
5. Vivre ensemble : à la rencontre des communautés en France
([Link]
6. Cité dans l’article de Romane Dubrulle dans Reporterre le 19 janvier 2019. En Belgique,
un quartier de cabanes et de roulottes depuis cinquante ans (en ligne).
7. Les habitants du quartier de la Baraque se dénomment eux-mêmes « Baraquis ». Il faut
savoir qu’en Belgique baraki est un qualificatif péjoratif pour parler d’une personne
considérée comme frustre, vivant dans une baraque, à l’écart de la norme commune.
8. Romane Dubrulle, art. cit.
9. Ibid.
10. Inspirée par les idées des Lumières, une chaumière est venue agrémentée, au xviiie siècle,
le domaine royal de Rambouillet.
11. Les bergers transhumants logeaient une partie de l’année dans une cabane-roulotte en
bois, installée à côté du parc à moutons. Maupassant, dans Le Saut du berger (1882), met en
scène cette tradition.
 penser le logement autrement ?

Cet ouvrage invite à penser l’habitat comme un espace d’enjeux

politiques, et non simplement comme un marché perverti par le
libéralisme financier. L’encastrement de la question sociale dans
l’économie se mesure à la force du système normatif dans le champ de
l’habitat, comme il l’est d’ailleurs dans d’autres champs des besoins
« essentiels » (santé, alimentation, transport…). Si la dimension
économique s’impose dans le logement par un processus de verrouillage
des « produits » immobiliers, hiérarchisés et normalisés, les normes qui
les formalisent sont aussi âprement défendues qu’elles sont contestées et
détournées.
En se penchant sur les réalités concrètes, il est aisé de montrer que le
marché immobilier ne peut être regardé comme une globalité, qui
n’existe que dans les discours des opérateurs et dans l’affichage d’un
volontarisme politique, sous la forme de la « politique du logement ». En
réalité, des sous-marchés se constituent sans cesse, se fragmentent et
atomisent l’offre d’habitats en se normalisant.
Dans le cadre général de progression de la normalisation, produit
d’une histoire qui s’étale sur deux siècles, le rappel incessant de la « crise
du logement » fonctionne comme un mantra pour tous les acteurs du
logement. Elle met l’accent sur les exclus mais, parallèlement et
paradoxalement, invisibilise, sous le tapis du logement « normé », le mal-
habitat, le non-logement, la cabanisation, le campement, et le « à la rue ».
 Ce faisant, elle ignore la multiplication des formes d’habitat différentes
qui se développent dans les interstices du champ de l’habitat normé,
forment des rhizomes et, peu à peu, contribuent à l’archipel du logement
que nous avons tenté de décrire. Cet archipel, nous l’avons montré, est un
composé de formes et de régimes normatifs multiples, se voulant souvent
verrouillés et non inclusifs, acculant ceux qui ne peuvent accéder au
logement normé à créer et à développer de nouvelles marges.
D’une certaine façon, la crise du logement s’exprime par la non-
reconnaissance de la diversité des solutions que les acteurs développent,
et par l’accumulation des justifications normatives corsetant les pratiques
de l’espace et l’innovation. L’enjeu politique contemporain est de savoir
observer et reconnaître des formes d’habitat qui élargissent le champ,
comme la colocation ou l’habitation mobile, et le stratifient comme celles
des mal-logés. Il consiste aussi à poser des limites protectrices au bien-
être commun et à traiter la déséconomie du marché immobilier
consommateur d’espace, de ressources naturelles, et de déplacements
coûteux et de refuge pour la spéculation.
Regarder le champ de l’habitat et la question du logement comme un
archipel de formes conduit à ouvrir le jeu pour proposer des alternatives à
la massification uniformisatrice, massification qu’il est utile de dénoncer
en tant que processus non intégrateur, qui entretient des barrières d’accès
et ne fait pas advenir un véritable « droit au logement pour tous ».
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 REMERCIEMENTS

Sans leurs remarques, leurs questions, leurs relectures, leurs apports

documentaires, cet ouvrage n’aurait pas vu le jour.
Nous tenons à remercier particulièrement Sabrina Bresson, Julie
Boustingurry, Emmanuelle Dedenon, Pascal Fort, Marc Loyon, Juliette
Pavy, Claire Roch.
 TABLE DES FIGURES

Figure 1.1 Une représentation de l’immeuble pré-haussmannien

en 1845
Figure 1.2 La représentation du mal-logement en 1891
Figure 1.3 La pièce à tout faire du logement ouvrier (début du
xx siècle)
e

Figure 4.1 Vue panoramique sur la Zone de Saint-Ouen, vers 1940

Figure 4.2 Le bidonville de Nanterre en 1960
Figure 4.3 Abri de carton contre l’église Saint-Sulpice à Paris
Figure 5.1 Pavillon avec garage
Figure 5.2 La résidence du Château
Figure 6.1 La villa Symbole à la Baule
Figure 8.1 Maison Castor
Figure 8.2 La maison en bois et paille de 1921
Figure 9.1 La cabane de Thoreau (1845)
Figure 9.2 La yourte
Figure 9.3 Une tiny house
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