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UNIVERSITÉ D’ÉTAT D’HAÏTI

UEH
FACULTÉ DE DROIT, DES SCIENCES
ÉCONOMIQUES ET DE GESTION DU CAP-HAÏTIEN

SECTION JURIDIQUE

INEFFICACITÉ DE LA GESTION DES TERRES EN HAÏTI AU

REGARD DE LA LÉGISLATION FONCIÈRE HAÏTIENNE DE 2010
À 2020

Mémoire préparé par l'étudiante Youlmine DUVERNA

Pour l'obtention du grade de licenciée en Droit

Sous la direction du professeur Kervens VALCIN

Promotion : Alix FUCIEN

Année : 2012-2016

Mai 2023
 ii

INEFFICACITÉ DE LA GESTION DES TERRES EN HAÏTI AU

REGARD DE LA LÉGISLATION FONCIÈRE HAÏTIENNE DE 2010
À 2020
 iii

TABLE DES MATIÈRES

RÉSUMÉ ...................................................................................................... vii
ABSTRACT ................................................................................................ viii
REZIME......................................................................................................... ix
LISTE DES SIGLES, DES ACRONYMES ET DES ABREVIATIONS ......x
REMERCIEMENTS.................................................................................... xiii
AVANT-PROPOS ....................................................................................... xiv
CHAPITRE I ...................................................................................................1
INTRODUCTION ET POSITION DU PROBLÈME.....................................1
1.1. Introduction à la thématique ..........................................................1
1.2. Justification de l’étude ......................................................................3
1.3. Présentation du problème ................................................................3
1.3.1. Objectifs de la recherche .......................................................................... 10
1.3.1.1. Objectif principal ...................................................................................... 10
1.3.1.2. Objectifs spécifiques ................................................................................. 10
1.3.2. Questions de recherche ............................................................................. 10
1.3.2.1. Question principale ................................................................................... 10
1.3.2.2. Questions spécifiques ......................................................................................... 11
1.4. Hypothèses de travail ......................................................................... 11
1.4.1. Hypothèse principale ................................................................................ 11
1.4.2. Hypothèses spécifiques ......................................................................................... 11
1.5. Limites de la recherche ...................................................................12
1.6. Division du travail ...........................................................................12
CHAPITRE II ................................................................................................13
CADRE CONCEPTUELLE, THÉORIQUE ET REVUE DE
LITTÉRATURE ............................................................................................13
2.1. Approche conceptuel.......................................................................13
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2.1.1. Signification du concept « gestion » ........................................................ 13

2.1.2. Signification du concept « terre » ............................................................ 14
2.1.3. Signification du concept « inefficacité » .................................................. 14
2.1.4. Appréhension du concept « gestion des terres» ..................................... 14
2.1.5. Définition du concept « foncier » ............................................................. 15
2.1.6. Appréhension du concept « législation foncière » .................................. 15
2.2. Approche théorique ........................................................................16
2.2.1. Les théories modernes du droit naturel .................................................. 16
2.2.2. Le droit naturel de propriété ................................................................... 17
2.2.3. Théorie de la propriété ............................................................................. 18
3.1. Revue de littérature...........................................................................21
CHAPITRE III .............................................................................................221
CADRE METHODOLOGIQUE DE LA RECHERCHE ...........................221
3.1. Présentation et description de la méthodologie de recherche .......22
3.1.1. Précision sur la notion de méthodologie ............................................................. 22
3.1.2. Typologie de recherche ......................................................................................... 23
3.1.3. La principale technique préconisée .................................................................... 25
3.1.3.1. La recherche documentaire .............................................................................. 25
3.2. Instrument de l’étude et mécanisme d’analyse des données ........26
3.2.1. Présentation des instruments de l’étude ............................................................. 28
3.2.2. Description des instruments de l’étude ............................................................... 28
3.2.3. Description du mode d’administration des instruments de recherche ............ 28
3.2.4. Modes de traitement et d’analyse des informations .......................................... 29
3.2.4.1. Description du processus d’étude des données................................................ 29
Chapitre IV ....................................................................................................30
PRÉSENTATION, DESCRIPTION, ANALYSE ET INTERPRÉTATION
DES RÉSULTATS ........................................................................................30
4.1. Présentation des limites liées à l’encadrement juridique dans le
foncier en Haïti .........................................................................................30
4.1.1. Les limites relatives aux références constitutionnelles ...................................... 31
 v

4.1.2. Les apports du Droit international de l’environnement ................................... 32

4.1.3. Description des limites relatives à la législation nationale ................................ 32
4.1.3.1. Les limite à l’application du Droit Civil .......................................................... 32
4.1.3.2. Les limites à l’application du Droit Rural et du Droit Agraire ..................... 34
4.1.3.3. Les limites à l’application du Droit Coutumier .............................................. 35
4.1.3.5. Les limites à l’application du Droit de l’Environnement ............................... 36
4.2. Analyse et description des contraintes dans la gouvernance
foncière ......................................................................................................38
4.2.1. Les Ministères et la Gestion des Terres .............................................................. 39
4.2.1.1. La faiblesse des ministères...............................................................................41
4.2.2. Collectivités territoriales et gestion des terres ................................................... 42
4.2.2.1. Le domaine public des collectivités .................................................................. 44
4.2.3. La société civile et la gestion des terres ............................................................... 44
4.2.3.1. Le secteur privé .................................................................................................. 45
4.2.3.2. Les organisations non gouvernementales et la gestion des terres ................ 47
4.2.4. L’organisation Judiciaire et la gestion des terres ............................................ 490
4.2.4.1. Les compétences foncières dans l’organisation judiciaire ............................ 53
4.2.4.2. Le dispositif légal domanial et foncier ............................................................. 55
4.2.4.3. Auxiliaires de justice et la gestion des terres.. ................................................. 55
4.3. Analyse et interprétation des résultats...................................................................58
4.3.1. Analyse de l’ineffectivité des mécanismes institutionnels ................................. 60
CHAPITRE V ................................................................................................61
CONCLUSION, PROPOSITIONS ET RECOMMANDATIONS POUR
L’EFFECTIVITE DES PRINCIPES DE GESTION DES TERRES ............61
5.1. Conclusion ..........................................................................................64
5.2. Recommandations et propositions pour le renforcement des
mécanismes fonciers .................................................................................64
5.2.1. L’effectivité des normes juridiques ..................................................................... 64
5.2.1.1. L’effectivité de la gestion domaniale et foncière ............................................. 65
5.2.1.1.1. Le Droit domanial de l’État.......... ................................................................. 67
5.2.2. Garantir la propriété privée ................................................................................ 70
 vi

5.2. 3. Réviser les lois foncières....... ............................................................................... 71

5.3. Propositions pour la modernisation du régime foncier ................72
5.3.1. Mettre en place un cadastre moderne ................................................................. 74
5.3.2. Dépasser les limites des mécanismes institutionnels .......................................... 74
5.4. Propositions pour l’efficacité de la gestion des terres ...................76
5.4.1. Assurer une gestion effective des politiques foncières ....................................... 77
5.4.2.1. Assurer l’effectivité de la réforme foncière ..................................................... 78
5.4.2. Assurer la gestion efficace des terres .................................................................. 78
Bibliographie.. ...............................................................................................80
 vii

RÉSUMÉ

Depuis l’indépendance d’Haïti le premier janvier 1804, la question foncière

engendre beaucoup de conflits, ce qui occasionne que l’inefficacité de la gestion des
terres représente jusqu’à présent une problématique très importante dans le pays. En tant
que jeune chercheure en vue de sensibiliser les acteurs fonciers sur cette préoccupation
tant pressante, à la fin de notre cycle d’étude, nous avons choisi de réaliser un travail de
recherche autour de ce sujet : l’inefficacité de la gestion des terres en Haïti au regard de
la législation foncière haïtienne de 2010 à 2020.

Pour mieux orienter notre recherche, il nous impose à poser cette question : En
quoi la gestion des terres en Haïti est-elle inefficace? La réponse hypothétique que nous
donnons à cette question est que l’inefficacité de la gestion des terres est occasionnée par
la faiblesse des trois pouvoirs l’État. Et cela entraine assez souvent la décadence du
système de régulation foncière génère tant de défis, et ne fait qu’engendrer des conflits de
toutes sortes qui sont, soit d’ordre juridique ou institutionnel et tout cela crée aussi une
situation d’insécurité juridique assez préoccupante.

Nos objectifs dans le cadre de ce travail de recherche consistent à identifier et

analyser les principales contraintes et défis liées à l’efficacité de la gestion des terres en
Haïti, notamment celles relatifs au droit foncier. Ensuite, proposer des mesures de
redressement en cadre normatif et institutionnel pour améliorer le développement et pour
une gestion efficace des terres et des infrastructures foncières dans le pays. Et pour
atteindre ces objectifs, nous adopterons la méthode de recherche exégétique qui nous
permettra de pencher sur les instruments juridiques qui ont contribués à garantir les droits
fonciers en Haïti, et l’observation de leur application dans le contexte haïtien.
Toutefois, dans le contexte actuel, il devient plus qu’une nécessité pour l'État
haïtien d’assumer sa responsabilité en vue de garantir effectivement la protection des
droits de propriétés sur son territoire afin de résoudre l’inefficacité de la gestion des
terres, en renforçant les mécanismes juridiques et institutionnels.
 viii

ABSTRACT

Since the independence of Haiti on January 1, 1804, the land issue has generated
many conflicts, which means that the inefficiency of land management has until now
represented a very significant problem in the country. As a young researcher with a view
to raising awareness among land stakeholders about this pressing concern, at the end of
our study cycle, we chose to carry out research around this subject: the inefficiency of
land management. In Haiti with regard to Haitian land legislation from 2010 to 2020.

To better guide our research, it requires us to ask this question: How is land
management in Haiti inefficient? The hypothetical answer we give to this question is that
the inefficiency of land management is caused by the weakness of the three powers of the
Haitian state. And this quite often leads to the decadence of the land regulation system
which generates so many challenges, and also only generates conflicts of all kinds which
are either legal or institutional and all this also creates a situation of legal insecurity that
is quite worrying.

Our objectives in this research work are to identify and analyze the main
constraints and challenges linked to the effectiveness of land management in Haiti,
particularly those relating to land law. Then, propose recovery measures within a
normative and institutional framework to improve development and to achieve these
objectives; we will adopt the exegetical research method which will allow us to
guaranteeing land rights in Haiti, and observation of their application in the Haitian
context.

However, in the current context, it becomes more than a necessity for the Haitian
state to assume its responsibility to effectively guarantee the protection of property rights
on its territory in order to resolve the inefficiency of land management, by strengthening
legal and institutional mechanisms.
 ix

REZIME

Depi lendependans peyi Dayiti premye janvye 1804, kesyon tè a te lakὸz anpil
konfli. Kidonk, nou rive konstate inefikasite ki genyen nan jesyon tè a reprezante jiska
prezan yon pwoblèm trè enpotan nan peyi a. Antanke yon jèn chèchèz nan lide pou
sansibilize moun ki konsène yo sou enkyetid ak ijans ki genyen nan zafè jesyon latè, nou
chwazi fè travay rechèch sa a sou sijè sila : inefikasite jesyon latè an Ayiti parapὸ ak
lejislasyon ayisyen an sou zafè tè soti 2010 pou rive 2020.
Pou pi byen gide rechèch nou an, li mande pou nou poze kesyon sa : Kijan jesyon
tè nan peyi Dayiti fè pa efikas ? Repons ipotetik nou bay avèk kesyon sa sèke sa lye ak
feblès twa pouvwa Leta yo. E dekadans sistèm regilasyon tè a lakὸz anpil defi, e ap bay
tout kalite konfli, ak pwoblèm ki kapab swa nan nati jiridik oswa nan nati enstitisyonèl, e
tout sa tou kreye yon sitiyasyon ensekirite jiridik ki bay anpil enkyetid.
Objektif nou nan kad travay rechèch sa a se idantifye ak analize pi gwo kontrent
ak defi ki genyen rapὸ ak efikasite nan zafè jesyon tè nan peyi Dayiti, sitou sa ki gen rapὸ
ak lwa latè yo. Nan sans sa a pwopoze mezi rekiperasyon nan yon kad nὸmatif ak
enstitisyonèl pou amelyore devlopman ak reyalize objektif rechèch yo, pou’n kapab fè sa
nap adopte metὸd rechèch exejetik la ki pral pèmèt nou gade tout enstriman jiridik yo ki
konn kontribye nan garanti dwa tè an Ayiti, ak obsèvasyon aplikasyon yo nan kontèks
ayisyen an.
Sepandan, nan kontèks nap viv kounyeya a, li vin pi plis pase yon nesesite pou
Leta ayisyen pran responsabilite’l e poul garanti pwoteksyon dwa pwopriyete sou teritwa
a, pou rezoud inefikasite jesyon tè a, nan ranfose mekanis lega lak enstitisonèl yo.
 x

LISTE DES SIGLES, DES ACRONYMES ET DES ABREVIATIONS

Al. Alinea

ALENA Accord de Libre Echange Nord-Américain

AM: Ante Meridiem (Avant Midi)

ANAP Agence Nationale des Aires Protégées

AND Autorité Nationale Désignée

ANIGEF Agence Nationale d’Information Géographique et Foncière

Art. Article

ASSP Acte Sous Seing Privé

BID Banque Interaméricaine de Développement

BRICIF Brigade d’intervention contre l’insécurité foncière

BME Bureau des Mines et de l’Energie

CARICOM Marché Commun des Caraïbes

CASEC Conseil d’Administration de la Section Communale

CFPB Contribution Fonciere des Propriétés Bâties

CIAT Conseil Interministériel d’Aménagement du Territoire

CNC Conseil National des Coopératives

CNIGS Centre Nationale de l’Information Géo-Spatiale

DECF Direction de l’Enregistrement et de Conservation Fonciere

DGI Direction Générale des Impôts

EDH Electricité d’Haïti

 xi

Etc. Et cetera

FAO Organisation des Nations Unies pour l’alimentation et l’agriculture

FMI Fond Monétaire International

GES Gaz à Effet de Serre

GIS Système d’information Géographique

GPS Système de positionnement global

h heure

Ibid. Ibidem

IHSI Institut Haïtien de Statistique et d’Informatique

INARA Institution National de la Réforme Agraire

ISPAN Institut de Sauvegarde du Patrimoine National

MARNDR Ministère de l’Agriculture, des Ressources Naturelles et du Développement

Rural

MCI Ministère du Commerce et de l’Industrie

MDE Ministère de l’Environnement

MEF Ministère de l’Economie et des Finances

MERCOSUR Marché Commun de l’Amérique du Sud

MICT Ministère de l’Intérieur et des Collectivités Territoriales

MJSP Ministère de la Justice et de la Sécurité Publique

MPCE Ministère de la Planification et de la Coopération Externe

MTPTC Ministère des Tavaux Publics, Transport et Communication

ONACA Office national du Cadastre

ONG Organisation Non Gouvernementale

Op.Cit. Opus Citatum

P Page
 xii

PAE Plan d’Action de l’Environnement

PFB Plan Foncier de Base

PIB Produit Intérieur Brut

PIFRFH Projet d’Informatisation du Registre Foncier en Haïti

PNUE Programme des Nations Unies pour l’Environnement

PSFMR Programme de Sécurisation Foncière en Milieu Rural

RGA Recensement Général Agricole

SNEP Service National des Aires Protégées

TPI Tribunal de Première Instance

 xiii

REMERCIEMENTS

Ce mémoire n'aurait pas vu le jour sans le soutien de plusieurs personnes envers

lesquelles nous devons témoigner notre gratitude.

Nos premiers remerciements sont adressés au Grand Architecte de l’univers qui

nous a donné de l’intelligence et la santé pouvant nous permettre de réaliser ce travail de
recherche.

Par ailleurs, nous tenons à exprimer notre plus profonde gratitude à notre
directeur de recherche, professeur Kervens VALCIN, qui nous a fourni toute l'assistance
nécessaire pour arriver à la réalisation de ce mémoire.

Nous adressons aussi nos remerciements à tous les enseignants qui ont participé à
notre formation intellectuelle et à tous nos camarades étudiants de la promotion Alix
FUCIEN de la FDSEG/CAP pour leur sens d’entraide.

Un remerciement spécial est adressé à nos parents, Monsieur Genève Madsen

DUVERNA et Madame Rosenie SALOMON qui nous a toujours soutenues. Et aussi à
notre beau-père Allan PIERRE pour ses conseils.

Un remerciement spécial est adressé à nos frères et sœurs, spécialement, Duvents

DUVERNA, Youlna DUVERNA, Amestella A. PIERRE et Armelan G.PIERRE, pour
leur soutien. Et un remerciement est aussi adressé à Donald DUVERNA, Nivia
DUVERNA et Gesner DUVERNA.

Nous disons un grand merci à Junior A. GERVÉ pour son sens d’entraide
particulier ; au Révérant Stevenson FRANÇOIS qui nous a donné les meilleurs conseils
de réussite ; à Me Hans JOSEPH et Sadrack ORDENA pour leur aide. Enfin, nous
remercions tous ceux et toutes celles qui, de près ou de loin, ont participé à la réalisation
de ce travail.
 xiv

AVANT-PROPOS

Pour l’obtention de notre diplôme de Licence en Droit à la Faculté de Droit, des

Sciences Économiques et de Gestion du Cap-Haïtien, nous sommes tenue de réaliser un
travail de recherche scientifique. Nous étions dans l’obligation de choisir un sujet de
recherche qui concerne notre discipline. Étant donné que nous avons eu le privilège
d’évoluer comme enquêtrice foncière au Comité Interministériel d’Aménagement du
Territoire, nous avons décidé de choisir ce sujet portant sur la législation foncière
haïtienne : « L’inefficacité de la gestion des terres en Haïti au regard de la législation
foncière haïtienne de 2010 à 2020 ».

Ce sujet est interdisciplinaire, car elle peut faire l’objet d’autres disciplines
connexes comme, la sociologie, la géopolitique, l’agriculture, la géographie et
l’aménagement du territoire, etc. Afin de mieux démontrer sa portée juridique, et voulant
déceler l'étendue des disparités posées par les mesures juridiques en vigueur, nous
l’avons orienté dans notre domaine d’étude.

En vue de mieux orienter notre travail scientifique, aussi nous avons adopté la
technique d’analyse de contenu pour la collecte des données et l’analyse des documents,
tout en suivant les directives du guide de présentation des mémoires et des thèses de
l’Université d’État d’Haïti de 2015. De plus, nous avons gardé l’esprit d’impartialité et de
critique tout au long de notre recherche, et en dépit, de la pertinence de nos résultats, ils
doivent être appréciés avec retenu car ce travail est limité sur une période de dix ans.

Toutefois, nous ne prétendons pas avoir réalisé un travail parfait, car étant assez
jeune dans ce domaine, nous avons encore des lacunes. Outre, cette étude veut alors
proposer une nouvelle forme d’analyser qui s’appuie sur de nouvelles hypothèses, qui
permettront de proposer de nouvelles pistes de réflexion, d’appréciation et d’analyse en
vue d’une meilleure compréhension de la question.
 1

CHAPITRE I

INTRODUCTION ET POSITION DU PROBLÈME

Ce chapitre statuera sur la présentation succincte de la thématique de recherche,

puis présenter la problématique de recherche ; ensuite la justification de l’étude, tout en
présentant l’objectif de la recherche, ainsi que les questions de recherche, les hypothèses
de travail, les limitations et la division du travail.

1.1. Introduction à la thématique

Après la fin de la guerre de l’indépendance d’Haïti le 1er janvier 1804, l’une des
principales préoccupations du nouvel État était de trouver les mécanismes les plus
efficaces au redressement de l’économie pour être en mesure de pallier aux effets
destructifs de la lutte et de s’y adapter. L’un des problèmes auxquels le nouvel État allait
être confronté, c'est la gestion des terres. Vu le contexte politique du pays, prôner une
politique visant la réduction de l’appropriation arbitraire des terres laissées par les colons
de l’ancienne Saint-Domingue, n’était pas appréciée par plus d’un. En ce sens, Dr. André
Yves Cribb1, explique que l’empereur Jean Jacques Dessalines commença à dénoncer
l’exclusion économique des pauvres noirs sans terres, mais malheureusement, il n’a pas
eu le temps de réaliser une distribution en leur faveur.

En ses manières, le professeur E. Francisque dit : « La question agraire posée au

lendemain même de l’indépendance d’Haïti malgré les divers traumatismes sociaux dont
elle est responsable à titre principal, n’a encore trouvé de solution adéquate. Elle s’inscrit

1
André Yves CRIBB, Comment cesser de cultiver la pauvreté rurale en Haïti ?, Rio de Janeiro, Brésil, 4p
www.geocities.com/aycribb, page consultée le15/07/2020 à 10hr15PM.
 2

en filigrane dans la trame de tous les bouleversements, de tous les conflits qui jalonnent
plus d’un siècle et demi d’histoire nationale… »2.

En effet, la législation haïtienne protège et garantit les droits du citoyen à la

propriété et à l’initiative privée. En ce sens, l’article 36 de la Constitution de 1987
amendée le 09 mai 2011 dispose : « La propriété privée est reconnue et garantie. La loi en
détermine les modalités d'acquisition, de jouissance ainsi que les limites »3. Ce droit de
propriété, poursuivent les articles 36-3 et 36-4, entraîne également des obligations. « Il
n'en peut être fait usage contraire à l'intérêt général ». De plus, dans le domaine foncier,
le propriétaire doit cultiver, exploiter le sol et le protéger, notamment contre l'érosion.
Mais sans l’efficience (applicabilité) de la loi et l’efficacité (l’application) de la règle de
droit, l’ineffectivité en matière de gestion des terres reste et demeure un grand défi.

En matière foncière, le pays dispose d’un arsenal juridique impressionnant, mais

la faiblesse de l’État occasionne la décadence du système de régulation foncière qui
entraine assez souvent, des conflits pour la plupart qui proviennent des confusions
enregistrées entre les droits de jouissances et les droits de propriété. En fait, la déficience
structurelle des institutions de gestion du foncier fragilise l’efficacité des politiques de
gestion, de garanties, de protection et de préservation des terres. Et plus de deux siècles
après, il n’est pas exagéré de dire que le problème de gestion des terres, posé au départ,
soit le lendemain de l’indépendance d’Haïti, perdure et génère des séquelles néfastes sur
l’élévation de l’équité et de la justice. De ce fait, les conflits fonciers deviennent de nos
jours de plus en plus fréquents et difficiles à gérer. Ainsi, face à notre préoccupation qui
consiste à vouloir contribuer à l'amélioration de la gestion des terres en Haïti, nous avons
décidé de réaliser notre travail de recherche sur ce sujet: « L’inefficacité de la gestion des
terres en Haïti au regard de la législation foncière haïtienne de 2010 à 2020 ».

2
Edouard FRANCISQUE. La structure économique et sociale d’Haïti, Port-au-Prince, Henry Deschamps,
1986, p111.
3
Art. 36 de la Constitution haïtienne de 1987 amendée le 09/04/2011.
 3

1.2. Justification de l’étude

A l’instar de tout travail scientifique, le présent mémoire se fonde sur des
motivations diverses. Et celles-ci relèvent de trois intérêts : académique, social, et
scientifique.

Du point de vue académique, c’est pour nous un impératif de mener une

recherche qui permettra d’obtenir notre diplôme de Licence qui nous ouvrira d’autres
opportunités futures. Et en particulier, vu que jusqu’à date, aucune recherche portant
spécifiquement sur cette problématique de recherche n’a été menée par des étudiants à la
Faculté de Droit des Sciences Économiques et de Gestion du Cap-Haitien, de l’Université
d’État d’Haïti. Ce travail de recherche pourra, entre autres, aidé à combler ce vide
juridique et documentaire.

Quant à l’intérêt social ou pratique du sujet, vu le problème constaté dans la

gestion des terres et les atteintes à la protection du droit de propriété en Haïti, c’est un
impératif pour nous, comme jeune chercheure, de contribuer à la résolution de ce
problème qui ronge le corps social, en exposant l’impact que génère l’insécurité foncière
dans le but de sensibiliser les acteurs fonciers sur une préoccupation tant pressante dont
les limites tendent au-delà de ce mémoire de recherche.

Du point de vue scientifique, nous voulons cerner les aspects essentiels en matière
de la gestion foncière en Haïti en vue de contribuer à la construction des connaissances
scientifiques dans ce domaine d’étude. En ce sens, ce travail de recherche est basé sur des
observations réalisées sur la période 2010 à 2020, une période qui marque les structures
foncière du pays car un certain nombre de programmes se sont proposés d’intervenir
directement sur l’administration foncière et la formalisation des droits, ce presque
immédiatement après le séisme de 2010. En ce sens, ce travail doit être considéré comme
une piste de recherche pour d’autres chercheurs.

1.3. Présentation du problème

L’inefficacité de la gestion des terres en Haïti représente une problématique
importante qui mérite des solutions urgentes. Cette problématique foncière qui existe
depuis l'indépendance du pays a laissé des traces visibles dans le paysage foncier
 4

d'aujourd'hui. Le problème s'est aggravé avec le tremblement de terre du 12 janvier 2010

qui a ravagé Port-au-Prince, la Capitale de la République d'Haïti. Un des plus grands
impacts du tremblement de terre a été la mort de 250 millions personnes4. Aussi la perte
de maisons, qui a résulté plus de 1,6 millions de personnes déplacées ou sans abri5. Et
quatre ans et demi après le séisme, environs 103565 de déplacés haïtiens vivent dans 172
camps dispersées à Port-au-Prince et dans ses environs6. Dans ces camps, 20% des
résidents font face à des expulsions extrajudiciaires et souvent violentes, qui menacent la
vie et la dignité de personnes7.

L’un des obstacles à l’accès universel à la terre est la concentration des biens et
des ressources aux mains de quelques-uns, à l’exclusion des catégories à faibles revenus8.
Par conséquent, en Haïti, la répartition des terres est encore foncièrement inégale. On
comprend pourquoi maintenant le paysage foncier haïtien est parsemé de litiges. C’est
pourquoi, nous assistons à l’envahissement des terres par des groupes armés (phénomène
de déchoucage). Par conséquent, 50% des terres cultivables sont aujourd’hui en insécurité
foncière9. Cela a engendré l'émiettement de la propriété foncière qui a donné naissance à
la petite propriété individuelle10 et cette situation a découragé les investissements privés
dans le pays. C’est en ce sens que Erik Vitrup déclare : « S’il n’y a pas un cadre juridique
garantissant les droits des propriétaires, les investisseurs ne dépenseront pas un dollars en
Haïti » 11.

Or, les pouvoirs publics qui se sont succédé, depuis l'indépendance du pays le 1er
janvier 1804, n'arrivent pas à assurer une bonne gestion des terres. Et cela crée une
ambiguïté du système foncier haïtien (droit des paysans sur la terre et les arbres)

4
https://www.erudit.org/fr/revues/vertigo/2012-v12-n3-vertigo001173/1022692ar.pdf, consulté le
13/11/2022 à 11hr PM.
5
https://haitiadvocacy.org/wp-content/uploads/2012/02/hawg-le-droit-foncier-et-le-droit-au-logement-en-
hac3afti.pdf, consulté le 08/07/2022 à 10hr PM.
6
https://www.iom.int/fr/news/quatre-ans-et-demi-apres-le-seisme-devasteur-92-pour-cent-de-la-population-
deplacee-quite-les-camps-en-haiti, consulté le 09/12/2022 à 9hr PM.
7
Ibid.
8
https://books.openedition.org/editionsmsh/8314?lang=en, consulté le 08 /10/2022 à 7 hr PM.
9
https://reliefweb.int/.report/haiti/.l%E2%80%99agriculture-paysanne-ha%C3%AFtienne, consulté le
09/02/2022 à 9hr PM.
10
Ersnst A. BERNADIN, Histoire économique et sociale d'Haïti de 1804 à nos jours: l'État complice et la
faillite d'un système, Port-au-Prince, Éditions Imprimatur, 2006, p. 58.
11
Officier Supérieur de l’organisation des Nations Unis pour les habitations (ONU-HABITAT).
 5

entrainant une dilapidation de ces ressources avec des systèmes de défrichement illégaux
et anarchiques des terres12. Par conséquent, la mauvaise gestion des terres cultivables en
Haïti, influe sur la crise d’insécurité alimentaire actuelle13. Également, il est à remarquer
qu'une grande majorité de la population haïtienne reste sans terres ou n'a pas assez de
terres pour pratiquer l’agriculture, alors que 60% de la population vit à la campagne, le
secteur agricole ne couvre que 25% du PIB et 48% des besoins alimentaires du pays 14.
Par ailleurs, à cause d’une forte explosion démographique, les exploitations agricoles
sont de petites tailles. Ce morcellement des surfaces agricoles fragilise les terres des
montagnes, car il empêche la création à grande échelle de façons culturelles permettant
de lutter contre l’érosion15.

Un autre problème non moins important, est l'occupation informelle de certaines

propriétés foncières, en milieu rural comme en milieu urbain, par des personnes se
considérant comme propriétaires mais qui ne peuvent pas prouver leurs droits de
propriété. Et surtout en milieu rural, 75 % des terres sont occupés de manière informelle
et cette situation est due à cause de la hausse des tarifs notariaux (enregistrement des
titres et honoraires) qui empêchent les petits propriétaires à sécuriser leurs terres, ils
finalisent rarement des accords formels, usent les moyens du bord qui dérivent de
pratiques coutumières anciennes afin d’effectuer préalablement la majorité de leurs
transactions foncières16.

Une étude réalisée par le groupe de travail sur le droit foncier en Haïti, en 2012 a
constaté que l’enregistrement des transactions foncières peuvent durer en moyenne 18
mois et implique des coûts financiers atteignant jusqu'à 25% de la valeur de la propriété,
incluant les frais professionnels et les droits d'enregistrement et de transcription à la
DGI17. En raison de ces coûts élevés de transactions, les professionnels du foncier sont
peu enclins et réticents à inverser la situation actuelle, dont la modernisation du cadastre

12
Https://www.fao.org/3/X6738F/X6738F04.htm, page consultée le 15/02/23 à 1hr30PM.
13
Https://www.ayibopost.com/comment-labandon-de-lirrigation-par-letat-aggrave-la-crise-alimentaire-en-
haiti/, page consultée le 15/02/23 à 2hr30PM.
14
Op. Cit, consulté le 09/02/2022 à 9hr 05PM.
15
Ibid.
16
Ibid.
17 17
PIERRE Bernard, La numérisation des registres de propriétés foncières en Haïti, p8, 9.
 6

limiterait leur marge de profits18. Ainsi le manque de clarté dans le secteur foncier mène à
une situation d’insécurité qui affaiblit les investissements19.

Aussi, environ 75% des contrats fonciers du pays suivent les normes et les
accords traditionnels, et proviennent d’un droit d’utilisation ancestral transmis de
génération en génération, sans confronter à aucun moment d’opposition et de contestation
d’un tiers, certains rentre directement en usucapion ou prescription acquisitive20. Bien
que le Code civil stipule que l’enregistrement des transactions portant sur les acquisitions
foncières de tout genre doit être bien conservé et que la législation sur le notariat et
l’arpentage élucide les directives à suivre pour les procédures d’enregistrement21. Mais,
les registres fonciers ne sont pas informatisés et la majorité des transactions qui devraient
être enregistrées dans la DGI ne respectent pas les procédures d’enregistrement selon les
prescrits établies22.

Ainsi, la possibilité de fraude lors du transfert d’une propriété foncière augmente

car il existe des gangs criminels, impliquant des notaires, des arpenteurs, des juges et des
policiers qui s’évertuent à dépouiller d’honnêtes citoyens du fruit de leurs travaux23. Ils
obtiennent des jugements aux termes de procès ou les véritables propriétaires n’ont
jamais été conviées et qui sont exécuter de manière extrêmement violente24. Cependant,
seulement 5% du territoire d’Haïti est couvert par un cadastre et 40% seulement des
propriétaires détiennent un titre de propriété25. Comme les titres de nombreuses
propriétés ne sont pas clairement établis, les fraudeurs en profitent et des conflits relatifs
aux titres de propriétés surviennent souvent26. De plus deux types de fraudes sont ainsi
courants : fabrication de faux titres et un bien en indivision vendu par un seul propriétaire
et tout cela génère l’augmentation des cas de duplications de titres fonciers27.

18
Ibid.
19
Https://copenhagenconsensus.com/publication/haiti-priorise-document-relatifs-aux-terres-joseph, consulté
le 09/02/2023 à 9hr PM.
2020
Https://agriculture.gouv.ht/view/01/IMG/pdf/annexe_11.pdf, page consultée le 25 /02/23 à 2hr05PM
21
Décret du 28 septembre 1977, sur la conservation foncière et l’enregistrement.
22
Https://www.irb-cisr.gc.ca/fr/renseignements-pays/rdi/Pages/index.aspx?doc=458138&wbdisable-true,
page consultée le 11/02/2023 à 9hr PM.
23
Ibid.
24
Ibid.
25
Https://fcm.ca/fr/ressources/pirfh/appuyer-la-reforme-fonciere-en-haiti, consulté le 11/03/2023 à 9hr PM.
26
Https://www.haiti-perspectives.com/pdf/7.3-italis.pdf, page consultée le 17/02/23 à 1hr05PM.
27
Ibid.
 7

Or, dans la pratique, en cas de duplications, de faux titres de propriétés et de

fraude relatif aux autorités assermentées, le parquet pourra porter plainte au Ministre de
la justice et de la sécurité publique qui prendra les décisions appropriées. Dans la
pratique la suspension est parfois utilisée comme mesure disciplinaire et la révocation de
la fonction est une mesure extrême et très rare28. Mais, le système judiciaire déjà boiteux
fait face à des grèves à répétitions depuis 2012. En dépit que, dans le corpus juridique
haïtien, il n’existe aucun texte de loi définissant et organisant le droit de grève, des
fonctionnaires, et que seule la grève des salariés est prévue et définie par un texte légal,
soit aux articles 203 à 210 du Code du travail 29. De surcroit, ces grèves30 répétitifs ont de
multiples conséquences sur la sécurisation des droits des personnes, actualise la violation
du droit des justiciables. Et aussi la crise politique quasi permanent qui séville paralyse
l’édification de la justice,31 et favorise l’absence de sécurité dans les greffes, parquets et
tribunaux32 ; l’augmentation des cas de corruptions, d’arbitraires et de l’impunité33.
En outre, l’on recense déjà tous les types de dégradation de terres en Haïti:
l’érosion, la salinisation de sols, la perte de fertilité, le dépérissement de forêts, les
incendies de forêts, la dégradation des pâturages34. De tous ces types de dégradation,
l’érosion reste celui qui est le plus grave, le plus étendu et le plus connu. Plus de 50 % du
territoire, essentiellement les zones de pente, est soumis à des risques élevés d’érosion et
pas moins de 6% des terres (166.500 hectares) seraient actuellement atteintes d’érosion
irréversible35. Les ressources en sol sont donc menacées dans leur intégrité, les pertes de
sol étant estimées à plus de 25 000 tonne métrique /hectare/10 ans36. Haïti connait aussi

28
Législation sur le Notariat : Décret du 27 novembre1969 harmonisant les dispositions de la loi du 24
février 1919 sur le Notariat (article 20). Législation sur l’arpentage : Moniteur numéro 21, 17 mars
1975.1168 sur les délits et quasi délits du Code Civil.
29
Https://cabinetpatricklaurent.com/avocats-en-greve-lappareil-judiciaire-est-il-paralyse/ , page consultée
le 05/05/23 à 1hr30PM.
30
Https://lenouvelliste.com/article/211516/lutte-contre-la-corruption-haiti-168e-et-perd-7-places-en-une-
annee, page consultée le 16/02/23 à 9hr30PM.
31
Rapport alternatif de Défenseurs Plus sur la mise en œuvre du Pacte International relatif aux Droits Civils
et Politiques suite au rapport additif de l’État haïtien en 2020, Port-au-Prince, Janvier 2020, p 4-8.
32
De mars 2018 à octobre 2020, au moins 23 vols et tentatives de vols ont été perpétrés au Palais de
Justice à Port-au-Prince.
33
Https://www.unccd.int/sites/default/files/naps/haiti-fre%25202015.pdf, page consultée le 17/02/23 à
1hr10PM.
34
Https://www.mediaterre.org/terres/actu,20060620011525,8.html, page consultée le 05/05/21 à 2hr30PM
35
Ibid.
 8

une détérioration accélérée de son environnement, avec une dégradation de ses ressources
naturelles, une réduction inquiétante de la biodiversité, une diminution des ressources en
bois, l’érosion des sols et la désertification qui résulte des inondations37.

Cependant, il est à préciser que la législation haïtienne renferme un certain

nombre de dispositions qui collent très bien aux exigences de la gestion des terres38. Par
exemple, la Constitution reconnait et garantis de manière expresse la propriété privée en
fixant les conditions d’expropriation et de nationalisation (article 36, 36-1 et 36-2). Aussi,
en reconnaissant la fonction sociale de la propriété foncière, la constitution a posé les
bases nécessaires à la conservation des terres. Ne proclame-t-elle pas, en effet, en son
article 36-4 que : « le propriétaire foncier doit cultiver, exploiter le sol et le protéger
notamment contre l’érosion» 39? D’une manière générale, dans ses prérogatives, la
constitution est de type libéral et prône la défense des droits individuels (liberté, sécurité,
propriété...), tout en prenant les précautions nécessaires pour éviter la concentration de la
propriété foncière entre les mains de quelques-uns40.

Or le décret affirmant la force juridique de l’autonomie des communes ne peut

être, par vice de forme, une confirmation légale d’une décision d’autonomie41. Ainsi les
défaillances de la décentralisation empêchent grandement les conseils communaux à jouir
amplement du droit de gestion privilégié des biens foncier du domaine privé de l’État42.
Cela engendre l’augmentation des contraintes et contradictions existantes dans la gestion
des terres domaniales en Haïti, et entraine aussi des dérives de toutes sortes. Et prenons
comme exemple illustratif le cas de Cap-Haitien, et que 43le 23 août 1995, le centre-ville
du Cap-Haïtien a été classé patrimoine national. Selon le Rapport d’inventaire des
ressources touristiques du Nord et du Nord-Est. Ce statut, en théorie, fait de cette zone

37
Https://www.rural21.com/francais/regardons-de-plus-pres/detail/article/haiti-entre-destruction-et-
restauration-eenvironnementale.html., page consultée le 18/02/23 à 1hr10PM.
38
Https://challengesnews.com/faire-la-lumiere-sur-le-droit-foncier-en-haiti/, Page consultée le 25 /06/21 à
2hr40PM.
39
Constitution de 1987, amendée le 09 mai 2011, art 36-4.
40
Https://www.dictionnaire-environnement.com/mutation_fonciere_ID3554.htlml, page consultée le
6/10/21 à 1h40 PM.
41
Https://books.openedition.org/editionsmsh/8339, Page consultée le 25 /02/23 à 2hr40PM.
42
Ibid.
43
Moniteur, Journal Officiel de la République, Arrêté Présidentiel classant patrimoine national la zone
correspondant à l’Ancienne ville du Cap-Haitien, 23 Aout 1995.
 9

une aire protégée afin de préserver le patrimoine matériel que représentent, entre autres,
l’espace bâtis (les maisons). Pourtant, de jours en jours les anciennes maisons
d’architecture coloniale disparaissent, par manque d’efficacité des lois qui devraient
garantir le maintien et la préservation des patrimoines44.

Aussi, l’article 37 de la Constitution haïtienne définit certaines orientations en matière

de planification, d’aménagement du territoire, de décentralisation, lesquelles passes
inévitablement par la territorialisation des politiques publiques. En substance on y lit :
« La Loi fixe les conditions de morcellement et de remembrement de la terre en fonction
du plan d’aménagement du territoire et du bien-être des communautés concernés dans le
cadre d’une réforme agraire »45. A cet effet une tentative de réforme agraire avait
démarré par l’INARA, mais le déroulement de la reforme a été affecté par la crise
politique que traverse le pays, et sa continuation reste un défis pour l’État haïtien46.

De plus, la législation haïtienne prévoit un ensemble de procédure pour

l’acquisition ou la vente d’un terrain. Dans laquelle l’acquisition ou la vente d’un terrain
devrait se faire à partir de titre authentique suivant les dispositions des articles 1367-1458
du Code Civil haïtien47. Et de manière générale, le code civil de 1864 fixe les modalités
et procédures d’accès à la propriété privée : obtention par héritage, par achat, par le
partage et leurs modes de gestion et de transfert de biens divers48. Les modalités d’usage
de terres rurales, mais non de propriété, sont articulées dans le code rural. Les articles 36
et suivants de la Constitution haïtienne reconnaissent et garantissent la propriété privée
pour tous les individus du pays49. Or l’Institut National de la Réforme Agraire, qui a
examiné le régime foncier a conclu que : « le système judiciaire n’est pas en mesure de
protéger la propriété foncière, même lorsque les agriculteurs réussissent à tirer

44
Rapport d’Inventaire des ressources touristiques du Nord et du Nord ’Est, ATN/ME-12283-HA, Avril
2013, p 54, 160p.
45
Art 37 de la constitution de 1987, amendée le 09 mai 2011.
46
Https://journals.openedition.org/cal/6591, page consultée le 24 /02/23 à 2hr05PM.
47
Pour la fonction sociale du logement et du foncier, résistances et alternatives, Https://www.ritimo.org/La-
securite-du-foncier-une-introduction, page consultée le 10/10/21 à 1h10 PM.
48
Code civil d’Haïti de 1864.
49
Constitution de 1987, art 36.
 10

pleinement parti du système50. Et tout cela génère une dichotomie existant entre les faits
et les règles de Droit et entraine une situation d’insécurité juridique qui occasionne des
conflits qui peuvent être soit d’ordre juridique ou institutionnelle.

1.3.1. Objectifs de la recherche

Les objectifs sont des déclarations qui expliquent ce que nous cherchons à atteindre et
des énoncés d’une intention d’action pour trouver une réponse à une question. Les
objectifs de notre travail sont répartis en un objectif principal et des objectifs spécifiques.

1.3.1.1. Objectif principal

Identifier et analyser les principales contraintes liées à l’inefficacité de la gestion des

terres, notamment celles relatifs au droit foncier.

1.3.1.2.Objectifs spécifiques

1. Analyser les principales contraintes liées à l’efficacité des mécanismes juridiques

et institutionnels de protection des droits fonciers en Haïti ;
2. Proposer des mesures de redressement en cadre normatif et institutionnel pour
améliorer le développement et pour une gestion efficace des terres et des
infrastructures foncières dans le pays.
1.3.2. Questions de recherche

Pour réaliser notre travail de recherche, il parait important de poser un ensemble

d’interrogations qui se décline en une question principale et deux questions secondaires.
Ces questions représentent le fil conducteur qui nous guide tout au cours de la recherche.

1.3.2.1. Question principale

La question principale : En quoi la gestion des terres en Haïti est-elle inefficace ?

1.3.2.2. Questions spécifiques

De cette question découlent les deux questions spécifiques suivantes :

50
Https://www.contrepoints.org/2021/09/03/404500-la-faiblesse-de-haiti-labsense-de-droits-de-propriete ,
page consultée le 23 /02/23 à 1hr05PM.
 11

✔ Les mécanismes juridiques et institutionnels sont-ils assez efficaces pour garantir

les droits de propriété en Haïti?
✔ Quelles interventions à faire pour stimuler une gestion efficace des terres d’Haïti?

1.4. Hypothèses de travail

L’hypothèse est définie comme une proposition admise soit comme donnée
d’un problème, soit pour la démonstration d’un théorème51. Dans un travail de recherche,
l’hypothèse concerne un rapport, entre deux ou plusieurs phénomènes, que nous croyons
pouvoir constater dans la réalité52. Une hypothèse qualitative concerne toujours des faits
que l’on ne peut pas quantifier Ainsi, l’hypothèse est une explication provisoire.
Pour répondre à la question posée dans la problématique, nous avons formulée
deux hypothèses. Alors, rien ne montre que les hypothèses seront infirmées ou
confirmées, mais en guise de solution relative, des hypothèses sont proposés et qui
peuvent être constitués comme des réponses provisoires que nous allons
scientifiquement vérifier tout au cours de la recherche, ils sont classés en : une hypothèse
principale et deux hypothèses spécifiques.

1.4.1. Hypothèse principale

L’hypothèse principale consiste dans l’affirmation suivante : l’inefficacité en
matière de gestion foncière est fortement liée à la décadence de l’État haïtien et aux
conséquences engendrées par la passivité des acteurs fonciers.
Et vu l’aspect qualificatif de notre objet d’étude, afin de saisir l’étendue de
l’inefficacité, nous entendons faire usage de la méthode dialectique pour la vérification
de l’hypothèse qui pourra être confirmée, infirmée ou nuancée.

1.4.2. Hypothèses spécifiques

Les hypothèses spécifiques sont les suivantes :
- Les mécanismes juridiques et institutionnels de gestion des terres en Haïti ne sont
pas assez efficaces ;
- Pour stimuler une gestion efficace des terres, l’État haïtien doit renforcer les
mécanismes juridiques et institutionnels de gestion des terres.

51
Martory BERNARD, La gestion des ressources humaines, Édit Organisation, Paris, 2002, p. 59.
52
Ibid.
 12

1.5. Limites de la recherche

Notre travail de recherche est limité à travers le temps et l’espace, il concerne

l’inefficacité de la gestion des terres en Haïti, basée sur des observations faites pour la
période allant de 2010 à 2020. C’est cette limite qui donne à l’étude tout son intérêt.

1.6. Division du travail

Ce mémoire s’organise autour de cinq chapitres. Le premier concerne
l’introduction et la position du problème. Dans ce chapitre, après la présentation de
l’introduction de notre sujet de recherche, nous abordons la justification de notre étude, la
problématique de notre recherche et la division du travail.

Le deuxième chapitre présente l’approche conceptuelle, théorique et la revue de

littérature. Il s’agit, dans ce chapitre, de définir les concepts clés de notre sujet d’étude,
tout en exposant les théories et outils de régulation incluant dans notre problématique,
son impact sur des disciplines connexes et les diverses tentatives de solution apportées au
problème d’inefficacité de la gestion des terres, puis présenter la revue de littérature.

Dans le troisième chapitre, il est question de présenter les démarches

méthodologiques utilisées pour réaliser le travail.

Au quatrième chapitre, est axé sur une étude analytique des mécanismes
juridiques et institutionnels de la gestion des terres en Haïti, et cela aide à comprendre
leurs faiblesses et leurs limites. Ensuite, nous analyserons les limites du Droit dans la
résolution de la problématique de gestion des terres en Haïti. Tout en présentant le profil
institutionnel du système national de gestion des terres et des institutions de gestion
foncière.

Enfin, au dernier chapitre, après avoir présenté la conclusion, nous présenterons

aussi des pistes de solutions sous forme de propositions et recommandations, dans
lesquelles nous ferons ressortir l’importance de l’encadrement juridique vers le
renforcement effective des mécanismes juridiques et institutionnels et vers la mise en
place d’une politique de gestion efficace et durable des terres.
 13

CHAPITRE II

CADRE CONCEPTUELLE, THÉORIQUE ET REVUE DE

LITTÉRATURE
Ce chapitre consiste à présenter les définitions des concepts clés de notre sujet de
recherche ainsi que certaines théories incluant le travail d’étude, tout en présentant la
revue de littérature.

2.1. Approche conceptuel

Le cadre conceptuel développé à travers ce travail de recherche consistera en la
présentation des connaissances et réflexions scientifique ayant un rapport direct avec les
thèmes de recherche et qui nous servirons de repères pour la recherche, afin de cerner la
problématique de l’inefficacité de la gestion des terres.

Préalablement, notre préoccupation est de définir les concepts clés du travail de

recherche. De ce fait, nous allons successivement parler des concepts suivants : « gestion,
terre, inefficacité, gestion des terres, foncier, législation foncière. »

2.1.1. Signification du concept « gestion »

Le dictionnaire le Petit Larousse illustré, le concept « gestion » à plusieurs

significations. Premièrement, il signifie l’action de gérer. Deuxièmement, il signifie
l’action ou manière de gérer, d'administrer, de diriger, d'organiser quelque chose53.

D’après LASSEGUE Pierre54 : « La gestion est la réalisation d’objectifs par

l’intermédiaire d’autres personnes ». Au sens large, la gestion est la conduite d’une
organisation. Au sens étroit, la gestion est la conduite courante de l’organisation, au
niveau moyen, dans des domaines particuliers, à moyen et à court terme, pour atteindre
des objectifs préalablement fixés.

53
Https ://www.larousse.fr/dictionnaires/francais/g%C3%A9rer/36775, page consultée le 04/02/21 à
2hr15PM.
54
Pierre LASSEGUE, Gestion de l’entreprise et comptabilité, Paris, Dalloz, 1960, p. 156.
 14

Dans le cadre de ce travail l’objectif est d’étudier la gestion afin de faciliter

l’affectation des terres à des utilisations plus adéquates, tout en les orientant vers une
gestion intégrée et durable des terres. Et tout en tenant compte, entre autres, à la
sécurisation des terres, du droit à la propriété privée, et du droit des collectivités locales.

2.1.2. Signification du concept « terre »

La terre, au sens large, comprend «La surface de la planète, les matériaux en-
dessous, l’air au-dessus et toutes les choses attachées au sol »55. La terre comprend donc
les habitations, les édifices et autre amélioration apportée et concerne les zones rurales et
urbaines.

Selon le dictionnaire Larousse, la terre est une étendue de la surface solide du globe,
considérée d’un point de vue géographique, national, régional, etc56.

En règle générale. Les terres sont définies comme une entité physique, pour autant qu’il
s’agisse de leur topographie et de leurs caractéristiques spatiales. Selon un point de vue
plus intégré et plus général, elles comprennent aussi les ressources naturelles : les sols,
les minéraux, les eaux et les biotes qui leur sont inhérents57.

Dans le cadre de ce travail, nous examinerons la terre comme une entité physique
au sein duquel les rapports anthropiques exerce des pressions toujours croissantes, et
génère des conflits fonciers récurrent58.

2.1.3. Signification du concept « inefficacité »

Selon le dictionnaire Larousse : L’inefficacité c’est le caractère de ce qui n’est pas
efficace, et peut aussi se traduire par un manque d’efficacité59.

2.1.4. Appréhension du concept « gestion des terres»

55
Etude scientifique du système de la terre, unité Globe, 80-150, (561p),
Https://www.globe.gov/documents/10157, consultée le 07/02/21 à 10hr15AM.
56
Https://www.larousse.fr/dictionnaires/francais/terre/77443, page consultée le 05/02/21 à 11hr05AM.
57
Https://www.un.org/french/ga/special/sids/agenda21/action10.htm, page consultée le 05/03/22 à
11hr45AM.
58
Relatif à une récurrence, c’est-à-dire qui revient, réapparait fréquemment.
59
Https://www.larousse.fr/dictionnaires/francais/inefficacit%C3%A9/42764, page consultée le 05/02/23 à
11hr05AM.
 15

La gestion des terres se définit comme l'ensemble des politiques et stratégies

destinées à organiser au mieux l'utilisation de la terre d'une part, les législations foncières
d'autre part c'est à dire définir ou organiser la façon dont les règles et les arbitrages seront
réalisés à chaque niveau par des instances locales et administratives de façon à prendre en
compte la diversité de la situation60. Le régime juridique de ces terres varie selon qu'elles
appartiennent au domaine privé de la collectivité et relèvent du droit civil, ou à son
domaine public et relèvent du droit administratif61.

D’après un rapport de la FAO : « La gestion des terres touche toutes les

opérations, pratiques et traitements utilisés pour protéger les terres et améliorer les biens
et services fournis par l’écosystème dont la terre fait partie intégrante »62.

2.1.5. Définition du concept « foncier »

Plusieurs définitions peuvent être attribuées, par les auteurs et chercheurs qui
évoluent dans ce domaine. Le dictionnaire de Larousse, définit le foncier comme
l'ensemble des éléments intégrant la terre et les ressources qui lui sont directement
attachées, ainsi que l'ensemble des rapports entre individus et groupes d'individus et pour
l'appropriation et l'utilisation de ces ressources63.
Selon le dictionnaire George, le foncier est relatif aux biens fonds c'est-à-dire à la
terre et les biens immeubles qu'on y retrouve. A ce titre, il est le support de toutes les
activités liées à l'existence humaine, l'un des facteurs capitaux de développement64.

Dans le cadre de ce travail, nous pencherons sur la problématique de l’inefficacité

la gestion des terres en Haïti au regard de la législation foncière haïtien, dans ce contexte
les terres sont perçues comme l'ensemble des espaces continentaux subdivisés en
parcelles appartenant à l'État, aux acteurs privés et à la collectivité territoriale.
2.1.6. Appréhension du concept « législation foncière »

60
La valeur des terres, ELD initiative, Rapport de synthèse, 2015, p 36-40.
61
Ibid.
62
Gestion des sols, FAO, ASEAN Guidelines on soil and Nutriment Management,
Http://www.fao.org/soils-portal/soil-management/fr/, page consultée le 10/02/21 à 11hr05AM.
63
Https://www.larousse.fr/dictionnaires/francais/foncier/34447, page consultée le 06/02/21 à 10hr05AM.
64
Pierre GEORGES, VERGER Fernand, Histoire et art, Dictionnaire de la géographie, 2013, Quadrige,
p256.
 16

La législation foncière désigne le corps des lois et des règlements en vigueur dans un
état bien déterminé qui sont relatif au foncier65. La légitimité de ces droits est basée sur la
reconnaissance locale des droits fonciers et leur mise en valeur, dans le sens d’une
gestion plus participative et plus décentralisée des ressources66.

2.2. Approche théorique

Pour réaliser un travail de recherche, il est important de présenter les théories
abordant la question. Vu que, notre sujet de recherche expose la problématique de
l’inefficacité de la gestion des terres en Haïti, au regard de la législation foncière
haïtienne. Il est plus que nécessaire de présenter quelques théories qui exposent la portée
de ce problème, relatif au droit naturel, tout en relatant l’impact de la problématique sur
le respect des droits humains.

Monsieur Renaud RAYMOND, dans son ouvrage titré : « Le régime foncier en

Haïti », avance : « En Haïti, la plupart des désordres, des troubles civils furent provoqués
par l’organisation défectueuse de la propriété foncière »67.

En vue d’exposer la portée de notre problématique, nous allons prendre en compte

les approches avancées par les théories du droit naturel, le droit naturel de propriété,
théorie de la propriété.
2.2.1. Les théories modernes du droit naturel

Le droit naturel est l’ensemble des droits que chaque individu possède du fait de
son appartenance à l’humanité et non de par la société dans laquelle il vit 68. Le droit
naturel, dont la liberté, le droit de propriété et l’égalité sont des composantes, est
considéré comme inné et inaltérable, universellement valable même lorsqu’il n’existe
aucun moyen concret de le faire respecter69. Le droit naturel étant la conception du droit
commun à tous les hommes dérivant de la nature même des êtres et comprend

65
Http://www.fao.org/gender-landrights-database/country-profiles/listcountries/nationallegal/,page
consultée le 30/01/21, à 3hr05PM.
66
Législation foncière/Base de donnée genre et le droit à la terre/http://www.fao.org/gender-landrights-
database, page consultée le 30/01/21, à 1hr25PM.
67
RAYMOND Renaud, Le régime foncier en Haïti, Les éditions Domat-Montchrestien, 1934, p38.
68
Http://www.toupie.org/dictionnaire/Droit_naturel.htm/, page consulté le 22/03/21 à 10hr15PM.
69
http://www.contrepoints.org/2022/08/22/425866-limportance-du-droit-naturel-dans-lordre-juridique, page
consultée le 04/04/23 à 10hr30PM.
 17

notamment, sur d’autres théories, comme le droit à la propriété. Et les théories modernes
du droit naturel se caractérisent par l’idée selon laquelle la puissance publique revêtant
les attributs du pouvoir souverain doit son origine et sa légitimité à un accord type
contractuel entre des individus disposant de droits naturels qu’il sont disposés ou obligés,
en vertu de la loi naturelle, à transférer, pour leur avantage, à des individus institués en
détenteurs de la puissance publique70. En principe l’étendue de celle-ci, les modalités de
son exercice tout comme les droits et les devoirs des citoyens ou sujets sont stipulés dans
les clauses du contrat afin de permettre, sous les formes les plus variées, un contrôle du
pouvoir politique71.

2.2.2. Le droit naturel de propriété

Selon Javier HERVADA : « Le droit naturel est tout droit que l’homme possède
en vertu de sa nature, de sa condition de personne ; il s’agit de l’ensemble des choses qui
lui appartiennent de droit et qu’il possède par lui-même et non par concession»72. En ce
sens le rôle de la justice n’est pas alors d’octroyer des droits, mais de donner ce qui s’y
réfère lorsqu’ils ont été entravés ou lésés. Il faut selon Javier. H, déterminer le titre et la
mesure du droit, car le titre est l’origine du droit en question (contrats, nature humaine,
coutume etc), et la mesure permet de déterminer l’étendue de ce droit73. En effet, selon
lui : « La loi naturelle fournit un ensemble objectif de normes éthiques pour évaluer les
actions humaines à tout moment et en toutes circonstances »74.

En nous référant à l’article 544 du code civil français, on peut dire que le droit de
propriété est le droit d’user, de jouir et de disposer d’une chose, d’en être le maître absolu
dans les conditions fixées par la loi75. Selon certains philosophes, les droits de propriété
découlent de conventions sociales ou de contrats. Selon d’autres, ils trouvent leurs
origines dans la loi naturelle76. Dans le libéralisme, le droit de propriété est consacré au
sens moderne comme un droit naturel et une prérogative des personnes physiques. C’est
70
LAZZERI Christian, La théorie du droit naturel au XVIIe Siècle ; l’utilité comme du droit et du contrat/
https://doi.org/10.3917/dec.caill.01.0369.
71
Ibid.
72
Http://www.contrepoints.org/2022/08/22/425866-limportance-du-droit-naturel-dans-lordre-juridique,
page consultée le 04/04/23 à 10hr30PM.
73
Ibid.
74
Ibid.
75
Code Civil français, Art 544.
76
Napoléon Bonaparte, Code civil français, Corps législatifs première république, 1804.
 18

aussi un droit subjectif, c’est-à-dire, une prérogative juridique attribuée à une personne
par le droit pour régir ses rapports en société, dont elle peut se prévaloir dans son propre
intérêt77.

La déclaration des droits de l’homme et du citoyen promeut la propriété au rang

de droit naturel de l’homme, le code civil français la proclame en droit absolu78. La
propriété individuelle est ainsi à la fois la forme la plus complète de droit subjectif et la
base de l’organisation sociale révolutionnaire79. Ainsi, il ne s’agit pas seulement, de la
propriété mobilière ou immobilière, Il s’agit plutôt de tout ce que l’homme a en propre,
qu’il s’agit d’une terre, ou d’une idée, ou d’un talent ou d’une relation : tout ce qui vient
de lui-même ou a été valorise par lui-même80. La reconnaissance et la protection des
droits de propriété font alors l’objet d’un véritable contrat social, destinée non pas à faire
naître des droits nouveaux, puisqu’ils sont naturels, mais à les rendre plus opérationnels,
dans l’établissement d’un système de législation et de juridiction en vue de favoriser
l’application et le respect des droits81.

2.2.3. Théorie de la propriété

La théorie de la propriété s’est constituée lorsque la nécessité de s’interroger sur

l’effet des formes de propriété, et plus généralement des formes institutionnelles, sur le
fonctionnement de l’économie s’est manifestée. Les analyses théoriques relatives aux
droits de la propriété reposent toutes sur la constatation selon laquelle il existe une étroite
interdépendance entre la structure des droits de la propriété et le comportement des
agents économiques et sociaux82.

Selon Proudhon c'est par la justice que la propriété se conditionne, se purge, se

rend respectable, qu’elle se détermine civilement, et, par cette détermination, qu’elle ne

77
Ibid.
78
RENOUX Zagame Marie-France, Définir le droit naturel de propriété ?, Histoire de la justice, 2009, No
19, p 321.
79
GUYON Yves, Le droit de propriété devant la cour de cassation et le conseil constitutionnel, PUAM,
1995, p173.
80
Ibid.
81
Ibid.
82
André DUMAS, Théorie des droits de la propriété et allocation des ressources rares dans le système
socialiste autogestionnaire, Revues d’études comparatives Est-Ouest,1975, p65.
 19

tient pas de sa nature, devient un élément économique et social83. Tant que la propriété
n’as pas reçue l’infusion du Droit, elle reste, un fait vague, contradictoire, capable de
produire indifféremment du bien et du mal un fait par conséquent d’une moralité
équivoque, et qu’il est impossible de distinguer théoriquement des actes de préhension
que la morale réprouve84. La légitimation par le droit, l’infusion en elle de l’idée de
justice, sans préjudice des conséquences économiques. Le droit de propriété est absolu de
sa nature, c’est-à-dire que rien ne doit entraver, restreindre, conditionner l’action et la
jouissance du propriétaire85.

2.3. Revue de littérature

Dans le cadre de cette recherche, nous avons priorisé une revue de littérature
technique permettant d’explorer certains pistes avancées en vue de présenter la
problématique de recherche à travers les travaux antérieurs entrepris part des auteurs et
chercheurs qui ont manifesté un intérêts particulier pour l’efficacité de la gestion des
terres en Haïti.
Dans son ouvrage Théorie de la propriété, considéré comme l’un des prémices
dans le domaine du foncier en Haïti, PIERRE Joseph Proudhon stipule que : « c'est par la
justice que la propriété se conditionne, se purge, se rend respectable, qu’elle se détermine
civilement... ».
Alors que, selon Hilaire, à partir de 1806, s’opère alors un double mouvement
d'occupation des terres : l’appropriation informelle (L’indivision) et l’appropriation
formelle (Donation légale)86.
Et dans un rapport délivré à la Banque Interaméricaine de Développement87, écrit
par plusieurs chercheurs, ils avancent que « Dans les années qui se suivent (à partir de
1825), l'idée de remettre en fonctionnement des plantations est consolidée par la nécessité
de payer la dette de l'indépendance et d'assurer le fonctionnement de l'État, et plus de dix
ans d’histoire passa en suivant ces objectifs ». Tous ces constats nous amène à voir

83
Joseph Proudhon PIERRE, Théorie de la propriété, les introuvables, 1809-1865, p50-52.
84
Ibid.
85
Ibid.
86
Hilaire S., 1995, Le prix d'une agriculture minière, Le natal S.A, Port-au-Prince, 1995, p8.
87
Ethéart, B. 2015, Chapitre 7 Accès à la terre, In van Vliet G, Pressoir G, Marzin J, Giordano T, 2015,
Une étude exhaustive et stratégique du secteur agricole/rural haïtien et des investissements publics requis
pour son développement, version finale provisoire, 30 novembre, BID, Port-au-Prince, Haïti.
 20

l’historicité des disparités, l’étendu et la complexité enregistrés dans l’inefficacité de la

gestion des terres en Haïti même après l’indépendance, et ce dilemme s’amplifie au fur et
à mesure et pendant plusieurs décennies.
D’après les rapports du Comité Interministériel d’aménagement du territoire,
aujourd’hui, trois statuts de la terre en Haïti prédominent, domaine public de l’État,
domaine privé de l’État et les biens fonciers privés issus de la nationalisation des terres à
l’indépendance. Et bien avant la transition démocratique et l'approbation de la
Constitution actuelle de la République d'Haïti de 1987. D’après Michel Oriol, secrétaire
exécutif du CIAT, au fil du temps, la question foncière en Haïti a suscité de nombreux
écrits et a donné lieu à des controverses récurrentes, alors que le Code Civil et le Code
Rural encadrent les modalités et les procédures d’accès, les modalités de création et de
répartition de la rente foncière, les règles pour la division de la propriété et sa
transmission en héritage88. Vu que, le Code Rural de 1962 n'a jamais pas été mis à jour
depuis sa publication (entre autres, pour refléter le cadre légal créé par la Constitution de
1987)89. L'interaction entre ces modalités de régulation formelle et informelle a produit
un paysage foncier complexe.

Il faut aussi noté que selon un rapport du Ministère de l’Environnement, le

parlement d’Haïti a ratifiée en 1996 la Convention-Cadre des Nations Unis sur les
changements climatiques90. De plus, le protocole de Tokyo a été ratifie par Haïti en 2005
et la signature de l’accord de Paris sur le climat en 201691. Mais jusqu’à présent aucun
mécanisme n’a été mis en œuvre pour appliquer les directives permettant de réduire les
inégalités générer par l’ineffectivité de la gestion des terres. Mais, en Haïti l’on n’as pas
encore une bonne compréhension de ce qui constitue un système d’utilisation des terres
durables, ni des des stratégies et des mesures requises pour le créer au niveau national et
régional92.

88
CIAT, Michel ORIOL, Comité technique « Foncier et développement », 2009, 2015.
89
Ibid.
90
Ministère de l’Environnement, Première communication nationale sur les changements climatiques,
Coopération Technique GEF/UNEP No GF/2200-97-16/0749, Haïti, Aout 2001, p 13.
91
Https://www.mediaterre.org/caraibes/actu,20181022131015.html, page consultée le 04/03/23 à 11h00PM.
92
Ibid.
 21

CHAPITRE III

CADRE METHODOLOGIQUE DE LA RECHERCHE

Le chapitre troisième de notre travail de recherche sert d’introduction à la phase
opératoire de notre mémoire, il établit le parallélisme et la connexion entre la recherche
scientifique en général et la recherche juridique en particulier. D’après Ebert Stiftung
FRIEDRICH, « La recherche scientifique est un processus dynamique ou une démarche
rationnelle qui consiste d’examiner des phénomènes, des problèmes à résoudre et
93
d’obtenir des réponses à partir d’investigations » . Nous exposerons dans ce chapitre le
cadre méthodologique de notre travail de recherche tout en contextualisant sa portée
scientifique. Aussi, en présentant la méthodologie de recherche et en exposant les
instruments d’étude, le mécanisme de traitement ou d’analyse des informations.

3.1. Présentation et description de la méthodologie de recherche

La méthode apparaît avec l'exercice de la volonté qui dirige : « l’expérience
méthodique de l'homme commence à l'instant où il fixe son attention et la dirige à un but
qu'il détermine lui-même »94. Cela étant, la méthode combine deux éléments, pratique et
théorique, ou deux composantes, l'observation, seule ou aidée de l'expérimentation, d'une
part, et le système ou l'explication d'autre part95.

La recherche nécessite l’utilisation des méthodes, et d’instruments pratiques

nommés techniques. C’est dans ce contexte que cette section porte des précisions sur la
notion de méthodologie, la typologie de recherche et les principales techniques
préconisées dans le cadre de cette étude. En effet, la méthode et la technique sont
étroitement liées dans le mécanisme de recherche. Car toute méthode, pour s’exercer, fait

93
Ebert Stiftung FRIEDRICH. Méthodologie de la recherche scientifique, Atelier graphèmes, Algérie, p5-
7, 2016.
94
Https://www.universalis.fr/encyclopedie/methode/#:text=L%27exp%C3%A9rience%,html , page
consultée le 02/03/23 à 10hr30PM.
95
Ibid.
 22

appel à un ensemble de techniques pour découvrir et démontrer la vérité, en vue de

fournir une description aussi objective et complète que possible96.

Tenant compte de l’orientation de cette recherche, l’approche méthodologique

s’inscrit dans une posture de paradigme interprétatif. Et dans notre travail de recherche,
nous avons adopté la méthode de recherche exégétique ou traditionnelle, qui s’interprète
comme un type de recherche dans lequel le chercheur essaie d’analyser les textes de lois
et les confronter avec les faits, tout en restant dans le Droit97. Aussi l’analyse de contenu
manuelle est utilisée comme méthode d’analyse de données, et cela permet l’inférence de
connaissances et l’interprétation de contenus afin de répondre aux objectifs fixés.

En effet, dans le cadre de cette étude, la démarche explicative permettra à

rechercher des causalités, voire des lois, reliant de façon stable des effets à leurs causes 98.
Et la méthode juridique interprétative amènera à analyser les textes juridiques les plus
pertinentes qui ont contribué à l’édification des droits fonciers en Haïti. Il s’agit de
pencher d’une part sur les instruments juridiques tant nationaux qu’internationaux qui ont
contribués à garantir les droits fonciers et d’autre part l’observation de leur application.

3.1.1. Précision sur la notion de méthodologie

La méthode est une approche ordonnée qui permet de travailler avec plus
d’efficacité et de meilleurs résultats. Ainsi, par rapport à la surabondance d’information
qui caractérise la recherche scientifique actuelle, le choix de méthode appropriée
favorisera l’obtention de meilleurs résultats.

Selon Jean Louis LAUBET, « la méthode est définie comme l’ensemble des
opérations intellectuelles permettant d’analyser, de comprendre et d’expliquer la réalité
étudiée ». Et, la méthodologie de la recherche, écrit Benoit GAUTHIER, citée par Paul

96
Mialaret GASTON, Méthodes de recherche en sciences de l’éducation, Presses Universitaire, 2004,
France, p19.
97
Https://cours-de-droit.net/les-procedes-et-methodes-d-interpretation-des-regles-a121607408/, page
consultée le 04/02/23 à 11h30PM.
98
Https://www.melchior.fr/cours/complet/cours-1-objet-et-methode-de-la-sociologie , page consultée le
03/02/23 à 12h20PM.
 23

N’DA, « Englobe à la fois la structure de l’esprit et la forme de la recherche et les

techniques utilisées pour mettre en pratique cet esprit et cette forme » 99.

En effet notre travail de recherche s’inscrit plutôt dans la perspective d’une

recherche qualitative, dans la mesure où, elle comporte l’étude d’un certain nombre de
faits particuliers axés sur des données de contenu et non des données chiffrées.

3.1.2. Typologie de recherche

La méthode étant un ensemble de procédés raisonnés pour parvenir à un but, que
ce soit une argumentation, une démonstration ou encore une expérimentation
scientifique100. Alors que la technique représente les étapes d’opérations limitées, liées à
des éléments pratiques adaptées à un but défini. À l’évidence, la méthode et la technique
sont étroitement liées dans le mécanisme de la recherche, car la première représente une
conception intellectuelle, coordonnant un ensemble d’opérations, en générales plusieurs
techniques et la seconde suppose le moyen pour atteindre un but101. D’où l’unité
d’analyse adoptée n’est autre que l’inefficacité de la gestion des terres en Haïti. Et aussi
nous avons décidé de définir l’approche qualitative, quantitative et la méthode mixte :

La recherche qualitative est un ensemble de techniques d’investigation dont

l’usage est très répandu102. Elle génère des idées et des hypothèses pouvant contribuer à
comprendre comment une question est perçue par la population cible et permet de cerner
les options liées à cette question, et sert beaucoup au pré-test des concepts103.

La recherche documentaire, l’observation, les discussions en groupe et les

entrevues individuelles en profondeur représentent les techniques qualitatives les plus
fréquentes104. La recherche qualitative est fondée sur des entrevues semi-structurées ou
même non structurées dans le cadre desquelles le modérateur ou l’intervieweur travaille

99
Paul N’DA, Recherche et méthodologie en sciences sociales et humaines, Réussir sa thèse, son mémoire
de master ou professionnel, Harmattan, Paris, 2015, p11.
100
Ibid.
101
Ibid.
102
Https://www.scribbr.fr/methodologie/etude-qualitative/, consulté le 10/072022 à 5hr30 PM.
103
Ibid.
104
Paul N’DA, Recherche et méthodologie en sciences sociales et humaines, Op.Cit.
 24

avec un guide de discussion ou un guide d’entrevue élaboré selon le sujet et la cible de

l’étude105.

En ce qui concerne la recherche quantitative, elle est une technique de collecte de

données qui permet au chercheur d’analyser des comportements, des opinions, ou même
des attentes en quantité. L’objectif est souvent d’en déduire des conclusions mesurables
statistiquement, contrairement à une étude qualitative106.

Dans un travail de recherche, l’étude quantitative permet de prouver ou démontrer

des faits en quantifiant un phénomène. Cette technique d’étude utilise le questionnaire ou
le sondage auprès d’un panel pour récolter des données à analyser et les résultats de ces
données, sont exprimés en chiffres, et prennent la forme de données statistiques107.

En ce qui a trait à la méthode mixte, elle fait référence à la combinaison et à

l'intégration de méthodes qualitative et quantitative dans une même étude. En d'autres
termes, la recherche utilisant des méthodes mixtes ne consiste pas en une juxtaposition de
méthodes qualitatives et quantitatives distinctes. La recherche utilisant des méthodes
mixtes cherche plutôt à intégrer des méthodes quantitatives et qualitatives dans la même
étude pour répondre à la même question générale de recherche. L'intégration est donc un
élément clé de la recherche utilisant des méthodes mixtes. L'intégration est une valeur
ajoutée au point d'interface entre les composantes quantitatives et qualitatives108.

Pour réaliser notre travail qui est un travail juridique, nous ne prenons pas en
compte ces différents types de méthodes. Dans le cadre de notre travail, nous optons pour
une démarche qui s’inspire du modèle exégétique basé sur l'analyse des instruments
juridiques et l'observation de leur application dans le contexte haïtien. Cette analyse
prend en compte les écarts qui existent entre les dispositions juridiques et la réalité
haïtienne afin de donner une description la moins subjective possible de ce qui est.

105
Ibid.
106
https://www.scribbr.fr/methodologie/etude-quantitative/, consulté le 19/38/ 2022 à 18 heures 02
minutes.
107
Ibid.
108
https://comprendrelarecherche.github.io/methodologie/methodes_mixtes_fr.html, consulté le 18/07/2022
à 11hrPM.
 25

3.1.3. La principale technique préconisée

Tout travail scientifique exige l’usage d’une démarche méthodologique qui puisse
permettre au chercheur de collecter, d’interpréter et d’analyser les données recueillies109.
Il faut savoir que la méthodologie est indispensable à l'élaboration des travaux
scientifiques110.

Dans le cadre de ce travail nous avons utilisé la technique d’analyse de contenu,

qui octroie d’effectuer la lecture et la consultation d’un certain nombre de documents
écrits, des ouvrages officiels et privés dans le but d’y puiser des éléments requis pour la
recherche. Et pour rassembler les matériaux nécessaires tout au long de notre
investigation, nous adoptons cet instrument de collecte de l’information en utilisant les
documents suivants :

1) Ouvrages spécialisés
2) Périodiques spécialisés
3) Documents officiels et Sources internet
4) La jurisprudence et les normes

De plus, la crédibilité de notre travail de recherche académique a été pour nous un souci
constant. Dans cette optique, des renvois aux références bibliographiques sont
systématiques. Pour cela, nous utilisons l’exemple des références « à l’ancienne » en
donnant en note la référence précise l’exemple de références avec la « 111formule codée ».

3.1.3.1. La recherche documentaire

L'approche méthodologique adoptée dans le cadre de cette étude s'articule autour de
quatre principaux points : l’observation, la recherche documentaire, le traitement des
données et l’analyse des résultats.

Pour réaliser notre travail, nous avons opté pour une démarche qui s’inspire des
modèles exégétique basés sur l’analyse de contenu à visée interprétatif, permettant de
mettre l’accent sur les instruments juridiques en matière de gestion des terres et
l’observation de leur application par le juge haïtien. Cette analyse prend en compte des

109
Hérold, TOUSSAINT. Le métier d'étudiant: Guide méthodologique du travail intellectuel. Port-au-
Prince: Presses Nationales d'Haïti, 2011, P. 62.
110
Ibid.
111
Michel Beaud, L’art de la thèse, La découverte, Paris, 5 e éditions, pages 129 à 134.
 26

faiblesses des textes juridiques, l’inadaptation de certains et leur interprétation dans le

contexte haïtien actuel afin de donner une description la moins subjective possible de ce
qui est. En outre, nous utiliserons les articles et ouvrages des doctrinaires en la matière
ainsi que les rapports des organismes évoluant dans le domaine foncier, de
l’aménagement du territoire, de l’état de droit, sans négliger les faits et observations
résultants des rapports anthropiques que génère le milieu foncier. A partir de cette
approche méthodologique, nous serons en mesure de mieux cerner le sujet d’étude et la
problématique de recherche qui y est associé.

3.2. Instrument de l’étude et mécanisme d’analyse des données

Pour effectuer ce travail de recherche, nous utilisons une méthode singulière qui se
résume en plusieurs points :

1) L’analyse documentaire

Nous avons procédé à l’analyse documentaire dans le cadre de notre investigation

empirique, cette analyse se réfère, pour reprendre les mots de Ketele et Roegiers, à
112
« tout document sélectionné selon une stratégie bien précise et traité comme une
donnée de la recherche, au même titre que les discours recueillis par l’interview ou les
comportements recueillis par l’observation ».

Ainsi, nous avons réalisé l’analyse de contenu à partir de plusieurs documents traitant
les thématiques incluant dans notre sujet d’étude, et dans des revues scientifiques, sur le
net et dans des brochures et des livres de la bibliothèque traitant de la FDSEG des
thèmes relatifs à notre sujet. Nous avons suivi un plan d’analyse en effectuant un tri grâce
à un mode d’examen qui favorise l’opérationnalisation des données de nos hypothèses.

2) L’observation

L’observation est une étape essentielle dans toute recherche en sciences humaines et
sociales. Dans le cadre de ce travail, nous avons utilisé également l’observation comme
un instrument de collecte de données, cette technique permet d’expliquer un phénomène
à travers la description de comportements, de situations et de faits, tout en restant fidèle à
la situation réelle afin d’être structurée et précis.

112
Jean Marie De KETELE et Xavier ROEGIERS, Méthodologie de recueil d’informations, vol 1 De
Boeck, Bruxelles, 1995, p59.
 27

3) le traitement des données

Les données brutes de cette recherche sont recueillies progressivement et de façon

réflexive. Une fois retenues sont filtrées graduellement à travers notre prisme
d’expérience en suivant les exigences impliquées par notre sujet de recherche afin de
rester le plus que possible dans le contexte de l’étude. Et pour être ensuite classées en
suivant les principes de la rigueur scientifique, aussi les directives du guide de
présentation des mémoires et des thèses de l’Université d’État d’Haïti de 2015 et les
objectifs de notre travail de recherche. En ce sens, l’objectif est de regarder au-delà de ce
qui a été dit, entendu et/ou observé, pour relever les idées transversales, pour les
transcrire sur papier, dans le cahier de bord ou le logiciel Microsoft Word.

4) L’analyse des résultats

L’analyse des résultats consiste à étudier l’effet global de chaque facteur et les effets
de chaque facteur pour les différentes modalités de chacun d’eux 113. Ainsi, l’exactitude
de toute transcription doit être vérifiée avant d’être analysée, ce qui implique d’écouter
les enregistrements en lisant en parallèle les transcriptions correspondantes pour déceler
toute erreur ou tout oubli114.

Et l’analyse des données sous forme textuelle exige l’utilisation du logiciel

Microsoft Word, afin de traiter une grande quantité de données sans les analysées. Puis,
la validation des données est l’une des étapes cruciales des données qualitatives pour une
recherche réussie115. Les données étant essentielles à la recherche, il est impératif de
s’assurer qu’elles ne sont pas tachées d’erreurs116, pour cela il implique de vérifier leurs
exactitude et fiabilité afin de les conclure en les présentant systématiquement dans notre
travail de recherche.

113
Https://www.cairn.info/la-psychologie-cognitive--9782200261894-page-199.htm, page consultée le
14/02/23 à 11hr30PM.
114
Https://ecampusontario.pressbooks.pub/gdrcanada/chapter/la-gestion-des-donnees-de-recherche-
qualitatives/, page consultée le 15/02/23 à 10hr30PM.
115
Ibid.
116
Https://essai-1234.teluq.ca/phases-recherches/analyser-interpreter-resultats-recherche/, page consultée le
18/02/23 à 11hr20PM.
 28

3.2.1. Présentation des instruments de l’étude

La présentation des instruments de l’étude implique la description de la technique
de recherche sous forme d’un chronogramme d’activité suivit tout au cours de notre
recherche. Tout travail scientifique suit des normes bien spécifiques, et requiert une
technique méthodologique et règlementaire pour arriver à la standardisation du travail. La
technique de recherche d’analyse de contenu est basée d’une part sur l’observation,
l’analyse documentaire, perçus comme des instruments pratiques utilisés pour atteindre
de meilleurs résultats. Les instruments de recherche d’autre part, requièrent l’utilisation
des outils comme le cahier de bord et le matériel audio-visuel afin de mieux
contextualiser et organiser la recherche.
3.2.2. Description des instruments de l’étude
La compréhension d’un phénomène, dilemme ou objet requiert une recherche et un
travail colossal d’analyse d’une quantité de données, et requiert l’utilisation
d’instruments d’étude appropriés, et c’est pourquoi dans notre étude nous avons utilisés
des instruments didactiques comme la fiche de lecture, le cahier de bord, les plumes et
crayons, aussi des instruments technique et numérique (ordinateur, clé USB...) permettant
de mieux effectuer l’analyse documentaire et l’examen.

3.2.3. Description du mode d’administration des instruments de recherche

Le contenu de chaque instrument de recherche obéit à des considérations
d’ordre pratique plutôt que théorique : certains sont destinées à la collecte, d’autres à la
recherche des données (statistiques ou d’observation). Les notes de recherche s’avèrent
très essentielles, et celle-ci sont enregistrées dans un cahier de bord. Ce cahier de bord est
un journal dans lequel est souvent mentionné les impressions, et considéré comme
instrument, essentiel ou accessoire, pour consigner les données, des notes qui peuvent
être à la fois théoriques, méthodologiques et descriptives117.
Nous devons aussi souligner que le matériel audio-visuel sert de référence au
discours, car comme il est reconnu en recherche qualitative, l’entretien en profondeur
permet une exploration plus nuancée et moins structurée du vécu des participants118. En
ce sens, nous avons utilisées des instruments techniques afin de mieux effectuer l’analyse

117
Chantal BROYER, Françoise GUILLAUMETTE et Jocelyne MOREAU, L’instrumentation dans la
collecte de données, UQAM, Canada, Novembre 2004, p 54 -60.
118
Ibid.
 29

documentaire, et aussi des sources comme l’internet, les livres, revues, pour puiser des
informations afin d’être moins exhaustif.

3.2.4. Modes de traitement et d’analyse des informations

Le mode de traitement et d’analyse des informations est un facteur clé dans la
recherche, car à partir de données brutes recueillies, une certaine procédure d’épuration a
été mise en œuvre en vue de transformer les informations en résultats de recherche. Le
résultat de recherche escompté permet de confirmer ou d’infirmer les hypothèses de
l’étude et aide aussi pour en arriver à une conclusion. Et dans le cadre de ce travail, nous
avons aussi visualisé des cartes via des photos et recueillis des informations via l’internet.
Dans le cadre de ce travail, nous avons adopté l’analyse de contenu, méthode dans
laquelle la collecte et l’analyse de documents est l’un des principaux moyens d’accéder à
l’information dans la recherche qualitative car les documents historiques ou
contemporains peuvent être une source importante de recherche119. Grâce aux documents
existants nous pouvons étudier et analyser une réalité et obtenir des résultats importants
et utiles sans avoir besoin de recourir à des recherches sur le terrain120.

3.2.4.1. Description du processus d’étude des données

Les données d’une recherche qualitative peuvent être utilisées à des fins d’études
descriptives ou analytiques. Ainsi le processus d’étude des données de notre étude s’est
réalisée en suivant les principes de la rigueur scientifique qui nous a permis d’une part
d’examiner les données brutes à l’aide des techniques adoptées pour que les variables
soient identifiées, observées, mesurées. Et d’autre part poursuivre les objectifs de la
recherche afin de donner une description complète et détaillée de notre sujet.

En ce sens, dans ce travail, nous avons suivi les prescrits du guide de présentation
des mémoires et des thèses de l’Université d’État d’Haïti de 2015 et aussi la crédibilité
de notre travail de recherche académique a été pour nous un souci constant. Dans cette
optique, des renvois aux références bibliographiques sont systématiques.

119
Https://library.fes.de/pdf-files/bueros/algerien/17874.pdf, page consultée le 10/02/23 à 11hr25PM.
120
Ibid.
 30

Chapitre IV

PRÉSENTATION, DESCRIPTION, ANALYSE ET

INTERPRÉTATION DES RÉSULTATS
Ce chapitre représente le nœud central de notre travail de recherche. Il est
consacré à la présentation, l’analyse et l’interprétation des résultats de la recherche sur
l’inefficacité de la gestion des terres en Haïti de 2010 à 2020. Dans ce chapitre, nous
présenterons aussi l’encadrement juridique dans le foncier, nous ferons aussi l’analyse et
la description de la gouvernance foncière en matière de gestion des terres et ferons
l’interprétation des résultats de notre travail.

4.1. Présentation des limites liées à l’encadrement juridique dans le

foncier en Haïti
Pour connaître les limites liées à l’encadrement juridique concernant la
problématique de la gestion des terres en Haïti, il convient de consulter les lois suivantes :
la Constitution, le droit international, les lois générales retrouvées dans le code civil et le
code rural sans oublier le droit coutumier de même que les lois spéciales associées au
Droit de l’Environnement.

4.1.1. Les limites relatives aux références constitutionnelles

Les dispositions constitutionnelles relatives à la gestion durable des terres peuvent
être classé en trois grandes catégories : les questions de principe, les dispositions relatives
à l’exploitation des sols et celles relatives à la conservation des terres. En reconnaissant
ainsi la fonction socio-économique de la propriété foncière, la Constitution a posé les
bases nécessaires à l’exploitation. En ce sens, l’article 247 déclare : « L’agriculture est la
principale source de la richesse nationale et qu’elle est garante du bien-être des
populations et du progrès socio-économique de la Nation »121. Ainsi, seulement 29% de
la superficie d’Haïti sont constituées de terres arabes et seulement 49% de celles-ci
seraient mise en culture, entre 2010 à 2015, selon les estimations du Fond Monétaire
121
Art 249 de la Constitution haïtienne de 1789 amendée en 2011.
 31

International122. En outre, l’article 249 précise que : « l’État a pour obligation d’établir les
structures nécessaires pour assurer la productivité maximale de la terre et la
commercialisation interne des denrées… »123. En recherchant la productivité maximale
sur des exploitation de taille économique optimum, la Constitution a non seulement opté
pour une réforme agraire au bénéfice des réels exploitants de la terre (article 248) mais
aussi pour une modernisation de l’agriculture, toutes ces choses peuvent conduire à la
conservation durable des terres. À cet effet, l’article 39 de la Constitution accorde un «
droit de préemption aux habitants des sections communales pour l’exploitation des terres
du domaine privé de l’État situées dans leur localité ». En ce sens, les CASEC devraient
disposer du répertoire des terres domaniales de leur limite et compétence afin de veiller
au respect de cette disposition constitutionnelle. Étant donné que les registres domaniales
ne sont ni à jour et ni disponible, les obligations en terme de gestion et de garantie sont
ineffectives. Ainsi, assez souvent, les terres domaniales sont régulées par l’informel, ce
qui entraine que des constructions anarchiques et bidonvilles sont érigés sur des terres à
forte potentialité agricole. Or, l’État a pour obligation d’établir les structures nécessaires
pour assurer la productivité maximale de la terre et la commercialisation interne des
denrées124. Cependant, actuellement la productivité étant très faibles, la production
nationale est marginale et l’importation massive en denrées augmente de plus en plus.

4.1.2. Les apports du Droit international de l’environnement

Le droit international de l’Environnement est le domaine du droit international qui
vise à défendre et promouvoir l’environnement125. Pour démontrer les apports nous allons
retracer les orientations du droit non-contraignant et le développement du droit
conventionnel, qu’il s’agisse du droit international global ou régional.

La Charte Mondiale de la Nature qui a été adoptée en 1982 par l’Assemblée

Générale des Nations Unies comporte plusieurs principes d’intérêt pour la gestion des

122
Https//agriculture.gouv.ht.view/01/IMG/pdf/anexe-11.pdf, page consultée le 30/04/22 à 11hrPM.
123
Art 39 de la Constitution haïtienne de 1789 amendée en 2011.
124
Art 249 de la Constitution haïtienne de 1789 amendée en 2011.
124
Https://www.vie-publique.fr/fiches/274830-quest-ce-que-le-droit-international-de-lenvironnement, page
consultée le 30/04/22 à 01hr20PM.
 32

terres126. La Conférence des Nations Unies sur l’eau qui s’est tenue à Mar del Plata en
1977 a adopté dix résolutions au nombre desquelles on relève celle sur l’utilisation de
l’eau dans l’agriculture et celle sur le rôle de l’eau dans la lutte contre la
désertification127. En juin 1992, il s’est tenu à Rio de Janeiro (Brésil) la Conférence des
Nations Unies sur l’Environnement et le Développement, laquelle a produit, entre autres,
la Déclaration de Rio sur l’environnement et le développement128. Cette résolution n’a
jusqu’à présent produit l’effet escompté puisque l’insécurité sociale et l’instabilité fait
rage, ainsi les principes d’intérêt pour la gestion des terres sont ineffectives.

Cependant, le Plan d’Action de l’Environnement (PAE) n’a pas encore été mis en
œuvre de manière systématique et son application est jusqu’à présent ineffective. En
dépit que le PAE comporte dix programmes dont la plupart concernent directement la
gestion des terres. La signature et la ratification de la Conférence sur la Diversité
Biologique rendent Haïti éligible aux ressources de financement du Fonds de
l’Environnement Mondial129. Dans cette perspective, l’affectation de ce fond pourrait
aider beaucoup à résoudre les problèmes liés à la gestion des terres, mais l’ineffectivité
des politiques de gestion reste jusqu’à présent un obstacle majeur.

4.1.3. Description des limites relatives à la législation nationale

Dans le cadre de cette étude pour mieux exposer le rapport de causalité générant
l’inefficacité de la gestion des terres en Haïti, il est important de décrire et cerner les
limites de la législation nationale. Et pour cela, il nous convient d’interroger les
dispositions de la législation nationale, soit, le droit civil, le droit rural et le droit agraire,
le droit coutumier et le droit de l’environnement.

4.1.3.1. Les limites à l’application du Droit Civil

Le droit civil appelé aussi le Droit Commun régit, en tant que branche de droit
privé régissant particulièrement les rapports entre un individu et un autre, et tous les

126
Https://wedocs.unep.org/bitstream/handle/20.500.11822/30897/.pdf.html, page consultée le 02/03/23 à
10hr15PM.
127
Https://press.un.org/fr/2023/envdev2051.doc.htm , page consultée le 23/03/23 à 11hr30PM.
128
Https://www.un.org/french/events/rio92/2io-fp.htm. Page consultée le 10/03/23 à 11hr25PM.
129
Https://mde.gouv.ht/index.php/fr/documents-direction-de-la-biodiversite?download=34, page consultée
le 23/03/23 à 01hr10PM.
 33

rapports qui unissent les personnes et les biens130. En ce qui concerne la gestion des
terres, il est concerné au premier chef par la réglementation de l’état des personnes, celle
de la propriété immobilière et celle de la conservation foncière. Ainsi, on peut regrouper
en deux grandes catégories les effets du Code Civil sur la gestion des terres : ceux qui
dérivent de la loi elle-même (les problèmes d’efficience) et ceux qui découlent de
l’application de la loi (les problèmes d’efficacité).

Les problèmes d’efficience les plus pertinents concernent le mode d’acquisition

de la propriété immobilière et son mode de transmission. Bien que le Code Civil dispose
que l’enregistrement des transactions foncières et des titres doit être effectué, dans la plus
part des cas, ni les transactions portant sur les acquisitions foncières ni les changements
de propriétaires à la suite d’héritage ne sont, respectés131. Un tiers des parcelles rurales
d’Haïti ne sont pas enregistrées et 19% ont seulement le reçu d’acquisition du terrain
comme preuve de propriété132. La succession et l’usucapion sont deux problèmes qui
s’opposent à la gestion des terres ; le premier étant à l’origine du morcellement des
exploitations, le second étant identifié comme l’une des sources de l’insécurité foncière.
Et quant à l’usucapion, il convient de mentionner qu’il a été, dans l’histoire foncière
d’Haïti, le principal mode d’acquisition de la propriété en milieu rural et qu’à cause de
cela, l’absence de titres de propriété est la règle au sein de la paysannerie 133. Et aussi, les
problèmes d’efficacité, les plus pertinents se retrouvent au niveau des capacités
opérationnelles liées à l’application des règles du Code Civil (tenure foncière et
conservation des archives)134. Ces règles ne sont pas à jour pour répondre efficacement
aux besoins de la société actuelle, et aux réalités conflictuelles générées par les mutations
foncières et la hausse de l’insécurité foncière. Dans une société où l’informel domine, le
droit coutumier est mal connu et n’est point exploité, qu’il s’agisse de la coutume
135 136
praeter legem ou secundum legem. La pertinence de cette législation figée, si

130
Https://www.justifit.fr/b/guides/droit-civil/zoom-sur-le-droit-civil/, page consultée le 06/02/23 à 11hr35
PM.
131
Titre V à VII Code Civil haïtien.
132
Https://agriculture.gouv.ht/view/01/IMG/pdf/annexe_11.pdf, Op. Cit.
133
Ibid.
134
Le Moniteur, journal officiel de la République d ‘Haïti, Décret portant sur la Gestion de
l’Environnement et Régulation de la conduite Citoyen et Citoyenne pour un Développement Durable, 161
ème Année. No.11, Jeudi 26 Janvier 2006, p 9,10.
135
Coutume qui s’applique en absence de solution légale, remédiant à une lacune et complétant ainsi la loi.
 34

importante soit-elle, laisse beaucoup à désirer en ce qui concerne notamment la tenure de

la terre, les droits successoraux et la concordance avec les principes de la gestion des
terres.

4.1.3.2. Les limites à l’application du Droit Rural et du Droit Agraire

Un code rural promulgué en 1826 par le président BOYER, deux autres ont été
promulgués encore : celui du président Boyer tendait d’établir en même temps un cordon
puissant autour du monde paysan137. Actuellement, la loi en vigueur dans le domaine
foncier se retrouve principalement dans le Code Rural de 1962. Celui-ci a repris les
articles de la Constitution consacrant la fonction sociale de la propriété de la terre,
interdit la vente à réméré au sein du monde rural, mais n’a pas réussi à promouvoir
l’agriculture conversationniste et la gestion des terres (Loi No. IV, art 1 à 30)138. Ce Code
Rural manquait de vision et d’audace, et il ne s’est pas attaqué au problème du droit
successoral et de l’intégrité des exploitations agricoles. Il a laissé de côté le problème de
remembrement des propriétés et de la gestion effective des terres domaniales. Il s’est
détourné de l’épineuse question posée par l’absence de cadastre et les faiblesses de la
conservation foncière.

Le droit agraire haïtien plonge ses racines dans le droit colonial, la Constitution de
1801 et la première Constitution haïtienne de 1805, laquelle dans son article 12 proclame
que « toute propriété qui aura ci-devant a appartenu à un blanc français est
incontestablement et de droit confisqué au profit de l’État »139. C’est pourquoi l’État
haïtien s’est retrouvé à la tête d’un stock foncier représentant les 2/3 des terres cultivées
et que, faute de l’avoir bien géré, l’usucapion est devenu le principal moyen d’acquisition
de la propriété avec toutes les conséquences défavorables qu’elle représente pour la
gestion des terres140.

Par ailleurs, il est à noter que l’ineffectivité dans l’agriculture étant trop
persistante par manque d’attachement au secteur agricole, car seulement 7.5% du budget

136
Coutume qui s’applique en vertu de la loi.
137
Https://classiques.uqac.ca/comtemporains/hurbon_laennec/barbare._imaginaire/barbare_imaginaire.doc ,
page consultée le 07/02/23 à 11hr35 PM.
137
Code Rural haïtien de 1962.
138
Constitution haïtienne de 1805, Loi No. IV, art 1 à 30.
139
Constitution haïtienne de 1805, Art.12.
140
Analyse du cadre légal et Institutionnel relatifs à la Gestion Durables des Terres, Op Cit, p30.
 35

national est alloué au secteur agricole et l’apport du secteur agricole au PIB a chuté de
24% en 2016141. Outre la taille restreinte des parcelles et la pression sur les terres
agricoles, la tenure foncière en Haïti est caractérisée par l’absence de formalisation.
Ainsi, l’inefficacité est d’autant plus persistantes dans la résolution des problèmes
fonciers, dans la refonte des structures foncières nationales, la mis en œuvre d’une
réforme agraire, la participation à la conception de la politique nationale relative aux
questions agraires et la mise en œuvre de la politique nationale en matière foncière.

4.1.3.3. Les limites à l’application du Droit Coutumier

Le droit coutumier haïtien existe bel et bien, on le connaît surtout à travers les
écrits des agronomes et autres spécialistes qui ont connu le milieu rural. Et en ce qui
concerne la gestion des terres, il est bon de rappeler quelques pratiques bien vivantes qui
caractérisent la ruralité haïtienne. Car aujourd’hui encore, les paysans haïtiens pratiquent
la jachère collective des propriétés privées permettant ainsi au sol de bénéficier des
déjections animales associées à la présence des chaumes laissées par les céréales déjà
récoltées. Il en est de même de l’exploitation informelle de la mangrove faisant partie du
domaine privé de l’État (forêt domaniale), exploitation qui se fait de manière rotatoire par
les paysans préalablement identifiés par leurs pairs, travaillant sans titre ni qualité sur le
littoral encore boisé.

Toutefois, là où le droit coutumier142 est relativement vivace, c’est dans le

domaine foncier que les répercussions s’intensifient, avec les différents modes de tenure
de la terre, une gestion informelle très fine de l’indivision et de l’usufruit et du mode de
transmission des héritages. Des controverses très édifiantes s’élèvent pour savoir s’il faut
donner la priorité au cadastre formel ou laisser faire le jeu du droit informel car plus d’un
prétendent qu’il n’est pas sûr que le cadastre pourrait mettre fin au désordre foncier.
Concernant les répercussions dérivant des dispositives du Droit Agraire, dans un premier
temps, l’État a distribué les meilleures terres aux militaires et dans un second temps aux
cultivateurs qui ont conquis les terres marginales et l’espace occupé par les îles
adjacentes. Il en est résulté d’un côté un système de faire-valoir indirect sans

141
Https//challengesnews.com/faire-la-lumiere-sur-le-droit-foncier-en-haiti, page consultée le 10/09/22 à
12hrPM.
142
Les règles coutumières peuvent être : praeter legem quand elles comblent une lacune de la loi, secundum
legem quand la loi, elle-même, renvoie à la coutume, contra legem quand elles s’opposent à la loi.
 36

investissement de promotion et de l’autre un droit de possession fragile qui s’exprime à

travers les nombreux conflits terriens, lesquels ont endeuillé la République durant plus de
deux siècles. Vu le contexte actuel, le résultat, c’est que la gestion des terres ne pouvait
être durable étant donné la primauté d’un mode de tenure contreproductif, la faiblesse de
l’État et la persistance régulière de l’insécurité foncière.

4.1.3.5. Les limites à l’application du Droit de l’Environnement

Bien que le droit de l’environnement soit à l’état embryonnaire dans le pays, à
cause de la mise en œuvre nationale limitée des traités internationaux de l’environnement
ratifiés par Haïti, de la pauvreté de la jurisprudence, de la faiblesse de la doctrine et du
manque de dynamisme de la pratique, force est de constater qu’il existe une législation
relativement abondante dans le domaine143. Cette législation ne fait peur à personne et
n’est point appliquée. En effet, si l’ensemble des textes juridiques relatifs aux ressources
en sol, aux ressources en eau, aux arbres et aux forêts, aux aires protégées, aux mines et
carrières et au patrimoine naturel et historique était appliqué, la gestion des terres aurait
expérimenté un tout autre traitement144.

La Constitution haïtienne de 1987 amendée cherche à protéger l’environnement

en ses articles 253 à 258. À l’article 258 nous lisons ce qui suit : «Nul ne peut introduire
dans le pays des déchets ou résidus de provenances étrangères de quelque nature que ce
soit»145. À regarder l’importation massive de déchets de toutes sortes (Pèpè) en
provenance du continent américains et autres, ainsi que l’importation incontrôlée des
produits avariées et contaminées en provenance de la République Dominicaine, il est plus
qu’évident de déceler la flagrance de l’ineffectivité des dispositions du Droit de
l’Environnement. Aussi, à regarder la vulnérabilité du pays face aux catastrophes
naturelles (cyclone, tremblement de terre, etc.), ces vulnérabilités pour la plupart qui ne
sont que les conséquences générés par le déboisement, l’anarchie et l’ineffectivité en
matière de gestion des terres.

143
Https://www.ifrc.org/docs/IDRL/Haiti/Code_Environnement.pdf, page consultée le 25/02/23 à
2hr15AM.
144
Analyse du cadre légal et Institutionnel relatifs à la Gestion Durables des Terres, Op Cit, p30.
145
Art 258 de la Constitution de la République d’Haïti de 1987 amendée le 09 mai 2011.
 37

A regarder les effets du déboisement, l’augmentation de la production du charbon

de bois et l’accélération des bidonvilles, l’on peut comprendre l’ampleur de l’ineffectivité
des politiques étatiques dans la gestion des forêts d’Haïti146. Par ailleurs, l’article 3 de la
loi du 3 février 1926, stipule que : nos forêts sont inaliénables. En citant en exemple le
morne Lory (morne du Cap), une montagne se trouvant en confort de la ville du Cap-
Haïtien, qui en dépit de son statut de forêt nationale réservée, par arrêté du 15 mars 1947,
fait l’objet depuis plusieurs années d’urbanisation illégale147. Or, jusqu’à date, on ne
prend pas de dispositions adéquates pour réprimer cette situation qui contredis de manière
flagrante les visées de cet arrêté, et qui est très dégradante et nocif pour l’environnement
de la ville du Cap-Haïtien.

Avec seulement 6,25% du territoire en aires protégées, Haïti a le plus bas taux
de la Caraïbe, alors que des dispositions légales ont été prises depuis la première moitié
du vingtième siècle mais, il n’y a eu depuis 1987 aucun mécanisme de prise en charge
effectif pour la plupart de ces sites : parc nationale Macaya, de la Visite, Citadelle, du
Canapé Vert, etc148. Ainsi, le décret portant sur la gestion de l’environnement et la
régulation de la conduite des citoyens pour le développement durable en son article 53
assigne des fonctions de gestions et de coordinations de toute activité relevant de l’aire
protégée ou du parc, devenu déclaré par arrêté ou décret à l’Agence National des Aires
protégées 149. Et l’ANAP n’a pu jusqu’à présent mener à bien sa mission, ainsi les actions
anthropiques ne font qu’accélérer la dégradation des aires protégées. Et aussi
l’ineffectivité résulte par manque de gestion du sous-sol et de ses ressources, par manque
d’application des dispositions relatives à la gestion de l’eau et des mines (qui ne devraient
être susceptibles d’aucune appropriation privée) 150.

146
Https://fr.slideshare.net/EnvironnementHaiti/anap-aires-protegees-presentation-conseil-des-ministres-
12-fevrier-2014, page consultée le17 juin 2021, à 1hr15 PM.
147 147
Les articles 182 à 190 du Code Rural qui traitent les visées de la Loi concernant la régulation et la
conservation des forêts qui protègent les bassins d’alimentation des sources ou autres points d’eau.
148
http://www.bme.gouv.ht/mines/loimin/l%C3%A9gislation.html, page consultée le 16/05/21 à 3hr15PM.
149
Le Moniteur, journal officiel de la République d ‘Haïti, Décret portant sur la Gestion de
l’Environnement et Régulation de la conduite Citoyen et Citoyenne pour un Développement Durable, 161
ème Année. No.11, Jeudi 26 Janvier 2006, p 9,10.
150
Le Moniteur, Journal officiel de la République d’Haïti, 17 juillet 1974, #59.
 38

4.2. Analyse et description des contraintes dans la gouvernance

foncière
Dans le cadre de notre recherche, une analyse et description des contraintes dans
la gouvernance foncière en matière de la gestion des terres impliquera de mettre en
évidence les limites enregistrées dans les fonctions régalienne de l’État. Il faut cependant
noter que la gouvernance est beaucoup plus défaillante dans l’ordre interne où les
pouvoirs de l’État, à savoir les pouvoirs judiciaires, législatifs et exécutifs jouent très peu
leurs rôles. Toutefois, la défaillance de l’État sur le plan interne constitue à elle seule un
motif d’ineffectivité assez importante, puisque cela remet en question tout le
fonctionnement du système de régulation foncière.

Il faut toutefois, aussi souligner que dans le cadre de ce travail, la gouvernance

fait référence à la façon dont les entités publiques et privées font et appliquent les
décisions concernant la gestion, l’utilisation et la conservation des actions publiques.
Dans la gestion des terres, selon le PNUD, la gouvernance foncière est le système de
valeur, de politiques et d’institutions par lequel une société gère ses affaires
économiques, politiques et sociales par le biais d’interactions au sein de l’État, la société
civile et le secteur privé et entre ces différentes entités151. En ce sens, les mécanismes de
la gouvernance foncière sont définis par les cadres juridiques, politiques, techniques et
administratifs du secteur foncier. Mais la gouvernance foncière devrait se manifestée
avant tout à travers les pratiques concrètes des différents acteurs et institutions impliqués
dans la gestion du foncier.

En Haïti, le système de gouvernance politique et administrative est faible à

l’intérieur du pays, ainsi donc la majorité de ses mécanismes en sont faibles aussi. Ils se
révèlent être encore moins performants en matière de gestion de l’environnement en
général et de la gestion des terres en particulier. Or, le cadre légal et institutionnel du
foncier ne peut être compris que s’il est situé dans un contexte institutionnel et légal plus
général, celui de l’organisation administrative publique, ainsi que celui de l’organisation

151
http://www.hubrural.org/IMG/pdf/2016-fiche-foncier-seck-2.pdf , page consultée le 18/03/22, à
1hr30PM.
 39

judiciaire152. Voyons donc, la situation des Ministères, celle des collectivités territoriales,
celle de la société civile, celle des auxiliaires de la justice au regard de la législation
foncière et selon les prérogatives de la loi.

4.2.1. Les Ministères et la Gestion des Terres

Les domaines de compétence, les principales fonctions et les observations
pertinentes intéressant le cadre juridique et institutionnel selon l’institution ou
l’organisme sous tutelle doivent être considérés comme éléments clés en matière de
gestion des terres.

Ainsi, en Haïti, huit ministères sur seize sont concernés directement par la
gestion des terres, soit au niveau central soit à travers leurs organismes autonomes sous
tutelle. Parmi lesquelles on peut citer : MPCE, CNIGS, CNC sont responsable de
l’aménagement du territoire, information géographique coopérative ; MEF, DGI, IHSI,
responsable de la conservation foncière, terres domaniales, statistiques agricoles ; TPTC,
ONACA, BME, EDH, SNEP, responsable du cadastre, mines et carrières, zones humides,
urbanisation ; MARNDR, ODVA, ODPG, INARA, responsable de l’agriculture,
conservation des sols et des eaux ; MICT, CT, responsable de l’intégrité du territoire,
décentralisation, changement climatique, aires protégées ; MDE responsable de la
désertification, changement climatique, aires protégées ; MJSP responsable de la justice
agraire ; MCI, ISPAN, Archive National, responsable du patrimoine naturel et culturel.

Alors que les fonctions relatives à la gestion des terres sont toutes couvertes et
qu’on pourrait s’attendre à une gouvernance rationnelle du système global de gestion des
ressources naturelles incluant l’intégrité territoriale, l’aménagement du territoire, la
décentralisation, l’inventaire, la mise en valeur et la conservation des terres153.

En ce sens, les principales fonctions et les observations pertinentes intéressant

dans le cadre juridique et institutionnel est spécifique selon l’institution ou l’organisme
sous tutelle considéré.

4.2.1. 1. La faiblesse des ministères

152
Véronique DOMER et Alain ROCHEGUDE, Le foncier en Haïti : La propriété foncière, entre
complexités juridiques et improvisations informelles depuis l’Indépendance, GRET, Haïti, Janvier 2020,
p9.
153
Analyse du cadre légal et Institutionnel relatifs à la Gestion Durables des Terres, op.cit. p32.
 40

En Haïti, cinquante pourcent des ministères sont concernés directement par la

gestion des terres, alors que, toutefois, les fonctions relatives à la gestion des terres sont
toutes couvertes, mais en termes d’effectivité tout semble bloqué du fait que la machine
entièrement est en panne de bon fonctionnement.

En termes de faiblesse, au sein des ministères, les institutions étatiques

concernées qui sont d’ailleurs nombreuses, connaissent des chevauchements, des
duplications qui entravent la bonne marche du système en question. Par exemple, les
terres domaniales relèvent du Ministère de l’Économie et des Finances, le cadastre de
celui des Travaux Publics Transport et Communication, les colonies agricoles sont sous
la responsabilité du Ministère de l’Agriculture des Ressources Naturelles et du
Développement Rural, la conservation des terres du Ministère de l’Environnement et les
plans d’occupation des sols des municipalités154. Tant de carence est enregistré au niveau
institutionnel et aussi est caractérisé par : la faiblesse des services chargés de
l’aménagement du territoire et la dispersion dans plusieurs ministères de la gestion
territoriale et spatiale (MPCE, MICT, TPTC, MAS), une situation qu’y en est résulté
toute une situation de confusion, de duplications de tâches et une mauvaise gouvernance
à plusieurs niveaux au niveau étatique155. Les duplications de tâches entre la Primature
et les organes internes dénommés Conseils de Développement Économiques et Sociales
qui, à son tour, empiètent sur les attributions de la Direction de la Programmation
Économique et Sociale (DPES) au sein du Ministère de la Planification et de la
Coopération Externe (MPCE). Il en est de même pour le Ministère de l’Agriculture, des
Ressources Naturelles et du Développement Rural et le Ministère de l’Environnement156.

Ainsi, la machine ne fonctionne pas correctement, il y a lieu de constater que le

plan global d’aménagement du territoire est inexistante, la gestion des mutations
foncières inadéquate, un blocage du cadastre, l’extension anarchique des villes,
morcellement et dispersion des exploitations, un blocage du processus de
décentralisation, l’inapplication des lois existantes sur les aires protégées, l’identification

154
Projet d’appui au renforcement de la gestion publique en Haïti (PARGEP), AMÉNAGEMENT DU
TERRITOIRE, ENJEUX, GOUVERNANCE ET RECONSTRUCTION, p9, 10 (17p).
155
Ibid.
156
PNUD-PAGE, 2006. Évaluation de la dégradation des terres et identification des opportunités et de
potentielles sources de co-financement.
 41

mal aisée des droits de propriété, la dégradation de l’environnement, des sites et

monuments historiques, la gestion inadéquate des terres de l’État, etc.

4.2.2. Collectivités territoriales et gestion des terres

Le dispositif territorial actuel qui demeure en vigueur sur ces questions est celui
fixé par la Constitution de 1987 (amendée en 2011). L’article 9 du texte dispose : « Le
territoire de la République est divisé et subdivisé en départements, arrondissements,
157
communes, quartiers et sections communales » . Le nombre de ces divisions et
subdivisions est fixé par le décret du 1er février 2006158, fixant le cadre général de la
décentralisation159 qui en détermine aussi l’organisation et le fonctionnement, dans le
respect des dispositions constitutionnelles y relatives (art. 61 à 84). En vertu des
dispositions de l’article 61 de la Constitution, disposant que : « les collectivités
territoriales sont la section communale, la commune et le département », elles sont des
entités décentralisées, disposant donc de la personnalité juridique160. La commune a les
compétences suivantes : « attribution des parcelles et délivrance des titres d’exploitation
se rapportant au domaine foncier communal ou aux parties du domaine foncier national
ayant fait l’objet d’un transfert de gestion à leur profit»161.

Il existe certaines dispositions légales162 faisant référence à la Commune et / ou

aux Sections communales qui leur confère des prérogatives ayant des incidences directes
sur la gestion du foncier. Comme par exemple : les plans d’aménagement du territoire
communal, le plan de réforme foncière déterminant les zones résidentielles, industrielles,
agricoles et commerciales, décrit dans l’article 36-11 du décret du 1er février 2006 sur le
fonctionnement de la Commune163. Et en ce qui concerne la Section communale, le
Conseil d’Administration de la Section Communale s’est vu attribuer la gestion du
domaine privé de la section communale dans la loi du 4 avril 1996, disposition conservée

157
La Constitution haïtienne de 1789, amendée en 2011, art 9.
158
Le Moniteur, numéro extraordinaire, no 57 du 14 juin 2006.
159
Le Moniteur, décret du 1er février 2006, art. 1.
160
Conseil Interministériel d’Aménagement du Territoire (CIAT), Étude d’Impacts Sociaux, Prepared for
the Inter-American Development Bank, Haïti, Juin 2017, Op.cit. , p 16.
161
Décret du 1er février 2006, Op.Cit.
162
Ibid. Art36-11.
163
Land Alliance, (Consultant Pierre, Jean-Paul), Analyse institutionnelle du contexte de la sécurité
foncière en milieu rural, rapport final, janvier 2012, p11.
 42

dans le décret du 1er février 2006 qui l’a révisée164. Il est assez fort de constater que cette
gestion est ineffective par manque de capacité technique et à cause des faiblesses
générées dans l’ordre étatique.

Suivant la politique de l’État haïtien, en vue de multiplier les services dans les
collectivités territoriales divers bureaux et organismes déconcentrés sont sur place pour
mieux desservir les populations en milieu rural et urbain. Et en ce qui concerne les
questions foncières, le bureau de la DGI est en chargé notamment de l’enregistrement (en
particulier des procès-verbaux d’arpentage et des transactions foncières), ainsi que de
l’encaissement des taxes sur la propriété bâtie et des loyers de fermage sur les terres de
l’État. On trouve également, en principe, au niveau communal un bureau agricole
rattaché au ministère en charge de l’agriculture. Or l’absence de lois organiques pouvant
régir les collectivités territoriales au niveau départemental et communal entrave
fortement leur contribution à la gestion des terres puisque leurs limites de compétence ne
sont point définies. En outres, les capacités étant faibles à tous les niveaux, les risques de
voir combler les lacunes observées dans la gouvernance formelle demeurent élevés165.

4.2.3.1. Le domaine public des collectivités

Comme nous l’avons déjà souligné, trois catégories de collectivités sont
reconnues par la constitution : le département, la commune et la section communale166.
Le texte qui en fixe leur régime juridique est celui du 1er février 2006. Ce texte ne
167
comporte aucune disposition se référant à un éventuel domaine public. Au demeurant,
cela apparaît confirmé, de manière indirecte par d’autres dispositions et d’autres textes,
parmi lesquels il faut citer un autre décret de la même date, le 1er février 2006, fixant
168
l’organisation et le fonctionnement de la commune. Selon l’article 4 de ce texte, on
peut trouver sur le territoire de la commune : « les biens des particuliers ; les biens des
domaines public et privé de l’État ; les biens des domaines public et privé de la commune
; les biens des domaines public et privé de la section communale ; les biens des sociétés

165
Analyse du cadre légal et Institutionnel relatifs à la Gestion Durables des Terres, op.cit. p33.
166
Les subdivisions administratives selon l’article 9 de la constitution de 1987 sont : « Départements,
Arrondissements, Communes, Quartiers et Sections communales.» ; Les articles : 32.7, 32.9…
167
L’article 36.5 de la constitution de 1987: « Le droit de propriété ne s’étend pas au littoral, aux sources,
rivières, cours d’eau, mines et carrières. Ils font partie du domaine public de l’Etat. »
168
Le Moniteur, spécial no 2 du 2 juin 2006.
 43

privées ; les biens des associations à but non lucratif »169. Ce texte semble bien confirmer
que le département n’a pas de domaine public, à la différence de l’État, des communes et
170
des sections communales. Le décret du 22 septembre 1964 établit une liste exhaustive
du domaine public de l’État et n’a pas défini un domaine public pour la commune171. De
ce fait, même quand il s’agit d’une initiative de la commune, les marchés et les places
publiques tombent dans le domaine national. On peut ajouter qu’il existe dans le décret
un point relatif à l’expropriation pour cause d’utilité publique (art. 198 à 201), ce qui
permet donc au moins de savoir comment pourrait se constituer éventuellement le
domaine public. On doit citer ici la loi du 27 décembre 1926, fixant l’interprétation de
l’article 82 de la loi du 6 octobre 1881 sur les communes et précisant la distinction qui
d’après l’article 83 de cette loi doit être faite entre les biens de l’État et ceux des
communes. L’article 1 dispose : « Constituent le domaine communal tous immeubles
acquis à la commune par les divers modes d’acquisition prévus au Code civil»172. Il s’agit
donc ici de la réaffirmation d’un principe classique du droit civiliste et il faut considérer
qu’il demeure applicable dans le contexte actuel. L’article 82 fournit d’autres précisions :
« L’article 82 de la Loi du 6 octobre 1881 doit être entendu en ce sens que les communes
ont un droit conditionnel à l’usage de celles des portions du domaine public ou du
domaine de l’État (il faut sans doute comprendre ici domaine privé de l’État par
opposition au précédent), qui seront reconnues indispensables à leur établissement,
aucune propriété ainsi mise à la disposition d’une commune ne pouvant être affermée,
vendue ou échangée par elle173. Ce droit prend fin dès que le bien domanial affecté à
l’usage d’une commune n’est plus indispensable à l’établissement et au fonctionnement
de l’administration communale ». Le décret du 1er février 2006, portant organisation des

169
Le Moniteur, spécial no 2 du 2 juin 2006.
170
En plus, une disposition constitutionnelle en vigueur reconnait aux habitants des Sections communales
un droit de préemption pour l’exploitation des terres du domaine privé de l’État situées dans leur localité.
171
Le contenu est réglé par l’article 3 du décret du 22 septembre 1964, aussi les règles du Code civil
s’appliquaient sans restriction, en particulier l’article 1995 (« L’État est soumis aux mêmes prescriptions
que les particuliers »). La première mention de l’interdiction de la prescription apparaît dans la loi du 29
juillet 1929, réglementant le service domanial (art. 3 notamment).
172
Loi du 6 octobre 1881, Art 1.
173
Il peut être utile de rappeler ici les dispositions de cet article 82 : « Sont déclarés biens communaux
ceux qui ont été jusqu’ici régis par les Conseils communaux, tels que les quais, le littoral et ceux dont
l’usage ou l’utilité est indispensable pour l’établissement de la commune d’après la présente loi. » On note
que plusieurs éléments listés relèvent en fait du domaine public placé sous le contrôle de l’État.
 44

CASEC, abrogeant la loi no 2 du Code rural relative à l’organisation de la section

rurale174. Selon l’article 5 de ce texte : « la collectivité territoriale de la section
communale peut contenir : les biens des particuliers ; les biens des domaines privés et
publics de l’État ; les biens du domaine privé de la commune ; les biens du domaine privé
de la section communale ».

Il faut aussi souligner que l’assemblée municipale a compétence pour fixer les
modalités de gestion des biens communaux et leur affectation (art. 37.1). Elle sanctionne
et ratifie « le plan de réforme foncière déterminant les zones résidentielles, industrielles,
agricoles et commerciales » (art. 37.11). Il faut en outre préciser que les décisions doivent
175
être prises à la majorité des deux tiers du quorum lorsqu’il est question du « mode de
gestion des biens communaux et leur changement d’affectation, la durée et les conditions
des baux à ferme ou à loyer » (art. 38.5)176. Toutefois, l’assemblée communale n’existe
pas encore en Haïti.

Ainsi, ce transfert de compétence étant incomplète, et cela renforce les disparités

au niveau des performances au sein des institutions et juridictions locales, et réduise aussi
la marge de manœuvre (budgétaire), suscite des priorités contradictoires, diminue
l’amélioration de l’efficacité et l’efficience dans la prestation de services publics pouvant
favoriser une gestion plus efficaces des politiques et mécanismes en faveur de la gestion
des terres et aussi dans le foncier en général. Et vu que le pays est encore en panne de
décentralisation, puisque la plupart des services, auxquels la population a droit, sont
concentrées pour la majorité uniquement dans la capitale d’Haïti, à Port-au-Prince, ainsi
que le pouvoir politique. L’effectivité des prérogatives accordées aux collectivités
territoriales par la Constitution et le Code Rural haïtien sont négligés par les autorités
compétentes, ainsi donc, techniquement ces prérogatives sont ineffectives177.

4.2.3. La société civile et la gestion des terres

La société civile est l’ensemble des individus et des groupes, organisés ou non,
qui agissent de manière concertée dans les domaines sociaux, politiques et économiques,

174
Code Rural 1962, Opt. Cit, p 19.
175
2/3 de membres présents exige pour que le vote soit valable et légal.
176
Art 37 à 38 Le décret du 1er février 2006, Op. Cit.
177
http://www.omrh.gouv.ht/decentralisation, page consultée le 26/07/21, à 10 h30 PM.
 45

et auxquels s’appliquent des règles et des lois formelles ou informelles 178. Dans le droit
français, conformément aux règles du Code Civil propre aux sociétés en général et par
des dispositions particulières figurant aux articles 1845 et suivants, la propriété des parts
d’une société résulte d’une inscription sur un registre tenu par la société179. Les sociétés
civiles ne pouvant créer de titres négociables, il est généralement remis un certificat des
parts aux associées constatant leurs droits. Ainsi donc, cela amène originairement à
constater la transparence des activités de la société civile dans la société180.

Dans le cadre de travail, nous allons considérer le travail de certains organismes

appartenant à la société civile, et analyser leurs implications dans la gestion des terres en
Haïti et l’étendue des contraintes. Ce sont principalement, le secteur privé et les ONG,
soit des organisations à but non lucratif ou des associations d’exploitants de ressources
naturelles.

4.2.3.1. Le secteur privé

Le secteur privé englobe toutes les professions et secteurs d’activités qui ne
dépendent pas de l’État, du moins, ou l’État n’est pas employeur et n’intervient qu’en tant
que cadre juridique et référent légal181. Selon le dictionnaire la Toupie, on appelle secteur
privé, le domaine d’activité constitué par des entreprises, associations ou organisations
qui ne dépendent pas directement de l’État, de son administration et/ou des collectivités
territoriales et/ou les fonds publics ne sont pas ou peu investis182.

Alors que le secteur privé regroupe un fort pourcentage de grands propriétaires

terriens du pays et devrait être un moteur de croissance économique et de génération de
richesse. Toutefois, pour être efficace et agir au bénéfice des personnes, il doit s’inscrire
dans le cadre d’une approche normative de développement, une approche qui garantisse
des droits et d’une vision ou les gouvernements préservent leur rôle de leadership dans le

178
OEA, Https://www.oas.org/fr/themes/societe_civile.asp, page consultée le 12/07/21 à 12hr15PM.
179
Code Civil de la France, art 1845 et suivants.
180
Https://www.dictionnaire-juridique.com/definition.societe-civile.php, page consultée le 02/08/21, à
2h15PM.
181
Https://www.lepavillondesentrepreneurs.fr/definition-secteur-prive/ , page consultée le 03/08/21, à
3h30PM.
182
Https://www.toupie.org/Dictionnnaire/Secteur-prive.htm, page consultée le 03/08/21, à 12h30PM.
 46

développement183. En Haïti, jusqu’à présent le gouvernement exerce faiblement son

leadership ce qui entrave grandement l’augmentation des investissements dans le secteur
foncier et tant d’autres secteurs de la vie économique et sociale du pays. La faiblesse de
l’investissement privé est à l’origine de la faiblesse de la croissance économique, ceci
affecte plusieurs domaines, y compris celui de la gestion des terres184. Ainsi, la moitié de
l’investissement global du pays proviennent du secteur public, autrement dit l’État, des
établissements publics et des donateurs. Ce qui occasionne que les actions du secteur
privé sont centrées sur les infrastructures économiques et sociales susceptibles de faciliter
à terme l’investissement et du profit. Et la faiblesse en matière de leadership étatique
occasionne un manque de demande de financement, et le retrait d’investissement du
secteur privé, une baisse de rentabilité des projets, ou cela génère de la crainte qu’une
partie des retours sur investissements ne soit captée par d’autres acteurs que les
investisseurs initiaux (l’État par sa fiscalité, les individus sous l’effet de la corruption,
etc.).

Or, En Haïti, la question foncière est récurrente et devrait être prépondérante

dans les débats sur le développement économique du pays et cette récurrence résulte de
multiples conflits que le système judiciaire ne parvient pas à résoudre complètement185.
Et la tenure foncière apparait aujourd’hui à tous comme un problème majeur, de nature à
empêcher les investissements de long terme tant dans l’agriculture que dans les autres
secteurs de l’économie haïtienne186. Alors que les pouvoirs publics ont cherchés à
contourner cette contrainte en utilisant les terres de l’État mais essentiellement pour le
secteur industriel, et ceci n’est pas suffisant pour résoudre cette contrainte majeure.

Et, en ce qui concerne la société civile, d’une part, organisation non

gouvernementale et pouvoirs publics qui collaborent difficilement en tant que
bénéficiaires attitrés de l’aide externe et, d’autre part, la participation des autres groupes
organisés du secteur privé dans la gestion des terres est limitée par la propension des
183
PIERRE Habbard, Réseau Syndical de Coopération au Développement (RSCD), Le secteur privé et son
rôle dans le développement, une perspective syndicale, Avril 2014, p14, 18p.
184
GIODANO Thierry, CIRAD, Diagnostic global de croissance et implications pour le secteur agricole,
Convention CO0075-15 BID/IDB, 29 Juin 2016, p11 et 17.
185
GIODANO Thierry, CIRAD, Diagnostic global de croissance et implications pour le secteur agricole,
Convention CO0075-15 BID/IDB, Op.cit. p38.
186
CIAT, Définir une politique agro-foncière pour Haïti : éléments d’orientation, les cahiers du foncier du
CIAT. Port-au-Prince : comité Interministériel d’Aménagement du Territoire, p3.
 47

chefs d’administration à vouloir politiser l’action des ministères. Ainsi donc, la société
civile n’effectue pas assez d’intervention directe en vue de la sécurisation effective des
terres du pays187.

4.2.3.2. Les organisations non gouvernementales et la gestion des terres

En Haïti, Les ONG interviennent sur divers champs, et sont plus occupées à
l’aide d’urgence produisant des effets entrainant un changement social à court terme et
visent aussi à apporter des réponses à moyen terme dans des secteurs de la vie au où le
besoin se fait sentir188. Alors que le Décret du 14 septembre 1989, lequel indique en son
article 1er que : « les Organisations Non Gouvernementale d’aide au Développement sont
identifiées sous le sigle d’ONG comme toute les institutions ou organisations privées,
apolitique, sans but lucratif, poursuivant des objectifs de développement au niveau
national, départemental ou communal et disposant des ressources pour concrétiser les
objectifs qui doivent faire partie du plan de développement du ministère qui est
responsable de son champ d’intervention » 189.

Vu que la majorité des ONG se sont plus préoccupées à l’aide d’urgence, dans le
domaine foncier, leurs interventions sont beaucoup moins actives, et sont plus constatées
lors des catastrophes naturelles. Ainsi, des centaines de projets de reconstruction, de
réhabilitation, de relogement, d’assainissement sont en cours, mais dont il règne une
méconnaissance globale des retombées, et dont la gestion des fonds alloués n’est pas
transparent, et est trop souvent douteuse pour plus d’un190. Divers projets fonciers ont été
financés par certains ONG international et des gouvernements étrangers, dont les
retombées pourraient être assez signifiantes, ce qui pourrait améliorer la situation en
partie, mais le gros lot de difficultés liées à la gestion des terres persistent 191. Il faut aussi
souligner que le fonctionnement par projets à sa propre temporalité, reposant sur des
financements ponctuels, sans frais de fonctionnement de long terme. Pourtant, le projet

187
Analyse du cadre légal et Institutionnel relatifs à la Gestion Durables des Terres, op.cit. p33
188
« Haïti : La République des ONG », Radio Métropole d’Haïti, 29 mars 2010 ou encore « Haïti : la
République face à son destin », Le nouvelliste, 24 Aout 2010.
189
Décret modifiant la Loi du 13 décembre 1982.
190
Marie LOMBART, Kevin PERRAT et Marie REDON, Port-au-Prince : un « projectorat » haïtien ou
l’urbanisme de projets en question, Cahiers des Amériques Latines, p100-103.
191
Par exemple : Projet d’informatisation du registre foncier en Haïti, financé par Affaires Mondiales
Canada ; Programme de Sécurisation Fonciere et Cadastre, financé par Banque Interaméricaine de
Développement, etc.
 48

comme ambition urbaine ne peut s’enfermer dans une temporalité purement fonctionnelle
et introvertie ; donc dans une démarche de « négationnisme », par rapport à la durée du
temps et au devenir de la société. « On a trop dépensé dans le transitoire et pas assez
investi dans le long terme », regrettait le coordonnateur du Programme des Nations Unies
pour les Etablissements Humains192. Ce qui amène à constater les limites enregistrées
dans les interventions des ONG dans plusieurs domaines en Haïti et spécialement dans la
gestion des terres.

Or, l’État, à travers le Ministère des Affaires Sociales et du Travail, régularise les
organismes de l’économie sociale et solidaire en Haïti et devrait aussi garder ainsi un
certain contrôle sur les activités des ONG. Alors qu’en 2017 la MAE avait procédé au
retrait définitif de la reconnaissance du statut de 257 ONG, pour motifs d’irrégularités, et
causes de duplications des activités en région qui occasionnent une difficulté pour
engager le développement durable193. Mais il était regrettable de constater que plusieurs
ONG qui faisaient partis de cette liste continuaient à opérer sans aucune contrainte, et
qu’aucune disposition forcée n’a été prise pour stopper les dérives qu’ils occasionnent.

Alors que, la maitrise foncière est un élément essentiel de la planification

urbaine; l’État, dépourvu de moyen de contrôle appropriés, est également dans
l’incapacité d’empêcher les dérives liées aux fonciers194. Or, les ONG devraient
contribuées à résoudre les difficultés liées au développement des communautés. Ainsi
donc, il amène à constater que beaucoup de moyens ont été alloués à tant d’activités dans
divers champs, mais peu d’impacts sont visibles et peu de moyen de pression n’est
entrepris par l’État pour décourager le détournement, la corruption et le gaspillage des
dons alloués à aider les plus vulnérables ou à résoudre des problèmes qui entravent le
fonctionnement de la société (dans le foncier ou autres) 195.

192
Jean-Michel CAROIT, « Haïti, la reconstruction avance ‘’a pas de tortue’’ », Le Monde, 11 janvier
2012.
193
Communiqué du Ministère des Affaires Etrangères d’Haïti, enregistre au No : 16/17 – R/001 a R/257.
194
Jean-Luc Piermay, Le foncier urbain en Tunisie, Répertoires des Géographes Français, Tunis, centre de
publications universitaires, 2017, p45.
195
Le cadre légal des activités des associations en Haïti, Economie et Gestion, février 2021,
Https://wikimemoires.net/2021/02/le-cadre-legale-des-activites-des-associations-en-haiti/, consultée le
15/06/21.
 49

4.2.4. L’organisation Judiciaire et la gestion des terres

L’organisation judiciaire est largement fondée sur les dispositions
constitutionnelles, qui instituent les différentes juridictions constituant le dispositif
judiciaire, et qui sont complétées par différentes lois et règlements qui en fixent les
principes et modalités d’application196. Mais ce dispositif légal doit être resitué dans le
contexte pratique pour que l’on puisse en comprendre les enjeux pour le foncier. Le
dispositif juridictionnel est régis dans l’article 173 de la Constitution du 29 mars 1987
(telle que modifiée le 9 mai 2011) dispose : « Le pouvoir judiciaire est exercé par la Cour
de cassation, les Cours d’appel, les Tribunaux de paix et les tribunaux spéciaux dont le
nombre, la composition, l’organisation, le fonctionnement et la juridiction sont fixés par
la loi»197. Le dispositif est donc relativement classique198. Mais il faut y ajouter a Cour
supérieure des comptes et du contentieux administratif, objet des dispositions des articles
200 à 205 de la Constitution qui est une juridiction financière et administrative, chargée
de juger les comptes des ordonnateurs et comptables de l’État et des collectivités
territoriales (art. 200). Et les décisions rendues par cette juridiction sont susceptibles du
pourvoi en cassation (art. 200-2)199.

Toutefois, nous devons souligner que l’appareil judiciaire tel qu’il fonctionne
actuellement ne peut garantir totalement la protection des particuliers, puisque
l’indépendance du pouvoir judiciaire reste compromettante. Et le manque de clarté et de
modernité découlant dans certaines lois qui sont tombées en désuétude font souvent
obstacles à l’application de la justice et l’équité par les juges dans certaines procédures
judiciaires dérivant des situations de conflits liées au foncier. Nous devons aussi
souligner que cette organisation judiciaire souffre des mêmes maux que les autres
administrations d’Haïti200. Ainsi, les difficultés du système judiciaire à se prononcer en
cas de conflit foncier, une séparation inefficace du pétitoire et du possessoire et la trop
grande implication du parquet dans le foncier rural, créés des disparités importantes. La
196
Le foncier en Haïti La propriété foncière, entre complexités juridiques et improvisations informelles
depuis l’Indépendance, 0p. Cit, p11.
197
Au nombre de cinq, localisées à Port-au-Prince, Cap-Haïtien, Gonaïves, Les Cayes, Hinche.
198
Constitution de 1789 amendée, Op. Cit.
199
Décret du 23 novembre 2005, établissant l’organisation et le fonctionnement de la Cour supérieure des
comptes et du contentieux administratif désignée sous le sigle CSCCA, Le Moniteur, no 24, 10 mars 2006.
200
Conseil Interministériel d’Aménagement du Territoire (CIAT), Étude d’Impacts Sociaux, Prepared for
the Inter-American Development Bank, Haïti, Juin 2017, p 16, (47p).
 50

régulation foncière se heurte à de multiples contraintes et handicaps matériels auxquels

sont soumises la connaissance et l’application du Droit. Ainsi, les procédures
administratives foncières et judiciaires ne peuvent pas, être mise en œuvre car les
honoraires et frais d’enregistrement des titres fonciers, des actes judiciaires sont
exorbitants et les honoraires des avocats peuvent variés jusqu’à 20% de la valeur nette du
bien litigieux201. Alors qu’il faut aussi souligner que les recours judiciaires dans le foncier
sont aussi confrontés aux faiblesses du système judiciaire car avec un budget limité, des
salaires non ajustés, des paiements irréguliers, déficit de professionnalismes, des
déficiences sécuritaires, les cas de corruptions ne font qu’augmentées, et les recours
juridiques, pour la plupart n’aboutissent pas.

Par ailleurs, dans le cadre de cette recherche, comprendre l’étendue des

contraintes dans l’organisation judicaire en matière de la gestion des terres permettra à
mieux appréhender l’impact des décisions émis par les juridictions compétentes et cerner
l’étendue des limites administratives et structurelles auxquelles sont confrontés les
professionnelles du droit et les plaideurs dans la gestion des terres en Haïti.

4.2.5.1. Les compétences foncières dans l’organisation judiciaire

L’institution judiciaire réprime donc, punit, sanctionne, indépendamment de
l’exécutif qui est le bras séculier de la justice et du législatif qui confectionne les lois
répressives202. Ainsi, toutes les contestations relatives aux droits civils (dont celui de
propriété) relèvent exclusivement du ressort des tribunaux. La Cour de cassation « ne
connaît pas du fond des affaires » (art. 178 de la Constitution) mais de la légalité des
décisions qui lui sont soumises, et elle se prononce aussi sur les conflits d’attribution203.

Les tribunaux de paix sont compétents pour trancher les litiges fonciers dans leur
dimension possessoire204. Ils connaissent, […] mais seulement à charge d’appel : des
déplacements de bornes, des entreprises sur les cours d’eau commis dans l’année, des
complaintes et autres actions possessoires fondées sur des faits également commis dans
l’année du trouble ; des demandes en résiliation de baux fondées soit sur le défaut de

201
Ibid.
202
CHEVALIER Jean –Jacques, Les grandes idées politiques de Machiavel à nos jours, p73.
203
Le foncier en Haïti : la propriété foncière, op. Cit, p12.
204
En matière de complainte, réintégrande et dénonciation de nouvel œuvre.
 51

paiement des loyers et fermages, soit sur l’insuffisance des meubles garnissant la maison
ou des bestiaux et ustensiles nécessaires à l’exploitation205. On remarquera le cadre
temporellement de l’exercice de la compétence du tribunal de paix pour les questions
immobilières, il faut que les faits qui justifient l’action aient été commis dans l’année du
trouble, faute de quoi, on devrait comprendre que ce serait au tribunal de première
instance d’être saisi comme on va le voir206.

Le décret du 30 juillet 1986207 en son article 10, considère les affaires terriennes
comme des affaires urgentes qui doivent être jugées « par provision nonobstant pourvoi
en cassation » 208. Aujourd’hui, puisqu’il n’existe que deux sections terriennes (à Saint-
Marc et aux Gonaïves)209. Et le conseil national de gouvernement qui a succédé au
président Jean-Claude Duvalier considérait que : « 210Le tribunal terrien d’Haïti n’a pas
atteint les objectifs pour lesquels il a été créé ; qu’il y a lieu en conséquences d’adopter
de nouvelles mesures susceptibles de ramener la paix dans la vallée et d’assurer aux
propriétaires une protection efficace et opportun contre les atteintes de leurs intérêts
légitimes»211.

Le point qui, juridiquement, est très important pour la matière foncière, et qui
résulte des attributions des compétences entre les juridictions mentionnées ci-dessus, est
relatif à la distinction entre les actions dites pétitoires et celles possessoires. Les actions
possessoires sont celles qui ne remettent pas en cause l’existence du droit de propriété
lui-même, ce sont donc celles qui portent sur l’étendue de ce droit, ses modalités, les
limites du terrain ; à l’inverse, celles dites pétitoires sont celles qui portent sur l’existence
même du droit de propriété. Les conflits terriens qualifiés de pétitoire (l'action de faire
reconnaitre son droit en se prévalant de l'acte ou du titre de propriété) relèvent de la
compétence du Tribunal civil. Ils sont donc référés au Tribunal d’instance qui est pour la
majorité abandonnées en cours de route car les coûts de procès sont élevés et la durée
205
GOUSSE.H Bernard, (Mis à jour), Code Rural 1962, Editions Zémès, 2009, p158.
206
Décret du 1er février 2006, Op. Cit, art 85.
207
Ce décret abroge la Loi du 12 juillet 1961 et le Décret du 18 octobre 1961.
208
Https://www.dictionnaire-juridique.com/definition/litige.php#/, page consultée le 02/02/22 à 4hr10PM
209
Https://challengesnews.com/probleme-foncier-un-cancer-qui-ronge-le-droit-de-propriete-en-haiti/, page
consultée le 30/06/21 à 3hr 15 PM
210
La loi du 12 juillet 1961 abrogée par le Décret du 30 juillet 1961et le Décret du 18 octobre 1961, portant
création du Tribunal Terrien.
211
Journal Officiel de la République, Le Moniteur, No 66, Jeudi 14 Aout 1986.
 52

avant que ne soit rendu un jugement peu courir en 2 et 5 ans et même plus. Et la note
numéro 2 annexée à l’article 573 du Code civil haïtien, dispose que : « La personne qui a
la possession d’immeuble ne peut être évincée sous le prétexte qu’elle n’en apporte la
preuve lorsque son adversaire ne justifie ni par titre ni par la prescription qu’elle est
propriétaire de l’immeuble litigieux »212. L’action pétitoire quant à elle est intentée par
devant le Tribunal de Première Instance et permet à un plaideur de revendiquer la
propriété d’un bien immobilier.

Le droit dans son principe, protège chacun en obligeant tout accusateur à la

charge de la preuve. Toutefois, le plaideur doit avoir la capacité d’émettre des preuves à
titre de demandeur. Puisque, en matière de revendication d’immeuble, le défendeur n’a
rien à prouver. Dans le même article 573 du Code civil haïtien il est dit que : « Le
demandeur au pétitoire qui ne justifie pas son droit de propriété doit succomber dans son
action sans qu’il puisse se prévaloir des vices du titre ou de la possession du
défendeur »213. De part ce principe qui ne résout pas en bonne et due forme les conflits
en matière de revendication, puisqu’il ne favorise pas la sécurisation légale de
l’immeuble en conflits. Ce qui amène à constater la fragilité des résultats escomptés en
matière de gestion efficace des terres et les limites de la législation nationale sur des cas
pratiques incluant la gestion effective des terres, vu que la compétitivité au travers de
l’article 44 du code de procédure civile « Le défendeur au possessoire ne pourra se
pouvoir au pétitoire qu’après que l’instance sur le possessoire aura été terminée »214.
(Limite temporelle), (surseoir à toute action en pétitoire), et cela produit des restrictions
entre les juridictions concernant l’effectivité des recours et les disparités que peuvent
occasionnées la limite temporelle et surtout en matière de préjudices dérivants des
troubles de possessions et de spoliation215.

En effet, légalement la reconnaissance d’un droit de possession peut être validée

par le juge de paix, mais en même temps, il faut bien constater que cette compétence de
reconnaissance est une manière de reconnaître une occupation paisible dans la durée et
donc de permettre à la prescription de s’appliquer (donc, ultérieurement, de revendiquer

212
Note numéro 2 annexée à l’article 573 du Code civil haïtien.
213
Ibid.
214
Article 44 du Code civil haïtien.
215
Les conflits fonciers, Rapport de l’OFP RA, Haïti, Février 2017, p6.
 53

un droit foncier juridiquement fondé), la prescription étant de dix ans, favorise

paradoxalement l’extinction de certains droits.

4.2.4.2. Le dispositif légal domanial et foncier

Le cadre formel de la propriété foncière est consacré dans la Constitution de 1987
dans l’article 36 qui reconnaît et garantie la propriété privée, détermine les modalités
d’acquisition, de jouissance ainsi que les limites216. La constitution distingue deux formes
de propriété, soit celle privée et celle publique relevant du domaine de l’État217. L’article
36.5 fixe les limites du droit de propriété individuel qui ne s’étend pas au littoral, aux
sources, rivières, cours d'eau, mines et carrières, et ces terres font partie du domaine
public de l'État218. Le Code Civil et le Code Rural encadrent les modalités et les
procédures de l'accès, les modalités de création et de répartition de la rente foncière, les
règles pour la division de la propriété et sa transmission en héritage. Le dispositif légal
domanial et foncier de la république d’Haïti est relativement classique, fondé sur le Code
civil qui est le texte de base relativement au droit foncier privé et, très indirectement, au
droit domanial.

Toutefois, il faut remarquer la place prépondérante faite au droit rural, appuyée

notamment sur le Code rural. Cette prégnance du droit rural, et en particulier du régime
établi pour les terres rurales, se traduit dans de multiples dispositions relatives aux terres
219
détenues en propriété par les paysans (par exemple, l’interdiction de constituer des
hypothèques sur des terrains ruraux formellement appropriés), mais aussi par celles
relatives aux terres du domaine privé de l’État sur lesquelles des droits ont été attribués,
sous de multiples formes qui ont varié au rythme des changements politiques.

216
Constitution d’Haïti de 1987, amendée en 2011, Art 36.
217
Land Alliance (Jérôme PENNEC, consultant), Analyse des quatre avant-projets de loi cadrant la
réforme foncière en cours en Haïti, octobre 2016.
218
Art 36 de la Constitution de 1987, amendée en 2011, Op. Cit.
219
Cette disposition du Code rural de 1962 (dit « Code rural François Duvalier »), sur laquelle nous
reviendrons plus loin, concerne spécifiquement les « biens ruraux appartenant à des paysans » et interdisait
également la vente à réméré. Elle avait pour objectif de limiter l’appropriation fréquente de terres
paysannes par des banquiers ou des usuriers répondant à des demandes de crédit dans des situations
d’urgence (maladie, décès en particulier), et la plupart du temps impossibles à rembourser dans les délais
du fait du peu d’opportunités de se procurer de l’argent liquide en milieu rural (faible prix de vente des
denrées, manque d’opportunités de salaire, etc.). Si cette disposition existe toujours, la définition de ce
qu’est aujourd’hui un « bien rural » ou un « paysan » est plus problématique.
 54

Alors que le Décret du 22 septembre 1964 fixe les loyers et fermage des biens
220
du domaine privé de l’État, ces biens (terres), d’après l’article 2 ; l’article 5 avance
que : « les bénéficiaires éventuelles de ces terres seront considérées comme des
usufruitiers de l’État pour une période de 9 ans renouvelable »221. Et dans l’article 6 :
« le lot ainsi attribué est indivisible, inaliénable, incessible et n’est pas transmissibles par
voie successorale, sauf en cas de décès du chef de la famille, l’exploitation restera à la
disposition des autres membres de la famille pendant toute la durée du contrat de
222
concession ». Pourtant, l’État ne contrôle plus certains contrats de fermage, et le quota
de 6% de la valeur marchande réelle et actuelle de la propriété exigé par l’État (DGI),
n’est pas acquitté régulièrement, alors qu’aucune décision forcée ne contraint les fermiers
à respecter toutes les clauses des contrats de baux relevant de ces terres. (Susmentionnées
dans la Loi No. XIV du Code Rural.
223
Or, en nous basant d’une part sur ce dispositif : le Code civil, notamment en
son article 443 ; la loi du 26 juillet 1927, sur la gestion des biens du domaine privé de
l’État, en particulier son article 2 qui fixe même le régime du domaine public et la
consistance de celui-ci, dans un texte ayant pourtant pour objet le domaine privé ; le
décret du 22 septembre 1964 sur le fermage et le loyer des biens de l’État dont les articles
1 et 2 reprennent à l’identique les articles 1 et 2 de la loi de 1927 ; le décret de 1975 sur
l’arpentage, en son article 13 :
Les arpenteurs sont tenus de déclarer à l’Administration générale des contributions les terrains
que, dans le cours de leurs opérations, ils auront reconnus ou croiront appartenir à l’État. Ils dénonceront
aussi au directeur général des Contributions pris en sa qualité de curateur principal aux successions
vacantes, les biens fonciers qui en relèvent et dont l’existence sera connue d’eux...

220
Dans les années 1920, on voit apparaître expressément, le domaine « privé », incluant les biens
appartenant à des acteurs publics (État, collectivités décentralisées, etc.).
221
Le Moniteur, Journal official de la République d’Haïti, #57, 27 juillet 1989.
222
Dans la succession des textes haïtiens depuis l’Indépendance, on voit que le terme « concession » est
plutôt utilisé, de manière à peu près constante, dans sa signification générique, « ce qui est accordé par la
puissance». publique », et qui pourrait donc porter aussi bien sur une dépendance du domaine public que
sur un bien du domaine privé, et non pas dans ses acceptions contemporaines du droit français. En Haïti, la
concession dont la durée peut s’étendre sur 99 ans donne au bénéficiaire la jouissance de tous les privilèges
d’un vrai propriétaire.
223
Le foncier en Haïti La propriété foncière, entre complexités juridiques et improvisations informelles
depuis l’Indépendance, 0p. Cit, p19.
 55

D’autre part, dans la pratique, les éléments constitutifs de ce domaine semblent

peu respectés en tant que tels, sans doute parce que la législation elle-même n’y attache
que l’importance très relative. Alors que le décret territoriale de la section communale
peut contenir : les biens des particuliers ; les biens des domaines privés et publics de
l’État ; les biens du domaine privé de la commune ; les biens du domaine privé de la
section communale. L’ineffectivité dans la gestion de ces domaines laisse beaucoup à
désirer et est parfois l’origine de tant de conflits récurrents qui rend le climat foncier
encore plus complexe et génère des disparités croissantes.

4.2.5.4. Auxiliaires de justice et la gestion des terres

En vertu de l’article 8 de la Déclaration universelle des droits de l’Homme,
disposant que : « Toute personne a droit à un recours effectif devant les juridictions
nationales compétentes contre les actes violant les droits fondamentaux qui lui sont
reconnu par la constitution ou par la loi » 224. Il n’est pas superflu de prétendre que la
règle est morte ou vouée au silence si le juge ne la vivifie pas. Ainsi les recours devient
un moyen légitime que possède tout particulier pour faire sanctionner la violation de la
légalité de l’administration, cette légalité peut être constatée et réprimer par un juge225.

Il faut toutefois souligner que dans les recours fonciers certaines personnes
assistent le juge dans sa fonction de dire le droit226 (Personnel des cours et tribunaux) et
d’autres interviennent à l’instance pour aider les plaideurs, ces différentes catégories
d’intervenants sont les auxiliaires de justice227.De par leur fonction les avocats et les
fondés de pouvoir assurent la défense des justiciables, puis assure aussi les fonctions de
consultation et de rédaction d’actes juridiques228. Ainsi, dans les conflits relevant d’un
bien foncier, l’avocat joue un rôle clef229. Cependant, l’un des contraintes à considérer
c’est la question d’honoraires, car lorsqu’il s’agit de la défense d’un bien évaluable en
argent, les honoraires peuvent être de 10% de ce patrimoine en cas de résolution amiable

224
Charte des Nations Unis, 26 Juin 1945.
225
Décret relatif à l’organisation judiciaire, Décret du 22 Août 1995, Ministère de la Justice.
226
http://www.cspj/index.php/presentation/cspj-haiti-mnu-organigramme-cspj.
227
Les auxiliaires de justice regroupent : les avocats et les fondés de pouvoir, les greffiers et les huissiers de
justice.
228
Les articles 52, 54, 55 et 56 du Décret du 29 mars 1979 règlementant la profession d’avocat et décrivant
leur droit et obligation éthique et déontologique dans l’exercice de leur fonction.
229
Loi du 29 mars 1979 régissant la profession d’Avocats.
 56

ou de 20% en cas de résolution judiciaire230. Compte tenu du niveau de pauvreté de la

population haïtienne ces honoraires peuvent occasionnées tant de disparités, et
représentées un obstacle majeur pour les usagers foncier, peuvent les empêcher de faire
valoir correctement leurs droits afin qu’ils puissent obtenir équité et justice231.

Nous devons toutefois aussi souligner que parmi les auxiliaires du second degré
qui interviennent dans le foncier ont retrouvent les arpenteurs et les notaires qui ont une
mission clef dans le système foncier, et qui joue aussi un rôle crucial232. En principe,
toute vente immobilière suppose l’intervention d’un acte authentique passé devant un
notaire233. Et la régularisation d’un tel acte doit, elle-même, être précédé d’un bornage du
bien cédé retranscrit dans un document d’arpentage délivré par un arpenteur public. Dans
le paysage foncier, l’un des contraintes administratives découlant dans l’exercice de
fonction de ces auxiliaires c’est les cas de duplications de titres fonciers et de fraude. Une
autre contrainte découle dans l’exercice de leur fonction, c’est qu’il arrive assez souvent
que l’arpenteur délivre une copie de l’acte d’arpentage au propriétaire sans le faire
enregistré à la DGI, certains arpenteurs agisse en dehors de leur juridiction ou enregistre
les actes en dehors de la commune. Cette contrainte produit une disparité assez grande,
car elle génère la production de titre non enregistré et du même coup invalide, et peut
hypothéquée et remettre en question le droit du propriétaire de ce titre234. Généralement
le notaire perçoit en même temps ses honoraires et les redevances fiscales à verser à la
DGI. Le montant total s’élève à environ 6.5% et peuvent atteindre 12% du montant de la
vente235. Cette irrégularité porte largement atteinte aux usagers fonciers et restreint du
même coup l’accessibilité des services de sécurisation foncière.

Outre, nous devons souligner que l’article 269 de la constitution place la police
sous le contrôle de la justice, tout en lui attribuant le rôle d’auxiliaire immédiate 236.Puis,

230
Https://cabinetfleurant.net/.honoraires-d ’avocats/. , page consultée le 20/08/22 à 10hr05PM.
231
Art 58 du Décret du 29 mars 1979 règlementant la profession d’avocat, régularise l’honoraire.
232
Foncier en Haïti, Modernisation du Cadastre, et de l’Infrastructures des Droits Fonciers, Op.cit., p16.
233
Loi du 24 février 1919 sur le notariat.
234
En nous référant au Quatrième Partie et Titre I et II du Décret du 28 septembre 1977, sur la conservation
foncière et l’enregistrement.
235
Https://www.habitat.org/sites/default/files/haiti/land-manual-final-french.pdf, Op.Cit.
236
Le Moniteur, Loi du 29 novembre 1994 qui porte création et organisation des forces de police, no 103,
mercredi 28 novembre 1994.
 57

la police nationale qui est le bras droit de la justice est chargée de régulariser par la force
les dérives liées au foncier afin de réprimer et prévenir les atteintes à l‘ordre et à la sureté.
Mais jusqu’à présent la police n’a pu mener à bien sa mission, par manque de ressources
financières et techniques, et les cas de corruptions liées aux pots de vins et autres
avantages sociaux ne font que scandalisés l’intégrité de cette institution237. Nous devons
toutefois souligner l’existence d’un corps spécialisé de la police, soit la Brigade
d’intervention contre l’insécurité foncière, une structure qui a pour mission
d’accompagner la justice haïtienne dans la lutte contre la spoliation et la dépossession
dans le pays238. Mais, par manque d’effectif la BRICEF ne peut étendre ses actions sur
toute l’étendue du territoire.

Alors que bon nombre de défaillances239 ont été enregistrés dans le système
judiciaire haïtien trop dépendant du pouvoir exécutif, ce qui réduit la performance de
certains auxiliaires de justices et occasionnent des dérives et disparités de toutes sortes. Il
faut, cependant souligner aussi que, quelle que soit l’indépendance des magistrats,
l’intégrité d’un avocat, le professionnalisme d’un policier ou des autres auxiliaires, on
craint actuellement qu’un tribunal judiciaire soit un peu impuissant pour juger des
infractions commises par les représentants du pouvoir politique les plus hauts placés, vu
que l’instabilité politique génère un climat d’insécurité qui met à nu la fragilité de la vie
des personnes, la corruption étatique et l’augmentation de l’anarchie240.

4.3. Analyse et interprétation des résultats

L’analyse des données consiste à identifier parmi la variété de données présentées
celles qui sont significatives, à la lumière des objectifs de la recherche, et à établir des
relations entre elles241. Cette analyse est à la base de l’interprétation des résultats désigne

237
Loi du 29 novembre 1994 portant création, organisation et fonctionnement de la police nationale, les
articles 6, 7 et 61 décrivent les attributions de la police nationale dans la protection des biens (terres).
238
Cette brigade, a été créé par Arrêté pris en conseil des ministres le 12 juillet 2017.
239
Ministère de la Justice : les infrastructures physiques, Rapport préparé par le service de
programmation, Haïti, Avril 1993, p2-3.
240
Jean Vincent Et Alii, Les institutions judiciaires, Paris, Dalloz, 5 e édition, 1999, p298.
241
Https://essai-1234.teluq.ca/phrases-recherche/analyser-interpreter-resultats-recherche/, page consultée le
13/08/22 à 10hr 30 AM.
 58

la réflexion qu’il faut faire sur ses résultats à partir de la problématique et du cadre de
référence242.

Les résultats de la recherche, quoique présentés et décrits précédemment,

orienteront la présentation du processus d’analyse et interprétation des résultats. Il s’agit
pour nous de faire ressortir le sens et la signification des résultats obtenus dans le cadre
de la présente recherche, Ainsi, nous allons présenter l’état des indicateurs qui ont été
testés afin, d’une part, de prouver l’ineffectivité institutionnelle en matière de gestion des
terres, et, d’autre part, de fournir une explication juridique à la question, ainsi elle sera
interprétés c’est-à-dire élucidé à la lumière des contraintes.

Il est évident d’avancer que les résultats de la recherche ont permis de confirmer
que la défaillance de l’État implique aussi la faiblesse des trois pouvoirs et c’est la cause
principale de l’ineffectivité de la gestion des terres, et ces deux facteurs l’expliquent : la
défaillance des institutions de gestion foncière et les contraintes en matière de procédures
judiciaire et recours juridiques. Ainsi, pour surseoir notre hypothèse nous allons faire
l’analyse des contraintes retrouvées dans les mécanismes et politiques institutionnelles et
l’analyse des faiblesses juridiques (recours et application) dans le domaine foncier.

4.3.1. Analyse de l’ineffectivité des mécanismes institutionnels

Dans ses efforts pour restructurer la bureaucratie de l’État haïtien, les autorités
doivent tout faire pour respecter les normes juridiques établies, et veiller à leurs
applications dans l’ordre juridique tant qu’interne et qu’externe. Pour cela, il implique
aux représentants du pouvoir étatique d’assurer l’efficacité continue du pouvoir de
contrôle et de régulation qui doit être distinct, très fort et indépendant.

Ainsi, le respect de la hiérarchie des normes est crucial et revient à poser

comme prémisse l’existence d’organe de contrôle et de décision. Pour une harmonisation
qui respecte la fonction de bonne gouvernance, l’État doit conférer des compétences
relevant de la fonction du contrôle de la conformité des ordres aux règles à un autre
pouvoir que celui qui exerce les fonctions d’élaboration des normes. Or, assez souvent, ce
qui fragilise réellement l’administration publique haïtienne c’est une confusion
enregistrée dans l’exercice des différentes fonctions régaliennes de l’État.

242
Ibid.
 59

Toutefois, à la lumière des constats, les enquêtes relatives à la gestion des terres
se basent majoritairement sur l’enquête communautaire, qui exige soit directement ou
indirectement de recueillir des informations sur les propriétaires ou les terres en question.
Certaines de ces enquêtes étant basées sur la forme de recensement des exploitations
agricoles, et ne permet que partiellement d’analyser la question foncière puisqu’elle ne
s’intéresse pas aux propriétés foncières comme par exemple :

Le Recensement Général Agricole de 2010 ne permet pas d’identifier les propriétés

foncières qui seraient par exemple fragmentées en plusieurs exploitations agricoles (dont
certaines données en gérance à plusieurs administrateurs par exemple) ou encore les
propriétés foncières qui ne seraient pas exploitées (terres à l’abandon non exploitées par
un exploitant ou en gérance)243. C’est une limitation importante, puisqu’elle implique la
sous-estimation de l’importance des grandes propriétés, exploitées ou non, qui peuvent de
plus être fractionnées. Cette question n’est pas nouvelle et avait déjà été soulignée dans
des analyses du système foncier haïtien sur la base du Recensement Général Agricole de
1971. De 2004 à 2010 nous observons que les documents de politique de l'Institut
National de la Réforme Agraire (INARA) ou du Ministère de l'Agriculture des
Ressources Naturelles et du Développement Rural (MARNDR) ont fait mention, d'une
manière ou d'une autre, de la question foncière (avec des objectifs oscillant entre
"réforme agraire" et "réforme foncière"), mais l'information sur les moyens prévus et
ceux effectivement mis à disposition, ainsi que les évaluations concernant la mise en
œuvre des actions annoncées sont rares244.

L’analyse des flux financiers publics nationaux à destination du secteur agricole

pour la période 2006-2014 ne montre d'ailleurs aucune orientation des financements
publics vers la question foncière. Cette déconnection entre la reconnaissance de la
question foncière comme primordiale, et la faible allocation de moyens nationaux pour la
régler est surprenante, d'autant plus que certaines des propositions formulées au niveau
gouvernemental ne suscitèrent guère un intérêt de la part des bailleurs internationaux
traditionnels. Il faut aussi souligner qu’un projet d’informatisation du registre foncier

243
Geert van Vliet, Sandrine, Thierry, Jacques et Gaël, La problématique foncière en Haïti : Comment le
Recensement Général Agricole de 2010 questionne les politiques publiques, CIRAD, UMR ARTDEV,
Version révisée, Janvier 2017, p4-8 et 20-24, Op.cit.
244
Ibid.
 60

avait démarré en avril 2017 et devrait se terminer au début de l’année 2020. Ce projet
devrait doter le pays d’un régime foncier adapté à la double tache de la reconstruction
suite au tremblement de terre de 2010 et du développement national 245. Mais, jusqu’à
présent les retombées de ce projet restent dans l’ombre, vu que les objectifs et paramètres
de démarrage sont peu clairs, un retard persistant est constaté dans sa continuation.

Or, jusqu’à présent le Comité Interministériel d’Aménagement du Territoire en

dépit d’avoir pu mobiliser un nombre notable, de représentants des associations de
notaires et des arpenteurs, ou des organismes publics telles que la Direction Générale des
Impôts, l'Office National du Cadastre, ce qui a permis d’obtenir un effort qui ne couvrent
que 5% du pays246. Le Ministère de la Justice, un acteur de l'exécutif habitué à l'interface
avec le pouvoir judiciaire, ne fait pas partie du CIAT, alors que l’utilisation de mesure
coercitive est un élément clé dans toute tentative de régulation foncière. Cette déficience
porte largement atteinte au déroulement du processus car les démarches sont perçues par
plus d’un peu légales et certains membres de la population s’y opposent catégoriquement.

Nous devons aussi noter que la plupart des analystes du foncier en Haïti ont
privilégiés les études monographiques, spatialement limitées, souvent dans des zones
différentes, d'où émergent alors des recommandations en termes d'approche et d'action,
qu’on voudrait parfois généraliser à tout le pays. Or, l'analyse des données réalisée à
partir d'une perspective nationale, confirme l'idée qu'il n'y a pas une, mais une pluralité de
demandes de régulations foncières, selon les zones et les situations (nous rejoignons en
cela l'une des conclusions du Comité Technique « Foncier et développement » de 2015).

Toutes ces contradictions relevées nous montrent clairement le manque de

coopération existante au sein des mécanismes des politiques publics et des institutions
étatiques dans la gestion des terres en Haïti. Or, le contrôle de l’espace et de l’affectation
des droits sur la terre, a des enjeux politiques forts (sociaux, des conflits). Les conflits
pour la terre sont courants et peuvent être rapportées à la pression démographique ou aux
stratégies économiques.

245
Https://www.habitat.org/sites/default/files/.haiti_lan_manual_final_french.pdf , page consultée le
15/09/22 à 12hr PM.
246
Geert van Vliet, Sandrine, Thierry, Jacques et Gaël, La problématique foncière en Haïti : Comment le
Recensement Général Agricole de 2010 questionne les politiques publiques, CIRAD, UMR ARTDEV,
Version révisée, Janvier 2017, p4-8 et 20-24, Op.cit.
 61

CHAPITRE V

CONCLUSION, PROPOSITIONS ET RECOMMANDATIONS POUR

L’EFFECTIVITÉ DES PRINCIPES DE GESTION DES TERRES

Ce chapitre est le dernier de notre travail de recherche, et a pour objectif de

présenter la conclusion et de formuler des éléments de propositions pour l’efficacité des
principes de gestion des terres en Haïti. En ce sens, après avoir effectué une analyse
approfondie sur les enjeux qui dominent la gestion foncière, nous présenterons des
recommandations sous forme de solutions théoriques pour le renforcement des
mécanismes juridiques et institutionnels dans le foncier.

5.1. Conclusion
Actuellement, le droit foncier fait l’objet d’un nouveau débat et d’une
réévaluation à l’échelle mondiale. On s'est rendu compte de plus en plus que la
sécurisation des droits fonciers joue un rôle clef dans le développement économique et
social d’un pays. En Haïti, la question foncière se pose dans le cadre d’une problématique
plus vaste que celle du droit de propriété avec tant d’acuité. En effet, en plus des facteurs
de mobilité sociale, le sol constitue, sans conteste l’assise primaire et basique du
développement des territoires. Par ailleurs, la propriété d’un terrain inclut en principe des
droits sur l’espace et les ressources qui s’y trouvent à l’exception de celles du sous-sol.
Ainsi, le caractère total et exclusif de la jouissance peut subir de nombreuses restrictions.
Dans certains cas, il peut exister une restriction du droit de propriété du sol et du sous-sol
et des ressources naturelles qui s’y trouvent. Il existe aussi des droits de servitude comme
le droit de passage en cas d'enclaves. Faudra-t-il que tous ces catégories de droits soit
bien définies et évaluées selon leur contexte dans les lois en vigueur.

Mais en Haïti, dans le domaine foncier, un manque de clarté persistant entraine un

état d’insécurité qui fragilise les investissements, et porte largement atteinte au garanti
 62

des droits. De plus, l'utilisation du sol ne répond pas à une politique globale de
développement et d'aménagement du territoire, les plans d’urbanismes et d’occupation du
sol ne sont pas actualisés, voir respectés. Réduire les disparités en matière de gestion des
terres, implique la mise en place d’une politique effective de renforcement des capacités
étatiques. Tout en prenant en compte les aspects légaux et réglementaires qui influencent
largement les politiques institutionnelles entreprises en matière de la gestion efficace des
ressources naturelles et des terres. Et tout en identifiant du même coup les lacunes afin de
proposer des solutions efficaces qui prennent en compte les principes de la gestion
durable et moderne des terres.

Par ce travail, nous avons escompté des résultats incitatifs auxquels nous avons
abouti en grande partie. D’abord, nous devons souligner qu’actuellement en Haïti
personne n’est vraiment à l’abri, car les effets occasionnées par la hausse de l’insécurité
foncière s’intensifient de plus en plus tant que la valeur exponentielle des terres
augmente. Et un constat est indéniable, lorsque l’occupation des sols est sécurisée pour le
fermier, celui-ci s’investit d’avantages dans son travail et ses récoltes sont plus
importantes et l’insécurité alimentaire devient moins aggravante. De par ce constat, on
peut voir clairement qu’il existe donc un lien concret et tangible entre le droit foncier et la
productivité de la terre (l’agriculture). Nous avons aussi escompté à des résultats concrets
tout au cours de l’étude de notre sujet de recherche, soit : «L’inefficacité de la gestion des
terres en Haïti au regard de la législation foncière, de 2010 à 2020», et les avons obtenus
grâce à l’approche exégétique qui nous a permis de faire l’état des lieux de la gestion des
terres en Haïti conformément aux instruments juridiques et aussi nous avons adopté la
technique d’analyse de contenu pour la collecte et l’analyse des documents.

À la lumière de certains constats, il s’avère évident que la gestion foncière est une
donnée non maitrisée en Haïti. Ceci suscite des interrogations et nous incite à poser ces
questions comme pistes de recherche future : Quelles sont les principales contraintes liées
à l’efficacité de la gestion des terres en Haïti? Comment peut-on dépasser l’obstacle du
foncier étant donné les contentieux, les contraintes, l’occupation illicite des terrains, les
coûts élevés d'administration et de transactions?
Alors que le pays dispose dans un premier temps d’un arsenal juridique
impressionnant pouvant permettre de trouver des solutions judicieuses à la plupart des
 63

problèmes identifiés. Néanmoins, ce qui fait la force du système juridique mis en place
fait aussi sa faiblesse. Les traités internationaux ratifiés par l’État Haïtien ne sont pas mis
en œuvre de manière professionnelle et systématique. La législation nationale,
quoiqu’utile, repose en particulier sur la force coercitive, comporte très peu d’incitatifs
économiques et n’a point évolué selon les dernières avancées de la science juridique, ce
qui entraine des faiblesses récurrentes fortement liées aux effets générés par la désuétude
de certains textes juridiques. Et dans une société où l’informel domine, le droit coutumier
est mal connu et sous exploité. La pertinence de cette législation figée, si importante soit-
elle, laisse beaucoup à désirer en ce qui concerne notamment la tenure de la terre, les
droits successoraux et la concordance avec les principes de la gestion des terres.

Nous devons souligner que les résultats obtenus dans le cadre de cette recherche
ont permis de voir clairement les contraintes suivantes : la mise en œuvre nationale
limitée des traités internationaux de l’environnement ratifiés par Haïti, la pauvreté de la
jurisprudence, la faiblesse de la doctrine et du manque de dynamisme de la pratique, la
faiblesse des institutions de gestion foncière, la défaillance de l’État, la désuétude de
certains articles des lois en vigueur, la faiblesse des acteurs fonciers, (etc). Ces résultats
ont permis de confirmer les hypothèses de recherche de notre sujet d’étude.
Car aussi fondamentales que puisse se révéler la règlementation du droit foncier,
encore faut-il une politique publique incitative et une véritable volonté politique de la
part des dirigeants à résoudre progressivement l’insécurité foncière. En ce sens, pour
résoudre ces contraintes il faut mettre en place des mécanismes fonciers efficaces, ainsi,
une politique de gestion durable et moderne des terres ne saurait se faire sans un cadastre
moderne, accessible et disponible pour toute la population. Il faut compter de plus sur
l’appui des institutions et autorités opérantes dans la gestion du foncier en vue
d’harmoniser les efforts pour un meilleur résultat, qui sera amplement bénéfique pour les
générations présentes et futures du pays.
Enfin il est essentiel de mettre en place des structures rudes visant le stricte
garantis des droits, le contrôle des lois et le renforcement des capacités juridiques de la
structure foncière. Aussi, impliquera-t-il d’instaurer des mécanismes adaptés pouvant
régulariser l’effectivité des attributions et missions des institutions nationales de gestion
des terres, tant que dans les milieux rurales qu’urbaines. Le renforcement des institutions
 64

de régulation foncière est un atout majeur, qui favorisera le garantis des droits des
personnes et l’effectivité de la justice aussi faudra-t-il mettre en place des outils
permettant d’avoir une maitrise efficace des disparités peut permettre de déceler la nature
profonde de certains problèmes qui sont liés à l’établissement du droit foncier, et les
résoudre à la source en amont et en aval pour une effectivité adéquate et la sécurisation
des droits fonciers. Et il faut résoudre les problèmes fonciers, en rendant accessible les
services, en disposant les informations géographiques précises pour pouvoir planifier la
construction de routes, le développement de services publics et d’infrastructures. Car la
sécurisation des droits fonciers n’est pas seulement utile du point de vue de la croissance,
c’est aussi un aspect crucial d’inclusion sociale et de résilience.

5.2. Recommandations et propositions pour le renforcement des

mécanismes fonciers
Les résultats de cette recherche nous ont permis de confirmer que la faiblesse des
trois pouvoirs de l’État haïtien est à l’ origine de l’inefficacité enregistrée dans l’exercice
des droits en Haïti, et spécialement de 2010 à 2020. Toutefois, notre analyse des résultats
a particulièrement pointé du doigt la fragilité de l’appareil judiciaire dans sa fonction de
contrôle de la conformité des ordres et des sujets de Droit.

Aussi nos recommandations et propositions pour le renforcement des

mécanismes qui tendent vers l’effectivité des droits et la structuration des institutions
foncières s’orienteront vers des pistes intégrées. Et dans un contexte comme celui-ci
marqué par la défaillance de l’État, la loi ou encore les normes doivent à nouveau
occuper une place de choix dans la vie des citoyens de la République, pour cela l’État
doit tout faire pour se renforcer, garantir les droits à tous, et du même coup combattre
l’arbitraire, l’impunité et la corruption.

5.2.1. L’effectivité des normes juridiques

L’instauration d’un système juridique sans faille est une condition cruciale dans
la mise en place d’un système de garantie des droits de propriété foncière dans lequel les
normes occupent une place de choix dans la vie des citoyens. En ce sens, l’effectivité
d’une norme repose, dès lors, soit sur la conformité des comportements suivis par ses
 65

destinataires ou par les autorités chargées de sa mise en œuvre, soit sur la sanction
prononcée contre ceux qui ne respectent pas la règle247. Ainsi, le respect, la sanction et
l’accès à la justice concourt à l’effectivité d’une norme juridique dans toute société qui
prône le respect des principes de l’État de droit.

L’effectivité des normes juridiques haïtienne est une nécessité dans toute politique
de régulation foncière durable et ne peut se faire sans la cohérence de l’ordre juridique et
la sanction de la norme. En général, cela implique la mise en place des mécanismes
efficaces permettant de faire respecter scrupuleusement les droits économiques,
politiques, sociaux et culturels des citoyens ; aussi de mettre en place un système de
régulation permettant de faire respecter les droits des citoyens (assurer le droit à un
procès équitable et à des recours effectif). En ce sens, pour mieux gérer les terres, il faut
considérer les failles existantes dans les institutions de régulation foncière et les failles
retrouvées dans les normes existantes, tout en considérant les retombées positives que
peuvent générer l’adaptation des lois foncières dans toute politique de gestion efficace.

Dans le cadre de ce travail, en vue de mieux cerner l’étendue de la question

foncière en général et de la gestion des terres en particulier, nous exposerons les constats
les plus marquants, pour arriver à comprendre les grands enjeux en matière de gestion
des terres en Haïti. Ainsi, nous ferons des propositions sur l’effectivité de la gestion
domaniale et sur l’efficacité des lois foncières tout en mettant un accent particulier sur les
modes de gestion, les droits qui en découlent et ferons aussi des propositions pour la
modernisation effectif du régime foncier haïtien.

5.2.1.1. L’effectivité de la gestion domaniale et foncière

La Constitution de 1987 distingue deux formes de propriété : la propriété privée et

la propriété publique, cette dernière se différencient entre domaine public et domaine
privé de l'État. En principe, le droit de propriété ne peut concerner aucune composante du
domaine public. La terre représente traditionnellement le principal moyen de production
agricole en Haïti. Or, Georges Anglade affirme que : « Les deux plus importants

247
Https://www.cairn.infos/revue-droit-et-societe1-2011-3-page-715.htm, page consultée le
15 /06/22 à 3hr30PM.
 66

propriétaires terriens du pays sont l’État et l’Église Catholiques»248. Et l’État haïtien étant
assez faible s’est retrouvé à la tête d’un stock foncier qui représente les 2/3 des terres
249
cultivées et que, faute de l’avoir bien gérer, l’usucapion est devenu le principal moyen
d’acquisition de la propriété. Et l’Institutut Haïtien de Statistique et d’Informatique
(L’IHSI), dans une étude menée pour montrer la non possession des terres par les paysans
avance : « En général, environ la moitié des propriétés (47%) a été reçue en héritage,
approximativement divisée de manière égale entre des héritiers séparément ou ensemble.
En second lieu, vient la possession des parcelles (25%), suivi des modalités les moins
fréquentés, soit le Métayage (10%) et le fermage (6%)».Alors que selon l’article 674 du
Code Civil haïtien « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » 250.Ceci
laisse comprendre que le partage d’un bien successoral est l’un des droits les plus entiers
que détient tout héritier, alors que ce partage entraine l’augmentation des cas de
morcellement et de mutation foncière. Ainsi, cette prérogative encourage le partage,
entraine la formation de lots et le morcellement des terres. Aujourd'hui, les statuts
juridiques des terres sont de trois types en Haïti : le domaine privé de l'État, mal connu,
qui est évalué à 10% de la surface du pays ; le domaine public (routes, bords de mer et de
rivières, etc.), la propriété privée validée par des titres fonciers251.

Vu l’étendue de ces contraintes, une sécurisation effective des parcelles achetées

en bonne et due forme peut être considérée comme la démarche la plus souhaitable. Et
cela pourra permettre de régulariser les démarches d’acquisitions légales et réduire les
complexes (en matière d’achats de biens fonciers) et les disparités en termes du coût de
l’établissement d’un nouveau titre (transcription) et à surpasser les honoraires
exorbitants, les pots-de–vins et la surtaxe dans le foncier252.

Entre autres, le Code Civil et le Code Rural encadrent les modalités et les
procédures d’accès, les modalités de création et de répartition, les règles pour la division

248
SOUKAR Michel, Haïti: Histoire, Politique, Société, Tabarre, Haïti, Imprimerie Fleur-yo, 2009, p103.
249
Usucapion : manière d’acquérir une chose ou un droit réel principal par possession ininterrompue.
250
IHSI, Enquête sur les conditions de vie en Haïti, ECVH 2001, Vol. II, p140.
251
Https://copenhagenconsensus.com/sites/default/files/haiti_priorise_land_records_french.pdf, page
consultée le 13/03/22 à 10hr25AM.
252
PIERRE Bernard, La numérisation des registres de propriétés foncières en Haïti, Copenhagen
Consensus Center, Haïti priorise, Avril 2017, p4.
 67

de la propriété et sa transmission en héritage. Le Code Rural de 1962 n'ayant pas été mis
à jour (entre autres, pour refléter le cadre légal créé par la Constitution de 1987), cela
représente un obstacle majeur pour l’effectivité des droits foncier. Et résoudre ce
problème en révisant l’ensemble des textes de ce code pour qu’il puisse refléter le cadre
constitutionnel et s’harmoniser aux avancées actuelles des sciences juridiques serait
bénéfique pour l’effectivité des droits et l’efficacité des droits fonciers253. Et résoudre ce
problème en révisant l’ensemble des textes de ce code pour qu’il puisse refléter le cadre
légal et s’harmoniser aux avancées actuelles des sciences juridiques serait bénéfique pour
l’effectivité des droits et l’efficacité de la gestion des terres en Haïti. Il faut procéder à
l’identification des composantes du patrimoine foncier dont dispose l’État haïtien ainsi
que déployer des moyens appropriés pour assurer sa gestion. Aussi, il faut réorganiser les
méthodes et les procédures appliquées pour la gestion du domaine public, comme celles
qui sont relatives à la gestion du patrimoine immobilier, aux cessions immobilières et
mobilières, aux procédures de réalisation d’expertise foncière et au contrôle des
opérations immobilières, etc. Outres, on ne peut rendre effectif le Droit domanial sans le
renforcement des institutions étatiques, et particulièrement sans rendre à l’appareil
judiciaire sa fonction essentielle, de garant du bien-être institutionnel et social. Ainsi, le
renforcement des institutions de gestion permettra de surpasser les obstacles et
contraintes et permettra de régulariser la gestion domaniale en Haïti, garantir la
jouissance des droits de propriétés et réduire considérablement les disparités foncières.

5.2.1.1.1. Le Droit domanial public et privé de l’État

D’après le Droit domanial haïtien : « le domaine public se compose : des chemins,

routes, rues, marches et places publiques, des fleuves, rivières, lacs et étangs, des rivages,
etc., des monuments et souvenir historiques e de toutes les portions du territoire qui ne
sont susceptibles d’appropriations privées ni de prescription ». 254 En Haïti, même s’il est
présent, et que le domaine public devrait être régularisé par des normes claires, dans la
réalité, il semble largement absent du contexte juridique. D’une part, dans les textes, il

253
Geert van Vliet, Sandrine, Thierry, Jacques et Gaël, La problématique foncière en Haïti : Comment le
Recensement Général Agricole de 2010 questionne les politiques publiques, CIRAD, UMR ARTDEV,
Version révisée, Janvier 2017, p10.
254
Code Rural 1962, 0p.cit, p73-76.
 68

existe peu de dispositions spécifiques favorisant la gestion efficace de ce domaine. Faute

de mieux, il faut donc rechercher les dispositions y relatives dans de multiples textes
touchant à différents sujets. Ainsi, l’adaptation des textes confirmant l’existence du
domaine public, permettra de rendre effective les dispositions du Code civil, notamment
en son article 443, la loi du 26 juillet 1927, sur la gestion des biens du domaine privé de
l’État, en particulier son article 2 qui fixe même le régime du domaine public et la
255
consistance de celui-ci. « Ce domaine public étant inaliénable et imprescriptible,
consiste dans toutes les choses qui sans appartenir à personne, sont par une jouissance en
commun affectées au service de la société en général ». Ainsi, les changements de
destinations susceptibles de transformer des parties du domaine seront autorisés que par
la loi.

Et aussi le domaine privé de l’État étant imprescriptibles, l’intégration des biens

dans ce domaine se fait soit par acquisition, par concession, par déclaration d’utilité
publique ou par 256expropriation. En prenant l’exemple dans un texte ayant pourtant pour
objet le domaine privé ; le décret du 22 septembre 1964 sur le fermage et le loyer des
biens de l’État dont les articles 1 et 2 reprennent à l’identique les articles 1 et 2 de la loi
de 1927, nous pourront recommander à la lumière des faits, que l’État doit reprendre le
contrôle de ces biens, et réviser les clauses élucidés dans les contrats d’affermages et de
baux. À regarder l’article 574 du Code civil qui dispose : « les biens qui n’ont pas de
maître, appartiennent à l’Etat », (biens vacants et ainsi que ceux des personnes qui
décèdent sans héritiers, ou dont les successions sont abandonnées), et l’article 1 er du
Décret du 25 février 1944 déclarant que : « tous les biens meubles, immeubles
généralement quelconques appartenant à des ennemis, alliés ou agents d’ennemis, mis
sous séquestres, sont décrétés « biens de l’Etat Haïtiens »257. Et que : « l’Etat haïtien
pourra mettre en œuvre toutes les dispositions légales relatives à la preuve de la propriété
pour en prendre procession ou les revendiquer »258. Nous devons aussi recommander à ce
que le contrôle de la gestion des biens fonciers du domaine privé de l’État puisse relever

255
Article 2 et 3 de la Loi du 26 juillet 1927, règlementant le service domanial haïtien.
256
Après le paiement d’une indemnité à l’expropriant.
257
Décret du 25 février 1944, art 1.
258
Ibid. art 2.
 69

institutionnellement et légalement d’un autre organisme public spécial259. Tout en mettant

en place des mécanismes adéquats permettant que les biens du domaine public de l’État
puisse être gérer efficacement par la Direction Générale de l’Impôt260. Et l’État doit
rendre effective la décentralisation du pays et mettre en place des mécanismes efficaces
permettant d’éviter les duplications de tâches et les chevauchements en terme de
responsabilité institutionnelle.

Des propositions concernant la gestion efficace des biens de l’État tendent à une
utilisation rationnelle du patrimoine foncier étatique à des fins d’inclusion sociale, de
sauvegarde historique et de développement économique. Et ces propositions s’orienter
vers une décentralisation efficace permettant aux conseils communaux à jouir amplement
de leurs droits de gestion et une harmonisation du système judiciaire.

5.2.2. Garantir la propriété privée

La protection des droits des citoyens passe par la traduction de droits insérer dans
des textes légaux. Il est ainsi déclarer dans l’article 1er du protocole numéro 1 de la
convention européenne des droits, que : « Nul ne peut être privé de ses biens sauf si la
nécessité publique l’exige. » ; par cette déclaration le garanti de la propriété privée est
plus qu’une fonction sociale, mais plutôt un droit absolue dont la jouissance requiert des
obligations261. En ce sens, pour garantir la propriété privée, il faut renforcer les modalités
d’achat et de succession inscrites dans les articles 578 à 626 du Code civil doit être de
mise dans toute politique de sécurisation de biens fonciers. Cela permettra d’établir le
principe de l’égalité des héritiers dans la succession, et rendre effective l’article 605 du
Code civil disposant en ces termes : « Les enfants légitimes ou leurs descendants
succèdent à leurs père et mère, aïeuls, aïeules, ou autres ascendants, sans distinctions de
sexe ni de progéniture, et encore qu’ils soient issus de différents mariages» (Code civil,
chapitre III, section III, article 605)262. Ainsi que le Décret du 27 janvier 1959 met fin à
l’inégalité de condition juridique entre les enfants naturels et les enfants légitimes.
259
Outre que la Direction General des impôts, car dans l’adoption d’une politique de gestion efficace, la
DGI ne devra pas être gestionnaire et contrôleur à la fois.
260
Revue Rencontre, Extrait, PRIVERT Jocelerme, Le patrimoine foncier étatique; un espace d’enjeux
économiques individuels et d’expression de la puissance publique, p133.
261
Protocole numéro 1 de la convention européenne des droits, Art 1.
262
Code civil haïtien, Art 605.
 70

Dorénavant, « la filiation naturelle engendre les même droits et les même obligations que
ceux dérivant de la filiation légitime » (article 1) à condition que ces enfants naturels
soient reconnus263.

Il faut aussi rendre efficace les articles 36 et suivants de la constitution de 1987

reconnaissent et garantissent la propriété privée pour tous les citoyens du pays. En
permettant à l’État de garantir de façon efficace les droits de propriété privée ; et il faut
mettre en place une politique adéquate permettant de résoudre les litiges liées au foncier,
car , « nul ne peut être privé de son droit légitime de propriété qu’en vertu d’un jugement
rendu par le tribunal de droit commun passé en force de chose souverainement jugée,
sauf dans le cadre d’une réforme agraire », stipule la constitution de 1987 en son article
264
36-2. Et aussi : « en cas de suspicion de blanchiment des avoirs provenant du trafic
illicite de la drogue, l’autorité compétente peut procéder à une confiscation sans
condamnation préalable ». Il implique, outre de rendre efficace la force probante que
confère l’article 36 de la Constitution de 1987 au décret du 30 juillet 1986. Ainsi donc,
l’effectivité des prérogatives juridiques est d’importance cruciale, car vu le déséquilibre
du processus de la sécurisation foncière actuelle, l’effectivité de ces normes juridiques
permettra une sécurisation effective des terres et assurera le strict garanti des droits de
propriétés privées sans exclusion.

5.2.3. Réviser les lois foncières et les rendre effectives

Toute politique visant à stimuler l’effectivité des lois foncières doit non seulement
agir sur les failles que peuvent générer l’application des lois obsolètes, mais aussi doit
mettre des outils rigoureux et contraignants qui renforcent l’application des sanctions
prévues pour ceux qui dérogent aux lois quel que soit leur statut social ou appartenance
politique. La révision du cadre légal sur le foncier aux fins d'adaptation est une réponse
clé, qui exigera entre autre d’effectuer un décret complémentaire au décret du 22
septembre 1995 sur l’organisation judiciaire, d’actualiser la loi sur la spoliation de 1983
(le concept spoliation mérite d’avoir une définition opérationnelle), et l’augmentation de
la peine et des dommages, intérêts associée à ce délit.

263
Décret du 27 janvier 1959, Art 1.
264
ProFin, politique de lutte contre le blanchiment des avoirs illicites et le financement du terrorisme
(AML), Septembre 2016, p10.
 71

Et aussi l’État doit créer un Code foncier et domanial dans lequel on définira
clairement les modes d’accession, les types et les effets des droits réels immobiliers, les
formalités pour la confirmation des droits fonciers, les procédures en cas de contestations
de biens, le contenu et les formalités des registres foncier et du planche cadastrale pour
les subdivisions territoriales. Ainsi, l’enjeu de la sécurisation foncière se portera non pas
tant sur la nature des droits et sur le fait que ces droits ne puissent être subitement
contestées ou remis en cause, mais plutôt sur leurs reconnaissance, légitimité crées par ce
Code foncier et leurs défenses qui seront assurées par des instances d’arbitrage
reconnues, accessible à tous les niveaux et pour tous les justiciables et acteurs fonciers.

Entre autres l’effectivité de la justice foncière joue un rôle crucial dans toute
politique visant l’effectivité des lois. Et cela requiert implicitement le renforcement de la
justice et la création d’une chambre foncière au niveau de chaque tribunal de première
instance qui sera la seule à avoir pleine compétence à la fois sur le possessoire grâce à sa
chambre terrienne et le pétitoire grâce à sa chambre spéciale. Et cette chambre foncière
doit aussi avoir pleine compétence d’agir et plein pouvoir afin de mobiliser dans des cas
exceptionnelles l’expertise des arpenteurs, notaires, enquêteurs fonciers, notables,
cartographe et autres experts quand c’est nécessaire. Cela permettra d’une part, d’en finir
avec la dissociation du règlement des litiges entre deux niveaux différents de justice, et,
d’autre part, d’arrêter de faire passer la forme avant le fond dans les cas de litiges
fonciers, mais plutôt les traités de façon proportionnelle et équitable. Pour être efficace,
l’adoption d’un système de sécurisation foncière doit se basée sur des lois adaptées
modernes et qui prenne aussi en compte les besoins de l’agriculture urbaine afin de doter
le pays d'un cadre légal performant capable de s’articuler aux accommodements sociaux.

5.3. Propositions pour la modernisation du régime foncier

La première loi foncière haïtienne, la Loi sur l’enregistrement et le timbre, a été
promulguée en 1807, trois ans après l’indépendance, et c’est à ce moment que furent mis
en place les sept premiers bureaux d’enregistrement du pays. 265 Deux siècles plus tard, le
régime foncier haïtien, c’est-à-dire la plupart des normes, règles, des coutumes et des
technologies permettant de codifier l’accès des individus aux ressources de la terre, que

265
Https://fcm.ca/fr/ressources/pirfh/appuyeyer-la-reforme-fonciere-en-haiti, page consultée le 22 /06/21 à
1hr50PM.
 72

sur les cadastres et registres conçus pour représenter l’ensemble des parcelles d’un
territoire, sont jugés inadapté, lourd, lent, ce qui ne facilite pas l’enregistrement des titres.
Le régime foncier étant le rapport, défini par la loi ou la coutume, qui existe entre des
individus ou des groupes relativement aux terres266. Alors, à présent, il faut entreprendre
des efforts concrets pour moderniser le régime foncier en vigueur et pour l’adosser à un
véritable système cadastral garantissant les droits fonciers. Et cela permettra d’avoir un
système d’identification unique pour chaque propriété, et de faciliter la disponibilité de
l’information sur les titres267.

Le renforcement de l’institution responsable du cadastre en Haïti268 l’ONACA en

ressources financières, technologie moderne et personnel qualifié permettra d’avoir en
matière de résultats des retombées positives. En ce sens, des propositions pour une
modernisation du régime foncier impliquent la gestion adéquate du territoire comme
facteur important pour le développement économique et social. Et cela pourrait exiger la
mise en place d’agences (administration foncière communale) permettant d’améliorer les
données foncières. 269 Et surtout permettre de restaurer les instruments nécessaires pour
identifier les personnes et les biens : l’état civil, le cadastre, le droit de citer le cadastre,
ces trois aspects constituent le fondement des droits des citoyens. Et cela permettra de
poser les bases d’une fiscalité foncière reformée, qui est collectée à partir de recettes
découlant de droit sécurisés. La modernisation de l’infrastructure des droits fonciers, est,
entres autres, essentielle pour procurer l’autonomie des citoyens, assurer le
développement durable, attirer les investissements, favoriser la croissance et le progrès.

Ainsi, toute politique visant la modernisation du régime foncier implique la mise

en place de mécanisme efficace facilitant la modernisation des services fonciers au sein
des collectivités territoriales, le renforcement institutionnel, l’affectation de ressources
adéquates et la reconnaissance légale des droits locaux. Dans le cadre d'une concertation

266
Rapport d’Inventaire des ressources touristiques du Nord et du Nord ’Est, ATN/ME-12283-HA, Avril
2013, p 54.
267
PRIVERT Jocelerme, Le patrimoine foncier étatique; un espace d’enjeux économiques individuels et
d’expression de la puissance publique, Op.cit., p 136.
268
Foncier en Haïti, Modernisation du Cadastre, et de l’Infrastructures des Droits Fonciers, Proposition de
Projet du Gouvernement d’Haïti, et l’Organisation des Etats Américains p15.
269
Foncier Haïti, Modernisation du cadastre et de l’infrastructure des droits fonciers, Proposition de
projet Gouvernement d’Haïti et Organisation des Etats Américains, Haïti, 2009, p2-6.
 73

ouverte, d'un débat permanent, les mécanismes doivent être orientés vers la mise en
œuvre d’une politique foncière respectueuse du droit de propriété, qui protège les droits
des usagers du sol et favorisera l’effectivité de la réforme. Cette réforme foncière
permettra un changement radical sur l’ensemble des pratiques néfastes qui
conditionnaient l’insécurité foncière, contribuera à la paix sociale, et impliquera
l’utilisation d’outils et d’instrument moderne adéquat, afin que les données (cadastrales,
géographiques, juridiques) soient transparentes et accessibles à toute la population. Et
aussi cela impliquera la mise en place d’infrastructures et technologies modernes,
d’instaurer des programmes à l’échelle territoriale pouvant faciliter et permettre de
recueillir les données cadastrales et informations géographiques pertinentes.

5.3.1. Mettre en place un cadastre moderne

Le cadastre est un registre ou figurent les renseignements sur la surface et la
valeur des propriétés270. Le cadastre étant un registre de documents qui dresse l’état de la
propriété foncière sur le territoire, fournit du même coup la preuve de la propriété et des
droits ou devoirs qui y sont liés271. Ces renseignements constituent la base pour confirmer
la propriété ainsi que l’évaluation commerciale et foncière de la propriété, et fournisse
les systèmes nécessaires pour faire fonctionner toutes ces données272. La réalisation d’un
cadastre moderne en Haïti sera un instrument essentiel et polyvalent qui doit être
construit et mettre en place partout où il est pertinent, le plus rapidement possible et tant
que la situation le permet. Car, l’enregistrement des droits de propriété, sous la forme
d’un Plan Foncier de Base ou autre, n’est pas suffisant pour orienter les dynamiques de
concentration ou de redistribution de terres, de morcellement ou de remembrement des
parcelles, de réduction ou d’augmentation de la rente foncière.

En l’absence de données cadastrales fiables, et du fait de l’émiettement du foncier

causé par le partage égalitaire, actuellement on a perdu les références toponymiques qui
permettaient aux arpenteurs de se retrouver sur le terrain. Ainsi, en l’absence de cadastre,

270
Dictionnaire Robert, https://www.lerobert.com/google-dictionnaire-fr, page consultée le 02/09/21, à
10h15 PM.
271
Foncier Haïti, Modernisation du cadastre et de l’infrastructure des droits fonciers, Proposition de
projet Gouvernement d’Haïti et Organisation des Etats Américains, Haïti, 2009, p9, Op.cit.
272
Geert van Vliet, Sandrine, Thierry, Jacques et Gaël, La problématique foncière en Haïti : Comment le
Recensement Général Agricole de 2010 questionne les politiques publiques, CIRAD, UMR ARTDEV,
Version révisée, Janvier 2017, p24, Op.cit.
 74

et donc de limites administratives établies, légales, les professionnels fonciers peuvent

opérés en dehors de leurs juridiction en toute impunité. Sachant qu’au-delà des limites
des propriétés elle-même, il est indispensable d’insérer les parcelles dans une grille
toponymique formée par les anciennes habitations, pendant que les limites des lieux-dits,
les limites administratives sont indispensables pour repérer sur le terrain la position la
plus précise que possible des propriétés.

Les propositions tendent vers l’adoption d’autres instruments et de politique

foncière permettant d’orienter les évolutions : (ayant 273 le droit de préemption sur le
foncier), politiques macroéconomique, droit du fermage et du métayage. Il faut permettre
aux institutions de régulation à effectuer la reconnaissance authentique des archives
numérisées, pour qu'elles soient à valeur juridique égale aux archives matérielles (suite à
l'analyse juridique des titres de propriété). Aussi si le cadastre des collectivités
territoriales est à jour, les communes pourront s’appuyer sur les relevés et planches
cadastrales pour prélever le paiement de la contribution foncière des propriétés bâties
(CFPB), un moyen permettant d’augmenter les recettes fiscales. Car274un système de
droits fonciers qui est inclusif et qui protège l’intérêt des pauvres a besoin de règles qui
définissent clairement l’ensemble des droits et des obligations entre les personnes et les
biens, et aussi l’établissement des bases de données fiables, accessibles et modernes.

5.3.2. Dépasser les limites des mécanismes institutionnels

Pour dépasser et agir sur les limites des politiques institutionnelles il faut chercher
à comprendre les grands axes qui dominent la structure foncière en Haïti, et analyser les
techniques et outils fonciers en vue de mieux appréhender la porter de la problématique
de la gestion des terres. Entre autres, alors que les travaux techniques des acteurs et
institutions opérant dans la gestion des terres se basent pour la plupart sur l’enquête
communautaire permettant de collecter des informations. Pendant que ce type d'enquête
repose quant à elle sur des entretiens qui ont été conduits dans chaque section communale

273
Droit qui limite le propriétaire, qui n’est donc pas libre de vendre son bien à l’acquéreur de son choix.
Mais plutôt en cas de réalisation.
274
CIAT, Projet de Sécurité en Milieu Rural (PSFMR), http://ciat.gouv.ht/projets-de-securit%C3%A9-
fonciere-en-millieu-rural-psfmr, page consultée le 25/09/21a 10hr30PM.
 75

d’Haïti ou dans certaines communes, comme le cas des travaux entrepris par275le Comité
Interministériel, auprès des personnes-ressources. Cette enquête donne des indications sur
la situation actuelle des terres et leurs tendances d’évolution (à dire d’expert) concernant :
276
L’utilisation des terres, leur évolution, leur statut juridique ; le niveau de violences et
de conflits au sein de la section, mentionnant sans la définir avec plus de précision la «
Violence liée à la question foncière » et des informations spécifiques concernant leur
propriétaire ou possesseur, les données cadastrales sont pour la plupart limitées à un
moment donné puisque les mutations foncières sont dynamiques , l’actualisation
constante est une nécessité pour que les données soient beaucoup plus actuelle et exacte
pour que le processus de sécurisation puisse être durable. Pour cela, il faut implanter des
bureaux cadastraux à l’échelle local afin d’assurer les suivies, d’enregistrer les nouveaux
mutations foncières et d’obtenir les informations concernant la propriété légale, les droits
à la terre, les caractéristiques et conditions physiques du terrain et le potentiel du terrain.

Toute politique qui vise à dépasser les limites des mécanismes institutionnels,
doit permettre à encourager la réalisation d’études visant une modernisation effective des
institutions de gestion foncière, et aider à mieux cerner la question foncière. Aussi,
permettre d’apporter des précisions dans l’approximation de la formulation des questions
posées dans les questionnaires d’enquêtes qui favorisera une fiabilité en général
concernant la déclaration d’information (de la mesure effective lorsque cela est possible,
pour la taille des parcelles par exemple), des précisions dans la collecte (protocoles de
terrain, formation des enquêteurs, transparence, etc.) 277. Cela étant dit, l’effectivité des
mécanismes institutionnels impliquera l’utilisation de données et d’outils exactes
permettant de produire et rendre accessible des données systématiques à l’échelle
nationale et locale afin de mettre les services à la disposition de toute la population.

Aussi, le renforcement des mécanismes institutionnels en matière de gestion

foncière entrainera la réduction des disparités, la facilitation des informations se trouvant
dans les manuscrits de la Direction Générale des Impôts (les registres doivent être classés

275
La plus récente Plan Foncier de Base, la première phase a été réalisée à Bahon et Grande Rivières du
Nord.
276
Il s'agit là d'une des variables problématiques. Cette variable se rapporte aux aspects juridiques sous
lesquels l’exploitation agricole est gérée.
277
Opposition qui procède par analyse.
 76

par année de mutation et mis à jour de l’inventaire des propriétaires, des titres grâce à
l’index alphabétique des propriétaires) et permettra la vulgarisation des lois foncières.
Outre, il faut aussi actualiser les méthodes de classification des transcriptions des
mutations foncières, sauvegarder les archives afin de centraliser aisément les
informations pour déterminer la généalogie des mutations, le suivi de transfert du droit de
propriété et de ses démembrements afin de lutter contre les manœuvres de falsification
des documents fonciers officiels, prévenir les duplications de titres et les fraudes.

L’effectivité des mécanismes institutionnels dans le foncier remplira tant de

vide juridique, car une politique foncière pouvant faciliter l’acquisition de titres formels,
légalisés et sécurisés représentera un atout majeur pour le développement économique du
pays. Et cela permettra à l’État haïtien de protéger les droits tout en créant des outils
propice à l’investissement, et à l’État d’avoir une pleine connaissance de son territoire278.
En ce sens, toute politique foncière moderne doit prôner l’utilisation d’outils transparents,
formels et concertés permettant de résoudre et anticiper tous les types de conflits,
d’améliorer la fiscalité foncière, d’adapter le cadre juridique et institutionnel pour
l’édification du droit foncier

5.4. Propositions pour l’efficacité de la gestion des terres

Jusqu’à présent, tous les efforts pour moderniser le régime foncier en vigueur et
pour l’adosser à un véritable système cadastral n’ont guère donné de résultats. Les
propositions pour l’efficacité de la gestion des terres doivent aider à résoudre les
contraintes suivantes : la lenteur extrême dans les procédures d’enregistrement des
nouvelles propriétés, car selon la classification Doing Business de la Banque mondiale,
Haïti serait à la 180e place279 ; un système encore peu généralisé, avec seulement 40 %
des propriétaires détenant un titre de propriété et seulement 5 % du territoire couvert par
un cadastre (à l’exception des terres en indivision compte tenu de leur situation juridique

278
PATAULD Anne Marie (1989). Introduction historique au droit des biens. Paris, Presses Universitaires
de France, p 184.
279
Doing Business, Rapport sur mesure de qualité et de l’efficience du cadre règlementaire, Banque
mondiale, 2016,13 ème édition, P 13.
 77

non réglée280) ; une instabilité politique quasi permanente qui fait en sorte qu’à tout
moment le processus de réforme foncière peut être interrompu ; des catastrophes
naturelles, des troubles civiles et politiques qui occasionnent la perte d’enregistrement et
de titres de propriétés ; des collectivités locales qui n’ont pas les capacités
institutionnelles et financières pour jouer leur rôle dans la mise en place d’un régime
foncier moderne ; une population largement désabusée et méfiante devant toute initiative
gouvernementale, particulièrement si elle est appuyée par les bailleurs ; un système de
corruption et d’abus de droit solidement installé et qui souvent se nourrit à même
l’insécurité foncière.

Les propositions pour une gestion efficace et effective des terres impliquent de
mettre en place des mécanismes adéquats qui permettront d’assurer une gestion effective
des politiques foncières et d’effectuer une redynamisation des institutions foncières.

5.4.1. Assurer une gestion effective des politiques foncières

La connaissance du foncier permet de dépasser les spécificités géographiques et
anthropiques afin de concevoir toute politique et stratégie foncière. En Haïti, toute
politique foncière effective doit visée à assurer un accès équitable et sécurisé à la terre
pour toutes les couches de la population. Dans le cadre d’une concertation inclusive les
propositions doivent avoir pour finalité d’organiser les droits de propriétés sur les terres
et structurer les procédures d’acquisitions et de transfert de ces droits.
La présentation des propositions pour assurer une gestion effective de la réforme
dans la gestion des terres a pour objectif de proposer des pistes permettant de mener à
bien la réforme foncière grâce à la formulation d’une politique foncière adéquate; à la
révision du cadre législatif actuellement en vigueur ; à la mise en place de mécanismes
efficaces en terme de résolutions de conflits fonciers et à la mise en place de moyens
adéquats permettant de réduire le coût et l’accès à un titre formel de propriété ; à la
création d’un cadastre intégré à coûts modestes pour la délivrance des titres et leur
enregistrement ainsi qu’au renforcement des services administratifs et fonciers ; à la mise
en place de moyens (humains, matériels) conséquents, mis à la disposition des institutions
de gestion foncières, afin qu’ils puissent jouer efficacement leur rôle ; et l’adoption d’un
code foncier et d’un tribunal foncier spécial.

280
Https://fcm.ca/fr/ressources/pirfh/appuyer-la-reforme-fonciere-en-haiti, page consultée le 10/03/22 à
10hr30PM.
 78

5.4.2.1. Assurer l’effectivité de la réforme foncière

Toute politique publique visant à réduire les disparités dans le domaine de la
gestion des terres en vue d’assurer l’effectivité de la reforme foncière, doit agir sur les
grands traits qui dominent la structure foncière haïtienne: une tradition de propriété
privée donnant lieu à une petite propriété généralisée et morcelée par le partage
égalitaire; le domaine de l’État mal localisé et représentant 10% du territoire national;
l’informalité de la plupart des transactions et des mutations foncières; l’insécurité
foncière née des faiblesses des institutions; l’irrégularité des titres de propriété; les
conflits fonciers difficiles à prendre en charge par le système judiciaire; et la gestion peu
rationnelle des archives)281.Le métayage (dont la suppression avait été suggérée par
l'INARA en 2004), est pratiqué selon le rapport de 2010 sur 10% des superficies
exploitées au niveau national (Les contrats saisonniers de métayage pour les terres à riz
étaient au nombre de 30000 en 2007)282.
283
L’adaptation d’un cadastre moderne aux systèmes actuels de tenure foncière ne
produira pas l’effet escompté sans le renforcement des institutions de gestion foncière. Et
l’effectivité de la reforme foncière ne peut se faire sans le renforcement du parlement,
l’équilibre des trois pouvoirs, sans la réforme de l’appareil judiciaire et la réforme
constitutionnelle. Car toute politique qui prône l’effectivité de la réforme foncière doit
utiliser des outils et des mécanismes adéquats permettant de faciliter l’efficacité de la
gestion des terres et la régulation des politiques juridique, institutionnelle dans le foncier.

5.4.2. Assurer la gestion efficace des terres

Les propositions permettant d’assurer la gestion efficace des terres poursuit deux
objectifs : d’une part, arriver à la sécurisation des terres grâce à un processus équitable,
transparent et légal de reconnaissance afin de régulariser l’usage des terres et permettre
que les droits de propriété puisse être accessible à tous ; et, d’autre part, favoriser l’accès
à la terre par des accords fonciers culturellement acceptables, qui stimulent le
développement agricole et les investissements pour le bien-être des communautés rurales

281
Haïti, MARNDR, Plan d’investissement pour la croissance du secteur agricole, Annexe 12, p2, 10P.
282
Le métayage est un mode de location permettant de se ménager un accès à la terre, avec les accords de
métayage, le fermier doit céder près de 50% de sa récolte au propriétaire.
283
Nature et manière dont les droits et les intérêts sur divers catégories de terres sont créés, déterminées ou
attribuées et font l’objet de jouissance.
 79

et urbains. Ainsi, pour une gestion efficace des terres, il y a lieu présentement
d’envisager une approche globale qui répond aux objectifs à court et à moyens terme
permettant l’adoption d’une politique de gestion foncière durable et moderne. Cela
suppose la mise au point de mécanismes légaux et de contrats qui garantissent équité et
justice entre les parties, transparence, simplicité dans les procédures, coûts de
transactions modérées, garantie et durabilité des mécanismes de régulation, qui entraine
l’utilisation de mesures coercitive dans les politiques de régulation foncière. Cela
impliquera aussi la mise en place d’une politique foncière qui s’occupera des questions
liées à la reconnaissance des baux fonciers, et l’implantation de mécanismes permettant
de résoudre et surpasser les contraintes découlant des conflits fonciers. Ces mécanismes
comprendront un large éventail d’options, depuis les procédures de résolutions de litiges
sans accord mutuel jusqu’aux procédures basées sur des options formelles ou informelles
d’agrément. Et l’adoption de ces options permettra de freiner la corruption, les
dysfonctionnements administratifs, la spoliation et les conflits fonciers.

Toutefois, en dépit de toutes ces contraintes, On ne change pas facilement une

structure foncière qui s’est constituée et renforcée pendant plusieurs siècles, quelle que
284
soit son dysfonctionnement. Dans le cadre d’une concertation ouverte, d’un débat
permanent vers le renforcement des mécanismes fonciers, il faut mettre en œuvre une
politique foncière inclusive qui prône le respect du droit de propriété et le renforcement
des capacités juridiques et institutionnelles des pouvoirs de l’État. Car toute politique de
gestion durable et moderne des terres ne saurait se faire sans un cadastre moderne,
accessible et disponible pour toute la population ; sans rendre effectif le Droit domanial,
sans rendre effectif la décentralisation, sans la modernisation institutionnelle, sans le
renforcement de l’État et l’indépendance du pouvoir judiciaire afin d’assurer
efficacement le respect des droits économiques, politiques, sociaux et culturels de tous.

Sachant que le travail scientifique n’est pas facile, et par ce travail de recherche
nous avons souligné que des points essentiels sur la question. Et vu qu’en Haïti le
domaine foncier est peu exploité, nos solutions proposées sont relatives et doivent être
approfondie dans les recherches futures car notre travail de recherche est limité.

284
Https://ciat.gouv.ht/projets/s%C3%A9curisation-fonci%C3%A8re-et-cadastre, page consultée le
29 /06/21 à 4hr50PM.
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