Cours sur IAS 40 – Immeubles de

placement
1. Introduction et Objectifs
IAS 40 a été élaborée pour offrir aux entreprises un cadre rigoureux de comptabilisation
des immeubles de placement.

• Objectif principal : La norme vise à préciser le traitement comptable des biens

immobiliers détenus à des fins d’investissement, c’est-à-dire pour en tirer des
revenus locatifs ou réaliser des plus-values en capital.
• Importance stratégique : Elle permet aux utilisateurs des états financiers de mieux
évaluer l’impact de ces actifs sur la situation financière, la performance globale et
les flux de trésorerie.
• Cadre comparatif : En distinguant les immeubles de placement des biens
immobiliers occupés par leur propriétaire ou destinés à être vendus dans le cadre
de l’activité ordinaire, IAS 40 contribue à une meilleure transparence et
comparabilité entre les entreprises.

2. Champ d’Application de la Norme

IAS 40 s’applique à la comptabilisation, à l’évaluation et à la divulgation des immeubles
de placement.

• Biens concernés : La norme couvre les terrains, les bâtiments ou une partie de
bâtiments qui sont détenus pour générer des revenus locatifs ou réaliser une plus-
value, plutôt que pour l’utilisation dans la production ou les activités
administratives de l’entreprise.
• Exclusions :
o Les biens immobiliers utilisés directement par l’entreprise dans ses
activités opérationnelles (régis par IAS 16).
o Les biens détenus dans le but de les vendre dans le cadre de l’activité
ordinaire (par exemple, dans le cas d’un bien acquis à des fins de revente
rapide).
3. Définitions et Distinctions Fondamentales
a. Immeuble de placement

Un immeuble de placement est défini comme un bien immobilier détenu pour générer des
revenus locatifs ou réaliser une plus-value en capital.

• Exemples :
o Un bâtiment mis en location à long terme.
o Un terrain acquis dans le but de le revendre à un prix supérieur après
valorisation.
o Un bien en cours de construction dont l’intention est de le louer dès son
achèvement.

b. Différence avec les biens immobiliers occupés

Il est essentiel de distinguer un immeuble de placement d’un bien immobilier occupé par
son propriétaire :

• Biens occupés : Ils servent à la production ou à la fourniture de biens et services,

ou encore à des fins administratives.
• Immeubles de placement : Ils génèrent des flux de trésorerie indépendants,
souvent à travers des loyers, et leur évaluation repose sur des paramètres de
marché propres à l’investissement immobilier.

c. Classification alternative

Dans certains cas, un droit sur un bien immobilier détenu dans le cadre d’un contrat de
location simple peut être classé comme immeuble de placement si l’entité opte pour
l’application du modèle de la juste valeur. Une fois ce choix effectué, tous les immeubles
ainsi classés devront être évalués selon le même modèle, garantissant ainsi une cohérence
dans l’information financière.
4. Comptabilisation des Immeubles de Placement
a. Critères de Reconnaissance

Pour qu’un bien soit reconnu en tant qu’immeuble de placement, il doit remplir deux
conditions essentielles :

• Probabilité des avantages économiques futurs : Il doit être probable que le bien
génèrera des revenus ou contribuera à une plus-value.
• Évaluation fiable du coût : Le coût initial ou la juste valeur du bien doit pouvoir
être déterminé de manière fiable.
Ces critères permettent d’éviter la comptabilisation d’actifs dont l’impact
économique n’est pas suffisamment certain.

b. Évaluation Initiale

Lors de l’acquisition d’un immeuble de placement, l’entité doit procéder à une évaluation
initiale basée sur le coût :

• Composantes du coût :
o Le prix d’achat du bien immobilier.
o Les dépenses directement attribuables (frais juridiques, droits de mutation,
frais de courtage, etc.).
• Inclusion des coûts de transaction : Les coûts supportés pour finaliser l’achat
sont intégralement inclus dans la valeur comptable initiale du bien.

c. Évaluation Ultérieure : Deux Approches Possibles

1. Modèle de la Juste Valeur

• Principe :
o Après l’évaluation initiale, l’immeuble de placement est réévalué à la juste
valeur à chaque date de clôture.
o Les variations de la juste valeur (profits ou pertes) sont immédiatement
enregistrées en résultat net.
• Méthodologie :
o L’évaluation repose sur les principes d’IFRS 13 et doit refléter des
paramètres tels que le revenu locatif actuel, les conditions du marché, et
d’autres hypothèses économiques.
 • Avantage : Ce modèle offre une image en temps réel de la valeur de marché de
l’actif, favorisant ainsi une transparence accrue.

2. Modèle du Coût

• Principe :
o Dans certains cas, notamment lorsque la juste valeur ne peut être
déterminée de manière fiable, l’immeuble de placement est évalué au coût
historique, diminué des amortissements cumulés et des pertes de valeur.
• Utilisation :
o Ce modèle est souvent retenu lorsque le marché immobilier est inactif ou
lorsque les estimations de juste valeur ne sont pas suffisamment fiables.
• Conséquence : La valeur comptable de l’actif peut diverger de sa valeur de
marché actuelle, mais le modèle du coût offre une méthode stable et prévisible de
comptabilisation.

d. Transferts et Sorties d’Immeubles de Placement

• Transferts :
o Un immeuble peut être reclassé, par exemple, d’un immeuble de
placement vers un bien occupé par le propriétaire si l’usage change de
manière significative.
o De même, un changement d’utilisation pour la vente peut entraîner un
transfert vers la catégorie des stocks.
• Sorties :
o La décomptabilisation de l’immeuble intervient lorsqu’il est vendu ou
lorsque son utilisation cesse définitivement, c’est-à-dire lorsqu’aucun
avantage économique futur n’est attendu.
5. Informations à Fournir et Exigences de Divulgation
La transparence est au cœur d’IAS 40. Ainsi, la norme impose plusieurs exigences de
divulgation afin d’aider les utilisateurs des états financiers à comprendre l’impact des
immeubles de placement :

• Rapprochement des Valeurs :

o Pour les immeubles évalués selon le modèle de la juste valeur, l’entité doit
présenter un rapprochement détaillé entre la valeur comptable d’ouverture
et de clôture, en indiquant les acquisitions, les dépenses ultérieures, les
réévaluations et les sorties.
• Informations sur le Modèle Utilisé :
o L’entité doit préciser si elle utilise le modèle de la juste valeur ou le
modèle du coût, ainsi que les raisons motivant ce choix.
• Critères de Classification :
o Lorsque le classement d’un bien en tant qu’immeuble de placement est
délicat, l’entité doit divulguer les critères et les jugements appliqués.
• Évaluations Indépendantes :
o Si l’entité a recours à des évaluations réalisées par des experts
indépendants, elle doit le mentionner et fournir des détails sur la
méthodologie utilisée.
6. Dispositions Transitoires et Autres Considérations
• Adoption Initiale :
o Lorsqu’une entité adopte IAS 40 pour la première fois, l’effet de la
transition doit être traité comme un ajustement du solde d’ouverture des
résultats non distribués, sans retraitement des informations comparatives
des périodes antérieures.
• Exercice du Jugement :
o La distinction entre immeuble de placement et bien occupé repose sur un
exercice de jugement fondé sur des critères prédéfinis. L’entité doit
s’assurer de la cohérence de son classement à travers le temps.
• Cas de Marché Inactif :
o En cas d’incapacité à évaluer la juste valeur de manière fiable (en raison
d’un marché immobilier inactif, par exemple), l’entité doit alors appliquer
le modèle du coût et présumer une valeur résiduelle nulle pour l’actif
concerné.

7. Conclusion
IAS 40 offre un cadre complet et détaillé pour la comptabilisation des immeubles de
placement, permettant d’assurer que les actifs immobiliers détenus pour l’investissement
soient correctement évalués et présentés dans les états financiers.

• Le choix entre le modèle de la juste valeur et le modèle du coût permet d’adapter

la comptabilisation aux conditions du marché et à la fiabilité des évaluations
disponibles.
• La norme impose une transparence accrue grâce à des exigences de divulgation
détaillées, facilitant ainsi la compréhension de l’impact de ces actifs sur la
situation financière et la performance de l’entreprise.
• Enfin, IAS 40 intègre des dispositions transitoires et des considérations
spécifiques relatives aux transferts et aux sorties, garantissant ainsi une gestion
dynamique et conforme aux évolutions économiques des immeubles de
placement.
Cas 1 : Classification d'un immeuble
Contexte

La société IMMO SPA possède un immeuble de bureaux. L’un des étages est utilisé pour
ses propres activités administratives, tandis que les trois autres sont loués à des entreprises
tierces.

Problématique

Comment classer cet immeuble dans les états financiers selon IAS 40 ?

Solution

• L’étage utilisé pour les activités de l’entreprise ne peut pas être classé comme
immeuble de placement. Il sera comptabilisé comme une immobilisation corporelle
(IAS 16).
• Les trois étages loués à des tiers répondent aux critères d’un immeuble de
placement et seront comptabilisés selon IAS 40.
• Si une évaluation séparée est possible, l’entreprise peut scinder l’immeuble en deux
parties et appliquer IAS 16 pour la portion occupée et IAS 40 pour la partie louée.
Si ce n’est pas possible, l’ensemble de l’immeuble sera classé sous IAS 16.
Cas 2 : Choix du modèle d’évaluation
La société INVEST PROP achète un immeuble pour 5 millions dinars dans le but de le
louer à des entreprises. Un an plus tard, une évaluation indépendante estime sa juste valeur
à 6,2 millions dinars.

Problématique

Comment comptabiliser cet immeuble selon le modèle du coût et le modèle de la juste

valeur ?

Solution

• Modèle du coût (IAS 40 autorise cette approche) :

• L’immeuble reste comptabilisé à son coût d’acquisition de 5 millions

dinars, déduction faite des amortissements et des éventuelles pertes de
valeur.
• La juste valeur de 6,2 millions n’aura aucun impact comptable tant que
l’immeuble n’est pas vendu.

• Modèle de la juste valeur :

• L’immeuble est comptabilisé à 6,2 millions dinars (juste valeur).

• La plus-value latente de 1,2 million dinars est reconnue en résultat.
L’entreprise doit choisir un modèle et l’appliquer de manière cohérente à tous ses
immeubles de placement.

Cas 3 : Transfert entre catégories d’actifs

La société CONSTRUCT SPA détient un bâtiment initialement classé en stocks car il
était destiné à la vente. En raison d’un changement de stratégie, l’entreprise décide de le
louer à long terme.

Problématique

Comment traiter ce transfert en comptabilité selon IAS 40 ?

Solution

Selon IAS 40, un transfert d’une autre catégorie vers immeubles de placement doit être
évalué à la juste valeur au moment du transfert.

• Supposons que le bâtiment avait une valeur comptable de 3 millions dinars en tant
que stock et qu’au moment du transfert, sa juste valeur est estimée à 3,5 millions
dinars.
• L’entreprise comptabilise un gain de 500 000 dinars, qui est enregistré en résultat.
• Dès ce transfert, l’immeuble suit désormais le traitement comptable prévu par IAS
40 (modèle du coût ou de la juste valeur).

Cas 4 : Cession d’un immeuble de placement

Contexte

La société REAL ESTATE SA vend un immeuble de placement détenu depuis 5 ans.

L’immeuble avait été acquis pour 4 millions dinars et est évalué selon le modèle de la juste
valeur. Au moment de la vente, la dernière estimation de la juste valeur était de 6 millions
dinars et il est vendu pour 6,5 millions dinars.

Problématique

Comment comptabiliser cette cession ?

Solution

• Avant la vente, la juste valeur de 6 millions dinars est déjà comptabilisée, donc
aucune réévaluation n’est nécessaire.
• La vente génère un produit de 6,5 millions dinars, soit un gain supplémentaire de
500 000 dinars.
• Ce gain est reconnu en résultat comme un profit sur cession d’immeuble de
placement.
• L’immeuble est retiré des actifs de l’entreprise.
Sortie de l'immeuble de placement à la juste valeur
(L'immeuble est retiré du bilan pour sa dernière juste valeur)

675 – Valeur comptable des éléments d'actifs cédés 6 000 000

à 213 – Immeubles de placement 6 000 000

Constatation du produit de cession

(Enregistrement du montant encaissé suite à la vente)

512 – Banque 6 500 000

à 775 – Produits de cession des immobilisations 6 500 000

Constatation du gain net sur cession

(Le gain sur cession correspond à la différence entre le prix de vente et la dernière juste
valeur)

775 – Produits de cession des immobilisations 6 500 000

675 – Valeur comptable des éléments d'actifs cédés (6 000 000
)
à 771 – Plus-value de cession d’actifs 500 000

Cas 5 : immeuble de placement (Méthode de la juste

valeur)
Une entreprise dispose d’un immeuble qualifié d’immeuble de placement dont la valeur
comptable est de 200 000 KDA à la clôture de l’exercice N, Elle décide d’opter pour la
juste valeur qui est de 500 000 KDA
Elle constatera l’écart de 300 000 KDA dans un compte de produit en contrepartie de la
valeur actif de l’immeuble,

2133 Construction, immeuble de placement

300.000
757 Produits exceptionnels sur opérations de Gestion
300.000
Références Bibliographiques
• International Accounting Standards Board (IASB). (2019). IAS 40 – Immeubles
de placement. IFRS Foundation.
• International Accounting Standards Board (IASB). (2023). IFRS Standards –
IAS 40. IFRS Foundation.
• Deloitte. (2021). IFRS in Focus: Immeubles de placement (IAS 40).
• Ernst & Young. (2022). International GAAP 2022: Immeubles de placement –
IAS 40.
• KPMG. (2021). Insights into IFRS – Immeubles de placement (IAS 40).
• PricewaterhouseCoopers (PwC). (2020). Manual of Accounting – IAS 40.
• PwC. (2023). IFRS Made Easy – Guide sur IAS 40.
• IFRS Interpretations Committee. (2021). Améliorations annuelles aux normes
IFRS.

Ce cours constitue un outil pédagogique essentiel pour comprendre en profondeur la

comptabilisation et l’évaluation des immeubles de placement. Il fournit aux
professionnels et aux étudiants une base solide pour l’application rigoureuse d’IAS 40, en
tenant compte des spécificités des marchés immobiliers et des évolutions économiques
constantes.