Classification territoriale Classification construction et

valeur
Pro Ville Comm Group Type Côte d’exp. Terrain $
const m2
A B C
TSHOPO KISANGANI MAKISO commercia Hangars
l Villa 50 25 5
Indust &
comm
Tableau n°1

La catégorie du terrain concerne généralement son

emplacement du point de vu localisation par rapport au centre urbain.
Ainsi le terrain de la catégorie A, sont dans la plus part des cas qu’on
retrouve du milieu des centres urbains, dans des quartiers de haut
standing. Les catégories B et C ses succèdent à la catégorie a tels qu’ils
sont localisés. Le site faisant objet du présent travail est situé au quartier
commercial d’un des quartiers de la commune Makiso et de la ville de
Kisangani le mieux positionné, se trouvant presque au cœur de la ville de
Kisangani. Les terrains se trouvent dans ce quartier sont le plus souvent,
par rapport à leurs emplacement considéré de la catégorie A. Etant donné
que la méthode utilisée pour la détermination de la valeur vénale du
terrain nu est la méthode comparative. En comparant les ventes récentes
de deux ou trois terrains catégorie, ayant presque les mêmes dimensions,
la côte d’expertise brute sera calculée en divisant la moyenne de la vente
de ces trois terrains par la superficie de la parcelle. En manière suivante :

- Superficie de la parcelle : 1550m2

- Les ventes comparatives récentes :
- 150.000$ pour une parcelle de 1200m2
- 120.000$ => 750m2
- 100.000$ => 1500m2

La moyenne de ces trois terrains en argent donne la somme de 370.000$

US et la moyenne en superficie des parcelles donne 3450m 2/2 = 1725m

Alors : 185.000$ : 1725m2 = 107$/m2

Le 107$/m2 est considéré comme la côte brute, pour que cette côte soit
utilisée dans les calculs elle doit être pondérée les coefficients de
correction intégrale selon la viabilité du quartier du point de vue
urbanisation.

La formule suivante sera d’application :

(coefficient a+ coefficient b)
Catégorie du quartier +
2

 Catégorie du quartier :
- Catégorie A : habitant planifie : coefficient 0,9
- Catégorie B : habitant administré : coefficient 0,6
- Catégorie C : quartier d’auto-construction coefficient : 0,4 et
- Catégorie D : quartier de squating coefficient : 0,2
 Coefficient a :
Existence de :
- Voirie et drainage : 0,09
- Adduction le : d’eau potable : 0,06
- Eclairage public : 0,04
- Ordures ménagères : 0,01
 Coefficient b :
L’immeuble à évaluer est à proximité des :
 Services publics ou services généraux : 0,10
- Ponts, Gares, Aéroport : 0,08
- Marchés : 0,06
- Centres administratifs : 0,05
- Ecole ou Eglise : 0,03

Le quartier dans lequel se trouve le site du présent travail est de catégorie

A, c.à.d habitat planifie. Dans ce quartier, la conception, le financement et
la réalisation d’un grand nombre de logement sont de la responsabilité
d’un seul promoteur sans décision directe des futurs habitants.

En appliquant la formule ci-dessus, dont :

- Catégorie du quartier = 0,9

- Coefficient a = 0,2
- Coefficient b = 0,15
 0 , 19+0 , 24
0 , 9+¿
2
107$/m2X1, 115 = 119,305$/m2

Le 119,305$/m2 est considéré comme la côte d’expertise pondérée ayant

subisse une correction et c’est la côte qui sera utilisée pour calculer la
valeur vénale du terrain nu.

III.2.3. calcul de la valeur vénale

La valeur vénale, est une estimation du prix auquel un bien

immobilier pourrait être vendu dans des conditions normales de marché.

Il s’agit d’une notion clé dans ce secteur immobilier

particulièrement pour les propriétaires qui envisagent de vendre les
acheteurs potentiels, les notaires ou encore pour l’évaluation des impôts
et de taxes.

Il est important de noter que la valeur vénale n’est pas une

valeur absolue.

Elle effectue en fonction de plusieurs facteurs, dont l’état du

marché immobilier, les caractéristique du bien (emplacement, surface,
quantité de la construction etc) et les préférences personnelles des
acheteurs et des vendeurs.

Le calcul de la valeur vénale d’un bien immobilier est un

exercice complexe qui nécessite une connaissance approfondie du marché
et une analyse détaillée du bien.

Pour le cas du présent travail l’immeuble a évalué afin de

déterminer la valeur vénale est l’immeuble S.V.282 du plan cadastral de la
commune MAKISO

a. Caractéristique de l’immeuble

L’immeuble à évaluer est composé d’une unité foncière

(parcelle) de limite administrativement et juridiquement et de deux
bâtiments incorporé :
 - Superficie de la parcelle : 1550,5m2
- Superficie des bâtiments :
a. 1 : 456,6m2
b. Bâtiment 2 : 874,6m2
- Côte d’expertise du terrain : 119,305$/m2
- Côte d’expertise du batis : 339,375$/m2
- La seconde côte d’expertise nous aidera à déterminer la valeur
vénale des constructions ses trouvant dans cette propriété. Elle est
fonction de la catégorie de l’arrêté n°……/….. du 202……portant
mercurial des pris en évaluation immobilière.

Tableau des valeurs(*)

Classification territoriale Classification construction et

valeur
Province Ville Commun Groupe Type Côte d’exp.
e const construction $ m2
A B C
TSHOPO KISANGANI MAKISO commercial Hangars 75 50 10
Villa 250 150 25
Indust & 150 100 15
comm
Tableau n°2

Ces côtes sont des côtes brutes, elles tiennent compte de

l’estimation et la catégorie des ouvrage. Pour être utilisé dans les calculs
de la valeur vénale d’une propriété, la côte brute sera pondérée tenant
compte des conditions suivantes :

A. Condition d’habitabilité
B. Qualité des matériaux de construction
C. Viabilité des quartiers du point de vue urbanisation

Ainsi, la côte pondérée sera en fonction de la formule suivante :

 ( A+ B+C )(¿)
CP = CBx
3

- CP : côte d’expertise pondérée

- CB : côte d’expertise brute suivant la catégorie de la construction
- A : coefficient sur les conditions d’habitabilité
- B : coefficient sur la qualité de matériaux de construction mise en
œuvre
- C : coefficient sur la viabilité du quartier du point de vue
urbanisation.

La côte C sera ajouté des coefficients de correction a et b qui concerne les

éléments d’infrastructure (présent ou absent) pour viabiliser le quartier.

(coeff a+ coeff b)
C = catégorie du quartier +
2

- Coefficient a : - voirie drainage : 0,09

- Adduction d’eau portable : 0,06
- Eclairage public : 0,04
- Coefficient b : A prixunité de :
- Service public ou service généraux : 0,10
- Pont, gares, aéroport : 0,08
- Marché : 0,06
- Centre administratif : 0,05
- Ecole ou église : 0,03

Se référent au tableau des valeurs n°2, la catégorie de l’immeuble à

évaluer est la catégorie A, le type de construction c’est une villa et la côte
brute est de 250$/m2

( A+ B+C )
CP = 250x
2

- A : caractère architectural de belle apparence : coefficient : 0,09

- B : qualité de matériaux de construction : bonne : coefficient : 0,7
- C : viabilité du quartier : habitat planifié : coefficient : 0,9
Vu la présence de certains infrastructures de viabilisation dans ce quartier,
la côte C sera corrigé :

(coeff a+ coeff b)
C = catégorie du quartier +
2

(0 , 19+0 , 24)
C = 0,9 +
2

C = 0,9+0,215 = 1,115

(0 , 9+ 0 ,7+ 1,115)
CP = 250x =¿
2

CP = 250x1, 3575 = 339,375$/m2

Par conséquent, c’est la côte pondérée de 339,375$/m 2 qui sera utilisé

dans les calculs enfin de déterminer la valeur vénale des constructions.

II.2.3. Calcul de la valeur vénale

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien immobilier

pourrait raisonnablement être cédé en cas de vent amiable au moment de
l’expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement
réunies :

a) La libre volonté du vendeur et de l’acquéreur,

b) La disposition d’un délai raisonnable pour la négociation,
compte tenu de la nature du bien et de la situation du
marché
c) Que la valeur soit à un niveau sensiblement stable pendant
ce délai ;
d) Que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du
marché sans réserves, avec une publicité adéquate ;
e) L’absence de facteur de convenance personnelle

La valeur vénale d’un bien immobilier peut être définie dans

deux hypothèses :

- La valeur d’un bien libre ou supposé tel, portant du principe que le

bien est vacant et vacant et libre de tout titre d’occupation.
 - La valeur d’un bien « occupé », qui tient compte de la présence dans
les lieux d’occupants, titrés ou non. Dans ce dernier cas la valeur
dépend aussi des conditions juridiques et financières de l’occupation
et de la qualité du ou des occupants.

La valeur vénale ou valeur marchande est également définie

comme la somme de la valeur intrinsèque diminuée de la dépréciation
immédiat avec la valeur du terrain nu.

Elle est exprimée mathématiquement par la relation suivante :

Vn = Vi-di+Vterrain nu.(*)

En égard aux énonciations ci-haut, quelques questions sont

formulées :

a. Pourquoi calculer la valeur vénale ?

Calculer la valeur vénale d’un bien immobilier est essentiel dans
diverses situations, telles que :
- La vente d’un bien immobilier :
Calculer la valeur vénale permet de déterminer le prix de vente, en
offrant une estimation réaliste du montant que le bien pourrait
obtenir sur le marché. Cette valeur ne comprend pas les frais
d’expertise ou d’évaluation soit de notaire, mais elle peut être
négociée entre l’acheteur et le vendeur ;
- Une succession ou une donation :
La valeur vénale permet de calculer le montant des droits de
succession ou de donation à payer à l’administration fiscale. Une
estimation précise est cruciale pour éviter ;
- L’impôt sur la facture immobilière :
La valeur vénale du patrimoine immobilier est utilisée pour
déterminer le montant de cet impôt ;
- Ou dans le cas sinistre affectant un bien immobilier :
Elle sert alors pour déterminer le montant de l’indemnité de
remplacement que l’assurance doit verser. Une attestation précise
de cette valeur est requise pour calculer correctement
l’indemnité.
 b. Comment calculer la valeur vénale d’un bien ?

La formule de calcul de la valeur vénale d’un bien immobilier

s’estime en prenant en compte plusieurs critères, dont :

- La valeur des biens similaires mis en vente ;

- La nature du bien (maison, appartement, terrain, etc…)
- L’année de construction et l’architecture ;
- La superficie du bien ;
- Le nombre des pièces et leur distribution
- L’état du bien (neuf, ancien, rénové, travaux à prévoir, etc…)
- L’exposition ;
- La localisation ;
- L’environnement immédiat ;
- La réputation du quartier ;
- Les taxes les charges et les impôts ;
- Ou les prestations supplémentaires (piscing, garage, parking, etc….)

Lors de l’évaluation d’un bien immobilier, il est souvent

considéré à la fois sa valeur vénale, le prix de vente potentiel sur le
marché et sa valeur d’usage qui présente son utilité pratique pour le
propriétaire.

Ainsi, considérant les critères énumérés ci-haut la valeur vénale

de l’immeuble faisant objet de notre travail sera calculée comme suit :

- Valeur des biens similaires mis en vente :

Trois immeubles ont été pris comme référence pour nous permettre
d’avoir une idée précise sur le prix du marché.
 Le premier immeuble, se trouvant au boulevard du 30 juin, non loin
de l’immeuble à évaluer a été vendu à 400.000$ (Quatre cent mille dollars
Américains)
  Le second, se trouvant aux avenues ……………… à presque 150
mètres au sud –Est de l’immeuble à expertiser a été vendu à 500.000$
(cinq cents mille dollars américains) et
 Le troisième, éloigné de presque 100 mètres au Nord-Est de
l’immeuble à évaluer, a été vendu à 350.000$ trois cent cinquante-mille
dollars américains)
- La nature du bien immeuble à usage mixte
- Année de construction 1950
- Superficie du bien
a. Superficie du terrain : 1550m2
b. Superficie du batis : 927,8m2
- Côte d’expertise du terrain : 119,305$/m2 => côte pondérée
120$/m2
- Côte d’expertise du batis : 339,375$/m2 côte pondérée 340$/m2
- Etat d’entretien : bon
a. Calcul de la valeur vénale du terrain nu (Vtn)

La valeur vénale du terrain nu est la valeur de la superficie du

terrain multiplié par la côte d’expertise du terrain exprimé au mètre carré
(m2).

Vtn = superficie terrain x cote d’expertise

Vtn = 1550m2x120$/m2

Vtn = 186.000$

Vu que dans cette propriété il existe des constructions, il sera

diminué de cette valeur, la valeur de l’encombrement. L’encombrement
est le rapport en la superficie des bâtiments se trouvant dans la propriété
et la superficie de la parcelle. Il est exprimé en pourcentage (%)

superficie du batis
e=
superaficie de la parcelle

927 , 8 m2 59 ,85∗186.000
e= =¿ => e = =¿
1550 m2 100

e = 0,5985 e = 111.321$
 e = 59,85%

L’encombrement ici représente l’espace de la parcelle occupée

par des constructions. Il est de 59,85% par rapport à la superficie totale de
la parcelle.

Ainsi, la valeur du terrain encombré sera égale à la valeur du

terrain nu diminué de l’encombrement.

Vte = vtn – e

Vte = 186.000 – 111.321 =

Vte = 74679$

Dans le cadre de l’évaluation immobilière, la valeur vénale du

terrain nu est fonction de la superficie de la parcelle de son
encombrement et de son abattement. L’abattement représente la partie
du terrain ou de la parcelle qui présente certaines indisponibilités pour
recevoir un ouvrage ou une construction. Ces indisponibilité peuvent être
du soit une utilisation antérieur de cette partie de la parcelle par des
travaux ayant causé des dommages à cette partie ou ainsi cette partie de
la parcelle presque inutilisable.

Il est représenté par la formule mathématique suivante :

Abattement = Vte x Coefficient

- Le coefficient d’abattement sera déterminé en faisant le rapport

entre la superficie totale de la parcelle et la superficie abattue. Dans le cas
l’immeuble sous examen, l’abattement est de un pourcent (1%) d’où,
Abatt = 74.679$ x 1%
Abatt = 74.676$ x 0,01
Abatt = 746,76$

Par conséquent, la valeur vénale du terrain nu (vvt)

Sera égal à la valeur du terrain encombré diminuée de l’abattement.

Vvt = Vte – Abtt

Vvt = 74.679$ - 746,76$

Vvt = 73.932,24$

B. Calcul de la valeur des constructions

a. calcul des SHOP

- Fondations :1286,24m2 x 0,2 = 257,248m2

- RDC : 1222,24m2 x 1 = 1222,24m2
- Terrasse : 24,6m2 x 0,6 = 14,76m2 x 2 = 29,52m2
- Etage : 358,44m2 x 1 = 358,44m2
- Garage : 39,48m2 x 1 = 39,48m2
TOTAL 1906,928m2
 SHOP = 1906,928m2
b. Calcul de la valeur à neuf
Van = SHOP x C.E
Van = 1906,928m2 x 340$/m2
Van = 648.355,52$

c. Vétusté

Ve = Van*Age*Coeff d’entretien
100
Ve = 648.355,52 x 74 x 0,60
100
Ve = 287869,85$
d. Valeur intrinsèques

Vi = Van – Vc
Vi = 648.355,52 – 287869,85
Vi = 360485,67$
e. Dépréciation Immédiate (Di)
Di = Vi x Coeff. Vetuste
Di = 360485,67 x 0,44
Di = 158613,69$
f. Valeur vénale des constructions
Vvc = Vi – Di
Vvc = 360485,67 – 158613,69
Vvc = 201.871,98$
c. Valeur vénale de la propriété
Vvp = Vvt + Vvc
Vvp = 73.932,24$+201871,98$
Vvp = 275.804,22$