Ecole Supérieure des Travaux Publics de Ouagadougou

(ESTPO)

DROIT DE L’URBANISME ET DE LA CONSTRUCTION

Cours dispensé en année de Licence et de Master
Année académique : 2021 - 2022

Chargé du cours : Dr ZOMA Lassané

1
 INTRODUCTION GENERALE

Ce cours est relatif à quelques branches du droit notamment le droit de l’urbanisme, le droit de la
construction, le droit foncier. Leur point commun est qu’ils concernent tous la question de l’habitat
et de l’aménagement du territoire.

Le droit de l’urbanisme se rapporte à la question de l’aménagement des zones urbaines. Son

objectif tient à deux dimensions : d’une part permettre une occupation paisible et saine des terres
urbaines par les particuliers ; d’autre part permettre une réponse adéquate aux besoins du groupe
social en prévoyant des espaces en vue de la construction d’infrastructures sociales.

Le droit de la construction assure le contrôle des opérations de construction que les textes
prévoient et l’encadrement des acquisitions en vue d’aménagement et la constitution des réserves
foncières.

Le droit foncier. Il est constitué des règles d’attribution, d’occupation et d’exploitation des sols
dans un pays. Il est très ancien contrairement aux deux autres relativement jeunes dont l’intérêt
d’être enseignés est né à la faveur du développement des villes et des travaux de construction de
plus en plus complexes. Il intéresse l’aménagement du territoire parce que le sol est à la base du
développement économique et social et on ne peut pas envisager une quelconque planification sans
la maitrise du sol.

Le présent cours sera subdivisé en quatre chapitres :

- Les institutions de l’urbanisme et de la construction ;

- Les documents et opérations d’urbanisme
- Les règles relatives à la construction
- L’acquisition des terres du domaine foncier national

2
CHAPITRE 1. LES INSTITUTIONS DE L’URBANISME ET DE LA CONSTRUCTION

Les institutions chargées des questions d’urbanisme et de construction sont de plusieurs ordres. On
y distingue les institutions classiques (Sect. 1) des institutions particulières (Sect. 2).

SECTION 1. LES INSTITUTIONS CLASSIQUES

Les institutions classiques comprennent le ministère de l’urbanisme et de l’habitat, devenu

ministère de l’urbanisme, de l’habitat et de la ville (§1) et les collectivités territoriales (§2).

§1. Le ministère de l’urbanisme, de l’habitat et de la ville (MUHV)

C’est la principale institution chargée des questions d’urbanisme et de construction au Burkina

Faso. Elle assure la coordination, l’organisation, la gestion et le contrôle du secteur de l’urbanisme
et de la construction sur l’ensemble du territoire national (art. 4, C. urb.).

Le décret n°2021-0023/PRES/PM/SGG-CM portant attributions des membres du Gouvernement

fixe les compétences du ministère dans cinq matières dont quatre nous intéressent : l’urbanisme, la
ville, l’habitat et l’architecture et la construction. L’exécution des missions relatives à chacune de
ces matières est attribuée à des structures centrales au niveau national (I) et aux structures
déconcentrées au niveau régional (II).

I. Les structures centrales de l’urbanisme et de la construction

Ces structures sont au sein du ministère et rattaché à son secrétariat général. C’est donc le décret
n°2016-359/PRES/PM/MUH portant organisation du Ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat qui
les instituent. Elles sont plurielles, certaines ont des directions techniques et d’autres n’en ont pas.
Ce sont les premières qui sont donc chargées de l’urbanisme et de la construction. Ce sont :

- La Direction générale de l’urbanisme, de la viabilisation et de la topographie ;

- La Direction générale de l’architecture, de l’habitat et de la construction
- La Direction générale du contrôle des opérations d’aménagements et de la construction.

Que fait chacune de ces directions générales ?

3
La Direction générale de l’urbanisme, de la viabilisation et de la topographie

Selon l’article 33 du décret 2016, cette direction a pour mission la mise en œuvre de la politique
nationale en matière d’urbanisme. Elle est donc chargée d’exécuter certaines taches en
collaboration avec les collectivités territoriales, notamment :

- l’élaboration et la mise en œuvre de la stratégie nationale de l’aménagement urbain ;

- l’élaboration et la mise en œuvre d’une règlementation en matière d’occupation et
d’exploitation rationnelle du foncier urbain ;
- l’élaboration et la mise en œuvre des documents de planification urbaine des villes ;
- la conception et la mise en œuvre des opérations d’urbanisme ;
- la centralisation de toutes les données relatives à la gestion de l’espace urbain ;
- l’élaboration et le contrôle des normes en matière de topographie ;
- la contribution à l’élaboration des outils de l’aménagement du territoire et de
développement durable ;
- la contribution au renforcement de la décentralisation par l’appui aux collectivités
territoriales en matière d’urbanisme ;
- la gestion des déchets dans les villes ;
- la résorption de l’habitat spontané dans les villes…

La Direction générale de l’architecture, de l’habitat et de la construction

Selon l’article 35 du décret de 2016, cette direction est chargée de la mise en œuvre de la stratégie
nationale en matière d’architecture, d’habitat et de construction. Elle agit également en qualité de
Maître d’œuvre ou de maitre d’ouvrage délégué des opérations de construction des bâtiments de
l’Etat et de ses démembrements.
C’est cette direction qui :

- élabore et met en œuvre la stratégie nationale du logement ;

- fait la promotion du PPP en matière de logement ;
- supervise les maitres d’ouvrage délégués publics et privés ;
- entretient le patrimoine bâti de l’Etat et de ses démembrements ;

4
 - fait la promotion des matériaux locaux de construction ;
- valorise une architecture d’inspiration culturelle burkinabè ;
- assure la construction des logements sociaux ;
- fait la promotion de l’efficacité énergétique dans les bâtiments publics et les logements
sociaux ;
- elle assure un rôle d’appui conseil en matière de construction….

La Direction générale du contrôle des opérations d’aménagements et de la construction

La Direction générale du contrôle a pour mission de veiller à l’application et au respect des textes
législatifs et réglementaires, en matière d’urbanisme et de construction. Elle assure :

- le contrôle de toute opération d’aménagement et de construction réalisée par toute

personne ;
- le constat de toute infraction et de l’application de sanctions ;
- la vulgarisation de tous les textes législatifs et réglementaires relatifs à l’urbanisme et à la
construction ;
- une contribution à l’élaboration et à l’application des textes… ;
- une contribution à la mise en place, à la formation des Brigades Communales de Contrôle
et au suivi de leurs activités….

II. Les structures déconcentrées

Les structures déconcentrées sont les démembrements du Ministère rattachés au Secrétariat

Général, prévues par l’art. 21 du décret de 2016. Elles sont constituées par les 13 Directions
régionales de l’urbanisme et de l’habitat. Chacune est compétente pour la région de son ressort.
Chacune est chargée, dans son ressort de compétence, d’appliquer la politique du ministère de
tutelle en matière d’urbanisme et de construction. Elle gère donc les questions d’urbanisme,
d’architecture, de contrôle à elle confiées sous le contrôle des directions générales au sein du
ministère.

5
NB. Elles ne sont pas autonomes, elles sont régies par le principe de la hiérarchie. Elles sont
limitées par le principe de la compétence territoriale.

§2. Les collectivités territoriales

Les collectivités territoriales au Burkina Faso sont la région et la commune. Elles ont reçu aussi
des compétences en matière d’urbanisme et de construction, en relation avec leurs affaires propres.

D’où tiennent-elles leurs compétences ? Constitution – CGCT – Code de l’urbanisme – RAF….

I. Les compétences de la région en matière d’urbanisme et de construction

La région, collectivité territoriale, a très peu de compétences en matière d’urbanisme et de

construction. Ses compétences se résument ainsi qu’il suit :

- donner son avis sur les SDAU réalisés à l’intérieur du territoire régional avant son approbation
par l’Etat ;
- délivrer les autorisations d’occupation du domaine foncier national géré par la région.

NB. Qui agit au compte de la région et comment procède-il ?

II. Les compétences de la commune en matière d’urbanisme et de la construction

Contrairement à la région, la commune reçoit beaucoup plus d’attributions en application du

principe de subsidiarité. Ses compétences sont les suivantes selon l’art. 86 du code général des
collectivités territoriales :

- l’avis sur le SDAU avant son approbation par l’Etat ;

- l’établissement et l’exécution des plans de lotissement, après approbation de l’autorité de
tutelle ;
- l’attribution des parcelles et la délivrance des titres d’occupation se rapportant à son domaine
foncier propre ou aux parties du DFN ayant fait l’objet de transfert de gestion à son profit ;
- la délivrance des autorisations de construire ;
- la délivrance des certificats de conformité.

6
Le code de l’urbanisme et de la construction confère également une compétence non exclusive à la
commune : l’élaboration du plan d’occupation des sols. Afin de leur permettre d’exercer leurs
compétences en matière d’urbanisme, les communes ont créé au sein de leurs services techniques
une division ou subdivision de l’urbanisme.

NB. Concrètement, comment les communes agissent-elles ?

SECTION 2. LES INSTITUTIONS PARTICULIERES

Elles sont particulières au regard de leur mission ou de leur statut juridique. Il s’agit des structures
consultatives (§1), des structures rattachées du ministère (§2) et des structures de mission (§3).

§1. Les structures consultatives

Le code de l’urbanisme crée trois structures consultatives de l’urbanisme au Burkina Faso, tenant
compte des sphères d’intervention en la matière. Ce sont le conseil national, les commissions
régionale et communale de l’urbanisme et de la construction. Leur fonctionnement et composition
sont régis par le décret n°2007 483/PRES/PM/MHU/MATD/MFB/MEDEV du 27 juillet 2007.

Ces structures sont composées de membres titulaires et suppléants représentant l’Etat, les
collectivités territoriales et les organisations intervenant dans les domaines de l’urbanisme et de la
construction (sociale, professionnelle) ; nommés pour 1 mandat de trois ans renouvelable 1 fois.

Quelle est la mission de chacune de ces structures ?

I. Le conseil national de l’urbanisme et de la construction (CNUC)

Il assiste le ministre en charge de l’urbanisme et de la construction dans l’élaboration et la mise en

œuvre de la politique nationale de l’urbanisme et de la construction (art. 8, Code de l’urbanisme).
Son avis est obligatoirement requis notamment pour tout projet relatif à l’urbanisme et à la
construction et tout projet d’urbanisme et de construction d’envergure nationale (art. 9, Code de
l’urbanisme).

II. La commission régionale de l’urbanisme et de la construction (CRUC)

7
Elle assiste le conseil régional pour les actions d’urbanisme et de construction au niveau régional
(art. 10, Code de l’urbanisme). Son avis est obligatoirement requis sur toutes les questions
d’urbanisme et de construction intéressant le territoire de la région dont elle relève (art. 11).

III. La commission communale de l’urbanisme et de la construction (CCUC)

Elle assiste le conseil municipal pour les questions d’urbanisme et de construction (art. 12, Code
de l’urbanisme). Son avis est obligatoirement requis (art. 13).

Comment fonctionnent-elles ?

Elles se réunissent en AGO sur convocation du président deux fois par an et en AGE chaque fois
que de besoin. Elles ne peuvent valablement siéger qu’en présence des deux tiers (2/3) de ses
membres. Les délibérations sont faites à la majorité simple des membres présents. En cas d’urgence
et dans l’impossibilité de réunir la structure, le bureau peut se prononcer.

§2. Les structures rattachées

Les structures rattachées ce sont des sociétés d’Etat, des sociétés d’économie mixte ou des
établissements publics de l’Etat qui sont relèvent de la tutelle du ministère de l’urbanisme.
Autrement, ce sont les structures de promotion immobilière de l’Etat. Ce sont : la SONATUR, le
CEGECI et ACOMOD-Burkina. Quelles sont les missions spécifiques de chacune de ces
structures rattachées ?

I. La Société Nationale d’Aménagement des Terrains Urbains (SONATUR)

Elle a été créée en 1997 par Décret nº 97-426 PRESS/PM/MCIA/MEF portant création de la
Société nationale d'aménagement des terrains urbains (SONATUR). Il s’agit d’une société d'État
ayant pour objet l'acquisition de terrains urbains, leur aménagement et la commercialisation des
parcelles viabilisées, la gestion de son patrimoine immobilier et la prise de participation pour le
compte de l'État au capital de certaines sociétés intervenant dans le domaine de l'habitat.

II. Le Centre de Gestion des Cités (CEGECI)

8
Il a été créé en 1987 en tant qu’’Établissement Public à caractère Administratif. En 2010, il sera
transformé en société d’État par Décret N°2010-805/PRES/PM/MHU/MEF/MCPEA du 31
décembre 2010 portant transformation du CEGECI en Société d'État. Selon l’article 2 du Décret,
le CEGECI a pour objet, directement ou indirectement, pour son compte ou pour le compte de tiers,
au Burkina Faso ou dans l'espace UEMOA :

- La construction, l'acquisition d'immeubles ou ensembles immobiliers, en vue de la location

simple ou de la location-vente ;
- L’acquisition des terrains, leur aménagement et la commercialisation de logements
construits, sur toute l'étendue du territoire national ;
- La gestion de son patrimoine immobilier ;
- La facilitation à l'accès au logement des burkinabè de l'étranger ;
- La participation pour le compte de l'État au capital de certaines sociétés intervenant dans le
domaine de l'habitat ;
- La participation directe ou indirecte dans toutes entreprises commerciales ou industrielles
pouvant se rattacher à l'un des objets précités, par voie de création de sociétés nouvelles,
d'apport, de souscription, d'achat de titres ou de droits sociaux, de fusion, d'association en
participation ou autrement ;
- Et généralement, toutes opérations commerciales, industrielles, financières, mobilières ou
immobilières se rattachant directement ou indirectement, à l'objet social ou tous autres
objets similaires ou connexes, ou susceptibles d'en faciliter la réalisation et le
développement.
III. Agence de Conseil et de Maîtrise d'Ouvrage Déléguée en Bâtiment et Aménagement
Urbain du Burkina (ACOMOD-Burkina)

Il réalise de prestations à titre de Maître d’ouvrage public délégué pour le compte et au nom de
l’État et de ses démembrements, des collectivités territoriales et de tout organisme de droit public
ou privé.

§3. Les structures de mission

Ce sont des comités ou cellules créées pour des questions non spécifiques de l’urbanisme et de la
construction, mais d’intérêt majeur. Il peut s’agir également des projets et programmes de

9
développement qui concourent à l’accomplissement des missions du ministère de l’urbanisme. Le
décret de 2016 en a prévu trois notamment :

I. La cellule environnementale

Elle est chargée :

- du plaidoyer pour l’intégration de la dimension environnementale dans les politiques… du

ministère ;
- la vulgarisation des outils juridiques et techniques de l’évaluation environnementale ;
- la participation à l’éducation environnementale ;
- le suivi de la mise en œuvre des PGES.
II. La cellule genre

Elle s’occupe de la prise en compte effective dans les politiques de l’urbanisme, de

l’opérationnalisation des outils du genre.

III. La cellule ministérielle de lutte contre le SIDA et les IST

10
 CHAPITRE 2. LES DOCUMENTS ET OPERATIONS D’URBANISME

Relativement à l’occupation du domaine public urbain, le droit prévoit quelques règles

fondamentales. D’abord, les aménagements urbains se font à l’aide des documents d’urbanisme
(Sect. 1). Ensuite, les zones d’aménagement urbain doivent faire l’objet d’opération d’urbanisme
(Sect. 2). Par ailleurs, le code de l’urbanisme a fixé d’autres règles concernant la desserte et
l’implantation des bâtiments.

Article 23 :
Les terrains à bâtir doivent être desservis par des voies publiques ou privées permettant leur accès direct,
sans qu’il ne soit besoin de créer une servitude de passage sur des terrains voisins.

Article 24 :
L’implantation des bâtiments à l’intérieur des parcelles doit être faite de manière à faciliter l’intervention
des services de secours.

Article 25 :
Les bâtiments à usage d’habitation doivent être implantés de telle sorte que la moitié au moins des pièces
habitables comporte une ouverture sur une façade exposée aux vents dominants.
Dans tous les cas, il est fait obligation de prévoir des ouvertures pour un éclairage et une ventilation naturels.

Article 26 :
Un recul minimum d’un mètre doit être observé par rapport au mur mitoyen pour toute implantation de
bâtiment à usage d’habitation. Il est de trois mètres par rapport au mur donnant sur la voie publique.

Article 27 :
Pour les constructions autres que d’habitation, les bâtiments peuvent être implantés de limite de propriété à
limite de propriété et sans recul de la bordure de voie publique si la zone est dotée d’un cahier des charges
qui l’autorise.

11
SECTION 1. LES DOCUMENTS D’URBANISME

Les documents d’urbanisme prévus par la loi sont le schéma directeur d’aménagement et
d’urbanisme et le plan d’occupation des sols. Toutes les communes urbaines sont tenues de
disposer d’un Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme et d’un Plan d’occupation des sols.
Par contre, les communes rurales sont tenues de disposer d’un Plan d’occupation des sols.

§1. Le schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme (SDAU)

Le SDAU est l’instrument de planification à moyen et long termes qui fixe les orientations du
développement des agglomérations urbaines. En effet, c’est lui qui :

- détermine la destination générale des sols dans le périmètre urbain donné

- localise les zones à urbaniser, les zones non urbanisables ou à protéger en raison de leur
spécificité ;
- localise les grands équipements d’infrastructures.

Quel est le contenu du schéma ? Quelles sont les procédures d’élaboration et d’approbation ?
Quelles sont les suites de son adoption ?

I. Le contenu du Schéma Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme

Le SDAU comprend un rapport et des documents graphiques. Le rapport présente notamment :

- l’analyse de la situation existante et les perspectives d’évolution du territoire considéré ;

- le parti d’aménagement adopté et sa justification ;
- les principales phases de réalisation du parti d’aménagement retenu ;
- l’étude d’impact sur l’environnement ;
- les conditions et servitudes relatives à l’utilisation des sols.

Les documents graphiques présentent notamment :

- la destination générale des sols ;

- les zones préférentielles d’extension de l’agglomération ;
- la localisation des activités agro-pastorales ;

12
 - les principaux espaces boisés à maintenir, à modifier ou à créer ;
- la localisation des principales activités et équipements publics ;
- les périmètres des zones devant faire l’objet de schéma de secteur, etc.

II. L’élaboration et l’approbation du SDAU

C’est le décret n° 2007-490/PRES/PM/MHU/MATD/MFB/MEDEV du 27/07/2007 qui détermine
qui prend l’initiative de l’élaboration, la procédure d’élaboration, celle d’approbation.

- L’initiative de l’élaboration

L’initiative de l’élaboration du SDAU est de la compétence de l’Etat. Art. 61, code de l’urbanisme
et 6 du décret précité. C’est le Ministre chargé de l’urbanisme qui décide de l’élaboration du SDAU
par arrêté.

- La procédure de l’élaboration du SDAU

Préalablement à l’élaboration du SDAU, il doit être procédé à la délimitation de son périmètre par
les ministères chargés de l’urbanisme et de la construction, de l’administration du territoire et de
l’aménagement du territoire.

L’ élaboration du projet de SDAU est faite par les services techniques de l’urbanisme et les bureaux
d’études d’urbanisme agréés sous la supervision du service chargé de l’urbanisme territorialement
compétent et en collaboration avec toute autre structure compétente de l’Etat.

- La procédure d’approbation du SDAU

Le projet de SDAU est soumis pour avis aux commissions communales et régionales
d’urbanisme et de construction et pour observations aux commissions provinciales, régionales et
nationales d’aménagement du territoire qui dispose chacune d’un délai d’un mois pour se
prononcer1;

1
Art. 13 et 14 du décret.

13
Les avis des commissions d’urbanisme et de construction sont obligatoirement pris en compte pour
l’élaboration du projet définitif. Le projet définitif est approuvé par décret pris en conseil de
ministres sur proposition du ministre chargé de l’urbanisme et de la construction2.

III. Les effets du SDAU

Approuvé, le SDAU produit des effets. Aux termes de l’article 65 du code de l’urbanisme les
dispositions du SDAU approuvé s’imposent à l’Etat, aux collectivités territoriales ainsi qu’aux
personnes morales de droit public ou privé.

Les POS, les plans d’urbanisme opérationnel et tous les projets d’équipement doivent être
compatibles avec le SDAU.

IV. La révision du SDAU

La révision du SDAU se fait dans les mêmes formes que celles prévues pour son élaboration.
L’article 21 du décret précité précise que la révision du SDAU ne peut intervenir avant un délai de
5 ans à compter de sa date d’approbation ; sauf dans les hypothèses suivantes :

- l’écart entre les prévisions du SDAU et la réalité compromettant la réalisation des options
d’aménagements retenues ;
- la survenance des facteurs exogènes rendant impossible l’application du SDAU.

Dans ce cas, la demande doit être motivée par un rapport scientifique et technique établi par des
experts agréés.

§2. Le plan d’occupation des sols (POS)

Le POS est exigé pour toutes les communes urbaines et rurales. C’est ce document qui doit :
- déterminer par zone, l’affectation des sols selon l’usage principal qui doit en être fait ou la
nature des activités dominantes qui peuvent y être exercées ;
- fixer pour chaque zone ou partie de zone, en fonction des particularités, les règles
d’utilisation du sol et la nature des constructions autorisées ;
- fixer les règles concernant l’aspect extérieur des constructions, leurs dimensions et
l’aménagement de leurs abords ;

2
Art. 64, c. urb. et 17 du décret.

14
 - préciser le tracé et les caractéristiques des voies de circulation à conserver, à modifier ou à
créer, y compris les carrefours et les embranchements ;
- déterminer les zones de protection des sites touristiques et culturels, des monuments
historiques, etc. ;
- déterminer les emplacements réservés aux équipements collectifs ;
- localiser dans la zone urbaine les terrains inconstructibles.

Quel est le contenu du plan ? Quelles sont les procédures d’élaboration et d’approbation ? Quelles
sont les suites de son adoption ?

I. Le contenu du Plan d’Occupation des Sols

Le POS se présente sous la forme de dossier comprenant un rapport de présentation, des documents
graphiques et un règlement communal d’urbanisme.

Le rapport de présentation (art. 72, code de l’urbanisme)

Il expose, à partir de la situation existante, les perspectives d’évolution notamment celles relatives
à l’habitat, aux activités économiques, aux équipements, aux zones urbanisées et aux zones
d’urbanisation future ;

Il comporte également la justification de la compatibilité des options d’évolution urbaine avec les
orientations du SDAU et les textes législatifs relatifs aux servitudes publiques régissant l’utilisation
du sol ; la proposition des moyens de mise en œuvre du POS et enfin l’EIE ou la NIE.

Les documents graphiques (art. 73, code de l’urbanisme)

Il s’agit des cartes et tableaux ayant pour fonction de localiser les zones où s’appliquent les
dispositions du POS. Ils font apparaitre notamment :

- le tracé et les emprises des voies à conserver, modifier ou créer ;

- les plans des réseaux existants et futurs relatifs à l’eau potable, à l’électricité, aux
télécommunications,… ;
- les emplacements réservés aux équipements publics, les zones inconstructibles ;
- les zones contenant des aires d’exploitation et de production agro-sylvo-pastorales ;
- les périmètres d’intervention devant faire l’objet d’opérations d’urbanisme.

15
Le règlement communal d’urbanisme (art. 74, code de l’urbanisme)
Le règlement fixe les règles d’occupation des sols et les règles particulières à certaines zones
notamment, les servitudes relatives au domaine public, aux sites touristiques et culturels et aux
secteurs sauvegardés. Il peut comprendre notamment les règles d’urbanisme suivantes :

- les occupations et utilisations du sol interdites ;

- la superficie minimale des terrains constructibles ;
- l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ;
- l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ;
- l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété ;
- l’emprise au sol ; le coefficient d’occupation des sols, l’aspect extérieur des constructions…

II. L’élaboration et l’approbation du POS

C’est le décret n° 2007-489/PRES/PM/MHU/MATD/MFB/MEDEV du 27/07/2007 qui
détermine qui prend l’initiative de l’élaboration, la procédure d’élaboration, celle d’approbation.

- L’initiative de l’élaboration

En règle générale, l’initiative de l’élaboration du POS est de la compétence de la commune.

L’élaboration du POS est prescrite par arrêté du maire de la commune, après délibération du
Conseil municipal. Art. 75, code de l’urbanisme et 7 du décret précité.

Par exception, le ministre en charge de l’urbanisme et de la construction peut « prescrire par arrêté
l’élaboration du POS pour la réalisation d’opération d’aménagement d’intérêt national ». Art.
76, code de l’urbanisme.

- La procédure d’élaboration

Pour l’établissement du projet, la commune peut avoir recours à des bureaux d’études d’urbanisme
agréés, à ses services techniques et aux services techniques de l’Etat. La procédure est conduite
sous la supervision du service technique chargé de l’urbanisme territorialement compétent.

- La procédure d’approbation

16
L’avant-projet de POS est d’abord soumis pour contrôle technique au service technique chargé de
l’urbanisme territorialement compétent puis pour avis à la commission communale d’urbanisme et
de construction, la CCUC. Ces structures ont un délai d’un mois pour se prononcer sinon (en cas
de silence) leurs avis sont réputés favorables.

L’avant-projet est également soumis à une enquête publique au cours de laquelle toute personne
peut présenter ses observations ou oppositions sur un registre ouvert à cet effet à la mairie. Pour
l’élaboration du projet de POS sont obligatoirement prises en compte les observations de la CCUC ;

Le POS est approuvé par arrêté du maire de la commune, après délibération du Conseil
municipal (art. 79, code de l’urbanisme). Approuvé, il doit faire l’objet d’une publicité par voie
d’affichage à la mairie, par la presse locale ou par tout autre moyen. Tout citoyen peut en obtenir
copie moyennant une somme d’argent dont le montant est fixé par le Conseil municipal en
contrepartie.

III. Les effets du POS

Les règles et servitudes définies par le POS s’imposent aux collectivités territoriales et aux
particuliers.

Ces règles et servitudes « ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation, à l’exception des
adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le
caractère des constructions avoisinantes ». Art. 70, code de l’urbanisme.

L’approbation du POS emporte déclaration d’utilité publique des travaux projetés. Cela autorise
l’autorité communale à recourir à l’expropriation pour cause d’utilité publique pour leur réalisation.

IV. La modification du POS

Le POS peut être modifié mais sur des éléments mineurs ne portant pas atteinte à son harmonie
générale. La modification requiert l’avis favorable des services techniques du ministère en charge
de l’urbanisme et de la construction territorialement compétents.

La mise en révision du POS peut être aussi initiée par le maire, après demande motivée adressée
au ministre en charge de l’urbanisme.

17
SECTION 2. LES OPERATIONS D’URBANISME

Le lotissement
C’est une opération d’aménagement ayant pour objet la division d’un terrain nu à plus de deux lots viabilisés
destinés à l’habitation et/ou aux activités connexes. Il vise donc à produire un terrain à bâtir3 et porte sur un
terrain nu4.

La restructuration consiste à réorganiser et à équiper une partie aménagée ou non du tissu urbain. La
restructuration permet d’apporter des modifications de détail au parcellaire existant pour le rendre plus
commode tout en maintenant autant que possible le parc d’habitation en l’améliorant par un apport
d’équipement. Elle permet aussi de légaliser la situation foncière des habitants.

La rénovation urbaine
Elle consiste à moderniser et à remodeler des quartiers anciens, caractérisés par un habitat vétuste, dépourvu
de confort hygiénique ou ne répondant plus aux normes d’occupation des sols en vigueur. Son objet est donc
d’une part de supprimer les taudis en prévoyant toutefois le relogement des occupants et d’autre part de
restructurer et sauvegarder les quartiers anciens en démolissant les immeubles ou parties d’immeubles
gênants, ou en ruine, tout en protégeant et mettant en valeur les immeubles intéressants du point de vue
architectural.

La restauration immobilière est une opération d’aménagement qui consiste à sauvegarder et à mettre en
valeur des immeubles défectueux.

Le remembrement urbain consiste dans un périmètre urbain donné, à regrouper des parcelles de terrain
en vue de les rendre aptes à de nouveaux types de construction.

Quelles sont les étapes des opérations d’urbanisme, le processus de leur réalisation ? Aussi,
quelles sont les règles applicables à ces opérations ?

3
C’est-à-dire des terrains équipés et destinés à l’habitat et aux activités connexes.
4
C’est-à-dire libre de toute occupation.

18
§1. Les étapes des opérations d’urbanisme

La loi prévoit quatre étapes que chaque opération d’urbanisme doit respecter, à l’exception de la
restauration immobilière qui en a trois. L’intérêt d’évoquer ces étapes réside dans le rappel de la
qualité des acteurs qui doivent intervenir.

I. L’établissement du plan.

C’est une étape exigée pour toute opération d’urbanisme. Il comporte trois phases :

- le levé d’état des lieux réalisé par les cabinets de géomètres experts agréés, les services
techniques municipaux et étatiques compétents.
- l’étude du plan (élaboration, adoption du projet et du plan définitif) réalisée par les bureaux
d’étude d’urbanisme agréés, les services techniques municipaux et étatiques compétents.
- le contrôle de l’avant-projet de plan par le service technique de l’urbanisme territorialement
compétent.

II. L’approbation du plan

Elle est exigée pour toute opération d’urbanisme et fait suite au contrôle de l’avant-projet de plan.
L’avant-projet de plan devenu projet de plan est transmis à la Commission communale
d’urbanisme et de la construction (CCUC) pour avis et aux commissions provinciale et régionale
d’aménagement du territoire pour observations dans un délai d’un mois.

Le projet de plan est ensuite soumis à enquête publique pour permettre à toute personne
intéressée de faire valoir ses observations. Ces observations ne peuvent être prises en compte
qu’après avis favorable de la CCUC. Le projet de plan est approuvé par arrêté du maire et mis
à la disposition du public à la mairie.

III. L’exécution du plan

Cette étape est aussi valable pour toute opération d’urbanisme ; mais elle comporte des phases
différentes selon les opérations d’urbanisme.

19
Au niveau du lotissement ou de la restructuration

Pour ces deux opérations, l’exécution du plan comporte deux phases :

- L’implantation du plan.

Les travaux d’implantation doivent être entamés dans un délai de deux ans par les cabinets de
géomètres experts agréés, les services techniques municipaux ou étatiques compétents, à compter
de la date d’approbation du plan sinon il devient caduc5.

- L’adoption du plan

Le plan implanté est adopté par arrêté conjoint du ministre en charge de l’urbanisme et de la
construction et de celui en charge de l’administration du territoire. Ledit arrêté le déclare d’utilité
publique et prescrit qu’il vaut plan d’alignement.

Au niveau de la rénovation urbaine

L’exécution du plan de rénovation comporte deux phases préalables :

- Les acquisitions d’immeubles

Elles sont faites par l’initiateur de l’opération ou le promoteur immobilier désigné pour son
exécution. Elles sont suivies par l’établissement et la publication de la liste des occupants et celle
des bâtiments à démolir et à restaurer ; l’indemnisation des détenteurs de titres conformément aux
dispositions en vigueur en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique ; l’indemnisation
des occupants.

- La démolition des immeubles ;

- L’exécution des travaux d’implantation

5
Art. 119, code de l’urbanisme.

20
Les travaux d’implantation doivent être entamés par les bureaux de géomètres experts agréés, les
services municipaux ou les services étatiques compétents dans un délai de deux ans à compter de
la date d’approbation du plan sinon il devient caduc.

Le plan implanté est adopté par arrêté conjoint du ministre en charge de l’urbanisme et de la
construction et de celui en charge de l’administration du territoire. Ledit arrêté le déclare d’utilité
publique et prescrit qu’il vaut plan d’alignement.

IV. L’exécution des travaux de voirie et de réseaux divers

Ces travaux sont exécutés suivant les normes en vigueur et réceptionnés par les services de
l’urbanisme territorialement compétents. Cette phase est exigée pour les opérations de lotissement,
restructuration, rénovation urbaine et le remembrement urbain.

§2. La règlementation des opérations d’urbanisme

Les règles qui encadrent les opérations d’urbanisme sont les unes communes à toutes les opérations
et les autres spécifiques.

I. Les règles communes

Elles sont relatives à l’initiative des opérations, à l’exigence d’une autorisation et d’un plan ainsi
qu’à la protection des détenteurs de titres affectées par une opération.

L’initiative des opérations d’urbanisme

En principe, l’initiative d’une opération d’urbanisme est prise soit par les collectivités territoriales
soit par l’Etat. Quel organe agit concrètement ?

- Pour les collectivités territoriales : l’initiative est prise par l’organe délibérant.
- Pour l’Etat : l’initiative est prise par le Gouvernement après consultation du Conseil
municipal concerné.

L’exigence d’une autorisation d’urbanisme

21
L’autorité qui prend l’initiative de réaliser les opérations doit obtenir une autorisation délivrée
par arrêté conjoint du ministre en charge de l’urbanisme et de la construction et de celui en charge
de l’administration du territoire

L’exigence d’un plan d’urbanisme

Les plans sont établis soit par des bureaux d’études d’urbanisme agréés, les services techniques
municipaux ou les services techniques étatiques.

La protection des détenteurs de titres affectées par une opération.

La loi prévoit la constitution de cadres de concertation à l’occasion de la réalisation des opérations

d’urbanisme. Les détenteurs de titres de jouissance et/ou de titres fonciers sur les immeubles sis
dans les zones concernées par les opérations peuvent librement participer au processus de
concertation.

II. Les règles relatives au lotissement et à la restructuration

Les procédures d’autorisation et d’exécution de l’opération de lotissement ou de la restructuration

sont définies par le décret n° 2007-488/PRES/PM/MHU/MFP/MATD/MEDEV du 27 juillet 2007.

Concernant l’initiative de l’opération

L’article 2 du décret précité dispose que les opérations de lotissement et de restructuration sont
initiées par :

- L’Etat ;
- Les collectivités territoriales ;
- Les promoteurs immobiliers publics ou privés ;
- Les personnes physiques.

La demande d’autorisation de lotir ou de restructurer

L’initiateur de l’opération doit adresser une demande d’autorisation au ministre en charge de
l’urbanisme sous couvert du ministre en charge de l’administration du territoire.

22
Le dossier de demande contient une demande faite sur un formulaire type et un dossier technique
dont le contenu varie en fonction de la qualité de l’initiateur.

Le dossier des promoteurs immobiliers publics ou privés et des personnes physiques doit contenir :

- un certificat d’agrément,
- un contrat d’assurance responsabilité,
- une attestation de régularité fiscale,
- le croquis de situation de la zone à lotir ou restructurer à titre indicatif,
- une attestation d’attribution du terrain
- une preuve de la capacité financière de l’initiateur.

Outre les exigences suscitées, la demande initiée par une personne physique doit être accompagnée
par :

- le titre foncier du terrain,

- le croquis de situation de la zone à lotir ou restructurer.

La délivrance de l’autorisation de lotir ou de restructurer

Les deux ministres suscités ont un délai de trois mois pour délivrer ou refuser l’autorisation
demandée. Une fois que la décision d’autorisation est prise, elle doit être notifiée au demandeur
dans un délai d’un mois.

L’arrêté d’autorisation est affiché dans les bureaux de la collectivité territoriale concernée, dans
ceux du service chargé de l’urbanisme territorialement compétent et sur le chantier pendant toute
la durée des travaux par les soins du maitre de l’ouvrage.

L’autorisation devient caduque si les travaux ne sont pas entamés dans un délai de deux ans à
compter de la date d’approbation du plan de lotissement

23
 CHAPITRE 3. LES REGLES RELATIVES A LA CONSTRUCTION

article 29
Toute construction soumise à permis de construire doit faire appel à un bureau d’études d’architecture ou à
un architecte agréé, et/ou au service technique chargé de la construction territorialement compétent pour
l’établissement du projet architectural.

article 30
Toute construction soumise à permis de construire doit faire appel à un bureau d’études d’ingénierie ou à
un ingénieur agréé, et/ou au service technique chargé de la construction territorialement compétent pour les
études techniques du projet.

article 31
Le projet architectural définit par des plans et documents écrits l’implantation des bâtiments, leur
composition, leur organisation et l’expression de leur volume, ainsi que le choix des matériaux et des
couleurs.
Les études techniques définissent par des plans, des détails techniques et des notes de calcul et documents
écrits, les prescriptions techniques relatives à l’exécution des ouvrages.

article 32
L’édification de tout établissement recevant du public doit se faire conformément aux règles de sécurité en
vigueur.

article 34
Les dispositions architecturales des immeubles collectifs à usage d’habitation, des lieux de travail, des
établissements recevant du public, des locaux scolaires et sanitaires doivent permettre leur accessibilité aux
personnes handicapées.

24
SECTION 1. LE CONTROLE DES OPERATIONS DE CONSTRUCTION

La loi prévoit deux types de contrôle : un premier qui est administratif et a priori. Il est mené par
les autorités administratives à travers les autorisations ; un second qui est technique et mené par les
techniciens.

§1. Le contrôle technique

La loi prescrit un contrôle technique pour les travaux de construction qui doit être opéré par un
contrôleur technique agréé. Le contrôle technique n’est pas toujours obligatoire.

Cependant, il est obligatoire pour :

- tout immeuble comportant un étage ou un sous-sol ou une toiture terrasse ;

- tout immeuble complexe, à usage industriel ou commercial ;
- tout établissement recevant du public ;
- toute autre construction qui, en raison de sa nature ou de son importance, présente des
risques particuliers pour la sécurité des personnes et des biens.

Le contrôleur technique a pour mission de contribuer à la prévention des différents aléas

techniques, susceptibles de se présenter pendant la réalisation des ouvrages.

§2. Le contrôle administratif

C’est le contrôle qui s’opère à travers la délivrance des documents administratifs, notamment les
actes de construire. Quels sont ces différents actes ? Dans quelles hypothèses sont-ils demandés ?
Quels sont leurs contours juridiques ?

I. Le certificat d’urbanisme

C’est un document d’information officielle sur les caractéristiques d’un terrain et les servitudes
existantes sur ledit terrain ; valable pour les zones urbaines aménagées.

Contenu

25
Il indique si le terrain peut être affecté à la construction ou être utilisé pour la réalisation d’une
opération déterminée. Pour ce faire, il doit tenir compte des règles générales de l’urbanisme, des
prescriptions du SDAU et ou du POS, des règles spécifiques d’une zone et des motifs de la demande
(art. 187, code de l’urbanisme).

Etablissement de l’acte

Le certificat d’urbanisme est instruit par les services techniques chargés de l’urbanisme
territorialement compétents et délivré par le maire (art. 188, code de l’urbanisme).

II. Le permis de construire

C’est un document délivré par l’autorité administrative autorisant la réalisation d’une construction.
Quand est-ce qu’il est exigé ?

Champ d’application
L’exigence du permis de construire se présente différemment selon le statut de la zone.
En zone aménagée, le permis est exigé pour :

- les constructions neuves ;

- les travaux exécutés sur les constructions existantes lorsqu’ils ont pour effet de changer la
destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux
supplémentaires.

En zone non aménagée, il est exigé pour :

- la construction d’établissements destinés à recevoir du public ;

- les maisons d’habitation dont la surface de plancher hors d’œuvre(SPHO) dépasse 150 m2.

Certains travaux sont exemptés du permis de construire :

- les travaux de ravalement ;

- les constructions et travaux couverts par le secret de la défense nationale ;
- les murs de clôture de moins de deux mètres de haut ;

26
 - les dispositifs publicitaires régis par le code de la publicité ;
- les travaux sur les immeubles classés, autorisés par le service chargé du patrimoine culturel.

Les catégories de permis de construire

La loi a institué trois catégories de permis :

- le permis de construire de catégorie A : pour les maisons à usage d’habitation avec rez-
de-chaussée (RDC) dont la surface totale de plancher hors œuvre ne dépasse pas cent
cinquante mètres carrés.
- le permis de construire de catégorie B : pour les maisons à usage d’habitation dont la
surface totale de plancher hors œuvre dépasse cent cinquante mètres carrés et les maisons
à usages autres que d’habitation en rez-de-chaussée (RDC), dont la surface totale de
plancher hors œuvre ne dépasse pas cent cinquante mètres carrés.
- le permis de construire de catégorie C : pour les bâtiments à plus d’un niveau, les maisons
à usage autres que d’habitation en rez-de-chaussée (RDC) dont la surface totale de plancher
hors œuvre dépasse cent cinquante mètres carrés et les établissements recevant du public.

La demande du permis de construire

- L’auteur de la demande

Il s’agit du propriétaire du terrain ou de son représentant légal. Celui-ci peut être l’architecte ou
l’entrepreneur ou encore la personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation pour cause
d’utilité publique6. La demande est déposée auprès du Centre de Facilitation des Actes de
Construire (CEFAC) compétent. Celui transmet le dossier aux structures compétentes pour
instruction après un contrôle formel.

- Le contenu de la demande

La demande est accompagnée d’un dossier comportant des pièces dont la nature diffère selon la
catégorie du permis de construire sollicité.

6
L’Etat et les collectivités territoriales.

27
Les bureaux d’études d’architecture ou les architectes agréés sont seuls habilités à établir le projet
architectural faisant l’objet de la demande de permis de construire (art. 194, code de l’urbanisme).
A titre exceptionnel, il peut être fait recours à d’autres spécialistes participant à la conception dans
les cas suivants :

• ouvrages en RDC de faible importance ;

• les maisons à usage d’habitation dont la SPHO maximale ne dépasse pas cent cinquante
mètres carrés ;
• les travaux concernant seulement l’aménagement et l’équipement des espaces
intérieurs sans défiguration du volume extérieur.

- L’instruction

L’autorité compétente pour délivrer le P.C est :

En règle générale, le maire après instruction du dossier par une commission

Le ministre en charge de l’urbanisme et de la construction pour les travaux suivants :

➢ les travaux ou ouvrages réalisés pour le compte de l’Etat, de la région, des organisations
internationales et des Etats étrangers ;
➢ les constructions ou ouvrages à l’intérieur des périmètres d’opérations d’intérêt national.
Dans ce cas, une copie du dossier du permis de construire est transmise au maire concerné
dans un délai de quinze jours suivant son dépôt (art. 195 CUC).

- Le délai de délivrance et sa durée de validité

Le permis doit être délivré dans un délai de trois mois à compter de la date de dépôt de la demande
par l’autorité compétente. Il doit faire l’objet d’une publicité. A cet effet, il doit être obligatoirement
affiché sur le chantier.

Le permis de construire est valable pour une durée de cinq ans, renouvelable une fois à la demande
du titulaire. Cependant, le permis de construire peut se périmer dans deux cas :

➢ si les travaux ne débutent pas dans un délai d’un an à compter de la date de délivrance ;

28
 ➢ si les travaux sont interrompus pendant au moins deux années consécutives sans motif
valable.

III. Le certificat de conformité

Objet et champ d’application

C’est un document délivré par l’autorité administrative concernant la conformité des constructions
par rapport aux règles d’urbanisme et de construction. Toute occupation ou exploitation d’une
construction est subordonnée à l’obtention d’un certificat de conformité après l’achèvement des
travaux (art. 202). La conformité s’apprécie par rapport aux règles d’urbanisme et de construction.

Le maitre de l’ouvrage est tenu d’effectuer une déclaration de l’achèvement des travaux et de
demander le certificat de conformité auprès de l’autorité ayant délivré le permis de construire.
Toutefois, en sont exemptés les titulaires du permis de construire de la catégorie A (art. 203).

L’établissement du certificat
Il doit être fait par l’autorité compétente et dans un délai bien déterminé par la loi. C’est le maire
qui, au titre de l’article 205 du code de l’urbanisme, est chargé de la délivrance du certificat de
conformité, après instruction du dossier par les services techniques compétents (art. 205).

Si le certificat de conformité n’est pas délivré dans un délai de trente jours et sans objection notifiée,
le maitre d’ouvrage peut occuper ou exploiter les locaux si une autorisation d’ouverture n’est pas
exigée (art. 206, code de l’urbanisme).

IV. Le permis de démolir

Il est délivré par l’autorité administrative autorisant la démolition de tout ou partie d’un immeuble.

Champ d’application
Il est exigé dans les opérations assimilables à une démolition ; c’est-à-dire l’exécution de tout
travail qui aurait pour effet de rendre l’utilisation des locaux impossible ou dangereuse.

Ainsi, toute personne qui désire démolir tout ou partie d’un édifice doit au préalable obtenir un
permis de démolir dans les cas suivants :

29
 - pour les immeubles inscrits sur l’inventaire du patrimoine culturel ;
- pour les ouvrages situés dans des zones de protection du patrimoine architectural ;
- pour les ouvrages situés dans les zones à restaurer délimitées par le SDAU et ou le POS ;
- pour les immeubles dont la démolition peut causer des nuisances au voisinage (art. 209).

Cependant, dans certains cas les opérations de démolition sont exemptées du permis de démolir.
Ces cas sont énumérés à l’article 211 du code de l’urbanisme. Il s’agit en fait :

- des démolitions exécutées en application d’une décision de justice devenue définitive ;

- des démolitions de bâtiments frappés de servitude de recul en exécution de plans
d’urbanisme opérationnel ;
- des démolitions effectuées sur des clôtures de moins de deux mètres de hauteur dont
l’intérêt architectural n’est pas reconnu ;
- des démolitions effectuées sur des bâtiments menaçant-ruine ou insalubres détectés par la
Commission nationale de sécurité.

Etablissement du permis de démolir

Le permis est délivré par le maire sur instruction des services techniques compétents selon une
procédure établie en Conseil de ministres sur proposition du ministre en charge de l’urbanisme et
de la construction (art. 212).

SECTION 2. LES LITIGES RELATIFS AUX ACTES ET OPERATIONS DE

CONSTRUCTION

I. Les litiges relatifs aux documents

Il y’a deux situations où il peut naitre des litiges concernant chacun des documents sus-évoqués.
D’abord, il peut naitre suite à la délivrance d’un document. Ici, les tiers lésés peuvent saisir le juge
administratif pour demander l’annulation du permis s’ils estiment que les règles et principes n’ont
pas été respectés.

30
Ensuite, il peut naitre suite à un refus d’octroi. Ici, le demandeur du permis est habilité à saisir le
juge administratif pour demander une réparation du préjudice qu’il subit s’il estime qu’il y’a faute
de l’administration.

Dans tous ces deux cas le tribunal compétent est le tribunal administratif.

II. Les litiges relatifs aux opérations de construction et d’urbanisme

Les cas relatifs aux rapports entre particuliers

- Violation d’une servitude d’urbanisme

- Violation d’un droit réel
- Troubles anormaux de voisinage

Dans chacune de ces situations, le tribunal de grande instance peut prendre des mesures pour
restaurer la victime dans ces droits.

Les cas relatifs à la violation de la loi

- La réalisation des opérations d’urbanisme sans autorisation préalable et le concours à la

réalisation de ces opérations
- La non-conformité aux prescriptions de l’arrêté d’autorisation et au cahier de charges
- Entrave aux visites des lieux et aux vérifications
- La réalisation d’une opération de construction sans permis de construire ou en violation des
règles y relatives
- Faux dans l’établissement d’un certificat de conformité
- Démolition sans permis de démolir ou en violation des lois et règlements

Chacune de ces infractions fait l’objet d’une répression devant le tribunal de grande instance et est
passible de sanctions, généralement des amendes et rarement l’emprisonnement.

31
 CHAPITRE 4. L’ACQUISITION DES TERRES DU DOMAINE FONCIER

SECTION 1. LES MODES D’ACQUISITION DES TERRES DU DOMAINE FONCIER

§1. Les modes de droit commun

Ces procédés sont énumérés par les lois et règlements en vigueur. Il s’agit notamment des :

- dons et legs
- achats et vente
- échange
- biens en déshérence

NB. Ces procédés sont en général volontaires ; reposent sur le consentement des parties. Ils ont une
nature contractuelle.

§2. Les modes particuliers

Ces procédés sont également énumérés par les lois et règlements en vigueur. Il y en a deux : le droit
de préemption et l’expropriation pour cause d’utilité publique.

I. Le droit de préemption

Qu’entend-on par « droit de préemption » ?

C’est le droit reconnu à l’Etat ou aux collectivités territoriales d’acquérir, en cas d’aliénation, la
propriété d’un ou de plusieurs immeubles ou de droits réels immobiliers, par préférence à tout autre
acquéreur.

Comment fonctionne-t-il ?

L’autorité publique détermine au préalable les zones soumises à l’exercice du droit de préemption
sur la base des prescriptions des documents d’urbanisme.

32
Ainsi, celui qui veut aliéner un immeuble ou des droits réels immobiliers, à l’intérieur du périmètre
de préemption, doit au préalable procéder à une déclaration d’intention d’aliéner auprès du service
chargé des domaines territorialement compétent.

Connait-il une contrainte de délai ? Quid d’un contentieux ?

Le délai dans lequel le titulaire du droit de préemption doit notifier sa décision de préemption est
de deux mois, à compter de la date de déclaration d’intention d’aliéner.

Les litiges nés à l’occasion de l’exercice du droit de préemption sont soumis aux règles du droit
commun.

II. L’expropriation pour cause d’utilité publique

C’est une opération qui permet à une personne publique, de contraindre tout titulaire de droit réel
immobilier à lui céder ledit droit, dans le but de réaliser un objectif d’utilité publique ou d’intérêt
général, en contrepartie d’une juste et préalable indemnisation.

Son exercice appelle quelques remarques :

- Elle porte sur des biens immobiliers faisant l’objet de jouissance permanente.
- Le pouvoir d’y recourir est réservé à l’Etat et aux collectivités territoriales.
- Ils peuvent procéder à l’expropriation d’une personne morale ou physique pour cause
d’utilité publique. La loi énumère des cas où elle se présume.
- La procédure doit être précédée d’une indemnisation juste et préalable.

SECTION 2. LES TITRES DE JOUISSANCE

Ce sont les titres de jouissance qui confèrent aux particuliers et personnes morales des droits sur
les terres du domaine foncier. Ces droits peuvent être permanents ou non, destinés à l’habitation
ou aux besoins autres selon les titres.

I. Les titres de jouissance

Les titres précaires

33
 - L’attestation d’attribution

C’est un titre précaire et révocable destiné à des fins d’habitation ou autres fins. Elle précède un
titre de jouissance permanent. Elle a vocation a évolué vers un titre permanent.

- Le permis d’occuper

C’est un titre de jouissance précaire et révocable. Il est délivré pour l’exercice d’une activité
lucrative sur des terres qui ne peuvent être concédées en jouissance privative de longue durée. En
raison de leur nature, de leur destination ou pour toute autre raison d’opportunité.

- Le bail emphytéotique

C’est un contrat de longue durée de 18 ans à 99 ans au maximum. Il confère un droit de jouissance
et fait l’objet d’une publicité foncière.

Les titres permanents

- Le permis urbain d’habiter

Il est délivré pour l’occupation des terres à usages d’habitation avec possibilité d’aliénation
définitive. Le PUH confère à son titulaire un droit de superficie qui peut faire l’objet de publicité
foncière.

- Le permis d’exploiter

C’est un titre de jouissance permanent délivré pour l’occupation de terres à des fins lucratives avec
possibilité d’aliénation définitive. Il confère un droit de superficie qui peut faire l’objet d’une
publicité foncière.

- L’arrêté d’affectation

C’est un titre délivré aux services publics pour l’occupation des terres et faisant l’objet d’une
publicité.

34
 - L’arrêté de mise à disposition

C’est un titre de jouissance permanent. Il est délivré à des fins non lucratives avec possibilité
d’aliénation définitive ; confère à son titulaire un droit de superficie sur la terre qui en est objet. Il
fait l’objet d’une publicité foncière.

- L’attestation de possession foncière rurale

C’est un titre de jouissance délivré sur les terres non aménagées.

II. Les titres de propriété : le titre foncier

Le titre foncier est destiné à toutes fins : usage d’habitation et usage autre que d’habitation. Son
obtention fait suite à la détention d’un des titres de jouissance permanents cités en haut. Il confère
un droit de propriété sur le sol. Son régime juridique est différent de celui de la propriété du sous-
sol.

III. Le cheminement pour l’obtention des titres

Chacun des titres a ses conditions propres de délivrance et procède de plusieurs modes (mode de
cession involontaire et mode de cession volontaire). Mais nous verrons celles relatives au PUH
contenues dans les articles 153 à 163 du décret d’application de la RAF, de suite d’une attribution.
Les conditions sont les suivantes :

- Conditions d’âge et de résidence

Il faut être âgé d’au moins 18 ans, sauf pour les mineurs émancipés et n’avoir jamais été attributaire
d’une parcelle dans la même ville. Les textes prévoient une dérogation au critère d’âge.

- Composition de dossier

Le demandeur doit fournir un dossier composé d’une demande sur imprimés fournie par
l’Administration, en deux exemplaires, dont l’un est timbré. Cette demande est accompagnée de
deux copies ou photocopies légalisées de la pièce d’identité.

- Paiement de la taxe de jouissance

35
Elle est fixée au m2 et par zone. Elle est encadrée par la loi n°020/96/ADP portant institution d’une
taxe de jouissance pour l’occupation et la jouissance des terres du DFN appartenant à l’Etat.

- La mise en valeur du terrain

Ensuite, doit suivre la mise en valeur de la parcelle. Pour les besoins d’habitation, elle est de 30
fois la taxe de jouissance (art. 442 du décret d’application de la RAF).

- Le paiement d’un prix pour devenir propriétaire qui varient selon que le terrain soit à usage
d’habitation ou non.

Elles doivent faire l’objet d’une immatriculation dans les livres fonciers. Par la suite, les titres de
jouissance ou de propriété qui en découlent doivent faire l’objet d’une publicité foncière.

36