LES VOTES EN ASSEMBLEE GENERALE
La loi ALUR, La Loi ELAN du 23 novembre 2018 et l’ordonnance du
30/10/2019 ont assouplies les règles de majorité.
La majorité simple : article 24 Exemples
C'est la majorité des voix (tantièmes) Adoption du budget
exprimées des copropriétaires prévisionnel.
présents ou représentés à
l'assemblée. Approbation annuelle des
Pour le calcul de cette majorité, les comptes et de l'activité du
abstentionnistes ne sont pas pris en syndic, vote du quitus.
compte. Organisation et
En pratique, sont considérées comme fonctionnement du conseil
adoptées à la majorité des présents syndical.
et représentés, les décisions ayant
recueilli une majorité de votes POUR Election du bureau et du
ou une majorité de votes CONTRE, Président de l’AG
majorité calculée à partir des
présents et représentés, et sans Mandater le syndic pour agir
aucun décompte des abstentions. en justice
Exemple :
Travaux nécessaires à la
conservation de l’immeuble,
Un syndicat dont le total des
les travaux d'entretien des
voix est de 1000/1000e
parties communes et de
Sont présents et représentés à maintien de l'immeuble en
l'assemblée 600/1000e bon état : Ravalement de
façade, réfection de la
S’abstiennent : 150/1000e
toiture
Votent pour : 250/1000e
Travaux nécessaires à la
Votent contre : 200/1000e prévention de la santé et la
sécurité physique des
Majorité requise [450 : 2] + 1 = occupants : Travaux sur
226 /1000e : la décision est stabilité de l’immeuble.
adoptée.
Travaux permettant
l’individualisation des frais
de chauffage
Rénovation, entretien d’un
ascenseur, d’un chauffage
collectif.
Remplacement d’un
équipement vétuste par un
équipement du même type :
Ascenseur, chauffage
collectif.
Suppression d’un vide
ordures
Adaptation du règlement de
copropriété aux évolutions
législatives et réglementaires
constatées depuis son
établissement.
Modalités de réalisation et
d’exécution des travaux
rendus obligatoires par la loi,
le règlement ou un arrêté de
police : arrêté de péril
Travaux d’accessibilité aux
personnes à mobilité réduite
et handicapées n’affectant
pas la structure de
l’immeuble ou ses éléments
d’équipement essentiels :
pose d’une rampe, ...
Travaux d'accessibilité aux
handicapés et autorisation
donnée à un copropriétaire
de les faire à ses frais.
Décision de réaliser un
diagnostic technique global.
Equipement de bornes de
recharge pour véhicules
électriques, sur places de
stationnement couvertes.
Proposition d’installation de
la fibre optique.
Changer la catégorie du
gardien
Fixation du nombre de
salariés de l’immeuble
Location d’une partie
commune
Modification des charges
suite à la division d’1 lot
pour vente
Modification des charges
suite à la réunion de lots
Le terme « amélioration » fait l'objet de discussions juridiques.
Le ravalement permet de nettoyer la façade, mais également de réparer
d'éventuelles dégradations de la maçonnerie, de renforcer l'isolation ou
d'améliorer la protection de la façade pour retarder les effets des
agressions atmosphériques. Il peut également être imposé par la
commune. Les textes prévoient ainsi trois majorités différentes selon la
nature et l'importance des travaux :
- Entretien : pour une simple remise en état de la façade à
l'identique, les copropriétaires votent à la majorité simple ;
- Ravalement obligatoire : dans ce cas, l'assemblée vote à la majorité
absolue ;
- Embellissement : les travaux d'embellissement de la façade doivent
être approuvés à la double majorité.
Concernant l’ascenseur :
Les travaux de création d’un ascenseur dans un immeuble ancien qui en
était dépourvu entrent dans la catégorie des travaux d’amélioration. Les
tribunaux privilégient le confort des occupants en rappelant que
l’installation d’un ascenseur rend l’immeuble apte à satisfaire aux
exigences de la vie citadine moderne, et permet à la population
vieillissante de garder une autonomie grâce au maintien à domicile.
24 : Pour des w de réparation et pour un remplacement d’un ascenseur
vétuste
25 : Installation d’un ascenseur dans un immeuble qui n’en était pas
pourvu ;
26 : Unanimité, Suppression d’un équipement collectif comme les
ascenseurs.
- La loi ELAN supprime la catégorie des travaux « d’opérations
d’amélioration de l’efficacité énergétique ». Depuis le 25 novembre
2018, ce type de travaux est décidé à la majorité absolue de l’article
25 de la loi du 10 juillet 1965 au titre de travaux d’économies
d’énergie ou de réduction d’émission de gaz à effet de serre. Mais
le vote intervient toujours à la majorité simple de l’article 24 de la
loi de 1965 lorsqu’une loi, une disposition règlementaire ou un
arrêté de police sur la sécurité ou sur la salubrité publique rend la
réalisation des travaux obligatoires (par exemple, une isolation par
l’extérieur à l’occasion d’un ravalement rendue obligatoire avec
l’article R.131-28-7 du CCH).
La majorité absolue : article 25 Exemples
C'est la majorité des voix (tantièmes) Désignation et révocation du syndic,
de tous les copropriétaires présents, approbation de son contrat précisant
représentés ou absents. ses honoraires.
Si la décision n'est pas adoptée,
(article 25-1) : Désignation et révocation des
Si le projet a recueilli au moins membres du conseil syndical.
le tiers des voix de tous les Rétablir le conseil syndical
copropriétaires composants, le
syndicat : la même assemblée Travaux d'économie d'énergie dont
peut se prononcer à l'occasion travaux d'intérêt collectif réalisés sur
d'un nouveau vote à la majorité les parties privatives d'un
24 pour tous types de copropriétaire.
résolutions ;
Travaux d’économie d’énergie ou de
Exemple :
réduction d’émission de gaz à effet
Un syndicat dont le total des
de serre
voix est de 1000/1000e
Sont présents et représentés à Ravalement imposé par
l'assemblée 600/1000e l'administration ou installation d'une
porte de cabine sur un ascenseur à
Sont absents : 400/1000e paroi lisse.
S’abstiennent : 150/1000e Autorisation donnée à un
copropriétaire d'effectuer à ses frais
des travaux affectant les parties
Votent pour : 350/1000e communes de l'immeuble : passage
d'une canalisation, apposition d'une
Votent contre : enseigne sur façade.
100/1000e
Installation ou modification d'une
Majorité requise [1000e : 2] + antenne collective permettant de
1 = 501/1000e : la décision bénéficier d'une meilleure réception
n'est pas adoptée. des émissions ou installation du
câble.
Depuis le 30/10/2019 quand le tiers
des voix n'a pas été obtenu, un Augmentation du taux de cotisation
second vote 3 mois plus tard n’est du fonds de travaux (minimum 5% du
plus possible. BP)
Installation de compteurs d'eau
froide divisionnaires, compteurs
d'énergie thermique, répartiteurs de
frais de chauffage.
Installation de dispositifs de
fermeture de l'immeuble :
interphone, digicode, ...
Travaux de transformation,
d’addition ou d’amélioration :
installation d'un ascenseur, d'un
tapis dans les escaliers, d'un
adoucisseur d'eau, installation d'un
chauffage central collectif ou de
boîtes aux lettres, création d'espaces
verts.
Répartition des dépenses entraînées
par les travaux d'amélioration.
Demande d’individualisation des
contrats de fourniture d'eau froide et
réalisation des études et travaux
nécessaires à cette individualisation.
L'installation ou la modification des
installations électriques intérieures
permettant l'alimentation des
emplacements de stationnement
d'accès sécurisé à usage privatif
pour permettre la recharge des
véhicules électriques ou hybrides,
ainsi que la réalisation des
installations de recharge électrique
permettant un comptage individuel
pour ces mêmes véhicules
La double majorité : article 26 Exemples
C'est la majorité de tous les Modification du règlement de
copropriétaires (présents, copropriété concernant la
représentés ou absents) détenant les jouissance, l'usage et
deux tiers des voix (tantièmes). l'administration des parties
Exemple : communes.
Un syndicat composé de 12 Constitution d’un fonds de
copropriétaires et dont le total roulement non prévu au
des voix est de 1200/1200e. règlement.
Sont présents et représentés à Décision de se dispenser
l'assemblée 10 copropriétaires, de conseil syndical.
soit 1000/1200e des voix.
La suppression du poste de
S’abstient : 1 copropriétaire : concierge ou de gardien et
100/1200e l’aliénation du logement
affecté lorsqu’il appartient au
Votent pour : 8 copropriétaires syndicat.
: 800/1200e
Les modalités d'ouverture des
Vote contre : 1 copropriétaire : portes d'accès aux immeubles.
100/1200e
En cas de fermeture totale de
Majorité requise : l'immeuble, celle-ci doit être
o Majorité de tous les compatible avec l'exercice
copropriétaires = 12 d'une activité autorisée par le
copropriétaires : 2 = 6+1 règlement de copropriété.
=7 Achat d’une partie commune
o Détenant les 2/3 des voix si celle-ci ne porte pas
= 2/3 de 1200e = 800 atteinte à la destination de
l’immeuble.
La décision est adoptée.
Surélévation ou construction
d’un bâtiment.
Si la décision n’est pas adoptée,
mais qu’elle recueille
L’approbation de la moitié des
membres du syndicat des
copropriétaires présents ou
représentés ;
Au moins un tiers des voix de
tous les copropriétaires ;
l’AG procède à un second vote à la
majorité 25
L’unanimité Exemples
Les décisions les plus Suppression d'un équipement collectif
importantes requièrent : ascenseur, chauffage.
l'unanimité de tous les
copropriétaires (l'unanimité Aliénation d’une partie commune si
des voix des copropriétaires elle porte atteinte à la destination de
présents ou représentés ne l’immeuble.
suffit pas). Souscription d’un emprunt bancaire
Exemple : au nom du syndicat pour la réalisation
de travaux votés concernant les
Un syndicat dont le parties communes ou des travaux
total des voix est de d’intérêt collectif (sauf lorsque les
1000/1000e copropriétaires n’ont pas tous recours
Sont présents et à l’emprunt ou lorsqu’il a pour unique
représentés à objet le préfinancement de
l'assemblée, soit subventions publiques).
1000/1000e des voix
Suppression du poste de concierge ou
S’abstienne : 0 gardien lorsqu’il porte atteinte à la
copropriétaire : destination de l’immeuble en vertu du
0/1000e règlement de copropriété.
Votent pour : Modification de la répartition des
1000/1000e charges sauf en cas de travaux,
d’actes d’acquisition ou de disposition
Votent contre : décidés par AG.
0/1000e
Majorité requise : Non constitution du fonds de travaux
1000/1000e pour les copropriétés de moins de 10
lots.
La décision est adoptée.
