REPUBLIQUE DU SENEGAL
MINISTERE DE L’ENSEIGNEMENT SUPERIEUR DE LA RECHERCHE
ET DE L’INNOVATION
INSTITUT SUPERIEUR DE MANAGEMENT (ISM)
INSTITUT DE DROIT DES AFFAIRES (IDA)
TD Contrats Spéciaux
Classe : LDA3-D
Membres :
Fatou Sarr CAMARA
Marieme Dieng MBODJ
Aïssatou Dieynaba NDIAYE
Sokhna Aïcha SOW Professeur : Mr. KAMA
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Dans les relations contractuelles les plus anciennes comme les plus contemporaines, le bail
occupe une place singulière : il organise l’équilibre entre la propriété et la jouissance, entre la
détention d’un bien et l’usage temporaire qui en est accordé à autrui. Dans une société
sénégalaise marquée par une urbanisation galopante et une pression croissante sur le logement, ce
contrat devient un véritable outil de régulation sociale. Il garantit la sécurité d’occupation du
locataire tout en assurant au bailleur une juste rémunération de son droit de propriété. Toutefois,
la portée juridique du contrat de bail ne s’apprécie pas uniquement dans sa formation ou son
exécution. C’est souvent à l’instant de sa fin que les tensions les plus vives apparaissent. Lorsque
le temps du bail s’achève, que survient un manquement contractuel ou qu’un événement extérieur
bouleverse l’équilibre du contrat, il devient indispensable de comprendre les mécanismes de
sortie prévus par le droit. Le moment de la fin n’est pas un simple constat passif ; il active des
droits, déclenche des obligations nouvelles et, parfois, suscite des litiges. C’est ainsi que la
question « de la fin du contrat de bail se révèle d’un grand intérêt ». Le contrat de bail est une
convention par laquelle une partie, le bailleur, s’engage à faire jouir l’autre, le preneur, d’une
chose pendant un certain temps et moyennant un prix (loyer). La fin du contrat désigne
l’extinction des obligations nées du bail, qu’elle soit naturelle (expiration) ou anticipée
(résiliation). Elle interroge autant les causes susceptibles d’entraîner cette extinction que les
effets juridiques qui en découlent, tant pour le bailleur que pour le preneur. C’est d’ailleurs dans
ce mouvance que vienne s’inscrire la question suivante : Dans quelle mesure le droit sénégalais
organise-t-il la fin du contrat de bail de manière à concilier les intérêts du bailleur et du
locataire ?
Théoriquement, cette étude permet de comprendre les mécanismes juridiques de l’extinction d’un
contrat synallagmatique à exécution successive. Une telle réflexion ne présente pas qu’un intérêt
académique. Dans la pratique, les contentieux relatifs à la fin du bail sont fréquents : conflits
autour du non-paiement du loyer, refus de libération des lieux, dégradations du bien restitué, ou
encore désaccords sur la résiliation. La maîtrise des règles applicables permet ainsi de prévenir
ces situations et d’assurer une application équilibrée du droit.
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Pour rendre compte de cette problématique dans toute sa richesse, il conviendra d’analyser d’une
part les causes de la fin du contrat de bail(I), et d’autre part les effets juridiques qui en découlent
(II).
I – Les causes de la fin du contrat de bail
La cessation du contrat de bail peut résulter de plusieurs causes prévues par la loi ou convenues
entre les parties. Elle peut survenir naturellement à l’arrivée du terme convenu, ou de façon
anticipée, par la volonté unilatérale d’une partie dans des conditions spécifiques. Le droit
sénégalais, en l’occurrence le Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC), encadre
rigoureusement ces situations.
A – Une fin contractuelle : le terme ou la volonté commune des parties
La première cause de cessation du bail réside dans l’arrivée du terme convenu ou dans la
résiliation amiable décidée par les deux parties. Ces modes de rupture reposent sur le respect du
principe de la liberté contractuelle.
1. L’arrivée du terme du bail à durée déterminée
Le contrat de bail peut être conclu pour une durée déterminée. Dans ce cas, il prend fin
automatiquement à l’échéance prévue, sans qu’il soit nécessaire de donner congé. Selon l’article
560 du COCC le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé l’orsqu’il a été fait par écrit,
sans qu’il soit nécessaire de donner congé. Par exemple Le 1er janvier 2022, Mme Diallo conclut
un bail à usage d’habitation avec M. Faye pour une durée déterminée de 3 ans, prenant fin le 31
décembre 2024. Le contrat prévoit que le bail n’est pas renouvelable automatiquement et
qu’aucune clause de tacite reconduction n’y figure. À la date du 31 décembre 2024, le bail prend
fin automatiquement, par l’arrivée de son terme, sans qu’aucune des parties n’ait besoin de
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donner congé. M. Faye est tenu de libérer les lieux à cette date, sauf accord exprès pour un
nouveau contrat.
2. La résiliation amiable par consentement mutuel
Conformément au principe de la liberté contractuelle consacré, les parties peuvent à tout moment
convenir de mettre fin au bail, quelle que soit sa durée. Cette résiliation conventionnelle doit être
constatée par un écrit, pour servir de preuve en cas de litige. D’ailleurs l’article 563 stipule qu’en
son alinéa 2 la résiliation conventionnelle ne peut intervenir pour inexécution des obligations,
charges ou conditions qu’après sommation. Prenons le cas d’un commerçant qui loue un local
mais décide de déménager après six mois. Il en discute avec le bailleur qui accepte de libérer le
locataire sans exiger le paiement des mois restants. Cette rupture amiable est valable.
B – Une fin anticipée : la volonté unilatérale dans un cadre légal
Outre les ruptures à l’amiable ou naturelles, la loi autorise chaque partie à mettre fin
unilatéralement au contrat dans certaines conditions strictes. Il s’agit principalement du congé
régulier ou de la résiliation judiciaire pour inexécution.
1. Le congé donné par le bailleur ou le preneur
En cas de bail à durée indéterminée, les parties peuvent y mettre fin à tout moment à condition de
respecter un délai de préavis raisonnable, comme le prévoit l’article 561 du cocc si le bail a été
fait de à durée indéterminée l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant le
délai d’un mois sauf dispositions légales plus favorables et réserves faite des dispositions
particulières aux beaux à usage d’habitation et à usage commercial. Le preneur peut quitter les
lieux avec préavis, sans justifier sa décision. Et le bailleur, quant à lui, doit motiver son congé
(reprise du bien, vente, motifs sérieux). Exemple: M. Ndiaye, locataire d’un studio, donne congé
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à son bailleur un mois à l’avance. De son côté, le bailleur, voulant reprendre son logement pour y
loger sa famille, informe le locataire trois mois à l’avance, en respectant les délais usuels.
2. La résiliation judiciaire pour inexécution contractuelle
Si l’une des parties ne respecte pas ses obligations, l’autre peut saisir le juge pour demander la
résiliation. Comme le dit si bien l’article 563 en son alinéa 1 que chacune des parties peut
demander la résiliation du contrat pour inexécution de toute obligation de l’autre. Comme (Non-
paiement des loyers, Détérioration volontaire du bien, Sous-location interdite, Usage contraire à
la destination du bien. Cet exemple illustre parfaitement ce concept ; Le locataire d’un
appartement transforme le logement en atelier de mécanique, en violation du contrat. Le bailleur
saisit le tribunal qui prononce la résiliation et ordonne l’expulsion.
II – Les effets juridiques de la fin du contrat de bail
La fin du bail, qu’elle soit naturelle ou anticipée, produit des effets juridiques importants pour les
deux parties. Elle implique la restitution du bien loué, le règlement des comptes, ainsi que la
réparation des dommages éventuels. En cas de conflit, des sanctions peuvent s’appliquer.
A – La restitution du bien et l’apurement des comptes
La fin du bail donne lieu à une série d’obligations post-contractuelles, notamment pour le
locataire qui doit restituer le bien et régler tous les arriérés dus.
1. L’obligation de restituer la chose louée
Le preneur doit restituer le bien dans l’état où il l’a reçu, sauf usure normale. L’article 560 du
COCC stipule que le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé lorsqu’il a été conclu
par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé. Cette disposition implique que le locataire
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est tenu de restituer le bien loué à la fin du contrat. La restitution doit se faire en bon état, tenant
compte de l’usure normale résultant de l’usage conforme du bien. En cas de dégradations
excessives ou d’usure anormale, le bailleur est en droit de réclamer des réparations ou une
indemnisation correspondante. COCC impose la restitution en bon état et précise que le preneur
est présumé responsable des détériorations, sauf preuve contraire. Comme le cas suivant : À la fin
du bail, le locataire rend un appartement avec des murs troués et une porte cassée. Le bailleur
peut exiger réparation ou retenir une partie du dépôt de garantie.
2. Le règlement des arriérés de loyer et des charges
Le preneur doit payer l’intégralité des loyers et charges jusqu’à la restitution effective des lieux.
En cas de non-paiement, le bailleur peut engager une procédure judiciaire pour récupérer les
sommes dues. D’ailleurs l’article 563 stipule qu’en son alinéa 2 la résiliation conventionnelle ne
peut intervenir pour inexécution des obligations, charges ou conditions qu’après sommation. Ce
qui veut dire le locataire est tenu de régler tous les loyers dus ainsi que les charges afférentes au
bien loué jusqu’à la fin effective du bail. Le non-paiement de ces sommes peut entraîner des
poursuites judiciaires de la part du bailleur pour recouvrer les montants impayés. Il est donc
crucial que le locataire s’acquitte de toutes ses obligations financières avant la restitution du bien
pour éviter tout litige ultérieur. Un locataire quitte le logement sans payer les deux derniers mois
de loyer. Le bailleur, muni du contrat de bail et des quittances, saisit le juge pour obtenir le
paiement.
B – Les conséquences contentieuses et les responsabilités après la rupture
La fin du contrat ne fait pas disparaître toute responsabilité. Des sanctions civiles peuvent
s’appliquer si l’une des parties cause un préjudice à l’autre.
1. L’occupation sans droit ni titre : indemnité d’occupation
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Si le locataire refuse de quitter les lieux après la fin du bail, il devient occupant sans droit ni titre
et peut être condamné à verser une indemnité d’occupation, proportionnelle au loyer précédent.
Comme le stipule si bien l’article 83 de l’AU/DCG, à l'expiration du bail, le preneur qui, pour
une cause autre que celle prévue à l'article 94 ci-dessus, se maintient dans les lieux contre la
volonté du bailleur doit verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer fixé
pendant la durée du bail, sans préjudice d'éventuels dommages et intérêts. C’est-à-dire que si, à
l’expiration du bail, le locataire continue d’occuper les lieux sans l’accord du bailleur, cette
situation constitue une occupation sans droit ni titre. Le bailleur est alors en droit de réclamer une
indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer ou supérieure, en fonction du préjudice
subi. Cette indemnité vise à compenser la privation de jouissance du bailleur et l’empêchement
de disposer librement de son bien.
2. Les dommages-intérêts pour rupture abusive ou fautive
Le bailleur ou le preneur peut engager la responsabilité de l’autre en cas de faute ayant causé un
préjudice : résiliation brutale sans préavis, dégradations, expulsion abusive etc. Le contrat de bail,
comme tout contrat, crée des obligations réciproques entre les parties. Lorsqu’une de ces parties
décide unilatéralement de mettre fin au contrat sans respecter les formes, délais ou motifs
légitimes, elle engage sa responsabilité contractuelle. Cette rupture fautive, qu’elle provienne du
bailleur ou du preneur, peut causer un préjudice à l’autre partie, ouvrant ainsi droit à une
réparation. Dans le cas du bailleur, une rupture brutale ou injustifiée du contrat peut placer le
preneur dans une situation précaire : recherche urgente d’un nouveau logement, frais de
déménagement, atteinte à la stabilité familiale ou professionnelle. Ce type de préjudice, dès lors
qu’il peut être prouvé, donne droit à des dommages et intérêts. À titre d’exemple, un bailleur qui
expulse un locataire sans avoir respecté la procédure de préavis ou sans motif valable commet
une faute contractuelle et peut être condamné à réparer les conséquences financières et morales
de son comportement. De même, si le preneur quitte les lieux de manière anticipée, sans avoir
donné le préavis requis ou sans raison légitime, il peut causer un préjudice au bailleur,
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notamment si ce dernier se retrouve privé de revenus locatifs ou contraint d’engager des dépenses
pour retrouver un nouveau locataire. Dans ce cas, le bailleur est fondé à réclamer une
compensation financière pour le manque à gagner et les désagréments subis. Toutefois,
l’indemnisation suppose l’existence d’un dommage réel, d’une faute imputable à l’auteur de la
rupture, et d’un lien direct entre cette faute et le préjudice subi. C’est à la partie qui se prétend
lésée d’apporter la preuve de ces trois éléments. En l’absence de l’un d’entre eux, la demande en
dommages et intérêts est vouée à l’échec. Ainsi, la rupture fautive ou abusive d’un contrat de bail
n’est pas un simple manquement à un accord, elle constitue une atteinte à la sécurité juridique et
à la confiance légitime entre les parties. La reconnaissance de ce préjudice par le droit contractuel
s’inscrit dans une logique de protection des engagements et de réparation des atteintes causées à
autrui.
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Comparaisons juridiques en droit sénégalais - COCC
1. Différence entre le bail et le contrat de prêt à usage (commodat)
- Le bail (Articles 560et suivants du COCC) est un contrat à titre onéreux : le preneur paie un
loyer pour jouir d’un bien.
- Le prêt à usage (Articles 529 et suivants du COCC), encore appelé commodat, est un contrat à
titre gratuit : le prêteur remet un bien à un emprunteur pour qu’il en use gratuitement.
- Le bail génère des obligations réciproques (paiement du loyer, entretien, jouissance paisible),
tandis que le prêt à usage repose principalement sur la restitution du bien prêté. si le commodat
est à titre gratuit, le bail, quant à lui est à titre onéreux.
2. Différence entre le bail et le contrat d’usufruit
- Le bail est un contrat, l’usufruit est un droit réel.
- Le bail donne au preneur un droit temporaire d’usage d’un bien contre loyer, alors que l’usufruit
confère à l’usufruitier la jouissance complète du bien (usus + fructus), avec possibilité de le louer.
- Le bail est limité par la volonté contractuelle, l’usufruit par la loi ou la volonté du constituant.
3. Différence entre le bail et le contrat de dépôt
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- Le bail permet au preneur d’utiliser un bien ; le dépôt (Articles 497 et suivants du COCC)
oblige le dépositaire à garder la chose pour le déposant, sans usage. Le dépôt est le contrat par
lequel un déposant remet une chose mobilière à un dépositaire qui accepte d’en assurer la garde.
- Le bail est à titre onéreux, le dépôt peut être gratuit ou rémunéré.
- Le dépositaire n’a aucun droit de jouissance sur la chose déposée.
4. Conditions de formation du contrat de bail (comparaison avec droit commun)
- Comme tout contrat (article 47 du COCC), le bail requiert :
a. Consentement des parties : libre et éclairé.
b. Capacité : les parties doivent avoir la capacité de contracter.
c. Objet : une chose déterminée (bien meuble ou immeuble).
d. Cause licite : loyer contre jouissance.
- Particularités : nécessité de spécifier la durée et le montant du loyer.
5. Comparaison des obligations du vendeur et du bailleur
- Le vendeur (Articles 287et suivants du COCC) doit :
a. Livrer la chose vendue.
b. Garantir contre l’éviction et les vices cachés.
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- Le bailleur (Article 544 du COCC) doit :
a. Délivrer la chose louée en bon état.
b. Assurer une jouissance paisible.
c. Entretenir la chose louée pendant la durée du bail.
6. Types de locaux pouvant faire l’objet d’un bail à usage d’habitation
- Appartements ou maisons meublés ou non meublés.
- Chambres individuelles.
- Studios.
- Logements de fonction (lorsqu’ils sont loués).
- Logements sociaux.
NB : Le COCC ne distingue pas expressément les types de locaux, mais tout bien immobilier
destiné à l’habitation peut faire l’objet d’un bail si les conditions générales sont remplies.
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