CHAPITRE 2 : LE PATRIMOINE IMMOBILIER

I- DEFINITION
Le patrimoine immobilier comprend l'ensemble des biens immobiliers détenus par un
individu ou un ménage. Il fait partie des actifs non financiers, car il est constitué de biens
tangibles et durables.
En général, ce patrimoine immobilier est principalement constitué de la résidence
principale, qui est un bien essentiel pour se loger.
Cependant, le patrimoine immobilier peut également inclure d'autres types de biens, tels
que :
 D'autres propriétés immobilières, qu’il s’agisse de maisons de vacances, de
résidences secondaires ou de biens achetés à des fins d'investissement.
 Des terrains, qui peuvent être des parcelles de terre non bâties, utilisées à des fins
diverses, telles que l'agriculture, la construction future, ou simplement comme
placement.
 Des immeubles, qu'ils soient commerciaux, industriels ou résidentiels, et qui
peuvent générer des revenus locatifs ou être utilisés à des fins professionnelles.

II- COMMENT CHOISIR SON PATRIMOINE IMMOBILIER ?

Dans tous les cas, il est essentiel d’étudier minutieusement plusieurs facteurs avant
d’acquérir un bien immobilier, afin d’optimiser son investissement. Parmi les critères à
considérer figurent l’emplacement, la qualité de la construction, ainsi que la demande
locative, si l’on envisage de louer le bien. Ces éléments sont cruciaux pour maximiser la
rentabilité de l'investissement immobilier.
Bien que l'immobilier soit souvent perçu comme un investissement refuge, sa
nature cyclique doit être prise en compte. Le marché immobilier traverse en effet des
phases de hausse et de baisse des prix, ce qui signifie que les opportunités
d’investissement varient selon le moment choisi pour l'achat. Par conséquent, le choix d'un
bien immobilier dépendra à la fois du profil de l’individu (sa tolérance au risque, son
horizon d'investissement) et de ses besoins spécifiques (logement personnel ou
investissement).
Il existe plusieurs manières de valoriser un patrimoine immobilier, selon les
objectifs poursuivis :
 L'immobilier d'habitation, qui inclut l’achat de la résidence principale et/ou
d’une résidence secondaire. Ce type de bien offre avant tout un service de
logement, mais peut également bénéficier d’une plus-value en cas de revente si le
marché est favorable.
  L'immobilier de rapport, qui est souvent utilisé dans le cadre d’un investissement
locatif. Ce type d’immobilier permet de percevoir des loyers réguliers, ce qui peut
générer un complément de revenu. Il peut aussi être utilisé pour rembourser un
emprunt contracté pour l’acquisition d’un autre bien immobilier, ce qui en fait un
moyen de financer un projet immobilier à long terme.
 L'immobilier commercial, qui inclut les bureaux, les commerces ou les locaux
d’activité. Ces biens sont principalement destinés à des fins professionnelles. Les
investisseurs peuvent choisir d’acquérir ces biens directement ou d’investir de
manière indirecte en achetant des actions de sociétés foncières cotées ou des parts
de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), qui permettent d'investir dans
l'immobilier commercial sans détenir directement les biens.
 Les terrains à bâtir : Certains investisseurs privilégient l'achat de terrains pour y
construire, que ce soit pour y bâtir leur résidence principale ou secondaire, ou
pour y construire des immeubles d’habitation ou commerciaux. Ces
investissements peuvent offrir un potentiel de valorisation élevé, notamment dans
les zones où la demande de construction est forte.
Enfin, pour optimiser la gestion et la transmission de son patrimoine immobilier, l'individu
peut choisir de passer par une Société Civile Immobilière (SCI). Ce type de structure
permet à plusieurs personnes de détenir collectivement un bien immobilier, facilitant ainsi
la transmission de ce patrimoine, tout en bénéficiant d’une gestion souple. La création
d’une SCI exige un minimum de deux associés et permet de partager les bénéfices et les
responsabilités liées à la gestion du bien immobilier.

III- LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE (SCI) : AVANTAGES ET INCONVENIENTS

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet à plusieurs
personnes de gérer ensemble un bien immobilier, ou un ensemble de biens. Son objectif
principal est de permettre à ses associés de mettre en commun leurs ressources pour acheter,
gérer, louer ou mettre à disposition gratuite des biens immobiliers. Ces biens peuvent être
acquis par la SCI elle-même ou être apportés par les associés. La SCI permet ainsi de
mutualiser les coûts et les responsabilités liés à la gestion d'un patrimoine immobilier.

1. Les avantages d’une SCI

Créer une SCI présente plusieurs avantages, notamment :
 Réaliser un investissement plus important à plusieurs : La SCI permet à
plusieurs personnes, qu'il s'agisse de membres d’une même famille ou de
partenaires d'investissement, de mettre en commun leurs ressources financières
pour acquérir des biens immobiliers d’une valeur supérieure à ce qu'ils pourraient
acheter individuellement. Cela ouvre la possibilité d’investir dans des projets
immobiliers plus importants et plus rentables.
  Faciliter la transmission du patrimoine immobilier : L'un des principaux
avantages de la SCI est qu'elle permet de transmettre plus facilement un patrimoine
immobilier. La transmission des parts de la SCI (et non des biens eux-mêmes)
facilite le processus de succession, tout en permettant de bénéficier d'optimisations
fiscales. La répartition des parts sociales peut également être adaptée pour mieux
gérer l’impôt sur les successions et dons.
2. Les inconvénients d’une SCI
Cependant, la création d’une SCI présente également des inconvénients qu'il convient de
prendre en compte :
 La constitution coûteuse : La mise en place d’une SCI peut s'avérer coûteuse en
raison des formalités administratives et des frais juridiques associés. Il est
nécessaire de rédiger des statuts, d’enregistrer la société et parfois de recourir à un
notaire, ce qui peut rendre le processus assez complexe et onéreux.
 La gestion contraignante : La gestion d’une SCI implique une certaine rigueur et
des responsabilités. Il faut tenir des assemblées générales, rédiger des rapports
financiers, et respecter des obligations fiscales et juridiques. Pour certaines
personnes, la gestion quotidienne d'une SCI peut donc devenir contraignante,
surtout si les associés ne sont pas d'accord sur les décisions à prendre.
 La responsabilité des associés : Bien que la SCI offre une structure juridique
souple, les associés sont individuellement responsables des dettes de la société à
hauteur de leur participation. En cas de dettes importantes ou de mauvais choix
d'investissement, les associés peuvent être amenés à supporter personnellement les
pertes.
 L’imposition des plus-values lors de l’apport de biens : Lorsqu’un bien
immobilier est apporté à une SCI, cela est considéré comme une vente au sens
fiscal. Par conséquent, cet apport est soumis à l’impôt sur les plus-values
immobilières, ce qui peut engendrer une charge fiscale importante si la valeur du
bien a augmenté depuis son acquisition initiale.

IV- LE VIAGER

Le viager est un dispositif particulier de vente de biens immobiliers qui permet au vendeur
de transformer une partie ou la totalité du prix de vente en une rente viagère annuelle. Ce
système est conçu pour offrir au vendeur un complément de revenu, généralement pour sa
retraite, tout en permettant à l’acquéreur de se constituer progressivement un patrimoine
immobilier.

Le principe du viager repose sur la vente d'un bien immobilier, mais au lieu de recevoir
immédiatement un paiement complet, le vendeur reçoit une rente qui lui est versée chaque
année. La rente est fixée et définie lors de la signature de l'acte notarié, et elle continue
jusqu'au décès du vendeur, moment où l'obligation cesse.
Il existe plusieurs types de viager, chacun ayant ses particularités :

• Le viager occupé : Dans ce cas, le vendeur cède son bien à l'acquéreur, mais
il conserve le droit d'usage et d'habitation sur le bien. Cela signifie qu'il peut
continuer à y vivre jusqu'à son décès tout en percevant une rente viagère.
L'acquéreur, quant à lui, n'aura pas l'usage du bien tant que le vendeur est vivant.
• Le viager libre : Ici, le bien immobilier est vendu libre, ce qui permet à
l'acquéreur de l'habiter immédiatement ou de le louer. Ce type de viager est plus
attractif pour les acheteurs qui souhaitent occuper le bien ou en faire une source de
revenus locatifs dès l'achat.
• La vente à terme : Cette option ressemble à un crédit vendeur, dans lequel
le vendeur cède le bien à l'acquéreur, mais conserve le droit d'occuper le bien
pendant une période déterminée. À la fin de cette période, le vendeur doit quitter le
bien, et l'acquéreur peut en prendre possession. Cette formule peut offrir plus de
souplesse pour les deux parties, en particulier si le vendeur a besoin d'une période
de transition avant de libérer les lieux.

V- PATRIMOINE ET GESTION LOCATIVE

La gestion locative immobilière concerne spécifiquement la gestion de différents types

de biens immobiliers tels que des appartements, des maisons, des locaux commerciaux
ou professionnels, des immeubles ou encore des parkings. Elle vise à assurer l'ensemble
des activités liées à la location et à l'entretien de ces biens.
Afin de faciliter cette gestion, un mandataire (qu’il s’agisse d’un organisme spécialisé ou
d’un individu) est souvent désigné pour prendre en charge les diverses tâches liées à la
location des biens. Le propriétaire délègue ainsi l'ensemble des responsabilités liées à la
gestion de son patrimoine locatif. Parmi les missions courantes assurées par le mandataire,
on retrouve :

 Le choix du locataire : Le mandataire sélectionne les candidats locataires, en

vérifiant leur solvabilité et leur adéquation avec le bien loué, afin d’assurer la
stabilité du revenu locatif pour le propriétaire.
 La rédaction du contrat de location : Le mandataire est chargé de rédiger et de
formaliser le contrat de location, en s’assurant que toutes les conditions légales et
spécifiques sont respectées.
 L’envoi des avis d’échéance : Le mandataire prend également en charge l’émission
des avis d’échéance pour le paiement des loyers, en veillant à ce que le locataire
respecte les délais de paiement.
 CHAPITRE 3 : LE PATRIMOINE FINANCIER

I- DEFINITION

Le patrimoine financier est constitué de divers types d’actifs, chacun ayant une fonction
spécifique dans la gestion et la croissance du capital. Parmi ces actifs, on trouve notamment
:
 Les comptes d'épargne : Il s’agit de produits comme les livrets d’épargne,
l’assurance-vie ou l’épargne retraite, qui permettent de constituer une réserve
d'argent. Ces instruments sont généralement utilisés pour économiser de manière
sécurisée, sans que les fonds soient immédiatement dépensés.
 Les placements financiers : Cela inclut des actifs tels que les valeurs mobilières
(comme les actions cotées, les obligations, etc.), qui sont utilisés pour faire
fructifier le capital à travers des investissements plus dynamiques.
 Les comptes de dépôt bancaire : Ce sont les comptes à vue ou comptes de dépôt,
utilisés pour gérer les liquidités disponibles au quotidien. Ces comptes permettent
une gestion souple et immédiate des finances.

Selon que l'on soit une personne physique ou morale, les éléments constitutifs du
patrimoine financier peuvent être très différents. Cependant, quel que soit le profil,
l’objectif principal est généralement de :
 Constituer un capital : L'objectif fondamental est d’économiser pour construire
une base financière solide.
 Faire fructifier et valoriser ce capital : L’objectif est de développer ce capital, en
l’optimisant par des placements ou investissements appropriés.

Certaines personnes choisiront de compléter leur patrimoine immobilier par des avoirs
bancaires ou des placements financiers pour mieux diversifier et équilibrer leur patrimoine
sur le long terme. D’autres, en revanche, préféreront épargner un capital suffisant pour
acheter leur résidence principale (en combinant un apport personnel avec un prêt
immobilier) dans un horizon plus court.

Le patrimoine financier peut être géré de manière court terme ou long terme. Dans le
cas d'une gestion à court terme, il est conseillé de limiter les risques de fluctuation du
capital. Cela implique d’éviter les placements trop spéculatifs, notamment ceux liés aux
marchés boursiers, qui, bien que potentiellement rentables, comportent des risques
importants. Une spéculation excessive pour dégager des plus-values immédiates peut
entraîner des pertes substantielles, notamment si le capital initial est en danger.
II- LES DIFFERENTS AXES DE GESTION

Il existe plusieurs axes pour la gestion du patrimoine financier, chacun ayant des objectifs
et des caractéristiques propres. Les principaux axes de gestion sont les suivants :

 La sécurité
 Le rendement
 La disponibilité
 La fiscalité

1. La sécurité
La gestion axée sur la sécurité vise à limiter les risques et à protéger le capital investi. Elle
repose généralement sur des placements à faible risque, tels que :
 Les comptes bancaires sécurisés, comme les fonds de garantie, qui garantissent
le remboursement des fonds en cas de défaillance de la banque.
 Les OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières),
comme les Sicav ou les Fonds Communs de Placement. Ces instruments
permettent de diversifier les investissements, ce qui réduit les risques liés à la
fluctuation du capital. Toutefois, il est important de choisir des OPCVM qui
présentent peu de risques.
 Les obligations classiques : Ces placements consistent à prêter de l'argent à une
entreprise ou un État, et l'investisseur reçoit des intérêts en retour. Le seul risque
majeur est la défaillance de l'émetteur des obligations. Il est donc recommandé de
privilégier des obligations émises par des entités de confiance, ayant une bonne
cote de crédit.

2. Le rendement
L’axe du rendement est centré sur la recherche de plus-value ou de revenus réguliers.
Selon les objectifs, l’investisseur peut choisir entre :
 La croissance du capital : Dans ce cas, les revenus générés par les placements ne
sont pas distribués, mais réinvestis pour favoriser une augmentation du capital. Ce
type d’approche est souvent privilégié à long terme.
 L’encaissement rapide des revenus : L'investisseur choisit de percevoir des
revenus réguliers le plus rapidement possible. Cela peut inclure des dividendes
d'actions ou des intérêts d'obligations.
Cependant, il est essentiel de rester prudent en termes de rendement. Un rendement trop
élevé peut parfois signaler un risque accru. De plus, certains placements peuvent offrir un
rendement variable, tandis que d'autres peuvent garantir le capital, mais avec des
rendements plus faibles en contrepartie.
3. La disponibilité
La disponibilité des fonds investis est un autre facteur clé dans la gestion du patrimoine
financier. Il existe plusieurs options :
 Bloquer les capitaux pendant plusieurs années : Si l’individu n'a pas besoin de
ses fonds dans l’immédiat, il peut choisir des placements à long terme, comme les
régimes d'épargne retraite. Ces placements sont souvent assortis d’avantages
fiscaux intéressants, notamment dans les pays occidentaux.
 Avoir des placements disponibles à tout moment : Par exemple, un portefeuille
d'actions peut offrir une liquidité instantanée. Toutefois, il faut être vigilant et
éviter de se retrouver dans une situation où il serait nécessaire de vendre ces actions
à un mauvais moment, c'est-à-dire lorsque leur valeur est basse, en cas de besoin
immédiat de liquidités.

4. La fiscalité
Enfin, la fiscalité joue un rôle important dans la gestion du patrimoine financier. Par
exemple, si un individu décide d'acheter des actions et réalise une plus-value lors de leur
vente, cette plus-value sera soumise à l’impôt. Il est donc crucial de prendre en compte les
implications fiscales des différents investissements et de rechercher des solutions
permettant de minimiser la charge fiscale, comme des produits d'investissement
fiscalement avantageux.

III- L’EVALUATION DU PATRIMOINE FINANCIER

Il est essentiel de réaliser un bilan patrimonial pour évaluer de manière précise la situation
financière et le patrimoine d'un individu. Ce bilan permet de dresser un état des lieux
complet des actifs et des passifs, afin de mieux comprendre la composition de son
patrimoine. Dans ce processus, un conseiller en gestion de patrimoine joue un rôle
déterminant. Grâce à son expertise, il aide le particulier à prendre des décisions éclairées
dans un domaine souvent complexe et aux multiples facettes.

Les classes d'actifs qui composent un patrimoine financier sont extrêmement variées et
dépendent des choix d'investissement effectués par l'individu. Ces actifs peuvent inclure
des biens immobiliers, des placements financiers, des actions, des obligations, des comptes
d'épargne, et bien d'autres encore. Chaque individu possède un patrimoine unique, qui
reflète non seulement ses décisions financières personnelles, mais aussi sa situation
familiale (mariage, enfants, etc.) et parfois même sa situation professionnelle
(entrepreneur, salarié, etc.). Adinsi, le bilan patrimonial permet de personnaliser la stratégie
d'investissement en fonction de ces spécificités, afin d'atteindre des objectifs financiers à
court, moyen ou long terme.