COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE – CHAMBRE 1-1

AFFAIRE : 20200294 – AJEMY / GROUP LIFE

RG N°24/06036
NOTIFICATION PAR RPVA LE

CONCLUSIONS N°1 DEVANT

LA COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

POUR :

La société AJEMY, société civile immobilière au capital de 100 euros, dont le siège social
est situé 46 bis rue Borde 132 rue du Rouet 13008 Marseille, inscrite au RCS Marseille sous
le numéro 799 048 434, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

INTIMEE
Ayant pour avocat postulant, SCP BADIE SIMON THIBAUD JUSTON
Ayant pour avocat plaidant, Maître Frédéric AMSELLEM, Avocat au Barreau de
MARSEILLE, demeurant 22 rue Edouard Delanglade, 13006 MARSEILLE.

CONTRE :

1) La société GROUP LIFE, SAS au capital de 183 938 Euros, dont le siège social est
situé 50 rue Eugène Dupuis 94000 CRETEIL, immatriculée au RCS de Créteil sous le
numéro 383 748 936, prise en la personne de son représentant légal en exercice, ayant
élu domicile au cabinet de la SELARL BSD 26, avocats au barreau de Marseille, dont
le siège est 37 rue Montgrand – 13006 MARSEILLE.

APPELANTE

Ayant pour avocat Maître Benjamin DOUKHAN, SELARL BSD 26 Avocat au

Barreau de Marseille.

2) La CEPAC Caisse d’Epargne et de Prévoyance, dont le siège social est situé Place
Estrangin Pastré 13006 Marseille, prise en la personne de son représentant légal en
exercice.
 PLAISE A LA COUR

I. RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

1. FAITS

La société AJEMY est une société civile immobilière propriétaire d’un immeuble situé 46 bis
Rue Borde 132 rue du Rouet 13008 Marseille cadastré 842 B n°47 Lieudit 46B rue Borde.

Cet immeuble est constitué par un terrain sur lequel est édifié un bâtiment à usage commercial
et actuellement à usage de carrosserie.

L’ancien dirigeant de la société AJEMY était également le dirigeant de l’entreprise qui

exploitait un fonds de commerce de Carrosserie dans ce local commercial, il ne s’agit pas
d’un professionnel de l’immobilier.

La société Group Life a démarché Monsieur KUZULIAN, ancien gérant de la société

AJEMY, pour lui proposer de racheter cet ensemble immobilier dans l’optique de réaliser un
projet immobilier.

C’est pourquoi, après discussions, par acte authentique en date du 27 septembre 2019, la SCI
AJEMY a consenti à la SAS GROUP LIFE une promesse de vente relativement à un cet
immeuble sis à Marseille devant Maître David GALIDIE, Notaire à Marseille, avec la
participation de Maître TUCA, Notaire à Gardanne pour un prix de 1 250 000,00 euros

Pièce n°1

Les conditions de la promesse étaient les suivantes :

 La levée d’option devait intervenir au plus tard le 08 décembre 2020 à 16H00
 Le prix de cession s’élevait à la somme de 1 250 000 euros

La promesse unilatérale de vente prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de

65 000,00 euros

Par acte en date du 24 octobre 2019, la CEPAC s’est engagée en qualité de caution solidaire
de la SAS GROUP LIFE à hauteur de la somme de 65 000,00 euros, pour garantie le
versement de cette indemnité.

Pièce n°2

A la suite de l’expiration du délai de réalisation de la promesse, le Bénéficiaire, la SAS

GROUP LIFE n’a pas levé l’option et n’a jamais justifié du dépôt d’une demande de permis
de construire dans les conditions fixées dans la promesse.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 29 janvier 2021, la SCI AJEMY a
mis la SAS GROUP LIFE en demeure de lui régler la somme de 65 000 euros ; courrier qui
est resté lettre morte.

Pièce n°3

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En conséquence, le 27 janvier 2021, la SCI AJEMY a fait signifier une sommation à la société
GROUP LIFE en reproduisant à l’identique les conditions prévues dans la promesse et en
l’invitant à faire connaitre sa position dans les 7 jours étant précisé qu’à l’expiration du délai
de 7 jours, elle serait déchue de la possibilité d’invoquer la non-réalisation des conditions
suspensives, conformément aux termes de la promesse vente, cette mise en demeure est restée
également lettre morte.

Pièce n°4

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 04 février 2021, la SCI AJEMY a
mis la CEPAC en demeure d’avoir à lui régler la somme de 65 000 euros et ce en sa qualité de
caution.

Pièce n°5

Par courrier daté du 12 février 2021, et après l’expiration du délai de 7 jours consécutivement
à la sommation signifiée le 27 janvier 2021, la société GROUP LIFE a répondu par
l’intermédiaire de son conseil, Me Benjamin DOUKHAN, Avocat au Barreau de Marseille.

Pièce n°6

Divers échanges officiels auront lieu entre les conseils respectifs, la société GROUP LIFE
campera sur sa position et refusera d’honorer les termes de la promesse signée.

Pièce n°7
Pièce n°8
Pièce n°9
Pièce n°10

Aucune réponse ne sera apportée au dernier courrier officiel du 22 mars 2021.

Par ailleurs, par courrier officiel du conseil de la CEPAC, celle-ci a indiqué qu’elle ne
procéderait pas au règlement en l’état de l’opposition de la SAS GROUP LIFE.

Pièce n°11

2. PROCEDURE

Par exploit d’huissier en date du 27 juillet 2021, la SCI AJEMY a fait assigner la société
GROUP LIFE et la CEPAC devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

- CONDAMNER la société GROUP LIFE et CEPAC, conjointement et solidairement, à

payer à la société AJEMY la somme de 65 000 euros.
- CONDAMNER la société GROUP LIFE à payer à la société AJEMY la somme de 15
000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.
- DEBOUTER la société GROUP LIFE de ses demandes.
- CONDAMNER la société GROUP LIFE et CEPAC, conjointement et solidairement, à
payer à la société AJEMY la somme de 4500 euros sur le fondement de l’article 700
du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.
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 - ORDONNER l’exécution provisoire.

Par jugement en date du 06 mai 2024, le Tribunal Judiciaire de Marseille a :

- DEBOUTE la SAS GROUP LIFE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- CONDAMNE in solidum la SAS GROUP LIFE et la CAISSE D’EPARGNE CEPAC
à verser à la SCI AJEMY :
o la somme de 65.000,00 Euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,
o la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de
Procédure Civile,
- CONDAMNE la SAS GROUP LIFE à relever et garantir la CAISSE D’EPARGNE
CEPAC des condamnations prononcées à son encontre,
- REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la
SCI AJEMY à l’encontre de la SAS GROUP LIFE,
- CONDAMNE la SAS GROUP LIFE à verser à la CAISSE D’EPARGNE CEPAC la
somme de 2.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure
Civile,
- REJETTE toute autre demande,
- CONDAMNE la SAS GROUP LIFE aux dépens,

Par déclaration du 10 mai 2024, la société GROUP LIFE a interjeté appel total dudit
jugement.

II. DISCUSSION

1) SUR L’OBLIGATION AU PAIEMENT DE LA SOCIETE GROUP LIFE

L’article 1103 du code civil dispose :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Par acte notarié daté du 27 septembre 2019, une promesse unilatérale de vente a été conclu
entre la SCI AJEMY et la SAS GROUP LIFE.

Cette promesse prévoit une clause « INDEMNITE D’IMMOBILISATION – CAUTION »

ainsi rédigée (Pièce n°1, page 8) :

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Ainsi, en l’absence de réitération de la cession, malgré la réalisation des conditions
suspensives, cette indemnité reste acquise selon l’usage au promettant.

Cependant, la promesse prévoit en complément de ce qui est précisé ci-dessus, une clause
rédigée ainsi :

« Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au
PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaitre sa décision de ne pas
acquérir avant la date d’expiration du délai d’option.

En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la
mesure où son montant a été fixé en fonction de la durée d’immobilisation ».

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Les parties ont en outre encadré le sort de cette indemnité en rajoutant :

Mais pour se prévaloir de ces motifs lui permettant de solliciter la restitution de l’indemnité
d’immobilisation, la promesse fixe des conditions très claires (Pièce n°1, page 9) :

Le délai de réalisation de la promesse est fixé au 8 décembre 2020.

Le bénéficiaire de la promesse disposait donc d’un délai de 7 jours à compter de cette date
pour solliciter la restitution de ladite somme, ce qu’il n’a pas fait.

La Promesse prévoit en outre que le Promettant pourra ensuite sommer par acte
extrajudiciaire le Bénéficiaire de faire connaitre sa position dans les 7 jours et faute pour le
bénéficiaire de répondre à cette sommation, il est déchu du droit de pouvoir invoquer ces
motifs et l’indemnité restera acquise au Promettant.
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Ainsi, à défaut de réponse dans le délai fixé dans la promesse, le bénéficiaire ne peut plus
invoquer les motifs lui permettant de solliciter la restitution de la somme de 65 000 euros ou
plutôt de son équivalent (sous la forme d’un cautionnement).

Certes la promesse prévoyait une condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de
construire, mais l’acte prévoit en outre (Page 11) que pour se prévaloir de cette condition, le
bénéficiaire doit justifier auprès du PROMETTANT d’un dépôt d’un dossier de permis de
construire complet et ce au plus tard le 31 janvier 2020. (Pièce n°1)

Ainsi, si le bénéficiaire de la promesse entend se prévaloir des conditions qui lui permettant
de solliciter la restitution du dépôt versé ou cautionné, il doit le faire dans les 7 jours de
l’expiration de la promesse.

Cela n’a pas été effectué.

En outre, il ressort des éléments du dossier que le bénéficiaire a été négligent dans
l’instruction de son dossier et n’a pas déposé de demande de permis de construire dans le
délai contractuel, de telle sorte qu’il est déchu de la possibilité d’invoquer la non-réalisation
de cette condition suspensive.

a. Sur la validité de la sommation délivrée à la SAS GROUP LIFE le 27 janvier 2021

En l’absence de notification auprès du notaire instrumentaire que le bénéficiaire de la

promesse souhaite se prévaloir de la non-réalisation des conditions suspensives, le Promettant
doit faire délivrer une sommation et laisser au Bénéficiaire un délai de 7 jours pour faire
connaitre sa position, et à défaut de réponse, l’indemnité est acquise au Promettant.

Ce mécanisme permet ainsi au Bénéficiaire d’invoquer la non-réalisation d’une condition

suspensive dans un délai de 7 jours avant l’expiration de la promesse ou dans les 7 jours qui
suivent la sommation.

La sommation a été délivrée à la SAS GROUP LIFE à l’adresse de son siège social sis 50 rue
Eugène Dupuis – 94000 CRETEIL (Pièce n°13) et celle qui est mentionnée dans la promesse
unilatérale de vente (Pièce n°1).

La SAS GROUP LIFE ne peut valablement soutenir à nouveau en cause d’appel que la SCI
AJEMY aurait été de mauvaise foi en délivrant la sommation à cette adresse.

Par ailleurs, il importe peu que la SAS GROUP LIFE n’aurait pas compris les termes de la
sommation immédiatement, il convient de rappeler que GROUP LIFE est un professionnel.

La promesse unilatérale de vente est très claire et ne souffre d’aucune ambiguïté, de même
que la sommation qui lui a été signifiée.

 Sur la prétendue absence de mise en demeure préalable

En cause d’appel, la SAS GROUP LIFE soutient que la SCI AJEMY aurait dû effectuer une
mise en demeure préalable pour signifier la « déchéance du terme ».

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Or, en l’espèce, d’une part, il ne s’agit pas de déchéance d’un terme mais d’une sommation
pour faire connaitre la position de son cocontractant ; modalité prévue et acceptée dans la
promesse unilatérale de vente.

Dès lors, c’est à tort que la SAS GROUP LIFE tente de se fonder sur l’absence de mise en
demeure préalable pour solliciter l’inopposabilité de la sommation puisque cela n’est pas
applicable au litige.

D’autre part, par courrier du 27 janvier 2021(Pièce n°3), le conseil de la société AJEMY a mis
en demeure la SAS GROUP LIFE de procéder au règlement de l’indemnité d’immobilisation
en conséquence de l’absence de lever d’option dans les délais prescrits.

De plus et comme le retient le jugement du 06 mai 2024,

« (…) la promesse unilatérale de vente ne prévoit aucune autre démarche que la

délivrance d’une sommation.
En l’état de ces éléments, la sommation en date du 27 janvier 2021 est parfaitement
valable. »
Pièce n°12
Cet argument est donc inopérant et démontre la mauvaise foi.

 Sur la prétendue contradiction entre la LRAR et la sommation

La société AJEMY a fait délivrer par voie d’huissier la sommation selon les modalités
prévues dans la promesse unilatérale de vente ; qui a été négociée, acceptée et signée par les
deux cocontractants.

Dans le même temps, le conseil de la société AJEMY a mis en demeure la SAS GROUP LIFE
d’avoir à procéder au règlement de l’indemnité d’immobilisation en ce que cette dernière n’a
pas levé l’option dans les délais et ainsi en tirant les conséquences de l’inaction de la société
GROUP LIFE.

Nonobstant la position de la SAS GROUP LIFE ; il n’y a pas de contradiction entre la mise en
demeure et la sommation.

La créance était dès lors exigible et la société AJEMY était en droit de la réclamer.

En tout état de cause, si la SAS GROUP LIFE avait répondu à la sommation, la lettre de mise
en demeure n’aurait pas produit ses effets.

Or, en l’espèce, la SAS GROUP LIFE n’ayant pas répondu dans les délais, la société AJEMY
était en droit de réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation.

 Sur la prétendue imprécision de la sommation

L’appelante fait valoir que la sommation (Pièce n°4) serait obscure et ne lui aurait pas permis
d’être informée de façon claire et précise et reproche même à l’intimée d’avoir reproduit
l’article jugé « très long » de la promesse consacrée à l’indemnité d’immobilisation.

Cet argument est inopérant.

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La sommation ne souffre d’aucune ambiguïté et la reproduction d’une partie de la promesse
permet de comprendre que la société AJEMY entendait se prévaloir de ladite clause
contractuelle.

D’une part, cet acte d’huissier comporte le titre « SOMMATION » et ne comporte que 3
pages dès lors elle ne peut être qualifiée de « très longue » ou d’obscure.

D’autre part, la clause prévue et visée dans la sommation est reproduite in extenso.

Enfin, la sommation indique, à nouveau de manière très claire :

La SAS GROUP LIFE verse au soutien de ses prétentions des jurisprudences, notamment un
attendu visant « La mise en demeure est l’interpellation par laquelle une personne notifie à
une autre ce qu’elle croit être en droit d’attendre d’elle. (…) Ainsi, le contenu de l’acte doit
faire apparaître sans ambiguïté que son auteur attend instamment quelque chose et il faut
que la chose attendue soit clairement identifiée. »

Force est de constater à la lecture de la sommation que « je vous somme par le présent acte à
faire connaitre votre décision dans un délai de 7 jours suivants les termes et conditions
prévues dans la promesse du 27/09/2019 au sujet de la restitution de l’indemnité
d’immobilisation » est un contenu dépourvu d’ambiguïté et précise parfaitement la chose
attendue de la part de la SAS GROUP LIFE.

La SAS GROUP LIFE croit encore pouvoir prétendre que la sanction applicable n’est pas non
plus précisée.

L’acte notarié prévoit classiquement une indemnité d’immobilisation.

Cette indemnité est versée au titre de l’immobilisation du bien et lorsque le bénéficiaire ne

justifie pas de la réalisation ou non-réalisation de la condition suspensive.

Le contrat prévoit donc que le bénéficiaire doit simplement informer le notaire ou le

promettant à la suite d’une sommation, et qu’à défaut de réponse, la sanction est celle de la
déchéance du droit d’invoquer le bénéfice des conditions suspensives.

Cette sanction est prévue dans la promesse de vente en outre.

Contrairement à ce qui est affirmé par la société GROUP LIFE, l’acte prévoit bien une
sanction en lien avec la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

D’autant que les termes de la clause de la promesse rappelée dans la sommation étaient déjà
connus, négociés et acceptés par la SAS GROUP LIFE ; de sorte que cette dernière ne peut
aujourd’hui prétendre avoir été surprise de la sommation délivrée.

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  Sur la prétendue absence de délai raisonnable

Le fait pour la SAS GROUP LIFE d’invoquer l’absence de délai raisonnable est inopérant
puisqu’il s’agit des dispositions contractuelles prévues entre les deux cocontractants et qui ont
été négociées et acceptées par les deux parties.

Il convient de rappeler en outre que la promesse de vente a été signée le 27 septembre 2019 et
qu’elle a expiré le 8 décembre 2020, la société GROUP LIFE a donc disposé d’un délai de
plus de 14 mois pour notifier à son vendeur la réalisation ou non-réalisation des conditions
suspensives, et s’est ajouté à ce délai un délai de 7 jours à compter de la signification d’une
sommation.

Dès lors, la SAS GROUP LIFE ne peut aujourd’hui valablement soutenir que le délai était
insuffisant.

La SAS GROUP LIFE soutient également qu’elle était dans « l’incapacité de répondre à cette
mise en demeure dans le délai de sept jours. » sans en expliquer la raison.

C’est donc à bon droit que dans le jugement du 06 mai 2024, le tribunal judiciaire de
Marseille a jugé que :

« Il n’est fourni aucun document relatif à l’existence d’un établissement situé à

Marseille. Par ailleurs, la sommation mentionne que le nom de la SAS GROUP LIFE
est inscrit sur la boite aux lettres et que l’adresse avait été confirmée par la société
voisine.
La SAS GROUP LIFE fait également valoir que la SCI AJEMY aurait dû adresser une
copie de la sommation par mail ou au notaire en charge de la vente. Or, la promesse
unilatérale de vente ne prévoit aucune autre démarche que la délivrance d’une
sommation.
En l’état de ces éléments, la sommation en date du 27 janvier 2021 est parfaitement
valable. »

Pièce n°12

 Sur la prétendue inopposabilité du délai de 7 jours

La société GROUP LIFE prétend que le délai de 7 jours mentionné dans la promesse de vente
lui serait inopposable.

Au cas d’espèce, ce délai de 7 jours est prévu dans une convention signée par la société
GROUP LIFE, ce délai contractuel lui est parfaitement opposable.

Ce délai prévoit que la société GROUP LIFE ne peut plus invoquer la non-réalisation d’une
condition suspensive, 7 jours après une sommation qui lui a été faite par le promettant.

Or, la société AJEMY a fait délivrer une sommation par voie d’huissier, elle a en outre notifié
ses intentions par courrier du 27 janvier 2021 le même jour, ce courrier a bien été reçu le
28/01/2021.

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Par conséquent, la société Group Life est de mauvaise foi en affirmant qu’elle considère que
la société AJEMY aurait renoncé à réclamer l’exécution des termes de la promesse.

La société GROUP LIFE affirme en outre que la promesse serait caduque, parce que la
condition suspensive ne se serait pas réalisée.

Or, l’article 1304-3 du Code Civil rappelle que La condition suspensive est réputée accomplie
si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

La société GROUP LIFE n’ayant pas déposé de demande de permis de construire dans les
délais, elle est donc à l’origine de la non-réalisation de la condition suspensive de telle sorte
que la position de la société GROUP LIFE tendant à obtenir une caducité, n’est pas de nature
à faire obstacle à l’exécution des clauses relatives à l’indemnité d’immobilisation.

En ce qui concerne la lecture des termes de la promesse, la société GROUP LIFE prétend
avoir trouvé un accord sur une nouvelle promesse, c’est totalement inexact, et l’interprétation
des termes de la promesse est empreinte de mauvaise foi.

En effet, c’est le versement de l’indemnité d’immobilisation qui est cautionné, il importe donc
peu de savoir si le bénéficiaire a décidé de consigner le montant de l’indemnité ou s’il a
décidé de la cautionner, la société Group Life interprète donc mal les termes de la promesse.

En outre, elle affirme finalement que c’est la société AJEMY qui aurait refusé de passer la
vente, alors que la société GROUP LIFE produit un courrier de son notaire, qui n’engage pas
la société AJEMY, au terme duquel il était proposé de signer une vente au prix de 600 000
euros au lieu de 1 250 000 euros. (piece adverse 11)

La société GROUP LIFE n’ayant pas respecté les termes de l’accord, a en outre voulu forcer
la main de la société AJEMY en lui proposant un prix réduit de 50 % et ose affirmer qu’elle
aurait refusé finalement de signer.

Ceci est l’illustration de la mauvaise foi sans faille de la société Group Life.

En conséquence, la sommation délivrée à la SAS GROUP LIFE en date du 27 janvier 2021

est parfaitement valable et le jugement sera confirmée par la Cour d’appel d’Aix en Provence.

b. Sur les conséquences de l’absence de réponse à la sommation dans le délai prévu au

contrat

Il est utile de rappeler les termes de la promesse unilatérale de vente :

Au cas d’espèce, la sommation a été signifiée le 27 janvier 2021, et la réponse à cette

sommation a été effectuée le 12 février 2021, soit après l’expiration du délai de 7 jours fixé au
Contrat.

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Comme l’a justement retenu le tribunal judiciaire de Marseille dans son jugement du 06 mai
2024 :

« La SAS GROUP LIFE a répondu à la sommation par un courrier daté du 12 février

2021, soit hors délai. La SAS GROUP LIFE est donc déchue du droit d’invoquer
l’absence de réalisation des conditions suspensives. L’indemnité d’immobilisation est
dès lors due. »

Par conséquent, en suivant à la lettre le mécanisme prévu au contrat, l’indemnité est acquise
au promettant.

La Cour d’appel d’Aix en Provence confirmera le jugement.

2. SUR LE VERSEMENT DE L’INDEMNITE D’IMMOBILISATION PAR LA

SAS GROUP LIFE

Bien que les termes du contrat soient extrêmement clairs et dénués d’ambiguïté, nous allons
néanmoins examiner les arguments développés par la société GROUP LIFE qui ne résistent
pas à l’analyse.

a. Sur l’absence de justificatifs

En premier lieu, il convient d’observer qu’à l’exception des courriers notifiés par le conseil de
la société GROUP LIFE, lesquels n’étaient assortis d’aucun document annexe, la société
GROUP LIFE n’a donc communiqué aucune pièce pour justifier ses allégations.

Or, si l’on peut considérer qu’un courrier émanant d’un Avocat reflète la position de son
client au regard du mandat qui lui est confié, il est néanmoins nécessaire que ce courrier soit à
minima accompagné des pièces qui justifient les propos tenus.

Aucun justificatif n’a été communiqué au moment de la délivrance de l’assignation.

D’ailleurs, le conseil de la société AJEMY a réclamé la communication des pièces évoquées

dans ces courriers, mais en vain.

Pièce n°9 : Lettre officielle de Me AMSELLEM du 22 mars 2021

Pièce n° 10 : Lettre officielle de Me AMSELLEM du 2 avril 2021

b. Sur la prétendue contradiction des clauses de la promesse unilatérale

Le premier argument consiste à exposer que les clauses du compromis sont contradictoires au
motif que l’acte prévoit d’une part que l’indemnité d’immobilisation doit être restituée si les
conditions suspensives ne sont pas réalisées de telle sorte que la clause qui fixe un délai de 7
jours serait sans effet sur l’obligation de restituer le dépôt au bénéficiaire de la promesse.

Or, il n’y a aucune contradiction dans l’acte, bien au contraire.

Classiquement, l’acte prévoit que le sort de l’indemnité d’immobilisation est le suivant :

- Elle est restituée au bénéficiaire en cas de non-réalisation des conditions suspensives

si le bénéficiaire n’est pas fautif dans la non-réalisation des conditions
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 - Elle est versée au Promettant si le bénéficiaire refuse de signer l’acte malgré la non-
réalisation des conditions suspensives ou si les conditions sont réputées réalisées parce
que le bénéficiaire en a empêché l’accomplissement

Cependant, cette indemnité est versée au titre de l’immobilisation du bien, le contrat prévoit
donc une hypothèse qui est celle de l’immobilisme du bénéficiaire, et qui ne justifie pas de la
réalisation ou non-réalisation de la condition suspensive.

Le contrat prévoit donc que le bénéficiaire doit simplement informer le notaire ou le

promettant à la suite d’une sommation, et qu’à défaut de réponse, la sanction est celle de la
déchéance du droit d’invoquer le bénéfice des conditions suspensives.

Contrairement à ce qui est affirmé par la société GROUP LIFE, l’acte prévoit bien une
sanction en lien avec la restitution de l’indemnité d’immobilisation, et par conséquent, la
société GROUP LIFE étant déchue de la possibilité d’invoquer la non-réalisation d’une
condition suspensive, nous sommes donc en présence d’un refus d’acquérir dans les délais du
contrat malgré la réalisation de conditions suspensives qui sont réputées accomplies.

Par ailleurs, cette clause est parfaitement conforme à l’esprit du contrat qui prévoit que la
condition relative au permis de construire ne peut pas être invoquée si le bénéficiaire ne
justifie pas du dépôt d’un dossier complet avant le 31 janvier 2020.

Or, le bénéficiaire n’a jamais justifié d’un dépôt de permis complet à cette date, ainsi la
sanction prévue au contrat justifie l’action de la société AJEMY.

c. Sur la prétendue non-réalisation des conditions suspensives

La société GROUP LIFE prétend que l’acte comporterait d’autres conditions qui n’auraient
pas été réalisées.

Or, cela est parfaitement inexact.

1. Modification de la règlementation du zonage (PLUI)

Le Plui de la Mairie de Marseille a été voté le 19 décembre 2019, il est entré en vigueur au
mois de janvier 2020.

Ainsi, ceci permet de comprendre que la société GROUP LIFE a déposé une demande de
permis de construire non conforme au mois de décembre 2020, pour espérer obtenir
rapidement un refus, parce qu’il est inconcevable qu’un promoteur puisse recevoir un courrier
le 24 février 2021 relativement à la hauteur de l’immeuble alors que le PLUI est approuvé
depuis le 19 décembre 2019.

La délivrance du permis de construire devait être obtenue avant le 31 janvier 2020, il est
évident que la société GROUP LIFE ayant déposé sa demande, non conforme, au mois de
décembre 2020, elle a par son comportement empêché la réalisation de cette condition qui est
donc réputée accomplie.

La société GROUP LIFE pouvait donc parfaitement déposer une demande de permis de
construire dans les délais contractuels.
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 2. Sur le permis de construire

La société GROUP LIFE expose qu’elle a rencontré des difficultés dans l’obtention du permis
de construire au motif notamment que durant la période des élections municipales, il était
préférable de ne pas déposer de demande de permis de construire.

Une telle affirmation, au demeurant non documentée, est inopérante, on voit mal en quoi le
changement de maire peut avoir une incidence sur la délivrance d’un permis de construire
lequel est déposé conformément aux dispositions du code de l’urbanisme et du PLUi en
vigueur.

La société GROUP LIFE indique dans ses écritures que pour déposer un permis de construire
il serait indispensable de déposer un dossier de faisabilité auprès de la commission technique
d’urbanisme.

Or, cela est parfaitement inexact, le dossier de faisabilité n’est pas obligatoire, et la partie
adverse prétend que la commission ne pouvait se réunir avant le 31 janvier 2020, alors que
l’examen de la pièce produite (pièce adverse 2) est un email du 24 février 2021, soit bien
après le délai prévu dans la promesse, évoquant une modification substantielle sollicitée et ne
pouvant s’intégrant au permis en cours d’instruction.

La société GROUP LIFE prétend que la crise sanitaire aurait prolongé les délais.

Or, la crise sanitaire et les ordonnances dite Covid n’ont pas prolongé les délais de droit privé,
le permis de construire aurait dû être déposé le 31 janvier 2020, soit bien avant le début de la
crise sanitaire.

Il n’est donc pas possible d’invoquer un tel argument pour solliciter une prorogation du délai
et ce d’autant que les professionnels de l’immobiliers avaient connaissance d’une
modification à venir du PLUI au cours de l’année 2019, ce paramètre a nécessairement été
pris en compte par la société GROUP LIFE qui devait déposer un dossier avant le 31 janvier
2020.

En outre, la société GROUP LIFE prétend que la société AJEMY aurait consenti à une
prorogation du délai ce qui est inexact, il est versé un simple échange entre les notaires au
terme duquel Maître BENLABBAS demande à son confrère si le projet avance afin d’établir
un avenant, mais il n’a jamais été évoqué le fait que la société AJEMY aurait accepté un tel
avenant, lequel n’a jamais été signé d’ailleurs.

La société GROUP LIFE prétend que la société AJEMY n’aurait jamais fait part de son
intention de se prévaloir des délais contractuels, c’est encore inexact, il suffit de consulter les
courriers et sommations versés aux débats.

Maître TUCA a communiqué le récépissé de dépôt du permis de construire le 23 décembre

2020, bien après même l’expiration de la promesse dont le délai a été fixé au 8 décembre
2020.
14
A aucun moment la société AJEMY n’a consenti à quelque aménagement que ce soit
concernant les délais de rigueur qui sont mentionnés dans le compromis.

Il est surprenant qu’un promoteur immobilier puisse signer une promesse de vente et qu’il
attende l’expiration de la promesse pour déposer une demande de permis de construire, il
espérait nécessairement obtenir un refus pour se prévaloir de la non-obtention du permis de
construire.

Mais pour les raisons précédemment exposées et notamment le non-respect des délais
contractuels, cette condition suspensive est réputée réalisée et la société GROUP LIFE ne
peut se prévaloir de la non-réalisation de cette condition suspensive qui résulte de son fait.

3. Sur la résiliation préalable du bail

En ce qui concerne la condition relative à la résiliation préalable du bail, il est prévu que cette
condition doit être réalisée au jour de la constatation authentique, ce qui sous-entend que
les autres conditions suspensives doivent être réalisées précédemment.

La société GROUP LIFE qui n’a pas justifié d’avoir obtenu un permis, qui ne justifie pas de
la disponibilité des fonds, ne peut pas reprocher à la société AJEMY, alors qu’à l’époque le
dirigeant de cette société est l’exploitant du commerce, de ne pas avoir résilié le bail de son
locataire, alors que cette condition aurait pu être réalisée très facilement.

Monsieur KUZULIAN était à cette époque associé et gérant de la société AJEMY et dirigeant
de la société qui exploitait le fonds de commerce situé à la même adresse.

4. Sur l’étude de sol

L’acte prévoit un article :

La société GROUP LIFE expose avoir reçu, un avis défavorable de la DEAP le 21 janvier
2021.

15
Or, cet avis (non communiqué) mais repris en copie écran dans la réponse, donne simplement
un avis défavorable au motif qu’aucune étude de sol n’a été communiquée.

Or, la promesse prévoyait expressément qu’une étude de sol devait être réalisée au plus tard le
31 janvier 2020.

Pourtant, la société GROUP LIFE par le biais de son conseil a écrit « Si bien que GROUP
LIFE, en étant normalement diligent, n’avait pas à réaliser une telle étude de sol. »

Ceci démontre le peu de sérieux avec lequel ce dossier a été instruit, voici un promoteur qui
ambitionne de construire un immeuble en s’affranchissant de la nécessité d’effectuer une
étude de sol, alors que cela est indispensable pour calculer la manière dont les eaux seront
drainées et la suffisance ou non des équipements réalisés.

D’ailleurs, la société AJEMY a sommé la société GROUP LIFE d’avoir à communiquer son
dossier de permis et la date de dépôt de la demande de permis.

Aucune réponse n’a été apportée.

Pièce n° 10 : Lettre officielle de Me AMSELLEM du 2 avril 2021

Cet argument est donc inopérant.

5. Sur le droit de préemption

De la même manière, la société GROUP LIFE prétend que le droit de préemption de la mairie
n’a pas été purgé, alors que cette condition est purgée après l’obtention du permis de
construire…

La encore, la mauvaise foi de GROUP LIFE est établie.

6. Sur les conditions suspensives de droit commun

La société GROUP LIFE prétend qu’elle n’aurait pas reçu l’état hypothécaire ni le titre de
propriété.

Le titre a été remis au notaire instrumentaire, et si la société Group Life le souhaite, elle peut
commander un état hypothécaire, alors que celui-ci est requis quelques jours avant la vente,
pour vérifier s’il existe des créanciers inscrits.

La société Group Life ne démontre pas qu’il existerait des créanciers inscrits dont la créance
serait supérieure au prix de vente, et en outre cela n’interfère pas sur le sort de l’indemnité
d’immobilisation.

La société GROUP LIFE affirme qu’elle serait libérée de son engagement au motif que l’acte
prévoit une condition essentielle et déterminante de l’acquisition d’une parcelle voisine
n°842B48.

Or, là encore, le bénéficiaire de la promesse n’a jamais tenu informé le Promettant de

l’avancement de cette transaction, et n’a jamais justifié de la non-réalisation des conditions
exprimées dans cette seconde promesse de vente.
16
En outre, la promesse signée entre les parties prévoit expressément un délai de 7 jours pour se
prévaloir de la non-réalisation d’une condition suspensive, la société GROUP LIFE aurait
donc du dans le délai fixé au contrat, invoquer la non-réalisation d’une promesse et surtout
justifier de la non-réalisation de la promesse concernant la parcelle voisine.

Le jugement du tribunal judiciaire de Marseille ayant retenu que « La SA GROUP LIFE est
donc déchue du droit d’invoquer l’absence de réalisation des conditions suspensives.
L’indemnité d’immobilisation est dès lors due. » sera confirmé par la Cour d’appel d’Aix en
Provence.

Aucun élément n’ayant été produit aux débats, la société GROUP LIFE est déchue de son
droit d’invoquer la non-réalisation de cette seconde promesse, ce qui justifie donc sa
condamnation au paiement de la somme de 65000 euros.

C’est pourquoi, la Cour d’appel d’Aix en Provence confirmera le jugement entrepris rendu
par le tribunal judiciaire de Marseille daté du 06 mai 2024.

3. SUR L’ABSENCE DE FAUTE DE LA SCI AJEMY

La société GROUP LIFE prétend que la SCI AJEMY aurait engagé sa responsabilité
contractuelle.

En effet, la société GROUP LIFE en désespoir de cause prétend que la société AJEMY aurait
entretenu l’illusion qu’un accord serait trouvé et aurait de ce fait engagé sa responsabilité
contractuelle.

En outre, la société GROUP LIFE prétend que la société AJEMY aurait consenti à une
prorogation du délai ce qui est inexact, il est versé un simple échange entre les notaires au
terme duquel Maître BENLABBAS demande à son confrère si le projet avance afin d’établir
un avenant, mais il n’a jamais été évoqué le fait que la société AJEMY aurait accepté un tel
avenant, lequel n’a jamais été signé d’ailleurs.

Comme démontré supra, la société GROUP LIFE prétend que la société AJEMY n’aurait
jamais fait part de son intention de se prévaloir des délais contractuels, c’est encore inexact.

A aucun moment la société AJEMY n’a consenti à quelque aménagement que ce soit
concernant les délais de rigueur qui sont mentionnés dans le compromis

La société AJEMY n’a commis aucune faute, elle n’a été défaillante dans aucune obligation,
c’est d’ailleurs la société GROUP LIFE qui n’a pas respecté le contrat et qui a au contraire
contraint la société AJEMY à immobiliser son bien durant plusieurs mois en vain.

Il lui est reproché de n’avoir pas demandé la production du permis de construire, alors que la
société GROUP LIFE n’a ni déposé le permis de construire ni obtenu celui-ci dans les délais.

La société AJEMY a au contraire parfaitement respecté les termes du contrat, elle a mis en
demeure GROUP LIFE et celle-ci n’a jamais répondu.

17
Les arguments qui sont évoqués sont des arguments qui reflètent l’extrême mauvaise foi de la
société GROUP LIFE, celle-ci sera donc déboutée de l’intégralité de ses demandes.

La société AJEMY entend rappeler que la société GROUP LIFE a été défaillante dans ses
obligations, et n’ayant respecté aucun des délais prévus au contrat, elle ne peut aujourd’hui
prétendre que les conditions suspensives n’ont pas été réalisées alors qu’elle n’a déposé
aucune demande de permis.

Comme l’a très justement retenu le tribunal judiciaire de Marseille et dont les termes sont
repris :

« Entre février 2020 et décembre 2020, différents échanges sont intervenus entre les
parties sans que l’éventuelle caducité de la promesse unilatérale de vente ou son
éventuelle prorogation soient évoquées. Aucun avenant n’a été établi.

Le récépissé de dépôt du permis de construire a été adressé le 23 décembre 2020, soit

après l’expiration de la promesse unilatérale de vente. C’est alors que la SCI AJEMY
s’est rapidement prévalue de la caducité de la promesse unilatérale de vente et a
réclamé le versement de l’indemnité d’immobilisation.

La SAS GROUP LIFE qui est un professionnel de la promotion immobilière ne peut

raisonnablement prétendre que la SCI AJEMY l’avait entretenue dans l’illusion du
fait qu’elle n’entendait pas se prévaloir des délais prévus dans la promesse
unilatérale de vente.

Aucun manquement ne pouvant être imputé à la SCI AJEMY, sa responsabilité ne sera

pas retenue. Les demandes de dommages et intérêts et de compensation formées par
la SAS GROUP LIFE à son encontre entrent dès lors en voie de rejet. »

Dès lors, la Cour d’appel d’Aix en Provence confirmera le jugement entrepris rendu par le
tribunal judiciaire de Marseille daté du 06 mai 2024 en ce qu’il n’a pas retenu la
responsabilité de la SCI AJEMY et rejeté les demandes formées par la SAS GROUP LIFE à
ce titre.

4. SUR LA CONDAMNATION DE LA CEPAC

Le cautionnement est un engagement subsidiaire dont l’exécution ne peut intervenir qu’en cas
de défaillance du débiteur principal.

La CEPAC a produit un cautionnement lequel prévoit un délai de mise en œuvre.

La société AJEMY a respecté ce délai en sollicitant le paiement des sommes dues le 4 février
2021, la CEPAC a refusé de régler uniquement en raison des contestations apportées par la
société GROUP LIFE.

En première instance, la CEPAC ne contestait pas la validité de son engagement de caution.

18
C’est pourquoi, il conviendra de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que :

« En l’état de la condamnation de la SAS GROUP LIFE, la CEPAC sera condamnée

in solidum avec elle à verser l’indemnité d’immobilisation à la SCI AJEMY.
La SAS GROUP LIFE étant le débiteur principal, elle sera condamnée à relever et
garantir la CEPAC des condamnations prononcées à son encontre ».

Il conviendra de confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Marseille en ce qu’il a

condamné la CEPAC Caisse d’Epargne et de Prevoyance dans la limite de son cautionnement,
conjointement et solidairement avec la société GROUP LIFE, à régler à la société AJEMY, la
somme de 65 000 Euros.

En conclusion, la SAS GROUP LIFE a contracté des engagements avec la SCI AJEMY, a de
facto bloqué un terrain valorisé au prix de 1 250 000 euros, n’a pas levé l’option sans jamais
justifier de la réalisation ou la non-réalisation des conditions suspensives et qui s’oppose au
paiement du montant cautionné en violation de son engagement souscrit le 27 septembre 2019
en faisant valoir des arguments inopérants.

Il convient de préciser en outre que la société GROUP LIFE n’a pas cru devoir exécuter la
décision rendue par le Tribunal Judiciaire de Marseille, ce qui a contraint la société AJEMY à
faire pratiquer une saisie attribution le 5 juillet 2024, ce qui a permis de révéler que la société
GROUP LIFE disposait d’une somme de 427 197,49 euros sur ses comptes, ce qui démontre
que cette société dispose de moyens financiers importants et qu’elle avait les moyens de
financer une instruction correcte de ce dossier et déposer un permis de construire dans les
délais contractuels.

Pièce n°14 : Pv de saisie attribution du 5 juillet 2024

Il reviendra alors pour la Cour d’appel d’Aix-en-Provence de confirmer le jugement entrepris

en ce qu’il a considéré que l’indemnité d’immobilisation était due à la SCI AJEMY et en
conséquence, a débouté la SAS GROUP LIFE de toutes ses demandes, fins et conclusions, l’a
condamné à lui verser la somme de 65 000 euros à ce titre ainsi qu’à la somme de 3000 euros
en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, in solidum avec la CEPAC
ainsi que statuant à nouveau, condamner in solidum la SAS GROUP LIFE et la CEPAC à
régler la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens d’appel
dont distraction au profit de la SCP BADIE SIMON THIBAUD JUSTON, sur leur
affirmation de droit.

19
 PAR CES MOTIFS
Vu les articles 1103 et suivants du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu le jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 06 mai 2024,

Il est sollicité de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence de :

CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 06 mai 2024 en ce qu’il a :

- DEBOUTE la SAS GROUP LIFE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- CONDAMNE in solidum la SAS GROUP LIFE et la CAISSE D’EPARGNE CEPAC
à verser à la SCI AJEMY :
o la somme de 65.000,00 Euros au titre de l’indemnité́ d’immobilisation,
o la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de
Procédure Civile,
- CONDAMNE la SAS GROUP LIFE à relever et garantir la CAISSE D’EPARGNE
CEPAC des condamnations prononcées à son encontre,
- REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la
SCI AJEMY à l’encontre de la SAS GROUP LIFE,
- CONDAMNE la SAS GROUP LIFE à verser à la CAISSE D’EPARGNE CEPAC la
somme de 2.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure
Civile,
- REJETTE toute autre demande,
- CONDAMNE la SAS GROUP LIFE aux dépens.

STATUANT À NOUVEAU,

DEBOUTER la société GROUP LIFE et la CEPAC de leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la société GROUP LIFE et CEPAC, conjointement et solidairement, à payer

à la société AJEMY la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de
procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel, dont distraction pour les
dépens d’appel au profit de la SCP BADIE SIMON THIBAUD JUSTON, sur leur affirmation
de droit.

SOUS TOUTES RESERVES

DONT ACTE

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 BORDEREAU DE PIECES

1) Promesse de vente du 27 septembre 2019

2) Caution Bancaire
3) Courrier RAR du 27 janvier 2021 de la SCI AJEMY
4) Sommation du 27 janvier 2021
5) Courrier de Me AMSELLEM du 4 février 2021
6) Courrier de Me Benjamin DOUKHAN du 12 février 2021
7) Lettre officielle de Me AMSELLEM du 22 février 2021
8) Lettre officielle de Me DOUKHAN du 1er mars 2021
9) Lettre officielle de Me AMSELLEM du 22 mars 2021
10) Lettre officielle de Me AMSELLEM du 2 avril 2021
11) Lettre officielle de Me SIROUNIAN du 10 mars 2021
12) Jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 06 mai 2024
13) Extrait SIRENE de la société SAS GROUP LIFE
14) Pv de saisie attribution du 5 juillet 2024

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