I.

PRÉLIMINAIRES

A. L’évolution du marché de l’assurance construction jusqu’à 1978

L’assurance, dans son principe général, repose sur la mutualisation des risques au sein d’un
groupe. Si les premières formes d’assurance remontent à l’époque médiévale (assurance
maritime à Gênes en 1347, Lloyd's après l'incendie de Londres en 1666), l’assurance
construction en tant que branche autonome n’émerge qu’à la fin du XIXe siècle.

Au départ, les assureurs proposaient des contrats à l’année pour couvrir les responsabilités
des constructeurs sur l’ensemble de leurs chantiers.

Ce n’est qu’au XXe siècle que des contrats spécifiques aux chantiers voient le jour,
notamment les contrats tous risques chantier commercialisés par des assureurs
britanniques.

1928 : naissance de la police globale chantier

- Assure les intervenants d’un chantier déterminé contre les effondrements en cours de
construction et les vices cachés relevant de la responsabilité décennale.
- Nature = assurance de chose : couvre le dommage sans chercher de responsable.
- Souscription conditionnée par l’intervention d’un bureau de contrôle (ancêtre du
contrôleur technique).

Loi du 31 décembre 1940

- Première obligation légale d’assurance en matière de construction.
- Concerne uniquement les architectes, pour leur responsabilité.
- Il s’agit d’une assurance de responsabilité (et non de chantier).

Après 1945 : demande croissante d’assurance

- Reprise massive de la construction après-guerre.
- Mauvaise qualité de construction ➝ sinistres ➝ recherche de responsabilités.
- Assurance des entrepreneurs devient quasi-obligatoire par la pratique : exigée
contractuellement sur les grands marchés publics.

Problème majeur : la réassurance

- Le droit français impose une présomption de responsabilité décennale, inconnue dans les
droits étrangers.
- Résultat : les réassureurs étrangers refusent de couvrir le risque français.
- Réaction : formation de groupements de coassurance et de réassurance mutuelle (ex. :
section responsabilité décennale créée en 1946).
Groupements d’assureurs : rôle croissant
- Rôle financier : mutualisation du risque.
- Rôle technique : tarification basée sur les statistiques.
- + Apparition de polices d’abonnement, renouvelables par tacite reconduction.

Réforme de 1967 – Article 1792 du Code civil

- Extension de la présomption décennale à de nouveaux intervenants :
- Promoteurs
- Bureaux d’études
- Ingénieurs-conseils
- Autres techniciens
- Condition : être liés par un contrat de louage d’ouvrage.
- ➕ Création de nouvelles polices de responsabilité adaptées à ces professionnels.

Années 1970 : prémices de la réforme

- Explosion des intervenants, complexité croissante des projets, multiplication des sinistres.
- Système d’assurance hétérogène, peu protecteur, souvent inefficace.
- Préparation de la réforme majeure de 1978.

B. La réforme de l’assurance construction du 4 janvier 1978

1. Un système « à bout de souffle »

Le rapport Spinetta (1975) révèle :

-Délais excessifs de règlement des sinistres (à cause de la recherche de responsabilités).
-Situation financière catastrophique du secteur (déficit > 200 millions de francs).
-Sous-assurance généralisée : 40 % des entrepreneurs et 50 % des maîtres d’ouvrage non
assurés.
Conclusion : le système est inefficace, opaque, dangereux pour l’usager.

2. Les remèdes de la réforme – Loi Spinetta (4 janvier 1978)

a. Responsabilité des constructeurs redessinée

- Renforcement de la présomption de responsabilité décennale.

- Volonté de mieux protéger l’usager sans qu’il ait à identifier le responsable.

b. Régime de prévention des désordres

Encadrement des bureaux de contrôle technique :

- Mission claire et limitée
- Intervention de la conception à la livraison
- Obligatoire sur certains chantiers
Le contrôleur technique devient lui-même responsable solidairement avec les constructeurs
(dans la limite de sa mission).

Introduction de franchises obligatoires pour responsabiliser les professionnels (clause-type

A.243-1 C. assur.).

c. Système d’assurances obligatoires novateur

- Mise en place d’un système à double détente :

- Assurance dommages-ouvrage (DO) : assure le préfinancement des réparations.
- Assurance de responsabilité décennale (RC) : permet aux assureurs DO de se
retourner contre les responsables.

Objectifs :
- Indemniser rapidement le maître d’ouvrage.
- Éviter de l’impliquer dans les litiges entre constructeurs et assureurs.

Conséquences de la réforme :
- Déclin des anciens groupements fermés (ARCES, GAB…)
- Ouverture du marché à la concurrence
- Meilleure protection de l’usager
- Création d’un modèle juridique unique, propre au droit français

II. LES ASSURANCES CONSTRUCTION OBLIGATOIRES

A. Dispositions communes

La loi Spinetta du 4 janvier 1978 instaure un système à double détente, composé de deux
assurances obligatoires :
1. L’assurance dommages-ouvrage (articles L.242-1 et L.242-2 du Code des assurances)
2. L’assurance de responsabilité décennale (articles L.241-1 et L.241-2)

Ce système vise à protéger rapidement le maître d’ouvrage par une indemnisation

automatique (DO), tout en permettant un recours ultérieur contre les constructeurs par le
jeu de la RC décennale.

[Link] champ d'application en termes d'ouvrage

a. Situation avant l’ordonnance du 8 juin 2005

- L’assurance obligatoire s’imposait pour les travaux de bâtiment, mais la loi ne donnait pas
de définition précise.
- Une tentative de définition réglementaire a été annulée par le Conseil d’État (1979).
- ➜ C’est donc la jurisprudence qui a dû interpréter la notion.
Exemples d’interprétation élargie par les juges :
- VRD (voies et réseaux divers)
- Fosse à lisier, cuve, silo à grains
- Station de métro
- Dalle en béton armé, piscine, court de tennis…

Le critère utilisé était celui des “techniques de travaux de bâtiment”, ce qui englobait parfois
du génie civil, suscitant une insécurité juridique pour les professionnels.

b. Ordonnance du 8 juin 2005 (n°2005-658)

- Remplace l’expression “travaux de bâtiment” par “travaux de construction”.
- Introduit un nouvel article L.243-1-1 du Code des assurances, qui clarifie le champ
d’application en trois étapes :

1. TOUT : le travail doit relever de la garantie décennale au sens de l’article 1792 du Code
civil.
2. SAUF : il ne doit pas figurer sur la liste d’exclusion de l’article L.243-1-1.
3. MAIS : s’il est exclu, il peut être réintégré par application de la théorie de l’accessoire.

Exemple : un ouvrage de génie civil (comme un mur de soutènement) peut être inclus s’il est
techniquement indivisible d’un bâtiment principal.

2. Les limites financières – Le plafond de garantie

Avant 1992
- Pas de règle claire : les assureurs fixaient parfois librement des plafonds, au détriment du
maître d’ouvrage.

Jurisprudence 1992
- Interdiction des plafonds de garantie en assurance obligatoire RC décennale :
- Cass. 1re civ., 25 mai 1992
- Cass. 3e civ., 18 nov. 1992

La garantie doit couvrir l'intégralité des réparations matérielles dues au titre de la

responsabilité décennale.

Réformes à partir de 2006

- Nécessité de mobiliser des capacités financières suffisantes pour des chantiers importants
(ex. : musées parisiens, projets complexes).
- Introduction exceptionnelle de plafonds de garantie pour les ouvrages à usage autre que
l’habitation.

Textes clés :
- Loi de finances rectificative du 30 décembre 2006 (art. L.243-9 C. assur.)
- Loi du 28 juillet 2008 : étend le mécanisme à la DO
- Décret du 22 décembre 2008 : fixe les conditions du plafonnement
Principes du plafonnement :
- Autorisé pour certains ouvrages si leur coût > 150 millions €
- Le montant des garanties doit correspondre au coût total de construction sans l’excéder
- Possibilité de contrats collectifs complémentaires (R.243-1 et R.243-2)
- Les clauses types (Arrêté du 19 novembre 2009) précisent les conditions d’intervention de
ces contrats

3. Le caractère contraignant

a. L’obligation d’assurance
Obligation pour :
- Le maître d’ouvrage (DO)
- Les constructeurs (RC décennale)

a. Contrôle du respect de cette obligation :

- Justificatifs à fournir lors de la déclaration d’ouverture de chantier
- Mention dans tout acte de vente ou de transfert de propriété dans les 10 ans suivant la
réception
- Étendue aux RC décennales depuis la loi Macron (2015)

Sanctions (art. L.243-3 C. assur.) :

- 6 mois d’emprisonnement et/ou 75 000 € d’amende
- Sanction limitée : pas applicable au particulier construisant pour lui-même ou ses proches
- Prescription de 3 ans (infraction instantanée)

Important : l'absence d’assurance DO ne diminue en rien la responsabilité des professionnels

du bâtiment (Cass. crim. 30 oct. 2000)

b. Exonérations
Cas d’exonération d’assurance obligatoire :
- L’État, s’il construit pour son propre compte
- Personnes publiques, dans certains cas
- Partenariats public-privé (PPP)
- Personnes morales privées dépassant certains seuils (art. L.111-6 et R.111-1)

Attention : les exonérations sont limitées et encadrées dans le temps (ex. : depuis 1990 pour
les personnes publiques, depuis 2008 pour les PPP)

c. Clauses types – Définition réglementaire des garanties

- Obligation d’intégrer des clauses types réglementaires dans les contrats (art. L.243-8 et
A.243-1 du Code des assurances)
- Annexe I : RC décennale
- Annexe II : dommages-ouvrage
- Définissent :
- Étendue des garanties
- Procédure de règlement
- Modalités de l’expertise
 - Conditions des franchises et plafonds

4. L’obligation d’assurer – Bureau Central de Tarification (BCT)

- Rôle : forcer un assureur à couvrir un risque soumis à obligation légale (si refus injustifié).
- Assureur ne peut :
- Refuser une demande sans motif sérieux
- Rester silencieux > 45 jours (sinon, saisine du BCT possible)
- Proposer un tarif abusif

BCT intervient pour fixer une prime équitable et obliger l’assureur à couvrir le risque.

Exception : si la nature même du risque est incompatible avec les statuts de l’assureur, il
n’est pas tenu d’accepter.

[Link] du marché de l’assurance construction

a. Contrats d’assurance regroupant les garanties

PUC – Police Unique de Chantier

- Contrat global couvrant :
- DO
- Tous risques chantier
- RC décennale
- Aujourd’hui quasi abandonné par le marché.

CCRD – Contrat Collectif de Responsabilité Décennale

- Permet de compléter les garanties individuelles
- Souscrit par le maître d’ouvrage pour tous les intervenants
- Utilisé sur les chantiers importants (seuil conseillé : 15 M€ HT)
- Chaque intervenant garde aussi une assurance individuelle

b. Convention CRAC (1983)

- Objectif : fluidifier les relations entre assureurs (DO ↔ RC)
- Mise en place :
- Expert unique missionné par l’assureur DO
- Rapport d’expertise utilisé par tous les assureurs
- Permet :
- Réduction des délais de gestion
- Diminution des frais
- Recours simplifiés via barème d’imputabilité
- Convention inopposable au maître d’ouvrage

Bien sûr, voici la Partie II – B. L’assurance de responsabilité décennale, sans emoji, et avec le
même niveau de clarté, de rigueur et de précision que précédemment.
B. L’assurance de responsabilité décennale

L’assurance de responsabilité décennale est obligatoire pour les professionnels réputés

constructeurs au sens de l’article 1792 et suivants du Code civil.
Elle vise à garantir les dommages pouvant compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre
impropre à sa destination.

1. Les assujettis

L’article L.241-1 du Code des assurances renvoie à la liste des constructeurs réputés
responsables.

Sont concernés :
- Architectes
- Entrepreneurs
- Techniciens
- Toute personne liée au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage
- Personne qui vend un ouvrage achevé qu’elle a construit ou fait construire
- Mandataire du propriétaire s’il accomplit une mission assimilable à celle d’un constructeur
- Promoteurs immobiliers
- Constructeurs de maisons individuelles
- Contrôleurs techniques
- Fabricants d’EPERS (Éléments Pouvant Entraîner la Responsabilité Solidaire)

Ne sont pas concernés :

- Les sous-traitants : ils n’ont pas de lien contractuel direct avec le maître d’ouvrage, et sont
donc exclus du champ d’application de la loi de 1978

2. Le fonctionnement de la garantie dans le temps

a. Le principe de la capitalisation

Depuis la loi du 28 juin 1982, les garanties délivrées au titre de l’assurance de responsabilité
décennale doivent être gérées en capitalisation.

Cela signifie que l’assureur est engagé de manière ferme pour une durée de dix ans à
compter de la réception des travaux, sans possibilité de se désengager une fois le chantier
ouvert.

Ce mécanisme est une spécificité française, aucun autre pays européen n’impose cette
gestion en capitalisation.

b. Le critère de rattachement

Pendant longtemps, la date d’ouverture de chantier (DOC) servait de référence pour

déterminer l’assurance applicable, sans que cela ne soit défini par les textes.
Les clauses types ont désormais précisé que la date de déclaration d’ouverture de chantier
est la référence unique pour :
- Déterminer le contrat d’assurance applicable
- Fixer la période de validité de la garantie

Cas particuliers :

1. Pour les travaux ne nécessitant pas de permis de construire (et donc pas de DOC), la
référence devient :
- la date du premier ordre de service ou
- la date effective du début des travaux

2. Pour les entreprises nouvellement créées intervenant sur un chantier en cours, la date
retenue est celle du début effectif de leur prestation

3. Pour les prestataires intellectuels (comme les bureaux d’étude ou les architectes)
intervenant très en amont d’un projet, leur référence temporelle peut être leur date de
cessation d’activité, si elle est antérieure à la DOC

3. L’objet de la garantie

a. Les dommages garantis

L’article L.241-1 du Code des assurances renvoie à l’article 1792 du Code civil. Ce dernier vise
les dommages matériels à l’ouvrage qui :
- compromettent sa solidité
- le rendent impropre à sa destination

Les travaux de réparation couverts par la garantie comprennent également :

- démolition
- déblaiement
- dépose ou démontage des éléments endommagés

Ne sont pas couverts :

- Les dommages immatériels (ex : perte d’exploitation)
- Les dommages aux biens mobiliers

b. Les activités garanties

L’assurance ne couvre que les activités expressément déclarées par l’assuré dans le contrat.

Autrement dit, si une activité professionnelle n’a pas été déclarée, elle n’est pas garantie.
Toutefois, si la clause restrictive vide le contrat de sa substance, elle devient inopposable à
l’assuré.
Jurisprudence :
- Cass. 1re civ., 29 avril 1997 : la pose de couverture n’était pas couverte dans un contrat ne
visant que l’aménagement de magasins
- Cass. 1re civ., 14 octobre 1997 : l’activité de direction de chantier n’était pas couverte si
seule l’activité de projet architectural avait été déclarée
- Cass. 1re civ., 1er décembre 1998 : une extension ponctuelle de garantie sur les travaux
d’étanchéité limités à 150 m² par chantier était valable

Limites :
- Certaines activités spécifiques, comme les reprises de fondation, ne sont pas considérées
comme un secteur particulier du bâtiment (Cass. 3e civ., 14 avril 2010)

c. Exclusions et déchéance

L’arrêté du 19 novembre 2009 a limité les exclusions de garantie à trois cas strictement
définis :

1. Dommages résultant du fait intentionnel ou du dol de l’assuré

2. Dommages résultant de l’usure normale, du défaut d’entretien ou d’un usage anormal
3. Dommages dus à une cause étrangère

Il est important de noter que :

- Une exclusion n’est pas applicable si le sinistre résulte d’un concours de causes
- L’événement de type catastrophe naturelle (comme la sécheresse) n’est pas
nécessairement assimilé à une cause étrangère

La déchéance (distincte des exclusions) peut être invoquée si l’assuré a agi en violation
inexcusable des règles de l’art. Toutefois, cette notion reste floue et sujette à interprétation.

Depuis 2005, les références aux normes européennes ont été intégrées dans la clause-type,
sous réserve qu’elles assurent un niveau de sécurité équivalent aux normes françaises.

d. L’évaluation de l’indemnité

Le plafond de garantie

Le montant garanti par le contrat doit être suffisant pour couvrir le coût des réparations.
En principe, aucun plafond ne peut être appliqué en matière de garantie obligatoire, sauf
dans les cas strictement prévus (voir Partie II – A.2).

La franchise

Conformément à la clause-type (annexe I à l’article A.243-1 du Code des assurances), une

partie de l’indemnité est laissée à la charge de l’assuré.
Ce qu’il faut retenir :
- Cette franchise est inopposable au maître d’ouvrage (et à l’assureur dommages-ouvrage en
cas de subrogation)
- Elle ne peut pas faire l’objet d’une assurance complémentaire
- Elle représente un “découvert obligatoire”, qui vise à responsabiliser l’assuré

e. Les attestations d’assurance

Depuis la loi Macron du 6 août 2015, l’article L.243-2 alinéa 2 du Code des assurances
prévoit qu’un modèle type d’attestation d’assurance doit être respecté.

L’arrêté du 5 janvier 2016 précise les mentions obligatoires :

- Identité de l’assureur et de l’assuré
- Nature des garanties
- Activités couvertes
- Montant garanti
- Durée de la garantie

L’attestation doit :
- Être jointe aux devis et factures des professionnels
- Être annexée aux actes de vente de biens immobiliers avant la fin de la garantie décennale

Aucune mention obligatoire ne porte sur le paiement effectif de la prime, mais le défaut de
paiement peut affecter la validité de la garantie.

C. L’assurance des dommages à l’ouvrage (D.O.)

L’assurance dommages-ouvrage est régie par les articles L.242-1 à L.242-2 du Code des
assurances. Elle constitue le premier niveau du système à double détente instauré par la loi
Spinetta.
Elle a pour but de préfinancer la réparation rapide des désordres relevant de la garantie
décennale, sans attendre la décision judiciaire déterminant la responsabilité des
intervenants.

1. Les intéressés

a. Les assujettis

L’article L.242-1 impose la souscription d’une assurance D.O. à toute personne physique ou
morale, autre que l’État, qui agit en qualité de :
- maître d’ouvrage
- vendeur
- mandataire du propriétaire de l’ouvrage
Sont donc concernés :
- les promoteurs immobiliers
- les particuliers faisant construire pour revendre
- les collectivités locales, les bailleurs sociaux, les sociétés d’économie mixte

Cas particuliers :
- Les particuliers construisant pour eux-mêmes ou pour un proche (conjoint, ascendant,
descendant) sont exclus de l’obligation, mais peuvent souscrire volontairement une D.O.
- En cas de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le promoteur reste l’assujetti

b. Les bénéficiaires

Le bénéficiaire est le propriétaire de l’ouvrage au moment du sinistre.

Peuvent donc être bénéficiaires :

- le maître d’ouvrage initial
- tout acquéreur ultérieur
- les copropriétaires, chacun pour leurs parties privatives
- le syndicat des copropriétaires pour les parties communes

Le bénéfice de la garantie est attaché à l’ouvrage et se transmet automatiquement en cas de

cession du bien.

2. Le fonctionnement dans le temps

a. Prise d’effet des garanties

En principe, la D.O. prend effet à la réception de l’ouvrage, c’est-à-dire à la date de signature

du procès-verbal de réception.

Cependant, pour garantir la continuité de la couverture, les assureurs proposent souvent :

- une garantie de type “tous risques chantier” jusqu’à la réception
- ou une garantie provisoire de pré-réception, incluse dans certains contrats

La garantie D.O. est donc activable dès l’apparition d’un dommage après la réception, sans
franchise ni délai de carence.

b. Durée des garanties

La garantie couvre les désordres pendant 10 ans à compter de la réception (durée identique
à celle de la responsabilité décennale).
Un délai de prescription de 2 ans s’ajoute à cette période, permettant au bénéficiaire d’agir
contre l’assureur, à compter de la survenance du sinistre (article L.114-1 du Code des
assurances).

3. Objet et limites de l’assurance

a. Les dommages garantis

L’assurance couvre les dommages qui :

- compromettent la solidité de l’ouvrage
- rendent l’ouvrage impropre à sa destination

Ces dommages sont les mêmes que ceux garantis par la responsabilité décennale,
conformément à l’article L.242-1.

Exemples :
- affaissement de planchers
- infiltrations généralisées
- décollement d’un carrelage rendant la pièce inutilisable

Ne sont pas couverts :

- les désordres d’ordre esthétique
- les malfaçons sans impact fonctionnel

Deux sous-catégories méritent d’être précisées :

a. Nature physique décennale des dommages

Il s’agit des désordres matériels, touchant la structure ou les éléments d’équipement

indissociables de l’ouvrage.

Exemples :
- fissures importantes
- corrosion de ferraillages
- défaut d’étanchéité de la toiture

b. Sort des dommages réservés

Les désordres mentionnés dans les réserves de réception ne sont pas couverts, sauf s’ils :
- s’aggravent postérieurement
- relèvent clairement de la garantie décennale

b. La nature de la prestation

La prestation de l’assureur D.O. est pécuniaire : il verse une indemnité destinée à financer
les travaux de réparation.

Toutefois :
- l’indemnité doit être affectée aux travaux
- en cas de cession du bien, l’indemnité ne suit pas automatiquement l’ouvrage
- l’assureur peut intervenir en nature, par exemple en prenant en charge lui-même le
chantier

L’indemnisation ne concerne que le coût des réparations matérielles, et exclut les préjudices
immatériels (perte de jouissance, perte de loyers).

4. Limitations en montants

Le plafond de garantie doit correspondre au coût total de la reconstruction de l’ouvrage.

Toute franchise est inopposable au bénéficiaire, sauf si elle est prévue expressément dans
une police facultative ou complémentaire.

Le montant de la garantie peut être plafonné dans certains cas particuliers (cf. plafonds
autorisés pour les ouvrages non destinés à l’habitation, art. L.243-9).

5. La mise en œuvre de la garantie

a. La procédure d’indemnisation

La procédure applicable est précisée dans l’article A.243-1 du Code des assurances (clauses
types). Elle distingue deux situations :
a. Procédure sans expertise

Applicable si :
- le sinistre est simple
- le montant prévisible de l’indemnisation est inférieur à 1 800 € HT

L’assureur dispose d’un délai de 15 jours à compter de la réception de la déclaration pour

faire une offre.

b. Procédure avec expertise

Applicable dans tous les autres cas. Elle suit plusieurs étapes :

1. Accusé de réception de la déclaration dans les 10 jours

2. Désignation de l’expert, qui doit se déplacer dans les 60 jours
3. Rapport préliminaire, permettant à l’assureur de prendre position dans les 90 jours
4. Offre d’indemnisation ferme et motivée dans les 15 jours suivant le rapport

Si l’assureur ne respecte pas les délais :

- l’indemnité due produit intérêt de plein droit au double du taux légal
- le bénéficiaire peut engager une procédure judiciaire accélérée

b. Le règlement de l’indemnité
L’indemnité doit être versée dans les 15 jours suivant l’acceptation de l’offre, ou à défaut,
selon la décision de justice.

L’assureur peut choisir entre :

- une indemnisation forfaitaire
- une prise en charge directe des travaux

Le règlement peut être conditionné à la réalisation effective des réparations.

c. Les sanctions

En cas de retard ou de manquement aux obligations :

- intérêts majorés au double du taux légal
- responsabilité de l’assureur engagée pour mauvaise foi
- possibilité de saisie du médiateur ou du juge des référés

d. Le recours de l’assureur

Après avoir indemnisé le bénéficiaire, l’assureur D.O. est subrogé dans ses droits contre les
responsables du dommage, notamment :
- les constructeurs
- leurs assureurs RC décennale
Le recours est dirigé selon les termes du système à double détente instauré par la loi
Spinetta.
Très bien. Voici la Partie III – Les assurances facultatives, allant jusqu’à la sous-partie C
incluse, selon la trame de ton cours et toujours sans emoji.

III. LES ASSURANCES FACULTATIVES

Contrairement aux assurances obligatoires issues de la loi Spinetta, les assurances

facultatives permettent aux différents acteurs de la construction de se prémunir contre des
risques non couverts par la responsabilité décennale ou la garantie dommages-ouvrage.

Elles sont très variées et peuvent concerner :

- des biens avant réception,
- des risques économiques,
- ou encore des garanties complémentaires aux contrats obligatoires.

A. Les assurances de chose avant réception

Ces assurances visent à protéger les ouvrages ou équipements en cours de réalisation contre
des événements pouvant survenir avant la réception, moment à partir duquel commence la
responsabilité décennale.
Elles sont généralement souscrites par :
- le maître d’ouvrage,
- ou par les entreprises dans le cadre de leurs contrats.

Elles peuvent être incluses dans des polices spécifiques, comme les polices tous risques
chantier (TRC) ou les polices constructeur non réalisateur (CNR).

1. Les garanties complémentaires dans les contrats d’entreprises

Ces garanties peuvent être prévues dans les contrats d’entreprise. Elles concernent des
risques précis qui pourraient compromettre le chantier avant sa réception.

a. Le risque effondrement

- Couvre les dommages dus à un effondrement total ou partiel de l’ouvrage ou d’un élément,
survenant pendant les travaux.
- Peut être étendue aux dommages aux biens voisins.
- Nécessite en général une clause spécifique, car ce risque n’est pas toujours couvert dans
les polices de base.

b. Le risque incendie

- Couvre les dommages causés par un incendie sur le chantier, d’origine accidentelle ou liée
à un défaut de sécurité.
- Il s’agit d’un risque important, notamment lorsque des matériaux inflammables sont
stockés sur place ou que des soudures sont effectuées.
- Cette garantie est souvent incluse dans les polices TRC ou dans les polices incendie
chantier.

B. Les assurances de risques économiques

Ce type d’assurance vise à couvrir les aléas financiers ou juridiques pouvant impacter le
projet, en complément des garanties techniques.

1. Présentation générale

Ces assurances répondent à la diversification des risques auxquels sont confrontés les
maîtres d’ouvrage, en particulier sur les projets complexes ou à forte valeur économique.

Elles sont généralement souscrites par les promoteurs, investisseurs institutionnels ou

bailleurs, et peuvent être négociées dans le cadre de projets sur mesure.

2. Description des différentes garanties

a. Garantie des conséquences financières de remise en cause de permis de construire

- Vise à couvrir les pertes financières résultant de l’annulation d’un permis de construire par
décision de justice.
- La garantie peut couvrir :
- les frais engagés,
- les intérêts intercalaires,
- la perte de valeur du terrain.

b. Garantie recours abusif contre le permis de construire

- Protège le maître d’ouvrage contre les retards ou surcoûts liés à un recours gracieux ou
contentieux exercé abusivement contre le permis.
- Elle intervient si :
- le recours est jugé abusif par les juridictions,
- ou s’il aboutit à une transaction financière.

a. Garantie des conséquences financières de vice imprévisible de sol

- Couvre les risques liés à la découverte de conditions géotechniques imprévues (ex. :

présence de remblais, cavités, nappes).
- Les dépenses imprévues pour adapter les fondations ou les structures peuvent être très
élevées.
- Nécessite une étude de sol préalable.

b. Garantie des conséquences financières des non-conformités à la réglementation

de la construction

- Couvre les frais liés à la remise en conformité d’un ouvrage dont la construction ne
respecte pas :
- les règles d’urbanisme,
- la réglementation thermique ou acoustique,
- les normes d’accessibilité.

c. Garantie d’engagement de rentabilité locative

- Offre une sécurité financière à l’investisseur en garantissant un niveau minimal de

rentabilité locative.
- Elle peut s’appliquer lorsque :
- le bien n’est pas loué dans les délais,
- ou que le rendement réel est inférieur aux prévisions contractuelles.

3. Dispositions communes aux différentes garanties

- Ces assurances nécessitent en général une analyse préalable du risque par l’assureur.
- Leur mise en œuvre suppose une déclaration circonstanciée, souvent accompagnée d’une
expertise ou d’un rapport technique.
- Les franchises, plafonds et exclusions sont négociés au cas par cas.
C. Les garanties complémentaires à la dommages-ouvrage

Ces garanties sont souvent proposées en extension de la garantie D.O., pour couvrir des
risques ou dommages non compris dans la garantie décennale obligatoire.

1. La garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables

- Régie par l’article 1792-3 du Code civil, cette garantie est d’une durée minimale de 2 ans à
compter de la réception.
- Elle couvre les éléments dissociables de la structure, c’est-à-dire pouvant être remplacés
sans détériorer le gros œuvre.
- Exemples : chaudières, climatiseurs, volets roulants.

Elle peut être incluse dans le contrat d’assurance ou faire l’objet d’une police distincte
souscrite par le constructeur ou le maître d’ouvrage.

2. La garantie des dommages immatériels consécutifs

- Couvre les préjudices non matériels résultant directement d’un dommage matériel garanti
(ex. : perte de loyer, trouble de jouissance).
- Elle ne couvre pas les dommages immatériels autonomes (sans dommage matériel
préalable).
- Fréquemment sollicitée par les bailleurs et investisseurs.

3. La garantie des dommages aux existants

- Couvre les dommages causés aux parties existantes du bâtiment (dans le cas d’un projet de
réhabilitation ou d’extension).
- En principe, la garantie D.O. ne couvre que les travaux neufs.
- Cette garantie permet donc de compléter la couverture assurantielle en intégrant les
ouvrages préexistants.

Conditions habituelles :
- État des lieux contradictoire avant travaux
- Exclusion des désordres préexistants
- Franchise et plafond spécifiques