Le guide du

FUTUR PROPRIÉTAIRE

L’immobilier n’aura plus de secret pour vous !

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Le guide du
FUTUR PROPRIÉTAIRE

Sommaire
| CHOISIR MON LOGEMENT..............................................p.3
Maison ou appartement ?
Neuf ou ancien ?

| FINANCER MON ACHAT......................................................p.5

L’apport personnel et le recours au crédit
Focus sur les frais annexes

| BIEN M’ASSURER…...................................................................... p.6

L’assurance des emprunteurs (ADE)
L’assurance perte d’emploi (APE)

| ULTIMES RECOMMANDATIONS...............................p.7
Le choix du notaire
La préparation du déménagement

| LE PARCOURS DE MON PROJET...............................p.8

Les étapes clés de votre parcours d’acquisition

| LE PARCOURS DE MON PROJET...............................p.9

Détails des étapes clés

-2-
Choisir MON LOGEMENT

Maison ou Appartement ?

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier et vous hésitez entre un appartement ou une maison.
Comment choisir ?

L’appartement :
AVANTAGE :
Un choix plus large au niveau des biens proposés et des superficies.
Les appartements permettent d’accéder à la propriété avec des surfaces parfois très réduites donc avec des
premiers prix très abordables.

Inconvénient : les charges de copropriété. Elles sont parfois élevées (par exemple en cas d’ascenseur, de
présence de gardiens). Vous devez bien vous renseigner sur ces charges avant d’acheter pour en connaitre le
montant, et savoir ce qu’elles comprennent (chauffage, eau, ravalement voté à prévoir…).

La maison :
AVANTAGE :
Des volumes plus importants et la possibilité d’avoir un espace extérieur.
Hormis les petites maisons de ville, ce type de bien correspond, a priori, aux besoins des familles. C’est d’autant
plus vrai que ces biens sont dans la plupart des cas accompagnés d’un jardin même petit, un critère très recherché.

Inconvénient : souvent l’éloignement.

Disposer d’un terrain permettant d’avoir un jardin nécessite souvent de s’éloigner du centre des agglomérations.
Il faut alors prévoir des frais de déplacement plus importants (transports en commun, voiture, carburant…). Un
élément qui est donc à prendre en compte dans votre budget. n

N’oubliez pas que immobilier vient de « immobile ». L’emplacement est donc un élément
essentiel de votre choix d’achat !

-3-
 Neuf ou ancien ?

Vous êtes sensible au charme de l’ancien mais aussi au confort d’un bien récent.
Comment se décider sur ce point ?

L’ancien :
Un prix d’achat moins élevé mais attention aux coûts d’entretien.

AVANTAGE :
Un appartement ou une maison dans l’ancien sont souvent moins chers à l’achat et peuvent avoir un certain
cachet.

Inconvénient : l’usure naturelle nécessite plus de charges d’entretien de votre bien immobilier. Qu’il s’agisse des
parties communes d’un immeuble ou de la toiture de votre maison, il est important de faire un bilan complet au
moment de l’achat. De nouvelles dépenses (comme un ravalement, l’isolation) peuvent parfois arriver très vite
après votre acquisition.

Le neuf :
Peu coûteux d’entretien les premières années.

AVANTAGE :
Le neuf vous assure l’absence de dépenses d’entretien lourdes au moins les 10 premières années. En outre,
il correspond la plupart du temps à de nouvelles normes environnementales qui vous assurent des dépenses
énergétiques minimales.

Inconvénient : l’écart de prix au m2 est souvent de 30 à 40% supérieur pour une surface égale et dans un même
quartier. Les frais de notaire réduits pour ce type d’achat ne compensent pas cet écart. Il ne faut donc pas
espérer pouvoir faire une plus value en revendant votre bien dans les premières années. n

Au prix d’achat de votre bien immobilier vont s’ajouter des frais de notaire. Ils s’élèvent de 7 à
8% du prix dans l’ancien, et de 4 à 5% dans le neuf !

Découvrez la plateforme des offres de logements des partenaires de CRÉSERFI

sur www.csf-logement.fr/fr
Une liste de biens neufs ou anciens disponibles à l’achat ou en location. Des offres parfois exclusives
grâce aux accords passés avec des bailleurs sociaux, des promoteurs, des constructeurs et des agences
immobilières.

-4-
Financer MON ACHAT

L’apport personnel et le recours au crédit

Comment puis-je financer mon bien ?
de votre achat. Si vous êtes éligible aux conditions
L’apport personnel : il correspond aux sommes dont d’octroi, ce prêt peut représenter jusqu’à 40% du coût
vous disposez (épargne, héritage, donation…) pour de votre achat. (Le prêt à Taux Zéro est également
réaliser votre opération à l’exclusion de tout emprunt. possible dans le cas de l’achat de certains biens à
des sociétés d’HLM ou dans l’ancien avec de très
Emprunter : importants travaux).
La majorité des futurs acquéreurs a recours au crédit
pour financer selon les cas tout ou partie de leur projet Combien puis-je emprunter ?
immobilier (frais de notaire et frais divers également).
Vous pourrez également bénéficier selon votre Généralement, l’ensemble de vos charges de
situation de prêts aidés, tels que le Prêt Accession remboursement ne doit pas dépasser 33% de
Sociale (PAS) ou le Prêt à Taux Zéro. vos revenus. Cette règle est commune à tous les
Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) présente certains établissements de crédit. La banque doit intégrer
avantages mais son accès est soumis à des conditions dans les charges tous les prêts du projet mais aussi
de ressources. vos autres prêts éventuellement en cours. En fonction
Dans le neuf ou lorsque vous faites construire, le Prêt de cette charge maximum, le prêteur peut calculer le
à Taux Zéro (PTZ) peut également financer une partie montant d’emprunt possible en fonction de la durée. n

Pour connaître le montant que vous pouvez emprunter, consultez votre conseiller CRÉSERFI.

Focus sur les frais annexes

Quels sont les différents coûts liés à l’achat d’un bien ?
Frais de notaire :
du terrain (environ 4%). En revanche, il n’y a pas de
• Achat dans l’ancien frais sur le prix de la construction.
Au prix d’achat s’ajouteront des frais de notaire
d’environ 7 à 8% environ. Attention toutefois à vous Frais de garantie :
assurer que les frais d’agence sont bien à la charge du
vendeur et ne s’ajoutent pas à votre prix d’achat. Pour accorder le prêt, le prêteur exige une garantie.
Cette garantie interviendra en cas de non paiement
• Achat de neuf des échéances de crédit. Il existe plusieurs formes de
Les frais de notaire sont réduits puisqu’ils s’élèvent de garanties dont les coûts et les spécificités diffèrent :
4 à 5%. hypothèque, garantie…

• Achat de terrain et construction Ces garanties ont un coût qui peut atteindre jusqu’à
Il faut compter des frais de notaire sur le prix d’achat 3% du montant du prêt. n

Achat de neuf et construction : durant la période de construction du bien, vous devrez faire
face aux charges de votre logement actuel (loyer ou remboursement d’emprunt) et à certaines
charges de votre nouveau prêt (assurance par exemple). Pensez à bien prendre en compte ce
point dans votre budget.
-5-
Bien M’ASSURER …

L’assurance des emprunteurs

Pouvez-vous m’en dire plus sur l’assurance des emprunteurs ?
Si l’assurance d’un prêt immobilier n’est pas L’Assurance des Emprunteurs (ADE) : le contrat CSF
obligatoire, dans les faits, un crédit n’est accordé que Assurance Emprunteurs offre à tous un large niveau
si l’emprunteur a souscrit une assurance le couvrant de couverture.
pour le décès, l’invalidité ou l’incapacité de travail. Transparence : les cotisations assurances sont connues
Votre banque ne peut en aucun cas vous imposer son à l’avance et fixes sur la totalité de la durée du prêt.
contrat d’assurance de prêt immobilier, vous être libre Solidarité : si vous avez une profession dite à risques
de choisir l’assurance qui vous convient. En revanche, ou pratiquez des sports à risques, le contrat ne
la loi impose que les garanties de l’assurance choisie comporte aucune exclusion ou surprime
soient aussi couvrantes que celles proposées par la Complétude de la couverture : l’ADE CSF couvre le
banque émettrice du crédit immobilier. décès, l’invalidité et l’incapacité à reprendre le travail,
Pour la banque, cette assurance de prêt immobilier est même en cas de mi-temps thérapeutique.
le moyen de récupérer le capital restant à rembourser. Maintien de la couverture : si vous vous déplacez
à l’étranger à titre personnel, professionnel ou
Pour l’emprunteur, l’assurance garantit le paiement humanitaire.
des échéances ou du capital restant dû s’il ne peut Une souscription à distance et 100% digitale :
plus faire face à ses échéances en raison de certains pour faciliter vos démarches administratives et
évènements (maladie, décès…) et évite la vente de ses vous permettre d’obtenir un accord d’assurance
biens pour honorer sa dette. immédiat. n

L’assurance perte d’emploi

Et si mon conjoint perdait son emploi ?
Vous êtes agent du service public, mais votre
conjoint(e) co-emprunteur ne profite peut-être pas de Durée : la garantie est accordée pour la durée du prêt.
la même sécurité d’emploi? Il ou elle peut souscrire Le tarif des cotisations est garanti par périodes de 2
l’assurance perte d’emploi (APE) en choisissant un ans. n
montant adapté.

S’il perd son travail au terme du délai de carence Quand se termine la garantie de l’Assurance
(période durant laquelle l’Assurance Perte d’Emploi Perte d’Emploi ?
(APE) n’est pas encore effective) et dès le 91e jour
d’indemnisation par Pôle Emploi, l’APE proposée par • Au 60e anniversaire de l’assuré.
le Groupe CSF l’indemnisera du montant qu’il aura • À la date de mise en préretraite ou retraite
préalablement choisi. Il peut souscrire l’assurance de l’assuré.
perte d’emploi lors de la signature du prêt immobilier • À la date de remboursement du prêt.
et/ou de l’assurance du prêt immobilier. Il choisit • Lorsque la durée maximum d’indemnisation
le montant de la cotisation en fonction du montant est atteinte.
d’indemnisation souhaité en cas de perte d’emploi, de • À la date d’effet de la résiliation de son adhésion
160 € à 1 600 €, par tranches de 160 €. par l’assuré ou pour non paiement de la cotisation.

Offres soumises à conditions - Rapprochez vous d’un conseiller Créserfi.

-6-
Ultimes RECOMMANDATIONS

Le choix du notaire
Vaut-il mieux prendre mon notaire ou celui du vendeur ?
Il existe des règles de déontologie : pour le compromis, la transaction lors de la rédaction du compromis de
le notaire est celui du vendeur. Pour la vente, le notaire vente et de l’acte de vente.
est celui de l’acquéreur. Mais les parties peuvent choisir
de faire autrement. Si vous pouvez recourir au notaire À noter toutefois : pour la signature du compromis,
du vendeur, vous pouvez également faire appel à votre elle peut se faire sans notaire en acte sous seing privé.
propre notaire. Cette pratique est d’ailleurs devenue
courante depuis plusieurs années : acquéreurs et C’est fait ! Vous avez enfin trouvé votre bien immobilier.
vendeurs ont chacun leur notaire pour assurer la Il ne vous reste plus qu’à signer la promesse de vente
défense de leurs intérêts. Situation confortable car les et l’acte de vente chez le notaire. Si comme précisé
deux notaires examinent tous les aspects du dossier, plus haut rien ne vous oblige à signer le compromis
toutes les parties sont rassurées. Et cela ne coûte pas de vente chez un notaire, c’est néanmoins fortement
plus cher ! recommandé car ce dernier procède aux vérifications
d’usage (validité de la propriété, préemption…) L’acte
Le notaire, garant de la sécurité juridique de la de vente reprenant le contenu du compromis de
transaction immobilière, est là pour vous conseiller vente, mieux vaut faire appel à un notaire : en cas de
lors des différentes étapes de votre acquisition. problème juridique, c’est sa responsabilité qui pourra
être engagée. n
Le rôle du notaire est essentiel lorsque vous achetez
votre bien immobilier. En effet, il sécurise juridiquement

La préparation du déménagement
Comment sélectionner une entreprise de confiance si je fais appel à un déménageur ?
Pour réussir votre déménagement, il est préférable de également répondre aux règles déontologiques fixées
s’entourer de professionnels qualifiés. Fiez-vous à la par la profession.
Chambre syndicale du déménagement.
Pour trouver un professionnel certifié près de chez Préférez une entreprise conciliante
vous, rendez-vous sur le site de la Chambre syndicale La société que vous avez choisie devra se mettre à
du déménagement (www.csdemenagement.fr.). La votre entière disposition. Autrement dit, elle devra
rubrique annuaire des adhérents vous permettra être capable d’accéder à la majorité de vos demandes :
de trouver un professionnel dans votre région. Vous l’heure d’arrivée chez vous (même si c’est à 7 heures du
pourrez même y dénicher des entreprises qui font des matin), le transport des plantes vertes (même s’ils ne
déménagements à l’étranger. peuvent pas vous garantir l’état à l’arrivée), la livraison
chez vous… n
À savoir : en optant pour un déménageur membre de
la Chambre syndicale du déménagement, vous aurez Enfin, faites appel au partenaire de CRÉSERFI,
aussi l’assurance que l’entreprise est bien déclarée au BeMove pour vous assister gratuitement dans
registre du commerce et des sociétés ainsi qu’à celui vos démarches. N’hésitez pas à demander ses
des transporteurs routiers de marchandises. Il s’agit de coordonnées à votre conseiller CRÉSERFI.
deux conditions indispensables pour exercer l’activité
de déménagement. Tous les adhérents doivent https://services.bemove.fr/csf

-7-
Le parcours de MON PROJET

Les étapes clés de votre parcours d’acquisition

Je prends rendez-vous avec un conseiller CRÉSERFI sur www.csf.fr
Il me reçoit et évalue mon budget.

Signature du compromis J
Mon conseiller sélectionne pour moi
les meilleures solutions de crédit
et d’assurance parmi ses partenaires.
Dépôt de la demande de prêt J+10
Mon dossier complet est transmis à la banque
par mon conseiller ; il enregistre en même
temps ma demande d’assurance emprunteur.
Accord de la banque J+25
Mon conseiller m’informe de l’accord sur mes
demandes de crédit, d’assurance, et vérifie
l’envoi de l’accord médical à la banque si je
choisis l’assurance de prêt du CSF.
Un RDV est organisé avec la banque.
RDV à la banque J+30

Envoi de l’offre par la banque J+36

Réception de l’offre J+38

Délai légal de réflexion de 10 jours minimum
Mon conseiller CRÉSERFI

s’assure du suivi du dossier

Retour de l’offre signée J+50
du début à la fin et est disponible
Réception par la banque pour répondre à toutes
J+52
de l’offre acceptée
mes questions.

La banque écrit au notaire J+55

Date fixée avec le notaire J+60

Signature de l’acte définitif J+75

et remise des clés

Vous récupérez les clés de votre bien immobilier

Étape pour le futur acquéreur
Étape pour la banque
Étape pour le conseiller Créserfi
Les dates spécifiées sont données à titre indicatif

-8-
Le parcours de MON PROJET

Détails des étapes clés

1. La signature du compromis 5. Retour de l’offre
Le point de départ est la signature du compromis Pour être valable, l’offre doit être acceptée
de vente par les deux parties, réalisée par acte au terme d’un délai de réflexion de 10 jours
sous seing privé ou chez le notaire, qui scelle calendaires et débute le lendemain du jour de la
l’accord des parties sur la vente. Pour être valide, réception de l’offre. Vous pouvez donc retourner
ce compromis de vente doit contenir un certain l’offre à votre prêteur dès le 11e jour par courrier
nombre d’informations concernant le bien, datée et signée.
les parties et la vente. Il est recommandé d’y
inclure des conditions suspensives (par exemple
l’obligation pour l’acheteur d’obtenir un crédit
pour que la vente se réalise…) 6. Le banquier écrit au notaire
À réception de l’acceptation de l’emprunteur,
lorsque le prêt est notarié, le banquier
communique au notaire les caractéristiques du
2. Dépôt de la demande de prêt prêt et l’offre, et souvent un projet d’acte.
La non réalisation de la condition suspensive liée
à l’obtention du prêt, oblige l’acheteur à justifier
d’une demande de prêt auprès d’une banque.
Dans la majorité des cas, l’acheteur doit attester 7. Date fixée avec le notaire
avoir déposé au minimum 2 demandes de prêt Le notaire fixe la date dans un délai qui prend
auprès de différents établissements de crédit. Les en compte :
démarches liées à la souscription de l’assurance - Le temps nécessaire à la rédaction de ses actes
du crédit sont effectuées en même temps. et la réunion des pièces obligatoires.
- Le temps nécessaire pour recevoir les fonds de
la part du banquier.

3. Accord du prêteur
Le délai d’examen est plus ou moins long selon les
prêteurs. Le rôle du conseiller CRÉSERFI est donc 8. Signature de l’acte de vente définitif
de veiller à la qualité du montage du dossier afin L’acte de vente définitif est obligatoirement
d’en faciliter le traitement par ses partenaires. conclu par-devant notaire en présence des
parties (acheteur(s) et vendeur(s) ou de leurs
Le prêteur va conditionner son accord à la représentants mandatés). Le notaire chargé de la
souscription d’une assurance et dans certains cas vente procède à la lecture de tous les documents
d’une caution. contractuels (le projet d’acte de vente définitif,
Le rôle du conseiller CRÉSERFI est primordial les documents techniques, les documents de prêt
dans cette étape : un dossier présenté complet au immobilier…). Les crédits sont débloqués chez le
partenaire sera plus rapidement traité. notaire à la signature définitive, sauf pour la VEFA,
où la construction et les travaux sont débloqués
sur appels de fonds.

4. Envoi de l’offre
Le partenaire bancaire transmet à l’emprunteur
l’offre de prêt après acceptation du dossier de
crédit. Le prêteur doit maintenir les conditions de
son offre de prêt pendant une durée minimale de
30 jours calendaires (à partir du moment où vous
la recevez)

-9-
Mentions LÉGALES
CRÉSERFI, la société de financement du CSF (SA au capital de 56 406 136 € - RCS Paris B 303 477 319 - courtier d’assurances inscrit à l’ORIAS sous le n°
07 022 577 (www.orias.fr) - Siège social : 9 rue du Faubourg Poissonnière 75009 Paris) et ses partenaires prêteurs vous proposent les prêts immobiliers.
Les propositions de crédit sont réservées aux adhérents du CSF. Elles restent sous réserve d’acceptation des partenaires de CRÉSERFI après étude de la
situation financière des emprunteurs.

Les partenaires prêteurs de CRÉSERFI sont : La Banque Postale (SA au capital de 6 585 350 218 €) - siège social et adresse postale : 115 rue de Sèvres -
75275 Paris Cedex 06 - RCS : Paris 421 100 645 - Intermédiaire d’assurance immatriculé à l’ORIAS sous le n° 07 023 424 (www.orias.fr) ; Banque Populaire
Rives de Paris - SA au capital variable. Siège social : 76-78 Avenue de France 75204 PARIS cedex 13. Immatriculé au RCS de Paris : 552 002 313 TVA
intracommunautaire FR 59 552 002 313 - Intermédiaire en assurance immatriculé à l’ORIAS sous le n°07 022 545 (www.orias.fr) ; Crédit Mutuel Arkéa -
Société Anonyme Coopérative de Crédit à Capital Variable - Agrément collectif 323 - Siège social 1, rue Louis Lichou 29 480 Le Relecq-Kerhuon - 775 577
018 RCS Brest - Enregistré au Registre des intermédiaires en assurance tenu par l’ORIAS, sous le n° 07 025 585 (www.orias.fr).

La liste complète des partenaires est consultable sur le csf.fr.

Conformément à la loi, aucun versement de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts
d’argent. L’emprunteur d’un crédit immobilier dispose d’un délai de réflexion de 10 jours. La vente est subordonnée à l’obtention du prêt. S’il n’est pas
obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes perçues.

CRÉSERFI intervient en qualité d’intermédiaire de crédit non exclusif de plusieurs établissements de crédit. Il apporte son concours à la réalisation
d’opérations de crédit sans agir en qualité de prêteur.

Contrat d’assurance proposé n°9764 (décès, Perte Totale et Irréversible d’Autonomie, Invalidité Permanente et Totale, Invalidité Permanente Partielle,
Incapacité Totale de Travail) proposé par CRÉSERFI et souscrit par le CSF auprès de SwissLife Assurance et Patrimoine (SA au capital de 169 036 086,38 €
- siège social : 7 rue Belgrand 92300 Levallois-Perret - RCS Nanterre 341 785 632, entreprise régie par le Code des assurances).

Le contrat d’Assurance Perte d’Emploi n° V. 1054 0001 est un contrat groupe souscrit par le Crédit Social des Fonctionnaires (Association loi 1901 -
Siège social : 9 rue du Fg. Poissonnière 75313 Paris Cedex 09), auprès de SwissLife Prévoyance et Santé : S.A. au capital de 150 000 000 € - Siège social :
7 rue Belgrand 92300 Levallois-Perret - RCS Nanterre 322 215 021 - Entreprise régie par le Code des assurances), distribué par CRÉSERFI, société de
financement du CSF : S.A. au capital de 56 406 136 € - RCS Paris B 303477319 - Siège social : 9 rue du Faubourg Poissonnière 75313 Paris cedex 09 - N°

09-2023 / Le guide du futur propriétaire / Groupe CSF Créserfi / Illustrations Régis Faller
ORIAS 07 022 577 (www.orias.fr) et géré par SPB : SAS de courtage d’assurances au capital de 1 000 000 € - Siège social : 71, quai Colbert, CS 90000 -
76095 Le Havre Cedex, France - RCS Le Havre 305 109 779 - N° ORIAS 07 002 642 (www.orias.fr) - SPB est soumise au contrôle de l’Autorité de Contrôle
Prudentiel et de Résolution (ACPR) - 4, Place de Budapest, 75436 Paris. Offre soumise à conditions, à disposition auprès d’un conseiller.

CRÉSERFI vous propose également les services de BeMove, SA au capital de 58 128 €, siège social : 23 rue du Bignon 35135 Chantepie, RCS Rennes 512
635 160.

Afin de vous aider dans votre recherche de biens immobiliers, CRÉSERFI accueille sur la plateforme www.csf-logement.fr, les annonces de biens
immobiliers de ses partenaires, agences immobilières, organismes HLM, promoteurs et constructeurs.
La plateforme csf-logement est hébergée par FACILOGI, SARL au capital de 60 000 €, Siège social 2, rue du Général Leclerc - 94220 Charenton-le-Pont
RCS Créteil 502 886 039.

Le Crédit Social des Fonctionnaires est une association loi 1901, siège social : 9 rue du Faubourg Poissonnière 75313 Paris cedex 09. Pour adhérer au
CSF et profiter de tous les services et avantages sélectionnés pour vous, il suffit d’acquitter un droit d’entrée et une cotisation annuelle (tarifs en vigueur
consultables sur www.csf.fr).

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